CIB info 92

92

juli augustus september 2021

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van CIB Vlaanderen

VASTGOEDKOPPELS OVER HUN 'DUBBELE' RELATIE

"We halen het beste in elkaar naar boven" VLAAMS MINISTER ZUHAL DEMIR (N-VA)

“Bouwshift mag niet misbruikt worden als jackpot voor projectontwikkelaars”

BIEDEN ONDER GESLOTEN OMSLAG: HYPE OF BLIJVER?

“Dé oplossing om de vele kandidaten een gelijke kans te geven”

2

VOORWOORD

In beweging “Een sector die in beweging is, is een boeiende sector voor de media.

Een sector waarin niks gebeurt, zal amper pers halen. Net daarom is de vastgoedsector zo boeiend voor een journalist. Er is altijd beweging.” Het is één van de opvallende quotes uit het interview met afscheidnemend journalist en vastgoedspecialist Patrick Luysterman in deze editie. Hij slaat daarmee nagels met koppen en geeft tegelijkertijd aan dat ook de buitenwereld aanvoelt dat de sector waarin we met z’n allen dagdagelijks vertoeven ‘fast forward’ gaat. Laat het toevallig ook de titel zijn van ons Vastgoedcongres drie jaar geleden. Een titel die trouwens nog altijd heel actueel is.

En uiteraard beseffen we dat als beroepsorganisatie maar al te goed.

We zien het als één van onze kerntaken om onze leden te faciliteren op alle domeinen waarmee ze in hun job worden geconfronteerd.

Vorming, juridische ondersteuning, informatieverstrekking, maar uiteraard ook de handvaten om te digitaliseren en te innoveren.

RealSmart is hier alvast een heel mooi voorbeeld van, maar achter de schermen werken we hard aan meer. Ik kan alvast meegeven dat we op het komende Vastgoedcongres, afspraak op 26 november in Antwerpen, op dat vlak alvast heel wat aan te kondigen hebben.

HOT TOPICS In deze verkoopspecial zoomen we met een aantal makelaars in op de nieuwe trend rond het bieden onder gesloten omslag en alternatieve koopconstructies die kunnen gehanteerd worden.

Met minister Zuhal Demir gingen we dieper in op heel wat problematieken die recent nog in de media kwamen en die ook voor de vastgoedsector ‘hot topics’ zijn. Denken we maar aan de energiediscussie, de overstromingsgevoeligheid van gronden, de renovatieverplichtingen en uiteraard ook meer algemeen het toerisme in al zijn facetten.

Afsluiten doen we met een bezoek aan enkele vastgoedkoppels die dagdagelijks samenwerken in de zaak. Hoe houden ze het evenwicht tussen werk en privé? Hoe versterken ze elkaar? Het zijn verhalen over de liefde voor elkaar én voor het vastgoed die mooi in elkaar vloeien.

Met hopelijk opgeladen batterijen wens ik iedereen een succesvol najaar toe en ik hoop jullie allen eindelijk weer fysiek te kunnen ontmoeten op 26 november in het mooie Antwerpen voor een meer dan boeiend Vastgoedcongres.

Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 92 // 2021

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Fotografie: Robby Verdickt (Cover, p.16, 18, pp.25-27) Ontwerp en druk: Mirto Print - mirto.be Partners:

In dit nummer VOORWOORD 3 VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

INTERVIEW Vlaams minister Zuhal Demir (N-VA) laat in haar (vastgoed)kaarten kijken

8

PUBLIREPO Ultraperformant internet komt naar uw gebouwen!

14

INTERVIEW

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­b eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Daniel Buschman

Journalist en vastgoedspecialist Patrick Luysterman is met pensioen

4

8 16

16

volg ons IN DE KIJKER Verkoopspecial 19

Antwerpen + Kust

DOSSIER Bieding onder gesloten omslag: hype of blijver?

20

KOOPCONSTRUCTIES

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

Waarom huurkoop zo moeilijk van de grond komt in ons land

23

Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be

25

Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

REPORTAGE 3 vastgoedkoppels over hun 'dubbele' relatie

OPLEIDING IN DE KIJKER VIVO-opleidingen in- en verkoop: een vergelijkende studie

25

CIBINFO — nr 92 // 2021

Onze ledenconsulenten

28

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

20

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Amper woningen zonder EPC te koop of te huur gesteld Vorig jaar beschikten 68 van de 1.497 te koop of te huur staande woningen, die door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) in 2020 gecontroleerd werden, niet over een energieprestatiecertificaat (EPC). Bij de te koop staande woningen ging het om 26 van de 591 gecontroleerde panden, bij de huurwoningen om 42 op 906. Dat blijkt uit het antwoord van Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) op een schriftelijke vraag van Robrecht Bothuyne (CD&V).

Voor het opmaken van EPC's aan een voordelig tarief kan je steeds terecht bij onze partner BTV.

Renteloos renovatiekrediet en EPC-label­ premie moeten eigenaars stimuleren tot grondige renovatie Wie vanaf dit jaar eigenaar wordt van een woning en deze grondig gaat renoveren, kan tot 60.000 euro renteloos lenen voor een grondige renovatie van de woning of het appartement. En iedereen met een woning met een slecht energielabel die deze binnen de 5 jaar grondig renoveert, kan een EPC-labelpremie tot 5000 euro aanvragen bij Fluvius. ​Om de Vlaming aan te zetten tot 'ReNUveren' startte de Vlaamse overheid met een grootschalige mediacampagne.

Als CIB Vlaanderen zetten we mee onze schouders onder deze campagne die voor kandidaat-kopers voor bijkomende stimulansen kan zorgen bij de aankoop van de eigen woning, een tweede verblijf of een investeringspand.

Renovatieverplichting niet-residentiële gebouwen definitief goedgekeurd De Vlaamse regering heeft op 9 juli de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen definitief goedgekeurd. Vanaf 1 januari 2022 zal elk niet-woongebouw dat overgedragen wordt naar een andere eigenaar, binnen de vijf jaar aan vier energiebesparende maatregelen moeten voldoen:.

Het gaat bijvoorbeeld om bedrijfsruimten, bankkantoren of kantoorgebouwen.

Gemiddelde huurprijs appartementen rondt kaap van 750 euro

Wijzigingen aan informatieplicht overstromingsgevoeligheid op komst Sinds 2013 moeten vastgoedmakelaars geïnteresseerde kandidaat-kopers actief informeren over de overstromingsgevoeligheid. Dit zowel via de publiciteit als via specifieke clausules in (verkoop)overeenkomsten. Op de laatste ministerraad voor het zomerreces stelde de Vlaamse regering een aantal wijzigingen aan deze informatieplicht in het vooruitzicht (zie interview Zuhal Demir verder in dit nummer).

6

Na het woelige coronajaar 2020 lijkt de huurmarkt zich min of meer te stabiliseren qua prijzen. In vergelijking met het voorjaar van 2020 is de huurprijs in Vlaanderen gestegen met 1,8%. Dat blijkt uit de nieuwste CIB-Huurbarometer. Opvallend is wel dat het aantal transacties de eerste zes maanden van dit jaar met een kleine 25% toenam in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen de huurmarkt tijdelijk op slot ging.

Daarmee zitten we terug op het niveau van voor de coronapandemie. De impact van het op slot doen van de markt komt in het aantal transacties duidelijk tot uiting. De gemiddelde huurprijs van alle woningtypes in Vlaanderen nadert ondertussen de kaap van 800 euro.

De gemiddelde huurprijs voor een appartement (twee op drie verhuringen) heeft de grens van 750 euro overschreden. Lees alle cijfers op CIB.be.

EPC gemeenschappelijke delen: fasering deadlines definitief goedgekeurd

Verplicht energielabel voor grote niet-residentiële gebouwen

De Vlaamse regering keurde deze zomer de faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goed. De deadline voor gebouwen vanaf 15 appartementen blijft 1 januari 2022. Voor kleinere gebouwen is er uitstel: gebouwen vanaf 5 appartementen (en max.

14) moeten op 1 januari 2023 over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Bij de gebouwen met niet meer dan 4 appartementen is de richtdatum 1 januari 2024.

Vanaf 1 januari 2023 zal bij de verkoop en verhuur van grote niet-residentiële gebouwen verplicht een EPC-NR (niet-residentieel) moeten worden voorgelegd. Vanaf 2025 gaat men nog een stapje verder. Dan zal ieder groot niet-residentieel gebouw over een EPC met energielabel moeten beschikken, ook zonder overdracht of zonder dat het pand verhuurd wordt. Vanaf 2030 zal er een minimumlabel aan gekoppeld worden.

Handhaving verplicht conformiteitsattest wordt aangeschroefd Een 50-tal Vlaamse gemeenten hebben ondertussen het conformiteitsattest verplicht. Dit voor minstens een deel van de huurwoningen op het grondgebied. Meestal is er een getrapte inwerkingtreding, met verschillende deadlines al naargelang het bouwjaar, de specifieke ligging van de huurwoning, … Verhuurders die geen conformiteitsattest hebben, kunnen een GAS-boete van max. €350 opgelegd krijgen.

Vroeger kon dat slechts éénmalig. Een recent decreet zal de duimschroeven echter aandraaien. Voortaan zal de gemeente ieder jaar kunnen beboeten, tot men wél over een conformiteitsattest beschikt.

Nieuw goederenrecht van kracht sinds 1 september Op 1 september is het nieuwe goederenrecht in werking getreden. De wet houdende boek III “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek bevat heel wat relevante wijzigingen voor de vastgoedmakelaar, (gelegenheids)promotor, ... Zo werden de regels rond onroerende publiciteit verduidelijkt en zijn de regels rond erfdienstbaarheden grondig gewijzigd. Ook het recht van erfpacht en het recht van opstal ondergingen hier en daar de nodige veranderingen. Voor de syndicus betekent de hervorming niet zozeer een aanpassing van de regels van het appartementsrecht, maar wel een nieuwe nummering van de artikels. Als CIB-lid kan je alvast rekenen op de nodige ondersteuning, gaande van geactualiseerde modeldocumenten, nota’s en syllabi tot het aanreiken van tools.

