APARTMENT | No.2 - Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế

Apartment Chuyên đề: Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế

KHOẢNG LÙI & KHOẢNG CÁCH

GIỮA CÁC CÔNG TRÌNH

VỎ BỌC CÔNG TRÌNH HỆ SỐ

SỬ DỤNG ĐẤT CHIỀU CAO & CHIỀU SÂU CÁC CÔNG TRÌNH

2

Lưu hành nội bộ

Quý độc giả thân mến!

Các căn hộ chung cư ngày càng là một sự lựa chọn phổ biến ở Việt Nam. Tỷ lệ các hộ gia đình sống tại nhà riêng đang giảm trong khi số lượng các hộ sinh sống tại chung cư đang gia tăng không ngừng. Có thể nói rằng các hoạt động xây dựng những tòa chung cư đang là giải pháp tối ưu đối với mật độ đô thị hóa ngày nay. Những công trình nhà chung cư phong phú, đa dạng về thiết kế đã trở thành lựa chọn của nhiều cá nhân và tổ chức. Nhu cầu về nhà ở chung cư gia tăng cũng kéo theo những yêu cầu cải tiến về thiết kế cũng như chất lượng cuộc sống.

Việc thiết kế căn hộ chung cư góp phần tạo ra các khu dân cư an toàn, văn minh và đáng sống. Những căn hộ chung cư đồng thời cũng mang đến nhiều lựa chọn nhà ở cho nhiều đối tượng đa dạng về mức thu nhập cũng như sở thích, lối sống. Chính vì lẽ đó, các thay đổi về chính sách và sự gia tăng về nhu cầu đã dẫn đến rất nhiều loại hình chung cư khác nhau.

Trong số thứ 2 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập hân hạnh đem đến cho quý độc giả một số lưu ý về giới hạn tiêu chuẩn thiết kế chung cư. Đây là những tiêu chuẩn rất cần thiết để hình thành những sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường và tạo ra diện mạo cho một đô thị văn minh.

Nhóm biên tập chúng tôi chuyên nghiên cứu về các tiêu chuẩn của những quốc gia phát triển trên thế giới để Việt hóa trên tinh thần truyền tải các kinh nghiệm hay của các quốc gia đến với cộng đồng. Chúng tôi hi vọng thông qua việc tham chiếu các tiêu chuẩn thiết kế và đánh giá các hoạt động xây dựng, tài liệu này sẽ góp phần nâng cao việc thiết kế và quy hoạch các căn hộ chung cư. Đội ngũ biên tập mong rằng sẽ nhận được những ý kiến đóng góp chân thành đến từ quý độc giả.

Trưởng ban biên tập

Chịu trách nhiệm nội dung

Hội đồng biên tập Nguyễn Danh Hải Nguyễn Hồng Minh Nguyễn Hoàng Thanh Nguyễn Quang Huy Lưu Hồng Hải Nguyễn Quốc Cương Nguyễn Cảnh Toàn Lê Tiến Trung Nguyễn Văn Thiệp Trương Minh Thắng Cam Văn Chương Đỗ Trung Hiếu Cao Tiến Trung Tổng biên tập Nguyễn Tất Hồng Dương Phó Tổng biên tập Hoàng Minh Nguyễn Biên tập & Thiết kế Phòng Phát triển Cộng đồng Website www.iirr.vn facebook.com/iirr.vn

MỤC LỤC

06 CÁC GIỚI HẠN TIÊU CHUẨN CHÍNH Các giới hạn tiêu chuẩn thiết kế là công cụ cần thiết để lập quy hoạch cũng như quản lý quy mô dự án.

10

08 VỎ CÔNG TRÌNH Vỏ công trình là một thể tích ba chiều nhằm xác định phần ngoài cùng của một khu đất xây dựng.

CHIỀU CAO TÒA NHÀ Việc kiểm soát chiều cao của tòa nhà khi thiết kế sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau, và cần phù hợp với các tiêu chí về địa hình.

16 HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT Hệ số sử dụng đất là phương pháp được sử dụng một cách rộng rãi để ước tính tiềm năng phát triển của khu đất.

21 ĐỘ SÂU TÒA NHÀ Độ sâu tòa nhà là một công cụ quan trọng nhằm xác định quy mô dự án của một khu đất.

29 KHOẢNG LÙI CÔNG TRÌNH Khoảng lùi công trình thiết lập các mối tương quan của các tòa nhà đối với đường phố.

25 KHOẢNG CÁCH GIỮA CÁC CÔNG TRÌNH Khoảng cách giữa các công trình góp phần hình thành hình thái đô thị của một khu vực.

CÁC GIỚI HẠN TIÊU CHUẨN CHÍNH

Các giới hạn tiêu chuẩn chính khi thiết kế là công cụ cần thiết để lập quy hoạch, quản lý quy mô dự án. Những giới hạn này liên quan đến bối cảnh, đặc điểm của khu vực trong tương lai, và những ảnh hưởng đến các công trình xung quanh.

Khoảng lùi tối thiểu

6

Giữ lại cây xanh

Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế bao gồm: chiều cao tòa nhà, hệ số sử dụng đất.

Chiều sâu tòa nhà, Khoảng cách giữa các công trình. Các giới hạn này khi áp dụng cùng nhau sẽ hình thành vỏ công trình. Đây là một khối thể tích không gian ba chiều của dự án.

