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SCHWERPUNKT | NZZ AM SONNTAG, 25. OKTOBER 2026

Wo einst ein ungenutzter Dachraum lag, entstand im über 300-jährigen Erlenbacher Seehaus neuer Wohnraum mit freier Sicht. (Bild: Stefan Jaeggi)

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4.5 und 5.5 Zimmer

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Die beste Quelle für attraktiven Wohnraum

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EDITORIAL

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H

aben Sie sich schon einmal gefragt, warum uns das Wohnen so nahe geht? Die Antwort liegt in unseren Grundbedürfnissen. Wir wünschen uns ein Zuhause, das uns Sicherheit und Geborgenheit schenkt und uns Raum lässt, es nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Dieses Zuhause muss zugleich bezahlbar sein, ob wir zur Miete wohnen oder in den eigenen vier Wänden. Eine komfortable Wohnung an schöner Lage ist ein Wunsch, den viele teilen. In der Politik aber wird ums Wohnen viel Lärm gemacht, und der Ton der Debatte wird immer schriller. Dabei droht ausgerechnet verloren zu gehen, worauf es ankäme: Augenmass und gesunder Menschenverstand. Beim Wohnen treffen heute viele Interessen aufeinander. Städtebauliche Visionen, architektonische Ansprüche, gesellschaftliche Ziele und die Kapitalströme der Investoren sind nicht immer einfach zu vereinbaren. Ein grosser Teil des Bodens gehört Pensionskassen und Versicherungen. Wie viel Freiraum braucht der Markt, damit weiterhin gebaut und investiert wird? Und wie viel soziale Verantwortung dürfen wir erwarten? In unserem exklusiven Interview stellt sich der Präsident des Hauseigentümerverbands Schweiz und Nationalrat Gregor Rutz diesen Fragen. Er kritisiert die überbordende Bürokratie und warnt vor neuen Regeln im Mietrecht. Mehr Wohnraum entsteht seiner Ansicht nach nur, wenn der Staat teils absurde Vorschriften abbaut. Rutz bezieht klar und pointiert Stellung, etwa zur Frage, wie die Preise in den Städten und in teuren Tourismusorten wieder ins Lot kommen. Weiter analysiert der Immobilienökonom Marco Salvi die wahren Ursachen steigender Preise und steigender Mieten (Seite 6). Eine Reportage in Text und Bild zeigt, dass bauliche Verdichtung nicht in grauen Betonwüsten enden muss (S. 8). Wir nehmen Sie mit unter alte Dächer, in Dachausbauten und Aufstockungen. In vielen Estrichen schlummert ungenutztes Potenzial. Mit handwerklicher Präzision und Gespür für die historische Substanz entsteht dort neuer Lebensraum, ohne dass zusätzlicher Boden verbraucht wird. Letztlich beleuchten wir das Thema Stockwerkeigentum (S. 16). Eine Eigentumswohnung verspricht Freiheit, sie verlangt aber auch Kompromissbereitschaft gegenüber den Miteigentümern. Unser Ratgeber zeigt, worauf Sie vor dem Kauf achten sollten, vom Erneuerungsfonds über die wichtigsten Dokumente bis zur Dynamik in der Eigentümerversammlung. Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre.

Jürg Zulliger, verantwortlich für diese Beilage

IMPRESSUM

Der Bundesrat will das Mietrecht revidieren, als Gegenvorschlag zur Initiative des Mieterverbands. Unter anderem soll die Miete neu nach einer statistischen Vergleichsmethode festgesetzt werden können. Was sagen Sie dazu? GREGOR RUTZ: Gegenüber diesem Vorschlag habe ich grosse Vorbehalte und Zweifel. Die Details liegen noch gar nicht vor. Eine konkrete Vorlage wird bis Mitte nächstes Jahr ausgearbeitet, und erst 2028 kommt das Thema überhaupt ins Parlament. Solche Methoden bedeuten so oder so einen enormen Aufwand an Bürokratie, allein für die Beschaffung von Daten. Man schafft aber weder neuen Wohnraum, noch werden bestehende Mieten mit solchen Massnahmen günstiger. Was wir brauchen, ist etwas ganz anderes: Das Bauen muss wieder erleichtert werden, es braucht bessere Rahmenbedingungen, um überhaupt neuen Wohnraum schaffen zu können. Das ist im Kern das Problem. Ich sehe im rechtlichen Bereich keinen Notstand oder akuten Handlungsbedarf. Wir haben eine etablierte Rechtsordnung. Immerhin will der Bundesrat ja keine flächendeckenden Kontrollen der Mieten, wie es die Initiative des Mieterverbands verlangt. Die Initiative des Mieterverbands ist realitätsfremd. Diese Initiative kann man meines Erachtens allein, ohne Gegenvorschlag, zur Abstimmung bringen. Ich bin überzeugt, dass die Stimmbevölkerung das verstehen würde. Diese Abstimmung ist zu gewinnen, denn niemand will eine solch unsinnige Bürokratie. Daran ändert der Lärm nichts, den der Mieterverband derzeit veranstaltet. Und eben: Zuerst müssen wir einmal den Gegenvorschlag im Detail kennen. Wohnen wird generell teurer, das ist eine Tatsache. Wo genau gerät der Markt aus der Balance, und was wäre zu tun? In den Städten, aber auch an beliebten Orten wie St. Moritz, Davos oder Zermatt gerät der Markt zusehends aus den Fugen: Immobilien werden für viele unbezahlbar. Das ist einerseits der Preis des Erfolgs. Die Schweiz ist ein attraktiver Standort: Alle wollen hierherziehen – auch die Zuwanderung wird zur Herausforderung. Das treibt die Preise in die Höhe. Andererseits zeigt sich: Der Wohnungsmarkt ist völlig überreguliert. Jeder staatliche Eingriff verteuert Wohneigentum zusätzlich. Aus dieser gefährlichen Spirale müssen wir herauskommen. Was wäre ein gangbarer Weg? Wir müssen davon wegkommen, den Wohnungsmarkt mit immer noch mehr Eingriffen steuern zu wollen. Der Markt spielt immer mit hinein. Die gleiche Wohnung mit Aussicht im vierten Stock ist nun einmal teurer als die Wohnung im Parterre. Und für eine Wohnung mitten in Zürich zahlt man einfach mehr als für eine Wohnung in Olten oder im Berner Oberland. Die Angebote auf dem Markt sind nur bedingt vergleichbar – je nach Lage können die Preise sehr unterschiedlich sein. Es ist nicht falsch, dass der Markt spielt: Wir müssen von der Idee wegkommen, dass sich alles behördlich steuern lässt. Wie kann man Wohneigentum wieder bezahlbar machen, damit sich Menschen nicht erst im Alter von 50 oder 60 Jahren die eigenen vier Wände leisten können? Wohneigentum muss wieder erschwinglicher werden. Dafür

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LARA GRÜTER

NZZ AM SONNTAG

«Jeder staatliche Eingriff verteuert Wohneigentum zusätzlich», sagt der Jurist, Politiker und Unternehmer Gregor Rutz.

«Wenn wir nicht verdichten können, müssen wir neues Bauland einzonen» Gregor Rutz, Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands, kritisiert die überbordende Regulierung. Im Interview erklärt er, warum eine Revision des Mietrechts zu mehr Bürokratie führt und der Ruf nach neuem Bauland lauter wird. Interview: Jürg Zulliger

braucht es mehr Angebot, vor allem auch preisgünstigere Eigentumswohnungen in Städten und Agglomerationen. Wir müssen schneller und günstiger bauen können, Vorschriften abbauen und bereits eingezonte Grundstücke besser ausnützen können. Zudem müssen wir über die hohen Erwerbsnebenkosten und Finanzierungshürden reden. Wenn ein junges Paar zwar die Tragbarkeit einer Wohnung locker erfüllt, aber Mühe hat, das notwendige Eigenkapital aufzubringen, bleibt Wohneigentum oft ausser Reichweite. Darüber müssen wir reden.

höher als das Angebot. Das hängt namentlich auch mit dem starken Bevölkerungswachstum in der Schweiz zusammen. Die Zuwanderung ist ein zentraler Faktor. Wenn man nicht alles zubauen und eine gewisse Wohnqualität sicherstellen will, muss man auch über das Bevölkerungswachstum sprechen. Es gibt nun einmal natürliche Grenzen, das Fassungsvermögen der Schweiz ist beschränkt. Wir müssen die Zuwanderung steuern. Auf der anderen Seite gilt es Vorschriften abzubauen, um Wohnraum schaffen und das Angebot vergrössern zu können.

Müssten wir die Anforderungen bei Hypotheken lockern? Ja, vielleicht muss man über die Tragbarkeitsregeln diskutieren. Wir sind in der Schweiz enorm restriktiv. Sodann sollte selbstgenutztes Wohneigentum auch bei der Vergabe von Baurechten der öffentlichen Hand besser berücksichtigt werden. Bis jetzt kommt diese Förderung vor allem Genossenschaften zuteil.

Was schlagen Sie vor? Angebotsseitig sind die Rahmenbedingungen nicht optimal: Es gibt etliche Hürden, die das Bauen verunmöglichen, massiv verzögern und blockieren. Wir müssen deregulieren, um besser und intelligenter bauen zu können. Es muss leichter und effizienter verdichtet werden können. Zehntausende Wohnungen sind wegen bürokratischer Hürden oder ewig dauernder Verfahren blockiert.

