Bolig & Miljø nr. 4 2026

KUNNSKAP & ­INSPIRASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET

Brannsikkerhet Styret tok grep.

Nå lærer beboerne hva de skal gjøre når det virkelig gjelder. Side 26→29

Levert av OBOS

Økonomi Hvordan unngår styret dyre overraskelser?

Det starter med budsjettet.

Side 10→12

Styreleder Fra underskudd til sunn økonomi.

Side 14→16

Bergvarme Investerte uten økning i felleskostnadene.

Side 22→24 Utgave № 4

September 2026

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

ER DU KLAR FOR VÅREN?

TRENGER DU DEG! LA OSS HJELPE

FEIEMASKIN ELLER CONTAINER I HØST?

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp i høst. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til rydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. hjelper alt fra store bedrifter og GRØNTTJENESTER borettslag til G/VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER TILVi VÅRRYDDING private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

er 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med La oss gjøre jobben! dde opp til tilbyr feiing gårdsplasser container til vårrydding, Ta våren. kontaktVimed oss for enavhyggelig prat ogog enveier, uforpliktende befaring! nertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og ettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

oss gjøre jobben!

ontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

3 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

23 17 22 00

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

ERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

NYHET!

Gjør fjernvarmen smartere og hverdagen enklere!

Optivarme gir en jevn og behagelig innetemperatur i hele bygget – helt automatisk. Systemet lærer seg raskt hvordan bygget oppfører seg og justerer varmen etter behov og vær. Dere kan følge med på og styre fjernvarmen - rett fra PC-en. Borettslag som har tatt i bruk Optivarme, forteller om en jevnere og mer behagelig innetemperatur, redusert energiforbruk, mer fornøyde beboere og en enklere hverdag for styret. Høres ikke det bra ut, da?

Kan du velge fjernvarme, bør du.

Ladeinfrastruktur Da ladeanlegget ikke hang med lenger, fant styret løsningen for neste elbilbølge.

Leder Å miste alt

Felleskostnader Hva skjer hvis naboen ikke betaler? Dette sameiet er sikret inntektene uansett.

I OBOS er vi opptatt av folks hjem. Vi bygger boliger, nabolag og bydeler. Samtidig vet vi at de fleste hjemmene vi skal bo i fremover, allerede er bygget. De må vi ta godt vare på.

I sommer mistet et helt nabolag hjemmene sine i den forferdelige brannen i Krokstadelva. Heldigvis gikk ingen liv tapt. Likevel er det dypt tragisk å tenke på alle verdiene, minnene og hjemmene som ble borte, for alltid.

Brannen har fått mange beboere og styrer til å stille seg det samme spørsmålet. Hva kan vi gjøre for å hindre at det samme skjer her?

Fra side 26 setter vi søkelyset på brannsikkerhet med råd, erfaringer og konkrete tiltak.

Flere borettslag har allerede tatt kontakt for å få brannrådgivning. Det er et godt tegn.

For brannsikkerhet kan ikke tas for gitt.

Den må stå høyt på agendaen hele året. Det handler tross alt om å beskytte det viktigste vi har. Hjem, kjære hjem.

Side 18→20

Foto: Jan Tore Eriksen

Side 30→32

Unge stemmer Gode styrer trenger ulike perspektiver. Da må flere unge få plass rundt bordet.

Side 35→36

Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning

Utleie Korttidsutleie skapte støy og konflikter. Nå har sameiet fått bedre kontroll.

Side 39→40

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no Tlf: 452 58 848

Bolig&Miljø

Annonsesalg: HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no Design: Bielke&Yang Trykk: Aksell Forsidefoto: Jan Tore Eriksen

OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.

NO - 1470

5

Fasader for fremtidens borettslag Når borettslag skal fornye fasaden, handler det om mer enn utseende.

Fasaden skal tåle vær, slag og daglig belastning – og samtidig holde seg pen år etter år.

Steni fasadeplater gir rask montering og mindre stillastid, noe som reduserer belastningen for beboerne under rehabilitering.

Med 60 års garanti og forventet levetid på 100+ år får borettslaget en løsning med lave vedlikeholdskostnader og minimalt behov for vedlikehold utover eventuell vask.

Velg mellom Steni Colour, Steni Vision og Steni Nature – med store muligheter innen farger, overflater og format for et varig uttrykk.

Scan for inspirasjon og løsninger for borettslag

Robust og slagfast

Enkel montering

Frostbestandig og vanntett

Enkelt vedlikehold

steni.no

60y warranty

Tall og data Nabolagsbarometeret. En rapport om styrehverdagen og livet i norske hjem.

H

va krangler vi mest om med naboene? Hvor stor andel av styrelederne er kvinner? Hvilken kommune har høyest fellesgjeld per bolig? Og hva kjennetegner egentlig norske borettslag og sameier?

I rapporten Nabolagsbarometeret 2025/2026, er dette noen av mange spørsmål du kan få svaret på. OBOS har analysert data fra over 42 000 norske borettslag og sameier, som til sammen rommer nær én million boliger. Resultatet er et unikt innblikk i styrehverdagen og livet i norske nabolag.

Hvem er det som styrer?

Rapporten viser at det fortsatt er menn som dominerer styrelederrollene. Sju av ti styreledere er menn, og gjennomsnittsalderen er 54 år. Samtidig er utviklingen i ferd med å snu. Flere kvinner og yngre beboere tar på seg styreverv, og den yngste styrelederen i undersøkelsen er født i 2005.

Bak tallene skjuler det seg også mange kuriøse funn. Norges største borettslag ligger ikke i Oslo, men i Trondheim, og har over 1100 boliger. Enkelte sameier kan også spore historien sin helt tilbake til midten av 1600-tallet.

Bolig&Miljø

Et innblikk i norske nabolag For Øistein Gamst Sandlie, konserndirektør Forvaltning og rådgivning i OBOS, handler rapporten om mer enn bare tall.

— Vi forvalter nesten 6000 boligselskaper og sitter dermed på en unik samling data som gir innblikk i livet i blokka, bygården eller rekkehusgrenda. I denne rapporten har vi samlet dataene om våre hjem, sier han.

Lurer du på hva gjennomsnittlig styrehonorar er, hvilket borettslag som har lavest gjeld per bolig, eller hvilke vedtekter som blir brutt oftest der folk bor? Hele rapporten finner du på obos.no/nabolagsbarometer. •

meteret Nabolagsbaro 6 02 2025/2

↓ Norske borettslag og ● sameier rommer nesten én million boliger. I Nabolagsbarometeret er tall fra 42 259 boligselskaper analysert.

18 Nabolagsbarometeret

2025/2026 Nabolagsbarometeret

Styrearbeid i tall

2025/2026

19

livet i norske En rapport om eier sam og g sla rett bo

Alder styreledere 1 429 1 092

1 071

30-40

40-50

1 361

Snittalder 1 600

800

400

Gjennomsnittsalder styreleder:

53,9 år

784

1 200

375

Snittalder kvinnelige styreledere:

0

71

Styrehonorar og kranglefanter Hvor mye får styrene betalt? Rapporten viser store forskjeller mellom små og store boligselskaper. Honoraret varierer betydelig avhengig av størrelse, ansvar og arbeidsmengde.

Nabolagsbarometeret går også nærmere inn på hva norske boligselskaper bruker penger på, hvor stor fellesgjelden er rundt om i landet og hvilke kommuner som skiller seg ut. Og hva irriterer naboene seg mest over? Sva-

ret er verken høy hekk eller grillos. Både styreledere og beboere peker på feil kildesortering som den vanligste årsaken til irritasjon og konflikter i norske borettslag og sameier. Forsøpling og støy følger like bak på listen.

20-30

Gjennomsnittlig styrehonorar 2025: 110 046 kroner

50-60

Lite tilfreds: 2 % Tilfreds: 66 %

70-80

80-90

Hver bolig betaler 2 043 kroner for styrearbeidet

Alt i alt, hvor tilfredse tror du beboere er med jobben styret gjør i boligselskape t?

Delvis tilfreds: 32 %

60-70

52,7 år Snittalder mannlige styreledere:

54,8 år

Alt i alt, hvor tilfreds er du med jobben styret gjør i boligselskapet?

Lite tilfreds: 7 % Delvis tilfreds: 53 % Tilfreds: 40 %

7

Tenk om prosessen var like gjennomtenkt som stedet Vi vet at det er mye å ta hensyn til i et utemiljøprosjekt. Gjennom­ førbarhet, fremdriftsplan, sesong og samordning. Mange beslutninger og ofte stramme tidsrammer. Derfor er vår rolle enkel: En trygg og erfaren partner som gjør prosessen smidig og effektiv. Gjennom flere tiår har vi i Weland utviklet vedlikeholdsfrie produkter for utemiljøer, der funksjon, fleksibilitet og lang levetid er en naturlig del av helheten.

LES MER

Værbeskyttelse for driving rangen. Les mer om Byneset Golfsenter utenfor Trondheim.

Med Weland får du helheten hos én leverandør – slik at du kan fokusere på prosjektet. Oppdag vårt brede utvalg på weland.no Midt i hverdagen din

HMS Asbest. Reglene er skjerpet. Det stilles nye krav ved rehabilitering i borettslag og sameier Kurskalender

N

orge innførte totalforbud mot asbest i 1985, men fortsatt finnes det mye asbest i eldre bygninger.

Asbest er den største enkeltårsaken til arbeidsrelatert kreft i Europa.

Derfor er det innført strengere krav til kartlegging og håndtering for å beskytte arbeidstakere.

— Asbest er virkelig noe som må tas på alvor. Nylig er det innført skjerpede krav i både EU og Norge. Det får konsekvenser for rehabiliteringen i mange borettslag og sameier, sier miljøog energirådgiver Simen Hansen i OBOS Prosjekt.

Som byggherre har styret ansvar for at nødvendig kartlegging av asbest gjennomføres før arbeidene starter, selv om arbeidet utføres av entreprenør. I tillegg er det viktig å bruke firmaer med tillatelse fra Arbeidstilsynet hvis asbest skal saneres.

Kan ikke bygges inn — En viktig innskjerping er at det ikke lenger er lov å bygge inn asbestholdige materialer. Som eksempel vet jeg om et borettslag som skulle ha ny takpapp.

Det var allerede flere lag med gamle takbelegg, og det nederste inneholdt asbest. Borettslaget valgte å beholde de gamle lagene for å spare penger. Dette ville ikke vært lov med dagens regel-

↑ Simen Hansen, miljø- og ● energirådgiver i OBOS Prosjekt.

