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Mittwoch, 8. November 2023

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ADOBE STOCK

Real Estate Days

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GEBÄUDE FÜR DIE ZUKUNFT. DER WEG ZU NETTO-NULL. Wir entwickeln, planen, bauen und dekarbonisieren Immobilien.

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Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

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Mit neuen Realitäten konfrontiert Lange Zeit herrschte Hochstimmung in der Branche. Doch in den letzten Monaten haben sich die Aussichten verdüstert. Hohe Finanzierungshürden und die immense Sanierungsaufgabe machen Bauprojekte anspruchsvoll. Was Immobilienprofis derzeit beschäftigt.

DAVID STROHM

Termin auf der Baustelle: Sechs Männer in Anzug und Krawatte stehen mit hoffnungsfrohem Blick um einen säuberlich aufgehäufelten Sandberg. In der Hand die Schaufel, auf dem Kopf der obligate weisse Helm. Jetzt packen sie zu und werfen den Sand in die Luft. Der erste Spatenstich ist vollbracht, mehr als nur ein symbolischer Akt. Eine Kamera hält den Augenblick fest. Es geht los – endlich!

So beginnen in der Schweiz nach wie vor die meisten Bauprojekte, oft nach einer langen Planungsphase, nach einem hürdenreichen Bewilligungsverfahren und nach zähen Verhandlungen mit Ämtern, Nachbarn und einspracheberechtigten Organisationen. Es wurde gezeichnet, in Varianten gedacht, kalkuliert, gerechnet, so lange, bis das Projekt zur Ausführung gereift war. So war das, so ist das. Und doch: Die Ausgangslage für viele Vorhaben hat sich verändert.

«Nicht zu handeln ist keine Option mehr», proklamieren die Autoren der Studie «Bauen neu gedacht», welche die UBS kürzlich vorgelegt hat. Ein heisser Sommer, steigender Druck von Investoren- und Nutzerseite, politische Vorstösse und Regulierungen sowie neue Initiativen aus der Branche machen es deutlich: Der Immobiliensektor kommt nicht mehr umhin, die Dekarbonisierung von Bau und Betrieb als eine seiner Hauptaufgaben zu begreifen.

Während technologische Lösungen, um den Bau von Gebäuden mit weniger CO2-Auswirkung – etwa mit grünem Stahl oder mit Recyclingbeton – zu realisieren, noch in den Kinderschuhen stecken, ist eine Netto-null-Bewirtschaftung von Liegenschaften heute grösstenteils umsetzbar. «Die Herausforderung liegt darin, sie grossflächig zu implementieren», heisst es in der UBS-Analyse.

Teuerung macht Finanzierung teurer Dafür braucht es Geld – und das ist plötzlich teuer geworden. Dies ist die zweite, derzeit wohl noch grössere Herausforderung für die Branche. Fünfmal in nur einem Jahr, von Mitte 2022 bis Mitte 2023, passte die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins nach oben an. Seit dem 22. Juni steht er nun bei 1,75 Prozent.

Das aber dürfte nicht von Dauer sein.

Schon bei der darauffolgenden Lageüberprüfung am 21. September deutete SNB-Präsident Thomas Jordan an, dass ein weiterer Zinsschritt im Dezember 2023 beschlossen werden könnte, also in gut einem Monat. Denn trotz einer mässigen Teuerungsrate, die zuletzt wieder unter 2 Prozent lag, geistert das ­Inflationsgespenst weiter herum.

Weil die Mieten, die Energiepreise und ab Januar 2024 auch die Mehrwertsteuer steigen, steht der nächste Inflationsschub bereits vor der Tür. Die Zinsen im Blick zu haben gehört inzwischen zu den täglichen Aufgaben aller Entscheidungsträger in der Immobilienbranche. Was sich bisher fast von allein rechnete, gilt es jetzt genau zu kalkulieren. Ob Neubau oder Sanierung, Erwerb oder Verkauf von Land und Liegenschaften, Bewertung oder Benchmark-Vergleich – überall spielt der Zins und mit ihm die Finanzierung eine entscheidende Rolle.

Weil die Mieten, die Energiepreise und ab Januar 2024 auch die Mehrwertsteuer steigen, steht der nächste Inflationsschub bereits vor der Tür. PD

Derweil sinkt die Zahl der Transaktionen deutlich. Dies deute darauf hin, dass «divergierende Preisvorstellungen häufiger werden», sagt Fredy Hasenmaile, neuer Chefökonom der Raiffeisen-Gruppe. Wenn Verkäufer keine Gegenpartei finden, nehmen sie ihr Angebot erst einmal vom Markt und warten ab. Der Preisdruck ist demnach nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben, vermutet auch Hasenmaile.

Institutionelle Investoren halten sich beim Kauf neuer Objekte nicht nur deshalb zurück, weil es nun Alternativen zum sogenannten Betongold gibt, ­sondern weil sie nach den Preis­ korrekturen bei Obligationen und Aktien ­häufig eine zu hohe Immobilienquote in ihren ­Büchern stehen haben.

Ihr Kapital fliesst aktuell in andere Anlageklassen. In die Lücke springen nur teilweise a­ ndere Käuferkategorien wie Immobilienfirmen oder private Eigentümer.

Das veränderte Stimmungsbild zeigt auch der von KPMG berechnete «Swiss Real Estate Sentiment Index», der die Erwartung zu den Entwicklungen auf dem Immobilienanlagemarkt über die kommenden zwölf Monate misst. Er zeigt, dass die Stimmung unter den ­Investoren alles andere als gut ist.

Eine deutlich negative Einschätzung der Preisentwicklung drückte das Stimmungsbarometer im vergangenen Monat auf ein neues Allzeittief.

Diese Zurückhaltung ist auf den Baustellen spürbar. Manches Vorhaben wartet halb fertig auf den nächsten Schritt. Der Blick über die Grenzen zeigt, wie rasch sich die Situation zu einer eigentlichen Branchenkrise ausweiten kann. Berichte über sistierte, redimensionierte oder definitiv geplatzte Grossprojekte mehren sich aber auch bei uns, eine Entwicklung, die nicht nur den Schweizerischen Baumeisterverband beunruhigt. Für dessen Mitglieder sind die Aussichten mittelfristig deutlich eingetrübt, wie Mediensprecher Martin Maniera festhält.

Gute Gründe, trotzdem zu investieren Vor allem Projektentwicklungen haben bei den Institutionellen derzeit einen schweren Stand, zu gross sind oft die Unsicherheiten. War der Einstieg eines Ankerinvestors bis anhin der Auslöser für den Baubeginn, so ist dessen Zurückhaltung heute oft der Grund für die Verzögerung im Projektfahrplan.

Dabei gäbe es gute Gründe, jetzt wieder mehr zu investieren – statt weniger.

Die Schweizer Wirtschaft wächst weiterhin, wenn auch mit geringen Raten, der Arbeitsmarkt entwickelt sich dynamisch. Die ungebrochen hohe Migration, 2023 dürfte sie bei über 100 000 Zuzügern netto liegen und damit einen historischen Höchststand erreichen, treibt

Zurückhaltung allenthalben spürbar

Real Estate Days 2023

Gut zwei Jahrzehnte lang herrschte Hochstimmung in der Branche, es ging stetig nach oben. Nun sind nicht nur die Hypotheken teurer, auch die Baukosten sind gestiegen, oft fehlt es an qualifiziertem Personal und der Druck, nachhaltig zu bauen und bestehende Liegenschaften zu sanieren, hält an. Erste Unternehmen nehmen bereits Abschreibungen auf ihrem Bestand vor. Die grosse Welle der Wertberichtigungen dürfte aber erst in der nächstjährigen Bilanzsaison auf uns zurollen.

An den alljährlichen Real Estate Days referieren und diskutieren ausgewiesene Fachpersonen und Immobilienprofis sowie Vertreterinnen und V ­ ertreter aus Wissenschaft und Politik jeweils über aktuelle Themen und wichtige Entwicklungen im Zusammenhang mit der Zukunft der Immobilien­wirtschaft.

Gemeinsam mit renommierten Part­ nern gestaltet NZZ Connect ein wertvolles Forum für Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträger auf

C-Level mit Raum für Austausch, Inspiration und Networking sowie der gemein­samen Suche nach Lösungen für künftige Herausforderungen der Branche. Fokusthemen der Real Estate Days 2023, die vergangene Woche mit rund 300 Teilnehmenden in Davos stattfanden, waren die Entwicklung auf den Finanzmärkten sowie der Stand der Diskussion zum ESG-Standard mit den drei Nachhaltigkeitsdimensionen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung.

die Nachfrage nach Wohnraum und tendenziell auch nach Geschäftsflächen an.

Die Wohnungsknappheit in den Zentren ist so virulent, dass das Thema die Politik erreicht – mit zahlreichen Vorstössen, einer Sondersession und mehreren «runden Tischen» sowie diversen angekündigten Referenden und Volksinitiativen. An Vorschlägen und Rezepten mangelt es nicht (siehe Beitrag auf Seite 6). Doch kurzfristig wird keine der im Raum stehenden Massnahmen helfen. Gleiches gilt auch für die neuen Initiativen, welche die Transparenz ­ über die Gebäudequalität verbessern, die Kreislaufwirtschaft in der Branche fördern oder die Sanierungstätigkeit anschieben wollen.

Neue Initiativen und Fördermittel So ging im August dieses Jahres Remms an den Start. Der Non-Profit-Träger­ verein will Eigentümern helfen, ihre Immobilienprojekte und bestehende Einzelimmobilien sowie ganze Port­ folios bezüglich Nachhaltigkeit – Ökonomie, Ökologie und Soziales – auf den drei Ebenen Makrolage, Mikrolage und Objekt «datengestützt und objektiv im Sinne einer Standortbestimmung» zu beurteilen.

Mit der Charta für kreislauforientiertes Bauen, auf die sich im Sommer zwölf bedeutende Bauträger verpflichtet h ­ aben, soll der Fokus auf den Erhalt der bestehenden Gebäudesubstanz sowie auf kreislauforientiertes Bauen gelegt und dabei Primärressourcen und Deponieraum geschont und so die CO2Emissionen der Bautätigkeit gesenkt werden. Dies sei ein «Gebot der Stunde, als Antwort auf den fortschreitenden Ressourcenverbrauch und als Beitrag zur Erreichung der Schweizer und globalen Klimaziele», erklärten die Initianten.

Und mit dem im Juni angenommenen Klimaschutzgesetz erhöhen sich die den Gebäudeeigentümern zugutekommenden Fördermittel für energetische Sanierungen um zusätzliche 200 Millionen Franken. Anreize, Mittel und Wege stehen also zur Verfügung. Die Immobilienbranche sollte sie – im Eigeninteresse – nutzen.

Impressum Real Estate Days ist eine Verlagsbeilage des Unternehmens NZZ. Inhalt realisiert durch NZZ Connect. Verlags­ beilagen werden nicht von der Redaktion produziert, sondern von unserem Dienstleister für journalistisches Storytelling: NZZ Content Creation.

Projektmanagement NZZ Connect: Felix E. Müller (Inhalt), Susanne Hupfer (Gesamtverantwortung) NZZ Content Creation: Maurice Müller (Produktion), Sara Sparascio (Layout), Armin Apadana (Layout) Kontakt: Neue Zürcher Zeitung AG, Zweigniederlassung NZZ Connect, Viktoriastrasse 72, CH-3013 Bern, +41 31 334 88 88, connect@nzz.ch realestate.nzz.ch

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Mittwoch, 8. November 2023

Marktprognosen: Was geht – was nicht?

mische Zusammenhang zeigt sich aber nicht immer in der Gleichläufigkeit von Inflationsraten und Immobilienpreisen, da bei steigender Inflation auch die Zinsen steigen und somit die Immobilienpreise bei Inflation auch fallen können.

Sind Sie ein guter Immobilieninvestor?

Leider nein. Ich bin 1999 in die Schweiz gezogen und war die Immobilienpreise aus Deutschland gewöhnt, was mich zu der irrigen Annahme verleitet hat, dass die Immobilienpreise in der Schweiz doch fallen müssten. Somit habe ich kein Haus gekauft und warte immer noch auf die fallenden Immobilienpreise.

Schimpansen, Investmentprofis und die Geheimnisse erfolgreicher Geldanlagen: ein Gespräch mit Prof.

Dr. Hens über Strategien, Inflation und Immobilien.

Nebst Immobilienfachleuten bilden Sie auch Investmentprofis an der Univer­ sität Zürich aus. Was zeichnet erfolg­ reiche Investmentmanager aus? Gibt es da ­gewisse Regeln?

Ja – inzwischen wissen wir ziemlich gut, welche Faktoren bspw. geeignet sind, Aktien auszuwählen. Kurzfristig ist das Momentum wichtig, langfristig die Bewertung. Wer also wie z.B. Warren Buffett

genug Zeit hat, kann in die Unternehmen investieren, die ein gutes Geschäftsmodell haben, und warten, bis der Markt das auch erkennt. Buffett hat bekanntlich in den vergangenen 70 Jahren den Aktienmarkt im Durchschnitt um 7 Prozent pro Jahr geschlagen. Das muss ihm erstmal ein Schimpanse nachmachen!

Sind Sie selbst ein guter Aktienmarkt­ prognostiker?

Es ist sehr schwer, den Markt vorauszusagen. Und ich bin nicht so guter StockPicker wie Warren Buffett. Aber im Laufe der Zeit habe ich ein gutes Gespür für Über- und Unterreaktionen des Marktes entwickelt. Dieses nutze ich für taktische Über- und Untergewichtung von Aktien relativ zu Cash oder neuerdings auch wieder zu Obligationen.

Aber dieses Market-Timing ergibt nur ca. 0.5 Prozent Überrendite pro Jahr im langjährigen Durchschnitt. Deshalb bin ich weiterhin Professor und kein Milliardär. Aber in grossen Pensionskassen oder bei grossen Assetmanagern erzielen wir damit immerhin je nach Grösse 10 bis 50 Millionen Gewinn pro Jahr – im Durchschnitt.

Wie stark korrelieren Aktienmärkte mit Immobilienmärkten?

Es gibt keinen direkten Zusammen-

Können Schimpansen den Markt schlagen? hang zwischen Aktien und Immobilien – es sei denn, Letztere werden in einem börsenkotierten Immobilienfond, wie den REITs, gehalten. Dann überträgt sich das Aktienmarktsentiment auf den Kurs der REITs. Aber es gibt natürlich zugrundeliegende wirtschaftliche Faktoren wie Wachstum, Zinsen und Inflation, die auf Aktien und Immobilien wirken, sodass hierdurch eine gewisse Korrelation der Kurse entsteht. Zum Beispiel sind Zinserhöhungen Gift für beide, sodass in solchen Phasen Aktien- und Immobilienkurse sinken, d.h., dann gibt es eine positive Korrelation.

Aktuell lesen wir immer wieder auch ­Inflationsprognosen. Wie gut sind wir im Prognostizieren der Inflation?

Recht gut – würde ich sagen. Inflation wird mit einer gewissen Zeitverzögerung durch Geld- und Fiskalpolitik angetrieben. Beide Politiken sind gut beobachtbar. Zum Beispiel kann man bei den Zentralbanken sehen, wie viel Geld neu in Umlauf gebracht wird, und anhand der Ausgaben der Staaten kann man ­sehen, wer dieses Geld bekommt. In der Finanzkrise 2007–2008 wurde viel Geld geschaffen, das zur Sanierung der Bank-

SANE NOOR, PEXELS

bilanzen diente. Während Corona kam das Geld direkt zu den Konsumenten, sodass die Preise dann stärker stiegen.

Was ist Ihre persönliche Prognose zur Entwicklung der Inflation in den nächs­ ten fünf Jahren?

Im Moment treten die Zentralbanken auf die Bremse und die Inflation kommt herunter. Ob dies in den nächsten fünf Jahren so bleibt, ist zu hoffen. Aber es könnte wieder neue Krisen geben, die man dann wieder mit neuem Geld bekämpft.

Glauben Sie an eine «sanfte Landung» oder erachten Sie eine Rezession als wahrscheinlich?

Bislang landen wir sanft – bis auf Deutschland, das den Wegfall der russischen Rohstoffe noch verdauen muss. Zudem ist eine Rezession eine von den möglichen Krisen, die ich gerade erwähnte. D.h., dann wird es wieder Gegensteuer geben.

Immobilien wird immer wieder nachge­ sagt, dass sie als Inflationsschutz dienen.

Wie steht es um die empirische Evidenz dieser Aussage?

Ja – Immobilien sind Realwerte und somit ein Inflationsschutz. Dieser ökono-

PD

Herr Hens, es gibt verschiedene Experimente, in denen Schimpansen ­ am ­Aktienmarkt bessere Investitions­ entscheidungen getroffen haben als manche Investmentprofis.

Ja – dieser Monkey-Test wird immer wieder zitiert – aber oft auch falsch interpretiert. Zunächst einmal muss man wissen, dass die Rendite des Aktienmarktes die durchschnittliche Rendite aller Anleger ist. Es wird also immer Anleger geben, die schlechter als der Markt abschneiden. Die Schimpansen werfen in TV-Shows Dartpfeile auf Wirtschaftszeitungen und der Moderator investiert dann für sie in die Aktien, die sie getroffen haben. Man kann also sagen, dass die Schimpansen zufällig Aktien auswählen.

Somit erhalten sie im Mittel die Marktrendite und manche Anleger – auch sogenannte Investmentprofis – schneiden eben schlechter ab als die Schimpansen.

Prof. Dr. Thorsten Hens Professor für Finanzmarktökonomie an der Universität Zürich

Zur Person Thorsten Hens ist Professor am Swiss Finance Institut und arbeitet am Institut für Banking & Finance der Universität Zürich. Sein Forschungsgebiet ist ­Behavioral Finance, die Psychologie der Finanzmärkte. Neben seiner wissenschaftlichen Tätigkeit bringt er die Behavioral Finance auch in seinem UZHHSG Spin-off Behavioral Finance Solutions in die Praxis. Thorsten Hens hat 2009 das Center for Urban & Real Estate Management (Curem) an die Universität Zürich geholt und Curem über viele Jahre in dessen Leitungsausschuss an der Universität Zürich vorangebracht.

Steuerliche Aspekte der Immobilienfinanzierung Mit steigenden Zinsen gewinnt deren steuerliche Absetzbarkeit für Immobilieninvestoren an Bedeutung.

DR. STEPHAN PFENNINGER MARCO E. VITALI

Die Phase des «billigen Geldes» ist vorerst vorbei. Die Zinsen an den Finanzmärkten haben angezogen. Immobilieninvestoren sehen sich mit deutlich höheren Fremdkapitalkosten konfrontiert.

Umso wichtiger ist für sie die Frage der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen.

Der Schuldzinsenabzug Privater ist derzeit begrenzt auf die steuerbaren Vermögenserträge (inkl. Eigenmietwert) zuzüglich 50 000 Franken pro Jahr. Diese Schranke wurde bei tiefen Zinsen kaum je erreicht und Private konnten die von ihnen zu entrichtenden Zinsen vollumfänglich absetzen. In einem Hochzinsszenario kann die Begrenzung aber relevant werden.

Im Parlament wird derzeit über die Wohneigentumsbesteuerung debattiert.

