Issuu

EJENDOMME

TORSDAG 16.12.2021

ANNONCETILLÆG

EJENDOMSINVESTORER FORVENTER, AT GODE TIDER BLIVER ENDNU BEDRE Læs mere side 3

TRE DIREKTØRER I SAMARBEJDE FOR EN HEL BYGGEBRANCHE Læs mere side 4-5

DEAS TAGER STORT RYK FOR AT GØRE EKSISTERENDE EJENDOMME MERE BÆREDYGTIGE Læs mere side 8-9

SYV TRENDS DER ÆNDRER FREMTIDENS ARBEJDSPLADS Læs mere side 16 FOTOGRAF: NICOLAS COSEDIS

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

3 HURTIGE

Foto: Flickr. / ndla

Foto: Flickr. / Andreas Klinke Johannsen

PR-foto: SLA

BYGGEPRISER STIGER NU LIGE SÅ MEGET SOM OP TIL FINANSKRISEN

STORT DYK I ANDELEN AF LEDIGE LEJEBOLIGER

DANSKE ARKITEKTER MED I STORT UDVIKLINGSPROJEKT I LONDON

Der var fuld fart på byggebranchen i midten af 00’erne, og det var en brutal opbremsning, da finanskrisen ramte i 2008. Mange byggevirksomheder måtte dreje nøglen om. På den baggrund kan det nok få det til at løbe en og anden koldt ned ad ryggen at konstatere, at en indikator for ophedning i byggeriet nu ligger på sit højeste siden dengang: Realkredit Danmark anfører i en kort analyse, at årsstigningstakten for byggeomkostningerne inden for etageboliger ifølge Danmarks Statistik steg med 4,4 pct. i tredje kvartal, mod blot 3,0 pct. i kvartalet forinden. Det behøver naturligvis ikke at gå så galt som sidst, og denne gang er baggrunden også en helt anden. Selv om arbejdslønningerne stiger, er det primære problem, at der på grund af et globalt logistik-kaos er svært at få de byggematerialer hjem. Det påvirker priserne. ”Selvom årsstigningstakten for både arbejdskraft og materialer er steget de seneste par kvartaler, er årsstigningstakten for materialer steget markant mere end for arbejdskraft. Det slår kraftigt igennem på byggeomkostningerne, idet materialeomkostningerne indgår med en vægt på 2/3. Hvis man dekomponerer den samlede årsstigning på 4,4 pct., bidrog materialer med 3,3 procentpoint og arbejdskraftomkostningerne med 1,1 procentpoint. Fordelt på fagområde var årsstigningstakten højest for materialer inden for el, tømrer og betonelementer samt arbejdskraft inden for jord og beton,” skriver Realkredit Danmark, der forventer, at årsstigningstakten topper på et niveau omkring 5-8 pct. inden for de kommende kvartaler.

Der er bygget rigtigt mange udlejningsboliger de seneste år, og måske har aktiviteten på det felt også en overgang været større, end hvad efterspørgslen kunne følge med til. I hvert har det nogle steder været svært at finde lejere til alle boligerne i nyopførte ejendomme. Men det problem synes at være overstået nu, så det omvendt er lejerne, der kan have svært ved at få en bolig her og nu. Således viser en opgørelse fra EjendomDanmark, at tomgangen i lejeboliger er faldet med 0,6 procentpoint i det seneste kvartal, til nu 3,6 pct. Over et år er tomgangen faldet med 1,4 procentpoint. ”Der er meget få ledige lejeboliger, og vi kan se, at faldet bunder i flere ny-udlejninger. Rekordhistorier om boligmarkedet har været hverdagskost, og det smitter af på lejeboligmarkedet. Samtidig er det også et udtryk for, at vi som samfund har brug for, at der bliver bygget flere boliger i alle størrelser,” udtaler adm. direktør Jannick Nytoft, EjendomDanmark. Det er særligt de mindste lejeboliger, der er få ledige af. Der ses dog også et markant fald i andelen af de store lejeboliger. ”For lejeboliger er det ofte fleksibiliteten og servicen, der trækker. Vi ser for eksempel, at en del ældre vælger at bo til leje efter mange år i egen bolig, fordi en stor del af vedligeholdelsen ikke er deres ansvar. Samtidig kan lejeboliger – hvis man er på en mellemstation i ens boligliv – være et godt valg, indtil der dukker en mere permanent løsning op,” siger Jannick Nytoft.

Landskabstegnestuen SLA har i international konkurrence vundet den store landskabs- og byrumsmasterplan for Euston Station & Neighborhood i London. Det oplyser virksomheden. Masterplanen dækker et 25 hektar stort område i det centrale London, herunder 85.000 kvm. nye parker og grønne byrum. Der er tale om et meget stort projekt, der skal løbe over 30 år. SLA har fået rollen som Public Realm & Landscape Masterplanner. Den nydesignede Euston-togstation er hjørnestenen i Englands højhastighedstogssatsning, og ved at overdække den eksisterende banegrav frigives et stort areal til ny beboelse og byudvikling. ”Masterplanen for Euston-bydelen (der ligger mellem Regent’s Park, Camden Town og British Museum), omfatter designet af en af verdens travleste højhastighedstogstationer, overdækning og omdannelse af baneterræn og transformation og redesign af det eksisterende byområde til et nyt, levende bykvarter. Masterplanen forventes at skabe 3000 nye boliger, 35.000 nye arbejdspladser, op til 1 mio. kvm. nyt udviklingsareal, tiltrække 75 mio. årlige besøgende og skabe 85.000 kvm. nye grønne parker, byrum og gågader,” forklarer SLA i en pressemeddelelse. ”For os repræsenterer Euston en unik mulighed for at transformere en isoleret, ret forurenet del af London til et naturfyldt, bæredygtigt og socialt inkluderende bykvarter ved at bruge de eksisterende fysiske og sociale kvaliteter som drivere,” udtaler Rasmus Astrup, designdirektør og partner i SLA.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Redaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk Journalister Sten Thorup Kristensen, Henrik Malmgreen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Cita Hansen, cita@partnermedier.dk Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk Udgiver: Medlem af Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

Hold dig opdateret, følg din branche her

www.businessreview.dk

FORSIDEFOTO: NICOLAS COSEDIS Nicolas Cosedis er professionel kunstfotograf med speciale i luftfoto. Han fotograferer personligt fra et fly af typen Cessna 172. Se flere af hans billeder på instagramprofilen CopenhagenByCosedis eller besøg welovecph.com for mere information. Nicolas har for nyligt via Strandberg Publishing udgivet bogen “Byen fra Skyen”, hvor de bedste af hans billeder er samlet. Kære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

C132484

Vi tager forbehold for evt. trykfejl og farveafvigelser.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

“Med lave renter, et stærkt kapitalmarked og god adgang til finansiering, så vil der fortsat være stor interesse for ejendomsinvesteringer både herhjemme og i Norden, hvilket også er det billede vores forventningsanalyse viser,” siger Joseph Alberti, head of research i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

EJENDOMSINVESTORER FORVENTER, AT GODE TIDER BLIVER ENDNU BEDRE Selv om 2021 efter alt at dømme bliver et rekordår på ejendomsmarkedet, står investorerne klar til at købe endnu mere ind til deres portefølje. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige temperaturmåling på investeringsmarkedet. De fleste går efter boligudlejningsejendomme, men der er også stor tiltro til lager- og logistikejendomme. Af Sten Thorup Kristensen I disse uger foregår der alskens tovtrækkerier mellem købere og sælgere for at få de sidste detaljer i ejendomshandler på plads inden årsskiftet. Men meget skal gå galt, hvis ikke 2021 ender som det bedste år på ejendomsmarkedet nogensinde, målt på transaktionsvolumen. Og der er foreløbigt ingen tegn på, at investorerne vil sætte tempoet ned i det nye år. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige undersøgelse om ejendomsmarkedet. Den er i år baseret på svar fra 1718 ejere og lejere. Blandt de investeringsaktive angiver 48 pct., at de påtænker at bruge flere penge på ejendomme end i 2021. Det er 1 procentpoint mindre end ved det tilsvarende spørgsmål sidste år sidste år, men til gengæld er den andel, der påtænker at bruge færre penge, faldet fra 24 til 20 pct. Sammenlagt er der altså vel over dobbelt så mange, der planlægger at udvide deres investeringer, end der planlægger at indskrænke dem. Om det også går sådan, kan kun tiden vise. Erfaringen fra undersøgelsen, der i år er foretaget for syvende gang, er, at investorerne hvert år har været optimistiske ved årsskiftet – også ved indgangen til de år, hvor omsætningen faldt. Men der er i hvert fald ikke noget i investorernes sind, der tyder på en snarlig opbremsning. En sikker havn ”Ejendomme udgør et attraktivt alternativ til negative renter i bankerne, lave rente på obligationer og det til dels svingende aktiemarked. Historisk giver ejendomme et stabilt og fornuftigt afkast, og det er rekordmange tiltrukket af,” udtaler Joseph Alberti, head of research i EDC Erhverv Poul Erik Bech. ”Danmark og Norden fortsætter i høj grad med at være en sikker havn og et attraktivt sted for ejendomsinvesteringer. Med lave renter, et stærkt kapitalmarked og god adgang til finansiering, så vil der fortsat være stor interesse for ejendomsinvesteringer både herhjemme og i Norden,

