CIB Memorandum lokale verkiezingen 2018

MEMORANDUM LOKALE VERKIEZINGEN 2018

Toekomstblik op het gemeentelijk woonbeleid

CIB

Vlaanderen

–

voluit

Confederatie

van

Immobiliënberoepen Vlaanderen – vertegenwoordigt de

Vlaamse

vastgoedmakelaardij.

In de loop van de jaren zijn we uitgegroeid tot de meest complete dienstenorganisatie die een houvast biedt

Onze

aan iedereen die professioneel actief is binnen

beroepsorganisatie telt meer dan 2.400 leden,

de

immosector.

Bovendien

speelt

onze

vertegenwoordigt meer dan 50% van de

organisatie een rol als bruggenbouwer

vastgoedkantoren in Vlaanderen of 75% van

binnen de sector en lopen er onder meer

de

omzet

van

vastgoedmakelaars beroepen

zoals

de

sector.

vinden

ook

Naast

samenwerkingsprojecten met de Vlaamse

andere

notarissen (Nederlandstalige Raad KFBN),

vastgoedbeheerders,

de architecten (NAV) en de promotoren

-promotoren en -experten onderdak bij onze

(BVS). CIB Vlaanderen richt zich ook tot de

organisatie. Net zoals iedereen die actief is in

overheden en de vastgoedconsument.

bedrijfs- en toeristisch vastgoed. Onze leden kunnen rekenen op een ruime dienstverlening, een groot netwerk en belangenbehartiging op alle niveaus.

INHOUDSTAFEL

01. Voorwoord

03

02. Overkoepelend

04

02.01.

Appartementsreflex

02.02. Woonbeleid is niet louter fiscaal beleid

04-05 06-07

02.03. Private huurmarkt

08

02.04. Regionale woonmarkten

09

03. Lokaal woonoverleg 04. Woonbeleid

10-12 13

04.01. Verhuurdersvriendelijke klimaat

13-14

04.02. Ondersteun kwetsbare huurders

15-17

04.03. Woonkwaliteitsbeleid

18-25

05. Ruimtelijke ordening

26-28

06. Fiscaliteit

29-33

07. Opportuniteiten voor samenwerking

34-35

VOORWOORD Lokale besturen vormen de hoeksteen van ons politieke stelsel. Ze zijn het meest burgernabij en kunnen zo flexibel inspelen op vaak zeer concrete problemen.

Doorheen de jaren winnen de steden en de gemeenten bovendien almaar meer aan belang. Dat geldt bij uitstek voor het woonbeleid. Daar krijgen de lokale besturen zelfs onverkort ‘een regisseursrol’ toegewezen. Volgens de Vlaamse overheid zijn het de steden en de gemeenten die het woonbeleid moeten sturen. Ze krijgen daar ook steeds meer de bevoegdheden voor. Zo werden de afgelopen jaren belangrijke pakketten zoals leegstandsbestrijding en het woningkwaliteitsbeleid overgedragen.

Die regisseursrol moeten de burgemeesters en schepenen na 14 oktober met durf en ambitie opnemen. Het staat voor CIB Vlaanderen als een paal boven water dat het woonbeleid de komende legislatuur één van dé prioriteiten moet worden. Een stadsbestuur is uniek geplaatst om de toekomst van de lokale vastgoedmarkt mee te bepalen. We denken daarbij ruimer dan alleen de woningmarkt; de keuzes van lokale politici hebben ook een invloed op de aantrekkelijkheid van stadskernen voor handelaars en bedrijven. Zij moeten daarbij een macrovisie hanteren. Want quasi elke beslissing die men neemt, zal consequenties hebben voor de vastgoedmarkt.

Het mobiliteits- en parkeerbeleid bijvoorbeeld kan de rendabiliteit van winkels in de stadskernen ondersteunen of net onderuit halen. Een actief maar doordacht beleid ter bestrijding van leegstand en tot stimulering van herbestemming is een must.

In deze context vormt de lokale vastgoedsector volgens CIB Vlaanderen een logische en belangrijke gesprekspartner voor elk gemeentebestuur. Beiden kunnen niet zonder elkaar. De belangen zijn bovendien gelijklopend: zowel voor de gemeente als voor de vastgoedsector is een bloeiende lokale vastgoedmarkt prioritair. Laten we daarbij niet vergeten dat de vastgoedsector heel breed is en zowel projectontwikkelaars als vastgoedmakelaars, syndici, rentmeesters en vastgoedexperten omvat. Al deze spelers dient men actief te betrekken.

Met dit memorandum willen we vanuit CIB Vlaanderen de lokale besturen alvast onze input aanreiken richting een krachtig en performant woon- en vastgoedbeleid.

Het mag duidelijk zijn dat overleg met vastgoedprofessionals daarbij een belangrijke component vormt. Net zoals we willen aantonen dat binnen de sector heel wat goede ideeën leven, waar de steden en gemeenten wel bij kunnen varen.

De tijd dat overheid en privé naast en los van elkaar konden werken is voorgoed voorbij. Willen we de steden en dorpen van de toekomst uitbouwen, dan kan dat alleen door de krachten te bundelen. We hopen daar met dit memorandum naartoe te werken.

Stephan Coenen Voorzitter CIB Vlaanderen

03

OVERKOEPELEND

Appartementsreflex

Appartementsreflex

voorkomende

woningtype,

maar van een echte dominantie

kunnen we niet meer spreken.

Kies voor een ‘appartementsreflex’ en stem het lokaal

Ondertussen is reeds meer dan

woonbeleid af op de specifieke aandachtspunten die

een kwart van alle woningen

belangrijk zijn voor appartementsgebouwen. Onderschat

een appartement.

het belang van de lokale syndici als gesprekspartner niet.

Binnenstedelijke randstedelijke

en reconversie

speelt daarbij een cruciale rol.

Appartementen zijn in Vlaanderen het snelst

Het vervangen van oudere rijwoningen door

groeiende

officiële

nieuwe en kwalitatieve appartementen moet men

aantal

in dit verhaal vooral zien als een positieve tendens.

statistieken

woningtype. van

het

Volgens

kadaster

de is

het

appartementen de voorbije 15 jaar ongeveer verdubbeld.

In

1992

meergezinswoningen;

telden in

2017

we

396.554

Naar woningkwaliteit toe betekent reconversie

waren

dat

immers

er

795.590.

een

significante

stap

vooruit.

Vervangingsbouw heeft bovendien een stimulans gegeven aan het middensegment en het hogere

De samenstelling van ons woningbestand is in

segment van de private huurmarkt en past

ijltempo aan het veranderen. De vrijstaande

helemaal binnen het pleidooi naar verdichting en

woning is weliswaar nog steeds het meest

een verhoging van het ruimtelijk rendement dat

04

OVERKOEPELEND - APPARTEMENTSREFLEX

door het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en door

Het invoeren van een appartementsreflex moet er

de Vlaamse bouwmeester wordt gehouden.

voor CIB Vlaanderen toe leiden dat bij elke beleidsbeslissing even wordt stilgestaan bij een

Deze nieuwbouwappartementen worden overigens

aantal

vlot verkocht. Men mag zeker niet onderschatten

beleidsmaatregel ook toegepast worden voor

dat de vraag op de markt aan het evolueren is. Het

appartementsgebouwen? Zijn er daarbij geen

zijn

deze

specifieke aandachtspunten die we misschien uit

appartementen kopen, om dan later na enkele

het oog hebben verloren? Hebben we onderzocht

jaren

of er hier hinderpalen zijn die niet bestaan bij

zeker

niet

weg

te

alleen

starters

trekken

naar

die

de

stadsrand.

Integendeel, men kiest steeds vaker doelbewust

belangrijke

vragen.

Kan

deze

ééngezinswoningen?

voor een ruimer appartement om in de stad te kunnen blijven wonen of zelfs om naar de stad

We merken in de praktijk dat deze vragen nog te

terug te keren.

weinig gesteld worden en dat het ook zelden voorvalt dat een gemeentebestuur de lokale syndici

Het beleid dient rekening te houden met deze

als een stakeholder beschouwt.

evolutie in de vastgoedmarkt.

Zowel op lokaal als op Vlaams niveau richt men zich bij het uitdenken van maatregelen nog steeds hoofdzakelijk

op

de

gekende

vrijstaande

ééngezinswoning of op rijhuizen. Daarom pleiten we vanuit CIB Vlaanderen uitdrukkelijk voor een ‘appartementsreflex’.

Doel daarvan is dat de beleidsmakers bij de ontwikkeling

en

beleidsinstrumenten houden

met

toepassing

van

rekening

zouden

meer de

specificiteiten

van

appartementsgebouwen, en dit zowel op technisch, administratief

als

juridisch

vlak.

Dat

geldt

bijvoorbeeld bij het uitdenken van premies. Wat immers

indien

stookinstallatie

de

vervangen

energiezuiniger

gemeenschappelijke wordt

exemplaar?

door

Moet

een elke

mede-eigenaar dan voor zijn aandeel afzonderlijk een premiedossier indienen of kan dat op een gemeenschappelijke

wijze?

Vandaag

zijn

de

procedures daar amper op voorzien.

05

Woonbeleid is niet louter een fiscaal beleid

Vertrek voor het uitwerken van een lokaal woonbeleid vanuit de echte woondoelstellingen,

zoals betaalbaarheid, woonzekerheid en woningkwaliteit.

Een voldoende kwantitatief en kwalitatief aanbod is daarvoor essentieel. Te stringente

aanbodbeperkende maatregelen vanuit fiscale overwegingen kunnen hierop een negatieve impact hebben.

Hou altijd in het achterhoofd dat woonbeleid niet louter een fiscaal beleid mag zijn!

Nu de steden en gemeenten steeds meer worden

immokantoren merken in de praktijk toch dat

gezien als ‘de regisseur’ van het woonbeleid rijst

nieuwbouwappartementen in de stad bijvoorbeeld

natuurlijk als eerste vraag hoe lokale politici dit

ook bij gezinnen met kinderen afnemers vinden.

beleid moeten invullen. Daarbij moet volgens CIB

Een kwalitatief aanbod in de stad kan dus zeker

Vlaanderen één uitgangspunt centraal worden

tweeverdieners bekoren, die doelbewust voor de

geplaatst: het woonbeleid is geen fiscaal beleid!

stad kiezen.

Nochtans is dat wel hoe veel lokale besturen de

Het is op zich niet eens onbegrijpelijk dat de steden

voorbije decennia deze materie benaderd hebben.

om financiële redenen liever de tweeverdieners

Vastgoedprofessionals hebben ondervonden dat

willen behouden. Anderzijds moeten we toch

de

duidelijk

steden

en

gemeenten

het

woonbeleid

durven

stellen

dat

het

voornamelijk willen aanwenden in een soort van

wooninstrumentarium niet meteen het meest

fiscale concurrentie onder elkaar, waarbij wordt

geschikt is om daarvoor een beleid te ontwikkelen.

gestreden om het aantrekken van gezinnen,

Een woonbeleid moet immers in eerste instantie

bestaande uit werkende tweeverdieners die vooral

gericht zijn op het vinden van oplossingen voor de

tot de middenklasse behoren.

woonnoden in een gemeente en niet zozeer op de inkomsten die een stads- of gemeentebestuur

De redenen daarvoor zijn niet moeilijk om te

nodig heeft.

vatten: die gezinnen betalen de meeste belastingen en zijn dus voor de gemeentelijke begroting

Het nastreven van fiscale doelstellingen via het

verreweg het interessantst. Vandaar bijvoorbeeld

woonbeleid heeft immers heel wat ongewenste

dat de steden er alles aan willen doen om te

neveneffecten, onder meer op de aanbodcreatie.

vermijden dat tweeverdieners verhuizen richting de

Dat laatste is één van de voornaamste manieren

naburige

waarop de lokale besturen heden proberen te

gemeenten,

van

zodra

men

aan

gezinsuitbreiding denkt.

sturen. Men probeert de aanbodcreatie in een richting

te

duwen

die

garandeert

dat

er

Dat dit op het terrein een trend is, valt uiteraard

woongelegenheden worden ‘gereserveerd’ voor

niet te ontkennen. Al plaatsen we er vanuit CIB

tweeverdieners, omdat de stad dit gezinstype wil

Vlaanderen wel vraagtekens bij of de gemeenten

aantrekken.

zich hier niet baseren op oude gegevens. De

06

OVERKOEPELEND - Woonbeleid is niet louter fiscaal beleid

We hebben de voorbije jaren heel wat maatregelen

In de praktijk merken we immers dat deze

zien

oppervlaktenormeringen

passeren

die

bijvoorbeeld

minimale

of

verbodsbepalingen

oppervlaktenormen

opleggen

voor

nieuwe

rond opdelingen van woningen weinig effectief zijn

bouwvergunningen,

zodat

zeer

ruime

om deze fiscale doeleinden te realiseren. Men

woongelegenheden verplicht opgenomen moeten

slaagt er alvast niet in om hiermee de stadsvlucht

worden in projecten. Een ander voorbeeld zijn

van tweeverdieners te keren. Dat komt omdat men

‘woningtypetoetsen’, die voornamelijk tot doel

soms

hebben om reconversie richting appartementen

tweeverdieners kan overtuigen om in de stad te

tegen te houden en dus om woonhuizen te

blijven.

behouden.

