RAPPORT SUR LE MARCHÉ
IMMOBILIER DE MARBELLA 2023-2024
Auteur : Christopher Clover
Fondateur et directeur général de Panorama Properties, Christopher Clover écrit des articles sur le marché immobilier de Marbella depuis plus de 50 ans.
Le marché immobilier résidentiel dans la zone de Marbella a connu une croissance d’activité extraordinaire, et a atteint des niveaux de ventes sans précédents dans toutes les fourchettes de prix.
Cette croissance remarquable s’est étendue à tous les secteurs de l’économie de Marbella, y compris le tourisme, l’ouverture de nouveaux hôtels de luxe et restaurants, la construction de nouvelles propriétés, la rénovation de propriétés plus anciennes, et pratiquement toutes les activités liées au secteur des services et de l’hôtellerie.
Nombreux sont ceux qui décrivent l’augmentation de l’activité depuis la fin de la pandémie comme intense, presque frénétique.
LE MARCHÉ DU LUXE ATTEINT DES NIVEAUX
HISTORIQUES
DANS LE MONDE ENTIER
Le marché du luxe a atteint des niveaux de ventes historiques, non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans tous les autres secteurs des biens et services de luxe dans le monde entier. La tranche supérieure du marché du luxe a défié le pessimisme qui régnait dans d’autres secteurs du marché économique.
Bien qu’il soit incontestable que la pandémie a eu des conséquences néfastes, aussi bien pour les personnes que pour les secteurs, les patrimoines les plus importants ont vu leurs actifs et fortunes en général augmenter de façon spectaculaire. Selon la revue
Forbes, depuis mai 2023, 2 640 multimillionnaires ont été comptabilisés dans le monde. Pour se faire une idée plus précise, c’est presque 20 fois plus qu’en 19871. De nos jours, les riches profitent plus que jamais d’une grande liquidité, et ce fait alimente le marché immobilier du luxe, non seulement à Marbella, mais également dans le monde entier.
Si l’on prend comme exemple le marché des voitures de luxe, au début de l’année 2023, Rolls-Royce a indiqué un record de commandes pour cette année, malgré le fait que le prix moyen de ses voitures avoisine le demi-million d’euros. Par ailleurs, les précommandes pour leur modèle Spectre, 100% électrique, dont le lancement est prévu fin de l’année 2023, ont dépassé toutes leurs attentes.2
De son côté, Ferrari a vendu entre janvier et septembre 2022 20% de voitures supplémentaires par rapport à la même période de l’année précédente.3 Le géant privé de la mode et beauté, Chanel, a vu ses ventes augmenter de 17%, atteignant 17 000 millions de dollars en 2022.4 En même temps, Richemont, propriétaire
1. Forbes: “Forbes’ 37th Annual World’s Billionaires List: Facts And Figures 2023”
2. Reuters: “Rolls-Royce rides ongoing luxury demand to sales record in 2022”, 9 janvier 2023
3. The Economist: “The priciest cars are selling fast”, 12 janvier 2023
4. Business of Fashion: “Chanel to Double Capital Investments, Bolster ‘Ultimate Luxury Experience”, 25 mai 2023
de Cartier, Van Cleef & Arpels, Jaeger-LeCoultre et Piaget, notamment, a également enregistré des ventes historiques en 2022 5
Presque partout, nous observons la même tendance. LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton est devenue la première entreprise européenne à atteindre une valeur de marché de 500 000 millions de dollars,6 alors que 95% des marques de luxe en général ont présenté une croissance annuelle positive en 2022. Les voyages sont en plein essor et les hôtels de cinq étoiles battent des records d’occupation dans le monde entier. Malgré les difficultés économiques et le ralentissement du marché américain cette année, le secteur du luxe dans son ensemble continuera à la hausse, bien qu’à un rythme un peu plus lent, car les personnes au plus grand pouvoir d’achat continueront à voyager et à dépenser.7
MARBELLA RESTE UN SYMBOLE DE PRESTIGE INTERNATIONAL
En suivant une tendance qui a débuté il y a plus de soixante ans, Marbella a consolidé son statut de destination touristique par excellence, en attirant aussi bien les fortunes anciennes que les nouvelles et émergentes qui ont acquis des propriétés dans la région. Mais son attrait ne s’arrête pas là : il vous suffit de poser la question à l’une des nombreuses familles du monde entier qui ont choisi de s’établir à Marbella.
Couronnant le marché immobilier, Marbella attire de plus en plus d’acheteurs qui ne sont pas simplement à la recherche d’une maison de vacances, qui est habituellement plus petite qu’une résidence permanente, mais plutôt d’une seconde ou troisième “première résidence”, c’est-à-dire un endroit où ils peuvent vivre plusieurs mois par an, ou durant toute l’année s’ils le souhaitent.
Une adresse à Marbella a toujours été le symbole de prestige international, et encore davantage aujourd’hui. Comme notre mairesse, Ángeles Muñoz, a indiqué dernièrement, “Marbella se différentie d’autres destinations touristiques car elle offre un mélange
La disponibilité de logements de première catégorie dans la zone de Marbella constitue, en elle-même, l’un des principaux facteurs qui attirent les acheteurs de luxe.
exclusif de grandes marques hôtelières, de propriétés résidentielles, de services et d’infrastructures, en consolidant notre position comme l’une des plus importantes villes touristiques dans le monde entier.”
Le marché immobilier du luxe à Marbella a fait l’objet d’une profonde transformation, atteignant les plus hauts niveaux de sophistication. Bien que Marbella continue à attirer des personnes en provenance du monde entier et aux goûts traditionnels, les logements de nouvelle construction et ceux rénovés représentent l’incarnation du luxe et du design de dimension mondiale, de la qualité et la technologie d’avantgarde. De ce fait, la disponibilité de logements de premier choix dans la zone de Marbella constitue, en elle-même, l’un des principaux facteurs qui attirent les acheteurs de luxe.