Wo müssten wir politisch ansetzen, vor allem beim Angebot, der Schaffung von Wohnraum, oder auch bei der Nachfrage? Der Markt spielt nur, wenn Angebot und Nachfrage einigermassen korrespondieren. Das ist heute nicht der Fall. Die Nachfrage ist massiv

Sie thematisieren stark das Bevölkerungswachstum. Muss man nicht sagen, dass Hauseigentümer auch davon profitiert haben? Immerhin führten die Schaffung von Jobs, Zuwanderung und tiefe Zinsen zu steigenden Immobilienpreisen.

Natürlich gibt es solche, die profitieren – zumindest kurzfristig. Auf lange Sicht müssen wir aber vorsichtig sein, dass uns dieses Wachstum nicht um die Ohren fliegt. Diese Entwicklung führt zu sozialen Spannungen und Verwerfungen. Wenn sich junge Menschen und Familien am Ort, wo sie aufgewachsen sind, nichts mehr leisten können, kommt das nicht gut heraus. Das treibt die Leute zu den linken Parteien. Daher sind zahlbare, moderate Preise auch im Interesse von Privaten. Mittelständler, Familien oder Gewerbler sollen sich Wohneigentum leisten können. Das ist ein Kernanliegen unseres Verbandes. Muss man neues Bauland einzonen, um spürbar Druck vom Markt zu nehmen? Ja, das glaube ich. Denn neben der Zinssituation und dem Nachfrageüberhang, der durch die Bevölkerungszunahme getrieben ist, bleibt die Frage des Angebots im Raum. Dort, wo der Bedarf nachgewiesen ist und die Infrastruktur vorhanden ist, müssen wir auch über zusätzliche Einzonungen sprechen. Wenn wir nicht wieder neues Bauland einzonen, ist es sehr unwahrscheinlich, dass die Preise für Immobilien und die Mieten sinken. Es scheint mir klar: Wenn wir nicht bessere Lösungen Fortsetzung auf Seite 5

«Immobilien» ist ein Schwerpunkt des Unternehmens NZZ. Beilagen werden nicht von der Redaktion produziert, sondern bei NZZone von unserem Dienstleister für journalistisches Storytelling: NZZ Story Lab. Konzept und Realisation: Jürg Zulliger. Layout: Armin Apadana. Verkauf: Denise Morach und Irene Giordanelli. Kontakt: NZZone, c/o Neue Zürcher Zeitung AG, Falkenstrasse 11, 8021 Zürich, sales@nzzone.ch. Hinweis: Nicht gekennzeichnete Inhalte sind publizistisch unabhängig entstanden; bei Gastbeiträgen oder Sponsored Content handelt es sich um kommerziell erworbene Inhalte.

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LARA GRÜTER

Fortsetzung von Seite 3

finden mit der Verdichtung in den Städten, dann muss die Einzonung von Land diskutiert werden. In den Städten gibt es allerorts Widerstand gegen bauliche Verdichtung bestehender Quartiere. Auch das Bauen in die Höhe ist höchst umstritten – jüngst wurde sogar in der Stadt Zürich eine entsprechende Vorlage verworfen. Also brauchen wir Alternativen. Bei wem liegt der Ball, beim Bund oder den Kantonen? Auf allen Ebenen. Der Bund gibt mit dem Raumplanungsgesetz recht strikte Leitplanken vor. Dies müssen wir diskutieren – vor allem auch mit Blick auf die Widersprüche zum Natur- und Heimatschutzgesetz. Sodann muss das Problem auf kantonaler Ebene diskutiert werden, um den Gemeinden zu ermöglichen, ihre Bau- und Zonenordnungen entsprechend anzupassen. Wenn aber auf kommunaler Ebene der Wille fehlt, wird es schwierig. Und genau dies sehen wir derzeit – namentlich in den links regierten Städten. Würden auch private Eigentümer von neuem Bauland profitieren? Ja, gewiss. Sie haben alles Interesse daran, dass sich die Preise wieder normalisieren. Irgendwo muss man ansetzen, vor allem wenn bezüglich Zuwanderung nichts geschieht. Findet man hier keine Lösungen, spielt das politischen Strömungen in die Hand, welche den Boden am liebsten verstaatlichen möchten. Die Schaffung von Wohnraum ist aus Sicht dieser Kreise eine staatliche Aufgabe. Das ist klar abzulehnen. Es braucht private Investoren. Es ist keine Staatsaufgabe, Wohnungen zu bauen und zu vermieten. Dennoch findet gerade diese Idee zunehmend Anklang. Eben – das ist genau das Problem. In linken Städten wie Zürich wird die Wohnraumversorgung zur öffentlichen Aufgabe erklärt. Die Stadt kauft zu überteuerten Preisen am Markt Liegenschaften zusammen, um den Anteil gemeinnütziger Wohnungen zu erhöhen. Auch das ist absurd und schafft keinen neuen Wohnraum. Was meinen Sie damit? Es ist in der Branche bestens bekannt, dass die Stadt viel zu viel Geld dafür ausgibt und am Markt immer den mit Abstand höchsten Preis bietet, um den Zuschlag zu bekommen. Als Steuerzahler wird man mehrfach zur Kasse gebeten: zuerst, wenn die Stadt zu überteuerten Preisen Immobilien zusammenkauft. Zweitens, wenn diese dann für teures Geld saniert und ausgebaut werden – inklusive Luxusspielplatz und riesigen Tiefgaragen für

«Wir müssen die Zuwanderung steuern. Und wir müssen Vorschriften abbauen, um Wohnraum schaffen.»

Velos. Drittens dann mit der Vergünstigung der Mieten. Und hier profitieren dann auch noch die Falschen: In solchen Wohnungen leben immer wieder Mieter mit einem Einkommen von 150 000 oder 200 000 Franken. Das schlägt dem Fass den Boden aus: Am Ende profitieren Leute, die es nicht nötig hätten.

Gregor Rutz ist Jurist und Unternehmer. Er ist seit 2012 Nationalrat der SVP und amtet seit 2024 als Präsident des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV). Dieser ist mit rund 340 000 Mitgliedern einer der grössten Vereine der Schweiz.

In den Städten fordern einflussreiche Kreise zunehmend einen generellen Baustopp, sei es zum Schutz der Ortsbilder oder zum Schutz günstiger Mieten in den zahlreichen alten Mietshäusern. Die Forderung nach einem Baustopp ist unsinnig. Hätten unsere Vorfahren dies gefordert, würden wir heute noch in Pfahlbauten hausen. Nein: Die Schweiz wächst, und Menschen brauchen Wohnungen. Wer gleichzeitig Bevölkerungswachstum akzeptiert, aber Neubauten verhindern will, löst den Wohnungsmangel nicht – im Gegenteil: Er verschärft ihn.

kann. In den Städten gibt es überall Lärm, das ist ja logisch.

Was braucht es sonst, um Bauen zu erleichtern? Sie sprechen oft von Deregulierung, weniger Lärmschutz und Ortsbildschutz. Wir leben in einem Dschungel von Paragrafen. Das müssen wir ändern. Ein Bauprojekt darf nicht von einer kaum überschaubaren Zahl von Vorschriften abhängig sein, die sich gegenseitig blockieren. Heute können Anforderungen aus Raumplanung, Ortsbildschutz, Denkmalschutz, Lärmschutz, Energie, Umwelt und weiteren Bereichen ein Projekt massiv verteuern oder verzögern. Gerade die Lärmschutzvorschriften sorgen dafür, dass man in den Städten faktisch gar nicht mehr bauen

Auf Bundesebene gab es schon unzählige Vorstösse, um das Bauen zu erleichtern oder zum Beispiel missbräuchliche Baueinsprachen einzudämmen. Hat das alles nichts genützt? Tatsächlich bewegt sich viel zu wenig. Doch der Handlungsspielraum auf Bundesebene ist begrenzt. Wir brauchen schnellere Bewilligungsverfahren, mehr Planungssicherheit und eine erleichterte Verdichtung. Vieles könnte man auf kommunaler Stufe lösen – etwa wenn sich Behörden bei Baubewilligungen mehr als Dienstleister verstehen und die Verfahren vereinfachen würden. Selbst absolut gängige Geräte und Anlagen werden von Behörden immer wieder von Neuem auf Herz und Nieren geprüft, es braucht für praktisch alles detaillierte Fachgutachten, und am Schluss zahlt der Hauseigentümer noch hohe Kosten für die Bewilligungen. Kritik gibt es auch am Denkmalschutz und insbesondere am Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder ISOS. Was ist hier eigentlich das Problem? Diese Einschränkungen und Auflagen sind geradezu absurd. In den

grossen Städten fallen teils bis zu 70 oder 80 Prozent des Siedlungsgebietes in irgendeiner Weise unter Denkmalund Ortsbildschutz. Mittlerweile kritisieren auch links-grüne Städte das ISOS, das Bundesinventar für schützenswerte Ortsbilder. In Zürich sind drei Viertel der Siedlungsfläche davon tangiert. Gewisse Strassenzüge darf man im Charakter nicht ändern, gewisse Quartiere nicht im Baustil. Dies verunmöglicht jede Erneuerung und Weiterentwicklung – und auch verdichtetes Bauen. Es ist ein eigentliches Bauverbot. Es gibt aber auch gesetzliche Grundlagen, vor allem zum Schutz der historischen Ortsbilder. Das Raumplanungsgesetz und das Natur- und Heimatschutzgesetz widersprechen sich – das ist das Problem. Die verschiedenen Aufgaben wie Verdichtung und Denkmalschutz sind nicht aufeinander abgestimmt. So wird die Eigentumsfreiheit immer mehr unterlaufen und ausgehöhlt. Natürlich gibt es legitime öffentliche Interessen. Doch wenn die Summe der Einschränkungen dazu führt, dass ein Eigentümer sein Grundstück nicht mehr sinnvoll nutzen, umbauen oder weiterentwickeln kann, wird es problematisch. Diese Fälle nehmen zu. Wie erleben denn Hauseigentümer die Praxis mit Denkmal- und Ortsbildschutz? Besonders störend ist, dass die meisten Eigentümer nicht im Moment der Unterschutzstellung informiert werden, sondern erst viel später – oft dann, wenn sie bauen möchten. In

