APARTMENT | No.3 - Xác định vị trí dự án (Phần 1)

Apartment Chuyên đề: Xác định vị trí dự án (Phần 1)

PHÂN TÍCH KHU ĐẤT PHƯƠNG HƯỚNG

KHÔNG GIAN MỞ

CHUNG & CÔNG CỘNG

ĐIỂM GIAO NHAU CỦA

CÁC KHU CÔNG CỘNG

3

Lưu hành nội bộ

Quý độc giả thân mến!

Có thể nói rằng các hoạt động xây dựng những tòa chung cư đang là giải pháp tối ưu đối với mật độ đô thị hóa ngày nay. Những căn hộ chung cư đồng thời cũng mang đến nhiều lựa chọn nhà ở cho nhiều đối tượng đa dạng về thu nhập cũng như sở thích, lối sống.

Việc thiết kế căn hộ chung cư góp phần tạo ra các khu dân cư an toàn, văn minh và đáng sống.

Trong số thứ 3 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho quý độc giả hướng dẫn về thiết kế và hình thể dự án căn hộ ở quy mô công trình. Mục tiêu, tiêu chuẩn thiết kế và hướng dẫn thiết kế phác thảo cách liên kết với bối cảnh trước mắt, xem xét nơi giao nhau của khu phố và khu vực công cộng, đạt được không gian mở chất lượng và tối đa hóa tiện nghi dân cư.

Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý của địa phương và các điều kiện ảnh hưởng đến công trình, các cơ hội và hạn chế cho dự án căn hộ trong tương lai có thể được xác định và giải quyết trong thiết kế.

Chúng tôi hy vọng thông qua việc tham chiếu các tiêu chuẩn thiết kế và đánh giá các hoạt động xây dựng, tài liệu này sẽ góp phần nâng cao việc thiết kế và quy hoạch các căn hộ chung cư. Đội ngũ biên tập mong rằng sẽ nhận được những ý kiến đóng góp chân thành đến từ quý độc giả.

Trưởng ban biên tập

Chịu trách nhiệm nội dung

Hội đồng biên tập Nguyễn Danh Hải Nguyễn Hồng Minh Nguyễn Hoàng Thanh Nguyễn Quang Huy Lưu Hồng Hải Nguyễn Quốc Cương Nguyễn Cảnh Toàn Lê Tiến Trung Nguyễn Văn Thiệp Trương Minh Thắng Cam Văn Chương Đỗ Trung Hiếu Cao Tiến Trung Tổng biên tập Nguyễn Tất Hồng Dương Phó Tổng biên tập Hoàng Minh Nguyễn Biên tập & Thiết kế Phòng Phát triển Cộng đồng Website www.iirr.vn facebook.com/iirr.vn

06 PHÂN TÍCH KHU ĐẤT Các quyết định thiết kế được đưa ra sau khi phân tích cẩn thận các điều kiện và mối quan hệ của công trình với bối cảnh xung quanh.

32 KHÔNG GIAN MỞ CHUNG & CÔNG CỘNG Không gian mở chất lượng cao đặc biệt quan trọng và có lợi với dự án có mật độ dân số cao. Nó làm tăng sự hấp dẫn của khu dân cư và phúc lợi của cư dân.

21 PHƯƠNG HƯỚNG Hướng tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp đến tiện ích dân cư bao gồm khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời, quyền riêng tư trực quan và cách âm cho các khu vực của dự án và khu lân cận.

26 ĐIỂM GIAO NHAU CỦA CÁC KHU CÔNG CỘNG Sự biến đổi tinh tế của hàng cây và hàng rào có thể tạo ra một khu vực công cộng hấp dẫn và nhộn nhịp cho người đi bộ.

“

Tiêu chuẩn thiết kế và hướng dẫn thiết kế phác thảo cách liên kết với bối cảnh trước mắt, xem xét nơi giao nhau của khu phố và khu vực công cộng, đạt được không gian mở chất lượng và tối đa hóa tiện nghi dân cư.

PHÂN TÍCH KHU ĐẤT Việc phân tích khu đất là một phần quan trọng của quy trình thiết kế và nên được thực hiện ngay từ khi bắt đầu dự án để có các cơ sở thiết kế. Các kế hoạch đề xuất dự án cần chỉ ra rằng các quyết định về mặt thiết kế được đưa ra sau khi phân tích cẩn thận các điều kiện và mối quan hệ của công trình với bối cảnh xung quanh.

Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý mang tính địa phương và các điều kiện ảnh hưởng đến công trình, các cơ hội cũng như hạn chế của dự án căn hộ trong tương lai có thể được xác định và giải quyết bởi thiết kế. Việc phân tích khu đất nếu phối hợp với các chuyên gia tư vấn kĩ thuật có thể đem đến nhiều ích lợi tùy thuộc vào bản chất của khu đất và quy mô của dự án.

Những yếu tố then chốt khi phân tích khu đất gồm: 6

BC mở rộng

BC khu vực

BC khu đất

Khu đất

1

BẢN VẼ VỊ TRÍ KHU ĐẤT XÂY DỰNG

Một bản vẽ cho thấy bối cảnh bao quát hơn, giúp xác định vị trí khu đất cũng như mối quan hệ với các yếu tố xung quanh như khu thương mại, công trình công cộng và giao thông.

MB bối cảnh mở rộng

Khu đất dự án đề xuất Cơ sở giáo dục

không gian mở công cộng

2

Cửa hàng địa phương Di sản văn hóa Đường sắt

ẢNH CHỤP TỪ TRÊN CAO

Ảnh chụp từ trên cao khu đất với bối cảnh xung quanh

7

3

BẢN VẼ BỐI CẢNH KHU VỰC

Bản vẽ những đặc điểm hiện hữu của bối cảnh địa phương bao gồm các mặt cắt và cao độ có liên quan, đặc biệt là đối với các vị trí dốc.

Thông tin có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở: Mục đích sử dụng đất, chiều cao và loại hình của những tòa nhà kế bên và đối diện trên con phố.

Tầm nhìn từ tòa nhà ra xa và từ xa nhìn lại tòa nhà.

Mô hình lưu thông và lối đi cho người đi bộ, xe cộ và dịch vụ kĩ thuật.

Vị trí của các hạng mục di sản văn hóa và các khu vực quan trọng với môi trường.

MB bối cảnh khu vực

Mô hình các tòa nhà, cảnh quan, không gian mở và thảm thực vật.

Những nguồn tiếng ồn ở trên và gần khu đất, cụ thể như đường phố, đường sắt, hàng không và tiếng ồn công nghiệp.

Vỏ bọc công trình và khoảng lùi xây dựng của dự án trong tương lai.

Văn bản báo cáo các vấn đề chính.

Khu đất dự án đề xuất Hình thức xây dựng dự tính Công trình sẵn cố cần thay đổi Công trình sẵn có giữ lại ( 1 - 2 tầng) Công trình sẵn có giữ lại ( 3 - 4 tầng) Công trình sẵn có giữ lại ( 5+ tầng) Không gian mở riêng Không gian mở riêng(Quy hoạch) Di sản văn hóa ----- Tuyến xe buýt

8

----- Làn cho xe đạp

BỐI CẢNH KHU ĐẤT VÀ BẢN VẼ KHẢO SÁT

Bản vẽ mặt bằng và mặt cắt của đặc điểm công trình sẵn có bao gồm các công trình liền kề và ở phía bên kia đường, cùng với tài liệu bằng văn bản phù hợp.

