Conceptor Bolig - Årsrapport 2019 by Plyo AS

2019 ÅRSRAPPORT CONCEPTOR BOLIG

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Conceptor Bolig AS I KORTE TREKK Conceptor Bolig AS har tomter og rettigheter til å oppføre ca. 2.300 enheter alene eller i samarbeid med partnere. Selskapets målsetting er så raskt som mulig å overlevere et betydelig antall ferdigstilte boliger til selskapets kunder. Conceptor Bolig AS solgte 166 boliger til en verdi på 667 millioner kroner i 2019. For mer informasjon se www.conceptorbolig.no

Conceptor Bolig i korte trekk

Hovedpunkter 2019

Nøkkeltall 07 Visjon, strategi og ledelse

Ansatte 10 Styret 12 Selskapets prosjekter

Haukerødtunet 26 Klosterøya vest 30 Ny styreleder i Conceptor Bolig

Årsberetning 2019

Noter 46 Revisors beretning

CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig AS har en klar vekststrategi og skal bygge leiligheter og boliger i det sentrale østlandsområdet hvor også InterCity-satsing er prioritert. Man ønsker prosjekter som kjennetegnes av å være sentrumsnære med nærhet til kollektivknutepunkt. Conceptor Bolig AS sine prosjekter skal bidra til by- og tettstedsutvikling i områder sentralt på Østlandet. Det sentrale østlandsområdet og indre InterCity-trianglet, vil si fokus på fylkene Viken, Vestfold og Telemark, samt søndre del av Innlandet. Kunder og samarbeidspartnere skal forbinde Conceptor Bolig AS med kvalitet fra A til Å. Det gjelder i alt selskapet utvikler, bygger og selger. Conceptor Bolig AS skal være anerkjent som en god boligutvikler og for å ha en hyggelig, salgsorientert, proaktiv og innovativ kultur. I arbeidet med å utvikle prosjekter vektlegger selskapet miljøvennlige og bærekraftige løsninger i dialog med samarbeidspartnere. Gjennom gode samarbeids- og utviklingsavtaler med eiendomsutviklere og tomteeiere har selskapet i flertallet av prosjektene sikret utsatt tomteoppgjør til prosjektene faktisk blir igangsatt. Dette bidrar til å bedre selskapets likviditet og risiko i prosjektene. Videre åpner dette også opp for at man kan finne gode modeller hvor tomteeiere kan ta del i verdiskapningen i prosjektene når det realiseres i regi av Conceptor Bolig AS. Conceptor Bolig AS støtter også opp om målsettingene i Bygg21, et samarbeid mellom bygge- og eiendomsnæringen og statlige myndigheter. Målet for samarbeidet er å legge til rette for at næringen bedre kan løse utfordringer innenfor bærekraft, produktivitet og kostnadsutvikling. Tilsvarende støtter selskapet opp om målsettingene i Grønn Byggallianse som har som formål å være den viktigste norske katalysatoren for en bærekraftig byggog eiendomssektor – for og med næringen. Selskapet skal gjennom gode og langsiktige samarbeidsrelasjoner sikre balansert risiko, rask gjennomføring av prosjekter, solid lønnsomhet og god avkastning over tid. Conceptor Bolig AS legger stor vekt på erfaringsutveksling og har bl.a. jevnlige fagseminarer hvor samarbeidspartnere samles til faglige oppdateringer. Conceptor Bolig AS er heleid av Conceptor Eiendom AS, som er 100 % eid av Conceptor AS. Per årsskiftet 2019/2020 hadde Conceptor Bolig AS en verdijustert egenkapital på i overkant av 500 millioner kroner.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Hovedpunkter 2019 Fokus på salg De viktigste målene i 2019 har vært å sikre fokus på salg av de prosjektene som har blitt lansert i markedet, og sikre god fremdrift i prosjektene som allerede inngår i selskapets portefølje. Videre har selskapet vurdert en lang rekke nye prosjekter og er i løpende forhandlinger om å legge noen av disse inn i porteføljen. Selskapet styre og ledelse er styrket i 2019 Conceptor Bolig AS har som mål å ha en effektiv organisasjon, og et solid og erfarent styre. Selskapets ledelse og styre har i snitt mer enn 20 års erfaring fra bransjen eller tilknyttet sine kompetanseområder. Styret har blitt styrket ved at Petter Eiken ble styreleder i Conceptor Bolig AS i desember 2019. Han var konserndirektør i Bane NOR Eiendom med ansvar for knutepunkt og eiendom, frem til han gikk av med pensjon i fjor høst. Eiken har lang erfaring fra entreprenørbransjen hvor han var viseadministrerende direktør for Skanska internasjonalt og adm. direktør for Skanska i Norge. Han startet i ROM Eiendom i 2014, som ble en del av Bane NOR i 2017. Selskapets ledelse er styrket ytterligere i 2019 med fokus på salg og prosjektledelse ved at Jonas Mjåvatn ble ansatt som salgs- og akkvisisjonssjef. Han kom fra jobben som prosjektmegler i Eiendomsmegler1 Oslo og Akershus’ prosjektavdeling. Mjåvatn hadde lært Conceptor Bolig AS godt å kjenne gjennom å jobbe med salgsprosessen knyttet til prosjektet Jessheim Sør. For å styrke selskapets økonomifunksjon ble det ved årets slutt utlyst stilling som senior controller, og som ved tidligere utlysninger opplevde selskapet stor interesse for å jobbe i selskapet. Blant 37 søkere trakk Sverre Hov Skjelle det lengste strået og startet i rollen i første kvartal 2020. Hov Skjelle har solid erfaring fra PwC som finansiell revisor for selskaper på og utenfor børs, og kommer nå fra stillingen som Senior Controller i Citycon Norge AS. Conceptor Bolig AS utvikler 2.300 boliger Selskapet har samlet en portefølje på ca. 2.300 leiligheter under utvikling ved årsslutt 2019. Alle tomtene er beliggende innenfor selskapets geografiske fokusområde. Det langsiktige målet er å selge opp mot 500 boliger per år fordelt på 15-20 prosjekter under utvikling med en tomtebank på minimum 5.000 boliger.

CONCEPTOR BOLIG

Prosjekt- og salgsledelse Conceptor Bolig AS har siden oppstart etablert en fornuftig struktur for å sikre god prosjektledelse knyttet til de ulike utviklingsprosjektene selskapet driver. Målet er at man raskt kommer fra utviklings- til salgsfasen i prosjektene. Conceptor Bolig AS har styrket salgsfokus i 2019 gjennom å rekruttere en salgssjef som jobber nært med selskapets fire erfarne prosjektledere. Selskapets prosjekter selger godt Conceptor Bolig AS solgte 166 boliger til en verdi på 667 millioner kroner i 2019. Samtlige prosjekter har solgt jevnt og godt, med unntak av et prosjekt i Skien som man valgte å trekke fra markedet som følge av liten interesse. Godt samarbeid med tomteeiere og eiendomsutviklere Gjennom balanserte samarbeids- og utviklingsavtaler med eiendomsutviklere og tomteeiere, har selskapet i mange tilfeller avtalt utsatt tomteoppgjør til eiendommene faktisk blir utviklet. Dette bidrar til å bedre selskapets likviditet og risikomessige eksponering. Dette gir også muligheter til å la tomteeier ta del av verdiskapningen i prosjektene når det realiseres i regi av Conceptor Bolig AS.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 Beliggenheter er nøkkel til suksess Conceptor Bolig AS har fokus på å finne de rette og gode beliggenhetene. I dette arbeidet er selskapet i dialog med en rekke aktører som sitter med gode tomteområder innenfor selskapets satsingsområde. Samarbeid og allianser med gode utviklere, eiendomsbesittere og eiendomsmeglere er sentralt i Conceptor Bolig AS sin strategi. Eiere med fokus på langsiktighet og lønnsomhet Samtlige aksjer i Conceptor Bolig AS er eid av Conceptor Eiendom AS, som igjen er 100% eid av Conceptor AS. Verdijustert egenkapital for konsernet Conceptor AS er i overkant av MNOK 1.500 med verdijustert totalbalanse opp mot MNOK 2.300. Conceptor Bolig AS hadde en verdijustert egenkapital på i overkant av 500 millioner kroner per 31.12.2019. Beregningen av verdijustert egenkapital er basert på estimert kontantstrøm, neddiskontert med 15% avkastningskrav før skatt.