5. Israeli Diamond: “Richemont’s Sales Up 24% in H1 2022”, 25 mai 2023
6. “LVMH becomes first European company to hit $500bn market value”
7. Luxe: “The Future Of Luxury: Seven Trends To Stay Ahead In 2023”, 10 janvier 2023
La comparaison annuelle des ventes à Marbella, Estepona et Benahavís est la suivante :
Source : Ministerio de Fomento, Gobierno de España www.fomento.gob.es
Il faut tenir compte du fait que ces statistiques reprennent uniquement le nombre de biens immobiliers vendus chaque année selon les actes de vente signés chez le notaire, et ne reflètent pas les ventes de biens immobiliers qui sont en cours de construction ou les achats sur plan.
INDICATEURS CLÉS DU MARCHÉ :
demande, offre et prix
L’explosion des ventes de propriétés en 2022 dans toutes les fourchettes de prix à Marbella, Estepona et Benahavís – le “triangle d‘or” – a pulvérisé tous les records précédents, avec une augmentation annuelle du volume des ventes de 20%. Le pays a vécu une situation similaire, avec une augmentation totale de l’investissement dans l’immobilier en Espagne d’un tiers par rapport à 2021, jusqu’à atteindre les 17 500 millions d’euros, un chiffre jamais observé auparavant en Espagne.8
Le tableau à droite indique le boom historique post-pandémie du secteur immobilier en Espagne et dans la région de Marbella, les chiffres de ventes spécifiques pouvant être consultés sur le tableau enhaut de la page.
Malheureusement, les statistiques officielles ne fournissent pas toutes les informations qui seraient utiles dans la confection de ce rapport, telles que les chiffres des ventes dans les différentes catégories de prix, ou même les achats sur plan ou de propriétés en construction. Dans ces cas, nous devons analyser le marché davantage sur base des préférences, tendances et entrevues informelles avec d’autres agences locales.
Les importantes augmentations des taux d’intérêt en Espagne et dans le monde occidental durant le quatrième trimestre de 2022, ainsi que les « maximums historiques du marché » durant les mois précédents, ont mené à un pic des volumes des ventes à l’échelle
Évolution des ventes en Espagne depuis 2007
Évolution des ventes à Marbella, Estepona et Benahavís depuis 2007
8. Brainsre News: “Real Estate Investment in Spain Soared to €17.5 Billion in 2022”, 3 février 2023
NOMBRE DE VENTES AU PREMIER TRIMESTRE DE 2023 PAR RAPPORT AUX ANNÉES PRÉCÉDENTES
BenahavísEsteponaMarbella Nombre total de ventes
nationale et dans la région de Marbella. Toutefois, même si l’augmentation des taux d’intérêt a rendu l’achat d’un logement plus cher en général, dans le cas du segment de luxe à Marbella, moins de 10% des achats immobiliers sont réalisés par le biais d’un crédit hypothécaire.
Par “segment de luxe”, nous faisons référence aux propriétés dont les prix de vente dépassent les 2 millions d’euros.
Par ailleurs, tout au long de l’année 2023, nous avons observé que la vente de propriétés de luxe est encore plus forte qu’en 20229,certaines agences ayant reporté une augmentation de leurs ventes de jusqu’à 20% dans la gamme la plus haute du marché. De la même manière, une augmentation constante et similaire pour les biens immobiliers prime et ultra prime à Londres, Dubaï et Miami, est également observée.10, 11, 12
Sur le graphique précédent sont comparés les chiffres des ventes du premier trimestre de ces dernières années, et on peut y observer que les ventes du premier trimestre de 2023 dépassent encore celles des niveaux pré-pandémiques de 18%, un signe évident de la continuité d’un marché solide.
PÉNURIE DE L’OFFRE
Selon Idealista, le portail immobilier le plus important en Espagne, le nombre de propriétés en vente sur sa page a diminué en moyenne de 6% dans la province de Malaga durant cette dernière année.13 Une étude réalisée par Idealista pour Panorama a révélé que le stock de logements en vente à Marbella a diminué en moyenne de 8,83% entre le premier trimestre de 2022 et celui de 2023, et de jusqu’à 40% dans certaines
9. Brainsre News: “The sale of luxury homes in Spain soars by 55% and their price increases by 13%”, 14 juillet 2023
10. Idealista: “La compra de viviendas de lujo ‘a tocateja’ alcanza el 70% de las operaciones en Londres”, 7 juillet 2023
11. Gulf Business: “Dubai’s real estate market reports double-digit surge in June”, 5 juillet 2023
12. Miami Realtors: “Miami Real Estate Luxury Home Sales Continue Surging Ahead of Pre-Pandemic Levels”, 18 mai 2023
13. Idealista: “La caída del stock dispara los precios de venta de la vivienda en la costa”, 26 juin 2023
Un stock décroissant de propriétés associé à une demande en hausse provoque toujours une augmentation des prix de vente.
zones-clés, prime ou super prime. Évidemment, et conformément aux lois de l’offre et de la demande, la diminution du stock de logements associée à une demande croissante va toujours faire augmenter les prix de vente.
Preuve de la pénurie de biens immobiliers de nouvelle construction ou rénovés en vente est le nombre relativement bas de projets de construction approuvés à Marbella l’année passée. Parmi les 7 075 logements approuvés par le collège des architectes de Malaga en 2022, 690 uniquement se trouvaient à Marbella, 1 067 à Estepona, 909 à Mijas et 157 à Benahavís 14
La principale raison du nombre réduit de projets approuvés à Marbella est sans aucun doute le manque de sol urbain, un problème qui remonte au mois à dix
ans. Ce fait a non seulement provoqué une hausse des prix de ce type de sol, mais a également incité les promoteurs immobiliers à acquérir des sols urbains à Estepona ou Benahavís. Malgré l’approbation définitive du nouveau plan général d’aménagement urbain (P.G.A.U.) de Marbella, prévue pour 2024 (déjà approuvé de façon préliminaire le 30 mars 2023), des nouveaux sols urbains seront mis sur le marché, mais, tenant compte des délais nécessaires pour le processus de développement et construction, il est assez probable que la pénurie de logements se poursuivra durant au moins trois ou quatre années supplémentaires.
