The Hills at Vallco 華冠山莊

華冠榮光耀萬家 山莊優美樂怡居

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前言

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The Hills at Vallco：讓庫市晉身世界一級綠色都市的關鍵商場

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願景：從四個獨立產權整合為一開始

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商住兩用，多功能商城已是潮流

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發展計畫中的密度是否合理？

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零售業若要成功，均衡發展是關鍵

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免費公交、交通地下化、疏散地面車流量

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捍衛校區 造福於民

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LEED PLATINUM：國家綠色建築協會白金認證

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人文與情懷：商場生命的泉源

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盡心盡責 與時俱進

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華冠山莊的 D 提案通過，市民首先會看到什麼變化？

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結語： 反對 C 提案 支持 D 提案

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追尋夢想 造福社會：從中信廣場到『華冠山莊』 － Sand Hill Property 創始人鮑選耀夫婦的專訪

前言 03

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劉暢

[ 前言 ] 庫布蒂諾 (Cupertino) 人傑地靈，站在世界的最 前沿，這裡的蘋果電腦公司，在高科技界引領風騷 數十年，所向披靡，不斷改變著世界，至今無人能 與之比肩。還有大約 60 家其它著名高科技公司， 星羅棋佈於市內各處。加州的矽谷聞名天下，庫布 蒂諾則是矽谷一顆璀璨的明珠。 更重要的是：這裡是大約六萬名各族裔居民的 家園，其中亞裔居民比例最高，約佔 63%。 100 多年前，庫布蒂諾是一個種植櫻桃、李子

和桃子等水果的村莊。當年的果農中，就有許多華 裔先民，他們參與當時的發展和繁榮，也為庫比蒂 諾未來的發展繁榮，奠定了最初的基礎。 庫 布 蒂 諾 所 在 的 聖 他 克 拉 拉 縣 (Santa Clara County) 是 加 州 最 富 有 的 縣， 平 均 家 庭 年 收 入 為 91,425 元。庫比蒂諾這個數字更高，據 2013 年統 計，平均每個家庭年收入達 135,325 元。 2012 年，庫布蒂諾被評為全美最佳宜居城市 之一，加州第二，全美第 27。

一流團隊、頂尖技術、綠色建築、開闊空間 30 英畝綿延起伏的自然園林、環保設計與社區公園​ 小概念

華冠山莊是由建築界巨擎，建築設計師 Rafael Viñoly 以及園景設計師 Laurie Olin 聯手設計，利用高低 起伏的建築物屋頂，營造一種空中園林城市之感。屋頂選擇最耐旱的草皮與旱熱植物，順著樓層高低連 接至地面，錯落分植出葡萄園區、有機果園與花園，猶如回到 19 世紀末無汙染的綠野仙境。

小知識

整座城市中心運用尖端科技強化屋頂隔離密度與安全性，堪稱擁有世界最大環保屋頂的生態城。除 採用高端天然雨水收集系統之外，同時橫穿 I-280 公路自桑妮維爾市廢水回收再生廠連接、延長一條管 線，以提供城市中心之灌溉系統、冷暖氣、洗手間及送風系統所需要的水源。 Rafael Viñoly，烏拉圭籍知名建築師，也是善用自然光影與綠色環保概念前衛設計師，一生得獎無 數，作品遍及全世界，如 : 432 Park Aenue, New York；20 Fenchurch, London； Laguna Garzón Bridge , Garzón, Uruguay；Tokyo International Forum…等等。 B Laurie Olin，專業園景設計建築師，1986 年擔任哈佛大學園景設計學系系主任，並任教於賓州州 立大學。他創立的 Olin 園景設計事務所於 2008 年獲得 Cooper-Hewitt 國家設計獎，並於 2010 年與設計 師 Kieran Timberlake 一起贏得位於倫敦的美國大使館設計項目。 A

小檔案

04 前言

華裔早年為當地水果種植業多有奉獻，今天在 高科技界也嶄露頭角。還是以蘋果公司為例，該公 司員工中，15% 是亞裔，管理層的幹部中，21% 是亞裔 (2014 年的統計數字，泛指亞裔，蘋果沒有 在亞裔中再細分族裔，所以沒有華裔的單獨數字 )。 在政界，華裔也不遑多讓，庫布蒂諾是全美少數亞 裔市議員超過 50% 的城市。目前五位市議員中有 三位華裔。包括現任市長在內，先後至少有五位華 裔市長。 庫布蒂諾的 De Anza 學院，以及小學、初中和 高中，也都是極其優秀的學校。小學和初中大多是

