A&B n. 5 anno 2014 - Supplemento n. 3

Block Notes

Le regole per costruire e ristrutturare in Francia

Luca Lombardo

Federazione Regionale degli Ordini degli Ingegneri della Liguria

3

Supplemento al n.1-3/2014 di Atti & Bollettino di informazione degli Ordini degli Ingegneri della Liguria

Atti & Bollettino di informazione degli Ordini degli Ingegneri della Liguria

COSTRUIRE E RISTRUTTURARE: ECCO LE REGOLE IN FRANCIA

Luca Lombardo

Block Notes n.3

/1

Costruire e ristrutturare: ecco le regole in Francia Autore Ing. Luca Lombardo idealab@libero.it - www.idealab.pro Block Notes n. 3 Supplemento al n. 5 settembre-ottobre 2014 del bimestrale A&B – Atti e Bollettino di informazione degli Ordini degli Ingegneri della Liguria della Federazione degli Ordini degli Ingegneri della Liguria Presidente Maurizio Michelini Editore: Nuova Grafica LP Reg. Tribunale di Genova n. 64 del 25 marzo 1949 – Anno LXV Direttore responsabile Gianfranco Sansalone Pubblicato in edizione Pdf su www.federazioneingegneri.liguria.it Provider http://sites.google.com l’ing. Luca Lombardo, laureato in ingegneria elettronica all’Università di Genova nel 1991, opera come libero professionista dal 1993. Si occupa di progettazione, consulenza e formazione nei settori dell’impiantistica elettrica, termotecnica ed elettronica per il civile, il terziario, l’industria, l’agricoltura e la floricoltura. Ha sviluppato interessanti esperienze nei settori della domotica, delle energie rinnovabili e dell’efficienza energetica.

La natura specialistica delle sue esperienze lo portano spesso a sviluppare attività in collaborazione con altre realtà di settore. Opera nel settore elettrico anche in ambito transfrontaliero.

2 /Block

Notes n.3

In Francia l’acquisto di un bene immobile può essere effettuato da una persona fisica, da una SCI o da una società.

La persona fisica è il privato che compra une bene immobiliare, ad esempio uso abitativo. Se il bene ha più di 2 anni potrà beneficiare della TVA (Iva) al 10% per tutti i lavori di ristrutturazione; se sono finalizzati a ridurre il consumo energetico, sarà ridotta al 5,5%. Se la costruzione ha meno di 2 anni, TVA al 20%.

La SCI, è una Società Civile Immobiliare il cui oggetto sociale è l’acquisto, l’amministrazione e la gestione di beni immobili, ma non la compra-vendita. È composta minimo da 2 persone fisiche e i soci non possiedono il bene ma quote della società. È vantaggiosa nel passaggio di eredità per la possibilità di cederne delle parti, nel caso di coppie non sposate e cointestatarie, e nel caso in cui il bene venga affittato perché si può dedurre dal bilancio societario il tasso di interesse del credito bancario, oltre ai lavori realizzati. È possibile vendere sia i beni, sia la Società sia il suo bene immobile e ripartire i benefici tra gli associati prima di scioglierla. I lavori di ristrutturazione o costruzione sul nuovo per le SCI sono tassati al 20% di TVA. Le società: possono essere Immobiliari di costruzione e vendita, Agenzie Immobiliari, SARL (le Srl) di Investitori, che seguono la normativa specifica delle costruzioni.

Per ristrutturazioni o costruzionI la TVA è al 20%.

L’acquisto del bene Può essere acquisito direttamente già finito e conforme, oppure (se su progetto o in corso di realizzazione) secondo la modalità VEFA (Vente en Futur Etat d’Achevement – Vendita prima del completamento).

La transazione, in entrambi i casi, viene effettuata sotto il controllo del Notaio per la firma del compromesso, il versamento dell’acconto o il pagamento dell’avanzamento lavori.

Le regole sono fissate dalla legge Alur, del 26 Marzo 2014. Il venditore, prima di firmare il compromesso di vendita e ottenere l’assegno di caparra, da trasmettere al Notaio (depositario anche in caso di acquisto in modalità VEFA di acconti o fasi di avanzamento lavori) deve creare un dettagliatissimo dossier con tutte le indicazioni notarili dell’immobile.