Ook regels rond het opdelen van

doorslaggevender dan vijf extra vierkante meter

woningen worden vaak geïnspireerd vanuit de

woonoppervlakte. Een stad die leeft en bruist, zal

wens

het op dit vlak gemakkelijker hebben dat een stad

om

woningen

‘te

reserveren’

voor

tweeverdieners.

een De

verkeerd

beeld

leefomgeving

heeft is

van vaak

wat veel

die vooral hoge verwachtingen koestert van een stringent

Dergelijke maatregelen kunnen perverse effecten

beleid

op

vlak

van

vergunningenverstrekking.

hebben, want op die wijze moeten initiatiefnemers van bouw- of reconversieprojecten een aanbod

Bovendien moet het debat over de kwestie van de

voorzien dat niet

of op zijn minst niet volledig

inkomstenbronnen toch in zekere zin gelezen

marktconform is. Op het terrein merken we

worden als een probleem van intergemeentelijke

immers dat de vraag evolueert en meer de richting

solidariteit. Dat betekent dat een aantal andere

uitgaat

kwalitatief

vragen spelen. Zouden bijvoorbeeld gemeenten in

hoogstaande en goed ontsloten appartementen. Er

van

iets

de stedelijke omgeving, waarvan de inwoners vaak

zijn ook meer en meer alleenstaanden op zoek naar

richting de stad trekken en gebruik maken van de

huisvesting.

in

dienstverlening binnen de stad, daar ook niet

bouwreglementen inschrijven, komen vaak niet

moeten toe bijdragen? Kan daar binnen de

langer overeen met wat kopers verlangen.

financiering,

De

kleinere

volumes

maar

die

gemeenten

bijvoorbeeld

vanuit

het

Gemeentefonds, niet nog meer rekening mee We stellen vast dat er zelden onderzoek wordt

worden gehouden? En vooral: moet men de

uitgevoerd naar de vraagzijde vooraleer een

oplossingen voor een fiscaal probleem niet in

gemeentebestuur het initiatief neemt om bepaalde

eerste instantie zoeken bij fiscale instrumenten

normen op te leggen. Het gevolg kan zijn dat het

(zoals het Gemeentefonds), eerder dan door

geheel aan regels de financiële haalbaarheid van

indirect te willen sturen via een woonbeleid dat

een project ondermijnd. Dat is met name het geval

eigen doelstellingen heeft en moet nastreven

wanneer de verkoopbaarheid van de verplichte

(realisatie van het recht op wonen)?

grotere units in het gedrang komt.

Het is duidelijk dat de lokale overheden en de markt in de toekomst beter zullen moeten afstemmen. Dat betekent ook dat een aantal normen en vereisten uit lokale bouwreglementen kritisch tegen het licht moeten worden gehouden.

Daarbij moeten de steden en gemeenten het aandurven om de fiscale motieven achter enkele bepalingen te herevalueren.

07

Private huurmarkt Naar

ondersteuning

van

verhuurders toe kunnen het

De private huurmarkt is op vlak van woonbeleid al lang onderbedeeld.

Er

is

in

het

verleden

te

weinig

beleidsaandacht naar uitgegaan. Dat moet veranderen, zodat de huurmarkt versterkt kan worden.

soms

al

zeer

kleine

maatregelen zijn die een groot verschil maken. Luisteren naar wat leeft bij verhuurders en vastgoedprofessionals

zoals

vastgoedmakelaars rentmeesters

en

kan

een

een

meer

Bijna alle indicatoren geven aan dat de private

gemeentebestuur

huurmarkt het meest problematische segment is

‘verhuurdersvriendelijk’ beleid uit te denken. Inzake

op de woningmarkt. Dat geldt bij uitstek voor de

premies zijn verhuurders vaak een vergeten

‘onderkant’ van de huurmarkt. Zeker daar kan men

doelgroep, terwijl nochtans in de kernsteden soms

echt wel spreken van een wooncrisis. Tegelijkertijd

tot 50% van de woningen wordt verhuurd .

helpen

om

moeten we vaststellen dat de huurmarkt de voorbije decennia zeer weinig beleidsaandacht

Voor een woonbeleid dat echt wil inzetten op het

heeft gekregen. Op Vlaams niveau is die trend

aanpakken van de problemen zijn de private

langzaam aan het keren. De regionalisering van het

verhuurders een onontbeerlijke partner. De sociale

woninghuurrecht

Zesde

huisvesting zal immers nooit volstaan om alle

Staatshervorming is daar wellicht niet vreemd aan.

middels

de

woonzoekenden of personen met een woonnood

Er zijn echter nog heel wat stappen noodzakelijk,

op

om uitval in het aanbod tegen te gaan en om de

verhuurders mag voor een gemeentebestuur geen

huurmarkt structureel te versterken. De stads- en

vrijblijvende aangelegenheid vormen, maar moet

gemeentebesturen zijn een cruciale schakel om dit

een essentieel onderdeel uitmakeb van een

doel te realiseren.

proactief woonbeleid.

te

vangen.

Het feit dat de lokale overheden het meest burgernabije bestuursniveau vormen, speelt hierbij een belangrijke rol. Het is immers vaak zelfs al niet eenvoudig om private verhuurders te bereiken, zeker

wanneer

ze

niet

verhuren

via

een

immokantoor. Op Vlaams niveau kan men de verhuurders niet identificeren: er bestaat geen authentieke en raadpleegbare databron waaruit men kan afleiden wie wat verhuurt en waar. In dergelijke omstandigheden is het voor het Vlaamse Gewest bijzonder moeilijk om verhuurders te informeren, te sensibiliseren en te ondersteunen.

Net daarom wil men zich hiervoor in de toekomst meer richten tot de lokale besturen, die een directer contact hebben met de inwoners en voor wie het dus gemakkelijker moet zijn om rechtstreeks met verhuurders in gesprek te gaan.

Private huurmarkt

08

Het

ondersteunen

van

de

Regionale woonmarkten

Denk bovenlokaal in functie van de realiteit van de regionale woningmarkten.

Stem af met de naburige gemeenten binnen dezelfde regionale markt en vermijd dat het lokale woonbeleid in isolement wordt uitgedacht.

De Vlaamse woningmarkt is niet uniform van aard.

De woningmarkt kan alleen wel varen bij een sterk

Eigenlijk bestaat er niet één grote Vlaamse woning-

lokaal woonbeleid maar dat mag niet in isolement

markt, maar moeten we veeleer spreken van een

uitgedacht en geïmplementeerd worden.

lappendeken Studies

in

aan

regionale

verschillende

woningmarkten.

provincies

hebben

Overleg met de vastgoedsector is belangrijk.

geprobeerd om deze regionale dimensies in beeld

Hetzelfde geldt echter ook voor het inbedden van

te brengen en kwamen tot opmerkelijke resultaten.

het lokale beleid in de logica van het grotere geheel

Zo overstijgen de regionale markten soms vlot de

dat de woningmarkt, op regionaal vlak, vormt. De

provinciegrenzen.

intergemeentelijke

samenwerkingsverbanden

kunnen hier een positieve rol in spelen.

Het is uitermate belangrijk om in het lokaal woonbeleid rekening te houden met deze dynamiek van

Een wildgroei aan lokale regels en reglementen die

regionale woningmarkten. Een gemeente voert

absoluut niet over de gemeentegrenzen heen

best geen beleid in isolement, zonder coördinatie

gecoördineerd worden, is een scenario dat best

met de naburige gemeenten. Zeker wanneer de

wordt vermeden.

gemeenten deel uitmaken van een regionale woningmarkt is het belangrijk dat de grote beleidsprincipes op zijn minst afgestemd worden.

Vanuit de sector stellen we nochtans vast dat naarmate meer en meer gemeenten ten volle hun regisseursrol op vlak van woonbeleid opnemen, we in toenemende mate geconfronteerd worden met een enorme verscheidenheid aan lokale regels. Het is absoluut geen sinecure om daarmee om te gaan, aangezien het werkingsgebied van vastgoedkantoren vrijwel altijd meerdere gemeentes omvat, meestal binnen dezelfde regionale woningmarkt of zelfs deze grenzen overstijgend. Hetzelfde geldt voor de sector van de syndici.

Private huurmarkt

09

LOKAAL WOONOVERLEG

Kies resoluut voor een breed draagvlak en ga het gesprek aan met de ruime vastgoedsector.

Betrek de specifieke expertise van de lokale vastgoedmakelaars, syndici, rentmeesters, vastgoedexperten, … als trendwatchers én stakeholders.

Denk daarbij ook ruimer dan alleen het woonbeleid en bekijk alle keuzes die een impact hebben op de

We hopen dat ondertussen

vastgoedmarkt.

niemand er nog aan twijfelt hoe verrijkend het is om een dialoog aan te gaan met zowel ontwikkelaars als vastgoed-

Vanuit CIB Vlaanderen zijn we er rotsvast van

makelaars, rentmeesters, vastgoedexperten, …

overtuigd dat het lokale woonbeleid pas kan slagen wanneer het verder kijkt dan alleen de overheid op

Ook de syndici mag men allerminst uit het oog

zich. Een performant woonbeleid moet zoveel

verliezen. Zij kampen met specifieke uitdagingen.

mogelijk partners betrekken en zich enten op de

De renovatie van oudere appartementsgebouwen

expertise die in de breedte bij alle betrokken

is een stap waar heel wat VME’s nu voor staan en

stakeholders aanwezig is.

vormt

een

belangrijk

gegeven

voor

de

woningkwaliteit binnen een gemeente.

Net daarom moet het woonbeleid vertrekken vanuit een solide overkoepelende visie en moet het

In Roeselare heeft men een project opgestart, in

maximaal een breed draagvlak nastreven. Het

nauw overleg met de lokale syndici, om initiatieven

betrekken

lokale

op vlak van renovatie aan te moedigen. In concreto

van

de

vastgoedprofessionals

expertise lijkt

ons

van

een

wordt er gewerkt via een gratis renovatieaudit van

noodzakelijke voorwaarde. En, er valt zoveel bij te

daarvoor

appartementsgebouwen, waarmee de syndicus

winnen!

extra gewapend op een algemene vergadering de

10

LOKAAL WOONOVERLEG

uitvoering van bepaalde werken kan voorleggen.

woonvisie rekening houdt met wat komen gaat, en

Dit model van de stad Roeselare kan voor andere

niet enkel met wat is voorafgegaan.

lokale besturen een inspiratiebron vormen. In ieder geval

is

de

renovatie

appartementsgebouw

een

van

een

zeer

groot

Het is trouwens vanuit die gedachte dat we het een

complexe

absolute

gemiste

kans

vinden

dat

aangelegenheid, waar beleidsmatig nog weinig

vastgoedexperten-taxateurs

ondersteuning voor bestaat.

Decreet Lokaal Bestuur uitgesloten blijven van het

onder

het

nieuwe

lijstje van beroepsgroepen die schattingsverslagen De lokale vastgoedmakelaars zijn bij uitstek goed

mogen opstellen voor steden, gemeenten en

geplaatst om trends en evoluties binnen de

OCMW’s.

regionale vastgoedmarkt waar te nemen. Ze zitten

meerderheden partners te vinden om op Vlaams

bij de bron en krijgen zowel signalen van vraagzijde

niveau

als

deskundigheid van vastgoedexperten.

van

aanbodzijde.