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vielen Fällen erweisen sich Projekte dann als undurchführbar, ohne dass man je darüber informiert worden wäre. Dies muss zwingend reformiert und verbessert werden, um den Schutz der Eigentumsrechte sicherzustellen. «Herr und Frau Schweizer» als Vermieter ziehen sich zurück. Der Anteil der Privaten bei den Vermietern sinkt. Weshalb ist das so? Diese Entwicklung gefällt mir nicht. Der administrative Aufwand ist erheblich gestiegen; es gibt immer mehr regulatorische Vorgaben. Das kann ein Grund sein. Sodann stellt sich irgendwann die Frage der Nachfolge. Unter Geschwistern eine Regelung zu finden, ist nicht immer einfach – vor allem auch wegen der hohen Immobilienpreise. Bei immer komplizierteren Rahmenbedingungen kann der Verkauf an einen institutionellen Investor aus Sicht privater Eigentümer die einfachere Lösung sein. Das ist eine schwierige Entwicklung, die man politisch ernst nehmen muss. Ein Dauerthema bei Eigentümern sind die Steuern. Wo stehen wir aktuell beim Eigenmietwert? Per 2029 wird der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf Bundesebene vollzogen. Damit fällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum weg. Gleichzeitig werden verschiedene bisherige Abzüge eingeschränkt oder abgeschafft. Ich hätte eine frühere Umsetzung per 1. Januar 2028 bevorzugt – aber nun ist der Entscheid gefallen. Sehen Sie eine Gefahr, dass Steuerausfälle wegen des Systemwechsels durch neue, zusätzliche Steuern auf Wohneigentum kompensiert werden könnten? Die Frage, ob und wie von der neuen Möglichkeit einer Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften Gebrauch gemacht wird, stellt sich in den Kantonen ganz unterschiedlich. Dies muss nun auf kantonaler Ebene geklärt werden – hier hat der Bund nicht hineinzureden. Betroffen sind vor allem Tourismusund Bergkantone. Für die meisten Kantone stellen sich diese Fragen nicht. Der Eigenmietwert war ein Paradebeispiel für die Komplexität und Widersprüchlichkeit des Systems: Man besteuerte einen fiktiven Ertrag und gewährte gleichzeitig verschiedene Abzüge. Die Verschuldung wurde gefördert. Mit der Reform fällt all dies weg. Jetzt sollte man die Chance nutzen, das System insgesamt zu vereinfachen, und nicht an anderer Stelle neue, komplizierte Ersatzmechanismen schaffen. Und wir zahlen sowieso viel zu viele Steuern – überall.

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25. Oktober 2026

Warum die Immobilienpreise steigen Tiefe Realzinsen haben wesentlich zum Anstieg der Eigenheimpreise beigetragen. Das hat Folgen für die Wohnpolitik und die Aussichten auf weitere Preissteigerungen. Von Marco Salvi

Häuser als Investment Um die Entwicklung zu verstehen, muss man zunächst eine Besonderheit von Immobilien erkennen: Sie haben sowohl Konsum- als auch Investitionscharakter. Als Konsumgut verschaffen sie uns

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s ist eine Frage, wie sie ein 7-jähriges Kind stellen könnte: «Papa, warum steigen die Immobilienpreise?» Dass sie es tun, ist unbestritten: Seit 2010 haben die Eigenheimpreise in der Schweiz teuerungsbereinigt um 60 Prozent zugelegt. In dieser Periode stieg das durchschnittliche Haushaltseinkommen real lediglich um 10 Prozent. Gemäss dem Beratungsunternehmen Wüest Partner lag der Median der Transaktionspreise für Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2026 bei 1,3 Millionen Franken, Tendenz steigend. Die möglichen Antworten sind so zahlreich wie die Einsprachen gegen ein Hochhausprojekt im Stadtzentrum. Liegt es am Angebot, an der Nachfrage, an gierigen Immobilieninvestoren oder am irrationalen Überschwang der Käufer? An den Banken, die zu viele Hypotheken gewähren? Oder sind Baublockaden und Einsprachen schuld? An Erklärungen für eine Entwicklung, die immer öfter als ein «strukturelles Problem» unserer Wirtschaftsordnung gilt, mangelt es nicht.

Fast auf der ganzen Welt verteuern sich Immobilien, nicht nur in der Schweiz.

einen unmittelbaren Nutzen, etwa Schutz vor Kälte und Nässe. Zur Kapitalanlage werden sie durch ihre Beständigkeit: Immobilien ermöglichen es, Vermögen über Jahrzehnte zu erhalten und später wieder zu Geld zu machen. Diese Eigenschaft teilen Immobilien mit nur wenig anderen Gütern, was sie zur Kapitalanlage «par excellence» macht. Demnach können Immobilienpreise aus zwei Gründen steigen: Entweder werden höhere künftige Nettomieterträge erwartet, etwa weil der Wert als Konsumgut

zunimmt. Oder Investoren geben sich mit einer tieferen Rendite zufrieden und bezahlen deshalb für dieselben erwarteten Erträge einen höheren Preis. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Zinsen sinken und damit auch andere Kapitalanlagen weniger abwerfen. Ein Beispiel: Erzielt eine Immobilie jährlich 12 000 Franken Mieterträge netto, liegt ihr Wert bei einer geforderten Rendite von 4 Prozent bei 300 000 Franken. Sinkt die geforderte Rendite auf 3 Prozent, steigt der Wert auf 400 000 Franken. Welche der beiden Erklärungen trifft auf den Boom der Immobilienpreise am besten zu? Zahlreiche Ökonominnen und Ökonomen haben sich mit dieser Frage befasst. Ihre Antworten fallen – wenig überraschend – unterschiedlich aus. Unbestritten ist jedoch, dass der jahrzehntelange Rückgang der Realzinsen (und parallel dazu der geforderten Renditen), den man seit dem Ende der 1980er Jahre international beobachten konnte, massgeblich zum starken Anstieg der Eigenheimpreise beigetragen hat. Das zeigt etwa eine von der Bank of England veröffentlichte Untersuchung: In ihrem Modell lässt sich der gesamte Anstieg der britischen Eigenheimpreise im Verhältnis zu den Einkommen seit 1985 durch den Rückgang der risikofreien Realzinsen erklären. Auch eine Studie im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen aus dem Jahr 2023 be-

stätigt den Zusammenhang zwischen tieferen Zinsen und höheren Wohneigentumspreisen. Demnach erklärt der Zinsrückgang mehr als die Hälfte des Preisanstiegs bei Eigenheimen seit der Jahrtausendwende.

Immobilienblase? Diese Erkenntnisse haben Folgen für die Wirtschaftspolitik. Hohe Immobilienpreise deuten nicht zwingend auf eine Blase hin. Der fundamental gerechtfertigte Wert einer Immobilie hängt vom Zinsniveau und den erwarteten Mieterträgen ab. Fallen die Zinsen dauerhaft, kann ein höherer Preis gerechtfertigt sein, ohne dass die Wohnung deshalb mehr Schutz vor Kälte und Nässe bietet. Deshalb könnte auch die Hypothekarverschuldung im Verhältnis zu den Einkommen mittelfristig hoch bleiben. Ebenso wenig lässt sich aus hohen Kaufpreisen schliessen, dass tiefe Zinsen und der «Anlagenotstand» von Pensionskassen und Versicherungen das Wohnen verteuert hätten. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen erschwinglichem Wohnen und erschwinglichem Wohneigentum. Wenn tiefere Zinsen die Kaufpreise erhöhen, muss die Nutzung einer Wohnung nicht teurer werden. Der zinsbedingte Preisanstieg der vergangenen Jahrzehnte lässt sich durch zusätzlichen Wohnungsbau allein kaum

rückgängig machen. Dennoch bleibt ein flexibles Wohnungsangebot entscheidend, um den Preisdruck zu dämpfen: Ob eine höhere Zahlungsbereitschaft zu mehr Wohnraum oder vor allem zu höheren Bodenpreisen führt, hängt davon ab, wie gut das Angebot reagieren kann. Wo Aufstockungen, Ersatzneubauten und Umnutzungen möglich sind, lohnt es sich bei höheren Preisen, das Angebot auszuweiten. Wo Bauvorschriften und langwierige Verfahren dies verhindern, profitieren vor allem jene, die bereits Boden besitzen.