NØKKELTALL

2019

2018

Driftsinntekter

27 727

349 684

Brutto driftsresultat

-17 089

21 969

Resultat før skattekostnad

-20 327

26 513

Årsresultat

-16 521

19 078

Bokført balanse

622 461

393 575

Bokført egenkapital

109 327

117 353

Bokført totalkapital

622 461

393 575

18 %

30 %

1 048 380

783 965

Verdijustert egenkapital

535 246

507 743

Verdijustert totalkapital

1 048 380

783 965

51 %

65 %

Bokført egenkapitalandel Verdijustert balanse

Verdijustert egenkapitalandel

CONCEPTOR BOLIG

VISJON STRATEGI OG MÅL Conceptor Bolig AS har en klar vekststrategi og skal bygge leiligheter og boliger i det sentrale østlandsområdet hvor også InterCity-satsing er prioritert. Man ønsker prosjekter som kjennetegnes av å være sentrumsnære og som har nærhet til kollektivknutepunkt. Målet er at selskapet om få år skal bygge og selge mer enn 500 boliger pr år med utgangspunkt i en tomtebank på minimum 5.000 boliger.

CONCEPTOR BOLIG

Satningsområde Selskapets prosjekter skal bidra til by- og tettstedsutvikling i områder sentralt på Østlandet. Det sentrale østlandsområdet og indre InterCity-triangelet vil si fokus på fylkene Viken, Vestfold og Telemark, samt søndre del av Innlandet. Fokus Leiligheter og småhus i tett/lav bebyggelse i urbane områder. Verdier Kreativitet, kvalitet, dialog, åpenhet og miljøvennlig. Samfunns- og miljøansvar Conceptor Bolig AS skal bidra til bærekraftig utvikling. Selskapets prosjekter skal være ledende på å tiltrekke seg samarbeidspartnere som vektlegger bærekraft og miljøvennlige løsninger. Conceptor Bolig AS støtter også opp om målsettingene i Bygg21, et samarbeid mellom bygge- og eiendomsnæringen og statlige myndigheter. Målet for samarbeidet er å legge til rette for at næringen bedre kan løse utfordringer innenfor bærekraft, produktivitet og kostnadsutvikling. Tilsvarende støtter selskapet opp om målsettingene i Grønn Byggallianse som har som formål å være den viktigste norske katalysatoren for en bærekraftig byggog eiendomssektor – for og med næringen. Selskapet legger vekt på å etablere og utvikle gode og nære bånd til lokalsamfunnet i de områdene selskapet satser. I 2019 inngikk Conceptor Bolig AS samarbeid med Runar Håndball i forbindelse med prosjektet Haukerødtunet i Sandefjord. Andre eksempler på godt lokalt samarbeid er med Falk Håndball som sponsor og støttespiller i Horten i forbindelse med prosjektet Horten Havneby, samarbeidet som er etablert med Ull/Kisa Fotball i Ullensaker kommune i forbindelse med prosjektet Jessheim Sør. I forbindelse med Sætre Havn har Conceptor Bolig AS støttet opp om lokalt kulturliv i Hurum.

CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig ANSATTE Foto: adm. direktør Lasse Skjelbred

Lasse Skjelbred Adm. direktør Lasse Skjelbred er adm. direktør i Conceptor Bolig AS. Han har solid erfaring fra en rekke spennende roller innen boligutvikling. Han kom til rollen som adm. direktør i Conceptor Bolig AS sommeren 2016 fra stillingen som regiondirektør Vest i boligbyggelaget USBL. Sigvart Rasmussen Finansdirektør Sigvart Rasmussen er finansdirektør, CFO, og startet høsten 2018, da han kom fra stillingen som finanssjef i Selvaag Bolig ASA. Han startet som finansanalytiker hos Selvaag Bolig i 2011 Sverre Hov Skjelle Senior Controller Sverre Hov Skjelle ble ansatt som Senior Controller i første kvartal 2020, etter at stillingen ble utlyst i siste kvartal av 2019. Hov Skjelle har solid erfaring fra PwC som finansiell revisor for selskaper på og utenfor Oslo Børs. Han kom fra stilling som Senior Controller i Citycon Norge AS. Jonas Mjåvatn Salgs- og akkvisisjonssjef Jonas Mjåvatn er salgs- og akkvisisjonssjef og startet i Conceptor Bolig AS mot slutten av 2019. Han kom fra rollen som prosjektmegler i Eiendomsmegler1 Oslo og Akershus’ prosjektavdeling hvor han blant annet i det siste halvannet året har jobbet med Conceptor Bolig AS sitt prosjekt på Jessheim. Per Arvid Andersen Prosjektleder Per Arvid Andersen er en av de mest erfarne innen eiendomsutvikling i vårt område. Han har solid erfaring fra å lede og utvikle egne prosjekter gjennom sitt eiendomsutviklingsselskap som samarbeider med Conceptor Bolig AS. Han er prosjektleder i Conceptor Bolig AS. Stig Ø. Kvarsnes Prosjektleder Stig Ø. Kvarsnes er prosjektleder i Conceptor Bolig AS og kom fra REMA Etablering våren 2017. Han jobber med prosjektledelse og akkvisisjon, herunder å fremskaffe og lede nye prosjekter.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 Frank Johannessen Prosjektleder Frank Johannessen, som har vært prosjektleder for bygge- og utviklingsprosjekter i Norge og internasjonalt i Jotun-konsernet med hovedkontor i Sandefjord, startet som prosjektleder i Conceptor Bolig AS i januar 2019. Han har et spesielt ansvar og fokus på boligprosjekter i Vestfold og Telemark. Henryk Hüls Prosjektleder Henryk Hüls er prosjektleder i Conceptor Bolig AS med fokus på å følge opp selskapets bolig- og utviklingsprosjekter i Viken og Innlandet.

Foto fra venstre: adm. direktør Lasse Skjelbred, kommunikasjon- og markedsdirektør Bjørn Richard Johansen, prosjektleder Henryk Hüls, prosjektleder Stig Ø. Kvarsnes, prosjektleder Per Arvid Andersen, prosjektleder Frank Johannessen, senior Controller Sverre Hov Skjelle, salgs- og akkvisisjonssjef Jonas Mjåvatn, finansdirektør Sigvart Rasmussen

Bjørn Richard Johansen Kommunikasjon- og markedsdirektør Bjørn Richard Johansen er kommunikasjon- og markedsdirektør. Johansen har solid erfaring innen politisk kommunikasjon, markedskommunikasjon, posisjonering og prosjektledelse. Han var blant annet gründer av First House hvor han fortsatt er rådgiver og assosiert partner ut over å bekle rollen som ansvarlig for kommunikasjon i Conceptor Bolig AS.

CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig STYRET

Lasse Skjelbred Adm. direktør Lasse Skjelbred har solid erfaring fra en rekke spennende roller innen boligutvikling. Han kom til rollen som adm. direktør i Conceptor Bolig AS sommeren 2016 fra stillingen som regiondirektør Vest i boligbyggelaget USBL. Petter Eiken Styreleder Petter Eiken ble valgt til styreleder i Conceptor Bolig AS i desember 2019. Han var konserndirektør i Bane NOR med ansvar for knutepunkt og eiendom, frem til han gikk av med pensjon i fjor høst. Eiken startet i ROM Eiendom som ble en del av Bane NOR i 2017, i 2014. Før dette var han viseadministrerende direktør for Skanska internasjonalt og administrerende direktør for Skanska Norge. Ronni Engeland Styremedlem Ronnie Egeland er administrerende direktør i Conceptor AS. Egeland er utdannet siviløkonom fra NHH og har virket i ulike posisjoner i Conceptorkonsernet siden 1997.

Foto fra venstre: adm. direktør Lasse Skjelbred styremedlem Ronnie Egeland styremedlem Asbjørn Johansen styreleder Petter Eiken styremedlem Jon Skjørshammer styremedlem Vidar Lyhus

Vidar Lyhus Styremedlem Vidar Lyhus er arbeidende styreleder og majoritetseier i Conceptor AS, et selskap han var med å stifte tilbake i 1995. Asbjørn Johansen Styremedlem Asbjørn Johansen er økonomidirektør i Conceptor AS og daglig leder i Conceptor Forvaltning AS. Johansen er utdannet siviløkonom og er statsautorisert revisor. Han har vært ansatt i Conceptor-konsernet siden 2007. Jon Skjørshammer Styremedlem Jon Skjørshammer er forretningsadvokat og partner i Advokatselskapet Kvale. Han bistår norske og utenlandske virksomheter innen fast eiendom, energi, handel, bank og finans og har flere styreverv i bedrifter innen disse sektorer. Foruten generell forretningsjuridisk rådgivning er han spesialisert innenfor restrukturering og insolvens og fungerer ofte som bostyrer i konkurs.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Conceptor Bolig AS PROSJEKTER JAKTER PÅ SPENNENDE PROSJEKTER Selskapet har helt siden etableringen jobbet nært med eiendomsbesittere og utviklere om samarbeid knyttet til utvikling og salg av eiendom. Selskapet jobber raskt, strukturert og effektivt for å kunne analysere og vurdere prosjekter man kommer i dialog om. Selskapet er i prosess med inntak av flere prosjekter som fremover vil bli gjort kjent. Informasjon om disse legges fortløpende ut på selskapets hjemmesider på internett. For mer informasjon se www.conceptorbolig.no

CONCEPTOR BOLIG

Skien KLOSTERØYA VEST Dette er et flott boligprosjekt som er ferdig regulert ved Hjellevannet på Klosterøya i Skien. Totalt er det planlagt å bygge ca. 300 leiligheter over flere byggetrinn. Prosjektet har ferdigstilt 3 trinn med 150 boliger, og er i gang med en omregulering av trinnene 4 og 5. Disse reguleringsarbeidene forventes godkjent våren 2020, med oppstart av trinn 4 høsten 2020.

Utviklingspotensial: 32.000 m². Området er regulert for bolig. Eierandel: Conceptor Bolig AS 35 %

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Skien KLOSTERØYA ØST Dette er et helt unikt boligprosjekt som skal bygges i elva ved Klosterøya i Skien.

Utviklingspotensial: 6.000 m². Området er regulert for bolig. Eierandel: Conceptor Bolig AS 100 %

Totalt er det planlagt å bygge 70 leiligheter fordelt over tre byggetrinn.

CONCEPTOR BOLIG

Sandefjord HAUKERØDTUNET Haukerød er en av Sandefjords beste beliggenheter om du er interessert i å ha enkel tilgang til idretts- og friluftsområder og aktiviteter. Det er planlagt å bygge 44 leiligheter fra 57 til 122 m² med beliggenhet luftig og solrikt i et attraktivt boligområde, kun tre kilometer fra Sandefjord sentrum. Byggestart er planlagt sommeren 2020, med ferdigstillelse desember 2021. Det blir også etablert en stor REMA 1000-forretning i tilknytning til prosjektet. Conceptor Bolig AS har en utviklingsavtale med REMA 1000 knyttet til utviklingen av området. Utviklingspotensial: 7.000 m² bolig. Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 100 %

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Horten HORTEN INDRE HAVNEBY Dette er et flott boligprosjekt i Horten indre havn. Totalt er det planlagt å bygge ca. 400 leiligheter over flere byggetrinn. I første byggetrinn er ved inngangen til 2020, 45 av de første 51 leilighetene solgt. Byggestart ble gjennomført som planlagt våren 2018 og første byggetrinn ble overlevert 15. – 31. mars 2020. PEAB AS har vært entreprenør og Børve & Borchsenius AS arkitekt.

Utviklingspotensial: 32.000 m². Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 100 %

Prosjektet vil strekke seg over flere år og være med å skape en helt ny bydel langs det indre havnebassenget sentralt i Horten. Utvikling av byggetrinn 2 er i gang og forventes rammesøkt og lagt ut for salg, høsten 2020. Samtidig er reguleringsarbeidene for trinn 3 til 6 igangsatt og forventes godkjent i 2021. Conceptor Bolig AS har en utviklingsavtale med Horten kommune knyttet til utviklingen av området.

CONCEPTOR BOLIG

Asker LANGENGA Eiendommen er beliggende sentralt i Asker kommune nært til idrettsanlegg og skoler på Risenga. Hele tomteområdet er 57 dekar. Området er regulert for bolig, idrett og kombinert bebyggelse. Som en del av prosjektet planlegges det i samarbeid med Norges Cykleforbund å etablere et idrettsanlegg med velodrom. Det skal etableres ca. 230 boliger i flere byggetrinn i Langenga-prosjektet. Salgsstart for byggetrinn 1 er planlagt til 2020 med byggestart 2020/21. Ferdigstillelse er planlagt fra 2022 og fremover. Utviklingspotensial: 17.000 m². Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 50%

CONCEPTOR BOLIG

Rettigheter til området gjennom en utviklingsavtale med grunneier.

Årsrapport 2019

Røyken SPIKKESTAD SENTRUM Conceptor Bolig AS skal utvikle en flott tomt på 9.300 m² sentralt i Spikkestad sentrum i Asker kommune. Tomten er omfattet av sentrumsplanen for Spikkestad.

Utviklingspotensial: 18.700 m². Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 50 %

I planbeskrivelsen er det definert at tomten i hovedsak skal utvikles til boliger, gjerne tilrettelagt for variert beboerstruktur og barnefamilier. I forbindelse med utvikling av områdeplan er det laget en mulighetsstudie som gir et potensial på 18.700 m² bolig. Tomten må detaljreguleres. Prosjektet utvikles i samarbeid med Røyken Eiendomsutvikling AS, REUS, et kommunalt eid selskap.

CONCEPTOR BOLIG

Hurum SÆTRE HAVN Sætre Havn er et helt unikt prosjekt for stedsutvikling av Sætre som kommunedelsentrum i nye Asker kommune. Det er inngått en utviklingsavtale med tidligere Hurum kommune, nå Asker, som vil bidra til å gjøre havneområdet til en flott sentrumssone helt nede ved vannet. Samlet vil prosjektet inneholde ca. 220 boliger og ca. 1.500 m2 næringsarealer. Arkitekt for prosjektet er Halvorsen & Reine AS. Første byggetrinn med totalt 80 leiligheter hadde byggestart våren 2017 og ble ferdigstilt desember 2018. Det er også ferdigstilt ca. 1.000 m2 næringsareal i første byggetrinn i Sætre Havn. Utviklingspotensial: 20.000 m². Tomt 40.000 m². Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 80%

CONCEPTOR BOLIG

Våren 2019 startet salget av Sætre Elveparken med i alt 39 leiligheter. Prosjektet Elveparken ble utsolgt på rekordtid. På Sætre er det også under bygging seks rekkehus og to eneboliger et steinkast fra sjøen og stranden, på Sætre. Her er alle enheter solgt med unntak av en enebolig. Conceptor Bolig AS vil i løpet av våren legge ut den siste eneboligen for salg på Sætre. Conceptor Bolig AS har også avtale om utvikling på Øra som ligger tilstøtende til området som nå er under utbygging.

