100 år med boligpriser

Stort bOligbehOv Og histOrisk høye Boligpriser har engasjert og påvirket både byfolk og bønder de siste 100 årene. Nå gjelder det å tenke nytt for å få flere inn på boligmarkedet. TEKST: Veronika Søum FOTO: Anne Valeur/Pudder Agency bOligpriser

De fleste i Norge bor godt. Eierlinjen står sterkt, og så mange som åtte av ti eier sin egen bolig. –Vi har lange tradisjoner for selveie i Norge. Den selveiende bonden er nærmest en mytisk skikkelse i norsk historie. Det nye er at også folk i byene eier selv. Nå er det litt over 70 prosent i Oslo som eier boligen sin. For 100 år siden var det bare fem prosent, forteller OBOS-historiker Anne-Kristine Kronborg.

Går vi tilbake til 1920-tallet og mellomkrigstida, var nemlig boligmarkedet helt annerledes enn det er i dag. –For 95 prosent av innbyggerne var det å kjøpe sin egen bolig helt irrelevant. I leiegårdene bodde det både fattige og rike. Overklassen på Frogner leide boligen sin, det samme gjorde arbeidsfolk på Grünerløkka, forteller hun.

Folk bodde trangt og dårlig, og sto i konstant fare for å bli kastet ut av boligen sin. I 1929 ble OBOS dannet, som et tiltak for å bekjempe bolignøden. Å bygge kooperativt var en ny måte å bygge bolig på, og å være en del av et borettslag og eie en andel, var en ny måte å eie på. Kall gjerne OBOS et forsøk på å løse et samfunnsproblem.

Men det var verken spesielt billige eller spesielt mange boliger som ble bygget, og for vanlige folk var en OBOS-leilighet på 30-tallet relativt kostbart.

Bolignød i etterkrigstida Etter andre verdenskrig skjedde det store endringer i boliglandskapet. Da var det politisk enighet om at spesielt familier skulle ha en god bolig, og med det ble det bygd opp en ny boligsektor.

Ifølge Kronborg er det tre grunner til at det i etterkrigstiden ble vanlig å eie: Husbanken ble etablert i 1946 og subsidierte lån for å bygge bolig. Kommunene stilte med tomter, og boligsektoren ble regulert. – Det var bred politisk enighet om å holde prisene nede. Det skulle ikke koste mer enn 20 prosent av en gjennomsnittlig industriarbeiderlønn å bo på tre rom og kjøkken for en familie med to barn, husmor og bare én inntekt. For å opprettholde dette styrte man hele boligsektoren, slik at alle familier skulle få en god bolig, enten man bygde selv eller kjøpte, forklarer hun.

Men bolignøden var stor, og folk måtte søke om å få kjøpe bolig og stå på venteliste. Ektepar og familier ble prioritert, og var man enslig, fikk man ikke engang stille seg i køen. –En singel sykepleier hadde ikke sjans til å kjøpe sin egen bolig på 50-tallet, forteller historiker Kronborg.

Jappetid og kollaps I perioden 1970 til midten av 1980-tallet var det sterk utvikling i boligprisene. –Prisene opplevdes som høye på nye boliger. I avisene fra den tida kan man lese om at folk er bekymret for hvordan de unge skal komme seg inn på markedet, sier hun.

I løpet av 1980-tallet ble boligmarkedet gradvis deregulert, også kalt «det store frislippet». Det innebar at prisreguleringen ble avviklet, Husbanken fikk andre oppgaver, og kommunene sluttet å stille tomter til disposisjon. Samtidig fikk vi jappetiden, hvor folk tok opp høye lån, både til boliger, biler og forbruk. Det var fest på børsen, og også boligprisene føk i været. Og så kom smellet. I 1987–88 krasjet økonomen fullstendig, og også hele boligmarkedet falt sammen. Fra 1987 til 1992 falt realprisen på bolig i Norge med 43 prosent. – Mange som hadde tatt opp lån, solgte med tap. De som ikke klarte å betjene lånet ble gjeldsofre, forteller Kronborg.

