CIB memorandum 2024 - Omdat vastgoed ons allemaal aanbelangt

Omdat vastgoed ons allemaal aanbelangt

Beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars, rentmeesters & syndici Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cib.be info@cib.be - studiedienst@cib.be

Colofon

Redactie CIB Vlaanderen Verantwoordlijke uitgever Daniel Buschman- Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

INHOUD 01

Meer dan 3 miljoen appartementsbewoners verdienen een beleid op maat

02

Naar een gezonde private huurmarkt

03

Vastgoed (ver)kopen doe je niet zomaar

04

Een bloeiende toeristische sector van vakantiewoningen aan de kust

04

20

36

46

1

MEER DAN 3 MILJOEN APPARTEMENTSBEWONERS VERDIENEN EEN BELEID OP MAAT De uitdagingen 2022 was een mijlpaal. De appartementen staken de vrijstaande huizen voorbij als meest voorkomend woningtype. Ondertussen tellen we er meer dan 900.000 in Vlaanderen en 350.000 in Brussel. Dat moet de politiek tot actie doen bewegen. Tenslotte wonen meer dan 3 miljoen Belgen in een appartementsgebouw.

Die gebouwen kampen met technische, financiële en administratieve uitdagingen: 1. Er is nood aan een renovatiegolf bij de appartementsgebouwen We moeten een renovatiegolf realiseren. De gebouwen opgericht in de jaren ’60, ’70 en ’80 zijn toe aan totaalrenovaties. Ze moeten energiezuiniger worden, om de kosten voor bewoners te drukken. Het maatschappelijk belang is groot. Denk aan de klimaatdoelstellingen en de energietransitie. De elektrificatie van het wagenpark, zonnepanelen op de daken en energiedelen zijn andere hete hangijzers.

Een opwaardering van de kwaliteit is belangrijk voor het wooncomfort van meer dan 3 miljoen Belgen. Voor CIB is de baseline: een appartementsgebouw is een buurt op zichzelf. Het is de leefomgeving van alle bewoners. Als je bedenkt hoeveel belang we allemaal hechten aan ‘leefbare buurten’ mogen de appartementsgebouwen toch niet vergeten worden?

2. De betaalbaarheid appartementsbewoners

staat

onder

druk

voor

Het leven wordt in ijltempo duurder. Dat geldt voor iedereen maar in overtreffende trap voor appartementsbewoners. In medeeigendom worden de kosten immers verdeeld. Als één mede-eigenaar achterstallen heeft, draaien de anderen daarvoor op. Bovendien zijn er (te)veel specifieke extra kosten in appartementsgebouwen. Of worden mensen ‘vergeten’ bij steunmaatregelen net omdat ze in een appartementsgebouw wonen.

3. Er is te weinig kennis over wat appartementsmede-eigendom inhoudt (zowel financieel als technisch, administratief, …). Dit niet enkel bij kopers, huurders, … van appartementen maar ook bij de overheid Er is te weinig kennis bij eigenaars en huurders over wat wonen in een appartementsgebouw inhoudt: over de rechten en plichten, over hoe beslissingen worden genomen, wat de rol is van de syndicus (en wat niet), …

Bij het beleid zien we hetzelfde probleem: voorstellen vertrekken van een verkeerd begrip over hoe een mede-eigendom werkt en zijn daardoor niet uitvoerbaar, appartementsbewoners worden vergeten in beleidsmaatregelen, …

Mede-eigendom 04

Hetzelfde geldt voor de ‘technische complexiteit’: er is een gigantische verscheidenheid aan appartementsgebouwen. Weinigen denken aan gemengde gebouwen, met handelszaken op de benedenverdieping en appartementen erboven. Collectief verwarmde gebouwen worden uit het oog verloren (sociaal tarief, basispakket Energie, verlaagd BTW-tarief op gas, …). Laadpalen installeren in ondergrondse parkings is technisch moeilijker dan in een rijhuis (zeker als je naar de brandveiligheid kijkt). Om de verwarmingsketels te vervangen moet de collectieve verluchtingsschacht verbreed worden. De lijst van voorbeelden is quasi eindeloos.

4. Er is een tekort aan syndicusmedewerkers en – als er niets verandert – aan syndici 48.000 gebouwen hebben een professionele syndicus. Ter vergelijking: België telt meer dan 230.000 appartementsgebouwen. De kloof is groot… De vraag naar professioneel beheer overstijgt het aanbod. De syndici krijgen dagelijks aanvragen, terwijl ze er geen extra gebouwen kunnen bijnemen.

De instroom is zeer beperkt. Amper 108 stagiairs bij het BIV gaan voor het statuut van professioneel syndicus. Daartegenover staan 2.159 stagiairs die willen bemiddelen bij verkoop/verhuur.

De sector kent een hoge uitstroom. De reden is dubbel: de werkdruk en de gemiddeld hogere leeftijd van de syndici. Ook de rentabiliteit is een issue: de erelonen zijn aan een opwaardering toe. Het beroep is te weinig bekend en wordt te weinig gewaardeerd.

We gaan in sneltempo richting een tekort aan syndici. Nog nijpender is het HRprobleem. Kwalitatieve medewerkers vinden en behouden is dé struggle voor syndicuskantoren. De moeilijke verenigbaarheid met het gezinsleven leidt tot uitval. Algemene vergaderingen vinden vaak ’s avonds plaats.

‘Beheerder vastgoed’ staat sinds 2015 op de lijst van knelpuntberoepen.

Dat is het eerste jaar waarin de lijst verscheen. De situatie is sedertdien nog verslechterd. In 2015 had de VDAB het enkel over een kwalitatief tekort: er zijn

wel werkzoekenden maar ze voldoen niet omwille van gebrek aan de (juiste) ervaring, slechte aansluiting onderwijs-werkvloer, … Ondertussen is er ook een kwantitatief tekort.

Dat is niet alleen een probleem voor de appartementsbewoners maar ook voor de overheid. Hoe realiseren we de renovatiegolf als gebouwen al geen professionele syndicus vinden?

5. In appartementsgebouwen spelen verschillende split-incentives, die de besluitvorming bemoeilijken Als je het over appartementsgebouwen hebt, is er één term waar je onmiddellijk tegenaan botst: split-incentive. Een appartementsgebouw staat daar bol van:

• Verhuurders versus bewoners: mede-eigenaars die hun appartement zelf • • • •

bewonen, stemmen sneller tegen werken om aan de woningkwaliteitsnormen te voldoen. Bij werken die het comfort verbeteren maar niet wettelijk verplicht zijn, doet het omgekeerde zich voor Oudere mede-eigenaars zijn soms moeilijker tot investeringen te bewegen dan jongere. Het omgekeerde speelt ook: jongeren met verhuisplannen willen werken uitstellen Eigenaars van appartementen onder het dak versus de lager gelegen verdiepingen, omwille van het grotere belang dat zij hebben bij investeringen in energiezuinigheid Tweede verblijvers versus residentiële bewoners …

Die split-incentives bemoeilijken de besluitvorming. De profielen van wie samenkomt in een algemene vergadering kunnen radicaal verschillen. De overheid moet daar rekening mee houden: hoe kan je de syndicus helpen om goed gewapend/voorbereid naar een algemene vergadering te gaan?

Hoe kan je split-incentives helpen overstijgen?

In een appartementsgebouw moet alles de algemene vergadering passeren.

Dat is eigen aan de procedure. Maar helaas wordt het vaak vergeten…

Mede-eigendom 05

Uitgangspunten & generiek beleid Om deze uitdagingen aan te pakken moet de mindset veranderen. We moeten naar een beleid op maat voor appartementsgebouwen. Enkele uitgangspunten zijn daarvoor cruciaal: 1. Ga voor een mindswitch door consequent een appartementsreflex toe te passen Appartementsgebouwen zijn een ‘wereld op zich’. Er is het aparte statuut van de vereniging van mede-eigenaars (VME) als rechtspersoon naar privaat recht.

Er zijn de bijzondere regels uit het appartementsrecht. Er is de technische complexiteit. Er zijn de bijzondere situaties die je tegenkomt: geen enkel appartementsgebouw is hetzelfde.

Daarom is het zo belangrijk om een appartementsreflex toe te passen. Daarbij moeten twee vragen beantwoord worden: a. Is dit voorstel wel realiseerbaar in de bijzondere administratieve, technische, financiële, … ‘cocon’ van de appartementsgebouwen? Hoe moeten we het desnoods aanpassen om het toepasbaar te maken? b. Zijn we de appartementsbewoners niet vergeten? Komen zij in aanmerking?

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat zij hetzelfde voordeel genieten als de bewoner van een ééngezinswoning?

Zonder rechtspersoonlijkheid kunnen VME’s niet collectief optreden. Ze kunnen dan geen contracten afsluiten met leveranciers, juridische procedures voeren, een goed financieel beheer uittekenen. Kort gezegd: de rechtspersoonlijkheid laat appartementsgebouwen toe om te functioneren.

De VME is een rechtspersoon naar privaat recht. Met dat statuut wordt te weinig rekening gehouden bij nieuwe wetgeving. Een VME is noch een consument, noch een onderneming die een economisch doel nastreeft. Een VME valt bij nieuwe wetgeving tussen wal en schip. Het gevolg? Grote onduidelijkheid en divergerende interpretaties. Tot de bevestiging van minister Dermagne was het bijvoorbeeld onzeker of VME’s onder de basisbankdienst vielen. Dat moet anders.

3. Betrek de sector systematisch appartementsgebouwen

bij

nieuw

beleid

richting

De professionele syndici kennen de noden beter dan wie ook. Ze zijn verantwoordelijk voor het wel en wee in de appartementsgebouwen. Daarom onze oproep: betrek de sector. Ga in gesprek met syndici om te checken wat werkt en wat niet. Wie beter om het beleid te adviseren?

4. Bouw beleid dat focust op de beslissing door de algemene vergadering

We vragen om deze appartementsreflex te integreren in de besluitvormingsprocessen, op dezelfde wijze als de armoedetoets. Concreet: verplicht bij alle maatregelen die een impact hebben op appartementsbewoners een aparte beoordeling rond de toepassing in appartementsmede-eigendom.

2. Verhoog de kennis over het belang van de rechtspersoonlijkheid van de VME Het ontbreken van kennis over mede-eigendom zien we bijvoorbeeld bij voorstellen die (onbedoeld) raken aan de rechtspersoonlijkheid van de VME. Te weinig mensen weten hoe belangrijk die rechtspersoonlijkheid is.

De algemene vergadering is het ‘parlement’ van een appartementsgebouw.

Er kan weinig tot niets ondernomen worden zonder goedkeuring door de algemene vergadering. Zo hoort het ook: zonder steun van een voldoende meerderheid van de mede-eigenaars is er geen draagvlak. Het beleid is zich vaak niet bewust van die cruciale rol van de algemene vergadering. Het legt taken op aan syndici die niet uitgevoerd kunnen worden zonder goedkeuring door de AV. Een beleid uitwerken op maat van appartementsgebouwen kan niet zonder erkenning voor de centrale rol van de algemene vergadering. Daar spelen de

Mede-eigendom 06

split-incentives bovendien het hardst. Als je ze wil wegnemen, moet je het beleid richten op die algemene vergadering. Hoe kan je de syndicus wapenen om de debatten op de algemene vergadering goed geïnformeerd te laten verlopen?

5. Vermijd aankondigingspolitiek dubbel zo hard in medeeigendom Het gebeurt te vaak dat in de media zaken worden aangekondigd, die nog niet operationeel zijn. De MijnVerbouwPremie en MijnVerbouwLening voor VME’s is lang niet het enige voorbeeld…

6. Een rechtszeker en actueel appartementsrecht Appartementsgebouwen hebben een stabiel, duidelijk en rechtszeker wettelijk kader nodig. Dat kader is de Wet op de MedeEigendom. Die Wet is zorgvuldig uitgeschreven, op maat van de noden van appartementsbewoners. We vragen om stabiliteit in de wetgeving. De pijlers van het appartementsrecht zijn solide.

Verander dus niet om te veranderen. Er is nood aan legistieke rust. Beperk de aanpassingen: gooi het roer niet om maar stuur bij om op koers te blijven.

7. Zet in op administratieve vereenvoudiging voor een sector die op dat vlak al vaak vergeten is Administratieve vereenvoudiging is – terecht – een evergreen in de verkiezingsprogramma’s. Ook syndici en de appartementsgebouwen hebben daar echt nood aan. In het verleden zijn zij qua administratieve vereenvoudiging tussen de mazen van het net gevallen. Als meest voorkomende woningtype is dat nu niet langer aanvaardbaar.

Mede-eigendom 07

Overkoepelend 07

Concrete beleidsvoorstellen BETAALBAARHEID 1. Versterk de basisbankdienst voor VME’s en verhinder oplopende bankkosten De bankkosten voor VME’s zijn het voorbije jaar stevig toegenomen. Financiële instellingen rekenen plots extra jaarlijkse dossierkosten aan (200€ en meer).

VME’s kregen drie maanden tijd om te betalen of de rekening over te zetten naar een andere bank (een onmogelijke opgave omdat alle betalingen en stortingen van mede-eigenaars, leveranciers, … naar een ander rekeningnummer moeten overschakelen). Sommige banken willen zelfs geen rekeningen voor VME’s meer openen.

De regering moet het gesprek aangaan met de financiële sector. Als dat nergens toe leidt, moet er een aparte regelgeving komen voor rekeningen van VME’s. De minister van Economie heeft bevestigd dat VME’s onder de basisbankdienst voor ondernemingen vallen. Maar, daarmee is het probleem van de hoge kosten nog niet opgelost. VME’s hebben trouwens twee rekeningen nodig: één voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal.

2. Breid het sociaal tarief uit naar bewoners van collectief verwarmde appartementsgebouwen Meer dan een tiende van alle appartementsgebouwen worden collectief verwarmd: in Vlaanderen naar schatting 11% op aardgas, 2% op stookolie en 1,1% op elektriciteit. De bewoners van die gebouwen hebben daar de voorbije jaren nadeel van ondervonden. Zij vielen voor veel steunmaatregelen uit de boot. Gelukkig is het 6% BTW-tarief ondertussen uitgebreid en werd voor basispakket I & II een aparte aanvraagmodule uitgewerkt.

Toch blijft er één steunmaatregel waar bewoners van collectief verwarmde gebouwen niet voor in aanmerking komen.

Het is nochtans een belangrijke: het sociaal tarief. Daar moet dringend verandering in komen. Het sociaal tarief is immers ‘make or break’ voor deze gezinnen: het verschil tussen net de lippen boven het water houden of overspoeld worden door hoge kosten.

3. Verklaar art. VI.91/1 t.e.m. VI.91/10 WER van toepassing op VME’s en bescherm hen zo tegen onrechtmatige bedingen in contracten met leveranciers De VME’s zijn een blinde vlek in het Wetboek Economisch Recht. VME’s worden niet beschouwd als onderneming (in functie van de B2B-regels), noch als consument. Ze zijn dus niet beschermd op vlak van onrechtmatige bedingen, koppelverkoop, facturatie, invordering, ...

Nochtans zijn er problemen in contracten met leveranciers en dienstverleners.

Groot knelpunt is bijvoorbeeld de uitvoering van liftkeuringen en -modernisaties. Het aantal firma’s daarvoor is beperkt. Wachttijden van meer dan een jaar zijn geen uitzondering. Dat zet VME’s en syndici voor het blok.

Er zijn geen garanties voor een redelijke uitvoeringstermijn. Ander voorbeeld: langlopende contracten bij bedrijven voor brandblusbeveiliging.

VME’s en appartementsbewoners verdienen een betere bescherming. Dat moet wel doordacht gebeuren. VME’s als consument betitelen, is geen optie.

Dan ondergraaf je de rechtspersoonlijkheid. Zonder die rechtspersoonlijkheid kunnen VME’s niet functioneren.

Het is verstandiger om art. VI.91/1 tot en met art. VI.91/10 van het WER van toepassing te verklaren op VME’s. Die bevatten essentiële beschermingen inzake onrechtmatige bedingen maar behoren meer tot de sfeer van de B2Bwetgeving.

Mede-eigendom 08

APPARTEMENTSRECHT

We pleiten voor een aanpak op twee sporen:

1. Veranker de versoepelde schriftelijke besluitvorming in de Wet op de Mede-eigendom

a. De gewone meerderheid voor energetische werken (50% + 1) i.p.v. twee derde b. De publicatie van een lijst van wettelijk verplichte werken die gestemd kunnen worden met een gewone meerderheid

Om schriftelijk een beslissing te nemen is unanimiteit nodig van alle medeeigenaars. Dat is onbegonnen werk. Één mede-eigenaar die niet antwoordt, is voldoende om de oefening te doen mislukken. De schriftelijke besluitvorming wordt daardoor nooit gebruikt. Het is een fictie.

Dat was anders tijdens corona. Toen kon er schriftelijk beslist worden met de normale meerderheden. Het resultaat: de besluitvorming viel niet stil.

Begrotingen werden goedgekeurd; werken konden starten. Toch zijn we nadien teruggekeerd naar de oude situatie van unanimiteit. Dat is jammer. We verliezen een nuttig instrument waar mede-eigenaars en syndici zeer positief over waren.