Thông tin có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở: Kích thước khu đất, diện tích khu đất, điểm hướng Bắc Bản vẽ địa hình, thể hiện cao độ tương đối và những đường bình độ với khoảng cách 0,5 mét cho khu đất, bất cứ đặc điểm tự nhiên riêng biệt nào như đá lộ thiên, mương rãnh, hay những chỗ cần san lấp Vị trí và mục đích sử dụng của những tòa nhà hiện hữu và đặc điểm kiến trúc trong khu vực.

Vị trí và những đặc trưng quan trọng của không gian công cộng, không gian mở chung và riêng xung quanh.

Vị trí của các cây lớn trên khu đất và các công trình liền kề bao gồm cả việc xác định kích thước của tán cây và chủng loại.

Vị trí và chiều cao của cửa sổ, ban công, tường và hàng rào hiện hữu ở ccác công trình lân cận, cũng như lan can và đường nóc mái. Điểm ra vào của người đi bộ và xe cộ Vị trí của các hạ tầng kỹ thuật bao gồm cột điện, trạm biến áp hợp bộ, hệ thống thoát nước mưa, thoát nước tự nhiên, vỉa hè và công trình phụ.

Mặt bằng bối cảnh khu đất 45m

Khu đất dự án đề xuất

50m

d built form

4

Hình thức xây dựng dự tính Công trình lần cận sẵn có Đường khu

Đất trồng cây

phố

Lối vào phương tiện

Bãi đỗ xe công cộng

N

Lối vào người đi bộ

9

Rear boundary

AHD in m

AHD in m

AHD in m

AHD in m

Future development

AHD in m

Future building separation in m

North

AHD in m

Deep soil Residential Car parking

Retail

AHD in m

Local street

South

Side boundary

Side boundary

Proposed development

AHD in m 6m

Dự án Tương lai

AHD in m

3m Dự án Tương lai

AHD in m

AHD in m

AHD in m

AHD in m AHD in m

Tây Dự án để xuất

Đông

Mặt cắt dọc

Cao độ mặt đường

5

Chỉ giới đỏ

AHD in m

AHD in m

AHD in m

AHD in m

Dự án trong tương lai

AHD in m

Khoảng cách giữa 2 tòa nhà (m)

CAO ĐỘ MẶT ĐƯỜNG

Đất trồng cây Căn hộ

VÀ

Chiều cao dự kiến hoặc vỏ bọc công trình

Car parking Bãi để xe

Đường phố

Nam

Dự án đề xuất

Side boundary

Thông tin có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở: Cảnh quan đường phố và dọc theo hai bên đường của con đường phía trước công trình, bao gồm kiểu hình mặt tiền tòa nhà, đường phố và khoảng lùi bên hông.

Bán lẻ

AHD in m

Side boundary

CÁC MẶT CẮT

Bắc

AHD in m

AHD in m 6m

Chiều cao tổng thể (số tầng, số mét), vỉa hè quan trọng, đường cơ sở, mái hiên, dãy cột và các yếu tố xây dựng khác của các tòa nhà liên tiếp.

Future development

AHD in m

3m

Future development

AHD in m

AHD in m

AHD in m

AHD in m

West

AHD in m

Proposed development

Một văn bản về các vấn đề chính.

Hình ảnh và bản vẽ các tòa nhà hiện hữu xung quanh giúp làm rõ quy mô hiện tại của khu đất, không gian phát triển và đặc điểm kiến trúc của khu vực.

10

East

Khả năng nhận năng lượng mặt trời và gió er int W

n su

th pa

Gió trước (mùa hè)

Mặt trời buổi sáng

Nắng chiều

Đường phố

Khu đất dự án đề xuất Kiểu hình xây dựng đề xuất Công trình lân cận sẵn có

6

N

BẢN VẼ PHÂN TÍCH

Bản vẽ tổng hợp và làm rõ bối cảnh, cảnh quan và những cơ hội và hạn chế để tạo thành các tiêu chuẩn thiết kế.

Bao gồm các thông tin sau: Độ che khuất của khu đất và những công trình xung quanh bởi những kiến trúc lân cận. Đường biểu kiến của mặt trời vào mùa đông nên được hiển thị từ 9 giờ sáng đến 3 giờ chiều.

Việc chọn hướng cần quan tâm đến ánh sáng mặt trời và khả năng thông gió tự nhiên.

Vị trí mặt bằng tòa nhà.

Xác định gió thịnh hành.

Duy trì và có khu vực bảo tồn cây xanh.

Đặc điểm địa chất của khu đất bao gồm địa hình và mối tương quan với dự án.

Các loại cây được đề xuất trồng thêm và diện tích khu đất trồng cây.

Nơi giao nhau với khu vực công cộng và khoảng lùi công trình.

Vị trí không gian mở chung.

Mối quan hệ và nơi tiếp giápt với các công trình lân cận, bao gồm khoảng lùi công trình bên và sau.

Lối vào tòa nhà.

Diện tích và độ sâu bãi đỗ xe ô tô.

11

Một văn bản báo cáo cho thấy bản thiết kế của dự án đã sử dụng bản phân tích khu vực thế nào và phải đi kèm với hồ sơ cấp phép xây dưng của dự án. Nếu có thể, bản báo cáo nên có các tư vấn kỹ thuật từ các kiến trúc sư cảnh quan, chuyên gia về môi trường, kỹ sư địa chất và chuyên gia trồng cây.

H N

C Ụ

H C SÁ

DA

Bản vẽ phân tích khu vực cho thấy các quyết định thiết kế đã được dựa trên các cơ hội và ràng buộc của tình trạng khu đất và mối tương quan của chúng với bối cảnh xung quanh.

Xem Bảng 1 Danh sách chi tiết kiểm tra tại khu đất xây dựng, Bảng 2 danh sách chi tiết trước khi làm Đơn xin cấp giấy phép xây dựng, Bảng 3 danh sách Đơn xin cấp giấy phép xây dựng -Hướng dẫn hồ sơ chi tiết.

12

,M

T

U Ê I

DANH SÁCH 1

BẢNG 1: Danh sách chi tiết kiểm tra tại khu đất xây dựng Hồ sơ

Nội dung cần có

Vị trí khu đất xây dựng

Bản đồ bao quát và ảnh chụp từ trên không để quan sát vị trí của khu đất xây dựng với những khu trung tâm, cửa hàng, cơ quan hành chính, giao thông xung quanh

Ảnh chụp từ trên cao

Ảnh màu từ trên cao của khu đất với bối cảnh xung quanh

Bản vẽ bối cảnh khu vực

Bản vẽ những đặc điểm hiện hữu của bối cảnh rộng hơn bao gồm những công trình kề bên và ở phía bên kia đường mà cho thấy: • Kiểu hình tòa nhà, vỏ bọc công trình đề xuất, khoảng lùi công trình và các phân khu • Mục đích sử dụng đất và địa hình của tòa nhà so với những tòa nhà bên canh và đối diện con đường • Hoạt động lưu thông xe cộ, dịch vụ, người đi bộ và người đạp xe • Bản đồ địa hình, cảnh quan, không gian mở và cây cối • Cảnh quan đáng chú ý ở khu đất đó • Những tiếng ồn ở các khu vực lân cận, đặc điểm giao thông, tàu hỏa, máy bay và tiếng ồn công nghiệp

Bản vẽ khảo sát bối cảnh khu vực

Bản vẽ các khu đất hiện hữu dựa trên bản vẽ khảo sát thể hiện đặc điểm của khu vực xung quanh bao gồm: • đường biên, kích thước khu đất, diện tích khu đất, điểm hướng bắc • bản vẽ địa hình, thể hiện cao độ tương đối và những đường đồng mức với khoảng cách 0,5 mét trên khu đất và cả ngoài ranh giới khu đất nếu có sự thay đổi về cao độ hay bất cứ đặc điểm tự nhiên độc nhất nào như đá lộ thiên, mương rãnh, những khu vực cần san lấp, con phố và khu đất kề bên.

