Investment Memorandum Allégade 10

INVESTMENT MEMORANDUM

SJÆLDENT UDBUDT HOTELOG RESTAURATIONSEJENDOM ALLÉGADE 10 | 2000 FREDERIKSBERG | SAGSNR.: MSPK90033

2 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

Allégade 10, 2000 Frederiksberg ∙ Særdeles attraktiv beliggenhed mellem Gammel Kongevej, Frederiksberg Allé og Frederiksberg Have ∙ Spændende og velkendt hotel- og restaurationsejendom med en lang historik ∙ Fuldt udlejet ejendom til restaurant, selskabslokaler og et mindre hotel ∙ Opdelt i 4 ejerlejligheder ∙ Store arealer til udendørsservering såvel foran ejendommen som i ejendommens hyggelige gårdmiljø ∙ Ejendommen kan evt. erhverves som en selskabshandel efter nærmere aftale ∙ Ubenyttet byggeret på ca. 700 m2 Kontantpris: 45.900.000 Startafkast: 4,80%

SAMLET AREAL PÅ 1.237 M2 FORDELT PÅ: 560 m2 i stueplan 289 m2 på 1. sal 224 m2 på 2. sal 74 m2 kælder Derudover er der 33 m2 småbygninger på ejendommen NEWSEC ADVISORY

4 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

EJENDOMMEN

Spændende og særdeles velkendt hotel- og restaurationsejendom med en lang historie og mange muligheder.

Ejendommen er opført i 1858 og er siden løbende om- og tilbygget. Ejendommen fremstår i en pæn stand og er løbende vedligeholdt og moderniseret. Ejendommen indeholder dog fortsat meget af den oprindelige charme og karakter og er meget velbesøgt.

HOVEDBYGNINGEN (BYGNING 1, 4 OG 5) Hovedbygningen er i stueplan indrettet til restaurant, selskabslokaler og køkken. Bygningen indeholder mod Allégade rummelig restaurant med mange siddepladser, bar og produktionskøkken. Ned langs matriklens skel ligger bygning 5, som oprindelig indeholdt keglebaner. Den er i dag ombygget til selskabslokaler med udgang til delvist overdækket terrasse, hvor der ligeledes er mange siddepladser.

1. SAL Første sal indeholder yderligere et selskabslokale i form af den gamle teatersal. Den resterende del af 1. sal er indrettet til hotelværelser med fælles badeværelser, hvilket hele 2. sal ligeledes indeholder. De 2 etager indeholder i alt 12 værelser og 4 badeværelser. Såvel selskabslokalerne på 1. sal og mange af værelserne har udgang til altaner/terrasser i varierende størrelser, hvilket er med til at skabe et utrolig hyggeligt miljø i ejendommens gård.

BAGHUSET (BYGNING 2) Baghuset benyttes i dag til selskabslokaler i stueplan og er på 1. sal indrettet som en lejlighed med eget badeværelse og udgang til altan.

DET UBEBYGGEDE AREAL Der er nydeligt anlagt til udendørs servering både foran bygning 1 og mellem de resterende bygninger i gården, hvilket giver ejendommen mange ekstra siddepladser i sommerhalvåret. Derudover har størstedelen af arealet mulighed for overdækning i form af markiser og anden overdækning.

Kommuneplanen tillader en bebyggelsesprocent på 150, hvilket muliggør en samlet bebyggelse på ca. 1.900 m². Der er således en yderligere byggeret på ca. 700 m², som dog kræver ændring af de eksisterende bygninger.

Ejendommens anvendelse er meget typisk for Allégade, hvilket både skyldes ejendommens, gadens og Frederiksbergs historie.

TEATERSAL Ejendommen Allégade 10 har virkelig holdt fast i sin historie som restaurant og selskabslokaler. Ørkenens Sønner havde bl.a. deres første optræden i teatersalen på 1. sal, der fungerede helt frem til 1990’erne.

NEWSEC ADVISORY

6 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

ET OMRÅDE MED EN SPÆNDENDE HISTORIE

Allégade 10 er sammen med dele af Lorry komplekset og Ludvigs Minde i nr. 22 de ældste bygninger på gaden. Allégade 10 bliver også kaldt Frederiksbergs Selskabslokaler og er en af Frederiksbergs mest traditionsrige spisesteder.

Helt tilbage i 1548 lod Christian den 3. opføre en ladegård for Københavns Slot. Ladegården og dens jorder var bl.a. beliggende i det område vi i dag kender som Frederiksberg. Et århundrede senere, nærmere bestemt 1651, opgav Frederik den 3. Ladegården og dens jorder blev i stedet forpagtet af en række bønder fra Amager af hollandsk afstamning. De skulle opbygge en by på 20 gårde, som blev kaldt Ny Hollænderby eller Ny Amager. Vejen der forbandt disse gårde er Frederiksbergs ældste gade og kendes i dag som Allégade.

Det er også fra de hollandske bønders afstamning, at der er blevet hentet inspiration til navnet Hollændervej og Ny Hollænderskolen.