Die Reform sieht nicht nur die Abschaffung des Eigenmietwertes vor, was sich auf den Zinsabzug auswirkt. Auch soll der Schuldzinsenabzug auf 70% oder gar auf 40% der Vermögenserträge reduziert werden. Damit würde der Zinsabzug für Eigenheime weitgehend entfallen und bei Renditeliegenschaften empfindlich eingeschränkt. Private ­Investoren werden bei ihren Finanzierungsüberlegungen nicht nur dem veränderten Zinsumfeld Beachtung schenken, sondern auch die steuerrechtlichen Aspekte der Immobilienfinanzierung verstärkt in ihre Überlegungen einbeziehen müssen.

Für Unternehmen sind Fremdkapitalzinsen abzugsfähig, wenn sie markt-

Immobilienmarkt stärker abhängig vom Finanzmarkt als angenommen Die BVV2 legt eine maximale Immobilienquote von 30% fest, was angesichts des rückläufigen Aktienmarktes für einige Vorsorgeeinrichtungen eine Herausforderung darstellt.

SEBASTIAN ZOLLINGER

Die expansive Geldpolitik und Unsicherheit aufgrund geopolitischer Konflikte führten 2022 zu fallenden Aktienmärkten und steigenden Immobilien­ anteilen von Vorsorgeinstitutionen. 2023 zeigt zwar etwas Erleichterung am Aktienmarkt, jedoch auch unterschiedliche Entwicklungen von Immobilienindizes.

Da es sich bei Immobilien um eine sehr illiquide Anlageklasse handelt, sieht die BVV2 für Vorsorgeeinrichtungen

eine maximale Immobilienquote von 30% vor. Allerdings lag diese, ausgelöst durch den Wertverlust von Aktien und Anleihen im Jahr 2022, bei einem Drittel der Pensionskassen über 30%. Zwar haben sich die Immobilienquoten durch die positive Performance der Aktienmärkte in diesem Jahr wieder leicht reduziert, jedoch sind die Immobilienquoten von Pensionskassen nach wie vor zu hoch.

Aufgrund zeitaufwendiger Verkaufsprozesse von direkten Immobilienanlagen und der rückläufigen Immobiliennach-

mässig sind. Die Eidgenössische Steuerverwaltung publiziert jährlich sogenannte «safe haven»-Zinssätze. Im Jahr 2023 betragen diese für Immobilien­ kredite bis zu zwei Drittel des Verkehrswertes 2,25% (Wohnbau) bzw. 2,75% (Industrie und Gewerbe) und darüber hinaus 3% bzw. 3,5%. Diese Zinssätze werden steuerlich akzeptiert. Will man höhere Zinsen geltend machen, ist die Marktmässigkeit nachzuweisen.

Im aktuellen Zinsumfeld überschreiten bereits erste Bankenhypotheken die «safe haven»-Zinssätze deutlich. Dies ist für die Abzugsfähigkeit der Zinsen auf Drittkrediten unproblematisch, weil deren Marktmässigkeit unterstellt ist. Bei der Finanzierung durch nahestehende Personen oder bei der Besicherung von Drittkrediten durch Nahestehende muss

frage gestaltet sich die Senkung der Immobilienquote jedoch herausfordernd.

Im Jahr 2022 lag das durch­schnittliche Vermögen einer Schweizer Pensionskasse bei 792 Millionen Franken. Bei einer angenommenen Allokation von 30% Immobilien (Marktwertveränderung von ca. +1,5% im Jahr 2022), 50% Schweizer Aktien (ca. –16,8%) und 20% Fremdwährungen (ca. –7%), erhält man Ende 2022 eine Allokation von 33,6% Immobilien, 45,9% Aktien und 20,5% Fremdwährungen. Dies würde bedeuten, dass vom reinen Immobilienportfolio rund 11% verkauft werden müssten, um die Immobilienquote am Gesamtportfolio wieder auf 30% zu ­senken.

Alternativ könnten die neuen Bei­ träge und Einlagen der Versicherten in den Folgejahren (jährlich rund 64 Mrd. ­Franken) in andere Anlageklassen investiert werden.

Die Ära der geringen Risiken und äusserst günstigen Finanzierungskonditionen ist vorerst vorbei. Es ist eine Zeit, die Privatinvestoren, Family Offices und institutionellen Investo­

Investoren sehen sich mit höheren Fremdkapitalkosten konfrontiert.

ROYALTY-FREE

jedoch die Marktkonformität eines höheren Zinssatzes nachgewiesen werden.

Dieser Nachweis wird bei einem besicherten Drittkredit ohne Weiteres erbracht sein. Bei Darlehen von Nahestehenden ist er in der Praxis jedoch schwierig zu erbringen. Selbst die Zinshöhe im Range vorgehender Drittkredite wird von den Steuerbehörden nicht immer

akzeptiert. Dass Unternehmen die nachrangigen Darlehen von Nahestehenden steuerlich weniger hoch verzinsen dürfen als die besser positionierten Drittkredite, führt zu störenden Resultaten.

ren vorbehalten ist, welche über ausreichend Kapital verfügen oder in der Lage sind, ihre Fremdkapitalquoten zu erhöhen.

Bei Neuakquisitionen ist die Gesamtperformance des Immobilienportfolios zu erhöhen, um trotz gestiegener Fremdfinanzierungskosten die Eigenkapitalrentabilität aufrechtzuerhalten.

Entsprechend unattraktiv sind Entwicklungsprojekte und sanierungsbedürftige Liegenschaften in regulierten Mietermärkten wie Basel, Genf und Waadt mit verzögertem Return on ­Investment.

Dr. Stephan Pfenninger ist Partner bei Tax Partner AG. Marco E. Vitali ist Senior Advisor bei Tax Partner AG.

Sebastian Zollinger ist Head Real Estate Advisory bei PwC Schweiz.

Veränderung Asset Allokation

GRAFIK: PWC

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Der Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich Der Schweizer Immobilienmarkt wird in vielen Diskussionen als Sonderfall dargestellt. Ein genauerer Blick auf den Immobilienmarkt legt nahe, dass dieser auf soliden Rahmenbedingungen sowie einer erfolgreichen Kombination ökonomischer und politischer Faktoren fusst.

ULRICH BRAUN

Stabilität und Sicherheit als Grundpfeiler

Wesentliche Merkmale des Schweizer Immobilienmarktes sind seine Stabilität und Sicherheit. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt unter Vorbehalt des makroökonomischen Umfelds als Möglichkeit für langfristige Investitionen angesehen wird.

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder politischer Turbulenzen suchen viele Investorinnen und Investoren nach Anlage­möglichkeiten. Bei der Investition in Rendite­immobilien kommt in der Schweiz zudem Mehrfamilienhäusern eine ungleich grössere Bedeutung zu als in den meisten ausländischen Märkten.

Begrenztes Bauland und hohe Nachfrage

Aufgrund der topografischen Gegebenheiten ist in der Schweiz der Raum für die Bautätigkeit begrenzt, insbesondere in Grossstädten und ihren Agglomerationen. Gleichzeitig war die Nachfrage nach Wohn- und – in etwas geringerem Ausmass – kommerziellen Flächen aufgrund der starken wirtschaftlichen Entwicklung, der hohen Lebensqualität sowie der Standortattraktivität des Landes für internationale Fachkräfte und Unternehmen über die vergangenen Jahre hinweg hoch.

Die Diskrepanz zwischen Angebot und

Der Schweizer ­Immobilienmarkt bietet zahlreiche Chancen zur ­Innovation.

Laut Ulrich Braun ist der Schweizer Immobilienmarkt keineswegs ausserordentlich. GETTY Nachfrage trug zu den oft als hoch wahrgenommenen Immobilienpreisen bei. Zudem führt sie in den Wirtschaftszentren zu einer Knappheit, die sich aktuell auch in niedrigen Leerständen widerspiegelt.

Regulierung und Vorschriften

Die Schweiz führte strenge Vorschriften und Regulierungen für den Immobilienmarkt ein, um die Stabilität und Nachhaltigkeit des Marktes zu gewährleisten. Eine der bekanntesten Mass-

nahmen ist die Lex Koller, die den Erwerb von Schweizer Wohnliegenschaften durch ausländische Investorinnen und Investoren regelt. Auch die Grundstücksgewinnsteuer soll der Spekulation mit Immobilienanlagen entgegenwirken. Im Gegensatz zu diesen Schweizer Besonderheiten ist in der Schweiz jedoch im Einklang mit vielen ausländischen Märkten ein kontinuierlich wachsender Regulierungsdruck festzustellen.

Insbesondere bei Bewilligungsverfahren

nahmen in den vergangenen Jahren die Regulierungen, Vorschriften sowie der Zeitbedarf immer stärker zu. Dies führt zu einer erhöhten Komplexität, welche die Bereitschaft vieler Investorinnen und Investoren, Projektrisiken einzugehen, zunehmend einschränkt.

Der Schweizer Immobilienmarkt als Sonderfall?

Wie eingangs erwähnt, wird in Diskussionen über den Schweizer Immobilien-

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markt oft auf den wenig spezifischen Begriff des «Sonderfalls» zurückgegriffen. Allerdings sind die Entwicklungen bei Schweizer Liegenschaften im internationalen Kontext, wie die obigen Ausführungen zeigen, keineswegs ausserordentlich oder einzigartig. Diese machen vielmehr deutlich, wie verschiedene Faktoren wie wirtschaftliche und politische Stabilität, begrenztes Bauland, vernünftige Regulierungen sowie eine hohe Nachfrage erfolgreich interagieren können. Die steigenden Preise und Mieten lösten vielerorts eine Erschwinglichkeitskrise aus. Dennoch bietet der Schweizer Immobilienmarkt auch zahlreiche Chancen zur Innovation. Die Aufstockung und Modernisierung von Bestandsgebäuden sowie die Entschlack­ ung von Bewilligungsprozessen könnten dazu beitragen, die Angebotslücke zu verringern. Schliesslich begannen zahlreiche institutionelle Anleger im Einklang mit ihren ausländischen Kollegen damit, ihre Portfolios an einem Ziel von Netto-Null-Treibhausgasemissionen auszurichten. Wir sind überzeugt, dass Innovation und technologischer Fortschritt in diesem Bereich in den kommenden Jahren eine Vielzahl weiterer Opportunitäten eröffnen werden.

Ulrich Braun ist Co-Leiter Immobilien Schweiz bei Credit Suisse Asset Management, ein Unternehmen der UBS-Gruppe.

6 NZZ-Verlagsbeilage

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Mehr Wohnungen, bitte!

An Vorschlägen und Ideen, wie dem akuten Wohnungsmangel in der Schweiz begegnet werden könnte, mangelt es nicht.

Eine Übersicht, zusammengestellt von Felix E. Müller.

Die liberale Denkfabrik hat in einer Studie jüngst festgestellt, dass das medial vorherrschende Narrativ einer grossen Wohnungsnot vor den Fakten nicht standhalte. Der Leerwohnungsstand sei etwa in den 1980er-Jahren deutlich tiefer gewesen. Der Markt funktioniere nach wie vor, seien doch die Mieten in den letzten Jahren, verglichen mit der Einkommensentwicklung, nicht überproportional gestiegen. Dass die Zuwanderung einen wesentlichen Beitrag zu den Problemen auf dem Wohnungsmarkt leisten würde, bestreitet Avenir Suisse.

Man kritisiert auch die verbreitete These, Wohnbaugenossenschaften würden generell billigeren Wohnraum anbieten als die (renditegetriebenen) privaten Investoren. Denn die Preisdifferenz sei bloss eine Folge versteckter Subventionen wie vergünstigte Baurechtszinsen oder Amortisationsbeiträge, von denen die Wohnbaugenossenschaften oft profitieren. Allerdings attestiert Avenir Suisse

Manifest Urbanistica: Fehlende Planung Der Immobilienunternehmer Balz Halter sowie die beiden Professoren für Städtebau Vittorio Lampu­ gnani und Jürg Sulzer sind die Initianten der neuen «Vereinigung für guten Städtebau». Diese hat ein Manifest verfasst, das mittlerweile von weit über tausend Personen unterschrieben worden ist und sich mit dem Wohnungsbau in urbanen Regionen befasst. Wolle man dem Raumplanungsgesetz mit der angestrebten Verdichtung in nachhaltiger Weise gerecht werden und genügend bezahlbaren Wohnraum schaffen, postuliert dieses, müsse man die Disziplin der Stadtplanung wieder entdecken und praktizieren. Diese habe sich mit dem Aufkommen der individuellen Mobilität «selbst aufgegeben». Nur bessere Planung könne eine gute Verdichtung gewährleisten. Zudem lassen sich nur auf diese Weise Wohnungen mit hohem Wohnwert schaffen. Wir würden zu sehr an das einzelne Objekt denken und dabei

PD

Andreas Ingold Präsident

auch, dass die Bautätigkeit seit Jahren etwas zu tief sei. Es würden pro Jahr 10 000 Wohnungen fehlen.

Und ein Problem sei die Spaltung des Markts zwischen tiefen Bestandmieten und höheren Neumieten. D ­ adurch werde die Fluktuation stark gehemmt.

Fazit der Studie: Die Mieten seien hoch, weil die Einkommen hierzulande hoch seien. Objektförderung – a­ lso die Bereitstellung von Wohnraum unter Wert – b ­ ewirke bloss eine wenig transparente und ungerechte Umverteilung.

Marco Salvi Studienverfasser

vergessen, dass dieses nur attraktiv ist, wenn es auch die Strassen, Plätze und Gärten sind, auf die dieses schaut. Gute Verdichtung – wofür Hochhäuser kein Patentrezept seien – schaffe Atmosphäre und Erlebnisraum. Klar sei aber auch, dass sich die Menschen in der Schweiz von der Vorstellung lösen müssten, jeder könne doppelt so viel Raum beanspruchen wie vor vierzig Jahren. Und es könne auch nicht jeder, der es sich leisten kann, zwei oder drei Wohnungen besitzen, die fast das ganze Jahr über leer stehen.

Vittorio Lampugnani Initiant

re Weite onen: ati m r o f n

I

Städte, wie hier im Bild die Stadt Zürich, brauchen umsetzbare Lösungsansätze für den akuten Wohnungsmangel.

Bund: Runder Tisch Die Wohnungspolitik des Bundes basiert auf dem Wohnraumförderungsgesetz. Dieses kennt drei Fördermöglichkeiten: die Förderung von preisgünstigen Mietwohnungen, die Förderung von preisgünstigem Wohneigentum – es handelt sich dabei um eine direkte Förderung – sowie die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus als indirekte Massnahme. Auf dem Papier sieht die Sache besser aus als in der Praxis. Denn beim Inkrafttreten dieses Gesetzes im Jahr 2003 wurden die Finanzmittel für eine direkte Förderung zuerst sistiert und dann gestrichen, sodass sich der Bund praktisch ausschliesslich auf indirekte Fördermassnahmen beschränkt.

Dafür bestehen zwei Instrumente: ein Fonds, der gemeinnützigen Bauträgern zinsgünstige Darlehen gewährt. (Im Jahr 2019 bewilligte das Parlament dafür einen neuen Rahmenkredit von 250 Millionen Franken.) Und Bürgschaften zugunsten der Emis-

sionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger.

(Dafür sprach das Parlament 2021 einen neuen Rahmenkredit von 1,7 Milliarden Franken.) Und sonst? Das Departement von Guy Parmelin organisierte im Mai 2023 einen runden Tisch, der die aktuellen Probleme der Wohnraumpolitik diskutierte. Daraus soll ein Aktionsplan entstehen, der 2024 vom gleichen runden Tisch verabschiedet werden dürfte. Ein stärkeres Engagement des Bundes zeichnet sich folglich nicht ab.

PD

Avenir Suisse: Alles nur halb so schlimm

PD

Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) hat in einem Positionspapier zum Wohnungsmarkt darauf hingewiesen, dass die zahlreichen Eingriffe in die Preisbildung in d ­ iesem Markt zu Fehlallokationen führten. So würden­ die - durch das Mietrecht - künstlich tiefgehaltenen Mietzinsen zu einem Mehrkonsum an Wohnraum führen. Den gleichen Effekt hätten staatliche Subventionen für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Deswegen verschärfe sich der Nachfrageüberhang nach Wohnungen in den Ballungszentren wie Zürich, wodurch der Druck steigt, noch stärker in den Wohnungsmarkt einzugreifen: noch rigorosere Mietzins- und Renditekontrollen sowie ein weiterer Ausbau staatlicher Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Dadurch verschlechtere sich die Situation aber nur weiter. Der SVIT warnt davor, diesen Weg einzuschlagen. Stattdessen fordert er, auf flächendeckende Eingriffe in die Preisbildung

im Wohnungsmarkt zu verzichten sowie das Mietrecht zurückhaltend anzuwenden. Dieses müsse ein In­strument zur einzelfallweisen Bekämpfung von Missbräuchen bleiben. Der Verband kritisiert aber auch einen anderen Trend, nämlich dass die Investoren dazu neigen, ältere Wohnungen nicht durch gleichwertige neue zu ersetzen, sondern solche für das mittlere und obere Mietersegment zu erstellen.

Damit verschärfe sich die Mangellage bei den kostengünstigen Wohnungen.

PD

SVIT: Gestörte Preisbildung

Guy Parmelin Bundesrat

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Rechtliche Hinweise: Der in diesem Inserat erwähnte Immobilienfonds Helvetia (CH) Swiss Property Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen («KAG») und richtet sich ausschliesslich an qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 3ter des KAG in Verbindung mit Art. 4 Abs. 3–5 und Art. 5 Abs.1 und 4 des Finanzdienstleistungsgesetzes («FIDLEG») mit Wohnsitz in der Schweiz. Der Immobilienfonds wird nur in der Schweiz vertrieben. Die vorliegenden Informationen dürfen nicht in die Vereinigten Staaten von Amerika versandt, dorthin mitgenommen oder in den Vereinigten Staaten von Amerika verteilt oder an US-Personen (u.a. im Sinne von Regulation S des US Securities Act) abgegeben werden. Die Informationen dienen ausschliesslich Werbezwecken und stellen weder eine Anlageberatung noch eine anderweitige rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar, sind nicht rechtsverbindlich und stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion oder sonstiger Finanzdienstleistungen dar. Die Informationen repräsentieren die Sicht von Helvetia Asset Management AG zum Zeitpunkt der Erstellung und können sich jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb oder für die Zeichnung von Fondsanteilen ist der aktuelle Fondsvertrag inkl. Anhang und der letzte Jahresbericht. Diese Dokumente können bei der Fondsleitung, der Helvetia Asset Management AG, Steinengraben 41, 4002 Basel, oder bei der Depotbank, der Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, 8001 Zürich, kostenlos bezogen werden. Copyright © Helvetia Asset Management AG. Alle Rechte vorbehalten.

