Szakvélemény
Tárgy:családiházvételelőttihelyszíniszemléje
Cím:Döbrököz
Helyszíniszemle:2025.01.31.
Előzmények:
Megbízomfelkértafenti címszerinticsaládiházadás-vételelőttiátvizsgálására.
Aházkülsőésbelsőszemrevételezésétkövetőenazalábbimegállapításokatteszem:
Tartószerkezet:
Utcafronti homlokzati fal kisméretű tömör tégla. Egyéb fő- és mellékfalak vályogtéglából készültek.Koszorú,illetvevasbetonszerkezeteknincsenekazépületben.Azalapozásterméskő.
A födém szalmapólya betétes fafödém, sárgerendákkal, illetve a padláson elhelyezett mestergerendákkal. Ezekhez átmenő csavarokkal kerültek felrögzítésre a fesztáv felénél a sárgerendák.
Fűtésirendszer:
Fafűtés.Az utcafronti szobákban központ cserépkályha.A fűtés megkezdése előtt a rendszer biztonságos megfelelősége érdekében a cserépkályhát, illetve a kéményeket szakemberrel át kellvizsgáltatni!
Közműhálózat:
Azépületbenincsgázhálózat.Vételelőttérdemesutánajárni,hogyagázvezetékatelkenbelül kiépítésrekerült-e.Gázcsonkot,gázórátnemtaláltamatelkenbelül.
Abelsőivóvízhálózathorganyzottacélcsőrendszer.Azudvaron1dbkerticsapvan.
A szennyvízhálózat föld alatti része nem került feltárásra. Beltéri látszó részek PVC-ből szerelték össze.A felújítást megelőzően érdemes lehet kamerás vizsgálattal meggyőződni az eltakartrészekténylegesállapotáról.
Avillamoshálózategyfázisú.16A.Avillanyórátólelágazva–apadlásontörténtszabadkábeles átvezetéssel - az egyes helyiségek felé, rézvezetékkel gyéren kiépítve. Egy-egy dugalj és kapcsolóbekötéseapadlásonvezetettvezetékkel,illetveazutcafrontiszobábanakötődoboztól egyhelyenmégalumíniumkábellelmegytovábbavezetékadugaljig.
Egy modern kiépítéshez valószínűleg több dugaljra és nagyobb kapacitásra lesz szükség. Beköltözés/átalakítás előtt villanyszerelővel és érintésvédelmi szakemberrel át kell nézetni a kapcsolókat dugaljakat, illetve érdemes újra gondolni a teljes a hálózati elosztást (áramkörök, biztosítéktábla,érintésvédelmirelébeépítése,stb.).
Alapozás:
Az alapfeltárása nem történt meg, ezért az alapozási mélység bizonytalan.Anyaga az épület korából,lábazatianyagábólítélvenagyvalószínűséggelterméskő.
Amelléképülethátsófelemegsüllyedt.Tartószerkezete átázott,rosszállapotú.Elbontandó!
Afőépületudvarfelőlihátsóvégfalánkomolykárosodástapasztalható(abejáratmellettjobbra ,WC homlokzati fala). Az alap megsüllyedt. A vályogtéglák alól az aláfalazott kisméretű tömörtégla lábazati fal kifordult, a sarok szétnyílt. Ugyanezen a falon a bejárat melletti szakaszon a lábazati részen a vályogfalban mállások okozta keresztmetszet csökkenés tapasztalható. Ezen okokból kifolyólag minimális elvárás a sarok elbontása, stabilizálása, illetve helyreállítása, a födém szakszerű ideiglenes alátámasztását követően! Falazás megkezdéseelőtt azalaptest állapotárólfeltárással megkellgyőződni.Amennyibenszükséges helyszínibetonozással(vagyaterméskőalappótlásával)helyrekellállítani!