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API900 分以上的學校，高中都名列加州前百名最 佳高中名單之列，其中 Monta Vista 高中居加州第 11 名。 庫布蒂諾有市政中心，市政府、市議會、圖書 館都在這裡，但卻沒有實際上的市中心。是的，這 麼一座令庫布蒂諾市民自豪的城市，至今沒有一個 地方，可以作為城市的代表性建築，作為城市的中 心，可以讓市民聚會、舉辦各種活動、體驗豐富多 元族裔不同型式的文化；可以讓市民娛樂、購物、 休閒健身；更可以向灣區、加州以至世界展示庫布 蒂諾這座城市的精緻之美。

前言 05

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不過，開發並興建一個庫布蒂諾地標性建築 的機會就在眼前。華人鮑選耀 (Peter Pau) 和夫人 Susanna 創辦的 Sand Hill 地產公司，掌控庫比蒂 諾 Vallco 商場的全部產權，計劃把佔地 50 英畝的 Vallco 開發成集零售、辦公樓、出租公寓、露天活 動廣場、文化中心、大型宴會廳 、高中學生創新 中心，還有 30 英畝的露天屋頂花園暨 3.8 英里的 休閒步道為一體，籌建耗資 30 多億元，得華冠山 庄之美名。 目前在 Vallco 的 AMC 電影院、保齡球館、溜 冰場，也將會重建，以全新的面貌，繼續服務庫市

居民。 整個開發計劃完工之後，這裡將成為庫布蒂諾 市當之無愧的市鎮中心。 從早年華人在這裡經營果園，到今天華人在這 裡投身高科技以及參與政治，到華人主導庫布蒂諾 有史以來最有創意、世界級的土地開發案，華人為 庫市的奉獻 100 多年來一脈相承。Vallco 開發案， 為庫市錦上添花，使庫市更上層樓。為庫市所有居 民，獻上一片人間樂土。

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為華人爭光的四合一傳奇： The Hills

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人美

讓庫市晉身世界一級綠色都市的關鍵商場

為華人爭光的四合一傳奇： The Hills at Vallco 讓庫市晉身世界一級綠色都市的關鍵商場

The Hills at Vallco 中文名稱：華冠山莊，正 等待著庫布蒂諾市居民對城市未來的發展作出抉 擇。沉睡 30 年的 Vallco 商場能否重生蛻變為一個 成功的市鎮中心呢？ 11 月公投，我們鼓勵華人群 體團結一致，為 The Hills at Vallco 建案投下贊成 票，令庫市繼續繁榮興旺。 華 冠 山 莊 的 架 構 雛 形， 是 Sand Hill Property( 簡稱 SHP) 經過 8 個多月時間市調，接受 來自社區 4000 多人的建議綜合而成。希望市民能 敞開心扉，聽聽出資開發者 SHP - 鮑選耀先生講解 這個綠色莊園的規劃構思。

願景：從四個獨立經營權整合為一開始 Vallco 這個庫市曾經的驕傲，卻因過去三十年 的不斷沒落，成為了市政府發展管理的最大難題。 市議會鑒於我在庫市多個項目開發的成功經驗，數 次問我能否在 Vallco 施展一番。 我對庫市建設滿懷理想，也很樂意以一己之力 配合市議會的想法。絕大多數人並不知 Vallco 實 際分為 SEARS、MACY’S 和 J.C.PENNEY 三大企業 以及商場業主等四大產權，這座商城必須將四個獨 立主權整合為一，才可能有全新蛻變煥新的機會。 2014 年，商場整合出現曙光。自 Vallco 誕生以來

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四十年，首次四地產業主同時首肯出賣商場，購得 總面積 50 英畝的完整開發權。 對我而言，幾年來的繁瑣交涉就像是成就一樁 事業前的試煉；但對市府整體發展規劃，無疑是 Vallco 絕處逢生的大好契機。它的未來，是庫市給 我的一項使命，我也將迎接挑戰，全力以赴做到最 好。

( 總體發展計畫 ) ，華冠山莊 50 英畝總面積的應 用包括：市中心設計，64 萬平方英尺的零售購物 商場，800 個住宅單位，以及 200 萬平方英尺的商 務園區。儘管市府總體計劃裏無要求，SHP 卻將帶 來價值不菲的種種社區福利，其中包括 30 英畝的 綠化公園，3 英畝的社區廣場，以及十萬英尺的社 區場所將被利用於高中創新園區，亞洲文化中心和 文藝表演活動。