THIẾT LẬP VÀ KIỂM TRA CÁC TIÊU CHUẨN Khi triển khai những giới hạn tiêu chuẩn chính cần phải tính đến khả năng nhận ánh sáng mặt trời, hướng, độ che khuất, khả năng thống gió tự nhiên , tầm nhìn riêng và cách âm, độ cao trần, không gian mở chung, khu đất trồng cây, mặt ngăn cách phạm vi công cộng, tiếng ồn ô nhiễm.

Hiệu suất và hướng của tòa nhà

Cần kiểm tra giới hạn tiêu chuẩn này để đảm bảo tính thống nhất và hình thức xây dựng mong muốn của công trình. Việc này cũng đảm bảo mật độ, quy mô mong muốn của dự án nằm trong giới hạn tiêu chuẩn về chiều cao và khoảng lùi.

Khoảng cách giữa các tòa và độ sâu

Cần phải giải thích lý do của việc thiết lập giới hạn tiêu chuẩn thiết kế đến cộng đồng, người có yêu cầu, hoặc những người có chuyên môn.

Đất trồng cây và tầng hầm

Vỏ bọc ba chiều của công trình

7

VỎ CÔNG TRÌNH Vỏ công trình là một thể tích ba chiều xác định phần ngoài cùng của một khu đất mà tòa nhà được xây dựng.

Vỏ công trình sẽ xác định quy mô thích hợp của dự án trong tương lai. Vỏ công trình sẽ tương ứng với khối tính, chiều cao liên quan đến đường phố, không gian mở chung và riêng, kích thước khối và lô đất ở vị trí cụ thể.

8

Chỉ giới

Chỉ giới

Street

Vỏ bọc công trình

Lối đi bộ

Vỏ công trình cũng giúp xác định và kiểm soát loại hình đô thị trong tương lại tại các khu vực trung tâm, khu tái phát triển, khu ngoại vi và địa điểm đặc biệt như: khu di sản, cảnh quan, hay những khu vực có địa hình khắc nghiệt.

Vỏ bọc công trình

Vỏ công trình nên có diện tích lớn hơn so với diện tích sàn từ 25-30%. Điều này cho phép các thành phần khác của tòa nhà không được tính vào diện tích sàn nhưng vẫn được tính vào phần thiết kế và kiến trúc đệm như: ban công, cầu thang, thang máy, không gian mở.

vỏ bọc

Vỏ công trình sẽ xác lập nên một "bình chứa" mà tại đó tòa nhà được thiết kế. Đây là công cụ xác địnhhình thái đô thị và quy mô khu vực trong tương lai.

Diện tích sàn của tòa nhà thường nhỏ hơn vỏ công trình từ 25-30%.

Vỏ công trình giúp: Xác định hình dạng không gian ba chiều của tòa nhà và các khu vực lân cận ở không gian rộng hơn. Đưa ra quyết định về mật độ thích hợp và bối cảnh cho khu đất.

Phối cảnh của một thiết kế tòa nhà dự kiến bên trong vỏ bọc công trình

Xác định khu vực không gian mở và cảnh quan.

Kiểm tra những giới hạn tiêu chuẩn chính để đảm bảo tính đồng bộ và kết quả mong muốn.

Xác định được quy mô và địa điểm của dự án mới.

9

Chiều cao tòa nhà giúp xác định đặc tính mong muốn về địa điểm, địa hình của dự án trong tương lai. Nó cũng xác định tỉ lệ và quy mô của đường phố, không gian công cộng và mối quan hệ với sự tiện nghi về mặt vật lý, thị giác của hai phạm trù công cộng và riêng tư.

“ CHIỀU CAO

Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà được xác định bởi các yếu tố như: khả năng đón nắng, thiết kế và mục đích sử dụng của mái, hệ thống chắn gió, sự tiện nghi của cư dân và phù hợp với tiêu chí về địa hình và cảnh quan di sản.

TÒA NHÀ ” Chiều cao tối đa tòa nhà

Chiều cao tối đa theo mét

Số tầng nổi

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. In semper,

Tổng chiều cao tòa nhà cho thấy số tầng khả thi của một dự án.

Chiều cao giữa hai tầng thay đổi phụ thuộc vào mục đích sử dụng.

Ví dụ như những gian hàng có văn phòng thường có trần cao hơn căn hộ.

10

Sự đa dạng của chiều cao trong quản lý dự án

Chiều cao tối đa trong kế hoạch bảo vệ

Đường phố Bãi đỗ

Sơ đồ này cho thấy chiều cao của các tòa nhà được đề cập đáp ứng với mật độ thấp và cao hơn dọc theo mặt tiền khu phố.

Mục tiêu Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà trong kế hoạch quản lý dự án thường phản ánh đặc tính sẵn có hoặc mong muốn trong tương lai của 1 khu vực. Việc kiểm soát này có thể cần tiến đến hoặc thay đổi trong một vị trí trong khi vẫn nằm trong chiều hướng tối đa hóa thực hiện kế hoạch bảo vệ môi trường của địa phương.

Kiểm soát chiều cao tòa nhà đảm bảo dự án đáp ứng quy mô và đặc tính mong muốn trong tương lai của đường phố và khu vực địa phương.

Kiểm soát chiều cao tòa nhà cần xem xét chiều cao của những tòa nhà đã có từ trước mà khó có thể thay đổi được (ví dụ như một hạng mục di sản hay tòa nhà được phân chia theo tầng).

11

Những căn hộ, không gian mở, những khu vực kết nối và khu vực công cộng được tạo điều kiện để nhận đủ ánh sáng mặt trời.

Những thay đổi trong địa hình được điều tiết một cách phù hợp.