Bolig&Miljø

verk. Asbest skal som hovedregel fjernes. En av årsakene er at folk ikke har kontroll på bygningshistorikken. Hvis asbesten ikke fjernes, kan den utgjøre en fare ved framtidige arbeider.

Stort omfang Hansen forteller at asbest var et svært anvendelig materiale som ble brukt i en rekke bygningsmaterialer. Bruken var størst fra etterkrigstiden og fram til rundt 1980. Asbest er ikke farlig så lenge materialet er helt og urørt. Risikoen oppstår når materialene bearbeides og fibre frigjøres. For eksempel ble Asbestolux-plater brukt mye innvendig.

Boring eller spikring i en slik plate kan frigjøre asbestfibre.

— Du kan til og med finne asbest i gamle blomsterkasser. Vær ekstra oppmerksom på rørføringer i kjelleren der det er brukt et hvitt gasbind i bend, flenser og ventiler. Sjansen er stor for at disse områdene inneholder asbest.

Dersom beboere har dunket borti rørene med ting på vei til kjellerboden, kan det ha frigjort helsefarlig støv. Hvis det oppdages skader, ville jeg gjennomført en kartlegging for å undersøke nivået av asbestfibre, sier Hansen.

Framgangsmåte OBOS-rådgiveren minner om at styret har ansvar for at bygget er i forsvarlig tilstand, og det inkluderer asbestnivået. Han har noen generelle råd til boligselskap som skal rehabilitere: — Kartlegging bør bestilles tidlig og være gjennomført før entreprenørene priser arbeidet. Da kan nødvendige tiltak beskrives i konkurransegrunnlaget.

Det gjør at kostnadene blir mer forutsigbare. Hvis asbest skal fjernes, sjekk at firmaet har tillatelse fra Arbeidstilsynet. Jeg anbefaler at en uavhengig part bistår i prosessen for å sikre prisnivå og kvalitet, sier Simen Hansen i OBOS Prosjekt. •

Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.

Styre & stell er i full sving!

Sør-Norge

Bli med på årets viktigste møteplass for styremedlemmer, med faglig påfyll og inspirasjon et sted nær deg.

Når 15. september – 29. oktober Pris 990,- p.p. inkl. servering

Når naboskap blir krevende Webinar

Lær hvordan styret kan forebygge, håndtere og løse utfordrende nabokonflikter.

Når 3. november 17.00–18.30 Pris 500,- per deltaker

Styret som arbeidsgiver Webinar

Har dere ansatte? Lær hvilke plikter styret har og hvordan ansatte følges opp på korrekt måte.

Når 10. november 17.00–18.30 Pris 500,- per deltaker

Styrets ansvar for brannsikkerhet Standardveien 1, Oslo

Få nyttige råd fra Oslo brann- og redningsetat om hvordan styret kan jobbe forebyggende.

Når 16. november 17.00–18.00 Pris Gratis

Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs Opptak av utvalgte webinarer på nett obos.no/webinar

9

Styrearbeid Økonomistyring

Hold styr på pengene Det er snart tid for budsjett. Ta grep og få styring over økonomien.

Tekst

Henrik Sørlie

Illustrasjoner

Nicole Kamenović

E

t budsjett er mer enn et regnestykke. Det er styrets viktigste verktøy for å planlegge drift, vedlikehold og investeringer. Samtidig gir budsjettarbeidet en god anledning til å gå gjennom økonomien og vurdere om pengene brukes på best mulig måte. → Kontroller inntekter og utgifter Budsjettet bør gi et realistisk bilde av økonomien. Innen utgangen av oktober skal styrene ha fått utkast til budsjettforslag i Styrerommet.

Forslaget fra OBOS er basert på regnskap og tidligere budsjetter justert med forventet prisvekst på ulike områder. I disse tider er det særlig usikkerhet om renteøkninger, energipriser og kommunale avgifter, så vær forberedt på ytterligere økninger. → Framtidig vedlikehold Styret må huske å legge inn planlagte tiltak i budsjettet. Framtidig vedlikehold kan ses på som en skjult gjeldspost. Inntektene bør samsvare med løpende utgifter og kommende tiltak for både neste år og på lengre sikt. Hvis boligselskapet mangler en vedlikeholdsplan, blir det vanskeligere å beregne framtidige kostnader og behovet for inntekter. → Ha en økonomisk buffer Uforutsette utgifter kommer før eller siden. Hvor stor buffer som er nødvendig, avhenger blant annet av byggets alder og vedlikeholdsbehov. Eldre bygg trenger normalt større reserver. Samtidig er nyere bygg mer komplekse, og det kan oppstå behov for vedlikehold raskere enn mange tror.

10

→ Sjekk likviditeten Har dere alltid nok penger til regninger når de forfaller? Mange boligselskap har en tommelregel på 10–15 prosent av de årlige utgiftene, men det beste er om likviditeten tilpasses boligselskapet ditt. Hvis dere skulle få kortsiktige problemer med likviditeten, er det mulig å opprette kassekreditt i OBOS-banken. Renten er noe høyere enn for annuitetslån, men det betales kun rente av beløpet som er brukt. → Se på lånebetingelsene Undersøk om rentebetingelsene fortsatt er konkurransedyktige, og vurder om det er behov for å refinansiere lån. I OBOS-banken kan man ha flere lån med ulik løpetid. Løpetiden bør aldri være mer enn den tekniske levetiden på det lånet er brukt til, som maling av fasade eller utskifting av vinduer. → Gå gjennom avtaler Budsjettarbeidet er et godt tidspunkt for å vurdere om leverandøravtaler fortsatt er konkurransedyktige. Det kan være penger å spare på å reforhandle eller hente inn nye tilbud på blant annet renhold, vaktmestertjenester og andre faste tjenester. Sjekk eksisterende avtaler mot rammeavtalene som OBOS har framforhandlet på vegne av boligselskapene. → Ikke utsett vedlikehold Å skyve nødvendige tiltak foran seg kan gi en midlertidig besparelse, men blir ofte dyrere på sikt. Styrets jobb er å ta vare på bygningsmassen og sørge for en forsvarlig økonomi.

Utgave №4 — 2026

→ Forsikringen kan påvirkes Gjentatte vannskader og andre skader kan føre til høyere forsikringspremie. Forebyggende vedlikehold kan derfor gi lavere kostnader på sikt. Etter en større rehabilitering er det smart å sjekke om boligselskapet kan få lavere premie. Budsjettarbeidet er også et godt tidspunkt for å vurdere om dagens forsikringsavtale fortsatt gir de beste vilkårene. Legg forsikringen ut på anbud via Styrerommet. OBOS kan hjelpe med å hente inn og sammenligne tilbud, samt følge opp forsikringsog skadesaker. → Planlegg felleskostnadene Jevnlige økninger er ofte lettere å håndtere enn store hopp etter flere år uten økning. Et utgangspunkt kan være å øke tilsvarende konsumprisindeksen (KPI) hvert år, men det viktigste er å justere inntektene slik at de dekker de konkrete utgiftspostene. Blant annet har kommunale avgifter økt langt mer enn KPI de siste årene. Husk at endringen må vedtas på et styremøte. OBOS må få beskjed senest 7. november hvis felleskostnadene skal økes fra 1. januar. → Bruk rådgiver ved behov Et budsjett skal være et styringsverktøy, ikke bare en formalitet. Er styret usikker på forutsetninger eller beregninger, bør dere be om hjelp fra rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning. Husk at OBOS-banken gir gratis rådgivning hvis dere ønsker å se på ulike muligheter for lån og sparing, for eksempel Nibor90-konto.

Kilder: OBOS Eiendomsforvaltning og OBOS-banken

Bolig&Miljø

11

Økonomi Sparetips

En krone her og en krone der ❶ Hva gjøres i praksis for å holde utgiftene nede?

Her er noen eksempler fra tre nye sameier.

Tor-Arne Grimsrud

Mali Mærk

Helge Rognlien

Styreleder. Rovik Brygge (74 seksjoner), Sandnes

Styreleder. Leütenhaven Bolig (34 seksjoner), Trondheim

Styreleder. Vika Hage 1 (20 seksjoner), Stange

Svar: — Sameiet er fra 2022, og jeg har vært styreleder i to år. Jeg har brukt en del tid på å sjekke avtaler og fakturaer.

Vi hadde blant annet en vaktmesteravtale med opsjon på tjenester som vi ikke benyttet oss av. Likevel ble vi fakturert for disse tjenestene. Det gjelder å følge med for å bare betale for tjenestene man får.

— Hvert år i september går vi gjennom avtaler. Siden 2022 har vi to ganger bedt om ny pris på forsikring. Vi har spart penger begge ganger. Og nå som vaktmesteravtalen snart utløper, tenker vi å sjekke pris hos konkurrenter.

Jeg gjør dessuten litt av det praktiske selv. Det koster mye om vi skal kjøpe alle tjenester. Vi hadde vår første dugnad i fjor, men det var mest for det sosiale.

Kanskje skal vi ta på oss flere oppgaver neste gang, som å feie og vaske i robotparkeringsanlegget.

Svar: — Vi organiserer dugnad for oppgaver som ikke krever fagfolk, som grønskefjerning og rydding av fellesarealer. Slike ting sparer man en del på å gjøre selv. Vi har dessuten noen handy beboere som har bygd utemøbler, og noe har vi kjøpt brukt på Finn.

— Jeg har vært styreleder i halvannet år. Bygget sto klart i november 2023.

Vi har nok ikke gjort noe revolusjonerende for å spare penger, men i nye bygg er det en skog av serviceavtaler som utbyggeren har inngått. Vi har tatt en grundig gjennomgang av disse, og reforhandlet eller byttet leverandører. Gjennom OBOS-avtaler fikk vi for eksempel bedre vilkår for strøm og heis. Vi har også endret til Norgespris. I tillegg fikk vi senket forsikringspremien fordi utbygger hadde glemt å melde inn en rekke ting, som at vi har seriekoplet brannvarslingsanlegg.

Svar: — Jeg har vært med i styret fra bygget sto ferdig i 2021. Det har vært viktig for oss å ta tak i alt vi kan mens det ennå er garanti på bygget. Dessuten har vi vært opptatt av både utgifter og inntekter. Vi ønsker et overskudd på ti prosent i året for å legge opp midler til framtidig vedlikehold. Det er dyrt å låne penger for et sameie. Vi har kontroll på økonomien og vet når ulike regninger kommer. Da trenger man ikke alltid å ha så mye penger på en driftskonto med tilnærmet null i rente. Vi flytter mest mulig til sparekonto og til et vedlikeholdsfond.