Vandaar de vraag: maak de versoepelde schriftelijke besluitvorming opnieuw mogelijk. Niet ter vervanging van de jaarlijkse algemene vergadering. Die moet fysiek, digitaal of hybride doorgaan. Het is belangrijk dat mede-eigenaars elkaar één keer per jaar zien. Maar wel als alternatief voor extra vergaderingen. Die kosten geld, tijd en energie: voor de vergaderzaal, de uitnodigingen, … De medeeigenaars moeten zich vrijmaken, zich verplaatsen naar de vergaderlocatie, …

De versoepelde schriftelijke besluitvorming kan dit helpen voorkomen. Het vergemakkelijkt de besluitvorming en biedt extra flexibiliteit. Veranker ze dus in het appartementsrecht!

2. Pas de normale meerderheid toe voor (energetische) renovatiewerken en publiceer een lijst van wettelijk verplichte werken

3. Breid de weigeringsgronden uit inzake het kosteloos recht om veranderingswerken uit te voeren & optimaliseer het toepassingsgebied (art. 3.82 BW) Art. 3.82 BW geeft mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren een wettelijk en kosteloos recht om werken uit te voeren. Het moet gaan om de aanleg van infrastructuur voor energie, water of telecommunicatie. De VME moet wel verwittigd worden en kan om bepaalde redenen bezwaar aantekenen.

De regeling is problematisch gebleken. Het artikel wordt verkeerd gebruikt.

Mede-eigenaars leiden er rechten uit af die niet in art. 3.82 staan. De rechtbanken interpreteren het artikel op verschillende manieren. Er zijn gerechtelijke procedures lopende waarbij mede-eigenaars de regeling inroepen voor de plaatsing van warmtepompen en airco’s. Mede-eigenaars hebben er ook misbruik van gemaakt om lukraak laadpalen te plaatsen, zonder oog voor de brandveiligheid van het gebouw.

We vragen om een dringende evaluatie en bijsturing. De weigeringsgronden voor de VME moeten uitgebreid worden met: het uitvoeren van een risicoanalyse, plannen om naar load-balancing te gaan, beperkingen in de capaciteit van het net, … Het toepassingsgebied heeft verduidelijking nodig. Zo moet kristalhelder worden voor welke werken art. 3.82 BW ingeroepen kan worden.

De drempel voor de goedkeuring van energetische werken is (te) hoog.

Daardoor kan zich een blokkeringsminderheid vormen.

Mede-eigendom 09

ADMINISTRATIEVE VEREENVOUDIGING 1. Bevestig de rol van de syndicus als wettelijke vertegenwoordiger van de VME in handtekeningsbevoegdheden Één van de wettelijke taken van de syndicus is om in rechte op te treden namens de VME. De syndicus heeft dus per definitie een mandaat. Als overheden zich daar niet bewust van zijn komen we tot onwerkbare situaties. Het is in het verleden voorgevallen dat aan syndici werd gevraagd om een handgetekende opdracht voor te leggen van elke mede-eigenaar. Of om het mandaat apart te bewijzen. Dat is onzinnig en nutteloos. De aanduiding als syndicus is een voldoende mandaat. We vragen om die logica toe te passen bij KBO-aanwijzigingen, CSAM-authentificaties, …

Een ander pijnpunt is dat systemen een log-in of handtekening vereisen van de zaakvoerder terwijl de feitelijke handelingen door werknemers worden gesteld. Dat maakt het systeem in de praktijk onwerkbaar. Een voorbeeld: dat bij Itsme enkel de account van de zaakvoerder gebruikt kan worden…

Nochtans bepaalt de plichtenleer dat de syndicus deontologisch aansprakelijk is voor handelingen gesteld door zijn medewerkers.

Het is dan ook de logica zelve dat werknemers bepaalde handelingen namens het syndicuskantoor moeten kunnen verrichten, zoals de KBO-registratie, het aanvragen van premies voor appartementsgebouwen, …

2. Voorzie verplicht een apart User Expercience (UX)-traject voor premies en tegemoetkomingen met syndici Werkbare administratieve procedures zijn een basisvoorwaarde voor succes. Het bepaalt mee de take-up. Als de overheid met de

Mede-eigendom 10

MijnVerbouwPremie, de MijnVerbouwLening, … echt een verschil wil maken, dan moet de drempel voor aanvraag zo laag mogelijk liggen.

In appartementsmede-eigendom vraagt dit extra aandacht. Welke documenten heeft de bewoner zelf en welke behoren tot de collectiviteit? Welke gegevens moeten ingeput worden? Hoe kan dit zo eenvoudig mogelijk georganiseerd worden?

Een voorbeeld: de stookoliecheque en het basispakket energie. Met de FOD Economie werd afgesproken dat de syndicus digitaal de factuur ingaf op gebouwniveau. Daarna dienden de bewoners hun aanvraag in. Die werd automatisch gekoppeld aan de factuur via KBO-nummer. Een eenvoudige, transparante procedure, volledig gedigitaliseerd. Het resultaat: de uitbetalingen verlopen vlot.

Dergelijke aanpak hebben we meer nodig. Dat kan door UX-design met professionele syndici als verplichte stap op te nemen bij de ontwikkeling van aanvraagprocedures voor premies, aanmeldingssystemen op overheidswebsites, ….

3. Geef de syndicus toegang tot noodzakelijke overheidsinformatie via Kadasterfinder, de gebouwenpas, de EPC-databank en andere essentiële gegevensbronnen Wie als syndicus het beheer opneemt, kan dat enkel aan de hand van een goed gestoffeerd gebouwdossier. Daarin zitten de statuten, het reglement van inwendige orde (RIO), de KBO-registratie, het postinterventiedossier, de boekhouding en de technische documentatie. Het aantal attesten en keuringen neemt snel toe. Daarom is het belangrijker dan ooit dat de syndicus zich vlot een beeld kan vormen van wat er voor het gebouw allemaal beschikbaar is.

De dossieroverdracht laat soms de wensen over, zeker als het gebouw tevoren beheerd werd door een mede-eigenaar. ‘Occasionele syndici’ zijn vaak niet op de hoogte van alle wettelijke verplichtingen. Het is zelfs mogelijk dat er helemaal

geen dossieroverdracht is. De syndicus staat dan voor voldongen feiten. Er zit niets anders op dan zo goed en kwaad als het kan zelf het dossier samen te stellen.

Om dat mogelijk te maken vragen we aan de overheid om professionele syndici maximaal toegang te geven tot de beschikbare databanken. Dat helpt ook om dubbel werk en dubbele kosten te vermijden. Bijvoorbeeld: een syndicus krijgt een gebouw in beheer na het overlijden van de mede-eigenaar die als syndicus optrad. De syndicus heeft geen dossier gekregen. Hij kan niet verifiëren of er al een EPC GD is opgemaakt. Via een toegang tot de EPC-databank zou hij dat wel kunnen en moet er niet voor de zekerheid een nieuw attest opgemaakt worden. Dezelfde logica geldt voor het asbestattest GD. De syndici moeten ook rechtstreeks toegang krijgen tot de gebouwenpas.

Zeker nu daar binnenkort de keuringsattesten van verwarmingsinstallaties in verzameld worden.

De syndicus moet inzage hebben in de stedenbouwkundige informatie, waaronder digitaal beschikbare plannen van het gebouw. Het VIP-project kan de route zijn om dit mogelijk te maken.

We vragen om de syndici via Kadasterfinder toegang te geven tot de kadastrale gegevens. Zo kunnen zij bijvoorbeeld nagaan wat het officiële bouwjaar is. Dat is vaak niet bekend. Nochtans bepaalt het bouwjaar of er een asbestattest GD opgemaakt moet worden (voor of na 2001).

4. Wijzig de regeling rond het asbestattest GD richting een algemene verplichting vanaf 1 januari 2027, met nadien een koppeling aan verkoop. Werk een specifieke regeling uit rond de geldigheidsduur zodat proactieve gebouwen/syndici geen nadeel ondervinden.

Het asbestattest GD moet er vanaf mei 2025 zijn van zodra er een appartement wordt verkocht in het gebouw. De verkoper moet het asbestattest GD aan de koper voorleggen. Zo niet, zit de verkoop strop. Die regeling loopt echter

Mede-eigendom 11

mank. Zo werk je geen split-incentive weg; je creëert er net een. Medeeigenaars die niet verkopen, willen de kosten voor het attest niet dragen. Het resultaat: debatten op de algemene vergadering om de opmaak van het attest goedgekeurd te krijgen.

We moeten naar een aangepaste, beter werkbare regeling: een algemene verplichting om over het attest te beschikken, bijvoorbeeld tegen 1 januari 2027. Vanaf die datum is er dan geen probleem meer met een koppeling aan verkoop. Het attest moet er door de globale verplichting toch zijn.

Bottlenecks kan je vermijden met een getrapt systeem volgens bouwjaar of aantal kavels.

We hebben ook nood aan een specifieke regeling voor de geldigheidsduur. Als die vroeger vervalt voor wie het attest nu al aanvraagt, is dat een incentive om te wachten tot zo dicht mogelijk bij de deadline. Dat willen we natuurlijk niet.

Proactieve gebouwen en syndici moeten net beloond worden.

5. Voorzie een aanspreekpunt voor syndici bij belangrijke overheidsadministraties zoals de FOD Economie, Leefmilieu Brussel en VEKA

6. Voer een regeling in voor de publicatie van de statuten in het Belgisch Staatsblad en verplicht bij wijziging van de statuten het mee publiceren van een gecoördineerde versie Een vaak terugkerend probleem is dat in databanken niet veel terug te vinden is over de VME. De statuten zijn online nergens te vinden en de benoeming van de syndicus is beperkt tot een vermelding in de KBO. De banken halen dat argument regelmatig aan om de kosten te verhogen. Een oplossing kan zijn om de statuten van VME’s te publiceren in het Belgisch Staatsblad.

Dat moet mogelijk zijn zonder extra kosten en administratieve lasten voor de VME en/of syndicus. De data is voor een groot deel van de gebouwen al digitaal beschikbaar (via de notarissen voor de statuten).

Het ontbreken van een bewaarplaats voor gecoördineerde statuten van appartementsgebouwen is een ernstig probleem. De basisakte en het reglement van mede-eigendom worden geregeld notarieel aangepast. Maar, daarbij is niet vereist dat de notaris ook een gecoördineerde versie opmaakt. Dat zou nochtans toelaten om ze te verzamelen in een databank, waar ze gemakkelijk te consulteren zijn. We pleiten voor de ontwikkeling van zo’n databank. First step is een verplichting om bij een wijziging aan de statuten een gecoördineerde versie op te maken en mee te laten publiceren in het Staatsblad.

Syndici melden geregeld dat overheidssites gebrekkig functioneren. Een voorbeeld: de website met de aanmeldmodule voor camerabewaking. De FOD Economie heeft echter geen aanspreekpunt waar syndici bij terecht kunnen voor specifieke problemen. Idem bij VEKA voor de MijnVerbouwLening en MijnVerbouwPremie. We vragen om dergelijk aanspreekpunt te voorzien.

Mede-eigendom 12

ENERGIE-OMWENTELING IN APPARTEMENTSGEBOUWEN 1. Vertaal de appartementsreflex naar het energiebeleid: hou rekening met de lange doorlooptijd van werken in appartementsgebouwen voor de energienorm Als er één beleidsdomein is waar de appartementsreflex moet spelen, dan is het wel het energiebeleid. Maatregelen worden te vaak uitgedacht op maat van de klassieke eengezinswoning. Pas achteraf wordt de vertaalslag gemaakt naar appartementsgebouwen. Nochtans is de context anders. Een eigenaar van een eengezinswoning kan zelf bepalen wanneer hij renoveert. In een appartementsgebouw moet je een besluitvormingsprocedure doorlopen.

Werken zijn kostenintensiever, vereisen studietrajecten, vragen schaalgrootte bij aannemers, … Zelfs als alles vlot verloopt, mag je uitgaan van een doorlooptijd van drie tot drieënhalf jaar.

Als beleidsmaker moet je daar rekening mee houden. Bijvoorbeeld bij het inschrijven van een energienorm in de minimale woningkwaliteitsnormen.

Daarvoor een tijdspad voorzien van slechts een jaar of anderhalf jaar is totaal onuitvoerbaar Zelfs de meest proactieve gebouwen krijgen geen werken gerealiseerd binnen die termijn.

2. Kies voor een goed doordacht gebouwlabel, dat een stimulans en geen rem is voor renovatie Het geactualiseerd Vlaams Energie- en Klimaatplan stelt dat er een labelverplichting komt voor appartementsgebouwen. De voorbereidende studie loopt. Er zullen een aantal scenario’s uitgewerkt worden.

We willen beklemtonen welk fragiel evenwicht gevonden moet worden. Een te ambitieus gebouwlabel zou net contraproductief zijn en mede-eigenaars afschrikken.

Een gebouwlabel is pas een meerwaarde als het a. aanzet tot renovatie b. geen uitstelgedrag in de hand werkt c. gekoppeld is aan flankerend beleid op vlak van begeleiding, financiering, … d. toekomstgericht is om lock-in te vermijden We benadrukken daarnaast het belang van sectoroverleg: een piste voor het gebouwlabel is o.i. pas ‘beslissingsklaar’ nadat het is afgestemd met een groep van syndici, om de werkbaarheid te toetsen.

Het gebouwlabel moet focussen op de gemeenschappelijke delen. We geloven niet in een label dat zich uitspreekt over zowel de gemeenschappelijke delen als de individuele appartementen. Bedoeling moet zijn dat het label de VME aanzet tot renoveren en dat het zich dus richt op datgene waar de VME voor bevoegd is: de gebouwschil, collectieve installaties, …

Een gebouwlabel is pas mogelijk als het EPC GD voldoende ‘matuur’ is . De kwaliteit van het EPC GD is daarvoor essentieel. Er verplichtingen aan koppelen is immers een stap verder dan waar het EPC GD nu voor dient: data-verzameling, monitoring en sensibilisering.

We moeten vermijden dat alle reeds opgemaakte EPC’s GD hernieuwd moeten worden. Het gebouwlabel moet eenvoudig toegevoegd kunnen worden aan bestaande EPC’s GD, zonder dat die hun geldigheid hoeven te verliezen.

3. Intensiveer de kwaliteitscontroles op het EPC GD en voer versneld een evaluatie uit van de bestaande attesten. Voorzie een meldingsmogelijkheid voor de syndicus Het EPC GD doet meer dan enkel de energiezuinigheid van een gebouw in kaart brengen. Het is de collectieve sokkel als er EPC’s voor appartementen

Mede-eigendom 13

opgemaakt worden. Dat systeem staat of valt met de kwaliteit van de EPC’s GD. Die is nog te wisselend. Ze moet omhoog.

Het EPC GD moet een accurate weerspiegeling zijn van de energiezuinigheid.

Het is volstrekt onaanvaardbaar dat een mede-eigenaar een slechter EPC krijgt voor zijn appartement omdat het EPC GD onvoldoende kwalitatief is. Dat ondergraaft het draagvlak volledig. Zeker nu er maatregelen worden gekoppeld aan de EPC-score (o.a. de huurindexatiebeperking).

We vragen om intensievere kwaliteitscontroles. Het VEKA is een globale evaluatie van het EPC GD aan het uitvoeren. De conclusies daarvan moeten zo snel mogelijk gevolg krijgen. We vragen om in overleg te gaan met de syndici over de controles en de mogelijkheden om problemen te melden.

het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning. Logischer zou zijn dat er een EPC GD Bouw wordt afgeleverd op basis van de EPB-aangifte, dat tien jaar geldig is.

7. Geef de syndicus via de EPC-databank inzage in de individuele EPC’s opgemaakt voor appartementen in het gebouw De syndicus zou inzage moeten hebben in de EPC’s van de appartementen in het gebouw. Die EPC’s zijn belangrijke documenten bij de bespreking van renovatietrajecten in de algemene vergadering. Er is ook een wisselwerking tussen de individuele EPC’s en het EPC GD (de gemeenschappelijke sokkel).

4. Zorg voor een opwaardering van de aanbevelingen op het EPC GD en werk richting een meerjarenplanning

8. Straf nieuwe technieken niet af in premiestelsels en bij tegemoetkomingen. Dat gebeurde bijvoorbeeld wel bij warmtepompen voor de tegemoetkomingen gas/elektriciteit van de federale overheid (basispakket I & II)

We vragen om het EPC GD op te waarderen in samenspraak met de sector. De syndici zijn vragende partij voor een optimalisatie van de aanbevelingen. Ze zien daarin een instrument richting meerjarenplanning, met doorwerking op het spaarritme voor het reservekapitaal.

Er zijn recent veel nieuwe gebouwen bijgekomen, vaak via reconversie. Daarin wordt volop gebruik gemaakt van technologische innovatie: warmtenetten, (geothermische) warmtepompen, … De technologie evolueert razendsnel. Het is geen evidentie om de regelgeving even snel te laten volgen.

5. Geef de energiedeskundige inzage in de EPB-aangifte

Toch moet daar meer aandacht naar uitgaan. We merken dat sommige gebouwen benadeeld worden, omdat ze beschikken over vernieuwde technieken. Bij het basispakket I en II was dit het geval. De vrees bestaat dat ook de accijnshervorming te weinig rekening houdt met de nieuwste technologieën, terwijl die net energiezuiniger zijn. De regelgeving moet hier robuuster voor zijn.