Việc kiểm soát chiều cao tòa nhà thúc đẩy thiết kế mái giàn và không gian mở chung trên mái tại những vị trí phù hợp.

12

NHỮNG LƯU Ý KHI THIẾT KẾ CHIỀU CAO Thiết lập chiều cao toà nhà bằng cách cộng dồn chiều cao giữa sàn và trần theo số tầng mong muốn.

Cộng thêm 0.4m mỗi sàn cho phần kết cấu, hạ tầng, khoảng âm sàn và phần hoàn thiện. Cộng thêm 1m vào tổng số mét để cho hệ thống mái có kiến trúc đệm. Cộng thêm 2m vào tổng số mét cho những thay đổi về địa hình khi cần.

Tăng thêm độ cao tại những nơi thường xảy ra ngập lụt.

Triển khai vỏ bọc công trình và chiều cao tại khu đất cụ thể trong kế hoạch quản lý dự án cho những vị trí lớn và phức tạp hơn như là trên sườn dốc và những địa hình thay đổi.

Chiều cao cụ thể của dự án phải nằm trong phạm vi giới hạn, theo kế hoạch bảo vệ môi trường của địa phương.

Đảm bảo rằng việc kiểm soát chiều cao này đáp ứng được số tầng mong muốn, chiều cao tối thiểu giữa mỗi tầng cần cho mục đích sử dụng trong tương lai và bao gồm cả chiều cao lớn hơn ở tầng trệt.

Đảm bảo chiều cao tối đa cho phép lắp đặt hệ thống mái giàn và hạ tầng kĩ thuật hoặc tính năng thiết kế của hệ thống mái đó được cấp phép theo kế hoạch bảo vệ môi trường của địa phương.

13

12-18m

Chiều cao tối đa theo kế hoạch BVMT

Sự đa dạng chiều cao

Đường phố

Địa điểm

Đảm bảo chiều cao trên mái ở mức tối đa tại không gian ở trên mái và cân nhắc các giới hạn chiều cao cho khu vực lối vào thang máy/ cầu thang và những kết cấu mái che.

Khi đã xác định được hệ số sử dụng đất, kiểm nghiệm chiều cao tòa nhà với hệ số sử dụng đất để đảm bảo chúng phù hợp với nhau.

Cân nhắc kiểm soát chiều cao thứ cấp để chuyển tiếp hình thức xây dựng, ví dụ: Chiều cao ngoài mặt tiền để xác định quy mô và tính khép kín của khu phố.

Bước chuyển hạ trong chiều cao tòa nhà tại ranh giới giữa hai khu vực với chiều cao khác nhau.

Việc xác định chiều cao bằng cách liên hệ nó với những tính năng cụ thể một cách phù hợp tại từng khu đất như những đường vách đứng hay những hạng mục di sản bao gồm: Xác định chiều cao tổng thể hay chiều cao ngoài mặt tiền với những đường tuyến đã biết như mái hiên, lan can, mái đua và đình Căn chỉnh chiều cao giữa các tầng của dự án mới với những mô hình xây dựng trước đó.

14

Theo tiêu chuẩn xây dựng của Úc quy định những yêu cầu nhất định dựa trên chiều cao hữu dụng của tòa nhà. Khi đưa ra các tiêu chuẩn kiểm soát chiều cao, cần cân nhắc những giới hạn này bởi vì đây chính là những yếu tố tác động lên tính khả thi của dự án. Chủ đầu tư có thể thiết kế một tòa nhà có chiều cao tối đa trong khi vẫn đạt được một sự phát triển khả thi về kinh tế.

Chiều cao tòa nhà trong các khu vực tái quy hoạch nên phản ánh được đặc tính mong muốn trong tương lai của khu phố.

12-18m

Chiều cao tối đa theo kế hoạch BVMT

Sự đa dạng chiều cao

Đường phố

Trên những sườn dốc chạy ngang khu đất, kiểm soát chiều cao một cách đa dạng có thể áp dụng vào bước chuyển hạ đến tầng thấp hơn của khu đất và giúp tạo ra những sàn để ở (12-18m) hướng về đường phố.

Địa điểm

15

Tỉ lệ xấp xỉ 1:1 FSR 3 tầng

Hệ số sử dụng đất (FSR) Là mối tương quan của tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) của một tòa nhà với tổng diện tích khu đất mà nó xây dựng trên. Nó chỉ ra mật độ dự kiến. FSR là phương pháp được sử dụng một cách rộng rãi để ước tính tiềm năng phát triển của khu đất.

16

Mặc dù vậy, cần chú ý rằng FSR thiết lập công suất tối đa theo lý thuyết. Việc đạt được diện tích sàn tối đa có thể không luôn luôn khả thi bởi những yếu tố kiểm soát khác của dự án hoặc các ràng buộc khác dành của riêng khu đất như kích thước, hình dạng, những đặc tính cảnh quan hiện hữu, những công trình lân cận hay những di sản cần cân nhắc.

F S R

SỬ Ố S HỆ

ẤT Đ G DỤN

Tỉ lệ xấp xỉ 2:1 FSR 6-7 tầng

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Tỉ lệ xấp xỉ 3:1 FSR 9-12 tầng

FSR không phải là một thước đo cho công suất tối đa của vỏ bọc công trình.

Vỏ bọc công trình đem đến một thông số tổng thể cho thiết kế của dự án.

