Tạp chí pháp luật IIRR | IIRR Legal Review | No. 5 - Chủ đề: Pháp luật về quản lý và vận hành căn hộ

CHUYÊN ĐỀ

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH CĂN HỘ

LEGAL REVIEW

SƠ LƯỢC VỀ HỆ THỐNG PHÁP LUẬT

KHUNG PHÁP LÝ một số thuật ngữ/thuật ngữ pháp lý được quy định trong các văn bản pháp luật

BIÊN TẬP BỞI

No. 05

Greeting From the Editor

Quý Độc giả thân mến, Quá trình đô thị hóa và hội nhập toàn cầu hình thành sự phát triển kinh tế ở tốc độ cao, đồng thời hình thành một loạt các nền kinh tế về bất động sản, tài chính cá nhân. Xu hướng toàn cầu hóa trao cơ hội phát triển cho tất cả các thành viên/cộng đồng trong mọi lĩnh vực, đặc biệt là trong lĩnh vực Bất động sản.

Kinh tế tri thức và công nghiệp hóa, hiện đại hóa là động lực mạnh mẽ nhất đang làm thay đổi xã hội con người. Để có thể đưa ra quyết định và hành động hiệu quả con người cần dựa vào số lượng và chất lượng xử lý thông tin. Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho thông tin trở thành tri thức và quảng bá nhanh tri thức cho mọi người, trong đó, tri thức chính là yếu tố then chốt quyết định sự thành công cho cuộc cách mạng công nhiệp 4.0. Đặc biệt, luật pháp là nền tảng hạ tầng xã hội và điều kiện bắt buộc cho quá trình đô thị hóa và hội nhập toàn cầu. Trên cơ sở đó chúng tôi mong muốn @ c otrao m p ađổi n y nvà a m khám e mọi người cùng phá ra những vấn đề

luật pháp. Đến với chuyên đề tiếp theo của Tạp chí Pháp luật này, chúng tôi xin giới thiệu tới quý độc giả Chuyên đề: Pháp luật về quản lý căn hộ. Với mong muốn lấp đầy khoảng cách của sự bất đối xứng thông tin, trong số này, chúng tôi sẽ giới thiệu khái quát về hệ thống pháp luật về quản lý nhà ở/căn hộ ở hệ thống pháp luật của Việt Nam cũng như một số nước phát triển. Đội ngũ biên tập mong rằng sẽ nhận được các ý kiến đóng góp của Quý độc giả.

Huy Ths. NGUYỄN QUANG HUY

VIỆN PHÓ VIỆN IIRR - TRƯỞNG BAN BIÊN TẬP

LEGAL REVIEW

HỘI ÐỒNG BIÊN TẬP Ls. NGUYỄN THỊ QUỲNH MAI Ls. NGUYỄN THỊ XUYẾN Ls. QUÁCH THÀNH LỰC Ths. NGUYỄN HỒNG MINH Ths. NGUYỄN QUANG HUY NGUYỄN HOÀNG THANH PHAN THỊ HOÀI TRANG NGUYỄN BÍCH SƠN BÙI TUẤN ANH - TRẦN VIỆT BÁCH LỖ HỒNG TÂM - HỒ MẬU TUẤN

ban BIÊN TẬP Ths. NGUYỄN QUANG HUY - Trưởng ban Ls. NGUYỄN THỊ QUỲNH MAI - Phó ban

BIÊN TẬP NGUYỄN THẢO BÍCH DIỆP NGUYỄN HỒ HƯƠNG LY NGUYỄN PHÚ SỸ LÊ TRỌNG HIỀN PHẠM QUỲNH NHUNG

1. Khung pháp lý Hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư diễn ra phức tạp, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Nhằm cung cấp hành lang pháp lý cho việc quản lý và vận hành nhà chung cư, Nhà nước đã thông qua một số văn bản quy phạm pháp luật.

Các văn bản này không những đặt ra quyền hạn và nghĩa vụ cho các bên trong quan hệ sở hữu căn hộ mà còn tạo điều kiện cho hoạt động Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, phương thức tổ chức, hoạt động và quản lý nhà chung cư.