We vragen om de energiedeskundige inzage te geven in de invoergegevens uit de EPB-aangifte en/of eerder opgemaakte EPC’s. Zo kan de energiedeskundige verder werken op het reeds beschikbare materiaal (en/of dat corrigeren).

6. Introduceer het EPC Bouw GD

9. Pas de definitie van een warmtenet aan We vragen om de invoering van een EPC GD Bouw. Zo hebben de syndicus en de VME altijd een EPC GD. Het laat ook toe om de chronologie logischer in te delen. Nu moet het EPC GD er voor het eerst zijn tien jaar en één maand na

De definitie van een warmtenet moet herbekeken worden. De huidige definitie zorgt ervoor dat als meerdere appartementscomplexen centraal vanuit één

Mede-eigendom 14

installatie verwarmd worden, die situatie als een warmtenet beschouwd wordt. Met diverse rapporteringsverplichtingen als gevolg, die helemaal niet werkbaar zijn voor appartementsgebouwen.

10. Creëer een werkbaar kader rond laadpalen Bewoners die lukraak eigen laadpunten installeerden of vermogen gebruikten van het net in het gebouw: het was de voorbije jaren schering en inslag. De elektrificatie van het wagenpark brengt in mede-eigendom specifieke uitdagingen met zich mee. Zo is er de impact op de brandveiligheid. Het aangepaste AREI probeert meer lijn te krijgen in de adviezen van de brandweerinstanties, op basis van de good practices van FireForum. Tegelijkertijd blijft de belangrijkste regel dat er een risico-analyse uitgevoerd moet worden. Veel extra houvast geeft dit dus niet.

Om de installatie van laadpalen in goede banen te leiden hebben de syndici nood aan: a. Duidelijke richtlijnen op vlak van brandveiligheid, meer dan enkel het opleggen van een risico-analyse. Er is nood aan een apart KB. Dat moet leiden tot een meer uniforme beoordeling door de hulpverleningszones. b. Implementatie van de Fluvius-aanbevelingen richting een collectief initiatief of minimaal de verplichting dat er voldoende capaciteit beschikbaar is voor het volledige gebouw. Dat de Fluvius-richtlijnen een beslissing op gebouwniveau vooropstellen, is nuttig. Dat verhindert het lukraak plaatsen van palen en geeft een incentive richting load-balancing. Een beslissing op gebouwniveau geeft ook ruimte voor de risico-analyse die het AREI vooropstelt. c. Bewoners en syndici moeten inzage krijgen in de capaciteit voor laadpalen op het net binnen hun gebouw, niet in het minst om overbelasting te vermijden. Wat kan het net aan qua elektrisch opladen? Moet de capaciteit versterkt worden? d. Als de capaciteit van het net niet voldoet, zijn werken vereist door de

netbeheerder, voor het punt vanaf de teller. Wat zijn de mogelijkheden voor de netbeheerder om deze werken vlot uit te voeren? Wat is de impact voor VME’s? Tenslotte zijn zij verantwoordelijk voor het net vanaf de teller en zullen ze dus kosten hebben. e. Om de split-incentive naar load balancing te verlagen moeten ook verhuurders in aanmerking komen voor de belastingvermindering op investeringen in collectieve laadinfrastructuur. De vermindering moet zich meer focussen op collectieve oplossingen (load-balancing). Daarnaast vragen we om de termijn die nu loopt tot 31 augustus 2024 te verlengen (gelet op het lang uitblijven van een duidelijk regelgevend kader voor laadpalen in mede-eigendom). f. Op arbeidsrechtelijk vlak moet ook een en ander onderzocht worden. Het gebeurt vaak dat de werkgever tussenkomt in de plaatsing van een laadpaal.

Het kan niet de bedoeling zijn dat dit eerder aanzet tot individuele plaatsing dan een collectieve oplossing.

11. Maak energiedelen interessanter. Inventariseer de knelpunten inzake energiedelen in appartementsgebouwen verder op basis van concrete cases en neem ze weg. Werk hiervoor samen met het Kenniscentrum Vlaamse Steden en de syndici Energiedelen heeft een gigantisch potentieel in appartementsgebouwen.

Er zijn stappen gezet om dat potentieel aan te boren. Energiedelers moeten niet langer dezelfde energieleverancier hebben. Het is mogelijk om overtollige energie door te verkopen. Dat is belangrijk voor appartementsgebouwen. De opwekking van energie gebeurt daar via collectieve delen, maar het verbruik zit individueel/privatief.

Maar er zijn nog knelpunten. Zoals extra kosten, administratieve lasten, technische beperkingen (gelijktijdig verbruik, per kwartierstanden), … Om energiedelen binnen appartementsgebouwen breed ingang te doen vinden, zijn verdere stappen nodig. De testcases ontwikkeld door het Kenniscentrum Vlaamse Steden getuigen daarvan. Energiedelen is inherent gelinkt aan de

Mede-eigendom 15

plaatsing van zonnepanelen op het dak van gebouwen. De knelpunten moeten samen worden bekeken en opgelost.

In een bevraging op het CIB-Syndiccongres gaf 86 procent van de syndici aan dat energiedelen al aan bod kwam op algemene vergaderingen. Nochtans is het nog niet ‘rijp’ voor implementatie. De interesse is er wel maar de regelgeving loopt achter. De volgende regering moet hier prioritair op inzetten.

12. Voorzie meer expertise en begeleiding van collectieve renovatieprojecten bij de Energiehuizen of richt een gespecialiseerde dienst op Er is een schromelijk tekort aan begeleiding van renovatieprojecten in appartementsgebouwen. Dat hebben de syndici aan den lijve ondervonden. Voor de MijnVerbouwpremie en de MijnVerbouwlening werd een eerstelijnsfunctie toegewezen aan de Energiehuizen. Syndici die daar aankloppen, krijgen echter het advies om te wachten met aanvragen. Energiehuizen zeggen letterlijk dat ze (nog) niets kunnen doen voor appartementsgebouwen bij gebrek aan kennis, ervaring, expertise.

Dat is wraakroepend. Als de begeleiding ergens een verschil zou maken, dan is het net in appartementsgebouwen. Externe steun kan de doorslag geven of een renovatieproject wordt goedgekeurd door een algemene vergadering of niet.

In de centrumsteden is men zich daarvan bewust. De Gentse Energiecentrale heeft een specifieke werking voor appartementsgebouwen. VEKA wil het Antwerpse model van masterrenovatieplannen op Vlaams niveau uitrollen. In Roeselare vindt al jaren apart overleg plaats met de syndici.

Bij de Energiehuizen stokt het echter: vragen van syndici over wat voor werken in aanmerking komen voor de MijnVerbouwPremie blijven onbeantwoord. In de nieuwe MijnVerbouwBegeleiding lezen we niets over appartementsgebouwen.

Wat doet vrezen dat dit dode letter zal blijven voor onze sector.

Dat moet veranderen. Syndici hebben nood aan meer technische en financiële ondersteuning. De syndicus zou bijvoorbeeld automatisch moeten genieten van het premiestelsel benocoaching. De oproep rond Masterplannen renovatie moet prioriteit krijgen. Financiële ondersteuning en steun op vlak van expertise voor syndici richting de opmaak van masterplannen is hoogdringend.

13. Herbekijk gemeentelijke bouwreglementen om optopping mogelijk te maken Af en toe haalt een appartementsgebouw de financiële middelen voor een renovatie op via optopping. Het recht op hoger bouwen wordt dan verkocht aan een projectontwikkelaar, die op het dak een of twee extra woonunits bouwt. De promotor betaalt daar een som voor, die gebruikt wordt voor de renovatie. Wat ook kan: de promotor voert bij wijze van tegenprestatie de renovatie uit.

Appartementsgebouwen botsen echter tegen beperkingen aan. Het gaat om hetzelfde spanningsveld tussen de bouwshift en de gemeentelijke bouwreglementen. Die bevatten vaak beperkingen tegen hoger bouwen en sluiten optopping uit. Een betere afstemming van de bouwshift en gemeentelijke bouwreglementen moet daarom een speerpunt zijn van de nieuwe regering.

14. Maak een snelle doorstart in de MijnVerbouwPremie MijnVerbouwLening voor appartementsgebouwen

en

We hebben al meermaals moeten communiceren dat de MijnVerbouwpremie en MijnVerbouwlening uitgesteld worden voor appartementsgebouwen. Zowel de regelgeving als de IT-systemen zijn nog niet klaar om de aanvragen te behandelen. Dat de MijnVerbouwlening niet meer renteloos is, kwam daardoor nog harder aan. Geen enkel gebouw heeft op de renteloze variant kunnen intekenen.

Mede-eigendom 16

Hoofdstuk 1 17

Er moet dringend een doorstart worden gemaakt. Tot nu is de beloofde ondersteuning voor tienduizenden appartementsbewoners dode letter gebleven. Dat is niet aanvaardbaar. We staan niet alleen met die analyse.

Het recent rapport van de Gentse Energiecentrale is een eye-opener:

15. Bouw een aparte premiezoeker voor appartementsgebouwen Gelukkig is er lokaal en zelfs provinciaal geleidelijk meer aandacht voor appartementsgebouwen. Om te garanderen dat een gebouw geen premies mis hoeft te lopen door te weinig communicatie, de moeilijkheden om VME’s als doelgroep te bereiken, … pleiten we voor een aparte premiezoeker. Doel: dat de syndicus op postcodeniveau kan nagaan welke premies beschikbaar zijn.

Rapport van de Gentse Energiecentrale In een volgende fase zorgde het complexe, veranderlijke en soms onduidelijke premiestelsel voor verlies van vertrouwen bij eigenaars. De labelpremie zou bijvoorbeeld pas een instrument kunnen zijn in een appartementsblok als iedereen er evenveel baat bij zou hebben.

In werkelijkheid is dat niet zo omdat de labels van appartementen vaak verschillen naargelang de locatie in het gebouw.

We merken ook dat er geen of te beperkte info is over Mijn Verbouwlening voor verenigingen van mede-eigendom (informatie over de vereiste beslissingsmeerderheid, de bescherming tegen wanbetaling door mede-eigenaars, het onderzoek naar de kredietwaardigheid van de vereniging van mede-eigendom, de kwijtscheldingsregeling voor energiehuizen, enzovoort).

Hier pleiten wij voor een administratieve vereenvoudiging en een overzichtelijke aanpak die zich richt op de specifieke realiteit van een appartementsblok. Ook het uitklaren van bepaalde tijdsafhankelijke vragen vroeg veel tijd die we daardoor minder konden inzetten voor de basis, namelijk het begeleiden van renovatietrajecten in appartementen.

16. Stimuleer het aanleggen van een voldoende groot reservekapitaal Het aanleggen van een reservekapitaal is verplicht, behalve als met een meerderheid van vier vijfde wordt beslist tot een opt-out. Het minimum spaarritme is wettelijk vastgelegd maar ligt laag.

De overheid moet bekijken hoe ze mede-eigenaars kan stimuleren om voldoende ambitieus te zijn.

De bijeengespaarde sommen maken deel uit van het vermogen van het gebouw. Mede-eigenaars die overwegen om te verkopen, staan daarom weigerachtig tegenover een degelijk spaarritme.

Er moet onderzocht worden of een vorm van fiscale aftrekbaarheid van bijdragen in het reservekapitaal nuttig kan blijken.

In Brussel is de renolution-premie voor mede-eigendommen nog te weinig bekend.

Mede-eigendom 18

17. Hou de BTW op renovatiewerken op 6% Per jaar moet er in Vlaanderen alleen al minimaal 5 miljard euro geïnvesteerd worden om de renovatiedoelstellingen te halen. Als je dat weet, is het onmogelijk te begrijpen dat de fiscale blauwdruk voorstelt om renovaties duurder te maken. Wie vandaag een woning renoveert die ouder is dan tien jaar, kan dat doen aan 6% BTW. In zijn voorstel voor de fiscale hervorming wil minister Van Peteghem daar 9% van maken. 3% meer dus.

Dat krijgen vastgoedkantoren niet uitgelegd aan kopers. In Vlaanderen moeten die sinds begin dit jaar rekening houden met een renovatieplicht na aankoop.

Net op het moment dat de Vlaamse overheid die verplichting invoert, zou de federale overheid renovaties duurder maken. Nog erger is het voor de syndici.

Die proberen met man en macht renovatiewerken gerealiseerd te krijgen in appartementsgebouwen. De financiering is één van de grootste uitdagingen.

Dat bevorder je niet door de kostprijs van werken met 3% te verhogen.

De bouwkosten zijn overigens al sterk gestegen door de energiecrisis. Waarom zouden de gewesten nog premies geven om renovaties te ondersteunen, als de federale overheid dat geld via de BTW gewoon terugneemt? Vandaar ons pleidooi: behoud de 6% voor renovatiewerken aan woningen ouder dan tien jaar..

Mede-eigendom 19

AANTREKKELIJK(ER) SYNDICUSBEROEP 1. Een brede imagocampagne voor de syndicus

3. Optimaliseer de beroepsreglementering door…

Binnenkort trappen CIB, het BIV en Fonds323 een imagocampagne van start.

Die campagne moet het imago van de syndicus opwaarderen. De campagne wil de positieve aspecten van het beroep in de kijker zetten. Tweede doel is om door te werken op het verwachtingspatroon van de consument.

Het beroep van professioneel syndicus is gereglementeerd via de Vastgoedmakelaarswet. Dat zorgt voor een verdere professionalisering, een sterke deontologische code, tuchtrechtelijke handhaving en een stevige bescherming van de consument. De beroepsreglementering mag echter niet stil staan. Ze moet fit-for-purpose blijven.

Daarvoor zijn een aantal wijzigingen noodzakelijk:

We moeten elke mede-eigenaar, huurder, … overtuigen waarom professioneel beheer zo belangrijk is en informeren over die zaken waarvoor hij bij de syndicus allemaal terecht kan en welke niet. We willen als sector de hand reiken aan éénieder die mee wil werken aan een beter imago voor de syndicus en meer kennis over diens rol.

2. Meer kennis & inzicht in de rol van de syndicus bij de overheid Overheden vergissen zich ook vaak in wat de rol van de syndicus juist is. De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Niet minder maar ook niet meer. De bevoegdheid van de syndicus stopt aan de voordeur van het individuele appartement.

Dat principe blijkt te weinig bekend. Beste voorbeeld is een passage uit een voorontwerp van ordonnantie in Brussel (COBRACE-PACE). Die wil de syndicus de opdracht geven om voor individuele appartementen die nog geen EPBcertificaat hebben, er één te laten opmaken. Dus: de syndicus zou voor al die appartementen een energiedeskundige moeten aanduiden, deze deskundige toegang moeten verschaffen, de bewijsstukken verzamelen, …

De syndicus kan dergelijke taak echter helemaal niet op zich nemen. Hij heeft geen bevoegdheid over de individuele appartementen. Die ligt exclusief bij de eigenaar. De syndicus mag ook niet zomaar mensen binnenlaten in een appartement. Een syndicus die over een lopersleutel beschikt, mag die alleen gebruiken in noodgevallen of met expliciete toestemming van de eigenaar.

»

versoepeling van de voorwaarden voor de vrijwillige erkenning als rechtspersoon

We steunen het initiatief van minister Clarinval. De huidige voorwaarden zijn in 2013 ingeschreven als copy-paste van de Architectenwet maar zijn niet werkbaar. Er zijn amper erkenningen van rechtspersonen. Tegelijkertijd is het syndicuslandschap sterk geëvolueerd. Toch kan er amper gewerkt worden in een governance-structuur. Tot slot komen we hiermee tegemoet aan aanbevelingen vanuit Europa.

»

een aparte tuchtprocedure voor syndici

De eigenheid van het beroep van syndicus werd in 2013 erkend door de invoering van een afzonderlijke deelkolom. Het is echter tijd om de volgende stap te zetten: een aparte tuchtprocedure voor syndici. Dat laat toe om de tuchtkamers te bemannen met gespecialiseerde assessoren & voorzitters, beslagen in specifieke deontologische bepalingen voor syndici. Het garandeert dat de bijzitters in de Uitvoerende Kamer en de Kamer van Beroep syndici zijn, met praktijkervaring. We stellen voor om de rentmeesters te laten ressorteren onder de tuchtprocedure voor de bemiddelaars.

Een tuchtprocedure op maat garandeert dat de mondelinge examens worden afgenomen door een uitvoerende kamer die focust op de syndicus. We horen nog te vaak dat kandidaten vragen krijgen over bemiddeling.

Mede-eigendom 20

We beklemtonen dat hierin geen stap mag worden gezien naar een apart instituut voor syndici. Daar zijn we absoluut geen voorstander van. Een apart instituut voor syndici is niet betaalbaar. De lidgelden zouden onverantwoord hoog zijn omwille van apart personeel, aparte stage-organisatie, stijging verzekeringspremies door ontdubbeling collectieve BA polis, … Heel wat syndici oefenen daarenboven ook nog de activiteit van vastgoedbemiddelaar uit.

Conclusie: een apart instituut is niet werkbaar en niet wenselijk.