• vị trí và kích cỡ của những cây lớn trên khu đất đó và các cao độ tương đối có liên quan những bất động sản liền kề và cây xanh trên phố • vị trí và mục đích sử dụng của những tòa nhà hiện hữu và đặc điểm kiến trúc trong khu vực • vị trí và những đặc trưng quan trọng của không gian công cộng, không gian mở chung và riêng xung quanh dự án.

• vị trí và cao độ của cửa sổ, ban công, tường và hàng rào hiện hữu trên công trình liền kề hướng mặt về khu đất, cũng như lan can và đường vòng • người đi bộ và các điểm lưu thông xe cộ, các lối xe vào và các đặc điểm khác như cột điện, trạm xe buýt và trụ cứu hỏa • vị trí của các hạ tầng kĩ thuật, bao gồm công trình phụ và hệ thống thoát nước • vị trí của các thành phần liên quan

13

DANH SÁCH 1

Hồ sơ

Cao độ khu phố và các mặt cắt

Nội dung cần có

Ảnh và bản vẽ của khu đất trong mối tương quan với cảnh quan đường phố và dọc theo hai bên đường của con phố phía trước công trình, cho thấy: • Chiều cao tổng thể (số tầng, số mét), vỉa hè quan trọng/đường cơ sở của các tòa nhà liên kề.

• Kiểu hình mặt tiền tòa nhà và khoảng lùi công trình và khoảng lùi bên hông • Chiều cao dự kiến

Phân tích

Bản vẽ tổng hợp và làm rõ bối cảnh, cảnh quan và hồ sơ khu đất thành những cơ hội và hạn chế định nên thước đo thiết kế, bao gồm các thông tin sau: • Hướng và độ che khuất của khu đất và những công trình bên cạnh bởi những kiến trúc xung quanh (ngoại trừ thảm thực vật). Đường biểu kiến của mặt trời vào mùa đông nên được hiển thị từ 9 giờ sáng đến 3 giờ chiều ngày 21 tháng 12.

• Xác định gió thịnh hành • Đặc điểm địa chất của khu đất và độ phù hợp của công trình đề xuất • Nơi giao nhau với khu vực công cộng và khoảng lùi công trình • Mối tương quan và nơi tiếp giáp với các công trình lân cận, bao gồm khoảng lùi công trình bên và sau • Khả năng thông gió của khu đất và khu vực xung quanh • Vị trí mặt bằng công trình đề xuất • Những cây xanh được giữ lại và đề xuất trồng thêm, diện tích đất trồng cây • Không gian mở chung đề xuất • Diện tích và độ sâu bãi đỗ xe ô tô đề xuất • Lối vào tòa nhà đề xuất • Tài liệu bằng văn bản hỗ trợ – bao gồm các tư vấn kỹ thuật từ các chuyên gia liên quan đến quá trình thực hiện dự án, bao gồm kiến trúc sư cảnh quan, các chuyên gia cây trồng, kĩ sư địa chất, và các chuyên gia về môi trường nếu cần

14

DANH SÁCH 2

BẢNG 2: Danh sách chi tiết trước khi làm Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

1

Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ này khuyến khích thảo luận qđơn xin tiền cấp phép xây dựng. Đơn xin tiền cấp phép đảm bảo hiệu quả tối đa cho các cuộc thảo luận, các cơ quan cấp phép cần chỉ định một kiến trúc sư hoặc nhà thiết kế đô thị để đưa ra những tư vấn thiết kế.

Người này có thể là thành viên của Ban thẩm tra thiết kế. Đầu vào sớm về thiết kế có thể giúp giải quyết vấn đề trước khi đơn xin phép xây dựng được đệ lên.

4

Bảng dưới đây đưa ra thông tin cơ bản cần được cung cấp bởi người làm đơn trước cuộc thẩm định cấp giấy phép xây dựng. Quan trọng là cần có đủ thông tin để truyền đạt kế hoạch đề ra hơn là giải quyết đầy đủ mọi khía cạnh của dự án.

2

Khi các cơ quan yêu cầu thành viên ban thẩm tra tham dự buổi thẩm định tiền cấp phép xây dựng, nó cần được tổ chức đúng quy định, và trước cuộc thẩm định cấp giấy phép ban thẩm tra thiết kế đã lên lịch.

Các buổi thảo luận tiền cấp phép xây dựng là thành phần then chốt trong quá trình xây dựng. Buổi họp đầu trong quy trình cho phép thảo luận và kết luận toàn bộ cách tiếp cận thiết kế. Điều này mang lại hiệu suất lớn hơn trong quá trình thi công đồng thời tiết kiệm thời gian, chi phí sửa đổi và điều chỉnh. Biên bản cuộc thảo luận tiền cấp phép xây dựng phải được ban hành bởi các cơ quan cấp phép trong vòng 1 tuần sau buổi thảo luận hoặc sớm nhất có thể.

3

15

DANH SÁCH 2

Hồ sơ

Nội dung cần có

Chi tiết công trình

Bản tóm tắt tổng quan gồm: • Hệ số sử dụng đất • Chiều cao tòa nhà đo bằng mét và số tầng • Số lượng và tổ hợp các căn hộ • Số lượng chỗ để xe ô tô • Tỉ lệ số căn hộ được chiếu sáng và có hệ thống thông gió tự nhiên

Chất lượng thiết kế

Một bản thảo báo cáo các điểm mấu chốt thể hiện rằng bản kế hoạch đưa ra đúng với luật xây dựng

Các yếu tố có sẵn Hình ảnh của những yếu tố có sẵn liên quan đến công trình được đề xuất: • Bố cục của đường phố • Thiết kế cảnh quan • Mục đích sử dụng của không gian mở chung • Các phần của tòa nhà như lối vào, ban công, vật liệu Phân tích mặt bằng khu đất

Chuẩn bị theo Phụ lục 1 của Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ

Bản vẽ mặt bằng

Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện: • Tất cả các khu đất đề xuất được hợp nhất hoặc phân tách • Diện tích đất xây dựng được chỉ định theo kế hoạch • Khoảng lùi công trình và kích thước phân chia tòa nhà • Các điểm ra vào • Các khu vực không gian mở chung và riêng • Vị trí chỉ định đất trồng cây bao gồm những cây đã có và những cây chính định trồng • Nơi giao nhau với các khu vực công cộng

Mặt bằng tầng điển hình

Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện: • Bố cục phía trong tòa nhà và sự phân bố các đơn vị tầng trệt, các tầng điển hình và tầng mái • Bố cục bãi đỗ xe • Bản vẽ mẫu với bố cục có các trang thiết bị, kích thước chiều sâu các phòng và kích cỡ của ban công

Cao độ công trình

Bản vẽ tỉ lệ chủ yếu tập trung vào độ cao của tòa nhà đặt trong bối cảnh so với ba công trình gần nhất, hoặc trong vòng bán kính 50m. Bản vẽ này nên được thể hiện dưới dạng giản đồ: • Chiều cao tổng thể bao gồm tầng trệt, mái, và khớp nối của toàn bộ công trình • Kiểu hình cáctòa nhà và không gian giữa các tòa nhà dọc theo đường phố • Tiểu sử của tất cả các tòa nhà đã có xung quanh