hvilket også er det billede vores forventningsanalyse viser,” fortsætter han. Den suverænt mest populære kategori er også den største: Boligudlejningsejendomme, som 82 pct. af investorerne i undersøgelsen regner med at sætte penge i. Men når det kommer til de egentlige erhvervsejendomme, er det påfaldende, at lager og logistik (22 pct.) nu er større end både kontor (16 pct.) og butik (12 pct.). Usikkerhed om kontorer Lager- og logistikejendomme har traditionelt mest været regnet som en sag for specialister, og historisk har investeringer her også været blandt de mest risikofyldte på ejendomsmarkedet. Men de seneste år er der pludselig kommet run på lager og logistik, i takt med bl.a. øget nethandel og behov for lagerplads som følge af svigtende logistikkæder, og investorerne forventer tydeligvis, at det

stadig er muligt for dem at gøre en god handel: Hele 58 pct. forventer stigende markedspriser i segmentet, mens kun 12 pct. vurderer, at priserne nu har toppet og er på vej ned. Det står i skærende kontrast til forventningen til de to andre kategorier. Et stort flertal forventer prisfald på butiksejendomme, hvilket måske kan have noget at gøre med, at mange respondenter kommer fra mindre og mellemstore byer, hvor den fysiske detailhandel især er udfordret. Mere overraskende er det, at stemningen om prisudviklingen på kontorejendomme også er klart negativ. Her har der været meget tale om, hvorvidt hjemmearbejde vil reducere efterspørgslen fra kontorlejere. Mange mener, at den frygt har været talt for meget op. Men blandt respondenterne i EDC Erhverv Poul Erik Bechs synes det at være det mest almindelige standpunkt. I hvert fald er der flere, der forventer fald end stigning i priserne på kontorejendommene.

Kilde til grafik: EDC Erhverv Poul Erik Bech

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME Kobots er en af de danske virksomheder, der har deltaget i Urbantech programmet. Her har man både fokus på øget produktivitet og bedre arbejdsmiljø på byggepladserne. Det har blandt andet resulteret i en mobil skærerobot, der kan automatisere processen, når der f.eks. skal skæres plader til vægbeklædning. Det kan ske både ved hjælp af en app og ved hjælp af stemmestyring. (Foto: Mathias Vilhelmsen)

Urbantech programmet har været afviklet over en periode på tre år, og i alt 39 iværksættervirksomheder har været igennem accelerationsforløbet. Programmet blev oprindelig initieret af Realdania, Industriens Fond, COWI, EWII og VELUX/VKR Holding. (Foto: Mathias Vilhelmsen)

DER ER HÅRD KAMP OM DE KLOGE HOVEDER Urbantech programmet har løbet over i alt tre år fra 2019 til 2021 og har hvert år inviteret både danske og internationale opstartsvirksomheder med i et tre måneders accelerationsforløb med efterfølgende alumneprogram. Såvel COWI som EWII og VELUX har på den front haft tætte udviklingssamarbejder med en række af disse i programmet, der ligeledes har haft mere end 100 mentorer tilknyttet. I alt 39 iværksættervirksomheder har deltaget og har indtil videre skabt mere end 118 arbejdspladser. Endnu mere bemærkelsesværdigt er det imidlertid, at det er lykkedes for iværksætterne at rejse 202 mio. kroner i samlet venturekapital, hvilket er dobbelt så meget som Urbantech programmet sigtede efter til at starte med. Det beviser dog også, at kampen om de innovative iværksættere er intensiveret. Det erkender administrerende direktør i VKR Holding, Mads Kann-Rasmussen. Selv om, der foreløbigt er placeret 1 mia. gode danske kroner i den nye KOMPAS venturefond, er kampen om at gøre sig lækker over opstartsvirksomhederne benhård. KOMPAS kigger nemlig ikke kun mod det danske marked, men også mod både resten af Europa samt USA, og her kommer man i skarp konkurrence med flere andre pengestærke investorer.

TRE DIREKTØRER I SAMARBEJDE FOR EN HEL BYGGEBRANCHE Innovations- og accelerationsprogrammet Urbantech er nu slut. Men ånden i det lever videre, blandt andet gennem den nye venturefond KOMPAS, som retter sig specifikt mod byggebranchen. Stifter er VELUX’s ejer VKR Holding, som sammen med COWI og EWII har været aktive partnere i programmet - og efter eget udsagn har lært så meget, at de ser en række fordele i et fortsat samarbejde. Af erhvervsjournalist Henrik Malmgreen En lang rejse er slut - og så alligevel ikke helt. Over de seneste tre år har byggebranchen set en masse nye opstartsvirksomheder, der over en bred kam har beriget den med en række nye initiativer inden for blandt andet nye byggematerialer samt nye og mere effektive former at bygge på. Desuden kan nævnes nye og intelligente metoder til energistyring, reduktion af branchens CO2 aftryk, nye initiativer til cirkulær økonomi og meget mere. Det er sket gennem Urbantech, et dansk innovations- og accelerationsprogram for verdens mest lovende, nye og innovative teknologivirksomheder. Målet har været, at disse skal bidrage til at styrke udviklingen af techbaserede løsninger til såvel bæredygtigt byggeri som byudvikling. En række af opstartsvirksomhederne har derfor ikke kun arbejdet med det bygningsmæssige, men også med fremtidens infrastruktur. Forpligtelse til at skubbe på Her i efteråret sluttede forløb nummer tre, og dermed er det farvel og tak for denne gang til Urbantech som koncept. Det blev i tidernes morgen initieret af Realdania i samarbejde med Industriens Fond, der også har ydet økonomisk støtte, samt tre af dansk erhvervslivs store aktører. Disse - ingeniørvirksomheden COWI, energiselskabet EWII samt vinduesproducenten VELUX - har imidlertid besluttet at videreføre samarbejdet.

VELUX ejes af VKR Holding, der samtidig har skudt 1 mia. kr. i den helt nye venturefond KOMPAS, som retter sig specifikt mod byggebranchen. Mads Kann-Rasmussen, der er administrerende direktør i VKR Holding, er nemlig af den opfattelse, at koncernen har en forpligtelse til at være med til at skubbe byggebranchen endnu mere i den bæredygtige retning. Rette beslutning på rette tid ”Når fonden etableres nu, er det fordi, vi mener tidspunktet er helt rigtigt. Jeg tror ikke, det ville have været en beslutning, vi havde været modne nok til at tage tidligere, men i VELUX har vi lært utrolig meget af samarbejdet med Urbantech, der på en række områder har udfordret os som virksomhed og har fået os til at tænke i nye baner. Mentalt har vi virkelig rykket os”, siger Mads Kann Rasmussen. EJENDOMME møder ham sammen med Lars-Peter Søbye, der er administrerende direktør i COWI og Lars Bonderup Bjørn, der er administrerende direktør i EWII. Stedet er innovationshub’et BLOXHUB i det indre København, som sammen med entrepreneurhuset Rainmaking, Dansk Design Center og Dansk Arkitektur Center har stået for den praktiske facilitering af Urbantech programmet. Har taget et mentalt tigerspring ”Over de tre år, vi har været med i Urbantech projektet, har den grønne bølge og hele bæredygtighedstanken ramt byggebranchen med massiv kraft. Det har vi kunnet

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Administrerende direktør i EWII, Lars Bonderup Bjørn, administrerende direktør i COWI, Lars-Peter Søbye og Mads Kann-Rasmussen, administrerende direktør i VKR Holding, er klar til at fortsætte det gode samarbejde fra Urbantech programmet. Samtidig har VKR Holding netop lanceret venturekapitalfonden KOMPAS, der retter sig specifikt mod byggebranchen. (Foto: Christoffer Rosenfeldt)

mærke i vores samarbejde med vores mange forskellige partnere, så jeg er helt enig med Mads. Vi har også taget et mentalt tigerspring”, siger Lars-Peter Søbye idet han diskret antyder, at COWI i starten af 2022 er klar med en helt ny forretningsstrategi. Samme holdning har Lars Bonderup Bjørn fra EWII. Udfordringen for en virksomhed som EWII er dog den lovgivning, der gælder for energisektoren. Han siger, det ikke er muligt hverken at være innovativ eller at tænke klimalovgivningen ind i de monopolregulerede aktiviteter. I den kommercielle del er der til gengæld frit slag, så her håber man at kunne skabe innovative løsninger, der kan gavne den monopolregulerede del af forretningen. Lovgivningen skal følge med ”Jeg er derfor ikke i tvivl om, at der på sigt vil være en lang række fordele ved at fortsætte samarbejdet. Vores deltagelse i Urbantech har været en rejse, hvor vi tre virksomheder har deltaget som ligeværdige partnere”, siger Lars Bonderup Bjørn, der i løbet af projektet har oplevet, hvorledes adskillige innovative opstartsvirksomheder har rykket ved hele den grundlæggende tankegang om energistyring og ikke mindst energioptimering. En af de