商住兩用，多功能商城已是潮流 商、 住、 娛 樂 結 合 的 綜 合 體 結 構 已 是 世 界 潮 流。 撐 了 二、 三 十 年 的 SEARS、MACY’S 和 J.C.PENNEY 三大百貨也因認知未來市場趨勢，慎 重評估之下才決定將地產出讓予 SHP。消費者的購 物習性衍變迅速，線上交易衝擊實體零售，不單 是 Vallco，全國各地的零售業發展都在與時俱進， 改頭換面。如今，商住型購物單位不但成為主流， 更成為了大多數零售個體戶的首選之地。新型零售 必須要依靠白天辦公區的人流，傍晚臨近居民的支 持，才能真正繁榮興旺。遵循市府的 General Plan

發展計畫中的密度是否合理 商務園區的建設是剛需。市府的總體發展計畫 早已指出：庫市需要增加新型的辦公空間為成長中 的大小型公司做准備。在過去的幾年，市內區多極 具潛力的中小型企業由於沒有適合的辦公空間予以 擴展，最終被迫撤離庫市，寶貴的就業機會和商業 稅收就此流失。其中的兩個例子是亞馬遜 Amazon 的 Lab 126 搬離到 Sunnyvale 和大數據公司 Splunk 搬離到 San Jose。甚至連蘋果都還需要在其他城市 尋找工業園區。針對該問題，市府的總體計劃因而 容納入了年均 3% 的辦公單位增長率。

健行山徑的距離有多遠 ? 小概念

3.8 英里約等於從 Wolfe road 出發，沿著 Stevens Creek Blvd 走到 Foothill Blvd 的距離。

面積 3 英畝的重要市民文化廣場 小概念

開放式購物商圈及兩個戶外文化廣場，其中西面的一個廣場與舊金山 Union Square 同樣大小。市民 可隨意坐下休息、聊天，陪小朋友、寵物玩耍，或者欣賞戶外電影及各項文藝活動。另戶外超大螢屏， 將提供市民最即時地方、全球新聞、體育以及交通路況。

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為華人爭光的四合一傳奇： The Hills

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讓庫市晉身世界一級綠色都市的關鍵商場

庫市預算超過五成來源於銷 售 稅 及 物 業 稅。 支 持 零 售 業 發 展，提供更多零售場所貌似利於 城市發展和稅收增長。但從零售 商的角度來看，社區居民和日間 工作人群是消費基礎，單靠周末 和活動日的人流不足以支持零售 需求。

華冠山莊規劃的商務園區，旨在吸引不同規模的大、中、小型 企業來此落戶，另刻意保留至少 10 萬平方英尺的面積做為培育科技 與新興產業的孵化器，以促進庫市成為先端科技產業的重鎮。 其次是住宅計畫，配合經濟型住宅訴求，總計 800 戶，其中 20% 將作為老人專用住宅，商住比例完全依照市府規定進行。依加 州法律規定，其實庫市自 2015 至 2023 年應該需要增加至少 1064 房屋以因應城市發展和需求。既然庫市必須依法加建住宅單位，與 其把這些新住宅分布到全市各個居民區裏，更好的方式是由一個經 過慎密規劃的發展計劃統一建設。 零售業數量需視全市發展進度調整

我是零售業發展商，深刻了 解 消 費 人 群 不 足， 難 以 支 撐 零 售面積的困境，或周邊競爭太強 烈，就算租金再低賣場都無法生 存的道理。經過統計調查和全盤 考量，我認為零售面積必須根據 庫市發展進度調整，否則陷入供 過於求的泥淖，最後導致 Vallco 衰敗，歷史重演。因此，華冠山 莊計劃的零售面積雖有削減，但 與 Santana Row 的零售面積基本 一致。 如果您看到過市府為聘請 專家進行的第三意見評論報告 9212， 針 對 Vallco 發 展 案 可 能

小知識

住宅區 1. 共計 800 戶住屋，其中包括 20% 個老人單位，提供銀髮族落戶。 2. 另撥 5,000 萬美元提供庫市可負擔房屋計畫使用。

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讓庫市晉身世界一級綠色都市的關鍵商場

產生的衝擊以及發展帶來的好 處那些章節就清楚，在此值得特 別指出的是否華冠山莊的密度與 Santana Row 相比之下更低。 免費市公交、交通地下化，疏散 地面車流量 針對以上多功能商場計畫， 新建商住產生的車流量會否惡化 現有的交通問題，是選民們另一 個關心的問題。 檢 視 幾 百 頁 的 Environment Assessment (EA) 詳 細 的 環 境 評 估 報 告， 顧 慮 到 開 發 時 帶 來 的 衝擊，SHP 預備了真實可行的計 劃方案以徹底解決專案開發對 週邊居民的衝擊並將負責一切 與本案相關的所有開支，包括： 3000 萬元預算用於改善、拓寬 N. Wolfe 路 和 I-280 高 速 公 路 交 流