Tổng diện tích sàn cho phép chỉ nên “chiếm” khoảng 70% vỏ bọc công trình. Ở những khu đô thị mới hoặc nơi có khu lân cận đang trong quá trình thay đổi thì vỏ bọc công trình phải được kiểm tra trước khi thiết lập kiểm soát FSR.

MỤC TIÊU • Đảm bảo rằng dự án điều chỉnh phù hợp với dung tích tối ưu của khu đất và mật độ mong muốn của khu vực.

• Cung cấp cơ hội hình thành kiến trúc đệm và tính sáng tạo trong vỏ bọc tòa nhà bằng cách thiết lập kỹ càng diện tích sàn cho phép.

17

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Những cân nhắc khi kiểm soát FSR

01 Kiểm tra hình dạng công trình

mong muốn so với FSR được đề suất để đảm bảo rằng nó phù hợp với vỏ bọc công trình, chiều cao, chiều sâu, khoảng lùi và không gian mở cần thiết.

02

GFA phải vừa một cách thoải mái trong vỏ bọc công trình vì vỏ bọc công trình cũng cần tính đến các yếu tố xây dựng, khu vực dịch vụ kỹ thuật mà không được tính đến trong định nghĩa GFA và cho kiến trúc đệm của tòa nhà (xem mục 2B Vỏ bọc công trình).

Vỏ bọc công trình cực đại Diện tích sàn gia tăng tiềm năng dựa trên sự thúc đẩy

Khi xác lập việc kiểm soát FSR, vỏ bọc công trình cực đại có thể được dùng để kiểm tra FSR bao gồm bất kỳ sự thúc đẩy hay gia tăng tiềm năng

18

Diện tích sàn cho phép

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

03 Cân nhắc làm thế nào diện tích

sàn được thực hiện trên khu đất lớn hơn. Sử dụng chỉ một hệ số sử dụng đất có thể dẫn đến việc xây dựng với mật độ vượt quá hay quá thiếu. Ví dụ, trong 1 khu vực với việc kiểm soát chiều cao nhất quán.

• Những lô đất ở góc, giữa khu

hoặc vùng trũng rộng có xu hướng có những dung tính sàn khác nhau.

• Những khu đất nhỏ với chỉ một

tòa nhà có thể có dung tích sàn lớn hơn những khu đất rộng hơn với nhiều tòa nhà.

• Những khu đất rộng với nhiều

tòa nhà cần những khoảng không lớn giữa các tòa nhà với nhau nên có thể có dung tích sàn nhỏ hơn.

04 Trên những khu đất ngoại vi với đường

Phần A

phố mới và/hoặc không gian mở cả FSR tổng (GROSS) hay FSR sử dụng (NET) cho từng dự án trên các khoảnh đất riêng cần phải được xác định.

FSR tổng có thể sẽ lơn hơn rất nhiều so với FSR sử dụng.

Cả khu: Tỉ lệ xấp xỉ 2:1 FSR (Tổng)

Phố mới

Phần A: Tỉ lệ xấp xỉ 2.5:1 FSR (SD)

Phần B: Tỉ lệ xấp xỉ 2.3:1 FSR (SD) Phần B

Trên những khu đất có phân khu và phạm vi công cộng dành riêng (VD: đường phố mới) FSR tổng thể thấp hơn FSR sử dụng cho mỗi dự án trên khoảnh đất phân.

19

ABOUT

STUDIO 05

Triển khai việc kiểm soát FSR cho mỗi mục đích sử dụng khi cả hai mục đích sử dụng để ở và cho thuê như văn phòng, thương mại và bán lẻ đều được phép.

Diện tích khu thương mại hay bán lẻ thường lấp đầy 80-85% vỏ bọc của chúng. Cho phép các dịch vụ, lưu thông, đỗ xe và chuyển hàng cần thiết.

Chú ý rằng FSR để ở có xu hướng thấp hơn so với thương mại và bán lẻ. Điều này là do tòa nhà chung cư thường không sâu bằng tòa nhà thương mại để cung cấp sự tiện nghi bên trong tốt hơn và hợp nhất những yếu tố không tính vào diện tích sàn như ban công.

07

06

Xem xét các cơ hội để đạt được các lợi ích công cộng như những công trình cộng đồng và cải thiện phạm vi công cộng chẳng hạn như đường phố mới, đường cắt ngang khu đất và không gian mở.

Trong môi trường ồn ào hoặc không thân thiện, tác động của tiếng ồn và ô nhiễm từ bên ngoài có thể cần đến việc xây lấp ban công. Khi thiết lập kiểm soát FSR trong những trường hợp này cần cân nhắc việc cung cấp thêm các diện tích để bù cho việc xây lấp ban công.

20

ĐỘ

U Â S

A Ò T

À H N

Độ sâu tòa nhà là một công cụ quan trọng để xác định quy mô dự án của một khu đất. Nó là chiều mặt cắt ngang tổng thể của vỏ bọc một công trình. Độ sâu một tòa nhà thường bao

gồm cả những kiến trúc đệm như ban công, lối ra vào hành lang, mái hiên, ô văng, mái che nắng, các phiến và những đặc điểm kiến trúc khác. Độ sâu tổng thể Độ sâu khối căn hộ dân cư

Khu chung cư

Khu thương mại

Bãi đỗ xe

Khu bán lẻ bán lẻ

Sự chuyển đổi theo độ sâu tòa nhà được thể hiện trong một tòa nhà hỗn hợp: Những tầng sâu hơn phía dưới được dùng cho mục đích thương mại hay bán lẻ và những tầng hẹp hơn phía trên được dùng làm căn hộ chung cư.