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Genossenschaften: Sieben Massnahmen

ADOBE STOCK

Die Wohnraumpolitik der SP setzt auf verstärkte staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Die Zürcher SP, die parteiintern in diesem Bereich wegen Nationalrätin Jacqueline Badran wegweisend ist, fordert Massnahmen in folgenden Bereichen: 1. Ausverkauf von Grund und Boden stoppen. Im Speziellen sollen Kantone und Gemeinden gehindert werden, Grundstücke und Immobilien einfach dem Meistbietenden zu verkaufen. Ein Instrument dafür wäre ein generelles kommunales Vorkaufsrecht. 2. Mehr gemeinnützige Wohnungen. Mindestanteile für gemeinnützigen Wohnraum bei Bauvorhaben sollen flächendeckend eingeführt werden. Zudem müssten die Kommunen verpflichtet werden, möglichst viel Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abzugeben. 3. Ausbau des Mieterschutzes. Eine auf Bundesebene verankerte Revisionspflicht für Renditen auf Mieteinnahmen soll mittels periodi-

scher Kontrollen überdurchschnittliche Mietzinserhöhungen verhindern. Auch sollen Zinserhöhungen nach Renovationen oder Ersatzneubauten gesetzlich beschränkt werden. 4. Verschärfte Anwendung bestehender Förderinstrumente. Es soll gesetzlich vorgeschrieben werden, Mehrausnutzung nur bei einem Mindestanteil von 50 Prozent gemeinnütziger Wohnungen zu bewilligen. Ebenso sei anzustreben, dass Planungsgewinne bei Auf- oder Umzonungen so weit wie möglich in die Staatskasse fliessen.

PD

SP: Stoppt die Immobilienkonzerne!

Jacqueline Badran Nationalrätin

Der Verband der Wohnbaugenossenschaften (Präsidentin Eva Herzog) hat ein Programm in sieben Punkten vorgelegt, damit mehr preisgünstige Wohnungen auf den Markt kommen. 1. Wohnungen besser belegen. Die heutige Mangellage sei auch eine Folge des gestiegenen Anspruchs auf Wohnfläche. Dieser beträgt heute 46,6 Quadratmeter. Mit einer besseren Vermietungspraxis liesse sich Gegensteuer geben. In Genossenschaftswohnungen betrage die Durchschnittsfläche nur 36,5 Quadratmeter. 2. Dichter bauen. Statt stets nur an Neubauten zu denken, was umweltpolitisch schlecht sei, soll man bestehende Siedlungen verdichten. 3. Mehr preisgünstige Wohnbauprojekte. Es brauche nicht einfach mehr Wohnungen, sondern mehr preisgünstige Wohnungen.

Wer solche fördert, soll belohnt werden, etwa mit höheren Ausnützungsziffern. 4. Zonen für preisgünstigen Wohnraum. Gemeinden sollten in der

FDP: Umfassende Deregulierung Die FDP strebt an, die Wohnbautätigkeit mit dem Abbau von Gesetzen und Vorschriften zu erleichtern. Dadurch entstehe ein grösseres Angebot und damit ein funktionierender Markt, was den Preisdruck dämpfe. Im Speziellen schlägt die FDP folgende Massnahmen vor: 1. Flexibilisierung der Lärmschutzvorschriften. Eine Lockerung des Lärmschutzes soll in den urbanen Zonen den Wohnungsbau erleichtern. 2. Lockerung des Denkmalschutzes. Durch einen Abbau der Normen bei Heimat- und Denkmalschutz sowie eine weniger strikte Anwendung könnten bestehende Gebäude besser genutzt und Neubauten leichter errichtet werden. 3. Beschleunigung von Verfahren. Mit Hilfe der Digitalisierung von Bewilligungsverfahren sollten Baugesuche innert sechs Wochen behandelt sein. 4. Erhöhung der Ausnützungsziffern. Der einfachste Weg einer Verdichtung in bestehenden Bauzonen sei eine gene-

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PD

In einer Studie befasst sich die Zürcher Kantonalbank mit der heutigen Situation auf dem Mietwohnungsmarkt. Für sie sei die Situation schlechter, als es scheine. Denn zwei zentrale Trends für einen funktionierenden Wohnungsmarkt würden konträr verlaufen: Während die Bevölkerung aufgrund der Zuwanderung kräftig wachse, befänden sich immer weniger Neubauwohnungen in der Pipeline. Gehe es so weiter, drohe eine Wohnungsnot. Bei der Suche nach Abhilfe ist die Zuwanderung für die ZKB kein Thema. Sie sucht nur nach Möglichkeiten für die Beschleunigung der Bautätigkeit. Dabei ortet sie das Hauptproblem bei den baulichen Rahmenbedingungen. Bauherren würden viel Zeit und Nerven brauchen, weil sich der Widerstand in der Bevölkerung gegen eine weitere Verdichtung verstärke. Immer mehr Einsprachen hätten eine steigende Bewilligungsdauer zur Folge. Im Durchschnitt dauere es in der Schweiz

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zwischen Baugesuch und Baubewilligung 140 Tage, in der Stadt Zürich, wo die Nutzungskonflikte am grössten sind, fast ein Jahr. Ein Dorn im Auge ist der ZBK der Lärmschutz, den es zu lockern gelte.

Auch dürfe das Kriterium «Passt nicht ins Ortsbild» bei der Beurteilung von Baugesuchen nicht noch mehr Gewicht erhalten. Für eine Intensivierung des Wohnungsbaus mittels gesetzlicher Erleichterungen spricht für die ZKB auch der anhaltende Trend zu Singlehaushalten sowie zu einem höheren Wohnflächenbedarf pro Person.

Ursina Kubli Studienverfasserin

Nutzungsplanung für bestimmte Gebiete einen fixen Anteil preisgünstiger Wohnungen vorschreiben. 5. Landreserven sinnvoll nutzen. Kommunen sollen die knappen Landreserven nur noch im Baurecht abgeben, weil sie damit die Nutzung steuern können. 6. Vorkaufsrecht einführen. Gemeinden sollten ein generelles Vorkaufsrecht im Immobilienmarkt erhalten. 7. Finanzielle Förderung. Der Bund müsse die Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger mittels zinsloser Darlehen massiv ausbauen.

PD

ZKB: Bewilligungspraxis lockern

Eva Herzog Präsidentin und Ständerätin

relle Erhöhung der Ausnützungsziffern. In der Stadt Zürich schlug die FDP kürzlich vor, in allen Bauzonen ein zusätzliches Stockwerk zu ermöglichen.­ 5. Umnutzung. Es sollte einfacher werden, Büro- und Gewerbezonen in Wohnraum umzuwandeln. 6. Mängel im Raumplanungsgesetz eliminieren. Die Revision des Raumplanungsgesetzes von 2014 habe zu einer Verlangsamung der Bautätigkeit geführt, weil viele Kantone und Gemeinden immer noch mit der Umsetzung befasst seien.

PD

Mittwoch, 8. November 2023

Thierry Burkhart Präsident

8 NZZ-Verlagsbeilage

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit beim Bauen Projektallianzen und neue Kooperationsmodelle erleichtern die Arbeit an zunehmend integrierten und komplexen Projekten. Entwicklung Schweiz unterstützt den dafür nötigen Kulturwandel.

KARIN BÜHRER

Gebaut wird immer seltener auf der grünen Wiese, und meistens auch nicht im luftleeren Raum. Wer heute ein Fussballstadion bauen will, muss auch Hunderte von Wohnungen, Läden und Kitas mitplanen, ein Verkehrskonzept vorlegen, Rechtsrisiken tragen und Volksabstimmungen gewinnen. Die HardturmBrache in Zürich lässt grüssen. Das grösste Wohnbauprojekt der Schweiz entsteht gerade in Genf: Quai Vernets ist aber nicht deshalb anspruchsvoll, weil dort 1355 Wohnungen entstehen, sondern weil parallel dazu ein ganzer Stadtteil neu entwickelt werden muss, mit vielfältigen Ansprüchen und Interessenkonflikten.

Auch am unteren Ende der Grössenskala, etwa bei einem Umbau in einer denkmalgeschützten Umgebung, ist Bauen komplexer geworden, nicht zuletzt durch den Imperativ der Siedlungsentwicklung nach innen und ohne dass die Gesetze, welche das heute erschweren, angepasst worden sind. Die klassischen drei Phasen Entwicklung, Planung und Realisierung sind immer stärker ineinander verwoben. Das Potenzial an unvorhergesehenen Änderungen steigt.

Die Bauwirtschaft hat schon in der Vergangenheit auf diese Entwick-

lung reagiert. Auf den früheren Generalunternehmer, der die Umsetzungsphase koordiniert, folgte der Totalunternehmer, der zusätzlich zur Ausführung auch die Planung übernimmt. Der Gesamtleister schliesslich zeichnet heute für das gesamte Bauprojekt verantwortlich, von der Entwicklungs- über die Planungs- bis zur Realisierungsphase. Die Wahl des geeigneten Modells hängt dabei immer vom konkreten Projekt ab, aber auch von der Rolle, die der Bauherr übernehmen will oder kann. Je integrierter und komplexer das Bauprojekt, desto wichtiger ist die zentrale Steuerung, der frühzeitige Einbezug aller Akteure und die Bildung von interdisziplinären Teams.

Die heute im Markt verbreiteten Verträge sind für diese neuen Formen der Zusammenarbeit aber nur bedingt geeignet. Sie erfüllen ihren Zweck, wenn das Projekt den Leistungsumfang und die Haftung klar definiert. Bei langfristigen und komplexen Bauvorhaben mit vielen Unbekannten sind Änderungen mit dieser Zusammenarbeitsform unabdingbar, ebenso Konflikte darüber, wer die Mehrkosten für Bestellungsänderungen und unvorhergesehene Risiken trägt. Wenn die Interessen der Beteiligten gleichgerichtet sind, ist der Erfolg besser garantiert, als wenn alle ihren

eigenen Vorteil suchten. Andernfalls sind bei grösseren Bauvorhaben Rechtsstreitigkeiten mit grosser Wahrscheinlichkeit vorausprogrammiert, die nicht selten in langjährigen und kostspieligen Gerichtsprozessen enden. Auch Unklarheiten und Schuldzuweisungen bei Mängeln, die nach der Bauwerkserstellung zutage treten, wenn Planer und Unternehmer unter hohem Zeit- und Kostendruck ihre Arbeitsleistungen erbringen müssen, werden heute rasch einmal zu teurem «Juristenfutter» mit ungewissem Ausgang. Immer mehr kommen daher gleichermassen Bauherrschaften wie Unternehmer zur Einsicht, dass es ­dieser Verschwendung von personellen und finanziellen Ressourcen, die solche Baustreitigkeiten zwangsläufig mit sich bringen, Einhalt zu gebieten gilt.

In der Bauwirtschaft kommen deshalb immer mehr integrierte Zusammenarbeitsmodelle zum Einsatz. Zu den wichtigsten gehören das Design-buildKonzept und die Integrierte Projektabwicklung in einem AllianzvertragsModell. Gemeinsam ist diesen Ansätzen, dass die heute getrennten und gestaffelten Phasen des Bauprozesses von einem Team ausgeführt werden. Ein wesentlicher Unterschied ist die Rolle des Bauherrn, der im Allianzertrags-Modell stärker engagiert ist und auch mehr

Erfolgreich auf dem Bau ist, wer eine Kultur der Kooperation lebt.

Risiken trägt. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA erarbeitet zurzeit unter Einbezug aller Stakeholder der Branche ein neues Merkblatt für solche Projektallianzen, das später zu einer Vertragsnorm weiterentwickelt werden kann.

Die Suche nach gemeinsamen Lösungen und Standards in der Branche ist ein wichtiger Schritt in eine neue Richtung. Die neuen Zusammenarbeitsformen bedingen einen Kulturwandel: Vertrauen, enge Abstimmung, Kooperation auf Augenhöhe, mehr Freude am Bauen, weniger Konflikte und ein gemeinsames Interesse am Projekterfolg. Dieses Vorgehen bringt finanzielle und qualitative Vorteile für alle Parteien. Gleichzeitig gibt es zahlreiche Fragen, Herausforderungen und Unsicherheiten - auch vor dem Hintergrund von Digitalisierung und sich zuspitzendem Fachkräftemangel. Die Branche befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, und das ist auch

ADOBE STOCK

eine Chance: Junge Menschen suchen einen attraktiven, innovativen und kollaborativen Arbeitsort, wo etwas mit Freude als Team geschaffen wird.

Entwicklung Schweiz, der Verband der Gesamtleister, setzt sich für partnerschaftliche Zusammenarbeits­ formen ein. Das mag wie ein Fremdwort klingen in einer Branche, wo traditionell Verantwortung abgewälzt und Haftung scharf abgegrenzt wird. Doch in der Zukunft werden jene Teams auf dem Bau erfolgreich sein, die frühzeitig integriert zusammenarbeiten, alle Interessen berücksichtigen, eine Kultur der Kooperation leben und diese vertraglich abbilden. Eine Vielfalt an Zusammenarbeitsformen ist dabei zu begrüssen, denn jedes Bauprojekt hat andere Voraus­setzungen.

Karin Bührer ist Geschäftsführerin von Entwicklung Schweiz, dem Branchenverband der Gesamtleister.

Zürich HB: Südtrakt in neuem Glanz Der sanierte Südtrakt vereint Denkmalschutz und zeitgemässe Nutzungen zu beständiger Baukultur.

MARC BRUNKHORST

Der Südtrakt ist Dreh- und Angelpunkt zwischen Bahnhofstrasse und Hauptbahnhof. Zwischen 2018 und 2020 unterkellerten die SBB die Arkade beim Ostportal, bauten unterhalb der Wannerhalle eine neue Produktionsküche ein und erneuerten den nördlichen Teil der Sandsteinfassade der Wannerhalle – immer unter laufendem Betrieb. Im Frühjahr 2020 folgte die zweite Bauetappe. Alle technischen Anlagen wurden ersetzt. Insgesamt ­investierten die SBB rund 175 Millionen Schweizer Franken.

Der 1817 errichtete Südtrakt mit der markanten Halle aus Sandstein, den überhohen Räumen, Sälen und Wandel­gängen ist ein architektonisches Schmuckstück.

Die Innenräume ­wurden­­nach den Vorgaben der kantonalen Denkmalpflege saniert. Die historische Bausubstanz ist dabei aufgefrischt und wo nötig wiederhergestellt worden. Eine Herausforderung für alle Beteiligten, da sich die vorhandene Bausubstanz oft erst während der Ausführung zeigte.

Der Südtrakt wirkt wesentlich heller als zuvor. Wände wurden entfernt, neue Oblichter eingebaut und die Zugänge grosszügiger gestaltet und klarer strukturiert. Energetisch entspricht der Südtrakt den Anforderungen an einen schonenden Umgang mit Ressourcen. Geheizt wird mit Fernwärme aus der Kehrichtverbrennungsanlage Hagenholz und gekühlt mit Wasser aus der Limmat. Von der aufwendigen Instandsetzung der his-

torischen Bausubstanz profitieren auch die Geschäfte und Lokale, die sukzessive einziehen – von der Bahnhofapotheke über die Brasserie Süd bis zu weiteren Retail- und Gastromietern im Erdgeschoss. Nächstes Jahr wechselt zudem das SBB-Reisezentrum vom Nordtrakt hierhin. Permanence und das Zahnarztzen­ trum sind im 2. Obergeschoss. Erstmals in der 150-jährigen Geschichte des Zürich HB werden im 2. Obergeschoss Bürooder Schulungsflächen vermietet. Alles in allem ist der rundum erneuerte Südtrakt eine repräsentative Visitenkarte für den grössten Bahnhof der Schweiz und die Stadt Zürich.

Marc Brunkhorst ist Gesamtprojektleiter der Generalsanierung Südtrakt HB ZH.

Der 1857 errichtete Südtrakt wirkt wesentlich heller und luftiger als zuvor.

PD

Gemeinsam aktiv für den ökologischen Wandel !

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Mittwoch, 8. November 2023

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Neue Geschäftsmodelle rund ums Waschen Einfach, smart und effizient: Die nachhaltigen Lösungen von Schulthess erleichtern den Alltag und schonen Ressourcen. D ­ er Schweizer Technologieexperte setzt auf Innovationen – offline und online.

SOPHIE ZELLWEGER

Waschküchen in gemeinschaftlicher Nutzung sind so eine Sache. Das wissen Immobilienbewirtschaftende aus Erfahrung sehr genau. Denn viele Mieterinnen und Mieter sind nicht gerade begeistert von Diskussionen im Keller um beliebte Waschzeiten, von Ruhestörungen nach 22 Uhr oder mühsamen Zahlungsmodalitäten. Umgekehrt macht es sich für Liegenschaftsverwaltende, aber auch für Eigentümer von Waschsalons, Wäschereien, Spitälern oder Jugendherbergen bezahlt, die Reinigung möglichst effizient steuern und unkompliziert abrechnen zu können. So viel vorab: Alle diese Anforderungen lassen sich heute unter einen Hut bringen. Neue Lösungen sparen Zeit und Geld und schonen die Umwelt. Dazu später mehr. Das Alltagsgeschäft rund ums professionelle Waschen und Trocknen hat in jedem Fall viel mit ESG-Management zu tun.

ESG? Die drei Buchstaben stehen für Environment, Social, Governance (Deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) und beschreiben bekanntlich die wesentlichen Faktoren, nach denen die Nachhaltigkeit unternehmerischen Handelns bewertet und zunehmend von regulatorischen Vorgaben eingefordert wird. Stichwort Umwelt: Beim Thema Waschen und Trocknen muss auf Produktebene der ökologische Fussabdruck der Maschinen und Zusatzprodukte wie Waschmittel so stark wie möglich verkleinert werden.

Betrachtet man die Ebene der Produktion selbst, dann geht es darum, wie Hersteller und Immobilienverwaltungen ressourcenschonend arbeiten und wie nachhaltig ihre Geschäftsmodelle sind. Dazu gehört auch das Netto-NullZiel für CO2-Emissionen. Das wiederum erfordert vorausschauende Unternehmensführung, Stichwort «Good Governance». Denn am Anfang jeder Veränderung steht ja immer ein Wille. Anders ausgedrückt: Zuerst müssen sich Verwaltungsräte und Geschäftsleitungen zu einer nachhaltigen Entwicklung ihrer Unternehmen bekennen, sonst kann es damit nichts werden.

Schweizer Qualität Die Schulthess-Waschtechnik, die seit Langem auf umweltfreundliche Technologien setzt, ist in Sachen Produkte, Produktion und Governance gut aufgestellt und wirbt zudem mit attraktiven Arbeitsbedingungen (auch ein ESGKriterium, Stichwort «Soziales»). Die Waschmaschinen der Marke sind ja schon wegen ihres niedrigen Verbrauchs an Strom, Wasser und Chemie und ihrer Langlebigkeit legendär. Zudem werden

Innovativ aus Tradition Schulthess ist seit 1845 die führende Schweizer Unternehmensgruppe in der Waschtechnik und steht für Innovation in der Wäschepflege. Als Pionierin geht das Unternehmen neue Wege – mit dem Ziel, das Leben ihrer Kundinnen und Kunden im Alltag zu erleichtern.

• Smarte Geschäftsmodelle • Klimaneutrale Produktion am Stammsitz bis 2030 • Ressourcenschonende und langlebige Waschmaschinen und Trockner • Flow-Linie: nachhaltige Premiumwaschmittel

Digitale Lösungen wie die «washMaster»-App von Schulthess bieten Liegenschaftsverwaltenden und anderen Profi-Anwendern SCHULTHESS gleich mehrere Vorteile auf einmal.

sie in der Schweiz hergestellt: Das gewährleistet Qualität, sichert Arbeitsplätze, verkürzt die Transportwege und vermeidet so CO2-Emissionen. Auch der Energieeinsatz bei der Herstellung konnte innerhalb von zehn Jahren um 36 Prozent gesenkt werden. Doch das ist Schulthess nicht genug.

