Ejendomme

EJENDOMME

TORSDAG 24.02.2022

ANNONCETILLÆG

REKORDÅR –MEN VENTER SORTE SKYER I HORISONTEN? Læs mere side 4

NYT BOOM I SINGLELIVET ØGER BEHOVET FOR NYT BOLIGBYGGERI Læs mere side 6-7

BALLERUP KOMMUNE GØR KLAR TIL LAUNCH AF NY BY Læs mere side 16

FOTOGRAF: NICOLAS COSEDIS

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

3 HURTIGE

Foto: Rasmus Hjortshøj

Foto: EDC Erhverv Poul Erik Bech

PR-foto: Newsec

MANGE DANSKE NOMINERINGER TIL ÅRETS MIPIM-PRISER

SVENSK EJENDOMSSELSKAB KØBER LOGISTIKEJENDOM I KØGE

NEWSEC SNUPPER STORKUNDEN ABRDN FRA RIVALEN DEAS

Den store ejendomsmesse Mipim i Cannes, der i år løber af stablen fra den 15. til den 18. marts, ser ud til at få et relativt beskedent deltagerantal. Men netop fra Danmark nærmer antallet af registrerede deltagere sig det sædvanlige fra før coronaen. Og de danske deltagere har god mulighed for at se landsmænd på scenen, når det store show med uddeling af priser finder sted om torsdagen.

Køge er førende i hovedstadsområdet, når det kommer til topmoderne logistikejendomme. Men også ældre lagerejendomme i kommunen kan finde købere, endda i udlandet.

De to markedsledere inden for ejendomsforvaltning i Danmark, Newsec og DEAS, kæmper en evig kamp mod hinanden om de store kunder. Senest har Newsec taget et stik hjem, idet det med virkning fra den 1. april har indgået en aftale full service-ejendomsforvaltning af Abrdn danske ejendomme.

Således er tre af i alt 34 nominerede projekter i forskellige kategorier danske, mens der er dansk deltagelse i yderligere to projekter.

De nominerede danske projekter er Novo Nordisks Steno Diabetes Center i kategorien healthcare-ejendomme, Union Holdings og NRE’s Frederiksbergs Allé 41 (billedet) i kategorien ejendomme til blandet anvendelse, og Raundahl og Mosebys Æbleøen i Aarhus i kategorien boligejendomme. Sidstnævnte er ejet af Patrizia.

Derudover er der på to projekter mulighed for hæder til danske arkitektfirmaer. Musée Atelier Audemars Piguet i Schweiz, der er tegnet af BIG, er nomineret i kategorien kultur- og sportsejendomme, mens 3XN er arkitekt bag Astoriahuset og Nybrogatan 17 i Stockholm, der er nomineret i kategorien for renoveringer.

Det viser en nylig handel, hvor svenske Stendörren Fastigheter har købt en hen ved 30 år gammel og 3054 kvm. stor industriejendom. Ejendommen er fuldt udlejet til Kinetico Denmark, der leverer rensningsanlæg til drikkevandsbehandling, oplyser EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har formidlet handlen.

Sælger er Niels Buchholst, der tidligere har anvendt ejendommen i egen virksomhed, men som siden altså hare været udlejer. Han reagerede på en annonce fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der søgte attraktive investeringsejendomme i området.

Tal for 2021 viser, at erhvervsejendomme uden for det egentlige hovedstadsområde for alvor er kommet ind på professionelle investorers radar. De har ellers indtil for nyligt frygtet risikoen for, at sådanne ejendomme skulle blive usælgelige under en økonomisk nedtur. ”Salget af Sandvadsvej 7 i Køge vidner om fortsat stor international interesse for lager-, logistik- og industriejendomme på det danske marked. Det har været en god investeringssag. Handlen er blevet lukket hurtigt og med tilfredsstillende resultat for alle parter,” udtaler Kenneth Wagner, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Udgiver: Medlem af Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

Hold dig opdateret, følg din branche her

www.businessreview.dk

Abrdn, der tidligere hed Aberdeen Standard Investments, ejer i Danmark en portefølje på ca. 105.000 kvm. bolig og erhverv. Den har hidtil været forvaltet DEAS. Dette selskab beholder dog ifølge det oplyste asset management, det vil sige det mere strategiske udviklingsarbejde, for porteføljen. ”Vi er stolte og ovenud glade for at være blevet valgt af Abrdn til at stå for administration og drift af en række meget interessante ejendomme. Vi glæder os til at levere værdiskabende løsninger og understøtte vores nye kundes langsigtede strategi på det danske ejendomsmarked. Det gælder ikke mindst i den grønne omstilling af porteføljen, hvor vi vil kunne levere en række håndgribelige løsninger, der kombinerer vores viden om bygninger og energi med data fra ejendommene,” udtaler Kim Andersen (billedet), adm. direktør i Newsec, i en pressemeddelelse. ”I Abrdn efterstræber vi altid et tæt samarbejde med lokale aktører, der har ekspertise, ressourcer og netværk til at drive en positiv udvikling af vores portefølje. I Newsec har vi fundet en samarbejdspartner, der kan levere på en række vigtige services,” siger Merle Manys, Head of Asset Management Nordics hos Abrdn, i samme pressemeddelelse.

FORSIDEFOTO: NICOLAS COSEDIS Nicolas Cosedis er professionel kunstfotograf med speciale i luftfoto.

Han fotograferer personligt fra et fly af typen Cessna 172.

Se flere af hans billeder på instagramprofilen CopenhagenByCosedis eller besøg welovecph.com for mere information. Nicolas har for nyligt på Strandberg Publishing udgivet bogen “Byen fra Skyen”, hvor de bedste af hans billeder er samlet.

Kære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

C132484

Vi tager forbehold for evt. trykfejl og farveafvigelser.

2

INVESTÉR I BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME TIL 12,5% I ÅRLIGT AFKAST Vi tror på, at en attraktiv beliggenhed og en professionel ejendomsdrift er grundstenen i en tryg og succesfuld ejendomsinvestering

ROOF Management udbyder ejendomme på de bedste beliggenheder i Danmark, hvor vi ser et langsigtet lejepotentiale, og hvor der er grundlag for en sund og positiv drift gennem hele budgetperioden.

Vores nyeste projekt har et årligt afkast på 12,5%: ROOF Invest Forsytiaparken II. ROOF Management er din sikkerhed for en tryg ejendomsinvestering.

Vi lægger stor vægt på en god, transparent og gennemtænkt finansieringspakke med afvikling af gæld og attraktiv forrentning af den indskudte kapital.

På denne måde sikrer vi dig fuld tryghed og de bedste forudsætninger for at lave en god investering.

Scan QR-koden til venstre og få adgang til investorpræsentationen eller se mere på: www.roofmanagement.dk/fp

ROOF Management udbyder professionelt forvaltede ejendomsinvesteringer i høj kvalitet.

Vi strukturerer ejendomsfonde efter gældende regler til fordel for vores investorer.

Vi har FAIF tilladelse hos Finanstilsynet.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Fotograf Kasper Hornbæk

4

REKORDÅR – MEN VENTER SORTE SKYER I HORISONTEN?

Navnet Taurus og tyren i logoet symboliserer den styrke og handlekraft, der er nødvendig for at være ledende inden for branchen. Samtidig er det en reference til virksomhedens nuværende domicil, der tidligere fungerede som studestald. Her ses Thomas Windtberg, partner og adm. direktør, i selskab med en tyreskulptur i receptionen.

I 2021 blev der sat en milepæl i ejendomsbranchen, med en transaktionsvolumen på over 100 mia. kr. for første gang nogensinde.

Mange aktører i branchen har samtidig slået egne vækstrekorder. Om væksten fortsætter i 2022, er dog noget mere usikkert.

Høje inflationsrater, stigende renter og generel økonomisk usikkerhed kan sætte en kæp i væksthjulet.

Mange år med lave renter og faldende forrentningskrav har givet ejendomsbranchen medvind og investeringslyst, og de billige finansieringsomkostninger giver gode muligheder for at realisere lige fra tiltrængte renoveringer af gamle ejendomme til de helt store byudviklingsprojekter. Investeringerne bidrager til at sikre moderne og tidssvarende lejeboliger og bæredygtige erhvervslokaler til virksomhederne. Det gælder både i de store byer, hvor efterspørgslen er høj, og uden for byen, hvor ejendomsbranchen skaber rammer for både nye boliger og virksomheder.

Vind i sejlene En af de mange virksomheder i ejendomsbranchen, der har oplevet vind i sejlene, er Taurus Ejendomsadministration.

De har de seneste par år hentet flere nye kunder hos både internationale pensionskasser og danske og udenlandske ejendomsfonde, der har investeret i ejendomsporteføljer i blandt andet København og Aarhus. ”Vi koncentrerer os fuldt og helt om at udføre ejendomsadministration for professionelle investorer og har haft nogle travle år, hvor vi er vækstet grundet vores investeringslystne kunder,” siger Thomas Windtberg, partner og adm. direktør i virksomheden.

