Ejendomme

ANNONCE TILL ÆG

Torsdag den 30.11.2023

ej endom m e

NREP SER MULIGHEDER I VESTERBRO – KØBER STORT HOTEL Læs mere side 2

FREMTIDENS EJENDOMSMARKED: FÆRRE KVADRATMETER OG MERE RENOVERING Læs mere på side 3

ER DET NORDISKE EJENDOMSMARKEDS STORHEDSTID FORBI I DENNE OMGANG? Læs mere side 4-5

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

3 HURTIGE

PR-foto: EDC Poul Erik Bech Erhverv

PR-foto: Matas

PR-foto: Nrep

SAMPENSION UDVIDER PORTEFØLJE AF UNGDOMSBOLIGER MED STOR HANDEL

TOMGANG I BUTIKKER VOKSER, MEN TOPPEN ER MÅSKE VED AT VÆRE NÅET

NREP SER MULIGHEDER I VESTERBRO – KØBER STORT HOTEL

Sampension udbygger nu sin portefølje af studie- og ungdomsboliger, så den samlet når op på samlet knap 800 stk.

Det sker med en investering i seks ejendomme med over 200 ungdoms- og studieboliger i København, Odense (billedet), Aarhus, Viby og Aalborg.

Sælger er UngboDanmark, som Sampension også købte fem ejendomme af i 2016. Ved den lejlighed fik pensionskassen en option på at købe yderligere ejendomme, og det er denne option, der nu er udnyttet. ”Vi er glade for, at vi med investeringen kan øge vores portefølje af ungdoms- og studieboliger, som bidrager til at sikre attraktive boligmuligheder for de unge herhjemme. De seks ejendomme er centralt beliggende i de største uddannelsesbyer, hvor de studerende netop efterspørger denne type boliger. Samtidig understøtter det vores ønske om at have en diversificeret portefølje, som omfatter flere forskellige typer ejendomme, og som har en god geografisk spredning. Samlet set forventer vi, at investeringen vil give vores kunder et fornuftigt afkast på deres pensionsopsparinger,” udtaler Torbjørn Lange, chef for ejendomme og infrastruktur i Sampension, i en pressemeddelelse fra EDC Poul Erik Bech Erhverv, der har formidlet handlen.

Som bekendt har der været meget stille på ejendomsmarkedet i 2023. Handlen er et eksempel på, at særlige forhold alligevel kan gøre, at enderne når sammen. ”Det helt store slag og selve salget var tilbage i slutningen af 2016, hvor vi med hjælp fra Frank Jensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech i Aalborg solgte de første fem ungdoms- og studieboliger til Sampension. Her lavede vi også hele aftalegrundlaget og en købsoption på de sidste seks ungeboliger i vores portefølje. Det er en forlængelse af aftalen fra dengang, og det har hele tiden været planen for begge parter. Derfor har det her i anden omgang været rimeligt simpelt – selvfølgelig med en teknisk og juridisk due diligence,” udtaler Morten Myrhøj Kristensen, adm. direktør i UngboDanmark.

Tomgangen i lokaler til butikker og spisesteder er vokset hvert kvartal i år, og fjerde kvartal blev ingen undtagelse, viser tal fra portalen Ejendomstorvet.dk, der formidler ledige lokaler. Men der er håb om, at det snart kan vende og gå den anden vej: ”Gennem 2023 har vi set en jævn stigning i udbuddet af lokaler til butikker og spisesteder. Det seneste kvartal er stigningen med blot 6000 kvm., hvilket dog er noget mindre end resten af året, så det kunne tyde på en opbremsning. Målt i forhold til det samlede butiksareal kom tomgangen lige akkurat op på 3,1 pct., det højeste i tre år, men vi ligger fortsat under topniveauet på 3,5 pct., som vi ramte i flere kvartaler i 2019 og 2020. På Ejendomstorvet.dk kan vi især registrere en stigning i udbuddet af mindre lokaler op til 800 kvadratmeter,” udtaler Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk, i en pressemeddelelse.

Når udviklingen er svær at forudsige, er det fordi, at konjunkturer og diverse makrotrends peger i forskellige retninger, forklarer Jens Chr. Petersen, konsulent og mangeårig detailhandelsekspert med en fortid i Cowi og som partner i Institut for Center-planlægning (ICP). ”Det er svært at sige, om tomgangen fortsætter opad lidt endnu, eller om den har toppet, for vi ser flere tendenser. E-handel tager hele tiden en lille smule omsætning fra de fysiske butikker, og i udkanten af flere byer ser vi nybyggede storbutikker som Billigblomst, Biltema og Plantorama med et meget bredt varesortiment, der konkurrerer med butikker i bymidterne.

Samtidig rykker neglebutikker, skønhedssaloner og forskellige sundhedstilbud ind i nogle af de lidt mindre lokaler,” siger Jens Chr. Pedersen.

Her og nu har høje renter og inflation gjort kunderne mere tilbageholdende. ”Nu går vi imod en julesæson, der måske åbner for flere pop-up-butikker og anden korttidsudlejning, hvor man kan få testet sin butiksidé af. Det vil en ejendomsmægler kunne hjælpe med,” siger Ole Hækkerup, adm. direktør for Dansk Ejendomsmæglerforening.

Fonden NSF 5, som er etableret af Nrep, har købt Comfort Hotel på Vesterbrogade. Det oplyser fondsforvalteren i en pressemeddelelse. Sælger er den amerikanske investeringsfond Starwood Capital, og det indeholder i sig selv en symbolik, for NREP har ikke mindst blikket rettet mod danske gæster. ”I 2021 købte Nrep gennem en af sine fonde det tidligere madmarked Westmarket, der ligeledes ligger på Vesterbrogade, og omdannede det til det urbane hotel CityHub. Siden coronapandemien, hvor rejse- og hotelbranchen blev hårdt ramt, har markedet ellers været præget af lav aktivitet.

Det til trods ser Nrep købet som en unik mulighed, hedder det i pressemeddelelsen. ”Markedet er på vej tilbage fra niveauet under covid-19, og antallet af overnatninger i København er steget betydeligt de senere år – en udvikling, der først og fremmest er båret frem af danske besøgende. Med denne investering har vi fået et hotel af høj kvalitet med en sublim beliggenhed,” udtaler Mohamad Awad, investment director hos Nrep, og tilføjer, at aktiviteten fra internationale besøgende også er stigende og nu ligger omkring 10 procent lavere end niveauet før coronapandemien. ”Vi oplever en øget interesse for København som rejsedestination. Der er kommet flere og bedre attraktioner i hovedstaden, som tiltrækker rejsende i ferieperioderne, hvor forretningsaktiviteten er lav. Af disse grunde er vi interesserede i at købe mere indenfor hotelsegmentet,” tilføjer Mohamad Awad.

Ejendommen er opført i 1990 og husede tidligere Saga-biografen. I 2014 blev den ombygget til hotellet, der i dag rummer 399 værelser. Nu er nye byggeplaner på programmet – der er afsat 50 mio. kr. til at gøre hotellet selvforsynende med grøn energi.

I forbindelse med købet er Nrep blevet rådgivet af Bruun & Hjejle, PwC og Nordic Hotel Consulting, mens Arctic Securities har været mægler i transaktionen. En købesum er ikke oplyst.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Kære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.

God læselyst!

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk Forsidefoto: Adobe Stock 118416281, Alice_photo Udgiver: Medlem af Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

Hold dig opdateret, følg din branche her

www.businessreview.dk

Vi tager forbehold for evt. trykfejl og farveafvigelser.

2

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Thomas Ulrik, advokat og partner i Gangsted.

FREMTIDENS EJENDOMSMARKED:

FÆRRE KVADRATMETER OG MERE RENOVERING Mindre boliger, renoverede ejendomme frem for nybyg og fokus på at udnytte arealerne bedre i erhvervsejendomme.

Fremtidens ejendomsmarked bliver sat under lup i en rapport, der fremhæver en række udviklingstendenser.

F

Af Stine Rud Skov orestil dig en fremtid, hvor vi bor på meget mindre plads. Lejlighederne i byerne bliver opdelt frem for at blive lagt sammen. Når du går hjem fra arbejde, overtager en anden virksomhed din arbejdsplads, for kvadratmeterne i erhvervsejendommene bliver udnyttet både dag og nat. Flere ejendomme er i gang med at blive renoveret, til gengæld ses nybyg stadig sjældnere. Det kan meget vel være scenariet i 2035.

Bag forudsigelserne står Instituttet for Fremtidsforskning i samarbejde med advokatvirksomheden Gangsted.