Byen nåede dog kun at eksistere i få år, da Danmark blev angrebet af Sverige i 1658. I den forbindelse blev forstæderne omkring København brændt ned, hvilket også omfattede Ny Hollænderby. Byen blev genopført, men jorden egnede sig ikke til landbrug og bønderne havde derfor svært ved at betale deres afgifter til kongen.

Det kunne bønderne ikke leve af og i stedet kom der nye erhverv til stedet med bl.a. smugkroer, der kunne forlyste Københavnerne. Frederiksberg Slot blev opført i årene 1699 – 1703 og Ny Hollænderby var nu en slots by. Allégade blev beplantet med træer og byen blev i stedet opkaldt efter slottet.

Allégade 10 er sammen med dele af Lorry komplekset og Ludvigs Minde i nr. 22 de ældste bygninger på gaden. Allégade 10 bliver også kaldt Frederiksbergs Selskabslokaler og er en af Frederiksbergs mest traditionsrige spisesteder. Ejendommen blev fortsat anvendt til landbrug op gennem 1800tallets første årtier, men i 1830 var huset forpagtet af vognmand Jens Andersen Hallebye, der her havde beværtning med have og lejlighedsvis optræden af kunstnere. Han var bl.a. manden bag den første offentlige transport i byen, der gik fra Frederiksberg Runddel til København.

I 1697 blev byen ramt af endnu en tragedie, da byen brændte ned. Bønderne gik til kongen for hjælp og det endte med at kongen inddrog størstedelen af jorderne, men lod dem beholde gårdene som fri ejendom.

NEWSEC ADVISORY

8 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

TRAFIKALE FORHOLD

UDVALGTE AFSTANDE FRA EJENDOMMEN Frederiksberg have

180 m

2 min. gang

Gammel kongevej

260 m

3 min. gang

Frederiksberg Centeret/Frederiksberg metro

600 m

7 min. gang

Rådhuspladsen

2,5 km

5 min. kørsel NEWSEC ADVISORY

OMRÅDET

FREDERIKSBERG Frederiksberg er en selvstyrende bydel i Storkøbenhavn, omkranset af Københavns Kommune på alle sider. Frederiksberg er landets arealmæssigt mindste kommune, og den tættest befolkede, beliggende i Region Hovedstaden.

Frederiksberg er den mondæne del af København med gode shopping muligheder og grønne områder. Hovedåren igennem Frederiksberg er Gammel Kongevej.

Hele Cityringen vil være i tunnel, i modsætning til etape 1 og 2 som også har overjordiske strækninger, og etape 3 som består af både tunnel, overgrundsbane og bane i terrænniveau.

Kongevejen, som den engang hed, er anlagt helt tilbage i 1620’erne, og selvom historien stadig er synlig i bygningerne, er mange ældre butikker skiftet ud med nye tøjforretninger, sushirestauranter, cafeer, økosupermarked og delikatesseforretninger.

HURTIGT GENNEM BYEN Metroen vil ligesom den eksisterende metro have hyppige afgange og køre uden en egentlig køreplan. Det vil tage 24 minutter at køre hele Cityringen rundt, og da metrotogene kører i begge retninger, vil den tidsmæssigt længste tur mellem Københavns H og Skjolds Plads tage 12 minutter.

Frederiksberg har sågar sin egen madgade, franske Værnedamsvej på grænsen mellem Frederiksberg og Vesterbro.

Frederiksberg er også en grøn oase med Frederiksberg Have, det Biovidenskabelige Fakultets Have (kaldet Landbohøjskolens Have) og Søndermarken.

METRO-CITYRINGEN Cityringen vil med sin 15,5 kilometer lange underjordiske tunneler forbinde København H, Indre By, Østerbro, Nørrebro, Vesterbro og Frederiksberg.

Den nye metrolinje får 17 underjordiske stationer, og på to af stationerne, Frederiksberg og Kongens Nytorv, kan man skifte til de øvrige metrolinjer.

10 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

Cityringen får 3 stop på Frederiksberg på hhv. Aksel Møllers Have, Frederiksberg og Frederiksberg Allé.

FREDERIKSBERG – ET STÆRKT ERHVERVSLIV I de kommende år vil store offentlige og private investeringer præge erhvervsudviklingen på Frederiksberg, foruden åbning af den nye Cityring: • • • • •

Falkoner Centret og Hotellet udvider med 170 nye værelser og en ny kongressal samt musicalscene.

Den gamle posthusgrund på Finsensvej bliver rammen om et meget ambitiøst iværksættermiljø.

Flere spændende madmarkeder er på vej.

Udbygning af campusområderne og hospitalsgrunden.

Offentlig-private samarbejdsprojekter om f.eks. en p-kælder under Langelands Plads og ny kultur- og musikskole ved Det Kongelige Danske Musikkonservatorium.

NEWSEC ADVISORY

OFFENTLIGE OPLYSNINGER

AREALOPGØRELSE Ejendommen er beliggende Allégade 10, 2000 Frederiksberg, matr. nr. 32b, Frederiksberg.

Ejendommens grundareal udgør 1.269 m², heraf vej 0 m².