Offener Ausgang In einigen Ländern sind die Realzinsen wieder gestiegen; in der Schweiz bleiben sie noch tief. Doch selbst dauerhaft tiefe Zinsen garantieren keine weiteren Kapitalgewinne: Ihr Einfluss ist bereits in den heutigen Preisen enthalten. Für einen weiteren Preisschub müssten die geforderten Renditen weiter fallen oder die erwarteten Nettomieterträge steigen. Wer aus dem bisherigen Boom eine sichere Fortsetzung ableitet, könnte deshalb enttäuscht werden. Auch Immobilien sind kein Garant für immer neue Gewinne.

MARCO SALVI ist Ökonom und betreut das Dossier Wohnungspolitik beim Thinktank Avenir Suisse.

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«Weshalb wegwerfen? Das ist noch gut!» «Dieses Velo kann man entsorgen.» – «Sicher nicht! Das ist noch gut. Es muss nur etwas aufgefrischt werden.» Ein wiederkehrender Disput darüber, was schon Müll und was noch einsetzbar ist. Was, wenn «das ist noch gut» aus 24 500 Quadratmetern Doppelbodenplatten, 1600 Quadratmetern Kühldeckenelemente, 640 Raumtrennern, 848 Lampen, 183 Lavabos, WCs und Pissoirs besteht? Genau diese Frage stellte sich der BVK, die derzeit in Zürich-Oerlikon die QuadroTowers umbaut. Aus den früheren Bürotürmen werden über 250 Wohneinheiten. Damit folgt die Bauherrin der Marktentwicklung, dass weniger Gewerberaum benötigt wird, und leistet einen Beitrag gegen die Wohnungsnot. Die oben erwähnten Bauteile wurden, wenn sie vermittelt werden konnten, sorgfältig ausgebaut, gereinigt und für den Weitertransport eingelagert. Dabei wurde in aller Konsequenz recycliert. So konnte etwa nicht mehr benötigter Teppich als Verpackungsmaterial bei Kühldecken, Leuchten, Glastrennwänden und Türen verwendet und somit Einsparungen bei den Verpackungskosten erzielt werden.

Grosse CO2-Einsparung Die vermittelten Bauteile erhalten nun in 15 vornehmlich BVK-eigenen, in der ganzen Schweiz verteilten Liegenschaf-

VERTEX

Gastbeitrag Wird ein Gebäude einer neuen Nutzung zugeführt, ist ein Umbau unumgänglich. Wer beim Herausreissen von alten Einbauten Sorgfalt walten lässt, kann einen Beitrag zur Ökobilanz leisten. Von Thomas R. Schönbächler bildenden Trögen aufzuwerten und zu begrünen. Eine angesichts dieses Hitzesommers mehr als verständliche Massnahme, um das Klima zwischen den Häusern zu verbessern und angenehme Aufenthaltsmöglichkeiten für Menschen und Kleintiere zu schaffen. Ähnliche Projekte verfolgt die BVK bei verschiedenen Liegenschaften. Sie möchte damit die Quote der naturnahen Umgebungen in ihrem Portfolio erhöhen.

Saubere Energie gewinnung

Die BVK hat beim Umbau der Quadro-Towers in Zürich-Oerlikon tonnenweise Bauteile gerettet und setzt sie in 15 anderen Liegenschaften wieder ein.

ten ein zweites Leben. Ein Wiederverwertungsprojekt dieser Grössenordnung war für alle Beteiligten Neuland und brachte neue Herausforderungen mit sich. So galt es etwa, in einem kurzen Zeitfenster Abnehmer zu finden, da Lagerkosten vermieden werden sollten. Auch wenn nicht alles Material vermittelt werden konnte, sind die Verantwortlichen mit dem Erreichten mehr als zufrieden. Letztlich halten sich Kosten und Ertrag ziemlich genau die Waage, mit

einem kleinen Überhang ins Positive. Ein grosser Gewinn konnte dagegen beim CO2-Ausstoss verbucht werden. Durch die Wiederverwertung wurden 207 Tonnen CO2 eingespart. Das ist ungefähr die Menge CO2, die 13 500 Bäume in einem Jahr binden können. Die Wiederverwertung ist aber nur ein Teil, der zur ökologischen Bilanz bei den Quadro-Towers beitragen soll. Ebenso eingeplant ist, den Quadro-Platz und den Marie-Curie-Platz mit landschafts-

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Ein weiterer Aspekt ist die Energiegewinnung aus erneuerbaren Energieträgern. Hier gibt es mittlerweile viele Möglichkeiten. In Oerlikon und anderen Liegenschaften installiert die BVK Solarmodule auf dem Dach. In Luzern entstand an einem Hochhaus eine Solarfassade. In einer Winterthurer Liegenschaft wird die Wärme für Heizung und Warmwasser über eine Grundwasserfassung durch Wärmepumpen gewonnen, und der Strom hierfür wird zu einem Teil aus der hauseigenen Photovoltaikanlage bereitgestellt. Bei allen Bemühungen soll aber nicht aus den Augen verloren werden, dass eine Pensionskasse treuhänderisch und im Sinne ihrer Versicherten mit dem anvertrauten Geld umgehen muss. Das heisst, dass jede Pensionskasse mit

ihrem Immobilienportfolio eine angemessene Rendite erzielen muss. Die BVK ist davon überzeugt, dass das mit nachhaltigen Bauten und naturnaher Gestaltung der Umgebung besser gelingt.

Gastbeitrag Thomas R. Schönbächler ist Vorsitzender der Geschäftsleitung BVK.

Die BVK: alt und innovativ Die BVK ist mit 46 Milliarden Franken Anlagevermögen und 146 000 Versicherten die grösste Pensionskasse der Schweiz. Gegründet wurde sie 1926, also exakt vor 100 Jahren. Das Immobilienportfolio beinhaltet rund 6300 Wohnungen und rund 340 000 Quadratmeter Büround Gewerbeflächen. Die BVK bildet bei Immobilien die gesamte Wertschöpfungskette vom Bau bis zur Verwaltung mit eigenen Mitteln ab und achtet auf nachhaltige Gestaltung. bvk.ch

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25. Oktober 2026

Beispiel Erlenbach (links): Die neue Lukarne wurde auf die jeweiligen Längsfassaden gestellt.

Herzstück der neuen Maisonettewohnung in Zürich-Enge (rechts): Eine Lukarne, die Küche, Ausgang zur Terrasse sowie die Treppe ins Dachgeschoss umfasst.

Mehr Wohnraum unter alten M Wo Wohnraum knapp und Boden teuer ist, rückt der Estrich in den Blick. Doch nicht jedes Dach eignet sich für einen Ausbau, und im Bestand entscheiden Tragfähigkeit, Baurecht und Denkmalschutz. Manuela Talenta (Text) und Stefan Jaeggi (Bilder)

ehr als 300 Jahre alt ist das Zürichseehaus an der Seestrasse in Erlenbach bei Zürich bereits. Als die Eigentümerschaft 2016 im imposanten Dachstuhl zusätzlichen Wohnraum für weitere Familienmitglieder schaffen wollte, galt es, zwei augenscheinlich gegensätzliche Anforderungen zusammenzubringen: Obwohl das Mehrfamilienhaus nicht unter Denkmalschutz steht, sollte die historische Konstruktion möglichst erhalten bleiben. Gleichzeitig sollte eine helle, zeitgemässe Wohnung entstehen. Mit der Planung und Ausführung wurde das Architekturbüro hotz stöckli architekten in Zürich beauftragt. «Der sorgfältige Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz war bei diesem Projekt sehr wichtig», sagt die Architektin Christine Hotz Steinemann, die das Büro gemeinsam mit Livia Stöckli leitet.

Das Potenzial ausloten Gerade dort, wo Wohnraum gefragt, unbebauter Boden aber kaum noch vorhanden ist, geraten solche räumlichen Reserven in den Blick. Allerdings eignet sich längst nicht jeder Estrich dafür, zu-

sätzlichen Wohnraum zu schaffen. Was möglich ist, entscheidet sich zunächst am beziehungsweise im Dach selbst: Man muss darin stehen und sich angenehm bewegen können. «Ist genügend Höhe vorhanden, kann mit der bestehenden Dachstruktur gearbeitet werden», so Christine Hotz Steinemann. Reiche sie nicht aus, könne der Dachraum allenfalls das darunterliegende Geschoss ergänzen. Hinzu kommt die Tragfähigkeit; schliesslich muss die bestehende Konstruktion zusätzliches Gewicht aufnehmen können. Dass Dächer häufig aus Holz gebaut sind, kann dabei von Vorteil sein, denn der Baustoff ist vergleichsweise leicht. Auch Lukarnen – ein häufig genutztes Element für Dachausbauten – werden meist in Holzbauweise erstellt und verursachen entsprechend geringe zusätzliche Lasten. Ob ein Ausbau möglich ist, hängt aber noch von weiteren Faktoren ab. Christine Hotz Steinemann empfiehlt deshalb, am Anfang eine Potenzialanalyse vorzunehmen: Was erlaubt das Baurecht an diesem Ort? Darf das Dach erhöht oder seine Neigung verändert werden? Steht das Gebäude unter Schutz? Ist ein Dachraum grundsätzlich für den Ausbau geeignet, beginnt die archi-

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Der Dachstuhl dieses Gebäudes in Erlenbach wurde zum Wohnraum ausgebaut.

tektonische Arbeit. Dabei muss eine Dachschräge übrigens nicht zwangsläufig ein Nachteil sein. Christine Hotz Steinemann: «Niedrige Bereiche am sogenannten Kniestock, in denen man nicht mehr stehen kann, lassen sich hervorragend als Stauraum nutzen.» Dachfenster und Lukarnen wiederum könnten

dazu beitragen, die Fläche unter den Schrägen besser nutzbar zu machen und Licht tief in den Raum zu bringen. «Gerade Tageslicht ist das A und O», sagt die Architektin. Gleichzeitig darf ein Dachraum im Sommer nicht zur Hitzefalle werden, weshalb eine konsequente Beschattung und geeignete Dämmmateria-

Dächern lien unverzichtbar sind. Das alles sozusagen unter Dach und Fach zu bringen, ist anspruchsvoller, als es auf einem zweidimensionalen Grundriss erscheinen mag. «Auch für Menschen mit geübtem dreidimensionalem Vorstellungsvermögen ist das eine komplexe Aufgabe», weiss die Architektin. Deshalb arbeitet ihr Büro sowohl mit digitalen 3D-Visualisierungen als auch mit physischen Modellen. Sie helfen dabei, herauszufinden, wo zum Beispiel idealerweise eine Lukarne platziert werden soll.