»

de regel dat een tuchtklacht tegen een syndicus gemotiveerd moet gebeuren, via aangetekend schrijven en met vermelding van de deontologische richtlijn waartegen een inbreuk wordt beweerd

Een klacht indienen bij het BIV is laagdrempelig. Dat is eigen aan een tuchtwerking en belangrijk vanuit het perspectief van consumentenbescherming. Maar, in mede-eigendom komen veel conflicten voor. In die context maakt de laagdrempeligheid de tuchtprocedure vatbaar voor misbruik. Sommige medeeigenaars dienen om de haverklap een klacht in. Vaak dan nog enkel omdat ze het niet eens zijn met de beslissingen van de meerderheid in het gebouw, waaraan de syndicus uitvoering geeft. Er zijn gevallen waarin de mede-eigenaar aangeeft de syndicus ‘weg te willen pesten’.

Het is belangrijk dat een tuchtklacht op gestoffeerde wijze wordt ingediend.

Dat stelt de assessor in staat om de aard en ernst in te schatten. Het vermijdt ook dat de syndicus op basis van een flinterdun dossier een verdediging moet voorbereiden. We vragen om te bepalen dat een klacht gestoffeerd ingediend moet worden via aangetekend schrijven, met vermelding van de deontologische richtlijn waarop een inbreuk wordt vermoed.

»

de verplichting dat gebouwen vanaf 20 kavels een professioneel syndicus moeten hebben

We stellen voor dat de toepassing van art. 5, §3 van de Vastgoedmakelaarswet wordt uitgesloten voor grote gebouwen. Dat artikel laat toe dat vrije beroepers met eigen deontologische bepalingen als syndicus kunnen optreden.

Nog belangrijker is om te bepalen dat gebouwen vanaf 20 kavels niet beheerd kunnen worden door een mede-eigenaar zelf. Het getal van 20 kavels (kelders, garages, bergingen, fietsstallingen en parkeerplaatsen niet meegeteld) sluit aan bij een bestaand onderscheid in de Wet op de Mede-Eigendom. Vanaf 20 kavels moet een gebouw verplicht het genormaliseerd rekeningstelsel toepassen en over een raad van mede-eigendom beschikken.

Dergelijk misbruik moet er uit. Het kan niet de bedoeling zijn dat syndici zich wekelijks tegenover loze klachten moeten verweren. Het evenwicht moet hersteld worden.

4. Breid het stelsel van flexijobs uit naar de syndicsector

De invoering van een aparte tuchtprocedure is een eerste stap. Daarmee garanderen we expertise in het appartementsrecht bij de assessoren die de beslissing nemen om de zaak in behandeling te nemen. Experten in medeeigendom zijn nu éénmaal beter in staat om loze klachten ‘uit te filteren’.

5. Maak vrijwilligerswerk mogelijk in appartementsgebouwen

De assessor moet rekening houden met ‘repeat offenders’. Heeft de betrokken persoon al eerder klachten ingediend en zo ja, hoe zat het dan in die dossiers?

Eigenlijk vragen we om de figuur van rechtsmisbruik ingang te laten vinden in tuchtdossiers.

We vragen om flexijobs mogelijk te maken binnen syndicuskantoren en VME’s.

Als sector steunen we het wetsvoorstel dat hangende is in de Kamer over vrijwilligers binnen VME’s. Er moet enkel nog aan gesleuteld worden om absolute klaarheid te hebben in de rol van vrijwilligers versus de wettelijke taken/verplichtingen van de syndicus. Daarvoor is nu een amendement ingediend. We roepen dan ook alle fracties op om dit wetsvoorstel nog deze legislatuur goed te keuren. Zo kunnen we vrijwilligerswerk in VME’s mogelijk maken en de vrijwilligers ordentelijk verzekeren.

Mede-eigendom 21

2

NAAR EEN GEZONDE PRIVATE HUURMARKT De uitdagingen De private huurmarkt is met voorsprong het kwetsbaarste segment van de woningmarkt. Dat is een harde vaststelling als je weet dat we de voorbije 5 jaar de beste marktomstandigheden kenden in decennia.

Nooit was een investering in een huurwoning zo aantrekkelijk voor investeerders. De lage intresten zorgden voor lage opbrengsten bij andere investeringen. Het stabiel rendement, met garanties op minstens waardebehoud, deden investeerders richting de huurmarkt kijken.

Dat is in het voorbije anderhalf jaar razendsnel veranderd. De intrestvoeten zijn aan een steile opmars bezig. Het rendement op investeringsproducten moet volgen. Maar, op de huurmarkt zit dat rendement vast tussen 2,5 en 3%. De search-for-yield leidt investeerders nu weg van de huurmarkt.

De beleidsmatige omstandigheden helpen niet. De donderwolk van de reële huurinkomsten hangt opnieuw boven de markt, investeringen worden fiscaal duurder (12% verkooprecht in plaats van 10% voor investeringspanden) en er is ingegrepen op de huurindexatie. De toekomst lijkt onzeker. Dat is niet bemoedigend voor investeerders.

Daarnaast is er de problematische match tussen vraag en aanbod. Er is vooral geïnvesteerd in nieuwbouwappartementen, gericht op jonge

tweeverdieners en ouderen die hun woning verkochten om te huren.

Voor die groepen is er veel aanbod op de markt gekomen. Maar niet in het onderste segment waar de hoogste noden liggen en er een wooncrisis heerst. Daar is de concurrentie moordend. Veel gezinnen vallen uit de boot. Met het geconventioneerd verhuren wil de minister daar ingrijpen. Maar zelfs als de ambitie van 6.000 woningen wordt gehaald, zal dat niet volstaan.

De betaalbaarheid staat zwaar onder druk. Nochtans stijgen de huurprijzen trager dan de inflatie. In 2022 betaalde een huurder in Vlaanderen gemiddeld 773€ huur voor een appartement en 885€ voor een rijwoning. In Brussel lag de prijs voor een appartement op 1.117€. Dat is 4,5% meer dan in 2021. De inflatie bedroeg vorig jaar meer dan 10%. Tegelijkertijd hebben meer huurders het moeilijk om de huur te betalen. Dat illustreert dat het niet louter gaat om een ‘woonprobleem’, maar (vooral) om een inkomensprobleem.

In die moeilijke context moet de overheid ook een woningkwaliteitsbeleid voeren. We weten dat de kwaliteit omhoog moet. Het Steunpunt Wonen voert op dit eigenste ogenblik een woningschouwing uit. Bij de vorige in 2013 had 37% van de woningen een ‘ontoereikende kwaliteit’.

Huurmarkt 22

Al deze beleidssporen interageren met elkaar. Een opwaardering van de kwaliteit zal effect hebben op de prijs en het aanbod.

De vastgoedkantoren liggen wakker van de wooncrisis op de huurmarkt. Op zich kan je dat vreemd vinden: bemiddelen bij verhuur is een laagrentende activiteit voor vastgoedmakelaars. Het ereloon op een verhuring is meestal één maand huur. In 4/5de van de gevallen dekt dat bedrag amper de kosten die het kantoor moet maken. Toch voelen de vastgoedmakelaars zich verbonden met de huurmarkt. En vinden we als sector dat er extra inspanningen nodig zijn om te streven naar een gezonde private huurmarkt.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kampt met een extra negatief investeringsklimaat. Er liggen helaas in Brussel diverse maatregelen op tafel die investeerders ontmoedigen, zoals de intentie om het rooster met richthuurprijzen bindend te maken, een voorkeurrecht in te voeren voor de zittende huurder, beperkingen op de precontractuele informatie die een normale solvabiliteitscheck bemoeilijken, … De volgende Brusselse regering moet de omslag maken naar een positiever investeringsklimaat.

Huurmarkt 23

Hoofdstuk 1 23

Concrete beleidsvoorstellen VLAAMS & BRUSSELS WONINGHUURRECHT Het Vlaams Woninghuurdecreet is intussen meer dan vier jaar van kracht. De tijd is rijp voor een evaluatie en een aantal bijsturingen. Daarna pleiten we voor legistieke rust. Huurders en verhuurders hebben nood aan stabiliteit en rechtszekerheid. Ze moeten de tijd krijgen om nieuwe regels te implementeren.

Het Decreet gaat over de contractverhoudingen tussen private partijen. Daarom mag het niet gezien worden als een beleidsinstrument. Het moet een neutraal kader zijn waarbinnen huurders en verhuurders tot goede afspraken kunnen komen.

In Brussel hebben diverse aanpassingen het woninghuurrecht scheefgetrokken.

Het evenwicht moet hersteld worden, zodat de legitieme belangen van huurders én verhuurders beschermd worden.

1. Herstel in Vlaanderen de persoonlijke borgstelling in ere door de combinatie met een reguliere waarborg opnieuw mogelijk te maken en de beperking tot drie maanden te schrappen De concurrentie op de huurmarkt is hard, zeker voor mensen met een laag inkomen. Elk instrument om een kandidatuur kracht bij te zetten, is broodnodig.

De persoonlijke borgstelling is zo’n instrument. Toch kan het vandaag niet gebruikt worden. De borgstelling mag volgens het Vlaams Woninghuurdecreet niet gecombineerd worden met een huurwaarborg. Logisch gevolg: verhuurders aanvaarden geen borgstellingen meer. Ze verkiezen de zekerheid van een geldelijke waarborg. Van de meer dan 286.000 huurcontracten in de CIBHuurbarometer is er niet één met een borgstelling.

Zo’n borgstelling (door de ouders) kan wel perfect voor jonge kopers bij de aanvraag van een hypothecair krediet. Dat onderscheid krijg je niet uitgelegd.

De persoonlijke borgstelling in ere herstellen is dan ook prioriteit nummer 1.

De verankering van de borgstelling in het Woninghuurdecreet laat ook toe om af te wijken van de verplichtingen rond de kosteloze borgtocht. Die zijn in de praktijk onmogelijk toe te passen. Één van de vereisten is een aparte overeenkomst. Een andere is een jaarlijkse rapporteringsplicht aan de borgsteller. Dergelijke voorwaarden zijn voor een reguliere persoonlijke borgstelling buitenproportioneel en maken het instrument nodeloos complex.

2. Een meer voldragen rechtskader voor medehuur Medehuur is in opkomst. Jongeren huren steeds vaker samen een woning, om de kosten te delen. Die trend zal zich verderzetten. De juridische omkadering van medehuur wint dan ook aan belang. Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft voor het eerst regels rond medehuur gevestigd. Die moeten nu geëvalueerd en bijgestuurd worden, om de evenwichtigheid te herstellen.

We vragen:

• Een sterkere bescherming tegen niet-solvabiliteit van de resterende

•

medehuurder(s) als één van de medehuurders opzegt. Onder de huidige regels is er een verhoogd risico op achterstallen. Zowel de resterende huurder(s) als de verhuurder zijn daar het slachtoffer van. Een piste kan zijn om een opzegmogelijkheid in te schrijven in hoofde van de verhuurder die geconfronteerd wordt met een opzeg door een medehuurder, als de resterende huurders 40% of meer van hun inkomen besteden aan huur.

Een rechtszekere regeling rond de kosten verbonden aan huurdersmutaties: tussentijdse plaatsbeschrijvingen (en de mogelijkheid de opmaak ervan af te dwingen), administratieve kosten & handelingen, samenstelling huurwaarborg, …

Huurmarkt 24

• Herevaluatie van de termijnen voor hoofdelijke gehoudenheid, met •

minstens een termijn van 1 jaar in plaats van 6 maanden De verankering van een medehuurpact

De Brusselse regeling is vandaag pragmatischer. Ze legt meer de klemtoon op goede afspraken tussen alle betrokkenen.

3. Voorzie een goede regeling voor tussentijdse renovatiewerken De (energetische) kwaliteit van huurwoningen moet omhoog. De energiecrisis heeft die nood nog versterkt. Op de huurmarkt worden de meeste renovaties doorgevoerd voordat het pand te huur wordt gesteld. Dat strookt ook met de logica van de huurwetgeving (intredende plaatsbeschrijving, …).

4. Verklaar een aantal regels uit het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op contracten afgesloten voor 1 januari 2019 Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Oudere huurcontracten vallen nog onder de Woninghuurwet.

Deze huurders en verhuurders kunnen dus geen gebruik maken van de oplossingen in het Woninghuurdecreet. Zoals: de huurprijsherziening bij energetische werken, de regels rond medehuur, de regeling bij overlijden van de huurder, … De tijd is rijp om te bekijken welke regels uit het Woninghuurdecreet toegepast kunnen worden op contracten van voor 1 januari 2019.

5. Maak de Brusselse Huisvestingscode ‘renovatievriendelijker’, o.m. via een mogelijkheid tot huurprijsherziening bij energetische werken

Maar, om de renovatienood te ledigen volstaat het niet dat er alleen tussen verhuringen in wordt gerenoveerd. Ook woningen met een lopend huurcontract moeten onder handen worden genomen. Een resem beleidsmaatregelen spelen daar op in:

De Brusselse Huisvestingscode moet herzien worden om het woninghuurrecht renovatievriendelijker te maken. Prioriteit is het inschrijven van een mogelijkheid van huurprijsherziening bij energetische werken. De opzeg voor renovatiewerken moet tevens versoepeld worden.

• De renovatieplicht in Vlaanderen, die ook geldt bij de verkoop van een

6. Veranker de moderne interpretatie rond de huurprijsaffichering

verhuurd pand

• De beperking op de indexatie van de huurprijs voor minder energiezuinige •

panden De invoering van een energienorm in de minimale woningkwaliteitsnormering

Het woninghuurrecht is onvoldoende voorzien op tussentijdse renovatiewerken.

Wat als een huurder weigert de uitvoering van werken te gedogen? Hoe zit het met genotsderving tijdens de werken? Wat als de huurder het pand een tijd niet kan bewonen? De antwoorden zijn er vandaag niet/onvoldoende.

De toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt gemonitord in het Overlegplatform Private Huur. In 2021 heeft het Overlegplatform zich gebogen over de affichering van de huurprijs en de kosten en lasten. In consensus is beslist tot een meer eigentijdse invulling: de vermelding op de borden en raamaffiches mag wegvallen als (en enkel als) de huurprijs en de kosten en lasten gepubliceerd zijn in een elektronisch zoekertje. Het Agentschap Wonen in Vlaanderen en de minister steunen die interpretatie.

Om redenen die onduidelijk blijven, weigert de stad Gent ze echter toe te passen. De stad blijft GAS-boetes uitschrijven. Na meer dan een jaar van pogingen door de minister, de sector en de administratie om het gesprek aan te gaan, worden de hakken alleen maar dieper in het zand gezet. Als definitieve

Huurmarkt 25

oplossing pleiten we voor de verankering van de eigentijdse interpretatie in het Woninghuurdecreet. We pleiten bovendien voor een gelijkaardige verankering in de Brusselse Huisvestingscode.

7. Geef snel uitvoering aan de aanbevelingen rond de Vlaamse huurwaarborglening Het Steunpunt Wonen heeft zopas een uitgebreide evaluatie doorgevoerd van de Vlaamse huurwaarborglening. Die evaluatie is positief. Er zijn een aantal aanbevelingen om het instrument te optimaliseren. Daar moet snel op ingespeeld worden. De Vlaamse huurwaarborglening is immers cruciaal binnen de evenwichten verankerd in het Vlaams Woninghuurdecreet.

8. Werk een pragmatische regeling uit rond de informatie die van kandidaat-huurders mag/moet worden gevraagd De Aanbeveling 2009/01 van de Privacycommissie is gedateerd. De tijd is rijp om een regeling op Vlaams niveau uit te schrijven rond welke informatie op welk tijdstip in het verhuurproces opgevraagd kan/moet kunnen worden. De legitieme belangen van alle betrokken partijen moeten afgewogen worden. De opkomst van digitale plaatsbezoeken speelt hierbij een belangrijke rol.

In Brussel is hierover reeds een bepaling opgenomen in de Huisvestingscode.

Binnenkort wordt die nog aangescherpt. De werkbaarheid komt daardoor in Brussel in het gedrang. We vragen dan ook om dringend overleg met de vastgoedsector om tot een regeling te komen die kandidaat-huurders beschermt maar die tegelijkertijd een professionele en correcte solvabiliteitscheck toelaat.

9. Beperk het moratorium inzake opzeg voor eigen gebruik: de verhuurder moet kunnen opzeggen voor eigen gebruik door zichzelf, zijn partner, zijn kinderen of die van zijn partner Binnen de eerste drie jaar kan de verhuurder in Vlaanderen enkel opzeggen voor eigen gebruik door zichzelf. Voor andere verwanten geldt er een moratorium tijdens de eerste drie jaar. Dat moratorium is te ruim. Minstens moet de opzeg

gedurende de eerste drie jaar ook mogelijk zijn in geval van eigen gebruik door de partner van de verhuurder of door de kinderen.

10. Werk een rechtszekere regeling uit voor dienstverlening door een rentmeester op vraag van de huurder Rentmeesters worden steeds vaker bevraagd door huurders om bepaalde assistentie te voorzien. Schoolvoorbeeld: het inplannen en laten uitvoeren van het tweejaarlijks onderhoud van de verwarmingsketel. Voor rentmeesters is het echter onduidelijk welk statuut deze dienstverlening heeft en tegen welke vergoeding ze kan plaatsvinden. We vragen daarom een rechtszeker kader.