道；以及改善市區道路、調整紅綠燈號誌管制系統、提供市區免費 接駁小巴與建立 VTA 公共交通轉運系統。 同時，商場道路地下化，使進出商場的車輛無須通過市區即可 直接上下 I-280。規定 44% 的公司職員上班必須共乘，不得單獨駕 車。另外提撥 600 萬美元建設自行車專用道與人行步道，期望未來 “兩輪取代四輪”，更加吻合綠色商城的開發目標。

小知識

交通疏導方案 1. 將近 50% 的商務辦公室雇員將被禁止一人單獨開車上班，要求共乘制度或搭乘公交小巴。 2. 撥款 600 萬美元開闢 2 英里長路段，作為人行與自行車專用道。 3. 撥款 3,000 萬美元拓寬 I-280 及 N. Wolfe 路交流道出口及改善附近高速公路段。

小提示

A B

購物中心道路地下化，超過 9,000 個停車位可直接接上 I-280 高速入口 提供全市免費小巴，通往捷運接駁站、學校、購物中心、各個社區及市府中心…等

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捍衛校區 造福於民 不論任何理由，每位市民都希望居住在一個引 以為傲的城鎮，沒有充足的經費，市府不可能有所 發展。華冠山莊發展案若得以通過，庫市將立即享 有一筆 1600 萬美元的稅收，之後每年預估增加稅 收 500 萬美元，可用於市府維護修繕基礎設施等 工程。 學區作為眾多市民的首要關注點，SHP 提出捐 献總金額高達 5000 萬美元，作為兩個庫布蒂諾學 區用於興建學校和教育的發展經費。這些數字承諾 不是紙上談兵，市民將可以和市府用律法監督一 切。

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目標 LEED Platinum 國家綠色建築白金認證標準， 30 億美元建案有充足的資金 我在庫市發展 24 年，先後共開發了九個項目， 其 中 包 括 中 信 廣 場、Main Street 商 店 街、Hilton Garden Inn、Whole Foods、Mariani 辦公大樓等。 這些項目已營運，沒有一件失敗而且成績斐然。 「華冠山莊」這樁預計耗資 30 億美元的建案，除 了 SHP，最大出資方來自 SHP 的長期合作夥伴。 這個項目成敗關繫着市民對 Vallco 的殷殷期 盼，不能失信於民；能在灣區建立第一座世界級的 綠色地標，載入史冊，意義非凡。為保證項目工程 不被延誤，全部資金已到位，可以隨時動工。 除了充足的資金，整個專業的工作團隊包括土 地開發、建設、交通流量計算、水質土壤、廢水應

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用專家等等超過 50 家諮詢顧問公司，如果你去搜 尋建築師 Rafael Viñoly 和園景設計專家 Laurie Olin 是何許人物，就知道實現 The Hills 願景的背後團 隊實力多麼雄厚。 人文、情懷，延續商場生命的重要泉源 我在灣區許許多多城市都有建案，但我最喜 歡來庫市走動，喝喝咖啡見見老朋友，為什麼 ? 因為這裡是我第二個家，這裡讓我感到人情的溫 暖。1994 年 我 和 Susanna 獨 資 開 發 了 中 信 廣 場 Cupertino Village，我們花了很多時間和精力去打 造一個能夠滿足異鄉遊子濃郁思鄉情懷的地方。中 信廣場的成功讓我領悟到“人文情懷”就是一個商 場的生命泉源。Vallco 是我和 Susanna 從大學開始 約會、消磨時間的地方，它的衰敗讓我感到失落， 就像這座城鎮逐漸失去靈魂似的。我相信大多數住 在庫市的居民都有相同的經歷和回憶，所以我們都 希望把華冠山莊做好，讓人們能再一次回來這裏歡 樂享受。 在屋頂植草種樹、使用廢水再生灌溉系統，

什麼是 LEED 白金級標準？ 小知識

Leadership in Energy and Environment Design( 領先能源與環境設計 ) 是美國綠建築協會在 2000 年設 立的一項綠建築評分認證系統，用以評估建築績效是否能符合環保永續性。LEED 也是全球最受歡迎的綠 色環評標準認證組織之一。 評分方式，總分為 110 分。申請 LEED 的建築物，如評分達 40-49，則該建築物被 LEED 認證級 （Certified）；評分達 50-59，則該建築物達到 LEED 銀級認證（Silver）；如評分達 60-79，則該建築物 達到 LEED 金級認證；如評分達 80 分以上，則該建築物達到 LEED 白金級認證（Platinum）。