Hypothecair mandaat op de helling De Europese Bankenautoriteit stelt zich vragen bij het typisch Belgische systeem van hypothecaire mandaten. Banken hanteren het al decennialang om de registratierechten en aktekosten voor wie een woonlening aangaat te drukken. Een mandaat biedt de bank echter geen enkele bescherming om haar geld terug te krijgen, oordeelt de EBA. De regulator vindt dat banken leningen met een mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen. Het EBA-standpunt dreigt lenen voor een huis duurder te maken, voorspellen marktkenners. Ofwel zullen de banken in de toekomst een hogere rentevoet aanrekenen voor hypothecaire mandaten, ofwel zal de praktijk van de mandaten uitdoven, met hogere akte­kosten voor de kredietnemer tot gevolg.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.

CIBINFO — nr 92 // 2021

7

INTERVIEW

Vlaams minister Zuhal Demir (N-VA) laat in haar (vastgoed)kaarten kijken

“Bouwshift mag niet misbruikt worden als jackpot voor projectontwikkelaars” 8

Het zijn drukke tijden voor Vlaams minister van Omgeving, Energie en Toerisme Zuhal Demir (N-VA). Dat kan ook niet anders met een waslijst aan bevoegdheden die ook een impact hebben op de vastgoedprofessional. Van de informatieplicht rond overstromingsgevoeligheid tot het EPC gemeenschappelijke delen, CIB info schoof mee aan tafel voor een inkijk in de plannen van de Limburgse. “Als het op vereenvoudigen aankomt, vindt men altijd een partner in mij.”

H

et recente rapport rond klimaatopwarming geeft een weinig positief beeld van de toekomst. En dat heeft zo zijn gevolgen voor het energiebeleid, weet bevoegd minister Zuhal Demir.

“Eigenlijk zegt het wat we allemaal al wisten: met een overaanbod aan papieren beloften en een gebrek aan inspanningen op het terrein geraken we er niet.

Integendeel. We hebben het zelf in handen. De klimaatuitdaging waar we voorstaan vereist actie. Veel actie. Er zijn globale inspanningen nodig met resultaten op het terrein, om enerzijds de broeikasgasuitstoot naar beneden te halen en anderzijds ons aan te passen aan het gewijzigde klimaat. Dat wil zeggen van álle landen wereldwijd.”

› Hoe kan Vlaanderen hierin de handschoen opnemen?

“Doorgedreven acties op het terrein moeten eindelijk leiden tot de aanzienlijke uitstootvermindering via renovatie, hernieuwbare energie, landbouwuitstoot, …, gecombineerd met de broodnodige investeringen in klimaatadaptatie zoals onze Blue Deal om ons weerbaar te maken tegen extreme weersomstandigheden.”

› Hoe ziet u de link tussen het energiebeleid en het woonbeleid? De vrees bestaat dat strengere energienormen de woning- en de huurprijzen opdrijven en zo voor een betaalbaarheidsprobleem zorgen.

“Wie mijn beleid volgt, weet dat ik blijf hameren op betaalbaarheid. Dat gaat voor mij zeker niet over realisaties afremmen, maar over de facturen van de mensen, niet in het minst de energiefactuur die te veel als vuilbak voor klimaatuitgaven is gebruikt. Met alle nefaste gevolgen van dien voor het draagvlak van de noodzakelijke klimaattransitie. We kunnen er echter niet om heen dat het enorm veel geld zal kosten.

Er komt al heel veel op deze generatie af, denk maar aan de vergrijzing. Nu komt daar nog eens de factuur van de klimaatopwarming bovenop. Als politicus moet je dat inzien en niet dogmatisch denken, zoals onze groene vrienden. Ook de huidige én volgende generatie moet erop vooruitgaan. We gaan niet allemaal samen rond een theelichtje zitten. Tijdens de klimaat­ top in Glasgow dit najaar wil ik een debat voeren over

CIBINFO — nr 92 // 2021

de manier waarop we onze groene plannen gaan betalen. We moeten daarbij out-of-the-box denken.”

› Energierenovatie van appartementsgebouwen is een stevige uitdaging. Wat wil u doen om de professionele syndici hierbij te ondersteunen?

“Vlaanderen heeft een heel sterke renovatiestrategie.

De diverse ondersteuning die nu gegeven wordt, is ook van toepassing op appartementsgebouwen. De moeilijkste stap is echter om te komen tot een investeringsbeslissing in appartementsgebouwen. Een groot aantal eigenaars, met soms tegengestelde belangen, moet via de algemene vergadering hierover een beslissing nemen met een twee derde meerderheid (tot 2019 nog drie vierde). De energieprestatie van appartementen is beter dan die van individuele woonhuizen. Hierdoor is de afstand tot het bereiken van label A wel kleiner, maar is het financiële besparingspotentieel beperkter. Daarom moeten we eigenaars overtuigen om te gaan renoveren omwille van de comfortverbetering en de waardeverhoging.“

“VME’s zullen financieel worden geholpen om een masterplan renovatie te laten opmaken”

› Met welke argumenten zal u die eigenaars overtuigen?

“Heel wat oudere appartementsgebouwen werden jarenlang onvoldoende onderhouden, waardoor er nu ingrijpende werken nodig zijn. Het aangelegde reservekapitaal is daarvoor vaak ontoereikend, waardoor er geleend moet worden. Tot voor kort hadden VME-leningen een looptijd tot 10 jaar, wat te kort is om grote investeringen haalbaar af te lossen. Sommige banken

9

INTERVIEW

komen daaraan tegemoet en bieden leningen aan tot 20 jaar. Omdat energetische renovatie zowel voor hen als voor de VME en de syndici grotendeels onbekend terrein is, werk ik ondersteuning uit. VME’s zullen financieel worden geholpen om een masterplan renovatie te laten opmaken en zullen beroep kunnen doen op externe begeleiding doorheen het renovatieproces. In de loop van het najaar breng ik hierover meer duidelijkheid, maar ik verwacht dat deze dienstverlening vanaf 2022 kan starten. Dit advies, gecombineerd met langer lopende leningen, lijkt me een goede basis om de sector in beweging te krijgen.

op energie-efficiëntie, kwalitatief wonen en betaalbaarheid voor de gezinnen. Ook bedrijven zullen via het unieke loket premies kunnen aanvragen voor energiebesparende investeringen in woon- en niet-woon­ gebouwen. Belangrijk daarbij is dat woonkwaliteit en energie-efficiëntie gecombineerd worden. Een woning renoveren met premies zonder aandacht te besteden aan bvb. isolatie zal dus niet langer mogelijk zijn.

Zodra de regelgeving definitief rond is, zullen we alle details actief communiceren.”

› Syndici ervaren op dit ogenblik veel administratieve drempels bij het aanvragen van energiepremies, o.m. rond de EAN-codes. Zal hiervoor op korte termijn een oplossing uit de bus komen?

“De woningpas breidt nog steeds stapsgewijs uit. Volgend jaar kan elke burger in de woningpas zijn metergegevens en maar ook zijn energieverbruik voor gas en elektriciteit raadplegen, alsook de aangemelde zonnepanelen. Er komt ook meer informatie rond de waterhuishouding, rioleringen, overstromingsgevoeligheid van het gebouw en het perceel. Daarnaast zal ook de asbestinventaris en op termijn de periodieke keuringen van centrale verwarmingsinstallaties een plaatsje vinden in de woningpas. De digitalisatie van attesten en de ontsluiting ervan in de woningpas is een proces dat stelselmatig meer in gang treedt.”

“Door de bomen het bos zien is een van mijn prioriteiten. Ik vraag dat ook van bijvoorbeeld Fluvius. In dit geval door te bekijken op welke manier dergelijke drempel kan worden weggewerkt.”

› Samen met uw collega, minister Diependaele, wil u tot een ééngemaakte woningrenovatiepremie komen.

Wat moeten we ons daarbij voorstellen?

“Renovatie is een van onze topprioriteiten in het relance- en klimaatbeleid. Alleen dit jaar mobiliseren we daar al meer dan 300 miljoen euro voor via verhoogde premies en sterke maatregelen die zorgen voor grote winsten voor de energiefactuur van de mensen, de woonkwaliteit, het verminderen van de CO2-uitstoot én voor de werkgelegenheid in de bouwsector. De volgende uitdaging is om de mensen het bos door de bomen beter te laten zien wanneer ze gaan renoveren. Niet alleen zullen de premies in de loop van 2022 kunnen aangevraagd worden op één plaats, de belangrijkste verbouwpremies in Vlaanderen, de Vlaamse renovatiepremie en de premies van de netbeheerder (Fluvius), worden ook op elkaar afgestemd en samengevoegd.”

› Welke voordelen heeft zo’n samengevoegde premie?

“De verschillende premies zijn nu weinig transparant en complex omwille van de verschillende voorwaarden en manier van aanvragen. Dat kan en moet beter als we onze renovatiedoelstellingen willen realiseren.

Door het samenvoegen van premies voor gelijkaardige werken en door het op elkaar afstemmen van de voorwaarden voor de aanvrager van de premie en het gebouw dat wordt verbouwd, wordt niet alleen het aanvragen van de premies voor de burger een stuk eenvoudiger, maar kan de ondersteuning ook worden verhoogd. De eengemaakte premie legt zowel de nadruk

10

› Hoe ziet de toekomst van de woningpas, het digitaal paspoort voor elke woning in Vlaanderen, er volgens u uit?

“Ik verwacht heel veel van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen”

› Wordt er werk gemaakt van een eenvoudigere toegang voor vastgoedprofessionals?

“Elke eigenaar kan momenteel al zijn woningpas delen met anderen. Dit is handig tijdens het verkoopproces waarbij geïnteresseerde kopers, maar ook de vastgoedmakelaar toegang kan krijgen tot de woningpas van te verkochte pand. De administratie gaat ook samen met Digitaal Vlaanderen na in hoeverre de data uit de woningpas, mits toestemming van de eigenaar, gedeeld kan worden met andere partijen, waaronder de vastgoedprofessional.”

› De Vlaamse regering voert vanaf volgend jaar een renovatieverplichting in voor nieuwe eigenaars van

niet-residentiële gebouwen. Hoe belangrijk is deze maatregel in het kader van het renovatiepact 2050?

