Roma Domani (book)

Chi pensa, progetta e costruisce le città.

Il portale di informazione di PPAN www.thebrief.city

marzo 2023 EDIZIONE SPECIALE

Verso la costruzione di un modello, con le storie e le voci dei protagonisti del cambiamento

Roma Domani, un think tank con i player dell’industria delle costruzioni.

Storie, idee, proposte per mettere a sistema soluzioni e tracciare il “modello Roma” Un progetto di MC International, con esperienza nell’organizzazione di eventi di settore, e PPAN società di comunicazione e networking specializzata sui temi della trasformazione urbana, insieme a Office Observer. Tra i partner istituzionali: Ance Roma – Acer, Confindustria Assoimmobiliare, Fiabci e Oice.

UN EVENTO PROMOSSO DA

PARTNER ISTITUZIONALI

ANCE ROMA - ACER

PROGETTO EDITORIALE PPAN COMUNICAZIONE E NETWORKING © 2023 PPAN SRL TUTTI I DIRITTI RISERVATI EDITORE PPAN - WWW.PPAN.IT STAMPATO A MARZO 2023

Roma Domani Verso la costruzione di un modello, con le storie e le voci del cambiamento

Scommessa Roma. Quale e come Insicurezza, traffico e inquinamento, rifiuti e mancato decoro, carenza di servizi e infrastrutture. Roma non può più essere raccontata solo sotto questa lente. La Capitale sconta numerose problematiche che da anni annuncia di voler affrontare, ma se vuole di mettersi al passo con le altre capitali del mondo, deve scegliere un altro registro, un altro lessico, una concreta fattività nell’incontro tra pubblico e privato. A fine 2022 ha fatto notizia un articolo sul New York Times dedicato alla Capitale dal titolo “una città desiderosa di aprire le porte al futuro”.

Reti internazionali, protocolli e piani. Roma Capitale è presente nel

Network 100 Resilient Cities, lanciato e finanziato dalla Fondazione Rockfeller per supportare le città partner nella costruzione di una strategia di resilienza urbana mediante l’applicazione di un metodo di lavoro comune; ha sottoscritto il Patto globale dei sindaci per il Clima e l’Energia che riunisce oltre 7.500 aderenti da 53 Paesi coinvolgendo circa 250 milioni di persone con l’impegno di ridurre le emissioni di gas serra nel proprio territorio di almeno il 40% entro il 2030; Roma è parte della rete internazionale C40 che collega quasi cento grandi città del mondo rappresentando 700 milioni di cittadini.

ROMA CITTÀ-LABORATORIO IN VISTA DELLA NEUTRALITÀ CLIMATICA 2030

REINVENTING CITIES A ROMA, TRE AREE. LA NOVITÀ È UN SITO SULL’APPIA ANTICA

E ancora, nel 2018 la giunta capitolina ha approvato la Strategia di resilienza di Roma Capitale – all’interno della quale sono individuati gli strumenti necessari a fronteggiare shock e stress causati dai fenomeni legati alla crescente urbanizzazione e alle sfide economiche, sociali e ambientali; sempre nel 2018 sono state approvate le Linee guida di 4

forestazione urbana sostenibile per Roma Capitale redatte con Ispra e contenenti il riferimento tecnico-scientifico per le future attività di forestazione urbana.

Nel 2020 con deliberazione dell’Assemblea capitolina è stato approvato il Piano sociale cittadino, un documento programmatico a valenza pluriennale che individua la cornice per i Piani sociali municipali. È del 2021 l’approvazione del Piano Smart City per l’implementazione delle infrastrutture tecnologiche immateriali e materiali abilitanti, al fine di un loro raccordo e integrazione con i settori di intervento dell’amministrazione. Con decisione della Giunta capitolina – da sottoporre all’approvazione dell’Assemblea capitolina – è stato adottato il Piano urbano della mobilità sostenibile con un orizzonte temporale di 10 anni.

Si aggiungano piani e linee di indirizzo puntuali anche attraverso le iniziative e le risorse messe a disposizione dal Piano nazionale di ripresa e resilienza, strumento attuativo del dispositivo europeo e parte della Ngeu. In particolare, nel 2019 le linee programmatiche 2021-2026 per il Governo di Roma Capitale si sono prefissate tre obiettivi prioritari: • Tornare a far funzionare i servizi pubblici nella città e migliorare la qualità della vita • Costruire le condizioni perché Roma torni a creare lavoro di buona qualità, a crescere e trainare la ripresa di tutto il Paese • Ricucire le fratture, contrastare le disuguaglianze, riavvicinare i quartieri a partire da quelli periferici.

A cui si aggiungono quattro macro-finalità del mandato della giunta guidata da Roberto Gualtieri: Roma di domani, la città che funziona, la città che cresce e lavora, la città che include e non lascia indietro nessuno.

Laboratori di pensiero, protagonisti e think tank. Da Patricia Viel a

Stefano Boeri, sono molti gli architetti - anche non romani e inseriti in un contesto internazionale - che da tempo sostengono che la città del futuro sia Roma. «Sarebbe molto bello che Roma diventasse un progetto nazionale perché rappresenta il futuro del mondo. Dentro c'è la natura selvaggia, l'agricoltura, tutte le tipologie di popolazione, di diluizione dei comportamenti». Parole dell’architetto Boeri che ha aggiunto «Roma è una sfida gigantesca che non possiamo forse lasciare solo a Roma».

Patricia Viel lo ripete da tempo, studiandola da vicino da anni, visto che con il suo studio ACPV Antonio Citterio Patricia Viel è impegnata in diversi grandi cantieri nella Capitale. Primo tra tutti quello del nuovo headquarter Enel in via Regina Margherita e in piazza Verdi, ma anche per l’hotel Bulgari piuttosto che la nuova sede Rai di viale Mazzini.

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Rigenerazione urbana è ormai il leitmotiv, non solo per gli addetti ai lavori. A Roma in questi mesi si è intensificato l’operato dei gruppi impegnati per i due grandi eventi, quello per il Giubileo del 2025 e quello per l’Expo 2030. Non mancano collaborazioni mirate con il mondo accademico instaurate già per la proposta dei progetti finanziati nell’ambito del Pinqua, poi finanziato dal Pnrr.

ROMA E PNRR, APPROVATI TRE PROGETTI DI RIGENERAZIONE URBANA PER 55 MILIONI

Si è fatta concreta l’idea del “Laboratorio Roma050-Ilfuturo di una Metropoli-Mondo” rivolto ad iniziative per la diffusione di strategie di innovazione urbana e politiche di sostenibilità ambientale e guidato dall’architetto Stefano Boeri, con tre specifici orizzonti temporali: 2025 (fine mandato della giunta del sindaco Roberto Gualtieri inaugurazione del Giubileo - termine degli investimenti del Pnrr); 2030 (Roma Expo - Agenda 2030 delle Nazioni Unite e piano europeo per l’energia e il clima - fine del mandato della giunta 2025/2030); 2050 (appuntamento dei protocolli internazionali Climate-neutral inaugurazione del Giubileo). Questo Laboratorio si appoggerà ad una consulta che vede in campo ordini professionali, università e centri di ricerca. Il risultato atteso? Boeri parla di un “affresco, l’affresco del Buon Governo” a partire da un atlante dei progetti in corso a Roma.

BOERI PER ROMA: AL LAVORO GIOVANI SCELTI CON BANDO PUBBLICO

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SULLA DELIBERA DEL CAMPIDOGLIO SCATTA IL DIBATTITO

Nel 2015, BNP Paribas Real Estate, impegnato nella trasformazione e valorizzazione di alcune aree della città di Roma, aveva lanciato una sfida analoga: Roma 20-25, un progetto culturale e di visione che si è concretizzato in un workshop internazionale promosso dall’Assessorato alla Trasformazione Urbana di Roma, dalla Fondazione Maxxi con Maxxi Architettura, un laboratorio che ha coinvolto 12 università italiane e 13 internazionali con l’obiettivo di ripensare la città e produrre letture, visioni e progetti sulla Roma futura nell’orizzonte dei prossimi dieci anni (in vista del 2025, anno del giubileo ordinario, ormai prossimo). Gli esiti sono stati oggetto di una pubblicazione e di una mostra allestita nel museo Maxxi di Roma.

ROMA 20-25

Negli ultimi anni Roma ha ospitato il festival dell’architettura, prima SPAM e poi FAR, promosso dall’Ordine degli Architetti della capitale per accendere i riflettori sulle trasformazioni urbane.

QUATTRO CANDIDATI SINDACO PER ROMA: ELENCHI DI COSE DA FARE, IN ATTESA DI UNA VISION

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Ma sono decine le iniziative spot a sostegno di un cambiamento concreto nel fare città. Tra le altre quella di “Riscatti di città” promossa dall’associazione Twm Factory che nel 2022 ha proposto una panoramica multidisciplinare sul tema della rigenerazione urbana, sullo scenario urbanistico e architettonico, passando per la fotografia e l’illustrazione. Una mappatura, stimolando la discussione e il confronto attraverso i temi delle diverse transizioni ecologica, digitale e culturale che la città dovrà affrontare.