Rapporten går under titlen ”Fremtidens ejendomsmarked efter den grønne omstilling” og opridser otte udviklingstendenser, som ejendomsbranchen kan overveje i sin strategiske planlægning. ”Om vi rammer rigtigt eller ej, kan vi ikke sige med sikkerhed. Rapporten er tænkt som et diskussionsoplæg til ejendomsbranchen, og hver enkelt virksomhed må afgøre, hvilken strategi der egner sig bedst for at imødekomme de forandringer, vi kigger ind i,” siger Thomas Ulrik, der er advokat og partner i Gangsted.

Fra stort til Simple Living Det, der skubber på udviklingen, er i høj grad klimaforandringerne, fastslår rapporten. Ekstreme vejrhændelser har for alvor sat deres aftryk på kloden i 2035, og verdens befolkning har fået øjnene op for, at der er behov for drastiske ændringer i den måde, vi forbruger vores ressour-

cer på. Der er ikke længere prestige i at bo stort og flot, flere klarer sig på færre kvadratmeter, og forbrugerne går mod ”Simple Living”. ”Denne udvikling sætter sit præg på ejendomsmarkedet. Rapportens bud på udviklingen lyder, at der i 2035 er kommet endnu større fokus på ejendommenes klimaaftryk, og der er tiltag i gang for at mindske boligernes størrelse i byerne. Et bud er også, at man får en afgift i København, hvis man besidder mere end 40 m2 bolig per person,” forklarer Thomas Ulrik.

De færre kvadratmeter betyder, at beboerne vil være fælles om mange flere ting, uddyber han. ”Vi kommer til at se mange flere fælleskøkkener, gamerrum, strikkeklubber og andre aktiviteter, hvor beboerne mødes på kryds og tværs. I lejlighedskomplekser vil ejendomsforvaltere få en tillægsrolle som den mellemmand, der faciliterer de sociale fællesskaber og -arealer, som vægter stadig højere hos lejerne.” Åbent efter fyraften Også i erhvervsejendommene er der et endnu større fokus på en bedre udnyttelse af kvadratmeterne, forudsiger rapporten. Fyraften på kontoret er ikke længere lig med mørke vinduer og tomme gange. Når ansatte med 8-16job stempler ud, rykker virksomheder med mere skæve arbejdstider ind.

Såkaldte ”smart contracts” gør det samtidig muligt for folk på gaden at booke sig ind på tomme mødelokaler for nogle timer ad gangen.

”Det er faktisk en af de tendenser i rapporten, hvor jeg er overrasket over, at vi ikke er kommet længere. Jeg er overbevist om, at virksomheder i stigende grad vil tjene penge på deling og udlejning af alt lige fra printere og teknologi til undervisnings- og mødelokaler,” siger Thomas Ulrik.

Fra opførelse til renovering Fremtidens byggeri er også et omdrejningspunkt i rapporten, hvor prognosen lyder, at den nye EU-taksonomiforordning og krav om livscyklusvurdering vil gøre det betydeligt dyrere at bygge nyt i fremtiden. Der er øgede krav til at anvende genbrugsmaterialer og genbrugelige materialer, og de færdige bygninger skal være klimapositive over deres levetid. ”Nye typer byggematerialer, solceller i mure og vinduer og grønne beplantninger bidrager til klimapositive ejendomme, men dem, der står stærkest på markedet, er dem, der knækker koden til grøn renovering,” siger Thomas Ulrik og fremhæver, at der vil være et markant skifte fra opførelse og salg mod renovering og vedligehold.

Det kræver nemlig også en del at få tilladelse til nybyggeri i 2035. CO2-forbruget skal være mindre ved nybyggeri end ved at renovere, eller der skal være væsentlige sundhedsmæssige eller sociale udfordringer ved at bibeholde det eksisterende byggeri i renoveret form. ”Der kommet en erkendelse af, at det mindst CO2-intensive byggeri er det byggeri, der ikke bygges,” siger Thomas Ulrik.

3

4

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

ER DET NORDISKE EJENDOMSMARKEDS STORHEDSTID FORBI I DENNE OMGANG? I et årti eller mere så investorer ejendomme som et oplagt alternativ til de obligationer, der ikke gav noget afkast, fordi renten var nul eller negativ.

Det var noget, der især favoriserede nordiske ejendomme. Men nu giver obligationer atter et afkast, og selv om renterne skulle falde igen, er det ikke givet, at investorerne igen vil søge mod Norden. De er skeptiske over for, hvor sikkert driftsoverskuddet på ejendommene er i det lange løb.

N

Af Sten Thorup Kristensen år aktiviteten på det danske ejendomsmarked er skrumpet med 7080 pct., er det bl.a. fordi, at de udenlandske investorer, der i de gode år stod for halvdelen af købsvolumen, stort set holder sig væk nu. Det vil være forkert at sige, at der ikke har været opmærksomhed på dette forhold. De store mæglerhuse har tværtimod pointeret det i deres opgørelser af markedsaktiviteten.

Men måske er det alligevel blevet taget mindre alvorligt, end det faktisk er. Det tyder i hvert fald den netop offentliggjorte årlige rapport ”Emerging trends in real estate” fra PwC og Urban Land Institute på.

Rapporten tager, via suveys med investorer og andre brancheaktører, temperaturen på det europæiske ejendomsmarked, og det er lige nu nærmest gråt i gråt. Humøret er i bund. Men et af de områder, hvor responden-

terne ser en grundlæggende og mere langvarig ændring, er i forholdet mellem to centrale aktivklasser: Med de højere renter er obligationer blevet meget mere attraktive, og det er i høj grad på bekostning af ejendomme. Forventningen er derfor, at bl.a. store pensionsfonde vil nedbringe deres eksponering mod ejendomsmarkedet.

Minimeret risiko Gennem de år, hvor renterne var omkring nul, eller ofte direkte negative, købte man groft sagt kun obligationer, fordi de – så at sige – nu engang er en obligatorisk del af en portefølje. Noget afkast gav de ikke. Så var det bedre at købe en velbeliggende ejendom, som dog gav et afkast på minimum 3-4 pct.

Disse afkast kom med en risiko, men denne risiko kunne man minimere ved at købe ejendommene i de mest solide økonomier. Her var det helt oplagt at rette blikket med Norden, hvor væksten nok er lav, men også stabil,

og hvor alle samfundets institutioner er velfungerende.

De nordiske lande har ikke mistet deres kvaliteter – de blot blevet mindre relevante, fordi investorerne nu kan købe statsobligationer, der giver samme afkast som ejendommene. Derfor ser man også, at de nordiske lande er blandt de hårdest ramte i henseende til faldet i transaktionsvolumen, og at de nordiske hovedstæder generelt dumper ned ad ranglisten over, hvor attraktive investorerne ser de europæiske storbyer som investeringsmål.

For København er det en ringe trøst, at den ligger bedst placeret af de nordiske hovedstæder, for den er faldet fra en 14.- til en 18.-plads på ranglisten. Stockholm er faldet to pladser til nr. 21, Helsinki ligeledes to pladser til nr. 27, mens Oslo, der sidste år lå som nummer 30 og sidst, dog går en placering frem til nr. 29.

Tvivl om driften Et for ejendomsbranchen positivt, og ikke helt usand-

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

I et surt år for europæiske ejendomsinvesteringer er det nogle af de lande og byer, der ellers har haft svært ved at følge med de seneste år, der nu klarer sig bedst – eller mindst ringe.

Et eksempel er Paris, hvor transaktionsvolumen faktisk er vokset det seneste år. Foto: Flickr. / Peter Szekely

synligt, scenarie er, at renten i løbet kort tid igen vil gå mod nul. Det kan ske, hvis det overbevisende lykkes at få inflationen kontrol. I så fald vil den gamle logik vende tilbage, og ejendomme vil igen blive mere attraktive som investeringsobjekter, relativt til obligationer.

Men her kommer den næste dårlige nyhed for de nordiske ejendomsmarkeder, for selv hvis nulrentescenariet skulle blive virkelighed, vil de nordiske ejendomme ikke nødvendigvis opnå samme status som før.

Ejendomme er kun et godt alternativ til obligationer, hvis man anser det for meget sikkert, at de vil forblive attraktive for lejerne, således at huslejerne bliver ved med at trille ind, og der er et højt, direkte afkast.

På den front finder man det eneste, der glæder respondenterne i årets Emerging trends-rapport: Beskæftigelsen holder sig oppe, hvilket understøtter driften i alle ejendomstyper. Der er brug for lokalerne, og lejerne har råd til at betale huslejen, uanset om det er erhvervslokaler eller boliger, der er tale om.

