Desarrollo Inmobiliario

EDICIÓN 56: DESARROLLO INMOBILIARIO

RASCACIELOS EN LA CIUDAD EDUARDO ROSENBERG

INVERSIÓN EN PROYECTOS INMOBILIARIOS CAROL DE MARTÍNEZ

REVISTA INMOBILIARIA _ ENERO 2017

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EDICIÓN 56

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DIRECCIÓN GENERAL

Las Vistas de San Isidro Olga de Torrebiarte Buranas

Diego A. Hernández Urrutia dhernandez@planosyestilos.com

DIRECCIÓN EDITORIAL Diego A. Hernández Urrutia dhernandez@planosyestilos.com Ana Isabel Barrios ibarrios@planosyestilos.com

ENTREVISTAS Y REPORTAJES 11 Eduardo Rosenberg Alegalis Carol de Martínez G&T Continental

DIRECCIÓN COMERCIAL Ana Isabel Barrios ibarrios@planosyestilos.com

CONSEJO EDITORIAL Luis Marroquin lmarroquin@planosyestilos.com Carlos Villatoro cvillatoro@planosyestilos.com

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DISEÑO

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OPORTUNIDAD DE AVANCE EN EL 2017

Profesionales, desarrolladores e instituciones financieras mantienen el optimismo en que este año será de grandes oportunidades y motivos para ejecutar varios proyectos inmobiliarios en Guatemala. Aunque en los últimos años no se han alcanzado altos porcentajes de crecimiento en el Sector de la Construcción, según las estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción -CGC-, se apuesta por mantener un ritmo similar o incluso superior.

A lgunos c onc e ptos c omo e dif icios habitacionales y centros comerciales son los principales desarrollos que podrían contribuir a un mejor dinamismo del sector y de la actividad económica. Sin embargo, cabe resaltar que nuevos prototipos también podrían agregar valor al tema urbanístico de la ciudad y hacer del país una metrópoli más vistosa para la comunidad internacional.

Este avance y crecimiento exponencial de proyectos, en su mayoría, está dirigido a la población joven que está mudando de estilo de vida debido a diversas circunstancias sociales. Este nicho del mercado, en la actualidad se interesa por formar parte del mercado laboral, mudarse para obtener independencia e invertir su tiempo en algún tipo de entretención que haga de su tiempo más eficiente.

Este grupo objetivo también contribuye al dinamismo de la economía nacional, por lo tanto, su inversión en bienes depende de la liquidez financiera, créditos y tasas de interés que instituciones o bancos les ofrezcan. La idea es que tengan la facilidad

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ENTREVISTAS Y REPORTAJES

y las oportunidades dignas para convertirse en compradores finales.

Por consiguiente, este 2017 promete un gran desenvolvimiento en el tema de infraestructura, en el que se podrían considerar nuevas propuestas y proyectos contemporáneos, funcionales y sobre todo accesibles a quienes demandan espacios residenciales, laborales o de recreación.

EN ESTA EDICIÓN Planos y Estilos en esta ocasión tuvo la oportunidad de conversar con profesionales que extienden su opinión acerca de la expansión inmobiliaria que puede ocurrir en Guatemala durante este año; y cómo esta actividad beneficiaría tanto a la sociedad, metrópoli y economía.

El abogado Eduardo Rosenberg, coordinador del Departamento Inmobiliario de la firma Alegalis, comparte con nuestros lectores el interesante tema de considerar tener rascacielos en la ciudad de Guatemala.

Menciona la posibilidad de construir estas obras en el país, siempre que se realice un estudio que compruebe que no peligran a la circulación aérea y que el regirnos con leyes internacionales no siempre es viable.

Por otra par te, Carol de Mar tínez, directora de Bienes Raíces del Banco G&T Continental, expone su punto de visa acerca del crecimiento inmobiliario en el país, y explica desde el punto de vista del Banco algunos de los planes, facilidades y beneficios que los guatemaltecos pueden obtener al optar por un crédito o financiamiento para la compra de un bien.

RASCACIELOS EN LA CIUDAD EDUARDO ROSENBERG - ALEGALIS

En la actualidad, el evidente crecimiento demográfico dentro de una ciudad demanda que, cada vez con más frecuencia, más proyectos de carácter residencial, corporativo y de usos múltiples sean construidos. En su mayoría, estas obras se edifican de manera vertical, ya que, siendo la tierra un bien escaso y caro, es natural que se busque optimizar tanto el espacio con mayor oferta y mejores precios.