A PALAZZO MERULANA FINO AL 29 MAGGIO, LA MOSTRA “RISCATTI DI CITTÀ”

Consapevolezza e visioni. Ma da dove si riparte? Cos’è oggi Roma e cosa

può diventare? Come far apprezzare il valore dell’architettura anche fuori dalla cerchia ristretta degli addetti ai lavori? Il pensiero corre alla “Roma interrotta” del 1978 ricordando la frase di Giulio Carlo Argan «Roma è una città interrotta perché si è cessato di immaginarla». Nel 2008, nell’ambito della Biennale di Venezia alle Artiglierie dell’Arsenale è stata allestita la mostra “Uneternal City”. Trent’anni da “Roma interrotta”, dodici visioni progettuali su Roma e la sua periferia con i contributi di alcuni studi, romani e internazionali. Tra loro: Centola Associati, Delogu Associati, Giammetta & Giammetta, Labics, n!studio, Nemesi, t-studio, BIG (Danimarca), Clark Stevens-New West Land (Usa), Koning Eizenberg Architecture (Usa), MAD (Cina), West 8 (Olanda).

A metà 2020 si è fatto spazio un progetto culturale che ha messo il futuro di Roma sotto la lente dei giovani talenti, si chiamava “Visioni romane” ed era stato promosso dai due trentenni soci dello studio romano Tari Architects, Marco Tanzilli e Claudia Ricciardi, vincitori nel 2020 del premio “Europe best40Under40 architects”.

ROMA, CITTÀ DELLE OCCASIONI MANCATE O CAPITALE DEL FUTURO? UNA CAMPAGNA ANIMATA DAI GIOVANI ARCHITETTI

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Dialoghi e alleanze. A settembre 2021, nel consueto appuntamento di

Santa Margherita Ligure organizzato da Scenari Immobiliari, un focus è stato dedicato a Roma: “Cercasi reputazione e metodo per attrarre capitali e progetti” la sintesi del dialogo tra gli operatori.

ROMA 2030. CERCASI REPUTAZIONE E METODO PER ATTRARRE CAPITALI E PROGETTI

La filiera del real estate da tempo dimostra il proprio interesse e chiede capacità di programmazione pubblica e negoziazione. La sfida?

Guardare agli investitori come a dei partner con cui collaborare e crescere.

RINASCIMENTO A ROMA: INVESTITORI-PARTNER E GOVERNANCE PUBBLICA

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Veloccia: «Insieme ai privati per sbloccare progetti e aree ferme da anni» Competenze e sfide all’altezza. Nell’intervista con l’assessore all’Urbanistica le attese della Pa che conta sul dialogo con l’imprenditoria PAOLA PIE R O T T I L E I N I Z I AT I VE

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opo vent’anni il Borghetto San Carlo, lungo la via Cassia, è tornato alla fruizione pubblica: i casali, 1.700 mq di superficie complessiva, con 23 ettari di terreno, erano stati risparmiati all’edificazione con una compensazione edilizia, ma sono rimasti abbandonati per anni. I giovani della Cooperativa Agricola Coraggio si sono aggiudicati un bando per la gestione del bene e da qualche settimana i lavori di ristrutturazione che erano in capo alla società Impreme, rilevata dal fondo Värde Partners, in base ad una convenzione con il Comune per l’edificazione di Parco Talenti, e che dovevano essere già pronti nel 2016 sono arrivati al traguardo grazie al lavoro congiunto tra assessorato all’urbanistica, municipio e proprietà.

Una storia di rinascita, fuori dal centro storico, un laboratorio di rigenerazione che tiene insieme lavoro e giovani, food policy e urbanistica, bandi e valorizzazione di terreni pubblici. Un’esperienza di gestione aziendale volta all’integrazione sociale e alla fruibilità del parco agricolo; con ricadute dirette sulla tutela della qualità dello spazio urbano. Mix di funzioni compreso un ostello che può godere del cammino della via Francigena, in vista del prossimo Giubileo. La narrativa di Roma contemporanea parte anche da storie come questa, non vuole limitarsi ai grandi racconti

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come quello dell’operazione legata al nuovo stadio - che peraltro sembra procedere con meno intoppi della travagliata vicenda del Meazza a Milano - piuttosto che alle maxivisioni scommettendo sui grandi eventi, Giubileo 2025, Expo 2030 e altro Giubileo nel 2033.

La sfida ha a che fare con la qualità e la fattività dell’agenda urbana non straordinaria. È passato il tempo degli annunci alla “città dei giovani” o alla “città della scienza” di veltroniana memoria. Ma nessuno ha più bisogno nemmeno di una narrazione negativa che scava alla ricerca di soli problemi. Roma ne ha tanti da risolvere. «Interi quartieri più periferici racconta l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia a thebrief – hanno strade fuori norma, mancano le infrastrutture primarie, come fogne o acqua potabile, la cui assenza priva migliaia di cittadini della stessa dignità di sentirsi pienamente romani». Questa ansia, pathos, nel restituire piena cittadinanza ad una Roma “esclusa”, non è in contrasto con la necessità, ugualmente urgente, di alzare lo sguardo ed immaginare grandi progettualità. Il rammendo della periferia, per dirla alla Renzo Piano, convive con il disegno di una città moderna ed ambiziosa, due facce della stessa medaglia, su cui poggia l’azione dell’amministrazione Gualtieri.

E l’incontro di queste due strategie avviene anche con «ambiziosi progetti nelle periferie. Fondi e grandi investitori coadiuvati dall’amministrazione – racconta l’assessore Veloccia – stanno

intervenendo e rilevando progetti incagliati del passato e provando a rimetterli in moto».

NON CI SONO SOLO NUOVE PROGETTUALITÀ, LA SINERGIA CON IL PRIVATO IN QUESTI MESI È VIRTUOSA ANCHE PER L’ACQUISIZIONE DI PROGETTI FERMI DA ANNI: DA PIAZZA DEI NAVIGATORI ALL’EX RESIDENCE BRAVETTA.

Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica Fermo da 13 anni potrà iniziare una seconda vita quello che è stato lo scheletro del Residence Bravetta, un rudere di 90mila metri cubi nella periferia ovest della capitale a ridosso della riserva naturale Tenuta dei Massimi, anch’esso abbandonato nel tempo: il primo edificio è già stato abbattuto ed è prevista la costruzione di un nuovo insediamento residenziale con servizi annessi, compreso un nuovo polo scolastico. Sempre Värde è al lavoro, ad esempio, in piazza dei Navigatori dove è previsto un mix funzionale, residenziale e commerciale, con aree di servizio e un centro per la grande distribuzione (in pista per l’architettura c’è Mario Cucinella Architects che con Värde è in campo nel capoluogo lombardo, nell’area di Seimilano insieme a Borio Mangiarotti). Un intervento di rigenerazione urbana nell’ambito del quale il Il Municipio si occuperà del rifacimento del mercato e del centro anziani. Tra gli altri, il Fondo Tulipa ha preso in mano la convenzione Bufalotta-Porta di Roma per terminare le opere pubbliche (compreso un ampio 11

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parco) e per avviare l’intero secondo stralcio della convenzione ferma da circa 10 anni.

Roma prossima è quella dello stadio: la Giunta di Roma Capitale ha riconosciuto il pubblico interesse allo studio di fattibilità per il nuovo stadio della A.S. Roma e ha inviato la delibera all’assemblea capitolina che dovrà approvarlo. Tor Vergata fa i conti con l’incompiuta di Santiago Calatrava aspettando il Giubileo e traguardando l’Expo, potendo contare in questi mesi anche sul passaggio di gestione dall’Università al Demanio, ma è soprattutto su progetti incagliati nel tempo come gli ex Mercati Generali o il recupero dell’’ex Fiera di Roma che i riflettori si possono accendere per chi guarda

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alle opportunità imprenditoriali possibili. «Dovrebbe essere la volta buona – commenta l’assessore Veloccia – abbiamo tenuto invariato quanto concordato dalla delibera della precedente giunta, e stiamo lavorando perché si avvii finalmente (dopo annunci che si sono susseguiti in tutte le ultime amministrazioni, ndr) la fase di progettazione: un concorso internazionale per il masterplan che sarà indetto direttamente dal fondo Orchidea di Unicredit (nella compagine non ci sono quote di proprietà pubblica da quando Investimenti spa ha lasciato completamente la partita, ndr)».

Risorse private che serviranno anche per far decollare l’operazione Guido Reni in capo a Cdp e anche quella per

Cinecittà e Torre Spaccata.

Per quest’ultima in particolare Cdp ha scelto di affidare allo studio Nemesi la prima fase di progettazione per arrivare allo strumento urbanistico.

«Una volta definito lo strumento attuativo – commenta l’assessore Veloccia – parte dell’area sarà ceduta a Cinecittà come già previsto, per creare la città della creatività con residenze, spazi per studenti e un grande polo per le arti performative». Quindi ancora una volta lavoro, giovani e creatività.

Roma domani e Roma di oggi.