Vastgoedmakelaars

We

hopen

erkenning

te

bij

de

nieuwe

bepleiten

lokale

voor

de

observeren welke panden vlot verkocht worden en hebben

zicht

op

het

profiel

van

de

Vanuit CIB Vlaanderen hebben we de afgelopen

kandidaat-kopers die in een gemeente op zoek zijn

legislatuur

naar een woning. Aan aanbodzijde zien ze welke

aanbevolen om te kandideren voor een plaats in de

panden op de markt komen en kunnen ze

lokale Woonraad of de Gecoro. Visievorming rond

inschatten in welke mate het aanbod matcht met

wonen & ruimtelijke ordening moet immers

de voorkeuren en verwachtingen van kopers.

vertrekken van een gedegen marktkennis. Ook

geëngageerde

immokantoren

voor de komende jaren hopen we dat de Die kennis mag het beleid niet links laten liggen!

wisselwerking en informatiedoorstroming tussen

Vastgoedstatistieken zoals die van ADS (Statbel) of

de lokale vastgoedsector en de lokale overheid vlot

Stadim vertellen immers slechts een deel van het

kan verlopen.

verhaal, en kijken voornamelijk naar het verleden, niet

naar

de

toekomst.

Een

dialoog

met

trendwatchers kan garanderen dat de lokale

11

LOKAAL WOONOVERLEG

We hopen dat de lokale politici dit memorandum,

Dat zijn vragen waarop niet één magisch antwoord

weliswaar met heel wat concrete voorstellen en

bestaat. Duidelijk is echter dat zowat elke keuze die

aandachtspunten, vooral zien als een uitgestoken

een gemeente of stad maakt mee de lokale

hand. Om samen te werken richting een sterk

vastgoedmarkt in al haar aspecten (woningmarkt,

woonbeleid op lokaal niveau, om knopen door te

bedrijfsvastgoed, …) stuurt.

hakken en vooral om de kansen die er zijn met beide handen te grijpen.

Als we vanuit CIB Vlaanderen onze leden bevragen over de aspecten van het lokaal beleid die een

En eigenlijk is de term woonbeleid daarbij voor een

grote impact hebben op de lokale vastgoedmarkt,

stukje verkeerd gekozen. De knopen die een lokaal

dan valt het bijvoorbeeld op hoeveel belang men

bestuur doorhakt, zijn namelijk voor alle takken van

hecht

de vastgoedsector belangrijk. Denken we maar aan

Vervoerskeuzes zijn voor ondernemers en voor

de vele categorieën van bedrijfsvastgoed. Welke

gezinnen een doorslaggevende factor bij de keuze

gemeente kan bloeien zonder het aantrekken van

om zich op een bepaalde locatie te vestigen. Wie als

werkgevers,

stad of gemeente een aantrekkelijk profiel wil

die

hun

bedrijven

–

weze

het

gevestigde waardes of jonge start-ups – moeten

aan

de

lokale

visie

op

mobiliteit.

uitbouwen, moet daar dus rekening mee houden.

integreren in het stedelijk weefsel?

Net daarom willen we beklemtonen dat het lokale Het

uit

woonbeleid zoveel meer is dan wat er sensu strictu

oplossingen bieden voor de huisvesting van

kantoorvastgoed

toe behoort. Het moet een beleid zijn dat op een

ondernemingen, die tewerkstelling en dus welvaart

ambitieuze manier wil komen tot een situatie

brengen. Hetzelfde geldt voor industrieparken en

waarin iedereen kan wonen waar hij wil wonen. De

bedrijventerreinen, en in o.m. Gent, (Zee)brugge en

woonwensen

Antwerpen

logische uitgangspunt. En die woonwensen worden

voor

moet

dag

havenvastgoed,

in,

dag

een

zeer

gespecialiseerde sector.

van

burgers

zijn

bijgevolg

het

door zoveel meer beïnvloed dan alleen de bevoegdheden die traditioneel als deel van het

Zowel op Vlaams als op lokaal niveau wordt al heel lang

nagedacht

over

het

bestrijden

woonbeleid gezien worden.

van

winkelleegstand en de meest optimale locatie van winkelcentra

en

baanwinkels.

Commercieel

vastgoed is en blijft cruciaal om een stadscentrum dynamisch en bruisend te houden. Maar wat is de beste verhouding tussen winkelcentra versus buurtwinkels? Welk beleid kan winkelleegstand succesvol omkeren?

12

WOONBELEID Het lokaal woonbeleid is veelzijdig en bevat het potentieel om echt een verschil te maken. We vinden het dan ook zeer terecht dat heel wat partijen op lokaal vlak van wonen hét speerpunt willen maken bij de komende lokale verkiezingen, en naar we hopen ook de politieke onderhandelingen die daarna zullen volgen om de nieuwe bestuursprogramma’s vast te leggen. Voor CIB Vlaanderen zijn er daarbij alvast een aantal logische prioriteiten.

Verhuurdersvriendelijk klimaat

Voor het versterken van de huurmarkt zijn de verhuurders essentieel. Probeer hen als gemeente te bereiken en te ondersteunen. De lokale besturen zijn daarvoor het beste geplaatst.

Ga na hoe een meer ‘verhuurdersvriendelijk’ klimaat gerealiseerd kan worden, bijvoorbeeld via premies, informatieverstrekking, …

13

WOONBELEID - Verhuurdersvriendelijk klimaat

In de inleiding hadden we het er al over: voor het

Een stad of gemeente kan het zich volgens CIB

aanpakken van de woonnoden zal het niet volstaan

Vlaanderen dan ook niet veroorloven om die

om enkel in te zetten op bijkomende sociale

verhuurders niet te ondersteunen of te betrekken.

woningen,

Inzetten

meer

noodopvang,

…

De

private

op

een

verhuurders-

en

huurmarkt vervult al jaren een rol als het finale

investeerdersvriendelijk

vangnet wanneer een gezin niet terecht kan in de

gemeente is voor ons een essentiële pijler van een

sociale sector. Dat is een realiteit die alle betrokken

goed lokaal woonbeleid.

klimaat

binnen

de

stakeholders onder ogen moeten zien, zowel vanuit de overheid als vanuit de privé. Ook voor de

Er zijn heel wat mogelijkheden voor een stad of

verhuurders

de

gemeente om te bekijken wat hierbij mogelijk is.

huurdersprofielen op het ondersegment immers

Het gesprek aangaan is bijvoorbeeld al één

een problematisch verhaal.

basisvoorwaarde waar veel progressie te boeken is.

is

de

verzwakking

van

Iedereen die bij het woonbeleid betrokken is, weet Bovendien wordt de concurrentie op de huurmarkt

dat het soms erg moeilijk is om in kaart te brengen

groter. We hebben de herintrede gezien van jonge

wie verhuurt in een gemeente en om deze mensen

gezinnen. Ook zijn ouderen de voorbije jaren iets

te bereiken. Nochtans heeft het lokaal bestuur de

mobieler geworden op de woningmarkt. Een

beste kansen om hierin te slagen. Binnenkort

significant aantal kiest op latere leeftijd nog voor

dienen er zich hier alvast kansen aan. Verhuurders

een verhuis, zodat men dichter bij de stad en de

zijn immers wel geïnteresseerd in infosessies, waar

noodzakelijke

Die

ze zeer praktische en concrete kennis kunnen

combinatie van factoren heeft ertoe geleid dat

opdoen. De goedkeuring en inwerkingtreding van

opnieuw wat aantrekkelijke huurdersprofielen op

het Vlaams Huurdecreet is daarbij een belangrijk

de huurmarkt zijn verschenen. En door de

thema. Samenwerking met belangenverenigingen

bijzondere samenloop van een lage rente en de

van

waardezekerheid

voorzieningen

van

kan

wonen.

vastgoed

en

met

lokale

vastgoed-

de

professionals is nog te vaak onontgonnen terrein.

hebben

De huurmarkt is ook een gedifferentieerde markt –

investeerders terug de weg gevonden naar de

en dit biedt een meerwaarde voor het beleid.

huurmarkt. Daardoor is voor de doelgroepen van

Communicatie met institutionele spelers is immers

jonge gezinnen en ouderen ook een geschikt

gemakkelijker voor een overheid.

financieel-economische

na

verhuurders

crisis

aanbod verschenen, voornamelijk in de vorm van nieuwbouwappartementen die zijn opgericht in het

Bestaat er binnen de gemeente een klankbord

kader van binnenstedelijke reconversie.

waar verhuurders met hun vragen terechtkunnen?

Worden

verhuurders

die

ontzorging

willen

De financieel zwakkere groep huurders heeft

doorverwezen naar een professionele partner?

hierbij echter geen baten ondervonden. Meer zelfs,

Bestaat

het

vastgoedprofessionals

minder

kwalitatieve

(maar

dus

meer

er

een

lokaal en

woonoverleg

met

verhuurders?

De

betaalbare) aanbod op het ondersegment blijft

antwoorden op deze en nog andere vragen kunnen

slinken. Vooral huurhuizen verdwijnen in ijltempo

alvast richtinggevend zijn. En dan hebben we het

uit de markt, wat voor grotere gezinnen een

nog niet gehad over andere actoren die een

problematisch gegeven vormt.

belangrijke rol spelen, zoals de vrederechters.

Kortom, een beleid dat de problemen op de woningmarkt wil aanpakken moet erkennen dat de overheid de private verhuurders nodig heeft als structurele partner. Hetzelfde geldt – misschien zelfs

in

versterkende

wijs

–

voor

de

vastgoedprofessional, die verhuurders ontzorgt.

14

Ondersteun kwetsbare huurders

Het woonbeleid moet vertrekken vanuit het recht op wonen voor éénieder. Hulp bieden aan kwetsbare huurders is deze één van de basisopdrachten.

De huidige woonproblematiek betekent dat de bestaande inspanningen geïntensiveerd moeten worden. Onderzoek daarom hoe bestaande instrumenten (OCMW-waarborg) geoptimaliseerd kunnen worden en of er nieuwe instrumenten aangewend kunnen worden (borgstelling).

Kies op vlak van antidiscriminatiebeleid voor het realiseren van een mentaliteits- en een gedragswijziging. Praktijktesten bieden geen structurele oplossing.

Verwerp een concurrentieel model en opteer voor samenwerking, zodat initiatieven complementair en niet tegen elkaar werken.

Binnen het lokaal woonbeleid is de ondersteuning

soms stroef verloopt. Dat merken we bijvoorbeeld

van kwetsbare doelgroepen in de realisatie van hun

rond de OCMW-waarborg, een formule die in het

woonnood een taakstelling die van oudsher wordt

Vlaams Huurdecreet onverkort wordt behouden.

opgenomen

de

De formele beslissing om een OCMW-waarborg toe

gemeente. Gezien de grote noden die er zeker in

te kennen kan soms zeer lang aanslepen. Dat is niet

het ondersegment van de private huurmarkt

bevorderlijk

bestaan en de woonproblematiek waarmee we

kandidaat-huurder

worden geconfronteerd zal het nodig zijn om deze

socio-economische achtergrond om geselecteerd

inspanningen nog te intensiveren. Daarvoor zal

te worden.

door

zowel

het

OCMW

als

voor

de

kansen

met

van

een

een

zwakkere

men zowel oude als nieuwe instrumenten moeten aanwenden.

Steden en gemeenten, én OCMW’s, kunnen nog andere

instrumenten

aanwenden

om

de

De OCMW’s verrichten dag in, dag uit zware

kandidatuurstellingen van huurders te versterken

inspanningen om mensen met een zwakker profiel

en hen zo meer kansen te bieden op de huurmarkt.

te helpen bij hun huisvesting. De tol die dit vraagt

Zo heeft de stad Kortrijk recent aangekondigd te

van de medewerkers en van vrijwilligers is hoog.

willen inzetten op het gebruik van borgstellingen.

Een structurele oplossing realiseren is vaak moeilijk

Met een waarborgfonds van €100.000 wil de stad

tot quasi onmogelijk. Toch blijft men zich continu

daarmee op een innoverende en ambitieuze

inzetten om heel wat menselijk leed te proberen

manier doelgroepen helpen die niet in aanmerking

opvangen. De moeilijke omstandigheden waarin

komen voor sociale huur, maar tegelijkertijd op de

men werkt, kunnen alleen maar bijdragen tot het

private huurmarkt zonder ondersteuning niet

respect dat deze mensen verdienen.

gemakkelijk een huurwoning vinden. Het gaat dan om mensen die misschien niet in armoede leven,

OCMW-waarborg

maar die anderzijds ook geen overschot hebben.