Massarbeit im Dachstuhl Beim Zürichseehaus in Erlenbach wurde eine solche Lukarnenkonstruktion zum entscheidenden Eingriff. Zwischen zwei bestehenden Binderkonstruktionen platziert, steht sie wie ein Tisch auf den

Christine Hotz Steinemann (links) und Livia Stöckli, CoGeschäftsleiterinnen des Büros hotz stöckli architekten in Zürich.

Peter Schwehr, Gründer und Leiter des Kompetenzzentrums Typologie & Planung in Architektur an der Hochschule Luzern.

Längsfassaden des Hauses und durchstösst den Dachstuhl in seiner ganzen Breite. Verglasungen übers Eck öffnen die Wohnung zur Umgebung hin, ein grosses Rundfenster auf der Seeseite rahmt den Blick auf den Zürichsee. Christine Hotz Steinemann sagt: «Auf der einen Seite ist die Lukarne etwas kleiner als die maximal erlaubte Dimension. Auf der anderen Seite durften wir sie minimal grösser machen, als es baurechtlich zulässig ist. Denn so konnten wir Rücksicht auf die historische Dachstruktur nehmen.» Im Austausch mit den Behörden sei in diesem Fall eine sinnvolle Auslegung der baurechtlichen Situation möglich gewesen. Die grösste Herausforderung lag allerdings weniger in der Gestaltung als darin, innerhalb der historischen Substanz die Anforderungen an den Brandschutz

«Ist genügend Höhe vorhanden, kann mit der bestehenden Struktur gearbeitet werden.» «Entscheidend ist auch, zu welchem Preis der zusätzliche Wohnraum geschaffen wird.»

zu erfüllen. In Gebäuden dieses Alters ist die Tragsituation meist eher unklar. Es finden sich zwar öfters dicke Mauern, die aber zum Beispiel mit Bollensteinen aufgebaut wurden. Teilweise fehlen saubere Zementverbindungen. Oder man stösst auf eine jahrhundertealte Balkenlage. Wie viel zusätzliches Gewicht ein solches Bauwerk aufnehmen kann, lässt sich deshalb nicht immer ohne Weiteres bestimmen. Gleichzeitig müssen etwa Decken für den Brand- und Schallschutz nach heutigen Vorschriften ertüchtigt werden – was wiederum zusätzliches Gewicht bedeutet. «In solchen Situationen gilt es, eine Lösung zu finden, die sich mit der historischen Substanz verträgt», sagt Christine Hotz Steinemann. «Das war bei diesem Projekt schwierig, denn das Gebäude wurde ursprünglich als Einfamilienhaus konzipiert.» So kamen mit dem Errichten der zusätzlichen Wohnung technische Anforderungen hinzu, für die das Haus eigentlich nicht ausgelegt war. Deshalb mussten zum Beispiel einige Deckenbalken verstärkt und andere ersetzt werden.

Höher hinaus Bei einem weiteren Projekt des Büros, einem Mehrfamilienhaus an der Seestrasse in Zürich-Enge, lautete der ursprüngliche Auftrag ebenfalls, das Dach auszubauen. Beim Studium der baurechtlichen Möglichkeiten zeigte sich jedoch, dass bei der Gebäudehöhe noch rund anderthalb Meter ausgeschöpft werden konnten. Deshalb entwickelten Christine Hotz Steinemann und Livia Stöckli zwei Varianten. Die erste sah einen Ausbau der vorhandenen Dachkonstruktion vor. Für die zweite sollte das Dach abgetragen, die gemauerte Fassade um anderthalb Meter erhöht und darauf ein neues Dach gesetzt werden. Die Eigentümerschaft entschied sich nach einer Kosten-Nutzen-Abwägung für die zweite Variante. Die neue Dachkonstruktion wurde aus vorfabrizierten

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VISUALISIERUNG: HOTZ STÖCKLI

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Bei diesem Mehrfamilienhaus an der Seestrasse in Zürich-Enge realisierten hotz stöckli architekten eine Aufstockung.

Holzelementen erstellt. Sie entstanden im Werk, wurden zur Baustelle gebracht und dort nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt. So entstand im dritten Obergeschoss und im Dachgeschoss eine Maisonettewohnung. Ihr Zentrum bildet eine grosszügige Lukarne über beide Ebenen. In ihr sind die Küche, der Ausgang zur Terrasse sowie die Treppe ins Dachgeschoss zusammengefasst. Die beiden Beispiele zeigen, welche Möglichkeiten sich am einzelnen Gebäude ergeben können. Doch wie gross ist die Bedeutung solcher Eingriffe darüber hinaus? Peter Schwehr, Gründer und Leiter des Kompetenzzentrums Typologie & Planung in Architektur an der Hochschule Luzern, schätzt das Potenzial des klassischen Dachausbaus eher zurückhaltend ein. «Dachformen sind sehr spezifisch. Entsprechend gross kann der Aufwand sein, um darin sinnvoll nutzbaren Wohnraum zu schaffen.» Grössere Möglichkeiten sieht er daher bei Aufstockungen. «Den Mangel an Wohnraum können sie zwar nicht beheben. Aber sie können einen wichtigen Beitrag leisten.»

Bevor ein bestehendes Gebäude abgerissen und neu gebaut wird, plädiert Peter Schwehr deshalb für eine sorgfältige Prüfung des Bestands. Das Bauen im Bestand sei zwar meist komplexer als Abriss und Neubau, könne aber durchaus Vorteile bieten. Zum Beispiel hinsichtlich des Baurechts. «Es kann durchaus sein, dass man sich an kleinere Abstandsflächen halten muss, weil allenfalls älteres Recht gilt. Für einen Neubau könnten zwischenzeitlich grössere Abstände vorgeschrieben sein.» Für Peter Schwehr gehört zu dieser Abwägung aber noch ein weiterer Faktor: für wen der neu geschaffene Wohnraum bestimmt ist. Bei einem Ersatzneubau sei es in der Regel schwierig, die bisherigen Mietpreise zu halten. Steigen sie deutlich, könne dies zur Verdrängung der bisherigen Bewohnerschaft führen. Er findet wichtig, dass sozialverträglich verdichtet beziehungsweise entwickelt wird: «Entscheidend ist nicht allein, wie viel zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, sondern auch, zu welchem Preis und mit welchen Folgen.»

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Wer fürs Alter plant, baut für alle Die Schweiz altert zusehends. Prognosen warnen vor einer Lücke von bis zu 400 000 Alterswohnungen, doch oft würden schon kleinere Eingriffe in bestehenden Wohnungen genügen. Von Marius Leutenegger

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ie Schweiz altert in hohem Tempo: In den nächsten 15 Jahren wird die Zahl der hier lebenden Menschen über 65 Jahre um 700 000 anwachsen, auf rund 2,4 Millionen. Bei der Altersgruppe 80+ beträgt das Wachstum voraussichtlich 88 Prozent, 2040 wird diese Gruppe knapp eine Million Menschen zählen. Diese demografische Entwicklung wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus, denn mit dem Alter verändern sich die Ansprüche ans Wohnen. Wie viele Alterswohnungen es heute in der Schweiz gibt, weiss niemand genau. Das hat vor allem damit zu tun, dass der Begriff nicht klar definiert ist. Das Schweizerische Gesundheitsobservatorium (Obsan) erfasste in seiner letzten grossen Strukturdatenerhebung 1056 Wohnsiedlungen und Pflegeheime, die über durchschnittlich 34 Alterswohnungen verfügen. Das sind zwar deutlich mehr als bei der ersten Obsan-Untersuchung von 2015. Weil die Zahl älterer Menschen aber ebenso deutlich angestiegen ist, bleibt die Verfügbarkeit etwa gleich hoch: Auf 100 Menschen über 80 Jahre kommen weniger als sieben als solche identifizierte Alterswohnungen. Wegen der demografischen Entwicklung dürfte sich die Angebotslücke künftig noch vergrössern. In einer Erhebung weist das Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner einen Bedarf von fast 400 000 zusätzlichen Alterswohnungen bis 2040 aus. Die Zahl wurde von den Medien breit aufgenommen, die alarmistische Aussage hat sich festgesetzt: 400 000 Alterswohnungen werden fehlen!

