L'AFD et les SIDOM - interviews

SEM et Risques naturels : Alain Mounouchy, Martinique SEM et Impact économique : Thierry Cornaille, Nouvelle-Calédonie SEM et développement durable : Philippe Jouanen, Réunion SEM et rénovation urbaine : Philippe Bauduin, Guadeloupe SEM et croissance démographique : Bruno Chauvier, Guyane SEM et départementalisation : Mahamoud Azihary, Mayotte SEM et coopération régionale : Claude Mathis, Guyane SEM et AFD : François Tirot, responsable de la division Collectivité locale et développement urbain à l’AFD

Société d’économie mixte et

risques naturels 3 questions à Alain Mounouchy, Directeur général de la SIMAR en Martinique

La Société immobilière de la Martinique (SIMAR) est une société d’économie mixte (SEM) d’Etat qui construit et gère aujourd’hui plus de 10 000 logements, soit un tiers du parc immobilier social martiniquais. Forte de son expérience, la SIMAR s’engage aux côtés de ses partenaires pour répondre aux nouveaux défis du territoire martiniquais, tant par la production et la gestion de logements que par l’accompagnement social renforcé de ses locataires. Elle s’investit également dans la prévention des risques naturels.

Quels sont les défis à relever pour la SIMAR en matière de prévention des risques naturels ?

En Martinique, les risques naturels majeurs sont constitués par les cyclones et les tremblements de terre. L’aléa cyclonique est pris en compte depuis les années 1960 à travers l’application de normes de construction anticyclonique. Le risque de séisme demeure une préoccupation actuelle, lourde à prendre en compte. En raison de son activité de constructeur, la SIMAR est depuis toujours sensibilisée à la problématique des risques naturels et plus particulièrement celui du séisme. Au-delà de la prise en compte de l’évolution de la réglementation parasismique, la préoccupation liée à la mise en sécurité des bâtiments anciens a fait l’objet de réflexions permanentes au sein de la SIMAR, ce qui a conduit à la mise en œuvre d’une démarche volontariste et d’une stratégie de confortement ciblée du patrimoine le plus exposé.

Quelle est l’expertise développée par la SIMAR pour prévenir ces risques naturels à travers son activité de bailleur social ?

L’expertise développée par la SIMAR prend appui sur le recensement, le croisement et la pondération des facteurs de risques, afin de déterminer un degré de vulnérabilité pour chaque bâtiment. Les travaux de confortement parasismique se traduisent par le renforcement des fondations des bâtiments, la mise en œuvre de poteaux métalliques en façade, le renforcement du liaisonnement des balcons et le traitement des fissures en façade. L’expertise développée par la SIMAR prend appui sur l’intervention de différents partenaires spécialisés (bureaux d’études, bureaux de contrôle technique, recommandations de l’AFPS), ce qui permet d’obtenir un regard croisé et « une seconde opinion » avant toute validation définitive d’une programmation de travaux.

En tant que SEM, comment la SIMAR se fait-elle le relai des politiques publiques de gestion des risques naturels ?

La DEAL, maître d’œuvre de la politique de confortement des bâtiments publics, accompagne la SIMAR dans l’élaboration de son approche de confortement. L’approche du renforcement parasismique des bâtiments existants s’élabore sur la base d’une vision partagée et d’un échange d’expérience entre la SIMAR et les services de l’Etat. En acteur de terrain, la SIMAR participe ainsi à la mise en œuvre du Plan Séisme Antilles en coordination avec les cellules locales. Par ailleurs, des rencontres entre la SIMAR de la Cellule Centrale Interministérielle d’appui au Plan Séisme Antilles ont permis de relayer un retour d’expérience auprès des services centraux de l’Etat, et d’affiner les besoins en matière de financements.

Société d’économie mixte et

impact économique 3 questions à Thierry Cornaille, Directeur général de la SIC en Nouvelle-Calédonie

La Société immobilière de Nouvelle-Calédonie est le principal opérateur de logement social en Nouvelle-Calédonie. Elle construit et gère environ 10 000 logements, soit trois-quarts du parc immobilier social calédonien. Depuis plusieurs années, la SIC s’attache à inscrire l’ensemble de son action dans une démarche environnementale. Elle renforce également sa présence auprès des locataires de son parc en réalisant un accompagnement de proximité.

Quel est l’impact des activités de la SIC sur le développement économique du territoire ?

Premier bailleur de Nouvelle-Calédonie, la SIC gère 10 000 logements et héberge 15% de la population calédonienne. A ce titre, son activité est essentielle aussi bien du point de vue économique que social.

Son activité représente environ 3% du PIB calédonien et génère plus de 2 000 emplois directs et indirects pour une population totale de 250 000 habitants. En 2012, elle a investi 58,7 millions d’euros, contribuant au dynamisme économique de la Nouvelle-Calédonie.

Chaque année, elle consacre plus de 16 millions d’euros à l’entretien et à la rénovation de son patrimoine.

En sa qualité de SEM, comment la SIC accompagne-t-elle la croissance de l’économie calédonienne et le rééquilibrage territorial ?

Depuis sa création, la SIC a livré des logements sur 20 des 33 communes de Nouvelle-Calédonie. Elle prévoit de s’implanter prochainement sur de nouvelles communes pour répondre aux besoins en logements sur l’ensemble du territoire. Cet accroissement du patrimoine contribue au développement du secteur du BTP et favorise l’installation pérenne d’entreprises. Au fil des années, la nécessité d’entretenir et de rénover le patrimoine aide au développement de l’activité de petits entrepreneurs (type patentés). Par ailleurs, la SIC apporte une solution de logement aux salariés des entreprises qui s’installent sur des zones en plein développement.

Quelles sont les actions menées par la SIC en faveur de l’intégration économique de ses locataires ?

Sur ses opérations, la SIC fait appel autant que possible aux entreprises du secteur concerné et à ses habitants (par exemple pour l’entretien des parties communes ou des abords extérieurs des résidences). Par ailleurs, elle dispose d’un réseau de proximité composé d’une dizaine d’agences, dont le lien quotidien avec les locataires permet d’identifier les situations de précarité. Elles orientent les familles vers diverses structures d’aide, qui les accompagnent dans leur réinsertion économique et sociale.

Société d’économie mixte et

développement durable 3 questions à Philippe Jouanen, Directeur général de la SIDR à la Réunion

Créée en 1949, la Société immobilière de la Réunion est un acteur de référence en matière d’habitat à la Réunion. Depuis sa création, elle a construit plus de 35 000 logements et en gère actuellement plus de 20 000, soit 36% du parc immobilier social réunionnais. La SIDR met son expertise au service de la population locale pour répondre aux nouveaux enjeux notamment sociaux et environnementaux. Par exemple, elle diversifie son offre en logement en développant l’accession à la propriété et elle adapte son patrimoine aux exigences environnementales.

Comment la SIDR prend-elle en compte les enjeux environnementaux dans ses activités ? « Contribuer à une politique de développement durable des territoires » par la maîtrise de son impact environnemental est l’un des trois axes du plan stratégique d’entreprise de la SIDR. C’est à partir de cette affirmation que la société décline ses activités d’aménageur, de constructeur et de logeur.

Nous avons signé, en 2010, une convention d’assistance pluriannuelle avec l’ARER (Agence Régionale de l’Energie Réunion) pour la mise en place des actions définies par le Plan départemental de développement durable. Trois axes constituent la colonne vertébrale de cette convention : lutter contre la précarité énergétique, favoriser le déploiement de l’énergie solaire, organiser l’exemplarité de la SIDR en matière de développement durable. La société a aussi mis en place un groupe de projet « Développement Durable » qui fait appel à des professionnels de l’énergie.

En quoi la SIDR, en tant que SEM, est-elle exemplaire en termes de développement durable ?

Nous mettons en avant des opérations exemplaires afin de faire la promotion du « bien construire » à La Réunion et de démontrer qu’il est possible de concilier logement social et développement durable en réalisant des logements sociaux de qualité, respectueux de l’environnement et économes en énergie.

La SIDR a décidé dès 2000 d’équiper progressivement en dispositifs de production d’eau chaude solaire son parc ancien. Ce choix a été étendu aux opérations neuves bien avant la mise en place de la RTAA DOM (Réglementation Thermique spécifique aux DOM). A fin 2012, plus de 8000 logements SIDR disposent de l’eau chaude solaire. Pour la préservation des ressources en eau potable, nous intégrons l’installation de dispositifs hydro-économes dans les logements neufs. Un plan d’actions, en partenariat avec l’Office de l’Eau, est en cours avec pour objectif l’équipement de l’ensemble du parc de la société. A terme, cela devrait permettre d’économiser environ 1,5 millions de m³ par an, soit environ 2% de la consommation annuelle de La Réunion.

De manière plus large, comment les SEM contribuent-elles à la mise en œuvre de la transition énergétique en Outremer ?

Les SEM participent activement aux concertations qui permettent d’établir les orientations réglementaires en matière thermique et acoustique pour les logements neufs.

Aux côtés des services de l’Etat et de la Région, elles concourent aux expérimentations pour élaborer les outils visant à une meilleure maîtrise et à la production d’énergie.

En se rapprochant des partenaires locaux afin d’explorer de nouvelles pistes visant la réduction à la source des consommations de leurs clients, les SEM s’inscrivent dans une démarche globale de développement durable répondant aux attentes locales et gouvernementales.

Société d’économie mixte et

rénovation urbaine 3 questions à Philippe Bauduin, Directeur général de la SIG en Guadeloupe

La Société immobilière de Guadeloupe construit et gère plus de 17 000 logements, soit la moitié du parc immobilier social guadeloupéen. Premier opérateur de logement social, la SIG consacre une grande partie de son activité à la rénovation de son patrimoine et s’attache à transformer son parc immobilier au plus près des attentes de la population et des pouvoirs publics locaux notamment en matière de prévention des risques naturels.

Quels sont les grands projets de rénovation urbaine sur lesquels la SIG est engagée ?

La SIG est engagée, tant en qualité de concessionnaire d’aménagement qu’en qualité de constructeur de logements sociaux, dans deux programmes de rénovation urbaine considérables.

Totalisant ensemble près d’un milliard d’euros, les programmes de rénovation urbaine des Abymes et de Pointe-à-Pitre sont respectivement les 3ème et 4ème programmes menés en France, sur près de 400 opérations engagées.

Ils comprennent la déconstruction de 2800 logements, la construction de près de 3900 logements neufs, la réhabilitation de 1100 logements, la résidentialisation de 1500 logements, la création d’équipements publics et l’édification d’immeubles à vocation commerciale et administrative. Considérés ensemble, ils constituent la 1ère opération de cette nature au plan national.

Quelle est la valeur ajoutée de l’outil SEM pour la mise en œuvre de tels projets ?

Une SEM est par construction un animal hybride, situé à la croisée de la sphère publique et du monde de l’entreprise privée. Qu’il s’agisse de logement social ou d’aménagement, l’intérêt général et les politiques publiques d’aménagement du territoire dictent la stratégie, l’ambition et l’allocation des fonds propres, tandis que les modes de fonctionnement de l’entreprise privée trouvent à s’appliquer en de multiples domaines : recherche de productivité et contrôle de gestion, dialogue avec les fournisseurs, satisfaction de la clientèle, équilibre financier des programmes et de la société dans son ensemble. La SEM est un outil particulièrement adapté aux échanges entre ces deux mondes qui ne s’opposent nullement et qui gagnent à s’enrichir l’un de l’autre.

Plus largement, comment la SIG contribue-t-elle au renforcement de la cohésion sociale en Guadeloupe ?

La SIG contribue au renforcement de la cohésion sociale en Guadeloupe à plusieurs titres. La construction de logements répond en partie à la nécessité d’insertion sociale des locataires et participe à la résorption du déficit en logements dont pâtit l’archipel. La SIG est également l’un des principaux donneurs d’ordre de la sphère publique. La flexibilité induite par la LODEOM, a permis d’atténuer pour le secteur du BTP l’impact de la crise majeure de 2008-2009, en compensant partiellement le repli spectaculaire alors observé des investissements immobiliers relevant du secteur privé. C’est enfin un des premiers employeurs de l’archipel (170 salariés), qui accorde une grande importance à la qualité particulièrement fructueuse des relations entre les partenaires sociaux, à la prévention des risques professionnels et au bien-être de ses agents.

Société d’économie mixte et

croissance démographique 3 questions à Bruno Chauvier, Directeur général de la SIGUY en Guyane

Depuis plus de 30 ans, la Société immobilière de Guyane est un acteur de référence en matière d’habitat social en Guyane.

Elle construit et gère plus de 7 000 logements, soit près de la moitié du parc immobilier social guyanais. Forte d’une équipe pluridisciplinaire, la SIGUY s’adapte aujourd’hui aux nouveaux enjeux de son territoire en s’engageant pour la rénovation urbaine et la réhabilitation de l’habitat insalubre. Elle contribue ainsi à l’amélioration de la qualité de vie et à la réduction des inégalités en Guyane.

Quelles sont les perspectives de croissance démographique en Guyane ?

La croissance démographique en Guyane est la plus forte des départements français, puisqu'elle dépasse les 3% par an. Cela a une influence énorme sur le besoin en logements, notamment sociaux, puisqu'il en manque déjà près de 13.000, soit l'équivalent du parc actuel. Cela influe aussi sur le type d'habitat, avec des demandeurs de logements de plus en plus jeunes et des familles nombreuses.

En tant que SEM, comment la SIGUY accompagne-t-elle cette croissance démographique ?

Depuis la fin de son plan de redressement en 2003, la SIGUY est passée à la "vitesse supérieure" pour apporter sa contribution à la résorption de cette pénurie de logements. Les deux plans stratégiques quinquennaux successifs ont programmé de réaliser 400, puis 600 logements par an, soit le tiers des besoins annuels évalués à 1.800 par an. Ceci suppose que les autres opérateurs sociaux en Guyane adoptent le même rythme et que les crédits d'Etat pour le logement social soient au rendezvous.

Comment la SIGUY a-t-elle adapté son offre de logements et le parcours qu’elle propose à ses locataires pour répondre à cet enjeu ?

La conséquence de la croissance démographique est, nous l'avons vu, une jeunesse importante de la population et des familles nombreuses. Cependant la répartition de la demande n'est pas aussi binaire. La SIGUY s'est adaptée en proposant de multiples produits pour jeunes, célibataires ou en couple, désirant dé-cohabiter d'avec leurs parents, familles monoparentales avec 1 ou 2 enfants (le cas le plus fréquent), familles de 4 enfants et plus, personnes âgées (la SIGUY vient de livrer une résidence pour personnes sous tutelle). Au-delà de la réponse apportée à ces différentes catégories, le plan stratégique de la SIGUY est orienté vers la facilitation d'un parcours résidentiel pour ses locataires : petits logements locatifs en collectifs pour les jeunes couples, satisfaction des demandes de transfert avec l'augmentation de la taille de la famille, vente aux locataires des logements anciens, réalisation de quelques opérations en accession.

Société d’économie mixte et

départementalisation 3 questions à Mahamoud Azihary, Directeur général de la SIM à Mayotte

Depuis plus de 30 ans, la Société immobilière de Mayotte est un acteur majeur de l’habitat à Mayotte. Unique bailleur social du territoire, elle construit et gère plus de 1 600 logements sociaux et intermédiaires et produit des logements en accession à la propriété. La récente départementalisation que connait Mayotte a permis à la SIM de diversifier son offre de logement en proposant du locatif social et de l’habitat collectif.

Quels sont les impacts pour la SIM du récent passage de Mayotte au statut de département ?

Les changements sont nombreux en matière juridique.

Globalement, il s’agit pour le territoire de se conformer aux réglementations applicables dans l’ensemble des DOM et départements de l’Hexagone et qui, pour certaines d’entre elles, sont nouvelles pour Mayotte du fait de son récent passage au statut de département.

Pour la SIM, il a fallu revoir l’ensemble des contrats de location de nos logements, des conventions de partenariat avec les entreprises du BTP et de prestations de services. Et également, accompagner la population dans les démarches administratives et financières pour le montage de dossiers de logement social que cela soit en accession ou en locatif social.

En tant que SEM immobilière, comment la SIM conjugue-t-elle les spécificités de l’habitat mahorais avec les réglementations nationales ?

Actuellement, les techniques de construction locales ne sont pas toujours en adéquation avec les réglementations nationales même si Mayotte est en train de concilier ces différents aspects.

La SIM en tant qu’acteur majeur du développement de Mayotte dans les domaines de l’aménagement et de la construction, applique une politique de logement qui se rapproche en qualité de ce qui se fait dans les départements français d’Outre-mer et qui répond aux normes en vigueur pour offrir aux familles mahoraises des logements décents dans des espaces correctement aménagés.

Quels sont, selon vous, les défis à relever pour permettre l’accès au logement pour tous à Mayotte ?

La réalité est telle que de nombreux ménages mahorais n’ont pas accès au logement pour des raisons principalement liées à l’orientation actuelle de l’économie locale : cherté de la vie, coûts de construction exorbitants, répartition et distribution très inégale des revenus. A ces difficultés, s’ajoutent les questions de régularisation foncière, de titres de propriété, d’aménagement de nouveaux réseaux collectifs d’assainissement et d’électricité, et de solvabilité des ménages. Pour pallier à ces difficultés, il est nécessaire que l’Etat engage une nouvelle politique d’aide au logement avec comme objectifs de réduire le taux d’effort demandé aux ménages mahorais et de développer des dispositifs d’accompagnement auprès des familles pour leur faciliter l’accès au logement en accession ou en locatif. En ce qui la concerne, la SIM est engagée à entreprendre toutes les actions qui permettront de résorber toutes les difficultés liées à l’accès au logement.

Société d’économie mixte et

coopération régionale 3 questions à Claude Mathis, Directeur général de la SIMKO en Guyane

A l’origine, principal bailleur de la ville de Kourou et du CNES, la Société immobilière de Kourou intervient aujourd’hui sur l’ensemble du territoire guyanais. Elle construit et gère plus de 5 200 logements sociaux, soit un tiers du parc immobilier social guyanais. La SIMKO a développé en parallèle une expertise en matière de résorption de l’habitat insalubre et a diversifié son offre en proposant à ses locataires de l’accession à la propriété.

La SIMKO s'est rendue en Haïti après le séisme de 2010 dans le cadre d'un projet de coopération, quel bilan tirez-vous de cette intervention ? À la demande de l'AFD, accompagnée de son directeur régional pour la Guyane, le Surinam et la Guyana, la SIMKO a effectué une mission d'expertise du 27 janvier au 3 février 2012. Le constat est alarmant et dépasse tout ce qu'on peut imaginer. Sans coordination, de nombreuses ONG sont intervenues pour aider à la reconstruction de la capitale haïtienne et il faut reconnaître que malgré ces multiples interventions, la situation catastrophique a peu évolué. Il nous est apparu que le portage politique de l'opération de reconstruction ainsi que la définition d'une gouvernance de projet sont un préalable indispensable pour assurer la réussite de l'opération. Outre la reconstruction aux normes parasismiques des habitations, il est primordial de réaliser en amont une trame viaire intégrant les réseaux de distribution et de collecte des eaux. L'importance de ce volet du projet de reconstruction m'a semblé être sous-estimée.

Quels outils les SEM peuvent-elles apporter dans un contexte d'urgence comme celui-ci ?

Malheureusement, les SEM ne sont pas structurées techniquement et financièrement pour faire face à une catastrophe d'une telle ampleur. Certes la SIMKO a financé, à la mesure de ses moyens, la construction d'une dizaine de logements pour le personnel de l'hôpital français de Port-au-Prince mais il s'agit d'une goutte d'eau dans un océan de misère sociale. Plutôt qu'une intervention dans l'urgence, peu probable à mon sens, l'aide des SEM peut s'avérer efficiente dans la phase de reconstruction en apportant, à court terme, son expérience en matière de maîtrise d'ouvrage et de pilotage de projet, et à moyen terme en formant un encadrement local.

Au-delà de cette expérience, quelle pourrait être le rôle des SEM dans la coopération régionale ?

L'aide mentionnée précédemment peut se réaliser soit par des missions de courte durée sur place, soit à distance par internet. Pour la formation, on peut envisager l'intégration au sein de la SEM, de techniciens ou d’ingénieurs, afin de les faire bénéficier de l'expérience et de l'expertise de la SEM. Le périmètre de la coopération régionale ne se limite pas toutefois à la maîtrise d'ouvrage et ne doit pas se faire à sens unique. La coopération régionale devrait être le fruit d'un échange d'expériences dans des domaines plus variés tels que les modes d'habiter, les modes et systèmes constructifs, les matériaux. Toutefois n'oublions pas que les SEM sont soumises à la réglementation européenne ce qui est rarement le cas des pays frontaliers avec qui ces échanges peuvent avoir lieu. C'est une des difficultés majeures de la coopération transfrontalière.

Société d’économie mixte et

AFD 3 questions à François Tirot, responsable de la division collectivité locale et développement urbain Administrateur représentant l’AFD à la SIMAR et à la FEPL

Quels sont les liens entre l’AFD et les SEM immobilières d’Outre-mer ?

L’habitat et l’aménagement urbain constituent le cœur de l’activité historique de l’AFD dans l’Outre-mer. Dans ces domaines, notre établissement appuie les collectivités locales et les opérateurs urbains par l’intermédiaire de ses outils traditionnels de financement et participe, aux côtés des collectivités territoriales, au capital de sept sociétés immobilières (SIDOM). Par ces participations – pour son compte propre et pour le compte de l’Etat – ainsi que par le financement direct de ces sociétés, l’AFD apporte un appui opérationnel à l’Etat pour déployer ses politiques publiques en matière d’aménagement urbain et de logement. Détenant un parc total de près de 74 000 logements sociaux et intermédiaires – 50% du parc de social de l’Outre-mer – les SIDOM sont en effet des opérateurs majeurs du logement social en Outre-mer.

Quel est l’apport selon vous, de l’outil SEM dans le développement des Outre-mer ?

Les sociétés d’économie mixte (SEM) constituent un modèle original et moderne positionné entre le tout public et le tout privé. Elles empruntent au secteur privé leur nature d’entreprise, source de réactivité et de souplesse de gestion, et au secteur public leur dévotion aux objectifs d’intérêt général et de long terme ainsi que leur ancrage territorial. Les SEM détiennent, de surcroît, une grande partie du savoir-faire français en matière d’aménagement urbain, de production de logements sociaux ou de gestion des réseaux de transport. Elles apportent ainsi une réponse très pertinente aux collectivités locales ultra-marines pour développer leurs territoires et répondre aux besoins exprimés par la population, en leur permettant de bénéficier de cette expertise technique tout en conservant un rôle prépondérant dans le pilotage de l’outil.

Plus largement, de quelle manière l’AFD fait-elle appel aux SEM françaises dans ses interventions en état étranger ?

En préambule, il convient de rappeler que l’AFD entretient depuis de nombreuses années un partenariat avec la Fédération des entreprises publiques locales. Dans ce cadre, l’AFD a sollicité a plusieurs reprises la FEPL ou des SEM adhérentes pour qu’elles apportent leur expertise à nos partenaires. Ainsi, la FEPL a appuyé le Maroc dans la préparation de textes modernes sur l’économie mixte, promulgués en 2008, et dans la création des premières SEM locales dans ce pays. En 2012, l’AFD a consenti un premier concours à une société de développement local au Maroc, Casa Transports. Par ailleurs, des SEM sont intervenues à la demande de notre établissement pour valoriser leur savoir-faire en matière d’urbanisme et d’aménagement, comme la SEMAPA en Afrique du Sud, ou en matière de gestion des déchets, comme la SEMARDEL en Colombie.