11. Bekijk welke regels kunnen worden verscherpt om gebrekkige betaling van de huur tegen te gaan De overgrote meerderheid aan huurgeschillen gaat over de betaling van de huur. Hardnekkig probleem is dat een aantal huurders weliswaar betalen maar in delen, stelselmatig te laat, … Voor de verhuurder is dat een moeilijke situatie: het duurt lang voordat de huurachterstallen voldoende omvangrijk zijn om zich tot de vrederechter te wenden. Ondertussen sluipt er veel tijd en energie in de opvolging van betalingen, contacten met de huurder, de onzekerheid en de opvolging wat wel en wat nog niet betaald is. We moeten bekijken welke regels verscherpt kunnen worden om dit tegen te gaan.

12. Bevestig het éénmalige en tijdelijke karakter van de beperking van de huurindexatie en wijzig de correctiefactoren. Geef in Brussel duidelijkheid of die er al dan niet nog komen. Schrijf een technische richtlijn voor implementatie uit Het woninghuurrecht is een verhaal van evenwichten. Één daarvan heeft betrekking op de huurprijs: de vrije huurprijsbepaling bij contractsluiting tegenover de betonnering ervan tijdens de duur van het contract, behoudens indexatie. Tijdens de energiecrisis heeft de overheid daaraan gesleuteld, door de indexatie van de huur te beperken voor minder energiezuinige woningen.

Huurmarkt 26

De overheid heeft daarmee ingegrepen in de burgerrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder. Dat is geen wenselijke situatie: er is geraakt aan de evenwichten in het woninghuurrecht. Het is hard aangekomen bij verhuurders.

Heel wat verhuurders kozen als rechtstreeks gevolg om wel volledig te indexeren, terwijl ze dat de vorige jaren niet of minder hadden gedaan. Er was ook geen flankerend beleid richting verhuurders.

die conclusie durven te trekken. In die fase zijn we beland. Het rooster werkt niet.

Als een instrument niet performant is, moet het afgeschaft worden. Hetzelfde geldt voor de paritaire huurcommissies, nu blijkt dat verhuurdersorganisaties hun zetels niet opnemen.

14. Vervang in Brussel de vulgariserende bijlage door een vulgariserende toelichting, zoals in Vlaanderen

Het ingrijpende effect op de markt is wellicht het beste teken dat dergelijke aanwending van het woninghuurrecht als beleidsinstrument niet raadzaam is. Om het vertrouwen te herstellen is het belangrijk dat het eenmalige en tijdelijke karakter wordt herbevestigd. Voor Vlaanderen vragen we ook om de correctiefactoren te herbekijken. Belangrijk is tot slot dat er voldoende op voorhand een technische richtlijn wordt uitgeschreven. Die richtlijn moet helpen om de software van de verschillende indexatietools te herprogrammeren.

Een verplichte bijlage bij woninghuurovereenkomsten wordt amper tot niet gelezen. Het is een extra papierbundel die geen meerwaarde biedt. De ervaringen met de vervanging door een vulgariserende toelichting (online terug te vinden) zijn positief. De lengte van het contract wordt verminderd – voor iedereen goed nieuws – terwijl alle noodzakelijke informatie vlot online terug te vinden is.

In Brussel zijn er geen correctiefactoren voorzien. Er is nood aan snelle duidelijkheid of die eventueel desgevallend nog ingeschreven zullen worden.

15. Kies voor stevig sectoroverleg, in Vlaanderen via het OPH en in Brussel via de Adviesraad Huisvesting

13. Het indicatief rooster met richthuurprijzen in Brussel werkt niet. Nu het niet performant blijkt, moet het afgeschaft worden

Zeker rond een topic als woninghuur is een afstemming tussen het beleid en het veld cruciaal. De private huurmarkt staat immers onder gigantische druk. We pleiten voor gestructureerd overleg. In Vlaanderen kan dat via het Overlegplatform Private Huur. Dat verenigt de belangrijkste stakeholders.

De Brusselse vastgoedkantoren zijn formeel: de richthuurprijzen in het indicatief rooster slaan de bal mis. Ze zijn gedateerd en niet in overeenstemming met de marktprijzen. Voor het ene huurcontract liggen ze duidelijk te laag, voor een ander manifest te hoog. Het rooster werkt niet omdat de Brusselse huurmarkt zich niet laat indelen op gemeente- of wijkniveau. De huurprijzen verschillen van straat tot straat. Het rooster houdt daar geen rekening mee. De methodologie laat dat wellicht ook niet toe.

Het instrument houdt geen rekening met de heterogeniteit van de Brusselse huurmarkt. De expatmarkt ziet er totaal anders uit dan het gewone residentiële segment en kent andere prijsdynamieken. Het beleid is daar vandaag in haar geheel te weinig aan aangepast.

In Brussel is er nood aan een wijziging van de samenstelling van de Adviesraad Huisvesting. Op dit ogenblik is het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars daarin vertegenwoordigd. Maar, het BIV is een publiekrechtelijk orgaan, dat niet als taak heeft om de sector van vastgoedmakelaars en syndici te vertegenwoordigen. De opdracht van het BIV is om de tuchtrechtelijke controle te organiseren, niet om beleidsstandpunten in te nemen. Dat is de rol van de beroepsorganisaties, Federia aan Franstalige zijde en CIB aan Nederlandstalige zijde. We vragen dan ook om de beroepsorganisaties in de Adviesraad op te nemen in plaats van het BIV.

Als een instrument er niet in slaagt haar doelstellingen te realiseren, moeten we Huurmarkt 27

WONINGKWALITEIT 1. Als sector steunen we een verplicht conformiteitsattest, als aan een aantal essentiële basisvoorwaarden is voldaan Steeds meer gemeenten zetten de stap naar een verplicht conformiteitsattest. Als sector staan we daar niet weigerachtig tegenover. Een conformiteitsattest is de beste garantie dat de woning bij het begin van de verhuring in orde is. Dat is belangrijk voor de huurder (wooncomfort), de verhuurder (uitsluiten nietigheidssanctie) en de vastgoedprofessional (aansprakelijkheid). We adviseren al langer aan de kantoren om systematisch conformiteitsattesten aan te vragen.

Maar, er zijn wel voorwaarden om een verplicht conformiteitsattest haalbaar en realistisch te maken:

» Bewaak de proportionaliteit van de normen tegenover de sancties De sancties op niet-naleving van de woningkwaliteitsnormen zijn ingrijpend, voor alle betrokkenen:

• De huurder moet onmiddellijk de woning verlaten en staat ‘op • •

straat’ De verhuurder moet alle huurgelden terugbetalen (eventueel minus bezettingsvergoeding) De verhuurder kan met strafrechtelijke gevolgen geconfronteerd worden

De zware sancties zijn te verantwoorden vanuit het minimale karakter van de normen. Overstijgen de normen wat als minimaal geldt, dan zijn ze buitenproportioneel. Dat ondergraaft zowel het draagvlak voor de woningkwaliteitsbewaking als de effectiviteit ervan.

Huurmarkt 28

Die baseline is belangrijk voor de energienorm. We onderschrijven de aanbevelingen van het Steunpunt Wonen daarover: ‘Wanneer we het wetenschappelijk onderzoek – dat aantoont dat een slecht thermisch comfort voor een reeks ernstige, soms levensbedreigende, gezondheidsproblemen zorgt, maar tevens dat vergaande energetische ingrepen niet nodig zijn om een positief gezondheidseffect te creëren – tegenover de evaluatie van het woningkwaliteitsinstrumentarium plaatsen, lijkt het opnemen van eerder beperkte energetische normen in de minimale woningkwaliteitsvereisten wel verdedigbaar, maar het integreren van de ambitieuze energiedoelstelling (alle woningen EPC-label A of voldoen aan de aparte vereisten) niet.’ 1

» Hou rekening met het hoge aandeel appartementen op de huurmarkt De huurmarkt wordt gedomineerd door meergezinswoningen. Meer dan 3/4de van alle verhuringen heeft betrekking op een appartement of studio. Dat blijkt uit de CIB-Huurbarometer.

De minimale woningkwaliteitsnormen slaan ook op het gebouw. Bovendien zal het voor de eigenaar van een appartement op de hoogste verdieping niet evident zijn om aan de energienorm te voldoen zonder dat het dak wordt geïsoleerd. Er zijn vaak werken aan gemeenschappelijke delen nodig. Dat vereist goedkeuring door de algemene vergadering, het inwinnen van offertes, inschakelen van studiebureaus, … De doorlooptijd van renovaties in appartementsgebouwen is nu eenmaal langer.

De overheid moet daar rekening mee houden, o.m. door bij de energienorm voldoende tijd te laten. Zodat appartementsgebouwen überhaupt de kans hebben om werken uit te voeren.

» Laat de syndicus niet in het ongewisse: informeer en betrek de syndicus In de huidige procedures woningkwaliteitsbewaking is geen interactie met de syndicus voorzien. Ook niet als er gebreken zijn aangekruist in deel B van het technisch verslag. Dat deel focust op het gebouw, deel C op het appartement zelf.

Logisch zou zijn dat een conformiteitsattest dat wordt afgeleverd in het gebouw ook aan de syndicus wordt bezorgd. Als er een technisch verslag is opgemaakt waarin een gebrek werd aangekruist in deel B moet dat zeker gebeuren. Daarnaast moet bekeken worden of er geen andere termijnen ingebouwd moeten worden voor herstel wanneer er aanpassingen aan gemeenschappelijke delen nodig zijn. De invulling van de normen in deel B van het technisch verslag vereist ook apart overleg met syndici. Normen waaraan eengezinswoningen aangepast kunnen worden met relatief beperkte inspanningen zijn in appartementsgebouwen soms moeilijk tot niet te behalen.

» Focus op nieuwe verhuringen Om een verplicht conformiteitsattest haalbaar te maken is er nood aan een getrapte inwerkingtreding. Sommige gemeenten kiezen vandaag voor een onderscheid volgens bouwjaar, andere leggen geografische zones vast. Lang niet alle methodes zijn even werkbaar…

We pleiten ervoor om het verplicht conformiteitsattest te verbinden aan nieuwe verhuringen. Dat is om een aantal redenen de meest logische piste: a. Op de huurmarkt gebeuren werken voorafgaand aan de tehuurstelling.

Van zodra een huurwoning op de markt komt, is het de bedoeling om ze te verhuren ‘in de staat waarin ze zich bevindt’. Door het conformiteitsattest te verplichten bij nieuwe verhuringen geef je een incentive aan de verhuurder om bij de werken die daaraan voorafgaan rekening te houden met de minimale woningkwaliteitsnormen b. Het sluit aan bij de logica van art. 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat artikel vestigt een wettelijk vermoeden van conformiteit als er bij aanvang van het huurcontract een conformiteitsattest voorligt van minder dan drie maanden oud c. Het vermijdt discussies over het gedogen van werken tijdens lopende huurcontracten, waarbij bovendien onenigheid kan ontstaan over de oorzakelijkheid van gebreken d. Het laat toe om de vereiste capaciteit aan woningcontroleurs in te schatten.

Een gemeente kan immers schatten hoeveel nieuwe verhuringen er jaarlijks

1 https://archief.steunpuntwonen.be/Documenten_2016-2020/Onderzoek_Ad_hoc_opdrachten/Ad_hoc_21_Langetermijnperspectief_van_ de_energienorm/ad-hoc-21-langetermijnvisie-energie-eind.pdf, p. 47.

Huurmarkt 29

op haar grondgebied gebeuren en dus hoeveel extra woningcontroles er uitgevoerd moeten worden

dat de gemeente voorlegt bij de minister tot goedkeuring van een reglement verplicht CA.

Het Agentschap Wonen in Vlaanderen zou een leidraad voor de uitrol van het verplicht conformiteitsattest kunnen uitschrijven, in afstemming met alle stakeholders. De minister kan dan naar die leidraad verwijzen om gemeentelijke reglementen te laten bijsturen alvorens ze goed te keuren.

Na een aanvraag voor een conformiteitsattest is het de logica zelve dat de eigenaar verwittigd wordt wanneer de woningcontrole zal plaatsvinden zodat hij daarbij aanwezig kan zijn. De woningcontroleur moet tijdens die controle (ook) een coachende rol spelen.

» Garandeer voldoende capaciteit en een redelijke aflevertermijn

» Garanties over de prijs

De aflevertermijn voor het conformiteitsattest moet zo kort mogelijk worden gehouden. Anders stijgt de frictieleegstand. Als een gemeente een reglement voor een verplicht conformiteitsattest ter goedkeuring voorlegt aan de minister van Wonen moet ze kunnen bewijzen dat er voldoende woningcontroleurs zijn en dat die de controles snel kunnen uitvoeren. Ligt dat bewijs niet voor, dan moet de minister de goedkeuring inhouden. Concreet moet de gemeente de garantie geven dat er binnen 10 kalenderdagen een bezoek kan plaatsvinden en dat het attest binnen 15 kalenderdagen daarna afgeleverd wordt.

De kostprijs voor het afleveren van een conformiteitsattest moet zo laag mogelijk liggen. De visie van de vastgoedkantoren is duidelijk: het zou gratis moeten zijn. Dit onder meer om het draagvlak voor de (ingrijpende) stap naar een verplicht CA niet te ondergraven. Het verkrijgen van een CA zal vaak investeringen vragen van de eigenaar, om gebreken te verhelpen. Dat is het eigenlijke doel: de opwaardering van de woningkwaliteit. Een bijkomende retributie voor het verkrijgen van het attest zelf draagt daar niet toe bij. » Opwaardering van de kwaliteit van het EPC vereist

» Vermijd uitval van aanbod: geef verhuurders voldoende tijd en

De overheid ziet het EPC steeds meer als een beleidsinstrument en niet (enkel) als een meetinstrument: we verwijzen naar de beperking op de huurindexatie, de renovatieplicht en de energienorm (die gebaseerd is op EPC-labels).

ondersteuning om gebreken te herstellen Doel van het verplicht CA mag niet zijn om te bestraffen of uitval in de hand te werken. Integendeel, het moet leiden tot een betere woningkwaliteit én blijvende beschikbaarheid van de woning op de huurmarkt. Twee zaken zijn cruciaal: a. voldoende tijd voor de verhuurder om gebreken te herstellen b. begeleiding/ondersteuning De verhuurder mag niet aan zijn lot overgelaten worden. Er is nood aan een vergelijkbaar model zoals de waarschuwing in de procedure ongeschikt-/ onbewoonbaarverklaring. Een termijn van drie maanden om gebreken te herstellen is redelijk. De garantie dat de verhuurder terecht kan bij een lokale instantie voor ondersteuning/begeleiding moet ook deel zijn van het dossier

De vraag of het EPC voldoende ‘matuur’ is, blijft echter onbeantwoord.

Nochtans blijven we signalen krijgen over EPC’s die worden opgemaakt zonder plaatsbezoek of aan absurd lage prijzen. Er zijn soms ook grote discrepanties tussen EPC-waardes, zelfs binnen hetzelfde gebouw.

Sinds 8 januari 2023 is de minimale boete verdubbeld (van 250€ naar 500€) voor energiedeskundigen die fouten maken. Het proces ter verdere opwaardering van de kwaliteit mag daarmee niet ten einde zijn. Naargelang het EPC belangrijker wordt, moet ook de klemtoon op de kwaliteit ervan toenemen. Zeker als je weet dat defaultwaardes altijd tot een slechter EPC leiden.

Huurmarkt 30

Vanuit die optiek hebben we een aantal prioriteiten:

• Bekijk hoe het aanleveren van bewijsstukken vereenvoudigd kan worden.

• •

De interactie tussen eigenaars en syndici en energiedeskundigen verloopt niet altijd vlot. Dat komt ook omdat het samenstellen van een dossier met bewijsstukken te arbeidsintensief is. Er is nood aan vereenvoudiging en digitalisering.

Het statuut van de energiedeskundige is aan herziening toe. Kan overwogen worden om een ondergrens te bepalen inzake het aantal EPC’s opgesteld op jaarbasis, met een koppeling aan de bijscholingsplicht? Kan er een kwaliteitsbeoordelingssysteem geïntroduceerd worden?

Als er een foutief EPC is opgemaakt, zou de eigenaar het recht moeten hebben om op kosten van de energiedeskundige een andere persoon in te schakelen, eerder dan dat automatisch wordt uitgegaan van herstel van de fouten door de energiedeskundige zelf.

3. Communiceer dat opzettelijke gebreken nooit recht geven op een sociale huurwoning of een huursubsidie Opeenvolgende Vlaamse regeringen hebben maatregelen genomen om opzettelijke huurgebreken te bestraffen. Zoals: het uitsluiten van personen die opzettelijk gebreken aanbrengen van de versnelde toewijzing van een sociale huurwoning en het ontvangen van een huursubsidie. We merken echter dat die maatregelen nog te weinig bekend zijn. Uit onwetendheid worden alsnog opzettelijk huurgebreken aangebracht. Vandaar ons pleidooi: versterk de communicatie en de handhaving hierover.

2. Verhoog de rol van de plaatsbeschrijving in het woningkwaliteitsbeleid Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft een nuttig onderscheid verankerd: de nietigheidssanctie geldt bij niet-naleving van de leveringsplicht. Dus: als de woning bij aanvang van de verhuring niet conform was. Indien gebreken opduiken in de loop van het huurcontract moeten we kijken naar de herstellingsverplichtingen van huurder en verhuurder.