HAUSSE DES PRIX
Les prix de départ dans toutes les catégories de prix à Marbella ont augmenté en moyenne de 15% entre juin 2022 et juin 2023, atteignant un nouveau maximum historique de 4 233 euros/m2 – environ le double du prix moyen par m2 par rapport à il y a 10 ans.15 Bien que ce chiffre ne représente pas les prix de vente réels, il illustre clairement la hausse moyenne des prix de vente réels à Marbella.
14. Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga: “Estadísticas de vivienda: Viviendas visadas 2022”, 12 janvier 2023
15. Idealista: “Evolución del precio de la vivienda en venta en Marbella”, Juin 2023
Les statistiques des prix moyens de vente sont disponibles pour toute la province de Malaga à travers les statistiques du registre immobilier du collège des teneurs des registres, lequel a enregistré des hausses de prix dans toute la province de 3,4% pour les biens immobiliers de nouvelle construction, et de 11,2% pour les biens immobiliers de seconde main.16 Les statistiques officielles concernant les biens immobiliers de nouvelle construction ne sont toutefois pas fiables, étant donné qu’elles sont enregistrées une fois les actes de vente octroyés et, par conséquent, elles n’incluent pas les ventes sur plan ou de propriétés en construction.
Prévisions concernant les prix de vente Malgré la hausse des prix démesurée de ces deux dernières années, il existe des preuves irréfutables que les prix de Marbella, même à leurs niveaux actuels,17 sont toujours très compétitifs :
Parmi les 50 municipalités les plus chères en Espagne, Marbella occupe seulement la neuvième
Les prix de Marbella, même à leurs niveaux actuels, sont toujours très compétitifs : parmi les 50 municipalités les plus chères d’Espagne, Marbella arrive seulement en neuvième position… et à l’échelle mondiale, Marbella arrive à la 16e place, avec Monaco en tête comme la ville la plus chère au monde…
place de la liste, sur laquelle Sant Josep de Sa Talaia, à Ibiza, avec un prix de 6 295 euros/m2, arrive en tête.
Àl’échelle mondiale, Marbella occupe la 16è place, juste devant Madrid et Dubaï, suivant le rapport 2023 “The Wealth Report” du bureau d’études international Knight Frank, avec Monaco en tête comme la ville la plus chère au monde pour l’acquisition de logements prime, avec un prix moyen de vente de plus de 50 000 euros/m2
En général, les prix des appartements de luxe de nouvelle construction ou rénovés dans la région de Marbella varient entre 6 000 et 25 000 euros/m2 dans les zones proches de la plage les plus prisées de la Mille d’Or, et même parfois encore plus dans le cas de logements très exclusifs. Les prix des villas de nouvelle construction ou rénovées dans cette zone varient entre 8 000 et 14 000 euros/m2
D’après un article publié par la Banque d’Espagne en juin 2023, malgré la hausse des taux d’intérêt des crédits hypothécaires, “en raison de la pénurie de nouvelles constructions, les coûts élevés des matériaux de construction et la situation patrimoniale favorable des différents acheteurs sur le marché, le prix des logements se résistera à baisser, malgré les autres variables du marché résidentiel, comme le volume des ventes ou le nombre de logements ayant obtenu le permis de bâtir” 18
16. Registradores: “Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022”
17. Idealista: “Los 50 municipios más caros para comprar casa”, 12 avril 2023
18. Banco de España: “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, 13 juin 2023
UN ÉCHANTILLON DE PRIX DE VENTE RÉELS
UN ÉCHANTILLON D‘APPARTEMENTS VENDUS DANS DES ZONES RÉSIDENTIELLES
DIFFÉRENTES EN 2023 Porches : 50% - Terrasses : 25% - Solarium : 25%
Milla d’Or
Marbella centre P. Banús N. Andalucía Estepona Benahavís *Bord de mer **À côté de la mer UN ÉCHANTILLON DE MAISONS DE VILLE VENDUES DANS DES ZONES RÉSIDENTIELLES DIFFÉRENTES EN 2023 Sous-sol : 60% Garage : 30% Porches : 50% Terrasses : 20% Solarium : 10%
Altos de Salamanca Bon état
Azalea Beach** Rénové Las Chapas Playa* À rénover Lomas Pueblo Bon état Oasis Club** Rénové
Marbella Est Milla d’Or Puerto Banús San Pedro de Alcántara
*Bord de mer **À côté de la mer
La meilleure manière d’analyser les prix est en se basant sur les prix de vente réels. Sur ces graphiques, nous avons inclus les prix de vente réels par mètre carré d’une sélection de logements typiques vendus au premier semestre de 2023.
UN ÉCHANTILLON DE VILLAS VENDUES DANS DES ZONES RÉSIDENTIELLES DIFFÉRENTES EN 2023
Sous-sol : 60% Garage : 30% Porches : 50% Terrasses : 20%
UN ÉCHANTILLON D’APPARTEMENTS VENDUS À PUENTE ROMANO, MILLE D’OR, EN 2023
Porches : 50% - Terrasses : 25% - Solarium : 25%
Même si la hausse des prix postérieure à la pandémie diminue en intensité, et bien que l’inflation ait diminué jusqu’à un taux sous-jacent de 5,9% en juin 2023, nous pensons que les prix continueront à augmenter, bien que de façon plus modérée, dans les prochains mois.
QUI SONT LES ACHETEURS ?
Même si l’achat de logements de la parte des Espagnols existe toujours, et représente les fondations du marché immobilier de Marbella en général, 90% au moins des logements de plus de 2 millions d’euros sont vendus à des étrangers.
