ANÁLISIS DE LUGAR Y PROPUESTA DE EDIFICIO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR + COWORKING

Pamela Salas Salvany

SEMINARIO DE GESTIÓN VIVIENDA MULTIFAMILIAR-COWORKING

UNIVERSIDAD DE LIMA CARERA DE ARQUITECTURA

DOCENTE: BLACA LAGOS CANO

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN

SOBRE NOSOTROS

Nosotros somos WCP Arquitectos, una empresa gestora de proyectos con amplia experiencia en el sector inmobiliario, destacandonos por nuestra preocupación por mejorar la calidad de los habitantes de nuestra ciudad. Nos motiva brindar hogares a los que anheles regresar con entusiasmo y sean el espacio para atesorar tus recuerdos.

MISIÓN

VISIÓN

Somos una empresa especializada en la gestión inmobiliaria. Brindaremos servicio de calidad, apoyado de nuevas tecnologías para estar a la altura de nuestros clientes y de sus expectativas. Nos enfocaremos en atender de manera personalizada a nuestros clientes, y en cuidar cada detalle de los proyectos.

Ser la empresa líder en el sector de gestión inmobiliario con un desarrollo innovador y sostenible. Ampliarnos en la cobertura del mercado y el portafolio de servicios ofrecidos.

DESARROLLO DEL LOGO

PRESENTACIÓN INDIVIDUAL

MARIA JOSE CABRERA

WILLIAM FLORIAN

PAMELA SALAS

ORGANIGRAMA: PEQUEÑA EMPRESA

FIGURA DE EDIFICIOS ÉNFASIS EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS

GERENTE GENERAL

WPC INICIALES DE LO INTEGRANTES DE LA EMPRESA

wpm

ÁREA DE CONTABILIDAD

GERENCIA DE SISTEMAS TECNOLÓGICOS

GERENCIA DE MARKETING

GERENCIA DEL PERSONAL

GERENCIA DE PROYECTO Y DESARROLLO

DEPARTAMENTO DE PUBLICIDAD

DEPARTAMENTO DE SEGURIDAD OCUPACIONAL

DEPARTAMENTO DE CONTROL

DEPARTAMENTO DE ADQUISICIONES

DEPARTAMENTO DE DISEÑO

DEPARTAMENTO DE OBRA

INMOBILIARIA LETRA EN 3D QUE RESALTA DEMUESTRA QUE ESTAMOS POR ENCIMA DE LA COMPETENCIA

COLORES ESCALA DE GRISES

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN

ANÁLISIS FODA: WPM

EMPRESA PEQUEÑA

F O

• La empresa cuenta con un equipo calificado y dedicado • La empresa utiliza sistemas domóticos para ayudar a el desarrollo de sistemas de viviendas sostenibles •La empresa siempre busca innovar para poder dar una mejor calidad en las viviendas

• Somos una empresa pequeña, por lo que no tenemos todavía muchos proyectos • Somos una empresa que recién comienza

D A

• Contamos con amplia red de contactos en la industria

• Existe actualmente poca demanda en el sector por la situación política y mundial en la que estamos • Existe mucha competitividad en el sector.

wpm

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA - GESTIÓN

RESPALDOS/ ALIANZAS - APORTE

Estas son las entidades con las cuales se puede trabajar al momento de pedir un préstamo. Sin embargo, nuestra empresa trabajara junto al Banco de Crédito del Perú, únicamente.

EMPRESAS BANCARIAS

ENTIDADES FINANCIERAS ESTATALES

CAJAS MUNICIPALES DE AHORRO Y CRÉDITO (CMAC)

Banco de Comercio

Agrobanco

Arequipa

Banco de Crédito del Perú

Banco de la Nación

Cusco

Banco Interamericano de Finanzas (Banbif)

COFIDE

Del Santa

Banco Pichincha

Fondo MiVivienda

Trujillo

BBVA Citibank Perú Interbank MiBanco Scotiabank Perú Banco GNB Perú Banco Falabella Banco Ripley Banco Santander Perú Banco Azteca Bank of China Cencosud Scotia ICBC Perú Bank

Fuente: Banco de Credito del Perú

EMPRESAS FINANCIERAS Amérika Crediscotia Confianza Compartamos Credinka Efectiva Proempresa

Huancayo Ica Maynas Paita Piura Sullana Tacna EDPYMES

Mitsui Auto Finance

Acceso Crediticio

Oh

Alternativa

Qapac

BBVA Consumer Finance

TFC

Credivisión Inversiones La Cruz

TERRENO Y ENTORNO PARÁMETROS Y NORMATIVA

wpm

PROYECTO Y ENTORNO

INFORMACIÓN DEL PROYECTO LOS CISNES 395 - UBICACIÓN Y ENTORNO

La ubicación de nuestro terreno está en el distrito de San Isidro, perteneciendo a Lima Top.

Además, es el corazón del centro financiero y facilita el acceso al trabajo, servicios, entre otras cosas.

Específicamente, nuestro terreno se encuentra en la Calle los Cisnes 395, Urbanización Limatambo,

En el entorno de nuestro terreno, equipamiento urbano. También hay gran cantidad de área verde como, ejemplo, el parque Bustamante, colinda con nuestro terreno.

La zona es de Residencial de densidad media, lo cual significa que el suelo tiene resistencia media y se puede densificar a futuro Está cerca de las vías principales como la Av. Aramburú y la Av. Vía Expresa También, está en una ubicación ideal con grandes conexiones y accesos a todas las partes de Lima.

hay una por que

La característica principal del terreno es la de tener dos fachadas principales, una que da hacia la calle y otra hacia el parque Bustamante.