helt store udfordringer for energisektoren er imidlertid, at håndtering af forbrugernes energidata meget nemt kommer i konflikt med persondataforordningen (GDPR), hvilket tidligere energiminister Lars Christian Lilleholt (V) allerede for flere år påpegede under en konference hos COWI i Lyngby. Det understreger med al tydelighed, at lovgivningen skal tilpasses innovation og nye teknologiske muligheder. Forretningsmæssigt incitament ”Samtidig med at vi har etableret den nye fond, er det imidlertid vigtigt at påpege, at vi naturligvis ikke blot gør det for vores blå øjnes skyld. Jeg mener det er vigtigt, at der er et forretningsmæssigt incitament i de projekter og virksomheder, vi fremover skal investere i, for det er dét, der skal være drivkraften”, siger Mads Kann-Rasmussen, og såvel Lars-Peter Søbye som Lars Bonderup Bjørn er ganske enige. Kun en del af de opstartsvirksomheder, der har deltaget i Urbantech, har været rent danske, men flere udenlandske er siden startet op i Danmark. Målet har da også været at række ud over grænserne med henblik på at slå på tromme for Danmark som et godt sted at være innovator. Målet er præcis det samme med den nye KOMPAS fond. Den kommer også til at række ud til store dele af verden.

FAKTA OM KOMPAS KOMPAS er en uafhængig venturekapitalfond stiftet af VKR Holding med fokus på bæredygtighed og teknologisk innovation inden for fast ejendom, byggeri og produktion. KOMPAS vil investere 1 mia. DKK i nystartede teknologivirksomheder, som udvikler banebrydende løsninger, der kan ændre byggebranchen radikalt og skabe en mere bæredygtig fremtid. Målet for fonden er at opbygge en investeringsportefølje bestående af direkte investeringer i Europa, Israel og USA. Fonden opererer selvstændigt og er organiseret som et partnerskab, der administreres af partnerne Sebastian Peck og Talia Rafaeli.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

BÆREDYGTIGE BYGNINGER ER WIN-WIN FOR ALLE Flere og flere bygninger bliver certificeret bæredygtige, og det er ikke kun en fordel for klimaet – det kan også betale sig for både ejerne og lejerne, viser en analyse fra EjendomDanmark. Der bliver skruet mere og mere op for den grønne omstilling i samfundet. Det samme gælder for de danske ejendomme, hvor flere end før bliver certificeret. Altså får bygningerne et grønt stempel, der viser, at de lever op til en lang række kriterier. Ikke alene er det en fordel for klode og klima, når der en bygning bliver grønnere – det kommer også ejerne og lejerne til gode. Det viser en ny analyse af bæredygtige kontorejendomme, som EjendomDanmark har lavet. ”Danskerne bruger en stor del af deres liv på kontoret. Derfor er der en stor klimagevinst at hente, når flere af dem bliver mere bæredygtige – fx ved at der i højere grad skrues ned for forbruget i ydertimer og weekender. Det er jo så en bonus, at det også økonomisk kan betale sig at træffe det grønne valg,” siger underdirektør Morten Marott Larsen, EjendomDanmark.

”Det er i virkeligheden den helt rette vej at gå, for lejerne får moderne faciliteter i tillæg til lavere driftsomkostninger, klimaet får et boost, og så er der også en fordel i det for ejerne, når det også kan svare sig at investere i at gøre de danske ejendomme mere grønne.” Mere attraktive lokaler EjendomDanmarks analyse viser, at certificerede kontorejendomme i gennemsnit har en leje på ca. 1.500 kr. per kvadratmeter per år, mens den for de ikke-certificerede kontorejendomme er ca. 1.200 kr. ”Det er klart, at vi stadig er i den spæde begyndelse af den grønne omstilling, så typisk er det også de i forvejen mest attraktive ejendomme, der udvælges til renoveringer med dertilhørende certificeringer. Altså kan det mange steder godt

En pioner inden for bæredygtig certificering er NREP’s UN17 Village, et 35.000 kvm stort byggeri i Ørestad Syd, der som det første større byggeri favner alle FN’s verdensmål og samtidig opfylder en række certificeringer, fx DNGB, WELL og den frivillige bæredygtighedsklasse. Illustration: Sweco Architects.

ske, at forskellen vil være mindre. Der er dog ingen tvivl om, at effekten er der – og dette er jo en stor motivationsfaktor for at sikre, at endnu flere ejendomme får det grønne stempel,” siger Morten Marott Larsen. Der er også en fordel for de virksomheder, der lejer sig ind i de certificerede ejendomme. Ikke alene er der efter en renovering en øget komfort som et bedre indeklima, der vil også være lavere driftsomkostninger, hvilket er en økonomisk fordel for lejerne. ”Det er jo grundkernen i ejendomsbranchen: At sikre optimale rammer for lejerne, så de kan udvikle deres virksomheder. Og for vores fælles fremtid er det væsentligt, at det også har et bæredygtigt perspektiv,” siger Morten Marott Larsen. Analysen er udarbejdet af EjendomDanmark på baggrund af data fra organisationens omfattende markedsstatistik.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

MARTIN KIBSGAARD JENSEN Direktør, cand.scient.pol. Blue Capital A/S

EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN

SÅDAN KAN INVESTERING I ERHVERVSEJENDOMME BESKYTTE MOD INFLATION På kort tid er inflation igen blevet noget, som investorer må tage dybt alvorligt – og Danmark risikerer at blive ”smittet” af endnu højere prisstigninger i eurolandene og USA. Men erhvervsejendomme kan beskytte din formue mod den genopblussede inflation.

Mursten giver sikkerhed Derimod kan erhvervsejendomme ofte beskytte din

ifølge lærebøger og gængse økonomiske teorier som olie på samfundsmaskineriet. Hvis priserne omvendt står nærmest helt stille (eller ligefrem falder), er det ofte tegn på, at økonomi er gået i stå. I princippet kan investeringer i boligejendomme også beskytte mod inflationen, fordi værdien af fast ejendom historisk set har fulgt prisudviklingen – og ofte mere til. I praksis er der bare det problem, at de løbende lejeindtægter sjældent er koblet til inflationen. De fleste ældre boliger (bygget før 1993) er underlagt regler om såkaldt omkostningsbestemt husleje, og lejen kan ikke reguleres i takt med inflationen. Ved nyere boliger er huslejen fri, men her er udfordringen, at lejen mange steder i fx Storkøbenhavn og Aarhus er stødt imod et loft for, hvad lejerne vil eller kan betale. Hvis udlejer alligevel hæver lejen, kan det udløse kortere lejeperioder og tomgang.

Lav inflation i Danmark frem til 2020 Forbrugerprisindeks, gennemsnitlig årlig inflation (1900=100)

Forventet inflation 2021 Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik

Historisk skifte Nogle få data viser tydeligt, at vi lige nu kan befinde os i et historisk skifte, som alle investorer må forholde sig til: Vi skal helt tilbage til 1989 for at finde årlige prisstigninger på over 3 procent (på nær 3,4 procent i boomåret 2008 lige før finanskrisen). De seneste otte år er forbrugerpriserne i gennemsnit blot steget med knap 0,7 procent om, og i 2020 var stigningen så beskeden som 0,4 procent. Men det seneste år har pristallene fra Danmarks Statistik måned for måned bevæget sig opad, og i sidste uge viste tallene for november en årlig stigningstakt på 3,4 procent – det højeste i mere end 13 år, og vi er kun millimeter fra at have de højeste prisstigninger i mere end 30 år. Og det kan vi lynhurtigt få, hvis udviklingen udefra smitter af. USA har allerede de højeste prisstigninger i næsten 40 år, mens eurozonen med fx Tyskland, Frankrig, Holland og Italien oplever den største inflation i tre årtier – amerikanerne skal betale næsten 7 procent mere for varerne end for et år siden, i eurozonen er priserne steget omtrent 5 procent. Selv en lidt lavere dansk inflation på 3-4 procent vil betyde, at din formue mister tilsvarende købekraft hvert år. Hvis du fx har investeret i lange obligationer med 1-2 procent i rente, så er det ikke længere nok til at holde inflationen i skak; din formue vil skrumpe med 1-2 procent. Hvert år. Og hvis vi får lige så høj inflation som i USA og eurolandene, så bliver dit årlige tab endnu større. Aktier kan give en vis beskyttelse mod inflation, fordi du som aktionær reelt køber en del af produktionsapparatet. Men aktier svinger, og kursfald dukker næsten altid op som trold af en æske.