Pour l’ensemble de la Communauté autonome de l’Andalousie, 15% des opérations d’achat de logements furent réalisées par des étrangers, alors que ce chiffre est largement doublé, jusqu’à atteindre 34%, dans la province de Malaga.
Sur base des nationalités, les Britanniques sont toujours les principaux acheteurs dans la province de Malaga, avec 16% du total des transactions, suivis des Suédois et Hollandais, avec 12% et 8% respectivement, lesquels sont suivis de près par les Belges, Français et Allemands.19
Il convient de souligner l’essor des marchés suédois et norvégien, qui ont graduellement augmenté leur part de marché durant ces dernières années. D’un autre côté, ces deux dernières années, on a assisté à une forte irruption du marché polonais, ainsi que des acheteurs de l’Europe de l’Est, motivés sans aucun doute par la guerre en Ukraine, mais également par les mêmes raisons que la majorité des autres acheteurs : le souhait de changer de style de vie et de profiter d’un climat plus chaud, dans une région de l’extrême sud de l’Europe offrant une qualité de vie excellente, loin des problèmes et des dangers potentiels de l’Europe Centrale.
Marbella est également toujours l’une des destinations favorites des touristes du Moyen-Orient, qui achètent des logements dans la région depuis la fin des années soixante-dix, et où de nombreux projettent actuellement d’acheter un logement non seulement
ACHATS DE LA PART D’ÉTRANGERS ENREGISTRÉS DANS LA COMMUNAUTÉ AUTONOME DE L’ANDALOUSIE EN 2022
Même si l’achat de logements de la part des Espagnols existe toujours, et représente les fondations du marché immobilier de Marbella en général, 90% au moins des logements de plus de 2 millions d’euros sont vendus à des étrangers.
pour passer leurs vacances, mais également comme moyen pour obtenir la “Golden Visa” ou “Visa d’Or” espagnol. Actuellement, des vols directs sont proposés à Malaga depuis le Bahreïn, Abu Dabi, Qatar, Égypte, Turquie, Koweït et Arabie Saoudite, durant la saison d’été.20
Depuis le début de 2022, l’augmentation significative de la force du dollar face à l’euro a incité notablement les citoyens américains à acquérir des logements dans notre région, ce qui confirme la diffusion de la popularité de la Marbella actuelle dans le monde entier. United Airlines propose désormais des vols directs New-York-Malaga, un reflet de cet intérêt croissant pour Marbella et la Costa del Sol en général.
19. Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022 (page 84)
20. Diario Sur: “Málaga estará conectada con vuelo directo con 130 ciudades del mundo este verano”, 25 mars 2023
NOUVELLE CONSTRUCTION
Les résidences de marque sont déjà présentes à Marbella
Les résidences de marque ou Branded Residences sont le produit de la collaboration entre une marque de prestige et des promoteurs de renom et sophistication par le biais de laquelle toutes les parties sont gagnantes :
La marque profite de l’abondante publicité, ainsi que des revenus provenant des droits de licence et de la fidélisation des clients.
Le promoteur profite du fait de pouvoir différentier son produit des autres produits du marché ; d’une clientèle plus large qui inclut les adeptes de la marque en question ; de pouvoir vendre à un prix supérieur grâce au prestige de la marque, et de la garantie que perçoit l’acheteur quand il achète un produit de marque et de qualité.
L’acheteur profite de la qualité maximale et de la méticuleuse attention au détail imposée par la marque en ce qui concerne tous les aspects de
la construction, la promotion en elle-même, et la gestion de la promotion une fois le projet finalisé ; des caractéristiques exceptionnelles de dimension mondiale appliquées à la conception et aux finitions ; du prestige associé à la marque en question ; et du potentiel majeur de location dû au lien avec la marque. Actuellement, le leader du secteur de Branded Residences à Marbella est le promoteur Grupo Sierra Blanca, à la grande expérience, dirigé par Pedro Rodríguez et ses fils Carlos et Luis. Ceux-ci ont introduit ce concept à Marbella avec le franc succès du complexe résidentiel Epic by Fendi (Epic Marbella par Fendi Casa) et Karl Lagerfeld Villas, et, plus récemment, avec l’annonce de son association avec Dolce & Gabbana21 pour son nouveau projet Marbella Design Hills. Ce nouveau projet, de dimension et envergure considérable, inclut environ 90 appartements de qualités maximales, une place commerciale avec boutiques et restaurants, le tout construit sur un terrain de 80 000 m2 aux alentours de leurs deux autres projets précédents.
21. Europa Press: “Dolce & Gabbana desembarca con Sierra Blanca Estates en el sector hotelero con un primer proyecto en Marbella”, 4 avril 2023
Actuellement, le leader du secteur des résidences de marque à Marbella est le promoteur Grupo Sierra Blanca, à la grande expérience, dirigé par Pedro Rodríguez. Ils ont introduit ce concept à Marbella avec le franc succès du complexe résidentiel Epic by Fendi (Epic Marbella par Fendi Casa) et Karl Lagerfeld Villas, et, plus récemment, avec l’annonce de leur association avec Dolce & Gabbana pour leur nouveau projet Marbella
Design Hills.
La construction des premières Villas Elie Saab en Espagne débutera très prochainement, en collaboration avec Urbania. Dans un premier temps, cinq villas seront construites sur le chemin de Camoján.
The Banyan Tree implantera son concept vibrant sur les collines de Marbella, avec l’inauguration d’Angsana Real de La Quinta, en 2026. Outre les 90 chambres et suites intégrées dans la nature, il y aura des résidences de la marque Angsana incluant des services tels que patio privé, piscine, nettoyage quotidien et entretien.
En 2024, le lancement de la construction du complexe Four Seasons est prévu, conçu par l’architecte de renommée mondiale Richard Meier. Le projet inclut un hôtel Four Seasons de 165 chambres et suites, 260 résidences privées et 40 villas de la plus haute qualité et design... tout cela sous la gestion de Four Seasons.