Men respondenterne tør næsten ikke tro på, at det bliver ved på den måde. De ser det i mindre grad som en selvfølge, at ejendomme bliver ved med at give overskud, og det fremhæves, at branchens klassiske discipliner med at styre drift og udvikling af ejendomme igen er kommet i fokus.

Strukturelle ændringer Måske er en del af forklaringen på denne vagtsomhed noget, man også har set i tidligere nedture på ejendomsmarkedet: Når det meste går dårligt, bliver den negative stemning selvforstærkende, og så er der næsten ingenting, der kan lade sig gøre.

Men omvendt har investorerne også gode argumenter for at være bekymrede for driftsindtægterne på ejendommene. Især kontor- og butiksmarkeder gennemgår strukturelle forandringer, der nok vil skabe vindere, men også tabere.

På kontormarkedet er det hjemmearbejdet, der spøger.

Det er, som tidligere omtalt her i EJENDOMME, endnu ikke noget, der har ført til tomgang i Danmark. Generelt beholder virksomhederne pladsen, selv om færre medarbejdere møder ind. Men ingen kan sige, om det bliver ved sådan. Det er en latent trussel, at virksomheder en dag begynder at opsige dele af deres lokaler.

I butikssegmentet er det stadig e-handlen, der spøger. Der begynder at tegne sig et billede af noget mere varigt, hvor nogle butikstyper vil forblive efterspurgte, også med fuldt gennemslag fra e-handlen. Men der forestår stadig en stoleleg, hvor nogle butikker vil blive overflødige. Derfor må ejerne være vågne om i første omgang prøve at komme på vinderholdet, og hvis ikke det kan lade sig gøre så at

bygge om til andet formål – hvis et sådant findes og er relevant.

Moden er skiftet Respondenterne har også rangeret ejendommene efter type, og bunden af den liste afspejler bekymringerne.

Allernederst finder man kontorejendomme i forstæder.

Lige over det kommer butikscentre, erhvervsparker, strøgejendomme og centralt placerede kontorejendomme.

Denne opremsning er specielt tankevækkende fra et dansk perspektiv, for man skal blot et par årtier tilbage, før alt dette var kernen i ejendomsmarkedet herhjemme.

Investorerne satte penge i butikscentre og kontorejendomme ud fra en overbevisning om, at det var det, der var fremtiden.

Retfærdigvis skal siges, at fokus siden er flyttet, og efter finanskrisen har boligudlejningsejendomme været det store trækplaster. Dem er der stadig optimisme omkring, og specielt studie- og ældreboliger er noget, de europæiske investorer ser et potentiale i.

5

6

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

NY AFTALE OM DÆKNINGSAFGIFTEN ER ET STORT SKRIDT I DEN RIGTIGE RETNING En forligskreds har indført et loft over stigningen af dækningsafgiften, der skal betales på baggrund af de nye – og endnu ikke offentliggjorte – ejendomsvurderinger. EjendomDanmark glæder sig over, at der fra politisk side er blevet lyttet til bekymringerne på branchens vegne.

E

Af Cathrine Bøgh Sørensen jendomsvirksomhederne venter ikke alene på nyt om vurderingerne på erhvervsejendomme. Det var også i 33 af landets kommuner krydret med en uvished om betaling af dækningsafgift – en skat pålagt erhvervslivet. For der var i modsætning til andre områder ikke sat et loft ind for stigningen ved overgangen til det nye system, hvilket har skabt stor usikkerhed og risiko for pludselige skattestigninger på flere hundrede procent.

Derfor glæder det EjendomDanmark, at der fra politisk side er blevet lyttet til bekymringerne på ejendomsvirksomhedernes vegne, og at en forligskreds med regeringen og Liberal Alliance, Konservative og Radikale Venstre har indgået en aftale om at indføre et loft. ”Politikerne er her gået et stort skridt i den rigtige retning. Det sikrer en mere skånsom overgang til det nye

ejendomsskattesystem, hvor der var virksomheder, der kunne se frem til ekstreme stigninger med en uigennemtænkt efterregulering,” siger Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.

“Jeg ser det som forsinket rettidig omhu. Vi har i flere år påpeget, at der var en stor udfordring her, så vi glæder os over, at der nu kommer en løsning, som mildner skadevirkningerne – men den eliminerer den nu heller ikke helt.”

Fortsat vilkårlighed For på trods af loftet vil mange virksomheder fortsat se frem til mangedoblinger af deres skattebetalinger. Da dækningsafgiften desuden er koblet sammen med de nye ejendomsvurderinger, er der også en bekymring for det element at tilfældighed, der ventes at følge med dem. ”Dette skridt beskytter mod noget af systemets vilkårlig-

Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.

hed, men der kommer stadig til at ske en forskydning af skattebyrden mellem virksomhederne, som ikke nødvendigvis er bundet op på objektive og logiske kriterier. Men vi glæder os over, at aftalen er et udtryk for villighed til at finde løsninger,” siger Peter Stenholm.

I tiden op til at dækningsafgiften skulle overgå til det nye system, havde flere kommuner valgt at sænke dækningsafgiften for at sikre et bedre erhvervsklima. Den store uvished har dog bremset det op, men det er Peter Stenholms forhåbning, at loftet og med tiden selve ejendomsvurderingerne kan genstarte det arbejde. ”Når du ikke kender grundlaget, så er det selvfølgelig svært at lave ændringer ude i de enkelte kommuner. Men nu begynder puslespillet at være lagt, så forhåbentlig skubber den øgede klarhed gang i dialogen om at forbedre virksomhederne vilkår ude i kommunerne,” siger Peter Stenholm.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

“Social- og Boligministeriet begrunder ændringen med, at det er svært at retfærdiggøre, at tilbudspligt kun aktiveres, når ét selskab overdrages til én ejer, men ikke i det tilfælde, hvor ét selskabet overdrages til flere ejere.”

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

EJENDOMSADVOKATEN

STRAMNING AF LEJELOVENS REGLER OM TILBUDSPLIGT OG GENERELLE PRÆCISERINGER Social- og Boligministeriet fremsatte den 9. november 2023 lovforslag om ændringer i lejeloven, som forventes at træde i kraft den 1. januar 2024. Ændringerne indebærer blandt andet en stramning af reglerne om tilbudspligt, ligesom forslaget indeholder en præcisering af udlejers adgang til at nettoprisregulere lejen for omkostningsbestemte og gennemgribende renoverede lejemål.

Stramning af reglerne om tilbudspligt Lejelovens nuværende regler indebærer, at man i visse tilfælde forud for en overdragelse af en udlejningsejendom til tredjemand, har pligt til at tilbyde lejerne i ejendommen at overtage denne på andelsbasis, såfremt den indeholder mere end 6 beboelseslejemål.

De nuværende regler om tilbudspligt aktiveres alene, hvis der sker overdragelse af majoriteten af et selskab. Efter de nugældende regler er det muligt at overdrage ejendomme til flere erhververe uden tilbudspligten aktiveres, hvis ingen af erhververne hver for sig opnår majoriteten af stemmerne i ejendommens ejerselskab.

Der har i de seneste år været politisk fokus på tilbudspligten. Med det fremsatte lovforslag er det ikke længere afgørende, om erhververne opnår majoritet i et ejendomsselskab. Afgørende er derimod, hvorvidt udlejeren ved salg af selskabet afstår en majoritet.

Social- og Boligministeriet begrunder ændringen med, at det er svært at retfærdiggøre, at tilbudspligt kun aktiveres, når ét selskab overdrages til én ejer, men ikke i det tilfælde, hvor ét selskab overdrages til flere ejere.

Præcisering af hjemlen til NPI-regulering Lovforslaget gør reglerne om regulering af husleje baseret

på nettoprisindekset (NPI) klarere. Da lejeloven blev omskrevet i 2022, skete en række utilsigtede fejl. De fejl påvirkede specielt omkostningsbestemte lejemål, hvor huslejen afhænger af ejendommens driftsomkostninger, og lejemål, der er blevet gennemgribende renoveret. Konkret betyder fejlen, at NPI-reguleringer af husleje foretaget i perioden fra 1. juli 2022 til 31. december 2023 ikke er gyldige for lejekontrakter indgået i samme periode.

For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2022 kan udlejere, der har foretaget regulering af lejen i overensstemmelse med nettoprisindekset, derfor potentielt blive pålagt at tilbagebetale de opkrævede lejereguleringer. Dette vil direkte påvirke udlejere, både i form af tabte lejeindtægter og administrative omkostninger.