“Ik verwacht hier heel veel van. 28% van onze CO2-uitstoot komt naar buiten via versleten daken en slecht geïsoleerde muren, ramen en deuren. Niet alleen in particuliere woningen is dat het geval, ook bij niet-woongebouwen. 1 op 7 gebouwen in Vlaanderen is niet-residentieel. Met de invoering van een renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars van bijvoorbeeld bedrijfsruimten, bankkantoren of kantoorgebouwen verhogen we de renovatiegraad én investeren eigenaars in een lagere energiefactuur voor zichzelf. Bovenal is het er aangenaam verblijven, met een hoger comfort en betere werkomstandigheden, dus een hoger welbevinden, een hogere productiviteit en een hogere klantentevredenheid. Een pand met een goed EPC heeft ook een hogere waarde op de vastgoedmarkt. Als we onze renovatietempo effectief willen verhogen naar 95.000 energetische renovaties per jaar, is deze maatregel noodzakelijk.”

› Aan de hand van de EPC-labelpremie zet u ook volop in op de energierenovatie door woningeigenaars.

Hoe verlopen de premieaanvragen?

“De EPC-labelpremie is nog maar pas ingevoerd vanaf 2021. Het is te vroeg om hierover al cijfers te geven. Een renovatie heeft een zekere doorlooptijd. Het is de bedoeling dat je maximaal vijf jaar tijd hebt om de woning het betere EPC-label te laten behalen. In juni werd er een grote informatiecampagne opgezet om de premie beter bekend te maken, samen met het renteloze renovatiekrediet. Er volgt in het najaar nog een nieuwe campagne. Deze zullen zeker een boost geven aan deze premie.”

› Onlangs werd de faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goedgekeurd.

De deadline verschoof voor kleinere gebouwen maar bleef ongewijzigd vanaf 15 kavels. Dit ondanks stevig voorbehoud vanuit de sector.

“Ik begrijp dat er vragen worden gesteld over het bijsturen van de deadline, maar voor de syndicus is het EPC gemeenschappelijke delen een belangrijk instrument om de VME te overtuigen om over te gaan tot een energetische renovatie van het appartementsgebouw. Ook laat dit EPC toe om de opmaak van de individuele EPC’s van appartementen in het gebouw te vereenvoudigen, waardoor de syndicus zijn beschikbare tijd efficiënter kan inzetten. Voornamelijk de grotere gebouwen hebben baat bij het EPC gemeenschappelijke delen, aangezien daar de grootste energiebesparing valt te realiseren. Om de energiedoelstellingen tijdig te kunnen behalen is het

CIBINFO — nr 92 // 2021

“Vooral grotere gebouwen hebben baat bij het EPC gemene delen, we mogen het tempo niet laten zakken” dan ook van belang om het tempo van opmaak van deze EPC’s niet te laten zakken.”

› Vandaar de beslissing om geen uitstel te verlenen voor de grote gebouwen?

“Initieel werd twee jaar tijd voorzien om het EPC te laten opmaken voor alle appartementsgebouwen.

Door de coronamaatregelen werd het niet meer haalbaar voor de energiedeskundigen om in een kortere tijdspanne alle EPC’s te kunnen opmaken. Ik ben hieraan tegemoet gekomen door de verplichting te faseren over meerdere jaren. Op die manier konden de grotere gebouwen, die slechts 25% van de appartementsgebouwen vertegenwoordigen én waarbij het voordeel van het EPC het grootst is, toch tijdig over een EPC beschikken. Dankzij de fasering over meerdere jaren is de werklast voor de energiedeskundigen ook beter gespreid, waardoor syndici eenvoudiger een beschikbare energiedeskundige zullen vinden om het EPC te laten opmaken.”

OVERSTROMINGSGEVOELIGHEID › Vlak voor het zomerreces legde u aan de Vlaamse regering een pakket met wijzigingen voor rond de informatieplicht overstromingsgevoeligheid. De relevantie daarvan steeg natuurlijk fors door de recente overstromingen.

“De recente overstromingen hebben inderdaad nogmaals aangetoond dat een goede en correcte informatie over de kans op overstromingen relevant is. We hebben hier al een lang traject afgelegd dat vertrokken is vanuit de bevraging van onder meer de immosector over de huidige informatieplicht en de verbetervoorstellen die hieruit naar boven zijn gekomen.”

› Waaraan mogen de vastgoedmakelaars zich verwachten?

“We zullen onder andere de term mogelijk overstromingsgevoelig gebied schrappen, meer verfijnd kaartmateriaal aanbieden en duidelijk de bron van

11

INTERVIEW

overstroming aangeven. Daarnaast gaan we een onderscheid maken bij de informatieplicht of enkel een stuk van het perceel overstroomt of ook het gebouw op dat perceel. Voor eigenaars, kopers of huurders kan dat immers een fundamenteel verschil zijn. Tot slot gaan we het ook mogelijk maken dat gebouwen die op een overstromingsrobuuste manier zijn gebouwd in gebieden die onderhevig zijn aan overstromingen, kunnen vallen onder een aangepaste informatieplicht. Ik wil CIB dan ook bedanken om hier in het verleden steeds constructief aan te hebben meegewerkt en ben ervan overtuigd dat de aanpassingen dan ook in belangrijke mate tegemoet komen aan de vragen en opmerkingen vanuit de sector.”

› De watersnood doet heel wat vragen rijzen rond het bouwen in overstromingsgevoelig gebied. Wie moet het vergunningsbeleid naar zich toe trekken?

“Iedereen moet zijn bestaande bevoegdheden correct invullen en serieus nemen. Er is al een Decreet Integraal Waterbeleid dat duidelijk zegt dat elke vergunning een “watertoets” moet doorstaan. Een vergunning moet geweigerd worden bij een negatieve watertoets. Ik stel vast dat te veel lokale besturen zich daar te vaak niet aan houden of de watertoets niet serieus aanvatten. Dan rest er geen enkele andere keuze dan in beroep gaan. Al moet er ook gezegd worden dat veel gemeenten de watertoets wél ernstig nemen. Niemand heeft zomaar het recht om gelijk wat (of gelijk hoeveel) te bouwen op zijn eigendom. Een bouwrecht ontstaat bij het toekennen van een vergunning. Het komt een vergunningverlener toe om de beoordelen of iemand een vergunning krijgt om te bouwen wat hij wil of niet. En dat is mijn oproep aan de lokale besturen: neem die beoordeling serieus en zeker als het gaat om water. Daar zijn geen extra regels voor nodig.”

› Welke percelen zullen in aanmerking komen voor een planschadevergoeding?

“Als de eigenaar van een perceel in woongebied geen vergunning krijgt om te bouwen, blijft het perceel woongebied en moet er strikt genomen geen planschadevergoeding betaald worden. Het is pas na een bestemmingswijziging van een bebouwbare naar een onbebouwbare grond (bv. van bouwgrond naar natuurgebied) dat je een planschadevergoeding kunt krijgen.”

› Waar gaat dat geld vandaan moeten komen?

“De bouwshift is een gedeelde verantwoordelijkheid.

Gemeenten, provincies en Vlaanderen kunnen en zullen bestemmingswijzigingen doorvoeren en daar dan ook de nodige financieringen voor moeten voorzien. Het kan niet de bedoeling zijn dat de noodzake-

12

“Niet de bedoeling dat Toerisme Vlaanderen een stedenbouwkundige inspectie of handhaving wordt” lijke bouwshift misbruikt wordt om een win-for-life of jackpot te realiseren voor projectontwikkelaars.

Maar het mag ook niet gebruikt worden om een gepensioneerde die met veel moeite een bouwgrond bijeen spaarde voor de kleinkinderen, zonder pardon die gronden af te nemen. Wanneer we gronden herbestemmen of onteigenen moet daar een billijke vergoeding tegenover staan.”

› Zitten we op schema wat die bouwshift betreft?

“Sinds mijn aantreden hebben we meer dan 2.100 ha gronden in Vlaanderen als groen bestemd, waar dat vroeger bijvoorbeeld voor industrie, wonen of landbouw bestemd waren. Zo schrapten we in de Demervallei bijna 30 ha slecht gelegen woongebied, in Aartselaar ging bijna 30 ha slecht gelegen industriegebied op de schop. Dit najaar starten we ook actief aan het

uitdoven van 1.600 ha watergevoelig open ruimte gebied. Dat is woon-, industrie- of recreatiegebied dat best niet meer ontwikkeld wordt en waarvoor we gaan zorgen dat die definitief niet meer aangesneden kunnen worden. In het najaar buigt het parlement zich over een verbod om woonreservegebied aan te snijden. 12.000ha woonreservegebied waarvan we vanuit Brussel zeggen: neen, het lijkt ons beter hiervan af te blijven. Vaak gaat dat om watergevoelig gebied. Waarbij lokale besturen de teugels volledig in handen krijgen, waar ze die vroeger niet hadden. Voor het eerst is er een Taskforce met experten om concreet ook de kostprijs na te gaan van de vele ruimtelijke uitvoeringsplannen die we zullen nodig hebben.”

TOERISME › De zomer loopt intussen stilaan op z’n einde. Hoe evalueert u de heropstart van de toeristische sector?

“We hebben een zeer hoopvolle maand juli achter de rug, met 12 procent meer geboekte overnachtingen in het Vlaamse Gewest dan in juli 2020. Dit bemoedigende resultaat hebben we vooral te danken aan de binnenlandse bezoekers, +43 procent in vergelijking met juli vorig jaar. Anders gesteld is het helaas nog met de buitenlandse overnachtingen, die zaten 22 procent lager dan in juli vorig jaar. Het zijn dus nog altijd zeer moeilijke tijden voor onze toeristische ondernemers, zeker voor diegenen die gevestigd zijn in onze kunststeden of toeristische regio’s die in grote mate afhankelijk zijn van buitenlandse bezoekers en zakentoeristen. We moeten er alles aan doen om onze buitenlandse gasten te laten weten dat Vlaanderen een aantrekkelijke en veilige toeristische bestemming is en blijft, met heel veel troeven op een zeer bereisbare oppervlakte. En al maakt één zomermaand natuurlijk het hele jaar niet goed, toch zie ik deze eerste zomercijfers als een voorzichtig hoopvol signaal richting de relance van het toerisme in Vlaanderen”.