Anforderungen sind sehr unterschiedlich Aber stimmt das auch? «Die Zahl ist irreführend», sagt Felix Bohn. Der Architekt und Gerontologe, der eine unabhängige Fachstelle für die Planung von Altersund Pflegezentren sowie Alterswohnungen führt, zählt zu den profiliertesten Experten auf diesem Gebiet. «Die Menschen wohnen ja bereits heute alle in einer Wohnung und wollen auch meistens dort bleiben», sagt er. «Viele dieser Wohnungen eignen sich – zumindest beim Ausbleiben von schweren körperlichen Einschränkungen – für das Wohnen im Alter oder können für das Alter fit gemacht werden.» Er hält die von Wüest Partner genannte Zahl deshalb für missverständlich. Nicht alle älteren

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Schwellen oder Teppiche werden schnell zur Stolperfalle. Kleine Anpassungen genügen, um sich zuhause sicher zu bewegen.

Menschen haben dieselben Bedürfnisse, und einfach gemäss eigener Defintion oder der Norm SIA 500 für barrierefreies Bauen zu urteilen, werde der Sache nicht gerecht. «Die SIA-Norm 500 ist natürlich ein riesiger Fortschritt, aber in mancherlei Hinsicht passt sie für ältere Menschen nicht», sagt Felix Bohn. Die Norm, deren Umsetzung bei grösseren Wohngebäuden ab einer bestimmten Anzahl Wohnungen vorgeschrieben ist, erlaubt zum Beispiel bei Rampen für den Zugang zum Haus eine Neigung von 6 Prozent. «Diese Steigung mag ein junger Rollstuhlfahrer problemlos bewältigen können», sagt Felix Bohn. «Vielen älteren Menschen fehlt aber die Kraft, über eine solche Rampe einen Rollator hochzuschieben.» Er schlägt in seinen «Planungsrichtlinien für altersgerechte Wohnbauten» eine Neigung von 4 Prozent vor.

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Viele Planende denken beim Thema altersgerechtes Wohnen zum Beispiel auch an unterfahrbare Kochherde und Lavabos. «Eine voll unterfahrbare Küche würde ich für ältere Menschen nicht empfehlen», sagt der Fachmann. «Weil damit wichtiger Stauraum wegfällt, der leicht erreichbar ist.» In der Küche gehe es vor allem um Ergonomie, um eine Anordnung der einzelnen Elemente entsprechend den Arbeitsabläufen. Dies ist oft nicht gegeben. Problematisch ist oft auch die Beleuchtung. Ältere Menschen brauchen viel Licht, fühlen sich aber rasch geblendet. Es ist also alles etwas komplizierter, als es auf den ersten Blick aussehen mag – und dann erst noch sehr individuell. Wie baut man denn für ältere Menschen? «Alter ist keine Krankheit», sagt Felix Bohn. «Für ältere Menschen zu bauen bedeutet grundsätzlich, für alle Menschen zu bauen. Wo Sie mit dem Rollator hinkommen, kommen Eltern auch mit Kinderwagen hin. Und wenn das Badezimmer gross genug ist für gehbehinderte ältere Menschen, findet dort auch ein Wickeltisch Platz.»

Oft wird nicht weitsichtig geplant Es wäre daher auch volkswirtschaftlich sinnvoll, die Bauvorschriften so anzupassen, dass jede neue Wohnung problemlos von allen Menschen genutzt oder für sie umgerüstet werden kann, auch von älteren. «Die Hauseigentümer und ihre Verbände wehren sich aber leider gegen solche Vorschriften, weil das für sie einen inakzeptablen Eingriff in ihr Eigentumsrecht darstellt», sagt Felix Bohn. Trotzdem sind viele der rund 45 000 Wohnungen, die in der Schweiz jährlich neu entstehen, deutlich besser auf ältere Menschen zugeschnitten als frühere Bauten. Dabei wirken sich auch einige Trends günstig aus: Schwellen in den Wohnungen sind generell passé, bodenebene Duschen sind beliebt, ein Lift wird als

Die Wohnungen, die zu fehlen scheinen, sind eigentlich da. Es braucht nur gezielte Interventionen, um sie altersgerecht zu gestalten.

Selbstverständlichkeit erachtet. Dennoch ist noch längst nicht alles, was neu gebaut wird, auch altersgerecht. An den Kosten kann das kaum liegen: Das hindernisfreie Bauen erhöht die Erstellungskosten gemäss zahlreichen Untersuchungen um gerade einmal 1,6 bis 3,4 Prozent. Felix Bohn ortet eher ein Wahrnehmungsproblem: «Ist man jung, kann man schlechte Planung kompensieren, sie fällt einem kaum auf. Im Alter sind dann schwere Türen und fehlende Handläufe oder Griffe plötzlich ein Problem – für uns alle.»

Kleinere Interventionen oft ausreichend Viel wichtiger als der Bau neuer Alterswohnungen ist aber sowieso, bestehende Wohnungen alterstauglich zu machen. Denn der Bestand ist riesig: In der Schweiz gibt es fast 5 Millionen Wohnungen, da fallen die neu dazukommenden Einheiten wenig ins Gewicht. Wer glaubt, bei bestehenden Wohnungen müssten Türen verbreitert und Grundrisse verändert werden, damit sie von älteren Menschen genutzt werden können, denkt zu weit. «In den meisten Fällen reichen kleinere Interventionen», sagt Felix Bohn. Haltegriffe, wo nötig, im Sanitärraum, die Beleuchtung optimieren, eine Schwelle rausnehmen – schon eine Investition von wenigen Tausend Franken kann dazu beitragen, dass jemand ein paar Jahre länger und sicherer in der angestammten Wohnung bleiben kann. In Deutschland übernimmt die Pflegeversicherung die Kosten solcher Interventionen, in der Schweiz gibt es keine entsprechende Finanzierung für alle. «Eine Herausforderung ist bei uns auch, dass viele Menschen zur Miete wohnen und sich nicht trauen, mit ihren Vermietern Anpassungen auszuhandeln», weiss Felix Bohn. Das Fazit ist klar: Die 400 000 Alterswohnungen, die zu fehlen scheinen, sind eigentlich da. Es braucht nur gezielte Interventionen, um sie altersgerecht zu gestalten.

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Grüne Fassaden brechen den Hitzestau in der Stadt Vertikales Grün beeindruckt in der Architektur, im Alltag des Bauens überwiegt an vielen Gebäuden aber immer noch Grau. Dabei könnten vertikale Bepflanzungen helfen, drängende Probleme zu lösen. Von Erik Brühlmann

Schema der Fassadenbegrünung GreenBrick: ressourcenschonend und modular aufgebaut.

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ie Idee, Pflanzen an Wänden und Mauern wachsen zu lassen, ist beileibe nicht neu. Schon die Römer nutzten Fassaden, um an ihnen Weinreben zu kultivieren. Erst mit der Ökobewegung in den 1970er und 1980er Jahren wurde dem Grün im urbanen Raum jedoch mehr Beachtung geschenkt, auch dank Pionieren wie dem französischen Botaniker und Gartendesigner Patrick Blanc. Er erlangte mit seinen murs végéteaux, seinen künstlerischen Pflanzwänden, internationale Berühmtheit. Der Pont Vert in der Cité des sciences et de l’industrie in Paris ist der erste öffentliche vertikale Garten, den Blanc 1986 realisierte; viele weitere sollten überall auf der Welt folgen. Dennoch sind heute grüne Gebäude wie der Bosco Verticale von Stefano Boeri mit dem Pflanzkonzept von Laura Gatti in Mailand oder der Wohnturm Aglaya von

Ranser Schmid Architekten in Rotkreuz immer noch eher Leuchtturmprojekt als Normalität.

Warum nicht öfter? «Die Architektur denkt erst seit kurzem das Thema Pflanzen an Gebäuden mit», weiss Erich Steiner, Geschäftsführer der Schweizerischen Fachvereinigung Gebäudebegrünung (SFG). Essenziell sei es, Fassadenbegrünungen von Anfang an und nicht erst im Nachgang in die Planung einzubeziehen. Ausrichtung, klimatische Bedingungen und natürlich die Auswahl der für den jeweiligen Standort geeigneten Pflanzen seien das A und O, damit eine begrünte Fassade wachsen und gedeihen kann. «Idealerweise wird man in Zukunft nicht mehr fragen, ob ein Gebäude begrünt wird, sondern in welcher Form es sinnvoll begrünt werden soll», sagt der Landschaftsarchitekt den-

noch. Zumal Fassadenbegrünung das städtische Grau nicht nur auflockert, sondern auch einen wertvollen Beitrag zu den heutigen Klima- und Umweltzielen leistet. Zum einen sorgen begrünte Fassaden wie jede andere Grünfläche dafür, dass sich die Tierwelt dort niederlassen kann. «Das ist aber gleichzeitig einer der Vorbehalte gegenüber Fassadenbegrünungen», weiss Erich Steiner. «Oft wird befürchtet, dass sich die Tierchen dann auch gleich im Gebäudeinneren einnisten.» Das könne zwar passieren, der Mehrwert für die Biodiversität überwiegt für den Experten jedoch deutlich. Zudem kann durch die Pflanzenwahl bis zu einem gewissen Grad gesteuert werden, welche Tiere an der Fassade zu finden sind. Ein weiteres Plus grüner Fassaden: Der Kühleffekt für die unmittelbare Umgebung ist wissenschaftlich nachgewiesen. Steiner sagt: «Pflanzen tragen durch

die Verdunstung von Wasser über ihre Blätter zur natürlichen Kühlung ihrer Umgebung bei.» Mit einer Wärmebildkamera kann der Temperaturunterschied zwischen unbegrünter und begrünter Fassade deutlich aufgezeigt werden. Der Isolationseffekt für das Gebäude selbst sei bei modernen, bestens isolierten Neubauten dafür vernachlässigbar; er zeigt sich vor allem bei älteren Gebäuden. Nicht absolut messbar, aber unbestritten vorhanden ist der Wohlfühleffekt: Pflanzen sind gut für Körper und Seele, im Haus ebenso wie an der Hauswand.