No.5

LEGAL REVIEW

04

05

LEGAL REVIEW

No.5

HỒNG KÔNG

Ở Hồng Kông, hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư được quy định chủ yếu trong Pháp lệnh quản lý tòa nhà (Building Management Ordinance_BMO). Vào năm 1970, Chính phủ Ban hành Pháp lệnh quản lý nhà nhiều tầng (Multi Storey Buildings Ordinance) quy định khung pháp lý cho các chủ sở hữu trong việc thành lập Hội đồng cư dân (Owner’s Corporation) để quản lý và vận hành tòa nhà. Pháp lệnh này sau đó được chỉnh sửa nhiều lần và được đổi tên thành Pháp lệnh quản lý tòa nhà (Building Management Ordinance_BMO).

Mặc dù được quy định chủ yếu trong BMO, hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư ở Hồng Kông cũng phải tuân thủ theo các văn bản pháp luật liên quan (Building Management Related Ordinances), ví dụ như Pháp lệnh an toàn khí Gas (Gas Safety Ordinance), Pháp lệnh quản lý điện năng (Electricity Ordinance), Pháp lệnh về quấy rối tình dục (Sex Discrimination Ordinance), Pháp lệnh quy định nghĩa vụ của người sử dụng (Occupier Liability Ordinance), Pháp lệnh về dịch vụ an ninh và bảo vệ (Security and Guarding Services Ordinance),.....

Cuối cùng, người sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng còn phải chấp hành các quy định trong thỏa ước cam kết (Deed Mutual Covenant).

Thỏa ước cam kết là thỏa thuận quy định quyền, lợi ích và nghĩa vụ của các bên sử dụng nhà chung cư, cho đến phân định phần sở hữu chung, sở hữu riêng, quyết định các vấn đề phát sinh liên quan đến bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư và các vấn đề khác phát sinh nội bộ trong nhà chung cư .

No.5

LEGAL REVIEW

06

Khi đối chiếu sang pháp luật Singapore, việc sử dụng và quản lý nhà chung cư được quy định trong Luật bảo trì và quản lý căn hộ (Building Maintenance and Strata Management Act_BMSMA) ban hành vào ngày 01 tháng 04 năm 2005.

BMSMA là bản hợp nhất giữa Luật bảo trì, quản lý Tòa nhà và tài sản chung (Buildings and Common Property (Maintenance and Management) Act_BCPA) và Luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư (Land Titles (Strata) Act_LTSA) . Dưới BMSMA, có hai nhóm quy định dưới luật (by-laws) khác cũng điều chỉnh hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư.

SINGAPORE 07

LEGAL REVIEW

No.5

01 02

Nhóm thứ nhất là nhóm các quy định do nhà nước ban hành.

Nhóm thứ hai là nhóm các quy định được các chủ sở hữu thông qua mà không trái với quy định của nhóm thứ nhất và các quy định pháp luật khác của Singapore.

Trên thực tế, nhóm thứ hai giống nội quy nhà chung cư nhiều hơn do thường quy định về các vấn đề mang tính nội bộ trong tòa nhà như quản lý chó mèo, các hành vi ứng xử tại nơi công cộng, xả rác, các khu vực hạn chế tiếp cận, quản lý đỗ xe, các biện pháp an toàn và phòng ngừa rủi ro....

No.5

LEGAL REVIEW

08

AUSTRALIA

Đối với Australia, do điều kiện lịch sử cũng như yêu cầu thực tế về quản lý hành chính sau khi lập quốc, Australia được chia thành 06 bang (New South Wales, Victoria, Queensland, South Australia, Western Australia và Tasmania) và 02 phần lãnh thổ (Nothern Territory và Australia Capital Territory). Đi đôi với việc phân chia về mặt địa lý, Hiến pháp Australia cũng quy định quyền lập pháp giữa chính phủ liên bang và bang (dual legal system).

Do đó, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cũng sẽ phải tuân theo quy định pháp luật liên bang và quy định của pháp luật bang nơi có tòa nhà đó.

09

LEGAL REVIEW

No.5

Ví dụ như vùng New South Wales, cư dân sử dụng nhà chung cư phải chấp hành đồng thời pháp luật cấp liên bang (Luật kê khai thuế đối với pháp nhân quản lý và hướng dẫn thi hành năm 2018_Strata Title Body Corporate Tax Return and Constructions 2018,......) và pháp luật cấp bang (Luật quản lý nhà chung cư năm 2015_Strata Scheme Management Act 2015, Luật phát triển cộng đồng năm 1989_Community Land Development Act 1989,.......). Đồng thời, hoạt động quản lý nhà chung cư còn được quy định trong các văn bản dưới luật giống như Singapore.