Độ sâu tòa nhà ảnh hưởng đến lưu thông và hình dáng tòa nhà và có mối quan hệ trực tiếp tới tiện nghi bên trong qua việc xác định độ sâu của phòng từ đó ảnh hưởng đến việc tiếp cận với ánh sáng và không khí.

Với các dự án chung cư nói chung, độ sâu tòa nhà nhỏ hơn có tiềm năng lớn hơn để đạt được thông gió tự nhiên và tiếp nhận ánh sáng ban ngày tối ưu so với công trình có sàn sâu hơn.

Các tòa nhà hỗn hợp có các tầng dưới sâu hơn được sử dụng với mục đích thương mại và bán lẻ chuyển đổi sang mục đích để ở với các tầng phía trên với chiều sâu nhỏ hơn.

21

MỤC TIÊU Đảm bảo rằng phần lớn dự án liên quan đến quy mô bối cảnh mong muốn trong tương lai.

1

Đảm bảo độ sâu tòa nhà hỗ trợ cho việc bố trí các căn hộ mà đáp ứng được các mục tiêu, tiêu chí và hướng dẫn thiết kế trong các chuyên đề khác của tạp chí này.

2

22

Những cân nhắc khi thiết lập kiểm soát chiều sâu tòa nhà Độ sâu tòa nhà

Việc này sẽ đảm bảo căn hộ nhận đủ ánh sáng ban ngày và thông gió tự nhiên đồng thời tối ưu thông gió chéo tự nhiên.

Kiểm tra chiều sâu tòa nhà với mặt bằng tầng điển hình và mặt bằng căn hộ để đảm bảo chúng có thể đạt được khả năng nhận ánh sáng mặt trời và thông gió tự nhiên cần thiết.

Những hạn chế của khu đất có thể cần đến sự đa dạng về chiều sâu nhằm đạt được mức độ tiện nghi cao dành cho cư dân và khu xung quanh.

Độ sâu tòa nhà

Thiết kế chiều sâu tối đa của một căn hộ là 12-18m tính từ dọc cửa kính này đến dọc cửa kính ở cạnh đối diện khi lập mặt bằng khu vực và kiểm tra kiểm soát dự án. Độ sâu tòa nhà

Những ví dụ này cho thấy làm cách nào để xác định độ sâu tùy vào hình dáng mỗi tòa nhà.

Cần cân nhắc việc đa dạng độ sâu của tòa nhà liên quan đến hướng. Ví dụ, tòa nhà hướng về hai phía Đông - Tây đón nhận ánh mặt trời từ cả hai hướng và có thể có căn hộ có chiều rộng đến 18m (với căn hộ đa hướng), trong khi tòa nhà hướng về hai phía Bắc - Nam nên thu hẹp để giảm thiểu số lượng căn hộ hướng về phía Nam bởi sẽ có hạn chế hoặc không nhận ánh sáng mặt trời (cân nhắc về mối quan hệ với mục 4A Khả năng nhận năng lượng và ánh sáng mặt trời).

23

Những cân nhắc khi thiết lập kiểm soát chiều sâu tòa nhà Khi chiều sâu lớn hơn được đề xuất, chứng minh rằng mặt bằng đó có thể đạt được sự tiện nghi tối thiểu chấp nhận được với chiều sâu của phòng và căn hộ.

Việc này có thể cần đến một lượng lớn kiến trúc đệm và tăng cường chiều dài tường bao ngoài.

Phối hợp chiều cao và chiều sâu công trình: • Các tòa nhà có chiều sâu nhỏ và chiều cao lớn mang lại sự tiện nghi sinh hoạt tốt hơn so với những tòa nhà có chiều sâu lớn và chiều cao nhỏ.

• Tòa nhà có chiều sâu lớn hơn sẽ khả thi nếu cũng có trần nhà cao hơn, ví dụ việc tái sử dụng một cách phù hợp công trình hiện hữu (xem 4D Kích thước và mặt bằng căn hộ).

Với tòa nhà hỗn hợp, căn chỉnh độ sâu tòa nhà với khả năng sử dụng trong tương lai.

24

Ví dụ, chuyển đổi từ các tầng bán lẻ hay thương mại sâu ở khối đế thành các tầng để ở hẹp hơn trong khối tháp phía trên.

Với mặt bằng từng khu, nếu thay đổi mục đích sử dụng thì chiều sâu cũng phải thay đổi tương ứng.

Thiết lập đơn vị đo chiều sâu là mét.

Chiều sâu tòa nhà bao gồm mặt sàn phía trong, tường phía ngoài, ban công, khu vực lưu thông bên ngoài và kiến trúc đệm như các hốc và bậc thềm trong mặt bằng và mặt cắt

KHOẢNG CÁCH GIỮA CÁC TÒA NHÀ

Khoảng cách giữa các tòa nhà là khoảng cách được đo giữa các mặt ngoài tòa nhà hoặc tòa nhà. Khoảng cách này góp phần hình thành hình thái đô thị của một khu vực và sự tiện nghi của các căn hộ cũng như các không gian mở xung quanh.

Khoảng cách giữa các tòa nhà

Khoảng cách giữa các tòa nhà được đo từ mặt ngoài tường bao của tòa nhà tính cả ban công

Sự tiện nghi được cải thiện thông qua việc thiết lập khoảng cách tối thiểu giữa các căn hộ trong khu vực, giữa các căn hộ với các khu vực hạn chế cư dân và với ranh giới với các khu vực lân cận.