L’hotellerie è il settore più in fermento: è di questi giorni l’inaugurazione del Six Senses in Piazza San Marcello, dove Orion Real Estate Fund V, promosso da Orion Capital Managers, è il principale investitore nella ristrutturazione di Palazzo Salviati Cesi Mellini. Cds è stato il general contractor, Starching in campo dal 2017 come advisor ha seguito la progettazione integrata e il project management, il design è di Patricia Urquiola. Tra le tante operazioni, il cantiere del nuovo Minerva sviluppato da Arsenale al nuovo Four Seasons della Capitale, per il quale il fondo Millennium Luxury di Dea Capital ha comprato lo storico Palazzo Marini a Roma per 165 milioni di euro sei mesi fa. Diversi i cantieri in via Veneto ma anche a ridosso di Termini verso via Cavour, intanto il Mandarin Oriental Hotel Group ha scelto come location i Villini Liberty di via Piemonte, un tempo di Unicredit.

Quale urbanistica? Quale sviluppo?

A Roma si vanno tratteggiando le linee di un “modello” unico, nessuna copia possibile da altre città. Anche

la Capitale ha provato a prendere in prestito il riferimento della “città dei 15 minuti” proposta da Carlos Moreno per Parigi per 15 interventi in altrettanti municipi (per i quali stanno terminando le fasi di consultazione tra progettisti e Municipi), ma per il cambiamento tangibile della Capitale rimane prioritario il patto tra pubblico e privato: Veloccia ribadisce che oggi a Roma i fondi internazionali si affacciano. Ad esempio, anche per riuscire forse a portare a compimento quella che doveva essere appunto la città dei giovani dell’Ostiense (a ridosso del quale ci sono anche l’area dell’ex Campidoglio2 in attesa di un destino, la rigenerazione del comparto Eni con i gasometri, fino al collegamento con l’ex Mira Lanza oggetto del nuovo bando Reinventing Cities).

Tra i diversi player in campo ci sono Dea Capital, Investire, Fabrica Immobiliare con quasi 7 miliardi di asset su Roma. «Per la prima volta hanno deciso di collaborare in modo sinergico e stabile tra loro e con l’amministrazione capitolina, per favorire un piano di crescita della città attraverso il finanziamento di studi di settore, il rilancio di concorsi di idee e tavoli di condivisione di best practice».

E poi ci sono tutte le aree di proprietà pubblica da valorizzare, da quelle di Ama a quelle delle tre università, da quelle gestite dal Demanio alle altre proprietà dello Stato. A cui si aggiunge il rapporto con il gruppo Ferrovie dello Stato sia sui temi della mobilità che dello sviluppo urbano, a partire dall’area di Tuscolana, per il quale è stato aggiudicato un altro bando Reinventing Cities.

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La mappa delle opportunità a Roma è tutta da scrivere: carta che la Capitale si può spendere proprio mentre Milano ha praticamente allocato il destino delle sue occasioni di valorizzazione più ambite.

«È la stessa città di Roma a definire leggi che non hanno valore in altre città. Se si entra nel centro storico – aggiunge l’assessore – dentro le mura aureliane il rapporto con la città va curato e gestito con saggezza e questo genera valore costante, per tutti; il confronto con le Soprintendenze è dirimente, ma è la prima regola con cui tutti sanno che si devono relazionare». E se si fa massa critica inevitabile cresca e migliori il livello del dialogo, proponendo uno scarto dalla conduzione negoziale che si è portata avanti per anni.

«Stando alle dimensioni, ci sono quartieri a forte vocazione giovanile che sono una leva preziosa per la rigenerazione di alcuni parti della città». Tema su cui investire in termini di progettualità, per trattenere talenti e proporre soluzioni per il lavoro, intervenendo in anticipo per evitare la crisi che altre città devono gestire a valle, con l’impennata dei prezzi degli affitti e l’insostenibilità per la vita dei suoi abitanti. «Nel centro

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storico oggi è il mercato a dettare legge: la residenzialità lascia il posto all’ospitalità temporanea» dice lo stesso assessore, ma proprio la dimensione della Capitale consente ragionare su una città che sia davvero per tutti.

Il modello Roma si gioca su un rapporto pubblico e privato tutto da consolidare e orientato alla costruzione di una città pubblica, una città dell’abitare, una città internazionale, che fa della transizione il suo motore. Le condizioni lato Pa sono precisate dall’assessore: «il tutto deve essere basato sulla chiarezza normativa e la certezza dei tempi». Veloccia si riferisce alla recente unificazione di centri decisionali tra Campidoglio e Regione Lazio, prima in Italia: «oggi su tutti gli strumenti urbanistici in variante non serve passare per l’adozione comunale e arrivare all’approvazione regionale, il Comune adotta e approva. Tagliando anni di burocrazia».

La partita è aperta, ma il pubblico non nasconde le sue aspettative: «ci deve essere un’evoluzione di chi investe

a Roma, deve avere competenze ed abitudine a competere su piazze internazionali ed essere all’altezza delle sfide della modernità: in primo luogo rigenerazione urbana senza consumo di nuovo suolo». Vanno superati sistemi di lobby personali che

per anni hanno appesantito il mercato.

La strada è avviata e la dimostrazione è data dal fatto che «sono decine i soggetti che stanno acquisendo asset importanti, e sono in gran parte orientati alla riconversione del patrimonio esistente».

Pietralata, Torre Spaccata, Ostiense e Ostia.

Roma riparte da qui Urbanistica a Roma, bilancio 2022 e anticipazioni 2023. Non solo grandi eventi, per la trasformazione urbana della Capitale, quattro gli ambiti strategici sotto i riflettori dell’amministrazione capitolina, maxi-progetti urbani sulla pista di lancio.

• A Pietralata tema centrale quello del recupero dei vuoti urbani, con investimenti da 600 milioni di euro.

• Per Torre Spaccata, puntando sulla vocazione dell’area, in pista un progetto per nuova città del cinema, con un investimento da 300 milioni.

• Terza area urbana prioritaria per l’amministrazione Gualtieri è Ostiense, che vedrà sorgere una nuova città dell’innovazione incentrata sulla sostenibilità, i giovani e le imprese.

• Quarta area strategica quella affacciata sul mare, ad Ostia, per la quale è stato regolamentato l’uso del demanio marittimo, con l’approvazione in Campidoglio del Piano arenili.

«Roma oggi può contare su una volontà trasversale per il suo rilancio» il commento dell’assessore Maurizio Veloccia, «una spinta collettiva e trasversale» che può fare i conti anche con l’alleanza con la Regione Lazio.

Cosa ci sarà da aspettarsi? Operazioni coraggiose, come quella attesa per la rigenerazione di Santa Maria della Pietà, ma anche «tanto rammendo, ad esempio, in quella città spontanea a ridosso del Gra».

La trasformazione urbana di Roma parte dalle periferie, riprendendo Walter Tocci (vicesindaco di Roma nella giunta di Francesco Rutelli), «non bastano progetti di rigenerazione se non si investe sulla componente sociale». Come fare? «Anche aprendo all’informalità, alla co-progettazione, con laboratori di quartiere come stiamo facendo a Porto Fluviale, Corviale, Quarticciolo, per fare degli esempi».

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Roma, aumenta il prezzo delle case ma l’offerta cala del 22% A rivelarlo il rapporto di Immobiliare.it che analizza i dati del secondo trimestre dell’anno REDAZI ON E

L E I N I Z I AT I VE

11.10.22

Roma il prezzo delle case nel secondo trimestre dell’anno è aumentato dell’1,5% rispetto allo stesso periodo del 2021, a riferirlo un rapporto di Immobiliare.it presentato con Aspesi, l’Associazione nazionale tra le società di promozione e sviluppo immobiliare, e Intesa San Paolo Casa.

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Più nel dettaglio le abitazioni sono passate da una valutazione di 3.280 euro al metro quadrato a 3.330; da segnalare inoltre che lo stock di edifici a disposizione è fortemente in 16

diminuzione: -22%, un dato questo che viene interpretato dagli esperti come un rinnovato interesse ad investire.

Parlando di ciclo immobiliare, tanto il comune quanto la provincia si trovano ora in una fase di risveglio del mercato, nella quale le transazioni tornano ad aumentare. Nel 2021, i dati relativi alla Capitale mostrano un livello simile a quello del 2004 sia per i prezzi sia per le transazioni.

L’hinterland invece offre segnali incoraggianti per quanto riguarda i prezzi, con un +10% sul 2004, mentre le compravendite devono ancora

In merito al mercato del 'nuovo', nel secondo trimestre del 2022 questo rappresenta solo un 8% dell'offerta totale della Capitale; nella Città Eterna una casa di recente costruzione costa di media 500 euro al metro quadro in più rispetto ad una datata o comunque non ristrutturata. Proprio in merito a questo Paolo Buzzetti, presidente di Aspesi Roma osserva che: «La richiesta di nuove case o immobili profondamente restaurati è crescente e superiore all'offerta, questo anche per soddisfare le nuove esigenze di sostenibilità e qualità della vita».

colmare il gap, attestandosi su un -16% rispetto all’inizio del periodo in esame.

All'interno del Gra le zone più ricercate sono quelle nel quadrante ovest della Capitale, mentre in provincia quelle della zona sud.

Per quanto riguarda le zone che più interessano i possibili acquirenti il report riferisce che sono quelle nella parte ovest dell’Urbe all’interno del Gra, mentre in provincia quelle a sud; i dati infatti evidenziano un aumento del 27,5% nella domanda per la zona di Baldo degli Ubaldi e del 18,4% per Casetta Mattei nell'area vicina a Villa Pamphilj non lontano da San Pietro.