RESUMEN Calle los Cisnes 395, Isidro 823.53 m2 Frente al parque: 20 m Frente a la calle: 20m RDM 8 pisos

San

Av. Vía Expresa Av. Aramburú Av. Canaval y Moreyra Av Javier Prado.

Centro financiero Municipalidad de San Isidro Clínica Santa María Clínica MEDEX Colegio de Abogados Parque Bustamante Estaciones de Metropolitano

PROYECTO Y ENTORNO

ANÁLISIS DEL ENTORNO

LOTE EN SAN ISIDRO

CENTRO FINANCIERO

En el entorno de nuestro terreno, hay equipamiento urbano. También hay una gran cantidad de área verde como, por ejemplo, el parque Bustamante, que colinda con nuestro terreno. Cerca del terreno hay iglesias, polideportivo, seguridad, restaurantes, minimarkets.

Lote del terreno

Equipamiento relevante

Además, es el corazón del centro financiero y facilita el acceso al trabajo, servicios, entre otras cosas. Algo muy importante de la ubicación son los puntos de encuentro, como plazas, áreas verdes, centros comerciales, restaurantes, etc.

Viario

Parroquia Santa Mónica

Parque Bustamante

Restaurante Choza Naútica

Tambo

PROYECTO Y ENTORNO

PROYECTO Y ENTORNO

PLANO MACRO

MOVILIDAD URBANA BCP

Av. Carnaval y Moreyra

BBVA

Interbank

Av. Carnava l

Av. República de Panamá

3

Luz del sur

R Av.

Banco de Comercio

4

ana eP

Vía

1

ad blic epú

Petroleos del Perú PETROPERU SAC

Exp res a

Centro Médico Corpac

y Moreyra

Clínica Medex

má

Interbank Vía Expresa

Parque Bustamante

Rimac Seguros

Edificio BBVA

Crediscotia Sede Central

Flujo peatonal medio Flujo peatonal alto Sentido de vía

Av. Andrés Aramburú

Puntos de interes Proyecto escogido

és Av. Andr

ú

Arambur

2

SAN ISIDRO

SAN ISIDRO

El proyecto escogido se encuenra en una zona céntrica del distrito de San Iisdro. Como se puede ver en el gráfico de un radio de 3km, el lote cuenta con una gran accesibilidad y cortas distancias a vías principales que conectan la ciudad. Del mismo modo, se aprecia que la ubicación elegida, cuenta con una cercanía a equipamientos e hitos importantes de la ciudad.

Está cerca de las vías principales como la Av. Aramburú y la Av. Vía Expresa También, está en una ubicación ideal con grandes conexiones y accesos a todas las partes de Lima.

HITOS IMPORTANTES

VÍAS

BANCO DE COMERCIO

EDIFICIO BBVA

PETROPERU SAC

VÍA EXPRESA

AVENIDA ARAMBURÚ

AV. CARNAVAL Y MOREYRA

PROYECTO Y ENTORNO

PLANO DE ZONIFICACIÓN

OU 1% CM 20%

SAN ISIDRO La zonificación dentro del radio de 3km deno una gran zona de RDM. Sin embargo, tambien podemos observar una gran ocupación del comercio metropolitano, zonal y vecinal.

RDM 35%

Al ser la mayoria de viviendas de densidad media, aumentan las viviendas unifamiliares de familias extensas

2

CV 10%

Los lotes mas cercanos, al pertenecer al comercio, benefician los diversos usos que se podrían aplicar dentro del proyecto.

RDA 30%

PORCENTAJE DE ÁREA SEGÚN ZONIFICACIÓN Del radio de 3km

CM COMERCIO METROPOLITANO

1

CZ 4%

RDM RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA

3

OU USOS ESPECIALES

ZONAS COMERCIALES

CM COMERCIO METROPOLITANO CV COMERCIO VECINAL CZ COMERCIO ZONAL ZONAS RESIDENCIALES

RDM RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDA RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA ZONAS DE EQUIPAMIENTO

OU USOS ESPECIALES

PROYECTO Y ENTORNO

PROYECTO Y ENTORNO

PLANO DE ALTURA MÁXIMA

PLANO DE ÁREAS VERDES LA ZONA TIENE

53.5M2

2

DE ÁREA VERDE

Parque Bustamante

8 m2/ hab.

53.5 m2/ hab.

1

Recomendado por OMS

Área Verde en la Zona

Parque Bustamante Proyecto escogido

3 PISOS

Áreas verdes

7 PISOS

SAN ISIDRO

SAN ISIDRO

En cuanto a las alturas se observa que dentro del radio predominan las alturas mayores a 3 pisos. En el eje donde se ubica el terreno se puede observar que esta permitido hacer una edificacion de 7 pisos.

Se muestran las áreas verdes ubicadas a un rado de 3km de distancia desde el terreno escogido para el proyecto. Se logra evidenciar que gran parte del radio abarca el Parque Bustamante, por ende es una zona que cumple con los estándares de la OMS:

PISOS 2 PISOS

5 PISOS

PARQUE BUSTAMANTE

PROYECTO Y ENTORNO

ANÁLISIS DEL ENTORNO SAN ISIDRO El proyecto al estar ubicado en el corazón del centro financiero, presente una gran cantidad de equipamiento comercial. La mayoría de las sedes de los bancos mas importantes del pais se encuentran en la zona.

Al ser un distrito con alta actividad, existen varios establecimiento de comida y venta de la misma.

El en ámbito de salud podemos encontrar algunos centros de salud privados.

LOCALES COMERCIALES ALIMENTOS CENTROS DE SALUD EQUIPAMIENTO FINANCIERO ESTACIONAMIENTO EQUIPAMIENTO DEL ESTADO SERVICIOS 0

Se puede observar que solo existe una playa de estacionmiento en la zona, lo que puede ser negativo al tener una gran cantidad de movimiento.