I 2020 havde Taurus en bruttofortjeneste på 36,2 millioner kroner og en fremgang på 32 procent i forhold til 2019. I 2021 regner Thomas Windtberg med en forretningsmæssig vækst på godt og vel 20 procent.

Røre i de økonomiske farvande Hvor ejendomsbranchen har været igennem en længere periode med gode økonomiske betingelser, er det noget mere usikkert, hvordan 2022 kommer til at tegne sig. Samfundet kan stå på dørtærsklen til en periode med markant højere renter og økonomisk afmatning, og det kan påvirke ejendomsbranchens udfoldelsesmuligheder. ”Der er røre i de økonomiske farvande for tiden, hvor høje inflationsrater, stigende renter og markante udsving på børserne i bedste fald vidner om stor usikkerhed på de finansielle markeder. I værste fald kan det blive markant

sværere at realisere de mange gode projekter, som branchens aktører har på tegnebrættet, hvis de høje renter slår igennem,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark.

Centralbankernes dilemma For at forstå hvor den økonomiske usikkerhed kommer fra, er det nødvendigt at zoome nærmere ind på de store centralbanker – særligt den amerikanske FED og den europæiske ECB. Et af centralbankernes hovedformål er at sikre en stabil økonomi med en relativt lav inflation. De sidste ti år har centralbankernes centrale hovedpine dog været, at inflationen er forblevet ekstremt lav på trods af rentenedsættelser, negative renter og enorme opkøb af statsobligationer.

Med udsigt til voldsom økonomisk nedgang som følge af coronakrisens nedlukninger af store dele af samfundet, trådte centralbankerne endnu en gang hårdt på speederen i 2020 og 2021 i håbet om at sikre gode forhold for en efterfølgende genopretning. ”Den del af missionen må siges at være lykkedes, men prisen har vist sig at være historisk høje inflationsrater, der overstiger 7 procent i USA og 5 procent i EU,” oplyser Morten Marott Larsen.

Benspænd i vente?

Det store spørgsmål er, om den høje inflation mest af alt skyldes midlertidige forhold inden for energisektoren og andre særlige udfordringer som fyldte containerhavne og mangel på mikrochips – udfordringer som langsomt vil gå i sig selv igen – eller om inflationsudfordringerne bider sig fast. ”Hvis udfordringerne med høj inflation bider sig fast, vil det tvinge centralbankerne til at agere mere hårdhændet ved at hæve renterne markant, og lade private investorer om at aftage de mange udstedte statsobligationer,” lyder Morten Marott Larsens bud.

Det negative scenarie vil have direkte konsekvenser for ejendomsbranchen, hvor stigende renter både øger finansieringsomkostningerne og rammer ejendomsværdierne.

Branchen står dermed overfor en stor opgave i forhold til at veje fordelene ved de mange spændende investeringscases

op mod risikoen ved udsigt til forringede finansielle rammer.

“Også den meget store internationale interesse for danske ejendomme, der har været en stor del af årsagen til de senere års høje transaktionsniveau, hænger nøje sammen med makroøkonomiske forhold og fx amerikansk pengepolitik. Et velfungerende ejendomsmarked som det danske, vil altid være interessant, men om niveauet kan holdes, hvis der for alvor strammes på de pengepolitiske barduner, er nok tvivlsomt,” siger Morten Marott Larsen.

Stadig rift om porteføljerne Udsigten til en mere økonomisk usikker periode vil ikke påvirke ejendomsbranchen på den korte bane, mener Thomas Windtberg, der ser lyst på fremtiden. ”Lige nu oplever vi, at der stadig er rift om de større ejendomsporteføljer blandt udenlandske og danske investorer.

Budkrig blandt investorerne er ikke et særsyn. Det vidner både om, at der stadig er noget kapital, der skal investeres, men også at efterspørgslen ikke er faldende.”

Skulle der ske en mindre nedgang i ejendomsinvesteringerne, vil der stadig være brug for Taurus’ services. ”Fordelene ved at administrere ejendomme er, at vores ydelser efterspørges uagtet, at der passerer en sort sky over himlen – og med det, vi har i pipeline, tror jeg ikke, at eventuelle økonomiske udsving vil påvirke vores aktivitetsniveau,” siger Thomas Windtberg.

Største hurdle er mangel på arbejdskraft Væksten i Taurus Ejendomsadministration har bl.a. betydet, at der de seneste to år er kommet hele 40 nye medarbejdere til. ”Med vores fremgang har vi kunne bidrage til at skabe flere jobs i branchen, og det er vi selvfølgelig stolte af,” siger Thomas Windtberg.

Manglen på arbejdskraft vil i hans optik udgøre det største benspænd for ejendomsbranchen på den lange bane. ”På rekrutteringsområdet er der behov for at sætte alle sejl til for at sikre, at vi i ejendomsbranchen har nok kapacitet til at drive vores virksomheder fremadrettet. Det vil blive den største hurdle fremfor kortvarige økonomiske krusninger.”

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

EJENDOMSINVESTERINGSEKSPERTEN KIM PAGANO SAUER Investeringskonsulent/ Investor Relations Director ROOF Management A/S

“Som en generel anbefaling bør alternative investeringer som f.eks. ejendomme vægte ca. 25% af din investeringsportefølje, men er der meget lang tid til, at du skal bruge pengene, så kan tallet sagtens være højere. Skal du bruge pengene i løbet af 5-10 år, så skal tallet være lavere”

DERFOR BØR ALTERNATIVE INVESTERINGER INDGÅ I DIN INVESTERINGSPORTEFØLJE Aktier, obligationer og alternative investeringer, herunder ejendomme, er tre forskellige former for aktiver, der påvirkes af forskellige faktorer i samfundet.

En porteføljesammensætning af de tre er derfor fordelagtig for dig som investor, da de har lav korrelation til hinanden, og du dermed reducerer dine risici.

De forskellige typer aktivers samspil kan udglatte de udsving, som naturligt opstår på det finansielle marked og gøre din portefølje mere robust i krisetider.

På aktiemarkedet opleves større volatilitet end på eksempelvis ejendomsmarkedet, altså er aktier mere svingende i værdi end ejendomme og obligationer. Derfor skal man ved aktiehandel være anderledes beredt på, at kurserne hele tiden kører op og ned - og have både is i maven og risikovillighed. Til sammenligning er obligationer en mere sikker og stabil investering, hvor den meget lave risiko logisk modsvares af et væsentligt lavere afkast. Flere kigger i dag mod de alternative investeringer for at optimere deres afkast, hvilket dækker over alt det, som ikke er børsnoterede aktier og obligationer; f.eks. ejendomme, solparker, vindmøller, skove, unoterede aktier, hedgefonde og infrastruktur.

Kigger man isoleret set på ejendomsinvestering, ligger denne investeringstype risikomæssigt et sted mellem aktier og obligationer, hvilket kan friste en til at tro, at man samtidig går på kompromis med sit afkast. Faktisk er det ikke tilfældet, da ejendomme er den aktivklasse, som gennem de seneste knap 150 år har givet det højeste afkast på langsigtede investeringer – sammenlignet med aktier og obligationer.

I gennemsnit har danske boligejere fået en fortjeneste på 8,1% årligt i perioden 1870 – 2018 – justeret for inflation. Til sammenligning har det danske aktiemarked givet et afkast på 7,2% i samme periode.* Ved aktiemarkedet er der færre indgangsbarrierer end ved investering i ejendomme, og investering i aktier kræver mindre kapital end de andre to kategorier. Dertil kommer, at det også er forholdsvis nemt at handle aktier, mens de andre er lidt mere krævende.

Afhængig af din risikoprofil, vil anbefalingen herfra være, at alternative investeringer bør vægte ca. 25% af din investeringsportefølje, mens de resterende procenter fordeles mellem aktier og obligationer. Er der meget lang tid, til du skal bruge pengene, så kan andelen placeret i alternative investeringer sagtens være højere. Skal du derimod bruge pengene i løbet af 5-10 år, så skal andelen være lavere.

Ejendomsinvestering er blevet mere tilgængelig for private investorer Tidligere har alternative investeringer som ejendomme været forbeholdt store pensionskasser, institutionelle kunder og velhavere, som kunne investere i hele ejendomme, men professionelle ejendomsudbydere har gjort ejendomsmarkedet langt mere tilgængeligt for private investorer. Hvis du er på udkig efter en langsigtet og stabil investering, kan du derfor med fordel kigge i retning af ejendomme.

Ved investering i alternativer som ejendomme, påtager man sig nogle andre typer risici end ved traditionelle aktiver, og ét af dem er illikviditet. Ejendomsmarkedet betegnes som mere stabilt, men mindre likvidt – det vil sige længere omsætningstid, hvis man vil sælge.