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並將目標鎖定美國綠建築協會 LEED 的白金認證標 準，力爭打造一座能源與環境永續經營的世界級綠 色商場。 看 看 Rafael 製 作 的 The Hills 商 場 3D 模 型， 想像自己置身在坐擁 100 多家的零售商的熱鬧商 區，逛逛來自歐美、中日韓等國的知名精品店，享 受一下來自世界各地的平民美食，之後再到文化中 心聽聽音樂會或是看看孩子表演…多麼舒心。晨間 或黃昏時分順商場西班牙式的大型階梯而上，頂層 社區公園和兒童遊樂所豁然開朗，3.8 英哩的健行 步道於自然綠色休閒區，享受加州暖陽。 新建案也將保留我們的電影院、保齡球館和孩 子的溜冰場，還會更換設備讓這三塊熱門的遊樂場 所煥然一新。 投資開發看的是長久未來而不是短期的利益， 我和資金夥伴在項目建成後不會離開。我們將會長 期經營華冠山莊，與這裏的居民一同找回凝聚市民

的那顆 “心”。華冠山莊是使命也是我回饋鄉里 的禮物，在希望它成為灣區世界級地標之餘，我更 期待在這裡和老友相聚、閒話家常。庫布蒂諾市 真的很需要一個跟上潮流又不失小鎮風情的 town center 來拾回失去已久的歸屬感。 盡心盡責 與時俱進 大家親眼目睹了近年矽谷經濟繁榮興盛的美 景，庫市既能令人引以為傲證明了前人對城市發展 的高瞻遠矚。此刻是適逢我們承前啟後、放眼未來 的黃金機會。試著想像 5 年後庫布蒂諾市將迎來 灣區第一座綠色地標，這座以 Apple 總部而聞名遐 邇的城市，屆時將又新添一個名載史冊的世界級項 目，於我們居民多麼光彩驕傲。再加上社區福利造 就更好的學區、房屋增值、改善交通、增加戶外空 間、老年公寓、增加就業機會以及活力無限的購物 環境。 Rafael Viñoly 設計的 The Hills 還沒開工就已收 到世界各地的賀聲，已預測這將是晉身世界一流的

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都市計畫建設。 這個開發案能夠成立有一點很重要，就是天 時、地利、人和。SHP 在適當的時機整合了 Vallco 四塊商家取得開發的唯一決定權，又得到建築與景 觀設計界二位泰斗 - Rafael Viñoly 和 Laurie Olin 的 創意，以及經驗豐富的都市開發建設組員，加上投 資者對庫市貢獻的個人承諾，幾乎已是水到渠成。 我誠摯希望你用“心”來判斷這個建案，研讀市府 公告與報告，莫讓毫無研究根據的那些似是而非的 說法或謠傳影響你的判斷，能夠用經費解決的旁支 問題不應成為都市發展的絆腳石。真心告訴你，不 會有任何建商會像華冠山莊的團隊一樣，因為所有 團員對重建庫市心臟都抱著使命必達的共識，大家 都在竭盡全力為大家做出最好項目。 華冠山莊的 D 提案通過，市民首先會看到什麼變 化？ Vallco 改建的 D 提案一旦通過，我們的施工計 劃將分為兩期。我們首先將拆除部分的商場和停 車場，施工以便建設一個全新的娛樂廣場，內有 AMC、保齡球館和溜冰場 , 供居民先行體驗最前沿 的娛樂休閒設施。第二期工程將建設剩餘的所有單 位。與此同時，我們會進行 I-280 高速的出入口改 造和高架橋拓寬等建設工程。在拓寬高架橋時，我 們將同時一並把 Sunnyvale 市的回收水再利用管道 引進庫市，帶到我們項目中。 結語： 反對 C 提案 支持 D 提案 Vallco 購物中心一眨眼已迎來她的第四十載。

時過境遷，慘淡多年的購物廣場急需當機立斷的創 新整改。在激烈的市場競爭下，唯有多樣化的使用 功能和環保新穎的設計理念，才能為社區帶來一個 真正高品質的市鎮中心。 華冠山莊是今年選票上的 D 提案（全名：The Vallco Town Center Specific Plan Initiative）。 如 果 D 提案得到通過，華冠山莊將成為一個優質多 樣的的社會資源。她不但擁有美輪美奐的公用設 施，為社區提供盡心盡責的貢獻，而且將在二十年 內為庫市增添逾四億美元的賦稅用於社區服務和基 礎設施，如公安、消防、交通疏導、圖書館和公園 等等。她將滿足廣大居民所需的生活空間：成長、 娛樂、宴會、辦公、保健等等應有盡有！她不但會 提升學區的質量、解決擁堵的交通，華冠山莊還將 增加開闊的空間、兒童樂園、文化中心，以及千人 宴會和表演的場所。 然而不幸的是，C 提案也將出現在今年的選票 當中。該提案意圖扼殺上述的美好願景。C 提案將 令老年公寓、給非營利機構的免費空間等等眾多寶 貴的社區福利蕩然無存，城市發展和人文薈萃的實 現契機化為泡影，Vallco 空空蕩蕩的慘狀也將長久 的持續下去。 廣大市民們將在十一月的大選中投票。為了促 進城市的健康成長，為了提高學區的質量，為了重 建公路和高速匝道，為了齊心撰寫一頁嶄新的篇 章，為了一個生機勃勃的未來：請務必反對 C 提案， 投票支持 D 提案。