Por lo tanto, el experto plantea la inquietud de por qué si en el presente contamos con la presencia de varios arquitectos, ingenieros y desarrolladores debidamente preparados y sofisticados en el mercado local, no se refleja aún una acentuada proliferación de proyectos modernos, como los rascacielos, que “coronen nuestro horizonte urbano.”

De acuerdo con el abogado Eduardo Rosenberg, coordinador del Departamento Inmobiliario de la firma Alegalis, en los centros de cultura, desarrollo y comercio m á s i m p o r t a nte s d e l m u n d o, l o s rascacielos son parte de la identidad de la metrópoli que los alberga. En Guatemala, el edificio más alto es el Premiere Club con 31 pisos y más de 20 años de antigüedad, sin embargo, este pasa desapercibido por la mayoría que habita o visita la ciudad.

La razón principal del porqué en el país no se aprecian edificaciones sumamente altas y que sobresalgan por su tamaño, es porque de conformidad con tratados internacionales y la Ley de Aviación Civil de Guatemala, los aeródromos generan ciertos planos imaginarios, oblicuos y horizontales que tienden a limitar la altura de los obstáculos con el fin de garantizar la seguridad de la circulación aérea.

LEGISLACIÓN INTERNACIONAL

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Estas determinaciones se toman luego de que, como signatarios de la Convención de Chicago, establecida por la Organización de Aviación Civil Internacional (OACI), incluyéramos las normativas a nuestra le gislación. Espe cíf icame nte e n el artículo 33 de la Ley de Aviación Civil de Guatemala, que establece que todas las áreas cubiertas por la proyección de cualquiera de las Superficies Limitadoras de Obstáculos no podrán tener objeto de una altura mayor que la limitada por dichas superficies.

ARTICULO 33.- Superficies limitadoras de obstáculos. En las áreas cubiertas por la proyección de las superficies limitadoras de obstáculos de los aeródromos, así como en las áreas de aproximación por instrumentos y circuitos de espera correspondientes a los mismos, las construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones, ya sean permanentes o transitorias, no podrán tener una altura mayor que la limitada por dichas superficies, ni podrán ser de naturaleza tal que acrecienten los riesgos potenciales de un eventual accidente de aviación.”

Las Superficies Limitadoras de Obstáculos incluyen la Superficie de Aproximación a las pistas de aterrizaje y despegue, y la Superficie Cónica que circunvala los aeródromos. En el caso de Guatemala, la Cónica cubre gran parte del municipio capitalino debido a la ubicación del Aeropuerto Internacional La Aurora; y determina los espacios y altura de las construcciones para proteger y conservar un espacio libre para la circulación aérea.

POSIBILIDAD DE CONSTRUCCIÓN Rosenberg explica que, con estas especif icaciones y limitaciones, la interpretación de nuestras autoridades, puntualmente la Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC), han manifestado en sus resoluciones de límites de altura la fijación de la cota máxima de edificabilidad para nuevos proyectos inmobiliarios entre 1,550 y 1,600 metros sobre el nivel del mar.

Sin embargo, señala que el Anexo 14 del Convenio de Chicago, el tratado i n te r n a c i o n a l m á s i m p o r t a n te e n materia de aviación civil, establece que la presencia de objetos dentro de la Superficie Cónica puede ser permitida siempre que el objeto no comprometa y ponga en riesgo la seguridad de las operaciones aéreas. Asimismo, también se permiten edificaciones nuevas cuando estén apantalladas por un objeto existente e inamovible, en este caso los accidentes geográficos.

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ENTREVISTAS Y REPORTAJES

“El primer paso debería de ser crear una modificación a la norma que nos permita hacer uso de las facultades que el convenio nos permite, ya que lo más sensato es apegarnos a las regulaciones de la OACI y no necesariamente a nuestra legislación.

Otra manera de solicitar el permiso es enfrentar legalmente con un amparo para discutir la legalidad de algo que se nos limita”, asegura el abogado.

Por consiguiente, si en Guatemala se quisiera construir rascacielos o edificaciones más altas, es posible presentar excepciones a estas limitaciones luego de realizar un estudio aeronáutico que determine que no se atenta en contra de la circulación aérea. La dificultad es que en la actualidad en el país no se cuenta con esta facultad, voluntad y tampoco un parámetro de cómo formular esta solicitud.

Agrega que, si nos amparáramos en las normas y recomendaciones de la OACI, es posible que la presencia de montañas y volcanes en el territorio guatemalteco sea justamente la razón por la cual un rascacielos pueda existir la ciudad. Sin embargo, para lograrlo, primero debemos atravesar el techo normativo arbitrario de cotas máximas que nuestras autoridades aeronáuticas han creado.