No.5

LEGAL REVIEW

10

So sánh với Việt Nam, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 và Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 là hai văn bản pháp lý quan trọng quy định chung về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch và quản lý nhà nước về nhà chung cư tại Việt Nam.

VIỆT NAM Nếu như Bộ luật Dân sự được coi là nguồn luật cơ bản và mang hiệu lực pháp lý cao nhất trong ngành luật tư, quy định những vấn đề chung, thì Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật hướng dẫn, thi hành Luật nhà ở bao gồm nghị định, thông tư,... là cơ sở pháp lý quan trọng, trực tiếp để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hiểu rõ và thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình đối với hoạt động nhà chung cư.

11

LEGAL REVIEW

No.5

Đồng thời, đây cũng là căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện quản lý nhà ở trên địa bàn, giải quyết những khiếu nại, tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành, sử dụng nhà ở,....

Ngoài các văn bản trực tiếp quy định về hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị, Cư dân, Chủ đầu tư, Ban quản lý cũng phải tham khảo thêm các quy định pháp luật khác liên quan, bao gồm quy định pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản bảo hiểm, phòng cháy chữa cháy, viễn thông, hôn nhân và gia đình, môi trường......

Ví dụ, theo quy định của pháp luật, nhà chung cư cao từ 05 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, do đó sẽ phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

No.5

LEGAL REVIEW

12

Để đảm bảo cho quá trình hoạt động thiết yếu của nhà chung cư thì không thể thiếu được công việc quản lý vận hành. Quản lý vận hành là một lĩnh vực hết sức quan trọng, liên quan trực tiếp đến đến cuộc sống và công việc của rất nhiều con người bao gồm kiểm soát, bảo đảm trật tự an ninh công cộng, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, hệ thống chiếu sáng, vận hành thông tin liên lạc, duy trì cảnh quan, xử lý chất thải, côn trùng dịch hại, phòng cháy chữa cháy và các hoạt động quản lý vận hành khác.

Hoạt động quản lý vận hành không chỉ đơn thuần là hoạt động quản lý tài sản mà còn hơn thế nữa, đó chính là phối hợp cùng Chủ đầu tư/Ban quản trị để quản lý đời sống của cư dân, bao gồm như: quản lý cộng đồng, phối hợp cùng cư dân giải quyết các vướng mắc, đảm bảo vệ sinh dịch tễ,.... Việc này đòi hỏi ở đơn vị quản lý rất nhiều tố chất, từ sự cẩn thận, chi tiết, trách nhiệm đến những kỹ năng chuyên sâu hơn như điều hòa chi phí, kĩ thuật chuyên môn, vận hành nhân lực hay thuyết phục, giao tiếp, trình bày,…

13

LEGAL REVIEW

No.5

Do hoạt động quản lý vận hành cũng là một lĩnh vực phức tạp nằm trong chuỗi hoạt động quản lý chung cư nên việc nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý vận hành cũng là điều cần thiết.

Ví dụ như trong quá trình xử lý côn trùng dịch hại, nhà thầu dịch vụ có thể sử dụng hóa chất, Ban quản trị, Ban quản lý và cư dân cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật để biết rằng hóa chất sử dụng có thuộc danh mục hàng hóa được phép sử dụng hay không, đã được kiểm định hay chưa, liệu có ảnh hưởng đến sức khỏe của cư dân hay không? Các hoạt động sử dụng Hóa Chất đều phải tuân theo quy định của Luật Hóa Chất.

Do đó, ứng với mỗi lĩnh vực khác nhau sẽ có quy định pháp luật khác nhau mà Ban quản trị, Ban quản lý lẫn cư dân phải nắm vững để bảo vệ cho chính bản thân mình và cả người xung quanh.

Ngoài việc tuân thủ theo các văn bản pháp luật như Bộ Luật, Luật, Nghị định, Thông tư,.... hoạt động quản lý nhà chung cư còn phải tuân theo các quyết định của Ủy Ban nhân dân, Hội đồng nhân dân tại nơi có nhà chung cư.