— Vi er heldige som har et styre der folk er kompetente på tekniske ting. Det sparer oss for penger. I tillegg er det noen beboere som bidrar med praktiske oppgaver. Vi har bare de avtalene vi må ha, og de gjennomgås med jevne mellomrom.

12

Utgave №4 — 2026

Nyhet!

Ståldører i 100% resirkulert stål.

For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.

Du legger ikke alltid merke til dem. Likevel er dørene våre alltid der, midt i livets avgjørende øyeblikk. Som når du går inn i din aller første leilighet.

Det er for slike viktige anledninger vi lager dørene våre..

Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.

Les mer om dørene våre på daloc.no

14

Utgave №4 — 2026

Min erfaring Styreleder

Snudde økonomien I Høiendal 1 var økonomien på bunn, og borettslaget trengte et krafttak for å komme i balanse.

Tekst Henrik Sørlie

Foto Trine Sirnes

D

e fire blokkene i Høiendal 1 er godt synlige fra fylkesvei 109 mellom Fredrikstad og Sarpsborg. Borettslaget ligger på en høyde ovenfor fylkesveien, med Fredrikstadmarka som nærmeste nabo. Blokkene er blant de eldste i Fredrikstad kommune, til tross for at de først ble oppført midt på 1960-tallet.

— Det var ikke vanlig med blokker i Fredrikstad, og jeg tror «alle» kjenner noen som har bodd i Høiendal-blokkene. Det har blitt et landemerke langs Rolvsøyveien, sier styreleder Marius A. Holmskog (31).

Han flyttet inn i 2022, og året etter ble han styremedlem. Det var ingen kamp om plassen.

Daværende styreleder hadde flyttet til Oslo, og det nye styremedlemmet fikk stadig større ansvarsområder. I 2024 ble Holmskog valgt som styreleder, og gjenvalgt i år. Den økonomiske situasjonen har stått sentralt i styrearbeidet.

— Økonomien var på bunn for tre-fire år siden. Det hadde vært mye snakk om underskudd og at man skulle ta opp lån for å ha litt penger på bok. Men borettslaget hadde mye lån fra før, og det var på tide med nye grep for å rette opp i økonomien. Jeg liker å spare og være smart med penger, sier styrelederen.

Gjennomgikk økonomien Styret tok i 2023 en grundig gjennomgang av økonomien. Felleskostnadene hadde blitt holdt nede over lengre tid, og det var nødvendig med noen ek-

Bolig&Miljø

Fakta

Styrelederen Marius Alexander Holmskog er styreleder i borettslaget Høiendal 1, stiftet i 1966. Det er 66 boliger fordelt på fire blokker. Borettslaget ligger på Råbekken i Fredrikstad.

← Styreleder Marius A. ●

Holmskog (31) i Høiendal 1 borettslag. Det er tre personer i styret, og alle tre er rundt 30 år.

straordinære økninger. Inflasjon og renter var på vei oppover, vedlikehold ventet, og de kunne ikke fortsette å gå i underskudd.

— Det er vel aldri populært å sette opp felleskostnadene mer enn inflasjonen, men det var lite klager. Jeg tror beboerne har forståelse for at det var nødvendig. Selv bor jeg på 70 kvadrat, og nå er felleskostnadene 7000 kroner inkludert varme og varmtvann. I 2022 betalte jeg 5000 kroner, forteller Holmskog.

Han legger til at de har gjort mye for å kutte kostnader. De skiftet forsikringsselskap og sparte omtrent 150 000 kroner i året, fra nesten 600 000 til 440 000. De reforhandlet avtaler på trappevask, gressklipping og snøbrøyting. Den største overraskelsen fant de i strømavtalen for fellesarealene.

— I dag betaler vi rundt 7-8000 kroner i måneden, men i 2022 betalte vi helt sinnssyke summer. På det verste var det 30-40 000 kroner i måneden.

Styret oppdaget at den daværende avtalen ikke ga rett til strømstøtte. Derfor sa de opp avtalen og sparte masse penger.

Overskudd til vedlikehold Resultatet er et solid overskudd i både 2024 og 2025. Dermed slipper de å ta opp nye lån for vedlikeholdsoppgavene som står på agendaen.

— De siste årene har vi kun gjort det aller nødvendigste. Vi har spart på det vi kan, og gjort → 15

2.

1.

→ det vi må. Nå er vi på rett kjøl, og vi kan utføre ved-

likehold uten å ta opp mer lån. Vi har fått en vedlikeholdsplan gjennom OBOS. Det første som skal gjøres, er å gå over fasaden for å sjekke murstein og mørtel. Deretter skal det fuges rundt vinduer, og fasaden skal vaskes.

For fire-fem år siden ble det gjennomført et større rehabiliteringsprosjekt med balkongene.

Dette medførte økte lånekostnader. I tillegg gikk det store summer i 2003 da badene ble rehabilitert.

— Jeg har ikke helt oversikt over vedlikeholdshistorikken. Det er lite logg på hva som er gjort, men nå har jeg lastet opp alle avtaler digitalt i Styrerommet. Jeg ønsker at det skal bli enklere for den som overtar etter meg, sier 31-åringen.

Trives med styrevervet Som i mange borettslag og sameier, er det vanskelig å rekruttere styremedlemmer. I Høiendal 1 består styret av tre personer, og i år ønsket de å utvide med en fjerde. Men ingen ønsket å stille, så det er fortsatt tre. En av disse er samboeren til Holmskog. Hun ble med i styret i 2024 fordi ingen andre meldte seg.

— Det har dessverre vært lav interesse for styrearbeid, og jeg vet ikke årsaken. For min del synes jeg det er interessant. Jeg har blitt bedre 16

kjent med folk, og det er hyggelig. Overraskende hyggelig, faktisk. Dessuten er det givende å kunne ha en finger med i driften. Gjennom styrearbeid får man et større eierskap til stedet man bor.

Styrelederen legger til at det kan være litt slitsomt å få telefoner tidlig og sent om problemstillinger som ikke er relevante for styret.

— Jeg jobber som selger og har lært meg å være tydelig. Jeg sier ifra hvis det ikke er mitt ansvar eller folk er urimelige. Hvis det har oppstått et problem inni leiligheten din, så er det faktisk ditt ansvar. Eller hvis du trenger bærehjelp, så bør du ringe noen andre enn styrelederen.

1. Borettslaget har fått vedlikeholdsplan, og øverst på agendaen er å gå over fasaden for å sjekke murstein og mørtel.

2. Kjelleren består av mer enn rør. Foruten fjernvarme er det sykkelparkering, vaskerom og tørkerom, og det er et stort kjølerom der hver bolig har sin egen bod.

Dyktig vaktmester En pensjonist i borettslaget fungerer som vaktmester. Han har elektrikerbakgrunn og jobbet som vaktmester tidligere. Pensjonisten har blant annet bygd store søppelskur og malt fellesrom i kjelleren, i tillegg til smått og stort som gjøres i hverdagen.

— Jeg synes ordningen fungerer utmerket. Vi har pleid å bruke et vaktmesterfirma, men den avtalen sa vi opp. Nå betaler vi kanskje det samme som før, men vi får mye mer igjen for pengene. Det handler jo ikke bare om å spare penger ved å skifte leverandør, men å få mer igjen for det du betaler. • Utgave №4 — 2026

Gamle rør har økt risiko for lekkasjer.

Unngå rørsmellen med rørfornying.

Levetiden på avløpsrør i bygg er 50 år. Før eller siden vil bruksslitasjen føre til sprekker og lekkasjer - og i verste fall kan rørene plutselig kollapse. Da er det for sent med vedlikehold, og dere må rive badene for å bytte ut rørene. Heldigvis finnes det enklere og rimeligere alternativer til rørbytte. Med rørfornying fornyer vi avløpsrørene fra innsiden, slik at dere slipper å rive badene, kommer i forkant av lekkasjer - og dere sparer store kostnader.

Skann QR-koden for å lese kundereferanse: Borettslag sparte over 70 millioner kroner med rørfornying

GRATIS BEFARING Kontakt oss for en gratis befaring av røranlegget.

+47 69 28 17 00 post@olimb.no

www.olimb.no

Olimb Rørfornying AS Vår kompetanse - deres trygghet.

•

Lengst erfaring i Norge

•

Rørfornyet over 25 000 leiligheter

•

Skreddersyr løsninger til avløpsrørene

•

Egen fabrikk og produksjon

•

SINTEF-sertifiserte produkter

Elbil Ladeinfrastruktur

Gamle anlegg, nye behov Elbilene ble flere og ladeanlegget hang ikke lenger med.

I Bjørneskrenten fant styret en løsning for neste elbilbølge.

Tekst

Maren Simonsen

Foto

Jan Tore Eriksen

V

i er jo stolte av dette her, ikke sant, Tore?

Torill Nybakken slår ut med armene i parkeringshuset. Tidligere styremedlem i Bjørneskrenten Vel bekrefter.

— Det var nesten så vi tok av oss på beina første gang vi gikk inn her, sier Tore Eritsland.

En million biler på lading Parkeringshuset, som ligger i en bratt skråning i Bjørneskrenten på Nesodden, ser ved første øyekast helt alminnelig ut. Fargeløs betong, innrammede parkeringsplasser og noen ladebokser på veggene. Men her har det vært omfattende renoveringsarbeid. Betonggulvet har nytt belegg, de fargeløse veggene er nymalte. Garasjeportene kan nå åpnes med app. Og elbilladesystemet er oppgradert.

— Nå har vi ladere på treogtredve av niogsytti parkeringsplasser, svarer Nybakken på spørsmål om hvor mange som har elbilladere i velet.

Anlegget består nå av 20 gamle ladere og 13 nye, som alle fungerer sammen.

— Vi regner med at det kommer flere. Det er jo flere og flere som kjøper elbil, og de nye som flytter inn har elbil.

Elbilbestanden i velet følger utviklingen i landet generelt, der elbilantallet har doblet seg på fem år, og nylig passerte 1 million, ifølge tall fra Elbilforeningen. En million elbiler som lader er ikke nødvendigvis et problem, men en million elbiler som lader samtidig, er krevende for strømnettet. Det samme gjelder i mindre skala, som i borettslag og sameier der belastningen på anlegget kan bli for høy når flere lader samtidig.