› Hoe kijkt u specifiek naar de regio van de Kust? Wat is uw boodschap voor de verhuurkantoren na een bewogen jaar?

“De kust en zeker de vakantiewoningen werden door veel Belgen gezien als het alternatief voor een buitenlandse vakantie en in tijden van corona was dit de verblijfsvorm die het meest werd gezocht. Dankzij de inspanningen van iedereen, is het aandeel Belgen die aan onze kust verbleef sterk toegenomen. De buitenlandse bezoeker konden we helaas niet verwelkomen.

Vanuit de Vlaamse overheid hebben wij getracht zoveel mogelijk iedereen bij te staan, via diverse onder-

CIBINFO — nr 92 // 2021

steuningspremies zoals het Vlaams beschermingsmechanisme, maar ook specifieke oproepen voor toerisme zoals het stimulusprogramma. Het coronajaar heeft veel langer geduurd dan we verwacht hadden, maar dankzij de vaccinatiestrategie hebben we terug vooruitzicht op meer ‘normale’ werking van het toerisme. Verwelkom de gasten zoals wij Vlamingen dat goed kunnen en het toerisme aan de kust en specifiek voor de verhuurwoningen zal terug floreren.”

› Bij uw aantreden als minister van Toerisme liet u weten een aantal aanpassingen te zullen doorvoeren aan het Logiesdecreet. Welke aanpassingen zijn er concreet gepland?

“Toerisme Vlaanderen heeft eind vorig jaar samen met de sector een evaluatie gemaakt van de uitvoering van het Logiesdecreet tijdens de afgelopen 4 jaren. Daarin kwamen, naast goede cijfers, inderdaad ook een aantal aandachts- en mogelijke knelpunten naar boven. Hoe het Logiesdecreet precies zal aangepast worden, kan ik momenteel nog niet zeggen. Na de zomervakantie wil ik een voorstel bespreken met de collega’s binnen de Vlaamse regering. Ik neem deze beslissingen namelijk niet alleen. Ook het Vlaams Parlement zal daarna zijn zeg hier nog over doen.”

› Begrijpt u de bezorgdheid vanuit de sector van de toeristische verhuurkantoren rond het aspect van de stedenbouwkundige conformiteit?

“Of een vakantiewoning, om toeristisch erkend te kunnen worden, ook zijn stedenbouwkundige conformiteit zal moeten aantonen in de toekomst, zal één van de punten worden die we dan ook zullen bespreken. Wat ik alvast kan meegeven is dat het zeker niet mijn bedoeling is dat Toerisme Vlaanderen een stedenbouwkundige inspectie of handhaving wordt.

Daar zijn andere diensten voor. Maar sowieso moet iedere vakantiewoning of ander toeristisch logies, los van het Logiesdecreet, voldoen aan de stedenbouwkundige regels. Of het Logiesdecreet dat nu vermeldt of niet, maakt in feite geen verschil.”

› Tegen wanneer ziet u dit traject landen?

“Ik hoop zeker dit jaar nog de aanpassingen aan het Logiesdecreet zelf, de globale kapstok, te kunnen doen.

Vervolgens wil ik ook de specifieke inrichtingsnormen, de brandveiligheidsnormen en de sterrenclassificatienormen, .... opnieuw bekijken met de sector. Misschien moeten we ook daar inspelen op nieuwe trends of een aantal zaken vereenvoudigen. Als het op vereenvoudigen aankomt, vindt men altijd een partner in mij.”

› Bedankt voor dit verhelderend gesprek!

13

PUBLIREPO

Ultraperformant internet komt naar uw gebouwen!

Fiber komt naar uw gebouwen en dat is goed nieuws.

Met fiber kunnen jullie eigenaars en bewoners immers veel stabieler surfen, downloaden, streamen en gamen. Echt comfortabel, zelfs wanneer het hele gezin tegelijk online is.

14

De verwachtingen naar fiber toe zijn groot want de wereld staat niet stil. De digitalisering schakelt een versnelling hoger, telewerken raakt goed ingeburgerd. Het begon omdat het moest, maar ook na de versoepelingen gaan we waarschijnlijk geen 5 dagen per week terug naar kantoor.

Domotica doet ook zijn intrede in gebouwen: beheer van bewakingscamera's, liften, toegangsdeuren, verwarming, enz... Voor een flatgebouw is de kwaliteit van de internetverbinding essentieel geworden.

BELGIË IS ZIJN ACHTERSTAND AAN HET INLOPEN! België heeft misschien wat achterstand opgelopen tegenover andere Europese landen, maar nu groeit zijn bereik het snelst in Europa dankzij enorme investeringen en investeringspartnerschappen. Het doel is ambitieus: tegen 2028 de meer landelijke gebieden bereiken en 70% van het grondgebied bestrijken, d.w.z. vrijwel 100% van de appartementen. Daartoe heeft Proximus zijn krachten gebundeld met andere ervaren bouwers van fibernetwerken. Het gaat onder meer om Fiberklaar in Vlaanderen dat tegen 2028 mikt op anderhalf miljoen aangesloten woningen en Unifiber in Wallonië dat, tegen 2028, 500.000 woningen van fiber wil voorzien.

Knokke-Heist, Brugge, goed voor een bereik van ongeveer 10% van het land.

HOE RAAKT FIBER TOT BINNEN IN DE GEBOUWEN? Via de gevel of via een sleuf door de technische ruimte in het gebouw. Vervolgens wordt vanuit de verticale schacht of de traphal een discrete en zeer dunne kabel naar elke verdieping gelegd. Tijdens zijn voorbereidende bezoek bepaalt de technicus samen met u de beste oplossing om de appartementen met elkaar te verbinden. Zo worden eigenaars en/of huurders zonder ongemak aangesloten.

DE INSTALLATIE IS GRATIS De kosten voor de fiberuitrol worden volledig door Proximus gedragen. De mede-eigenaars hoeven niets te betalen. De installatie is dus gratis. Een grote troef voor wie in het gebouw woont! Daarna zal iedereen zijn eigen fiberpack kunnen kiezen. Het Proximus-netwerk staat voor 100% open voor andere operatoren.

SPECIFIEKE BEGELEIDING VOOR SYNDICI In alle fasen wordt nauw overlegd met de syndicus van het gebouw. Er werd trouwens een speciale cel opgericht om hem hierin te begeleiden en gepersonaliseerde administratieve follow-up te garanderen.

MEER DAN 28 STEDEN ZIJN AL VOORZIEN VAN FIBER Vandaag ligt er al fiber van Proximus in meer dan 28 Belgische steden en gemeenten, waaronder Antwerpen, Oostende, Brussel, Gent,

Meer specifieke informatie voor syndici: www.proximus.be/fiberinmijngebouw Nog vragen? Contacteer Proximus op 0800 30307 of via e-mail naar syndic@proximus.com

CIBINFO — nr 92 // 2021

15

INTERVIEW

Journalist en vastgoedspecialist Patrick Luysterman is met pensioen

“De media heeft nood aan een sector die beweegt.

De vastgoedwereld is zo’n sector” 16

Op de redactie van De Tijd met het nodige eerbetoon, maar voor de buitenwereld bijna geruisloos ging journalist Patrick Luysterman afgelopen zomer met pensioen.

De Ninovieter die jaren geleden uitweek naar Klein-Brabant, was in Vlaanderen één van de weinige journalisten die zich specialiseerde in de vastgoedsector.

Gepassioneerd beet hij zich vast in elk dossier dat op zijn bureau belandde en met zijn vlotte pen dwong hij in onze sector heel wat respect af. Voor onze redactie draaide Luysterman voor één keer de rollen om en kwam hij bij ons op de praatstoel zitten.

› Patrick, je kreeg de journalistiek met de paplepel naar binnen, maar je carrière ging er eigenlijk anders uitgezien hebben?

“Toen ik in Leuven aan mijn studies TEW/MBA begon, had ik eigenlijk al een aantal jaren journalistieke ervaring achter de rug. Mijn familie had een drukkerij en bracht daar onder meer De Dender Klok uit.

Als veertienjarige schreef ik al mijn eerste regels over het voetbal en de lokale politiek. Ik voelde toen al veel interesse voor alles wat met statistieken te maken had. Vandaar ook mijn studiekeuze. Toch wees niks erop dat ik na mijn studies in de journalistiek zou stappen. Het wereldwijde economische gebeuren interesseerde me mateloos. Ik deed stages in Dublin, New York en Kuala Lumpur en leidde een internationaal programma voor havenmanagement bij het WES in Brugge. Ik ben wel blijven schrijven. Op mijn dertigste kwam ik eerder toevallig in contact met Lou De Clerck en ging ik toch aan de slag op de economische redactie van Gazet van Antwerpen, waar Lou toen hoofdredacteur was.”

› Maar na een zestal jaar bij ‘De Frut’ maakte je al de overstap?

“Het jaar 1992 zal ik niet snel vergeten. Ik kreeg niet alleen een aanbod van De Tijd om er als redacteur te beginnen, maar was daarnaast nog bezig met verbouwingen aan onze woning. Bovendien werd onze tweeling ook in dat jaar geboren. Logisch dat zoiets bijblijft. Bij De Tijd maakte ik deel uit van de cel Ondernemingen waardoor ik door de jaren heen met heel wat bedrijfsleiders en CEO’s in gesprek kon gaan. Mij specifiek vastbijten in de sector van het vastgoed en de bouw ben ik vanaf 2006 beginnen doen. Dat was voor mij op dat moment echt van nul beginnen, want ik had er geen specialisme in. Ik herinner me nog dat ik dat jaar meteen naar MIPIM in Cannes mocht. Ik kwam er toe en zat plots op een vastgoedbeurs met 26.000 deelnemers , waaronder een duizendtal Belgen, waarvan ik slechts een paar mensen al kende.”

CIBINFO — nr 92 // 2021

“De invalshoeken binnen de vastgoedsector zijn eindeloos voor een journalist” › En toch heeft de microbe van het vastgoed je nadien nooit meer losgelaten?