Finaal is het aan de vrederechter om te oordelen wanneer de gebreken zijn ontstaan. Het lijkt ons de logica zelve dat de vrederechter zich daarbij kan beroepen op een kwalitatieve, tegensprekelijk opgemaakte plaatsbeschrijving.

O.m. via die weg moet de plaatsbeschrijving een meer prominente rol krijgen bij woningkwaliteitsprocedures.

Evenzeer moet het mogelijk zijn dat de woningcontroleur al een uitspraak doet in het technisch verslag over de oorzakelijkheid, aan de hand van de plaatsbeschrijving. Dit op voorwaarde dat de plaatsbeschrijving kwalitatief en tegensprekelijk is opgemaakt.

Huurmarkt 31

BETAALBAARHEID 1. Voorzie een budgettair groeipad voor de huursubsidie/huurpremie, zodat er meer huursubsidies/huurpremies toegekend kunnen worden Huursubsidies verlagen de woonkosten rechtstreeks. Ze reduceren het risico op achterstallen voor de verhuurder, een goede zaak voor de huurmarkt en voor de positie van kwetsbare huurdersprofielen. Kapitalisatie speelt niet bij huursubsidies. De huurprijs wordt van bij de tehuurstelling geafficheerd.

In tegenstelling tot bij koop blijft die prijs onveranderd. De concurrentie tussen kandidaat-huurders gebeurt ook niet op basis van biedingen, maar op solvabiliteit.

We vragen een budgettair groeipad voor de komende legislatuur, om zo meer huurders financieel te ondersteunen.

2. Introduceer een voorafgaande goedkeuring, zodat de huursubsidie/ huurpremie meegenomen kan worden bij de solvabiliteitscheck De aanvraag van een huursubsidie kan pas na het afsluiten van een huurcontract. De huurder mag dan wel recht hebben op een huursubsidie, hij kan niet bewijzen dat hij die effectief zal krijgen. De huursubsidie kan daardoor niet meegerekend worden in de solvabiliteitsbeoordeling. Daarom pleiten we voor een voorafgaande goedkeuring zoals bij de Vlaamse huurwaarborglening, zodat de finale toekenning van de huursubsidie enkel nog afhangt van de woningkwaliteit. Laat dat nu net hetgeen zijn waar het conformiteitsattest op inspeelt.

3. Kies voor rechtstreekse uitbetaling van de huursubsidie/huurpremie aan de verhuurder als extra zekerheid We pleiten voor de rechtstreekse uitbetaling van de huursubsidie aan de verhuurder. Die heeft zo zekerheid over de maandelijkse betaling van een deel

van de huur. Voor de overheid garandeert het dat de huursubsidie gebruikt wordt om de woonlast van de huurder te verlagen. Die zekerheid is er nu niet, omdat niet te controleren valt of de huurder er de huur mee betaalt.

4. Overweeg de loskoppeling van de inschrijving bij een woonmaatschappij voor de huursubsidie/huurpremie. Zet zeker in op (semi-)automatische toekenning van de huurpremie en – als de koppeling toch wordt behouden – verlaag dan de termijn van 4 jaar Een ander issue blijft voor onzekerheid zorgen: zal de huurder de huurpremie doorheen het contract behouden? De kans is reëel dat de huurder vervroegd vertrekt. Hij moet immers ingeschreven staan op de wachtlijst voor een sociale woning. Wie als verhuurder kiest voor een rechthebbende voor de huursubsidie/-premie weet bijgevolg dat de termijn van verhuring extra onzeker is.

Is de koppeling tussen huursubsidie/huurpremie en inschrijving voor een sociale huurwoning wel wenselijk? Wat als de betrokkene met de financiële ondersteuning perfect privaat kan huren? Moeten we dan de doorstroming blijven verplichten?

Blijft de koppeling toch behouden, dan pleiten we voor een verlaging van de termijn van 4 jaar inschrijving op de wachtlijst om een huurpremie te kunnen ontvangen. Essentieel is ook dat de non-takeup wordt aangepakt.

Implementatie van de aanbevelingen van de studie van het Steunpunt Wonen is daarvoor een cruciale eerste stap.

5. Schors de huursubsidie bij niet-hernieuwing van de inschrijving bij een woonmaatschappij i.p.v. schrapping Veel mensen verliezen de huurpremie zonder dat ze verhuizen of hun situatie

Huurmarkt 32

verandert. Uitval is er o.m. omwille van schrappingen bij de woonmaatschappij of omwille van de weigering bij een toewijzing. Meest schrijnend is het als huurders de herinschrijving uit het oog verliezen.

We vragen om de niet-herinschrijving om te vormen tot een schorsingsgrond.

Huurders zijn administratief niet altijd sterk. Zij zien door het bos de bomen niet meer, zijn bevreesd voor facturen en openen brieven niet, … Als zij nalaten de inschrijving te hernieuwen, zijn de gevolgen desastreus. Het lijkt ons redelijker om de huurpremie op te schorten i.p.v. af te schaffen. Zo verliest de huurder ‘slechts’ de ondersteuning voor de periode die hij/zij nodig heeft om zich opnieuw in regel te stellen.

6. Zorg ervoor dat huurder en verhuurder niet meer ‘gestraft’ worden door een dubbele huurprijs bij de overstap van een private naar een sociale huurwoning Bij de overgang van een private naar een sociale huurwoning is de huurder (zonder ondersteuning) tijdelijk zowel huur verschuldigd voor de sociale huurwoning als voor de private woning (tijdens de opzegperiode). Het resultaat laat zich raden: de sociale huurwoning krijgt voorrang en de private verhuurder zit met achterstallen.

verhuurder die ze vervolgens moet aftrekken van de huurprijs. Het systeem is complex, te weinig bekend en wordt daardoor te weinig toegepast. Het budget kan beter besteed worden, bijvoorbeeld in het groeipad voor de huursubsidie/ huurpremie.

8. Creëer een inzagemogelijkheid in de Centrale voor het Krediet aan Particulieren als deel van de solvabiliteitscheck Een vastgoedmakelaar heeft de deontologische plicht om de solvabiliteit van kandidaat-huurders na te gaan. Er moet een professionele screening gebeuren.

Net zoals het belangrijk is dat de makelaar rekening houdt met alle inkomsten (inclusief kindergeld, alimentatie, maaltijdcheques, …) moet hij ook zicht hebben op schulden die de solvabiliteit beïnvloeden.

Daarom vragen we een consultatiemogelijkheid van de Centrale voor het Krediet aan Particulieren. Dat laat toe om de lopende afbetalingen voor consumentenkredieten in beeld te brengen en zowel huurder als verhuurder te beschermen tegen situaties waarin die afbetalingen leiden tot een zwaar risico op onbetaalbaarheid, achterstallen, …

Zelfs als dat niet het geval is, blijft de vraag wie er bij wint dat huurders met dubbele huur zitten. Waarom kan het sociaal huurcontract niet pas ingaan na het verlopen van de opzegperiode voor het private huurcontract? Kan de sociale huur tijdens de opzegperiode niet wegvallen? Kan er een installatiepremie toegekend worden? Het moet mogelijk zijn om de juiste oplossing te vinden en dit probleem voor eens en altijd te verhelpen.

7. Herbekijk de verminderde onroerende voorheffing voor kinderlast Het systeem is amper bekend: de huurder kan genieten van een vermindering van de onroerende voorheffing voor ‘kinderlast’. Die wordt toegekend aan de

Huurmarkt 33

FISCALITEIT 1. Stel verhuurders gerust op fiscaal vlak, in het bijzonder rond de belasting van huurinkomsten In zijn blauwdruk voor de fiscale hervorming stelt minister Van Peteghem voor om verhuur te belasten op de reële huurinkomsten. Dat voorstel zorgt voor veel ongerustheid. Daar zijn diverse redenen voor. a. Het gaat om een zware belastingverhoging voor de huurmarkt. In 2020 onderzocht de Hoge Raad van Financiën de budgettaire impact. De Hoge Raad kwam uit op een belastingopbrengst van 464 miljoen euro.2 9,1% van de bevolking zou 794€ extra belastingen betalen. Dus: een verhuurder verliest één maand huurinkomsten. Bovenop de drie maanden die je nu al als onkosten mag rekenen door de fiscaliteit (PB & OV), diverse andere kosten en de vetusteit. b. Impact op het woonbeleid: Dergelijke belastingverhoging zal de huurmarkt zwaar raken. Er heerst een wooncrisis. We hebben elke investeerder hard nodig. De belastingverhoging zal daarentegen de uitval verhogen. Ze komt bovenop andere maatregelen: indexatiebeperking, de renovatieverplichting, afschaffing van het langetermijnsparen en de energienorm. c. Wat een impact heeft op verhuurders, heeft ook gevolgen voor huurders.

De opties voor verhuurders bij een belastingverhoging zijn beperkt. De eerste: verkopen. Dat doet het aanbod op de huurmarkt dalen. De tweede: de extra fiscale kost doorrekenen. Tijdens een lopend huurcontract kan dat niet. De verhuurder kan dan enkel indexeren. Toch zijn er effecten voor de huurder. De verhuurder zal sneller geneigd zijn om de index (volledig) toe te passen. Verhuurders zullen meer de voorkeur geven aan korte huurcontracten. De woonzekerheid boet daar bij in. d. De blauwdruk zegt: pacta sunt servanda. Dat klinkt hol wanneer het gaat over de werkelijke huurinkomsten. België werd herhaaldelijk veroordeeld door Europese instanties. Daarom is de wet gewijzigd: sinds kort wordt aan buitenlandse woningen een KI toegekend. De regering besliste dus om het

systeem voor buitenlandse huurinkomsten in lijn te brengen met dan van de binnenlandse. Ontegensprekelijk ook als signaal richting verhuurders dat er geen fundamentele herziening voor binnenlands vastgoed aan zat te komen. Daar komt de blauwdruk op terug… En, wat zal er in feite gebeuren met buitenlands vastgoed? e. Verkeerd begrip van hoe de huurmarkt werkt: Als een woning te huur wordt aangeboden zijn eventuele renovatiewerken reeds uitgevoerd. Als de huurwoning op de markt komt, wordt ze aangeboden in de toestand waarin ze zich bevindt (aan de geafficheerde prijs). Dat is de logica zelve.

Van zodra de woning verhuurd is, heeft de huurder de zeggenschap over wat er mee gebeurt. Je kan als verhuurder niet zomaar de woning renoveren wanneer je wilt. Renovatiewerken gebeuren quasi altijd tussen twee verhuringen in. Toch gaat de blauwdruk uit van een hefboomeffect van in te brengen kosten…

De lijst van opmerkingen en bezorgdheden is nog niet eens volledig. Als sector zien we een resem gevaren in het voorstel.

2. Breng het tarief van het verkooprecht terug naar 10% als de woning na de aankoop wordt verhuurd Op 1 januari 2022 steeg het standaardtarief van het Vlaams verkooprecht van 10% naar 12%. We betreuren dat ook een buy-to-let aankoop daaronder valt. Investeren in de huurmarkt is (opnieuw) een stuk duurder geworden.

Wie toch nog investeert, zal de hogere aankoopkost omzetten in een hogere huurprijs, om het rendement op peil te houden. Finaal is het zo de huurder die meer betaalt.

We vragen om het verkooprecht opnieuw op 10% te brengen voor de aankoop van een woning die vervolgens op de private huurmarkt wordt aangeboden.

2 Het systeem van de Hoge Raad bevatte geen voetvrijstelling van 6.000€. Anderzijds legde de Hoge Raad de kostenaftrek op 50%. De blauwdruk werkt met 30%. Qua tarief hanteert de HRF 30%; de blauwdruk 25%.

Huurmarkt 34

3. Voorzie een fiscale stimulans in de BTW voor built-to-let Als je de problemen op de huurmarkt fundamenteel wilt aanpakken, is er maar één manier: een uitbreiding van het aanbod. Fiscale incentives zijn een noodzakelijke hefboom om dat te realiseren. We moeten daarbij zowel naar bestaande woningen als naar nieuwbouw kijken. Daarom vragen we een fiscale incentive in de BTW voor built-to-let. Dat kan bijvoorbeeld door de toepassing van het 12%-tarief.

4. Verlaag de kost voor het registreren van handelsverhuringen De registratie van een huurcontract is een administratieve handeling, die een aantal beschermingen biedt. Als het niet gaat om woninghuur of studentenhuur is de registratie zeer duur. Je betaalt dan 0,2% op het totaal van de huurprijs. Het gaat om honderden tot duizenden euro’s. Dat tarief staat niet in verhouding tot het administratieve karakter van de registratie. Voor huurders en verhuurders voelt het aan als een bijkomende belasting. Het is een disincentive om tot registratie over te gaan. We vragen dan ook om de tarieven voor de registratie te herbekijken en te opteren voor een vast recht van 100 of 200€.

In vergelijking met andere sectoren is de vastgoedsector bijzonder omdat we beschikken over de volledige piramide aan zelfregulering: informatieverstrekking, sensibilisering, digitalisering, opleiding, met handhaving als sluitstuk. Naarmate de voorbije jaren meer klachten het BIV bereikten, is duidelijk gebleken dat de handhaving effectief is. Het aantal tuchtprocedures stijgt en het aantal tuchtstraffen navenant. Daar gaat een sterk ontradingseffect van uit.

CIB blijft haar engagement gestand doen om de volledige piramide in te zetten door zelfregulering. Ook als overheden kiezen voor praktijktesten vinden we dat er ruimte moet zijn om op andere vlakken samen te werken en tot gezamenlijke initiatieven te komen. In praktijktesten geloven we niet; ze leiden niet tot duurzame gedragsverandering.

2. Uitrol van referentiebudgetten als aanvulling op de woonquote – 1/3de-regel We willen als sector werk maken van een uitrol van referentiebudgetten.

Niet ter vervanging van de woonquote (1/3de-regel) maar als aanvulling en nuancering ervan.

(ANTI)DISCRIMINATIE

3. Zorg voor outreach bij het Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI)

1. Staar je niet blind op praktijktesten: het antidiscriminatiebeleid is meer

Het Vlaams Mensenrechteninstituut is voortaan bevoegd voor discriminatie op de huurmarkt. We zijn er ons van bewust dat het VMRI nog in opstartfase zit en dat de meeste aandacht uitgaat naar de transitie van personeel, expertise en taken. Toch mag het VMRI zich ook tijdens de opstart niet beperken tot de eigen organisatie. Outreach naar sectororganisaties die een antidiscriminatiebeleid voeren is belangrijk. Initiatieven rond antidiscriminatie moeten elkaar versterken.

Als sectororganisatie engageert CIB zich om alle nuttige acties te ondernemen om discriminatie terug te dringen. Dat engagement is niet nieuw. We zetten er al meer dan 10 jaar op in, o.m. via actieplannen op lokaal en Vlaams niveau.

We zijn ervan overtuigd dat de inspanningen een verschil maken. Studies met praktijktesten wijzen uit dat discriminatie door professionals daalt. De cijfers zijn nog niet waar we moeten zijn, maar de inspanningen hebben wel effect.

Huurmarkt 35

3

VASTGOED (VER)KOPEN DOE JE NIET ZOMAAR De uitdagingen Meer dan 70% van alle Belgen is eigenaar van zijn woning.

Dat aantal is de voorbije jaren stabiel gebleven. Dat is goed nieuws. Eigendomsverwerving is en blijft voor veel Belgen de droom. Die haalbaar houden, is de voornaamste uitdaging. De eigendomsverwerving staat echter onder druk. De rentevoeten zijn fors gestegen: een verdubbeling tegenover een jaar geleden...

Gemiddelde rente

3.31%

Verschil tegenover 1 jaar geleden

+ € 185

Maandelijks

+ 1.56% Rente

+ € 44.483 Totaal

Het jaarverslag van de Nationale Bank (randnummer 37) windt er geen doekjes om: De prijsgroei is vertraagd maar niet stilgevallen, en de forse prijsstijging sinds 2020 deed, samen met de sterke toename van de hypotheekrente, de betaalbaarheid van koopwoningen verder verslechteren. De afbetalingslast is fors gestegen. Bovendien is de gemiddelde eigen inbreng scherp toegenomen, zelfs indien men

rekening houdt met de hoge inflatie die ook de inkomens doet stijgen.

Vooral voor gezinnen met lagere inkomens of minder financiële steun van de ouders of grootouders kan dat een toenemende hinderpaal vormen om een koopwoning te verwerven. Meer algemeen is het woningbezit bij de lagere inkomensgroepen sinds 2000 gedaald (terwijl dat niet het geval is voor de volledige bevolking), ook al is er een zekere stabilisatie in de recentste periode.

Eerlijkheid gebiedt: de vastgoedmarkt komt uit een periode van oververhitting. Die is bruusk geëindigd. Op zeer korte tijd zijn we van een sellers-market naar een buyers-market gegaan. Een stijging van de woningprijzen onder het niveau van de inflatie (‘zachte landing’) kan de betaalbaarheid opkrikken maar neemt de kloof tussen mensen voor wie eigendomsverwerving vanzelfsprekend is en personen voor wie het quasi onmogelijk lijkt niet weg.