Việc kiểm soát khoảng cách giữa các tòa nhà nên được liên kết với việc kiểm soát chiều cao, kiểm soát các không gian mở chung/riêng và cả sự riêng tư về mặt hình ảnh cũng như âm thanh của căn hộ.

Đối với các căn hộ, khoảng cách này còn hỗ trợ cải thiện sự riêng tư về hình ảnh và âm thanh, tầm nhìn, thông gió tự nhiên và khả năng nhận ánh sáng tự nhiên.

Khoảng cách giữa các tòa nhà còn đảm bảo những khu vực mở sở hữu chung hoặc riêng đều có tính hiệu dụng với các yếu tố về cảnh quan, đất trồng cây, đầy đủ ánh sáng mặt trời và sự riêng tư.

25

Mục tiêu

Required side setback (if redeveloped)

Required side setback

• Đảm bảo dự án mới này được mở rộng để hỗ trợ những đặc tính mong muốn trong tương lai với việc tạo khối và không gian thích hợp giữa các tòa.

Trong các khu vực đang trải qua quá trình chuyển đổi từ mật độ thấp sang mật độ cao hơn, khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà có thể không đạt được cho đến khi khu vực hoàn tất quá trình chuyển đổi.

• Hỗ trợ cung cấp tiện nghi cho cư dân bao gồm tầm nhìn riêng và các tiêu chuẩn cách âm, khả năng thông gió và đón nhận ánh sáng tự nhiên cũng như quang cảnh xung quanh.

• Cung cấp khu vực thích hợp cho các không gian công cộng, các khoảnh đất trồng cây và cảnh quan.

Cách để đo khoảng cách giữa các tòa Các khu vực lưu thông ra ban công nên được coi là không gian có thể ở được, với khoảng cách được đo từ mép ngoài của các khu vực đó.

Khi đo khoảng cách giữa các tòa nhà phục vụ mục đích thương mại và các các tòa nhà cho cư dân, chúng ta coi các cửa sổ văn phòng, ban công là không gian ở được và các khu kĩ thuật, khu dịch vụ là khu vực không dành để ở. Đối với các tòa nhà liền kề, khoảng cách tối thiểu nêu trên sẽ chỉ được tính một nửa. Việc này làm cho khoảng cách giữa các tòa nhà trong khu nhà được phân đều.

Khoảng cách giữa các tòa nhà hỗ trợ cho sự tiện nghi của cư dân và giúp cung cấp những không gian mở chung phù hợp.

Chiều cao tòa nhà

Khoảng cách tách biệt

Từ 9 tầng trở lên

12 -24m

Từ 8 tầng trở xuống

9 -18m

Từ 4 tầng trở xuống

6 -12m

Khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà tăng tỉ lệ theo chiều cao tòa nhà.

26

THIẾT LẬP KIỂM SOÁT KHOẢNG CÁCH GIỮA CÁC TÒA NHÀ

Khoảng cách tách tối thiểu cho các tòa nhà là: Từ 4 tầng trở xuống (khoảng 12m): • 12m giữa các phòng ở được/ban công • 9m giữa các phòng ở được và không ở được • 6m giữa các phòng không ở được Từ 5 đến 8 tầng (khoảng 25m): • 18m giữa các tầng ở được/ban công • 12m giữa các tầng ở được và không ở được • 9m giữa các tầng không ở được Từ 9 tầng trở lên (hơn 25m): • 24m giữa các phòng ở được/ban công • 18m giữa các phòng ở được và không ở được • 12m giữa các phòng không ở được

43

27

Thiết kế và thử nghiệm việc kiểm soát khoảng cách giữa các tòa nhà trong bản vẽ và mặt cắt thiết kế.

Kiểm tra việc kiểm soát khoảng cách giữa các tòa nhà liên quan đến khả năng nhận ánh sáng mặt trời và ánh sáng ban ngày của tòa nhà và các không gian mở.

Khoảng cách giữa các tòa có thể cần phải được tăng lên để có thể nhận đủ ánh sáng mặt trời và đủ không gian mở tại các vị trí đặc biệt, ví dụ như ở các sườn dốc.

Việc gia tăng khoảng cách giữa các tòa nhà tỷ lệ thuận với chiều cao chúng nhằm đạt được sự tiện nghi và riêng tư cho cư dân tòa nhà và một hình thái đô thị mong muốn.

Tại ranh giới của một sự thay đổi giữa khu vực từ các tòa nhà chung cư đến một khu vực mật độ thấp hơn, tăng khoảng lùi của tòa nhà từ ranh giới thêm 3 mét.

Khoảng cách giữa các tòa nhà là không cần thiết khi mà những tòa nhà dùng tường chung. Điều này thường xảy ra dọc theo một con phố chính hay tại các tầng khối đế trong các trung tâm thương mại.

Khoảng lùi cần thiết có thể còn lớn hơn khoảng cách giữa các tòa để đạt được sự tiện nghi tốt hơn.

28

KHOẢNG LÙI XÂY DỰNG

Tại những khu trung tâm, khoảng lùi xây dựng hay chỉ giới đường đỏ có thể được đặt tại ranh giới của bất động sản, tạo nên hành lang của con phố với những công trình được xây mặt tiền thẳng hàng.

Còn tại khu vực ngoại ô, khoảng lùi xây dựng có thể chứa những khu vườn, góp phần tạo nên cảnh quan của tòa nhà và đường phố. Khoảng lùi xây dựng cung cấp khoảng không cho những lối vào tòa nhà, sân và lối vào căn hộ ở tầng trệt, những khu vực cảnh quan và đất trồng cây.