2

4

6

8

10

12

14

16

CONTEO DE USO DE SUELOS Conteo dentro del radio de 3km

Estacionamiento 3% Equipamiento del Estado 3% Locales Comerciales Servicios 14% 3% Alimentos 20%

Equipamiento financiero 43%

Centros de Salud 14%

PORCENTAJE DE ÁREA SEGÚN ZONIFICACIÓN Del radio de 3km

EQUIPAMIENTO

CANTIDAD

LOCALES COMERCIALES

5

ALIMENTOS

7

CENTROS DE SALUD

5

EQUIPAMIENTO FINANCIERO

15

LOCALES COMERCIALES

ESTACIONAMIENTO

1

EQUIPAMIENTO DE SALID

1

CENTROS DE SALUD EQUIPAMIENTO FINANCIERO

SERVICIOS

1

ESTACIONAMIENTO

TOTAL

35

EQUIPAMIENTO DEL ESTADO

PLANO EQUIPAMIENTO

ALIMENTOS

SERVICIOS

PROYECTO Y ENTORNO

CONCLUSIONES Av. Carnava l

5

ENTORNO FAMILIAR Y FINANCIERO

Según los parámetros del terreno

6

Con presencia de centros de salud

7

URBANO VEREDAS, PISTAS, CICLOVÍAS En buen estado

ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA

má

Carnaval y Moreyra Aramburu Vía Expresa República de Panamá

a Pan

4

de

VIABILIDAD 4 VÍAS COLECTORAS

lica

3

Según los parámetros del terreno

púb

Terreno con dos frentes frente a un parque con excelente visibilidad

xpr esa

ALTURA MÁXIMA 7 PISOS

2

Re Av.

UBICACIÓN 2 FRENTES

Vía E

1

y Moreyra

EQUIPAMIENTO COMPLETO Equipamiento complementario le da valor a la zona

8

és Av. Andr

ú

Arambur

ÁREA VERDE SUFICIENTE Más de lo que plantea la OMS

Vías conectoras Parque Bustamante Proyecto escogido Áreas verdes Residencia de Densidad Alta

PROYECTO Y ENTORNO

ANÁLISIS FODA: TERRENO TERRENO

• El distrito cuenta con numerosas áreas verdes, instituciones empresariales, académicas, deportivas, culturales y todos los servicios necesarios.

• El distrito se caracteriza por su seguridad y la mayoría de sus habitantes tienen estudios superiores e ingresos altos.

• Contamos con vías importantes que conectan toda la ciudad a nuestro terreno como la Av. Paseo de la República, la Av. Andrés Aramburú, la Av. Canaval y Moreyra y la Av Javier Prado.

• La zona cuenta con nodos de transporte público como las estaciones de metropolitano Canaval y Moreyra y la estación Aramburú

F

O

• Aprovechar las áreas verdes.

Nuestro proyecto atraerá familias con niños que querrán jugar en los amplios parques de San Isidro que suelen estar vacíos.

PROYECTO

D

• Poca actividad nocturna, las familias pueden sentir inseguridad en la noche al no ver movimiento.

• La mayor parte de la población es adulto mayor, las nuevas familias que vengan tal vez querrán vecinos de su edad.

A

• Existe gran congestión de personas y vehículos en avenidas principales.

• En ciertas zonas del distrito existe el comercio ambulatorio.

F

• Cuenta con dos frentes, uno hacia la calle los cisnes y otro hacia el parque Bustamante.

• El terreno se encuentra en el corazón financiero de Lima.

O

• Conectar a las familias con su lugar de trabajo y su hogar.

• Reactivar la zona durante horarios no laborales mediante actividades familiares. La zona es actualmente un distrito dormitorio, con nuestro proyecto podemos darle vida durante los horarios en los que todos vuelvan a casa.

D

• Gran cantidad de competencia de proyectos • Los costos elevados de la competencia nos forzarían a elevar los nuestros • Alta demanda de oficinas en la zona; muchas personas buscan un inmueble para oficina y no para formar una familia.

•

A

Hay escases de estacionamientos

PARÁMETROS Y NORMATIVA

PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y NORMATIVAS PARÁMETRO ALTURAS ESTACIONAMIENTO

El proyecto esta en una zona RDA (Residencial de Densidad Alta).

NUESTRO PROYECTO

3-8 pisos

8 pisos

3 (3dorm),2 (2dorm), 2 (1dorm)

25 estacionamientos

RETIRO (CALLE)

3m

3m

RETIRO (CALLE)

3m

3m

ÁREA LIBRE

40%

FRENTES

15m min.

LOTE

450 m² min.

40% 20m 823.53m²

ORDENZAS MUNICIPALES ORDENANZA N°1067 MML ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL TIPO DE ZONA

RDM

a.

USOS

USO COMPATIBLE

3 a 8 pisos

RDA CZ

TAMAÑO DE LOTE

Existente o según proyecto

ÁREA LIBRE

Según el uso compatible

Para el ámbito D que es donde esta la zona del lote, para un dormitorio serian 70 m2 como mínimo, para 2 dormitorios 90m2 y para 3 dormitorios 110 m2. Para conjuntos residenciales seria para 1 dormitorio 60 m2, para 2 dormitorios 80 m2, y para 3 dormitorios 110m2. b.

VIVIENDA MÍNIMA SECCIÓN DE TRATAMIENTO DIFERENCIADO

ÁMBITO D

ZONA

RDM

ÁREA NETA MÍNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA

110m²

Área mínima edificada por vivienda.

Área libre mínima por lote.

Para viviendas unifamiliares y multifamiliares el porcentaje mínimo de área libre es de 40%, mientras que para conjuntos residenciales es de 60% para RDMA y 50% par RDM. c.