“Ook al kende ik er aanvankelijk niemand, de wereld van het vastgoed is zo boeiend en gevarieerd dat ik de smaak snel te pakken had. Het voordeel van het vastgoed is dat er raakpunten zijn met de consument, de bedrijfswereld, de politiek, de bankensector, de beleggingswereld en de economie in het algemeen, zodat de invalshoeken eigenlijk eindeloos zijn. Een sector die constant in beweging is, is boeiend voor de media. De vastgoedsector is zonder twijfel zo’n sector. Ik ben erin geslaagd een mooi netwerk op te bouwen met goede contacten, maar nooit te dichte contacten. Als journalist kan je onmogelijk alles weten, maar je moet wel over de juiste bronnen beschikken die het kunnen weten. Vastgoedprojecten zijn langlopende projecten waar veel partijen bij zijn betrokken.

Er is dan altijd wel iemand die iets kwijt wil. Zo valt er al eens een leuke primeur te rapen (lacht).”

› Mogen we je als kritisch maar correct bestempelen?

“Als journalist is het je taak om door een kritische bril te kijken. Ik heb me op dat vlak ook nooit beknot gevoeld. En ja, ik heb door bepaalde publicaties wel eens in de clinch gelegen met bedrijfsleiders, maar bij mijn pensionering had de krant een aantal testimonials verzameld en kwamen diezelfde bedrijfsleiders aan het woord om me uit te zwaaien met een kwinkslag. Ik heb het ook altijd een voorrecht gevonden om voor een kwaliteitskrant als De Tijd te kunnen en mogen schrijven. Corona heeft ervoor gezorgd dat mijn afscheid op een andere manier is ver-

17

INTERVIEW

“Sociaalmaatschappelijk maak ik me eerlijk gezegd wel zorgen”

lopen dan ik me had voorgesteld. Als ik de laatste negen à tien maanden voor mijn pensioen acht keer mijn bureau heb gezien, zal het veel geweest zijn.

Het heeft ervoor gezorgd dat ik in die periode zo goed als geen nieuwe contacten heb kunnen leggen.

Bedrijfsleiders of zakenmensen interviewen doe je niet achter een scherm. Dat live contact is bijzonder belangrijk bij een goed interview. Ik heb ook veel vertrouwen in mijn opvolger Lukas Vanacker. Een jongen met toekomst. Het was een eer voor me om zo’n jonge kerel met heel veel capaciteiten mee op weg te helpen.”

› Je hebt de vastgoedwereld van heel nabij beleefd en kent deze door en door. Hoe heb je de voorbije periode ervaren?

“Sociaal-maatschappelijk maak ik me eerlijk gezegd wel zorgen. Als de rush op vastgoed, vooral ingegeven door de lage rente, zo blijft doorgaan als nu, dan gaan jongeren en jonge gezinnen het bijzonder moeilijk krijgen om nog een woning te verwerven. Zolang de rente niet plots stijgt én de inkomens niet dalen, lijkt een echte vastgoedcrash in België me niet voor

18

morgen. Toch moeten we waakzaam blijven. De financiële crisis in 2008-2009 werd ook door weinigen voorspeld, maar was er plots wel. Ik heb ook van heel nabij de jaren ‘80 meegemaakt met de plotse enorme rentestijgingen en huiseigenaren die door de torenhoge inflatie de reële waarde van hun huis zagen verdampen.

› Ondanks je pensioen lijkt de wereld van het vastgoed je toch niet los te laten?

“Er zijn plannen voor een boek over de woningmarkt, maar daar wil ik nog niet dieper op ingaan. Je hoort wel vaak vertellen over het zwarte gat dat mensen ervaren die met pensioen gaan, maar er zal me toch iemand moeten komen vertellen waar dat zwarte gat zich precies bevindt. Ik heb het nog niet gevonden. Ik heb al heel wat aanbiedingen gekregen, maar hou de boot af. Ik zal wel modereren op Realty bijvoorbeeld.

Aangezien mijn boek geen roman wordt, maar echt wel serieus wat inspanningen en opzoekingen vraagt, heb ik daarmee echt de handen vol. Bovendien ben ik in juni voor de eerste keer grootvader geworden. Met andere woorden, ik weet echt wel wat te doen.”

› IN DE KIJKER

VERKOOP­ SPECIAL CIBINFO — nr 92 // 2021

19

DOSSIER

Bieden onder gesloten omslag: hype of blijver?

Sinds het einde van de eerste coronalockdown worden steeds meer woningen verkocht via biedingen onder gesloten omslag. Zijn deze biedingsrondes het nieuwe normaal? Wat maakt het systeem zo aantrekkelijk? Hoe staan klanten er tegenover?

Wij legden ons oor te luister bij enkele early adopters onder de vastgoedmakelaars.

“Verkoopprijs van een aantal dossiers gemaximaliseerd”

Immo Europe uit Koksijde werkte voor het uitbreken van de coronacrisis al af en toe met biedingsrondes, maar zag het gebruik ervan helemaal boomen na afloop van de eerste lockdown vorig jaar. Volgens zaakvoerder Anthony Sparks zijn klanten duidelijk gewonnen voor het systeem, maar zijn duidelijke afspraken onontbeerlijk. “Iedereen moet een gelijke kans krijgen. Daarom spreken wij een deadline af in onderling akkoord met de eigenaars. Kandidaat-kopers krijgen voldoende tijd om

20

te komen bezoeken en hun bod tegen de afgesproken deadline over te maken. Nadien zitten we met de eigenaars samen om de verschillende biedingen te overlopen en te beslissen op welk voorstel ze ingaan. In geen geval gaan we kandidaat-kopers onderling tegen elkaar gaan uitspelen om de prijs nog de lucht in te krijgen.”

Dat een bieding onder gesloten omslag automatisch tot een beter verkoopresultaat leidt, wil Sparks niet gezegd hebben. “De resultaten van deze werkwijze zijn gevarieerd. Soms behalen we de vraagprijs of zelfs een stuk erboven. Maar we hebben ook al onder de vraagprijs verkocht. De eigenaars worden vooraf alvast goed ingelicht over de mogelijke scenario’s.” Sparks

is er dankzij deze methode naar eigen zeggen wél in geslaagd om de verkoopprijs van een aantal dossiers te maximaliseren. “Bij een klassieke verkoop ging dat in bepaalde gevallen niet hetzelfde resultaat gegeven hebben.”

Bij Immo Europe komen trouwens alle panden in aanmerking voor een biedingsronde onder gesloten omslag, van appartement tot villa of garage.

Sparks benadrukt het belang om van bij aanvang een goede marktconforme prijs vast te pinnen. “De vraagprijs maakt of kraakt.” Hij gelooft dat biedingen onder gesloten omslag ook in de toekomst – zeker in drukkere tijden – een veel gehanteerd systeem zal blijven. “Het is een werkwijze die vooral zijn vruchten zal afwerpen wanneer de vraag naar vastgoed het aanbod overstijgt”, aldus de zaakvoerder van Immo Europe.

“Dé oplossing om de vele kandidaten een gelijke kans te geven ” Ook in de Vlaamse Ardennen boomt de lokale vastgoedmarkt sinds het einde van de eerste coronalockdown als nooit tevoren. Het maakt dat biedingen onder gesloten omslag ook ginder aan populariteit wonnen. Zo populair dat het Oudenaardse Immo D'hondt een half jaar geleden besloot een bid2buy concept uit te werken.

“Klanten vroegen daar expliciet naar tijdens onze prospectie”, vertelt zaakvoerster Eefje D'hondt. Toch klinken er naast de enthousiaste klanten soms ook soms sceptische geluiden. “Je hebt voor- en tegenstanders, vandaar dat

CIBINFO — nr 92 // 2021

we ook nog steeds met traditionele systeem van verkopen met vraagprijs werken. Ik hoor soms wel van kopers dat ze geen fan zijn van het biedsysteem omdat ze niet weten waar ze uitkomen.” Volgens D'hondt werkt het systeem ook niet voor elk type pand.

“Bij ons werkt het enkel voor instapklare woningen of woningen op een uitzonderlijke locatie.”

Is zo’n biedingsronde eigenlijk arbeidsintensiever dan een klassieke verkoop?

“Meestal gaat het gekoppeld met een bezoekdag”, legt D'hondt uit. “Het is

een arbeidsintensief proces, maar wel op een korte periode. Als makelaar is het alvast belangrijk de teugels strak in de handen te hebben en zo alles goed te kunnen opvolgen.”

De Oudenaardse gelooft dat biedingen onder gesloten omslag ook in de toekomst het nieuwe normaal zullen zijn.

“Bij sommige gegeerde panden is deze formule dé oplossing om de vele kandidaten een gelijke kans te geven. Het wordt zeker en vast een blijver”, besluit D'hondt.

21

DOSSIER

Céline Van den Berghe (juriste CIB Vlaanderen) bakent de grenzen af

“Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay” Een geldig bod uitbrengen onder gesloten omslag is perfect toegestaan mits inachtname van een aantal spelregels, waarbij zowel de kandidaat-kopers als verkopers weten waar ze aan toe zijn. Céline Van den Berghe, juriste binnen de CIB studiedienst, doet de spelregels voor ons uit de doeken.

Buiten vaarwater openbare verkoop

“Wil je als vastgoedmakelaar een biedingsronde organiseren, dan moet je erover waken dat je buiten het vaarwater blijft van de openbare verkoop. Een “zittingsdag” waar geïnteresseerde kandidaat-kopers tegen elkaar “in het openbaar opbieden”, met dan finaal een toewijzing aan de hoogstbiedende is dus uit den boze.”

Biedingsronde onder gesloten omslag “Wel kan je in opdracht van de verkoper een biedingsronde onder gesloten omslag organiseren.

Essentiële voorwaarde is dan wel dat de spelregels van dit biedingsproces duidelijk vooraf worden vastgelegd zodat iedereen weet waaraan zich te houden. Het komt er dus op aan dat je de voorwaarden voor deelname aan het biedingsproces duidelijk communiceert, bijvoorbeeld door publicatie in het verkoopdossier op je website.”

