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IL MERCATO DEL CREDITO SARÀ SEMPRE PIÙ VERDE. COME COMPRARE CASA COL MUTUO GREEN.

> Fino al 2023, per effetto del superbonus, la conoscenza e la domanda dei mutui green è stata blanda. Adesso che il 110 è stato ufficialmente mandato in soffitta, ma si fanno sempre più stringenti e vicine le scadenze che spingono per l’efficienza energetica immobiliare, anche il mercato dei mutui sarà sempre più dominato da finanziamenti che premieranno gli immobili in classe A o B. Per capire meglio come andranno le cose, cosa sono e come è possibile ottenere un mutuo green, ne abbiamo parlato con Eugenio Alaio - Dirigente Banca di Credito Popolare -.

di DANIELA IAVOLATO

Il settore del credito si sta muovendo nella direzione dei mutui green ci spiega brevemente come mai e cosa sono?

«I finanziamenti cosiddetti “green” sono caratterizzati dalla specificità della finalità del mutuo che deve essere indirizzata ad investimenti sostenibili, ossia destinati ad accrescere l’efficienza energetica o il percorso di transizione verso minori emissioni di Co2. Ne consegue che si tratta di tradizionali finanziamenti bancari con finalità specifica e quindi dove sia presente una capacità di rimborso misurata attraverso il rapporto rata/ reddito o - se si tratta di imprese -, da un DSCR superiore a 1,1. Quest’ultimo è il rapporto tra tutti gli impegni rateali e il margine reddituale realizzato con l’attività (cosiddetta EBITDA)».

I mutui verdi sono esattamente come quelli tradizionali, cioè proposti a tasso fisso o variabile, dov’è il vantaggio?

«Il beneficio principale è un vantaggio in termini di prezzo che si sostanzia in una riduzione del prezzo del mutuo, conseguito solo nei casi in cui si realizzi un obiettivo sostenibile. Nel caso dei mutui destinati ad accrescere l’efficienza energetica, l’obiettivo viene misurato attraverso l’APE - Attestato di Prestazione Energetica - che indica la classe energetica di un appartamento. Solitamente, ed in relazione alla finalità per cui viene concesso il finanziamento, le erogazioni conseguenti sono effettuate per pagare i costi sostenuti in seguito a presentazione fattura e attraverso bonifico cosiddetto “parlante” che consente la deducibilità fiscale dei costi sostenuti. Quest’ultimo è un ulteriore vantaggio conseguito dal mutuatario che si aggiunge ai benefici in termini di prezzo del mutuo».

Oltre all’acquisto un mutuo green può finanziare lavori di ristrutturazione per salire di classe?

«È proprio questa la finalità del mutuo green, permettere di realizzare interventi di ristrutturazione che consentano un miglioramento della classe energetica».

Che classe bisogna avere (in caso di acquisto) o a che classe bisogna arrivare (in caso di ristrutturazione) per accendere o richiedere un mutuo green?

«Come è noto, le classi energetiche previste sono dieci e sono espresse con lettere che vanno da “A” (migliore classe, a sua volta suddivisa in quattro classi da A1 a A4) a “G” (peggiore classe). La classe energetica è desumibile dall’APE, richiesta obbligatoriamente in occasione del rogito del contratto di acquisto dell’immobile. Solitamente le banche, per far sì che il mutuatario possa beneficiare di uno sconto sul tasso globale applicato al mutuo, richiedono almeno un miglioramento di due classi energetiche in seguito ai lavori di ristrutturazione. Da un esame delle principali caratteristiche degli immobili italiani si desume che la maggior parte degli immobili sono in classe “E” (terzultima classe), per cui un miglioramento può definirsi tale già raggiungendo la classe C a cui conseguono minori effetti in termini di efficienza energetica di almeno del 30%».

Quali sono le banche più organizzate in questo momento?