Årsrapport 2019

Hamar KASTANJEN HAMAR Prosjektet ved politihuset og Briskeby Stadion i Hamar, er det første urbane stedet man kommer til når man kjører fra E6 og inn til Hamar sentrum. Samlet er planen at prosjektet vil inneholde ca. 100 boliger og ca. 1.500 m² næringsarealer, med blant annet en REMA 1000-butikk. Betonmast AS er valgt som entreprenør i en samspillsfase som går frem til sommeren 2020, med mål om å signere en totalentreprisekontrakt for bygging av hele prosjektet. Salgsstart er planlagt til høsten 2020.

Utviklingspotensial: 5.100 m². Området er ferdig regulert for bolig og næring (dagligvare). Eierandel: Conceptor Bolig AS 51%

Området er avsatt til bymessig fortetning i kommuneplanen. Tomten utgjør til sammen 5.100 m². REMA 1000 har allerede inngått en avtale om å bygge og drive butikk på eiendommen. Prosjektet er utviklet sammen med REMA Etablering Oslo/Østlandet som eier 49 % av prosjektet.

CONCEPTOR BOLIG

Ullensaker JESSHEIM SØR Jessheim Sør Bolig la ut de første 39 leilighetene i prosjektet sommeren 2018 og de fleste ble solgt på rekordtid. Salgstrinn to med 85 leiligheter ble lagt ut i markedet våren 2019. Begge salgstrinnene hadde byggestart høsten 2019 med planlagt ferdigstillelse høsten 2021.

Utviklingspotensial: 56.000 m² bolig og 13.000 m² næringsareal. Området er regulert for bolig og næring. Eierandel: Conceptor Bolig AS 100 %

Våren 2020 startet også byggingen av det første bygget for Jessheim Sør Næring. Hele bygget på 9.600 kvm er fullt utleid til REMA 1000, EVO Fitness, EmPet, Møbelringen, Flisekompaniet, Rusta, THansen og Elektroimportøren. Jessheim Sør ligger rett ved inn- og utfarten til E6 i Ullensaker kommune. Denne beliggenheten er ti kilometer fra hovedflyplassen på Gardermoen, og i gangavstand fra Jessheim sentrum. Det er planlagt å bygge opp mot 800 leiligheter over flere byggetrinn. Det legges til rette for et godt utvalg av plasskrevende handel og servicetilbud i tilknytning til prosjektet. Totalt er det planlagt 13.000 m² næring. TAG Arkitekter har tegnet prosjektet. BundeBygg AS er valgt som entreprenør for første byggetrinn for boligene og ArealBygg AS er valgt som entreprenør for det første næringsbygget. Målet er å legge ut det neste salgstrinnet for bolig i løpet av høsten 2020.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 CONCEPTOR BOLIG

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Haukerødtunet ALT I UMIDDELBAR NÆRHET Haukerødtunet i Sandefjord er et typisk Conceptor Bolig prosjekt. Det ligger rett ved et trafikknutepunkt og er sentrumsnært. Allerede tidlig i vinter kunne selskapet annonsere med at 39 % er solgt. På Haukerødtunet bygger Conceptor Bolig 44 nye leiligheter. Butikk, skole og idrettsanlegg ligger et steinkast unna Haukerødtunet. Adressen er en av Sandefjords beste beliggenheter om du er interessert i å ha enkel tilgang til idretts- og friluftsområder og aktiviteter, sier Frank Johannessen som er prosjektleder for Conceptor Bolig AS. Utviklingspotensialet på tomten er 7.000 kvm bolig på området som er regulert for bolig og næring.

CONCEPTOR BOLIG

Praktiske leiligheter Haukerødtunet består av to bygg med til sammen 44 leiligheter på mellom 57 til 122 kvm BRA. De fleste har to til tre soverom, og det er lagt stor vekt å skape god plassutnyttelse. Prosjektet får fasader av vekselvis trekledning, fasadeplater og murpuss, og vil danne et lunt tun med grøntareal og lekeplass, sier Frank Johannessen. Det blir et godt møtested sted for alle. Arkitektfirmaet PV arkitekter i Larvik har tegnet prosjektet sammen med Conceptor Bolig AS. PV arkitekter jobber målrettet med prosesser i prosjekter og kombinerer idé, struktur og gjennomføring. På den måten utvikler vi god og fornuftig arkitektur som på Haukerødtunet, sier Marika Maczko som leder PV arkitekter med 14 ansatte i Larvik. Runarhallen rett ved Haukerødtunet ligger bl.a. rett i nærheten av Runar Idrettsanlegg som er et av Sandefjords viktigste idrettsanlegg. De planlagte 44 leilighetene vil få luftig og solrikt beliggenhet i et attraktivt boligområde kun tre kilometer fra Sandefjord sentrum, forteller Lasse Skjelbred som er adm. direktør i Conceptor Bolig AS. Sammen med Frank Johannessen representerer han Sandefjord og Runar-supporterne i Conceptor Bolig AS teamet. Vi kjenner godt til området som ligger nært til de fleste servicebehov som trengs i hverdagen.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 REMA 1000 gjør livet lett og billig Det blir etablert en stor REMA 1000 forretning ved Haukerødtunet. Det er med på å gjøre området svært attraktivt for de som kjøper leilighet her. Dagligvarebutikk gjør at hverdagens handling løses enkelt for de som investerer i bolig her. Det sier Stian Dursett som er fagansvarlig eiendomsmegler i EiendomsMegler 1 i Sandefjord. Området har vært forsøkt utviklet to ganger tidligere av eiendomsutviklere, men det er først når Conceptor Bolig AS tok tak i prosjektet at det virkelig ble fart på sakene. Conceptor Bolig AS har en avtale med REMA 1000 knyttet til utviklingen av området, sier Frank Johannessen. – Butikken blir plassert mot Moveien mens boligdelen blir trukket tilbake og plassert mot et stort og åpent landbruksareal mot syd. Solrik beliggenhet Leilighetene i Moveien på Haukerød vil få en flott beliggenhet. Her får man kjøpt en leilighet som ligger idyllisk, enkelt og nært turområder og servicefunksjoner. I tillegg er det svært god kommunikasjon til sentrum i Sandefjord, sier Stian Dursett. Det er parkering i underetasje med heis til alle etasjer. Flotte felles utearealer mellom byggene. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Integrerte hvitevarer på kjøkken og de fleste leiligheter får romslige balkonger. Dette er et perfekt boligprosjekt for de som ønsker en funksjonell og lettstelt bolig i et aktivt miljø ikke langt fra sentrum. Leilighetene kan passe både for småbarnsforeldre, foreldre med barn i ung alder med høy grad av involvering i skole og lokal idrett, så vel som de godt voksne og eldre, sier Dursett. For mer informasjon: www.haukerodtunet.no CONCEPTOR BOLIG