Altura de la edificación.

Para lotes que están ubicados en zonas residenciales se hace según el plano de alturas de la municipalidad en este caso, hasta 7 pisos, y por aplicación del concepto de colindancia con edificaciones existentes de mayor altura, podrán incrementar su densidad neta de manera proporcional a la cantidad de pisos adicionales resultantes respetando los límites máximos establecidos de la zonificación

ESTUDIO DE MERCADO

wpm

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE OFERTA SAN ISIDRO

VENTA DE DEPARTAMENTOS

En el estudio de la oferta, se realiza una investigación de varios criterios. El principal es un análisis según el sector, San Isidro se entra en el sector urbano de Lima Top y tiene una oferta disponible de viviendas con el precio promedio de S/ 8689.70 por m2 (figura 6), tiene 954 aproximadamente de unidades disponibles y 58 proyectos (figura 7).

Con el pasar de los años el precio ha ido en aumento debido al gran aumento de la oferta, en Lima se estima que la venta de departamentos alcanzara entre 16,5mil y 17 mil unidades (figura 8).

22.220

21.441

16.500 - 17.000

16.930

15.238

14.516

13.533

13.179

10.822

10.571

PRECIO PROMEDIO M2 VS VENTA POR DISTRITO

S/. 7,000.00 147

S/. 6,000.00 97 77

S/. 3,000.00

74

49

S/. 2,000.00

72

44

51

48

51

46

39

31

n

Sa

si

I

fl

ira

es or

o nc

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Ba

M

rja

n

Sa

Bo

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S

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na

i ol

M

Precioo Promedio M2

ña

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r

or

Ch

os ill

50

43 24

21

15

5 o dr

2019 (p)

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

100 1.039

57

S/. 1,000.00 S/.

2011

113

93

S/. 4,000.00

Figura 8: VENTA DE DEPARTAMENTOS EN LIMA Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9

150 S/. 5032.73

115

S/. 5,000.00

2010

200

S/. 8,000.00

2009

2007

S/. 9,000.00

2008

238 250

S/. 10,000.00

e At

ao

l al

C

El

no

ti us

Ag

2

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Pi

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Po

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R

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ay

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Ca

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A

0 as

om

C

S

Ventas

888

VENTA DE DEPARTAMENTOS POR UNIDADES Lima top está comprendido por distritos de San Isidro, La Molina, Miraflores, Barranco, San Borja y Santiago de Surco, en estos distritos la venta de departamentos por unidades aumento considerablemente (figura 9).

Figura 6: PRECIO PROMEDIO M2 VS VENTA POR DISTRITO Fuente: ADI PERÚ,20I9

-222 Hasta S/. 400 mil

PROYECTOS POR DISTRITO

Bajo / Medio bajo

Mas de S/. 600 mil

Medio alto

Alto

Figura 9: VENTA DE DEPARTAMENTOS POR UNIDADES Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9

250

4000

Entre S/. 400 mil y S/. 600 mil

200

3500 3000

150

2017

120

2500 2000

82

60

56

1500

58

55

40

1000

35

500

13

5

0

as

m

Co

n

Sa

l

ue

ig

M

Je

s

us

ía

ar

M

M

fl ira

39

30 20

50 21

7

20

e o a a ro ce illo co os es ena rco oria br reñ lla Lim id Lin ill l u or an Li Is Su ict rr B Ca rq rr da o o l n V a u g a S B eb Sa Ch La M Pu

Stock

Figura 7: PROYECTOS POR DISTRITO Fuente: ADI PERÚ, 20I9

100

59

Proyectos

12 rja

e At S

an

2

2 Bo

n có

An

El

8

2

4

1

2

o ra es ac lina llo in ed orr m ay st o Pi Ri P M ab r e te La Ca .d en Pu S. M

u Ag

0

PRECIO POR DEPARTAMENTO También se puede ver que el precio por departamento ha ido en aumento, en el 2017 costaba S/ 7545 el m2, en el 2018 costaba S/8475 el m2 y en el 2019 costaba S/ 8689.70 el m2 (figura 10).

2018

Var. %

Segmento alto San Isidro Barranco

7,545 7,606

8,475 8,166

12,3 7,4

Medio Jesus María Surquillo San Miguel

5,712 5,713 5,021

6,079 5,874 5,104

6,4 2,6 1,7

Medio bajo / bajo San Juan de Lurigancho Carabayllo Comas

3,169 2,228 2,152

3,177 2,305 2,117

0,3 3,5 1,6

Figura 10: PRECIO POR DEPARTAMENTO Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE OFERTA VENTA DE DEPARTAMENTOS

PISOS / DEPARTAMENTOS

Con el pasar de los años el precio ha ido en aumento debido al gran aumento de la oferta, en Lima se estima que la venta de departamentos alcanzara entre 16,5mil y 17 mil unidades (figura 8).

Se analizó la cantidad de pisos y el m2 que se ofertan aproximadamente, estos cada vez son más altos y departamentos cada vez más pequeños (figura 13).

58,62%

Departamento Casa

El análisis de la oferta concluye con un análisis de las diferentes características de

18,84%

Edificios cada vez más altos

7,87%

Lote

7,49%

Local Comercial Oficina

los departamentos, siendo que los departamentos de 3 dormitorios vayan reduciendo en % en comparación a la oferta total, y los departamentos de 1 y 2 unidades aumente en su oferta (figura14).