«Tutte le banche hanno arricchito la propria offerta con i mutui green, per cui non può dirsi che una sia migliore dell’altra. L’offerta è indirizzata, per il segmento privati/retail, con mutui per ristrutturazione o per acquisto casa che abbia determinate caratteristiche di efficienza energetica. Naturalmente l’offerta si differenzia per condizioni economiche di partenza, tipologia di tasso (fisso o variabile), stratificazione delle spese accessorie che possono essere previste in misura maggiore o minore di quelle di cartello».

Quali requisiti e documenti bisogna avere sia per l’acquisto che per la ristrutturazione?

«Gli elementi principali che vengono valutati da una banca, in seguito a richiesta di un mutuo sia esso finalizzato a ristrutturazione che ad acquisto, sono la capacità di rimborso e la congruità della garanzia immobiliare che viene formalizzata attraverso l’acquisizione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di finanziamento. La congruità è condizionata ad un rapporto tra l’ammontare del finanziamento al netto di interessi ed il valore dell’immobile, quest’ultimo da accertarsi con perizia che solitamente viene fatta dalla banca. Detto rapporto, che tecnicamente viene denominato Loan to Value, non deve superare l’80%. Invece la capacità di rimborso viene valutata attraverso il rapporto tra l’importo della rata del finanziamento comprensiva di interessi ed il reddito complessivo al netto di altri eventuali impegni rateali del mutuatario. Dal punto di vista temporale si fa riferimento all’anno. Detto rapporto in media deve essere non superiore al 30%. Valori maggiori potrebbero indicare una situazione di sovraindebitamento. Ne consegue che i documenti da presentare per la richiesta di un mutuo devono essere quelli reddituali (Unico o CUD recenti ovvero riferiti all’ultimo anno) a cui è bene aggiungere anche copia delle ultime tre buste paga, se lavoratori dipendenti. Ad essi è da aggiungere l’atto di provenienza dell’immobile e un preventivo dei lavori da eseguire, se si tratta di un mutuo per ristrutturazione o di un compromesso nel caso di mutuo per acquisto È naturale che, trattandosi dei mutui in argomento, è da produrre anche l’ormai nota APE di partenza».

Fino ad oggi la richiesta dei mutui green ha rappresentato un mercato di nicchia, dal suo osservatorio qual è la previsione nei prossimi anni? Come vi state muovendo per far conoscere lo strumento?

«In considerazione degli obiettivi di sostenibilità che caratterizzano lo scenario attuale e mi riferisco all’Accordo di Parigi 2015 e all’Agenda 2030, detto mercato avrà forti tassi di sviluppo anche perché le stesse banche, come i privati e le imprese, hanno obiettivi analoghi in termini di minor impatto climatico da asseverarsi con la rilevazione di quanto prodotto in tale ambito. L’interrelazione con la clientela, che mira alla diffusione culturale del tema della sostenibilità, consente in primis di diffondere consapevolezza e conoscenza per la materia. A ciò si aggiunge la pratica di corredare le richieste di finanziamento da questionari sulla sostenibilità che hanno l’obiettivo di sistematizzare le informazioni necessarie in tal senso e di consentire a tendere di determinare un profilo di rischio della clientela privati e imprese».

Essere sostenibili non è più una scelta ma un dovere anche per le banche. Gli istituti di credito smetteranno di proporre mutui tradizionali? Se sì a partire da quando?

«L’attività di lending svolta dalle banche ha subìto soltanto un incremento dell’offerta che non modifica i prodotti tradizionali. Naturalmente immobili non efficienti dal punto di vista energetico o ambientale e attività inquinanti saranno sempre meno oggetto di finanziamento poiché drenano, per normativa di Vigilanza, maggior capitale. Risulteranno quindi non convenienti per una banca».

> ALTERNATIVE

Finita l’era dell’agevolazione al 110% (il superbonus da quest’anno scende al 70%, mentre nel 2025 è già confermata un’ulteriore riduzione al 65%), chi affronta un lavoro dovrà trovare soluzioni diverse che non sono soltanto bancarie. Collegandosi al sito della Confcommercio è possibile risalire alle detrazioni fiscali dedicate alla casa e al condominio: dagli incentivi per le ristrutturazioni, a quelle per mobili ed elettrodomestici, fino agli interventi antisismici o ai bonus barriere architettoniche.