L’INDICATORE “DENSITÀ IMMOBILIARE ABITATIVA” NEI COMUNI DELLA PROVINCIA DI ROMA ED IL SUO UTILIZZO

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Quaderno

L’INDICATORE “DENSITÀ IMMOBILIARE ABITATIVA” NEI COMUNI DELLA PROVINCIA DI ROMA ED IL SUO UTILIZZO NELL’AMBITO SOCIO URBANISTICO ESTIMATIVO

a cura di Ing. V. Bellucci Ing. C. Del Prete commissione estimo immobiliare visto da: Ing. M. Curatolo Ing. M. Cima

Un professionista nella redazione di una stima può effettuare opportune analisi, anche di carattere personale, per consigliare il committente sulla fattibilità di un intervento edilizio o sull’acquisto di un immobile.

Nel campo immobiliare sono quindi di grande importanza taluni indicatori che ci consentono di rilevare complessi fenomeni, quali la percezione della vivacità del mercato immobiliare e le sue dimensioni in un ambito territoriale (comune, provincia ecc).

A questo riguardo l’Agenzia del Territorio ne ha istituiti alcuni tra i quali si citano: • Il numero di transazioni normalizzate (NTN); • Il grado di intensità del mercato immobiliare (IMI); • Indice delle nuove costruzioni.

Ricordiamo che l’indicatore definito “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) rappresenta il numero di compravendite avvenute nell’anno, rispetto alle quote di proprietà oggetto della medesima transazione.

Ciò significa, per esemplificare, che nel caso di tre transazioni aventi per oggetto rispettivamente

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1/3, 1/3, e 1 del diritto di proprietà di un immobile, il numero di transazioni contate non è 3, bensì 1,667.

Il grado di intensità del mercato immobiliare, rappresentato dall’IMI, è dato dal rapporto tra il numero delle compravendite normalizzate (NTN) e lo stock relativo.

NTN IMI = ————— Stock Lo stock è il numero di unità immobiliari presenti in un Comune, distinte per tipologia edilizia.

La conoscenza dei valori del “grado di inten-

sità del mercato immobiliare” (IMI) consente di percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock presente nel territorio.

Ma l’Agenzia del territorio ha ritenuto di dover ampliare il campo dei propri studi attraverso la conoscenza di un nuovo indicatore immobiliare denominato “Densab”.

L’indicatore “densità immobiliare abitativa” (Densab) esprime il rapporto esistente tra lo stock relativo alle unità immobiliari urbane presenti in un comune ed il totale della popolazione ivi residente.

Ovviamente, se consideriamo lo stock immobi-

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liare relativo alla destinazione residenziale, si evidenzia che tanto più elevato è tale rapporto, tanto minore, in termini relativi, dovrebbe risultare il fabbisogno di abitazioni.

Con l’indicatore “Densab” è possibile desumere inoltre varie indicazioni con riferimento al segmento abitativo, quali ad esempio la vocazione turistica del territorio verso cui si rivolge la domanda, in quanto è tipico dei comuni ad alta vocazione turistica avere un’offerta per le “seconde case” elevata e tale da far elevare il valore dell’indicatore. e proprio ad un elevato valore di “Densab” viene sempre associato un maggior grado di soddisfacimento di abitazioni e quindi la potenzialità di soddisfare la domanda proveniente anche da residenti di altre regioni o province.

Grazie a tale indicatore si possono ovviamente effettuare anche studi di fattibilità economica e sociale e, soprattutto, si può verificare ed analizzare la saturazione o la carenza nel territorio degli immobili di tipo abitativo; nell’ambito estimativo se la “Densab” viene associata ad altri indicatori o ad altri fenomeni, si è in grado di consigliare un acquisto o una vendita di un immobile.

Nel caso concreto si tratta di studiare, in ciascun ambito, mediante i risultati ottenuti con la “Densab”, le evenienze di tipo urbanistico che possono portare a rimodulare la pianificazione socio economica di un territorio o che, ancor più, consentono di riprogettare un territorio alla luce delle evidenze connesse a eventi straordinari, flussi migratori o alla loro regolazione nell’ambito provinciale o addirittura nazionale, ovvero ad accadimenti di natura civile legati anche a calamità naturali.

Un’analisi più accurata del fenomeno va ricercata ovviamente, oltre che nei valori della “Densab”, anche nella loro concorrenza con i dati statistici demografici di ogni comune osservato.

Non va sottovalutato, infatti, l’esame integrato tra il suddetto indicatore e le emergenze sui dati anagrafici relativi: • al numero dei residenti e al confronto tra i i censimenti Istat; • all’andamento negli anni dei residenti, del numero di famiglie, dei componenti per famiglia, della percentuale di popolazione maschile e femminile; • al bilancio demografico; • ai tassi di natalità, mortalità, crescita naturale, numero di nati, immigrati/emigrati ovvero la conoscenza del saldo migratorio; • alla distribuzione per età, l’età media della popolazione, l’indice di vecchiaia ed il numero di ultracentenari presenti; • alla distribuzione per stato civile e il numero

• • •

e la percentuale di celibi/nubili, coniugati, divorziati e vedovi; ai cittadini stranieri e al relativo bilancio demografico, all’acquisizione di cittadinanza italiana, al tasso di crescita; ai redditi, alla distribuzione per fascia di reddito, alla media per dichiarante e media per popolazione; al numero di autoveicoli e similari.