6,08%

Departamentos cada vez más pequeños y con menos dormitorios

1,08%

Depósito Casa de Campo

2011

0.01% 0%

2012

2013

Lima Top Lima Este

10%

20%

30%

40%

50%

Figura 11: ESTUDIO DE OFERTA Fuente: PROPERATI, 20I9

60%

2016

Lima Moderna Lima Norte

2017 2018

Lima Centro Lima Sur

El desarrollo de este tipo de proyectos va a depender de la normatividad distrital Área mínima de vivienda (m2)

90

88

89 86

84 78

78

San Isidro

40

Magdalena

40 60

Barranco

Venta Alquiler

2015

Área promedio de departamentos disponibles para la venta (En metros cuadrados)

23,6%

2014

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

65

Jesus María

Figura 13: ÁREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS DISPONIBLES PARA LA VENTA Fuente: CAPECO/ BBVA

73,7%

Figura 12: ESTUDIO DE OFERTA Fuente: PROPERATI, 20I9

74

Por esta razón en el distrito de San isidro los departamentos 1 y 2 dormitorios van en aumento y las áreas por departamento van disminuyendo.

66

64

25

23

20 9

5 2012 1

2

60

29

28

11

9

2013

56

2014

2015

3

Figura 14: ANÁLISIS DE OFERTA Fuente: CAPECO/ BBVA, 20I9

11 2016

52 32 15 2017

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE DEMANDA PÚBLICO

RANGO DE INGRESOS

El estudio de demanda se realiza para saber cuál es el público a que debemos ir y quiénes podrán adquirir nuestro producto. Para el estudio de demanda, se realizó un estudio de sectores dentro de Lima top, ya que es nuestro caso. Además, se hizo un estudio de rango de ingresos de acuerdo al caso y podemos concluir que si existe una demanda para nuestro proyecto. Según el APEIM 2018, San Isidro se encuentra ubicado en la zona 7 de Lima metropolitana. Hay una mayor población en el nivel socioeconómico A y B (figura 15).

En primer lugar, el análisis del mercado de demanda, se estudió según el rango de ingresos. Ya que San Isidro se encuentra sectorizado en Lima Top, el rango de ingresos con mayores porcentajes es de s/.12001 a S/.15000, con un 35.4% (figura16).

DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEIM 2018 - LIMA METROPOLITANA

TOTAL

NSE A

NSE B

NSE C

NSE D

NSE E

Muest a

Total

100

4.7

23.2

41.3

24.4

6.4

4058

1.54

Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo)

100

0.0

15.0

37.8

38.2

9.0

291

5.74

Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porres)

100

2.2

26.9

49.3

19.3

2.3

353

5.22

DE S/. 3601 A S/. 5000 DE S/. 5001 A S/. 7000

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

18.7%

1.2%

10.8%

32.5%

10.4%

4.4%

19.2%

21.3%

DE S/. 7001 A S/. 9000

6.3%

16.1%

27.6%

10.2%

DE S/. 9001 A S/. 12 000

4.7%

31.4%

13.1%

4.9%

DE S/. 12 001 A S/. 15 000

4.1%

35.4%

10.9%

0.2%

MAS DE S/. 15 000

1.7%

11.2%

8.0%

0.6%

INGRESO PROM. MENSUAL

5269

12,815

9440

5706

Error (%)*

Zona 3 (San Juan de Lurigancho)

100

1.1

17.4

43.2

28.9

9.5

276

5.9

Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria)

100

2.5

26.7

43.0

24.1

3.8

526

4.27

ESTRATO ECONÓMICO

Zona 5 (Ate, Chaclacayo Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino)

100

1.0

10.4

45.1

33.3

10.2

331

5.39

Esto nos muestra que nuestro público tiene este tipo de rango de ingresos a más, por ende, pertenecen al sector A.

Zona 6 (Jesus María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel)

100

14.4

56.0

23.9

3.9

1.8

284

5.82

Zona 7(Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina)

100

34.5

46.4

13.7

4.2

1.1

338

5.33

Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores)

100

2.0

28.8

47.4

18.1

3.7

289

5.76

Zona 9 (Villa El Salvado, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac)

100

0.4

7.2

49.2

34.0

9.3

318

5.5

Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla, Mi Perú)

100

1.3

18.7

45.7

24.6

9.8

1019

3.07

Otros

100

0.0

8.8

42.6

32.8

15.7

33

17.06

Figura 15: DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEM 2018 - LIMA METROPOLITANA Fuente: APEIM 2018

TOTAL

Figura 16: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE INGRESOS Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

(%) HORIZONTALES ZONA

SECTOR URBANO

RANGO DE INGRESOS

Luego, analizamos según el estrato económico y nos sale un resultado del 49.8%; es decir, casi el 50% de personas que ganan de s/.12001 a S/.15000 y las personas que ganan más de s/. 15001 pertenecen al sector A (figura 17), y se concluye que esto sería nuestra demanda.

RANGO DE INGRESOS

ESTRATO ECONÓMICO ALTO

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

DE S/. 3601 A S/. 5000

0.0%

18.5%

35.9%

11.3%

6.7%

DE S/. 5001 A S/. 7000

0.0%

29.3%

16.0%

2.9%

0.0%

DE S/. 7001 A S/. 9000

7.0%

25.2%

6.3%

0.0%

0.0%

DE S/. 9001 A S/. 12 000

21.6%

16.9%

2.2%

0.0%

0.0%

DE S/. 12 001 A S/. 15 000

49.8%

4.4%

0.3%

0.0%

0.0%

MAS DE S/.

15 000

21.5%

1.2%

0.4%

0.0%

0.0%

INGRESO PROM. MENSUAL

14,360

8290

5133

3275

2637

Figura 17: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE ESTRATO ECONÓMICO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE DEMANDA MIEMBROS POR FAMILIA También, se analizó el rango según el número de miembros por familia en Lima top y en cualquier sector urbano, y es el de 4 personas por familia. En nuestro caso, el de Lima top, hay un 50.2% de 4 miembros por familia (figura 18). Además, el número de personas por familia también esta sectorizado por el estrato económico, y en nuestro caso, San Isidro esta en el sector alto y con un 44% (figura 19) nos muestra que existe una mayor demanda de 4 miembros por familia. Entonces esto nos muestra un aproximado del producto que queremos ofrecer.