Sembra invece aver perso il suo fascino la zona nord di Roma, dove la ricerca di case a Ponte Milvio e dintorni è diminuita del 21% in dodici mesi.

E i temi della sostenibilità e della transizione energetica in futuro giocheranno un ruolo decisivo nella scelta dell’abitazione, soprattutto in favore di quelle più recenti e green con elevata efficienza perché, sottolinea Carlo Giordano, Board member di Immobiliare.it, «la possibilità di risparmiare sulle bollette di luce e gas rimane un tema centrale nel dibattito italiano».

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I fattori di competitività per Roma, sotto la lente di Assoimmobiliare SI LV I A ROV ERE

C O N T R I BU T I

Presidente Assoimmobiliare

l real estate e le attività ad esso connesse rappresentano un’industria di valore sistemico per il nostro Paese: la filiera immobiliare vale infatti circa il 20 per cento del Pil italiano.

Una filiera che negli ultimi 20 anni è stata caratterizzata da un processo di grande crescita e da un profondo rinnovamento: all’inizio degli anni 2000, il settore delle costruzioni valeva il 10% del Pil italiano e i servizi immobiliari – dall’asset management, alla valutazione, dall’advisory all’intermediazione – costituivano una parte residuale, inferiore al 5% del Pil. Oggi, l’importanza dei servizi immobiliari è cresciuta significativamente e il mercato è più maturo:

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il valore della filiera dei servizi rappresenta il 13% del prodotto interno lordo, con più di mezzo milione di addetti in Italia.

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Gli investitori immobiliari, dunque, sono soggetti professionali con cui è possibile, nel quadro di un dialogo costruttivo con le amministrazioni pubbliche, condividere obiettivi e soluzioni in grado di contribuire al miglioramento delle nostre città.

Negli ultimi anni, nelle principali capitali europee sono emersi importanti esempi di dialogo costruttivo, capace di attirare investimenti e know how.

Una caratteristica comune del rapporto tra investitori privati e amministrazioni pubbliche è rappresentato dal riconoscimento dei nuovi paradigmi che guidano il rinnovamento della vita urbana.

Si parla spesso, infatti, della città dei 15 minuti, ovvero il tempo di spostamento massimo entro il quale le persone possono accedere ai servizi più importanti. In quest’ottica, uno sviluppo fatto di quartieri dormitori, zone industriali ed esclusivamente residenziali, va esattamente all’opposto di questa direzione.

Nelle diverse aree della città dovranno coesistere diverse funzioni che possano garantire semplicità di accesso ai servizi, vivacità e sicurezza al quartiere.

Questo tema non riguarda solo possibili soluzioni di programmazione urbanistica, ma rappresenta anche una grande occasione per immaginare un’ottica di migliore vivibilità per i cittadini.

Le forme di regolamentazione “rigide” appaiono quindi in contrasto con quanto viene riflesso dalle richieste del mercato. Negli ambiti di rigenerazione urbana occorrerà, insieme agli operatori

professionali e agli investitori valutare bisogni e richieste del mercato sulla scelta di quali funzioni allocare nei buildings. L’indifferenza funzionale rappresenta una risposta efficace a questa sfida, utile per una pianificazione urbanistica più moderna ed efficiente.

Pensiamo alla crescita di soluzioni ibride come il co-working e il co-living, dove all’interno dello stesso complesso devono fondersi esigenze diverse.

Ciò non significa poter fare “di tutto” con gli edifici; è ruolo essenziale delle amministrazioni pubbliche definire gli indirizzi nella concessione dei permessi - pensiamo ad esempio a dove e quali funzioni pubbliche necessarie inserire - e lasciare dall’altro lato che il mercato risponda efficientemente ai nuovi bisogni delle persone.

Un’ulteriore necessità delle città del futuro riguarda la ricucitura delle fratture urbane.

La rigenerazione è lo strumento in grado di dare risposte alle nuove esigenze sociali e abitative espresse da giovani famiglie, studenti, cittadini anziani e cittadini meno abbienti.

Rappresenta l’occasione per accompagnare le trasformazioni del lavoro e dei luoghi di lavoro, ripensando e innovando il vastissimo patrimonio immobiliare che accoglie gli uffici pubblici e privati, in larga parte architettonicamente e tecnologicamente superati e pertanto inadeguati alle esigenze degli enti, delle imprese e dei loro dei lavoratori, sotto i profili dell’organizzazione degli spazi, dell’efficienza energetica, della sicurezza e delle infrastrutture tecnologiche disponibili.

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C O N T R I BU T I

Le aree geografiche e le città dotate di moderne ed efficaci regolamentazioni volte a favorire la rigenerazione urbana sono quindi in una posizione di forte vantaggio competitivo e capaci di tradurre in realtà le condizioni teoriche di investimento e di rilancio dei quartieri. È obiettivo comune, per il futuro della città di Roma, avere una città policentrica, ricca di servizi, ambientalmente sostenibile, sana, attrattiva su scala internazionale, bella in tutti i suoi quartieri, aggregante e inclusiva, che investa nello spazio pubblico, quale risorsa per favorire la socialità delle comunità insediate Negli ultimi 15 anni abbiamo assistito a una città che ha faticato a tenere il passo con gli altri grandi capitali europee, che rinunciato ad importanti opportunità di rilancio – come, ad esempio, l’organizzazione delle Olimpiadi del 2024 - e che non è riuscita ad attrarre gli investimenti di cui la città ha fortemente bisogno.

Tuttavia, è pur vero che Roma ha sempre mostrato dei buoni fondamentali come i grandi flussi turistici, l’enorme

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offerta culturale e universitaria, il grande prodotto interno lordo fino alla riconosciuta qualità della vita e al suo clima.

Roma rimane ai primi posti al mondo per notorietà e attrattività; è tra i comuni più verdi d’Europa, con un consumo di suolo limitato al 23,7 per cento, di gran lunga inferiore rispetto alle città paragonabili, la qualità dell’aria è migliore delle grandi metropoli europee eccetera. I dati testimoniano anche che Roma è anche una città sicura, con un’incidenza di delitti contro la persona tra i più bassi.

Tutti questi fattori aiutano a comprendere come Roma sia potenzialmente una città ideale per vivere e per accogliere le sedi di grandi aziende. Oltre alla posizione strategica, con collegamenti aerei e su ferro efficienti e ben dimensionati, ha un ottimo rapporto qualità prezzo per immobili in locazione, un’offerta di professionalità qualificate garantita dai tanti atenei con molteplici specializzazioni. Così come accessibile e profittevole è il mercato immobiliare anche per gli investitori.

A Roma sono sufficienti vent’anni per ripagare un investimento immobiliare standard con il reddito da locazione, a fronte di periodi ben più lunghi in città come Berlino, Parigi, Madrid o Londra, dove si possono superare anche i trent’anni.

La città ha di fronte importanti eventi che la vedranno protagonista: il Giubileo del 2025 e la candidatura all’Expo del 2030 rappresentano un’occasione per trasformare la città e renderla protagonista del prossimo decennio.

Certo, le sfide restano impegnative, a partire dagli investimenti sulla mobilità e la possibilità di avviare nuovi e coraggiosi progetti di rigenerazione urbana - anche per affrontare i nodi irrisolti delle periferie - ma i fattori di competitività ci sono e sono importanti, ed è utile sottolinearli e valorizzarli.

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Piazza dei Cinquecento, Tiburtina e Tuscolana, le priorità per Fs Sistemi Urbani UM B ERTO L EB RUTO

C O N T R I BU T I

Ad FS Sistemi Urbani

on il concorso internazionale “Riqualificazione urbana e funzionale di piazza dei Cinquecento e del nodo di Roma Termini”, lanciato a dicembre 2020, Il Gruppo Fs Italiane (con le sue società Fs Sistemi Urbani, GS Rail e Rete Ferroviaria Italiana) ha avviato una sinergia con l’amministrazione capitolina, finalizzata a trasformare la stazione in un efficiente hub della mobilità integrata in coerenza con gli indirizzi del Pums.

A marzo 2022 è stato aggiudicato il progetto di fattibilità vincitore, tra 49 proposte, al team Tvk srl, It’s, Net Engineering, Artelia Italia, Michela Rustici, Latitude Platform for Urban Research and Design.

Il concept pone al centro la mobilità pedonale e ciclabile, attraverso il ridisegno del terminal bus a misura di pedone e all’integrazione dei nuovi terminal tramviari oltre che un nuovo sistema di piste ciclabili.

C

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L’intera riorganizzazione dello spazio pubblico e del sistema di sosta comprende, oltre alla piazza, la viabilità circostante, con un significativo miglioramento delle condizioni di sicurezza. Tale visione crea continuità spaziale tra il fronte della stazione e le mura serviane, le terme di Diocleziano, il museo di Palazzo Massimo fino a piazza della Repubblica. Con il contributo di Anas sarà possibile realizzare gli interventi funzionali più urgenti entro dicembre 2024, come previsto dal Dpcm Giubileo 2025, per accogliere il grande afflusso di persone durante l’anno giubilare. È prevista una seconda fase di completamento degli interventi a partire dal 2026.

L’hub intermodale di Roma Tiburtina rappresenta una grande opportunità di investimento.