Solo così è possibile conoscere ed osservare, nella sua globalità, con un’analisi completa che va oltre la normale lettura del dato secco, il fenomeno della densità abitativa, della dinamica di mercato delle abitazioni o della loro carenza in un territorio e di studi di fattibilità economica di un intervento edilizio.

La Densab sul territorio nazionale Da un’analisi macroterritoriale effettuata su alcune province del territorio nazionale (vedi Tabella n. 1) emerge che Milano sorprendentemente ha una “Densab” pari a 0,60, superiore cioè a quella posseduta da altre città, quali Roma, Torino, Genova e quindi presenta, nel suo territorio, un’ampia disponibilità di alloggi.

La Densab nella provincia di Roma effettuiamo ora un’analisi, ancorché sommaria, del fenomeno nell’ambito della provincia di Roma, osservando soltanto alcuni comuni, ma i cui risultati danno la dimensione di un nuovo elemento di grande interesse, non solo per tutti gli speculatori immobiliari, ma per le grandi organizzazioni che governano eventi di natura sociale economica, ovvero che coordinano i

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roma grandi accadimenti territoriali o di protezione civile.

Dall’esame della densità immobiliare abitativa si rileva innanzitutto la peculiarità, abbastanza rara, che sia la provincia che l’ambito comunale hanno sostanzialmente medesimi valori di “Densab”. Questa situazione fa emergere che il territorio provinciale e quello comunale, fatte salve alcune eccezioni, sono mediamente omogenei tra di loro, con riferimento alla disponibilità di abitazioni nel loro ambito.

Roma

Densab

Provincia Capoluogo

0,54 0,54

Ma ovviamente il dettaglio fa emergere situazioni atipiche e particolari che debbono essere esaminate singolarmente con attenzione e cautela. entrando nello specifico, dalla Tabella n. 2 emerge, a titolo esemplificativo, che i territori comunali di Anzio ed Ardea possiedono una “Densab” pari rispettivamente a 0,69 e 0,74 che rileva una ridondanza di unità immobiliari abitative, rispetto al numero dei residenti.

D’altra parte si osserva che detti comuni sono cittadine balneari che sorgono sul litorale romano. Specialmente Anzio costituisce un forte richiamo turistico anche per la presenza di un porto ben attrezzato e uno scalo di traghetti per le isole Pontine.

Comune (TABELLA N. 2) AFFILe AGOSTA ALBANO LAZIALe ALLUMIeRe ANGUILLARA SABAZIA ANTICOLI CORRADO ANZIO ARDeA ARICCIA ARSOLI ARTeNA CAPRANICA PReNeSTINA CeRVARA DI ROMA FORMeLLO FRASCATI GeNZANO DI ROMA GROTTAFeRRATA VIVARO ROMANO

Densab

e situazione ancor più ragguardevole si verifica nel comune di Cervara di Roma dove, con un valore di 2,68 si riscontra la presenza di quasi tre abitazioni per ciascun abitante residente.

Anche Vivaro Romano possiede, rispetto a tutti gli altri comuni della provincia una situazione anomala con “Densab” elevatissima (2,71) che, ovviamente, deve essere esaminata con particolare attenzione per comprendere le effettive cause dell’entità di tale fenomeno.

Nel comune di Camerata Nuova ci troviamo invece nella situazione opposta, in quanto i valori rilevati rilevano che ciascun residente occupa soltanto lo 0,29 abitazione, con carenza abitativa rispetto alla popolazione residente.

Si tratta in definitiva di emergenze comunali i cui ambiti devono essere meglio analizzati, per comprendere tali evidenze.

Un esame più ampio, e sotto certi punti di vista anche di interesse, si riscontra nei Castelli romani che rilevano una “Densab” in linea con quella della provincia. In altri termini si evidenzia che i territori in questione stanno sempre più assumendo la caratteristica e la connotazione di quartieri satelliti alla metropoli Roma mentre perdono, sempre più, la peculiarità di paesi di villeggiatura con prevalenza di seconde case.

In definitiva non è certo facile esaminare e comprendere le cause ed il perché di tali fenomeni, ma è certo utile disporre di tale indicatore immobiliare che, unitamente ad altri, può concorrere ad una migliore e più equa pianificazione territoriale. ■

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0,89 0,88 0,45 0,62 0,41 1,12 0,69 0,74 0,45 0,77 0,41 2,17 2,68 0,59 0,48 0,44 0,47 2,71

Ma, entrando nel particolare, non può che osservarsi che, in maniera sorprendente, nel comune di Capranica Prenestina si rileva una “Densab” addirittura pari a 2,17 evidenziando che, nel proprio ambito territoriale, esistono più di due abitazioni per ciascun residente.

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