Zwei Optionen Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, eine Fassade zu begrünen. Bei einem bodengebundenen System wurzelt die Pflanze direkt im Boden; ein fassadengebundenes System besteht, vereinfacht gesagt, aus Pflanzkübeln, die an der Fassade

angebracht werden. «Bodengebundene Systeme mit Kletterpflanzen sind in der Regel robuster und ressourcenschonender, sie brauchen weniger Wasser, Dünger und Technik», weiss Erich Steiner. Gerade im urbanen Raum, wo die Platzverhältnisse eng sind und Asphalt und Leitungen ein bodengebundenes System manchmal so gut wie verunmöglichen, ist ein fassadengebundenes System jedoch eine echte Alternative. So oder so benötigt eine vertikale Begrünung, wie jeder Garten, ein gewisses Mass an Pflege und Unterhalt – «lebenserhaltende Massnahmen», wie Erich Steiner es augenzwinkernd nennt – sowie die Bereitschaft, Pflanzen auszutauschen, die partout nicht gedeihen wollen. Denn weder die horizontale noch die vertikale Gärtnerei sind exakte Wissenschaften, und die Pflanzen müssen sich an ihrem Standort wohlfühlen, um gut zu gedeihen.

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der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) sowie Unternehmen aus der Bau- und Fassadenbranche haben sich zusammengeschlossen, um eine Fassadenbegrünung der ganzheitlichen Art zu entwickeln: GreenBrick sollte ressourceneffizient, modular und vollständig rückbaubar sein. Nach drei Jahren wurden das Projekt abgeschlossen und das daraus entstandene fassadengebundene Produkt nun fertig entwickelt. Das Prinzip ist denkbar einfach. «In einer Pflanzrinne aus Ziegel wachsen Pflanzen in einem Substrat», erklärt der Energie-Experte Prof. Markus Koschenz. «Die Bewässerung erfolgt über ein Schlauchsystem, das alle Pflanzen gleichmässig und mit möglichst wenig Wasser optimal versorgt. Im Idealfall wird Regenwasser verwendet», so Koschenz. Moose und kleinwüchsige Gefässpflanzen wie Farne und Storchenschnabel eignen sich ideal; die grösseren Pflanzen beschatten die Moose, die Moose speichern Wasser und halten das Substrat feucht. Und um die Montage möglichst einfach zu gestalten, ist das GreenBrick-System als vorgehängte hinterlüftete Fassade konzipiert – sozusagen eine Fassadenschicht, die mit etwas Abstand an die eigentliche Fassade montiert wird. «Ziehen sich die Pflanzen zurück, wird die rote Ziegelfassade sichtbarer, stehen die Pflanzen voll im Saft, ist die Fassade grün», so Koschenz.

Die Kletterbegrünung lässt das Gebäude fast schon stylisch erscheinen: Hotel Alma in Zürich.

In der Stadt Zürich bietet das Förderprogramm Stadtgrün privaten Eigentümern finanzielle Anreize für das Umsetzen begrünter Dächer und Fassaden. So sollen Liegenschaften ökologisch aufgewertet werden, etwa durch Entsiegelung, Baumpflanzungen oder Dach- und Fassadenbegrünung. Das Programm ist Teil des übergeordneten Programms Stadtgrün, das mit einem Rahmenkredit von 130 Millionen Franken bis 2035 läuft. «Grün Stadt Zürich erwartet von den geförderten Massnahmen einen klaren, messbaren Nutzen für die Biodiversität und die Hitzeminderung», sagt Michael Hagenauer, Teamleiter Naturberatung bei Grün Stadt Zürich. Die Wirkung wird im Rahmen von Pilot- und Forschungsprojekten wissenschaftlich überprüft, zum Beispiel an der Busgarage der VBZ in der Bienenstrasse mit ihrer grossflächigen Fassadenbegrünung mit einheimischen Kletterpflanzen. Bis 2027 untersu-

chen Fachleute Wachstumsbedingungen, Temperaturentwicklung und den Einfluss auf die lokale Biodiversität. Das Förderprogramm macht deutlich, dass sich Fassadenbegrünungen alles in allem immer noch eher schwertun. Von den bis Ende 2025 eingereichten rund 400 bewilligten Anträgen entfielen nur rund 50 auf Fassadenbegrünungen. Immerhin 30 Projekte wurden umgesetzt und damit 5299 Quadratmeter Fassadenfläche begrünt. Für die Zurückhaltung gibt es unter anderem administrative Gründe. Faktoren wie die Gebäudehöhe, der Standort, Brandschutzanforderungen und das Begrünungssystem müssen vorgängig beachtet und entsprechende Bewilligungen müssen eingeholt werden. «Grundsätzlich gilt: Je komplexer das Projekt, desto mehr Abklärungen sind nötig», sagt Michael Hagenauer. So braucht es zum Beispiel Konzessionen, sobald Elemente der Begrünung wie

Pflanztröge oder Rankgerüste in den öffentlichen Luftraum ragen oder wenn eine Pflanzgrube in einem Trottoir zu liegen kommen soll. Auch das Nutzen des öffentlichen Luftraums für vorspringende Begrünungselemente ist bewilligungspflichtig. Zusätzlich darf die Begrünung Zufahrten nicht behindern, die Sichtweiten nicht einschränken, und es muss aus Sicherheitsgründen ein Lichtraum über Strassen und Trottoirs von Blatt- und Astwerk freigehalten werden. Die Brandschutzvorgaben beziehen sich schliesslich weniger auf brennbares Grün, sondern darauf, dass die Fassade im Brandfall als Fluchtweg oder Angriffsweg für die Feuerwehr dienen kann.

Leuchtturmprojekte Trotzdem sagt Michael Hagenauer: «Auch direkt am Trottoir können begrünte Fassaden erfolgreich umgesetzt

werden und ihren Beitrag zur Hitzeminderung und Biodiversitätsförderung leisten.» Er nennt einige besonders gelungene Projekte wie die Gebäudefassade des Firmensitzes von Energie 360° in Zürich-Altstetten: «Die Pflanzen tragen zur lokalen Hitzeminderung, zur Förderung der Biodiversität und zur Steigerung der Lebensqualität bei», sagt Michael Hagenauer. Ein weiteres erfolgreiches Beispiel ist die Kletterbegrünung an der Mainaustrasse im Seefeld. Hagenauer: «Sie zeigt, wie eine bodengebundene Fassadenbegrünung im dicht bebauten Quartier im Zuge einer Gebäudesanierung funktionieren kann.» An der Tobelhofstrasse 240 schliesslich wachsen seit Sommer 2023 unter anderem Kugelbeere, Weinrebe und Sibirische Kiwi. Sie bieten den Bewohnenden sogar einen essbaren Mehrwert. Fachleute aus verschiedenen Disziplinen der Hochschule Luzern (HSLU),

Es braucht mehr Simulationen und Praxistests haben gezeigt, dass GreenBrick die Umgebungstemperatur in unmittelbarer Nähe um bis zu vier Grad Celsius senken kann – ein Effekt, der besonders in dicht bebauten Räume spürbar ist. Die Ziegel mit den Pflanzrinnen, dem Substraht und den Pflanzen haben zudem schalldämpfende Eigenschaften. Nicht zuletzt entstehen in den Pflanzrinnen kleinste Habitate, die als Trittsteinbiotope dienen, sozusagen ein Zwischenhalt für Insekten und andere Tiere, durch die grössere Lebensräume wie Parks miteinander verbunden werden. Ist GreenBrick also die Lösung für viele aktuelle urbane Herausforderungen? «Das System kann ein Teil der Lösung sein», sagt Markus Koschenz. «Aber wir sollten uns von dem Gedanken verabschieden, dass es die eine Lösung für alle Herausforderungen gibt. Es wird ein Zusammenspiel vieler Elemente sein müssen, zu denen auch vertikale Begrünungen gehören.»

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Worauf es beim Wohnungskauf ankommt

25. Oktober 2026

Den Boden für die Zukunft legen – mit jedem abgestimmten Material rückt der Traum von den eigenen vier Wänden einen Schritt näher.