investering mod inflation, fordi lejen typisk følger udviklingen i forbrugerpriserne. Dén metode for regulering af lejen er den klart mest almindelige i fx detailhandelslokaler. Det beskytter udlejer eller investor mod inflation, og for lejer er der sammenhæng mellem leje og indtægt, fordi omsætningen i butikken automatisk stiger, når varerne bliver dyrere. Det er værd at notere, at den automatiske regulering af lejen giver dig to fordele som investor: Den øger såvel den løbende lejeindtægt som værdien af ejendommen. Groft sagt afspejler værdien af en investeringsejendom, hvad den skaber af indtægter. Og når lejen automatisk stiger, så stiger også den pris, en ny køber vil give. Det er også værd at huske på, at de seneste otte år med meget lav dansk inflation har været atypiske. Både i eurozonens 16 lande og herhjemme er målet nemlig at have en inflation på 2 procent. En lille smule inflation virker

Vi havde alle sammen næsten glemt, at priserne faktisk kan stige så hurtigt, at inflation ikke bare er noter i avisen og nærmest mikroskopiske ændringer i priserne. Coronakrisen har genoplivet inflation som en faktor, politikere og fx investorer må forholde sig til. Især priserne på energi, transport og flere vigtige råvarer er skudt i vejret. Blandt årsagerne til den genopstandne inflation er dels det opsving, som blev udløst efter godt et år med nedlukninger og restriktioner, dels den turbulens, som har ramt de internationale forsyningskæder, blandt andet fordi store fabrikker har været coronalukkede.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

Dorte Frilund Grøn foran en af de ejendomme, der nu skal certificeres for bæredygtighed. Ejendommen er ejet af AP Pension og ligger i Risskov Brynet ved Aarhus.

DEAS TAGER STORT RYK FOR AT GØRE EKSISTERENDE EJENDOMME MERE BÆREDYGTIGE 130 eksisterende ejendomme, som selskabet forvalter, skal certificeres for bæredygtighed. Certificeringen indebærer en pligt til at gå efter stadige forbedringer af ikke bare klimaregnskabet, men også f.eks. brugertilfredshed. For ejendommenes ejere er det vigtigt, at de opfylder kriterierne i et kommende EU-regelsæt om grønne investeringer. Af Sten Thorup Kristensen I den digitale tidsalder kan man dårligt købe en pose karameller, uden at man bagefter bliver spurgt, hvad man synes om såvel karameller som oplevelsen med at købe dem. Så når lejerne i 130 ejendomme over det kommende års tid modtager et spørgeskema om, hvordan de opfatter deres lejemål, og om de trives i det, kan de nemt opfatte det som mere af det samme. Men i dette tilfælde er der mere i det. Det er ejendomsforvalteren DEAS, der sammen med sine kunder er i færd med at højne bæredygtighedsstandarden for ejendomme i Danmark. Green Building Council Denmark har siden 2010 givet nyopførte ejendomme de såkaldte DGNB-certificeringer for bæredygtighed. Med en ny ordning bliver systemet også udstrakt til eksisterende ejendomme, og de 130 er blandt de første til at ansøge om den. Et element i certificeringen er brugeroplevelsen, og det handler ikke kun om den direkte effekt – at det

naturligvis er godt, hvis beboerne trives. Indirekte er der også en sammenhæng mellem brugertilfredshed og den miljøvenlighed, som de fleste nok forbinder med bæredygtighed, forklarer Dorte Frilund Grøn, bygherrerådgiver og fagleder for bæredygtighed i DEAS. ”Tilfredse lejere hører også med, for når der er en god økonomi i ejendommen, er der også penge til at investere i f.eks. klimavenlige løsninger,” siger hun. Grønt pr. definition For at forstå baggrunden for den nye certificering, skal vi en tur ned i de store investorers maskinrum. Her er taksonomi for tiden et af de mest brugte ord. Det dækker over EU-regelsæt, der skulle være lige på trapperne, og som definerer, hvad der skal til, for at en investering kan bære prædikatet ”grøn”. Det er vigtig viden for f.eks. pensionskasserne, der er under pres fra såvel medlemmer som politikere for at investere mere grønt. Og selv om reglerne altså ikke er helt på plads endnu, ved man naturligvis i det store og hele, hvad de kommer til at

handle om. Og det er også ret sikkert, at netop certificeringer vil være et af de vigtige redskaber til at få anerkendt en certificering som grøn. AP Pension er et af de selskaber, hvis ejendomme DEAS nu skal gennemgå. ”For AP Pension spiller bæredygtighed en stor rolle. Ikke mindst når det kommer til vores ejendomsinvesteringer, hvor vi hele tiden arbejder for at vores ejendomme er mest muligt bæredygtige. DGNB-certificeringen er med til at dokumentere en række bæredygtighedskrav, men vi ser det også som en fremtidssikring af vores ejendomme. For det bliver uden tvivl standarden fremadrettet, og det er også kriterier, som virksomheder og borgere kigger på, når de kigger efter lejemål,” siger Peter Olsson, adm. direktør i AP Ejendomme. Behov for værktøj Den nye certificeringsordning opfylder et betydeligt behov i forhold til, hvordan tingene foregår lige nu. Investorerne har alt andet lige en præference for at købe nye ejendomme, fordi de er mere energieffektive og dermed har

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

PR-fotos: DEAS

mindre CO2-udledning fra driften. Det er meget konkret og målbart for alle parter, inklusive beboerne. Hvad man ikke umiddelbart ser, er derimod, at det den suverænt største CO2-udledning fra en ejendom opstår ved opførelsen af den. Det efterfølgende energiforbrug til opvarmning og belysning fylder mindre, selv om det løber over mange år. Derfor er det i langt de fleste tilfælde rent klimamæssigt en dårlig ide at rive gamle ejendomme ned og opføre nye. Der er behov for, at nogle tager sig kærligt af de gamle ejendomme, også selv om de er dyrest i løbende varmeudgifter. ”Man har længe haft behov for at gøre noget i forhold til den eksisterende bygningsmasse. Det er første gang, der kommer et processuelt værktøj, vi faktisk kan bruge, når vi skal lægge strategi for, hvordan vi skal gøre en ejendom bæredygtig. Det er ikke sådan, at ejendommen i sig selv bliver mere bæredygtig af at blive certificeret. Men en del af certificeringen er at lægge en plan for at gøre den bæredygtig,” siger Dorte Frilund Grøn. Mange små skridt Hun mener, at det pointsystem, certificeringen er bygget op omkring, ofte motiverer ejerne af ejendommene til at foretage klimainvesteringer eller at ændre på driften i en klimavenlig retning. Og netop alle disse små skridt er selve fundamentet for certificeringen: Der sker ikke noget den første dag, men ejerne af ejendomme forpligter sig til at foretage forbedringer, og der vil blive fulgt op på det med nye certificeringsrunder minimum hvert tredje år. ”Når en eksisterende bygning DGNB-certificeres, baseres evalueringerne på reelle, målte driftsdata. Det er de faktiske forhold, der danner grundlag for certificeringen. Vi får en målrettet indsats med helt konkrete løsninger, der optimerer driften,” siger teknisk chef Thomas Fænø Mondrup fra Green Building Council Denmark. Et gennembrud Foruden de 130 bolig- og erhvervsejendomme, DEAS kommer med, er der 25 bygninger og en portefølje af ejendomme allerede tilmeldt den nye certificeringsordning for gamle ejendomme. Den omfatter ikke kun boligejendomme, og DEAS har store forventninger til effekten af, at man nu kan få papir på bæredygtigheden. ”Vi ser den nye certificering som vejen til et gennembrud for at løfte den eksisterende bygningsmasse. Vi får samlet de mange data, som vi allerede indsamler, på en platform, så vi kan arbejde strategisk med dem og med at finde flere håndgribelige løsninger, der batter noget i en grøn optik,” siger Dorte Frilund Grøn, der også vurderer, at ejerne af ejendomme får mere for pengene end blot dét at kunne dokumentere, at de agerer bæredygtigt. ”Med en DGNB-certificering er der en klimagevinst, og det påvirker ejendommens værdi positivt. Uanset om det er kontorbygninger eller boliger, så er der altid en udgift, når et lejemål skifter lejere. Også her spiller DGNB for bygninger positivt ind ved at højne tilfredsheden,” siger hun.

Kilde til grafik: Green Building Council Denmark

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

HELE LANDET SKAL OPLEVE BEDRE BYER I alle hjørner af Danmark skal der skabes endnu mere levende bymidter. En ny politisk aftale er indgået om netop det. EjendomDanmark ser positivt på initiativer til at løfte udviklingen.