Langt mer enn markedspris I Bjørneskrenten var det derimot ikke strømkapasiteten som var utfordringen, men at leverandøren som installerte ladeanlegget i 2018 sluttet med kundestøtte og administrasjon. Da flere elbiler kom til, var nemlig kompetanse og support fra leverandøren vanskelig å få tak i. Dessuten hadde ladeboksene blitt dyre. Ifølge Nybakken opp mot 43 000 kroner per lader. Beboerne må selv betale for ladeboksen hvis de vil ha en, og styret kunne ikke forsvare å fortsette med løsningen når den hadde blitt så dyr.

18

1.

— Det er dessverre ikke uvanlig, sier Kristoffer Seljehammer.

Han jobber i OBOS-eide Bluetec, en landsdekkende leverandør av ladeløsninger.

— Mye som ble montert rundt 2015–2020 sliter nå. Mange av de første ladeprodusentene finnes ikke lenger, eller har eldre programvare.

Konsekvensene er ofte at prisene er høyere enn markedsprisen. Seljehammer forteller at Bluetec har møtt borettslag og sameier der beboerne har blitt tilbudt priser på mellom 30 000 og 70 000 kroner per ladestasjon.

— Det er langt over hva en moderne installasjon faktisk koster i dag, sier han.

Gammel infrastruktur, ny flaskehals Mens den første elbilbølgen handlet om å få på plass infrastruktur, handler det nå om å oppgradere og få anleggene til å fungere når elbilbestanden har blitt så høy.

— Eldre ladeanlegg har gjerne tre svakheter.

Begrenset strømkapasitet, svak nettverksinfra- →

1. Velet slapp å bytte ut de eldre laderne da de byttet leverandør.

2. Tore Eritsland og Torill Nybakken er stolte av anlegget: – Det var viktig å finne en løsning som var framtidsrettet, hadde tilstrekkelig kapasitet og var tilrettelagt for at behovet for flere ladere kommer til å øke, sier Nybakken.

↑ Kristoffer Selje● hammer i Bluetec.

Utgave №4 — 2026

2.

3.

→ 4.

struktur og lukket teknologi som låser boligselskapet til én leverandør. Alle tre skaper problemer når elbilbestanden vokser, forklarer Seljehammer.

Lastbalansering fordeler tilgjengelig strøm mellom bilene, men hvis anlegget er feildimensjonert, blir bilene satt i kø og får ikke ladet før det frigjøres kapasitet. Det betyr at den første som lader får full effekt, men så kobler nummer to og tre og fire seg på …

— Svakt nettverk er en vel så vanlig synder.

Når nettverket i parkeringskjelleren ikke holder mål, mister ladestasjonene kontakten med styringssystemet og går offline. I mange eldre anlegg er stasjonene koblet i kjeder, slik at én feil slukker flere nabostasjoner samtidig.

Lukket teknologi kan bli dyrt Seljehammer forteller at den tredje svakheten kanskje er den dyreste.

— Lukket teknologi uten åpen standard gjør at borettslaget er låst til én leverandør. Når den leverandøren setter prisen på nye ladestasjoner, er det lite å gjøre.

Han forteller at Bluetec oppgraderer nettverket fra bunnen av med industrielt utstyr, ikke forbrukerutstyr som mange eldre anlegg er bygget med. I tillegg opererer de med åpne standarder, 20

slik at ladestasjonene og styringssystemet snakker samme språk uansett hvem som har laget dem.

Mylderet av leverandører I tillegg til kapasitet, var pris noe som ble viktig for Bjørneskrenten vel. Parkeringsanlegget fra 80-tallet måtte gjennom omfattende rehabilitering.

— Et helt nytt ladeanlegg hadde blitt dyrere enn det mange av beboerne var villige til å betale. Vi har måttet tåle en del kjeft, sier Nybakken.

Styret ville finne et ladesystem som ikke bare løste problemet der og da, men som var fremtidsrettet og tilrettelagt for at flere kunne koble seg på, til en fornuftig pris på laderen. Eritsland fikk jobben med å hente inn tilbud. Med gode råd fra Elbilforeningen, klarte han å orientere seg i mylderet av leverandører og tekniske spesifikasjoner.

— En gruppe fra styret gjennomgikk sammen med Elbilforeningen de forskjellige tilbudene fra leverandørene. Det var så mye teknisk. Det er ingen eksperter på sånt i styret her i dag, så for oss er det viktig å ha fungerende avtaler, så vi kan sette bort drift av anlegget til folk som kan det, sier Eritsland.

Valget falt på Bluetec og tjenesteleverandøren Current. Anlegget følger OCPP-standarden, som gjør det mulig å bytte leverandør og ladebokser uten å bytte infrastrukturen. •

Fakta

Om Bluetec Bluetec, eid av OBOS, leverer løsninger for elbillading, solceller og energilagring.

Selskapet oppgraderer eldre ladeanlegg i borettslag og sameier.

Current står for drift, administrasjon og kundestøtte.

3. Ikke alle vel og parkeringsanlegg kan skilte med utsikt over Oslofjorden.

4. I Bjørneskrenten på Nesodden har parkeringsanlegget fått seg en skikkelig oppgradering,

Utgave №4 — 2026

Stabilt og raskt fibernett OBOS Nett leverer 100 % fiber til borettslag og sameier for internett og TV-tjenester. obos.no/fiber

Rehabilitering Enøk

Varme som lønner seg

To boligsameier i Oslo har samarbeidet om bergvarme. Etter installeringen har boligene gått fra energimerke G til B uten økning i felleskostnadene.

Tekst Henrik Sørlie

Foto Pernille Münster

↑ Fra venstre: Styreleder Håvard Svoen i Lutvann, vaktmester Gunnar Mohn i Haukåsen 4 og vaktmester Lars Hole i Lutvann. ●

22

Utgave №4 — 2026

→ Røranlegget for varme, ● varmt- og kaldtvann er skiftet ut i kjellerne, og hver blokk har fått egen varmesentral.

B

oligsameiene Lutvann og Haukåsen 4 ligger rett ved markagrensen i bydel Alna. Totalt er det 15 blokker bygd på begynnelsen av 1970-tallet, og arkitekturen er lik for begge sameier. De har hatt et felles fyringsanlegg med en stor elkjele, og de hadde to biooljekjeler som backup.

— Det har vært store varmetap i bakken. Du kunne se hvordan snøen smeltet over rørene som gikk fra varmesentralen til de ulike blokkene. Vi måtte gjøre noe med hele anlegget, men vi var usikre på om vi skulle oppgradere det gamle eller investere i bergvarme. Saken har stått på agendaen i minst fem år, men det har vært vanskelig å finne ut av ulike alternativer, og det er vanskelig å sammenlikne priser. Til slutt ba vi om hjelp fra OBOS Prosjekt. Da ordnet det seg. Vi hadde aldri klart dette uten dem, sier styreleder Håvard Svoen i Lutvann boligsameie.

Carina Hiorth i OBOS Prosjekt bidro med å utrede alternativer og skaffe sammenliknbare priser. Nå har de to sameiene snart ett års erfaring med bergvarme. Hver blokk har fått egen varmesentral og varmepumpe.

Bolig&Miljø

— Med den nye løsningen har de gått fra ett til 15 energianlegg, og de slipper varmetap mellom blokkene. Totalt er det boret 90 brønner. I tillegg har alle blokkene fått nye rør i kjelleren. Det er byttet kjellerstrekk på varmtvann, kaldtvann og radiatorvarme, forteller prosjektleder Carina Hiorth.

Kostnader og gevinster Lutvann og Haukåsen 4 har til sammen 400 boliger, og det bidrar til kvantumsrabatt når man skal innhente priser. Det beste pristilbudet var på 74 millioner, som betyr 185 000 kroner per bolig. De hadde samtidig sørget for å søke om Enova-støtte, og de fikk hele 20 millioner.

— Det var som å vinne i Lotto, sier vaktmester Gunnar Mohn i Haukåsen 4.

Prosjektleder Hiorth forklarer at maksimal Enova-støtte er 30 prosent eller maks ti millioner kroner til hvert boligselskap. Det er konkurranse om støttemidlene, og energibesparelse står sentralt når midler skal fordeles.

— Dette prosjektet fikk støtte fordi vi kunne dokumentere en svært høy energibesparelse ved å konvertere til varmepumpe. Og siden det var →

←

↑ Carina Hiorth i ● OBOS Prosjekt.

Tips

Bestill analyse Lutvann og Haukåsen 4 gjennomførte likviditetsanalyse fra OBOS-banken.

Trenger dere en gjennomgang? Ta kontakt med bankrådgiveren deres via Styrerommet.

23

→ to sameier som søkte, fikk de ti millioner hver.

Da ender man på 135 000 kroner per bolig. Samtidig vil de spare store summer i årlige strømkostnader til varme og varmtvann, og de reduserer CO2-utslippet tilsvarende 400 fossilbiler, sier Carina Hiorth.

Nesten selvfinansierende Lånekostnadene blir i stor grad finansiert av lavere strømforbruk. Styreleder Svoen forteller at prosjektet nærmest fikk enstemmig oppslutning på årsmøtet.

— Investeringen er nesten selvfinansierende.

Det gikk et lite sus gjennom salen da folk hørte om energibesparelsen og at det ikke ville påvirke felleskostnadene. Det ville neppe blitt like lett hvis vi måtte øke felleskostnadene, tror styrelederen.

Fra G til B Sameiene har oppgradert sitt energimerke fra G til B. Det gir fordeler som grønt lån med bedre betingelser, og de slipper å bekymre seg for EU-direktiv om enøktiltak. Ifølge EU skal eldre bygg redusere energibruken med 16 prosent innen 2030, og med nærmere 22 prosent innen 2035.

— Vi har redusert energibruken langt mer enn EU har satt som krav. Dessuten er det tilfredsstillende å kunne hente energi fra egen tomt. Vi lever i en urolig verden der det blir mer knapphet på strøm. Da blir det ekstra lønnsomt med bergvarme. Norgespris og strømstøtte hjelper en del på høye strømpriser, men er politisk styrt og kan forsvinne. Besparelsen fra bergvarme gjør ikke det, avslutter styrelederen i Lutvann boligsameie, Håvard Svoen. •

↖ – Vi fyrte mye for ● kråka. Nå har det blitt bedre, og det blir billigere på sikt, sier beboer Roar Ulsaker. ↑ Gunnar Mohn i ● Haukåsen 4 har vært vaktmester og styremedlem siden 1995.

Utenfor hver blokk samles brønnene i en kum før varmen går til varmepumpa.