Khoảng lùi xây dựng thiết lập sự liên kết của tòa nhà dọc theo mặt tiền với đường phố, xác định không gian độ rộng của đường phố. Kết hợp với chiều cao của tòa nhà và đường xá (bao gồm vỉa hè, mặt đường), khoảng lùi này xác định tỉ lệ và quy mô của đường phố và góp phần vào đặc tính của khu vực công cộng.

29

Mục tiêu

30

1

Thiết lập tỉ lệ khoảng không mong muốn của đường phố và xác định mép đường.

2

Cung cấp không gian góp phần tạo nên đặc tính cảnh quan mong muốn của đường.

3

Tạo ra một điểm ngưỡng bằng cách cung cấp một sự chuyển tiếp rõ ràng giữa khu vực công cộng và tư nhân.

4

Hỗ trợ đạt được tầm nhìn riêng cho các căn hộ với đường phố.

5

Tạo ra các lối vào đạt tiêu chuẩn cho hành lang, tiền sảnh hoặc các khu nhà ở riêng lẻ.

6

Tăng cường khả năng giám sát thụ động và tầm nhìn ra ngoài phố.

Riêng

Chung

Riêng

Đường phố được xác định bằng sự kết hợp của nhiều yếu tố công cộng (phần đường xe chạy, lề đường, bờ đường và lối đi bộ) và những yếu tố tư nhân (khoảng lùi xây dựng, hàng rào và mặt tiền tòa nhà).

THIẾT LẬP KIỂM SOÁT KHOẢNG LÙI XÂY DỰNG

1. Khoảng lùi dễ nhận thấy

2. Biến thể cho các khu nằm chéo

Việc điều chỉnh khoảng lùi xây dựng liên quan đến hình thức đường phố và tòa nhà mong muốn, ví dụ: Xác định cảnh quan đường phố trong tương lai với chỉ giới xây dựng mặt trước của tòa nhà.

Phù hợp với các dự án hiện hữu.

Lùi xuống so với các tòa nhà có chức năng đặc biệt.

3. Phạm vi khoảng lùi

Giữ lại những cây xanh quan trọng.

Tại những khu trung tâm khoảng lùi xây dựng có thể cần nhất quán để củng cố mép đường.

4. Chỉ giới xây dựng

Khoảng lùi xây dựng nên nhất quán với kiểu mẫu khoảng lùi đã có sẵn trên phố hoặc khoảng lùi đạt được đặc tính mong muốn của khu vực trong tương lai

Coi như các kiến trúc đệm gồm ban công, cảnh quan v…v ở trong khoảng lùi xây dựng.

Sử dụng một phạm vi khoảng lùi khi đặc tính mong muốn biến thiên một cách nhất quán với tổng thể hoặc khi mỗi khu đều nằm ở cùng một góc với đường phố.

Quản lý các vị trí góc và mặt tiền phụ.

31

Căn chỉnh khoảng lùi xây dựng với mục đích sử dụng của tòa nhà. Ví dụ, đối với các tòa nhà hỗn hợp, việc không có khoảng lùi là thích hợp.

Xem xét để chọn tỷ lệ phần trăm tối đa của dự án có thể được xây cho đường xây dựng phía mặt tiền để đảm bảo mặt tiền được điều chỉnh dọc theo chiều dài của các tòa nhà.

Xác định đặc trưng, loại hình và mục đích sử dụng của các không gian mở và các khu vực cảnh quan hướng ra đường để những khoảng lùi có thể phù hợp với cảnh quan và không gian mở riêng.

Cân nhắc về khoảng lùi thứ cấp đối với các tầng trên khi kết hợp với việc kiểm soát chiều cao tòa nhà để: • Tăng cường quy mô mong muốn của tòa nhà tại mặt tiền trên phố.

• Giảm thiểu việc che khuất con phố và các tòa nhà khác. Để tăng cường khả năng giám sát thụ động, lập những khoảng lùi có thể đảm bảo việc một người có thể dễ dàng nhìn ra phố khi đứng ngoài ban công hay trước cửa sổ.

Cân nhắc việc tăng cường khoảng lùi khi muốn mở rộng đường phố hay lối đi bộ.

32

THUẬT NGỮ

Sự riêng tư âm thanh mức độ cách âm giữa các căn hộ, giữa căn hộ với khu vực công cộng xung quanh, và giữa không gian bên ngoài và bên trong

36

Nhà ở tái sử dụng (Adaptive reuse) Sự chuyển đổi cách sử dụng của một tòa nhà hay một cấu trúc hiện có sang một cách sử dụng khác hoặc thay đổi sang hình dạng khác

Chiều cao tòa nhà (a) Là chiều cao của tòa nhà được tính theo mét - khoảng cách thẳng đứng từ mặt đất (hiện tại) đến điểm cao nhất của tòa nhà, hoặc (b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà – khoảng cách thẳng đứng tính từ “mực chuẩn 0 về độ cao của lưới độ cao quốc gia” theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng lưới độ cao.

Tiện nghi khả năng sống tiện lợi hay chất lượng sống của một nơi, khiến nó thoải mái và dễ chịu cho một cá nhân hay một nhóm người ở. Sự tiện nghi rất quan trọng ở công cộng, khu vực chung hay khu vực riêng tư, nó bao gồm cả sự hài lòng về ánh sáng tự nhiên, cảnh quan, sự riêng tư và yên tĩnh. Nó cũng bao gồm cả sự bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.