L’intera area urbana intorno alla stazione alta velocità è stata oggetto di una profonda trasformazione dopo l’Accordo di programma del 2000 tra il Gruppo FS Italiane e Roma Capitale. Sono state realizzate nuove opere infrastrutturali – la stazione, la nuova circonvallazione interna, i parcheggi e gli spazi pubblici – e sviluppi immobiliari nei primi lotti venduti da Fs Sistemi Urbani – la sede Bnp Paribas, i nuovi laboratori dell’Università La Sapienza e un albergo.

La trasformazione continuerà sul lato Pietralata-Tiburtino e diventerà un nuovo quartiere moderno con un mix funzionale flessibile e vario, con edifici distribuiti lungo l’asse ferroviario, un parco pubblico e un ponte pedonale di collegamento con il quartiere. Su questo lato un nuovo lotto, adiacente alla stazione, con destinazione mista ufficicommerciale e un totale di 26.200 mq, sarà presto messo in vendita.

Fs Sistemi Urbani ha avviato, nel corso del 2019, una proposta di variante urbanistica a Roma Capitale per la trasformazione urbanistica delle aree ferroviarie dismesse di Roma Tuscolana, che si estendono per oltre 45mila mq. Tale variante, adottata a febbraio 2020, è ad oggi in fase di approvazione e prevede la riorganizzazione dei servizi e della dotazione di aree verdi per la cittadinanza. Il sito è stato anche candidato a dicembre 2019, in collaborazione con Roma Capitale, nel concorso internazionale indetto da C40 Cities “Reinventing Cities”. Il concorso si è concluso con l’aggiudicazione al team Campo Urbano delle aree ferroviarie di prima dismissione, pari a circa 24mila mq di superficie.

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Hospitality e viaggi, tra creatività e business.

Perché Paolo Barletta ha scelto Roma Intervista all’imprenditore: il Dna di Arsenale, le sfide, l’occasione della Capitale I P R O TA G O N I S T I

PAOLA PIE R O T T I

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nto the beauty. Due divisioni, ospitalità e viaggi.

Da una parte quella degli hotel a marchi di lusso, nazionali e internazionali, che scommette sulla riconversione di strutture non più attuali e altre da convertire in alberghi, dalla Soho House nel quartiere di San Lorenzo all’hotel Santavenere di Maratea, dall’Hotel De Len di Cortina all’Abbazia di Spineto nella Val D’Orcia aspettando l’Orient Express La Minerva nella capitale a pochi passi dal Pantheon e l’Orient Express Palazzo Donà Giovannelli Venice entrambi pronti per il 2024. Dall’altra, il primo progetto di hospitality di lusso su rotaia, volto alla valorizzazione del patrimonio paesaggistico e culturale italiano, attraverso un turismo lento e sostenibile. Il concept dei nuovi treni Orient Express La Dolce Vita rende omaggio a “La Dolce Vita”, un periodo storico di grande fervore eclettico ed artistico in Italia durante gli anni ‘60 e prevede una flotta di sei treni e itinerari iconici da 1 a 3 notti, che darà il benvenuto ai suoi primi passeggeri il prossimo anno. Un progetto

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in collaborazione con Orient Express, Trenitalia-Gruppo Ferrovie dello Stato e Fondazione FS. Questo il Dna di Arsenale Group guidato dal giovane imprenditore Paolo Barletta.

offrire la medesima esperienza: si possono visitare luoghi meravigliosi, attraversando paesaggi diversi, si riesce a far scoprire l’Italia, contenendo i tempi.

COM’È NATA L’IDEA DELLA CROCIERA DI LUSSO SU ROTAIA?

UN’INNOVAZIONE DISRUPTIVE NEL MONDO DELL’HOSPITALITY?

Negli ultimi anni il mercato delle crociere è cresciuto e il modello si è consolidato: senza cambiare mezzo di trasporto si offre la possibilità di vivere esperienze, senza disfare i bagagli si visitano posti diversi. Il mondo crocieristico è un fenomeno di massa, ma si è ritagliato una nicchia importante nel lusso. Aggiungendo il plus della sostenibilità, della decarbonizzazione, con i treni si può

Nel nostro Paese ci sono le condizioni per non essere secondi a nessuno, e come Arsenale proviamo a farlo con un prodotto unico nel suo genere, innovativo, rivoluzionario e solido. Mettiamo a fattor comune una serie di città e di luoghi, anche apparentemente secondari, che nell’ambito dell’itinerario dell’Orient Express La Dolce Vita diventeranno nuove destinazioni. Porteremo un

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I P R O TA G O N I S T I

pubblico di altissima gamma a scoprire parti del nostro Paese che solitamente si considerano da visitare quando capita di tornare in Italia per la quarta, quinta o sesta volta. Con ricadute indirette in termini di marketing urbano.

TUTTO QUESTO PARTENDO DA ROMA.

Il 90% dei nostri itinerari partiranno da Roma. Creeremo un hub come quelli che già esistono in ambito crocieristico a Genova, Barcellona, Miami. L’indotto 30

sarà per la città. Fisicamente il punto di approdo sarà la stazione Ostiense, che contiamo possa rinascere dedicata al mondo del turismo romano, all’interno della quale faremo la nostra lounge.

Si tratta di una stazione molto ben collegata con il centro, e decisamente meno congestionata di Termini, per la quale sono già previsti interventi nel piazzale di arrivo, e con una localizzazione preferenziale rispetto all’aeroporto di Fiumicino.

‘91 che avrebbero grandi potenzialità come aree eventi, e che richiedono di essere valorizzate con progetti mirati.

LE RICADUTE DI QUESTO PROGETTO?

Ipotizziamo di arrivare a sei treni nel 2025, ciascuno con 31 cabine e un’operatività di 230 giorni l’anno.

Non sposteremo il mercato, ma questa iniziativa poterà a Roma un pubblico “altissimo-spendente” se si considera che ci si attesta sui 3.000 euro a notte.

Con una media per un viaggio di coppia di due notti sull’ordine dei 12-14mila euro. Una community che arriverà e partirà da Roma.

ARSENALE GROUP È IN CANTIERE CON LA RIQUALIFICAZIONE DELL’HOTEL MINERVA (ENTRO IL 2025 SARANNO 6 GLI HOTEL SVILUPPATI E 4 QUELLI GESTITI) MA L’OPERAZIONE POTRÀ GIOVARE ANCHE I COMPETITOR.

Non pensiamo assolutamente che tutti i nostri clienti andranno dal Minerva Orient Express; sarà un’opportunità per una serie di hotel, ristoranti, per chi fa servizi di trasporti, per i locali.

IL VOSTRO AUSPICIO È QUELLO DI METTERE LE BASI DEI PROSSIMI 50 ANNI DELL’OSPITALITÀ MADE IN ITALY. QUALI SONO I DRIVER? I TEMPI?

Apriremo le vendite tra un mese e quindi a tutti gli effetti dal 2024 l’Orient Express Dolcevita viaggerà in Italia con i primi due treni.

Siamo in stretto coordinamento con l’assessorato al Turismo, i Municipi, le Ferrovie perché la nostra operazione è strettamente connessa con la rigenerazione dell’area pubblica. Ci sono spazi, ad esempio, a ridosso della stazione Ostiense rimasti chiusi dal

Dobbiamo riuscire a dotare il Paese di cure avanzate al passo con i tempi.

Fino ad oggi la Capitale non ha avuto un albergo veramente a cinque stelle in target con gli standard internazionali del lusso (ma alcuni stanno arrivando al traguardo come il nuovo Six Senses in piazza di San Marcello inaugurato il 16 marzo, ndr). Stiamo lavorando per dare un contributo affinchè questa città possa competere con altre capitali.

Serve che questo gap venga superato anche da chi offre servizi al contorno, 31

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I P R O TA G O N I S T I

in primis i mondi dell’intrattenimento e della ristorazione. Serve un lavoro corale per far sì che Roma sia scelta come meta per tornarci due, tre, quattro volte l’anno, per una mostra, per degli eventi, per delle feste che ci sono in città, come accade a Londra o a Parigi.

ARSENALE SOTTO LA TUA GUIDA PARLA DI UNA ROMA CAPITALE DEL “LUSSO”, MA LA TUA STORIA PERSONALE RACCONTA ANCHE DI UNA CITTÀ COME BASE PER L’IMPRENDITORIA CREATIVA DEI GIOVANI. QUAL È LA MISSIONE PER QUESTA CITTÀ, OGGI?

Essere una vera città internazionale, non bastano i turisti. Deve diventare una città scelta dagli internazionali per abitarci, quando sarà così anche i giovani romani vorranno rimanere e crescere a Roma, perché ci saranno quegli ingredienti che consentono di migliorare la propria crescita personale, guardando lontano.

COSA SERVE?

Oltre al potenziamento del tema culturale e al mix di offerta, torno sul tema dell’intrattenimento. Per quanto riguarda gli eventi, ultimamente è cresciuta l’offerta di quelli sportivi.

Poi ci sono i concerti. Considerando l’importante presenza universitaria, bisognerebbe puntare molto sugli studenti internazionali mettendo loro a disposizione una città tagliata su misura, non di turista ma di chi ci abita. Se si consolida il mix di cultura ed etnie differenti, gli studenti diventano professionisti e sceglieranno questa città, per restarci.