La marque W de Marriott va promouvoir le W Resort Marbella, un complexe hôtelier et résidentiel d’un budget de 200 millions d’euros, sur l’une des dernières parcelles disponibles à côté de la plage de la municipalité. Le projet inclura un hôtel W de luxe avec 186 chambres, deux bâtiments avec 89 appartements et quelques 109 résidences de luxe, l’ensemble étant géré par Marriot.
Tierra Viva est une nouvelle et impressionnante promotion, en collaboration avec Automobili
Lamborghini, de 53 villas de luxe exclusives situées à Benahavís, profitant toutes de vues sur la mer et d’une conception et finitions extraordinaires. Elle représente le premier projet en Espagne de Dar Global PLC, la filiale internationale de Dar Al Arkan Development, une entreprise immobilière saoudienne renommée, de propriété publique.
En réalité, le concept de “de marque” ou branded est en train de s’étendre non seulement aux logements résidentiels, mais aussi aux loisirs : l’emblématique Puente Romano Beach Resort, à la Mille d’Or, fut l’endroit choisi par Fendi pour ouvrir son Chiringuito Beach Club et sa boutique de marque. De son côté, le chef Dani García, étoile Michelin de Marbella, avec le Groupe Mosh, s’est associé avec Dolce & Gabbana pour la relance de La Cabane Beach Club à Los Monteros.
Piscine face à la mer à l’hôtel El Fuerte
INVESTISSEMENT ET RÉNOVATION
HÔTELIÈRE, DU JAMAIS VU À MARBELLA
L’évolution de Marbella a toujours été liée à d’énormes investissements, non seulement dans des logements de nouvelle construction et hôtels de marque, mais aussi dans la rénovation des hôtels les plus anciens, en concordance avec les tendances du marché durant les dernières décennies et la prévision de l’accélération de ces tendances à l’avenir.
L’ancien hôtel clinique Incosol, inauguré en 1973 par le général Franco en personne, et fermé il y a presque dix ans, va être rénové par le groupe Llanga Capital.22 Il est prévu que la rénovation sera terminée à la fin de l’année 2025, pour le relancer comme un complexe hôtelier de luxe de cinq étoiles et 160 chambres, spécialisé en santé et bien-être, avec des installations ambulatoires et chirurgicales. Plus de 150 millions d’euros seront investis dans le projet.
L’hôtel Andalucía Plaza est devenu l’hôtel Hard Rock Inauguré à l’origine en 1973 par José Banús, il a été acheté par Stoneweg Hospitality & Bain Capital
Credit en 2021 et a été entièrement rénové avant sa réouverture en juillet 2022. Il est composé de 383
chambres et suites, et la conception, les finitions et la décoration de l’hôtel ont gagné plusieurs prix internationaux.
Club Med Magna Marbella, l’ancien hôtel Don Miguel, a ouvert ses portes à ses clients le 20 mai 2022. Marbella peut désormais se vanter de posséder un nouveau complexe de vacances familial de luxe avec notamment 14 hectares de jardins, 5 piscines, 485 chambres, plusieurs restaurants, et 15 salles de conférences.
Également en juillet 2022, fut inauguré l’Occidental Puerto Banús, avec 291 chambres. L’ancien hôtel PYR de Puerto Banús, à proximité d’El Corte Inglés, fut racheté par Barceló Hotel Group l’année dernière, et fut rénové dans son intégralité.
L’Hôtel El Fuerte, l’un des premiers hôtels de Marbella, inauguré en 1957 par José Luque Manzano, pionnier dans l’hôtellerie à la Costa del Sol, a fait l’objet d’une rénovation ambitieuse qui a coûté plus de 30 millions d’euros, le transformant en un hôtel de cinq étoiles avec 266 chambres, qui a rouvert ses portes en mai 2023. 23
22. Málaga Hoy: “The old Incosol Marbella hotel will reopen in 2025, converted into a five-star luxury hotel”, 25 avril 2023
23. Diario Sur: “El Hotel El Fuerte reabre en Marbella convertido en un cinco estrellas tras su reforma integral”, 21 juin 2023
La Fonda, un charmant petit hôtel du centre historique de Marbella, qui fut dans les années 60 et jusqu’aux années 90 l’un des endroits favoris de la “jet set”, a été entièrement rénové pour un montant de plus d’11 millions d’euros. Construit sur la structure de trois maisons du XVIe siècle, il est composé de 20 chambres et suites, d’un restaurant gourmet et de nombreuses autres installations. Il fut inauguré comme la première propriété Relais & Châteaux d’Andalousie en avril 2023.
L’hôtel Los Monteros, un traditionnel hôtel historique et l’un des premiers hôtels cinq étoiles de Marbella, propriété de Stoneweg Hospitality et inauguré en 1962, vient d’obtenir le permis de travaux pour une rénovation avec un budget de 11,8 millions d’euros. Il rouvrira ses 178 chambres et suites l’année prochaine sous la marque de luxe Kimpton, l’une des plus exclusives d’IHG Hotels and Resorts
Tous ces hôtels viennent s’ajouter à de nombreux autres, la majorité déjà rénovés, tels que Pinomar, Eurostar, San Cristóbal, Don Pepe, Estrella del Mar, Don Carlos et l’hôtel Guadalmina.
DES PROMOTEURS NATIONAUX ET INTERNATIONAUX INVESTISSENT DES BILLIONS DANS
DE NOUVEAUX PROJETS
Outre les promoteurs immobiliers de renom cités cidessus et en plus de la modernisation de pratiquement tous les principaux hôtels de la zone, presque tous les promoteurs nationaux et de nombreux promoteurs internationaux misent aujourd’hui sur le secteur immobilier de Marbella, à côté de centaines de petits investisseurs avec des projets d’un ou plusieurs logements. En voici quelques exemples :
Neinor Homes investira 229 millions d’euros dans la province de Malaga durant les trois prochaines années pour le lancement sur le marché de 446 logements.24
Metrovacesa investira 17,5 millions d’euros dans le projet résidentiel The Medblue II, qui comprendra
Outre les promoteurs immobiliers de renom cités ci-dessus et en plus de la modernisation de pratiquement tous les principaux hôtels de la zone, presque tous les promoteurs nationaux et de nombreux promoteurs internationaux misent aujourd’hui sur le secteur immobilier de Marbella.