Ejendomme handles ikke fra dag til dag, og investeringshorisonten er typisk minimum 10 år. Selv i tider med lavkonjunktur, skal danskerne have et sted at bo, og taler man om boligudlejningsejendomme, er ejendomme en værdifast investering, som er inflationssikker, da alle

indtægter i forbindelse med udlejning af lejemål reguleres årligt med inflationen.

Man skal ikke investere i ejendomme, fordi man forventer en stor prisstigning. Det primære ved en ejendomsinvestering er driftsoverskuddet, så der løbende afvikles på gælden i ejendommen og skabes en god opsparing. Prisstigninger ved ejendomme er sekundære, omend ofte med til at gøre investeringen attraktiv og give et godt udbytte løbende.

Aktiv versus passiv investering i ejendomme Det kræver specialistviden at foretage alternative investeringer, og særligt dét at købe og ikke mindst drive en ejendom er omfangsrigt. Ud fra en betragtning om at sprede sin risiko, er det ikke nødvendigvis det bedste at købe en bolig for at leje den ud. Det vil derimod give bedre mening at sprede risikoen over flere lejemål i samme ejendom, hvilket muliggøres af markedets udbydere af ejendomsfonde. At være aktiv ejendomsinvestor kræver både tid og et bredt spektrum af kompetencer. Til gengæld er man selv herre over valg af ejendom, økonomi og drift.

En passiv investering, derimod, lægger ansvaret til at finde og drive en ejendom optimalt 100% i hænderne på professionelle. Til gengæld frigives tid og ressourcer til den enkelte investor, som trygt kan læne sig tilbage og se formuen vækste. *Kilde: Finans.dk

5

6

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

NYT BOOM I SINGLELIVET ØGER BEHOVET FOR NYT BOLIGBYGGERI Efter en længere årrække, hvor antallet af single-husstande har ligget stabilt, har det siden 2019 igen været i brat vækst. Det lægger nye lag til behovet for nybyggeri af boliger.

Men det kræver analyser at se, præcis hvilke boliger, der bliver behov for – og hvor de skal ligge.

Af Sten Thorup Kristensen Mens ejendomsbranchen har været travlt optaget af at levere på den nye boligefterspørgsel under coronakrisen, og på at fortolke de signaler, der i samme anledning kom fra potentielle lejere, er der sket noget dybere og strukturelt, som vil have mere langsigtet betydning: Der er kommet flere singler.

At flere og flere lever alene, ved de fleste jo nok. Eller rettere: De tror, de ved det. Det er nemlig mere nuanceret end som så. Gennem de seneste årtier har antallet af dem, der bor alene i en husstand, kun været svagt stigende, og målt i forhold til antallet af voksne danskere var der en top i 2007.

Siden er andelen af singler faldet.

Indtil nu, altså. I de allerseneste år er kurven igen stejlet. Det begyndte så småt i 2018, og fra og med 2019 er det gået stærkt.

Pres på behovet Det er DI’s boligøkonom Bo Sandberg, der er faldet over tallene. Han hæfter sig ved, at det kun gør det endnu mere påtrængende at få opført nye boliger. ”For at sætte disse tal ind i en aktuel kontekst på boligmarkedet, er det ikke kun den corona-betingede ekstra

boligefterspørgsel eller de stigende disponible indkomster i kølvandet på det økonomiske opsving, endsige det historisk lave boligudbud, der presser behovet for flere boliger. Den underliggende demografiske trend går i retning af flere singler, siger han. ”Det er en generel udfordring, at boligudbuddet har svært ved at følge med efterspørgslen. Og denne udfordring bliver kun større af den samfundsmæssige tendens til flere singler,” sammenfatter Bo Sandberg.

For de byggefirmaer, developere og investorer, der i praksis skal opføre de nye boliger, rækker udfordringen dog videre.

For hvem er de nye singler, og hvilke typer af boliger ønsker de sig? Og hvor langt skal antallet af singler op, før kurven vender igen?

Forskellige slags singler Populært sagt kan baggrunden for singlelivet beskrives med de tre S’er: Studerende, skilsmisser og seniorer.

De studerende, eller mere generelt de yngre, er de klassiske singler, der efterspørger en mindre bolig. Her vil de relevante årgange blive noget mindre i de kommende år.

I den anden ende af skalaen bliver der flere ældre, der bor alene, fordi ægtefællen er faldet bort. Men den efterladte vil ofte foretrække at blive i den fælles bolig, og når der

endelig sker en flytning, vil det ofte ikke være til en almindelig lejebolig, men til en senior- eller plejebolig.

Men så er der skilsmisserne. Her må almindeligvis mindst den ene af parterne lede efter en ny bolig. Men det er ikke nødvendigvis en lille bolig – dels er man bedre vant, og dels har man måske også børn, som der skal være plads til, når de kommer på besøg.

De unge elsker København Det er særligt ejendomsbranchen med aktiviteter i København og Frederiksberg, der må gruble over, hvad det stigende antal singler kommer til at betyde.

For mange danskere kan livsforløbet beskrives kort: De bliver født i hovedstaden, men mens de endnu er små børn, tager forældrene dem med ud i forstæderne. Når de flytter hjemmefra, kommer de tilbage til hovedstaden, hvor de finder en partner og får børn – og cirklen kan begynde forfra.

Dette mønster er meget tydeligt i tallene fra Danmarks Statistik. 18 pct. af de 0-årige bor i en af de to hovedstadskommuner, mens det kun er 8 pct. af de 16-årige.

Herefter stiger andelen igen og når en top på 25 pct. hos de 27-årige.

At København således især er en magnet for de unge,

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Københavns Kommune vil gerne have flere store boliger, som her i Langebohus på Atellerivej på Amager. Men FB Gruppen, der har opført ejendommen, må projektere ud fra, at meget af efterspørgslen efter boliger kommer fra singler.

betyder, at mens antallet af singler på landsplan stiger i en pæn kurve, skøjter antallet af singler i København op og ned.

Lige nu går det stejlt opad, men det kan hurtigt vende igen, når de unge årgange inden længe bliver ca. en femtedel mindre, og hvis de mange seniorer, der er på vej, viser sig hellere at ville bo tæt på natur end på byliv.

By og provins Developeren FB Gruppen står bag mange af de senere års nybyggerier af boliger i og omkring hovedstaden. Derfor er selskabet nødt til at forholde sig til ændret boligforbrug – herunder i form af, at flere bor alene, fortæller adm. direktør Hans-Bo Hyldig. ”Boligbehovet øges, når der er kommer flere singler, og det påvirker helt klart vores disponering af boligerne. Men spørgsmålet er, hvilke typer singler man arbejder med. Det er meget vigtigt, at man differentierer mellem byerne og provinsen,” siger han. ”Prismæssigt betyder det at være single i hovedstaden alt andet lige, at man er nødt til at finde en mindre bolig. Dette behov tager vi højde for, når vi projekterer. Vi reducerer størrelsen på boligerne. Ikke nødvendigvis så vi bygger toværelses lejligheder. Det kan være en treværelses, hvor vi gøre værelserne mindre. Nogle af singlerne har jo børn

periodevis, så de har behov for det ekstra værelse,” uddyber Hans-Bo Hyldig.

Modsatte trends FB Gruppen har været i markedet i et par årtier nu, og i al den tid er de nye boliger blevet mindre og mindre. Københavns Kommune, der gerne vil fastholde børnefamilierne, stiller krav om, at en betydelig del af de ny boliger skal være store, men hen ad vejen er der blevet slækket på reglerne – i erkendelse af, at der nu engang skal være boliger til de mange singler.

Hans-Bo Hyldig finder udviklingen interessant, fordi nybyggede parcelhuse samtidig bliver større og større. Det indikerer, at folk gerne vil have plads. Så risikerer nutidens investorer, at de om 10 eller 20 år står med en masse små boliger, som det er svært at få lejet ud? ”Vi udbyder det, markedet efterspørger, og lige nu efterspørger markedet mindre boliger, fordi der er så mange under 30 år, der er singler. Det bliver ejendomsejernes udfordring på sigt, når vi får en anden demografisk fordeling. Men for et stort ejendomsselskab med en meget stor population af boliger betyder det knap så meget, at der i enkelte ejendomme er mange små boliger. Der, hvor det kan have en betydning, er hvis man kun ejer en enkelt ejendom med f.eks. 40 lejligheder, der alle er små,” vurderer Hans-Bo Hyldig.

Kilde til grafikker: Danmarks Statistik Tal for hovedstaden omfatter København og Frederiksberg kommuner

7

8

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

BALLERUP KOMMUNE GØR KLAR TIL LAUNCH AF NY BY Kommunen begynder nu at tale med investorer og developere, der skal opføre de første boliger i en ny bebyggelse ved Kildedal Station. Også erhverv hører til bebyggelsen, og særligt håber man at tiltrække en klynge af life science-virksomheder.