Dopo la firma del compromesso, l’acquirente ha 10 giorni per ritirarsi: quindi il Notaio versa la caparra al venditore. È d’uso, in caso di terreno o immobile da modificare, includere nel compromesso, una clausola che subordina la vendita all’ottenimento del Permesso di Costruire.

Le autorizzazioni Per ristrutturazioni o nuove costruzioni sono rilasciate dai Servizi urbanistici comunali. In genere si tratta di tre tipi principali di permessi, che analizzeremo nel dettaglio.

Bisogna dire subito che per ristrutturazioni interne di appartamenti, ville o immobili ad uso abitativo privato, non aperti al pubblico in cui non siano previste modifiche alle facciate, o cambiamento di destinazione d’uso, aumento di superficie in “surface de plancher - superficie del costruito” o “emprise au sol – impegno al suolo” (si veda la descrizione più avanti) non bisogna depositare permessi in Comune né comunicare l’apertura del cantiere. La proprietà è responsabile comunque in prima persona per il rispetto di tutte le norme edilizie e di sicurezza nazionali e locali. Il regolamento locale da rispettare è il PLU - “Plan local d’urbanisme – Piano urbanistico locale”, il principale strumento urbanistico a livello comunale o intercomunale - definito secondo il “Code de l’Urbanisme – Codice urbanistico” a livello nazionale e redatto localmente (anche se spesso riguarda aree molto estese come quello della comunità urbana di Lille, che vale per 85 comuni su un’area di 611 km2).

Ma vediamo i tre permessi principali.

DECLARATION PREALABLE (Dichiarazione preventiva) – È utilizzata in tutti i casi in cui ci siano: Block Notes n.3

/3

modifica o ripristino delle facciate, creazione di piscine, vasche ad idromassaggio, saune con locali tecnici inferiori a 20m²; aumento di superficie abitabile inferiore a 20m²; modificazione di destinazione d’uso per un locale di superficie inferiore a 20m²; creazioni di tettoie, coperture di terrazze, creazione di aperture a filo falda (ad es. tipo “Velux”), aperture di finestre o portefinestre in facciata; modificazioni interne strutturali.

La Dichiarazione – che richiede un’istruttoria amministrativa di 1 mese - prevede spesso l’uso di modulistica standard e può essere firmata direttamente dal proprietario/committente.

In zone protette (simili, ma non uguali, alle aree sottoposte a vincolo italiane ed in numero molto inferiore), a seguito di provvedimento ufficiale dell’ABF - Architecte de Batiment de France (il Sovrintendente) - i Comuni possono imporre che sia depositato da un Architetto e il tempo per la istruttoria amministrativa passa a 2 mesi.

In questo caso vi è possibilità di ricorso da parte terzi; questo deve avvenire entro e non oltre 2 mesi a partire dall’affissione del cartello di cantiere con i riferimenti della DP (si certifica la data di affissione richiedendo la presenza del “Huissier de Justice” (un pubblico ufficiale).

La dichiarazione vale 2 anni con possibilità di proroghe.

DECLARATION DE TRAVAUX (Dichiarazione di lavoro) - Per tutti i lavori di ristrutturazione interna su immobili aperti al pubblico ERP (Etablissement Recevant du Publique) che non presentano un aumento di superficie o un cambiamento di destinazione d’uso maggiore di 20m², la pratica da depositare per aver il permesso e dare inizio al cantiere è la “Declaration de Travaux”. La composizione del dossier è simile a quello della “Declaration Prealable” per quanto riguarda gli allegati grafici, ai quali si devono aggiungere le specificità per: Commissioni Disabili, Commissione antincendio e sicurezza (Vigili del fuoco), Permessi per le insegne su strada.

In zone protette, su disposizione dell’ABF (Architecte de Batiment de France) i Comuni possono imporre che il dossier sia depositato da un Architetto e l’istruzione amministrativa è di 2 mesi.

Per il resto, le modalità sono pressoché uguali al caso precedente.