Først i 1993 begynte boligprisene å stige igjen, og siden har de steget kraftig, bare avbrutt av et mindre tilbakeslag i slutten av 2002 og starten av 2003, og et forbigående prisfall som følge av finanskrisen i årsskiftet 2008–2009.

7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0

1930 1939 1948 1954 1963 1972 1978 1987 1996 2002 2011 2020

Boligprisene har steget mye raskere enn lønningene til folk flest. Grafen viser hva du måtte ut med i antall årslønner for en 50 kvadratmeter stor leilighet i perioden 1930–2020. 1976 var det gunstigste året (1,3 årslønner), mens tilbake på 1930-tallet var det aller dyrest å etablere seg (6,3 årslønner). ↑ Kilde: Eiendom Norge,

Norges Bank og SSB.

– Tenkte det var umulig I norsk politikk har målet siden krigen vært at alle nordmenn skal eie boligen de bor i. →

← Musiker Karl Erik Horndalsveen (27) kjøpte sin sin første bolig på Ulven gjennom OBOS Bostart.

← Egenkapitalkrav og boliglånsforskriften fra 2017 har skapt hindre for mange som drømmer om å eie egen bolig.

Andelen som eier egen bolig i Norge er høyest i Norden. Samtidig er det mange som opplever at boligprisene løper fra dem – på tross av at de har solide jobber. –Jeg tenkte at det var umulig å klare å kjøpe sin egen leilighet, sier musiker Karl Erik Horndalsveen (27).

Vi møter Horndalsveen i hans splitter nye leilighet i Ulvenparken borettslag i bydel Alna i Oslo. På veggene henger instrumenter, plater og kunst han er glad i. Favorittmøbelet er den grønne IKEA-sofaen. Å ha en sofa som ikke må brukes som seng er skikkelig luksus, synes musikeren. –Jeg er den yngste i min generasjon i familien, og alle søsknene og søskenbarna mine har kommet seg inn på boligmarkedet. Derfor ble jeg tidlig obs på det å skaffe meg en egen bolig, og begynte å følge aktivt med for fire, fem år siden, forteller han.

Selv om interessen var der, var det å ha råd til å kjøpe egen leilighet noe ganske annet. 27-åringen saumfarte Finn.no og sjekket jevnlig ut andre muligheter. Han hadde penger på BSU-kontoen, men ikke nok egenkapital, og det var begrensa hvor mye foreldrene kunne hjelpe til med. –Det er dyrt å leie i Oslo i utgangspunktet, derfor trenger det ikke være så stor forskjell på å betale en utleier som å betjene et boliglån. Det vanskeligste er å komme seg inn på markedet.

Hvordan klarte han det likevel? Det skal vi komme tilbake til.

Krav og kostnader Mange er fortsatt der Karl Erik Horndalsveen var for bare noen måneder siden. Og akkurat som bassisten, er det ikke nødvendigvis betalingsevnen det står på, men egenkapitalkravet som følger med boligkjøp. Finanstilsynet kom med retningslinjer for boliglån i 2010. Egenkapitalkravet var på 10 prosent. Året etter ble det økt til 15 prosent. Retningslinjene ble →

•Med OBOS Bostart kan du kjøpe bolig til en lavere pris. Det betyr lavere lånebehov og egenkapitalkrav. • Med OBOS Deleie kan du kjøpe 50 prosent av en leilighet, eller mer.

Resten leier du av OBOS.

Skann QR-koden med mobilen din og lær mer om OBOS Deleie.

formalisert i en boliglånsforskrift i 2015. Den ble ytterligere skjerpet i 2017, og det ble blant annet satt et tak på at samlede lån ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt.

For å ta et konkret eksempel: Med en årslønn på 600.000 kroner, studielån på 300.000 kroner og kredittkort med en ramme på 50.000 kroner, kan du maksimalt låne 2.650.000 kroner. For å låne dette beløpet, må du ha spart minimum 468.000 kroner i egenkapital. Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge per september i år var 4,4 millioner kroner, ifølge Eiendom Norge. I Oslo var den 6,3 millioner.