Kandidaat-kopers duidelijk informeren

“Kandidaat-kopers moeten bijvoorbeeld weten op welke wijze zij hun bod moeten uitbrengen

en tegen welke datum. Zo kan bepaald worden dat kandidaat – kopers hun bod onder gesloten omslag per aangetekend schrijven aan de vastgoedmakelaar moeten versturen uiterlijk op een bepaalde datum. Of dat de biedingen onder gesloten omslag uiterlijk op een bepaalde datum en vóór een bepaald uur op je kantoor moeten worden afgegeven tegen ontvangstbewijs. Ook kan een bepaald minimaal biedingsbedrag worden vooropgesteld. Kandidaat – kopers moeten ook duidelijk op voorhand weten of een uitgebracht bod bindend of vrijblijvend is.”

Beoordelingsvrijheid verkoper

“Minstens even belangrijk is dat iedereen weet wat de bedoeling is van het biedingsproces. De bedoeling van een gesloten biedingsprocedure is om zoveel mogelijk ernstige biedingen te ontvangen die dan door de vastgoedmakelaar ter overweging worden overgemaakt aan de verkoper.

Het is dus zeker niet zo dat het goed automatisch zal worden toegewezen aan de hoogstbiedende.

De verkoper behoudt de volle beoordelingsvrijheid om gelijk welk bod al dan niet te aanvaarden.”

Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay “Ook mag het duidelijk zijn dat de kandidaat-kopers recht hebben om op korte termijn te weten waar ze staan. Wordt hun bod aanvaard of niet?

Het is niet de bedoeling dat de verkoper de kandidaat – kopers aan het lijntje houdt. Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay zijn dus steeds de grenzen waarbinnen een biedingsronde kan georganiseerd worden.”

›M eer weten over het bieden onder gesloten omslag? Als CIB-makelaar kan je terecht in het gelijknamige dossier op CIB.be. Je vindt er een voorbeeldreglement, een toelichting en een bijhorend boddocument om deze biedingsronde vlot te laten verlopen.

22

KOOPCONSTRUCTIES

Waarom huurkoop zo moeilijk van de grond komt in ons land

“Onverenigbaarheid met Wet Breyne is problematisch” Voor steeds meer jonge gezinnen wordt het moeilijker om een voldoende groot startkapitaal bij elkaar te sprokkelen voor de aankoop van een eigen woning. In de praktijk kunnen hiervoor een aantal technieken worden aangewend om dit probleem te ondervangen. Eén daarvan is ‘huurkoop’, een tot nog toe vrij onbekend financieringsmechanisme. Hoe werkt het precies? En waarom komt het in ons land maar moeilijk van de grond? Wij trokken voor tekst en uitleg naar onderzoeker Diederik Vermeir (UAntwerpen). Hij voerde met Steunpunt Wonen onlangs een studie uit alternatieve koopconstructies. › Wat is huurkoop?

“Je kan huurkoop omschrijven als een overeenkomst waarbij de eigendom van het goed automatisch overgaat naar de huurder, wanneer die de laatste huurprijs betaald heeft. De verhuurder behoudt het eigendomsrecht van het onroerend goed voor zolang de huurprijs niet volledig werd betaald.

Bij een huurkoop gaat de eigendom van de woning dus automatisch over onder opschortende voorwaarde van de betaling van een aantal huurtermijnen.” › Voor welke doelgroepen kan huurkoop interessant zijn?

“In theorie is huurkoop vooral gericht op de brede middenklasse, maar in de praktijk wordt het in België vooral toegepast bij jonge koppels en alleenstaanden die geen toegang hebben tot de koopmarkt doordat ze niet over voldoende middelen beschikken. Daarnaast zijn er bepaalde projecten van projectontwikkelaars of verkopers die niet verkocht geraken via de reguliere koopmarkt en die men via huurkoop alsnog aan de man wil brengen.”

CIBINFO — nr 92 // 2021

Waarom komt het zo moeilijk van de grond in ons land?

“Uit ons onderzoek blijkt dat veel vastgoedkantoren afzien van de formule omdat er enerzijds geen degelijk modelcontract voor bestaat en anderzijds omdat een aantal aspecten van de juridische omkadering onduidelijk blijven.

Ook bij de Belg en z’n baksteen in de maag ligt het concept moeilijk. Zo zijn wij Belgen nogal bezitsgericht en ligt een uitgestelde eigendomsoverdracht niet zomaar in de ambitie. Een derde knelpunt is het aspect van de verplichte optie. In principe is er aan een klassieke huurkoopovereenkomst immers een verplichte aankoopoptie verbonden.

Hierdoor mist het de flexibiliteit om in te spelen op veranderende omstandigheden. Daarnaast wezen de aanbieders ons op het nadeel van uitgesteld kapitaal. Ook problematisch is de onverenigbaarheid met de Wet Breyne.

Onder de Wet Breyne gaat eigendom onmiddellijk over, terwijl het een eigendomsvoorbehoud niet toelaat bij een verkoop op plan. Hierdoor is een huurkoopconstructie uitgesloten, terwijl dit juist een interessante formule kan bieden voor projectontwikkelaars.”

› Hoe zou de overheid huurkoop meer kunnen promoten?

“Er moet duidelijkheid geschept worden rond de fiscale behandeling en gevolgen van een huurkoopconstructie. Dit zou de terughoudendheid ten opzichte van het initiatief alvast aanzienlijk verlagen. Huurkoop is een gespecialiseerde materie die een duidelijke nood aan tijd, middelen en adviesverleners met zich meebrengt. Die leemte aan kennis, gepaard met het feit dat het opstellen van modelcontracten haast niet haalbaar is, maken huurkoop een weinig populair instrument in het Belgisch recht. Ook is uit onze studie gebleken dat (para)fiscale stimuli huurkoop een enorme boost zouden geven.

Zo zouden bijvoorbeeld veel projectontwikkelaars baat hebben bij een soepeler beleid rond overbruggingskredieten. Wat het probleem met de Wet Breyne betreft, zou het nuttig zijn deze wet zo te wijzigen dat er uitzonderingsbepalingen worden voorzien die het eigendomsvoorbehoud in bepaalde omstandigheden wel toelaten.”

23

Uw V-borden fabriek !

In zeefdruk of digitaal

e t s e b js pri teit i l a kw

Contacteer ons

info@signz.be

+32 (0) 50 24 04 05

Roeselaarseweg 30A, B-8820 Torhout

signz.be

De Luminus Partnertool: de digitale oplossing om de energiecontracten van uw klanten te regelen

Een goede service maakt het verschil. Met de Luminus Partnertool regelt u voortaan nog sneller en eenvoudiger het energiecontract voor uw klanten.

Uw voordelen?

Digitaal invullen en ondertekenen

Intuïtief en gebruiksvriendelijk

Altijd en overal toegankelijk via pc, tablet of smartphone

Gratis

Ook toegankelijk via Realsmart

Al partner?

Vraag uw persoonlijke login via uw Luminus-adviseur

A5_AnnonceRealEstate_2021_NL_new 2c_realsmart.indd 2

24

Nog geen partner?

Scan de QR-code of registreer u via partnertool.luminus.be

25/03/2021 12:05

REPORTAGE

Drie vastgoedkoppels getuigen over hun ‘dubbele’ relatie Door corona waren velen onder ons het afgelopen jaar verplicht om samen met hun partner van thuis uit te werken. En dat bleek niet altijd evident. Maar wat als je partner ook effectief je collega is? Of meer nog: als je samen een zaak runt? Drie vastgoedkoppels vertellen hoe zij erin slagen om zowel op als naast de werkvloer de liefde te bewaren.

Isabelle Van den Brande (39) en Bram De Ridder (41), ColorCasa, Wolvertem-Meise-Grimbergen

“Thuis praten we sinds kort niet meer over het werk”

I

sabelle en Bram kennen elkaar al sinds hun jeugdjaren. Er was toen al chemie tussen hen, maar de vonk sloeg pas jaren later echt over. “We waren elkaar al een tijdje uit het oog verloren. Op een dag kwam ik Isabelle toevallig tegen in een broodjeszaak in de buurt”, vertelt Bram. “We raakten aan de praat en opeens bleek dat we allebei in het vastgoed waren terechtgekomen. Enkele weken later zagen we elkaar opnieuw op café. Vrij snel nadien zijn we een koppel geworden.” Twee jaar later, in 2008, trouwden Isabelle en Bram. Ondertussen hebben ze drie

dochters én een vastgoedzaak samen. Isabelle: “In het voorjaar van 2007 kwam spontaan het idee om samen een eigen vastgoedkantoor te starten. Enkele maanden later, in oktober 2007, was ColorCasa al een feit.” De passie voor vastgoed hebben onze dochters duidelijk overgeërfd”, zegt Isabelle. “Onze jongste is pas vier en zodra ze kon praten, zei ze al dat ze later huisjesverkoper wou worden. Maar onlangs hebben ze ons wel gevraagd om thuis aan tafel niet meer over het werk te praten. En dat doen we nu ook niet meer.” (lacht) Toen Isabelle en Bram in 2007 begonnen, was dat in de garage, rug aan rug, op twaalf vierkante meter. Ondertussen hebben ze twee hoofdkantoren (Wolvertem en Grimbergen) en binnenkort komen daar nog twee kantoren bij. Bram: “Sinds 2018 werken we allebei in een ander kantoor. Dat is een bewuste beslissing geweest. Maar we bellen wel vijf tot vijftien keer per dag met elkaar en we lunchen altijd samen.

Isabelle: “Van vrienden horen wij soms dat ze het niet zouden kunnen om als koppel samen te werken. Maar voor ons gaat dat eigenlijk vanzelf. Wij zijn heel complementair als zaakvoerders. Bram is de man van de cijfers, ik ben sterker in het menselijke aspect. En we halen ook het beste in elkaar naar boven. Bram heeft mij het cijfermatige bijgebracht, terwijl ik hem wat beter heb leren relativeren.” “Dat relativeren heb ik geleerd met de jaren en het zorgt ervoor dat ik het werk nu makkelijker kan loslaten waardoor het thuis niet altijd meer over het werk gaat ook”, aldus Bram.