Các mặt cắt

Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện: • Công trình được đề xuất và các tòa nhà liền kề • Mối quan hệ giữa công trình được đề xuất với mặt bằng, đường phố, không gian mở và đất trồng cây

16

DANH SÁCH 3

BẢNG 3: ĐƠN XIN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG HƯỚNG DẪN HỒ SƠ CHI TIẾT Những thông tin cần có trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng được đưa ra trong danh mục 1 của Quy định quy hoạch và thẩm định môi trường năm 2000. Đối với xây dựng chung cư, luật xây dựng đã cung cấp những thông tin cần thiết cho đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

Bẳng dưới đây gồm những thông tin chi tiết dựa trên luật và là bản hướng dẫn chi tiết giúp hỗ trợ trong công việc thiết kế. Cơ quan cấp phép cũng có thể đưa ra những thông tin bổ sung cần có để thẩm định một công trình căn hộ dân cư. Tất cả các bản vẽ, độ cao, mặt cắt nên được vạch ra để đo lường và bao gồm cả biểu đồ tỉ lệ và điểm hướng bắc. Một trang bìa với danh sách sơ bộ và nên có cả cam kết chỉ số bền vững.

Hồ sơ

Nội dung cần có

Chi tiết công trình xây dựng

Bản tóm tắt cung cấp nhũng đặc điểm chi tiết của công trình xây dựng đề xuất. Gồm những nội dung như sau: • hệ số sử dụng đất (FSR) của công trình • số lượng căn hộ, căn hộ hỗn hợp, kích thước và lối vào căn hộ • số lượng chỗ đỗ xe ô tô để sử dụng (cho dân cư, khu bán lẻ, những người đi vào và khách,...)

• tỉ lệ thông gió chéo và khả năng nhận được ánh sáng tự nhiên chiếu đến

Báo cáo đánh giá tác động môi trường

Bổ sung yêu cầu của cơ quan cấp phép • Giải thích bản thiết kế dựa theo nguyên tắc chất lượng thiết kế ở mục 1 của SEPP 65– Chất lượng thiết kế của dự án căn hộ dân cư • Nếu công trình đề xuất ở trong khu vực đang trong quá trình thay đổi cấu trúc và mật độ, phải báo cáo về cách công trình này đáp ứng với bối cảnh sẵn có và góp phần vào những đặc tính mong muốn trong tuơng lai của khu vực • Mô tả cách công trình đạt được những mục tiêu và tiêu chuẩn thiết kế trong Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ

Phân tích vị trí

Chuẩn bị kĩ các danh mục ở Phụ lục 1 trong Bản hướng dẫn thiết kế căn hộ

17

DANH SÁCH 3

Hồ sơ

Nội dung cần có

Bản vẽ khu đất

Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện: • Tất cả các khu đất đề xuất được hợp nhất hoặc phân tách •• Vị trí của bất cứ tòa nhà hay cơ quan nào liên quan đến khoảng lùi, vỏ bọc công trình quy định và kích thước phân chia công trình • Đề xuất cao độ của mặt bằng thi công liên quan đến những tòa nhà hiện hữu và con đường • Cổng và lối vào cho người đi bộ và xe cộ • Bản vẽ khu vực giao nhau giữa tầng trệt với khu vực công cộng và với các không gian mở trong khu vực • Khu vực không gian mở chung và không gian mở riêng tư • Vị trí chỉ định đất trồng cây bao gồm những cây đã có hoặc những cây trồng thêm

Bản vẽ cảnh quan

Một bản vẽ tỉ lệ thể hiện: • Diện tích đất xây dựng đề xuất bao gồm cả lối vào người đi bộ, xe cộ và dịch vụ • Những cây mọc lác đác cần được loại bỏ • Những cây được giữ lại trong khu vực giữ gìn cây (liên quan đến công trình đề xuất) • Khu đất trồng cây và đât trồng cây kết hợp • Diện tích đất trồng cây trong công trình và độ sâu của đất • Các cây trồng đề xuất bao gồm loại cây và kích cỡ • Chi tiết về không gian công cộng, không gian mở chung và không gian mở riêng • Đường dốc đi vào, cầu thang bộ và độ cao các bức tường đã có • Đặc tính về an ninh và các điểm ra vào • Xây dựng các yếu tố cảnh quan (hàng rào, giàn che, tường, chậu cây và thác nước nhân tạo) • Xử lí bề mặt bằng các vật liệu và lớp sơn • Hệ thống ánh sáng • Quản lí nước và thiết kế hệ thống dẫn nước

18

DANH SÁCH 3

Hồ sơ

Nội dung cần có

Mặt bằng tầng điển hình

Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm: • Bản vẽ tất cả các tầng của tòa nhà gồm cả mái

Được cung cấp

• Cách bố trí lối vào, khu vực lưu thông, thang máy Khôngvà (x)cầu Có () thang bộ, không gian chung, các phòng dịch vụ với những hướng chính và cao trình giảm.

• Bản vẽ các căn hộ gồm số lượng và diện tích, cách bố trí cửa sổ, bố trí các đồ đạc cơ bản cho mỗi kiểu căn hộ, kích thước phòng và mục đích sử dụng, kích thước không gian mở riêng • Mẫu lối ra vào các căn hộ và không gian chung cho người khuyết tật • Thể hiện sự cách biệt riêng tư về tầm nhìn và không gian nếu cần thiết • Lối vào cho xe cộ và dịch vụ, lối cho xe cộ lưu thông và bãi đỗ xe • Khu vực nhà kho Cao độ

Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm: • Chiều cao đề xuất của tòa nhà và đường cao trình giảm • Kiểm soát chiều cao tòa nhà • Bản vẽ khoảng lùi hay vỏ bọc công trình • Chiều dài và khớp đệm của tòa nhà • Chi tiết và đặc điểm của thiết kế mái và mặt tiền • Bất cứ tòa nhà nào đã có ở khu vực • Lối vào tòa nhà (cho người đi bộ, xe cộ và dịch vụ) • Tiểu sử của những tòa nhà bên cạnh hay trong vòng bán kính 50m ở mỗi hướng, bất cứ tòa nhà nào phù hợp nhất.

Các mặt cắt

Một bản vẽ tỉ lệ bao gồm: • Chiều cao đề xuất của tòa nhà và đường cao trình giảm.

• Kiểm soát chiều cao tòa nhà • Bản vẽ khoảng lùi hay vỏ bọc công trình • Các tòa nhà bên cạnh • Không gian đi lại của tòa nhà • Mối quan hệ với tầng trệt, đường phố và không gian mở ở cửa vào

19

DANH SÁCH 3

Hồ sơ

Các mặt cắt (tiếp tục)

Nội dung cần có

• Vị trí và đặc điểm bãi đỗ xe • Vị trí đất trồng cây và độ sâu của đất cho phép để trồng cây trong công trình (những nơi thích hợp) • Khoảng cách giữa các tòa nhà trong dự ánvà với các tòa nhà xung quanh • Chiều cao trần nhà trong công trình • Mặt cắt chi tiết mặt tiền của tòa nhà đề xuất

Khảo sát mức độ đón ánh sáng mặt trời

Khi được yêu cầu, tài liệu minh họa vào điểm chí (21 tháng 12) tại thời điểm khoảng thời gian có ánh sáng mặt trời ngắn nhất thể hiện: • Số giờ thu được ánh sáng mặt trời chiếu đến không gian mở chung • Số giờ thu được ánh sáng mặt trời chiếu tới các thành phần trong dự ánvà bảng kết quả • Độ che khuất của các công trình bên cạnh và các công trình tiềm năng trong tương lai khi các khu vực xung quanh có kế hoạch tăng mật độ công trình trong tương lai • Độ che khuất nếu như bóng tòa nhà đổ lên các cửa sổ xung quanh, khu vực chung và pin năng lượng mặt trời

Khảo sát sự thông gió chéo

Khi được yêu cầu, bản vẽ các hướng thông gió và lưu thông không khí qua mặt thoáng kép trong các căn hộ hai hướng và bảng kết quả

Bảng vật liệu và lớp sơn Một bảng mẫu cho vật liệu xây dựng bên ngoài, lớp sơn và màu sắc hoàn thiện đề xuất, tùy theo mỗi cao độ Minh họa cảnh quan

Ảnh chụp hoặc hình hay tranh vẽ phối cảnh mô tả khung cảnh xung quanh công trình đề xuất.