Eenoudergezinnen

Dat neemt echter niet weg dat we vanuit de

bijvoorbeeld

vormen

specifieke groep waar het systeem op mikt.

vastgoedsector ondervinden dat één en ander

15

één

WOONBELEID - Ondersteun kwetsbare huurders

De stad stelt zich borg voor huurders, die door

en gedragswijziging centraal staan. Het actieplan

onverwachte

een

zal een breed gamma aan maatregelen bevatten

moeilijke periode doormaken. Met de tussenkomst

die ingrijpen op het verhuurproces en die beogen

van de stad kan die periode overbrugd worden,

om

terwijl de verhuurder toch zekerheid van betaling

realiseren.

omstandigheden

financieel

een

gelijke

toegang

tot

huisvesting

te

geniet. Voor een stuk wil Kortrijk zo het falen van het Vlaams huurgarantiefonds op lokaal niveau

Dat laatste is bijzonder belangrijk: het debat wordt

opvangen. De borgstellingen moeten immers niet

immers heel vaak verengd tot discriminatie maar

alleen de kandidatuurstellingen versterken, maar

zou eigenlijk moeten gaan over gelijke toegang.

ook uithuiszettingen helpen voorkomen.

Want

fundamenteel

aan

de

grond

van

de

discriminatieproblematiek ligt het feit dat – zeker in Het idee dat in Kortrijk leeft, is slechts één piste

het ondersegment van de huurmarkt – bijzonder

rond hoe lokale besturen actief ondersteuning

veel kandidaten zich aandienen voor één pand. De

kunnen bieden aan kwetsbare huurders. Zeker is

verhuurder geniet zo van een afnamegarantie. De

wel dat dergelijk ingrijpen pas werkt als de legitieme belangen van

zowel

verhuurders

huurders in

als

rekening

worden gebracht. Een initiatief dat huurders ondersteunt, zal echter vaak als extra voordeel hebben dat ook de zekerheden van

de

verhuurder

worden

versterkt. Net daarom geloven we vanuit CIB Vlaanderen heel sterk in de rechtsfiguur van de borgstelling.

Immokantoren

merken immers dagelijks in de praktijk

welke

overtuigende

kracht ervan uitgaat in het

Borgstellingen in Kortrijk – Toelichting door OCMW-voorzitter Philippe Decoene “De gewaarborgde huur zal wellicht voor drie tot maximum zes maanden gelden, we bekijken dat nog. En we gaan eerst in overleg met de Huurdersbond, verhuurders en immokantoren en de Woonclub om alles op een sluitende manier juridisch in te kaderen.

Want we leggen voorwaarden op. Verhuurders moeten een pand aanbieden dat in een degelijke staat is en aan een marktconforme prijs verhuurd wordt. En bijkomende kosten, zoals voor de plaatsbeschrijving, moeten tot een minimum beperkt worden.

Huurders moeten bereid zijn om enkel in een pand te wonen dat op

keuzeproces van de verhuurder.

hun gezinssituatie en behoefte afgestemd is. Ze moeten als ze hun

Discriminatie

nadien

De

voorbije

jaren

is

steeds

aandacht

voor is

er

meer de

discriminatieproblematiek. niveau

in

schijven

af

te

lossen

en

mee

te

werken

aan

budgetbegeleiding. Ze moeten ook huisbezoeken toelaten, zodat we

beleidsmatig

Vlaams

huur tijdelijk niet kunnen betalen ook bereid zijn om hun schuld

er

Op deze

legislatuur veel tijd besteed aan debatten rond de invulling van een beleid ter bestrijding van discriminatie. Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans werkt richting een actieplan,

zeker zijn dat het pand correct bewoond wordt. Ja, we lopen het risico dat sommige mensen hun schuld niet gaan aflossen. Maar het is een verdedigbaar risico, als je de maatschappelijke winst bekijkt.

Want wat is het alternatief? Mensen die in een ongezonde en vervallen woning of flat van een huisjesmelker moeten wonen?

Mensen die uit hun huis worden gezet en op straat belanden omdat ze hun huur niet kunnen betalen? Zo zijn er wel degelijk. De nachtopvang voor daklozen in Kortrijk kreeg vorige winter 15 mensen over de vloer, die zo uit hun huis waren gezet.”

HLN Regio Kortrijk – Artikel dd. 9 februari 2018

waarin sensibilisering en het realiseren van een mentaliteits-

16

WOONBELEID - Ondersteun kwetsbare huurders

spanning tussen vraag en aanbod heeft hier dus

Praktijktesten vormen dus geen antwoord op de

een cruciale invloed. Een beleid dat zich richt op

discriminatieproblematiek.

een aanboduitbreiding is dus in se ook een beleid Geen gesubsidieerde concurrentie

dat gelijke toegang nastreeft en discriminatie wil bestrijden.

De uitdagingen op de private huurmarkt zijn CIB Vlaanderen merkt dat de discussie rond

dusdanig dat overheid en private spelers elkaar

praktijktesten blijft leven. Daar zijn we absoluut

moeten aanvullen en versterken. Vanuit CIB

niet voor gewonnen, om diverse redenen.

Vlaanderen

willen

we

passen

voor

een

concurrentieel model, waarbij initiatieven op de Ten eerste blijft er de vraag of praktijktesten wel

woningmarkt niet complementair, maar tegen

effectief discriminerend gedrag meten. Bovendien

elkaar werken.

zijn er tot op heden discussies en onduidelijkheden omtrent de methodologie. Met praktijktesten is ook

De doelgroep met de hoogste woonnood wint daar

iedereen bij voorbaat verdacht. Geen wonder dus

niets bij. Net daarom zijn we vanuit CIB Vlaanderen

dat dergelijke testen zeer gevoelig liggen bij

absoluut tegenstander van het model van een

verhuurders en vastgoedmakelaars en dat we met

stedelijk verhuurkantoor, dat ook voor sociale

zekerheid kunnen voorspellen dat ze ervoor zullen

organisaties zoals het lokale SVK een vorm van

zorgen dat een significant aantal de verhuring zal

concurrentie betekent.

stopzetten. Dat terwijl we net meer en niet minder aanbod nodig hebben op de huurmarkt. Beste remedie tegen discriminatie is en blijft dat er zich door een toename van het aantal huurwoningen niet langer tientallen, maar slechts één of twee kandidaten zouden aanbieden voor een pand.

Bovendien zorgen praktijktesten voor een ongelijke behandeling

van

vastgoedmakelaars.

Om

verhuurders via

praktijktesten

en te

werken moet er namelijk een opeenvolging van verhuringen zijn. Bij particuliere verhuurders is dat niet het geval: eens het pand verhuurd is, zal het voor langere termijn verhuurd worden vooraleer het opnieuw op de markt komt. Praktijktesten worden dus de facto steeds gefocust op de immosector. Meer zelfs, in Gent is gebleken dat het uitvoeren van praktijktesten niet het minste effect heeft

op

discriminatie

door

particuliere

verhuurders.

17

Woningkwaliteitsbeleid

De steden en gemeenten hebben belangrijke bevoegdheden inzake woningkwaliteit.

Gebruik die echter op een doordachte wijze, om uitval in het betaalbare huuraanbod te vermijden. Kies voor evenwichtige regels en ga hierover het gesprek aan met verhuurders en de vastgoedsector.

Als er ĂŠĂŠn onderdeel is van het woonbeleid waar de

Het woningkwaliteitsbeleid is immers ook iets dat

regisseursrol van de lokale besturen de voorbije

leeft bij verhuurders, die zich soms aangevallen of

jaren aanzienlijk is versterkt, dan is het wel rond

gebruskeerd

alles wat te maken heeft met woningkwaliteit. Zo

gemeentebesturen werken met sensibiliserende

kunnen de lokale overheden onder bepaalde

voortrajecten, vooraleer de procedure O/O wordt

omstandigheden beslissen om strengere normen

opgestart. Zo wil men het gesprek aangaan met de

op

te

leggen.

Evenzeer

voelen.

Vandaar

dat

sommige

kunnen

ze

het

eigenaar en ďŹ naal de huurwoning op de markt

stellen

en/of

de

houden. Omdat die voortrajecten nu nog niet

geldigheidsduur ervan beperken. Gemeenten en

ingebed zitten in de regelgeving, resulteert dat

steden voeren ook steeds meer taken in de

soms in onzekerheid over de rechtsbescherming

woningkwaliteitsbewaking

conformiteitsattest

verplicht

kunnen

die erdoor wordt geboden. Te hopen valt dat hier

ontvoogd worden. Daardoor vervalt het verplicht

op Vlaams niveau binnenkort een mouw aan kan

advies van een gewestelijk ambtenaar en kan een

worden gepast.

burgemeester

een

onbewoonbaar

verklaren

technisch

verslag,

zelf

woning op

uit

en

ongeschikt basis

opgemaakt

van

door

of een

Hoe

een

woningkwaliteitsbeleid

gemeentelijke controleur.

dan

evenwichten

ook

vereist

worden

een

dat

er

proactief zorgvuldige

gezocht,

zodat

wantoestanden kunnen worden aangepakt en de De

rond

kwaliteit globaal verbetert. Anderzijds mag ook het

woningkwaliteit zijn dus verstrekkend. Al is bij de

bevoegdheden

van

de

gemeente

aanbod aan betaalbare huurwoningen niet plots

uitoefening ervan enige omzichtigheid vereist. Elke

sterk afnemen. Het vinden van dat evenwicht lijkt

woning die ongeschikt of onbewoonbaar wordt

ons een logische prioriteit binnen het lokaal

verklaard, is immers binnen de gemeente niet

woonbeleid.

langer beschikbaar voor huisvesting. Nochtans

voorstellen en suggesties.

betreft het hier vaak het meer betaalbare aanbod en zijn er veelal slechts relatief kleine werken vereist om de woning in orde te zetten.

Het doel moet zijn om de woningkwaliteit globaal te verbeteren binnen de gemeente, zonder dat het aanbod daardoor sterk afneemt. Het huidige instrumentarium is echter grotendeels gericht op handhaving. Dat is lang niet altijd ideaal.

18

We

formuleren

alvast

enkele

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

Conformiteitsattesten

Aan de piste om het conformiteitsattest verplicht te stellen zijn zware nadelen verbonden. Daartegenover staat dat met het nieuwe Vlaamse Huurdecreet een belangrijke incentive in het leven wordt geroepen voor verhuurders en vastgoedprofessionals om vrijwillig een attest aan te vragen. Kies dus voor sensibilisering en maak van het conformiteitsattest een positief gegeven.

Middels het Integratiedecreet Wonen uit 2013 werd

Vandaar dat meer en meer op vrijwillige basis een

aan de gemeenten de mogelijkheid verschaft om

conformiteitsattest wordt aangevraagd.

niet alleen voor kamers, maar voor alle woningen het conformiteitsattest verplicht te stellen. Enkele

Daartegenover staan echter de talrijke nadelen die

gemeenten, onder meer in de Antwerpse Zuidrand,

aan

hebben ondertussen die bevoegdheid aangewend.

verbonden. Zo is het belangrijk om er op te wijzen

een

verplicht

conformiteitsattest

zijn

dat de Vlaamse overheid steeds benadrukt dat het We hebben daarbij echter moeten vaststellen dat

conformiteitsattest een momentopname is, wat

er onder die gemeenten een zeer grote diversiteit

dan de vraag oproept in welke mate een versie van

bestaat

bijvoorbeeld

betreende

de

manier

waarop

het

acht

jaar

geleden

nog

de

conformiteitsattest verplicht wordt gesteld. Vaak

aansprakelijkheid van de verhuurder beschermt,

kiest men voor een getrapte inwerkingtreding,

ook al is de geldigheidsduur niet verstreken.

soms op basis van bouwjaarklassen, soms op basis van de ligging van de woning, terwijl in andere

Door

gemeenten nog andere criteria worden gebruikt. In

conformiteitsattest dreigt bovendien meteen een

bepaalde

de

belangrijk deel van het aanbod van de markt te

gemeenten

geldigheidsduur

van

wordt

verplicht

stellen

van

het

conformiteitsattest

verdwijnen. Op het eerste gezicht lijkt dat niet

beperkt tot bijvoorbeeld vijf jaar, terwijl elders de

problematisch, aangezien deze woningen toch niet

geldigheidsduur onveranderd blijft. Het resultaat is

voldeden. Bekijken we dit echter in wat meer detail,

een ondoorzichtig kluwen aan gedierentieerde

dan wordt onmiddellijk helder waarom veel experts

regelgeving,

hier terecht terughoudend tegenover staan. Zo zijn

dat

het

daarbij

het

de

complexiteit

voor

vastgoedprofessionals aanzienlijk verhoogt.