Ook thuis vullen Bram en Isabelle elkaar trouwens heel goed aan. “Ik doe de boodschappen en Isabelle kookt”, lacht Bram.

Isabelle: “Een eigen zaak en drie kinderen, het is niet altijd evident, maar gelukkig kunnen wij rekenen op de hulp van onze familie. Onze vrije tijd brengen wij zoveel mogelijk met de kinderen door, maar één keer per jaar trekken we er onder ons twee – zonder de kinderen – op uit. Die quality time heb je nodig als koppel. En daarnaast is het ook altijd een moment om na te denken over de toekomst van onze zaak.

We zijn allebei positief ingesteld en denken vooruit. Die positieve mindset heeft er ongetwijfeld mee voor gezorgd dat we vandaag staan waar we staan en verder blijven groeien”, besluit Isabelle.

25

REPORTAGE

Sophie Pouille (58) en Alain Cobbe (59), Pouille Property Management, Roeselare

“Dat familiale karakter is een bewuste keuze geweest”

A

l meer dan dertig jaar runnen Sophie en Alain samen Pouille Property Management in Roeselare. “We leerden elkaar 36 jaar geleden kennen in het uitgaansleven”, vertelt Sophie. “Drie jaar later zijn we getrouwd en ondertussen hebben we drie kinderen.” Sophie begon in 1988 op haar eentje als zelfstandig syndicus. “Dat was niet evident als vrouw in een toen hoofdzakelijk mannelijke vastgoedwereld. Alain werkte op dat moment in de zaak van zijn ouders, maar sprong af en toe bij.” “We kregen meer en meer de vraag om ook verkoop en verhuur te doen, en dat luik heb ik uiteindelijk op mij genomen”, vult Alain aan. “Ik kon ook de zaak van mijn ouders overnemen, maar ik heb gekozen voor Sophie.” Ondertussen werken hun twee zonen, Jean en Baptiste, ook in de zaak. Sophie: “Vroeger zeiden de kinderen dat ze nooit in de zaak zouden stappen omdat ze vonden dat wij veel te veel moesten werken. Binnenkort zal onze dochter Camille misschien ook deeltijds bijspringen. En mijn broer werkt ook in de zaak.”

Alleen maar familie dus bij Pouille Property Management.

Sophie: “Dat familiale karakter is van bij het begin een bewuste keuze geweest. Ik geloof heel sterk in samenwerken met familie. Er hebben nooit andere mensen bij ons gewerkt. Je kent elkaar door en door en weet dat je altijd op elkaar kan rekenen.” “Dat is echt zo”, bevestigt Alain.

“Iedereen weet wat zijn taak is en houdt zich daar ook aan.

Er is hier ook niemand de baas of zo. We zijn allemaal evenwaardig.” Of er dan nooit eens een meningsverschil of ruzie is? “Uiteraard. Het gaat er hier soms eens luid aan toe”, lacht Sophie. “Maar dat is ook snel weer bijgelegd. Zelf ben ik nogal impulsief en een flapuit. Ik zeg wat ik denk, maar ik kan de dingen ook snel van mij afzetten. Alain kropt de dingen meer op, hij is afwachtender. Daarin verschillen we van elkaar, maar dat is net ook onze sterkte.”

Beu zijn Sophie en Alain elkaar in elk geval nog niet na al die jaren. “Wij hebben eigenlijk helemaal geen behoefte om van elkaar weg te zijn. We hebben elk onze eigen hobby’s, maar we brengen ook naast het werk veel tijd samen door. Eigenlijk kunnen wij niet meer zonder elkaar. We hebben samen iets moois opgebouwd, maar we hebben er ook wel heel hard voor moeten knokken en dat heeft onze relatie alleen maar sterker gemaakt.” Of Sophie en Alain er stilaan aan denken om op hun lauweren te rusten nu hun zonen in de zaak zitten? Sophie: “Of ze de zaak ook later zullen verderzetten, dat is volledig aan hen.

Wij willen hen in niks forceren. Het zou fijn zijn en het is een

26

geruststelling om te weten dat de zaak in goede handen zal zijn. Maar tegelijk is het ook loslaten. Ik ben daar makkelijker in dan Alain. Als we op pensioen gaan, hebben we in elk geval al één voordeel ten opzichte van veel andere koppels: wij zijn het al gewoon om hele dagen samen te zijn.” “Bij andere koppels verloopt dat soms moeizaam, omdat ze opnieuw moeten leren om samen te leven. Daar zullen wij alvast geen last van hebben”, vult Alain nog aan.

Inga Cornelis en Kurt Van Snick (beiden 42), Kurtimmo, Aalst

“Inga heeft mij over de streep gehaald om een eigen zaak te beginnen”

S

inds mei 2019 heeft Kurt zijn eigen vastgoedkantoor.

Enkele maanden later stapte zijn vrouw Inga mee in de zaak. 24 jaar geleden, toen Inga en Kurt elkaar leerden kennen, was er nochtans nog helemaal geen sprake van vastgoed in hun leven. Kurt is van opleiding regentaat lichamelijke opvoeding en stond tien jaar in het onderwijs. “Ik ben toevallig in het vastgoed gerold. De zaakvoerder van het kantoor waar ik voorheen werkte, vroeg me of ik zin had om bij hem te komen werken. Aanvankelijk was dat in bijberoep, maar dat liep zo goed dat het mijn hoofdberoep werd en dat ik uiteindelijk besliste om mijn BIV-nummer te behalen.” Inga was jarenlang verpleegkundige. “Ik had mijn eigen thuisverplegingspraktijk. De laatste drie jaar deed ik zelf geen verzorging meer, maar enkel nog maar het management. Op een bepaald moment was Kurt op zoek naar een administratieve kracht en uiteindelijk bleek ik perfect aan dat profiel te beantwoorden. Ik kon mijn zaak toen met een gerust hart overlaten aan twee medewerkers, dus de puzzel klopte.” “Het was Inga trouwens die mij over de streep heeft gehaald om een eigen zaak te beginnen. Zij was het al jaren gewoon om een eigen zaak te leiden en heeft mij dat laatste duwtje dat ik nodig had gegeven”, aldus Kurt. “Ze heeft zelfs het logo van ons kantoor ontworpen en gaf het als cadeautje onder de kerstboom.”

Kurt is vooral de man van het veldwerk (schattingen, bezichtigingen, …) terwijl Inga het organisatorische en administratieve luik op zich neemt: bezoeken inplannen, klanten ontvangen op kantoor, advertenties opstellen, … “Als voormalig verpleegkundige weet Inga als geen ander hoe met mensen om te gaan. Ze is de perfecte match voor mij, zowel professioneel, als privé”, zegt Kurt. “Ik ben een heel zorgzaam type”, bevestigt Inga. “En het is fijn dat ik dat aspect ook in mijn huidige job kan toepassen, maar het echt verzor-

CIBINFO — nr 92 // 2021

gende mis ik soms.” Toch heeft Inga geen spijt van haar beslissing, evenmin als Kurt. “We hadden misschien zelfs eerder de stap moeten zetten”, klinkt het bij beiden. “Ook al is het natuurlijk hard en veel werken. Afgelopen zomer hebben we tijdelijk iemand aangeworven zodat we eens ‘echt’ op vakantie konden, maar zelfs tijdens de vakantie is het werk nooit veraf: er zijn altijd wel telefoons of mails die binnenkomen.” Inga: “Toch is de balans werk-privé beter dan vroeger. Als verpleegkundige was ik vaak dag en nacht aan het werk. Nu heb ik meer tijd voor mijn gezin en vrienden.”

Inga en Kurt zijn ondertussen zestien jaar getrouwd en hebben een dochter van vijftien. Inga: “Zij heeft voorlopig nog niet de ambitie om in onze voetsporen te treden. Ze vindt dat we te veel moeten werken.” Wat de ambities van Inga en Kurt zelf nog zijn? Kurt: “We hebben de afgelopen twee jaar een mooie groei gekend, maar we beseffen dat we ook geluk hebben gehad. Mocht corona een jaar vroeger zijn gekomen, dan zou het kantoor misschien nu zelfs niet meer bestaan. Ons inkomen is volledig afhankelijk van het kantoor. Dat is wel een nadeel als je samen een zaak runt. Maar voor de rest zien wij alleen maar voordelen van samenwerken als koppel. Ons geheim? Respect en vertrouwen.” “En wij hebben één vaste traditie”, geeft Inga nog mee. “Op vrijdagavond stoppen wij altijd op tijd met werken. Dan houden we een kort evaluatiemoment en erna is het tijd voor ontspanning: iets gaan eten, iets gaan drinken, … en het werk even loslaten, want dat laatste, dat is ook nodig om het vol te houden.”

27

OPLEIDING IN DE KIJKER

VIVO-opleidingen inen verkoop: een vergelijkende studie In het kader van verkoop en inkoop biedt VIVO een waaier aan opleidingen aan.

In deze verkoopspecial maak je kennis met 5 op het eerste zich vrij gelijkaardige commerciële trainingen, maar die toch stuk voor stuk hun eigen focus en krachten hebben. Samen vormen zij de perfecte basis voor elke verkoper, zodat ook jij eender welke situatie het hoofd kan bieden!

ÉÉN TROEF

Wanneer een huis te koop komt te staan, wordt een eigenaar vaak plat gebombardeerd door makelaarskantoren die hun diensten willen aanbieden. Hierdoor kan de eigenaar zich enorm belaagd voelen. Het risico bestaat dat hij bij overmatige interesse gaat denken dat zijn woning erg aantrekkelijk is, en dat hij ze dus makkelijk zelf kan verkopen. Geen makelaar nodig! Dit hoeft echter geen reden te zijn om gedemotiveerd te raken en de handdoek in de ring te werpen.

In de marketing ga je dan strategisch nadenken en differentiëren.

Iedere prospect denkt luidop: “Wil je mijn interesse, praat dan over mij!” Noem het gerust vastgoed dating! Vertrouwen groeit via een dialoog gebaseerd op wederzijdse interesse. Het doel van je (telefoon)gesprek is niet om te verkopen maar om binnen te raken bij je potentiële klant.

Deze in- en verkooptrainingen hebben overduidelijk één iets gemeenschappelijk: elk van hen zal van jou gegarandeerd een betere in- en/of verkoper maken!