Klosterøya Øst PERLE MED UTSIKT MOT ELVEN Spektakulære leiligheter. Helt i front mot elven. Et perfekt sted om du jakter på leilighet i Grenlandsområdet. Helt nede ved Skienselva. Klosterøya Øst blir det første du ser når du kommer inn mot Skien fra Porsgrunn med bil eller båt. Det planlegges å bygge 70 leiligheter i prosjektet som vil ligge helt nede i elva ved innløpet til Skien sentrum.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 CONCEPTOR BOLIG

Når tegningene i fjor høst ble kjent gjennom store oppslag i lokalavisene Varden og TA ble prosjektet omtalt som et spektakulært prosjekt som skal bygges i elven, i front av det gamle industriområdet på Klosterøya i Skien. Bedre lansering er det vanskelig å få, sier Lasse Skjelbred som er adm. direktør i Conceptor Bolig AS. Området er ferdig regulert til bolig. Når området er ferdig utbygd, vil samlet areal være på rundt 6.000 kvadratmeter. Fra UNION fabrikker til flotte leiligheter Utbygging fordeles på tre bygg og store deler av tomta for disse er i dag elv. Leilighetene skal bygges der vannet fra Klosterfossen møter Skienselva. Det å bygge ut i elven på denne måten stiller store krav til kartlegging og utredning av konsekvensene for både vassdrag og fiskevandring, som er viktige aspekter i dette. For å minske dette er det valgt å pele til fjell og legge hele konstruksjonen på disse pelene. Hele konstruksjonen kommer over normalvannstanden. – Detaljerte konsekvensutredninger for vassdrag og fisk er under arbeid, og vil legge føringer for hvordan dette må løses, sier Frank Johannessen som er prosjektleder for Klosterøya Øst i Conceptor Bolig AS. For alle som husker UNION med fabrikkproduksjon nede ved elva i Skien er det nesten helt umulig å forstå den store forvandlingen industriområdet har vært igjennom de siste 10-15 årene. Og Klosterøya Øst blir prikken over i-en i forvandlingen av området.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 Nederlender ansvarlig for streken Prosjektet er tegnet av Point AS arkitektur + konseptdesign team i Porsgrunn og Sandefjord. – Vi har klart å skape et interessant bomiljø, der leilighetene og uteområde er sydd sammen på en optimal måte. Beliggenheten er jo fantastisk, sikt mot alle kanter med åpne hjørner, store vinduer, og terrasser som er plassert rundt bygningene. Uteområdene og fasadene har flotte overganger og prosjektet har en helt egen identitet, sier nederlenderen Bart Bugerhoudt som har etablert selskapet Point AS arkitektur + konseptdesign med virksomhet i Skien og Sandefjord i Vestfold og Telemark og i Drammen i Buskerud. – Her blir det kort vei til alle servicetilbud, butikker og Skien Videregående skole som ligger på Klosterøya. Teater Ibsen ligger også på området. – Det er lagt stor vekt på arkitekturen og at prosjektet vil gi et godt «førsteinntrykk» av Skien når man kjører mot Skien eller kommer mot byen opp langs elven, forteller Frank Johannessen, prosjektleder i Conceptor Bolig AS. Vi starter nå å bygge opp interessentlisten, sier Johannessen. Bademuligheter fra bryggen – Dette blir et flott prosjekt som skaper en fin front og avrunding på Klosterøya. Her blir det mulig å hoppe rett i elva, nesten rett fra leiligheten. Vi har god erfaring fra Klosterøya Vest og gleder oss nå til å komme i gang med dette prosjektet i løpet av høsten, sier Frank Johannessen. Salgsstart er planlagt til høsten 2020. Det har vært faglig spennende å tegne Klosterøya Øst og vi er glad for den gode mottakelsen tegningene har fått, sier Bart Bugerhoudt som er arkitekt og direktør for Point AS arkitektur + konseptdesign. CONCEPTOR BOLIG

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019

Petter Eiken NY STYRELEDER I CONCEPTOR BOLIG Det var en veldig hyggelig forespørsel å bli headhuntet i voksen alder, sier Petter Eiken med et smil. Han har nå fått kontor på Billingstadsletta 13 og blir å ha det som base for rollen som styreleder i Conceptor Bolig AS, samt for å ivareta noen andre styrelederroller og styreverv i næringslivet. Fra ROM til boligutvikler Petter Eiken startet i ROM Eiendom i 2014 som ble en del av Bane NOR i 2017. Før dette var han viseadministrerende direktør for Skanska internasjonalt og administrerende direktør for Skanska Norge. Han har også erfaring fra transportsektoren som tidligere styreleder for Norsk Jernbanedrift og har hatt flere lederstillinger i Veidekke. Eiken er utdannet sivilingeniør Bygg ved Norges tekniske høyskole (NTH) i Trondheim. Han er født og oppvokst i Porsgrunn i Telemark. Petter Eiken er også styreleder i Risa gruppen i Rogaland, i Kultur og Idrettsbygg KF i Oslo Kommune, styremedlem i Oslo Bygg KF og i Svevia AB i Sverige. I Bane NOR hadde Petter Eiken ansvar for utvikling, forvaltning og drift av Bane NORs eiendomsportefølje, bestående av blant annet tekniske bygg, stasjoner, terminaler, verksteder og utviklingseiendom. Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter en av Norges største eiendomsporteføljer. – Tiden som leder i Bane NOR har gitt meg en solid erfaring innen eiendom og jeg gleder meg nå til å ta fatt på ny epoke i livet som aktiv styreleder i Conceptor Bolig AS. Kan knutepunktene i Norge I Bane NOR hadde Petter Eiken ansvaret for 4.500 eiendommer med et grunnareal på 140.000 mål. De aller fleste knyttet til viktige knutepunkter. Bane NOR hadde en bygningsmasse på totalt 1.020.000 m2 fordelt på 1.660 bygg. Den bokførte balansen var på 8,7 MRD kroner, mens de virkelige verdiene i selskapet er vurdert til å være hele 46 milliarder. Bane NOR har et utviklingspotensial på mer enn 2 millioner m2.

Conceptor Bolig AS har fått til mye siden selskapet ble etablert i 2016. I fjor solgte selskapet hele 166 boliger til en verdi på 667 millioner kroner. – Det lover godt for årene fremover, sier Petter Eiken. Han bor i Lommedalen og bruker mye av fritiden på hytta i Rauland i Vinje i Telemark. Videre er han som gammel friidrettsutøver ivrig mosjonist. Han liker å gå i fjellet med fjellski eller fjellstøvler. Det å bo nær ved marka gir også gode muligheter til mosjon. Han har en musikalsk familie og trives på konserter og med gode bøker. Han er gift med trønderen Anne Karin og har fire barn og hele sju barnebarn. Alle barna er voksne og for lengst ute av redet. Gode samtaler med eierne – Jeg hadde flere samtaler med Vidar Lyhus og Ronnie Egeland før jeg takket ja til styreledervervet. De imponerte meg både med sin historikk og sine planer for Conceptor Bolig AS. Nesten alt de har tatt i har blitt en suksess. Men så har de også arbeidet hardt og godt sammen, opp igjennom årene, sier Petter Eiken. – Det samme med Lasse Skjelbred som er adm. direktør i selskapet. Vi fant tonen umiddelbart og vi er nå i gang med å utvikle en enda klarere strategi for Conceptor Bolig AS. Her er hele ledelsen i selskapet også aktivt involvert, forteller Petter Eiken. Opprinnelig fra nedre del av Borgeåsen i Porsgrunn og aktiv idrettsutøver i Urædd friidrett i ungdommen. Mitt konkurranseinstinkt har jeg hatt med meg helt fra den tiden. Solid styre med erfaring – Vi er glade og stolt over at Petter Eiken har takket ja til tilbudet om å bli styreleder i Conceptor Bolig AS, sier Ronnie Egeland som dermed overlater stafettpinnen som styreleder til Petter Eiken. Ronnie Egeland fortsetter som styremedlem. Styret i Conceptor Bolig AS består videre av Vidar Lyhus, Jon E. Skjørshammer og Asbjørn M. Johansen. Asbjørn jobber i morselskapet Conceptor AS og Jon E. Skjørshammer er partner og advokat i Advokatfirmaet Kvale. – Jeg har hatt en spennende tid i Bane NOR hvor jeg bl.a. ledet de store endringene som fulgte med Jernbanereformen. Conceptor Bolig AS har imponert meg med en klar og fokusert strategi som vi nå spisser ytterligere for å skape vekst i årene fremover. Selskapet har god fart og 2.300 leiligheter under utvikling. Det blir spennende å bidra aktivt som styreleder fremover, sier Eiken.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig ÅRSBERETNING 2019 Conceptor Bolig AS driver med utvikling av boligprosjekter i det sentrale østlandsområdet. Selskapet har særlig fokus prosjekter innenfor InterCity trianglet som kjennetegnes av å være sentrumsnære og med nærhet til kollektivknutepunkt. I 2019 solgte selskapet 166 boliger til en verdi på 667 millioner kroner. Conceptor Bolig AS er en del av Conceptor-konsernet og har forretningskontor på Billingstad i Asker.