Abrechnen ohne Aufwand Der Schweizer Pionier rund ums Waschen hat smarte Geschäftsmodelle entwickelt, um B2B-Kunden zu befähigen, ihrerseits nachhaltig zu wirtschaften. Damit wären wir wieder bei der gemeinschaftlichen Maschinennutzung von Mieterinnen und Mietern, aber auch bei Spitalwäschereien und Waschsalons.

Schulthess hat für alle Bedürfnisse die Digitalprodukte «washMaster und serviceMaster» für vernetztes Waschen und Trocknen entwickelt. Die Kernidee für beide modular aufgebauten Internetplattformen lautet: schnell, kostengünstig und ressourcenschonend wirtschaften bei maximaler Convenience.

Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das: Reservierung und Bezahlung von Waschvorgängen sowie die Abrechnungen erfolgen per App, was Liegenschaftsinhaber und -verwaltungen deutlich entlastet. Schon innerhalb eines Jahres rentiert sich die Investition, die mit

Besser als kaufen und besitzen: Sharing-­Modelle, die maximale Convenience bieten.

allen Marken kompatibel ist. Dabei verrechnet Schulthess die Einnahmen aus Waschen und Trocknen mit Lizenzgebühren der Immobilienbewirtschaftenden und überweist letzteren die Differenz direkt. Der Clou: Man bezahlt nur das, was tatsächlich genutzt wurde.

Dieses Businessmodell «Pay-per-Use» kommt aus der Sharing Economy und ist in der Industrie noch nicht weit verbreitet. Betreiber können die Maschinen selbst besitzen, sie müssen es aber nicht. Es gibt auch ein Leasingmodell.

Die bequeme Handhabung der washMaster-App macht auch für Bewohner das Teilen des Maschinenparks im Keller wieder attraktiv. Nachhaltiger, als eine Maschine für die eigene Wohnung zu kaufen, ist es allemal. Und nicht selten fördert das «Sharing» auch die Sozialkontakte – man trifft sich beim Waschen.

Smart und umweltfreundlich Der serviceMaster macht es mit Zusatzfunktionen Profi-Betrieben, Wäschereien, Waschsalons oder Spitälern leicht, ihre Maschinenstände und -prozesse digital zu kontrollieren und zu verbessern. Über einfache Dashboards und Analysetools steuert der serviceMaster alle relevanten Daten an allen Asset-Standorten. B2B-Kunden erhalten in Echtzeit

einen Gesamtüberblick über Auslastung, Strom- und Wasserverbrauch sowie Art und Menge des Flüssigwaschmittels. Ein spezifisches Hygiene-Monitoring lässt sich ebenfalls durchführen.

Und beim beliebten «Gesundheitscheck» werden automatisch Aufträge für Wartung und Reparatur ausgelöst.

In der Deutschschweiz ist Schulthess mit seinen Lösungen für smartes Waschen Marktführer, der Launch für ganz Europa läuft gerade an.

Die App funktioniert übrigens über Schulthess-Server, die zu 100 Prozent mit Grünstrom betrieben werden. Nicht von ungefähr. Denn das Unternehmen hat sich zur Nachhaltigkeit verpflichtet – Stichwort «Governance». CEO Thomas Marder geht das Thema systematisch an: «Nachhaltigkeit ist ein strategisches Ziel für uns und Fundament unserer Geschäftsentwicklung.» So will man bis 2030 klimaneutral sein – zumindest am Stammsitz im Kanton Zürich. An der CO2-Reduktion in den Lieferketten arbeitet man noch. Um das Klimaziel 2030 zu schaffen, steigt Schulthess beim Heizen auf Wärmepumpen, bei der Prozesswärme auf Biogas und bei der Fahrzeugflotte auf E-Antriebe um. Der viele «grüne» Strom dafür kommt zu 100 Prozent aus Wasserkraft und von einer eigenen Fotovoltaikanlage – alles strategische Weichenstellungen in Sachen ESG.

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Mittwoch, 8. November 2023

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Der grüne Mietvertrag Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein sind für Swiss Prime Site (SPS) zentrale Werte. Bis 2040 will das Unternehmen Klimaneutralität im eigenen Portfolio erreichen. In diesem Zusammenhang spielen «Green Leases» eine Schlüsselrolle. Doch was genau verbirgt sich dahinter?

KARIN VOIGT

Ein Green Lease, ein «grüner Miet­ vertrag», geht über die üblichen Vereinbarungen zwischen einem Immobilieneigentümer mit seiner Mieterschaft hinaus. Er regelt neben dem herkömmlichen Vertrag zusätzlich die nachhaltige Bewirtschaftung der Mietfläche. Sowohl Mieter wie auch Vermieter legen im Vertrag nicht nur ihre üblichen Rechte und Pflichten fest, sondern übernehmen auch gemeinsam Verantwortung für Nachhaltigkeit.

Besonderheiten des Green Lease Swiss Prime Site hat grüne Mietverträge eingeführt, um echte Veränderungen zu bewirken und sichtbare Ergebnisse zu erzielen. Deshalb umfasst d ­ er Green Lease eine entsprechende Klausel im Geschäftsmietvertrag, ein verbindlicher Vertragsbestandteil. Dieser enthält konkrete Massnahmen zur F ­ örderung der Nachhaltigkeit und die Gebäudenutzer sowie -betreiber werden auf ein nachhaltig orientiertes Verhalten sensibilisiert. So zum ­Beispiel nachhaltige Beschaffungspraktiken und Verbrauchsmaterialien, ein umweltschonendes Abfall­ management oder auch die Installation von g­ eeigneten Lebensräumen zur Förderung der lokalen Tierwelt bei Aussenflächen.

SPS arbeitet mit ihren Mietern als Sparringpartner gemeinsam an Zielen und Massnahmen. Regelmässige Tref-

fen ermöglichen es beiden Parteien, ihre Fortschritte bei der Zielerreichung zu überprüfen und neue Meilensteine festzulegen. Auf diese Weise können Immobilien insgesamt nachhaltiger werden, sowohl durch die Bemühungen der Mieterschaft auf der Betreiberseite als auch durch Massnahmen der Eigentümerschaft auf der infrastrukturellen Seite.

Letztendlich profitieren beide Parteien von den Verbesserungen.

Lease g­ liedert sich t­ hematisch perfekt in unsere Nachhaltigkeits­strategie ein, welche gerade im Branchenvergleich einen Benchmark setzt.»

Zukunftsgedanken

Eine optimale Zusammenarbeit von Immobilieneigentümern mit ihren Mietern ist entscheidend für die Zukunft.

Denn nicht nur im Grundausbau ist der Einbezug von Nachhaltigkeit essenziell, sondern auch im MieterausVerständnis schaffen bau und letztlich im Rahmen der NutDerzeit läuft der portfolioweite Rollzung der Mietflächen. Swiss Prime Site out von Green Leases. Die Partnernimmt dabei eine Vorreiterrolle ein, inschaft, die auf gemeinsamen Zielen dem Nachhaltigkeit bereits heute in alund ­Austausch basiert, hat nicht nur zu len Aspekten der Geschäftsbeziehung einem gestärkten Vertrauen geführt, integriert wird. Bis Ende 2023 wird ansondern auch zu einer besseren Transgestrebt, 50% der Flächen durch Green parenz und mehr Verständnis für die Leases abzudecken mit dem Ziel, bis Bedürfnisse der Mieterschaft. Dies erEnde 2024 ganze 100% zu erreichen.

Das langfristige Ziel ist auch die laubt es, das Angebot zu schärfen und Digitalisierung von sämtlichen verein­ zu verbessern.

SPS freut sich über die positive barten Nachhaltigkeitsprozessen, um Resonanz der Mieter. «Bei Post-­ die Benutzerfreundlichkeit zu stei­ gern und grüne Mietverträge als fesImmobilien b ­ erücksichtigen wir ten ­Bestandteil des Portfolio-Managegleicher­­ massen alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – Ökonomie, ments zu etablieren. SPS ist überzeugt, Ökologie, Soziales. Daher schätzen wir mit diesem Ansatz nicht nur für die die zukunftsgerichtete und unkompliMieterinnen und Mieter, sondern auch zierte Zusammenarbeit mit Swiss Prime für die Umwelt einen Vorteil zu schafSite sehr. Die Green Leases unterfen – das Ziel klar vor Augen: netto null stützen uns, die gesetzten Nachhaltigbis 2040. keitsziele zu erreichen.» Auch für die Ospena Group ist es ein lohnenswerKarin Voigt ist Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site. tes Instrument; «der aktuelle Green

Die Art der Nutzung der Mietflächen ist für die Nachhaltigkeit essenziell.

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Mittwoch, 8. November 2023

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Ist eine graue Gesellschaft wirklich schlecht für die Wirtschaft? Die ältere Generation konsumiert doch grosszügig und sie verfügt über sehr viel Ver­ mögen?

Monika Bütler: Die Auswirkungen einer alternden Gesellschaft auf die Wirtschaft sind weder weiss noch schwarz. Weniger Kinder heisst auch geringere Ausbildungs- und Betreuungskosten, weniger Lärm, mehr Platz und tendenziell mehr Sicherheit. Andererseits steigen die Kosten für die Alterssicherung und die Pflege, zumal es weniger Menschen hat, die diese Lasten finanziell und personell tragen. Das wäre nicht so schlimm, wenn ein höheres Produktivitätswachstum die Folgen einer schrumpfenden Bevölkerung abfedern könnte. Nur zeigen die Daten, dass die Innovationsfähigkeit in älteren Volkswirtschaften geringer ist als in jungen. Nicht nur, weil es weniger junge Menschen hat, die normalerweise für die Innovationen sorgen. Selbst die Jungen in einem alten Land sind weniger innovativ. Oder anders ausgedrückt: Eine 30-Jährige in einer jungen Volkswirtschaft ist im Durchschnitt innovativer als eine 30-Jährige in einer älteren.

Hauptgrund ist, dass es für jüngere Personen in einer älteren Gesellschaft weniger Aufstiegsmöglichkeiten gibt, weil die zahlreichen Älteren die wichtigen Stellen besetzen. Daneben gibt es noch Auswirkungen der demografischen Alterung, die nicht eindeutig positiv oder negativ sind. So ist ein Teil des langfristigen Rückgangs des Realzinses auf den demografischen Wandel zurückzuführen. Und für die Immobilienmärkte bedeutet Alterung Veränderungen in Angebot und Nachfrage, die allerdings schwer prognostizierbar sind.

Wenn der Anteil der Erwerbstätigen ge­ messen an der Gesamtpopulation sinkt, müsste man doch das Pensionierungs­ alter anheben?

Die Erwerbstätigen unterstützen zwei weitere Bevölkerungsgruppen, direkt und indirekt über Steuern. Einerseits betreuen und finanzieren sie die Jungen bis zum Abschluss ihrer Ausbildung. Andererseits unterstützen sie die Älteren nach der Pensionierung. Der Anteil der Erwerbstätigen an der Gesamtbevölkerung verringert sich allerdings nicht nur aus demografischen Gründen, sondern auch, weil die Ausbildungszeit im Durchschnitt in den letzten Jahrzehnten länger geworden ist. Die Verkürzung der effektiven Lebensarbeitszeit wäre ein weiterer Grund, das Rentenalter zu erhöhen, mindestens für diejenigen, die von einer höheren Ausbildung profitieren können und nicht in stark belasteten Berufen arbeiten.

Gäbe es andere Stellschrauben, an denen die Politik drehen könnte, um die negativen Folgen einer alternden Gesell­ schaft abzufedern?

Der grösste Hebel ist das Produktivitätswachstum. Nur: Produktivität lässt sich nicht mit einem Schalter oder mit einer geschickten Politikmassnahme einstellen. Die Erfahrungen während der Pandemie haben aber gezeigt, dass die Anpassungsfähigkeit der Wirtschaft

Zur Person Monika Bütler (Jahrgang 1961) studierte Mathematik und Physik an den Universitäten Bern und Zürich. Nach ersten beruflichen Stationen in der angewandten Forschung und in der Privatindustrie studierte sie Volkswirtschaftslehre an der Universität St. Gallen (HSG), wo sie 1997 die Doktorwürde als Ökonomin erlangte. Von 1997 bis 2001 arbeitete Monika Bütler als Assistenzprofessorin an der Universität Tilburg (Niederlande) und von 2001 bis 2004 als ordentliche Professorin an der Universität Lausanne. Danach wechselte sie an die HSG, wo sie bis 2021 als ordentliche Professorin für Volkswirtschaftslehre und Wirtschaftspolitik sowie Direktorin des von ihr mitgegründeten Schweizerischen Instituts für Empirische Wirtschaftsforschung (SEW) tätig war. Mittlerweile ist sie Honorarprofessorin der HSG. Sie ist Mitglied des Bankrats der Schweizerischen Nationalbank und verschiedener Verwaltungsräte. duen ist (zum Beispiel zur Finanzierung der Alterssicherung), desto geringer sind nicht nur die Erwerbsanreize, sondern auch die Anreize zu unternehmerischen, innovationsfördernden Aktivitäten.

Monika Bütler ist Honorarprofessorin der HSG und Mitglied des Bankrats der Schweizerischen Nationalbank.

SANDRA BLASER

«Selbst die Jungen in einem alten Land sind weniger innovativ» Alternde Gesellschaften bringen spezifische Herausforderungen für die Wirtschaft. Wichtig sei, dass die Produktivität wachse.

Und auch eine Erhöhung des Pensionierungsalters wäre angezeigt, sagt die Ökonomin Monika Bütler an neue Bedingungen gross ist, wenn die Rahmenbedingungen richtig sind und die Firmen und Individuen einen genügend grossen Freiraum haben. Der zweite Hebel ist die Erwerbsbeteiligung. Momentan dreht sich die Diskussion in der Schweiz um die Frauen, insbesondere die Mütter, sowie die äl-

teren Personen. Das ist alles richtig.

Wir vergessen dabei, dass die Schweiz im internationalen Vergleich eine sehr breite Beteiligung der Bevölkerung am Arbeitsmarkt hat. Dies zeigt sich unter anderem in einer geringen (Jugend-)Arbeitslosigkeit und einer vergleichsweise tiefen Sozialhilfequote.

Dies sollten wir bewahren oder lieber noch stärken, mit Massnahmen in der Bildung, insbesondere Berufs- und Weiterbildung, und der Vereinbarkeit.

Gleichzeitig ist es wichtig, die Erwerbs­ anreize hochzuhalten. Hier gibt es nämlich einen wichtigen Zielkonflikt: Je höher die fiskalische Belastung der Indivi-

Japan gilt als abschreckendes Beispiel einer grauen Gesellschaft, weil das Land deswegen eine jahrelange Stagnation er­ lebte. Verfügte Japan nicht über Mög­ lichkeiten, die Folgen der Alterung ab­ zufedern, hat diese aber nicht genutzt – etwa durch die Förderung der Zuwan­ derung?

Die fehlende Zuwanderung ist nur ein Faktor, möglicherweise nicht einmal der wichtigste. Zur Stagnation beigetragen hat ein völlig verkrusteter Arbeitsmarkt, der den ehrgeizigen und gutausgebildeten Jungen die Aufstiegsmöglichkeiten erschwert und einen grossen Teil der Bevölkerung – insbesondere die Frauen – ausgrenzt. In Japan ist die innovationsfeindliche Verstopfung der Karrierepipeline offensichtlich – mit negativen Folgen auf die Innovationsfähigkeit der Wirtschaft. Interessanterweise scheint nur aber der Leidensdruck durch den Fachkräftemangel so hoch, dass sich eine Liberalisierung und Modernisierung des Arbeitsmarktes abzeichnet.

In der Stadt Zürich sinkt gegenwär­ tig die Geburtenquote deutlich. Ist die Schweiz auf dem Weg zu japanischen Verhältnissen? Und wie könnte die Poli­ tik Gegensteuer geben?

Die sinkende Geburtenquote würde ich nicht überbewerten, demografische Schwankungen dauern viel länger als ein paar Jahre. Wichtig ist, dass wir weiterhin für gute Rahmenbedingungen sorgen und so die Anpassungs- und Innovationsfähigkeit des Landes hochhalten.

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Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

NZZ-Verlagsbeilage

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Mit ESG die Vision für Nachhaltigkeit schärfen Zur guten Praxis nachhaltigen Wirtschaftens im Bauwesen gehören ESG-Aspekte schon länger. Referierende der Real Estate Days 2023 prognostizieren die Trends für die nächsten Jahre.

ANJA BUNDSCHUH

Die Nachfrage nach Immobilien und Investments, die Umwelt-(«E»-), Sozial-(«S»-) und Governance-(«G»-)Faktoren umfassend einbeziehen, ist heute so gross wie nie. ESG-Kriterien fördern Innovation, ESG-Ratings gewinnen als Wettbewerbsfaktor zunehmend an Bedeutung. «Die mit ihnen einhergehenden Transparenzanforderungen unterstützen die stärkere Gewichtung und Integration von Nachhaltigkeit in Unternehmen – dies ist wegweisend, um Fortschritte zu erzielen», sieht René Zahnd, CEO Swiss Prime Site.

Die laufende Standardisierung, nicht zuletzt als Folge umfangreicher Berichterstattungspflichten in der EU und der Schweiz, treibt die Vergleichbarkeit von Immobilienportfolios bezüglich ihres Nachhaltigkeitsprofils voran. Dies erleichtert nachhaltige Investitionsentscheidungen.

Die Umsetzung von ESG-Faktoren fordert die Branche allerdings stark. Dies betrifft nicht nur den Erfassungsaufwand und die Bereitstellung von ESG-Daten.

«Die Anforderungen an unter anderem Planung, Umsetzung und Reporting sind komplexer geworden», so Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH, UBS Asset Management. «Besonders im Um-

weltbereich hat die Immobilienbranche viele Fortschritte erzielt, jedoch müssen Aspekte wie Biodiversität, graue Energie und Kreislaufwirtschaft noch stärker berücksichtigt werden.»

ESG-Ratings ­gewinnen als ­Wettbewerbsfaktor zunehmend an ­Bedeutung.

Vergleichbarkeit und Kollaboration Gefragt seien, so Brüllmann, Standards und vergleichbare Grössen, die insbesondere die im Bauprozess verursachten Treibhausgase, die unter anderem bei der Produktion von Baumaterialien anfallen, besser berücksichtigen.

Ohne Kollaboration aller Akteure entlang der Wertschöpfungskette zur Weiterentwicklung in den Bereichen Klima-, Umwelt- und Ressourcenschutz

Fokus auf das «S» aus ESG Nach Ökologie und guter Unternehmensführung wenden sich Akteure der Immobilienwirtschaft der sozialen Dimension ihres Handelns zu. Es ist ein weiter Weg. DAVID STROHM

Drei Buchstaben, grosser Einfluss. Um die Kriterien der Nachhaltigkeit bei Bau und Bewirtschaftung von Liegenschaften und – weiter gedacht – ganzer Portfolios kommt heute niemand mehr herum. Investoren und Ratingagenturen machen Druck, Regulierer und die Politik zeigen sich kreativ, wenn es um neue Auflagen und Ansprüche geht. Gefordert werden Berichte zum Status quo, Bekenntnisse und Ziele zur Umsetzung von ESG (Environmental, Social and Governance) und auf geduldiges Papier gezeichnete Pfade, auf denen die Reduktion von CO2 und die Umstellung auf erneuerbare Energiequellen bis in ferne Zukunft vermerkt sind.