LA TUA BASE È SALDA A ROMA, MA QUALCHE TUA START UP HA GLI UFFICI A MILANO. COME SI POSSONO METTERE A CONFRONTO QUESTE DUE CITTÀ?

Milano è una città comoda e le persone apprezzano questa condizione. Non si possono confrontare due città da 1 e da 5 milioni di abitanti: sono due cose completamente diverse. È normale quindi che in una città piccola si sia più efficienti; se Roma si giocasse la carta dell’internazionalità, che non dipende da quanto è grande la città ma dalle persone che la abitano, non ci sarebbe partita. Oggi ci sono degli impedimenti che si riscontrano nel mondo del lavoro, nelle opportunità concrete, nella vivacità del networking, ma le condizioni intrinseche di gran lunga mettono Roma al primo posto.

DALLE RESPONSABILITÀ DEL PUBBLICO ALL’IMPEGNO DEI PRIVATI. C’È QUALCOSA, DAL TUO PUNTO DI VISTA, CHE PUÒ FARE L’IMPRENDITORIA O LA FINANZA E CHE ANCORA NON HA FATTO?

Oggi la più grande richiesta che dobbiamo fare all’imprenditoria privata è quella di non mollare. Capita di sentirsi vicini al punto di rottura perché l’ambiente non collabora, a partire dalla finanza che oggi non sta supportando le aziende, o pochissimo o lo fa male. E questo, dal mio punto di vista, è un problema per il tessuto sociale reale perché senza la finanza l’imprenditoria si trova costretta a scegliere se rimanere piccola, vendere o fare compromessi. Gli stessi fondi parastatali potrebbero scegliere di investire in società che a loro generano o alimentano marcati.

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Cosa imparare e cosa evitare nel confronto con Milano. La sfida di Roma per un progetto di città PA O L O G A L U Z Z I

C O N T R I BU T I

Sapienza Università di Roma

S

E ESISTE UN “MODELLO MILANO”, È UNA RICETTA REPLICABILE?

Milano nell’ultimo decennio è stata avvertita come un’isola felice rispetto al resto del Paese.

Favorita da investimenti in buona misura internazionali, ha visto crescere sotto il profilo demografico, economico, culturale la sua attrattività da parte di player internazionali, di giovani e studenti provenienti da tutta Italia e dal mondo, dei grandi flussi del turismo globalizzato.

Questo ritratto, parziale, mostra sempre più luci e ombre nel perdurare della crisi sistemica globale, contraddizioni che la pandemia aveva già evidenziato.

Dopo la stagione degli strumenti di programmazione urbanistica negoziata, la città è mutata attraverso alcuni progetti ‘bandiera’, ma soprattutto in modo incrementale attraverso interventi di rigenerazione diffusa, dove i processi di innovazione sociale spesso hanno trovato maggior terreno fertile.

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Oggi le principali trasformazioni in sviluppo sono rappresentate da aree pubbliche, con un ruolo giocato dalle università milanesi, dai centri di ricerca e di formazione, dai luoghi della cultura e dell’innovazione.

Solo recentemente, le periferie e i quartieri di edilizia pubblica sono divenuti protagonisti con l’affermazione del nuovo ciclo della rigenerazione urbana.

Accanto a una nuova stagione di grandi trasformazioni urbane intensive, prendono corpo pratiche di cittadinanza che cercano di coniugare economia e innovazione sociale.

Questa è la ricca rete di attori che oggi producono la città: dalle università alle grandi imprese bancarie e assicurative; dai soggetti dell’impresa e del lavoro, ai molti innovatori sociali.

Se tali condizioni rappresentano ‘un modello’, bisogna riconoscere che quello milanese si è concentrato su una dimensione territoriale assai limitata, che stenta a superare il limite comunale.

Una realtà dieci volte più piccola di Roma Capitale e caratterizzata da una elevatissima densità (demografica, abitativa, di imprese e attività). Ciò oggi costituisce il limite - forse anche il fattore di saturazione - delle condizioni che hanno reso possibile l’affermarsi del modello milanese. E il superamento di questo limite costituisce la sfida di Milano per il prossimo futuro.

A PARTIRE DAI LIMITI DI RIPRODUCIBILITÀ DEL CASO MILANESE, QUALE PROSPETTIVA PER ROMA?

Roma presenta specificità costitutive incomparabili con il caso milanese e in generale con altre città metropolitane italiane ed europee. Specificità in cui si intrecciano fattori geografici e storici, non trascurabili nella costruzione di uno scenario al futuro.

Nei cento anni in cui ha preso forma l’attuale fisionomia urbana, Roma ha rivestito un ruolo anomalo - non moderno - nel contesto delle grandi metropoli europee.

Permangano, anche se in forma più attenuata, condizioni genetiche che sembrano rallentarne il processo di modernizzazione in una prospettiva post-metropolitana.

La dimensione territoriale di Roma Capitale è sconosciuta alle altre città metropolitane italiane: un territorio vasto e frammentato, considerato sempre troppo distante, lontano e irrilevante - “Roma nel deserto del Lazio” - in cui si perpetua quello squilibrio genetico con il suo hinterland.

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C O N T R I BU T I

Misurarsi progettualmente con ‘il grande vuoto’ è la prima condizione che va ripresa con forza, sviluppando un’intuizione del Prg 2008 largamente disattesa.

A partire dal rilancio della cosiddetta “cura del ferro”, indispensabile per qualificare una città che soffoca di traffico, la cui struttura fisica si è appoggia su un sistema infrastrutturale debole, esito di una pianificazione culturalmente arretrata.

Roma si è gradualmente ‘metropolizzata’ dentro il proprio territorio, senza avere mai conosciuto una stagione metropolitana. Occorre prendere definitivamente atto della stabilità fisica che la città ha ormai raggiunto e provare a proiettarla in una nuova prospettiva progettuale di riuso e rigenerazione dell’esistente, tornando a guardare Roma a partire dal suo ‘articolato mosaico di micro-città’, altra intuizione

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del Prg 2008, oggi ampiamente adottata in molti contesti italiani e punto di forza del progetto rigenerativo milanese.

SE NON REPLICABILE, COSA INSEGNA PERÒ IL CASO MILANESE CHE ROMA ANCORA FATICA A VEDERE?

Oggi lo sviluppo delle città transita attraverso grandi e molecolari progetti di rigenerazione urbana. Rigenerare non significa attuare interventi puntuali di rinnovamento del patrimonio costruito, bensì costituire complessi progetti strategici di scala territoriale, in grado di generare un indotto ampio su tutta la città, di creare nuova urbanità e nuove infrastrutture, con una rinnovata attenzione alla sostenibilità sociale, ambientale ed energetica.

L’urbanistica romana rimane, oggi come ieri, troppo condizionata dal peso e dalle logiche della rendita urbana.

Fattore che incide non poco sulla qualità e capacità di costruzione di progetti capaci di generare processi virtuosi di trasformazione e rigenerazione urbana ed economica, nonché di costruire percorsi progettuali condivisi.

Rigenerazione urbana, contenimento del consumo del suolo, transizione ecologica non erano parole d’ordine presenti nel piano del 2008, che sconta un decennio in cui queste istanze si sono affermate come sentire comune, in un contesto di mercato assai differente.

Un aggiornamento in questa direzione è necessario e opportuno. Ma non è un tema solo di ripensamento degli strumenti urbanistici più adeguati, soprattutto in assenza di cambiamenti decisivi a livello regionale e nazionale. Il sistema attuale di regole va sicuramente semplificato sul piano normativo, ma offre già soluzioni per ottenere miglioramenti immediati, per far funzionare i meccanismi e gli istituti esistenti, per raggiungere obiettivi con celerità ed efficienza, recuperando la miglior pratica del ‘planning by doing’.

Le regole urbanistico–edilizie hanno nel corso del tempo abbandonato l’originario obiettivo d’indirizzo e guida del progetto di città che aveva caratterizzato l’impianto originario del piano di Roma del 2008. Con la versione approvata, le regole del piano hanno perso la loro costitutiva e originaria caratterizzazione progettuale, sostenuta da principi di coerenza. Un ricorso solo difensivo alle regole e alle procedure non garantisce la pianificazione, nè offre impulso allo sviluppo economico, senza la necessaria condivisione di un progetto di città, che includa e interpreti le energie economiche e sociali provenienti dalla collettività.

Senza il coraggio di far buon uso delle regole già esistenti, nessun piano, anche il più innovativo, potrà determinare un cambiamento reale.

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Dalla metro alle pavimentazioni storiche, verso il Giubileo Riqualificazione di strade e periferie in attesa dei pellegrini R I GE N E R A Z I O N E U R BA N A

FRAN CESC A FRAD EL L ON I

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iubileo 2025, la speranza è la parola che guida l’evento spirituale, simbolo di una nuova rinascita. L’evento arriva infatti in un momento storico in cui il mondo è ancora sconvolto dai drammi che hanno caratterizzato gli ultimi anni: dalla pandemia, alle guerre, alla crisi climatica.