SECTOR URBANO TOTAL

1 persona

LIMA TOP

LIMA MODERNA

LIMA CENTRO

2.3%

1.9%

2.5%

1.7%

2 personas

9.0%

5.2%

7.7%

8.7%

3 personas

21.4%

21.7%

22.1%

19.0%

4 personas

30.4%

50.2%

40.6%

31.8%

5 personas

18.7%

15.5%

16.6%

19.4%

Figura 18: DEMANDA SEGÚN EL RANGO DE NÚMEROS DE MIEMBROS POR FAMILIA EN EL SECTOR URBANO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

RANGO DE INGRESOS

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

1 persona

2.3%

1.3%

2.0%

2.8%

2.6%

2 personas

6.7%

10.7%

10.4%

8.2%

7.3%

3 personas

23.3%

19.8%

22.2%

19.5%

22.8%

4 personas

44.0%

35.6%

25.4%

31.4%

26.7%

5 personas

17.2%

18.2%

17.1%

19.6%

21.5%

Figura 19: DEMANDA DEL RANGO DE NÚMEROS DE MIEMBROS POR FAMILIA SEGÚN EL ESTRATO SOCIOECONÓMICO Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

ESTRATO SOCIOECONÓMICO

DEMANDA POTENCIAL (Hogares)

INTERÉS EN COMRPAR SOLUCIÓN DE VIVIENDA (Hogares)

DEMANDA EFECTIVA (Hogares)

ALTO

118 871

25 254

1 741

MEDIO ALTO

368 231

104 160

20 449

MEDIO

856 231

249 523

233 057

MEDIO BAJO

735 329

226 926

214 926

BAJO

208 002

65 605

19 869

TOTAL

2 286 872

671 368

490 092

Figura 20: DEMANDA SEGÚN LA DEMANDA POTENCIAL, INTERÉS EN COMPRAR Y DEMANDA EFECTIVA Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

CRECIMIENTO DE ALQUILERES

ESTRATO ECONÓMICO ALTO

Asimismo, se hizo un análisis de demanda potencial, interés en comprar y demanda efectiva. Como podemos ver en la figura 20, hay una demanda potencial de 118871 hogares, 25254 en interés por comprar y 1741 de demanda efectiva. Esto nos muestra que solo el 1.46% se benefician con el producto de los que pueden pagar.

Por último, se hizo un análisis del crecimiento de alquileres en San Isidro con relación al censo de viviendas en alquiler. Este análisis, nos muestra que desde el año 2007 al año 2017 solo ha tenido una variación del 15.1% (figura 21), lo cual, se logra deducir, que la demanda busca más adquisiciones de viviendas en vez de buscar alquilar viviendas.

Deficit habitacional en #, ratio % y peso relativo DISTRITO

RESTO DE LIMA TOP

RANGO DE INGRESOS

DEMANDA POTENCIAL / INTERES / DEMANDA EFECTIVA

CENSO DE VIVIENDAS EN ALQUILER

VARACIÓN 2007-2017

2007

2017

%

BARRANCO

3102

3802

22.6

MIRAFLORES

8062

12537

55.5%

SURCO

17890

26730

49.4%

SAN ISIDRO

4417

5084

15.1%

SAN BORJA

5793

7162

23.6%

LA MOLINA

6369

8227

30%

Figura 21: DEMANDA SEGÚN LA VARIACIÓN DE ALQUILER DE VIVIENDA Fuente: CAPECO 2018 - COSTOS Y PRESUPUESTOS

ESTUDIO DE MERCADO

CONCLUSIONES En conclusión, en Lima existe un déficit de oferta, debido a que hay más demanda de nuevos departamentos. Aproximadamente 58 mil hogares interesados en adquirir una vivienda, sin embargo, hay 27 mil hogares ofertados aproximadamente.

En San Isidro hay una demanda potencial de 118 871 de hogares y una demanda efectiva de 1741 hogares, pero solo se ofertan 954 hogares y 58 proyectos. Gracias a estos datos se puede apreciar claramente la diferencia entre oferta y demanda que existe en Lima y en San Isidro.

DEMANDA

OFERTA

3-4 Miembros

S/ 8689.70 Precio promedio de venta por m²

Departamentos para 1 persona no so solicitados

Por departamento en San Isidro

Lima Top

27mil

Ubicación del terreno

58,6%

unidades

Oferta inmediata

63,6%

en la búsqueda de una vivienda

tiene un cuarto de estudio adicional

80-200

35,3%

prefieren departamentos

Rango de metraje que buscan

tiene un dormitorio y baño de servicios

3-4 dorms.

1-2 dorms.

metros cuadrados

en la composición de ambientes

Rango de metraje que buscan

en la composición de ambientes

Imágenes referenciales de vivenda en San Isidro

ANÁLISIS DE COMPETENCIA

wpm

COMPETENCIA

4

ESTUDIO DE COMPETENCIA 2 PROYECTO SINGULAR

3 PROYECTO CISNES

3 1

4 PROYECTO PARQUE SUR

LOS CISNES 395 - ESTUDIO DE COMPETENCIA Para el estudio de la competencia, analizamos tre proyectos similares en caracteristicas y cercanos en ubicacion al nuestro.

Nos contactamos con las inmobiliarias y recolectamos la información necesaria para una correcta comparación.