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追尋夢想 造福社會：從中信廣場到「華冠山莊」 訪 Sand Hill 業主鮑選耀夫婦

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弘曉

早有耳聞，鮑先生有著許多 非 凡 的 個 人 經 歷， 他 靠 白 手 起 家，在這三十年來為灣區 17 個 城市開發了各種規模的地產專 案，雖然他現已成為灣區數一數 二的地產開發商，但是他個人卻 非常謙遜、低調。儘管庫布蒂諾 的居民每天都在享用他的開發成 果，走在這裡的大街上幾乎沒有 多少人認識他，”——前庫布蒂 諾市長、現任聖塔克拉拉縣教育 委員張錫宏這樣描述他。

追尋夢想 造福社會： 從中信廣場到「華冠山莊」 訪 Sand Hill 創始人鮑選耀夫婦 備受庫市民關注的 Vallco 商城改建專案正在熱議中。這個專案 的開發商是一位傑出的華人，他開發的項目都是動輒上千萬、上億 美金的巨大投資。現今正在規劃中的 Vallco 中文為 “華冠山莊” 融 合了零售、餐飲、娛樂、休閒、住宅、公共設施及開放空間於一體， 包括面積 30 英畝的全新生態公園，如此 30 億元美金的投資，推動 這項雄偉計畫的開發商是誰？為什麼有這樣的雄心壯志和膽魄去選 擇如此大型的開發專案呢？他的理想和信念又是什麼呢？他又是如 何面對和應付現在及未來的各項挑戰呢？帶著這些好奇和疑問，我 採訪了這位華裔開發商鮑選耀先生。

當我如期到了採訪地點，見 到鮑選耀先生及其夫人，“Hi ！ 你好，我是 Peter。” 一身簡樸 的鮑先生帶著親切的笑容與我 打招呼，並向我介紹身邊的太太 Susanna，鮑太太短髮素顏，端莊 嫺靜，給人感覺和善而謙遜。我 不由得想到：潛藏在這對夫妻平 和恬淡的外表下，是什麼力量讓 他們擁有那些超乎常人的能量及 魄力呢？！ 訪談過程中的鮑先生，自如 地運用國語、粵語及英語與我隨 意 交 流。 他 告 訴 我， 他 8 歲 的 時候就隨家人由上海搬遷到了香 港，18 歲時又獨自一人來美國

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追尋夢想 造福社會：從中信廣場到「華冠山莊」 15 訪 Sand Hill 業主鮑選耀夫婦

求學。“初到美國，我語言不通、 沒有親人、也沒有朋友，感到非 常的孤獨，因為覺得自己英文不 好，所以很害羞與人交流，但是 真的很感謝神，不到一年，我很 奇妙的就認識了一個女孩子，就 是 我 現 在 的 妻 子 Susanna， 我 們 當時都在柏克萊加大念書，後來 我去史坦福大學進修建築管理學 碩士，讀完書後，我留在美國了。 “畢業後躊躇滿志的我很快 在南加州新港找到了一份工作， 同時我和 Susanna 訂婚了。工作 才三個月，老闆就對我說：‘ 我 有個很好的項目在愛達荷州的 Boise 市，希望你去那邊發展。’ 其實我真的不想去那個地方：好 遠 、又冷，還沒有中國人……。 我想著回家要跟妻子商量，沒想 到一向不喜歡生活變遷的她竟然 說：‘只要有助你事業發展的我 們就去！’就是她這句話的支持 與鼓勵，讓我作出了影響我一生 的決定。” 年輕的鮑選耀在愛達荷創 業，26 歲 的 他 事 業 發 展 得 很 成 功， 不 單 擁 有 了 一 套 高 爾 夫 球 場 旁 的 公 寓， 開 著 賓 士 跑 車，