Chú ý: cảnh quan cần sử dụng hình minh họa theo hướng nhìn của con người. Khi chụp một bức ảnh minh họa, nên dùng máy ảnh với toàn bộ màn hình, với thấu kính 50mm và góc chụp 46 độ

Mô hình

• Mô hình không gian ba chiều trên máy tính thể hiện khung cảnh của công trình nhìn từ đường phố và các tòa nhà lân cận • Một mô hình thật của dự án khái quát các bối cảnh liên quan (đặc biệt là công trình với 20 căn hộ hoặc nhiều hơn hay các khu vực có tranh chấp) nếu được các cơ quan cấp phép yêu cầu

20

PHƯƠNG HƯỚNG Phương hướng là vị trí của một công trình và không gian bên trong nó trong mối tương quan với khu đất, đường phố, phân khu và các tòa nhà lân cận.

Hướng tòa nhà ảnh hưởng đến hình thái đô thị của đường phố và địa chỉ tòa nhà. Hướng tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp đến tiện ích dân cư bao gồm khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời và ảnh hưởng đến các vấn đề khác bao gồm quyền riêng tư trực quan và cách âm cho cả các khu vực của dự án và khu lân cận

Các tòa nhà được bố trí để làm rõ đường phố trong khi tối đa hóa năng lượng mặt trời vào căn hộ N

COMPANY NAME 21

Thiết kế mặt bằng khu đất để tối đa hóa mặt hướng bắc là một việc rất đáng cân nhắc, nhưng nó phải được cân bằng với: • Có các đặc điểm cảnh quan đường phố hấp dẫn • Gia tăng tiện ích cho cả dự án và các tòa nhà lân cận • Đáp ứng việc thưởng thức cảnh quan • Bảo tồn cây xanh và xác định không gian mở • Giải quyết các giới hạn của địa hình và bối cảnh như việc bị che khuất và tiếng ồn.

Street

South facing slope

Street

North facing slope

N

22

Hướng và cao độ của tòa nhà ảnh hưởng đến việc tiếp cận năng lượng mặt trời của căn hộ và không gian mở chung. Trên các sườn dốc về phía nam, đặt hướng phía sau của (các) tòa nhà từ đông sang tây để tối đa hóa khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời; trên các sườn dốc về phía bắc, xây các tòa nhà cách nhau.

MỤC TIÊU - I Các loại tòa nhà và mặt bằng đáp ứng với cảnh quan đường phố và khu đất trong khi tối ưu hóa năng lượng ánh sáng mặt trời trong dự án

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ

01 N

02 03

Các tòa nhà dọc theo mặt tiền hình thành đặc điểm của con phố, bằng cách hướng mặt về phía đường phố và lối ra vào thẳng từ đường phố.

Trường hợp mặt tiền đường ở phía đông hoặc phía tây, các tòa nhà phía sau nên được hướng về phía bắc.

Trường hợp mặt tiền đường ở phía bắc hoặc phía nam, việc che khuất ở phía nam nên được giảm thiểu và các tòa nhà phía sau mặt tiền phải được hướng về phía đông và phía tây.

9 am

12pm

3 pm

23

MỤC TIÊU - II Việc các tòa nhà lân cận bi che khuất được giảm thiểu trong thời gian giữa đông

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ 9 am

12pm

3 pm

24

01

02 03

Các khu sinh hoạt, không gian mở riêng và chung nên tiếp nhận được năng lượng mặt trời theo phần 3D: Không gian mở chung và công cộng và 4A: Năng lượng mặt trời và ánh sáng ban ngày Cần xem xét khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời của phòng khách, ban công và không gian mở riêng tư của khu phố Khi những công trình liền kề không có được số giờ nhận năng lượng mặt trời cần thiết, tòa nhà đang xét phải đảm bảo rằng khả năng tiếp cận năng lượng mặt trời của các công trình lân cận không giảm quá 20%

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ

04

06

07

Nếu tòa nhà đang xét làm giảm đáng kể năng lượng mặt trời của các tòa nhà lân cận, thì khoảng cách giữa các tòa nhà nên lớn hơn mức tối thiểu có trong phần 3F: Quyền riêng tư trực quan.

05

Việc bị che khuất nên được giảm thiểu ở phía Nam hoặc tại dốc xuống nhờ vào việc mở rộng khoảng lùi xây dựng.

Tối ưu nhất là hướng tòa nhà ở góc 90 độ với đường phân giới với các tòa nhà lân cận để giảm thiểu tác động của việc che khuất và tăng sự riêng tư, đặc biệt là những vị trí có khoảng lùi xây dựng tối thiểu và nơi các tòa nhà cao hơn so với các công trình liền kề.

Số giờ nhận ánh sáng mặt trời của những tấm thu năng lượng mặt trời ở các tòa nhà lân cận nên được giữ ở mức tối thiểu là 4 giờ.

25

MẶT GIAO VỚI KHU CÔNG CỘNG

Mặt giao với khu công cộng là khu vực chuyển tiếp giữa tòa nhà chung cư, không gian riêng hoặc chung của tòa nhà ở rìa đường với khu vực công cộng.

26

Mặt giao của dự án góp phần tạo nên tính chấtt và đặc điểm của đường phố. Sự chuyển đổi tinh tế bằng các hàng cây và hàng rào có thể tạo ra một khu vực công cộng lôi cuốn và tích cực cho người đi bộ. Những bức tường hay hàng rào cao, dài và thưa thớt cao có thể làm xấu cảnh quan của khu vực công cộng và ảnh hưởng đến sự an toàn của người đi bộ và cư dân. Lối ra vào trực tiếp từ đường phố đến căn hộ tầng trệt và cửa sổ nhìn ra đường có thể tăng cường an toàn an ninh và tương tác cộng đồng.

Các chi tiết chính cần xem xét khi thiết kế mặt giao bao gồm: lối vào, ban công riêng hoặc sân thượng, hàng rào, tường, sự thay đổi cao độ, vị trí khu hạ tầng kĩ thuật và cây cối.Thiết kế của các chi tiết này có thể ảnh hưởng đến sự an toàn và cảm nhận của cư dân, cơ hội tương tác xã hội và đặc trưng của dự án khi nhìn từ khu vực công cộng.

Những khu vườn với nhiều loại cây trồng bao gồm cây và cây bụi nâng cao chất lượng của khu vực công cộng, đồng thời mang lại lợi ích về sự riêng tư và tiện nghi cho cư dân.