I løpet av de siste 100 årene, fra 1921 til og med 2020, har boligprisene steget 6,5 ganger mer enn andre priser i samfunnet, viser beregninger gjort på data fra Norges Bank og SSB. Selv pandemiåret 2020, da alle spådde synkende boligpriser, ble et år med sterk boligprisoppgang i Oslo. Prisene i hovedstaden har økt med vel 840 prosent nominelt siden 1992.

Ifølge sjeføkonom i OBOS, Sissel Monsvold, er det flere årsaker til dette. –Det er høy etterspørsel kombinert med lavt tilbud. Fra 1992 har prisene vært drevet av blant annet sterk inntektsvekst, fallende rentenivå, økte byggekostnader, flere innvandrere og særlig arbeidsinnvandringen økte mye etter EU-utvidelsen østover i 2004. Urbaniseringen og innvandringen har også bidratt til sterk befolkningsvekst i de store byene. Samtidig har ikke boligbyggingen holdt tritt med det økte boligbehovet, særlig i Oslo, forklarer Monsvold. Hun legger til at den sterke prisoppgangen siden 1992 også må ses i lys av at vi måler mot et tidspunkt da prisene var på et lavt nivå.

Var alt bedre før? Er det dyrere å kjøpe og eie bolig nå enn før? Boligprisstatistikktallene fra Eiendom Norge, regnet tilbake med bruk av historisk boligprisstatistikk fra Norges Bank, overrasker noe. –Her er det mange faktorer som spiller inn, blant annet rentenivå og skatteregler. Samtidig er det verdt å tenke over at prisen på andre varer, som mat og klær, har falt dramatisk de siste 100 årene. Vi bruker mye mindre penger på mat enn formødrene våre, og har dermed mer til overs å bruke på bolig, sier Monsvold. For å kunne få et bilde av boligprisene de siste 100 årene, kan vi se hvor mange årslønner en toroms på 50 kvadratmeter i Oslo og i Norge har kostet til ulike tidspunkt. I disse beregningene er det tatt utgangspunkt i at årslønna i Oslo var lik snittlønna i Norge. Monsvold forklarer: – Da besteforeldregenerasjonen vår etablerte seg på 1960-tallet, var boligprisene på landsbasis 1,8 ganger så høy som årslønna og 3,7 ganger så høy i Oslo.

Da dagens foreldregenerasjon flyttet for seg selv på 90-tallet, måtte de ut med 2,5 ganger årslønna for å betale en toroms på 50 kvadratmeter i Oslo. I 1992 og 1993 var dette aller lavest. De som kjøpte bolig da trengte bare 2,1 årslønner. På landsbasis var det helt ned på 1,5.

13 årslønner De som etablerte seg i 2020, måtte ut med 6,6 ganger årslønna for å kapre en bolig på 50 kvadratmeter i Oslo. På landsbasis var det 3,7 ganger årslønn. Til gjengjeld var realrenten lav. Men realrentene var enda lavere på 60-tallet, først og fremst på grunn av høy inflasjon. De høyeste realrentene blant disse tre generasjonene opplevde de som hadde boliglån på 90-tallet, og særlig var realrenten høy på slutten av 80-tallet og starten av 90-tallet. –Men aller vanskeligst var det for oldeforeldregenerasjonen på 30-tallet. I 1933 var prisen i snitt 6,8 ganger så høy som årslønna for å kjøpe seg en bolig på 50 kvadratmeter på landsbasis. I Oslo var det mye verre – der måtte oldefar ut med over 13 årslønner på 1930-tallet. Og både da og på 60-tallet måtte boligkjøpet stort sett baseres på én inntekt i husholdningen, forteller Monsvold.

Det gunstigste året å skaffe seg bolig på, var i 1976. Da holdt det med 1,3 årslønner for å kjøpe 50 kvadratmeter på landsbasis. Det var også et av de gunstigste årene å skaffe seg →

1975: Her står Eva Gundersen på kjøkkenet sitt i Etterstadslottet i 1975. OBOS’ første boligkompleks ble bygget i 1931, og da leilighetene var helt nye lå innskuddene for treroms mellom 1600 og 2200 kroner. Dette var altså innskuddene kjøperen måtte ut med der og da, og ikke totalprisen. Resten ble nedbetalt gjennom husleien. Byggeprisen for en treroms var cirka 15 000 kroner, opplyser arkitekturhistoriker Anne-Kristine Kronborg.