45 logements situés dans la partie haute de Los Monteros 25
Le groupe immobilier espagnol López Real Inversiones transformera et rénovera le centre commercial “Marbel Center”, avec un investissement de 25 millions d’euros.26
Taylor Wimpey España a débuté la construction de Marbella Lake, dans le cœur de la vallée du golf, Nueva Andalucía, et investira plus de 35,5 millions d’euros dans 98 appartements.27 De plus, il a dernièrement lancé un nouveau projet à Istán, dénommé Almazara Boutique Residences, avec un investissement initial de 30 millions d’euros.
Millenium Hospitality projette la construction de 40 appartements de haute gamme derrière l’hôtel Guadalpín Banús.28
24. El Inmobiliario: “Neinor Homes invertirá 229 millones en la provincia de Málaga en los próximos tres años”, 22 juin 2023
25. Observatorio Inmobiliario: “Metrovacesa invertirá 17,5 millones en una promoción de lujo en Marbella”, 28 mars 2023
26. Marbella24Horas: “Un grupo inversor compra el centro comercial Marbell Center en Marbella”, 18 mai 2023
27. Taylor Wimpey Spain: “Taylor Wimpey invertirá más de 35 millones € en Marbella Lake”
28. El Confidencial: “Grupo Millenium hará 40 residencias de lujo en Marbella junto al hotel Guadalpín”, 4 mars 2023
Grupo Insur va investir 42 millions d’euros dans un nouveau projet situé à Altos de los Monteros. Sous le nom de Quintessence, le projet inclura 96 logements, tous avec de fantastiques vues sur la mer.29
La prospère entreprise publique espagnole Aedas a acquis des terrains en Andalousie pour la promotion de 5 000 logements, avec un investissement de 1 300 millions d’euros.30
De nombreux autres promoteurs immobiliers, comme Azata, font du “land banking” depuis plusieurs années. À la Costa del Sol, Azata dispose de terrains pour construire 5 000 logements.
UNE RÉUSSITE DE COMMUNAUTÉ MULTICULTURELLE
Marbella a curieusement un nombre d’habitants officiel supérieur à celui des capitales andalouses de Huelva, Jaén ou Cadix, avec 161 870 habitants recensés en janvier 2023, dont 51 024 étrangers de 135 nationalités différentes. À ce total vient s’ajouter une importante population supplémentaire non-recensée, ou flottante, de touristes et résidents à temps partiel d’au moins 150 000 habitants en plus, durant les mois d’hiver uniquement.
“Le nombre augmente tous les jours”, affirme Remedios Bocanegra, conseillère municipale d’immigration de la mairie de Marbella. Marbella est un exemple insolite de multiculturalisme très bien géré, une raison supplémentaire de sa croissance constante.
L’ESSOR DE L’ÉCONOMIE LOCALE
L’un des principaux effets de cette affluence d’étrangers est observé dans le secteur services et de l’hôtellerie. En effet, Marbella a enregistré au mois de juin dernier le taux de chômage le plus bas depuis 14 ans.31 Il est évident que, grâce à l’augmentation du tourisme, spécialement du résidentiel, où les gens résident dans leur propre maison une partie de l’année, la création d’emplois stables et à durée indéterminée a eu comme conséquence un taux d’emploi actuel très élevé à Marbella.
Marbella a curieusement un nombre d’habitants officiel supérieur à celui des capitales andalouses de Huelva, Jaén ou Cadix, avec 161 870 habitants recensés en janvier 2023, dont 51 024 étrangers de 135 nationalités différentes.
Avec une économie florissante, le budget municipal de 333 millions d’euros pour 2023 est le plus élevé de l’histoire de Marbella.32 Des dizaines de nouveaux projets visant à améliorer les infrastructures et l’attrait de la zone sont prévus.
En guise d’exemple, le tronçon initial de la route d’Istán est en cours de rénovation. Des nouveaux trottoirs, réverbères et le revêtement de la route qui mène aux communautés Marbella Hill Club et La Capellanía ont également été installés. Chaque coin de la municipalité fait l’objet d’une attention extraordinaire.
29. Grupo Insur: “Grupo Insur invierte 42 millones de euros en un exclusivo residencial en la Costa del Sol”, 21 avril 2023
30. Diario de Sevilla: “Aedas prevé invertir 1.300 millones en construir 5.000 viviendas en Andalucía”, 10 août 2019
31. Diario Sur: “Marbella marca la menor cifra de desempleo en un mes de junio desde hace 14 años”, 4 juillet 2023
32. Diario Sur: “Marbella definitively approves 333 million for the 2023 budgets”, 3 février 2023
12 millions de mètres carrés de sol rustique de la municipalité seront requalifiés comme sol urbain.
LE NOUVEAU PLAN GÉNÉRAL
D’AMÉNAGEMENT
URBAIN DE MARBELLA
Marbella se développe et, pour ce faire, elle a un besoin urgent de terrain constructible, comme il a déjà été mentionné ci-dessus. Comme la mairesse l’a affirmé il y a peu, 12 millions de mètres carrés de sol rustique de la municipalité seront requalifiés comme sol urbain. L’approbation du nouveau P.G.A.U. est prévue pour 2024.33
En ce qui concerne Nueva Andalucía, la mairesse a déclaré : “Nous avons réussi à récupérer plus d’un demi-million de mètres carrés de terrain pour doter cette zone de nouvelles installations sportives, sanitaires, culturelles ou sociales”.
Mille d’Or et Nagüeles : Il reste encore beaucoup à faire dans l’environnement de Puerto Banús. La mairesse a manifesté que son objectif est de, “créer un environnement municipal lié à l’innovation et la technologie... avec de grands espaces résidentiels qui conviendront en même temps aux usages flexibles que demandent les nomades numériques.”