Thay đổi cao độ từ lối đi bộ đến sàn tầng trệt lên đến 1m giúp tăng sự riêng tư trong khi dễ quan sát khu vực công cộng

Level change max. 1m

Đường phố

Mặt trước

Đường phố

Khi các căn hộ ở tầng trệt cao hơn lối đi bộ, nên quy hoạch cảnh quan để làm mượt rìa tòa nhà và cải thiện mối quan hệ với khu vực công cộng

Bậc thềm ở tầng trệt cao bằng mặt đường có thể thúc đẩy việc kinh doanh dọc theo con phố và góp phần đảm bảo an toàn cho khu vực công cộng

Level change max. 1m

Khoảng lùi

Đường phố

Đường phố

27

MỤC TIÊU 1

Có thể bố trí khu vực giao thoa giữa khu vực riêng tư và khu vực công cộng mà không ảnh hưởng đến tính an toàn và an ninh.

Hướng dẫn

thiết kế

Sân hiên, ban công và sân trong của căn hộ chung cư nên có lối vào nối trực tiếp từ mặt đường ở những nơi thích hợp.

Sự thay đổi cao độ giữa sân hiên, vườn trước và lối vào cao hơn so với mặt đường đem lại tầm nhìn rộng hơn và tăng cường sự riêng tư về thị giác cho căn hộ ở tầng trệt.

Ban công và cửa sổ ở tầng trên nên hướng ra khu vực công cộng.

Hàng rào và tường phía trước chạy dọc theo mặt tiền nên sử dụng vật liệu và và sơn có khả năng thấm nước. Chiều cao của hàng rào hoặc tường không nên vượt quá 1m.

Nên xây tường dọc theo mặt tiền đường.

28

Nên tạo cơ hội để cư dân tương tác với khu vực công cộng. Giải pháp thiết kế có thể bao gồm việc bố trí chỗ ngồi tại các lối ra vào của tòa nhà, gần hộp thư và trong sân trong sát với đường ngoài phố..

Trong các dự án có nhiều tòa nhà và lối ra vào, các lối đi và không gian dành cho người đi bộ được liên kết với các tòa nhà hoặc lối vào riêng biệt cần được phân biệt để cư dân dễ nhận biết, sử dụng một số giải pháp thiết kế sau: Bản vẽ kiến trúc

Thay đổi vật liệu Các loại cây trồng Màu sắc Nên giảm thiểu khả năng mọi người bị che khuất.

Thiết kế sân trong này bố trí cây trồng dọc theo lối đi dành cho người đi bộ, cho phép thông gió tự nhiên và ánh sáng ban ngày chiếu đến bãi đậu xe ngầm bên dưới và che dấu bãi đậu xe

Có thể sử dụng cây trồng để làm hài hòa sân hiên với cảnh quan khu phố

Hàng rào phía trước dọc theo mặt tiền đường nên sử dụng vật liệu và lớp sơn có thể thấm nước được nhanh như gỗ

29

MỤC TIÊU 2 Giữ gìn và phát triển tiện ích của khu vực công cộng Hướng dẫn thiết kế Sử dụng cây trồng để làm hài hòa nền đất cao hơn với cảnh quan khu phố, ví dụ như bên trên bãi đậu xe dưới tầng hầm.

Giảm thiểu tới mức thấp nhất nếu có thể việc nhìn thấy các lỗ thông gió của bãi đậu xe ngầm.

Dự án này sử dụng cảnh quan, lối đi và lối vào tòa nhà để xác định rõ sự chuyển đổi giữa không gian công cộng và riêng tư

Hộp thư phải được đặt trong các tiền sảnh, vuông góc với tuyến phố hoặc được gắn vào hàng rào ở lối vào trước khu phố.

Trạm biến áp, phòng bơm, khu tập hợp rác và các hạ tầng kĩ thuật thiết yếu khác nên được đặt trong các tầng hầm để xe hoặc ngoài tầm nhìn.

30

Giảm thiểu độ dốc ở lối vào bằng cách xây lối ra vào và các tầng trệt bằng với cao độ của lối đi bộ.

Nên sử dụng vật liệu bền, khó vẽ lên và dễ lau chùi.

Khi dự án tiếp giáp với các công viên công cộng, không gian mở hoặc khu đất hoang, sử dụng tiếp cận các mặt giao này một cách tích cực và sử dụng một số giải pháp thiết kế sau: Lối ra khu phố, đường dành cho người đi bộ và các lối vào của các tòa nhà được xác định rõ ràng.

Khoảng lùi có thể được sử dụng để giữ lại các cây sẵn có làm tăng chất lượng của khu dân cư và khu vực công cộng

Sử dụng các lối đi, hàng rào thấp và cây trồng để phân định rõ ràng giữa không gian mở chung/ riêng với không gian mở công cộng liền kề.

Trên các vị trí dốc, giảm thiểu các miếng chặn lùi xe cao hơn mặt bằng bằng cách xây phân tầng để dần xuống thành bãi đậu xe ngầm.

Giảm thiểu sử dụng các bức tường trống, hàng rào và bãi đậu xe trên mặt đất.

31

KHÔNG GIAN MỞ CHUNG &

CÔNG CỘNG Không gian mở chung là một nguồn tài nguyên môi trường quan trọng cung cấp cơ hội cho các hoạt động ngoài trời của cư dân, kết nối với môi trường tự nhiên và “không gian hít thở” quan trọng giữa các tòa nhà chung cư. Nó cũng góp phần vào vẻ ngoài của dự án và phúc lợi của cư dân.

Một số không gian mở chung có thể mở cửa cho dân cư từ bên ngoài.

Kích thước, vị trí và thiết kế của không gian mở chung sẽ khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh của khu đất và quy mô dự án.

Chức năng của không gian mở là cung cấp tiện nghi theo hình thức sau:

• Khu vực cảnh quan bổ sung, không gian lưu thông, khu vực được sử dụng thụ động và để ngắm cảnh

• Cơ hội tổ chức các hoạt động giải trí nhóm và cá nhân.

• Đất công được sử dụng cho không gian mở, được giao cho hoặc nằm dưới sự kiểm soát của cơ quan công quyền.

• Quản lý vòng tuần hoàn môi trường và nước.

• Cơ hội thay đổi vi khí hậu.

Không gian mở có đặc tính tốt đặc biệt quan trọng và có lợi với dự án có mật độ dân số cao.

• Đặc điểm của cảnh quan và thiết kế.

• Cơ hội giao tiếp xã hội.

• Tiện nghi và tầm nhìn của cư dân.

32

Phần có thể sử dụng của không gian mở chung có thể được bổ sung bởi:

MỤC TIÊU - I Một phần diện tích của không gian mở chung được sử dụng để tăng cường tiện nghi dân cư và tạo cơ hội quy hoạch cảnh quan.

Mặt bằng đề xuất

Tiêu chuẩn thiết kế 1

2

Không gian mở chung có diện tích tối thiểu bằng 25% diện tích của khu dân cư (xem hình).

Các phần sử dụng chủ yếu trong không gian mở chung của khu dân cư đạt được tối thiểu 50% lượng ánh sáng mặt trời trực tiếp trong tối thiểu 2 giờ trong khoảng thời gian từ 9 giờ sáng đến 3 giờ chiều ngày 21 tháng 12 (Đông chí).

Phần chính có thể sử dụng của khu vực không gian mở chung nên được cố kết ------ Khu đất trồng cây tối thiểu ------ Phần có thể sử dụng chủ yếu của khu vực không gian mở chung - - - - - Chỉ giới đường đỏ -

-

-

-

33

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ 01 Không gian mở chung nên

được thiết kế cẩn thận, dễ xác định và sử dụng.

Không gian mở chung phải có 02 kích thước tối thiểu 1 chiều là 3m và các dự án lớn hơn nên xem xét kích thước lớn hơn.