er

bijvoorbeeld

de

laatste

tijd

enkele

prestatienormen ingeschreven in de minimale Het debat over de mogelijke wenselijkheid van het

normen. Vanaf 2020 zal de afwezigheid van

verplicht stellen van het conformiteitsattest woedt

dakisolatie meteen 15 strafpunten opleveren en

al verscheidene jaren. Daarbij werden zowel

dus volstaan voor een verklaring tot ongeschiktheid

argumenten pro als contra aangedragen. Voordeel

of onbewoonbaarheid. Voor een appartement op

van een conformiteitsattest voor de verhuurder is

de eerste verdieping van een gebouw, dat niet

dat het een nuttig instrument kan zijn om bij

onder het dak ligt, zal de verhuurder dus geen

debatten

voor

conformiteitsattest kunnen verkrijgen indien er

minimale

dakisolatie ontbreekt, ook wanneer de woning

inbreuken

over

de

verantwoordelijkheid

op

woningkwaliteitsnormen

de aan

te

tonen

dat

verder volledig in orde is. De woningen die uit de

oorspronkelijk een conform pand werd afgeleverd.

markt zouden verdwijnen, zijn bovendien vaak

19

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

goedkoper en dus betaalbaarder voor huurders

Het feit dat het huurcontract niet nietig kan worden

met een zwakker socio-economisch statuut. Deze

verklaard, is voor de verhuurder van essentieel

mensen kunnen meestal nergens anders terecht.

belang. De huurinkomsten moeten dan immers

Een

niet terugbetaald worden.

verplicht

conformiteitsattest

zou

deze

doelgroep op zijn minst indirect treffen. Voor de woonsituatie verplicht

binnen

de

gemeente

conformiteitsattest

dus

zou

een

Met het Huurdecreet heeft de Vlaamse overheid

aanzienlijke

dan ook een zeer zware stimulans geïntroduceerd

consequenties kunnen hebben.

voor verhuurders om een conformiteitsattest aan te vragen. Vanuit de vastgoedsector zijn we er van

Vraag is ook of de gemeenten beschikken over

overtuigd dat deze bepaling zal resulteren in een

voldoende capaciteit aan woningcontroleurs om

aanzienlijke toename van het aantal vrijwillig

conformiteitsattesten uit te reiken. Blijkt dat niet

aangevraagde

het geval, dan zal dit voor extra problemen zorgen

vervalt volgens ons in zekere zin de nood om het

aangezien

een

conformiteitsattest verplicht te stellen. Het lijkt in

aanvraag door de gemeente volgens de huidige

deze omstandigheden veel wenselijker om de

regelgeving resulteert in een stilzwijgende afwijzing

nieuwe bepaling van het Vlaams Huurdecreet de

en dus in de onmogelijkheid om het pand te

kans te geven om haar effectiviteit op het terrein

verhuren.

aan

niet-tijdige

behandeling

van

te

tonen.

conformiteitsattesten.

Artikel

12

van

Daardoor

het

Vlaams

Huurdecreet biedt de steden en gemeenten de Deze

zeer

opportuniteit om sterk te sensibiliseren rond de

voorzichtige houding aan te nemen tegenover een

gegronde

argumenten

om

een

meerwaarde van een conformiteitsattest voor

verplicht conformiteitsattest zijn in het verleden al

verhuurders. Zo kan het conformiteitsattest als een

meermaals aan bod gekomen en zijn goed gekend.

positief gegeven gebracht worden, eerder dan als

Met het Vlaams Huurdecreet (wellicht van kracht op

een nieuwe verplichting. Voor de gemeenten biedt

1 januari 2019) wordt daar echter een cruciaal

dit ook als voordeel dat men de personeelsinzet

nieuw element aan toegevoegd. In artikel 12 wordt

beter kan inschatten en dat de personeelsdruk

immers bepaald dat de aanwezigheid van een

eerder geleidelijk zal verhogen.

conformiteitsattest, dat minder dan drie maanden oud is, bij de aanvang van de huurovereenkomst

Onder de lokale besturen merken we tenslotte

wordt beschouwd als een vermoeden dat de

grote verschillen op inzake de kostprijs van het

verhuurder een conforme woning heeft afgeleverd.

conformiteitsattest. Een aantal steden kiezen er

Dit vermoeden betekent voor de verhuurder een

bewust voor om geen kost aan te rekenen. Vanuit

aanzienlijke

zijn/haar

de wens om een proactief woningkwaliteitsbeleid

sanctionering.

te voeren lijkt dat verreweg de beste keuze.

inperking

aansprakelijkheid Behoudens

en

van

potentiële

overtuigend

tegenbewijs

van

de

Verhuurders zullen immers sneller geneigd zijn om

huurder, zal de rechter steeds oordelen dat

een conformiteitsattest aan te vragen wanneer

eventuele gebreken pas in de loop van het

daarvoor geen kost wordt aangerekend. Een gratis

huurcontract zijn opgedoken. Daardoor zal de

conformiteitsattest, zeker wanneer men dit positief

rechter het huurcontract niet nietig verklaren, maar

aanbrengt (cfr. Vlaams Huurdecreet), kan deel

eerder nagaan welke partij (huurder of verhuurder)

uitmaken

niet aan diens onderhouds- en herstellingsplicht

verhuurdersvriendelijk klimaat.

heeft voldaan.

20

van

het

creëren

van

een

meer

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

Verstrenging normen voor kamers

Wees voorzichtig bij het opstellen van eigen kamerreglementen en denk aan de moeilijkheden voor het (omvangrijk) historisch passief.

De lokale besturen beschikken al langer over de

uitgedacht die het mogelijk maken om alsnog aan

bevoegdheid om een eigen kamerreglement uit te

de oppervlaktenorm te voldoen, bijvoorbeeld door

vaardigen. In zo’n kamerreglement kan men onder

de installatie van een opklapbaar bedmeubel of

meer strengere normen opleggen op vlak van

door een andere ruimtebesparende ingreep. Zo

veiligheid en kwaliteit. De implementatie daarvan is

zijn er nu een aantal kunstgrepen mogelijk

echter lang niet altijd eenvoudig. Vanuit CIB

waardoor een te kleine kamer of studio toch niet uit

Vlaanderen vragen we de lokale besturen om in

de markt hoeft te verdwijnen. Een structurele

deze rekening te houden met enkele bezorgdheden

oplossing is er echter voorlopig nog niet.

vanuit de praktijk.

Ook nieuwe normen op vlak van brandveiligheid Bijzonder aandachtspunt daarbij is dat we in

zijn niet altijd even evident te implementeren. Dat

Vlaanderen beschikken over een vrij omvangrijk

neemt natuurlijk niet weg dat brandveiligheid

historisch passief van gebouwen die in het verleden

bijzonder belangrijk is, ongeacht de leeftijd van het

conform de toenmalige regelgeving en conform de

gebouw.

verstrekte stedenbouwkundige vergunning zijn

vluchtwegen installeren in oudere gebouwen is

opgericht, maar die omwille van normen die

allesbehalve een sinecure (o.m. op bouwkundig

naderhand in het leven zijn geroepen niet voldoen

vlak) en gaat vaak met zware kosten gepaard. De

op één of meerdere vlakken.

dialoog tussen de brandweerdiensten en onder

Maar

vandaag

bijvoorbeeld

tweede

meer de syndici is daarom niet altijd even Een goed voorbeeld zijn de oppervlaktenormen.

eenvoudig.

Volgens de Vlaamse reglementering moet een kamer minstens 12m² groot zijn. Voor studio’s gaat

De oppervlakte- en brandveiligheidsnormen zijn

het om minimum 18m². In de praktijk zijn er echter

zonder meer noodzakelijk. Niemand binnen de

een aantal gebouwen waarin de wooneenheden

sector stelt de opportuniteit hiervan in vraag. De

niet aan deze minimale oppervlaktes voldoen,

bevoegdheid waarover de gemeenten beschikken

omdat ze zijn opgericht voordat de normen in de

is echter vrij ruim en kan ook andere mogelijke

regelgeving werden ingeschreven. De kamers en

nieuwe normen omvatten. Net daarom pleiten we

studio’s in deze gebouwen zijn in principe dus

voor

onverhuurbaar, ook wanneer ze verder aan alle

beleidsmakers zullen steeds de afweging moeten

toepasselijke normen voldoen. Dit brengt de

maken

eigenaars in een lastig parket.

implementatie in de bestaande gebouwen. In

pragmatisme welke

kosten

en

realiteitszin.

verbonden

zijn

De aan

sommige gevallen is het bouwtechnisch quasi De Vlaamse overheid beseft gelukkig meer en meer

onmogelijk om de vereiste aanpassingen uit te

dat dit historisch passief een knelpunt vormt. De

voeren. Vraag is dan ook steeds of bepaalde

voorbije jaren zijn een aantal uitzonderingsregimes

aspecten niet beter geregeld worden via het beleid

21

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

inzake ruimtelijke ordening, eerder dan via het

historisch passief is er zonder meer nood aan een

woonbeleid.

Via

pragmatisch beleid dat niet de kwaliteit of

verplichtingen

opleggen

een

kamerreglement die

in

bestaande

veiligheid achteruit schuift, maar dat wel mee naar

gebouwen praktisch niet realiseerbaar zijn, brengt

oplossingen zoekt.

immers weinig zoden aan de dijk. Voor het

Woningkwaliteitsprocedures

Mik op breed gedragen procedures. Vraag bijvoorbeeld systematisch aan huurders die klacht neerleggen of zij de eigenaar reeds op de hoogte hebben gebracht van de problemen. Bekijk of de gemeentelijke woningcontroleurs niet meer rekening kunnen houden met de intredende plaatsbeschrijving. Evalueer de formulering in modelbrieven en ga voor dialoog met de verhuurder.

De taken van de steden en gemeenten op vlak van

de verhuurder immers geen weet heeft van

woningcontroles nemen stelselmatig toe. Zeker

woningkwaliteitsproblemen die zijn opgedoken

wanneer de gemeente ontvoogd is, wordt het hele

wordt hem geen enkele kans geboden om de

proces

de

noodzakelijke herstellingswerken uit te voeren.

burgemeester uitgevoerd. Daarbij moet men zich

Denken we bijvoorbeeld aan het fixeren van een

van één zaak goed bewust zijn: de manier waarop

stopcontact of het vervangen van de deur van een

de

of

zekeringskast. Dit zijn relatief kleine werken, die in

onbewoonbaarverklaring wordt uitgevoerd leeft

de loop van een verhuring noodzakelijk kunnen

heel hard bij de private verhuurders.

worden, maar die voor veel strafpunten zorgen.

de

facto

onder

procedure

aansturing

tot

van

ongeschikt-

Voor een verhuurder voelt het onredelijk aan En dan hebben we het in se niet over de

indien hij of zij niet op de hoogte wordt gebracht

huisjesmelkers. Die zijn er zich quasi altijd van

van dergelijke gebreken door de huurder en er pas

bewust dat hun activiteiten in een illegale sfeer

over wordt geïnformeerd naar aanleiding van een

verkeren.

controle in functie van de procedure O/O.