2

1. NUESTRO PROYECTO Aviva Mobiliaria Calle Los Cisnes 395

2. PROYECTO SINGULAR Qolono Mobiliaria Calle Las Camelias 620

3. CISNES 235 Balance Grupo Inmobiliario Calle Los Cisnes 235

4. PROYECTO PARQUE SUR Grupo Invent Av. Parque Sur 240

Distancia del proyecto: 0.64km

Distancia del proyecto: 0.16km

Distancia del proyecto: 0.65km

COMPETENCIA

PROYECTO SINGULAR

PROYECTO CISNES

PROYECTO PARQUE SUR

DIRECCIÓN

Calle Las Camelias 395, San Isidro

DIRECCIÓN

Calle Las Cisnes 235, San Isidro

PISOS

7 pisos

PISOS

7 pisos

USOS

Vivienda

USOS

Vivienda

DEPARTAMENTOS

Departamentos de 1- 2 dormitorios Flats #32

DEPARTAMENTOS

Departamentos de 2-3 dormitorios Flats y duplex #20

ÁREAS

1 dormitorio de 45.61 m2 a 47.40 m2

ÁREAS

2 dormitorios de 95.72 m2 a 242.53 m2

PRECIOS / M2

PLAZA

DIRECCIÓN

Calle Parque sur 240 , San Isidro

PISOS

8 pisos

USOS

Vivienda

DEPARTAMENTOS

Departamentos de 2-3 dormitorios Flats y duplex #29

ÁREAS

2 dormitorios de 60.72 m2 a 70.53 m2 3 dormitorios de 90.70 m2 a 105.70m2

2 dormitorios de 60,61 m2 a 65.70m2

3 dormitorios de 99.70 m2 a 65.70m2

Departamentos desde S/ 518,933 o

Departamentos desde S/ S/1,405 o

PRECIOS / M2

Vía Online Oficina Central: Av. Del Pinar 134 Ofc. 504,

PLAZA

S/. 8 609/m2(promedio) Vía Online

PRECIOS / M2

PLAZA

S/. 10 534/m2(promedio)

Página web inmobiliaria

Tour virtual

Página web inmobiliaria

Tour virtual

Correo

Whatsapp

Correo

Whatsapp

Teléfono

Portales inmobiliarios

Teléfono

Portales inmobiliarios

AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES

AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES Lobby coworking

Sala de usos múltiples

Lobby

Parque para bicicletas

Sala de reuniones

Centro de lavados

Sala de usos múltiples

Sala de reuniones

Todos los departamentos con terraza

S/. 7 639/m2(promedio) Vía Online

MEDIOS DE PROMOCIÓN

MEDIOS DE PROMOCIÓN

MEDIOS DE PROMOCIÓN

Departamentos desde S/ 476,456 o

Página web inmobiliaria

Tour virtual

Correo

Whatsapp

Teléfono

Portales inmobiliarios

AMBIENTES :: ÁREAS COMUNES Lobby Sala de reuniones Sala de usos múltiples

PROMOCIÓN

VIVENDA

SINTÉSIS

PERFIL DEL USUARIO FAMILIAS DEL SECTOR A+ Y A El público objetivo o potencial usuario en el sector de vivienda, pertenecen al estrato económico alto y medio alt, siendo parte del NSE A y A+ Entre los usuarios encontrados en su mayoria

USUARIOS

familias de 3 a 4 miembros, requeriendo departamentos de 2 a 3 dormitorios. Tambien encontramos empresarios que aspiran a

FAMILIAS 3-4 MIEMBROS

residir cerca a su centro laboral y a parejas que buscan el estilo de vida ofrecido en el distrito.

EMPRESARIOS JÓVENES

Basandose en la composición de las mismas, el valor agregado busca ofrecer actividades para toda a familia mediante áreas comunes, especialmente para niños y jóvenes.

PAREJAS PRIMERIZAS

El ingreso mensual promedo per cápita del sector Lima Top les permite acceder a los precios de la venta / alquiler.

DISTRITO FAMLIAR FINANCIERO NSE ALTO

VIVIENDA

PERFIL DEL USUARIO POBLACIÓN DE SAN ISIDRO

POTENCIALES USUARIOS ESTRATOS DE HOGARES

¿QUIÉNES SON?

INGRESO PROMEDIO MENSUAL DESDE

1.

2.

3.

S/.2412.45 (ALTO) HABITANTES POR HOGAR

1 persona

TENDENCIA A TENER FAMILIAS

2 personas

3-4 PERSONAS

3 personas

¿QUÉ COMPLEMENTO NECESITAN?

FAMILIAS 3-4 MIEMBROS

SALA DE NIÑOS

EMPRESARIOS 1 MIEMBRO

SUM

ZONA DEPORTIVA

PAREJAS 1-2 MIEMBROS

ZONA PARRILLA

PISCINA

¿QUÉ BUSCAN?

MAYORÍA: DPTOS

58,6%

SALA DE CINE

¿DE CÚANTOS DORMITORIOS?

RANGO (M2)

80-200

1 DORM= 19,2%

2 DORM= 34%

3 DORM = 43.5%

4 DORM=1,8%

4 personas 5 personas

RANGO ETARIO DE HOGARES 0 a 14 años 14 a 29 años

PRESENCIA DE NIÑOS Y ADOLESCENTES

30 -44 años

3-4 PERSONAS

45 a 59 años 60 + años

¿PODER ADQUISITIVO? LIMA TOP:

SAN ISIDRO

58,6%

80-200

MEDIO ALTO

NSC A

INGRESO PROMEDIO PER CÁPITA

S/. 5K - 8K

¿PRECIO PROMEDIO?

ALQUILER

$8 / M2 VENTA

$ 2089-2500/ M2

CONOCIMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA

wpm

PROBLEMÁTICA

DEL ENTORNO Y EL PRODUCTO Av. Carnaval

y Moreyra

sa

R Av. lica

b epú de má

a Pan

Vías conectoras Parque Bustamante Proyecto escogido

s Av. André

Áreas verdes

Aramburú

Residencia de Densidad Alta

FLUJO

3

4

ad blic

Exp res a

1

epú

má

ana eP

Flujo vehicular medio Flujo vehicular alto Sentido de vía

y Moreyra

R Av.