Af Sten Thorup Kristensen De høje huslejer i centrum af hovedstaden har givet anledning til et nyt fænomen: Nogle vælger i stedet en billigere bolig i hovestandens rand, og når de alligevel skal derud, vil de også have nem adgang til ”rigtig” natur. Det har givet anledning til et antal ”nybyggerbyer”, f.eks. NærHeden i Høje Taastrup Kommune og Vinge i Frederikssund Kommune.

Og snart får Ballerup Kommune også sin version: Bydelen Kildedal, placeret ved S-togsstationen af samme navn, som ligger to stop efter Ballerup selv, når man kommer fra København. Inden sommer håber man at kunne offentliggøre navne på de developere, der skal bygge de første boliger, oplyser projektdirektør Tim E. Halvorsen i udviklingsselskabet Kildedal P/S. En spritny hjemmeside skal samtidig fortælle interesserede borgere om, hvad mulighederne vil være i den nye by. ”Det er også et signal om, at nu er vi klar til at tale med mulige investorer,” siger Tim E. Halvoresen.

Ikke konstrueret natur Den primære attraktion skal være, at der netop ikke er by i forvejen, selv om man kun er 23 minutter med toget

til city, fortæller Tim Halvorsen. ”Vi ser os selv som det bygudviklingsprojekt, der tilbyder overgangen til den rene natur. Kommer du tættere på København, er det mere urbant byggeri. Vi ligger i landskabet. Det er ro, beskyttet natur og landbrug. Det vil ikke være en konstrueret natur, som man ser andre steder,” siger han. ”Vi hænger vores hat på den generelle efterspørgsel, der er i det storkøbenhavnske område. Det at komme en lille smule uden for København og kunne få en nybygget og bæredygtig bolig, som ikke holder det prisniveau, man ser centralt, er omegnskommunernes berettigelse,” fortsætter han.

Efter planen skal der opføres 2000 boliger i Kildedal, og de skal, i overensstemmelse med tidens mode, være en blanding af boligtyper og ejerformer. Der skal være alt fra rækkehuse og andet tæt/lavt byggeri til ejendomme i fireseks etager.

Store life science-virksomheder Området er dog ikke så langt ude, at der ikke er set menneskelig aktivitet før. Nærmeste nabos er således Novo Nordisks betydelige faciliteter i Måløv, hvor selskabet udfører forskning og udvikling producerer tabletter til behandling af diabetes.

Også høreapparatvirksomheden Oticon har faciliteter i

nærheden, og med det udgangspunkt håber Kildedal især at kunne blive hjemsted for en klynge af virksomheder inden for life science. ”Vi påtænker, at et åbningstræk kunne være et flerbrugerhus, hvor man sætter fokus på dele-laboratorier. Vi ved, at investeringen i laboratorieplads for mange mindre virksomheder er en barriere for at komme i gang. Så må vi se, hvordan det udvikler sig fremadrettet. Der vil sikkert komme nogle egentlige domiciler, og så vil der komme nogle, der supplerer klyngen på forskellig vis. Et samarbejde med DTU og andre universiteter er også en afgørende forudsætning,” siger Tim E. Halvorsen.

Storkøbenhavn, inklusive Sjælland og Skåne, er allerede en life science-klynge, der markedsføres af Greater Copenhagen. Men der er plads til en klynge i klyngen, lyder vurderingen i Ballerup Kommune. ”Vi ser os selv som en del af det regionale økosystem, og Kildedal bliver ikke en frontrunner i sig selv. Men systemet kan komme til at fungere endnu bedre, hvis man tilføjer de udviklingsmuligheder, vi har. Det vil kræve en masse hårdt arbejde over 10-15 år – fra alle andre økosystemer ved man, at det ikke kommer af sig selv. Der skal vandes og plejes, og der skal også held til. Der er en masse ting, der skal spille sammen,” siger Tim E. Halvorsen.

Kildedal består foreløbigt at en S-togsstation og en parkeringsplads. Men Ballerup Kommune håber, at der meget snart bliver sat navne på de developere og investorer, der skal opføre de første af 2000 boliger i den nye by.

PR-foto: Ballerup Kommune

Projektdirektør Tim E. Halvorsen, udviklingsselskabet Kildedal P/S.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

HENRIK ANKERSEN projektleder i Ikano Bolig

EJENDOMSUDVIKLEREN “Succesen betinges af, at man så at sige forstår at stikke en finger i jorden og lægger sig i selen for at skabe et projekt, der passer til området – både i udformning, stil og ikke mindst prisniveau”

PROJEKTUDVIKLING HANDLER OM AT VÆRE I SAMKLANG MED OMGIVELSERNE Som projektudvikler er det essentielt at være tæt på det lokalsamfund, man ønsker at arbejde i. Det handler selvfølgelig både om samarbejdet med kommunen, men det gælder også samspillet med de kommende naboer, altså de borgere, som i forvejen bor i området. Succesen betinges af, at man så at sige forstår at stikke en finger i jorden og lægger sig i selen for at skabe et projekt, der passer til området – både i udformning, stil og ikke mindst prisniveau.

For mig at se, er en af de vigtigste faktorer at give sig tid til at udvikle det helt rigtige projekt. Vi har i Ikano Bolig for nylig købt Teknisk Skole i Ballerup, hvor vi planlægger at bygge op til 420 boliger på ca. 40.000 kvm. For at skabe en god glidende overgang fortsætter skolen sine aktiviteter de næste tre år, og i den periode skal vi, sammen med Ballerup Kommune, udvikle et projekt, der består af både lejligheder og rækkehuse, som passer præcis til det sted.

Det handler også om at turde Som projektudvikler skal du være indstillet på at udfordre dig selv og turde prøve noget nyt. I den nye bydel Vinge ved Frederikssund planlægger vi at bygge omkring 1.500 boliger.

Her er der tale om et så stort projekt, at det næsten er umuligt at lave planer, der ligger fiks og færdige, når første spadestik tages. Det vil uden tvivl udvikle sig undervejs, og det skal vi som projektudvikler være parate til og give plads til.

Det kan vi godt lide hos Ikano Bolig og vi kigger bevidst efter spændende projekter, som udfordrer os og skaber boliger på attraktive beliggenheder til priser, som almindelige mennesker har råd til. Siden vores start i Danmark i 2017 har vores

fokus været det område omkring København, der dækkes af Fingerplanen. Lige som mange andre projektudviklere vægter vi naturligvis infrastruktur højt. Det betyder både nem adgang til offentlige transportmidler og vejnet, men også god social infrastruktur.

Den fysiske og mentale topologi På sigt vil vi i Ikano Bolig bevæge os ud i landet, og blandt andet rette blikket mod de større provinsbyer på Sjælland.

Men igen - det er vigtigt at holde sig både den fysiske og den mentale topologi for øje. Den fysiske, fordi det som projektudvikler er vigtigt at skabe et byggeri, der falder naturligt ind i de landskabsmæssige omgivelser. Men den mentale topologi er mindst lige så vigtig, fordi det både er vigtigt at skabe et byggeri, der matcher områdets prisstruktur, men også byder på boligmæssig diversitet, som passer til mennesker i alle livets faser.

Det sikrer vi ved at knytte den rette stab af professionelle rådgivere til et projekt. De skal bl.a. hjælpe os til at være vågne overfor de tendenser, der rører sig i tiden, og i den sammenhæng er bæredygtighedstanken naturligvis

fremherskende. Ikke blot i forbindelse med selve byggeriet, men for at sørge for den rigtige klimasikring af området.

Diversiteten er meget vigtig Nogle projektudviklere kaster sig gerne over eksisterende byggeri, for eksempel ved at konvertere industriejendomme til boliger. Hos Ikano Bolig vil vi helst starte på den bare mark.

På den måde føler vi, at vi har de bedste muligheder for at skabe projekter, der er i samklang med omgivelserne. Her kan vi skabe projekter, hvor vi kan indarbejde de sociale værdier og rammer, som er kendetegnende for den måde, vi skaber boliger på.

For os handler det bl.a. om at skabe en diversitet i sammensætningen af boligformer i de områder, vi arbejder med. Vi ønsker nemlig at integrere såvel eje- som lejeboliger i samme projekt, fordi vi mener, at det giver en god blanding i beboersammensætningen – både aldersmæssigt og familiemæssigt. Heldigvis oplever vi også, at de kommuner, vi samarbejder med, har samme ønske om, at der opføres projekter, hvor der er fokus på social diversitet og bæredygtighed.

9

10

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

“Såfremt ejendomsdatarapporten af sælger er blevet gjort tilgængelig, vil køber efter omstændighederne ikke kunne fremsætte krav mod sælger efter transaktionen, hvis det forhold, som giver anledning til problemer, fremgår af ejendomsdatarapporten.”

EJENDOMSADVOKATEN

EJENDOMSDATARAPPORTERS BETYDNING FOR EJENDOMSTRANSAKTIONER Når en ejendom skal overdrages, er det vigtigt for en potentiel køber at være opmærksom på eventuelle byrdefulde forhold i ejendomsdatarapporten, der kan være en udfordring for realiseringen af købers formål med transaktionen.