Des améliorations de l’autoroute AP-7 sont également projetées, ainsi que le déblocage de grands lotissements anciens tels que le centre forestier suédois.
Marbella Pueblo : e nouveau P.G.A.U. inclut des améliorations pour chaque quartier en fonction de leurs besoins individuels, comme le stationnement, la régénération urbaine et la mobilité.
Marbella Est : plusieurs nouveaux hôtels et projets touristiques sont prévus, ou sont à l’étude. Comme l’affirme la mairesse “il s’agira d’un quartier-clé pour la croissance économique de notre ville, en préservant toujours le littoral et en améliorant les liaisons avec l’A7 et l’AP7” 34
DES AVANTAGES FISCAUX POUR L’ANDALOUSIE
Avec Madrid, l’Andalousie est la communauté autonome où l’on paye le moins d’impôts en Espagne. Ce fait a encouragé les investissements étrangers de manière continue, ce qui a entraîné un taux de croissance économique de 40% durant les cinq dernières années. Madrid et l’Andalousie ont bénéficié d’une croissance économique solide et, jusqu’à présent, aucune autre communauté autonome espagnole n’a atteint ce chiffre.
Les avantages fiscaux de l’Andalousie sont notamment l’élimination presque totale de l’impôt sur les successions et les donations, dans la majorité des cas ; la réduction de l’impôt sur les transmissions patrimoniales à un taux fixe de 7% et de l’impôt sur les
33. Diario Sur: “The new urban land will be a boost for the provision of facilities, commercial and business...”, 16 mars 2023
34. Diario Sur: “This is how the districts will develop with the new PGOM of Marbella”, 22 mars 2023
Avec Madrid, l’Andalousie est la communauté autonome où l’on paye le moins d’impôts en Espagne. Ce fait a encouragé les investissements étrangers de manière continue, ce qui a entraîné un taux de croissance économique de 40% durant les cinq dernières années.
actes juridiques documentés à 1,2%, la suppression de l’impôt sur la fortune et la réduction de l’impôt sur le revenu. Le gouvernement espagnol a imposé un “impôt temporaire de solidarité des grandes fortunes” sur le patrimoine net des personnes physiques d’une quantité supérieure à 3 000 000 d’euros. Il a toutefois fait l’objet d’un appel en justice, étant donné qu’il s’agit d’un impôt patrimonial supplémentaire qui devrait être compétence exclusive des C.A. En plus du programme populaire “Golden Visa”, le gouvernement national a approuvé un visa libre d’impôts, connu officiellement comme visa pour nomades numériques, qui permet aux travailleurs à distance de résider en Andalousie durant une période de cinq ans et de ne pas payer d’impôts sur les actifs ou l’argent qu’ils possèdent à l’étranger.
LE MARCHÉ DE LA LOCATION
Il existe un fossé entre l’offre et la demande dans la vente des biens immobiliers, ce qui provoque une hausse des prix, et c’est également le cas pour les logements en location.
Court terme : Le populaire marché de la location de vacances ou de courte durée est extrêmement actif, avec des milliers de propriétés disponibles sur toute la Costa del Sol. Nous observons que les propriétaires louent leurs logements uniquement durant la haute saison, très rentable, et refusent les locations à long terme. Les propriétés ne sont pas mises sur le marché avant les mois de mai, juin et même juillet, dans le but de tirer un maximum de profit des demandes de dernière minute. Les appartements de haute gamme sont réservés pratiquement tout l’été, et le prix de la location peut s’élever, par exemple, à Puente Romano, dans la Mille d’Or, à côté de la plage, à plus de 1 000 euros par nuit pour un appartement de trois chambres à coucher en juillet et août.
Long terme : Il existe un marché solide de location à long terme dans la ville et les localités voisines. Les opportunités professionnelles et les locataires nomades numériques qui font du télétravail ont contribué à l’explosion de la demande et à la diminution de l’offre. Par conséquent, il est difficile de trouver un appartement de haute qualité dans les
zones principales pour moins de 2 500 euros par mois. Le prix de location des villas de luxe modernes dépasse facilement les 15 000 euros par mois. Un facteur important qui contribue à la pénurie d’offre de logements de longue durée est le manque de protection pour le propriétaire dans le cadre de la législation actuelle sur les locations urbaines.
Loyers abordables
Pour la population active de Marbella, les loyers des appartements sont maintenant trop élevés pour leurs salaires moyens. Les prix minimum avoisinent 1 200 euros par mois. La demande a donc été transférée à des zones en-dehors de Marbella, comme Estepona à l’ouest et Fuengirola à l’est, ainsi qu’à des localités de l’intérieur telles que Monda et Coín, proposant des prix plus abordables.
Nouveaux marchés de location
Durant ces dix dernières années, Marbella est devenue une destination européenne clé pour des évènements tels que mariages, évènements corporatifs, reality shows, sessions de photos, productions de Netflix, etc., et pour cette raison les réservations de nos propriétés les plus exclusives de haute gamme ont augmenté par rapport aux années précédentes (se reporter à la page 186).
L’aéroport de Malaga a connu un record d’arrivées au premier semestre de 2023, avec plus de 10 millions de passagers durant cette période, dépassant de 9,2% le record précédent de 2019.
EN 2023 DES RECORDS TOURISTIQUES SERONT ENCORE BATTUS
Le tourisme de haut niveau est important, non seulement pour la richesse qu’il apporte à Marbella, mais aussi car il permet aux touristes de découvrir la région, et un grand nombre d’entre eux décident par la suite d’acheter un logement dans cette localité. C’est une partie intégrale du modèle de tourisme résidentiel, dont Marbella est pionnière depuis le milieu des années 50.