Zwei der drei magischen Buchstaben liessen sich vergleichsweise einfach implementieren. Mit dem E (Ökologie) gibt es inzwischen viel Erfahrung, aufgebaut in mehr als 20 Jahren Beschäftigung mit dem Thema und gut dokumentiert in den heute weit verbreiteten Nachhaltigkeitsberichten. Dutzende von Labels und Standards, von Checklisten und Brancheninitiativen liefern den Akteuren der Immobilienwirtschaft Werkzeuge und Benchmarks für die Implementierung. Auch für das G (Unternehmensführung) sorgen Vorgaben aus der Finanzwelt für Transparenz, die weit über die Mindeststandards hinausgehen.

der implizite Konsens. Zudem lässt es sich schwierig messen, eine der Grundvoraussetzungen für erwünschte Verbesserungen. Worum geht es? «Politik und Gesellschaft erwarten von sozial nach-

wird es nicht gehen. Brancheninitia­tiven wie die Charta «kreislauforientiertes Bauen» oder der Leitfaden «Zirkularität messbar machen» weisen den Weg. Gleichzeitig muss nachhaltige Finanzierung auf Transparenz setzen und Innovation fördern: «Kernziel bei der Anwendung von ESG-Kriterien zur Förderung nachhaltigen Wirtschaftens muss eine möglichst breite Transformation sein. Mit einem marktwirtschaftlichen Ansatz ohne Verbotsdenken sollten alle Unternehmen einbezogen ­werden», unterstreicht Rudolf Minsch, Chefökonom und stv. Vorsitzender der Geschäftsleitung economiesuisse. Denn gerade in Sektoren mit niedrigeren Standards und grossem Transformationspotenzial sind nachhaltige Investitionen besonders wirksam und sinnvoll.

Die Notwendigkeit der Weiterentwicklung der ESG-Kriterien steht ausser Frage. «Die Kriterien und entsprechenden Messgrössen müssen auf Länder, Industrien und Produkte heruntergebrochen und ausreichend konkretisiert werden», so Zahnd. Es bestehe insbesondere ein dringender Bedarf an vergleichbaren Kriterien in den Bereichen S und G, so Brüllmann: «Viele dieser Kriterien sind abhängig von Prozessen und können schwer operationalisiert werden. Hier müssen noch viele Debat-

haltigen Immobilienportfolios, dass sie zur Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten beitragen, Wirtschaftsflächen für unterschiedliche Bedürfnisse und Möglichkeiten bereitstellen und Raum für gesellschaftliche Interaktionen und Teilhabe schaffen», sagen Joëlle Zimmerli und Christian Brütsch, die vor kurzem mit anderen Exponenten der Branche eine Fachtagung zu diesem Thema geleitet haben.

Zu «S» gehöre auch, dass «Wohnraum und Gewerbeflächen gut geplant, effizient genutzt und überlegt zugeteilt werden», so Zimmerli. Darüber hinaus brauche es Anreize und Ansätze, um Liegenschaften nutzer- und nutzungsfreundlich zu bewirtschaften und zu betreiben. Die Debatten zum Referenzzinssatz, zum Wohnschutz und zu allen grösseren Entwicklungspro­jekten würden zeigen, dass die Branche Ant-

Es besteht eine Notwendigkeit der Weiterentwicklung der ESG-Kriterien. ten geführt werden – etwa zur Frage, wie im Vermietungsprozess soziale Durchmischung noch systematischer berücksichtigt werden kann.»

Systemische Integration von E, S und G Eine solche systemische Betrachtung von Kreislaufwirtschaft, die Gerechtigkeit, Resilienz und Transparenz ermöglicht, greift immer mehr Platz. «Klug mit Bestand umgehen, graue Energie minimieren, mehr Wohnraum schaffen und verdichten bei gleichzeitigem Erhalt von Grünflächen und Biodiversität», fasst Eva Herzog, Ständerätin BaselStadt und Präsidentin Wohnbaugenossenschaften Schweiz, die Zielkonflikte zusammen, mit denen auch gemeinnützige Bauträger konfrontiert sind. «Wenn wir ESG ernst nehmen, braucht es hier ein Umdenken in der stark renditegetriebenen Immobilienbranche.»

worten auf gesellschaftliche Fragen ­bereithalten sollte.

Eine der Vorgaben dafür lässt sich sogar aus der Bundesverfassung ableiten. Darauf wies Martin Tschirren, Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), an der vom Swiss Real Estate Institute organisierten Tagung hin. So heisst es in Art. 41: «Wohnungssuchende sollen für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können.» Auch andernorts gibt es Hinweise dazu, etwa im Wohnbauförderungsgesetz. Dort wird postuliert, dass geförderte Projekte eine ausgewogene soziale Durchmischung der Bewohnerschaft ermöglichen sollen.

Bauherrschaften, Entwickler und Investoren rief Tschirren auf, bei ihren Projekten die soziale Nachhaltigkeit einzufordern. Sozialer Zusammenhalt ent-

Die Weiterentwicklung der ESGKriterien ist wichtig, um die Branche umfassend zu transformieren. Das – so­ Patrick Eberhard, Eberhard Unter­ nehmungen – unterstützt den Fortschritt, initiiert aber nicht die nötige Schnelligkeit. Anstatt auf regulative Eingriffe und Berichterstattungspflichten zu warten, gewinnen Standards und Normen zunehmend an Bedeutung.

«Entscheide ich mich als Unternehmer visionär für den Fokus Ökologie, muss ich bereit sein, andere Preise zu zahlen. Oder ein System in Gang bringen, das Anreize bietet, besser zu sein als der Wettbewerb. Wenn Ressourcen und CO2 einen klaren Preis haben und sich diese auf Basis eines Markt-Benchmarking entwickeln, werden wir schneller.»

Es ist Zeit für visionäre Nachhaltigkeit.

Anja Bundschuh ist Kommunikationsleiterin bei Circular Hub.

Die drei Dimensionen des «S» aus ESG im Real Estate

ZIMRAUM, STRATCRAFT

stehe durch Vielfalt, die Mischung mache es. Diese gesellschaftliche Dimension strich auch Joëlle Zimmerli heraus.

Neben der Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum und sozial gemischter Wohnumfelder gehe es um gut funktionierende Nachbarschaften und Quartiere. Institutionelle Eigentümer müssten sich fragen, wie ihre Portfolios strukturiert seien und wie der verfügbare Wohnraum verteilt werde. Wo saniert und neu gebaut werde, müsse man schauen, was mit der bisherigen Mieterschaft passiere, für welche Zielgruppen gebaut und wie der soziale Zusammenhalt gefördert werden könne.

Soziale Nachhaltigkeit

Worum geht es?

Nur das in der Mitte stehende S (Soziales) blieb lange unter dem Radar. Dafür waren und sind andere zuständig, so

ADOBE STOCK

Entwicklungsprojekte sollten eine ausgewogene soziale Durchmischung der Bewohnerschaft ermöglichen.

ADOBE STOCK

Je länger, je mehr müssen also für das ESG-Reporting Immobilienportfolios auf soziale Nachhaltigkeit geprüft werden. Gemeinsam mit Experten, Partnern aus Wissenschaft und Verbänden sowie institutionellen Investoren ist Zimmerli nun daran, anhand diverser Portfolios zu testen, wie eine Operationalisierung der sozialen Nachhaltigkeit aussehen könnte. «Unser Ziel ist es, wenige klare, einfach interpretierbare und vergleichbare Kennzahlen für die Social Performance zu definieren», sagen Zimmerli und Brütsch. Ergänzend dazu soll es kurze Checklisten geben.

16 NZZ-Verlagsbeilage

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Visionen entwickeln für Immobilien von morgen Eine neue Generation von Immobilienfachleuten arbeitet an der Zukunft der Branche. Dass sie sich untereinander gut vernetzt haben, hilft ihnen bei dieser anspruchsvollen Aufgabe. Von Mirko Plüss

Martina Wäckerlin In der Primarschule erschuf sich Martina Wäckerlin Traumhaus um Traumhaus. Auf Millimeterpapier zog sie fein säuberlich Linien und Bögen, gestaltete Wohnzimmer, Küchen und Gärten. «Das exakte geometrische Zeichnen ist etwas, das mir schon als Kind extrem zugesagt hat», erzählt die heute 36-Jährige. «Eigentlich wusste ich schon damals, dass ich mal Architektin werden und Häuser erschaffen möchte.»

Zielstrebig hat sie nach dem Gymnasium und einem Zwischenjahr in Kanada Praktika bei verschiedenen Architekturbüros angetreten und schliesslich an der ETH studiert. Nach dem Abschluss war sie zuerst als Wettbewerbsarchitektin tätig und arbeitete danach an diversen Projekten, beispielsweise an der Neukonzipierung des Restaurants Alter Tobelhof zwischen Zürich Fluntern und Gockhausen. «Mein Architekturbaby ist aber ganz klar die Erneuerung des Bootshauses des Solothurner Ruderklubs», sagt Wäckerlin.

Dann kam ein Rollenwechsel. Seit sieben Jahren ist Wäckerlin beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner. «Der Fokus meiner Arbeit liegt auf der strategischen Beratung von Bauherren, daneben nehme ich auch Immobilienbewertungen vor.» Nun sei sie nicht mehr die klassische Architektin, sagt Wäckerlin. Umso spannender seien aber die ganz unterschiedlichen Problemstellungen und Kunden, denen sie im Rahmen ihrer Arbeit begegne: «Ich habe mal mit Privatpersonen, mal mit Gemeinderäten oder auch mit hochprofessionellen Institutionen zu tun – die Vielseitigkeit sagt mir enorm zu.»

Diese Vielseitigkeit suchte und fand Wäckerlin auch beim RE.Visioneers-Netzwerk, wo sie seit Januar dieses Jahres Mitglied ist. «Die Breite des Netzwerks ist wirklich einmalig», sagt sie. Der bisherige Höhepunkt sei die Reise nach Rotterdam im

Mai gewesen. Die jungen Real-Estate-Unternehmerinnen und -Unternehmer erhielten einen vertieften Einblick in das Thema Kreislaufwirtschaft.

Der Ansatz sieht vor, so zu planen und zu bauen, dass Ressourcen länger und effizienter verwendet werden können. «Wir besuchten holländische Firmen und Architekturbüros, die auf diesem Gebiet schon sehr weit sind, und konnten uns für die Schweiz einiges abschauen.» Die Verbindung von unternehmerischem Denken und ihrer Architekturleidenschaft will Wäckerlin weiter vorantreiben – im Job und bei den Visioneers.

«Die Breite des Netzwerks ist wirklich einmalig.»

Gemeinsam Visionen entwickeln Sie wirken an der Zukunft der Immobilienbranche mit, die Real Estate Visioneers In einer Welt, in der Innovation und Kreativität mehr denn je gefragt sind, steht eine Gruppe junger und jungge­ bliebener Berufsleute weit vorne, die Real ­Estate Visioneers. Sie arbeiten in ver­ antwortlichen Positionen und ­nehmen sich Zeit, die Zukunft der Immobilien­ branche mitzugestalten. Das exklusive Netzwerk für die nächste Generation von Unternehmerinnen und Unterneh­ mern der Schweizer Immobilien­welt ist Teil des Ökosystems Real Estate von NZZ Connect.

Das Netzwerk wurde 2021 lanciert und richtet sich an Persönlichkeiten aus Immobilienbranche, Wissenschaft und Politik. Die Visionäre haben es sich zur Aufgabe gemacht, die Art und Weise zu verändern und zu verbessern, wie wir Immobilien bauen, nutzen, be­ wirtschaften und erleben. Gemeinsam suchen sie nach den neuen Trends und Technologien, um Immobilienprozesse effizienter und zugänglicher zu gestal­ ten. In das Netzwerk bringen die Real Estate Visioneers ihre Erfahrung und ihr Fachwissen ein – von der Bewer­ tung über die Finanzierung bis zur Ver­ marktung.

An den regelmässig stattfindenden Meet-ups, an informellen Treffen und in Workshops kommen die Mitglieder zu­

sammen und pflegen mit handverlese­ nen Spezialistinnen und Spezialisten Erfahrungs- und Meinungsaustausch. ­Dabei profitieren die Mitglieder von viel­ seitigen Networking-Möglichkeiten und einer breiten Palette exklusiver Aktivitä­ ten wie Projektbesichtigungen, Work­ shops und von Themenexkursionen im In- und Ausland. Dabei pflegen sie den Kontakt zu hochkarätigen Fachperso­ nen aus unterschiedlichen Bereichen und erhalten neue Impulse sowie Zu­ gang zu neustem Wissen.

Haben Sie Interesse an nationa­ len sowie internationalen Immobilien­ themen? Sind Sie auf der Suche nach neuen Impulsen sowie dem Austausch mit Expertinnen und Experten und ha­ ben Freude an einem zukunftsgerichte­ ten Immobiliennetzwerk? Dann lassen Sie uns gemeinsam mit den Real Es­ tate Visioneers die Zukunft der Immo­ bilienbranche gestalten. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und erleben Sie die Immobilienwelt in einem neuen Licht.

Jetzt QR-Code scannen und mehr erfahren oder unter: alestate.nzz.ch/ visioneers

Maurus Müller Wenn Maurus Müller seinen Werdegang rekapituliert, wechselt er in den Stakkato-Stil. Verständlich, wenn man bedenkt, wie viele Stationen er in seiner Karriere durchlaufen hat. «Ich bin in Zürich aufgewachsen, war ein Stadtkind, habe eine Lehre als Elektroplaner absolviert, mit 21 Jahren hatte ich genug von der Baubranche und bin ins Leasinggeschäft eingestiegen», beginnt Müller. «Nach mehreren Jahren in Verkaufs- und Controllingpositionen wechselte ich zurück ins Immobiliengeschäft, zur Halter AG.» Das war 2010, und seitdem ist Müller der Immobilienbranche treu geblieben. Nach einem weiteren Abstecher zur Losinger Marazzi AG entwarf der heute 45-Jährige als Akquisiteur und Entwickler unter anderem das Studentenwohnheim auf dem Campus Hönggerberg der ETH Zürich. Eine Arbeit, die sichtbar ist und mit der man etwas bewegen kann – das ist Müller wichtig. «Wenn man in der Immobilienbranche arbeitet, hat man am Ende des Tages ein Produkt, das man sehen und anfassen kann – als visueller und haptischer Mensch schätze ich das sehr.» Parallel zu seiner beruflichen Entwicklung bildete sich Müller berufsbegleitend weiter, unter anderem durch ein Nachdiplomstudium zum eidgenössischen Sales & Marketing Manager oder später durch einen Master für Immobilien in St.Gallen.

Nach anderen Positionen übernahm Müller vor einem Jahr die Leitung der Deutschschweizer Niederlassung des Genfer Immobilienentwicklers Capvest. 2001 von Magid Khoury gegründet, sind für die Firma heute über 40 Mitarbeitende in Genf, Zug, Zürich, Lissabon und Montreal tätig. Müllers Ziele bei Capvest sind ehrgeizig: «Innerhalb von drei bis vier Jahren wollen wir ein Anlagevolumen von 100 Millionen erreichen.» Dazu erwirbt er qualitativ hochwertige Projekte, zum Beispiel eine neue Wohnsiedlung in Bern Bümpliz oder hochwertige Eigentumswohnungen in Luzern.

Unter einem solchen Erfolgsdruck zu arbeiten, ist nicht jedermanns Sache. Wie geht Müller damit um? «Ich nehme nicht gerne an Ausschreibungen und dergleichen teil, ich akquiriere hauptsächlich über unser Beziehungsnetz.» Networking gehört zu seinem Alltag, deshalb fühlt er sich auch im Kreis der RE.Visioneers, dem Müller von Anfang an angehört, wohl. «Was ich an den Visioneers am meisten schätze, ist, dass die Diskussionskultur so offen ist, wie die Gespräche vertraulich sind», sagt er. «Man kann über alles reden – Personalmanagement, technische und politische Themen – und man weiss, dass es in diesem Kreis bleibt.»

«Man kann über alles reden und man weiss, ­ dass es in diesem Kreis bleibt.»

Isabelle Nützi Isabelle Nützi ist ein Netzwerkmitglied der ersten Stunde. «Ich war am ersten Event der RE.Visioneers am Flughafen Zürich dabei, da waren wir zu zehnt», erinnert sie sich. Einblicke hinter die Kulissen schätzt Nützi ganz besonders: «Ich erinnere mich gerne an die Treffen an Orten, wo man sonst nicht einfach so reinkommt.» Ein Highlight sei jeweils die Teilnahme an den Real Estate Days, «wo sich das relevante Schweizer Netzwerk für die ­Immobranche trifft».

Die 35-Jährige muss es wissen, denn bei ihrer täglichen Arbeit hat sie mit ganz unterschiedlichen Akteurinnen und Akteuren aus dem Schweizer Immobilienwesen zu tun. Nützi, die Architektur an der ETH Zürich und in Harvard studiert hat, ist nach diversen Karrierestationen in der ­Immobilienentwicklung seit mittlerweile zwei Jahren die strategische Assistenz des CEO von Implenia. In dieser Funktion sei sie auch so etwas wie ein Chief of Staff, sagt Nützi. Tatsächlich arbeitet sie beim führenden Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister an zahlreichen strategischen Initiativen, die für viele der mehr als 9000 Mitarbeitenden übergreifend wichtig sind.

Mit ihrem Unternehmen fühlt sich Nützi sehr verbunden. Für den neu ausgebauten, modernen Hauptsitz im Glattpark in Opfikon war sie die Projektleiterin. «Ich will den Fortschritt mitprägen», fasst Nützi das zusammen, was sie an der Immobilienbranche fasziniert. «Beim innovativsten, nachhaltigsten und digitalisiertesten Unternehmen will ich jeden Tag etwas bewirken und bewegen.»

«Die Immobilienbranche ist im radikalen Wandel», sagt Nützi. Die grössten Herausforderungen und gleichzeitig die grössten Chancen seien

die Digitalisierung inklusive künstliche Intelligenz und die Industrialisierung, also die Automatisierung und Standardisierung von Arbeitsprozessen. Gleichzeitig steige die Komplexität von neuen Bauvorhaben. «Umso wichtiger wird das Netzwerk», sagt Nützi. «Bei den Visioneers können wir unser Wissen und die Erfahrungen gegen­ seitig offen ­­ austauschen.» So könne man konkrete ­Lösungen für gemeinsame Projekte diskutieren und finden.

«Bei den Visioneers können wir unser Wissen und die Erfahrungen gegenseitig offen austauschen.»

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Samuel Bieber «Es ist ein ausgewählter Kreis an Leuten. Und sie arbeiten in Positionen, an die ich so direkt sonst nicht rankomme.» So fasst Samuel Bieber zusammen, welchen Mehrwert er aus dem RE.Visioneers-Netzwerk zieht. Mit den Netzwerkpartnern war der 41-Jährige, der als Verkaufsleiter bei der Erne AG Holzbau tätig ist, schon an zahlreichen Weiterbildungen, den Real Estate Days oder auch an gemeinsamen Freizeitanlässen und Apéros.