Der skal være liv i byerne – også dem med færre indbyggere. Det er intentionen med en politiske aftale, som regeringen og et bredt flertal i Folketinget har indgået, og hvor der bliver afsat mere end 550 mio. kr. til at skabe levende bymidter og landdistrikter. Det skal bl.a. styrke byerne i landdistrikterne. Med aftalen bliver det dermed muligt at forskønne torve og gågader, understøtte lokale velfærdscentre, sikre levende bymidter og give mere plads til borgerdrevne dagligvarebutikker. Ligesom der fortsat investeres i den digitale infrastruktur via Bredbåndspuljen. Styrke sammenhængskraften Hos EjendomDanmark glæder man sig over, at et bredt flertal har valgt at fokusere på byudvikling uden for storbyerne: “Der er både brug for udvikling i provinsen og i storbyerne, hvis vi skal styrke sammenhængskraften på tværs af Danmark. Derfor ser vi positivt på den brede politiske aftale om udviklingen af de mindre byer og landområder,” siger PA-

chef hos EjendomDanmark, Jan Ellebye, og fortsætter: “EjendomDanmark har tidligere i år bidraget til en række af anbefalinger om udviklingen af bymidter i provinsbyerne. Den politiske aftale om midler og en forsøgsordning med frie bymidter er et godt udgangspunkt for de næste skridt, som vi fortsat gerne indgår i dialogen om.” Aftalen bliver også godt modtaget af Landdistrikternes fællesråd: ”Jeg har stor ros til den fremlagte aftale og ambitionerne bag den. Med aftalen er der taget hånd om nogle af de forudsætninger, der kan være med til at skabe det hele liv på landet, herunder videreførelse af Bredbåndspuljen og en massiv investering i attraktive bymidter. Samlet set kan initiativerne i dén grad være med til at sætte gang i en positiv udvikling for lokalsamfund og ikke mindst for det samlingspunkt, som bymidten historisk har dannet for den lokale identitet,” siger formand Steffen Damsgaard i en pressemeddelelse.

Indretningsforslag til lejemål

Til leje

Line Højvang

Lejemål på Rådhuspladsen med mulighed for opdeling Rådhuspladsen 14 København K Sag 292967

2016

Areal: 729 m2, heraf 165 m2 salgsareal i underetagen Velegnet til restaurant, café eller showroom Leje: 4.834 kr. pr. m2 ekskl. moms

Director og afdelingschef, Retail i København line.hoejvang@colliers.com

20 45 30 54

70 23 00 20 colliers.com

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

“Hvis servitutgennemgangen har kastet lys over forpligtelser, der kan være problematiske for realiseringen af købers formål, bør der tages hensyn hertil ved udarbejdelsen af købsaftalen.”

EJENDOMSADVOKATEN

SERVITUTTERS BETYDNING FOR EJENDOMSTRANSAKTIONER Når en ejendom skal overdrages, er det vigtigt for en potentiel køber at være opmærksom på eventuelle byrdefulde servitutter, der kan være en hæmsko for realiseringen af købers formål med transaktionen. For et lille års tid siden skrev vi generelt om due diligenceundersøgelser ved komplekse ejendomstransaktioner. I denne uge stiller vi skarpt på endnu et af fokuspunkterne i en sådan due diligence-undersøgelse: servitutterne. En servitut kaldes også en byrde og er kort sagt en bestemmelse, der indskrænker råderetten over en fast ejendom. Servitutter kan omfatte mange forskellige forhold, men de skal tinglyses for at være juridisk bindende for andre end aftaleparterne. Information om servitutter tinglyst på en given ejendom kan fremskaffes på www.tinglysning.dk. Tilrettelæggelsen af en due diligence-undersøgelse af servitutterne afhænger først og fremmest af købers formål med transaktionen. Generelt bør man dog altid sørge for at gennemgå samtlige tinglyste servitutter og eventuelle påtegninger. Er der tale om en gammel servitut, som ikke kan rekvireres fra det digitale tinglysningssystem, eller som ikke er læsbar, kan Rigsarkivet bistå med at fremskaffe og henholdsvis renskrive den pågældende servitut. Det bemærkes i øvrigt, at der kan foreligge utinglyste byrder på en ejendom, hvorfor man også bør rette henvendelse til sælger for en afklaring heraf. Endelig kan det generelt være

relevant at undersøge, om der findes yderligere information i opsamlingsakten for ejendommen. Typisk byrdefulde servitutter Som anført er købers formål med transaktionen helt afgørende for due diligence-undersøgelsen af ejendommens servitutter. En servitut om adgangs- og/eller byggebegrænsninger for et bestemt areal på ejendommen er eksempelvis relevant for en køber, der ønsker at udvikle ejendommen, mens en sådan servitut ikke har den samme betydning for en køber, der ønsker at fortsætte den eksisterende brug af ejendommen. I det følgende beskrives derfor nogle eksempler på servitutter, som kan være byrdefulde for en potentiel køber af en fast ejendom. En byrdefuld servitut kan f.eks. være en deklaration, som giver tredjemand brugsret til ejendommen – det kan bl.a. være i form af en færdselsret – hvis brugsretten er i konflikt med den nuværende eller påtænkte anvendelse af ejendommen. En byrdefuld servitut kan også være en deklaration om ledninger, transformeranlæg el.lign. på ejendommen, hvis placeringen heraf er i konflikt med det påtænkte projekt. Hvis det er tilfældet, bør det undersøges, om gæsteprincippet er fraveget, da dette kan medføre udgifter for køber. Gæsteprincippet indebærer, at en ledning mv. som hoved-

regel alene ligger som gæst på ejendommen, hvorfor ejendomsejerens ret til at råde over ejendommen ikke bliver indskrænket, og ledningsejeren mv. skal bekoste en eventuel flytning af ledningen. Endelig vil en tinglyst køberet, forkøbsret eller hjemfaldspligt – alt afhængigt af de konkrete vilkår – også typisk være byrdefuld for en potentiel køber. En køberet er en ret for en person til at købe ejendommen efter en given periode efter servituttens tinglysning, mens en forkøbsret er en ret for en person til at blive tilbudt at købe ejendommen, hvis denne påtænkes solgt til tredjemand. Endelig er en hjemfaldspligt en ret for kommunen til at tilbagekøbe ejendommen til en forudbestemt pris. Alle tre servituttyper vil kunne hindre transaktionen, hvorfor disse er særligt vigtige at være opmærksom på. Konsekvenser Hvis servitutgennemgangen har kastet lys over forpligtelser, der kan være problematiske for realiseringen af købers formål, bør der tages hensyn hertil ved udarbejdelsen af købsaftalen. Det kan f.eks. være, at sælger pålægges at skulle stille en garanti eller indestå for et givent forhold, at det gøres til en closingbetingelse, at forholdet bringes i orden, eller at købesummen nedjusteres forholdsmæssigt.

(UKYHUY 3RXO (ULN %HFK

7,/ 6$/* %ODQGHW

6M¨OGHQW XGEXGW LQYHVWHULQJVHMHQGRP PHG PDUNDQW EHOLJJHQKHG L 6WHJH %\

HMHQGRP

6WRUHJDGH $ 6WHJH 6DJVQU $UHDO 3ULV $INDVW

ͼ 6¨UGHOHV YHOEHOLJJHQGH PHG VWRU PDUNDQW V\QOLJKHG ͼ 6S¨QGHQGH OLHEKDYHUHMHQGRP PHG PHJHW KLVWRULH Pt NU

7HOHIRQ

)UHGHULNVVXQGVYHM $ .ºEHQKDYQ 19 6DJVQU

7HOHIRQ

ͼ )UHGHW HMHQGRP XGHQ HMHQGRPVVNDW ͼ 0HJHW YHOYHGOLJHKROGW LQGH VRP XGH ͼ 1\GHOLJW NRQWRUOHMHP§O NODU WLO Q\ OHMHU

6ºQGUH 5LQJYHM $ %UºQGE\ 6DJVQU $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 7HOHIRQ

Pt NU NU

'RPLFLOOLJQHQGH OHMHP§O S§ Pt PHG IDFDGH PRG 6ºQGUH 5LQJYHM JRGH SDUNHULQJVSODGVHU /HMHP§OHW HU L SODQ RJ LQGUHWWHW PHG NRQWRUHU PºGHORNDOHU L IRUVNHOOLJH VWºUUHOVHU VWºUUH NDQWLQH PHG PXOLJKHG IRU SURGXNWLRQV NºNNHQ WRLOHWWHU EDG PY /HMHP§OHW HU πHNVLEHOW LQGUHWWHW V§ GHW QHPW NDQ LQGUHWWHV HIWHU OHMHUV ºQVNHU 'HU PXOLJKHG IRU DW WLOOHMHbbODJHU WLO OHMHP§OHW /DJHU KDU SRUW L MRUGQLYHDX RJ KDU HQ ORIWVKºMGH S§ PHOOHP PHWHU

GHWDLOEXWLNNHU VDPW VWRUW N¨OGHUOHMHP§O WLO VDOJ

7,/ 6$/* 'HWDLO

$UHDO 3ULV $INDVW

ͼ HUKYHUYVOHMHP§O RJ EROLJOHMHP§O XQGHU RSIºUHOVH

'RPLFLOOLJQHQGH OHMHP§O S§ Pt L πRW HMHQGRP

7,/ /(-( .RQWRU

Pt NU

ͼ )XOGW XGOHMHW WLO HWDEOHUHGH OHMHUH ͼ 1\HUH HMHQGRP L JRG VWDQG ͼ *RG EHOLJJHQKHG W¨W YHG 1ºUUHEUR 6W ͼ 6¨OJHV VDPOHW L HMHUOHMOLJKHGVIRUHQLQJ ͼ 7LOEDJHNºEVUHW IRU .ºEHQKDYQV .RPPXQH WLO