Không gian mở chung nên 03 được đặt cùng với các khu vực đất trồng cây.

Các khu vực sinh hoạt chung, 04 lối vào và hành lang nên có các lối đi trực tiếp, hợp lí đến các khu vực không gian mở chung.

05 Trường hợp không gian mở chung

cao hơn cốt nền, nên đặt nó ở khối đế hoặc mái nhà

06 Khi các dự án không đáp ứng được

các tiêu chí thiết kế, chẳng hạn như trên các lô nhỏ, khu dân cư trong khu kinh doanh hoặc trong một khu vực đô thị đông dân cư, nên:

• Đem lại không gian chung ở những nơi khác như vườn trên sân thượng hoặc phòng sinh hoạt cộng đồng.

• Xây dựng ban công lớn hơn hoặc tăng không gian mở riêng cho căn hộ.

• Thể hiện sự và góp phần vào không gian mở công cộng.

34

MỤC TIÊU - II Không gian mở chung được thiết kế để cho phép diễn ra một phạm trù các hoạt động, đáp ứng các điều kiện của khu đất giúp chúng hấp dẫn và chào mời hơn.

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ Các cơ sở vật chất có trong không gian mở chung và không gian sinh hoạt chung cho các nhóm tuổi (xem thêm 4F: Lưu thông và không gian chung), bao gồm một số yếu tố sau: • Chỗ ngồi cho cá nhân và nhóm.

• Khu vực làm tiệc nướng.

• Thiết bị vui chơi và khu vui chơi.

• Bể bơi, phòng gym, sân tennis hoặc phòng sinh hoạt chung.

Vị trí của các công trình đáp ứng điều kiện của vi khí hậu và tình trạng khu đất có thể tiếp cận với ánh nắng mặt trời vào mùa đông, có bóng râm vào mùa hè và nơi trú ẩn khỏi gió mạnh và áp thấp.

Cần giảm thiểu sự hiện diện của các khu hạ tầng kỹ thuật, bao gồm vị trí của các cửa thông gió từ bãi đỗ xe tầng hầm, trạm biến áp và bể lọc nước.

35

MỤC TIÊU - III Thiết kế không gian mở chung nhằm tối đa hóa sự an toàn.

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ 1

Không gian mở chung và khu công cộng nên dễ dàng nhìn thấy từ các phòng để ở và các khu vực không gian mở riêng nhưng vẫn duy trì tầm nhìn riêng của căn hộ. Giải pháp thiết kế có thể bao gồm: • Cửa sổ nhô ra (bay window) • Cửa sổ góc • Ban công

2

3

36

Không gian mở nên được chiếu sáng đầy đủ.

Nơi cung cấp không gian mở/ cơ sở hạ tầng cho trẻ em và thanh thiếu niên cần phải an toàn và được cách ly.

MỤC TIÊU - IV Không gian mở công cộng đáp ứng kiểu hình và mục đích sử dụng hiện hữu của khu vực xung quanh.

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ Không gian mở công cộng phải được kết nối chặt chẽ dọc theo con phố ít nhất ở một mặt.

Không gian mở công cộng nên được kết nối với các công viên gần đó và các yếu tố cảnh quan khác.

Không gian mở công cộng nên được liên kết nhờ vào các đường cảnh quan, đường mong muốn cho người đi bộ và các điểm dừng. Ánh sáng mặt trời và sự che chắn khỏi gió mạnh nên được cung cấp quanh năm.

Cung cấp cho mọi người ở mọi lứa tuổi cơ hội được tham gia các hoạt động giải trí.

Nên có một vị trí tốt và mặt tiền có nhiều người qua lại gần với không gian mở công cộng.

Nên có ranh giới rõ ràng giữa không gian mở công cộng và khu vực tư.

37

KHU ĐẤT TRỒNG CÂY

Khu đất trồng cây là khu đất không bị bao phủ bởi các tòa nhà hoặc công trình trong một khu dự án. Không bao gồm các bãi đậu xe ở tầng hầm, khu hạ tầng kĩ thuật, bể bơi, sân tennis và các mặt bằng không thấm nước bao gồm bãi đỗ xe, đường lái xe và khu vực mái nhà.

Các khu đất trồng cây có ý nghĩa môi trường quan trọng, như cho phép nước mưa ngấm vào mạch nước ngầm và giảm hiện tượng chảy nước mưa, thúc đẩy những cây lớn có tán lớn sinh trưởng và bảo vệ những cây trưởng thành qua đó hỗ trợ giảm nhiệt độ trong môi trường đô thị.

38

Để xe

Phố

Đất trồng cây

Parking

Đất trồng cây

Cơ hội có đất trồng cây tăng lên khi các tầng để xe được giới hạn bên trong phạm vi mặt bằng tòa nhà.

Các khu đất trồng cây có thể bị hạn chế bởi kích thước của lô đất hoặc vị trí của khu dân cư. Để cung cấp bóng mát và tiện nghi cho cư dân, khu đất này có thể được đặt cùng với không gian mở chung.

Khu hạ tầng kĩ thuật có đường kính lớn hơn 300mm

Kỹ thuật

Khối lượng đất đề xuất trên các khu đất có cát, đất sét, phù sa, đất chuyển tiếp và đất trộn

Sơ đồ biểu diễn kích thước tối thiểu của các khu đất trồng cây cho những khu vực rộng hơn 1.500m2

Tối thiểu 6m rộng Đất trồng cây

Khu vực tòa nhà

Thể tích đất

Cỡ cây

Độ cao

Tán cây

Cây lớn

13-18m

16m

80m3

Cây vừa

9-12m

8m

35m3

Cây nhỏ

6-8m

4m

15m3

Lưu ý: Ở khu đất pha cát với lượng đất màu bị giảm thiểu, lượng cây xanh trồng được tỉ lệ với lượng đất màu.

39

MỤC TIÊU - I Các khu đất trồng cây cung cấp diện tích để cây và thực vật phát triển khỏe mạnh. Chúng cải thiện tiện nghi của dân cư và đẩy mạnh quản lý chất lượng nước và không khí.

TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ

Khu đất trồng cây cần đáp ứng các yêu cầu tối thiểu sau đây:

Trên một số khu đất có thể bố trí các khu đất trồng cây lớn hơn, tùy thuộc vào diện tích và bối cảnh khu đất:

Diện tích

2 Nhỏ hơn 650m

Khu đất trồng cây ( % diện tích)

-

650m2 -1,500m2

3m

Lớn hơn 1,500m2

6m

Lớn hơn 1,500m2 với những cây lớn hiện hữu

40

Kích thước tối thiểu 1 chiều

6m

7%

• 10% diện tích khu đất là đất trồng cây nếu khu đất có diện tích 650m2 - 1,500m2.

• 15% diện tích khu đất là đất trồng cây nếu khu đất có diện tích lớn hơn 1,500m2.

Khu vực được lát gạch trên khu đất trồng cây

HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ Các khu đất trồng cây nên được đặt ở vị trí có thể bảo tồn những cây lớn sẵn có và cho phép hệ thống rễ phát triển khỏe mạnh, cung cấp chỗ neo đậu và sự phát triển ổn định cho cây trưởng thành.

Giải pháp thiết kế có thể bao gồm:

• Tầng hầm và tầng hầm phụ thiết kế làm bãi đậu xe được xây dựng kiên cố dưới chân tòa nhà.

Khu đất trồng cây

Đường dành cho người đi bộ và nền lát được thiết kế đặc biệt cho sự phát triển của rễ cây có thể chiếm 10% diện tích khu đất trồng cây.