2021: Mars 2002 kjøpte Trude Elisabeth Hansen samme leilighet som Eva Gundersen bodde i på 70-tallet. Leiligheten er på 74 kvadratmeter, og hun betalte da 1,15 millioner kroner for den. I dag antar hun at prisen på leiligheten ligger et sted mellom 4,5 og 4,7 millioner kroner. – Det var et skikkelig oppussingsobjekt. Jeg har nok pusset opp for cirka 900.000 kroner til sammen, med blant annet kjøkken og utvidelse av bad, forteller hun.

← – Det er store boligprisforskjeller mellom by og land. Ser vi på snittprisen for 50 kvadratmeter på landsbasis, må en ut med 3,7 ganger så mye som årslønn for å kapre en bolig. I Oslo? 6,6 ganger årslønna, forteller sjeføkonom Sissel Monsvold.

bolig i Oslo, målt etter «årslønnsindeksen». Men nye tider krever nye løsninger.

Nye modeller for boligkjøp OBOS’ hovedformål fra 1929 er fortsatt gjeldende, 92 år senere: Vi skal bygge framtidens samfunn og oppfylle boligdrømmer. Flere skal få plass på boligmarkedet, og for at flere av medlemmene skal kunne kjøpe egen bolig, må vi fortsette å bygge som aldri før – og utfordre den tradisjonelle måten å kjøpe bolig på.

Løsningen på knuste boligdrømmer grunnet stive boligpriser? Lanseringen av OBOS Bostart og OBOS Deleie i 2018. –Med OBOS Bostart kan medlemmer kjøpe bolig til mellom 10 og 15 prosent lavere enn ordinær pris. Med det forplikter man å tilby OBOS å kjøpe boligen tilbake når man skal selge, og får da prisen man betalte justert for Eiendom Norge sin prisindeks, forklarer Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodellene i OBOS. OBOS Deleie innebærer at du kjøper boligen sammen med OBOS. Det betyr at egenkapitalkravet i praksis halveres. –Du kjøper minimum 50 prosent av boligen, og så betaler du markedsleie til OBOS for resten av boligen. Målet er at du kjøper hele boligen trinnvis etter hvert, med minimum 10 prosent for hvert trinn, forteller Sælid Gilhus.

Konseptene er fremdeles ukjente for mange, men OBOS planlegger å trappe opp satsingen på Deleie og Bostart betydelig. Til nå har målet vært å kunne tilby medlemmene 1000 slike boliger hvert eneste år, men det er et behov for mer. Dermed blir det mulig å kjøpe egen bolig for langt flere enn i dag. Med halvert egenkapitalkrav gjennom Deleie kan for eksempel en med en inntekt på 600.000 ha råd til 6 av 10 av nyboligene i Oslo. –Mange benytter seg av tilbudet, og sier at de ikke hadde kommet seg inn på boligmarkedet uten Bostart og Deleie. Det gjelder unge førstegangskjøpere, men også godt voksne som er i ulike livssituasjoner, sier Sælid Gilhus. Fra leie til eie Vi er tilbake i Ulvenparken borettslag hos Karl Erik Horndalsveen. Fra stua kan han se over mot leilighetene på motsatt side, der stadig nye flytter inn. Selv har han bodd i den 42,5 kvadratmeterstore leiligheten siden august, og er veldig fornøyd med å endelig kunne eie sitt eget. –Det ble en perfekt overgang fra studentboligen min på 17 kvadratmeter, som jeg uansett måtte ut av. Jeg hadde ikke klart det uten OBOS Bostart og min fars ansiennitet i OBOS.

Karl Erik vurderte mye fram og tilbake hva OBOS Bostart faktisk ville si for han. Han endte på at selv om han ikke kan selge leiligheten på det åpne markedet, er det uansett en god investering. –Hvis jeg hadde fortsatt med å leie , ville jeg betalt masse penger ut i ingenting. Nå betjener jeg et lån som bygger egenkapital. Bare det å betale et lån framfor å betale en utleier er kjempepositivt, sier den nybakte 27 år gam-

le boligeieren. → obosbladet@obos.no