('& (UKYHUY 3RXO (ULN %HFK %UHPHUKROP .ºEHQKDYQ . 7OI

)LQG πHUH ORNDOHU RJ HMHQGRPPH S§ HGF GN HUKYHUY

7,/ 6$/*

)OHNVLEHO ORJLVWLNHMHQGRP W¨W YHG NRPPHQGH )HPHUQIRUELQGHOVH

/DJHU 3URGXNWLRQ 0DULHQEHUJYHM 9RUGLQJERUJ 6DJVQU $UHDO 3ULV $INDVW

ͼ (W NQXGHSXQNW KYRU MHUQEDQH PRWRUYHM RJ KDYQ PºGHV ͼ *RG OHMHKLVWRULN RJ V¨OJHU JLYHU §UV OHMHJDUDQWL

Pt NU

7HOHIRQ

ͼ $UNLWHNWIRUVODJ S§ XGQ\WWHOVH DI WLGOOLJHUH DGPLQLVWUDWLRQVE\JQLQJ ͼ 6ROLGW RJ UXPPHOLJW E\JJHUL PHG PHWHUV ORIWVKºMGH RJ VOXVHU ͼ 9HOSODFHUHW LIW )HPHUQ NRUULGRUHQ PHOOHP 7\VNODQG RJ 6NDQGLQDYLHQ

(QHVW§HQGH πRW RJ KHUVNDEHOLJW EHOLJJHQGH NRQWRUHMHQGRP L 1RUGVM¨OODQG

7,/ /(-( .RQWRU (JHE¨NYHM 1¨UXP 6DJVQU $UHDO IUD UOLJ OHMH IUD UOLJ GULIW IUD 7HOHIRQ

$OOH NRQWRUOHMHP§OHQH HU Q¨QVRPW LQGUHWWHGH RJ WLOSDVVHW GHQ HQNHOWH OHMHU RJ KHU I§U OHMHUQH DOW KYDG PDQ NDQ IRUODQJH DI HW PRGHUQH NRQWRUOHMHP§O PHG DUNLWHNWRQLVN VPXNNH E\JQLQJHU RJ πRWWH SDUNOLJQHQGH RPJLYHOVHU Pt SU Pt NU SU Pt

%HOLJJHQGH YHG 1¨UXP RJ W¨W S§ +HOVLQJºUPRWRUYHMHQ

9HOEHOLJJHQGH KºMORIWHW LQGXVWULSURGXNWLRQ Y¨UNVWHG ODJHU

(UKYHUYVDQGHO S§ Pt PHG EHOLJJHQKHG RJ VWDQG RYHU JHQQHPVQLWWHW

/\VW RJ Q\LVWDQGVDW OHMHP§O PHG JRG V\QOLJKHG

/HMHP§OHW HU IRUGHOW PHG Pt NRQWRU L SODQ RJ Pt SURGXNWLRQ ODJHU /HMHP§OHW OLJJHU L HQ E\JQLQJ PHG WR OHMHUH .RQWRUGHOHQ OLJJHU EDJHUVW L OHMHP§OHW KDU HJHQ LQGJDQJ , VWXHSODQ HU GHU HQWU« NºNNHQ PHG VSLVHSODGV RPNO¨GQLQJ PHG EDG RJ VWRUUXPVNRQWRU 3§ VDO HU GHU NRQWRUHU PºGHORNDOHU L YDULHUHQGH VWºUUHOVHU 3§ VDO HU GHU VWRUW UXP GHU NDQ LQGUHWWHV WLO PºGHORNDOH NRQWRU DUNLY HOOHU OLJQHQGH 3URGXNWLRQV ODJHUGHOHQ HU HW VWRUW UXP PHG ORIWVKºMGH S§ PHWHU 'HU HU WUDYHUVNUDQ L KHOH KDOOHQV O¨QJGH GHU NDQ OºIWH WRQV $GJDQJ WLO KDOOHQ YLD VWRU VN\GHSRUW PHG P§OHQH K E

(UKYHUYVDQGHOHQ EUXJHV VRP NRQWRU IRU VÖJHUV UHYLVLRQVοUPD 0HQ GHQ YLO RJV§ YÜH YHOHJQHW VRP EXWLN HOOHU NOLQLN 6WRUW WUDQVSDUHQW IDFDGHSDUWL PHG JODVGºU RJ VWRUH IDFDGHYLQGXHU 6WRUW ORNDOH IRUDQ PRG YHMHQ RJ HQ πRW GREEHOW IUDQVN GºU LQG WLO HW O\VW ORNDOH PHG DGJDQJ WLO HQ DOWDQ /LOOH IRUGHOLQJVJDQJ PHG DGJDQJ WLO GH QŸQWH UXP EDJXGJDQJ WLO WUDSSHRSJDQJ SOXV IXOGW NºNNHQ RJ EDGHYÜHOVH PHG HW OLOOH EDGHNDU (UKYHUYVDQGHOHQ EÜHU V\QOLJW SU¨J DI DW GHQ RSULQGHOLJW KDU YÜHW EODQGHW EROLJ HUKYHUY GYV EXWLN PHG WLOKºUHQGH EROLJ

9HOEHOLJJHQGH OHMHP§O PHG IDFDGH PRG 3DOWKROPYHM .RUW DIVWDQG WLO )DUXP 0LGWSXQNW RJ +LOOHUºGPRWRUYHMHQ /HMHP§OHW HU Q\UHQRYHUHW RJ LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRU L HQ X IRUP , PLGWHUGHOHQ HU GHU LQGUHWWHW WRLOHW PHG EDG RJ NºNNHQ PHG VSLVHSODGV 'HW HU PXOLJW DW HWDEOHUH HQ SRUW IRU QHPPHUH DGJDQJ WLO YDUHLQGOHYHULQJ /HMHP§OHW NDQ RSGHOHV L OHMHP§O £ Pt

7,/ /(-( /DJHU 3URGXNWLRQ

7,/ 6$/* .RQWRU $UHDO

1RUGKROPHQ +YLGRYUH 6DJVQU

('& (UKYHUY 3RXO (ULN %HFK %UHPHUKROP .ºEHQKDYQ . 7OI

UOLJ OHMH

7HOHIRQ

6WUDQGYHMHQ 67 7+ +HOOHUXS 6DJVQU

7,/ /(-( .RQWRU $UHDO 3ULV 3ULV SU Pt 7HOHIRQ

Pt NU NU

5XJPDUNHQ $ )DUXP 6DJVQU

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

7HOHIRQ

)LQG πHUH ORNDOHU RJ HMHQGRPPH S§ HGF GN HUKYHUY

.21725 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

:LOGHUVJDGH .ºEHQKDYQ .

.ºEPDJHUJDGH VDO .ºEHQKDYQ .

+HOOHUXSYHM $ VW +HOOHUXS

Pt NRQWRU Ð &KULVWLDQVKDYQ

Pt NRQWRU L IUHGHW &LW\ HMHQGRP

Pt EXWLN NRQWRUÐ 0RPVIULW Ð +HOOHUXS 6WDWLRQ

)DQWDVWLVNH NRQWRUORNDOHU S§ &KULVWLDQVKDYQ )¨OOHV NDQWLQH RJ PºGHORNDOHU 6WXHSODQ LQGHKROGHU ÙRW RSJDQJ WRLOHWWHU JDUGHUREH VDPW «W VWRUW KºMORIWHW NRQWRUUXP (QGYLGHUH VP§ UXP GHU NDQ LQGGUDJHV L VWRUUXPPHW VDO LQGHKROGHU SW PLQGUH NRQWRUHU PºGHUXP VDPW HW VWRUUXPVNRQWRU 'H PLQGUH NRQWRUHU NDQ QHGO¨JJHV V§OHGHV DW GHU HU «W VWRUW UXP S§ FD Pt VDO LQGHKROGHU SW WRLOHWWHU VDPW PLQGUH UXP RJ HW VWRUW UXP .DQ ODYHV WLO «W VWRUW UXP S§ FD Pt

, \GHUVW SU¨VHQWDEHO IUHGHW HMHQGRP OLJH YHG $PDJHUWRUY XGOHMHV NRQWRUORNDOHU S§ VDO /HMHP§OHW LQGHKROGHU S¨Q HQWU« JRGH NRQWRUHU PºGHUXP PRG .ºEPDJHUJDGH VWRUUXPVNRQWRU PRG J§UGHQ NºNNHQ PHG SODGV WLO VSLVHERUG OLOOH VHUYHUUXP VDPW WR S¨QH WRLOHWWHU /RNDOHUQH KDU ÙRWWH JXOYH RJ KºMW WLO ORIWHW 2YHUWDJHV Q\PDOHW RYHUDOW PHG Q\DIVOHEQH RJ Q\EHKDQGOHGH JXOYH .DEOLQJ L DOOH UXP .XQ PLQ JDQJ WLO PHWUR S§ .RQJHQV 1\WRUY