Med det nye lovforslag bliver der nu skabt klarhed om hjemlen for at aftale NPI-regulering af husleje, når nye lejekontrakter for disse omkostningsbestemte lejemål indgås.

Vi bemærker Lovforslaget indeholder ikke banebrydende ændringer i lejeloven. Navnlig bemærkes, at der fra politisk side var ønske om, at ændre reglerne om tilbudspligt, da man havde konstateret, at tilbudspligten ikke blev aktiveret, hvor den ellers burde. Lovforslaget udbreder anvendelsesområdet for

tilbudspligten, men har ikke ramt ”dobbelt-holding-modellen”.

Ifølge ”dobbelt-holding-modellen” kan udlejere stadig eje ejendomme gennem et ejendomsselskab, som så er ejet af et holding-selskab. Når holdingselskabet sælges, betragtes det ikke som et direkte salg af ejendommen, hvorfor tilbudspligten ikke aktiveres.

I praksis betyder denne model, at ejendomme underlagt tilbudspligt kan struktureres inden for en holdingstruktur.

På den måde kan ejeren undgå at udløse tilbudspligten i fremtiden, så længe det er andele i holdingselskabet, der overdrages.

Endelig bemærker vi, at lovforslaget har skabt klarhed om adgangen til nettoprisindeksering for omkostningsbestemte og gennemgribende moderniserede lejemål, for så vidt angår lejekontrakter indgået efter 1. juli 2022. Dog med den konsekvens, at udlejere, der i god tro har foretaget nettoprisregulering af lejen i perioden fra 1. juli 2022, nu står over for mulige tilbagebetalingskrav.

7

8

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Peter Olsson, adm. direktør i AP Ejendomme, vurderer, at købere og sælgere på ejendomsmarkedet omsider er ved at finde hinanden.

Han har sat handling bag ordene ved at stå som køber i det, som bliver en af årets største handler. PR-foto

STOR HANDEL MED BL.A. CODANHUS GIVER HÅB FOR FREMTIDEN

Efter et meget lavt aktivitetsniveau på ejendomsmarkedet i årets første 10 måneder tørster potentielle købere og sælgere efter gode holdepunkter for, hvad markedsprisen egentlig er nu. Det har de fået med AP Pensions køb af Codanhus og en domicilejendom på Kalvebod Brygge.

D

Af Sten Thorup Kristensen er er kun en måned tilbage af 2023, og når det er slut, kan ejendomsfolk skåle i champagne og sige til hinanden: ”Det kunne have været værre.”

Allerede nu kan man fastslå, at året trods alt ikke bliver historisk dårligt. I årets første tre kvartaler var omsætningen meget lav, og frygten kunne være, at der heller ikke kom noget gennembrud i fjerde kvartal, der for det meste er det stærkeste.

Men den frygt er allerede nu gjort til skamme, for i de seneste uger har vi set nogle større handler. Den største af dem alle står AP Pension for. Pensionsselskabet har for 2,5 mia. kr. (3,9 mia. svenske kr.) købt Codanhus på Frederiksberg og Kammeradvokatens domicil på Kalvebod Brygge.

Sælger er det børsnoterede svenske ejendomsselskab Corem, som, i lighed med mange andre svenske ejendomsselskaber er hårdt ramt af rentestigningen. Selskabet meddelte allerede i oktober, at det var på vej med en række frasalg, der skulle skaffe likviditet til at finansiere obligationslån, der forfaldt til betaling.

Markedet er korrigeret På den måde var der selvfølgelig pres på sælger for at få

handlen afsluttet. Alligevel fremstår handlen om en ”rigtig”, nutidig handel, i modsætning til andre handler, hvor særlige forhold, med rod i andre beslutninger de senere år, har spillet ind.

Dermed kan handlen også være et tegn på, at markedet så småt er klar til at trille i gang igen. Dette er også, hvad Peter Olsson, adm. direktør i AP Ejendomme, hæfter sig ved i en pressemeddelelse fra selskabet. ”Handlen mellem AP Ejendomme og Corem viser, at markedet har korrigeret sig så meget, at købere og sælgere har fundet hinanden igen et sted, hvor værdiansættelserne giver værdi for begge parter. Købene af de to kontorejendomme er en rigtig god tilføjelse til vores i forvejen aktive ejendomsportefølje. Vi vurderer hele tiden, hvordan vi kan optimere vores ejendomsportefølje bedst muligt, og vi er sikre på, at købene af de to ejendomme vil passe godt sammen med vores øvrige portefølje. Dermed er det for os den helt rigtige investeringsbeslutning, vi har taget med disse køb,” udtaler Peter Olsson.

Forskel på ejendomme AP Ejendomme er bl.a. blevet rådgivet af Colliers, og herfra antyder executive director Peter Winther, at køber havde stærkere kort på hånden end sælger.

Han udtaler bl.a., at handlen viser, at ”kapitalstærke og beslutningskraftige købere i usikre tider med lav aktivitet har

mulighed for at foretage meget attraktive investeringer.”

For andre potentielle købere og sælgere er det lidt en ulempe, at der endnu kun er angivet en fælles pris for de to ejendomme. De har brug for at vide, præcis hvilke afkastkrav, der er handlet til.

Det mener Peter Winther nu nok, at dygtige analytikere hos rådgiverfirmaerne skulle kunne regne sig frem til med en nogenlunde præcision. Han vurderer, at handlen vil trække i retning af at få markedet til at tø op og andre handler til at glide igennem. Men han vil på den anden side ikke love for meget. ”Det er klart, at markedet lægger mærke til denne handel, og dermed vil den også have en retningsgivende effekt. Alle investorer leder efter evidens på, hvor markedet er, så selvfølgelig bliver det her et målepunkt. Men ved alle transaktioner er der jo specielle forhold, der gør sig gældende. Her kan man for det første sige, at det er en meget stor transaktion, og for det andet at de to ejendomme er lidt forskellige – den ene er en flerbrugerejendom, mens den anden er en mere klassisk domicilejendom. Så afkastet her siger måske ikke så meget om, hvordan afkastet skal være i en mere almindelig ejendom til 300 mio. kr. i indre by,” siger Peter Winther, der forudser, at der de kommende måneder vil komme flere handler, der vil give markedsdeltagerne informationer om aktuelle priser.

TIL LEJE: GRØNNINGEN 25, 1270 KØBENHAVN K

LUKSURIØST KONTORLEJEMÅL MED BEMANDET RECEPTION  636 m eksklusivt kontor udbydes på en af Københavns absolut bedste og smukkeste beliggenheder  Gennemførte rammer med højloftede lokaler og unikke herskabelige detaljer  Udlejer tilbyder bemandet professionel reception med gæste- og pakkemodtagelse  Yderst velbevaret ejendom hvor vedligeholdelsesstandard og serviceniveau altid er helt i top  Smuk og bekvem beliggenhed mellem Kastellet og Nyboder kun 2 minutter fra Østerport Station 2

33 63 09 00 • udlejning@mgh.dk • www.mgejendomme.dk

.21725 7,/ /(-(

6QDUHJDGH $ VDO .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

Pt NU NU

ͼ 6NºQW PRPVIULW NRQWRUOHMHP§O ͼ 'HMOLJ EHOLJJHQKHG L .ºEHQKDYQ . ͼ ,QGHKROGHU JRGH NRQWRUHU ͼ 2YHUWDJHV S¨QW LVWDQGVDW

.21725 7,/ /(-(

.RPSDJQLVWU¨GH VDO bb.ºEHQKDYQ .

9HVWHUEURJDGH VW .ºEHQKDYQ 9

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

6DJV QU

ͼ 7¨W S§ 0HWUR YHG 5§GKXVSODGVHQ ͼ *RG HNVSRQHULQJ S§ WUDοNHUHW VWU¨NQLQJ ͼ 6WRU IDFDGH PHG JRGW O\VLQGIDOG ͼ 0HG RYHU PHWHU WLO ORIWHW

.21725 7,/ /(-(

9DONHQGRUIVJDGH VW WY WY .ºEHQKDYQ .

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

6DJV QU

6DJV QU

ͼ 6NºQ RJ JRG EHOLJJHQKHG S§ 9HVWHUEURJDGH ͼ VWRUH RJ JRGH XGVWLOOLQJVYLQGXHU ͼ 6WRUW RJ UHHOW VDOJVORNDOH ͼ +ºMW WLO ORIWHW SODQNHJXOYH RJ VPXNW ORIW

9HVWHU 9ROGJDGH VW WK bb.ºEHQKDYQ 9

$UHDO UOLJ OHMH

ͼ &KDUPHUHQGH OHMHP§O L .RPSDJQLVWU¨GH ͼ /HMHP§OHW LQGHKROGHU NRQWRUHU PºGHORNDOHU ͼ 'HU HU DGJDQJ WLO I¨OOHV WDJWHUUDVVH ͼ /HMHP§OHW RYHUWDJHV Q\PDOHW

'(7$,/ 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

.Y¨VWKXVJDGH & VDO .ºEHQKDYQ .