Vi har tidligere skrevet en artikel om due diligenceundersøgelser ved komplekse ejendomstransaktioner. Som led i en due diligence-undersøgelse bliver et væld af relevante dokumenter gennemgået. I denne artikel vil fokus være på ejendomsdatarapporten, der er et centralt dokument i en due diligence-undersøgelse.

En ejendomsdatarapport er en offentlig rapport, som indeholder en sammenfatning af oplysninger om ejendommen. Oplysningerne stammer dels fra offentlige registre, dels fra myndigheder, herunder kommuner, regioner og Skat. En række af oplysningerne i ejendomsdatarapporten er kun tilgængelige, hvis ejendomsejeren har givet sit samtykke. I praksis er et sådant samtykke sjældent problematisk at få, og det er typisk sælger eller sælgers advokat, som rekvirerer rapporten.

Fokus for en due diligence-undersøgelse af en ejendomsdatarapport afhænger navnlig af købers formål med transaktionen. En beskyttelseslinje vil eksempelvis være af stor relevans for en køber, som ønsker at opføre en bygning på ejendommen. Den samme beskyttelseslinje kan modsat

være uden interesse, hvis køberen erhverver en ældre bygning og blot ønsker at videreføre den hidtidige anvendelse. Uanset formålet med transaktionen bør en køber dog altid sørge for at gennemgå ejendomsdatarapporten og eventuelle bilag hertil, da det ikke på forhånd kan udelukkes, at relevante forhold beskrives.

Eksempler på byrdefulde forhold i en ejendomsdatarapport I det følgende beskrives derfor nogle eksempler på oplysninger belyst i ejendomsdatarapporten, som generelt kan være relevante for en potentiel køber af en fast ejendom.

Et byrdefuldt forhold kan eksempelvis være igangværende huslejenævnssager. For disse sager er det vigtigt at afklare sagens genstand, herunder om der er klaget over lejeniveauet, uopsigelighed eller opsigelsesfrister, da udlejer, hvis denne taber sagen, kan være forpligtet til at give en lejenedsættelse og tilbagebetale en del af lejen. Afhængig af sagens genstand vil huslejenævnssager derfor som udgangspunkt være relevante for en potentiel køber, hvis køber efter erhvervelsen skal indtræde som udlejer i eksisterende lejeforhold.

Et andet byrdefuldt forhold kan være forfalden gæld til kommunen. En sådan forfalden gæld vil typisk være ubetalt ejendomsskat, men det er i alle tilfælde vigtigt at undersøge, hvad gælden består af. Det er derudover vigtigt, at eventuelle udeståender bliver berigtiget forud for overdragelsen.

Et tredje byrdefuldt forhold kan være oplysninger om

jordforureningen på ejendommen. Såfremt ejendommen er forurenet og forureningskortlagt, kan det få betydning for en købers fremtidige anvendelse af ejendommen. Særligt hvis køber ønsker at udvikle ejendommen, kan forurening være relevant. Såfremt jorden er forurenet og kortlagt, gælder der nemlig særlige regler til behandling af jorden eller til ændringer i ejendommens arealanvendelse, eksempelvis til boliganvendelse. Det vil derfor være relevant at få belyst omfanget og betydningen af en eventuel forurening forud for transaktionen.

Ejendomsdatarapportens betydning for køber og sælger En køber vil som nævnt ovenfor sjældent kunne fremsætte krav mod en sælger, hvis det forhold, som giver anledning til kravet, er beskrevet i ejendomsdatarapporten. Såfremt køber som led i due diligence-undersøgelsen finder forhold problematiske, er det derfor vigtigt, at disse forhold behandles i købsaftalen. Ved at behandle forholdene i købsaftalen, kan sælger forpligtes til at berigtige eventuelle problemer forud for overtagelsen.

'RPLFLOOLJQHQGH OHMHP§O S§ Pt L πRW HMHQGRP

7,/ /(-( .RQWRU

HMHP§OHW HU πHNVLEHOW LQGUHWWHW V§ GHW QHPW NDQ LQGUHWWHV / HIWHU OHMHUV ºQVNHU

6ºQGUH 5LQJYHM $ %UºQGE\ 6DJVQU $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ

0XOLJKHG IRU OHMH DI Pt ODJHU

Pt NU NU

ͼ 0DQJH JUDWLV 3 SODGVHU OLJH IRUDQ OHMHP§OHW ͼ )DFDGH PRG 6ºQGUH 5LQJYHM RJ OHMHP§OHW EOLYHU GHUIRU VHW DI πHUH WXVLQGH ELOLVWHU GDJOLJW

(UKYHUY 3RXO (ULN %HFK

)ORWWH RJ O\VH NRQWRUORNDOHU L *ODGVD[H

7,/ /(-( .RQWRU VWPDUNHQ $ 6ºERUJ 6DJVQU $UHDO IUD UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt Pt NU SU Pt NU SU Pt

7HOHIRQ

)ORWWH RJ O\VH NRQWRUORNDOHU KYRU GHU HU PXOLJKHG IRU DW OHMH IUD FD Pt NRQWRU L HQKHGHU DI FD Pt (Q KHO HWDJH HU S§ Pt /HMHP§OHQH HU PRGHUQH LQGUHWWHW PHG JODVY¨JJH YHQWLODWLRQ OHG ODPSHU PY RJ HU LQGUHWWHW VRP VWRUUXPVNRQWRUHU VDPW PLQGUH NRQWRUHU PºGHORNDOHU VDPWDOHUXP §EHQW NºNNHQ RJ WRLOHWWHU 'HU HU HOHYDWRU L HMHQGRPPHQ *RGH SDUNHULQJVIRUKROG KYRU OHMHU WLOGHOHV S SODGV SU Pt OHMHW DUHDO

ORWWH 1HZ <RUNͳHU NRQWRUHU L JUºQW RPU§GH L ) 6ºERUJ Q¨U PRWRUYHMHQ 7,/ /(-( .RQWRU 7UDQVIRUPHUYHM VDO 6ºERUJ 6DJVQU

$UHDO

Pt

UOLJ OHMH

NU

7HOHIRQ

.RQWRUOHMHP§O L -¨JHUERUJ $OO« 0LGWSXQNW S§ Pt RYHU 0HQ\

)DQWDVWLVN FHQWUDO EHOLJJHQKHG +YHUW OHMHP§O EHVW§U DI HQ HIIHNWLY VHOYVW¨QGLJ NRQWRUHQKHG GHU NDQ RSGHOHV HIWHU EHKRY IUD Pt (MHQGRPPHQ EOHY L WUDQVIRUPHUHW IUD *DOOH -HVVHQV WLGOLJHUH LQGXVWULHMHQGRP WLO HW Q\W NRQWRUKXV IRU 0¨UVN GDWD 'HW Q\H NRQWRUKXV HU WHJQHW DI & ) 0ºOOHUV WHJQHVWXH RJ EOHY HIWHU 0¨UVN 'DWDV H[LW \GHUOLJHUH RSJUDGHUHW DI 7RSGDQPDUN YHG RPGDQQHOVHQ WLO HW πHUEUXJHUKXV (MHQGRPPHQ KDU V§OHGHV L IXQNWLRQHU RJ DQYHQGHOVH RSQ§HW HQ LQGUHWQLQJ PHG LQVSLUDWLRQ IUD 1HZ <RUN RJ L HW KHOW Q\W GHVLJQ 'H PDQJH E\JQLQJHU KYRUDI πHUH EOHY Q\E\JJHW HU VDPOHW PHG HW VWRUW JODVRYHUG¨NNHW DWULXP

Pt O\VW RJ SU¨VHQWDEHOW OHMHP§O 7,/ /(-( .RQWRU

7,/ /(-( .RQWRU /\QJE\YHM .ºEHQKDYQ 6DJVQU

/HMHP§OHW HU S§ Pt EHOLJJHQGH S§ VDO $GJDQJHQ WLO OHMHP§OHW VNHU YLD πRW WUDSSHRSJDQJ HOOHU HOHYDWRU /RNDOHUQH HU SULP¨UW LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRUHU VDPW WR PºGHORNDOHU DI YDULHUHQGH VWºUUHOVH 1\GHOLJ WRLOHWNHUQH PHG WRLOHWIDFLOLWHWHU RJ JDUGHUREH WLO GH DQVDWWH +HUXGRYHU NºNNHQ PHG VSLVHSODGV /RNDOHUQH HU DSWHUHW PHG OHWWH Y¨JJH RJ GHUIRU JRG PXOLJKHG IRU DQGHQ LQGUHWQLQJ HIWHU OHMHUV ºQVNH +HUXGRYHU KDU ORNDOHUQH O\Gπ§GHU PHG O\V DPDUWXUHU L ORIWHW RJ Y¨J WLO Y¨J W¨SSHU S§ JXOYHW

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

7HOHIRQ

6WXGLHVWU¨GH VW .ºEHQKDYQ .