Årsrapport 2019 Foto fra venstre: styreleder Petter Eiken, styremedlem Ronnie Egeland, styremedlem Asbjørn Johansen, styremedlem Jon Skjørshammer, adm. direktør Lasse Skjelbred, styremedlem Vidar Lyhus

CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig AS har en klar vekststrategi, og har tomter og rettigheter til å oppføre bygg alene eller i samarbeid med andre. Målet er så raskt som mulig å overlevere et betydelig antall ferdigstilte boliger til selskapets kunder. Det er selskapets ønske at kunder og samarbeidspartnere skal forbinde selskapet med kvalitet fra A-til-Å i alt selskapet utvikler, bygger og selger, samt at Conceptor Bolig AS skal være anerkjent som en god boligutvikler. Selskapet skal gi en god risikojustert avkastning for eierne. Conceptor Bolig AS skal gjennom gode og langsiktige samarbeidsrelasjoner med utgangspunkt i balansert risiko, ha en rask og effektiv gjennomføring av prosjektene. Således vil selskapet sikre solid lønnsomhet for eierne, kunne ha en god utbyttepolitikk, bygge systemverdier, kunne levere gode prosjekter og god avkastning over tid. For ytterligere informasjon om selskapets virksomhet se www.conceptorbolig.no og for mer informasjon om eierselskapet se www.conceptor.no. Årsregnskapet er satt opp under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at denne forutsetningen er til stede. Det er styrets oppfatning at beretningen med årsregnskapet gir en rettvisende oversikt over utviklingen og resultatet av virksomheten og dens stilling. Selskapets resultat før skatt ble TNOK -6 498. Selskapets an-

del egenkapital er 43 % per 31.12.2019 mot 47 % per samme dato i 2018. Konsernets resultat før skatt ble TNOK -20 327. Konsernets andel egenkapital er 18 % per 31.12.2019 mot 30 % per samme dato i 2018. Konsernets viktigste målsetting i de kommende årene er å sikre gjennomføring av de planlagte byggog utviklingsprosjektene, samt å få solgt disse til en god pris i markedet. Målet er å sikre selskapet god handlekraft gjennom å ha god likviditet samt ha en god soliditet og balanse. Gjennom aktivt eierskap sikrer eierne og styret, tilfredsstillende og godt lederskap, styrings- og rapporteringssystem i selskapet. I forbindelse med vurdering av finansiell risiko av betydning for selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat, er det styrets oppfatning at selskapets mål og strategier for styring av finansiell risiko, ikke utsetter selskapet for uheldig eksponering. Covid-19 situasjonen har medført at selskapet har måttet omstille arbeidsform gjennom benyttelse av hjemmekontor og utstrakt bruk av digitale løsninger. Erfaringene har vært gode og alle prosjekter har blitt videreført som normalt. Ut over det har det ikke inntrådt andre forhold etter årsskiftet som har vesentlig betydning for bedømmelsen av selskapets stilling som vist i regnskapet, eller som vesentlig påvirker styrets oppfatning av selskapets fremtidsutsikter. Styret mener at selskapets virksomhet i 2020 vil gi tilfredsstillende resultat.

Billingstad, 14. mai 2020 Styret for Conceptor Bolig AS

Ronnie Byhre Egeland styremedlem

Petter Eiken styreleder

Vidar Lyhus styremedlem

Asbjørn Melheim Johansen styremedlem Lasse Skjelbred daglig leder

CONCEPTOR BOLIG

Jon Erling Skjørshammer styremedlem

Årsrapport 2019 Styret forventer ikke vesentlige endringer i boligmarkedet i de områder hvor Conceptor Bolig AS har sine boligprosjekter. Ved regnskapsårets slutt var det åtte ansatte i selskapet som alle var menn. Selskapet har fokus på å fremme likestilling, likeverd og forhindre diskriminering og har fokus på disse områdene både ved rekruttering, fastsettelse av lønnog arbeidsvilkår. Videre i forbindelse med forfremmelser og utviklingsmuligheter og i forbindelse med beskyttelse og trakassering. Det er ikke iverksatt ytterligere tiltak eller planlagt slike tiltak utover det arbeidet man allerede har igangsatt på dette området. Det har ikke vært sykefravær i selskapet i 2019. Styret anser at selskapet har et godt arbeidsmiljø og det er ikke gjort betydelig nye tiltak for å forbedre miljøet i 2019. Styret er ikke kjent med at det har forekommet noen form for diskriminering i selskapet. I styret sitter fem menn. Selskapet har ingen pågående FOU aktivitet utover bolig- og eiendomsutvikling. Etter styrets oppfatning har selskapets virksomhet ingen negativ innvirkning på det ytre miljø utover hva som er normalt for denne typen virksomhet, og det foreligger ikke pålegg eller krav fra myndigheter om spesielle miljøtiltak.

CONCEPTOR BOLIG

Resultatregnskap Morselskap 2019

Konsern 2018

Beløp i TNOK

Note

2019

2018

25 674

348 650

2, 10

2 053

1 034

27 727

349 684

30 950

319 254

5 821

4 374

Driftsinntekter -

Prosjektinntekter

10 505

3 856

Annen driftsinntekt

10 505

3 856

Sum driftsinntekter Driftskostnader

143

Prosjektkostnader

11 993

6 344

Lønnskostnad

Avskrivning

1 286

4 739

3 320

Annen driftskostnad

6 758

4 064

16 732

9 806

Sum driftskostnader

44 816

327 715

-6 227

-5 950

Driftsresultat

-17 089

21 969

7 976

17 148

Inntekt på investering i datterselskap og tilkn. selskap

-2 315

3 831

3 675

2 114

Renteinntekt fra foretak i samme konsern

Finansinntekter og finanskostnader 5, 6

136

215

Annen finansinntekt

204

749

8 800

Nedskrivning av finansielle eiendeler

425

Rentekostnad til foretak i samme konsern

2 834

1 414

Annen finanskostnad

-271

18 063

Netto finansposter

-6 498

12 113

Ordinært resultat før skattekostnad

-240

2 795

Skattekostnad på ordinært resultat

-6 257

9 318

Årsresultat

1 126

-3 238

4 544

-20 327

26 513

-3 806

7 434

-16 521

19 078

Fordeling Majoritetsinteresser

-16 272

19 015

Minoritetsinteresser

-249

Overføringer og disponeringer -

27 999

Avgitt konsernbidrag

-6 257

-18 680

Overføringer annen egenkapital

-6 257

9 318

Sum

CONCEPTOR BOLIG

Balanse pr. 31. desember Morselskap 2019

Konsern 2018

Beløp i TNOK

Note

2019

2018

Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 240

Utsatt skattefordel

240

Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler

Tomter, bygninger og annen fast eiendom

4, 12

21 640

7 569

5 464

Maskiner og anlegg

4, 12

Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner o.l.