Eine Eigentumswohnung verbindet Lebensqualität und Kapitalanlage. Die Freude daran hält aber nur dank guter Vorbereitung an. Experten erklären, worauf Käufer bei Kaufvertrag, Reglement und den Finanzen der Gemeinschaft achten müssen. Von Jürg Zulliger

D

as Parkett glänzt in der Nachmittagssonne, und vom Balkon reicht der Blick bis in die Alpen. Das Verkaufsdossier verspricht urbanes Wohnen in Vollendung. Viele Interessenten verlieben sich schon bei der ersten Besichtigung in die eigenen vier Wände. Das ist verständlich, denn eine Eigentumswohnung bietet Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und oft eine solide Wertanlage. Mit dem Kauf erwirbt man allerdings mehr als eine Wohnung. Man wird zugleich Teil einer Gemeinschaft von Miteigentümern. Man teilt mit den Nachbarn Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus. Die Eigentümer entscheiden gemeinsam über Unterhalt und Erneuerung, und jeder trägt gemäss seiner Wertquote oder einem bestimmten Kostenschlüssel einen Teil der laufenden Auslagen (Nebenkosten, Verwaltung, Versicherungen, Heizung, Unterhalt gemeinschaftlicher Gebäudeteile etc.). Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft ordnet das Zusammenleben im Haus. In einer gut ge-

führten Gemeinschaft bewährt sich dieses Modell seit Jahrzehnten. Doch ein unterdotierter Erneuerungsfonds, ein vernachlässigtes Gebäude oder ein Querulant im Haus kann die Freude am Eigenheim empfindlich trüben. Wer Reglement, Finanzen und Bausubstanz vorab genau prüft, erspart sich nach dem Kauf böse Überraschungen.

Prüfen Sie, was genau offeriert ist Besondere Aufmerksamkeit ist beim Kauf einer neu zu erstellenden Eigentumswohnung («Kauf ab Plan») geboten. In Werbeprospekten glänzt das Objekt im besten Licht, doch entscheidend ist ausschliesslich das, was im Vertrag und in den Plänen verbindlich festgehalten wird. Oft behalten sich Generalunternehmer (GU) das Recht vor, im Laufe der Bauphase noch einseitige Projektänderungen vorzunehmen. Käufer sollten daher kontrollieren, ob am Ende wirklich so gebaut wird, wie es in den Plänen und Verträgen zugesichert wurde. Ein Bei-

spiel von vielen: Eine Familie kauft die Wohnung direkt beim Spielplatz – und findet ihn dann später am anderen Ende des Areals wieder. Ein häufiger Stolperstein beim Neubau betrifft die vereinbarten Budgetpositionen für den Innenausbau. Für Küche, Bad oder Bodenbeläge werden in den Baubeschrieben oft pauschale Beträge eingesetzt, die in der Praxis kaum für den gewünschten Standard reichen. Ralph Bauert, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands (HEV) Winterthur, kennt diese Problematik aus zahllosen Beratungsgesprächen: «Oft ist bei einer teuren Wohnung für die Küche nur ein knappes Budget vorgesehen.» Der Käufer oder die Käuferin einer Wohneinheit erleben dann ihr blaues Wunder in der Badezimmer- oder Küchenausstellung. Hinzu kommt die spitzfindige Diskussion um Brutto- und Nettopreise: Bekommt das Bauunternehmen oder der Installateur beim Lieferanten Preisnachlässe von 30 bis 50 Prozent, stellt sich die Frage, ob diese Rabatte an den Käufer weitergegeben werden oder ob

Für Küche und Bad werden oft pauschale Beträge eingesetzt, die für den erhofften Standard aber nicht ausreichen. nach Brutto-Listenpreisen abgerechnet wird. In der Praxis lassen sich viele Kaufinteressenten von Emotionen leiten und versäumen eine nüchterne juristische Prüfung aller Dokumente. Rechtsanwalt Michel de Roche, Fachexperte für Immobilienrecht in Basel, bringt diese Beobachtung prägnant auf den Punkt: «Ein Wohnungskauf wird eher aus dem Bauch heraus entschieden und nicht mit dem

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tätsprobleme, droht dem Käufer der Verlust des eingesetzten Kapitals. Ebenfalls genau zu studieren sind die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten. Erst beim Anfordern der sogenannten Dienstbarkeitsverträge beim Grundbuchamt zeigt sich, ob unliebsame Überraschungen wie fremde Wegrechte oder Einschränkungen bei den Parkplätzen in der Tiefgarage bestehen.

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Kopf.» Oft liegen den Käufern beim Vertragsabschluss gar nicht alle relevanten Grundlagen vor. Neben dem Kaufvertrag gehören Grundbuchauszug, Begründungsakt, Aufteilungspläne, Reglement sowie die Protokolle der letzten Versammlungen der Stockwerkeigentümer zwingend in das Verkaufsdossier. Besonders heikel sind die Zahlungspläne bei Neubauprojekten. Michel de Roche warnt vor vertraglichen Regelun-

gen, bei denen der Käufer den überwiegenden Teil des Kaufpreises überweist, bevor die Eigentumsübertragung formell im Grundbuch vollzogen ist: «Da kenne ich einen Fall, wo jemand 90 Prozent des Kaufpreises schon überwiesen hat, ohne formell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Da stehen mir die Haare zu Berge.» Meldet die Baufirma oder der Projektentwickler vor Fertigstellung Konkurs an oder gerät in Liquidi-

Beim Kauf einer schon bestehenden, oft schon älteren Wohnung sollte die Bausubstanz auf Herz und Nieren geprüft werden. Im Schweizer Recht gilt bei gebrauchten Liegenschaften üblicherweise der Grundsatz «gekauft wie gesehen» unter Ausschluss der Gewährleistung. Eine Haftung des Verkäufers besteht nur dann, wenn dieser Mängel arglistig verschwiegen hat – was vor Gericht nur schwer nachweisbar ist. Laien können den Erneuerungsbedarf von zentralen Bauteilen wie Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Leitungen im Gebäude kaum zuverlässig einschätzen. Ralph Bauert rät Kaufinteressenten deshalb dringend dazu, die Immobilie nicht allein zu besichtigen: «Bevor man unterschreibt, investiert man lieber zwei, drei Stunden mit einem Fachmann, der die Liegenschaft gründlich analysiert.» Ein erfahrener Architekt oder Baufachmann erkennt sofort, ob die Haustechnik veraltet ist oder teure Gesamtsanierungen anstehen. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, bindet sich rechtlich an das bestehende Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dieses bildet die Grundlage für das Zusammenleben unter dem gemeinsamen Dach. Michel de Roche

betont, dass bei diesem wichtigen Dokument kaum Verhandlungsspielraum besteht: Das Reglement sei ja bereits formuliert und verabschiedet worden. «Aber ein Käufer muss ja wissen, was Sache ist!», so der Experte. Ein zentraler Punkt im Reglement ist die Regelung der Stimmrechte. Besitzt ein einzelner Eigentümer (oder der Ersteller der Überbauung) mehrere Wohneinheiten, wird dieser bei Stimmrechten nach Objekten oder Wohneinheiten jederzeit die absolute Mehrheit auf sich vereinigen. In einer solchen Konstellation kann eine einzelne Partei sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft nach eigenem Belieben dominieren. Um ein Bild der Stimmung innerhalb des Hauses zu erhalten, ist die Lektüre der Versammlungsprotokolle der vergangenen Jahre unerlässlich. Aus den Protokollen geht hervor, ob wiederkehrende Streitpunkte das Klima belasten oder notwendige Instandhaltungen blockiert werden. Zudem bestehen oft höchst unterschiedliche Interessen zwischen selbstbewohnenden Eigentümern und Vermietern, die gar nicht im Haus wohnen – für sie stellt die Wohnung dann rein eine Kapitalanlage dar.

Kalkulieren Sie die Nebenkosten Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss neben Hypothekarzinsen und Amortisationen auch die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Unterhaltsbeiträge vorausschauend kalkulieren. Was die Finanzen betrifft, gelten im Stockwerkeigentum zwei klare Grundsätze: Sämtliche Auslagen für Reparaturen und Erneuerungen im Inneren der eigenen vier Wände trägt der jeweilige Eigentümer allein. Die

Kosten für den Betrieb und den Unterhalt der gemeinschaftlichen Bauteile hingegen werden von der gesamten Gemeinschaft getragen. Aufgeteilt werden sie in der Regel nach der jeweiligen Wertquote einer Wohnung. Die Schätzung dieser allgemeinen Nebenkosten erfordert vor dem Kauf eine sorgfältige Prüfung. Während bei bestehenden Gemeinschaften die Abrechnungen der vergangenen Jahre eine verlässliche Budgetgrundlage liefern, ist die Prognose bei Neubauprojekten anspruchsvoller. Hier gilt es, Eckdaten zu Allgemeinstrom, Heizung, Energieverbrauch und Verwaltungshonoraren frühzeitig einzuholen. Michel de Roche empfiehlt Kaufinteressenten daher folgendes Vorgehen: «Es empfiehlt sich, den Verkäufer oder Generalunternehmer danach zu fragen.» Einen zentralen Pfeiler der finanziellen Vorsorge bildet schliesslich der Erneuerungsfonds – und zwar für spätere Gesamtsanierungen von Dach, Fassade, Heizung oder Haustechnik. Obwohl ein solcher Fonds gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, erweist er sich in der Praxis als unverzichtbar. Fehlen bei anstehenden Grossinvestitionen die nötigen Reserven, entzündet sich unter den Miteigentümern rasch Streit. Die einen wollen diese Reserven vielleicht besser dotieren, andere wollen von Nachschüssen und Einzahlungen nichts wissen. Der Experte de Roche warnt aus Erfahrung vor zu tief angesetzten Zahlen bei älteren Liegenschaften: «Nach unserer Erfahrung sind die Erneuerungsfonds in Stockwerkeigentümergemeinschaften oft zu wenig dotiert.» Vor finanziellen Überraschungen schützen somit vor allem zwei Dinge: ein solides Sanierungskonzept und ein realistisches Budget.

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