«Bei den Visioneers bin ich mit meinem Hintergrund in der Bauwelt eigentlich ein Exot, viele kommen ja aus der Immobilienentwicklung, der Fonds- oder Finanzwelt», sagt Bieber. «Doch mitzubekommen, was ihre Visionen und Stolpersteine sind, macht das Netzwerk gerade so spannend.»

Zu den wichtigsten Vorteilen gehöre, die direkten Kontaktdaten der Mitglieder zu haben: «Wenn man schon einmal ein Bier zusammen getrunken und gelacht hat, dann ist die Hürde viel tiefer, sie bei Fragen zu einem Bauprojekt einfach mal anzurufen.»

Dass Bieber das Netzwerken im Blut hat, ist kein Zufall. Er stammt aus einer Unternehmer­ familie. Und auch wenn er in einem Angestelltenverhältnis steht – der unternehmerische Esprit durchdringt seine ganze Karriere. Der gelernte Zimmermann stand in jungen Jahren selber auf der Baustelle, studierte dann Holzbauingenieur in Biel und stieg später zum Hochbauprojektleiter auf. Es folgten Weiterbildungen in Digitalisierung und Verkaufsmanagement – in der Schweiz und während mehrerer Auslandstudienreisen.

«Ich bin in der Schweiz und auch international viel unterwegs und suche nach neuen Ideen, wie man das Bauen nachhaltiger und ökologischer gestalten kann», beschreibt Bieber seine heutige Tätigkeit. Sein Ziel bei der Firma Erne Holzbau sei,

diese Nachhaltigkeitskonzepte nicht mehr nur bei Einfamilienhäusern, sondern auch in der Breite – also bei Industriebauten, Grossüberbauungen, Spitälern und Schulen – anzuwenden. Er verweist auf das erste Holz-Hybrid-Hochhaus der Schweiz, welches Erne Holzbau in Risch-Rotkreuz erstellt hat.

«In Zukunft braucht es Häuser, die wie ein LegoBausatz zurück- oder umgebaut werden können», sagt Bieber. Diese Vision will er umsetzen – mit einem breiten Netzwerk im Rücken.

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Danilo Altieri Es ist ein Job, der den meisten auf Anhieb wohl nicht viel sagt. Doch wer mit Danilo Altieri spricht, versteht schnell, dass man ihn mit sehr viel Leidenschaft ausführen kann. Altieri, 31, ist Transaktionsmanager bei der Immobilienfirma Markstein. Er betreut den Kauf und Verkauf von Wohn- und Gewerbeobjekten. Dabei kann das Ziel sein, ein Objekt über längere Zeit aufzuwerten, um es so für Investoren besonders interessant zu machen. Doch es gibt auch schnelle Deals, wie Altieri erzählt: «Zwischen Kauf und Verkauf liegen dann nur wenige Tage, und dabei geht es um zwei- bis dreistellige Millionenbeträge.»

Altieri gefällt die Dynamik, die seiner Arbeit zugrunde liegt: «Man weiss nie, was am nächsten Morgen passiert, welches Angebot plötzlich auf dem Tisch liegt.» Seine Ausbildung hatte der Zürcher ganz klassisch begonnen. Erst lernte er Bauzeichner und blieb zwei Jahre lang auf dem Job. Dann studierte er Betriebsökonomie an der ZHAW in Winterthur. «Da wurde mir schnell klar, dass es mich in Richtung Immobilien zieht», sagt Altieri. Seine Eltern hätten damals ein Haus gekauft und eine Visitenkarte des Vermarkters der Firma Markstein erhalten. «Dort meldete ich mich spontan und konnte gleich mein erstes Praktikum machen.»

Altieri blieb in wechselnden Positionen bei der Firma. Nach abgeschlossenem Masterstudium in Real Estate Management steht jetzt der nächste Karriere­ schritt an. Seit Juli 2023 ist Altieri Teil der Markstein Advisory AG – dabei zeichnet er verantwortlich für die strategische und operative Führung sowie Portfolioentwicklung der Vertina Anlagestiftung. Durch seine neue Funktion als Geschäftsführer wechselt er momentan vom Transaktionsmanagement auf die Seite der Investoren. Nun ist er um das RE.­VisioneersNetzwerk, bei dem er seit eineinhalb ­Jahren Mitglied ist, noch dankbarer als zuvor. «Die Vertina Anlage­

«Mit meinem Hintergrund in der Bauwelt bin ich bei den Visioneers eigentlich ein Exot.»

Zürich HB Südtrakt: Die historische Pracht ist zurück.

Ab sofort ist die historische Ambiance aus dem 19. Jahrhundert mit dem unverwechselbaren Gebäudecharakter wieder erlebbar. sbb.ch/suedtrakt

NZZ-Verlagsbeilage

FOTOS: SANDRA BLASER

stiftung hat einen klaren Fokus auf nachhaltige Immobilien, zu diesem Thema habe ich bei den Visioneers mehrere perfekte Ansprechpartner.»

Der bedeutendste Vorteil der RE.Visioneers sei aber die Diversität der Mitglieder. «Der Austausch unter Transaktionsmanagern mag spannend sein, aber man hat meistens bereits den gleichen Nenner und auch die Themen wiederholen sich», sagt Altieri. «Bei den Visioneers treffe ich Immobilienbewirtschafter, Investorinnen, Architekten und Vermarkterinnen.»

Viele seien zudem schon Experten, trotz jungem Alter. Eine Dynamik, die Altieri zusagt.

«Zum Thema nachhaltige Immobilien habe ich bei den ­Visioneers mehrere perfekte Ansprechpartner.»

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Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Kreislaufwirtschaft erfordert Umdenken Beim Bau können Ressourcen geschont und Emissionen eingespart werden.

KERSTIN HANSEN UND DANIELA JORIO

Die Ressourcenknappheit, der Klimawandel und die Wohnungsknappheit sind Themen, welche aktuell beschäftigen. Die Immobilienbranche leistet in diesen Bereichen schon einen wesentlichen Beitrag. Wenn es um den Betrieb von Immobilien geht, sind Massnahmen für die Dekarbonisierung und die Steigerung der Energieeffizienz bekannt und einige Fortschritte wurden erzielt.

Die im Bau verursachten Treibhausgase, die bei der Erstellung von Baumaterialien anfallen, oder die Wiederverwendung von Materialien wurden bislang noch zu wenig berücksichtigt. Seit einiger Zeit ist das Thema kreislauforientiertes Bauen jedoch in den Fokus von institutionellen Bauherren, Wissenschaft und Behörden gerückt.

Die Kreislauf­wirtschaft stellt die Immobilienbranche vor einen Paradigmenwechsel.

Vermeiden, Reduzieren, Wiederverwenden Im Zentrum der Kreislaufwirtschaft steht die Idee, dass Ressourcen in einem endlosen Kreislauf gehalten werden sollen. Abfälle sollen vermieden, auf ein Minimum reduziert oder wiederverwendet werden, um Rohstoffe zu schonen. In der Bauwirtschaft bedeutet dies eine Reduktion der nicht erneuerbaren Materialien, die systematische Erfassung und Senkung von grauen Treibhausgasemissionen und eine Verbesserung der Kreislauffähigkeit bei Sanierungen und Neubauten. Baumaterialien werden so konzipiert, dass sie möglichst langlebig sind, wiederverwendet oder repariert werden. Die fünf «Re»-Ansätze beschreiben auch für die Immobilienwirtschaft Handlungsempfehlungen, welche als Abfolge der ­Prioritäten zu verstehen sind (siehe Abbildung).

Erhalten und Flächen effizient nutzen Bei der Vermeidung baulicher Massnahmen wird grundsätzlich die grösste Wirkung erzielt. Angesichts der bereits bestehenden Wohnraumknappheit ist dies jedoch mit gesellschaftlichen Zielen kaum vereinbar. Der zunehmende Flächenbedarf pro Kopf verschlechtert gleichzeitig nicht nur den Ressourcenverbrauch, sondern auch die Energiebilanz signifikant. Damit der Ressourcenverbrauch so gering wie möglich gehalten werden kann, bedeutet dies – wo

realisierbar –, eine Weiternutzung zu ermöglichen, im Bestand zu verdichten und beispielsweise die Flächenauslastung durch Flexibilität zu steigern.

Gemeinschaftsflächen und Co-Working-Spaces fördern nicht nur das Miteinander und soziale Zusammenleben, sondern auch einen reduzierten Individualflächenbedarf.

Handlungsempfehlung für kreislaufgerechtes Bauen

Verzicht kann Komfort erhöhen Ein Gebäude kann nur dann ökologisch und ökonomisch abgerissen, demontiert und wiederverwendet werden, wenn es auch recycelbar, d.h. in seine Rohstoffe teilbar, gebaut wurde. Dazu müssen Rohstoffe für Produkte und Gebäude so verwendet werden, dass sie entweder in gleicher Qualität erhalten und wiedergenutzt oder in den biologischen Kreislauf zurückgeführt werden können. Der Verzicht respektive die Reduktion von Bauklebstoffen und die Verwendung schadstofffreier, langlebig nachnutzbarer Baustoffe bedeutet zudem für die Bewohnerschaft gesteigerte Luftqualität, Gesundheit und damit höheren Komfort.

Kreative Lösungen für die Kreislaufwirtschaft benötigt Die Kreislaufwirtschaft stellt die Immobilienbranche vor einen Paradigmenwechsel, denn eine Projektplanung erfordert ein Umdenken der klassischen Bauphasen. Kreative Lösungen werden nötig, denn die vorhandenen Ma-

QUELLE: STUDIE ZUR WERTRELEVANZ VON NACHHALTIGKEITSSPEKTREN 2022, WÜEST PARTNER, IM AUFTRAG VON SENN

terialien bilden neu den Grundstein für die Planung. Schlechte Bauqualität, strukturelle Defizite und Altlasten können kreislauforientiertes Sanieren oder Bauen bei bestehenden Gebäuden einschränken. Höhere Aufwände in der Planung und Erhebung der wiederverwendbaren Materialien oder auch der Lagerung von wiederverwertbaren Bauteilen können zu höheren Kosten führen. Keine Branche und kein Unternehmen kann diese Herausforderungen alleine lösen. Wichtige Voraussetzungen dafür sind partnerschaftliche Ansätze

und ein Zusammenspiel von Wirtschaft, Wissenschaft und Politik, welche geeignete Rahmenbedingungen und Anreize schaffen. Erfolgreiche Konzepte bieten jedoch die Chance, knappe Ressourcen zu schonen, soziale Aspekte zu berücksichtigen und damit gesellschaftliche Verantwortung wahrzunehmen.

Dr. Kerstin Hansen ist Research & StrategyAnalystin für Immobilienanlagen und Daniela Jorio verantwortlich für die Nachhaltigkeit von Immobilienanlagen bei UBS Asset Management.

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Ab in die Verlängerung: Kreislaufwirtschaft Auch Möbel haben eine zweite Chance verdient – statt sie wegzuwerfen, sind sie Teil von Circular Economy.

IRMA AREGGER

Verlässliche Partnerin für Immobilienanlagen Die Anlagestiftung ECOREAL investiert schweizweit in Immobilien.

Sie bietet institutionellen Anlegern im Vorsorgebereich attraktive Anlagemöglichkeiten.

Move Consultants wurde 1998 gegründet und ist in Basel, Zürich und Bern daheim. Neben dem Fokus auf Beratung und Datenmanagement im Immobilien- und Facility-Management ist sie erfolgreich im Bereich der neuen Arbeits­ welten tätig. Mit dem Brand your­OFFICE macht sie sich Analysen, Design und Transformation von neuen Arbeitsplatzkonzepten zur Aufgabe.

Die Frage, wie und wo wir zukünftig arbeiten, beschäftigt nicht nur die Experten und die Medien. Unternehmen müssen zeitgemässe Arbeitskonzepte anbieten, um einerseits wirtschaftlich zu bleiben und andererseits auf dem Arbeitsmarkt attraktiv zu sein. HomeOffice und Co-Working verdrängen das konventionelle Büro, nachhaltige Konzepte zur Nutzung der Infrastruktur öffnen neue Horizonte – ein zen­ traler Aspekt für die Zukunftsfähigkeit von Unternehmen.

Schon vor drei Jahren hat Move für die Schwesterfirma Vebego erfolg-

reich ein innovatives Arbeitsplatzkonzept im Hauptsitz in Zürich umgesetzt. Mit yourOFFICE wurde erstmalig im Albisrieder Yond-Gebäude, als gelebtes Beispiel für die neue Arbeitswelt im Kontext der Kreislaufwirtschaft, eine kulturfördernde Workplace E ­ xperience geschaffen. Denn dies bedingt Flexibilität beim M ­ obiliar und auch beim Ausbau. Nutzen statt ­zu ­besitzen und nur so viel, wie man braucht –­­­­genau das ist die Kernidee von Furniture as a Service. Unter­ nehmen bietet dies grosse Flexibilität bei den sich laufend ändernden Ansprüchen an die Arbeits­umgebung und verlängert so den Lebenszyklus von Möbeln. Nicht mehr genutzte Büro­ tische werden aufgefrischt, ausgebessert oder e ­ rscheinen im neuen Look und erhalten so ein zweites Leben.

Das ist definitiv die nachhaltigere und schönere Alternative als der bisher übliche Gang zur Kehrichtverbrennung.

Zudem ist es nicht nur ökologisch, die Möbel wiederzuverwerten, sondern auch ökonomisch sinnvoll.

ECOREAL Schweizerische Immobilien Anlagestiftung Culmannstrasse 99, 8006 Zürich Tel. +41 44 209 70 40, office@ecoreal.ch

Nicht genutzte Büromöbel werden ausgebessert und erhalten ein zweites Leben.

PD

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

NZZ-Verlagsbeilage

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Netto-Null beim Bauen. Geht das?

Die Dekarbonisierung von Gebäuden mit dem Ziel, Netto-Null-Emissionen zu erreichen, ist ein entscheidender Schritt in Richtung nachhaltige Zukunft.

CHRISTIAN BANDI

Der Bau- und Immobiliensektor ist für 37% aller Treibhausgasemissionen verantwortlich. Wir haben es also in der Hand, einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der globalen Klimaziele zu leisten.

Implenia strebt einen Netto-NullSaldo der Kohlenstoffemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes an – also von der Herstellung bis zum Abriss. Dabei sollen die überschüssigen Emissionen durch eine Überproduktion von erneuerbaren Energien vor Ort oder durch Kohlenstoffkompensation vollständig ausgeglichen werden.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen verschiedene Strategien zur Dekarbonisierung zusammenkommen. Effizientes Design, Kompaktheit und Ausrichtung der Gebäude, kohlenstoffeffiziente Energiesysteme und Wahl der Baumaterialien – die Einflussfaktoren sind vielfältig. Es zeigt sich, dass ungefähr drei Viertel der Emissionen Erstellungsemissionen sind. Wiederum fast drei Viertel davon fallen in der frühen Planungsphase an. Hier liegt also ein wichtiger Hebel: Standortwahl als Grundlage

Standortanalysen sind eine wichtige Grundlage. Standortspezifische Varia­ blen haben einen erheblichen Einfluss auf das Dekarbonisierungspotenzial.

Darunter fallen der Zugang zu erneuerbaren Energien, die Möglichkeit zur Solarenergieerzeugung, oder die Umweltbedingungen in Bezug auf eine natürliche Beschattung.

Kohlenstoffintensität der Dekarbonisierung im zeitlichen Ablauf Potenzielle Kohlenstoffintensität

Standortwahl basierend auf: • Zugang zu erneuerbaren Energien für Heizung/Kühlung • Beschränkungen der Kompaktheit • Günstige Umgebung für natürliche Beschattung und passive Kühlung • Lagerfläche vor Ort für die Bauphase

Optimierung der Parameter bei Machbarkeitsstudien: • Kompaktheit • Ausrichtung • Erneuerbare Energien • Verglasungsfläche • Tragwerk • Untergeschosse • Natürliche Beschattung und passive Kühlung

1 Strategische Planung

2 Voruntersuchungen (Machbarkeit)

Optimierung auf Ebene der Varianten für Bau­ elemente (Aufbauten und Materialisierung): Kumulierte Risiken und Kosten des Betriebs • Platte (Decke/Boden) • Wände (innen, aussen) • Fassade • Dach • usw.

Frühzeitiger Beginn des Bezugs von Ökostrom, z. B. durch die Erstellung von Ökopachtverträgen

Technische Spezifikationen in Bezug auf den Aufbau und die Materialisierung sowie die Auswahl bestimmter Bauprodukte.

3

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Projektplanung

Ausschreibung

5 Realisierung

Abbildung 1: Kohlenstoffintensität der Dekarbonisierung im zeitlichen Ablauf.

Kompaktheit für effektiven Materialeinsatz

Kompakte Gebäude haben in der Regel einen geringeren Heizbedarf pro Qua­ dratmeter als kleinere, weniger kompakte Konstruktionen mit demselben Wärmedämmstandard. Der Kompaktheitsfaktor wirkt sich zudem auf die Höhe der Erstellungsemissionen aus, da kompakte Gebäude ein besseres Verhältnis von Materialmenge zu Oberfläche aufweisen.

Erneuerbare Energien für mehr ­Unabhängigkeit

Ziel muss sein, ein Maximum an erneuer­ barem Strom vor Ort zu erzeugen und

Auswahl des Strom­ mixes und kontinuierliche Optimierung des Betriebs

gleichzeitig den Bezug von Netzstrom durch Batteriespeicher oder neueren Technologien zu reduzieren. In der Schweiz gelten nach Süden ausgerichtete Flächen als am besten geeignet, um den Stromertrag zu maximieren. Ein hoher Prozentsatz an erneuerbarem Strom ist ein entscheidender Faktor, um NettoNull zu erreichen.

Natürliche Beschattung für die ­biologische Vielfalt

Begrünte Fassaden und Dächer sind effiziente Möglichkeiten, das Raumklima positiv zu beeinflussen. Bäume können eine Fassade im Winter vor kalten

6 Betrieb

IMPLENIA

Winden schützen. Laubbäume fungieren auch als natürlicher dynamischer Sonnenschutz: Sie spenden im Sommer Schatten, schränken aber im Winter ohne ihre Blätter den solaren Wärmegewinn kaum ein.

Nachhaltigkeit immer im Blick Zur Optimierung der Klimabilanz über den ganzen Prozess hinweg gilt es selbstverständlich auch in späteren Phasen, Netto-Null immer top-of-mind zu halten. Beispiel Untergeschosse: Aushubarbeiten haben eine enorme Verschiebung von Bodenmaterial zur

Folge, was einen hohen Energieaufwand während des Bauprozesses erfordert – circa 10% der Erstellungsemissionen. Es ist also angezeigt, die Anzahl der Untergeschosse auf ein striktes Minimum zu reduzieren. Gleichzeitig sollte das Aushubmaterial wiederverwendet werden, zum Beispiel für Verfüllungen und Aussenanlagen.