TERRITORIO APTO La ubicación de la ciudad de Guatemala dentro del Valle de la Ermita hace que dentro de la Super ficie Cónica del Aeropuerto Internacional La Aurora existan accidentes geográficos que por su propia naturaleza son inamovibles. El ejemplo más notorio es en la zona sudeste que colinda con la zona montañosa de Santa Catarina Pinula, la cual en algunos puntos llega a tener alturas sobrepasa los 2000 metros sobre el nivel del mar.

La característica particular de localizarnos en un territorio no plano es de gran beneficio para la creación de rascacielos, los cuales no solo mejoran al aspecto físico y urbano de la ciudad sino contribuyen a reforzar el perfil socioeconómico del país. Además, las inversiones en este tipo de proyectos mantendrían una economía activa e incluso beneficiaría al tema del empleo.

“Lo que estamos tratando de buscar en Alegalis con este tema es avanzar en cuanto a infraestructura y desarrollo, así como aprovechar las oportunidades que tenemos de explorar. La cuestión es que nos encontramos en una situación en la que nos hemos acomodado a la legislación, sin tomarnos el tiempo de estudiarla y elaborar un caso con un buen planteamiento que logre dar valor a Guatemala”, puntualiza Eduardo Rosenberg.

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INVERSIÓN EN PROYECTOS INMOBILIARIOS CAROL DE MARTÍNEZ - G&T CONTINENTAL

INVERSIÓN EN PROYECTOS INMOBILIARIOS La actividad en el sector de la construcción en Guatemala durante el año pasado fue un tanto pausada por temas de trámites como la entrega de licencias de construcción y burocracia. Sin embargo, luego de sobrepasar situaciones como la nueva ley de Contrataciones, la transición de Gobierno y cambios en la administración pública, el 2016 mostró un avance en el último semestre.

Comparado con el período del 2014, en el que la edificación de proyectos tuvo un leve crecimiento, este último mostró un menor dinamismo. Aun así, autoridades del país muestran optimismo para el año en curso, ya que apuestan por mejorar la eficiencia en el proceso de otorgar permisos a desarrolladores inmobiliarios.

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Aunque el futuro del desenvolvimiento de la construcción sea un tanto incierto, expertos mantienen dentro de sus mejores expectativas un crecimiento moderado en la industria. Así, el optimismo también se adhiere a otros ámbitos que se ven influenciados por el tema de la cimentación de proyectos, como el mercado laboral y sector financiero.

FINANCIACIÓN DE OBRAS Según Carol de Martínez, directora de Banca de Bienes Raíces del Banco G&T Continental, el asunto de las licencias de construcción es un tema que, como institución bancaria, les afecta, ya que altera la programación de obras y atrasa los inicios de edificación; situación que se refleja en la colocación de créditos para la compra de vivienda.

“El sector de la construcción es muy dinámico y tiene mucho potencial, sin embargo, creemos que si se mejoran ciertas condiciones podría ser mejor”, señala de Martínez.

Agrega que el segmento inmobiliario es uno de los más importantes para el ámbito financiero del país, así como para el banco, por lo que dentro de las estrategias que manejan se destaca la consolidación de alianzas con desarrolladores de proyectos inmobiliarios para financiar tanto las obras como la adquisición de los compradores finales.

Como Banco G&T Continental, a largo plazo ofrecen planes de financiación de hasta 25 años, tomando en consideración el perfil del cliente, facilidades de pago, las tasas de interés vigentes y algún tipo de seguro sobre saldos de deudores que pueda beneficiar a quien adquirió el servicio.

De acuerdo con Carol de Mar tínez, “el crédito para la compra de bienes inmuebles es un producto importante para el sector financiero.” Por lo tanto, es necesario que existan proyectos inmobiliarios en planeación y ejecución, ya que mantienen cierto dinamismo en la actividad económica del país y contribuyen a que otros sectores se desarrollen de manera efectiva.

EXPECTATIVAS 2017 De acuerdo con los datos de la nota “Sector de la construcción en Guatemala crecerá 2.5% en 2017”, publicada hace dos meses por la revista Forbes México, el vicepresidente de la Cámara Guatemalteca de Construcción (CGC), Javier Ruiz, asegura que el retraso en la aprobación de las licencias de construcción es un obstáculo que debe ser superado y mejorado en este año.

Asimismo, añaden que Ruiz, a pesar de estimar que el sector de la construcción crecerá un 2.5%, considera insuficiente e ste porce ntaje para promove r el verdadero desarrollo e incremento de la competitividad económica y de infraestructura del país. Por consiguiente, el esfuerzo y determinación por desenvolver el potencial constructivo recae en las autoridades, tanto por la simplificación de trámites como en una verdadera inversión del presupuesto público en el sector.

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