Het

zijn

echter

niet

alleen

de

huisjesmelkers die wel eens met een procedure O/O worden geconfronteerd. In de praktijk stellen

Voor de rechtsgevolgen die voortvloeien uit een

we vast dat de huidige procedure bij verhuurders

woningcontrole is het uitermate belangrijk om te

wrevel oproept omdat ze niet altijd als even

weten of eventuele gebreken er al waren van bij

proportioneel wordt aangevoeld.

aanvang van het huurcontract. Enkel dan kan/moet de vrederechter immers de nietigheid uitspreken,

Volgens CIB Vlaanderen zijn er een aantal kleinere

met alle consequenties van dien voor de huurder

wijzigingen die op dit vlak een groot verschil

(einde recht tot bewoning van het goed) en voor de

kunnen maken. Zo zouden we het logisch vinden

verhuurder

dat bij het indienen van een klacht systematisch de

desgevallend na aftrek van een door de rechter

vraag wordt gesteld of de huurder de problemen

toegekende

reeds heeft gemeld aan de verhuurder. Wanneer

gebreken echter in de loop van het huurcontract

22

(terugvordering bezettingsvergoeding).

huurgelden, Als

de

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

zijn ontstaan, zal een burgerrechtelijke betwisting

Nochtans is het hoorrecht een belangrijk gegeven.

focussen

en/of

Het biedt immers de gelegenheid om met de

verhuurder om te voldoen aan de onderhouds- en

verhuurder in gesprek te gaan. Bovendien kan de

herstellingsplicht.

onderscheid

verhuurder zich via het hoorrecht ertoe verbinden

inzake sanctionering zal met het nieuwe Vlaams

om bepaalde werken uit te voeren om de woning

Huurdecreet worden bevestigd en geëxpliciteerd.

conform te maken. Daardoor vervalt de noodzaak

op

het

falen Dit

van

huurder

belangrijke

voor de burgemeester om de ongeschiktheid of Het zal dus naar de toekomst toe nog belangrijker

onbewoonbaarheid uit te spreken. Een goede

zijn dat de rechter zich een goed oordeel kan

dialoog kan er bovendien toe leiden dat de werken

vormen omtrent het tijdstip waarop de gebreken

in goede verstandhouding worden uitgevoerd,

zijn ontstaan. Het is nuttig om hiermee reeds bij de

zodat echt sprake is van een verbetering van de

woningcontrole rekening te houden. Net hierom is

woningkwaliteit. Mogelijks kan de verhuurder

de vastgoedsector al langer vragende partij dat

daarbij zelfs ondersteuning geboden worden.

(meer) rekening zou worden gehouden met de intredende

plaatsbeschrijving.

De

Vanuit CIB Vlaanderen stellen we niet in vraag dat

woningcontroleur is bovendien steeds gemachtigd

de procedures O/O noodzakelijk kunnen zijn om

om aan het objectieve technisch verslag eigen

onveilige situaties aan te pakken. Anderzijds zien

bevindingen

de

we echter heel wat mogelijkheden om de perceptie

een

bij veel verhuurders dat de procedures niet

ventilatierooster is opgevuld door de huurder of

evenwichtig zijn aan te pakken. De gemeenten

dat

toe

woningcontroleur bepaalde

te

voegen.

Zo

opmerken

elektrische

kan

dat

de

kunnen daarin een voortrekkersrol spelen, zeker

huurder te dicht bij sanitair of gootsteen werden

toestellen

door

wanneer ze ontvoogd zijn en dus vrijgesteld

geplaatst.

worden

van

het

verplicht

advies

van

een

voor

CIB

gewestelijk ambtenaar.

Binnen de procedure O/O is voorzien in een hoorplicht. Die houdt in dat de huurder en de

Evenwichtige

verhuurder de kans krijgen om hun zaak te

Vlaanderen ook in dat het sociaal beheersrecht,

beargumenteren, schriftelijk of mondeling via een

een procedure waarbij de overheid het beheer

hoorzitting. In hoofde van de gemeente gaat het

overneemt van de woning en deze na renovatie

om een verplichting, met name om de betrokkenen

inzet binnen het sociaal huisvestingsbeleid, enkel

te horen. Bekijkt men het echter vanuit het principe

als een ultimum remedium wordt ingezet. In het

van de eigenaar, dan gaat het om een recht. Daar

Vlaams

kan hij of zij al dan niet gebruik van maken. Die

regelgeving goedgekeurd, waarmee substantiële

nuance is van belang wanneer men eigenaars

wijzigingen aan het sociaal beheersrecht worden

benadert. Nochtans wordt in veel correspondentie

aangebracht. Doel daarvan is om de toepassing te

vanuit

vergemakkelijken.

de

gemeente

consequent

de

term

‘hoorplicht’ gehanteerd.

procedures

Parlement

is

houden

zeer

recent

Tegelijkertijd

erkent

nieuwe

echter

iedereen dat het sociaal beheersrecht een zeer verregaande

inbreuk

vormt

op

het

Dit is slechts één voorbeeld van hoe terminologie

eigendomsrecht. Bijgevolg kan het alleen worden

een

waarin

toegepast wanneer de eigenaar manifest onwillig is

verhuurders klagen over de proportionaliteit van

om een ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde of

de

en

een verwaarloosde woning aan te pakken en

formalistisch

opnieuw op de markt te brengen. De gemeente, die

opgesteld, waardoor ze door verhuurders als

nog als enige actor initiatief zal kunnen nemen om

bijzonder aanvallend worden gepercipieerd en

het

waardoor de houding van de verhuurder tegenover

wenden, zal dus geval per geval een zorgvuldige

de procedure onmiddellijk louter negatief wordt.

afweging moeten maken rond de noodzakelijkheid

rol

kan

spelen

procedure.

modeldocumenten

voor

de

Heel

wat

zijn

eerder

mate

brieven

23

hervormde

sociaal

beheersrecht

aan

te

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

en

de

proportionaliteit.

Wordt

het

sociaal

van behoorlijk bestuur elke beslissing op gegronde

beheersrecht te snel aangewend, dan is de kans

wijze te motiveren. Daarbij zal volgens ons het

allerminst ondenkbeeldig dat de eigenaar zich daar

ultimum-remedium

via juridische weg tegen zal verzetten. De gemeente

beheersrecht steeds centraal moeten staan.

karakter

van

het

sociaal

dient ook steeds vanuit de algemene beginselen

Quality labels

Gemeentelijke quality labels zorgen in de praktijk voor heel wat problemen. Hoewel goedbedoeld zijn we er vanuit de sector absoluut geen voorstander van.

Een nieuw opkomend fenomeen is dat van de

daarmee van eigenaars-verhuurders aanzienlijke

gemeentelijke kwaliteitslabels. Dit zijn labels die an

financiële inspanningen. We vrezen dan ook dat

sich

minimale

een gemeentelijk kwaliteitslabel ontmoedigend zal

onafhankelijk

staan

woningkwaliteitsnormen

van

de

Vlaamse

werken, wanneer men daardoor de facto op lokaal

Wooncode, maar die er wel duidelijk op zijn

conform

de

niveau nieuwe strengere woonkwaliteitsnormen

geïnspireerd. Vaak nemen deze ‘quality labels’ de

introduceert, bij ontstentenis waarvan men kan

minimale normen als basis en worden er nog

niet meegenomen worden in de promotie van

hogere kwaliteitseisen aan toegevoegd. Hoewel

hetgeen de stad of gemeente beoordeelt als

zeer goed bedoeld, zijn we vanuit CIB Vlaanderen

kwalitatief.

absoluut niet gewonnen voor deze gemeentelijke kwaliteitslabels.

Deze gemeentelijke kwaliteitslabels doen echt het risico ontstaan van een wildgroei op lokaal vlak,

Daar zijn heel wat verschillende redenen voor. Zo is

waarbij niet alleen verschillen ontstaan inzake het

het perfect mogelijk dat een eigenaar beschikt over

conformiteitsattest, maar ook inzake de normen an

een

geen

sich. Voor verhuurders en vastgoedprofessionals

kwaliteitslabel kan verkrijgen, niettegenstaande het

wordt het zo bijzonder moeilijk om nog een goed

een perfect verhuurbare woning betreft. Dat

zicht te houden op welke normen men nu concreet

betekent dat de eigenaar geen beroep kan doen op

moet nastreven. Een context waarin meer dan 40%

de

conformiteitsattest,

voordelen

kwaliteitslabel

die

de

verbindt.

maar

toch

gemeente Vaak

gaat

aan

het

van

het

om

minimumnormen voldoet (ook al kunnen veel

de

private

huurwoningen

niet

aan

de

voordelen inzake publiciteit. We vrezen ook dat

huurwoningen

men met dergelijke quality labels de kwaliteit van

beperkte aanpassingen), creëert nu niet meteen

bestaande panden in concurrentie plaatst met

een kader waarin men de lat best nogmaals sterk

recent gebouwde woningen. Dat kan leiden tot een

verhoogt.

conform

worden

met

relatief

aanbodverschraling op de private huurmarkt.

Een performant woningkwaliteitsbeleid is voor CIB Bovendien zijn de normen om te voldoen aan de

Vlaanderen een beleid dat streeft naar een

Vlaamse

volledige

Wooncode

de

voorbije

jaren

reeds

stelselmatig verstrengd en vergt de conformiteit

conformiteit

minimumnormen.

24

met

de

huidige

WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid

Daarom beklemtonen we vanuit CIB Vlaanderen

energiebeleid en het woonbeleid op elkaar af te

dat

is.

stemmen. De doelstellingen van het energiebeleid

Doordachte maatregelen om de energiezuinigheid

mogen echter niet het woonbeleid in gevaar

van woningen te verbeteren zijn noodzakelijk en er

brengen. Dat wordt vaak vergeten.

woonbeleid

ook

geen

energiebeleid

zijn zeker eďŹƒciĂŤntiewinsten te halen door het

25

RUIMTELIJKE ORDENING

Er bestaat een duidelijk spanningsveld tussen het BRV (dat wil inzetten op verdichting) en heel wat lokale bouwreglementen, waarin men zich verzet tegen projecten met een hogere densiteit of reconversie naar appartementen.

Met beperkende regels rond oppervlaktenormen, aantal units, maximale hoogte, woningtypetoetsen, … wil men op restrictieve wijze een niet-marktconform aanbod

Met de goedkeuring van het Witboek

doen realiseren, terwijl ook aan vraagzijde alles

Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV)

verandert en kopers steeds minder op zoek zijn naar de

en dankzij de sterke communicatie

‘verplichte’ grote woningen en kavels.

van de Vlaamse Bouwmeester staan verdichting en een verhoging van het ruimtelijk

rendement

als

nooit

tevoren in the spotlights zodra men aan het beleid inzake ruimtelijke ordening denkt. Middels het BRV wil de Vlaamse regering de verdere inname

van

open

ruimte

sterk

CIB Vlaanderen pleit voor een betere afstemming tussen het BRV en de lokale bouwreglementen. We roepen nieuwe stads- en gemeentebesturen op om te durven nadenken over een nieuwe invulling van het ruimtelijk beleid. De betaalbaarheid van het wonen zou daar wel bij varen.

inperken, door voor de creatie van bijkomende

woongelegenheden

vooral in te zetten op een hogere densiteit in reeds

Om een hoger ruimtelijk rendement te realiseren

bebouwde gebieden. Daarvoor wordt dus meer

zal men een brede waaier aan instrumenten

gekeken richting de stads- en dorpskernen.

moeten

inzetten,

bouwrechten

gaande

tot

de

van

verhandelbare

planbaten-

en

Een hoger ruimtelijk rendement betekent onder

planschadeheffingen. Daarom werkt de Vlaamse

meer dat hoger bouwen mogelijk moet worden en

regering aan een Instrumentendecreet, waarvan de

dat het aandeel van de appartementen verder zal

eerste

stijgen.

goedgekeurd.