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

NU

ͼ 7R VNºQQH NRQWRUOHMHP§O S§ KKY Pt ͼ %HOLJJHQGH L KMHUWHW DI FLW\ ͼ ,QGHKROGHU WR JRGH UXP RJ HW WRLOHW ͼ %OLYHU LVWDQGVDW YHG Q\ XGOHMQLQJ

ͼ 6NºQW NRQWRUOHMHP§O S§ VDO ͼ <GHUVW YHOKROGW HMHQGRP ͼ %HVW§U DI GHMOLJW VWRUUXPVNRQWRU PP ͼ *DPPHOW SDNKXV PHG FKDUPH RJ VM¨O

.21725 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

*HRUJ %UDQGHV 3ODGV VW .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

6DJV QU

)DONRQHU $OOH NOG )UHGHULNVEHUJ

ͼ &KDUPHUHQGH NRQWRUOHMHP§O L IUHGHW HMHQGRP ͼ 6NºQ EHOLJJHQKHG YHG .JV +DYH ͼ 3¨QH RJ Q\GHOLJH UXP ͼ 0XOLJW DW WLOOHMH SDUNHULQJVSODGV HU Q¨U OHMHP§OHW

Pt NU

6DJV QU

ͼ )DQWDVWLVN EHOLJJHQKHG ͼ /HMHP§OHW HU PRPVIULW ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW RJ IDFLOLWHWHU ͼ )OHNVLEHO RJ DOVLGLJ DQYHQGHOVH

'(7$,/ 7,/ /(-(

)DONRQHU $OOH VW )UHGHULNVEHUJ $UHDO

$UHDO UOLJ OHMH

Pt

UOLJ OHMH

NU

6DJV QU

ͼ 3¨Q LVWDQGVDW EXWLN PLGW S§ )DONRQHU $OOH ͼ 6NºQ EHOLJJHQKHG PHG PHJHW OLY ͼ 6WRUW IDFDGHSDUWL VRP JLYHU JRGW O\VLQGIDOG ͼ .DQ DQYHQGHV WLO GHWDLO HOOHU NROG PDG

'(7$,/ 7,/ /(-(

352' . ..(1 7,/ /(-(

$PHULND 3ODGV ( VW .ºEHQKDYQ

*HRUJ %UDQGHV 3ODGV NOG .ºEHQKDYQ .

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

Pt NU NU

ͼ 3¨QW OHMHP§O PHG KºMORIWHGH ORNDOHU ͼ 2SODJW WLO VSHFLDOIRUUHWQLQJ JDOOHUL IULVºU PP ͼ 2PU§GH PHG PDQJH EROLJHU RJ NRQWRUHU ͼ 2YHUWDJHV Q\PDOHW RJ PHG DIVOHEQH WU¨JXOYH

Pt

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

NU NU

ͼ %HOLJJHQGH OLJH YHG .RQJHQV +DYH 6ºHUQH PY ͼ 9HOLQGUHWWHW SURGXNWLRQVNºNNHQ L KMºUQHHMHQGRP ͼ /HMHP§OHW OLJJHU L HQ N¨OGHU PHG JRG ORIWVKºMGH ͼ 0XOLJW DW WLOOHMH SDUNHULQJVSODGV HU W¨W YHG OHMHP§OHW

.21725 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

%URO¨JJHUVWU¨GH VDO .ºEHQKDYQ .

.ºEPDJHUJDGH WK VDO .ºEHQKDYQ .

'(7$,/ 7,/ /(-(

VWHUEURJDGH VW .ºEHQKDYQ

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

NU

6DJV QU

6DJV QU

ͼ .ODVVLVN NºEHQKDYQHUNRQWRU PHG πHUH UXP ͼ )ORW VLOGHEHQVSDUNHW L HJ ͼ )UHGHW HMHQGRP PHG JRG EHOLJJHQKHG ͼ +\JJHOLJW J§UGPLOMº PHG ERUGH RJ E¨QNH

ͼ 9HG 6WUºJHW L PDUNDQW HMHQGRP ͼ .XQ PLQXWWHUV JDQJ WLO .RQJHQV 1\WRUY PHWURVWDWLRQ ͼ /HMHP§OHW HU L HWDJHU RJ VDO PHG LQWHUQ WUDSSH ͼ 2YHUWDJHV PHG Q\EHKDQGOHGH WU¨JXOYH VDPW Q\PDOHW

ͼ /\VW RJ UHJXO¨UW EXWLNVORNDOH ͼ %HOLJJHQGH L FKDUPHUHQGH IUHGHW HMHQGRP ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW ͼ ,QNO JRG RJ WºU N¨OGHU

.21725 7,/ /(-(

6QDUHJDGH % .ºEHQKDYQ .

Pt NRQWRU Ð IXOGVW¨QGLJ JHQQHPUHQRYHUHW SDNKXV 0XOLJKHG IRU DW OHMH GHQ VDPOHGH HMHQGRP VRP HJHW GRPLFLO S§ Pt /HMHP§OHW HU L ÎSDNKXVVWLOÎ PHG VWRUH §EQH DUHDOHU KºMW WLO ORIWHW RJ ÙRWWH IULWODJWH E¨UHQGH EM¨ONHU PDQJH VWHGHU 'HQ FLUNHOIRUPHGH HMHQGRP JLYHU HW VSHFLHOW YXH Q§U PDQ WU¨GHU LQG L J§UGHQ 2PU§GHW HU PHJHW FHQWUDOW L .ºEHQKDYQ RJ HU IDQWDVWLVN K\JJHOLJW RJ FKDUPHUHQGH PHG EURVWHQVEHODJWH JDGHU 6QDUHJDGH OLJJHU PHOOHP GHQ PHJHW VPXNNH 0DJVWU¨GH RJ Q\UHQRYHUHGH *DPPHO 6WUDQG PHG PDQJH HNVNOXVLYH UHVWDXUDQWHU 'HU HU NXQ PHWHU WLO 0HWUR S§ JDPPHO 6WUDQG &KULVWLDQVERUJ HU NXQ HW VWHQNDVW Y¨N S§ GHQ DQGHQ VLGH DI NDQDOHQ ,QGHKROGHU $GJDQJ YLD VPXN EURVWHQVEHODJW J§UG LQG L HW ÙRW KHOW Q\W WUDSSHUXP ,QGJDQJ L «W VWRUW UXP GHU SU¨VHQWHU VLJ PHJHW ÙRW PHG VWRUH RJ KºMH YLQGXHU KHOW Q\H EUHGH SODQNHJXOYH RJ HQ ÙRWWH UXVWLNW SXGVHGH Y¨JJH (QGYLGHUH KHOW Q\W NºNNHQ PHG SODGV WLO OLOOH VSLVHERUG WRLOHW PHG IRUUXP VDPW OLGW SODGV WLO DUNLY SULQW P Y (Q HMHQGRP GHU VNDO RSOHYHV OLYH V§ ERRN HQ IUHPYLVQLQJ V§ YL NDQ YLVH MHU GH ÙRWWH ORNDOHU $OW HU Q\W L JDPPHO SDNKXVVWLO È GHW IRUWMHQHU HW NLJ 'HU HU PXOLJKHG IRU DW OHMH IUD È Pt IRUGHOW IUD KºM VWXH WLO VDO NYLVWHQ (WDJHUQH NDQ OHMHV VDPOHW HOOHU KYHU IRU VLJ KKY VRP HOOHU VDPOHW Pt $UHDO UOLJ OHMH

Pt 'ULIWVXGJLIWHU SD NU SU Pt NU SU Pt 6DJV QU

'(7$,/ 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

6WUDQGYHMHQ VW .ºEHQKDYQ

+XVXPYHM VW WY %UºQVKºM

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

6DJV QU

ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW ͼ 3¨QH RJ UHJXO¨UH ORNDOHU ͼ %UHG IDFDGH PHG JRG HNVSRQHULQJ ͼ 0DQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU

ͼ 0HJHW V\QEDU IRUUHWQLQJ ͼ *RGH YLQGXHVSDUWLHU RJ PXOLJKHG IRU VWRU VNLOWQLQJ ͼ /HMHP§OHW HU KºMORIWHW PHG JRGH UHHOOH UXP ͼ *RG N¨OGHU S§ Pt WLO RSEHYDULQJ