«Dobbiamo tenere accesa la fiaccola della speranza – ha detto con forza Papa Francesco – il Giubileo del 2025 avrà una grande rilevanza spirituale e universale, con un’attenzione particolare agli aspetti sociali e alla cura degli ultimi, dei poveri, dei profughi, dei disagiati».

Con queste parole, il Santo Padre ha inteso risvegliare la consapevolezza della necessità di una fratellanza universale.

Roma dovrà accogliere e saperlo fare bene e in modo esemplare, la preparazione della città all’anno Santo è al centro dei pensieri delle amministrazioni dei due Stati. L’ospitalità dovrà essere al meglio per i milioni di pellegrini; allo stesso tempo è questa l’occasione per attivare i progetti perché le condizioni di vita dei più deboli siano meno penose. Un piano integrato sarà la risposta: accessibilità e mobilità; ambiente e territorio;

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riqualificazione e valorizzazione e accoglienza e partecipazione sono i temi cardine della pianificazione del Giubileo. Le periferie diventeranno fulcro dei pensieri e delle azioni.

Particolare attenzione viene dedicata alle vie di accesso ai luoghi giubilari: ai percorsi pedonali, alle piazze e ai sagrati delle chiese giubilari e di periferia, oltre che alla ricucitura di aree urbane periferiche attraverso la creazione di uno spazio pubblico di qualità.

Dal sottovia di piazza Pia alla riqualificazione di via Giulia fino al percorso pedonale della stazione di San Pietro. Lavori in piazza dei Cinquecento e in stazione Termini, sulla pavimentazione del Lungotevere e dei relativi ponti fino alla riqualificazione dei percorsi della stazione Fiumicino per l’aeroporto e i cammini dei pellegrini. Inoltre, si

pensa anche alla fruizione dell’area di Tor Vergata alle Vele della Città dello Sport (aspettando l’Expo 2030) e all’illuminazione degli svincoli del Grande raccordo anulare (Gra). Questi sono solo alcuni degli interventi previsti in vista del Giubileo.

Per la mobilità grande attenzione verrà dedicata alla manutenzione delle linee e la fornitura di treni della metro A e B. Inoltre, 840 fermate del trasporto pubblico di superficie in prossimità della Città del Vaticano, delle basiliche, dei luoghi degli eventi giubilari e in punti di interesse storico turistico, verranno migliorate con la customer experience e verranno create 435 pensiline smart con lcd e palina elettronica integrata, di cui 20 con touch screen interattivo. In accoglienza dei visitatori verrà adeguato l’ostello della gioventù a Santa Maria della Pietà, i bagni pubblici e le case dell’acqua.

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interventi in programma

1 miliardo di euro di finanziamento giubilare

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R I GE N E R A Z I O N E U R BA N A

Per gli interventi di cura del territorio un’attenzione particolare alle vie d’acqua e alle vie verdi della città.

Il piano degli interventi descritto prevede opere in sinergia con quelle del Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr). Gli interventi per il Giubileo sono rafforzati e anticipati dal programma Caput Mundi, cui si uniscono in una costellazione di opere che insisteranno sulla città, per rafforzare la sua vocazione di luogo rappresentativo dell’accoglienza.

Infine, in riferimento alle celebrazioni del Giubileo con una legge del 2020 è stato previsto un tavolo istituzionale presieduto dal presidente del Consiglio dei ministri e composto da ministro degli Affari esteri e della cooperazione internazionale, il ministro dell’Interno, il ministro dell’Economia e delle Finanze, il ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, il ministro per i Beni e le Attività Culturali, il presidente della Regione Lazio e il sindaco di Roma Capitale, tre deputati e tre senatori, con possibilità di delega a loro rappresentanti. Al tavolo istituzionale è stato attribuito il compito di definire anche sulla base delle proposte pervenute dalle amministrazioni interessate, un piano degli interventi e delle opere necessari.

In attuazione di quanto previsto dalla Legge 234 del 30 dicembre 2021, il Commissario Straordinario per il

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Giubileo della Chiesa Cattolica per l’anno 2025 ha predisposto la proposta di Programma dettagliato degli interventi secondo le linee di indirizzo condivise con il tavolo istituzionale.

Due gli stralci: uno relativo agli interventi definiti essenziali ed indifferibili, cioè quelli che devono essere ultimati in tempo utile per le celebrazioni giubilari, l’altro relativo agli interventi definiti essenziali, cioè quelli che hanno effetto durevole per il territorio e migliorano la qualità della vita al cittadino e ai pellegrini.

Il primo, relativo agli interventi essenziali ed indifferibili prevede 87 interventi di valore complessivo pari a 1,8 miliardi di euro di cui poco più di uno di fondi giubilari, oltre ai 335 interventi, già definiti alla data del 30 giugno 2022, di valore complessivo di 500 milioni di euro relativi all’ambito tematico del Pnrr, denominato Caput Mundi.

La proposta contiene 62 interventi finanziati integralmente dai fondi giubilari, 10 per i quali il finanziamento giubilare integra un finanziamento preesistente e 15 interventi già finanziati per i quali l’inserimento nel Programma è legato a necessità di accelerazione e deroga consentite al Commissario dalla Legge 234/2021.

#scommessaroma

PUBBLICAZIONI PPAN ROMA 20-25

Nel 2015 PPAN ha curato la comunicazione del progetto “Roma 20-25”, un workshop internazionale promosso dall’Assessorato alla Trasformazione Urbana di Roma, dalla Fondazione Maxxi con Maxxi Architettura. Il laboratorio ha coinvolto 12 università italiane e 13 internazionali con l’obiettivo di ripensare la città e produrre letture, visioni e progetti sulla Roma futura.

ROMA TRA PRESENTE E FUTURO “Dialogo su Roma. Che città immaginare?”. Questo il titolo di un’iniziativa promossa da Artelia Group nel 2021 per festeggiare i suoi primi vent’anni di attività, i cui contenuti sono stati raccolti in un instant book, “Roma tra presente e futuro, proposte e soluzioni possibili” consegnato ai candidati sindaco di Roma Capitale, raccogliendo le aspettative della rappresentanza delle professioni tecniche.

ROMA TRA PRESENTE E FUTURO proposte e soluzioni possibili

INSTANT BOOK TRATTO DALL’EVENTO “DIALOGO SU ROMA” PROMOSSO DA ARTELIA ITALIA IN DATA 20 LUGLIO 2021

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2021

Idee e soluzioni per la transizione culturale nel segno delle smart city

Ideas and Solutions for a Cultural Transition in the name of Smart Cities

IDEE E SOLUZIONI PER LA TRANSIZIONE CULTURALE NEL SEGNO DELLE SMART CITY In piena pandemia, Sustainable Places 2021 ha invitato allo stesso tavolo centinaia di rappresentanti della ricerca europea finanziata, insieme a stakeholder, pubblici e privati, impegnati nei progetti di rigenerazione urbana.

Dall’incontro sono emerse riflessioni, sfide e appunti di progetto. Ma anche la necessità di un dialogo continuativo perché la ricerca e l’innovazione teorica si traducano in prodotti, servizi e progetti di cui la comunità potrà godere e beneficiare.

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In corsa per Expo 2030, una candidatura per il Paese M ATTEO G ATTO

C O N T R I BU T I

Bid File e Technical Director Expo 2030

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F

EBBRAIO 2023. A CHE PUNTO È IL VOSTRO LAVORO E QUALI SONO LE PROSSIME MILESTONE?

Il lavoro progettuale è concluso, almeno per questa fase, anche se poi si continua nel confronto col territorio e negli approfondimenti della fattibilità, ma direi che ora è il momento di diffondere il progetto e le sue qualità tra i Paesi che dovranno decidere chi ospiterà l’edizione del 2030. Siamo molto concentrati nel far valere un progetto giudicato da ogni parte innovativo e molto dettagliato. Su questo siamo molto fiduciosi avendo anche letto il dossier e visto i progetti dei nostri concorrenti, poi la partita del voto è anche o forse prettamente politica.

QUALI SONO LE AREE DI EXPO? IL FOCUS È SU TOR VERGATA E CON QUALI ALTRE RICADUTE? C’È UNA RICHIESTA RECENTE DI FARLO ARRIVARE ALL’EUR...

Il progetto nasce con l’idea di coinvolgere da subito tutta la città e di guardare in primis al suo futuro, è un progetto che a differenza di Milano è nato proprio dalla fine per poi andare a ritroso senza perdere di vista l’efficienza e la spettacolarità dell’evento. Con Carlo Ratti, Italo Rota e Richard Burdett (autori del masterplan con molti altri consulenti) si è voluto da subito impostare il progetto del post expo: un grande parco della conoscenza internazionale a Tor Vergata e non solo.

Si è voluto ragionare sul centro città con un padiglione teaser ai Fori imperiali per attrarre il visitatore internazionale, due padiglioni di welcoming nelle piazze di Termini e Tiburtina e un grande intervento di riqualificazione urbana che li collega al sito attraverso la via Appia antica e il parco degli acquedotti. E queste sono solo le opere dirette che come comitato spetta a noi immaginare, alle quali si aggiungono le indirette: centinaia di milioni volti al miglioramento dei trasporti ed in particolare delle linee metropolitane con lo sfilamento della C per arrivare al sito che sarà un grande lascito per Università e Policlinico, e infine le opere connesse che verranno orchestrate da Roma Capitale e riguardano la rigenerazione di tutta la città dal Tevere ad Ostia passando per molti interventi in continuità con quelli del Pnrr.