PERMIS DE CONSTRUIRE (Permesso di costruire) - È richiesto per qualsiasi costruzione nuova o ampliamento o cambiamento di destinazione d’uso che superi 20m² di Surface de plancher e 20 m² di Emprise au sol.

In alcuni casi, dove il Comune abbia adottato un PLU particolare e la zona non sia protetta dall’ABF, queste superfici, se sono delle estensioni, potrebbero essere portate a 40 m² se il totale della costruzione non supera i 170 m².

Attenzione: in Francia il ricorso ad un Architetto per depositare un Permesso di Costruire è obbligatorio quando il progetto di costruzione supera i 170 m² di “surface de plancher”.

In altre parole fino ai fatidici 170 m2 il proprietario, quando realizza la costruzione per proprio uso, ha facoltà di firmare in prima persona tutto il dossier.

Quando richiesto, solo un Architetto iscritto ad un Ordre des Architectes francese può depositare un permesso di costruire; gli ingegneri in Francia non sono mai considerati equivalenti agli architetti ma per alcuni laureati in ingegneria stranieri è possibile richiedere l’iscrizione ad un ordine francese (V. Bibliografia).

In questo caso il dossier deve contenere anche: il dossier specialistico ex RT 2012 (progetto dell’efficienza energetica, simile alla relazione ex. L.10/1991 e s.m.i.); quello sui sistemi fognari; il dossier specialistico VRD “Voiries et réseaux divers – Strade ed altre reti tecnologiche di interconnesione” (riguarda lo sviluppo verso l’esterno dell’edificio: opere stradali, rete fognaria, drenaggio acque piovane, forniture e connessioni alle reti di acqua, gas, energia elettrica, eventuale illuminazione, altre reti tipo fibra, cavo...); gli studi idrogeologici del terreno.

Si ha inoltre l’obbligo di incaricare il Bureau de Contrôle, il Bureau SPS (Securité et protection de la santé – Sicurezza e protezione della salute); di ottenere la conformità delle Commissioni disabili e anti-incendio e di verificare la validità delle Assicurazioni Decennale e Dommage Ouvrage – danno da lavoro.

L’amministrazione pubblica non richiede alcun calcolo strutturale della futura costruzione e neppure alcun progetto degli impianti; di volta in volta si richiede però il collaudo da parte di un ente terzo accreditato (potrebbe trattarsi di un certificato di un “bureau de controle” accreditato 4 /Block

Notes n.3

presso CEFRA, ad esempio per i cementi armati, o di una dichiarazione di conformità vistata, ad esempio dal Consuel per gli impianti elettrici domestici o da Qualigaz per quelli di distribuzione del gas).

Le assicurazioni: sono sempre richieste a tutti i soggetti coinvolti, professionisti compresi, e solitamente non sono accettate quelle professionali italiane; hanno un costo particolarmente elevato, sempre proporzionale al bene da proteggere.

Per l’istruzione della pratica relativa ad un “Permis de Construire” passano 2 mesi per una villa unifamiliare e tre per altri immobili o strutture. In zone protette sotto controllo ABF (tipo Cap Matin, Saint Jean Cap Ferrat, Cap d’Antibes ecc.) può passare anche un anno per l’istruzione della pratica.

Il Permesso (valido 2 anni con possibilità di proroghe) deve esser affisso davanti al cantiere e l’affissione constatata da un “Huissier de Justice”. Anche in questo caso si può incorrere in un ricorso di terzi (entro 2 mesi dalla data di affissione del pannello con i dati del PC).

La ristrutturazione Per lavori di ristrutturazione interna di appartamenti, ville o immobili ad uso abitativo privato, non aperti al pubblico, non ci sono permessi da depositare in Comune o obblighi di dichiarazione. Il proprietario o il professionista che si occupa del progetto deve verificare che l’impresa incaricata abbia la propria assicurazione decennale in corso di validità (oltre alla propria RC, “Responsabilité Civile”. Si ricorda che NON corrispondono a quelle italiane.