Chiều sâu tòa nhà là toàn bộ kích thước mặt cắt của vỏ bọc tòa nhà. Nó bao gồm sàn nhà bên trong, tường bao ngoài, ban công, lối ra vào và khu vực đệm như hốc tường và những yếu tố khác như bậc thềm và đường ống

Kiến trúc đệm Khu vực phía trước của tòa nhà bao gồm hành lang, ban công, cửa sổ nhô ra, sân ngắm cảnh, sân trong, mái giàn, bậc thang, mái hiên, khung cửa sổ và hiên che nắng

Chỉ giới tòa nhà Đường biên dễ nhận thấy được tạo thành bởi mặt ngoài chính của tòa nhà. Ban công hoặc cửa sổ nhô ra (bay window) có thể hoặc không tính là đường biên phụ thuộc vào cảnh quan đường phố mong muốn.

Không gian mở chung Không gian ngoài trời nằm ở trên mặt đất hoặc trong công trình thuộc sở hữu chung và được sử dụng cho mục đích giải trí cho cư dân trong tòa nhà. Không gian mở chung có thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu vực công cộng Mái đua Cấu trúc nằm ngang được trang trí ở trên nóc tòa nhà như “vương miện” và hoàn thiện mặt tiền bên ngoài Sân trong không gian chung ở tầng trệt hay trong công trình (gác lửng hay mái) không có mái che trong tòa nhà và được vây quanh bởi ít nhất ba mặt Ánh sáng ban ngày bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời (được khuếch tán qua bầu trời) và ánh nắng mặt trời (tia nắng trực tiếp từ mặt trời). Ánh sáng thay đổi theo thời gian trong ngày, mùa và điều kiện thời tiết

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của tất cả các công trình trong khu đất với diện tích khu đất.

Hành lang ngoài hành lang ở phía ngoài, thường có một lối đi, cung cấp lối đi đến các căn hộ riêng dọc theo nó. Đường dọc cửa kính mặt trong của cửa sổ trong những bức tường bao ngoài tòa nhà Khu vực đất trồng cây Khu vực có đất màu ở trong công trình không bị ngăn trở bởi tòa nhà hay các kết cấu phía trên hay phía dưới mặt đất và có kích thước tối thiểu một chiều là 6 mét. Khu vực đất trồng cây không bao gồm tầng hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi, sân tennis, và các bề mặt không thấm nước bao gồm cả bãi đỗ xe, đường xe chạy và khu vực mái.

Khu đô thị đông đúc khu vực cho phép hệ số sử dụng đất cho công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn Lan can Một tường thấp nằm ngang hay hàng rào ở rìa ban công hay mái. Thường được thiết kế tạo thành tường ngoài mặt tiền của các tòa nhà (xem mái đua) Khối đế Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở phía trên là phần cao hơn (phần tháp).

37

Phòng ở được một phòng được sử dụng cho các hoạt động gia đình thông thường. Bao gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng chờ, phòng nghe nhạc, phòng xem ti vi, phòng bếp, phòng ăn, phòng may vá, phòng làm việc, phòng giải trí, phòng cho gia đình, phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ phòng tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ sinh, nhà kho, phòng thay đồ, ban công, hành lang, sảnh, buồng làm ảnh, phòng phơi đồ và các không gian khác theo bản chất chiếm dụng chuyên biệt thường xuyên hoặc trong một giai đoạn kéo dài.

Phòng không ở được Không gian tự nhiên không được sử dụng thường xuyên hay trong một thời gian dài, bao gồm phòng tắm, buồng giặt, nhà xí, kho chứa, phòng thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối rửa ảnh, phòng phơi đồ.

Thông gió chéo tự nhiên Thông gió tự nhiên cho phép không khí đối lưu từ nơi áp lực lớn ở phía có gió của tòa nhà đến nơi có áp lực thấp ở phía không có gió tạo nên sự thoải mái và tiện nghi cho người ở. Sự kết nối giữa các cửa sổ này cần một con đường thông thoáng không bị cản trở cho không khí lưu thông. Đối với một căn hộ để được coi là thông gió chéo, phần lớn không gian sinh hoạt chính và n-1 phòng ngủ (n là số lượng phòng ngủ) phải đặt trên đường đối lưu của gió.

Không gian mở riêng tư Không gian ngoài trời nằm ở tầng trệt hoặc trong một cấu trúc riêng tư và có thể sử dụng cho việc giải trí cho cư dân trong các căn hộ.

Không gian mở công cộng Khu vực công cộng cho mục đích làm không gian mở và nằm trong quyền kiểm soát của các cơ quan công quyền.

38

Mặt tiền mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt chính, đối diện với đường phố hoặc không gian công cộng.

Khoảng lùi đường Không gian dọc theo mặt tiền đường giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Ánh sáng mặt trời Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời Tòa chung cư Là một tòa nhà gồm ba căn để ở trở lên nhưng không bao gồm phần cơi nới thêm hay nhà ở nhiều buồng

Khu đất dốc Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc bằng 15% Wintergarden Một ban công có rào bao quanh, thường được lắp kính và có thể sử dụng để giảm thiểu tiếng ồn dọc theo các tuyến đường đông đúc, đường sắt và tiếng ồn máy bay Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt trời Khả năng tòa nhà nhận được ánh sáng trực tiếp từ mặt trời không có cản trở từ các tòa nhà hay các vật cản ngoại trừ cây xanh.

39