26

draft

begin

2018

principieel

werd

RUIMTELIJKE ORDENING

Meer

het

minimumoppervlaktenormen terug, die dan tot

instrumentarium vereisen de doelstellingen van

nog

dan

een

verandering

in

doel hebben dat er vooral grote appartementen

het BRV echter een mind switch, ook en misschien

worden gebouwd, wederom met de doelgroep van

zelfs voornamelijk bij de lokale besturen.

jonge tweeverdieners in het achterhoofd. Nochtans ervaren vastgoedprofessionals dagdagelijks dat

De vastgoedsector is in zekere zin al mee en loopt

dergelijke

soms zelfs voorop in het verhaal. De klemtoon bij

moeilijker in de markt liggen, omdat de prijs

de grote ontwikkelaars verschuift al langer meer en

noodgedwongen

meer richting binnenstedelijke en randstedelijke

reconversieproject vereist zware inspanningen op

reconversie.

vlak

van

zeer

grote veel

worden

vastgoedkantoren

ontwikkelaars die

actief

– zijn

hoger

financiering.

oppervlaktenormen Daarbij

appartementen

Als

de

veel

ligt.

daarbij

Een

stringente

rendabiliteit

verlagen,

en

de

omdat het aantal gerealiseerde kavels laag ligt en

in

het

de verkoopbaarheid moeilijk is, heeft dat een

nieuwbouwsegment – geconfronteerd met de zeer

ontradend effect.

uiteenlopende beleidsvisies op lokaal niveau. Daar bestaat immers nog heel vaak verzet tegen

Niemand betwist daarbij het recht van een

reconversie van woningen naar appartementen of

gemeente om bepaalde normen voorop te stellen

tegen projecten met een hogere densiteit. Dat uit

in een gemeentelijk bouwreglement, maar het is

zich in allerhande belemmerende bepalingen in

gevaarlijk wanneer die normen sterk afwijken van

lokale bouwreglementen, die een sterke impact

wat

hebben op het gecreëerde aanbod, zowel qua

bouwreglementen

aantal als qua type.

aangelegenheid. Vandaag merken we op het

de

markt

vraagt. is

Sturend

dus

een

werken zeer

via

delicate

terrein toch dat veel reglementen op vlak van In Kortrijk en Gent kennen we bijvoorbeeld de

oppervlaktes en woningtypes zeer restrictief zijn.

woningtypetoets, een beoordelingskader waarmee

Vanuit het perspectief van betaalbaar wonen is dat

vooraf

problematisch.

wordt

afgewogen

waar

meergezinswoningen toegelaten zijn en vooral waar alleen ééngezinswoningen kunnen worden

Dit zijn overigens niet de enige normen waarmee

gebouwd. Daarmee wil men in Gent proberen om

lokale besturen het nieuwbouwaanbod willen

de bestaande ééngezinswoningen zoveel mogelijk

sturen richting een bepaalde doelgroep, wat dan

te behouden en om er nieuwe te creëren.

vervolgens een impact heeft op de prijs van de gerealiseerde woningen. Zo zijn er bijvoorbeeld de

Probleem is echter dat dit instrument restrictief

normen

probeert in te gaan tegen markttendensen, waarbij

parkeerplaatsen,

de facto weinig onderzoek is gevoerd rond de vraag

voorkomen en die de kosten verbonden aan een

of het voorzien van dit aanbod an sich wel zal

vastgoedproject serieus verhogen. Omgekeerd zien

resulteren

in

een

verhoogde

interesse

rond

een die

minimaal

met

grote

aantal regelmaat

voor

we in andere sectoren en in het bijzonder bij

stedelijk wonen bij de doelgroep van met name

kantoorvastgoed dat men dan weer te restrictief is

jonge tweeverdieners. Het beleid houdt vaak nogal

over het mogelijke aantal parkeerplaatsen, wat een

krampachtig vast aan het beeld van het soort

impact

aanbod dat men matcht aan het profiel van de

verkoopbaarheid van een project.

heeft

op

de

haalbaarheid

en

de

van

de

jonge tweeverdieners, terwijl we vanuit de praktijk toch merken dat heel wat jonge gezinnen die

Verder

kiezen voor stedelijk wonen de voorkeur geven aan

opdelingen. Ook daar treden steden en gemeenten

een kwalitatief appartement.

snel restrictief tegen op via de reglementering op vlak

In lokale bouwreglementen vinden we vaak hoge

is

van

er

nog

de

ruimtelijke

problematiek

ordening.

Wanneer

ze

kwalitatief gebeuren, zijn opdelingen van oude

27

RUIMTELIJKE ORDENING

rijwoningen nochtans een goede manier om een

Dat is eigenlijk de situatie waarin we ons vandaag

pand, dat anders moeilijk een goede en betaalbare

bevinden. Het Vlaamse Gewest moet de steden en

invulling kan krijgen, nieuw leven in te blazen. Vaak

gemeenten meekrijgen in het verhaal van het BRV.

bevat het lokale bouwreglement echter een

Anders dreigt de professionele vastgoedsector zich

semi-verbod

via

hier tussen hamer en aanbeeld te bevinden. Een

verplichte

succesvol BRV heeft alleen kans op slagen als alle

op

minimum-oppervlaktes

opdelingen, of

andere

normen.

beleidsniveaus zich daar achter scharen. Dat zal ongetwijfeld betekenen dat een aantal bepalingen

Vanuit CIB Vlaanderen willen we oproepen om tot

uit lokale bouwreglementen bijgeschaafd moeten

een betere afstemming te komen tussen de

worden.

beleidsintenties op vlak van ruimtelijke ordening tussen het lokale en het Vlaamse niveau. Dit om te vermijden dat op Vlaams niveau de ommedraai richting meer ruimtelijk rendement almaar sterker wordt opgelegd, terwijl op lokaal niveau diverse reglementering

de

realisatie

daarvan

net

verhinderen.

28

FISCALITEIT

Ga voor een leegstandsheffing die aanzet tot activatie van het pand en die niet louter een fiscale sanctionering inhoudt.

Proportionaliteit in de lokale vastgoedfiscaliteit is voor CIB Vlaanderen essentieel. De gemeentelijke belastingen op tweede verblijven zijn een duidelijk voorbeeld van hoe daar soms problemen mee ontstaan.

De nieuwe bevoegdheid om binnen de gemeentegrenzen de onroerende voorheffing te gaan differentiëren is interessant maar moet doordacht gebruikt worden. Het is immers niet vanzelfsprekend om de gewenste gedragseffecten te genereren en om tegelijkertijd juridische problemen te vermijden.

Inzake premies vragen we vanuit CIB Vlaanderen meer aandacht voor de private verhuurders, onder meer gezien de noden op vlak van woningkwaliteit, en voor de specifieke materie van het aanvragen van premies voor werken aan de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Kies dus ook op vlak van premies voor een ‘appartementsreflex’.

29

FISCALITEIT

Het gemeentelijk fiscaal beleid is een bevoegdheid

rekening mee houden bij het uitschrijven en

waar men binnen het woonbeleid niet omheen kan.

toepassen van een lokaal belastingreglement. Doel

Dat was van oudsher al zo, maar nu komt daarbij

daarvan moet zijn om via de stok van de heffing

dat

belangrijkste

eigenaars aan te zetten om iets te doen met hun

bevoegdheidsoverdrachten van deze legislatuur

pand. Een leegstandsbeleid dat daarop inzet, zal

betrekking heeft op een fiscale materie, met name

steeds op de volle steun van de vastgoedsector

alles wat te maken met de vaststelling van en het

kunnen rekenen. Elk pand dat leegstaat, bevat

sanctionerend

immers

één

van

de

beleid

rond

leegstand

en

verwaarlozing.

onbenut

vastgoedmakelaars,

potentieel,

ook

rentmeesters,

voor

syndici,

…

Daarom staat de sector volop achter een krachtig Leegstandsheffingen

beleid tot activering van panden en gronden. Maar ook het te koop aanbieden van een gebouw moet

Die

bevoegdheidsoverdracht

is

logisch:

de

als een activering worden gezien, zelfs wanneer die

gemeente is het nauwst betrokken bij de lokale

verkoop lang aansleept.

vastgoedmarkt en ziet dus het meest concreet de baten van het hergebruik van leegstaande panden.

Gemeentelijke

Laat dat nu net een belangrijke klemtoon zijn: het

verblijven

belastingen

op

tweede

fiscaal sanctioneringsbeleid mag niet tot doel hebben de inkomsten van de gemeenten te

De proportionaliteit van gemeentelijke belastingen

maximaliseren, maar moet vooral beogen om

is

eigenaars ertoe aan te zetten het pand een

uitgangspunt. Dat een belasting tot doel heeft om

toekomst te geven. Ook hier geldt dus dat voor CIB

de begroting van een stad of gemeente te sterken

Vlaanderen het woonbeleid (waartoe het bestrijden

is logisch, maar fiscale keuzes mogen anderzijds

van leegstand behoort) niet louter een fiscaal

niet

beleid mag zijn.

marktsegmenten zwaar onder druk komen te

voor

tot

CIB

Vlaanderen

gevolg

hebben

een

dat

essentieel

bepaalde

staan. Dan doemt al snel het scenario op van een Hieruit vloeien enkele belangrijke aanbevelingen

negatieve

voort. De opgelegde bedragen mogen bijvoorbeeld

gemeente. Deze bezorgdheid speelt onder meer bij

niet disproportioneel zijn en moeten rekening

de gemeentelijke belastingen op tweede verblijven.

houden met het gebouw waarover het concreet

Volgens de recentste cijfers van het Agentschap

gaat. Het is immers perfect mogelijk dat de

Binnenlands Bestuur leverden deze belastingen de

eigenaar onvoldoende financiële middelen heeft

tien kustgemeenten in 2016 meer dan 68 miljoen

om het gebouw te renoveren. In dat geval zal fiscale

euro op, wat goed is voor 16,2% van de totale

sanctionering weinig zoden aan de dijk brengen.

belastingopbrengsten. Halen we de grootstad

Bovendien merken we dat de bedragen die in

Brugge uit de statistieken, dan stijgt dit percentage

lokale belastingreglementen ingeschreven worden

naar 20,9%. Ter vergelijking: dat is bijna dubbel

vaak

zoveel als de aanvullende personenbelasting.

niet

afgewogen

zijn

tegenover

de

economische

impact

binnen

de

verschillende types woningen en gebouwen. Een leegstaand

appartement

leegstaand

In een aantal kustgemeenten wil men er heel actief

fabrieksgebouw, maar dat onderscheid wordt

voor kiezen om de fiscale druk louter bij de tweede

zelden gemaakt. En vaak wordt het leegstaand

verblijvers te leggen en heeft men de aanvullende

fabrieksgebouw als uitgangspunt genomen bij het

personenbelasting zelfs tot nihil teruggebracht. We

vastleggen

stellen echter vast dat de rechtbanken zich hier

van

de

is

geen

bedragen

voor

de

leegstandsheffing.

recent zeer kritisch tegenover hebben opgesteld, tot aan het Hof van Cassatie toe. De hoge tarieven

Dit

zijn

volgens

aandachtspunten

CIB

waar

Vlaanderen gemeenten

enkele

toch

voor de gemeentelijke belastingen op tweede

best

verblijven aan de Kust leiden steeds vaker tot

30

FISCALITEIT

procedureslagen. Elk jaar zien we talloze vonnissen

kustgemeente. Dat tweede verblijvers gebruik

en arresten passeren, waarbij soms de gemeente

maken van de voorzieningen van de gemeente

en soms de tweede verblijver in het gelijk wordt

staat buiten kijf, maar daar staat ook heel wat

gesteld. De rechtspraak lijkt daarbij nog allerminst

tegenover in termen van investeringen in de

‘gesettled’. Meer zelfs, elk jaar lijkt het potentieel

leefbaarheid van de lokale horeca, shopping, … Dit

voor juridisch getouwtrek alleen maar toe te

verhaal heeft voor ons dan ook een ruimere

nemen. Naar rechtszekerheid toe voor zowel de

reikwijdte dan louter de vastgoedsector in enge zin.

gemeente als de tweede verblijver biedt deze Binnengemeentelijke differentiatie onroerende

situatie alleen maar nadelen.

voorheffing De sector van de tweede verblijven aan de Kust heeft het voorbije decennium ernstig onder druk

De autonomie waarover de gemeenten beschikken

gestaan. Het is pas sinds enkele jaren dat de

op lokaal vlak is vrij ruim. Op Vlaams niveau zijn er

verkoop onder invloed van de lage rente terug

initiatieven lopende om deze nog uit te breiden. Zo

aansterkt. Tegelijkertijd worden we nu echter

is er recent een decreet gestemd waarmee de

geconfronteerd met de consequenties van het

gemeenten gemachtigd worden om de onroerende

nieuwe Logiesdecreet, waaruit voor eigenaars extra

voorheffing

kosten voortvloeien indien zij (onder meer) de

differentiëren

gemeentelijke belasting op tweede verblijven willen

tariefverlagingen of vrijstellingen op de lokale

recupereren via seizoensverhuur. Ondertussen

opcentiemen, die men vrij vorm kan geven en dus

stijgen in een aantal kustgemeenten de tarieven op

kan enten op zelf gekozen criteria. Het kan daarbij

basis van automatische indexatie richting €1.000

gaan om inkomenscriteria, maar evenzeer om

per jaar, een bedrag dat bijvoorbeeld in Oostende

territoriale begrenzingen.

binnen

hun

door

grondgebied

het

toestaan

te van

al even wordt opgelegd.

Het versterken van de lokale zeggenschap in deze In deze context vinden we het vanuit CIB

kan

Vlaanderen

tariefkorting bijvoorbeeld als incentive gebruikt

bijzonder

belangrijk

dat

de

een

positief

verhaal

zijn.