'(7$,/ 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

&$) 5(67$85$17 7,/ /(-(

,VWHGJDGH VW .ºEHQKDYQ 9

:HVWHQG VW WK .ºEHQKDYQ 9

.LUVWLQH 3HGHUVHQV 9HM 5ºGRYUH

Pt EXWLN Ð ,VWHGJDGH

Pt EXWLN VKRZURRP Ð &HQWUDOW S§ 9HVWHUEUR

Pt UHVWDXUDQW FDI« Ð 1\RSIºUW L 5ºGRYUH

%XWLNNHQ HU EHVW§HQGH DI HW JRGW VDOJVDUHDO VDPW HW SDU EDJORNDOHU KYRUDI HW DI GLVVH EDJORNDOHU HU XGVW\UHW PHG HW NºNNHQ SHUIHNW WLO HW SHUVRQDOHRPU§GH +HUXGRYHU HW VHSDUDW NXQGH RJ SHUVRQDOHWRLOHW 'HQQH EHOLJJHQKHG HU LGHHO IRU GHP GHU VºJHU HQ FHQWUDO SODFHULQJ L GHW OLYOLJH ,VWHGJDGH NYDUWHU 2PU§GHW HU NHQGHWHJQHW YHG VLW PDQJIROGLJH XGYDOJ DI EXWLNNHU FKDUPHUHQGH FDI«HU RJ VS¨QGHQGH UHVWDXUDQWHU KYLONHW VNDEHU HQ SXOVHUHQGH DWPRVI¨UH

6NºQW OHMHP§O PHG VWRUH IDFDGHYLQGXHU XGOHMHV L GHQ FKDUPHUHQGH JDGH :HVWHQG OLJH YHG 9HVWHUEURJDGH /HMHP§OHW LQGHKROGHU WR VWRUH RJ UHHOOH UXP PHG VWRUH IDFDGHYLQGXHU PRG JDGHQ (QGYLGHUH §EHQW WKHNºNNHQ VDPW VWRUW WRLOHW PHG EDG 'HU HU GLUHNWH QHGJDQJ DI JRG RJ EUHG WUDSSH WLO HQ ULJWLJ ØQ N¨OGHU S§ FD Pt GHU NDQ DQYHQGHV WLO OLGW ODJHUSODGV (QKHGHQ IUHPVW§U ULJWLJ S¨Q RJ PHG HQ JRG ORIWVKºMGH 'HU HU UXOOHJLWWHU PRG JDGHQ

/HMHP§OHW HU EHOLJJHQGH L Q\RSIºUW E\JQLQJ RJ KDU KºMH YLQGXHVSDUWLHU ,QGHKROGHU VWRUW VDOJV VHUYHULQJVORNDOH L YLQNHO NºNNHQ GHSRW L IRUELQGHOVH PHG NºNNHQ OLOOH SHUVRQDOHUXP NRQWRU «W KDQGLFDSWRLOHW DOPLQGHOLJH WRLOHWWHU GHW HQH PHG EUXV VDPW HW WHNQLNUXP /HMHP§OHW RYHUWDJHV PHG DSWHUHGH WRLOHWWHU NºNNHQ PHG ÙLVHU S§ JXOY RJ PHG DÙºE L JXOYHW JXOY VWºEW RS PHG HQ OLQROHXP HOOHU ODPLQDWJXOY S§ODJW PDOHGH Y¨JJH VDPW QHGK¨QJW ORIW

$UHDO UOLJ OHMH

$UHDO UOLJ OHMH

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

Pt NU

'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU

NU

Pt NU

6DJV QU

'(7$,/ 7,/ /(-(

'(7$,/ .21725 7,/ /(-(

.DPLOOHKXVHW 5ºGRYUH

'(7$,/ 7,/ /(-(

)DVWH %DWWHUL 9HM .ºEHQKDYQ 6

$PDJHUEURJDGH VW .ºEHQKDYQ 6

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU Pt

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

6DJV QU

6DJV QU

ͼ 0DQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU ͼ 2YHUWDJHV VRP ͹ZKLWH ER[ͷ ͼ (Q GHO DI GHW VSLUUHQGH Q\H RPU§GH ͹*DUWQHUE\HQͷ ͼ +XUWLJ RYHUWDJHOVH PXOLJ

ͼ /\VH RJ UHJXO¨UH ORNDOHU ͼ 7¨W S§ ,VODQGV %U\JJH PHWUR ͼ 0DQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU ͼ 1\W VSUXGOHQGH RPU§GH S§ $PDJHU

'(7$,/ 7,/ /(-(

ͼ 0HJHW V\QEDU KMºUQHIDFDGH ͼ 6NºQ EHOLJJHQKHG VWDUW $PDJHUEURJDGH ͼ ,QGHKROGHU VWRUW RJ UHHOW VDOJVORNDOH ͼ 'HUWLO WR N¨OGHUUXP

'(7$,/ 7,/ /(-(

7DJHQVYHM VW WK bb.ºEHQKDYQ 19

$PDJHUEURJDGH VW WY .ºEHQKDYQ 6

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

UOLJ GULIW 6DJV QU

NU

6DJV QU

ͼ 0RPVIULW HUKYHUYVOHMHP§O S§ Pt ͼ *RG HNVSRQHULQJ ͼ )OHUH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU ͼ )ORW LVWDQGVDW

'(7$,/ 7,/ /(-(

0DULHQGDOVYHM $ VW )UHGHULNVEHUJ

Pt NU

ͼ /\VH RJ UHJXO¨UH ORNDOHU ͼ &HQWUDOW S§ $PDJHUEURJDGH ͼ 0DQJH VS¨QGHQGH RJ HWDEOHUHGH QDERHU ͼ +XUWLJ RYHUWDJHOVH PXOLJ

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

ͼ $WWUDNWLY EHOLJJHQKHG S§ )UHGHULNVEHUJ ͼ +MºUQHEXWLN PHG EUHG IDFDGH ͼ OHMHP§O VO§HW VDPPHQ PDQ NDQ GULYH NRQFHSWHU ͼ *RGH RJ UHHOOH NYP

'(7$,/ 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

*DPPHO .ºJH /DQGHYHM / 9DOE\ $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

6DJV QU

9¨UNVWHGYHM VDO 9DOE\

ͼ %XWLN PHG JRG IDFDGH ͼ .DQ DQYHQGHV WLO πHUH IRUP§O ͼ 6WRUW RJ KºMORIWHW VDOJVDUHDO ͼ 2PU§GH PHG PDQJH PHQQHVNHU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

ͼ .RQWRU L K§QGY¨UNHUE\HQ 9DOE\ ͼ 0XOLJKHG IRU DW OHMH HOOHU VDPOHW Pt ͼ .RQWRU L ͷ1HZ <RUNHU VWLO͸ ͼ 7¨W S§ LQGIDOGVYHMH RJ PRWRUYHMHQ

'(7$,/ 7,/ 6$/*

.21725 7,/ 6$/*

'(7$,/ 7,/ /(-(

5ROIVYHM NOG )UHGHULNVEHUJ

1LHOV (EEHVHQV 9HM NOG WY )UHGHULNVEHUJ &

1MDOVJDGH .ºEHQKDYQ 6

Pt GHWDLO Ð ,QYHVWHULQJ S§ )UHGHULNVEHUJ

Pt HUKYHUYVDQGHO WLO VDOJ Ð )UHGHULNVEHUJ &

Pt EXWLN WLO OHMH Ð ,VODQGV %U\JJH

6XSHU KMºUQHEHOLJJHQKHG S§ )DONRQHU $OOH V¨OJHV XGOHMHW /HMHU HU HQ VSHFLDOEXWLN LQGHQIRU YLQ RJ WLOEHKºU KHUWLO GHU KDU OLJJHW KHU L PHUH HQG §U /HMH XGJºU FD NU SU Pt S D KYLONHW HU OLGW XQGHU PDUNHGVQLYHDX (QKHGHQ DQYHQGHV WLO GHWDLO RJ LQGHKROGHU VWRUW VDOJVORNDOH L IRUELQGHOVH PHG ORNDOH GHU DQYHQGHV WLO VPDJQLQJHU OLOOH EDJORNDOH PHG WKHNºNNHQ VDPW WRLOHW 6WRUH XGVWLOOLQJVYLQGXHU WLO E§GH )DONRQHU $OOH RJ 5ROIVYHM ,QGJDQJ S§ KMºUQHW