Azonban a végfal feletti padlást lezáró oromfalról lemállott a vakolat, fugái hiányosak, a csapadék kimosta, elkoptatta a vályogtéglákat. Ezen rész is rendkívül gyenge, rossz állapotú. Megjegyzés: elképzelhető, hogy vakolat erősítő hálóval, cementes vakolattal ez a fal megmenthető lenne, de mérete és az alatta tervezett elvégzendő munkálatok miatt nem költséghatékonymegtartani,ideiglenesalátámogatni,stb.
Amelléképületelbontásátkövetőenateljesvégfalatérdemesújraépítenibetonsávalappal Porotherm30-asN+Ftéglával(15cmhőszigeteléssel,haezjelenlegelmaradatetőléccserénél érdemes majd ennyi ráhagyással számolni). Koszorú, illetve bekötő harántfalak hiányában a végfalatkidőlésellenrögzítenikell(szükségszerintstatikusszakvéleménykikérésemellett)!
Az utcafronti szobában a szomszéd felől markáns repedés tapasztalható. Ez feltehetően a különböző építőanyagokból (tégla – vályog) készült falazat szakszerűtlen összekötéséből adódik.
Atéglafalazatotcsorbázattal,fogaskiképzésselkellettvolnabekötniavályogtéglafalba.
Javítása a hézag pótlásával, áthálózással (fém rabicháló alkalmazásával) megvalósítható, de a repedés valószínűleg idővel kisebb mértékben ugyan, de újra meg fog jelenni.Ateljes javítás nagy valószínűséggel a csorbázatos kialakítás lenne, amihez a csomópontot kb. 60-80 cm szélesenkikellenebontaniésújraépíteni.
Aterméskőalaponkiképzettkisméretűtéglafalegyenenavízszigeteléspapírbetétesbitumenes lemez,melyélettartamamiattmárnemképesmaradéktalanulellátnifunkcióját,cseréreszorul. A vályog anyagú teherhordó- és válaszfalak helyenként nedvesek, mállanak, keresztmetszet csökkenést mutatnak. A vakolat helyenként hiányos, ami külső oldalon a vályog falazat csapadékellenivédelmétisszolgálná.Alakatlan,fűtetlentérbenafűtésszárítóhatásasemtud érvényesülni,amiszinténgyorsítjaazerodációsfolyamatokat.
Padló:
Szobákbanhomokbarakotthajópadló.Konyhában,étkezőben,vizeshelyiségekbencementlap, mázaskerámia.Vízszigetelésaburkolatokalattfeltételezhetőennemkészült,illetvecsereérett.
A teljes aljzatot javasolt cserélni és a fal alatt kialakított új vízszigetelő réteggel egy síkban összeolvasztani. A vízszigetelő réteg felett pedig 10 cm vastag hőszigetelést lefektetni. Erre kerülhetráazaljzatbeton,majdaburkolat(fürdőszobábanamennyibenzuhanyzóiskialakításra kerülkenhetővízszigetelésbeépítéseisszükségeshajlaterősítőszalaggalasarkokban).
Nyílászárók:
A szobákban a belső nyílászárók tömörfából készültek. A bejárati- és a vizesblokk ajtók rendkívülrosszállapotúak,cserélniszükségesőket.
Az ablakok hagyományos gerébtokos, sík üvegezésű ablakok. Állapotuk rossz, igénylik a karbantartást. A mai hőtechnikai elvárásokat már semmiképpen nem elégítik ki felújított állapotban sem. Javasolt a cseréjük. Megjegyzés: amennyiben az ablak kicserélésre kerül érdemesarendkívülhőhidasműkőpárkánytiselbontani.
Födém:
Hagyományos fafödém. Sárgerendás, szalmapólya betétekkel, nádszövet hálóval a mennyezeten.Asárgerendákközepénapadlásonmestergerendákhozfűzőcsavarokkalrögzítve.
Amennyezet helyenként beszakadt.Amestergerendákból egy rendkívül rossz állapotban van. cseréjeindokolt.