Of je nu business-to-business of business-to-consumer werkt, aan onderhandelen ontsnap je niet! We onderhandelen veel meer dan we denken, zowel op het werk als privé. Sommigen lijken geboren onderhandelaars te zijn, anderen zijn van nature dan weer prima bemiddelaars! In elk geval kan iedereen technieken aanleren om via onderhandelen of bemiddelen meer succes te boeken. Wie de juiste technieken beheerst, bereikt een pak meer. En dat is een feit!

28

FOCUS

Uiteraard hebben deze opleidingen niet alleen gelijkaardige troeven, ze verschillen stuk voor stuk in hun focus. Inkopen van residentieel vastgoed: the essentials! bekijkt bijvoorbeeld de basis van inkopen en is voornamelijk gericht op de beginnende makelaar. We bekijken de inkoop van vastgoed en alle processen die ermee te maken hebben van A tot Z. Wanneer je nood hebt aan een verdieping, of wanneer je al wat langer in het vak staat, is Meer inkopen met de juiste argumenten waarschijnlijk iets voor jou. Deze opleiding focust niet zozeer op hoe je iets vertelt, maar eerder op de inhoud van wat je vertelt. Je krijgt verscheidene argumenten aangereikt om elke klant te woord te staan.

Uiteraard kan het zijn dat niet alle argumenten zullen werken voor elke persoon. In de opleiding Vlot connecteren en omgaan met alle klanten d.m.v. DISC leer je verschillende persoonlijkheden kennen en wat je precies moet doen om elke persoonlijkheid op een correcte manier aan te pakken en te overtuigen. Wanneer je na de basisopleiding nog meer info wil vergaren, kan je steeds de uitdiepingscursus volgen, op maat van zowel de bemiddelaar als de syndicus!

De opleiding Onderhandelen met impact focust dan weer eerder op structuur. Hier krijg je tijdens de training een roadmap die je volledig op jouw maat en volgens jouw noden leert gebruiken en ga je in gesprek met concullega’s. Telefonische prospectie spreekt uiteraard voor zich. Het doel van je telefoongesprek is niet om te verkopen maar om binnen te raken bij je potentiële klant. Hoe dat precies in zijn werk gaat, leer je tijdens deze opleiding.

VOOR DE MAKELAAR

Het spreekt voor zich dat alle opleidingen die te maken hebben met inkoop, verkoop en onderhandelen onmisbaar zijn in het repertoire van de vastgoedmakelaar. Zeker nu; de markt is de afgelopen maanden voor iedereen veranderd, er worden andere accenten gelegd, er komen nieuwe bedreigingen de kop op ste-

Inkopen van residentieel vastgoed: the essentials!

• Docent: Francois Van Boxsom • Gent: 16 september, 09u30- 16u30 • Antwerpen: 19 oktober, 09u30-16u30 • Webinar: 20 oktober, 09u30-16u30 Meer inkopen met de juiste argumenten • Docent: François Van Boxsom • Brugge: 14 september, 13u30-17u30 • Webinar: 6 oktober, 09u-13u • Gent: 7 oktober, 13u30-17u30

CIBINFO — nr 92 // 2021

ken… Dat zal jou waarschijnlijk ook herkenbaar in de oren klinken en het zorgde misschien wel voor een gevoel van onmacht en frustratie. Heb jij dus ook nood aan een of meerdere inspirerende en informerende opleidingssessies? Dan ben je hier aan het juiste adres.

Schrijf je snel in voor deze opleiding(en) en verander jouw struikelblok in een opstapje naar meer en beter!

Onderhandelen met impact voor residentiële makelaars • Docent: Ronald De Keersmaker • Webinar: 22 september, 09u30-16u30 • Webinar: 28 oktober, 09u30-16u30 Telefonische prospectie • Docent: Stephan Moons • Leuven: 14 september, 10u-17u • Gent: 27 september, 10u-17u • Webinar: 18 oktober, 10u-17u

Vlot connecteren en omgaan met alle klanten d.m.v. DISC • Docent: Stephan Moons • Webinar: 13 september, 10u-17u • Antwerpen: 17 september, 09u30-16u30 • Brugge: 12 oktober, 09u30-16u30 Vergeet ook zeker niet te kijken naar de vervolgtraining hiervan!

Voor meer data, check www.vivo.be

29

vastgoedcongres.be #vgcongres21

VASTGOEDCONGRES

26 NOV 2021

Flanders Meeting & Convention Center Antwerp ook online te volgen

Vastgoedmakelaars kunnen het verschil maken met digitale technologie.

1

Digitalisering heeft consumenten veeleisend gemaakt. ‘Vandaag besteld, morgen geleverd!’ Ook op de vastgoedmarkt leggen kopers en verkopers de lat steeds hoger. De traditionele buyer’s journey, duurt al snel 30 dagen en vraagt veel tijd en inspanningen van alle partijen. Nodalview heeft technologie ontwikkeld die deze digitaliseert. In 4 stappen maakt de gebruiksvriendelijke software het volledige proces sneller en eenvoudiger.

Kwaliteitsvolle beelden De verkoop van een pand staat of valt met beelden die een mooi en realistisch beeld schetsen.

Natuurlijk wil je een woning op z’n best tonen aan potentiële kopers.

Maar als de foto’s onrealistische verwachtingen creëren, haken kandidaten af na een eerste bezoek.

Hierdoor verlies je zowel tijd als geld.

3

Een meeslepende gebruikservaring Een zoekertje, een eerste fysieke bezoek waar tientallen kandidaten op afkomen, een tweede bezoek voor de kandidaten die geïnteresseerd zijn, en na een eventueel derde bezoek een koper die toehapt: dat is de traditionele manier van werken. Tijdrovend, zowel voor de verkoper als voor de makelaar. Nodalview gooit dat proces helemaal overhoop. De technologie maakt het mogelijk om eenvoudig virtuele rondleidingen of live sessies op te zetten. Potentiële kandidaatkopers volgen dus samen met de makelaar eerst een digitale tour door het pand, thuis achter hun computer. De virtuele rondleiding, al dan niet live, zorgt voor een pre-selectie. Enkel wie écht geïnteresseerd is, komt het pand nadien ook nog fysiek bezoeken. Die groep wordt veel kleiner, maar de kans op een match wordt veel groter.

Zowel de koper, de verkoper als de makelaar winnen veel tijd.

Makelaars moeten meer dan ooit hun toegevoegde waarde bewijzen. In een redelijk traditionele markt kan dat door voluit voor digitalisering en voor nieuwe technologie te kiezen. Als verkopers zien dat de innovatieve aanpak hun pand sneller en voor meer geld verkoopt, terwijl ze zélf minder tijd en moeite in die verkoop moeten steken, zullen ze met plezier een commissie betalen.

2

Een groter bereik Het is simpel: hoe groter de vijver aan kandidaat-kopers waar je in vist, hoe groter de kans dat de verkoper een koper vindt en hoe groter de kans groter dat die koper een goede prijs voor het pand betaalt. Het komt er dus op aan om een zo groot mogelijk publiek te bereiken.

Gaande van Immoweb tot Facebook, jouw persoonlijke website en zelfs nieuwe platformen zoals TikTok.

4

De makelaar toont zijn toegevoegde waarde We moeten het jullie niet vertellen: de concurrentie op de markt is moordend. En concurrentie komt niet enkel uit de hoek van concullega’s.

Verkopers en verhuurders vragen zich af of ze wel een makelaar nodig hebben. Als ze die tussenpartij uitschakelen, houden ze netto een groter deel van de verkoopprijs over.

En een zoekertje op Immoweb zetten en een kijkdag organiseren, dat kunnen ze zelf toch ook wel?

Verhoog je bereik & win tijd door Nodalview te gebruiken.

sponsored publication

JOUW ERA KANTOOR ZO GESTART.

ANTWERPEN

WESTVLAANDEREN

LIMBURG

OOSTVLAANDEREN VLAAMSBRABANT

WIL JIJ DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË? DAT KAN! Met 115+ kantoren en meer dan 525 werknemers realiseerde het ERA netwerk in 2020 meer dan 9.000 vastgoedtransacties, waarmee wij de positie van marktleider veroverden op de Belgische vastgoedmarkt. En daar zijn we uiteraard heel trots op.

Om onze marktleiderspositie te versterken staan we in de startblokken om een grote sprong vooruit te maken.

Zet je schrap, want ERA breidt uit en onze groeiambities liggen hoog!

We brachten onze ‘blind spots’ –

ERA ZOEKT GEPASSIONEERDE MAKELAARS! GA JIJ BINNENKORT ÉÉN VAN DE 35 NIEUWE ERA KANTOREN OPENEN? ERA.BE

de belangrijkste regio’s waar er nog geen ERA kantoren zijn – in kaart en merkten al snel dat er nog enorm veel potentieel is op de Belgische 115+ ERA KANTOREN vastgoedmarkt. OnzeZO conclusie?

Tijd GEVONDEN ERA.BE voor 35 nieuwe ERA kantoren!

• ERA werd anno 1972 in de VS opgericht en is sinds 1995 ook actief op de Belgische vastgoedmarkt.

• Vandaag omvat de makelaarsgroep meer dan 2.280 onafhankelijke makelaarskantoren in 35 landen, waaronder meer dan 1.100 in 17 Europese landen.

Ben je een gemotiveerde ondernemer met een passie voor de makelaardij en heb je goesting om samen met ons deze volgende stap te zetten? Dan hebben we goed nieuws: ERA is op zoek naar ambitieuze vastgoedmakelaars die voor het eerst in het vak stappen, maar ook naar makelaars die na een aantal jaren ervaring klaar zijn om hun eigen kantoor te openen.

HENEGOUWEN

WAALS-BRABANT

LUIK

NAMEN

LUXEMBURG

INTERESSE OM JE AAN TE SLUITEN BIJ HET ERA NETWERK? Aarzel niet en neem contact met ons op via ikwilgroeien@era.be.

JE PLAATS IN HET ERA NETWERK ZO GEVONDEN.

ERA IS MARKTLEIDER IN BELGIË

ZO GEVONDEN.