'HQQH HUKYHUYVDQGHO HU LGHHO WLO HQ EUHG YLIWH DI IRUP§O KHUXQGHU PLQGUH NRQWRUORNDOHU NOLQLN HOOHU NUHDWLYW DUEHMGVUXP (UKYHUYVDQGHO HU QºMH LVWDQGVDW RJ LQGÙ\WQLQJVNODU V§ GX NDQ NRPPH L JDQJ PHG GLQ YLUNVRPKHG PHG GHW VDPPH 7ºY LNNH PHG DW NRQWDNWH RV IRU DW I§ PHUH LQIRUPDWLRQ HOOHU SODQO¨JJH HQ IUHPYLVQLQJ 'HWWH HU HQ HQHVW§HQGH PXOLJKHG IRU DW WDJH GLQ YLUNVRPKHG WLO GHW Q¨VWH QLYHDX S§ HQ IºUVWHNODVVHV EHOLJJHQKHG S§ )UHGHULNVEHUJ

1X XGOHMHV KºMORIWHGH RJ \GHUVW UHJXO¨UH OHMHP§O OLJH RYHUIRU .8$ /HMHP§OHQH XGJºU KKY Pt Pt RJ Pt RJ KDU DOOH VWRUH YLQGXHVSDUWLHU XG PRG WUDYOH 1MDOVJDGH 0HG 5HPD %LNXEHQ NROOHJLXP RJ .8$ PHG FD VWXGHUHQGH VRP Q¨UPHVWH QDERHU HU GHU JDUDQWHUHW HW JRGW ÙRZ DI PHQQHVNHU bb(QKHGHUQH RYHUWDJHV VRP ÎZKLWH ER[Î PHG I¨UGLJLQGUHWWHGH WRLOHWWHU

$UHDO 3ULV

$UHDO 3ULV

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$INDVW 6DJV QU

Pt NU

)¨OOHVXGJLIWHU 6DJV QU

NU

Pt NU SU Pt

6DJV QU

+RWHO RJ 5HVWDXUDQW 7,/ 6$/* 1ºUUHEURJDGH ./ 79 .ºEHQKDYQ 1 7HOHIRQ 6$*

3ULV $UHDO $INDVW

NU Pt

%ODQGHW HMHQGRP 7,/ 6$/*

%ODQGHW HMHQGRP 7,/ 6$/*

%ROLJXGYLNOLQJVHMHQGRP PHG OHMHUHVHUYHU RJ EHGVWH EHOLJJHQKHG L +ROE¨N

%ODQGHW HMHQGRP PHG Y¨VHQWOLJW XGYLNOLQJVSRWHQWLDOH

Ð 2SGHOLQJ L HMHUOHMOLJKHGHU

Ð 6P§KXVHMHQGRP PHG EODQGHW EROLJ RJ HUKYHUY

Ð %XWLNVHMHQGRP S§ EHGVWH EHOLJJHQKHG L +ROE¨N

Ð &HQWUDOW EHOLJJHQGH L +ROWH YHG +ROWH 0LGWSXQNW

Ð .RQYHUWHULQJ DI HUKYHUY WLO EROLJ

bbb+ROWH 6W RJ 5XGHUVGDO .RPPXQHV 5§GKXV

Ð 2SGHOLQJ L ÙHUH OHMOLJKHGHU

Ð )RUEHGULQJVSRWHQWLDOH S§ HNVLVWHUHQGH EROLJOHMHP§O

Ð (MHQGRP PHG VWRUW XGYLNOLQJVSRWHQWLDOH

Ð 9¨VHQWOLJW XGYLNOLQJVSRWHQWLDOH Ð 6WRUW I¨OOHV J§UG KDYHDUHDO PHG HJQH S SODGVHU

%ODQGHW HMHQGRP 7,/ 6$/* $KOJDGH +ROE¨N 7HOHIRQ 6$*

3ULV $UHDO $INDVW

NU Pt

.RQWRU 7,/ 6$/* %DJ (OHIDQWHUQH .ºEHQKDYQ 9 7HOHIRQ 6$*

3ULV $UHDO $INDVW

NU Pt

3URMHNWHMHQGRP 7,/ 6$/* 3ULV NU $UHDO Pt 3ULV SU Pt NU

'HWDLO 7,/ 6$/* +\OGHJ§UGVYHM $ ./ &KDUORWWHQOXQG 7HOHIRQ 6$*

)UHGHULNVVXQGVYHM $ P Ù %UºQVKºM 7HOHIRQ 6$*

+ROE¨NYHM +YDOVº 7HOHIRQ 6$*

6ºERUJ +RYHGJDGH 67 79 6ºERUJ 7HOHIRQ 6$*

3ULV $UHDO $INDVW

NU Pt

.RQWRU 7,/ 6$/* 3ULV NU $UHDO Pt 3ULV SU Pt NU

'HWDLO 7,/ 6$/* 3ULV NU $UHDO Pt UOLJ GULIW NU 3ULV SU Pt NU

YHUºGYHM +ROWH 7HOHIRQ 6$*

(MERYHM % %M¨YHUVNRY 7HOHIRQ 6$*

3ULV NU $UHDO Pt 3ULV SU Pt NU

'HWDLO 7,/ 6$/* 3ULV NU $UHDO Pt 3ULV SU Pt NU

6WHQKXVYHM +ROE¨N 7HOHIRQ 6$*

3ULV NU $UHDO Pt 3ULV SU Pt NU

'HWDLO 7,/ /(-( )LROVWU¨GH & ./ .ºEHQKDYQ .

7HOHIRQ 6$*

'HWDLO 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

'HWDLO 7,/ /(-( -\OOLQJHFHQWUHW -\OOLQJH 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ OHMH

Pt NU

3KLOLS 6FKRXV 9HM 67 0) )UHGHULNVEHUJ 7HOHIRQ 6$*

-DJWYHM .ºEHQKDYQ 1 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt

NU

'HWDLO FDI« WDNH DZD\ 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

3ODGHKDOV $OO« VW .ºEHQKDYQ 69 7HOHIRQ 6$*

$UHDO Pt /HMH IUD NU 'ULIW SU Pt NU

'HWDLO 7,/ /(-( UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

'HWDLO 7,/ /(-( *HHOV 3ODGV 9LUXP 7HOHIRQ 6$*

$UHDO

'HWDLO 7,/ /(-(

'HWDLO 7,/ /(-( 3RSSHOVW\NNHW ) .ºEHQKDYQ 69 7HOHIRQ 6$*

)UHGHULNVERUJJDGH .ºEHQKDYQ .

7HOHIRQ 6$*

'HWDLO 7,/ /(-(

3RSSHOVW\NNHW $ .ºEHQKDYQ 69 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

'HWDLO 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

OHNLVWHYHM 67 9DQOºVH 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

)/27 2* 9(/+2/'7 .21725(-(1'20

.RQWRU 7,/ /(-( 'RPLFLO HOOHU ÙHUEUXJHUHMHQGRP

.RQWRUOHMHP§O PHG JRG EHOLJJHQKHG L /\QJE\ YHG GHQ Q\H OHWEDQH Ð .RQWRUOHMHP§O L VWXHSODQ RJ VDO VDPW HQ DSWHUHW N¨OGHU

3§ /XQGWRIWHJ§UGVYHM $ ØQGHV HQ ÙRW RJ YHOKROGW NRQWRUHMHQGRP PHG L DOW

Ð 'RPLFLO HOOHU PXOLJKHG IRU ÙHUEUXJHUHMHQGRP V§ OHMHU I§U GHW ºQVNHGH DUHDO

Pt IRUGHOW S§ HQ VWXHSODQ S§ Pt HQ RJ VDO S§ Pt RJ HQ DSWHUHW

Ð 9HOLQGUHWWHW PHG JXOYW¨SSHU O\VH IDUYHU KYLGPDOHGH Y¨JJH RJ Ù§GHORIWHU

N¨OGHU S§ Pt (MHQGRPPHQ NDQ OHMHV VDPOHW VRP HQ GRPLFLOHMHQGRP HOOHU

Ð SDUNHULQJVSODGVHU WLONQ\WWHW HMHQGRPPHQ

RSGHOHV L ÙHUH OHMHP§O HWDJHYLV 3§ DOOH HWDJHU ØQGHV WRLOHWNHUQHU WH NºNNHQHU RJ

Ð 1HP DGJDQJ WLO +HOVLQJºUPRWRUYHMHQ RJ W¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW

JDUGHUREHU bb'HU HU S SODGVHU WLONQ\WWHW HMHQGRPPHQ

/XQGWRIWHJ§UGVYHM $ .RQJHQV /\QJE\ 7HOHIRQ 6$*

$UHDO

Pt

UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

.RQWRU 7,/ /(-( ,VODQGV %U\JJH 79 .ºEHQKDYQ 6 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