Per Ristrutturazioni su ERP, «Etablissement Recevant du Publique» (ad es. banche, centri commerciali, negozi, ristoranti ecc.) o di immobili collettivi d’abitazione; gli obblighi di incarico, di conformità e assicurativi sono uguali a quelli del “Permis de Construire”.

Gli indici di calcolo EMPRISE AU SOL (ex SHOB, Surface de hors oeuvre brute – lavori di superficie lorda) - È la proiezione verticale del volume della costruzione sulla parcella, tettoie e balconi compresi.

Le terrazze non sovrapposte a locali interrati e costruite direttamente sul terreno naturale non sono calcolate nell’emprise au sol, mentre le piscine si.

CES, Coefficient d’Emprise au sol - È il coefficiente autorizzato ed è generalmente calcolato in percentuale sulla superficie della parcella secondo le indicazioni del PLU (Plan local d’Urbanisme ex POS plan d’occupation de Sol).

SURFACE DE PLANCHER (ex SHON, Surface de hors oeuvre nette – lavori di superficie netta) - È tutto ciò che è costruito con un’altezza superiore a 1,80 m., misurato all’interno dei muri (spessore muri e tramezzi esclusi). I garage (da intendersi come superficie all’esclusivo scopo del deposito di veicoli) e le aree di manovra interrate non rientrano, i locali tecnici e le cantine si.

COS - Coefficient d’occupation de sol - È il coefficiente di occupazione del suolo autorizzato secondo le indicazioni del PLU (Plan local d’Urbanisme ex POS plan d’occupation de Sol – Piano urbanistico locale, ex Piano di occupazione del suolo).

In altre parole vale: COS x superficie parcella [m²] = Surface de plancher autorizzata Es.: con COS pari a 0,3 e parcella di 1.000 m², si ottiene: Surface de plancher = 300 m² al netto dei muri.

Gli uffici di controllo e le norme tecniche Il BUREAU DE CONTROLE TECNIQUE – È un ente privato abilitato dallo Stato attraverso l’accredito presso l’ente pubblico CEFRA (l’equivalente italiano di ACCREDIA) che controlla ed esprime il proprio parere, vincolante, sulla conformità delle opere strutturali e sugli impianti. Le norme di riferimento sono principalmente prodotte da NF (corrispondente al nostro IMQ, ma di maggior “peso”) e anche qui ormai spesso derivate dalle EN comunitarie ma solitamente adeguate agli usi nazionali. Nell’edilizia sono poi importantissimi i documenti tecnici unificati DUT emessi dal CTSB Block Notes n.3

/5

che descrivono modalità normalizzate di realizzare gli interventi edili (ad esempio la realizzazione di una pavimentazione), che sono frequentemente presi a riferimento in caso di contestazioni.

Il marchio CE di valenza europea presenta problemi di accettazione, anche se le cose stanno cambiando. Le norme straniere non hanno alcun valore.

Il committente ha l’obbligo di incaricare un Bureau de Controle che sarà presente a tutte le riunioni di cantiere e validerà o no i materiali, il tipo di realizzazione o posa e la conformità delle opere realizzate.

I pareri finali del Bureau de controle” sono considerati vincolanti ai fini dell’ottenimento di abitabilità agibilità e soprattutto della connessione alle reti pubbliche necessarie per le forniture di acqua, energia elettrica gas e quant’altro (ad es. Apave, Veristas, Socotec).

Bureau SPS, “Sécurité et protection de la santé” - Ente privato abilitato dallo Stato attraverso l’accredito presso l’ente pubblico CEFRA (l’equivalente di ACCREDIA in italia) che controlla ed esprime il proprio parere, vincolante, sulla sicurezza in cantiere. Un Bureau SPS deve essere presente a tutte le riunioni di cantiere.

Un “bureau tecnique” può avere l’incarico sia del controllo tecnico sia per la sicurezza in cantiere.

Bureau d’études thermique - Studio tecnico di consulenza, non necessariamente condotto da ingegneri nel senso italiano del termine, esperto nel campo dell’efficienza energetica. Realizza studi volti a segnalare e proporre l’ottimizzazione dei costi energetici di un edificio a causa della dissipazione termica. Le competenze vanno dall’audit energetico alla consulenza verso proprietari e imprese, attraverso la scelta di tecniche e materiali. Esegue i siti di monitoraggio energetico e simulazioni per la progettazione degli impianti di riscaldamento, ventilazione e aria condizionata.