Ví dụ như quyết định của UBND Thành phố Hà Nội số 54/2016 về Ban hành giá dịch vụ thu gom, vận chuyển rác thải sinh hoat; giá dịch vụ vệ sinh môi trường đối với chất thải rắn công nghiệp thông thường trên địa bàn thành phố Hà Nội hay Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh số 11/2018/QĐ-UBND về việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

No.5

LEGAL REVIEW

14

Ở Hồng Kông, tất cả các vấn đề phát sinh liên quan đến hoạt động quản lý và vận hành diễn ra trong nội bộ nhà chung cư đều được quy định trong Thỏa ước cam kết (Deed of Mutual Covenant). Trên thực tế, Bản Thỏa ước cam kết này có thể lên tới hàng trăm trang. Trong khi đó, ở Australia và Singapore thì các quy định nội bộ này được quy định trong văn bản dưới luật (By laws).

Cuối cùng, hoạt động quản lý nhà chung cư còn được quy định trong các văn bản mang tính nội bộ của chính chung cư đó.

Việt Nam cũng có sự tương tự, các hoạt động quản lý nhà chung cư ngoài việc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì còn phải tuân thủ theo các quy chế nội bộ của riêng nhà chung cư được thông qua bởi chính các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư lần đầu. Có thể kể đến các văn bản như: Nội quy nhà chung cư, quy chế thu chi tài chính của Ban quản trị, Quy chế hoạt động của Ban quản trị, Quy chế tổ chức hội nghị nhà chung cư,...

15

LEGAL REVIEW

No.5

Có thể thấy hoạt động quản lý nhà chung cư được quy định bởi một hệ thống văn bản pháp luật đồ sộ mà Ban quản lý, Ban quản trị lẫn chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải nắm vững để bảo vệ cho chính quyền lợi của bản thân mình.

2. Một số thuật ngữ pháp lý quy định trong các văn bản pháp luật Nhà chung cư Nhà chung cư là tòa nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Tòa nhà chung cư có thể được sử dụng với nhiều mục đích, gồm mục đích để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Như vậy, nhà chung cư khác với nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên đất riêng biệt thường thuộc quyền sở hữu của một chủ thể nhất định thì nhà chung cư lại là nhà được chia thành nhiều căn hộ khác nhau và có thể thuộc quyền sở hữu của rất nhiều chủ thể khác nhau.

17

LEGAL REVIEW

No.5

Ở Hồng Kông, pháp luật lại sử dụng thuật ngữ “tòa nhà” (building). “Tòa nhà” dùng để chỉ những tòa chứa số lượng căn hộ gồm hai hoặc nhiều tầng, bao gồm cả tầng hầm hoặc khu vực đậu xe. Bất kỳ mặt phẳng nào mà tòa nhà đó được dựng lên đều là một phần của tòa nhà.

Cụm nhà chung cư Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần sở hữu riêng Trong nhà chung cư có phần diện tích chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Việc phân dịnh phần sở hữu chung và sở hữu riêng có ý nghĩa rất lớn. Chủ sở hữu riêng chỉ được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản riêng của mình. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

No.5

LEGAL REVIEW

18

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia. Diện tích bên trong căn hộ là khoảng không gian được trực tiếp sử dụng để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Diện tích này được ghi rất cụ thể trong hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng. Ban công là phần diện tích nhô ra khỏi mặt nhà và 2/3 mặt tiếp xúc với thiên nhiên. Khi đứng ở ban công nhà bạn có thể nhìn được ra bên ngoài theo hai, ba hướng. Trong khi đó lô gia là phần ăn sâu vào mặt bằng nên được che chắn cẩn thận, chỉ có một bề mặt tiếp xúc với thiên nhiên và có mái che. Lô gia chỉ có thể nhìn ra ngoài qua một hướng vì đảm bảo an toàn trong nhà chung cư và nhà cao tầng.

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Phần diện tích này được xác định rõ trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà chung cư. Ví dụ như chỗ để xe máy, chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong trường hợp thỏa thuận rõ thuộc về người mua,...

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Những tài sản này thông thường được gắn liền với những phần tài sản riêng nói trên. Ví dụ như: hệ thống dẫn nước, đường dây điện, internet,...