.RQWRU EXWLN VKRZURRP NXQ PHWHU IUD +HOOHUXS 6WDWLRQ (QGYLGHUH W¨W YHG +HOVLQJºUPRWRUYHMHQ RJ PLGW PHOOHP 6WUDQGYHMHQ RJ %HUQVWRUIIVYHM /RNDOHUQH HU RSODJW WLO HQ VSHFLDOEXWLN VKRZURRP NOLQLNEUXJ HOOHU KHOW DOPLQGHOLJW NRQWRU /HMHP§OHW LQGHKROGHU VWRUH ORNDOHU PHG VWRUH YLQGXHU RJ LQGJDQJVGºUH XG WLO +HOOHUXSYHM OLOOH NºNNHQ HW VWºUUH UXP NRQWRUHU VDPW HW WRLOHW 'HU HU S¨QH O\VH JXOYH L KHOH OHMHP§OHW /HMHP§OHW HU PRPVIULW

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

Pt NU

6DJV QU

Pt NU

6DJV QU

.21725 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-(

.ºEPDJHUJDGH VDO .ºEHQKDYQ . $UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW 6DJV QU

.ºEPDJHUJDGH VW WK .ºEHQKDYQ .

Pt NU NU

$UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

ͼ /¨NNHUW NRQWRU RYHUIRU ,OOXP ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJH WUDQVSRUWPLGOHU ͼ 0XOLJKHG IRU SDUNHULQJ L ,OOXPV SDUNHULQJVKXV ͼ 2YHUWDJHV Q\LVWDQGVDW

'(7$,/ 7,/ 6$/*

.RPSDJQLVWU¨GH NOG WK .ºEHQKDYQ . Pt

$UHDO

6DJV QU

ͼ 'LUHNWH DGJDQJ IUD .RPSDJQLVWU¨GH ͼ 6NºQ EHOLJJHQKHG L ,QGUH E\ ͼ 7R JRGH IDFDGHYLQGXHU PRG JDGHQ ͼ 2YHUWDJHV PHG Q\PDOHGH Y¨JJH

'(7$,/ 7,/ /(-(

1LHOV +HPPLQJVHQV *DGH VW .EK .

6DJV QU

ͼ &KDUPHUHQGH EXWLNVOHMHP§O OLJH YHG 6WUºJHW ͼ 7R SODQV OHMHP§O ͼ (U EOHYHW LVWDQGVDW L ͼ 9HOHJQHW WLO GHWDLO

Pt NU

.21725 7,/ /(-(

$UWLOOHULYHM VW WK .ºEHQKDYQ 6

-\OOLQJHYHM NOG 9DQOºVH

$UHDO 3ULV $INDVW 6DJV QU

$UHDO

ͼ (UKYHUYVDQGHO S§ Pt ͼ 7¨W S§ ,VODQGV %U\JJH 0HWURVWDWLRQ ͼ 8GOHMHV PHG VRP OHMHU ͼ 6WDUWDINDVW S§

$UHDO UOLJ OHMH

ͼ *RG EHOLJJHQKHG S§ .ºEPDJHUJDGH ͼ +ºMW WLO ORIWHW RJ QLYHDXIUL DGJDQJ ͼ %XWLNVORNDOH S§ Pt ͼ <GHUOLJHUH Pt EUXJEDU N¨OGHU

'(7$,/ 7,/ /(-(

UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ OHMH 6DJV QU

ͼ 6WRUW UXP PHG KºMW WLO ORIWHW ͼ *RGW O\VLQGIDOG ͼ 6WRU VDO S§ FD Pt ͼ )OHUH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU

'(7$,/ 7,/ /(-(

9HVWHU 9ROGJDGH VW WK .ºEHQKDYQ 9 $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

'(7$,/ 7,/ /(-(

1MDOVJDGH NOG WK .ºEHQKDYQ 6

Pt NU

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

ͼ *RG EUHG IDFDGH ͼ %HOLJJHQGH S§ 5§GKXVSODGVHQ RJ /DWLQHUNYDUWHUHW ͼ 0HJHW UHJXO¨UH RJ UHHOOH NYDGUDWPHWHU ͼ /HMHP§OHW NDQ RYHUWDJHV VQDUHVW PXOLJW

ͼ 3ODFHUHW L HMHQGRPPHQ S§ KMºUQHW ͼ (W Q¨URPU§GH PHG JRGH EXWLNNHU ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW ͼ %HOLJJHQGH L HQ KºM N¨OGHU

.21725 7,/ /(-(

VWEDQHJDGH VDO .ºEHQKDYQ

Pt NRQWRU Ð VWHUEUR 1X XGOHMHV WR HWDJHU RJ VDO L VPXN WLGOLJHUH IDEULNVHMHQGRP PHG \GHUVW SU¨VHQWDEOH DGJDQJVIRUKROG 'HU HU Pt S§ KYHU HWDJH È RJ GH NDQ OHMHV KYHU IRU VLJ HOOHU VDPOHW 'H KºMORIWHGH HWDJHU È KHOH PHWHU WLO ORIW HU LQGUHWWHW PHG VWRUUXPVNRQWRUHU RJ PLQGUH NRQWRUUXP VDPW WRLOHWWHU RJ EDG NºNNHQ RJ GLYHUVH PºGHUXP ,QGUHWQLQJHQ HU \GHUVW ÙHNVLEHO GD HMHQGRPPHQ HU VºMOHE§UHQ V§ GHU NDQ I HNV LQGUHWWHV §EHQW NRQWRU S§ KHOH HWDJHQ HOOHU OLJQHQGH 9HG VWºUUH LQGUHWQLQJV¨QGULQJHU YLO GHU EOLYH RSNU¨YHW HQ PHUOHMH KHUIRU 6RP XGJDQJVSXQNW RYHUWDJHV OHMHP§OHQH Q\LVWDQGVDWWH GYV Q\PDOHW RJ PHG Q\ W¨SSHEHO¨JQLQJ HOOHU OLJQHQGH (MHQGRPPHQ HU \GHUVW SU¨VHQWDEHO OLJHVRP RSJDQJHQ HU L HQ PHJHW ÙRW IXQNLVVWLO PHG O¨NUH PDWHULDOHU PHWHU WLO 1RUGKDYQ 6WDWLRQ RJ PHWHU WLO VWHUSRUW 6WDWLRQ RJ 0HWUR 3DUNHULQJ *RGH SDUNHULQJVPXOLJKHGHU S§ JDGHQ VDPW L S KXV PHWHU Y¨N 3ULVHU KYHUGDJ SU PGU (MHQGRPPHQ KDU SHUVRQHOHYDWRU RJ YDUHHOHYDWRU NJ (Q HMHQGRP GHU EHVWHPW HU HW EHVºJ Y¨UG

$UHDO UOLJ OHMH

Pt 6DJV QU NU

.21725 7,/ /(-(

-\OOLQJHYHM VDO 9DQOºVH $UHDO UOLJ OHMH 6DJV QU

9DQGNXQVWHQ VDO .ºEHQKDYQ .

Pt NU

ͼ 1\LVWDQGVDW NRQWRU ͼ 7¨W S§ RIIHQWOLJ WUDQVSRUW ͼ 2SODJW WLO NRQWRU NOLQLN HOOHU OLJQHQGH ͼ )UHPVW§U O\VW PHG KºMW WLO ORIWHW

$UHDO UOLJ OHMH UOLJ GULIW

Pt NU NU

6DJV QU

ͼ 1X XGOHMHV O\VW NRQWRU NOLQLNOHMHP§O ͼ %HGVWH EHOLJJHQKHG L KMHUWHW DI .ºEHQKDYQ . ͼ %HVW§U DI NRQWRUHU OLOOH SULQWHUUXP NºNNHQ RJ WRLOHW ͼ .RQWRUHW RYHUWDJHV Q\ LVWDQGVDW

.21725 7,/ 6$/*

0DULHQGDOVYHM NOG )UHGHULNVEHUJ Pt

$UHDO

3ULV NU )¨OOHVXGJLIWHU NU 6DJV QU

ͼ 7R VDPPHQODJWH HUKYHUYVHMHUOHMOLJKHGHU ͼ %HOLJJHQGH L PHJHW KºM N¨OGHU S§ )UHGHULNVEHUJ ͼ )ORW JHQQHPJ§HQGH VRUW NOLQNH L KHOH HQKHGHQ ͼ *RGH SDUNHULQJVIRUKROG RJ W¨W S§ 0HWUR .21725 7,/ /(-(