Produce la “Attestation RT2012”, obbligatoria per l’ottenimento del permesso di costruire e lo “Etude complete RT2012” corredato di certificazione energetica necessaria per l’attestazione di fine lavori. In questo caso devono essere accreditati presso CEFRA ed avere le assicurazioni professionali.

Le assicurazioni ed altri documenti amministrativi Assicurazione Decennale - Dal 1978 è obbligatoria per le imprese che realizzano cantieri (è simile alla decennale postuma italiana). Interviene dopo la fine lavori per una durata di 10 anni mentre in fase di cantiere c’è la RC, «responsabilité civile», dell’impresa.

Protegge il committente nel caso in cui l’impresa, che deve garantire i lavori per 10 anni, abbia nel frattempo fatto fallimento, depositato il bilancio o sia irrintracciabile e quindi non possa riparare i danni causati da opere che non sono state realizzate secondo le regole dell’arte.

In questo senso garantisce la solidità dell’opera, l’incongruenza tra progetto approvato e costruito, la solidità di apparati e impianti, i danni da vizi si costruzione.

Deve essere stipulata dal proprietario e dal responsabile dei lavori (che in certi casi possono coincidere) dal bureau del controle e dai bureaux techniques coinvolti. Si applica anche alle nuove costruzioni realizzate da privati.

I titolari hanno quindi grande interesse a verificarne l’esistenza prima di firmare un contratto o un preventivo e che l’inizio di una costruzione avvenga ben entro il periodo di validità. In caso contrario o di “scomparsa” dell’impresa intestataria sarà essenziale per far valere i propri diritti.

Assicurazione Dommage Ouvrage – DO - È un’assicurazione che garantisce e assicura il costo di riparazione di danni che interessano un intervento immobiliare, ed è disciplinata dal Codice delle Assicurazioni, che ne stabilisce le clausole standard. La DO è stata istituita per garantire un rapido risarcimento alle vittime di danni che interessano le loro costruzione mediante l’attuazione di una procedura definita rigorosamente in termini temporali (15, 60, 90 e 135 giorni). Interviene e copre immediatamente, senza attendere una decisione di giustizia, tutti i danni che la decennale dell’impresa è tenuta a coprire. Il committente ha l’obbligo di stipularla prima dell’inizio dei lavori.

In caso di danni la DO interverrà velocemente e solo successivamente ed a suo carico ricercherà i veri responsabili per rivalersi sule rispettive responsabilità (impresa o terzi). Prende effetto a fine lavori, contemporaneamente all’inizio di validità della decennale.

Se si tratta di costruzioni nuove realizzate per la vendita, il Notaio è obbligato ad inserire i 6 /Block

Notes n.3

riferimenti di DO e Decennale nell’atto di vendita; in assenza di tali informazioni il bene non è vendibile.

Altri documenti amministrativi Ouverture de Chantier: comunicazione d’inizio lavori; il cantiere deve iniziare prima dei 2 anni dall’ottenimento del permesso, altrimenti decade il PC. Achevement des travaux: comunicazione di fine lavori.

Conformité: Documento rilasciato dal Comune, che attesta la conformità dell’opera al Permesso di costruire.

Declaration de Conformité: dichiarazioni di conformità per gli impianti elettrici e gas. Sono redatte dagli installatori ma devono esser validate da enti accreditati per poter avere gli allacciamenti.

La normativa francese per gli impianti elettrici è la NF 15-100, è diversa per alcuni aspetti dalla CEI 64-8. Inoltre, non tutti i prodotti marchiati CE rientrano nelle NF. Analoga situazione per le normative in ambito gas (Décret 2007-684 4 mai 2007, relatif à l’agrément des distributeurs de gaz, Arrêté du 13 juillet 2000 portant règlement de sécurité de la distribution de gaz combustible par canalisations – (…) relativo all’approvazione dei distributori di gas, Ordine del 13 luglio 2000, che disciplina la sicurezza della tubazione di distribuzione del gas combustibile attraverso condotte).