4, 12

Sum varige driftsmidler

45 279

51 049

Investering i datterselskap

18 135

3 760 145 618

624

29 833

5 464

Investering i tilknyttet selskap

17 895

23 711

3 632

Lån til tilknyttet selskap

3 760

3 632

52 183

Lån til foretak i samme konsern

20 291

Andre fordringer

986

805

212 792

124 999

Sum finansielle anleggsmidler

42 933

28 148

213 032

124 999

Sum anleggsmidler

72 766

33 612

7, 12

494 970

271 081

Kundefordringer

327

13 005

19 528

75 941

Andre fordringer

9, 11

39 724

55 180

19 528

75 965

Sum fordringer

40 051

68 185

7 623

16 168

Bankinnskudd, kontanter og lignende

14 674

20 698

27 151

92 133

Sum omløpsmidler

549 695

359 964

240 183

217 132

Sum eiendeler

622 461

393 575

Finansielle anleggsmidler

Omløpsmidler Prosjekter i arbeid Fordringer

CONCEPTOR BOLIG

Balanse pr. 31. desember Morselskap 2019

Konsern 2018

Beløp i TNOK

Note

2019

2018

14, 15

1 000

Egenkapital Innskutt egenkapital 1 000

1 000

Aksjekapital

89 170

Overkurs

89 170

20 295

11 800

Annen innskutt egenkapital

20 295

11 800

110 465

101 970

Sum innskutt egenkapital

110 465

101 970

-6 257

Annen egenkapital

-7 926

8 345

-6 257

Sum opptjent egenkapital

-7 926

8 345

Minoritetsinteresser

6 788

7 037

104 208

101 970

Sum egenkapital

109 327

117 353

Opptjent egenkapital

CONCEPTOR BOLIG

Balanse pr. 31. desember Morselskap 2019

Konsern 2018

Beløp i TNOK

Note

2019

2018

9 142

12 871

9 142

12 871

339 957

96 094

Gjeld Avsetninger for forpliktelser -

Utsatt skatt

Sum avsetninger for forpliktelser Annen langsiktig gjeld

45 254

20 000

Gjeld til kredittinstitusjoner

3 767

Øvrig langsiktig gjeld

45 254

23 767

Annen langsiktig gjeld

48 079

24 062

Gjeld til kredittinstitusjoner

833

325

Leverandørgjeld

1 094

584

Skyldige offentlige avgifter

40 714

66 424

Annen kortsiktig gjeld

90 720

91 395

135 975 240 183

5 484

8 492

345 441

104 585

60 612

54 952

16 519

36 031

Kortsiktig gjeld 12

1 381

688

80 038

67 095

Sum kortsiktig gjeld

158 551

158 767

115 162

Sum gjeld

513 133

276 223

217 132

Sum egenkapital og gjeld

622 461

393 575

9, 11

31 desember 2019 Billingstad, 14 mai 2020

Ronnie Byhre Egeland styremedlem

Petter Eiken styreleder

Vidar Lyhus styremedlem

Jon Erling Skjørshammer styremedlem

Asbjørn Melheim Johansen styremedlem Lasse Skjelbred daglig leder CONCEPTOR BOLIG

Noter til REGNSKAP 2019

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 1

Regnskapprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Konsolidering Konsernregnskapet omfatter morselskapet og alle selskaper der morselskapet har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Se for øvrig note 5. Minoritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld, balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Eventuell goodwill avskrives over forventet levetid. Eventuell negativ goodwill inntektsføres over forventet reverseringsperiode. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Datterselskap Datterselskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av

tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Salgsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Prosjekter i arbeid - fullført kontraktsmetode Langsiktige tilvirkningskontrakter inntektsføres når kontrakten er fullført. Påløpte kostnader balanseføres som vareCONCEPTOR BOLIG

lager. Kontraktens inntekter og kostnader vises i resultatregnskapet først når kontrakten er fullført, det vil si når risiko og kontroll er overdratt motparten. Kostnadene kommer til beskatning samtidig som inntekten, når kontrakten er fullført. Prosjekter i arbeid verdsettes til full tilvirkningskost inkludert renter.

Betalbar skatt og utsatt skatt er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner.

Bruk av estimater Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld, samt usikre eiendeler og forpliktelser på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt/ skattefordel er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort.

NOTE 2

Salgsinntekter Morselskap 2019

Konsern 2018

2019

2018

25 674

348 650

Pr. virksomhetsområde -

Prosjektinntekter

10 505

3 856

Annen driftsinntekt

10 505

3 856

Sum

10 505

3 856

10 505

3 856

2 053

1 034

27 727

349 684

Norge

27 727

349 684

Sum

27 727

349 684

Geografisk fordeling

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 3 Lønnskostnad, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisor Morselskap

Konsern

2019

2018

2019

2018

9 949

5 399

Lønn

9 949

5 399

1 533

758

Arbeidsgiveravgift

1 533

758

494

187

Pensjonskostnader

494

187

Andre lønnsrelaterte ytelser

Aktivert på prosjekter i arbeid

-6 171

-1 969

11 993

6 344

Sum

5 821

4 374

Lønnskostnader

Gjennomsnittlig antall årsverk i regnskapsåret er 6,3 i morselskapet og 6,3 i konsernet.

Morselskap og konsern Selskaper er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets og konsernet pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Ytelser til ledende personer

Daglig leder

Lønn

1 979

Pensjonsutgifter

Annen godtgjørelse

129

Sum

2 187

Det er ikke utbetalt honorar til styret i 2019.

Morselskap

Konsern

2019

2019 Godgjørelse til revisor er fordelt på følgende:

153

Lovpålagt revisjon

469

375

Andre tjenester

592

Merverdiavgift er inkludert i revisjonshonoraret.

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 4 Varige driftsmidler Konsern

Varige driftsmidler

Tomt, bygninger og annen fast eiendom

Driftsløsøre, inventar, vertøy, m.m.

Varmesentral

Anskaffelseskost 01.01.

5 486

Tilganger

22 465

679

2 512

25 655

Anskaffelseskost 31.12.

22 465

679

7 998

31 142

Akk. Avskrivning 31.12.

825

430

Balanseført verdi 31.12.

21 640

624

7 569

Årets avskrivninger

825

407

Avskrivningsplan

Avskrives ikke

Lineær

10-50 år

20 år

Økonomisk levetid

Sum

1 309 29 833 1 286

NOTE 5

Datterselskap Kontor

Eier-/stemme-andel

Bokført verdi pr. 31.12.