Những dự án có thể sẽ không đạt được tiêu chuẩn thiết kế bao gồm:

Giải phóng mặt bằng xung quanh cây xanh để cây phát triển tốt.

• Vị trí và kiểu hình tòa nhà bị giới hạn hoặc không có không gian cho đất trồng cây ở mặt đất (ví dụ: khu trung tâm thương mại, các vị trí hạn chế, khu vực mật độ dân cư cao hoặc ở trung tâm).

• Xây cạnh khu đất trồng cây của những dự án khác để tạo ra khoảng xanh lớn hơn.

• Khu vực xây dựng được che phủ 100% hoặc tầng trệt không dành cho dân cư.

• Sử dụng khoảng lùi gia tăng ở mặt tiền và mặt bên.

Trong trường hợp dự án không đạt được yêu cầu về khu đất trồng cây, cần có hệt thống quản lý nước mưa đạt tiêu chuẩn và phải có các hình thức trồng cây thay thế, như trồng cây trên công trình.

41

THUẬT NGỮ

Sự riêng tư âm thanh

Mức độ cách âm giữa các căn hộ, giữa căn hộ với khu vực công cộng xung quanh, và giữa không gian bên ngoài và bên trong.

Mặt tiền

Mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt chính, đối diện với đường phố hoặc không gian công cộng.

Khu vực kinh doanh

Khu đất được xác định trong Bản đồ quy hoạch khu đất trong quy hoạch môi trường của địa phương.

Chú ý: dự án chung cư có thể không được phép hoặc không phù hợp trong tất cả khu vực kinh doanh.

Hành lang ngoài

hành lang ở phía ngoài, thường có một lối đi, cung cấp lối đi đến các căn hộ riêng dọc theo nó.

42

Tiện nghi

khả năng sống tiện lợi hay chất lượng sống của một nơi, khiến nó thoải mái và dễ chịu cho một cá nhân hay một nhóm người ở. Sự tiện nghi rất quan trọng ở công cộng, khu vực chung hay khu vực riêng tư, nó bao gồm cả sự hài lòng về ánh sáng tự nhiên, cảnh quan, sự riêng tư và yên tĩnh. Nó cũng bao gồm cả sự bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.

Chiều cao tòa nhà

(a) Là chiều cao của tòa nhà được tính theo mét - khoảng cách thẳng đứng từ mặt đất (hiện tại) đến điểm cao nhất của tòa nhà, hoặc

(b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà – khoảng cách thẳng đứng tính từ “mực chuẩn 0 về độ cao của lưới độ cao quốc gia” theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng lưới độ cao.

Cửa sổ nhô ra (Bay window)

Kiểu cửa sổ chìa ra một khoảng ngắn phía ngoài mặt tường của tòa nhà.

Có thể có cánh cửa sổ ở hai bên và đôi lúc bố trí cả chỗ ngồi .

Trục lưu thông theo chiều dọc

Thiết bị lưu thông lên xuống (thang máy hay cầu thang bộ) trong một tòa nhà. Một trục lưu thông theo chiều dọc đơn có thể bao gồm nhiều cầu thang trong một khu vực.

Sân trong

không gian chung ở tầng trệt hay trong công trình (gác lửng hay mái) không có mái che trong tòa nhà và được vây quanh bởi ít nhất ba mặt. Điểm chuẩn hay đường chuẩn

Một điểm hay đường quan trọng trong không gian được tạo ra từ bối cảnh sẵn có, thường được định nghĩa như Australian Height Datum.

Ví dụ, đỉnh của các cây chính hay mái của một kiến trúc di sản.

Không gian mở chung

Không gian ngoài trời nằm ở trên mặt đất hoặc trong công trình thuộc sở hữu chung và được sử dụng cho mục đích giải trí cho cư dân trong tòa nhà. Không gian mở chung có thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu vực công cộng.

Chỉ giới tòa nhà

Đường biên dễ nhận thấy được tạo thành bởi mặt ngoài chính của tòa nhà. Ban công hoặc cửa sổ nhô ra (bay window) có thể hoặc không tính là đường biên phụ thuộc vào cảnh quan đường phố mong muốn.

Lan can

Một tường thấp nằm ngang hay hàng rào ở rìa ban công hay mái.

Thường được thiết kế tạo thành tường ngoài mặt tiền của các tòa nhà (xem mái đua).

Khu đô thị đông đúc

khu vực cho phép hệ số sử dụng đất cho công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn.

Khoảng lùi đường

Không gian dọc theo mặt tiền đường giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

43

Phòng không ở được

Không gian tự nhiên không được sử dụng thường xuyên hay trong một thời gian dài, bao gồm phòng tắm, buồng giặt, nhà xí, kho chứa, phòng thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối rửa ảnh, phòng phơi đồ. Ánh sáng ban ngày

bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời (được khuếch tán qua bầu trời) và ánh nắng mặt trời (tia nắng trực tiếp từ mặt trời). Ánh sáng thay đổi theo thời gian trong ngày, mùa và điều kiện thời tiết.

Khu vực đất trồng cây

Khu vực có đất màu ở trong công trình không bị ngăn trở bởi tòa nhà hay các kết cấu phía trên hay phía dưới mặt đất và có kích thước tối thiểu một chiều là 6 mét. Khu vực đất trồng cây không bao gồm tầng hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi, sân tennis, và các bề mặt không thấm nước bao gồm cả bãi đỗ xe, đường xe chạy và khu vực mái.

Phần có thể sử dụng chủ yếu của không gian mở chung

Một phần hợp nhất của không gian mở chung được thiết kế để làm trung tâm vui chơi giải trí và giao lưu kết nối.

Khối đế

Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở phía trên là phần cao hơn (phần tháp).

44

Sân hiên

Khu vực ngoài trời được lát nền và không có mái che, được kết nối với một căn hộ và có thể đi đến từ ít nhất một phòng. Có thể trên mặt đất hoặc trên một kết cấu (khối đế hoặc mái).

Không gian mở riêng tư

Không gian ngoài trời nằm ở tầng trệt hoặc trong một cấu trúc riêng tư và có thể sử dụng cho việc giải trí cho cư dân trong các căn hộ.

Không gian mở công cộng

Khu vực công cộng cho mục đích làm không gian mở và nằm trong quyền kiểm soát của các cơ quan công quyền. Đông chí

Là ngày 21 tháng 12 (đông chí) thời điểm mà Mặt Trời xuống tới điểm thấp nhất trên bầu trời. Ánh sáng mặt trời

Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời.

Phòng ở được

Một phòng được sử dụng cho các hoạt động gia đình thông thường.

Bao gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng chờ, phòng nghe nhạc, phòng xem ti vi, phòng bếp, phòng ăn, phòng may vá, phòng làm việc, phòng giải trí, phòng cho gia đình, phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ phòng tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ sinh, nhà kho, phòng thay đồ, ban công, hành lang, sảnh, buồng làm ảnh, phòng phơi đồ và các không gian khác theo bản chất chiếm dụng chuyên biệt thường xuyên hoặc trong một giai đoạn kéo dài.

Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời

Khả năng tòa nhà nhận được ánh sáng trực tiếp từ mặt trời không có cản trở từ các tòa nhà hay các vật cản ngoại trừ cây xanh.

Kiến trúc Ziggurat

Có dạng kết cấu bậc thang với các tầng liên tiếp nhỏ dần từ dưới lên.

Những lô đất nhỏ

Khu vực có diện tích nhỏ hơn 650 mét vuông.

Khu đất dốc

Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc bằng 15%.

45

www.iirr.vn