Le procedure per via schematica Le tabelle seguenti permettono di individuare schematicamente la procedura da seguire a seconda si tratti di lavori su costruzioni esistenti o di lavori per nuove costruzioni in funzione della tipologia e della superficie.

LAVORI SU COSTRUZIONI ESISTENTI lavori su COSTRUZIONI ESISTENTI aventi l’effetto di creare:

“emprise au sol” ≤ 5 m2 e “surface de plancher” ≤ 5 m2 “emprise au sol” o “surface de plancher” > 5 m2 e “emprise au sol” ≤ 20 m2 e “surface de plancher” ≤ 20m2 “emprise au sol” o “surface de plancher” > 20m2 e “emprise au sol” ≤ 40 m2 e “surface de plancher” ≤ 40m2 “emprise au sol” o “surface de plancher” > 40 m2

in aree comuni

in aree protette (in zona U di POP/PLU) lavori aventi lavori NON l’effetto di portare aventi l’effetto la superficie o di portare la l’impronta totale superficie o oltre 170 m2 l’impronta totale oltre 170 m2 dispensa ex R421-13 con la riserva NON abbiano l’effetto di modificare l’aspetto esteriore2 della costruzione preesistente - R421-17 a) 5m “Declaration prealable” ex R421-17 f) 5 m2 “Permis de “Permis de “Declaration prealable” construire” construire” ex R421-17 f) ex R421-14 ex R421-14 b) a) 40 m2 “Permis de construire” ex R421-14 b)

Block Notes n.3

/7

LAVORI SU COSTRUZIONI NUOVE lavori su COSTRUZIONI NUOVE aventi: “emprise au sol” ≤ 5m2 e “surface de plancher” ≤ 5m2 “emprise au sol” o “surface de plancher” > 5 m2 e “emprise au sol” ≤ 20 m2 e “surface de plancher” ≤ 20 m2 “emprise au sol” o “surface de plancher” > 20 m2

5 m2

in aree comuni altezza altezza ≤ 12m > 12 m dispensa “Declaration ex R421-2 a) prealable” ex R421-9 c) “Declaration prealable” ex R421-9 a) 20 m2

“Permis de construire” ex R421-1

in aree protette altezza altezza ≤ 12 m > 12 m “Declaration prealable” ex R421-11 a)

“Permis de construire” ex R421-1

“Permis de construire” ex R421-1

BIBLIOGRAFIA - Construire et renouver en France - Les permis et les obligations dans le chantier - Memoria per la conferenza del 04 luglio 2014 tenuta a Sanremo dall’arch. S. Ferraris di Nizza - Legge 2014-366 del 24/3/2014 “Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové” (per il diritto alla casa e per un’urbanistica rinnovata), www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFT EXT000028772256&categorieLien=id - Formulaire pour les travaux sur construction existante, www.urbinfos.com/formulaire-travaux-construction-existante.html - Legge 96-1107 del 18/12/1996, o Loi Carrez, “Améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété” (miglioramento della protezione degli aquirenti dei lotti di comproprietà), http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Carrez - L’architecte des Bâtiments de France (ABF), http://patrimoine-environnement.fr/larchitecte-des-batiments-de-france/ - Plan local d’urbanisme, http://fr.wikipedia.org/wiki/Plan_local_d%27urbanisme - Ordine Architetti regione PACA, www.architectes-paca.org, www.architectes.org - CNI, Sezione dedicata al riconoscimento dei titoli all’estero, www.centrostudicni.it/notizie/comunicati-stampa/335-il-riconoscimento-dei-titoli-conseguiti-allestero - CNA, Sezione dedicata al riconoscimento dei titoli all’estero, www.awn.it/AWN/Engine/RAServePG.php/P/52981AWN0205 - Wikipedia, Portail: Droit français, http://fr.wikipedia.org/wiki/Portail:Droit_fran%C3%A7ais

8 /Block

Notes n.3

Block Notes n.3

/9

Federazione Regionale degli Ordini degli Ingegneri della Liguria

1 0 /Block

Notes n.3