6DJVQU

7,/ /(-( .RQWRU $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ

Pt NU NU

+DQV (GYDUG 7HJOHUV 9HM &KDUORWWHQOXQG 6DJVQU

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

7HOHIRQ

7,/ /(-(

3HUIHNW EHOLJJHQKHG L UHVWDG

+RWHO RJ 5HVWDXUDQW 5REHUW -DFREVHQV 9HM $ 67 .ºEHQKDYQ 6 6DJVQU Pt

$UHDO UOLJ OHMH

NU

7HOHIRQ

9HONRPPHQ WLO GHWWH VNºQQH O\VH OHMHP§O L UHVWDGHQ OLJH YHG 5R\DO $UHQD RJ NRPPHQGH VNROH /HMHP§OHW OLJJHU L VWXHHWDJHQ L HQ PRGHUQH HMHQGRP KYRU GHU HU PDVVHU DI SODGV WLO XGHVHUYHULQJ RJ XGVWLOOLQJ UXQGW RP OHMHP§OHW .RPPXQHQ ºQVNHU HQ XGDGYHQGW DNWLYLWHW IUD OHMHP§OHW RJ GHW YLO Y¨UH OLJH L WU§G PHG GHWWH DW HWDEOHUH HQ FDI« HOOHU UHVWDXUDQW L ORNDOHUQH /RNDOHUQH KDU WLGOLJHUH Y¨UHW OHMHW DI HQ SHUVRQOLJ WU¨QHU PHQ HU LQGUHWWHW L JRGH VROLGH PDWHULDOHU VRP PDQJH EUDQFKHU NDQ EUXJH

7,/ /(-( 'HWDLO

%XWLN RYHUIRU 9LEHQVKXV PHWURVWDWLRQ S§ KMºUQHW DI /\QJE\YHM -DJWYHM

/\QJE\YHM .ºEHQKDYQ 6DJVQU $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

7HOHIRQ

8QLN HNVSRQHUHW EHOLJJHQKHG OLJH RYHUIRU PHWURVWDWLRQ RJ L HW DI .ºEHQKDYQV PHVW WUDοNHUHGH YHMNU\GV /HMHP§OHW KDU Y¨UHW DQYHQGW WLO SHQJHLQVWLWXW RJ HJQHU VLJ L VDJHQV QDWXU WLO GHWWH EODQGW DQGHW HU GHU LQVWDOOHUHW HQ SHQJHDXWRPDW RJ ORNDOHUQH KDU NOLPDVW\ULQJ 'HU HU RJV§ WLOODGHOVH WLO DW GULYH GHWDLOKDQGHO EXWLN RJ PHG HQ SODFHULQJ S§ KMºUQHW DI -DJWYHM RJ /\QJE\YHM RJ OLJH RYHUIRU PHWURVWDWLRQ JLYHU GHWWH HQ XQLN PXOLJKHG IRU HNVSRQHULQJ DI GLQ IRUUHWQLQJ

9 HGOLJHKROGW RJ IXOGW XGOHMHW HMHQGRP PLGW L 1\NºELQJ 7,/ 6$/* 'HWDLO 6DYY¨UNVYHM 1\NºELQJ 6M 6DJVQU

$UHDO 3ULV $INDVW

7HOHIRQ

Pt NU

9HOEHOLJJHQGH HUKYHUYVHMHQGRP W¨W S§ PRWRUYHM RJ 0DOPSDUNHQ 6W

9 HOEHOLJJHQGH NRQWRU PHG V\QOLJKHG IUD )UHGHULNVERUJYHM 7,/ /(-( .RQWRU +LUVHPDUNHQ VWXHQ )DUXP 6DJVQU

(MHQGRPPHQ EHVW§U DI HQ JUXQG S§ Pt GHU HU EHE\JJHW PHG HQ E\JQLQJ S§ Pt L VWXHSODQ RJ Pt L N¨OGHUSODQ %\JQLQJHQ HU L VWXHSODQ LQGUHWWHW PHG WR UXP GHU SW DQYHQGHV WLO NODUJºULQJ DI ELOHU HW UXP GHU DQYHQGHV WLO DW YDVNH ELOHU +HUWLO NRQWRU WRLOHWWHU EDG RPNO¨GQLQJ NºNNHQ PHG VSLVHSODGV ODJHU SURGXNWLRQVORNDOH PHG ODYW WLO ORIWHW 'HU HU WR SRUWH L MRUGSODQ WLO OHMHP§OHW VDPW HQ LQGYHQGLJ SRUW , N¨OGHUHQ HU GHU IRUVNHOOLJH UXP WLO ODJHU RSEHYDULQJ $GJDQJ WLO N¨OGHU YLD E§GH LQWHUQ RJ HNVWHUQ WUDSSH VDPW GHU HU HWDEOHUHW VYLQJNUDQ *UXQGHQ HU DVIDOWHUHW RJ LQGKHJQHW RJ GHU HU HWDEOHUHW VDQGIDQJ RJ ROLHXGVNLOOHU 'HU HU HWDEOHUHW FD S SODGVHU S§ JUXQGHQ

7,/ 6$/* /DJHU 3URGXNWLRQ $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ

Pt NU NU

(QHUJLYHM %DOOHUXS 6DJVQU

$UHDO UOLJ GULIW 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ

Pt NU NU NU

.21725 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

:LOGHUVJDGH .ºEHQKDYQ .

3ULQVHVVHJDGH VW .ºEHQKDYQ .

VWHU 9ROGJDGH $ .ºEHQKDYQ .

Pt NRQWRU Ð &KULVWLDQVKDYQ

Pt PRPVIULW NRQWRU NOLQLN Ð &KULVWLDQVKDYQ

Pt Ð 6HOYVW¨QGLJW NRQWRUGRPLFLO

)DQWDVWLVNH NRQWRUORNDOHU S§ &KULVWLDQVKDYQ )¨OOHV NDQWLQH RJ PºGHORNDOHU 6WXHSODQ LQGHKROGHU ÙRW RSJDQJ WRLOHWWHU JDUGHUREH VDPW «W VWRUW KºMORIWHW NRQWRUUXP S§ FD Pt (QGYLGHUH VP§ UXP GHU NDQ LQGGUDJHV L VWRUUXPPHW VDO LQGHKROGHU SW PLQGUH NRQWRUHU VDPW HW VWRUUXPVNRQWRU 'H PLQGUH NRQWRUHU NDQ QHGO¨JJHV V§OHGHV DW GHU HU «W VWRUW UXP S§ FD Pt VDO LQGHKROGHU SW WRLOHWWHU VDPW PLQGUH UXP RJ HW VWRUW UXP .DQ ODYHV WLO «W VWRUW UXP S§ FD Pt

6XSHU EHOLJJHQKHG L 3ULQVHVVHJDGH S§ &KULVWLDQKDYQ NXQ PLQXWWHUV JDQJ IUD &KULVWLDQVKDYQV 7RUY PHG 0HWUR RJ DOOH GH VS¨QGHQGH EXWLNNHU RJ FDI«HU S§ 7RUYHJDGH VWRUW VHW IRUDQ JDGHGºUHQ /HMHP§OHW YLO HJQH VLJ SHUIHNW WLO NRQWRU HOOHU NOLQLN /HMHP§OHW KDU WLGOLJHUH Y¨UHW DQYHQGW WLO LQVWLWXWLRQ /HMHP§OHW RYHUWDJHV PHG Q\W NºNNHQ VDPW Q\W VDQLWHW S§ EDGHY¨UHOVHU È GHUIRU KDU PDQ DOWV§ HQ PXOLJKHG IRU DW V¨WWH VLW HJHW SU¨J S§ OHMHP§OHW L VDPU§G PHG XGOHMHU

Î%DGHE\JQLQJHQÎ HQ VHOYVW¨QGLJ HMHQGRP RSULQGHOLJW HQ GHO DI 6ºOYJDGH .DVHUQH 'HW PRPVIULH GRPLFLO EHVW§U DI VWXHHWDJH VDO RJ VDO 6WXHHWDJHQ HU LQGUHWWHW PHG ÙRW VWRUUXPVNRQWRU PHG IULWVW§HQGH VºMOHU RJ HQ ORIWVKºMGH S§ Q¨VWHQ PHWHU )UD VWXHHWDJHQ L HMHQGRPPHQV HQH VLGH IRUELQGHU S¨Q YLQGHOWUDSSH OHMHP§OHW KHOW RS WLO DQGHQ VDO , OHMHP§OHWV DQGHQ VLGH IQGHV GHQ ÙRWWH EUHGH KRYHGWUDSSH GHU J§U IUD VWXH WLO IºUVWH

$UHDO UOLJ OHMH

$UHDO UOLJ OHMH

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

Pt NU

6DJV QU

Pt NU

'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU

'(7$,/ 7,/ /(-(

.21725 7,/ /(-(

6DQNW 3HGHUV 6WU¨GH VW .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

9DQGNXQVWHQ VDO .ºEHQKDYQ .

