Szakvélemény
Tárgy:családiházvételelőttihelyszíniszemléje
Cím:Alsónána
Helyszíniszemle:2024.09.27.
Előzmények:
Megbízomfelkértafenti címszerinticsaládiházadás-vételelőttiátvizsgálására.
Aházkülsőésbelsőszemrevételezésétkövetőenazalábbimegállapításokatteszem:
Fűtésirendszer:
Átfolyórendszerűfafűtésűkazán,külső-,falonkívülszereltacélcsövesrendszerrel.
Közműhálózat:
Azépületbenincsgázhálózat.Vételelőttérdemesutánajárni,hogyagázvezetékatelkenbelül kiépítésrekerült-e.
A belső ivóvízhálózat az eredeti horganyzott acélcső rendszer.A szennyvízhálózat szintén az eredetilegbeépítettcsőhálózat,melyszinténcseréreszorul.
Villamoshálózat:
Alumíniumkábeles,kiskapacitású,elavultvezetékrendszer.
Alapozás:
Jóállapotú,repedésmentes,betonsávalap,átlag80cmmagasbetonlábazattal.
Szuterin:
Abelsőoldalonmállóvakolat.Ennekokavalószínűleg,hogyakörnyezőtalajésazépületfala közöttivízszigeteléselégtelen,cseréjeszükséges.
Padló:
Aszobákban szalagparketta beton fogadófelületre ragasztva. Egyéb helyiségekben cementlap, vagymázaskerámiamischungágyazatrafektetve.
Vélhetően hőszigetelés nem készült, vízszigetelés mezőben kérdéses, a falak alatt hagyományos kátránypapír. Felázás a falak alatt nem tapasztalható, annak ellenére, hogy az eredetivízszigetelésvalószínűlegakoramiattcseréreszorul.
Falazat:
Roncsolásosfeltárást(vakolatleverést)nemvégeztem.Azépületkorábólítélvekisméretűtömör tégla,vagyB30-astéglafalazat.
Afalazatállagajó.Sík,függőleges,repedésnemtapasztalható(kivételakétépületrészközött, melyrőlkésőbbmégleszszó).
Afal és a födém csatlakozásoknál enyhe penészesedés látható. Ennek oka az épület elégtelen hőszigetelése.
Afalakfestésehagyományosbudaiföldesfestés.Ahomlokzatonkőporosvakolat.
Födém:
Előregyártott gerendás, betontálcás födém. A födém a padlás lebetonozásra került, így nem tudtam megállapítani a betontálcák feletti töltőanyag minőségét, de ebben a korszakban rendszeresen salak feltöltést használtak. A födém állapota jó. A gerendák vonalában kisebb, tipikusnak számító repedések láthatóak, melyek statikai problémát nem jelentenek. A felújításnálafestőszakemberezeketbandázsszalagbeépítésévelorvosolnitudja.
Tetőszerkezet:
Az utcafronti részen szabályos építőfákat alkalmaztak.Az udvar felőli traktus már bontásból újrahasznosítottfaanyagból,illetvehántolatlan,szabálytalanátmérőjűgömbfákbólkészült.
A lécezés alatt tetőfólia nincs. A cserépfedés nem zár tökéletesen. Nagyobb viharok esetén előfordulhat beázás, de ennek nyomát sem a tetőszerkezeten, sem az épületen belül nem tapasztaltam.Valószínűleg a beton födém felfogja a bejutó kisebb mennyiségű csapadékvizet, melykésőbbelpárolog,illetverészbenfelszívódikabetonba.
Nyílászárók:
Homlokzat: elavult gerébtokos nyílászárók, síküveggel, tömítés nélkül.A mázolás felújításra szorul.
A belső nyílászárók a kor asztalosipari termékei. Hagyományos alumínium kilinccsel. Állapotukelfogadható.
Egyébinformációk:
Kérdésemre megbízom arról tájékoztatott, hogy papír alapú építési dokumentáció nem áll rendelkezésére.Az eredeti tulajdonos elhunyt, a gyermekei nem tudtak pontos információval szolgálniazépítésdátumátilletően.Azalkalmazottanyagokból,illetveazépítésstílusábólarra következtetek,hogyazépületvélhetőenaz1970-1980-asévekbenkészülhetett.
Az udvar felőli épületrész valószínűleg néhány évvel később épült hozzá az utcafronti traktushoz,mivela két épületrészközöttéles repedéstapasztalható,illetveazudvarfelőlirész alattiszuterinmélyebbpadozatú.
A repedés oka a két traktus dilatációja, illetve az új rész későbbi talajkonszolidációs süllyedésbőladódómozgása.Ezekafolyamatokvélhetőenazelteltidőalattlezajlottak.Statikai problémátakésőbbiekbennemokoznak.
Javaslom a ház felújításnál a repedést dilatációként kezelni. Az épület homlokzati hőszigetelésénél dilatációs profil beépítését, belső oldalán kiglettelni, áthálózni, illetve rugalmastömítéssel(akril)kitölteni.
Összegzés:
A falak és a padló alatt a koránál fogva a vízszigetelés elöregedett, cserére szorul. Ennek megfelelőenateljespadlófelbontandóésúj–hőésvízszigetelt-rétegrendalakítandóki.
Az épületben egyáltalán nincs hőszigetelés, elavult a fűtési rendszere, a villamoshálózata- és vízellátása,ezértdrágaésnemhatékonyazüzemeltetése.
Javaslom a tetőhéjazat teljes cseréjét is, a födém hőszigetelését, a kémények elbontását, vagy felújítását, esetleg tetősík alá visszabontását, attól függően milyen fűtési rendszer kerül a későbbiekbenkiépítésre.
Vélhetően szükséglesz a villamoshálózatcseréjévelegyütt kapacitás bővítésreés a villanyóra cseréjére.
Szükségesahomlokzathőszigeteléseis.Ahomlokzatihőszigetelésselegyidejűlegvélhetőenaz ereszaljak korrigálása (nagyobb kilógás a jelenleginél) is szükségessé válik. Erre a tetőfelújításkorgondolnikell!
Ahomlokzatinyílászárókcseréjeszinténszükségesahőszigetelésérdekében.
Amelléképületekfelújítása,renoválásaisesedékes.
Nincsgarázs,illetveakerítésésabelsőjárdákállapotaisigényliamodernizálást(pl.térkő).
Az épület statikai szempontól, állagát tekintve jó állapotban van, viszont – ahogy a fent leírtakból is kitűnik - minden más felújításra, modernizálásra szorul, ami jelentős költséggeljáréseztazépületvételáránálszámításbakellvenni.Ateljesfelújításbecslésem szerintkb.40millióFtazépületbekerülésiköltségénfelüléshozzáépítésnélkül!
Ilyen mértékű felújításnál javaslom tervezők bevonását a helyiségkiosztás esetleges újragondolásához (nagyobb nappali, terasz, stb.), illetve a fűtési-, gépészeti- és villamoshálózatkialakításához,méretezéséhez.
Bonyhád,2024.10.04
BaloghBalázs műszakiellenőr kamaraireg.szám:ME-É-17-5620