Auch Betriebsemissionen, die von Heiz- und Kühlsystemen verursacht werden, beeinflussen die CO2-Bilanz in hohem Mass. Der grösste Hebel zur Dekarbonisierung liegt hier klar in der Energiequelle, mit der das System betrieben wird. Aber auch dessen betriebliche Effizienz reduziert Emissionen.

Schliesslich hat die Auswahl der eingesetzten Baumaterialien und Produkte einen nicht unerheblichen Effekt sowohl auf die Treibhausgasemissionen als auch auf die Kosten von Neu­bauten.

Mit der richtigen Kombination aus Design, dem Einsatz erneuerbarer Energien, intelligenten Systemen und ökologischen Materialien können die Gebäude entwickelt werden, die zukünftige Generationen verdienen.

Weitere Informationen: Netto-Null: Der Weg zu CO2-­neutralen ­Gebäuden. implenia.com/net-zero

Christian Bandi ist Team Leader Real Estate Development bei Implenia.

Weitsicht legt Renditebasis Die Weichen für die anhaltende Vollvermietung im Freilager Zürich wurden vor 15 Jahren gestellt.

JEAN-CLAUDE MAISSEN

Wenn die 850 Wohnungen im Freilager Zürich seit ihrer Fertigstellung annähernd ununterbrochen zu 100 Prozent vermietet sind, könnte man dies einfach auf das knappe Wohnungsangebot und die hohe Anziehungskraft der Stadt Zürich zurückführen. Doch dies greift zu kurz. Die maximale Vermietungsrate ist auch das Ergebnis einer weitsichtigen und umfassenden Planung der Bauherrschaft. Sie muss Entwicklungen antizipieren, die richtigen Schlüsse daraus ziehen und − neben der notwendigen Kapitalkraft − über eine hohe Umsetzungskompetenz verfügen.

Die höchsten Hürden, welche das Zürcher Freilager zu nehmen hatte, wa-

ren gesellschaftlich-politischer Natur.

So galt es am 30. November 2008 an der Abstimmung, die Stadtzürcher Bevölkerung für die Umzonung des 70 500 Quadratmeter grossen Zollfreilagerareals zu überzeugen. Danach entwickelte das Zürcher Freilager zusammen mit der Stadt Zürich den privaten Gestaltungsplan «Freilager Zürich». Von 2013 bis 2016 wurde gebaut.

Soziale Durchmischung, effektive Nachhaltigkeit Wesentliche Erfolgsfaktoren waren und sind auch die soziale Durchmischung und der hohe Stellenwert der Nachhaltigkeit. Die soziale Durchmischung wurde primär durch die Vielfalt der Ge-

DAS NACHSCHLAGEWERK DER SCHWEIZER IMMOBILIENBRANCHE

WERDEN AUCH SIE EIN TEIL DAVON!

bäude gefördert. Sie vertreten verschiedene Architekturstile und weisen unterschiedliche Höhen sowie Volumina auf.

Die Materialisierung und die Bausysteme der beigezogenen Architekturteams unterscheiden sich ebenfalls deutlich. Die unterschiedlichen Flächen, Grundrisse und Ausbaustandards der 2½-5½-Zimmer-Wohnungen verbreiterten den Kreis der Mietinteressenten und sorgten dafür, dass sich sowohl Familien und Paare als auch Singles für das Freilager Zürich entschieden.

Auch ökologisch setzte das Frei­lager Zürich neue Massstäbe. Dies lässt sich beispielhaft an der Heizwärme und am Warmwasser aufzeigen. Sie werden basierend auf einem gemeinsam mit der ETH erarbeiteten Konzept mittels

Die soziale Durchmischung wurde durch die Vielfalt der Gebäude gefördert.

Wärmepumpe aus 205 Erdsonden erzeugt. Diese wurden rund 220 Meter in den Boden gebohrt. Im Sommer führen diese Sonden dem Erdreich Wärme zur Speicherung zu. Die Wärmespeicher reichen aus, um die gesamte Siedlung während des ganzen Winters zu be-

PD

heizen und mit Warmwasser zu versorgen. 2018 wurde das Freilager Zürich als 2000-Watt-Areal im Betrieb ausgezeichnet.

Jean-Claude Maissen ist CEO der Zürcher ­Freilager.

Generalplaner Generalunternehmer Design Builder

Sehen, was sein wird.

Immobilienentwicklung und Realisierung wsg.ch

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Projektabwicklung mit Design Build Mit der innovativen Projektabwicklungsmethode Design Build kann der Planungs- und Bauprozess um bis zu 50 Prozent beschleunigt werden.

NZZ-Verlagsbeilage

spräch bis zur finalen Schlüsselübergabe.

Die Effizienzsteigerung ergibt sich dabei aus der zentralisierten Zusammenarbeit aller am Projekt beteiligten Parteien: Architekten, Fachplaner, Gesamtleister, Bauunternehmen und Bauherren unterzeichnen eine Projektentwicklungsvereinbarung und ziehen somit von Tag eins an am gleichen Strang.

Das Resultat: optimale Kommunikation und direkter Austausch zwischen allen Fachbereichen, Einhaltung von Terminen und Kosten und eine wesentliche Einsparung von Ressourcen. Der ganzheitliche Ansatz minimiert Risiken

JAKOB ZOPHONIASSON

Wohnraum wird knapp, die Energiepreise steigen, die Inflation zieht weiter an: Der Druck auf die Immobilienbranche ist gross. Dazu kommt die Energiestrategie 2050 des Bundes, die hohe ESG-Anforderungen an die Gebäudeparks institutioneller Investoren stellt. So müssen diese dringend energieeffizienter werden – denn gemäss dem UNO-Umweltprogramm sind Gebäude für rund einen Drittel der weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind deshalb heute die treibenden Kräfte in der Baubranche.

Kritisch für die erfolgreiche Umsetzung sind zeitsparende und effiziente Abwicklungsmodelle. Ein Vorreiter in diesem Bereich ist Design Build. Damit können Wohnraum, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen schneller, effizienter und nachhaltiger bereitgestellt werden.

Gesamtdienstleistungen

Die Energiestrategie 2050 stellt hohe ESG-Anforderungen an Gebäudeparks. PD

Die in den USA bereits etablierte Methode Design Build erreicht zunehmend auch die Schweizer Bau- und Immobilienbranche. Mit dem innovativen Prozessmodell für Bauprojekte können bis zu 50 Prozent der Projektzeit eingespart werden. Hierbei werden integrierte Projektteams gebildet, die alle Planungs- und Bauleistungen gemeinsam koordinieren – vom ersten Ge-

«Bling-BlingLuxus ist vorbei»

Mit ihrem Geschäftspartner Michel Reybier haben Sie Häuser wie das Vic­ toria Jungfrau in Interlaken, das Belle­ vue Palace in Bern oder das Eden au Lac in Zürich, die wie das AlpenGold in Davos zur La-Réserve-Gruppe gehö­ ren, im High-End-Segment der Hotelle­ rie positioniert. Was bedeutet Luxus für Sie und für die Gäste?

Unter Luxus versteht jeder etwas anderes, die Definition geschieht stets individuell. Wir spüren, dass sich dies gerade ein wenig verändert. Unsere Gäste suchen das Spezielle, einzigartige Erlebnisse, an die man sich lange

erinnert. Sie schätzen den unauffälligen, authentischen Luxus, etwas, was wir als «quiet luxury» bezeichnen. Und sie sind bereit, dafür Geld auszugeben.

Die Zeit des arroganten Protzens, des «Bling-Bling-Luxus», ist definitiv vorbei. Wir überlegen uns jeweils sehr genau, was wir Stammgästen noch an Besonderem bieten können. Diskretion bleibt dabei unverzichtbar.

Sie sagten einmal, wahrer Luxus ist, Zeit zu haben.

Wie ich selbst, haben viele unserer Gäste eine volle Agenda. Wenn sie eine Woche am Stück bei uns bleiben, ist das bereits ein langer Aufenthalt.

Wir versuchen, ihnen diese Zeit so angenehm wie möglich zu gestalten.

Wo liegen im Gesundheits- und im ­Hospitality-Bereich Unterschiede und Gemeinsamkeiten?

Es gibt operativ wenig Synergien, obwohl wir in den Spitälern auch Verpflegung und Unterkunft anbieten.

Am ehesten noch beim Einkauf von Verbrauchsmaterial. Im Gesundheitsmarkt fehlen saisonale Schwankungen.

Er ist weniger volatil, dafür hochgradig reguliert. Unterschiede gibt es in der Ausrichtung: Die Hotellerie ist ein

für den Auftraggeber und verkürzt den Liefer­zeitplan massgeblich.

Die optimierten Prozesse bieten gleichzeitig eine verbesserte Energieeffizienz: Konkret kann die CO2-Reduktion in Gebäuden schneller erreicht werden, und die Bauobjekte sind durch die reibungslose und schlanke Projektabwicklung schneller bezugsbereit, was in Zeiten der Wohnungsknappheit von grosser Bedeutung ist.

Erster Meilenstein: das K-25 Durch den Einsatz von Design Build können Unternehmen ihre ESG-Ziele um einiges schneller erreichen und Ressourcen nachhaltiger nutzen. Dies gilt sowohl für institutionelle Investoren als auch für alle weiteren betei-

B2C-Geschäft, der Spitalbetrieb dagegen mehrheitlich B2B. Mit der Marke Nescens bieten Sie aber auch etwas Übergreifendes.

Das ist in der Tat eine Art Brücke zwischen beiden Aktivitäten. Es geht um Better Aging, um Prävention und um mehr Lebensqualität für die sogenannten besten Jahre. Wir leben deutlich länger und wollen dabei bei guter Gesundheit bleiben. Die Programme von Nescens sind auf motivierte Selbstzahler ausgerichtet. Ich gehe davon aus, dass die Erfahrungen, die wir jetzt damit machen, sich früher oder später im breiten Gesundheitswesen durchsetzen werden.

Antoine Hubert entwickelt Visionen für das Gesundheitswesen und weiss, wie man Hotelgästen authentische Erlebnisse vermittelt. Als Delegierter des Verwaltungsrats von Aevis Victoria leitet er eine Beteiligungsgesellschaft mit zwei komplementären operativen Standbeinen: Hotels und Spitälern.

Sie sind als Unternehmer in den Berei­ chen Luxushotels und Spitäler tätig. In beiden geht es darum, dass es den Men­ schen in ihren Häusern gut geht, dass sie sich wohlfühlen. Wie erreicht man das?

Antoine Hubert: Es braucht dafür gutes, motiviertes Personal, das sich für das Wohlbefinden der Gäste und Patienten engagiert. Diese sollen die Seele eines Hauses spüren. Darauf legen wir sowohl in den Hotels als auch in den Spitälern grossen Wert. Nur ein schönes Hotel oder eine nüchterne Behandlung anzubieten reicht heute nicht mehr. Da müssen wir mehr bieten.

Mit dem Einsatz von Design Build können Unternehmen ihre ESG-Ziele um einiges ­schneller erreichen.

«Das System der Leistungs­ pauschalen muss beendet werden, weil es falsche Anreize setzt.»

Gesundheit im Fokus anstelle von Krankheit – dafür plädieren Sie auch in der Reformdiskussion im Gesundheits­ wesen. Was schlagen Sie konkret vor?

Weniger Regulierung, mehr Freiheit in der Wahl von Anbietern und Versicherungen. Ich setze mich für eine grundlegende Änderung der Finanzierung im Gesundheitswesen ein. Das System der Leistungspauschalen muss beendet werden, weil es falsche Anreize setzt. Wenn man die Gesundheit statt Krankheit in den Mittelpunkt stellt, lassen sich bei gleichem Budget mehr Leistungen für mehr Menschen erbringen. Wir lancierten deshalb ein erstes neues Grundversicherungsmodell für eine integrierte Gesundheitsversorgung, das die Visana zusammen mit der Swiss Medical Group im Jurabogen anbietet. Per 1. Januar 2024 gelten die neuen Policen.

Sie haben das Swiss Medical Network über viele Jahre aufgebaut. Sie ist heute die zweigrösste private Spitalgruppe in der Schweiz. Welche Rolle spielen die ESG-Kriterien in der Führung des Unternehmens?

In Bezug auf die Governance haben wir die nötigen Checks & Balances und einen hohen Frauenanteil im Management. Auch beim S, dem Sozialen, müssen wir uns nicht verstecken, im Gegenteil. Von unserem Modell der integrierten Versorgung profitiert die Gesellschaft als Ganzes.

Und im Gesundheitswesen muss man

21

ligten Akteure. Als Musterbeispiel gilt das Bauobjekt K-25, Teil des lebendigen, innovativen Klybeck-Areals in Basel. Das von Swiss Life in Auftrag gegebene Projekt wurde durch die WSG mit Hilfe von Design Build umgesetzt. Mit der Silber-Zertifizierung der DGNB setzt es für ein Bestandsgebäude der 1960er-Jahre hohe Massstäbe in Sachen Nachhaltigkeit.

Zum Einsatz kamen innovative Lowtech-Gebäudetechniken wie beispielsweise die Nachtauskühlung sowie die thermische Bauteilaktivierung. «Für eine effiziente und verlässliche Investition im Bestand setzen wir auf eine integrale Abwicklung der Entwicklung und Realisierung in einem partnerschaftlichen Zusammenarbeitsmodell», hält Sennen Kauz, Head Transactions & Development bei Swiss Life Asset Managers, fest. Von den ersten Skizzen der Architektinnen und Architekten bis zur finalen Absegnung durch den Bauherrn wurde auf eine zentral koordinierte Zusammenarbeit und einen regelmässigen Austausch aller Fachbereiche geachtet. «Mit der WSG hatten wir während des ganzen Projekts einen einzigen Ansprechpartner, was uns unter anderem die Kommunikation enorm erleichterte», so Sennen Kauz weiter.

Das K-25 setzt mit dem innovativen Abwicklungsmodell einen klaren Akzent in der Schweizer Baubranche. In den USA werden bereits rund 40 Prozent aller Bauprojekte mit der DesignBuild-Methode umgesetzt, und auch in Deutschland kommt sie immer häufiger zum Einsatz. Nun soll Design Build auch in der Schweiz etabliert werden. «Unser Ziel ist, zukünftig alle Bauprojekte mit Design Build umzusetzen. Alle am Projekt beteiligten Unternehmen können von dieser Methode und ihren schlanken Prozessen nur profitieren», betont Jakob Zophoniasson, Geschäftsführer bei WSG Basel.

Jakob Zophoniasson ist Geschäftsführer der WSG AG, Basel.

gute Arbeitsbedingungen bieten, sonst wechseln die Beschäftigten. In Bezug auf die Ökologie, dem E, gibt es noch Luft nach oben. In Spitälern werden viele Einmalprodukte verwendet. Wir versuchen, das, wo möglich, zu korrigieren. Bei der Energieversorgung ist die Umstellung auf Wärmepumpen schon weit fortgeschritten. Seit kurzem haben wir einen Chief Sustainability Officer, der all diese Bemühungen koordiniert. Unser Ziel ist es, den Fussabdruck zu halbieren.

Interview: David Strohm

Antoine Hubert

SANDRA BLASER

Zur Person Antoine Hubert (57) ist Gründer und einer der beiden Hauptaktionäre von Aevis Victoria. Der Immobilienfachmann amtet als VR-Delegierter des börsen­ kotierten Unternehmens, zu dessen wichtigsten Beteiligungen das Swiss Medical Network (SMN) und die Hotelgruppe Michel Reybier Hospitality sowie Swiss Hotel Properties gehören.

22 NZZ-Verlagsbeilage

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

Gipfeltreffen für Entscheidungsträger An den Real Estate Days 2023 in Davos holte sich die Schweizer Immobilienbranche Inspiration und Gedankenanstösse.

DAVID STROHM

Fernab der Niederungen des geschäftlichen Alltags einmal durchatmen und auf frische Gedanken kommen – das bieten einmal im Jahr die Real Estate Days. Die von NZZ Connect organisierte Immobilienkonferenz versteht sich als Plattform von und für die Branche, die interdisziplinäre Anregungen gibt, den fachlichen und persönlichen Austausch ermöglicht und Ideen für neue Projekte liefert.

An den Real Estate Days diskutieren Fachpersonen aus Praxis, Politik und Wissenschaft mit Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträgern aus dem In- und Ausland über Lage und Zukunft der Immobilienwirtschaft. Thematische Schwerpunkte bildeten in diesem Jahr die Zinswende und aktuelle Entwick-

lungen an den Finanzmärkten sowie die ­Implementierung der ESG-Ziele in der Immobilienbranche. Erarbeitet wurden an der Konferenz zudem Lösungsansätze für kommende ökonomische und regulatorische Fragestellungen und Zukunftsperspektiven für einen der Schlüssel­ sektoren der Schweizer Wirtschaft.

Rund 350 Vertreterinnen und Vertreter aus der Immobilienbranche, die meisten von ihnen gehören dem C-Level ihrer Unternehmen an, verfolgten am 2. und 3. November im «Goldenen Ei von Davos», dem markanten Bau des AlpenGold-Hotels, inspirierende Unternehmergespräche, Fachreferate und kontrovers geführte Podiumsrunden.

Monika Bütler, emeritierte HSGProfessorin und eine der profiliertesten Ökonominnen der Schweiz, ging

auf den demographischen Wandel und die Herausforderungen einer «grauen Wirtschaft» ein.­­­Professor Elroy Dimson von der Universität Cambridge zog in seiner akademischen Keynote Lehren aus der Geschichte der Finanzmärkte und leitete daraus Prognosen für die Zukunft ab.

Martin Candinas, amtierender Präsident des Nationalrates, der die Veranstaltung auf Rumantsch eröffnete, mahnte in seiner Grussbotschaft eine bessere Zusammenarbeit aller Akteure auf dem Schweizer Wohnungsmarkt an, um die gegenwärtigen Herausforderungen zu meistern – zögerliche Bautätigkeit, Wohnungsmangellage in den Zentren und die Kontroversen um das Mietrecht.

Eine prominent besetzte Podiumsrunde lotete politische Handlungsoptio-

nen im Schweizer Wohnungsmarkt aus.

Dr. Eva Herzog, Ständerätin Basel-Stadt und Präsidentin Wohnbaugenossenschaften Schweiz, diskutierte mit Prof. Dr. Rudolf Minsch, Chefökonom des Dachverbands Economiesuisse, und der Unternehmerin Béatrice Schaeppi von Schaep­ ­pi Grundstücke in Zürich. Zur Sprache kamen die Hürden der Regulierung und Ansätze für eine Ausweitung des Angebots. Dazu gehören Verdichtung, vereinfachte Bewilligungsverfahren und kostengünstiges Bauen.

Antworten auf die immer drängendere Klimafrage gab der Gründer der Materialplattform Madaster, Thomas Rau. Der Architekt, Unternehmer und Innovator votierte engagiert für CO2-neutrales und ressourcensparendes Bauen und eine ­­ konsequente Kreislaufarchitektur.

Wie immer gab es an den Real ­Estate Days viele Gelegenheiten für den persönlichen Austausch. Kulturelle Highlights boten die Präsentation der Dirigentin Graziella Contratto und das Kamingespräch von Christian Jott Jenny, Opernsänger, Kulturmanager und Gemeindepräsident von St. Moritz, mit dem Künstler und Betreiber des legendären Dracula-Clubs, Rolf Sachs.