Susanna 也開始投入做地產，可謂是家庭事業雙豐收；可是好景不長， 八十年代初美國經濟碰上了利率暴漲，金融市場不景氣，地產生意 停滯，所以他們決定回到加州重新開始。他看到當時矽谷華人雖多， 做發展商的卻更少，那些知名的、大的發展商都是美國人，要和他 們競爭非常艱難。他給自己定下一個信念，不但他要做一個出色的 華人開發商，而且要比別人大公司做得更好。 1987 年，Peter 在灣區開始創立了自己的公司，他租了一間小 房，找了一位投資者，買了一塊地，重新開始了開發商的生涯。當 時公司就三個人，他既是老闆又是員工，他們三人包攬了公司所有 的事情：從開發專案、辦理申請到經營管理，什麼他都自己親力親為， 不分貴賤的幹活，或許是當時還年輕，對事業有著執著追求，他們 終究挺了過來，現在回想起來真的，當時怎麼會有那麼多使不完的 勁一直堅持下來，說到這時，鮑先生談到了妻子，感激她在艱難的

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追尋夢想 造福社會：從中信廣場到「華冠山莊」

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訪 Sand Hill 業主鮑選耀夫婦

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創業過程中給予他的許多鼓勵和支持。 1994 年，鮑先生購得了他在庫市首個地產進行開發，如今成為 家喻戶曉的 Cupertino Village 中信廣場 。99 大華超市的創始人想做 一家中國人的商場，認為這個想法很新穎而且可行，可是當時的庫 市政府有顧慮，擔心建設中國商場會令人難以接受。最終，在大家 的努力下，排除萬難“中信廣場”成功建成了，還成為這個地區最 受華人歡迎的消費廣場，如今這裡也是華人餐飲、購物的首選之地， 鮑太太當時還合夥經營廣場裡有口皆碑的中餐館“醉香居”，這是 許多食客喝茶吃飯的首選餐館，名聲遠揚，而且還是年底給員工分 紅的第一家中國餐館。鮑先生坦言，他對這個廣場特別有感情，由

於中信廣場的成果得到大家的肯 定，如今也成為了華人的一個地 標。一旁的鮑太太笑著回憶起起 當時起名“中信”的一段有趣故 事，那時他們一時想不出用什麼 名字來命名廣場，鮑太太有天例 常打開報紙，看到一個叫中信的 公司，就說用“中信”這個名字 吧，因為我們是來自中國的基督 信徒。 2000 年 科 技 泡 沫 危 機， 鮑 先生的公司經營也受到很大的影 響，鋪面的租金從每平方尺 8 元 暴跌到 2 元。在 08 年經濟危機 時很多開發商也有困難。鮑先生 笑言，做生意這麼多年，總有起 起落落，他從小在香港長大，受 到的教育就是要努力做事，出人 頭地，不能靠別人，所以，年輕 的時候覺得靠自己成功了就很得 意 自 滿， 失 敗 的 時 候 就 責 怪 自 己，失去信心，當我信靠了上帝 以後就懂得要聽從祂的帶領。” 閒談之中，鮑先生感慨的表 示，庫市就像他自己第二個家， 多年來，他在庫布蒂諾開發了近 十個項目，其中包括：中信廣場、 希爾頓酒店、Whole Foods 超市、

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華冠榮光耀萬家，山莊優美樂怡居

訪 Sand Hill 業主鮑選耀夫婦

Main Street 等等多個成功項目。現在的 Vallco“華 冠山莊”項目的誕生，是因為看到這些年來 Vallco 生意慘澹，而我深信以我們三十年來的經驗和業內 良好的聲譽 ，我有足夠的信心和實力去為城市打 造一個全新的 Vallco 市中心，Vallco 的提案用了 一年多的時間提供給公眾回饋意見，今年 11 月， 庫布蒂諾市民將投票結果將決定 Vallco 購物中心 的未來：重建新的市鎮中心或持續空置。 鮑先生解釋：“很多人以為開發商只需錢就 能，但其實購買 Vallco 這四部分產權的過程相當 困難，此次整體改建的機會實在是來之不易，稍縱 即逝”這之中，要使三個超級大型企業 Macy’s、 JC Penney 和 Sears 達成多方共識的工作極其繁瑣、

困難重重，耗時多年的談判幾經周折才最終成功買 下了總面積 50 英畝的 Vallco 所有四份產權，這也 是 Vallco 問世四十年以來，首次得以由一個獨立 的業主持有產權去統一規劃的罕有機會。規劃建成 一個具有地標性的新市中心—華冠山莊（The Hill at Vallco），打造一個活力、環保和適宜步行的多 功能社區，包括面積 30 英畝的全新生態公園，這 不僅將是庫布蒂諾市內最大的社區公園，也是世界 最大的屋頂綠化生態園區。 聽到這裡，我覺得這真是一個偉大的項目，不 單造福庫市，還能讓庫市揚名千里。我問鮑先生， 當面臨如此艱難、又備受爭議的發展過程，你的目 的是什麼呢？ 鮑先生回答，做人要有使命感，要