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L’IDEA PROGETTUALE È QUELLA DEL PIÙ GRANDE PARCO SOLARE AL MONDO. I TRE INGREDIENTI DI NOVITÀ DI QUESTA PROPOSTA, SOTTO LA TUA LENTE?

Il parco solare è sicuramente una delle forti idee del masterplan, forse la più innovativa: una nuova comunità energetica che nasce con l’Expo ma che alimenterà nel futuro il campus e più di 45mila persone.

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Ma tutto il progetto vuole essere innovativo a partire dal disegno dello spazio dedicato ai visitatori e alla loro esperienza, dalla piantata romana del boulevard arricchita con alberi artificiali per raccogliere sole, vento e acqua, fino alle regole di costruzione che forniremo ai paesi partecipanti, tutte volte alla sostenibilità e al riuso o riciclo dei materiali.

Per non tralasciare la dimensione urbanistica del progetto: il rapporto con l’agro romano, la ricucitura di un tessuto slabbrato della città di margine, una rinnovata centralità del campus universitario e la dotazione di verde e servizi per tutti i quartieri limitrofi.

QUALI OPPORTUNITÀ INTRAVEDI PER IL MONDO DELLA PROGETTAZIONE, DELLE COSTRUZIONI E DI CHI SVILUPPO? CHE TIPO DI RISORSE PRIVATE POTRANNO SERVIRE?

Al solito Expo è una grande palestra per il nostro settore, in pochi anni vedremo la realizzazione di architetture straordinarie seppur in parte effimere progettate da giovani emergenti così

come da grandi star consolidate: un’occasione unica di espressione creativa che contiamo questa volta possa essere consapevole e sostenibile.

Una sfida per architetti, ingegneri costruttori e allestitori che potrà non solo portare beneficio economico ma che credo come è successo a Milano potrà far crescere professionalità nuove o arricchire quelle esistenti in un’arena serrata di controllo dei tempi e dei costi e di carattere internazionale.

Incrociamo quindi le dita e proviamo ad ogni livello a sostenere questa candidatura che tanto bene potrebbe fare a Roma e al Paese.

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Expo 2030, un progetto da 50 miliardi per l’Italia Rigenerazione, inclusione e innovazione alla base del dossier.

L’assegnazione prevista a novembre 2023 29- 11-22

REDAZI ON E

erso Expo 2030, sfruttando l’onda lunga del Giubileo del 2025 coniugando rigenerazione, inclusione ed innovazione. Può essere riassunto così, per grandi linee, l’intervento della delegazione romana alla 171esima assemblea generale del Bureau international des expositions (Bie), dedicato alle candidature per l’esposizione universale.

L E I N I Z I AT I VE

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Ad un anno dall’assegnazione l’annuncio è previsto per novembre 2023 - le città in lizza – oltre a Roma anche Odessa (Ucraina), Riyadh (Arabia Saudita) e Busan (Corea del Sud) – sono al lavoro per affinare proposte e soluzioni.

nazione intera che vuole correre veloce seguendo due binari precisi: quello dello sviluppo tecnologico e innovativo e soprattutto quello dei diritti. I diritti sul lavoro, i diritti dell’inclusione e della sostenibilità ambientale. Queste sono le basi sulle quali vogliamo convincere il mondo che Roma – da sempre crocevia di popoli, storie e culture – è il luogo ideale per ospitare l’esposizione universale. Il nostro obiettivo è dimostrare come tradizione e innovazione possano fondersi nella Città Eterna, dando vita a un appuntamento senza eguali che renda protagonisti le persone e i territori.

Roma Expo 2030 è un progetto che per l’Italia vale 50 miliardi di euro, l’equivalente di 3-4 punti del Pil».

Al centro del progetto candidato dalla capitale italiana, come ribadito a luglio anche nel corso del tavolo tematico “Architettura e urbanistica”, l’area di Tor Vergata, nella periferia est della città, mentre “Persone e territori: rigenerazione urbana, inclusione e innovazione” è il titolo dell’iniziativa.

«La candidatura di Roma Expo 2030 – ha dichiarato l’ambasciatore Giampiero Massolo, presidente del Comitato Roma Expo 2030 – è quella di una 50

EXPO 2030, ROMA SCEGLIE TOR VERGATA E RATTI COME AMBASSADOR

IL NOSTRO OBIETTIVO È DIMOSTRARE COME TRADIZIONE E INNOVAZIONE POSSANO FONDERSI NELLA CITTÀ ETERNA, DANDO VITA A UN APPUNTAMENTO SENZA EGUALI CHE RENDA PROTAGONISTI LE PERSONE E I TERRITORI.

Giampiero Massolo, presidente del Comitato Roma Expo 2030 Per quanto concerne la parte infrastrutturale della proposta questa avrà il suo cuore nella periferia orientale dell’Urbe, ma si estenderà su tutta la città attraverso un dialogo costante tra l’Expo e tutto il tessuto urbano. Grande attenzione alla sostenibilità con un progetto “zero net carbon” che prevede la realizzazione di un parco solare di 150mila mq, nell’area delle Vela di Calatrava, che a pieno regime potrà fornire energia pulita a circa 45mila famiglie nel quadrante sud-est della città.

Un progetto, quello relativo all’Expo, che si basa per il 10% sull’esistente, per il 40% sul riuso e per la metà sulla riconversione.

Il primo cittadino Roberto Gualtieri ha presentato il programma precisando l’impegno a «mettere il cuore in questo progetto, nello stare insieme in una partnership di lungo periodo. Vi aspettiamo a braccia aperte a Roma, la casa del mondo».

«Siamo qui – ha continuato Gualtieri alla platea del Bie – mentre l’umanità subisce in altri Paesi indicibili sofferenze. Gli orrori della guerra, gli strascichi della pandemia, le conseguenze del cambiamento climatico, le ingiustizie: sono solo alcune delle difficoltà che affrontiamo. È importante che teniamo a mente le durezze cui tanti esseri umani sono esposti. Ci devono spingere verso ciò che ci unisce, nello spirito dell’amicizia, della cooperazione, della mutua conoscenza e delle ispirazioni dei fondatori del Bureau».

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L E I N I Z I AT I VE

Il progetto prevede la realizzazione di un parco solare di 150mila mq, nell’area delle Vela di Calatrava, che a pieno regime potrà fornire energia pulita a circa 45mila famiglie nel quadrante sud-est della città.

Sempre il sindaco ha poi ricordato che il 2030 è anche il termine fissato per raggiungere gli obiettivi Onu in tema di sviluppo sostenibile e la concomitanza con l’esposizione universale potrebbe essere «il tempo della celebrazione e dei rilanci, grazie ad uno spirito di unità, programmazione, valori comuni e pace».

L’architetto Matteo Gatto, Bid File e Technical Director Expo 2030, parlando alla platea parigina ha spiegato che: «Quello per l’Expo2030 è un progetto globale. La città è un ponte tra passato e futuro. Non devono esserci né limiti né barriere. Deve essere il punto di partenza per avviare un reale dialogo sula sostenibilità».

Pieno sostegno dall’esecutivo nell’ambito della presentazione da parte del comitato promotore Roma Expo 2030 alla terza assemblea del Bie.

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«Il Governo italiano è fortemente impegnato nella candidatura di Roma a ospitare l’Expo del 2030» ha dichiarato nel suo videomessaggio il vice presidente del Consiglio e ministro degli Affari esteri Antonio Tajani. «Lo scorso settembre – ha aggiunto – abbiamo consegnato il nostro progetto incentrato su persone e territori, rigenerazione, inclusione e innovazione. L’edizione 2030 di Expo sarà, infatti, una pietra miliare per due motivi principali. In primo luogo, segnerà la celebrazione del centenario del Bie, un’occasione cruciale per fare un bilancio dei primi 100 anni

di attività dell’organizzazione. In questo spirito, l’Italia vuole dare il suo contributo per innovare il concetto stesso di Expo, preservandone i valori universali fondamentali. In secondo luogo, sarà l’occasione per rilanciare l’Agenda 2030 delle Nazioni Unite dopo il suo completamento». «Roma – ha concluso il ministro – è un arazzo unico di storia, natura e cultura, dove le persone hanno vissuto insieme unite dai valori della libertà, dell’unione e dell’inclusione. L’Expo 2030 è un progetto comune da sviluppare con tutti coloro che desiderano parteciparvi».

«Roma Caput Mundi, come è stata definita la città, non pretende di essere capofila nel 2030, ma si propone come punto di convergenza per realizzare un evento veramente universale. Il nostro obiettivo non è quello di organizzare una fiera commerciale ma una rappresentazione dei valori e dei principi universali che tutti condividiamo. Quindi rivediamoci a Roma per onorare e realizzare nuovamente quei valori in Expo 2030». Questo il commento di Susana Malcorra, alto funzionario internazionale ed ex capo di gabinetto del Segretario generale delle Nazioni Unite.

L’AGENZIA DEL DEMANIO, DECOLLA LA STRUTTURA DI PROGETTAZIONE

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Come cambierà l’Arena del Colosseo.

Ecco il progetto vincitore

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