Durch die Konferenz führte routiniert Fernsehmoderator und Wirtschaftsredaktor SRF Andi Lüscher.

Mit einem Abschiedsgruss und der Ankündigung auf die nächste, dannzumal zehnte Austragung der Real Estate Days verabschiedete Corine Blesi, Managing Director von NZZ Connect, die Teilnehmenden in Davos. Mehr dazu unter ­realestate.nzz.ch.

Rolf Kaufmann, VRP bei Allco, René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, Corine Blesi, Managing Director bei NZZ Connect, und Béatrice Schaeppi, CEO und VRP bei Schaeppi Grundstücke ­ (v.l.n.r.).

Alexis Leuthold, Leiter Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung bei SBB Immobilien, Beatrice Bichsel, Leiterin von SBB Immobilien, und Jöri Engel, CEO von Swisscom Immobilien (v.l.n.r.).

Peter Barandun, CEO und VRP bei Electrolux, Beatrice Landolt, Leiterin Construcion bei Post Immobilien Management & Services, und Guido Schilling, Founding Partner bei Schilling Partners (v.l.n.r.).

Michael Stucki (links), CEO von Valores, und Stéphane Bonvin, CEO und Vorsitzender der Konzernleitung bei Investis Holding.

Nadia von Veltheim (links), CEO von Post Immobilien Management & Service, und Vuk Stokanic, Portfolio Manager bei UBS Fund Management (Schweiz).

Beat Rohrbach, CEO der Garaio Rem, Anita Eckardt, Implenia Executive Committee bei Implenia Schweiz, Nathalie Roessler, Head Business & Project Controlling bei Swiss Prime Site Immobilien, David Brodbeck, VRP bei Garaio Rem, und Michael Escher, CEO von Solar21 (v.l.n.r.).

Markus Meier, Geschäftsführer von Erne, Giuseppe Santagada, VRP bei Vebego, und Samuel Bieber, Leiter Marktentwicklung bei Erne (v.l.n.r.).

FOTOS: SANDRA BLASER

Sandy Oppliger (links), Sales Director und Mitglied der Geschäftsleitung bei Electrolux, und Lukas Gasser, CEO von Econetta.

Adrian Wyss, Head Division Real Estate und Member Implenia Executive Committee bei Implenia Schweiz, Susanne Zenker, Leiterin Development und Mitglied der Geschäftsleitung bei SBB Immobilien, und Kurt Ritz, Verwaltungsrat bei Intershop, Warteck und Seewarte (v.l.n.r.).

Felix Graf, CEO der NZZ, Martin Candinas, Nationalratspräsident 2022/2023, und Corine Blesi, Managing Director bei NZZ Connect (v.l.n.r.).

Cloé Jans (links), Leiterin operatives Geschäft bei gfs.bern, und Natalie Spross, Delegierte des Verwaltungsrates und CEO der ­ Spross-Gruppe.

Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

23

NZZ-Verlagsbeilage

Den CO2-Ausstoss von Immobilien bestimmen Die CO²-Bilanz der Schweizer Wohngebäude dürfte insgesamt besser sein als auf dem Kartenportal des Bundes dargestellt.

Dennoch bleibt der Weg zu Netto-Null lang.

Realität ist besser, aber noch nicht gut genug

JÖRN SCHELLENBERG

Zahlreiche institutionelle Immobilienbesitzer wie Pensionskassen oder Fondsverwalter und auch Banken haben sich bereits explizit zu Netto-Null bekannt. Doch wie lässt sich der CO2Ausstoss von Immobilienportfolios bestimmen? Und wie lässt sich dieser mit dem anderer Immobilienportfolios oder gar dem gesamten Gebäudepark vergleichen?

Effektive Verbrauchsdaten vs.

Schätzungen Es gibt verschiedene Benchmarks, die den CO2-Ausstoss auf Grundlage effektiver Verbräuche von fossilen Brennstoffen (z.B. REIDA) oder auf Basis eines mit Modellen geschätzten Wärmebedarfes von Gebäuden (z.B. PACTA) beziffern. Die Bestimmung der Emissionen mit effektiven Verbrauchsdaten ist sehr genau, sofern diese detailliert vorliegen. Die meisten institutionellen Investoren haben Verbrauchsdaten und können somit ihren Transparenzpflichten sehr gut nachkommen. Banken, die Immobilien finanzieren, kennen die Heizenergieverbräuche ihrer hypothekarisch gesicherten Pfandobjekte dagegen nicht. Selbst den Eigenheimbesitzern fällt es schwer, beispielsweise den Ölverbrauch binnen Jahresfrist anzugeben. Wem diese Daten fehlen, dem bleibt nur die grobe Abschätzung des Wärmebedarfes seiner Immobilie(n) bzw. Pfandobjekte. Dazu braucht es neben den Angaben zum Heizener-

Bewertung der Telli-Siedlung in Aarau in GEAK-Klassen auf dem Kartenportal des Bundes. gieträger und den Wohn- bzw. Energiebezugsflächen das Baujahr, die Etagenzahl sowie möglichst detaillierte Kennzahlen zum Gebäudezustand im Hinblick auf den Wärmeverlust über die Gebäudehülle.

Kartenportal des Bundes zeigt Worst Case Der Bund hat im vergangenen März auf seinem Kartenportal für alle Wohngebäude der Schweiz den direkten CO2Ausstoss (Scope 1) publiziert. Dabei nutzt er das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) als Datenquelle, in

dem die wesentlichen Daten zur Bestimmung der CO2-Emissionen inzwischen sogar öffentlich verfügbar sind.

Das in GEAK-Klassen veröffentlichte Resultat überrascht: Trotz der eigentlichen 7er-Farbskala sind Immobilien hier polarisiert, d.h. überwiegend als tadellos grün (GEAK A) oder als rot (GEAK G) klassifiziert.

Etwa 40 Prozent der Wohngebäude der Schweiz sind bezüglich der vor Ort anfallenden Emissionen grün, da diese keine Öl- oder Gasheizung haben. Der Grund, weshalb die Gebäude mit einer fossilen Heizung selten besser als GEAK G eingestuft sind, liegt da-

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GEOPORTAL DES BUNDES

rin, dass das Gebäude- und Wohnungsregister bislang keine Daten zum energetischen Zustand enthält. Der Bund hat daher auf Gebäudeebene das Resultat eines Worst-Case-Szenarios pu­ bliziert, bei dem er davon ausging, dass sich sämtliche Gebäude noch gemäss ihrem Baujahr im Originalzustand befinden. Das Resultat ist zudem schlechter als die Realität, weil die Angaben zum Heizenergieträger im GWR zu einem nicht unbedeutenden Teil veraltet sind. Der ein oder andere Immobilienbesitzer dürfte seine fossile Heizung bereits durch eine klimafreundliche ausgetauscht haben.

Um ein umfassenderes Bild zum aktuellen CO2-Footprint des Gebäudeparks zu erhalten, haben wir mit dem Modell des Bundesamts für Umwelt verschiedene Szenarioberechnungen durchgeführt.

Ohne Berücksichtigung von Sanierungen liegt der CO2-Ausstoss des gesamten Wohngebäudeparks der Schweiz derzeit bei einem CO2-Ausstoss von knapp 3 ­4 kg/m2­­ Energiebezugsfläche im Jahr. Die Emissionen sind deutlich mehr als doppelt so hoch wie im offiziellen Treibhausgasinventar des Bundes auf Basis von Verbrauchsdaten für das Jahr 2021 ausgewiesen. Zusätzlich haben wir mit dem Modell ein Best-CaseSzenario gerechnet: Wenn sämtliche Gebäude der Schweiz von der Kellerdecke über Fassaden und Fenster bis zum Dach im letzten Jahr vollständig saniert worden wären, würden sich ihre CO2Emissionen rechnerisch um knapp 80 Prozent auf 7,6 kg/m2 Energiebezugsfläche reduzieren. Der Wohngebäudepark insgesamt erreicht mit dieser Annahme ein GEAK C. Ziehen wir den offiziellen Ausstoss aus dem Treibhausgasinventar heran, erreichen wir ein GEAK D. Die Wahrheit liegt also immerhin eher beim Best-Case- als beim Worst-CaseModell-­Szenario. Es bleibt für die Immobilienwirtschaft somit ein etwas kürzerer, aber immer noch langer Weg zu Netto-Null bis 2050.

Jörn Schellenberg ist Teamleiter Analytics Immobilien der Zürcher Kantonalbank.

Stockwerkeigentum und Energiewende

IMMO 24

Im Zuge der Verabschiedung der Energiestrategie 2050 durch den Bundesrat ist die energetische Sanierung von Gebäuden zu einem brandaktuellen Thema geworden. Doch was passiert, wenn es sich beim Gebäude um Stockwerkeigentum handelt?

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Seit ihrer Einführung in das Schweizerische Zivilgesetzbuch im Jahr 1965 hat die Institution des Stockwerkeigentums immer mehr an Bedeutung gewonnen. Die Rolle, die diese Stockwerkeigentümergemeinschaften bei der Energiewende spielen können, ist deshalb nicht zu unterschätzen.

Allerdings sollte die Vorbereitungsphase dieser Arbeiten nicht zu kurz kommen, insbesondere auch aus rechtlicher Sicht. So muss der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft darauf achten, die Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung zu erhalten, und zwar gemäss den vom Gesetz und von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung geforderten Mehrheiten.

Je nach Art der Arbeiten und insbesondere, wenn Energie-Contracting-Lösungen und/oder Eigenverbrauchsgemeinschaften in Betracht gezogen werden, wie zum Beispiel im Zusammenhang mit der Installation von Photovoltaikanlagen, müssen die entsprechenden Schritte sorgfältig geplant werden, um Probleme bei der Umsetzung zu ver-

meiden. Es kann sein, dass die gewählte Lösung die Begründung von Sondernutzungsrechten oder sogar dinglichen Rechten erfordert, sodass Entscheidungen getroffen werden müssen, die unterschiedlichen Mehrheitsregeln unterliegen. Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Gelegenheit nutzen möchte, im gleichen Zuge eine oder mehrere Ladestationen für Elektrofahrzeuge zu installieren, müssen die damit verbundenen rechtlichen Auswirkungen ebenfalls sorgfältig geprüft werden. Ebenso sollten die finanziellen Aspekte (Finanzierung, Subventionen) sowie die steuerlichen Aspekte im Vorfeld gründlich abgeklärt werden.

In vielen Fällen ist daher eine Begleitung durch technische und rechtliche Spezialisten erforderlich, um die dauerhafte Umsetzung der geplanten Lösungen zu gewährleisten und Streitigkeiten innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu vermeiden.

Wolfgang Müller ist Partner bei MLL Legal (Zürich) und Cosima Trabichet-Castan ist Partnerin bei MLL Legal (Genf).

Bei der Installation einer Photovoltaikanlage müssen alle Schritte sorgfältig geplant werden.

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Real Estate Days

Mittwoch, 8. November 2023

NZZ-Verlagsbeilage

25

Real Estate optimieren?

IT auslagern und Raum gewinnen Wer Immobilien besitzt oder bewirtschaftet, weiss, dass Nachhaltigkeitsstrategien und Nachhaltigkeitsmassnahmen zur Pflicht geworden sind, dass Raum rar und Energie teuer ist. Es braucht Ideen, um brachliegende Potenziale zu finden und Raum optimal zu nutzen.

Die Raumnutzung zu überdenken lohnt sich heute nicht nur dort, wo Fläche rar und teuer ist.

rechner, aber gleichzeitig auch Heizgeräte, deren Abwärme in der Regel verpufft. Die physische Sicherheit der Infrastruktur und die Datensicherheit zu gewährleisten wird immer aufwendiger. In vielen Betrieben sind auch die IT-Leute in die Jahre gekommen, der Nachwuchs ist rar und anspruchsvoll. Und: Das Datacenter selbst belegt teuren Raum, braucht sehr viel Energie, ist ein reiner Kostenfaktor. Hinzu kommen laufend neue Vorschriften und Datenschutzgesetze. Die hohen Sicherheitsanforderungen und Verantwortlichkeiten sind geschäftskritische Parameter geworden. Es ist Zeit zu handeln.

MARCO STADLER

Für Unternehmen mit eigenen Rechenzentren ist es empfehlenswert, wenn sich die Immobilien- und die IT-Verantwortlichen zusammensetzen, um gemeinsam herauszufinden, wo bei ihnen Optimierungsmöglichkeiten bei Raum- und Ressourcennutzung bestehen.

Dies betrifft nicht unbedingt nur grosse Unternehmen mit IT-Infrastrukturen, die sehr viel Raum beanspruchen, sondern ebenso sehr auch solche mit eher kleinen Anlagen. Im Prinzip geht es um alle Unternehmen, Organisationen und Institutionen mit IT im eigenen Haus.

Rechenzentren als Chance Unternehmensinterne Rechenzentren mit eigenen Serveranlagen haben durchaus ihre Vorteile. Sie sind meistens – im wahren Wortsinn – überschaubar. Man hat den Überblick und alles in Griffweite. Solche Rechenzentren sind in der Regel kontinuierlich gewachsenes und geschätztes Besitztum. Sie arbeiten unauffällig, zuverlässig und haben sich in unbestrittener Weise über lange Zeit bewährt. Wo das der Fall ist, trägt die IT zur betrieblichen Konstanz bei. Vielerorts hat man sich sogar emotional an die eigene IT-Abteilung gebunden. Man weiss, wie der Hase läuft, und das vermittelt Sicherheit.

Trügerische Sicherheit Doch es wird immer deutlicher: Diese Sicherheit ist trügerisch geworden, und gerade bei der IT zeigt sich exemplarisch, wie Vorteile zu Nachteilen mutieren können. Was sich in der IT lange Zeit bewährt hat, wird alt, unzureichend, unflexibel und braucht Ersatz oder ­Alternativen. Denn das immense Datenaufkommen, die künstliche Intelligenz, der Impact der Clouds und die technologische Entwicklung generell stellen völlig neue Anforderungen an Kapazität, Redundanz, Sicherheit, Verfügbarkeit und Governance, und bei jedem dieser Themen sind Experten gefragt.

Es ist Zeit zu handeln Ausserdem: Die Server im eigenen Rechenzentrum sind Hochleistungs­

Was soll man tun?

45 Prozent der Unternehmen wollen ihre IT bis in fünf Jahren ausgelagert haben.

Im Grunde ist es heute notwendig zu berechnen, was der Betrieb der eigenen IT mit Raumbedarf, Energieverbrauch, Wartung usw. insgesamt wirklich kostet und wie es – sofern berechenbare und belastbare Informationen vorliegen – um den ökologischen Fussabdruck steht. Dies könnte als Basis zur Planung von Optimierungsmassnahmen dienen: zum Bei-

spiel um die Frage zu klären, ob IT-Auslagerung sinnvoll, Umnutzung möglich und energietechnische Renovation angezeigt und allenfalls wertsteigernd sein könnte.

Das betrifft einerseits die Experten für Immobilienbewirtschaftung, andererseits aber auch jene für die IT.

Experten auf Augenhöhe Gleichzeitig müssten nun die Arten und Möglichkeiten der IT-Auslagerung geprüft, potenzielle DatacenterProvider evaluiert und Migrations- und Cloud-Strategien entwickelt werden. ­ Da dies in der Regel keine einfache Sache ist, sollten die Experten beider Seiten von Anfang an eng zusammenarbeiten. Nur so wird eine möglichst reibungslose Reise in die neue IT-­Zukunft möglich.

Anstatt eine ganze Server-Plantage im hauseigenen Rechenzentrum zu ­betreiben, könnte man seine IT auch völlig neu ausrichten und mit allem Drum und Dran direkt in die Cloud auslagern. Aber das geschieht heute meist auf «humanere» Weise: hybrid, sorg­ fältig, sicher. Schritt für Schritt.

Die technologische Entwicklung verändert die Welt Bis 2050 soll der Treibhausgasausstoss in der Schweiz auf null gesenkt werden.

Das ist zwar erst in einem Vierteljahrhundert, also bleibt, denkt man, noch etwas Zeit. Ein Blick auf die Wirklichkeit offenbart jedoch Erstaunliches: Immobilien sind für über ein Drittel des gesamten CO2-Ausstosses verantwortlich. Das Durchschnittsalter der Gebäude, von denen es rund 3 Millionen gibt, liegt bei etwa 45 Jahren.

Das bedeutet, dass sehr viele Bauten zu einer Zeit erstellt wurden, als ressourcen- und umweltschonende Bauweisen noch kaum im Fokus standen, und das heisst wiederum: Es sind sehr viele Gebäude, die bis 2050 vor mehr oder weniger radikalen Erneuerungen stehen. Die Räume, welche jetzt für IT-

Anlagen genutzt werden, die ausgelagert werden könnten, machen zwar nur einen Bruchteil von allen aus, aber aufs Ganze gesehen, ergibt sich im Zuge der IT-Auslagerung doch ein nicht zu unterschätzendes Potenzial an Raumgewinn, Umnutzungsmöglich­keiten und Rendite­ optimierung. In diesem Kontext betrachtet, liegt die Planung der IT-Zukunft nicht mehr nur beim CIO, sondern ebenso sehr beim Verantwortlichen für die Immobilien.

IT-Outsourcing kann einen respektablen Beitrag zur Verringerung des CO2-Fussabdrucks von Immobilien leisten. Vorausgesetzt, dass die benutzten Datacenter auf maximale Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ausgerichtet sind.

PD

Green auf einen Blick Green ist die führende DatacenterAnbieterin für digitale Services in der Schweiz und betreibt mehrere moderne, nachhaltige und hochsichere Datacenter mit einem Dienstleistungsangebot für Unternehmen jeder Grösse: von KMU bis zu global agierenden Konzernen und Cloud-Anbietern.

Die Zukunft ist hybrid Die Tendenz ist klar: Gemäss der SwissIT-Studie, die Schweizer IT-Entscheider befragt, wollen rund 45 Prozent der Unternehmen ihre Informationstechnik bis in fünf Jahren in externe Datacenter ausgelagert haben. Einen ganz wesentlichen Beitrag zu diesem Entscheid leisten Sicherheit, Verfügbarkeit, minimale Ausfallzeiten, hocheffiziente Desaster Recovery und nicht zuletzt die weitaus besseren Leistungen bezüglich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

Ein weiterer Punkt, der gerne unterschätzt wird, jedoch in Zukunft immer wichtiger wird, ist die Vernetzung. Für Unternehmen mit eigenen Rechenzentren wird es immer aufwendiger und kostspieliger, hochverfügbare Verbindungen zu externen IT-Dienstleistern umfassend, sicher und flexibel zu gestalten. Heutige Datacenter sind jedoch High-end-Datenhubs: Sie bieten praktisch unbegrenzte Konnektivität mit ­allen Optionen für individuelle Vernetzungsansprüche mit direktem Zugang zu lokal und global führenden CloudAnbietern.

Viele Unternehmen besitzen noch eigene Systeme, deren Lebenszyklus noch nicht beendet ist, und nutzen deshalb die Vorteile beider Welten. Meist entscheiden sie sich für eine massgeschneiderte Mischung.

Marco Stadler ist Chief Sales Officer und Mitglied der Geschäftsleitung bei Green.

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Avenue Dapples in Lausanne, Erstellt 1905

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