Dat doet vrezen voor de toekomst. Willen we eigendomsverwerving mogelijk blijven houden, dan moet de overheid daar een speerpunt van maken. Toch hoor je vaak dat die overheid amper instrumenten heeft om eigendomsverwerving te ondersteunen. Voor een deel klopt dat. Factoren als de intrestvoet, de kredietvoorwaarden, de economische omstandigheden zijn bepalend. Toch staan overheden niet met lege handen. Ze kunnen op tal van manieren het verschil maken om eigendomsverwerving mogelijk te houden in tijden van stijgende rentes.

Koopmarkt 36

Hoofdstuk 1 37

Concrete beleidsvoorstellen BETAALBAARHEID 1. Voorzie voldoende budget voor de Vlaamse Woonlening en kort de behandeltermijnen drastisch in Naarmate de intrestvoeten stijgen, wint de Vlaamse Woonlening aan belang.

In 2021 heeft het VWF 4.837 leningendossiers geopend, in 2022 waren dat er 6.176, 28% meer. De trend blijft groeiend. Het is positief dat de Vlaamse regering budgettair heeft geanticipeerd met 250 miljoen euro extra leenvolume. Dat helpt om de scenario’s van vroeger te vermijden. Toen was het budget geregeld op in juli. Het is zaak om ook de komende jaren vooruit te denken en voldoende budget te voorzien.

De lange doorlooptijd van kredietaanvragen is bijzonder problematisch. Ze bedroeg in 2022 gemiddeld 53 werkdagen. In 2023 steeg dat naar 64 werkdagen.

Dat is veel te lang. De doorlooptijd zorgt voor slapeloze nachten bij kopers en verkopers. Zolang de lening niet is goedgekeurd zit het dossier vast. Je zal de verkoper maar zijn die al een andere woning heeft gekocht en in de problemen komt. Je zal de koper maar zijn die maanden moet wachten op duidelijkheid…

Dit moet prioritair aangepakt worden. We begrijpen dat het in dienst nemen van dossierbeheerders tijd vergt. Maar de urgentie mag niet uit het oog verloren worden. Dat bevestigt ook de Vlaamse Ombudsdienst in zijn recentste jaarverslag. De termijn zou niet meer mogen bedragen dan 30 dagen.

2. Schaf de hypotheekrechten af Wie een woning koopt, betaalt niet enkel registratierechten. Financier je je aankoop met een krediet, dan betaal je ook een gewestelijk (1%) en federaal hypotheekrecht (0,3%). Het hypotheekrecht is de meest asociale belasting op onze woningmarkt. Ze treft enkel wie moet lenen: first-time-buyers, jonge

gezinnen. Hoe meer kapitaal een koper bezit, hoe minder belasting hij betaalt.

De taks is omgekeerd herverdelend. Ze verhoogt de aankoopkost. Redenen te over dus voor de afschaffing.

3. Herwerk de rechtenvermindering We zijn koele minnaars van de rechtenvermindering. De harde grens van 220.000€ (240.000€ in de centrumsteden en de Vlaamse Rand) is een stimulans voor tekortschatting/prijsbewimpeling. We roepen de Vlaamse regering op om een beter alternatief uit te werken.

De regering heeft het grensbedrag al één maal opgetrokken met 20.000€ om te vermijden dat het aantal aankopen met rechtenvermindering slinkt. Maar er zit geen systematiek achter. Het zijn ad hoc beslissingen. Dat moet anders.

Als er een grensbedrag blijft, moet dat gewoon geïndexeerd worden.

4. Maak het 6%-tarief BTW voor sloop-heropbouw permanent Dankzij het uitgebreide toepassingsgebied van het verlaagd tarief voor sloop/ heropbouw kan er overal in België 6% BTW toegepast worden, inclusief op reconversieprojecten van projectontwikkelaars. Dat heeft een gunstig effect op de bouwsector en stimuleert energiezuinige vervangingsbouw.

De regeling moet permanent worden. Nu gaan we van verlenging naar verlenging. Die stop-start aanpak zorgt voor onzekerheid.

Vernieuwbouwprojecten zijn niet op één dag afgerond. Meestal gaat er meer dan een jaar tijd over. Om de projectkost op tijd te kunnen inschatten moet het BTW-statuut op voorhand gekend zijn. Nu is het telkens bang afwachten tot enkele maanden voor de deadline.

We vragen ook om de voorwaarden meer te aligneren op die van het 3%-tarief

Koopmarkt 38

Vlaams verkooprecht. Beide regelingen zijn vergelijkbaar in finaliteit. Zeker op vlak van de tolerantie van het causaal verband kan inspiratie gevonden worden bij het 3%-tarief om de modaliteiten te optimaliseren.

5. Stel de enige gezinswoning zo veel mogelijk vrij van voorkooprecht Voorzie ook een globale uitsluiting van voorkooprecht voor appartementen.

Een voorkooprecht geeft aan een overheid(sinstantie) de optie om zich vlak voor de ondertekening van de akte plots in de plaats te stellen van de koper.

De overheidsinstantie verwerft het pand tegen dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als de initiële koper.

Voor de verkoper is dat geen probleem: de koper verandert maar de prijs niet.

Hij ‘krijgt zijn geld’. Één partij wordt wel zwaar benadeeld: de initiële koper. Die blijft met lege handen achter. Al zijn plannen gaan in rook op. De zoektocht naar een woning herbegint van nul. De kredietovereenkomst mag geschrapt worden. In tijden van stijgende rente betekent dat maanden later een hogere rentevoet.

Vastgoedkantoren zien vaak kopers die door een voorkooprecht verweesd achterblijven. Het is hoog tijd dat ook met hen rekening wordt gehouden.

In april werd nog een wijziging van de Vlaamse Codex Wonen goedgekeurd die het voorkooprecht uit dat decreet uitsluit voor een enige gezinswoning.

Dat model moet breder uitgerold worden. O.i. kan dat door de uitzondering generiek in te schrijven in art. 8 van het Decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten. Ook belangrijk: een uitsluiting voor appartement(sgebouw)en. De overheid heeft niets aan een verdeeld patrimonium, met hoge beheerskosten.

De Brusselse regering moet met deze elementen rekening houden, voor haar lopende plannen om een algemeen voorkooprecht binnen het Hoofdstedelijk Gewest in te voeren. Dat idee is volstrekt contraproductief voor een goed werkende woningmarkt.

6. Faciliteer langere looptijden voor hypothecaire kredieten De stijging van de maandelijkse afbetalingslast werd het voorbije jaar volgens de Nationale Bank ietwat getemperd door een toename van de looptijden. Het beleid moet die langere looptijden faciliteren, mede gelet op de toename van de arbeidsduur. De optie voor kopers om hun afbetalingen over een voldoende tijd te spreiden is essentieel om eigendomsverwerving betaalbaar te houden.

Zeker als de koper via de lening ook de renovatie financiert…

Tweede aandachtspunt: de toezichtsverwachtingen van de Nationale Bank.

Zonder de autonomie van de Bank als toezichthouder in het gedrang te brengen is het belangrijk dat die verwachtingen aan een evaluatie worden onderworpen, gelet op de snel wijzigende omstandigheden op de woningmarkt.

7. Garandeer de aankoop ‘voor vrij en onbelast’: laat premievoorwaarden nooit overgaan op kopers De vrije en onbelaste aankoop is een hoeksteen van het vastgoedrecht. De verkoper moet garanderen dat de koper de eigendom verwerft zonder dat er nog zaken ‘aankleven’. Beste voorbeeld is de hypotheek: als die nog niet is afbetaald moet de verkoper ze lichten, zodat de woning opnieuw ‘vrij’ is.

We merken dat overheden dit uit het oog verliezen. Ze laten verplichtingen bij verkoop automatisch overgaan op de koper. We doelen op specifieke regels verbonden aan premies en subsidies.

Stel: een burger sluit een MijnVerbouwPremie af voor een huurwoning.

Voorwaarde is dat de woning na de verbouwing gedurende x jaar via SVK wordt verhuurd. Maar, de verhuurder verkoopt vooraleer die termijn is afgelopen. De overheid kan op twee manieren omgaan met dat scenario.

De eerste piste: de verplichting laten overgaan op de koper. Dat raden we ten stelligste af. Het is een inbreuk op de aankoop ‘voor vrij en onbelast’. De koper

Koopmarkt 39

heeft geen vrij beschikkingsrecht, terwijl hij de premie niet heeft aangevraagd, noch er het financieel genot van heeft gehad. Bovendien moet de koper geïnformeerd worden, via een afzonderlijke akte of specifieke informatieplicht.

Bijhouden welke premies een woning eventueel gekregen heeft, is echter niet realistisch.

Veel beter is om bij verkoop de niet-naleving van de subsidievoorwaarden ‘af te rekenen’ met de verkoper. Je kan perfect voorzien dat die de premie pro rata moet terugbetalen. Dat respecteert het recht van de koper om de woning vrij en onbelast te verwerven.

8. Hou rekening met de stijgende dossierkost bij verkoop. De totaalsom van verplichte attesten en documenten zit nu reeds op 2 à 3.000€ Als je de kostprijs van alle verplichte attesten bij de verkoop van een woning optelt, zit je tussen 2.000 en 3.000€. Dat beïnvloedt mee de betaalbaarheid van eigendomsverwerving. De verkoper rekent de kost immers door in zijn prijszetting. De dossierkost is dus iets om zorgvuldig te monitoren, zeker omdat het pakket aan informatieplichten stelselmatig uitbreidt. Uiteindelijk betaalt de koper die kost en haalt dit ook zijn renovatiebudget naar beneden.

9. Werk richting semi-automatische toekenning van de Verzekering Gewaarborgd Wonen De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een nuttig beleidsinstrument. Maar niet elke koper vraagt ze aan. In 2021 kwamen er 8.303 verzekerden bij. Dat is slechts een fractie van de doelgroep. Vandaar ons pleidooi voor semiautomatische toekenning. De overheid weet wanneer er een akte verleden wordt, omdat zij er belastingen op heft. In samenwerking met VLABEL kan perfect gemikt worden op semi-automatische toekenning, via het bezorgen van een aanvraagformulier.

10. Zet verder in op de versnelling van het vergunningenproces en zorg voor een gecoördineerd beleid rond verdichting, inzonderheid in lokale stedenbouwkundige reglementen Daar zijn we nog lang niet. Het nieuwbouwsegment staat onder druk, door de stijgende intrestvoeten, oplopende bouwkosten en te lange vergunningstrajecten. Zonder verschuiving naar reconversie kunnen ontwikkelaars de woonnood niet invullen. De (ver)nieuwbouw heeft een duw in de rug nodig.

De procedure voor het verkrijgen van een vergunning moet sneller, transparanter en duidelijker. Tweede speerpunt is het afstemmen van de lokale bouwreglementen op de verdichtingsvisie. Er is duidelijk wrijving tussen de Vlaamse beleidsvisie (bouwshift) en lokale bouwreglementen.

In functie van de bouwshift moeten we overstappen op een gecoördineerd beleid, dat zich focust op de woonnood, dat vraag en aanbod in kaart brengt & matcht en dat de verdichting toelaat.

11. Kies in Brussel voor een verlaagd tarief in de registratierechten voor de enige gezinswoning i.p.v. het huidig abattement In theorie is een abattement zoals het in Brussel bestaat een aantrekkelijk fiscaal instrument. In de praktijk vertoont het echter gebreken. Belangrijkste nadeel is dat het Brussels abattement niet mee-evolueert met de woningprijzen. Het wordt niet geïndexeerd: een aanpassing gebeurt slechts via ordonnantie. Dat heeft telkens veel voeten in de aarde qua implementatie: kopers die bij voorkeur onder een toekomstig hoger abattement vallen, een risico op prijsontduiking rond de grens van 600.000€, … Een lager tarief voor de enige gezinswoning kent deze nadelen minder: de korting wordt wel automatisch toegepast op het extra gedeelte bij hogere woningprijzen.

Koopmarkt 40

We zijn geen voorstander van fiscale concurrentie tussen de gewesten.

Maar, we kunnen evenmin om de vaststelling heen dat Vlaanderen een veel gunstiger regime kent (via het 3%-tarief). Dat is meteen de reden waarom de uitstroom naar de Vlaamse Rand toeneemt (Sint-Pieters-Leeuw, Vilvoorde, …).

Het is duidelijk dat het abattement daar geen voldoende antwoord op biedt.

Bijkomend element: bij het Brussels abattement moet de koper gedurende 5 jaar in de woning te wonen. In Vlaanderen volstaat domiciliëring voor één dag.

Kopers maken ook die vergelijking.

13. Pak de leegstand in de sector van de serviceflats/assistentiewoningen aan en geef de eigenaar meer flexibiliteit om (desnoods) tijdelijk te kiezen voor een andere bestemming (residentieel, studentenhuisvesting, …)

De leegstand in serviceflats is al langer een probleem. Gelet op de noden elders op de woningmarkt verdient de problematiek extra focus vanuit het beleid: hoe kan je eigenaars meer flexibiliteit bieden om een serviceflat/assistentiewoning een andere bestemming te geven? Kunnen leegstaande flats bijvoorbeeld gebruikt worden voor residentiële bewoning of studentenhuisvesting? Hoe kan in dat scenario worden omgegaan met de hoge servicekosten?

12. Evalueer de renovatieplicht residentieel met het oog op realisatie ervan in appartementsgebouwen De renovatieplicht is een ingrijpende maatregel: ze dwingt kopers niet enkel om te renoveren; ze legt het tempo ook strak. 5 jaar is snel voorbij, zeker als het appartement het vereiste EPC-label enkel halen via werken aan de gemeenschappelijke delen. Naarmate de labels verstrengen, zal dat vaker het geval zijn. Daarom dringen we aan op een evaluatie die zich focust op de haalbaarheid van de termijnen in appartementsgebouwen, o.m. gekoppeld aan de studie rond het gebouwlabel.

Koopmarkt 41

Hoofdstuk 3 42

GOED GEÏNFORMEERD (VER)KOPEN 1. Geef vastgoedkantoren toegang tot alle overheidsinformatie die belangrijk is voor de koper: EPC-databank, centraal register beslagberichten, keuringsattesten verwarmingstoestellen & airconditioning, Natuur & Bos, gebouwenpas, …

overheidsdatabanken waarbij dezelfde wettelijke informatieplichten van actoren aanleiding dienen te geven tot dezelfde informatierechten

Doel van CIB is dat vastgoedkantoren een zo volledig mogelijk verkoopdossier aan geïnteresseerden kunnen voorleggen. We reiken daarvoor de hand aan de overheid. De voorbije legislatuur hebben we al nauw samengewerkt met OVAM rond het asbestattest, met de VMM rond overstromingsgevoeligheid, met Wonen in Vlaanderen rond data over woningkwaliteit, …

Een accurate schatting van de waarde is cruciaal voor eigenaars. De banken verplichten bijvoorbeeld een schattingsverslag bij de aanvraag van een lening.

Voor een kwalitatieve schatting moeten vastgoedmakelaars, experten, … zich kunnen baseren op vergelijkingspunten: gelijkaardige panden die recent in de omgeving zijn verkocht, waarvan de verkoopprijs is gekend.

Overkoepelend is er het Vastgoedinformatieplatform (VIP-project). Dat voorziet in de digitalisering van stedenbouwkundige informatie: de vergunningshistoriek, stedenbouwkundige misdrijven, de stedenbouwkundige bestemming, …

De overheid beschikt over die informatie. Vandaar ons pleidooi: geef vastgoedmakelaars en experten er toegang toe. Ook de overheid heeft daar voordeel bij. Hoe accurater de schatting, hoe lager de kans op prijsbewimpeling of tekortschatting.

Maar we willen verder gaan. Digitalisering is een gigantische troef. Door databanken te koppelen kan informatie onmiddellijk doorstromen naar het verkoopdossier. Die publiek-private samenwerking laat toe om ons gezamenlijk doel te realiseren: een maximaal geïnformeerde vastgoedkoper.

Concrete speerpunten zijn:

• Koppeling met de EPC-databank, zodat de gegevens over de energetische • • • • •

kwaliteit kunnen doorstromen Koppeling met het centraal register van beslagberichten Koppeling met de woning-/gebouwenpas Koppeling met de databestanden van het Agentschap voor Natuur & Bos Koppeling met de databank voor keuringen van verwarmingstoestellen en airconditioning Koppeling met andere relevante databronnen

2. Geef vastgoedkantoren toegang tot vergelijkingspunten

3. Garandeer bij nieuwe attesten een voldoende aantal deskundigen om een snelle doorlooptijd te verzekeren en de kostprijs te drukken Dat de overheid met een verplicht attest de markt wil beïnvloeden, is normaal. Tenslotte wil je kopers sensibiliseren om rekening te houden met bepaalde woningkenmerken (energiezuinigheid, asbestveiligheid, overstromingsgevoeligheid, …). De markt verstoren kan echter niet de bedoeling zijn. Nochtans is dat een risico, bijvoorbeeld als er niet genoeg deskundigen zijn om het attest op te maken.

Voldoende deskundigen is dus een basisvoorwaarde. Dat is niet alleen belangrijk voor de doorlooptijd maar ook voor de kostprijs. Meer vraag dan aanbod doet de prijs stijgen. Bij het asbestattest werden premiums betaald om binnen een redelijke termijn een bezoek te verkrijgen. Dat moeten we in de toekomst vermijden.