零售商場、辦公園區及市政空間 1. 多文化國際購物商場 - 占地 64 萬平方英尺，招募 100 家以上零售店面：

小知識

與 Stanford、Valley Fair 迥然不同，延攬英法義等歐洲及中日韓等國之獨立品牌精品與流行 商品進駐 招募亞洲知名連鎖美食商家，建立高貴而不貴的平民美食區 擴大購物及飲食空間，讓市民購物毫無壓力，在戶外新鮮陽光之下享受美味餐點、聚會聊天 2. 辦公園區 – 總面積 200 萬平方英尺，符合市府培育穩定的中小型企業訴求，增進物業稅收。 其中至少保留 10 萬平方英尺的面積做為新興科技產業的孵化器。 3. 2 萬平方英尺之社區文化中心。 4. 1,000 人左右的宴會廳。 5. 2,000 人座位的音樂、藝文活動表演區。 6. 5,000 平方英尺慈善專用空間，提供民間慈善團體、圖書館、歷史協會、公安部門等等使用。

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華冠榮光耀萬家，山莊優美樂怡居

訪 Sand Hill 業主鮑選耀夫婦

有慷慨大度的心，取之社會，用 之社會，當我們有能力的時候， 就 要 去 幫 助 人， 華 冠 山 莊 的 規 劃旨在回歸社區，其中包括了支 援教育、文化事業，我們經過聽 取意見和學區溝通後達成兩個協 定：一是建一座新的小學；二是 在 Vallco 裡為市內高中生新建一 個科技中心。僅這兩項就為庫市 教育貢獻達四千萬元，另外還有 捐出十萬尺的面積給非盈利機構 , 其中包括一個亞裔文化中心。不 少人會疑慮，哪裡會有這麼好的 開發商不計算利益，一定另有目 的……, 我的回答是 : 對，我的目 的就是用商業造福社會，別的慈 善家也一樣會這麼做，但有的人 有錢沒有能力去做，有的人有能 力沒有錢去做，而我們有實力， 有能力，也有信心，只要給我們 一個機會，我們就會證明給社會 看，我們不但能做到，還能做的 比別人更好，原因是我們的初衷 是好的，聖經裡有一句格言教導 我：施比受更有福。 當 我 問 他： 這 一生 影 響 你 最 大的是什麼？鮑先生回答他從初 中入讀教會學校，最後成為基督 徒至今，信仰的神每時每刻都與

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他和他的家人同在，幫助他渡過 難關，指引道路，點燃希望，給 他力量去抵擋誘惑、接受挑戰， 生命就是要活出基督的樣式…… 他們的信念就是經營好神賜予的 產 業， 以 便 更 好 的 成 就 神 的 大 業。

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那麼，除了做事外，你業餘 有什麼愛好嗎？他笑了，說：喜 歡養鸚鵡，每次一到家，聽到車 門聲那些五彩繽紛的小鳥就會嘰 嘰喳喳歡快地撲騰起來，拍打著 翅膀仿佛在歡迎他回家，紛紛落 到他肩膀上，他頓時覺得生活真 是美好，心情舒暢，忘卻一切煩 惱。

學區保障與補助 – 總金額超過 5000 萬美元，包括： 1. 捐助 2000 萬美元給予庫布蒂諾學區，改善教育環境。 小知識

2. 10000 平方英尺高中創新園區 – 分隔設計成獨立式個體空間，作為庫市五所高中進入社會 前的經驗教育養成中心，如 : 科技研發、商場模擬…等。其中亦設有提供學生學習成果 展、 特大專案甚至機器人研發的大型空間。軟硬體設施經費高達 3000 萬美元。 3. 5000 平方英尺，長達 34 年租用契約，提供佛利盟聯合高中學區之成人教育中心使用。 4. 100 萬美元作為庫布蒂諾聯合學區 8 年級學生優勝美地自然科學研究項目經費。 5. 預計 500 萬美元的年度納稅，捐入庫布蒂諾聯合學區與佛利盟聯合高中學區。 6. 每年自新物業稅收入總額中撥出 ( 超過 )120 萬美元給 Foothill-De Anza 社區大學。

本刊物是由反對 C 和支持 D 付費出版—庫市居民 , 教育工作者及庫市商會共同支持理性、 環保的重建 Vallco， 主要贊助商 Sand Hill Property Company 及 Vallco 業主有限公司。