'(7$,/ 7,/ /(-( '(7$,/ 7,/ /(-(

2UGUXSYHM VW WK &KDUORWWHQOXQG

*HRUJH 0DUVKDOOV 9HM .ºEHQKDYQ 69

Pt EXWLN VKRZURRP Ð 2UGUXSYHM *RGW KMºUQH PHG VWRUH YLQGXHU XG PRG 2UGUXSYHM &KULVWLDQVKYLOHYHM 2SODJW WLO VSHFLDOEXWLN VKRZURRP HMHQGRPVP¨JOHU NRQWRU .DQ LNNH EUXJHV WLO PDGIRUP§O /HMHP§OHW LQGHKROGHU HW VNºQW VWRUW YLQNOHW UXP PHG KºMH YLQGXHU RJ LQGJDQJ IUD 2UGUXSYHM (QGYLGHUH PLQGUH ORNDOHU WLO NRQWRUHU PºGHUXP OLOOH NºNNHQ VDPW HW S¨QW WRLOHW 'HU HU ØQH SDUNHULQJVIRUKROG S§ JDGHQ RJ EXV VWRSSHU PHWHU IUD KRYHGGºUHQ 2YHUWDJHV Q\PDOHW /HMHP§OHW HU PRPVIULW $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

6DJV QU

$PDJHU 6WUDQGYHM VW .ºEHQKDYQ 6 $UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

UOLJ GULIW 6DJV QU

ͼ 8QLN EHOLJJHQKHG S§ $PDJHU 6WUDQG ͼ $WWUDNWLYW RPU§GH W¨W S§ 0HWUR ͼ 5HJXO¨UH RJ KºMORIWHGH ORNDOHU ͼ )OHUH DQYHQGHOVHVPXOLJKHGHU

Pt EXWLN Ð (QJKROPHQH 3§ /\QJKROP XG WLO &KULVWLDQ /DQJHV 3ODGV RJ /\VWE§GHKDYQHQ HU GHU WR IDQWDVWLVNH OHMHP§O S§ ÎPDG VWUºJHWÎ .XQQH Y¨UH RSODJW WLO HQ KLJK HQG VDQGZLFKEDU HOOHU EXUJHUEDU IUDQVN ELVWUR WKDL VXVKL VDODWEDU YHJHWDULVN VSLVHVWHG HOOHU OLJQ 3§ 7DQJKROP *HRUJH 0DUVKDOOV 9HM HU GHU WR VNºQQH KMºUQHOHMHP§O È GH NDQ DQYHQGHV WLO PDGIRUP§O HOOHU O¨NNHUW VKRZURRP 7LO DOOH OHMHP§O HU GHU VNºQQH XGHDUHDOHU È OLJHVRP GHU HU XGVLJW WLO NDQDO RJ HOOHU KDYQHQ

$UHDO UOLJ OHMH

Pt NU

'ULIWVXGJLIWHU SD 6DJV QU

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

EJENDOMME

SYV TRENDS DER ÆNDRER FREMTIDENS ARBEJDSPLADS

Forståelsen af arbejdspladsen har været under stor forandring siden coronaen gjorde sit indtog. De seneste halvanden år har vi alle været udsat for et hav af eksperimenter på, hvordan vi arbejder og tilgår vores arbejdsplads. Sofie Venndt, Innovation Director hos PropTech Denmark og Jakob Stoumann, Hub Director hos PropTech Denmark. Mange af disse har vist sig at være brugbare. Samtidig er der opstået en åbenhed og erkendelse af, at digitale løsninger kan gøre vores arbejde mere effektivt, men også tilføre ny værdi til måden vi organiserer vores arbejde og arbejdsplads på. Nyt forum samler beslutningstagerne for fremtidens arbejdspladser Generelt er erfaringerne med helt nye måder at organisere vores arbejdspladser dog begrænset inden for den enkelte virksomhed og viden på området sporadisk. Derfor har vi i PropTech Denmark valgt at starte Workplace Innovators Forum (WIF). WIF er et tværfagligt erfaringsog vidensudveklsingsforløb, som samler mange af de forskellige typer af beslutningstagere, der arbejder med at forme fremtidens arbejdspladser i Danmark netop nu. Det er repræsentanter fra store toneangivende virksomheder, rådgivere, arkitekter, proptech-virksomheder og ejendomsaktører. De syv vigtigste trends lige nu Formålet med forummer er, at vi sammen udforsker og bliver bedre til at tackle de udfordringer og gribe de muligheder, som de mange nye trends og teknologier giver os ift. at skabe både attraktive, produktive og mere tidssvarende arbejdspladser. Blandt de trends vi indtil videre har udforsket og drøftet i forummet er det især disse syv, som ser ud til at få stor betydning, for hvordan vi organiserer og indretter vores arbejdspladser fremadrettet: Trend #1: Arbejdspladsen er ikke længere defineret som et fysisk sted Siden industrialiseringen har vores kontor været indrettet efter en klassisk produktionstankegang med stribevis af kontorstationer. Det seneste halvandet år har dog lært os, at en stor del af vidensmedarbejdere godt kan arbejde hjemmefra og endda også fra alle mulige andre steder. Alt vi behøver er en telefon, computer og en internetforbindelse.

Det betyder også, at lænkerne til den fysiske arbejdsplads er blevet løsnet og vi i højere grad selv kan beslutte, hvor arbejdet udføres bedst. Men hvad skal vi bruge den fysiske arbejdsplads til? Blandt PropTech Danmarks medlemmer nævner flere, at kontoret i højere grad skal understøtte innovation, samarbejde, kulturskabelse, relationsopbygning og læring. Trend #2: Kontoret er åbent for alle Ved at invitere verden indenfor på vores kontorer, gør vi det muligt for inspirationen at komme til os. Dette skaber gode præmisser for innovation og forretningsudvikling. Et eksempel er The Audo i Nordhavn, hvor interiørvirksomheden Menu har til huse. Her kan alle fra gaden anvende deres café, restaurant og materialebibliotek, der samtidig også er et showroom og boutique hotel. Trend #3: Restauranter og hoteller anvendes som fleksible kontorpladser Både de mindre og større virksomheder begynder at se værdien af at kunne tilbyde fleksible kontorpladser på mange forskellige lokationer til deres medarbejdere - i sær hvis de ofte bevæger sig rundt til eksterne møder, rejser meget eller hvis der er mange medarbejdere bosat langt fra virksomheden. I dag findes der flere proptech-virksomheder, der med digitale platforme gør det muligt at tilbyde let og fleksibel adgang til arbejdsstationer på restauranter, cafeer, hotellobbyer og i kontorfællesskaber. Trend #4: Adgangen til dygtige medarbejdere er ikke længere defineret af fysisk nærhed Da vi ikke længere er lænket til arbejdspladsen, er arbejdsgiveren heller ikke længere fysisk begrænset af, hvilke medarbejdere de kan rekruttere. Det betyder, at vi kan bygge virksomheder helt eller delvis remote og dermed få adgang til en langt større pulje af potentielle medarbejdere end tidligere. Det stiller krav til det digitale lag af vores arbejdsplads samt hvilke rekrutteringsplatforme vi anvender og især, hvordan tilknytningsforholdet til virksomheden og kollegaerne opretholdes.

Trend #5: Digital nomader er en integreret del af arbejdsstyrken Digitale nomader er personer som ikke er lokationsafhængige, da de anvender teknologi til at udføre deres arbejde og som samtidig har en normadeligende livsstil. Disse personer elsker typisk at rejse og har brug for at komme rundt i verden for at føle, at de lever. Det klassiske eksempel er personer fra de kreative brancher – typisk uden børn. The Nomad list er en digital platform til digitale nomader, som viser hvilke byer i verden, der er attraktive for digitale nomader og bidrager til at facilitere relationer til andre ligesindede. Trend #6: Indsigter om arbejdspladsen gør det muligt at træffe data-drevne beslutninger - om lokation, rumfordeling og indretning mm Ved at anvende digitale space-management løsninger – som eksempelvis udbydes af virksomheder som Spaceti og Ubiqisense kan vi i dag få præcise data på, hvordan og i hvilken grad vi bruger vores kontorer og kontorfaciliteter. Det betyder, at vi i langt højere grad end tidligere kan træffe datadrevne beslutninger om, hvordan vi indretter og anvender vores kontorer mest hensigtsmæssigt. Trend #7: Mental og fysisk velvære er blevet et must Det fysiske miljø påvirker vores mentale og fysiske velværd, og dem som er længst fremme arbejder aktivt med at skabe de gode rammer. Eksempelvis investerer de i god akustik, de forholder sig til brugen af dagslyset i kombination med belysning tilpasset døgnrytmen, de vælger sunde byggematerialer og kontorinventar og de måler og justerer løbende på indeklimaet så luftkvalitet og komfort er i top. Langt de fleste arbejdspladser vil allerede i dag være påvirket af en eller flere af disse trends. At håndtere dem kræver ofte markante ændringer af mindsets, anvendelse af helt nye digitale løsninger og at man har adgang til personer, som vil og kan katalysere innovation af arbejdspladsen. Det er netop disse forhold vi i Workplace Innovators Forum arbejder med og forsøger at støtte hinanden i.