Klosterøya Bolig AS

Porsgrunn

100 %

4 741

Bugten AS **

Porsgrunn

100 %

8 261

Indre Havneby Bolig AS

Porsgrunn

100 %

6 636

Langenga Bolig AS

Billingstad

100 %

3 100

Sætre Havn Utvikling AS

Billingstad

100 %

1 108

Sætre Havn Utvikling 2 AS

Billingstad

80 %

20 832

Jessheim Sør Bolig AS

Billingstad

100 %

Vangsvegen Bolig AS

Billingstad

51 %

510

Byporten Jessheim Bygg Sør AS ***

Billingstad

100 %

Haukerød Bolig AS ***

Billingstad

100 %

Direkte eie

Sum bokført verdi i morselskapet

45 279

Indirekte eie Sætre Havn Næring AS

Billingstad

80 %

Sætre Varmesentral AS

Billingstad

80 %

Vangsvegen Næring AS

Billingstad

51 %

Indre Havneby AS *

Horten

51 %

* Investeringen i Indre Havneby AS er vurdert til å være uvesentlig for konsernet og er derfor ikke konsolidert. ** Aksjer i Bugten AS er nedskrevet med MNOK 8,8. *** Byporten Jessheim Bygg Sør AS og Haukerød Bolig AS er anskaffet hhv. 27.09.2019 og 20.02.2019. 50

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 6 Tilknyttet selskap Morselskap Direkte eie

Kontor

Klosterøya Vest AS Spikkestad Bolig AS

Eier-/stemme-andel Bokført verdi pr. 31.12.

Porsgrunn

35 %

17 630

Røyken

50 %

505

Sum bokført verdi i morselskapet

18 135

Konsern Merverdianalyse

Klosterøya Vest AS

Spikkestad Bolig AS

Sum

14 962

505

15 467

2 668

17 630

505

18 135

491

Balanseført EK på kjøpstidspunktet Merverdi Anskaffelseskost Beregning av årets resultatandel Andel årets resultat Korrigering tidligere år

-2 273

Avskrivning merverdi

-2 273

-534

-2 315

23 206

505

23 711

Årets resultatandel

-2 315

Kapitalendring

-3 500

17 390

505

17 895

1 067

Årets resultatandel Beregning av balanseført verdi pr. 31.12. Inngående balanse 01.01. Tilgang/avgang

Utgående balanse 31.12. Uavskrevet merverdi pr. 31.12. Økonomisk levetid

5 år

NOTE 7 Prosjekter i arbeid Morselskap

Konsern

2019

2018

2019

2018

Prosjekter under utvikling

494 970

271 081

Sum

494 970

271 081

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 8 Bankinnskudd Morselskap

Konsern

2019

2018

620

362

Bundne skattetrekksmidler

2019

2018

620

362

NOTE 9 Mellomværende med selskap i samme konsern og tilknyttet selskap Morselskap 2019

Konsern 2018

2019

2018

20 291

7 727

3 760

3 632

8 495

11 800

Fordringer 125 327

52 183

Lån til foretak i samme konsern

20 291

7 727

Lån til morselskap

3 760

3 632

Lån til tilknyttet selskap

Kundefordringer

8 495

11 800

Konsernbirag fra morselskap

4 476

49 621

Andre kortsiktige fordringer

162 350

124 987

Sum

8 495

Gjeld til morselskap

36 362

Konsernbidrag til morselskap

3 709

28 855

Annen kortsiktig gjeld

12 204

65 217

Sum

32 547

23 159

8 495

36 362

Gjeld

8 495

36 362

NOTE 10 Nærstående parter Alle transaksjoner med nærstående parter er foretatt som del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser. De vesentligste transaksjonene som er foretatt er som følger: Conceptor Bolig AS har TNOK 10 220 i konserninterne inntekter for administrasjon og prosjektutvikling levert til datterselskapene i 2019.

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 11 Fordringer og gjeld Morselskap 2019

Konsern 2018

2019

2018

Forkudd tomteområde

20 000

Sum

20 000

Fordringer -

Gjeld -

Forskudd fra kunder

40 286

23 659

26 970

Uopptjent inntekt

26 970

Sum

67 256

23 659

NOTE 12 Pant og garantier Morselskap 2019

Konsern 2018

2019

2018

Pantsikret gjeld 45 254

20 000

Gjeld til kredittinstitusjoner

340 741

126 984

48 079

24 062

Kassekreditt

59 828

35 365

Conceptor Bolig AS har pr 31.12.2019 kassekredittrammer på TNOK 50 000. Konsernet har pr 31.12.2019 en samlet kassekredittramme på TNOK 63 275. Sikret i panteobjekt med følgende bokførte verdier: -

Varige driftsmidler

29 833

5 464

Prosjekter i arbeid

494 970

271 081

145 618

52 183

Fordringer

145 618

52 183

Sum

524 802

276 545

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 13 Skatt Morselskap 2019

Konsern 2018

2019

2018

8 363

-3 729

-344

-77

Årets skattekostnad fordeler seg på -

894

Betalbar skatt på årets resultat

-240

1 900

Endring i utsatt skatt

- herav ført direkte i balansen

Effekt av endret skattesats

-585

-240

2 795

Årets totale skattekostnad

-3 806

7 434

Beregning av årets skattegrunnlag: -6 498

12 113

Ordinært resultat før skattekostnad

Permanente forskjeller

-3 500

Tilbakeføring av inntektsført utbytte

8 800

Regnskapsmessig gevinst ved realisasjon av aksjer

-17 148

Resultatført konsernbidrag

-1 198

-4 997

Sum

49 621

Mottatt konsernbidrag

-36 362

Ytet konsernbidrag

-8 263

Benyttet underskudd til fremføring

-1 198

Årets skattegrunnlag

Betalbar skatt (22 % i år, 23 % i fjor) Oversikt over midlertidige forskjeller

Driftsmidler inkl. goodwill

Prosjekter i arbeid

Fordringer

1 025

700

73 977

67 582

-16

Sum

75 002

68 267

-1 198

Akkumulert fremførbart underskudd

-33 554

-9 764

105

Inntektsført avsatt utbytte fra tilknyttet selskap

105

-1 093

Netto midlertidig forskjeller pr. 31.12.

41 553

58 503

-240

Utsatt skatt (22 %)

9 142

12 871

CONCEPTOR BOLIG

NOTE 14 Egenkapital Morselskap

Egenkapital 01.01.

Aksje-kapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

1 000

89 170

Årsresultat Mottatt konsernbidrag Egenkapital 31.12.

1 000

89 170

Annen egenkapital

Sum egenkapital

11 800

101 970

-6 257

8 495

20 295

-6 257

104 208

Konsern

Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

1 000

89 170

11 800

Egenkapital 31.12.

1 000

89 170

Minoritetsinteresse

Sum egenkapital

8 345

7 038

117 353

-16 272

-249

-16 521

8 495

20 295

-7 926

6 788

109 327

Årsresultat Mottatt konsernbidrag

Annen egenkapital

NOTE 15 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskap Aksjekapitalen består av: Ordinære aksjer

Antall

Pålydende (i NOK)

Balanseført (i NOK)

1 000

1 000 000

Oversikt over aksjonærene i selskapet pr. 31.12.: Antall aksjer

Eierandel

Stemme-andel

Conceptor Eiendom AS

1 000

100,0 %

Sum

1 000

100,0 %

NOTE 16 Hendelser etter balansedagen Utbruddet av COVID-19 kan medføre utfordringer i selskapets drift fremover. På nåværende tidspunkt går byggeplassene som normalt, med noen varsler om mulige forsinkelser fra byggentreprenører. Implikasjonene av COVID-19 er foreløpig vanskelig å forutsi. Dersom dagens situasjon blir langvarig vil det kunne gi større utfordringer for selskapets økonomiske utvikling. Disse utfordringene relaterer seg hovedsakelig til mulig svikt i boligsalg og leveringsevnen til entreprenørene.

CONCEPTOR BOLIG

Årsrapport 2019 CONCEPTOR BOLIG

Conceptor Bolig AS Billingstadsletta 13, 1396 Billingstad Tel: +47 66 77 84 40 firma@conceptor.no