.RQWRU 7,/ /(-( 0RGHUQH RJ IXQNWLRQHOW NRQWRUOHMHP§O YHG .DVWUXS +DYQ Ð .OLPDVW\ULQJ RJ XQLN XGVLJW XG RYHU YDQGHWbbÐ 0XOLJKHG IRU OHMH DI VDOHQ bbbRJ KDOYGHOHQ DI VWXHHWDJHQ HOOHU LQGLYLGXHO RSGHOLQJ HIWHU EHKRY Ð ([FHSWLRQHO EHOLJJHQKHG W¨W S§ .EK V /XIWKDYQ RJ PRWRUYHM .DMDNYHM .DVWUXS 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

Pt Q\LVWDQGVDWWH KºMORIWHGH RJ DWWUDNWLYH NRQWRUHU Ð 6WRUH YLQGXHU PRG 6ºERUJ +RYHGJDGH Ð /RNDOHUQH KDU PDQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU Ð 3DUNHULQJ OLJH YHG GºUHQ Ð 0§QHGOLJ OHMH NU LQFO GULIW H[FO D F YDUPH bbbRJ PRPV

.RQWRU 7,/ /(-( 7ROGERGJDGH % .ºEHQKDYQ .

7HOHIRQ 6$*

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

.RQWRU 7,/ /(-( *ºQJHKXVYHM 9HGE¨N 7HOHIRQ 6$*

6ºERUJ +RYHGJDGH $ 6ºERUJ 7HOHIRQ 6$*

UOLJ OHMH

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

/XQGVJDGH .ºEHQKDYQ 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO

NU

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

5RVHQN¨UHW 6ºERUJ 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

/DJHU 3URGXNWLRQ 7,/ /(-( /HMHP§O PHG ÙHNVLEHO LQGUHWQLQJ PXOLJKHG IRU DW WLOOHMH Pt NRQWRU Ð /RJLVWLVN YHOSODFHUHGH OHMHP§O L (UKYHUYVRPU§GH 3ULRUSDUNHQ Ð )OHNVLEHO LQGUHWQLQJ VRP NDQ WLOSDVVHV L IRUKROG WLO OHMHUV ºQVNHU

Ð *RG LQIUDVWUXNWXU L Q¨URPU§GHW KXUWLJ DGJDQJ WLO PRWRUYHM Ð +ºMORIWHGH ODJHUKDOOHU L SU¨VHQWDEOH RJ LQGE\GHQGH E\JQLQJHU

6RJQHYHM %UºQGE\ 7HOHIRQ 6$*

%ODQGHW HMHQGRP 7,/ /(-( .LUVWLQHKºM .DVWUXS 7HOHIRQ 6$*

NU

UOLJ GULIW

NU

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

.RQWRU 7,/ /(-( 7RIWHE¨NVYHM WY .RQJHQV /\QJE\ 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO UOLJ OHMH

2UGUXSYHM &KDUORWWHQOXQG 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

9¨UQHGDPVYHM .ºEHQKDYQ 9 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

.RQWRU 7,/ /(-(

.RQWRU 7,/ /(-(

5§GKXVVWU¨GH 67 79 .ºEHQKDYQ .

7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

.RQWRU 7,/ /(-( $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

0\QVWHUVYHM )UHGHULNVEHUJ & 7HOHIRQ 6$*

Pt NU NU

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

7HOHJUDIYHM %DOOHUXS 7HOHIRQ 6$*

Pt NU NU

9HOEHOLJJHQGH NRQWRU PHG NRUW DIVWDQG WLO 0RWRUULQJ Ð 7¨W S§ PRWRUYHM Ð *RGH SDUNHULQJVIRUKROG Ð /\VH PRGHUQH NRQWRUHU

.RQWRU 7,/ /(-(

.RQWRU 7,/ /(-(

ERXOHYDUG VW WK )UHGHULNVEHUJ & 7HOHIRQ 6$*

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

3DXO %HUJVºHV 9HM *ORVWUXS 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

$IVW§HOVH DI O¨JHNOLQLN L HW EHVW§HQGH VXQGKHGVKXV Ð )XOGW XGVW\UHW NOLQLNOHMHP§O PHG UHQUXP bbODERUDWRULXP EHKDQGOHUUXP P Y Ð +DQGLFDSYHQOLJ DGJDQJ PHG HOHYDWRU L WUDSSHUXP Ð %HOLJJHQGH Q¨U WRJ RJ EXVVWDWLRQ Ð +XUWLJ RYHUWDJHOVH PXOLJW

.RQWRU 7,/ /(-(

+HDOWKFDUH RJ 8QJH¨OGUHEROLJHU 7,/ /(-( &HQWUXPJDGHQ 79 %DOOHUXS 7HOHIRQ 6$*

Pt

$UHDO UOLJ OHMH

NU

UOLJ GULIW

NU

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

%DJVY¨UGYHM $ .RQJHQV /\QJE\ 7HOHIRQ 6$*

Pt NU NU

6 *(6

6 *(6

6 *(6

6 *(6

6 *(6

6 *(6

.21725

/$*(5 2* .21725

/$*(5 352'8.7,21

'(7$,/ 2* /$*(5

'(7$,/

%2/,*8'/(-1,1*

.RQWRU PLQ Pt L .ºEHQKDYQ

1\W GRPLFLO L 5ºGRYUH HOOHU +YLGRYUH NRPPXQH

Pt ODJHU WLO XGOHMQLQJVELOHU

/DJHUORNDOH PHG EXWLN L 6WRUNºEHQKDYQ

'HOLNDWHVVHIRUUHWQLQJ HOOHU YLQEDU L 5RVNLOGH

%ROLJXGOHMQLQJVHMHQGRP WLO XGYLNOLQJ S§ 6M¨OODQG

9LUNVRPKHG PHG DQVDWWH VºJHU NRQWRU EHOLJJHQGH L .ºEHQKDYQ W¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW RJ PHG

SDUNHULQJVSODGVHU S§ PLQ Pt /HMH PD[ NU

(OLQVWDOODWºU VºJHU Q\W GRPLFLO S§ PLQLPXP Pt RJ PDNVLPXP Pt KHUDI FD

Pt NRQWRU RJ SHUVRQDOHIDFLOLWHWHU b b 3ULP¨UW L 5ºGRYUH RJ +YLGRYUH .RPPXQH bbbb

9RUHV NXQGH VºJHU Pt ODJHU WLO NODUJºULQJ RJ XGVWLOOLQJ DI XGOHMQLQJVELOHU Pt NRQWRU %HOLJJHQGH L 6WRUNºEHQKDYQ 6WRU JUXQGbbS§ Pt

0ºEHOIRUUHWQLQJ VºJHU ODJHUORNDOH PHG EXWLN L 6WRUNºEHQKDYQ 'HW P§ JHUQH OLJJH XGH YHG HW LQGXVWULNYDUWHU RJ KDYH SDUNHULQJVSODGVHU WLONQ\WWHW 'HU VºJHV LQGHQIRU HQ JRG IRUGHOLQJ DI SODGV S§ PLQ Pt 0DNV NU L §UOLJ OHMH

,Y¨UNV¨WWHU VºJHU ORNDOHU IUD Pt 6HU KHOVW NXQ FHQWUDOH RJ VW¨UNH RPU§GHU L 5RVNLOGH 'HU VNDO JHUQH Y¨UH DIWHQVRO RJ XGH VHUYHULQJVPXOLJKHGHU 'HQ §UOLJH OHMH P§ LNNH RYHUVWLJH NU

,QYHVWRU VºJHU HQ EROLJXGOHMQLQJVHMHQGRP WLO XGYLNOLQJ S§ 6M¨OODQG 'HU VNDO Y¨UH PXOLJKHG IRU DW NXQQH JHQUHVWDXUHUH HMHQGRPPHQ VDPW KHQWH QRJHW OHMHUHVHUYH 'HU VºJHV JRGH VWºUUHOVHU RJ JHUQH πHUH HQG HQKHGHU 0D[ SULV PLR NU

6ºJHU ,'

6ºJHU ,'

6ºJHU ,'

6ºJHU ,'

6ºJHU ,'

6ºJHU ,'

7HOHIRQ

7HOHIRQ

7HOHIRQ

7HOHIRQ

7HOHIRQ

7HOHIRQ

Foto: Unsplash Sumeet B.

NYSGERRIG PÅ EJENDOMSMARKEDET? – Lyt med hver torsdag

BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendomseksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.

Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.

Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.