A födém felújításánál javaslom a mennyezeti nádszövet hálót eltávolítani és belógatott álmennyezetet készíteni párazáró fóliával. A hőszigetelés ebben a rétegben is elhelyezhető lenne, de tekintve a kis belmagasságot javasolt erre a célra inkább a padláteret igénybe venni minimum20cmvastagüveg-vagykőzetgyapotleterítésével.
Tetőszerkezet:
A teherhordó tetőszerkezet viszonylag jó állapotban van. Farontó kártevők már helyenként megjelentek, ezeket az elemeket cserélni szükséges!Ahéjazat eltávolításakor alaposan át kell vizsgálniabennmaradószerkezetielemeket!
Acseréphéjazatátázik,lécezéssel,oromdeszkákkalegyüttteljescseréjeszükséges.
A tetőcserénél a károsodott szerkezeti elemek (szuvas szarufa, mestergerenda, stb.) cseréjét követően kerülhet sor a lécezés cseréjére. Javaslom 5 cm vastag ellenlécezés és tetőfólia beépítésétaz ereszaljnál rovarháló éscsepegtetőlemez,illetvea tetőgerinc alattszellőzőcserép beépítésétamegfelelőátszellőzésérdekében. Abádogelemekteljescseréjeszinténindokolt.
Udvartér:
Abejáratelőttifedettelőtér(terasz)fatartóelemeiacsapadékhatásárakorhadtak,csereérettek. Amennyezetifaburkolathullámos,elöregedett,esztétikailagkifogásolható.Atetőfelújításánál ezeketazelemeketiscserélniszükséges.
Az udvar burkolatlan. Vízelvezetése nem megoldott. A csapadékvizeket az épülettől csatornával,folyókával,épületvédelmijárdaépítésselelkellvezetni!
Gépkocsival való behajtás a szomszédos épület közelsége miatt (téglafal kerítés a bejárati szakaszon)nemlehetséges.
Atelkenegykisméretűpinceéskerticsaptalálható.Amelléképületelbontandó.
Összegzés:
Azépületrendkívülrosszállapotbanvan.
Első lépésben a tető héjazat cseréjét kell megoldani a szükséges tetőszerkezeti tartóelemek cseréjemellett.
Eztkövetőenkerülhetsoramelléképület-ésavégfalelbontására,újrafalazására.
Padlófelszedésétkövetőenközműalaphálózatok(víz,szennyvíz)cseréje.Falakalattiszigetelés felújítása. Új belső rétegrendek (zúzottkő, beton, vízszigetelés, hőszigetelés, aljzatbeton, padlóburkolat)kialakítása.Nyílászárócserék.Horonyvésések,védőcsövezésavillamoshálózat részére.Vakolatokfelújítása.Álmennyezetkiépítése.
Megjegyzés: amennyiben a fűtési mód változik (gáz-, vagy hőszivattyú, stb.) a felsorolt folyamatbaaszükségestechnológiailépéseketbekelliktatni.
Aszerkezetfelújításköltségeimellettérdemesaztisfigyelembevenni,hogyazépületamai hőtechnikai és energetikai igényeknek messze nem felel meg. Az elvárásoknak való megfeleltetésjelentőstöbbletköltségetvonmagautánmindelektromos-,mindgépészeti-, mindhőszigetelésiszempontból.
Avályog falak miatt a rétegek teljes külső-belső átlélegzését feltétlenül biztosítani kell! Belső oldalon előfröcskölés mellett szellőző vakolat rabichálóval, 200-as szeggel való rögzítéssel, klímaglett és meszelés a javasolt. Külső oldalon szintén fontos a teljes átszellőző rendszerben (hőszigetelés,ragasztó,vékonyvakolategyüttesen)valógondolkodás.
Bonyhád,2025.02.01.
BaloghBalázs műszakiellenőr kamaraireg.szám:ME-É-17-5620