Zo

zou

een

proportionaliteit inzake de tariefstructuren, die in

kunnen

een aantal gemeenten duidelijk zoek is, terugkeert.

stads(her)ontwikkeling en zou dit zo een bijdrage

Een bedrag van €1.000 is voor veel eigenaars van

kunnen leveren tot de heropleving van verouderde

tweede verblijven een zeer aanzienlijke som.

wijken,

Bovendien lijken veel gemeenten te evolueren

stadsranden. Daar zouden de lokale woningmarkt

richting een vlakke tariefstructuur, zonder rekening

en dus ook de vastgoedsector wel bij varen.

worden

in

waaronder

het

de

kader

van

negentiende-eeuwse

te houden met verschillen inzake woningtype.

Nochtans zijn die verschillen wel belangrijk: een

Desondanks roepen we omwille van een aantal

studio zonder zeezicht valt immers moeilijk gelijk te

redenen op om doordacht om te gaan met de optie

stellen met een appartement op de dijk. Het profiel

van een binnengemeentelijke differentiatie van de

van de tweede verblijver zal hier ook totaal anders

onroerende voorheffing. Vooreerst denken we dat

zijn. Niet elke tweede verblijver is immers een

een gemeente goed moet nadenken over de

grootverdiener.

omvang

van

wetenschappelijk

de

incentive.

onderzoek

in

Daar het

heeft

verleden

Uitval van tweede verblijvers aan de Kust is

uitdrukkelijk op gewezen. Doel van een korting of

tenslotte voor de gemeenten allerminst een

vrijstelling moet immers zijn om gedragseffecten te

wenselijk scenario. De toeristen die verblijven in

genereren. Dat blijkt niet zo vanzelfsprekend

verhuurde

tweede

wanneer men niet voldoende ver gaat: ‘Opdat een

verblijvers zelf vormen een belangrijk onderdeel

verlaging van de opcentiemen nieuwe inwoners

van

zou

het

vakantiewoningen economisch

en

weefsel

de

van

een

31

aantrekken

dient

het

fiscaal

voordeel

FISCALITEIT

aanzienlijk te zijn. Berekeningen wijzen uit dat

Premies

vrijstellingen vaak niet van die aard zijn dat ze de vestigingskeuze van inwoners zouden kunnen

Inzake

affecteren. Zelfs indien een totale vrijstelling wordt

terugkeren.

premies

zien

we

twee

knelpunten

verleend, dan nog dient deze inspanning een voldoende lange termijn aangehouden te worden

Ten eerste zijn de gemeentelijke premies heel vaak

[…]. Bovendien is hier opnieuw de communicatie

enkel toegespitst op eigenaars-bewoners. Private

van groot belang.’. Uit de wetenschappelijke

verhuurders komen er niet voor in aanmerking.

literatuur blijkt bovendien dat zelfs omvangrijke vrijstellingen niet altijd een effect ressorteren. Het

Dat is problematisch, aangezien uit alle studies

staat dan ook buiten kijf dat men een bepaalde

blijkt dat de grootste problemen betreffende de

korting of vrijstelling niet als een ‘magic bullet’ mag

woningkwaliteit zich net voordoen op de private

zien, maar dat dit slechts één onderdeel mag

huurmarkt. Ondanks een recente inhaalbeweging

vormen van een breder pakket aan maatregelen,

blijft de huurmarkt op vlak van woningkwaliteit het

gericht op de herontwikkeling van een bepaalde

slechtst presterende segment. Die inhaalbeweging

buurt.

is er bovendien slechts ten dele gekomen door renovaties. Meestal worden minder kwalitatieve

De gemeente zal doordacht te werk moeten gaan

huurwoningen eerder verkocht dan dat ze worden

om

De

gerenoveerd. Daardoor hebben we bijvoorbeeld

motivering in het belastingreglement van de

het afgelopen decennium heel wat rijhuizen uit het

criteria waarop de differentiatie wordt gebaseerd,

aanbod zien verdwijnen. Tegelijkertijd is er wel

zal in deze cruciaal zijn. Het is echter een open

serieus wat nieuwbouwaanbod bijgekomen. Deze

vraag welke motiveringen en criteria een toetsing

nieuwbouwappartementen zijn gericht op het

door

midden- of het hogere segment. Niet alleen zien we

juridische

de

procedures

rechtbanken

gelijkheidsbeginsel

zullen

te

vermijden.

aan

het

doorstaan.

fiscaal er

dus een zekere verschraling van het aanbod (de

procedures zouden worden aangespannen door

Dat

huurmarkt wordt meer en meer exclusief een

personen die net niet in aanmerking komen voor

appartementsmarkt);

een vrijstelling of vermindering (bvb. omdat ze net

inhaalbeweging op vlak van kwaliteit vooral een

buiten het vastgelegde territorium wonen), lijkt

kwestie te zijn geweest van uitval van minder

quasi een certitude. Andere vraag is of het wel

kwalitatieve woningen (vaak huurhuizen) en de

wenselijk is om een fiscale incentive te koppelen

instroom van nieuwbouwappartementen.

daarnaast

blijkt

de

aan de onroerende voorheffing, een belasting die gebruik maakt van het kadastraal inkomen als

Op de huurmarkt wordt dus nog steeds (te) weinig

belastbare grondslag. Ook dat kan problemen

gerenoveerd. Het feit dat er amper financiële

geven naar horizontale rechtvaardigheid toe.

incentives voor de verhuurder zijn en dat alle premies rond woningkwaliteit vrijwel exclusief

De

theoretische

mogelijkheid

van

een

gericht zijn op eigenaars-bewoners is daar niet

binnengemeentelijke differentiatie is dus een

vreemd aan.

geheel ander paar mouwen dan de daadwerkelijke toepassing. Dat zal heel wat meer voeten in de

Nochtans bestaat er een ‘window of opportunity’. In

aarde hebben. Heden bestaan er onder meer rond

het Vlaams Huurdecreet worden immers heel wat

de effectiviteit en de juridische soliditeit van

wijzigingen aangebracht die tot doel hebben om

dergelijke maatregel meer vragen dan antwoorden.

renovatie op de huurmarkt te stimuleren. Het gaat dan bijvoorbeeld over een soepelere minnelijke huurprijsherziening, alsook een aanpassing van de opzegmogelijkheden

32

voor

renovatie.

Die

FISCALITEIT

wijzigingen zullen verhuurders er hopelijk toe

En vaak is het zelfs niet mogelijk om voor werken

aanzetten om een renovatie te overwegen, al dan

aan gemeenschappelijke delen een premie te

niet

renovatiehuur-

krijgen. Nochtans zijn net met dat soort werken

incentive

zal

grote energetische winsten te boeken. Net daarom

minstens even belangrijk zijn. Het sterkste effect zal

pleiten we voor een evaluatie van bestaande

echter uitgaan van een koppeling. Net daarom kan

premies

het Vlaams Huurdecreet een belangrijk momentum

‘appartementsreflex’.

in

de

overeenkomst.

vorm Een

van

een

financiële

bieden om ook het gemeentelijk premiebeleid te herbekijken.

Tweede probleempunt is het aanvragen van premies voor werken aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Ook daarop zijn de gemeentelijke reglementen meestal niet voorzien. Daardoor rijst de vraag of het überhaupt mogelijk is om gezamenlijke premiedossiers in te dienen, dan wel of elke mede-eigenaar zich individueel tot de gemeente zal moeten wenden.

33

of

tegemoetkomingen

vanuit

een

OPPORTUNITEITEN VOOR SAMENWERKING

Zowel vanuit de sector als vanuit de overheid moeten we opportuniteiten voor samenwerking met een open vizier onderzoeken. CIB Vlaanderen heeft net daarom instrumenten ontwikkeld die aan de noden van lokale overheden tegemoet komen. Met Covast willen we de valorisatie van overheidsvastgoed vergemakkelijken, terwijl Bizlocator als doel heeft om ondernemers en

bouwgrond

bedrijfslocaties snel en efficiënt aan elkaar te kunnen

of

een

leegstaande pastorie, klooster

linken.

of schoolgebouw. Even vaak gaat het om panden met een bijzonder

karakter

Het potentieel voor samenwerking tussen lokale

(beschermde monumenten, …). De vermarkting van

overheden en vastgoedprofessionals is enorm.

dergelijke gebouwen is geen evidente oefening.

Vaak denkt men daarbij onmiddellijk aan grote PPS-verbanden

voor

de

herontwikkelingsprojecten vastgoedinitiatieven.

De

realisatie of

van

Daarom

ambitieuze

opportuniteiten

werd

(www.covast.be)

voor

vanuit

de

opgericht,

sector

Covast

een

online

biedingsplatform dat de lokale besturen maar ook

samenwerking gaan echter zoveel ruimer.

andere

publieke

en

semi-publieke

instanties

toelaat om beroep te doen op een uitgebreid Valorisatie van overheidsvastgoed

netwerk van vastgoedkantoren voor de verkoop van overheidsvastgoed. Dit uitgebreid netwerk is

Zo is de afgelopen legislatuur gebleken dat heel wat

een enorme troef van Covast. Wanneer de

gemeentebesturen, steden en OCMW’s beslisten

gemeente een pand te koop wil aanbieden, kan het

om

onbenut

zo meteen vermarkt worden via een groot aantal

vastgoedpatrimonium van de hand te doen.

vastgoedmakelaars, die zich actief inzetten om een

Meestal is dit een oudere woning, braakliggende

goede koper te vinden. Dit multiplicator-effect

een

deel

van

hun

34

OPPORTUNITEIT VOOR SAMENWERKING

vergroot de ‘pool’ van potentiële kandidaat-kopers

BizLocator kan geïntegreerd worden in de website

exponentieel. Eind 2017 waren meer dan 1.700

van de gemeente, waardoor het eenvoudig wordt

vastgoedmakelaars betrokken.

om ondernemers met vragen te kunnen verder helpen. De tool staat dus niet alleen ten dienste van

Covast heeft de afgelopen jaren haar sporen

de ondernemers, maar evenzeer van de lokale

verdiend in de vlotte vermarkting van panden met

besturen.

vaak een zeer bijzonder karakter. Daarbij kunnen

samenwerking met het agentschap Ondernemen

uitstekende verkoopresultaten voorgelegd worden,

en onderging een uitgebreid proefproject in Gent.

waaronder voor panden die eerder bij een

Ondertussen wordt actief gewerkt aan de verdere

openbare

uitrol. Vandaag staan er al meer dan 2.700

verkoop

niet

de

beoogde

prijs

BizLocator

werd

ontwikkeld

in

behaalden. Covast biedt dan ook een unieke

bedrijfspanden

opportuniteit om de expertise van de talrijke

gespecialiseerde vastgoedmakelaars actief. Dat

vastgoedprofessionals aan te wenden om zo snel

vertaalt zich in een belangrijke en substantieel

mogelijk de juiste koper te vinden. Heel wat lokale

aanbod in de 35 steden en gemeenten die er reeds

besturen hebben ondertussen reeds hun weg

op hebben ingetekend.

gevonden richting het online biedingsplatform.

Daardoor beschikt Covast ongetwijfeld over de juiste referenties om overal in Vlaanderen de samenwerkingsmogelijkheden

tussen

lokale

besturen en vastgoedmakelaars optimaal te helpen benutten.

Covast kan bovendien rekenen op de juridische ondersteuning en expertise van het Vlaams Studieen Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw, en inzonderheid

het

team

van

gespecialiseerde

juristen die dag in, dag uit de juridische en wettelijke kant van wonen en vastgoed op de voet volgen.

Ondernemers

en

geschikte

bedrijfslocaties

linken Steden en gemeenten worden vaak geconfronteerd met vragen van ondernemers naar geschikte bedrijfslocaties in de buurt. Tot voor kort bestond er echter niet één overkoepelende webstek waarop het aanbod werd gebundeld. Met bizLocator heeft de sector een tool ontwikkeld om dit probleem aan te pakken. BizLocator verzamelt de zoekertjes voor kantoren,

winkels,

loodsen,

…

die

op

het

grondgebied van een gemeente te koop of te huur staan, zodat ondernemers voortaan nog slechts één plaats moeten raadplegen om een overzicht te krijgen van het aanbod dat de geregistreerde vastgoedmakelaars in portefeuille hebben.

35

online

en

zijn

er

200

Kortrijksesteenweg 1005 - 9000 Gent 09 222 06 22 info@cib.be www.cibweb.be @CIBVlaanderen CIB Vlaanderen CIB Vlaanderen