Pt NU

ͼ 6WRUW YLQGXH PHG JRG HNVSRQHULQJ DI OHMHP§OHW ͼ &HQWUDO SODFHULQJ L /DWLQHUNYDUWHUHW ͼ 5XOOHJLWWHU LQVWDOOHUHW YHG XGVWLOOLQJVYLQGXH RJ GºU ͼ 2YHUWDJHV Q\LVWDQGVDW

.ºEPDJHUJDGH VDO .ºEHQKDYQ .

Pt

UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

NU NU

ͼ /¨NNHUW NRQWRU RYHUIRU ,OOXP ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJH WUDQVSRUWPLGOHU ͼ 0XOLJKHG IRU SDUNHULQJ L ,OOXPV SDUNHULQJVKXV ͼ 2YHUWDJHV Q\LVWDQGVDW

.RPSDJQLVWU¨GH NOG WK .ºEHQKDYQ .

6DJV QU

ͼ 'LUHNWH DGJDQJ IUD .RPSDJQLVWU¨GH ͼ 6NºQ EHOLJJHQKHG L ,QGUH E\ ͼ 7R JRGH IDFDGHYLQGXHU PRG JDGHQ ͼ 2YHUWDJHV PHG Q\PDOHGH Y¨JJH

Pt NU NU

6DJV QU

.21725 7,/ /(-(

.ºEPDJHUJDGH VDO .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

Pt NU

ͼ *RG EHOLJJHQKHG W¨W S§ 0HWUR RJ ,OOXP ͼ JRGH NRQWRU PºGHORNDOHU ͼ +ºMW WLO ORIWHW RJ πRWWH K§UGWU¨VJXOYH ͼ 2YHUWDJHV Q\PDOHW RJ Q\LVWDQGVDW

'(7$,/ 7,/ /(-(

$UHDO UOLJ OHMH

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

ͼ 1X XGOHMHV O\VW NRQWRU NOLQLNOHMHP§O ͼ %HGVWH EHOLJJHQKHG L KMHUWHW DI .ºEHQKDYQ . ͼ %HVW§U DI JRGH NRQWRUHU SULQWHUUXP NºNNHQ RJ WRLOHW ͼ .RQWRUHW RYHUWDJHV Q\ LVWDQGVDW

.21725 7,/ /(-(

$UHDO

NU

'(7$,/ 7,/ /(-(

.ºEPDJHUJDGH VW WK .ºEHQKDYQ .

Pt

$UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

NU

ͼ *RG EHOLJJHQKHG S§ .ºEPDJHUJDGH ͼ +ºMW WLO ORIWHW RJ QLYHDXIUL DGJDQJ ͼ 5HHOW DπDQJW EXWLNVORNDOH ͼ <GHUOLJHUH Pt EUXJEDU N¨OGHU

.21725 7,/ /(-(

.RPSDJQLVWU¨GH $ VW WK .ºEHQKDYQ .

'(7$,/ 7,/ /(-(

5§GKXVVWU¨GH VW NOG .ºEHQKDYQ .

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

NU

ͼ 1X XGOHMHV J§UGKXV PHG πRWWH DGJDQJVIRUKROG ͼ %HVW§U DI KHOH GHW VPXNNH J§UGKXV IUD ͼ /HMHP§OHW HU LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRUHU ͼ )UHPVW§U YLUNHOLJ πRW ͱ PHG WDJWHUUDVVH

ͼ 8GVLJW XGRYHU 9DQGNXQVWHQ ͼ 7R HWDJHU PHG LQWHUQ WUDSSH ͼ 'HMOLJW KºMW WLO ORIWHW ͼ )DQWDVWLVN EHOLJJHQKHG L .ºEHQKDYQ

.21725 7,/ /(-(

1LHOV -XHOV *DGH .ºEHQKDYQ .

Pt NRQWRU È HJHW GRPLFLO YHG %ºUVHQ RJ 1DWLRQDOEDQNHQ 1X XGOHMHV VHOYVW¨QGLJW GRPLFLO L ÎØQDQVNYDUWHUHWÎ (MHQGRPPHQ EHVW§U DI IRUKXV PRG 1LHOV -XHOV *DGH L HWDJHU VDPW ÙRW J§UGKXV L HWDJHU Pt NRQWRU Pt N¨OGHU VDPW Pt DUNLY S§ ORIWHW , DOW HWDJHPHWHU 0HOOHP HMHQGRPPHQH HU GHU HW VNºQW J§UGPLOMº KYRU PDQ LNNH VN¨QNHU E\HQV ODUP HQ WDQNH (MHQGRPPHQ LVWDQGV¨WWHV RJ LQGUHWWHV L VDPU§G PHG XGOHMHU 'HU LQGUHWWHV EO D NDQWLQH Q\H WRLOHWNHUQHU DOW WDSHWVHUHV RJ PDOHV JXOYH DIVOLEHV P Y ,QGUHWQLQJ JHQQHPJ§V RJV§ V§ GHU WLOSDVVHV EHGVW PXOLJW WLO OHMHU L IRUKROG WLO HMHQGRPPHQV PXOLJKHGHU RJ OHMHUV ºQVNHU b b 3 W LQGHKROGHU IRUKXVHWV HWDJHU HW JRGW PL[ DI VWºUUH RJ PLQGUH NRQWRUHU PºGHUXP VDPW WRLOHWWHU L KYHU HQGH RJ PXOLJKHG IRU HW WKHNºNNHQ S§ KYHU HWDJH 'HU HU HOHYDWRU WLO VDPWOLJH HWDJHU , N¨OGHU HU GHU F\NHOSDUNHULQJ VDPW DUNLY *§UGKXVHW LQGHKROGHU L VWXHSODQ VWRUUXPVNRQWRU VRP YLO Y¨UH RSODJW WLO DW ODYH HQ PHGDUEHMGHUNDQWLQH PHG QHP DGJDQJ WLO J§UGHQ (QGYLGHUH PºGHUXP L VWXHSODQ 3§ VDO HU GHU GHMOLJW VWRUUXPVNRQWRU PHG \GHUOLJHUH HW SDU PºGHUXP , N¨OGHUHQ IRUHØQGHV VWRUH UHHOOH RJ KºMORIWHGH ORNDOHU VRP HYW NXQQH DQYHQGHV WLO PºGHIDFLOLWHUHU WU¨QLQJVUXP HOOHU OLJQ 'HU HU HQGYLGHUH WRLOHWWHU VDPW RPNO¨GQLQJVUXP PHG EUXV $GJDQJ WLO HMHQGRPPHQ VNHU YLD ÙRW SRUWSDUWL 'HU HU YHQWLODWLRQ VDPW NºO L OHMHP§OHW

$UHDO UOLJ OHMH

Pt 6DJV QU NU

,19(67(5,1* 7,/ 6$/*

'(7$,/ 7,/ /(-(

$UWLOOHULYHM VW WK .ºEHQKDYQ 6 $UHDO 3ULV $INDVW

Pt NU

6DJV QU

$PDJHUEURJDGH VW .ºEHQKDYQ 6 $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

ͼ (UKYHUYVDQGHO S§ Pt ͼ 7¨W S§ ,VODQGV %U\JJH 0HWURVWDWLRQ ͼ 8GOHMHW PHG VRP OHMHU ͼ 6WDUWDINDVW S§

Pt NU

ͼ *RG EHOLJJHQKHG W¨W S§ $PDJHUEUR 0HWUR VWDWLRQ ͼ 6PXN HMHQGRP GHU IUHPWU¨GHU PHJHW YHOKROGW ͼ *RGW O\VLQGIDOG JHQQHP GH VWRUH YLQGXHU ͼ )OHUH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU

'(7$,/ 7,/ /(-(

,19(67(5,1* 7,/ 6$/*

7DJHQVYHM VW WK .ºEHQKDYQ 19 Pt

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

1RUGUH )DVDQYHM VW )UHGHULNVEHUJ Pt

$UHDO

NU NU

3ULV $INDVW 6DJV QU

ͼ Pt Q\LVWDQGVDW GHWDLO NRQWRU ͼ 6WRUH YLQGXHU PRG 7DJHQVYHM ͼ )OHUH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU ͼ 9HOGUHYHW DQGHOVIRUHQLQJ

NU

ͼ HUKYHUYVHMHUOHMOLJKHGHU WLO VDOJ ͼ )XOGW XGOHMHW S§Q¨U HQNHOW N¨OGHUOHMHP§O ͼ 6XQG RJ YHOGUHYHW HMHUIRUHQLQJ ͼ 6WDUWDINDVW S§ .21725 7,/ /(-( /$*(5 352'8.7,21 7,/ /(-(