Fakta

Store gevinster med bergvarme • Boligsameiene Lutvann (226 boliger) og Haukåsen 4 (170 boliger) ligger i bydel Alna i Oslo.

Totalt er det 15 blokker med boliger i størrelse 56–82 m2.

24

• Hver blokk har fått varmesentral med varmepumpe.

• Røranlegg for varme, varmt- og kaldtvann er skiftet ut i kjeller.

• Nesten 70 prosent av energien til varmtvann og oppvarming kommer nå som «gratis» energi fra energibrønnene. I tillegg er tapet i rørnett mellom byggene fjernet.

• Total besparelse i årlige strømutgifter er ca.

2,8 millioner kWh. Energitiltak krever gode forberedelser. Få hjelp på obosprosjekt.no

Utgave №4 — 2026

Betal for eget energiforbruk.

Ikke naboens.

Månedlig energiavregning gir rettferdig fordeling og bedre kontroll. obos.no/energiavregning Bolig&Miljø

25

HMS Brannsikkerhet

Øvelsen kan redde liv Brannsikkerhet handler om gode rutiner, verktøy og beboere som vet hva de må gjøre. I Grüner Park samlet styret beboerne til brannøvelse og kurs.

Tekst Ida Anett Danielsen

Foto Jan Tore Eriksen

R

iiiiiing, riiiiiing, riiiiiing» Det er en kjølig, solfylt ettermiddag i Oslo. En skarp alarm skjærer gjennom lufta i borettslaget Grüner Park på Grünerløkka.

Sekunder senere samler beboerne seg på plattingen i bakgården, der representanter fra Norsk Brannvern tar imot dem. Ved en ekte brann hadde de samlet seg på andre siden av gata. Denne gangen er det heldigvis bare øvelse og brannvernkurs på agendaen.

For hva gjør man egentlig hvis trappeoppgangen fylles med røyk, eller det brenner hos naboen?

Og hvor lenge varer et brannslukningsapparat?

Styret tok grep For styret i borettslaget Grüner Park startet brannvernsarbeidet noen år tidligere.

— Vi begynte med å gå gjennom byggets branntekniske tilstand. Da oppdaget vi at mye dokumentasjon manglet. Og når man ikke har dokumentasjon, så vet man jo egentlig ikke hva status er. Da er det styrets ansvar å finne ut av ting, forklarer daværende styreleder Oddbjørn Vassli.

Siden den gang har borettslaget jobbet systematisk med brannsikkerheten. De har hentet inn tilstandsrapporter, gjennomført kontroller og kartlagt feil og mangler. Blant tiltakene er installering av nye nødlys, bedre skilting, kontroll av det elektriske anlegget og gjennomgang av brannsentralen og sprinkleranlegg.

— Og så har vi gjennomført dugnad, der vi fjernet to containere med brannfarlig søppel fra kjelleren. Men det er fortsatt jobb igjen å gjøre, sier Vassli.

26

Trumfer alt I dag er stafettpinnen som styreleder gitt videre til Kristoffer Haaø.

— I tillegg til nye rutiner og bedre kontroll, må vi passe på at også beboerne vet hva de skal gjøre når det kommer til stykket. Derfor gjennomfører vi denne brannøvelsen i dag, sier han.

Styret opplever at beboerne støtter prioriteringene, selv om flere av tiltakene er kostbare.

Totalt lander lista for brannvernarbeidet på rundt 850 000 kr.

— Hvis det er én ting vi skal følge med på, så er det jo de tingene ingen andre bryr seg om.

Med god informasjon forstår folk hvorfor dette må prioriteres først, sier den ferske styrelederen.

Haaø mener arbeidet har skapt bedre tillit mellom styret og beboerne.

— Brann trumfer alt. Når man bor tett sammen med andre, så bor man også sammen brannmessig, sier han.

Det man øver på, kan man Praktisk trening kan redde liv. Det vet branninspektør Frode Michaelsen alt om. I sine drøyt 20 år i Brann- og redningsetaten har han sett det meste av både gode vaner og klassiske fallgruver hos borettslag og sameier.

— Det man hører, glemmer man. Det man leser, husker man. Det man øver på, kan man, slår han fast.

Når det brenner, er det helt vanlig å bli stresset, og i alt kaoset kan det være vanskelig å huske alt du skal gjøre. Spesielt hvis den eneste informasjonen du har fått, ble sendt i en e-post en gang i tiden. →

↑ Branninspektør ● Frode Michaelsen, Brann- og redningsetaten.

Fakta

Rabattavtale Som OBOSforvaltet får dere gode priser på brannsikkerhetstjenester fra Norsk Brannvern. Se mer på norskbrann vern.no/obos

Utgave №4 — 2026

↑ Borettslaget Grüner Park ligger nederst på Grünerløkka ● og består av rundt 20 leiligheter fordelt på to oppganger.

↑ Kursansvarlig Klaus Jørgen Christensen fra Norsk Brannvern anbefaler at ● borettslag gjennomfører brannøvelser minst én gang i året. – Det er bedre å være trygg, enn å hele tiden gå rundt og være redd for brann.

Tips

HMS-hjelp i Styrerommet ❶

❷

❸

❹

❺

HMS-modulen i Styrerommet gjør det enklere for styret å jobbe systematisk med sikkerhet og forebygging.

Modulen påminner styret om viktige oppgaver innen brannvern, blant annet brannøvelser, informasjon til beboerne og kontroll av rømningsveier og fellesarealer.

Modulen gjør styret oppmerksom på hvilke risikoforhold som bør vurderes, og gir et sted å dokumentere vurderinger og oppfølging.

Modulen bidrar til bedre oversikt over kontroll og vedlikehold av brannvarslingsutstyr og annet sikkerhetsutstyr.

Alle HMS-oppgaver samles på ett sted, noe som gjør det enklere å følge opp arbeidet og sikre kontinuitet ved utskiftning i styret.

Bolig&Miljø

Ta i bruk modulen på Styrerommet → Helse, miljø og sikkerherhet

27

↑ Flere restauranter i byggets første etasje, og ulikt teknisk anlegg, ● øker brannfaren hos borettslaget Grüner Park. Jevnlig sjekk av utstyr og anlegg er dermed et viktig grep for brannsikkerheten

→

— En brann kommer alltid overraskende og brått. Men hvis du har tenkt igjennom hva du skal gjøre og i tillegg har øvd på det, handler du mer automatisk, sier branninspektøren.

Hold rømningsveiene ryddige For borettslaget Grüner Park er det flere ting å tenke på. Bygget består av totalt tjue leiligheter fordelt på to oppganger, i tillegg til flere restauranter i første etasje. Det stiller ekstra krav til sikkerheten. Et av de viktigste grepene er likevel å holde rømningsveiene frie. Her er det rom for forbedring hos mange, forteller Michaelsen.

— Tenk deg at en barnevogn står i full fyr i rømningsveien og fyller korridoren med røyk.

Eller se for deg at strømmen har gått og du famler deg fram i bekmørket mellom sko, sparkesykler og sykler. Det som til daglig virker ufarlig, blir raskt livsfarlige hindringer når stresset setter inn.

Forebygging handler egentlig om det samme som å ta vare på sin egen helse, mener Michaelsen. Det er den langsiktige innsatsen som gir resultater, ikke skippertakene.

— Du spiser riktig, trener og sover nok. Borettslaget er på samme måte en kropp som trenger jevn oppfølging. De som klarer å se på det sånn, får færre hendelser. Og når noe først skjer, blir konsekvensene mindre fordi de har et sunt system som virker.

Gode HMS-verktøy Særlig viktig er det å introdusere nye beboere for både brannvernrutiner og det tekniske utstyret.

— Vi er aldri sterkere enn det svakeste ledd.

Jo mer vi evner å forsterke det svake leddet, desto bedre rustet er vi.

28

Kontinuitet er minst like viktig i styrehverdagen. Her er digitale verktøy, som HMS-modulen i Styrerommet, en verdifull hjelp.

— HMS-verktøy gir dere bedre oversikt over hva som er gjort og hva som må gjøres. Det er særlig viktig når det kommer nye inn i styret. Alle nye styremedlemmer bør få en gjennomgang. Da stopper ikke arbeidet opp, sier Michaelsen.

Pulverapparat er kongen Tilbake på Grünerløkka er det tid for den praktiske delen av kurset, og dagens kursansvarlig Klaus Jørgen Christensen tar på seg brannuniformsjakka. Foran han står tre ulike slukkeapparater, et pulverapparat, et CO2-apparat og et med skum.

— Alle fungerer så og si likt, forklarer brannverneksperten. Du fjerner enkelt plomben, som å vri en nøkkel, og så styrer du slangen nederst mot flammene og trykker sammen håndtaket. Styr slangen frem og tilbake, og gå inn fra flere vinkler.

Det er også lurt å sette et kne i bakken, for å kunne gå inn lavt, og unngå at flammene slår tilbake i hodet på en selv, demonstrerer Christensen.

Et vanlig pulverapparat skal holde i 25 sekunder. Dagens test, med zalo og vann i apparatet, klokker inn på 27 sekunder.

— Pulverapparat er kongen for å slukke brann, og fungerer både på flammer, væsker, olje og bensin, sier Christensen.

Alle burde ha et slikt tilgjengelig i leiligheten sin, og det bør stå på oppmerkede steder i oppgangene, er rådet fra eksperten.

— Om dere har beboere som av ulike grunner ikke klarer å løfte et slikt apparat selv, hjelper det at det henger tilgjengelig i gangen, og ikke skjult inne på soverommet, oppfordrer Christensen.

Tips

Brannvernråd • Gjør jevnlige sjekker av el-anlegget, varslingsystemer, slukkeapparater og sprinkleranlegg.

• Involver beboerne i brannsikkerheten. Gjennomfør årlige brannøvelser.

• Hold kjellere og rømningsveier ryddige og fri for brannfarlig avfall.

• Sørg for at branndører alltid er lukket. Hvis døren står åpen, må dere ha magnetlås koblet til brannalarmen.

• Vær bevisst på regler for lading av batterier og elsparkesykler, og oppbevaring av gassbeholdere.

Utgave №4 — 2026

↑ Kine Nymo og Anna Åstrand er glade for at styret arrangerer ● brannkurs for beboerne. – Vi føler oss tryggere nå som vi vet hva vi skal gjøre om det begynner å brenne.

↑ – I et borettslag er brannsikkerhet et felles ansvar. Derfor er jevnlige ● øvelser og gode rutiner viktig, mener styreleder Kristoffer Haaø.