Ook dient er een level playing field te zijn op vlak van toegang tot

Koopmarkt 43

4. Geef snel duidelijkheid over bestemmingswijzigingen Kopers verdienen duidelijkheid over de toekomstige bestemming van wat ze verwerven. Wat is het ontwikkelingspotentieel? Bepaalde signaalgebieden hebben een ‘bouwvrije opgave’. Volgens de Vlaamse overheid moeten ze bouwvrij blijven omdat ze via een RUP of aanduiding als watergevoelig openruimtegebied een andere bestemming zullen krijgen. Sommige steden & gemeenten kennen echter nog vergunningen toe. Waar de minister zich dan tegen verzet.

Kortom: er is geen rechtszekerheid. Wat moeten vastgoedkantoren aan kandidaat-kopers laten weten? Wat is de juridische waarde van de ‘bouwvrije opgave’? Welke waarde hecht de overheid er zelf aan als je weet dat de aanduiding als bouwvrije opgave niet verankerd is binnen de vastgoedinformatie die vastgoedkantoren moeten opvragen? De overheid moet klare wijn schenken, zodat kopers en verkopers weten waar ze aan toe zijn.

5. Hervorm de stedenbouwkundige inlichtingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: uniformiteit over de gemeenten, een termijn van 30 kalenderdagen voor het afleveren door de gemeente & inzetten op digitalisering

aanvraag moet zo laagdrempelig mogelijk zijn. Er is nood aan één uniforme, eenvoudige procedure.

Bij voorkeur komt er één digitaal aanvraagplatform, naar het model van het VIP-project in Vlaanderen.

6. Schrap de geldigheidsduur van 10 jaar voor het asbestattest als de woning geen asbest bevat Het asbestattest is 10 jaar geldig. Is het attest ouder, dan moet je bij verkoop een nieuw attest laten opmaken. Dat is onzinnig als er in de woning in het verleden geen asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Dat is dus bij 35% het geval.

‘Geen asbesthoudende materialen’ aangetroffen is iets anders dan ‘asbestveilig’.

Bij werken kan ingekapseld asbest vrijkomen, waardoor de woning niet langer asbestveilig is. Dat er dan een nieuw asbestattest nodig is, betwisten we niet.

Als er überhaupt geen asbest in de woning zit, bestaat dat risico echter niet. In dat geval zou een asbestattest o.i. onbeperkt geldig moeten zijn in de tijd.

Het uitreiken van stedenbouwkundige inlichtingen in Brussel loopt stevig mank. De wachttijd om ze te krijgen, is te lang. Ze loopt op tot drie maanden.

Geïnteresseerden kunnen daardoor niet ordentelijk geïnformeerd worden.

Soms gaat het zover dat de ondertekening van de verkoopovereenkomst uitgesteld moet worden. De wachttijd moet naar beneden, tot maximum 30 kalenderdagen.

Tweede issue: de aanvraag verloopt anders in elke gemeente. In de éne gemeente moet je een gedetailleerde omschrijving van het pand toevoegen, in een andere is een kadastraal plan vereist. De vereiste documenten zijn buitensporig. En de verschillen tussen de gemeenten maken het complex. De

Koopmarkt 44

LEVEL-PLAYING FIELD 1. Trek het VLABEL-Kwaliteitscharter open naar alle schattingsverslagen Het Kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) heeft als grote verdienste dat het inzoomt op de kwaliteit van de schattingsverslagen, eerder dan de beroepsgroep die ze aflevert. Het bepaalt de voorwaarden waaraan een verslag moet voldoen om gebruikt te worden als voorafgaande schatting in functie van nalatenschappen. Of het verslag opgemaakt wordt door een landmeter of door een vastgoedexpert, architect, … maakt niet uit.

Iedereen moet aan dezelfde standaarden voldoen.

bemiddelingsopdracht. Dat is te laat in het proces om de kadastrale info te verwerken in de schatting. Daarom pleiten we voor een aanpassing van het protocol.

Toegang tot databanken voor schattingen is meer globaal belangrijk. Om een voorbeeld te geven: ook het EPC heeft een (steeds grotere) impact op de schatting. Idem voor het asbestattest, aanwijzingen van bodemverontreiniging, …

3. Keuzevrijheid verkoop uit de hand versus openbare verkoop

We vragen om die logica door te trekken naar: a. schattingen voor lokale besturen (art. 296 van het Decreet Lokaal Bestuur) b. schattingen voor provincies (art. 185bis van het Provinciedecreet) c. sociale woonorganisaties (art. 4.5 van de Vlaamse Codex Wonen) d. de Vlaamse overheid e. overheidsbedrijven zoals De Lijn, NMBS, Infrabel, …

2. Geef toegang tot schattingsverslag

Kadasterfinder

voor

de

opmaak

van

Bij een aantal types verkopen verplicht de overheid dat ze plaatsvinden via openbare verkoop. Het gaat onder meer om verkopen onder voorlopige bewindvoering en verkopen door woonmaatschappijen. Voorlopige bewindvoerders en woonmaatschappijen hebben niet de optie om meteen uit de hand te verkopen, ook niet als verkoop uit de hand sneller zou gaan, een beter verkoopresultaat zou opleveren of overeenstemt met de wens van de betrokken partijen.

een

Voordat een verkoper opdracht geeft aan een vastgoedkantoor om een woning, grond, … te verkopen wordt gevraagd om een schattingsverslag op te maken. Er vinden ook heel wat schattingen plaats los van een verkoop. Naast vergelijkingspunten is ook de kadastrale info zeer belangrijk om een kwalitatieve schatting op te maken. Die geeft immers zicht op de grootte, ligging, … van het perceel.

Dergelijk gebrek aan flexibiliteit is een relict uit het verleden. Het is ‘niet meer van deze tijd’. Verkopers moeten de keuzevrijheid hebben om vrij de beste methode van verkoop te kiezen.

Voor de consultatie van kadastrale gegevens is een tool uitgewerkt: Kadasterfinder. Maar, volgens het huidige protocol met de AAPD kan Kadasterfinder consulteren enkel mits voorlegging van een

Koopmarkt 45

4

EEN BLOEIENDE TOERISTISCHE SECTOR VAN VAKANTIEWONINGEN AAN DE KUST Vastgoed aan de Kust: het is een wereld op zich. De 10 kustgemeenten vormen een eigen biotoop. De aanwezigheid van meer dan 100.000 tweede verblijven (waarvan 25.000 in vakantieparken) is daar niet vreemd aan. De Kust is ook sterk verappartementiseerd.

De Kust leeft van het toerisme. Ze is een troef om ons land als bestemming op de kaart te zetten. De vakantiewoningen waren in Vlaanderen in 2021 goed voor 5,1 miljoen overnachtingen (1/4de van het totaal). Van de 25.000 aangemelde logies in Vlaanderen zijn er meer dan 19.000 vakantiewoningen.

De toeristische verhuurkantoren hebben er ca. 10.000 in portefeuille. Die cijfers duiden het belang van de vakantiewoningen aan de Kust. Het is een sector die aandacht verdient van het beleid.

Toerisme 46

Hoofdstuk 4 46

Hoofdstuk 1 47

1. Geen verplichte BTW op linnenpakketten Sinds 1 juli 2022 is de verhuur van een vakantiewoning BTW-plichtig als de toerist beddengoed (lakens, kussenslopen, …) meekrijgt tijdens zijn verblijf. Ten minste: als het linnen na een week ook wordt ververst. Die regeling is niet werkbaar voor de verhuurkantoren. Logisch, want ze was ook niet gericht op onze sector.

De fiscus wou vooral verhinderen dat promotoren bij studentencomplexen via een achterpoortje BTW konden recupereren. De vakantiewoningen delen echter ‘in de brokken’.

Dat is een probleem. We vragen dan ook met aandrang om de regeling te herbekijken. Toeristische verhuurkantoren moeten de kans hebben om linnenpakketten aan te bieden, zonder dat ze hun hele werking moeten aanpassen aan een ander BTW-statuut.

2. Werk aan het toeristisch aanbod tijdens de Franstalige schoolvakanties In 2022 zijn de Franstalige schoolvakanties gewijzigd. Het toeristisch ‘seizoen’ verandert daardoor. De Kust is vooral een bestemming voor binnenlandse toeristen (goed meer dan 85% van de overnachtingen in 2021) en de buurlanden (13 à 14%). Daarom was de Kust zo bezorgd over de impact van gewijzigde schoolvakanties. Het toeristisch aanbod moet immers mee volgen. De horeca, toeristische diensten, evenementen, … moeten zich erop voorzien (vakantiejobs, personeel, …).

De evaluatie kan nu gebeuren. We vragen dat Toerisme Vlaanderen en Westtoer daar het voortouw in nemen. Het is ook belangrijk de stem van het toerisme te laten meeklinken in het debat over de vakanties in het Nederlandstalig onderwijs. De impact is groter dan het onderwijsveld alleen…

3. Laat de sector van de vakantiewoningen aan de Kust niet onbedoeld slachtoffer worden van een beleid ter bestrijding van professionele Airbnb-verhuur CIB is een brede koepelorganisatie. We vertegenwoordigen zowel de verhuurkantoren als rentmeesters en verhuurbemiddelaars. Die laatste zijn bezorgd over de impact van professionele Airbnb-verhuur: de uitstroom van aanbod uit de huurmarkt naar Airbnb, het ongereglementeerde karakter, …

Net zoals we de ongerustheid begrijpen vanuit de hotelsector over oneerlijke concurrentie. Ook de verhuurkantoren ervaren die.

Er is nood is aan een beleid rond professionele airbnb-verhuur. Maar het kan anderzijds niet de bedoeling zijn dat de occasionele seizoensverhuur van vakantiewoningen in de klappen zou delen. Dat moeten we te allen prijze vermijden. Helaas zien we dat het beleid soms te generiek wordt uitgedacht en onbedoelde slachtoffers maakt. Dat verklaart mee waarom het volgende speerpunt rond stedenbouwkundige aspecten zo belangrijk is.

4. Geef de vakantieverhuur een rechtszeker statuut in de VCRO De seizoensverhuur aan de Kust levert een grote bijdrage aan het economisch weefsel. Enkele jaren terug schatte een studie van Westtoer die op 408 miljoen €. Het is belangrijk om de seizoensverhuur naar waarde te schatten. Toch merken we dat de sector in een aantal gemeenten op losse schroeven wordt gezet. Om dat te vermijden is er vooral nood aan een rechtszeker statuut voor de vakantieverhuur vanuit stedenbouwkundig perspectief. We vragen om dit statuut te verankeren in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Toerisme 48

5. Maak van de Kust een thema in de promotie in de buurlanden Op vlak van promotie is er een cultuuromslag gerealiseerd. De focus is verschoven van promotie van bestemmingen naar een thematische aanpak, rond de Vlaamse meesters, gastronomie, wielererfgoed, het oorlogsverleden, … We steunen die aanpak. Tegelijkertijd verdient de aparte beleving van de Kust meer aandacht. De troeven komen te weinig aan bod. De Kust heeft nochtans zoveel te bieden. De afzetmarkt is ook anders, omwille van de nauwe link met de buurlanden. Duitse, Franse en Nederlandse toeristen die een mooie reis hebben doorgemaakt aan onze Kust keren later vaak terug.

We vragen om van de Kust met haar unieke troeven en doelgroep een aparte themalijn te maken. De ontwikkeling kan in nauwe samenwerking gebeuren met Westtoer. Een strikte opsplitsing in taken tussen de provincies (promotie in binnenland) en Toerisme Vlaanderen (gericht op het buitenland) is voor de Kust moeilijker houdbaar, omdat de afzetmarkten geografisch dicht bij elkaar liggen.

Een focus op de Kust zou net nu het verschil maken. Tijdens corona heeft de Kust hoogdagen gekend qua binnenlands toerisme maar bleven de toeristen uit de buurlanden noodgedwongen weg. Veel van hen zijn na corona teruggekeerd.

Maar niet allemaal. Voor de toeristische sector aan de Kust zou een specifieke promotie in de buurlanden daarom een stevige duw in de rug zijn.

6. Koppel in het Brandveiligheidsbesluit de keuring van de elektriciteit aan het aanvragen van een brandveiligheidsattest i.p.v. een vaste geldigheidsduur van 5 jaar De keuring van de elektriciteit moet volgens het Brandveiligheidsbesluit om de 5 jaar gebeuren, terwijl het brandveiligheidsattest 8 jaar geldig is. De periodiciteit is dus niet op elkaar afgestemd. Dat is wel het geval bij de andere keuringen.

Voor woningen schrijft het AREI normaal een 25-jarige periodiciteit voor.

We vragen niet om daar naar over te schakelen. Het is legitiem dat de toerist beter wordt beschermd. Dat is compatibel met de globale doelstelling van het Logiesdecreet om de kwaliteit en de veiligheid te verhogen. Maar, het één sluit het ander niet uit. Er is een manier om tot een periodiciteit te komen die afgestemd is met de andere verplichte keuringen.

Concreet vragen we om te bepalen dat het logies bij de aanvraag van een brandveiligheidsattest moet beschikken over een geldig keuringsattest. Bij de hernieuwing van een brandveiligheidsattest moet het gaan om een nieuw attest. Dus: een attest is nooit ‘herbruikbaar’.

7. Herbekijk de omzendbrief Gemeentefiscaliteit rond de belasting op tweede verblijven, zodat een studio niet aan hetzelfde tarief belast moet worden dan een villa of penthouse Zeker in gemeenten waar geen aanvullende personenbelasting bestaat, blijft de taks tweede verblijven voor beroering zorgen. Ieder jaar zijn er honderden procedures. Die leiden geregeld tot vonnissen waarbij de rechter de belasting ‘vernietigt’. Wie de belasting protesteert, trekt echter niet altijd aan het langste eind. Zo blijft de onzekerheid voortduren. Omdat de beoordeling door de rechtbank afhangt van de precieze motivatie in het belastingreglement kan de situatie jaar-per-jaar veranderen. Daar wint niemand bij.

We pleiten voor een aanpassing van de omzendbrief gemeentefiscaliteit, om tot duidelijke regels te komen. Prioriteit is dat de situatie wordt uitgeklaard in de gemeenten die geen APB heffen. Daarnaast breken we een lans voor een tariefdifferentiatie op niveau van het woningtype. Het wordt als oneerlijk aangevoeld dat men voor een kleine studio in veel kustgemeenten exact hetzelfde betaalt als voor een villa of een penthouse.

Toerisme 49

8. Betrek de toeristische sector bij het Kustvisie-project Kustvisie is een actieplan om de Kust te beschermen tegen de stijgende zeespiegel en de 100-jarige storm. Het project gaat niet enkel over beveiliging maar ook over het groener en aantrekkelijker maken van de Kustlijn. De impact op de toeristische beleving is groot. Denk aan de verbreding van de stranden en de inrichting van de zeedijk.

Het project verwijst er zelf naar (in de recent verspreide infokrant): ‘Zowel bewoners, tweedeverblijvers als toeristen hebben baat bij een lint dat bijdraagt aan een positieve beleving van onze kust. […] Zo draagt het lint bij aan de eigenheid van de unieke herkenningspunten en trekpleisters aan de kust, en verbindt het lint ze ook.’

We vragen om de toeristische sector aan de Kust te betrekken bij het project, hetzij rechtstreeks, hetzij via het samenbrengen van de verschillende stakeholders door Westtoer.

9. Pleidooi voor legistieke rust Naast deze speerpunten vragen we voornamelijk om legistieke rust. De toeristische sector heeft de voorbije jaren veel te verwerken gekregen: de coronacrisis, de energiecrisis, …. Ze is daarvan nog herstellende. De focus moet nu liggen op de beleving voor toeristen, de opwaardering van het comfort en de kwaliteit, het aantrekken van buitenlandse toeristen door nieuwe promotielijnen, … Het toeristische veld is bovendien nog volop de recente regelgevende wijzigingen aan het implementeren. We verwijzen naar de wijzigingen aan het Logiesdecreet, het sociaal toerisme, de fiscaliteit, …

Een periode van stabiliteit in de regelgeving is cruciaal, om te kunnen focussen op waar het echt om gaat: de sector van de vakantieverhuur aan de Kust (verder) laten bloeien.

Toerisme 50

Hoofdstuk 3 51

Kortrijksesteenweg 1005 - 9000 Gent

phone-square

09 222 06 22

envelope-square info@cib.be globe www.cib.be twitter-square @CIBVlaanderen facebook-square CIB Vlaanderen linkedin CIB Vlaanderen instagram-square CIB Vlaanderen

CIB - voluit Confederatie van Immobiliënberoepen - vertegenwoordigt de vastgoedsector.

Onze beroepsorganisatie telt meer dan 3.500 leden en vertegenwoordigt meer dan 75% van de sectoromzet. Naast vastgoedmakelaars vinden ook rentmeesters, syndici, -promotoren en -experten onderdak bij CIB. Net zoals iedereen die in bedrijfsvastgoed en toeristisch vastgoed actief is. Onze leden kunnen rekenen op een ruime dienstverlening, een groot netwerk en belangenbehartiging op alle niveaus.

Colofon

Redactie CIB Vlaanderen Verantwoordlijke uitgever Daniel Buschman - Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent