Жилище под наем във Виена

КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕМ, КОГАТО ТЪРСИМ ИМОТ ПОД НАЕМ?

Пазарът на имоти под наем в Австрия не познава криза. Много хора избират Австрия заради високото качество на живот . Това се наблюдава най-вече в столицата Виена, където търсенето на имоти под наем винаги е било много по-високо от предлагането им.

Наемането на жилище в Австрия е сериозна стъпка, която обвързва наемателя за дълъг период от време. Законът MRG („Mietrechtsgesetz“) за отношенията между наемател и наемодател регулира задълженията на двете страни, но все пак е препоръчително да се внимава при подписването на договора.

Процедурата сама по себе си не е сложна, но има стъпки, които всеки трябва да следва, и е добре да се осведоми предварително за тях. При разглеждането на всяка една обява за имот под наем непременно ще срещнем някои термини, чието значение е добре да знаем, независимо какъв е информативният източник: вестник, интернет сайт или друг.

1. Наем („Miete“)

“Miete” е размерът на сумата, която трябва да бъде заплащана всеки месец от наемателя на наемодателя за ползването на имота, или най-точно, наемът на имота. Стойността му се определя в зависимост от големината, състоянието, местоположението на имота, дали е обзаведен изцяло („befristet“или „möbliert“), частично („teilzeit möbliert“) или се дава напълно необзаведен („unbefristet“ или „unmöbliert“).

2. Депозит („Kaution“)

„Kaution“ , или „депозит“ на български, представлява сума, която се изплаща от наемателя на наемодателя, като

вид застраховка. Обикновено депозитът се дава при подписване на договора и се връща при напускане на имота. В случай, че са били нанесени повреди или наемателят не е заплатил текущите сметки или ежемесечния наем, хазяинът има право да удържи необходимата сума от депозита. Ако не са налични забележки и всичко е в реда си, той е длъжен да възстанови цялата сума на наемателя. Обикновено сумата е в размер от 3 месечни наема, но има случаи, когато се изискват 4 или 5 наема.

За жалост често възникват ситуации, в които наемодателите неоснователно или необосновано отказват да върнат депозита или част от него. Причините, които често могат да бъдат изтъкнати, са например: леки драскотини по стените или пода, износване на паркета и други дребни следи. Трябва да се знае обаче, че изброените не са достатъчни причини за удържане от депозита, а се числят към „нормалните“ следи от стопанисването на имота.

Ако не сте наясно с правата си, можете да попаднете в ситуации, в които ще се възползват от незнанието ви. Затова се информирайте навреме!

Например, добре внимавайте, когато сключвате договор, какви особености на имота и какво обзавеждане са

упоменати в него. Така ще предотвратите предявяване на изисквания към вас, които не можете да изпълните.

При сключване на договор е препоръчително да се консултирате с брокер („Immobilienmakler“). Така ще сте сигурни, че документите са съобразени със законите в Австрия и с вашите права, като наемател.

3. Откупуване („Ablöse“)

При нанасяне в даден имот е възможно от наемателя да се изисква да се плати „Ablöse“ на наемодателя или предишния наемател за оставените там мебели. Това биха могли да са различни мебели - вградена кухня, вграден гардероб, чисто ново спално оборудване или други мебели. Сумата, на която възлиза въпросното „Ablöse“, е по договорка от двете страни. При заплащането й новият наемател става собственик на мебелите. Тоест би могло да се каже, че най-правилният превод е „откупуване“. Добре е да се внимава да не „откупите“ мебели, които не отговарят на високата си надценка.

4. Комисионна („Maklerprovision“)

Ако при наемане на имот решите да се възползвате от професионалната помощ на брокерска фирма, то вие сте длъжни да заплатите комисионна „Provision“ на брокера, изпълнил услугата. Стойността на комисионната обикновено възлиза в размер на един или два месечни наема, в зависимост от продължителността на вашия договор.

Предвид колко време и главоболия ще си спестите, ако гласувате доверие на професионалист в лицето на брокер, то разходът със сигурност ще бъде оправдан.

5. Такси по сградата („Betriebskosten“)

„Betriebskosten“ обединява всички такси, които са необходими за поддръжка на сградата, в която се намира апартаментът под наем. Това включва всички разходи по сградата: таксите за смет, таксата за почистване на всички общи части, разход за стълбищното осветление, ремонт и поддръжка на асансьор и т.н.

Размерът на таксата се определя от броя на живущите в съответната сграда, от местоположението й и от това, кога е построена.

Много важно е да следите внимателно, гледайки дадена обява, дали тези такси са включени в наема или цената е само за „чистия“ ежемесечен наем. Най-често се изписват: exkl. Betriebskosten (BK) или само „kalt”, ако не са включени; и inkl. Betriebskosten (BK) или „warm”, ако са добавени в цената на наема.

Важно!!!: В „Betriebskosten“ не са включени токът и отоплението, както много хора често се заблуждават. Таксите за ток и газ се плащат допълнително!

6. Други такси („Nebenkosten“)

Не пропускайте да обърнете внимание и на така наречените „Nebenkosten“. Те са всички допълнителни такси, които ни се налага да плащаме всеки месец. Те се плащат отделно от наема и нямат общо с него. Сумите за изразходените ток и газ (в случай, че се отопляваме с газ) се заплащат директно от наемателя, ако сметката („Rechnung“) е на негово име. В случаи, когато сметката е на името на наемодателя, разходите се плащат на него. Разбира се, наемодателят е длъжен да ви представи бележката, където е посочено, колко сте изразходили и каква сума трябва да заплатите.

Други “Nebenkosten” са такси за прекарване на интернет кабел, телефон или телевизия, чиито сметки също трябва да съобразите към ежемесечните си разходи.

7. Такса за управляващата фирма („Gebür für Hausverwaltung“)

За всеки сключен договор се заплаща такса на австрийската държава. Законосъобразно тя възлиза на 1% от бруто наема, който включва целия период на договора. Договори с нефиксиран период се причисляват към 3-годишните такива и биват таксувани с 1% от целия бруто наем за период от 3 години, тоест 36 месеца.

СЛЕДНИЯТ ПРИМЕР ЩЕ ВИ УЛЕСНИ:

Акo вашият месечен бруто наем е €500,- и сте сключили договор за 3 години (36 месеца), то дължимата от вас такса ще бъде € 180,-. Сумата, която подлежи на таксуване е €18 000,- (500 х 36 = 18000). 1% от € 18 000,- е равен на € 180,-.

9. Протокол за прехвърляне („Übergabeprotokoll“)

При подписване на договор за наем между вас и наемодателя, се изготвя и „Übergabeprotokoll“. Това представлява писмен протокол, който се подписва лично от вас и наемодателя. В него се описва подробно в какво състояние се дава имотът.

Важно е в протокола да бъдат упоменати всички щети и недостатъци, които са били налице още по време на огледа на жилището. Например: драскотини по паркета или дупки в стените. Това се прави с цел вашата сигурност при прекратяване на договора, за да не могат щетите да се причислят към вашето стопанисване.

Добре е за всеки случай да изкарате ваше собствено копие!

Важно!: Веднага проверете дали описаното състояние на имота отговаря на действителността: дали има забележки, които не са упоменати, или липсва нещо, което иначе фигурира в протокола! По-добре е да го направите със свидетел, например брокер („Immobilienmakler”), който има опит и зорко око за тези важни неща!

10. Бележка („Quittung“)

Под „Quittung“ се разбира „бележка“ за заплатената от вас сума. Винаги изисквайте бележка, без значение кои от гореспоменатите суми изплащате.

Разумно е да превеждате парите винаги по банков път. В случай на измама единствената възможност да ви бъдат възвърнати парите, е като докажете осъществено плащане чрез банкова транзакция и бележка!

Важно е всички отделни стъпки да се вземат под внимание, тъй като да наемете имот под наем, ви носи и отговорности. Затова се осведомявайте винаги навреме, за да избегнете неприятни ситуации. Най-вече внимавайте при подписването на документи!

Ако не разбирате съдържанието на договора, не са ви ясни някои от клаузите в него или не сте сигурни дали дадена сделка е изгодна за вас, е по-добре да се обърнете към специалист („Immobilienmakler“). Той ще ви посъветва, как да постъпите в създалата се ситуация, съобразно законите в Австрия и вашите права, като наемател!