La mayoría de personas que viven por esta zona poseen por lo menos un carro, no muchas personas se movilizan a pie. Además, al estar ubicados cerca a dos avenidas la congestión de autos por estas zonas incrementa y se puede observar que se estacionan autos desconocidos en mitad de la pista o cocheras ajenas. Esto ocasiona un flujo vehicular alto y al contrario, un flujo peatonal bajo.

Av. Carnaval

Vía

Las personas que viven por esta zona son en mayoría familias (personas entre 15 y 65 años). Esto puede llegar a ser un problema ya que nuestro producto está drigido a familias pero tambien a personas solteras y jovenes. Lo cual podría de alguna manera alterar la tranquilidad de los vecinos (con fiestas, ruidos altos, etc).

CARACTER COMERCIAL El producto se ubica, como ya se mencionó, en una zona residencial. Sin embargo, el producto cuenta con un primer piso comercial y podría tener un impacto positivo en el lugar como uno negativo. Ya que podría alterar la tranquilidad de los vecinos con el flujo de personas que atraería el proyecto. Pero, podría tener un impacto positivo ya que contiene equipamiento necesario para esta zona.

Vía Exp re

USUARIOS

és Av. Andr

2

Aramburú

PROPUESTA AL INVERSIONISTA

wpm

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: LOS CISNES wpm INMO BIL IARIA

3 65 LO S CI S NE S

S A N I S I DR O

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

3 65

EDIFICIO: LOS CISNES

LO S C ISN E S

UN OA S IS EN S A N IS ID R O E XCLU S I VO PA R A R E - CO NE CTA R S E L o s Ci s n es 3 6 5 es u n proyec to res i d en c i al y co merc i al u bi cad o en S a n Is i d ro, e n u n a d e l as m ej o res z o n as d el d i stri to , mu y cerca d el cen tro fi n an c i ero d e Sa n Is i d ro y M i raflo res y co n u n g ran parq u e cas i pri vad o , para po d er rel aj ars e y re -con e c ta rs e co n l a n atu ralez a Depertamen to s d es d e lo s 6 8 m cad a co n mí n i mo u n estac i o n a m i e to. A d e m á s co n tam o s co n estac i o n ami en to s d e bi c i c letas

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

INGENIERÍA DE VALOR

D E TA L L E FA C H A D A A LA CALLE

DOS FRENTES FUNCIONALES

INGRESO P O R E L PA R Q U E

Esto ayuda con que no exista una entrada principal y otra secundaria, sino mas bien permite al usuario del edificio ingresar a su vivienda por ambos lados FACHADA: MATERIAL EXPUESTO Que los materiales de construcción sean expuestos: ladrillo, y cemento hacen que exista un ahorro de los gastos de los materiales para el revestimiento, y al ser materiales de alta resistencia, su mantenimiento no se dará de manera constante como con otras edificaciones. ÁREAS COMERCIALES VENDIBLES Esto genera que haya un mayor ingreso económico al edificio, debido a que tendrá locales comerciales en alquiler como el gimnasio, un local comercial y una zona coworking, y tendrá un alto valor debido a que estan frente a un parque casi privado del mismo edificio.

D E TA L L E FA C H A D A A L PA R Q U E

INGRESO POR LA CALLE

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

ESTÉTICA - VALOR AGREGADO PRIMER NIVEL COMERCIAL

DOS FRENTES - DOS LOBBIES

Este repotencia el caracter comercial de la zona y además, pocos edificios residenciales de la zona cuentan con un primer nivel comercial.

Pocos competidores presentan dos frentes y uno de ellos, frente a un parque, lo que le genera un valor agregado al edificio.

LOBBY VIVIENDA

CAFETERÍA

LOBBY COMERCIAL

ZONA COWORKING

GIMNASIO

SALA DE NIÑOS

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

vivienda

H A B I TA C I Ó N SECUNDARIA

H A B I TA C I Ó N P R I N C I PA L

SALA-COMEDOR COCINA

SALAS DE ESTUDIO

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES

IMAGEN ESPERADA

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES

FLAT

wpm

TIPO 01 201-202-301-302401-402-501-502601-602-701-702-

I N MOB I LI A RI A

ÁREA TOTAL

126.06 M² COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 3 DORMITORIOS SALA DE ESTAR 3 BAÑOS BALCÓN

365 LO S C IS NES

S AN IS ID R O

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES

FLAT

wpm

TIPO 02 203-205-303-305403-405-503-505603-605-703-705-

I N MOB I LI A RI A

ÁREA TOTAL

89.50 M²

COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 2 DORMITORIOS SALA DE ESTAR 2 BAÑOS BALCÓN

365 LO S C IS N ES

S AN IS ID R O

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES

FLAT

wpm

TIPO 03

I N MOB I LI A RI A

101-102-204-304404-504-604-704 ÁREA TOTAL

68.09 M²

COCINA ABIERTA SALA COMEDOR 1 DORMITORI0 ESTUDIO 2 BAÑOS

365 LO S C IS N ES

S AN IS ID R O

PRESENTACIÓN AL INVERSIONISTA

EDIFICIO: VIVIENDA COWORKING LOS CISNES

993 50 7 9 7 5

wpm INM OBILIARIA

C a lle L o s C i s n e s 3 6 5 - S an Is i d ro C o t i z a e n : w w w. w p m i n m o b i l i ar i a. p e ve n ta s @ w p n i n m o b i l i ar i a. p e