19

LEGAL REVIEW

No.5

Phần sở hữu chung Ở Singapore, một quốc gia có mật độ dân cư đông đúc và ở tình trạng đô thị nén (compact city state) , khái niệm phần sở hữu chung (common property) trong luật Bảo trì và quản lý căn hộ Strata (BMSMA) được sửa đổi vào năm 2008 và người tiền nhiệm của nó Luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư Strata (LTSA) năm 1999, đã trải qua hai lần sửa đổi với mỗi lần sửa đổi các nhà làm luật đã cố gắng tinh chỉnh và giải thích rõ hơn về định nghĩa này.

Đã có một khoảng thời gian mà BCA đã nhận được rất nhiều kiến nghị về khái niệm “phần sở hữu chung” nên được giữ nguyên theo quy định của LTSA năm 1999 vì tính chung của định nghĩa đã gây ra rất nhiều các tranh chấp giữa chủ sở hữu.

Do đó BMSMA đã giữ lại định nghĩa này. Theo quy định của BMSMA, phần sở hữu chung được hiểu là những phần không gắn liền với căn hộ hoặc được sử dụng hoặc có thể sử dụng bởi hai hoặc nhiều hơn hai cư dân.

Ngoài ra, BMSMA còn quy định cụ thể thêm các tiện ích sau được coi là sở hữu chung ở mục c Điều 2 , ví dụ như ống nước, đường dây tải điện, cáp điện mà được sử dụng hoặc có thể sử dụng bởi hai hoặc nhiều hơn hai cư dân trở lên.

No.5

LEGAL REVIEW

20

Pháp luật Hồng Kông quy định phần sở hữu chung là ngoài các phần trong tòa nhà được chỉ định riêng thuộc về cho chủ sở hữu, tất cả các phần khác của tòa nhà và những bộ phận được quy định trong Phụ lục của Pháp lệnh về quản lý nhà ở của Hồng Kông, ví dụ: nền móng, cột và dầm, thang máy, vườn và câu lạc bộ… là những phần sở hữu chung của tòa nhà. Ngoài ra, các chủ sở hữu có thể viện dẫn Thỏa ước cam kết (Deed of Mutual Covenant), một thỏa thuận giống như nội quy của nhà chung cư) để làm căn cứ xác định đâu là phần sở hữu chung của tòa nhà.

Pháp luật Việt Nam cũng có cách quy định phần sở hữu chung theo phương pháp loại trừ như vậy. Theo đó, Phần sở hữu chung của nhà chung cư được hiểu là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư như nhà sinh hoạt cộng đồng, các công trình công cộng trong nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh như vườn hoa, sân chung, công viên,... và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư như mái, sân thượng, hành lang cầu thang, đường thoát hiểm, hệ thống cấp điện nước, gas,... Phần sở hữu chung chỉ được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo thỏa thuận của các đồng chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

21

LEGAL REVIEW

No.5

Căn hộ Ở Hồng Kông, thuật ngữ căn hộ “Flat” được quy định trong LTSA (Revised edition 2009), “căn hộ” có thể được hiểu là căn hộ có 1 hoặc hai tầng nằm một phần hoặc toàn bộ dưới lòng đất được sử dụng làm nơi cư trú, cửa hàng, cơ sở sản xuất, văn phòng hoặc bất kỳ mục đích sử dụng nào khác mà thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu nhất định.

Trong khi đó, ở Việt Nam, đa số các dự án phát triển bất động sản liên quan đến việc xây dựng tòa nhà mà trong đó có nhiều căn hộ để bán, khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ở Mỹ họ gọi những căn hộ như vậy là “Condominium”. Trên thực tế, “Condominium” thường bị nhầm lẫn với “Apartment”. Condominium có nghĩa là tài sản cá nhân, viết tắt là “Condo”.

Trong khi “Apartment” thường được sở hữu bởi một cá nhân hoặc một công ty bất động sản.

No.5

LEGAL REVIEW

22

Ngoài ra, khi mua “Condo”, bạn có đầy đủ quyền sở hữu với “Condo” của mình và bạn có thể chỉnh sửa toàn bộ bên trong và bên ngoài theo ý mình. Trong khi đó, “Apartment” là một phòng nhỏ trong tòa nhà nhiều tầng. “Apartment” thường thuê hoặc được sở hữu bởi người thuê (tenant). Mặc dù có thể mua “Apartment”, người mua vẫn phải tuân thủ nguyên tắc do chủ tòa nhà đặt ra.