.21725 7,/ 6$/*

VWEDQHJDGH VDO .ºEHQKDYQ 6XQGKROPVYHM NOG .ºEHQKDYQ 6 $UHDO 3ULV )¨OOHVXGJLIWHU 6DJV QU

Pt NU NU

ͼ &KDUPHUHQGH HUKYHUYVHMHUOHMOLJKHG L S¨Q HMHQGRP ͼ 5HJXO¨U RJ KºMORIWHW N¨OGHU ͼ (JHQW WLO NRQWRU NOLQLN EXWLN WU¨QLQJ PY ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW

Pt NRQWRU Ð VWHUEUR 1X XGOHMHV WR HWDJHU RJ VDO L VPXN WLGOLJHUH IDEULNVHMHQGRP PHG \GHUVW SU¨VHQWDEOH DGJDQJVIRUKROG 'HU HU Pt S§ KYHU HWDJH È RJ GH NDQ OHMHV KYHU IRU VLJ HOOHU VDPOHW 'H KºMORIWHGH HWDJHU È KHOH PHWHU WLO ORIW HU LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRUHU RJ PLQGUH NRQWRUUXP VDPW WRLOHWWHU RJ EDG NºNNHQ RJ GLYHUVH PºGHUXP ,QGUHWQLQJHQ HU \GHUVW ÙHNVLEHO GD HMHQGRPPHQ HU VºMOHE§UHQ

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

6NMXOKºM $OO« 9DQOºVH $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

Pt NU

ͼ +ºMORIWHW ORNDOH PHG PDQJH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU ͼ 7¨W EHOLJJHQGH S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW ͼ 1\HUH RPNO¨GQLQJVIDFLOLWHWHU ͼ 5XOOHSRUW L GHW HQH ORNDOH

16

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

5G MOBILNETTET ÅBNER BÅDE MULIGHEDER OG STORE UDFORDRINGER FOR EJENDOMSBRANCHEN På trods af at der med 5G skrues voldsomt op for hastigheden af vores mobilnetværk i disse år oplever mange at deres mobilforbindelse ikke bliver bedre – og i flere tilfælde endda langsommere.

Af Jakob Stoumann, Hub Director PropTech Denmark Dette hænger sammen med, at 5G netværk har det særdeles svært i mange bygninger. Og at de samtidigt får det sværere i takt med at klimaskærme og energi- og ventilationssystemer udbygges.

De nye mobilnetværk er en lille revolution Telebranchen er pt. i gang med at udrulle det helt nye 5G mobilnetværk i Danmark. 5G er egentlig bare en forkortelse for ’5. generations’ mobilnetværk og er en afløser for tidligere generationerne mobilnetværk - 3G og 4G, som er de dominerende i Danmark og det mest af verden i dag. 5G bør dog langt fra betragtes som blot endnu en opgradering af mobilnettet. Der er nærme tale om en lille revolution. 5G netværk er nemlig op til 100 gange hurtigere end 4G. Det betyder i praksis at mange mennesker vil opleve, at det nye 5G netværk er mindst lige så hurtigt og nogle gange hurtigere end den wifi forbindelse, de har derhjemme eller på arbejdspladsen. Udover hastigheden er forsinkelserne på 5G også minimale. På det nuværende 4G netværk oplever mange en forsinkelse, som også kaldes ping, på omkring 20 ms, mens det nye 5G netværk vil kunne have en forsinkelse på blot 1 ms.

5G åbner enorme muligheder – også for ejendomsbranchen Alt dette gør, at 5G åbner en helt ny verden af muligheder.

Først og fremmest bliver det nu endnu lettere at sende og modtage meget store mængder data på vores mobile enheder, når vi er på farten. I praksis betyder det, at vi eksempelvis vil kunne tilgå levende billeder og live streams i høj kvalitet og anvende selv meget store og komplekse cloudbaserede software programmer helt uden at være koblet op på wifi. Mulighederne for at kunne få selvstyrende enheder som robotter, droner og biler til at fungere i praksis beror også på tilgængeligheden af 5G netværk.

Også for ejendomsbranchen åbner 5G meget helt nye muligheder. Mange bygningsstyringssystemer vil kunne anvende de lynhurtige 5G forbindelser til at kommunikere med brugere, sende realtime data til facility managers osv.

Samtidigt gør 5G netværket det lettere for facility managers, montører og andre ejendomsservicefolk at tilgå og anvende digitale værktøjer, systemer og samarbejdsplatforme og tilgå bygningers digitale tvillinger uden først at skulle sikre sig, at de har adgang til hurtigt og sikkert wifi.

Særligt i meget store bygninger som storcentre, hoteller, banegårde, lufthavne og andre ejendomme med stor daglig gennemstrømning af mennesker, vil 5G betyde store forbedringer, da wifi-løsninger ofte kommer til kort her.

Det bliver ejendomsbranchens ansvar at få rullet 5G forbindelserne helt ud til slutbrugerne Udfordringen med 5G signalet er, at det grundet de høje frekvenser, som er gode til at bære store mængder data, har kortere rækkevidde og er væsentligt mere følsomme overfor fysiske barriere end de tidligere generationers mobilnetværk. Dette er selvsagt en stor udfordring i vores bygninger. Samtidigt har den stigende brug af stål, beton, tre-lags vinduer, solafskærmning og mineraluldsisolering gjort livet sværere for mobilsignaler.

I mange bygninger, vil der derfor være brug for at få lave kortlægninger af mobilsignal med efterfølgende opsætning af signalforstærkere de rette steder. Efterhånden som 4G udfases og der i store områder, særligt i byerne, kun vil være 5G netværk til rådighed, vil der i mange bygninger være meget svagt eller intet mobilsignal, hvis der ikke gøres noget ved problematikken.

Og her er det uhyre vigtigt for bygningsejere og bygningsdriftere at fortså, at det i sidste ende er deres ansvar at sikre tilstrækkeligt mobilsignal inden i deres bygninger. Teleselskaberne ansvar er kun at bringe signalet hen til og mellem vores bygninger. Som bygningsejer skal man dog stadig ansøge om lov til at opsætte mobilsignalforstærkere. Og disse er ikke altid den optimale løsning, da de i nogle tilfælde kan give forstyrrelser på mobilnettet. Energistyrelsen har derfor i samarbejde med repræsentanter fra byggebranchen og telebranchen netop udarbejdet en vejledning, der beskriver forskellige metoder til at sikre den indendørs mobildækning. Ved nybyggeri kan det økonomisk bedst betale sig at medtænke tiltagene fra start, men der er også en række forskellige metoder, der kan anvendes i allerede eksisterende bygninger.

Får man som bygningsejer ikke styr på 5G forbindelserne i ens bygninger risikerer man ikke alene at gå glip af nogle af de fordele og muligheder som 5G åbner ift. at digitalisere og effektivisere driften af ens bygning. Mange lejere, om det er i kontorer eller boliger, vil som udgangspunkt forvente at have fuld adgang til 5G, når de opholder sig i en bygning.

Dermed kan manglende adgang til 5G-netværk hurtigt kunne blive en showstopper for ny-udlejning – eller utilfredshed blandt de eksisterende lejere.

FAKTA Proptech er en sammentrækning af ‘property technology’. Som begreb dækker det over de mange nye løsninger og teknologier, som både understøtter ejendomsbranchen og med hastige skridt er ved at vende op og ned på den.

Det er innovative digitale løsninger og forretningsmodeller, som er med til at gøre de måder vi finansierer, udvikler, driver, anvender, køber og sælger vores ejendomme på mere effektive, hensigtsmæssige, brugervenlige og mere bæredygtige.

Globalt set er proptech i hastig vækst.

Sammen med fintech er det et af de områder, der tiltrækker flest investeringer i startups og scaleups netop nu. De seneste tre år er der således globalt set blevet investeret mellem 15 og 20 milliarder US dollars i proptech startups hvert år. Hurtigt voksende proptech-virksomheder som Airbnb, We Company (WeWork), Opendoor, Rentberry, Nextdoor, Flip m.fl. har således for alvor sat proptech på både investorers og politikeres radar verden over. I Danmark har vi også en lang række hurtigt voksende proptech startups som eksempelvis Proper, Estate Tool, LifeX, Good Monday, NorthQ, Ubiqisense, Prosedo og Kameo.

Bag navnene gemmer der sig virksomheder som eksempelvis udvikler sensorog AI-baserede monitoreringssystemer, leverer intelligent databaseret energistyring, tilbyder løsninger som letter kommunikationen og interaktionen mellem udlejer og lejer, gør ejendomsadministration simplere og mere effektiv eller tilbyder nye innovative co-living koncepter.

Udover at gøre processer og transaktioner omkring vores ejendomme smartere og mere effektive, er ‘space as a service’ en af de helt store tendenser, som mange af de hurtigst voksende proptech startups er med til at drive.

For ejendomsbranchen betyder dette et markant skifte fra ‘blot’ at skulle stille fysiske bygninger til rådighed og indkræve husleje til at skulle udvikle og tilbyde ‘funktionelle rum’ med relevant indhold og aktiviteter, hvor fleksibilitet og brugertilpassede oplevelser og services er kernen i forretningsmodellen.