«Men når skal man egentlig bruke dette slokkeapparatet? Skal man ikke løpe ut med en gang det brenner?» spør en beboer.

— Godt spørsmål. Typiske små branner i hjemmet, som en for godt stekt pizza eller et stearinlys som har veltet, kan man som regel klare å slukke selv. svarer kurslederen.

Kort forklart skal du varsle, prøve å slukke og evakuere. I den rekkefølgen.

— Ser du store flammer, må du melde ifra og evakuere raskt. Sier du «bekreftet brann» på telefon til brannvesenet kan du være trygg på at de reagerer kjapt, og at dere får hjelp, trygger Christensen.

Handler om menneskene «Hva med lading av litiumbatterier, som for eksempel til drillen, kan jeg la det stå i hele tiden?» spør en annen beboer.

— Tommelfingerregelen er nei. Ikke lad verktøy, elsykler eller elsparkesykler uten tilsyn, som over natten, og ta gjerne ut batteriet når det ikke er i bruk. Vi har sett alt for mange alvorlige boligbranner de siste årene, nettopp på grunn av dette, svarer eksperten.

Bolig&Miljø

At det stadig er nyheter om brann i bygårder i Oslo bekymrer også styrelederen.

— Man tenker jo at det aldri skjer hos en selv, men så gjør det plutselig det.

For han var det viktig å skape en samling der beboerne kunne stille de spørsmålene de satt inne med til fagfolk.

— Forskjellen på å ha lest en branninstruks og faktisk ha øvd på det, er enorm når uhellet først er ute, mener styrelederen.

To av beboerne som har tatt turen ut på kurset, er Anna Åstrand og Kine Nymo.

— Dette var veldig opplysende, og vi lærte mye som vi ikke har tenkt over før, sier Åstrand.

Nymo synes det er fint å ta dette i plenum sammen med de andre beboerne.

— Da får vi en felles forståelse for hvordan vi skal løse ting. Det er trygt å vite at naboen vet det samme som meg, sier Nymo.

Christensen i Norsk Brannvern mener slike øvelser burde være mer vanlige i norske borettslag og sameier.

— I bunn og grunn handler ikke brannvern bare om bygget. Det handler jo om menneskene som bor der. •

Tips

Brannvernkurs • Se gratis webinar om hvordan styret kan ta i bruk HMS-modulen.

Se opptaket på obos.no/ webinar • Vil du lære mer? OBOS arrangerer gratis brannvernkurs i samarbeid med Oslo brann- og redningsetat 17. november.

Påmelding via obos.no/kurs

29

– Jeg tror at særlig yngre mennesker ikke skjønner at de har ansvar for mer enn det som er innenfor døren sin, sier styreleder Ann Kathrine Skjørshammer.

Felleskostnader Likviditet

Ro i rosehagen En sikringsordning som har eksistert for borettslag siden 1960-tallet, er nå også tilgjengelig for sameier.

Tekst

Maren Simonsen

Foto

Jan Tore Eriksen

F

or å si det folkelig. Hvis naboen vår ikke betaler, får vi penga allikevel, sier Ann Kathrine Skjørshammer og smiler til nabo Anni Broch.

De to sitter i Skjørhammers leilighet i Jacob Aalls gate 36 på Majorstuen, noe de gjør hver måned når det er styremøte i sameiet. Skjørshammer som styreleder, Broch som et av styremedlemmene. Over gullkantet servise diskuteres sameiets økonomi og vedlikeholdsplaner, rosebusker og balkongmuligheter.

For noen måneder siden ble styret enige om å gå inn for OBOS sin sikringsordning Garantert betaling av felleskostnader (GBF). Dette er en sikringsordning der OBOS overtar ansvaret for å kreve inn felleskostnadene og utbetaler den totale summen til boligselskapet til fast tid hver måned.

På den måten kan sameiet være sikre på at de får inntekten sin, selv om en nabo skulle være sent ute med betalingen, eller ikke kan betale.

— Du vet ikke hvorledes framtiden vil bli. Om det blir økonomisk nedgangstid eller et økonomisk krakk, for eksempel … Folk her sitter jo med kjempelån, sier Skjørshammer.

En trygghet Sameiet i Jacob Aalls gate 36 har en attraktiv adresse for utleiere og boligflippere. En av leilighetene i oppgangen til Broch har skiftet eier tre ganger i løpet av halvannet år. Bare tre av åtte i oppgangen til Skjørshammer er igjen fra da hun flyttet inn for syv år siden.

— To av leilighetene ble pusset opp av selskaper. Og hvis disse selskapene går konkurs, så blir du sittende der da. Hvis det ikke var for denne ordningen, sier Skjørshammer.

GBF-ordningen har eksistert for borettslag siden 1960-tallet, men i fjor ble den utvidet til å også gjelde for sameier.

— Det er rett og slett en forsikring. For selv om de som bor her nå betaler felleskostnadene sine, er det ikke sikkert de som bor her om fem år gjør det, sier daglig leder i OBOS Factoring, Ellen Marie Indahl Randli.

Bolig&Miljø

Fakta

Hva er GBF? GBF, eller Garantert betaling av fellekostnader, er en sikringsordning der OBOS sørger for innkreving av felleskostnadene.

OBOS garanterer at borettslaget eller sameiet får utbetalt hele beløpet til avtalt tid.

Se obos.no/gbf

Unngår likviditetsskvis Hun er leder for GBF, og var med på å ta avgjørelsen om at den nå også skal inkludere sameieformen.

— Særlig små sameier kan havne i en likviditetsskvis. De er veldig sårbare hvis felleskostnader uteblir.

Ordningen gir også meglere et godt salgsargument. Den gir leiligheten en sikkerhet, noe som gjør den mer attraktiv.

— Når man skal selge eller kjøpe en leilighet, er det en fordel å kjøpe seg inn i et sameie eller et borettslag hvor du er sikret at du ikke betaler for naboen.

Redd fellesskapet går tapt Det klirrer i kaffekoppene og Skjørshammer byr på sjokolade.

— Du vet, det er få som vil sitte i styret eller være styreleder, sier hun. →

Sommeren var på hell, og rosebuskene er nok klippet ned nå.

31

1.

2.

→

Den ærverdige bygården er fra 1913, og er fortsatt praktfull der den ligger vendt ut mot krysset der Trudvangveien møter Jacob Aalls gate. Det krever innsats å ta hånd om et bygg fra denne tiden, både å opprettholde den flotte fasaden, men også sørge for at bygget møter dagens standarder.

Selv ble Skjørshammer med i styret da hun flyttet inn, og har vært styreleder i et par år. Hun er redd fellesskapet sameieformen representerer er i ferd med å gå tapt.

— Særlig unge mennesker tenker ikke på at når de kjøper en sameieleilighet, kjøper de seg inn i et fellesskap. Du kjøper deg inn i skilleveggen til naboen, bare for å si det. Du kjøper deg inn i røret til naboen.

Felleskostnader i en samlet sum Selv om sameiet i Jacob Aalls gate ikke har hatt problemer med utestående inntekter, er GBF en god trygghet å ha. I tillegg til å bidra til økonomisk forutsigbarhet, sparer ordningen Skjørshammer for en del administrasjon.

— Der det før kom inn penger fra en og en seksjon, kommer nå alt som en samlet sum. Som 32

styreleder gir det meg en bedre oversikt over økonomien og regnskapet.

Ordningen gjør det lettere for henne og styret å legge planer for sameiet. Nylig fikk bygården branndører. Vinduene i oppgangen ble byttet tilbake til originale syrebehandlede glassruter med såkalt kattelabb-mønster. Ja, fint skal det være her på Majorstuen.

Uønskede naboer Etter praten skal Broch og Skjørshammer høste rips fra ripsbuskene utenfor inngangsdøren. Til å være en bygård med begrenset grøntareal, har de to sørget for en imponerende fauna. De viser fram forhagen med store rosebusker som nå er avblomstret, men som forbipasserende stoppet og tok bilder av da de sto i full blomst. Plutselig oppdager Broch noe i bakken. En liten grop i gresset.

— Jeg tror vi har fått nye naboer igjen, humrer hun. Å bli kvitt jordrottene som lager groper i plenen blir det neste på programmet. Men selv om de må sørge for denne utkastelsesordren selv, kan de være sikre på at felleskostnadene blir betalt. •

1. Sameiet Jacob Aalls gate 36 er populært blant både beboere og utleiere.

2. Fra venstre: Ellen Marie Indahl Randli i OBOS Factoring, styreleder Ann Kathrine Skjørshammer og styremedlem Anni Broch.

Utgave №4 — 2026

Nytt uteområde på Manglerud Senter

Rehabilitering av uteområde På Manglerud Senter har vi rehabilitert uteområdet med ny belysning, rekkverk, beplantning, sittebenker, membran over garasjekjeller, utskifting av fundamenter, lekeplass, varmekabler og nytt dekke i blant annet marktegl. Resultatet er et funksjonelt og innbydende utemiljø med solide løsninger som varer.

Guthorm Hoff AS har vært anleggsgartnerbedrift siden 1976 og har bred erfaring med rehabilitering og utvikling av små og store uteområder.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat!

476 66 556 morten@ghoff.no ghoff.no

Anleggsgartner i Oslo siden 1976

Banken for boligselskapene Som kunde i OBOS får dere tilgang til gode banktjenester tilpasset boligselskapets behov. Dere har også en fast rådgiver i OBOS-banken som kan bistå med økonomisk rådgivning.

Du finner kontaktinformasjonen til rådgiveren på Styrerommet.

Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank 34

Utgave №4 — 2026

Styreforum U35 Unge stemmer. Gode styrer trenger ulike perspektiver. Da må det også være trygt å bruke stemmen sin.

Tekst Améli Goiziou-Andersen

D

e unge kjenner seg igjen i de samme utfordringene i styret, men også i følelsen av å bidra. Dette blir tydelig når Chris Hovde starter kvelden på Styreforum U35 med en øvelse.

Han ber dem som har sittet i styret i mindre enn ett år om å reise seg. Deretter dem som har gruet seg til et styremøte eller kjent på usikkerheten som følger med ansvaret. Til slutt dem som har blitt kontaktet av naboer om små og store saker på ugunstige tidspunkt.

— Bli stående hvis du fortsatt synes det er verdt det, sier Hovde.

Alle blir stående. Til tross for utfordringene opplever mange at styrevervet gir dem mulighet til å påvirke hverdagen og ta vare på fellesskapet der de bor.