Durant les quatre premiers mois de 2023, l’Espagne a reçu un total de 21 millions de touristes, 32,4% de plus que pour la même période de 2022. En avril, des records de visiteurs et dépenses furent également battus : 8 480 millions d’euros, 22,7% de plus que pour la même période de 2022.35
35. La Moncloa: “Spain received 7.2 million tourists in April, 20% above the best pre-pandemic figure”, 1er juin 2023
Pour l’été 2023, un chiffre record de 151 vols directs entre l’aéroport de Malaga et d’autres villes européennes, du MoyenOrient, Afrique et Amérique du Nord a été atteint.
L’aéroport de Malaga a connu un record d’arrivées au premier semestre de 2023, avec plus de 10 millions de passagers durant cette période, dépassant de 9,2% le record précédent de 2019.36
Pour l’été 2023, un chiffre record de 151 vols directs entre l’aéroport de Malaga et d’autres villes européennes, du Moyen-Orient, Afrique et Amérique du Nord a été atteint, une preuve évidente de la popularité touristique de la Costa del Sol, avec Marbella en tête du tourisme de qualité.37
Marbella a battu durant plusieurs mois le record d’occupation hôtelière au premier semestre de 2023, avec le chiffre le plus élevé depuis l’existence de registres, et même supérieur à celui de 2019, année considéré comme clé pour le secteur touristique.38
L’augmentation de 20% par rapport à 2019 de segments touristiques tels que le golf (la province de Malaga, avec 52 terrains de golf, est déjà considérée comme la capitale européenne du golf), ainsi que le tourisme de nature, entraîne également des séjours
plus longs et des dépenses par touriste supérieures à la moyenne.39
LA CONFIANCE EN MARBELLA ATTEINT DES NIVEAUX HISTORIQUES
Malgré les nombreuses adversités auxquelles nous faisons face actuellement dans toutes les parties du monde, la confiance en l’avenir de Marbella a atteint son niveau le plus haut. Marbella est dans une situation plus solide que jamais pour affronter une éventuelle diminution de la confiance financière à l’avenir, grâce à la considérable crédibilité et richesse générée par ses milliers de résidents, touristes et investisseurs à tous les niveaux, grâce auxquels, à côté de la bonne gestion locale, Marbella est devenue ce qu’elle est aujourd’hui.
1. Jusqu’à présent, le marché s’est très bien comporté. Nous avons eu 11 bonnes années sans une chute importante du marché. La demande, spécialement en ce qui concerne les propriétés de
36. Diario Sur: “Récord histórico de pasajeros en el aeropuerto de Málaga en los primeros seis meses del año”, 12 juillet 2023
37. Diario Sur: “Málaga encara julio con el récord de tener vuelos directos a 151 destinos del mundo”, 30 juin 2023
38. Marbella.es: “Marbella breaks a new tourist record with 58.34 percent hotel occupancy...”, 26 avril 2023
39. Diario Sur: “Marbella se convierte en el epicentro del turismo de golf”, 25 avril 2023
luxe, a provoqué une accélération extraordinaire du marché depuis 2021, consolidant la réputation de Marbella comme une ville touristique de renommée internationale.
2. La demande continuera à être forte, et les autres facteurs se maintiendront. Il y a peu d’indices de diminution de la demande de logements de luxe. Toutefois, nous nous attendons à ce que cette demande mondiale décélère petit à petit jusqu’à atteindre des niveaux plus normaux.
3. Activité durant toute l’année. Marbella a évolué vers un nouveau niveau d’activité et, comme résultat, la basse saison a pratiquement cessé d’exister. Les grandes fortunes misent sur Marbella depuis plus de dix ans, et le boom post-covid n’a fait que renforcer la décision de tous les grands investisseurs de continuer et d’augmenter leurs investissements dans cette zone.
4. L’offre immobilière est faible en comparaison avec les époques de boom du passé. Avec le manque d’offre, plutôt que l’excédent de propriétés en vente, il n’y a aucun indice de surchauffe du marché. On assistera, dans un futur proche, à un manque de nombreux types de biens immobiliers, spécialement ceux de haute gamme. Toutefois, il existe également une multitude de logements neufs et de seconde main rénovés, et la construction et les ventes de logements sur-plans s’accélèreront sans aucun doute.
5. La hausse des taux d’intérêt n’affectera probablement pas la demande de biens immobiliers de luxe à Marbella. En ce qui concerne le marché de luxe, probablement 90% des ventes sont réalisées sans financement bancaire. Par conséquent, l’impact dû à la hausse des taux d’intérêt sur le segment de luxe du marché sera faible.
6. Les prix sont encore compétitifs par rapport aux autres destinations de luxe. Les prix des zones de super-luxe ont atteint des niveaux record. Toutefois, Marbella est toujours compétitive, et est devenue pour de nombreuses personnes le lieu parfait pour acheter une seconde résidence, ou même une troisième résidence principale. Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, nous pensons qu’il se produira une légère stabilisation de la hausse des prix dans la majorité des zones.
Avec le manque d’offre, plutôt que l’excédent de propriétés en vente, il n’y a aucun indice de surchauffe du marché.
7. Le succès du marché immobilier de Marbella inclut les zones voisines. Estepona, Benahavís et d’autres municipalités de la Costa del Sol continueront à profiter d’un marché de plus en plus solide, non seulement en raison des facteurs décrits précédemment, mais aussi à cause des caractéristiques intrinsèques remarquables de ces municipalités.
8. La réputation de Marbella comme destination de style de vie n’a jamais été aussi forte. Malgré l’incertitude dans certaines zones, la convergence d’évènements mondiaux influence favorablement le marché immobilier de la zone de Marbella, comme le démontre la période de croissance record que nous vivons, consolidant la réputation de Marbella comme l’un des endroits les plus attrayants d’Europe pour sa qualité de vie et pour l’achat de biens immobiliers du plus haut niveau disponibles sur le marché international.
Copyright © 2023 Panorama Properties S.L - Un remerciement spécial à Cheryl Gatward, Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz et Alex Clover pour leur aide et efforts constants dans la confection de ce rapport.
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