Việc thuê một “Apartment” là lựa chọn sáng suốt cho những người phải di chuyển nhiều, trong khi mua “Condo” phù hợp hơn với những người thích sự ổn định .

Mặc dù pháp luật Việt Nam không có định nghĩa cụ thể cho “căn hộ”, tuy nhiên đây không phải là thiếu sót của Luật Việt Nam bởi định nghĩa của “căn hộ” không hoàn toàn khó hiểu, mọi người có thể ngầm quy ước với nhau rằng “căn hộ” là từ để mô tả về sản phẩm là nơi an cư trong một tòa nhà cao tầng, trong đó, mỗi tầng có một số lượng căn nhất định và mỗi căn là một đơn vị ở.

23

LEGAL REVIEW

No.5

Nghiệm thu công trình nhà chung cư là kiểm định, thu nhận và kiểm tra công trình nhà chung cư sau khi xây dựng. Cụ thể hơn, nhiệm thu là hoạt động kiểm tra chất lượng nhà chung cư sau khi xây để đưa vào sử dụng. Quá trình nghiệm thu được thực hiện bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền dựa vào bản vẽ và các số đo chất lượng nhà chung cư đã được thi công từ đó có các quyết định nhà chung cư có đủ chất lượng, kỹ thuật để được đưa vào sử dụng hay không.

Ví dụ cơ quan chức năng có thể kiểm tra các yêu cầu kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy, về khả năng chịu lực, về bảo vệ môi trường và các yêu cầu khác của nhà chung cư được xây dựng. Do vậy chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà ở cho chủ sở hữu khi đã tiến hành nhiệm thu và đạt yêu cầu.

No.5

LEGAL REVIEW

24

Nhà nước trực tiếp tiến hành nhiệm thu công trình cũng chính là để đảm bảo tòa nhà có thể đi vào hoạt động ổn định. Nếu cứ để chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư mà đưa vào sử dụng luôn thì có thể dẫn đến tình trạng không đảm bảo các yêu cầu kĩ thuật ví dụ như thường xuyên cháy nổ, công tác phòng cháy chữa cháy không được đảm bảo, cầu thang thoát hiểm quá hẹp, chất lượng môi trường bị ảnh hưởng,... Điều này sẽ tác động trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe của cư dân, người sử dụng và cả những người xung quanh nhưng sau cùng, cư dân và người sử dụng vẫn là những người thiệt thòi nhất.

25

LEGAL REVIEW

No.5

Ở Singapore, mọi khối bất động sản đều phải có giấy phép trước khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho cư dân. Giấy phép này có thể dưới dạng Giấy phép cư trú tạm thời (Temporary Occupation Permit TOP) hoặc Giấy chứng nhận hoàn thành hạng mục công trình theo luật định (Certificate of Statutory Completion CSC). Là chủ sở hữu hoặc người thuê căn hộ, nhiệm vụ của bạn là đảm bảo rằng tòa nhà có một trong những giấy phép này trước khi chuyển đến sinh sống.

Giấy phép cư trú tạm thời (TOP) đúng như tên gọi của nó, một giấy phép tạm thời. Giấy phép này cho phép chủ đầu tư có thể bàn giao căn hộ cho cư dân cư trú trong một khi nhà chung cư nhưng chưa hoàn thiện - hãy tưởng tượng nhà chung cư mà tòa nhà và các bãi đậu xe đã hoàn thành nhưng vẫn còn các một số cơ sở vật chất cần hoàn thiện nốt.

Tuy nhiên, kể cả khi nhà chung cư có giấy phép TOP thì sau khi nhà chung cư được xây dựng xong, chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép CSC ngay (giấy phép TOP không bắt buộc, giấy phép CSC) là bắt buộc. Mục đích của giấy phép TOP là cho phép chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho chủ sở hữu bởi các căn hộ này có thể sử dụng được kể cả khi còn vài hạng mục chưa hoàn thành. Trong khi đó, giấy phép CSC có rất nhiều thủ tục nghiêm ngặt và khắt khe và là giấy phép bắt buộc. Chủ đầu tư trong quá trình xây dựng có thể xin cấp trước giấy phép TOP để người dân có thể sử dụng trong khi tiếp tục hoàn thiện công trình để đáp ứng điều kiện theo giấy phép CSC .

No.5

LEGAL REVIEW

26

LEGAL REVIEW No. 05