Trygghet rundt bordet Foredragsholderen har selv erfaring som ung styreleder fra flere styrelederverv. Han var blant annet styreleder for sameiet Hagegata 31 i Oslo i 5 år.

— Ingen forventes å kunne alt fra dag én, og mye av kompetansen kommer underveis. Det viktigste er å være nysgjerrig og bidra med egne perspektiver, sier Hovde Han mener psykologisk trygghet er den viktigste forutsetningen for godt samarbeid i styret.

— Styrearbeid er et lagspill der alle må kunne samarbeide. Når det er rom for å være uenig, stille spørsmål og innrømme usikkerhet, blir det lettere å ta gode beslutninger sammen.

Hovde understreker at det handler mindre om å bestemme, men mer om å skape gode prosesser, tydelig kommunikasjon og forutsigbarhet i bomiljøet. Da blir det også lettere for ulike stemmer å bli hørt.

Flere generasjoner, flere perspektiver Styrene blir ofte bedre når ulike generasjoner er representert. Ulike livsfaser gir ulike erfaringer, behov og flere perspektiver, og dermed et enda bredere grunnlag for beslutningene som tas på vegne av beboerne.

Bolig&Miljø

— Unge er ikke et mangfoldstiltak, men en stemme som ofte mangler i rommet. Det bør være rom for å stille spørsmål, komme med innspill og utfordre etablerte sannheter hvis styrene skal dra nytte av perspektivene unge har med seg.

For mange av deltakerne handlet Styreforum U35 om mer enn faglig påfyll. Gjennom møter med andre i samme situasjon fikk de dele erfaringer og bygge nettverk. Kursansvarlig Laila Grymyr i OBOS mener møteplasser som dette kan gjøre terskelen lavere for å bli tryggere i rollen.

— Vi ønsker styrer som speiler beboerne, med ulike aldre og erfaringer rundt bordet. Når mange styrer fortsatt består av eldre aldersgrupper, blir det ekstra viktig å skape arenaer som gjør det enklere og tryggere for unge å engasjere seg. Når de møter andre i samme situasjon, blir det lettere å senke skuldrene, stille spørsmål og kjenne at de har en viktig stemme i styrearbeidet, sier Grymyr.

Nye OBOS-tall om sammensetningen i styret viser at antall styremedlemmer under 30 år har økt med nær 12 prosent siden 2024. Den yngste styrelederen er bare 20 år. •

Tips

Få de unge med på laget → Styret bør gjenspeile beboerne. → Se etter beboere som allerede viser engasjement. → Fortell om typiske arbeidsoppgaver, og at det er flott å ha på CV-en. → Mange unge ønsker å bidra. De må bare bli spurt.

↑ Chris Hovde brukte 40-årsdagen til å heie fram neste generasjon styremedlemmer. ●

35

Styrearbeid Styreforum U35

Tre unge om styrearbeid ❶ Hvorfor meldte du deg som styreleder eller styremedlem? ❷ Hvordan er det å være ung i en styrerolle? ❸ Hva er det rareste du har vært borti som styremedlem?

❶ Jeg var nyinnflyttet i borettslaget og tenkte at styrearbeid kunne være en fin måte å bli kjent med både folkene og området på.

❷ Heldigvis er jeg ikke den eneste yngre i styret. Vi har god spredning i alder, og det synes jeg fungerer veldig bra. Det er god stemning rundt bordet.

Georg Øvland (30) Styremedlem i Borettslaget Den norske skofabrikk, 143 boenheter

❸ Styret ble en gang politianmeldt av en beboer fordi vi gjennomførte

årsmøtet digitalt. Året etter arrangerte vi fysisk årsmøte, men da møtte personen ikke opp fordi vedkommende hadde tatt feil av datoen.

Det hele ble ganske ironisk. En annen gang gikk brannalarmen midt på natten fordi noen hadde knust en brannmelder i fellesarealene. Da måtte alle ut klokka halv tre.

❶ Jeg ønsket å være med på å påvirke utviklingen i borettslaget og bidra til et

enda bedre bomiljø. Samtidig synes jeg det er interessant å få innsikt i hvordan økonomien fungerer, og hva felleskostnadene faktisk går til.

❷ Det er en bratt læringskurve i starten. Heldigvis har vi forretningsfører og andre å støtte oss på. Det er mye ansvar, og ingen fasit på hvordan rollen skal utøves.

Da er det nyttig å kunne sparre med både tidligere styremedlemmer og andre styrer.

❸ Det er vanskelig å velge én ting. Vi har opplevd alt fra oppkast i oppgangen til knuste vinduer og innbrudd. Hendelser kan dukke opp når som helst på døgnet.

❶ Jeg ønsket å bidra til et godt fellesskap i sameiet og være med på å ta beslutninger som skaper et godt bomiljø. Samtidig er det viktig å passe på at sameiet har en sunn økonomi.

❷ I starten var det litt krevende. Jeg følte at jeg Alexandra Malakan (33) Styreleder i Løkkehagen Sameie, 192 boenheter

måtte bevise hva jeg var god for. Etter hvert har det gått mye lettere. Vi har en åpen dialog i styret, og det fungerer strålende.

❸ Det rareste var da jeg ble oppringt av politiet, som ba om informasjon om en beboer.

36

Daniel Bloch (26) Styreleder i Sameiet Neuberggaten 9, 57 boenheter

Tips

Bli med på Styreforum U35 Etter stor interesse inviterer OBOS til ny samling for unge styremedlemmer i februar 2027. Påmelding kommer på obos.no/kurs

Utgave №4 — 2026

Erfaring, trygghet og kvalitet!

Med snart 40 års erfaring og markedsledende ekspertise innen balkongløsninger, tilbyr Balco trygghet, bærekraft og økt bokvalitet – fra første skisse til godkjent ferdigbefaring.

Ta kontakt – vi hjelper deg i gang.

Les mer på www.balco.no

OSLO Tel 23 38 12 00

BERGEN Tel 97 14 91 57

Utleie Mer kontroll. Flere innfører strengere regler for korttidsutleie. I Kanalbyen i Kristiansand har tiltakene gitt færre problemer.

Tekst Henrik Sørlie

B

Foto Kjell Inge Søreide

ruken av Airbnb og liknende plattformer har økt kraftig. I 2018 ble det formidlet 3,3 millioner overnattingsdøgn i norske hjem og fritidsboliger, ifølge SSB. Pandemien førte til bråstopp, men i 2023 ble det anslått 6,4 millioner overnattinger. Økningen fortsetter, og presset er størst i Tromsø og Lofoten. Deretter følger en rekke storbyer og turistdestinasjoner. Kristiansand passer i begge kategorier, særlig på sommerstid.

Det har de erfart i sameiet Kanalbyen Felt 2B. — Det var stor gjennomtrekk med kofferter inn og ut, støy og festing og forsøpling. Mange satte fra seg avfall utenfor containerne, til glede for rotter og måker. Vi vet også at kriminelle brukte «Airbnb-boliger» som skjulested og til kriminelle handlinger. Nøkkelen til boligen ga tilgang til

Bolig&Miljø

boder og garasje. På natten forsvant ting fra ulike boder, og det viste seg at leietakere hadde fylt opp kofferter med tyvegods. Heldigvis ble tyvene tatt, sier styreleder Morten O. Hellenes.

Mangler oversikt Sameiet sto ferdig i 2020 i et nytt boligområde på Odderøya i Kristiansand. Det er 88 leiligheter, og styrelederen anslår at 10–15 av boligene i dag brukes til korttidsutleie. Dette er en fullt lovlig virksomhet så lenge man ikke overskrider begrensningen i lov og vedtekter. Siden 2020 har det vært lov å drive med korttidsutleie i borettslag 30 dager i året. For sameier gjelder 60–120 dager, der de fleste har 90 dager. I sameiet til Hellenes har de vedtatt å redusere til maksimalt 60 dager. →

Morten O. Hellenes er styreleder i Kanalbyen Felt 2B i Kristiansand. Sameiet har innført effektive tiltak mot ulovlig korttidsutleie.

39

→

— Et problem er at boligeiere ikke melder fra til styret ved utleie. Da blir det vanskelig å holde oversikt. Det handler også om brannsikkerhet.

Nå har vi vedtektsfestet at det anses som mislighold hvis boligeier unnlater å registrere utleie, sier Hellenes.

Tiltak med effekt I tillegg har sameiet innført andre tiltak. I vedtektene står det at leietakere skal få utlevert husordensreglene. Overlevering av nøkler skal skje personlig, og ikke via nøkkelboks. Boligeier belastes for kostnader hvis behov for ekstra gangvask eller fjerning av avfall. Og ikke minst har sameiet fått kameraovervåkning av diverse fellesområder.

— Etter innskjerpingen har det blitt mye bedre. Samtidig tror jeg det er behov for tiltak fra myndighetene for å få ordentlig bukt med ulovlig utleie.

Et offentlig utleieregister kan ha god effekt, sier Morten O. Hellenes i Kanalbyen.

Nytt lovforslag EU vedtok i vår et regelverk som skal regulere korttidsutleie. I Norge er regjeringen i gang med et lovarbeid som kan inkludere en form for registreringsordning. Det er ønskelig å gi kommunene hjemmel til å kreve opplysninger fra både utleieplattformer og boligeiere.

— Kommunene skal få verktøy til å følge opp ulovlig korttidsleie, og til å kunne regulere korttidsutleie lokalt. Vi kommer til å sende et

40

lovforslag på høring i år, uttalte kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran i juni.

Færre henvendelser I en fersk OBOS-undersøkelse svarte fem prosent av beboerne at det har vært ulovlig framleie i boligselskapet deres. Det er en relativt stor andel, men det er vanskelig å fastslå hvordan utleie påvirker bomiljøene. OBOS har de siste årene fått færre henvendelser om problemer rundt korttidsutleie.

— Styrene har opparbeidet seg betydelig kompetanse og erfaring i håndteringen av korttidsutleie. Samtidig har mange borettslag og sameier vedtatt egne bestemmelser i vedtektene. Det har gjort det enklere å regulere og følge opp, sier avdelingsdirektør Nina Brotke i OBOS Eiendomsforvaltning.

Går greit mange steder Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) forteller at problemer med korttidsutleie mest gjelder steder som har stor pågang av turister kombinert med et presset boligmarked. Det gjelder i størst grad byer som Tromsø, Bergen og Kristiansand, men også i deler av Lofoten.

— Disse stedene klarer ikke å ta opp den økte etterspørselen. Særlig Tromsø er preget av helårsturisme. På mindre steder uten den største turismen, opplever vi at korttidsutleie ikke utløser de store konflikter eller problemer. Men det er selvfølgelig mulig med mislighold også der, sier advokat Line Bjerkek i NBBL. •

Kanalbyen er et nytt boligområde i Kristiansand.

Nærheten til både sjø og sentrum bidrar til at leilighetene er attraktive utleieobjekter.

Morten O. Hellenes håper det kommer et offentlig utleieregister.

Utgave №4 — 2026

Fra vedlikeholdsplan til byggeledelse OBOS Prosjekt gir styret kompetansen og tryggheten som er nødvendig gjennom hele prosjektet. obosprosjekt.no

Daniel Edvardsen Rådgiver i OBOS-bankens bedriftsmarked

Bankers Behold bufferen. De fleste borettslag og sameier har god økonomi. Det betyr ikke at styret kan senke skuldrene.

O

BOS lanserte denne høsten rapporten Nabolagsbaro meteret 2025/2026 (se side 7). Rapporten viser at norske boligselskaper økte omsetningen med 4,7 prosent, på nivå med pris- og kostnadsveksten. Over 70 prosent gikk med overskudd, og gjennomsnittlig årsresultat var på litt over 350 000 kroner.

«Borettslagene i Norge har stort sett en sunn økonomi.

Folk flest prioriterer boutgiftene og forpliktelsene sine. Dette er også med på å trygge styrelederne, slik at de slipper å bekymre seg for økonomien framover», slås det fast i rapporten.

Som bankrådgiver er dette oppløftende lesning.

Kostnadene spiser handlingsrommet Likevel ser vi noen dystre skyer i horisonten. De kommunale avgiftene øker markant, særlig i hovedstaden, men også mange andre steder. Forsikringene blir dyrere, og strømprisen er høy, selv om Norgespris holder den nede enn så lenge. De 6000 borettslagene og sameiene OBOS forvalter brukte 5,5 milliarder kroner på vann og avløp, renovasjon og forsikringer i 2025.

Kostnadsveksten truer ikke økonomien i boligselskapene på kort sikt. De fleste er robuste. Men den spiser av pengene som ellers kunne gått til vedlikehold og oppbygging av reserver.

Mitt klare råd er å bevare både bufferen og sparingen, slik at dere får gjort nødvendig vedlikehold. Utsettes vedlikeholdet, kan kostnadsbildet fort bli et helt annet. Det er alltid en fordel å ligge ett skritt foran, selv om det er mer krevende i dyrere tider.

Langsiktig gevinst Men det er ikke umulig. Denne våren var jeg med på å finansiere et bergvarmeprosjekt i Øvre Ullern Boligselskap AS. Med bistand fra OBOS-banken, OBOS Eiendomsforvaltning og OBOS Prosjekt fikk boligselskapet på plass en løsning som gir både lavere energikostnader og reduserte utslipp.

Prosjektet ble gjennomført uten å øke husleien, og med ekstra gode betingelser gjennom grønt lån. Bergvarme er et godt eksempel på investeringer som kan redusere kostnader over tid og styrke økonomien i boligselskapet. Det er slik man bygger robusthet for framtiden. •

OBOSʼ produkter og tjenester Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

Digitale nøkler Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

Banktjenester OBOS-banken har gode betingelser for boligselskaper, og tilbyr alt av banktjenester.

Du har også en dedikert rådgiver.

obosprosjekt@obos.no obos.no/byggteknisk

mobilnokkel@obos.no obos.no/mobilnokkel

22 86 58 00 obos.no/bank-for-boligselskap

Advokattjenester Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

Raskt og stabilt fibernett Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

Garantert betaling av felleskostnader OBOS håndterer innkrevingen og garanterer at felleskostnadene blir betalt i tide. Det gir økonomisk trygghet og økt forutsigbarhet.

22 86 55 00 juridisk@obos.no obos.no/advokat

21 01 61 50 salg.obosnett@obos.no obos.no/fiber

obosfactoring@obos.no obos.no/gbf

Bolig&Miljø

43

Tvetenveien 162 0671 Oslo post@kaasa.no

22 61 63 00

FASADER

Hva kan vi male for deg?

Garantiordninger og gode referanser!

• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG • MURARBEIDER

INTERIØR

• SNEKKERARBEIDER • MALERARBEIDER • FASADEVASK • VEDLIKEHOLDSAVTALER • FARGEVEILEDNING

DEKORASJON

Partneravtaler OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabattog samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.

Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler

Lovpålagt heiskontroll Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.

Service på heis Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold.

Besparelser på opptil 30 prosent.

Service på heis Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

obosavtalen@kone.com kone.no

obos@otis.com 22 70 75 00 otis.no

Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

Digital fellesgarasje Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.

918 68 602 service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

henrik@parqio.com parqio.no/obos

Gass og biofyringsolje Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.

Bærekraftig energi Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.

Årlig kontroll av brannsikkerheten Norsk Brannvern gir 10 prosent rabatt på årlig kontroll av brannsikkerheten og rabatterte priser på brannsikkerhetsprodukter.

902 48 000 propan@flogas.no flogas.no

957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

32 27 35 28 obos@norskbrannvern.no norskbrannvern.no/obos

Bolig&Miljø

45

Utstyr og produkter til uterommet Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og vare­ kategorier innen maskin, utstyr og planter.

Produkter til utemiljø Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

Vaktmestertjenester og teknisk drift Rammeavtalen med Facilitec gir boligselskap som er forvaltet av OBOS 15 prosent rabatt på vaktmester- og driftstjenester.

72 50 50 50 kundeservice@felleskjopet.no felleskjopet.no

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos

479 72 896 obos@facilitec.no facilitec.no/obos

Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitets­ apparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

Lekeplasskontroll Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

Belysning Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

Skadedyrkontroll Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.

414 14 128 firmapost@anticimex.no anticimex.no/obos

63 81 60 00 sanering@radonmannen.no radonmannen.no/obos

969 40 990 gjenvinning@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Containere til opprydding Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding.

Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

Innsamling av tøy Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

987 09 700 ngn.no/borettslag

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

46

Utgave №4 — 2026

OFF. GODKJENT VAKTSELSKAP

SIKKERHETSGRUPPEN AS OFF. GODKJENT VAKTSELSKAP

Totalleverandør av sikkerhetsløsninger Vi er et lokalt selskap i Oslo og er en totalleverandør av sikkerhetstjenester. Vi hjelper deg med å skreddersy løsninger etter dine behov.

◦ Kameraovervåking ◦ Intelligent videoanalyse ◦ Innbrudds- og brannalarm ◦ Vakthold og inspeksjoner ◦ Heisalarm ◦ Adgangskontroll og lås ◦ Kontroll og HMS Vi bistår styret med å ta over ansvaret, bestill uforpliktende befaring i dag!

Tlf 23 03 07 70

post@sikkerhetsgruppen.no

www.sikkerhetsgruppen.no

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas

1. Hvilken superhelt heter Peter Parker

9. Har Tyrkia tatt medalje i fotball-VM

2. Hvilket navn fikk revyteateret på St. Olavs

10. I eventyret om Pannekaka, hvilket dyr

3. Med et ord som starter med A, hva kalles

11. Hva er ikke en vind: marimba, mistral

4. I hvilken bokserie møter man den

12. Fra hvilket land kommer youtuber

«i det sivile»?

plass i Oslo da det ble overtatt av revykongen Leif Juster i 1942? angst for edderkopper?

kjempestore edderkoppen Argarapp?

5. Hva kalles det når man slår ned alle ti

kjeglene på første kast i bowling?

6. Og hva kalles det når man får tre strikes

på rad i bowling?

for menn?

spiste opp pannekaka til slutt: reven, grisen eller oksen?

og rapper KSI: Storbritannia, USA eller Tyskland?

13. Hvilken cocktail består av vodka, kaffe-

likør og fløte?

14. Hva heter det amerikanske bandet med

store hits som «Basket case» fra 1994 og «American idiot» fra 2004?

8. Hvem ble i 2014 valgt til president i Tyrkia

15. Hva heter klovnen i Stephen Kings skrekk-

(etternavn holder)?

– KONGEN

eller sirocco?

7. Hvilket lands flagg er rødt, med en stor hvit

halvmåne på og en hvit stjerne ved siden av?

«Alt for Norge.»

roman «IT»?

15. Pennywise 14. Green Day 13. White Russian

Åpne døra 18. oktober

12. Storbritannia 11. Marimba (det er et instrument)

Hjelp TV-aksjonen ved å spre budskapet i nabolaget.

9. Ja (bronsemedalje i 2002) 8. Recep Tayyip Erdoğan 7. Tyrkia 6. Turkey (kalkun) 5. Strike 4. Harry Potter 3. Araknofobi Foto: Mikkel Strøm/NRK TV-aksjonen

SVAR 1 Spider-Man

Små tiltak i borettslag og sameier kan gjøre en stor forskjell når hele Norge inviteres til dugnad.

2. Edderkoppen (i dag: Edderkoppen scene)

Bolig&Miljø

10. Grisen

I år går inntektene fra TV-aksjonen til NRC Flyktninghjelpen, som skal hjelpe mennesker på flukt med å skape seg et hjem og en ny framtid.

Pengene skal blant annet brukes i Syria, Gaza, Sudan og Afghanistan.

Styret kan for eksempel bidra ved å minne beboerne om å åpne døra når bøssebærerne kommer. Del gjerne informasjon i Vibbo, og heng opp plakater eller annet materiell i oppgangen. Gratis materiell kan lastes ned fra TV-aksjonens nettside → tvaksjonen.no.

49

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år !

• trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!

Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Din ekspert på maling av fasade og oppganger!

Kvalitet i hvert prosjekt • Gode priser • Gratis befaring

Knem & Næsvik AS

50

Jerikoveien 26, 1067 Oslo Man–fre 07:00–15:30 Tlf: 905 42 145 E-post: firmapost@nasvik.no

Utgave №4 — 2026

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 6500 tilbakemeldinger

Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital Vi har implementert Nayax betalings­ terminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på camping­ plasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.

NAYAX betalingsterminal

EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.

Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.

Thomas Bjur Daglig leder DSI Systemer AS

Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.

Ta kontakt for en hyggelig prat!

Bolig&Miljø

Les mer her!

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20

ebsdigital.no

51

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 393, Alnabru, 0614 Oslo

Fra nøkkelknippe til mobilnøkkel Med mobilnøkkel får styret oversikt og beboerne frihet. obos.no/mobilnokkel