Ejendommens areal er jf. Landinspektør, LIFA A/S:

BYGNING

DEL NR. JF. OPGØRELSE

BELIGGENHED

ANVENDELSE

Hovedbygningen

A

Stuen

Restaurant/selskabslokaler

AREAL JF. OPMÅLING 463

Hovedbygningen

C1

1. sal

Hotel/selskabslokaler

289

Hovedbygningen

C2

2. sal

Hotel

224

Hovedbygningen

K1

Kælder

Lager

74

Baghus

B

Stuen

Selskabslokaler

97

Baghus

B1

1. sal

Hotel

91

Småbygninger

D1-3

Stuen

Lager

33

Total

1.271

SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR. 01.10.2017 Ejerlejlighedernes ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: EJERLEJ. NR.

BELIGGENHED EJENDOMSVÆRDI GRUNDVÆRDI EJENDOMSSKAT DÆKNINGSAFGIFT ROTTEBEKÆMPELSE

1

Stuen

5.750.000

2.791.800

23.817

6.616

225

2

1. sal

3.250.000

2.093.900

3.465

1.408

127

3

2. sal

6.550.000

1.273.900

4

Bagbygning

2.250.000

698.000

14.508

7.510

88

17.800.000

6.857.600

41.790

15.534

698

Total

12 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

257

OFFENTLIGE OPLYSNINGER

FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand under police nr.049 217 218.

For dækningsomfang henvises til forsikringspolicen.

VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg.

VARMEFORSYNING Ejendommen opvarmes med fjernvarme.

ENERGIMÆRKE A

B

C

D

E

F

G

FORURENING Ifølge Region Hovedstaden af d.08.03.2019 er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.

NEWSEC ADVISORY

14 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

PLANTEGNING

Garderobe

Selskabslokale

Restaurant

Selskabslokale Køkken Bar

Selskabslokale Port

Depot

NEWSEC ADVISORY

16 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 79 for områder i Frederiksberg Kommune omfattende dels et kerneområde afgrænset af Frederiksberg Allé, Værnedamsvej, Gammel Kongevej og Allégade med undtagelse af villagrundene på Hauchsvej, dels ejendommene langs Henrik Steffens Vej 1-7 og 2-6, Gammel Kongevejs nordside vest for Svanholmsvej, Frederiksberg Allés sydside og Pile Allés østside nord for Vesterbrogade.

Lokalplanen går ud på at bevare bebyggelsen i overensstemmelse med den hidtidige karakter således, at der ikke uden kommunalbestyrelsens godkendelse må foretages ændringer af facader, vinduer, døre, skilte, tage og tårnes form, farve eller materiale.

Butiksskiltning og andet facadeudstyr skal være tilpasset gadebilledet og bygningens arkitektoniske karakter.

Lokalplanen er et supplement til eksisterende lokalplaner og byplanvedtægter samt de i kommuneplanen fastsatte rammebestemmelser.

Ejendommen er desuden omfattet af følgende rammeområder i Kommunerammeplanen: 7.C.1 Allégade/Frederiksberg Allé: Anvendelse: Blandede byfunktioner - foruden boliger især kulturelle aktiviteter, caféer og restauranter, forlystelser samt kontor- og serviceerhverv - herunder specielt publikumsorienterede serviceerhverv.

Maks. Bebyggelsesprocent: 150 / 6 etager

SERVITUTTER/DEKLARATIONER DATO

SERVITUT

14.04.1869

Dok om benytt af forhaver

27.05.1898

Dok om hegn, hegnsmur mv.

06.12.1934

Dok om ulovlig bebyggelse mv

12.06.1940

Dok om forhavens bebyggelse og benyttelse

11.01.1947

Dok om luftfartshindringer mv.

08.09.1959

Dok om fjernelse af bygninger mv.

13.01.1964

Dok om fjernelse af tage mv.

13.01.1964

Dok om fjernelse af veranda mv.

05.02.1981

Vedtægter for ejerforening, Allégade 10

11.11.1993

Lokalplan nr. 79

21.03.1995

Lokalplan nr. 79, tillæg

23.07.2007

Dok om container mv.

02.07.2015

Deklaration vedrørende færdselsret

NEWSEC ADVISORY

18 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

ØKONOMISKE OPLYSNINGER SALGSVILKÅR KR. 45.900.000 Ejendommen udbydes på kontantbasis, men Newsec Advisory er gerne behjælpelig med at undersøge finansieringsmulighederne, såfremt køber ønsker ejendommen belånt.

LEJEOVERSIGT Ejendommen er fuldt udlejet på to separate lejekontrakter. Den årlige lejeindtægt udgør: RESTAURANT BYGNING

BELIGGENHED

ANVENDELSE

Hovedbygningen

Stuen

Restaurant/selskabslokaler

AREAL JF. OPMÅLING ÅRLIG LEJE

Udeservering

Stuen

Udeservering (ca. 200-300 pladser)

Hovedbygningen

Kælder

Lager

74

Baghus

Stuen

Selskabslokaler

97

Småbygninger

Stuen

Lager

LEJE PR. M²

463 -

Total

33

667

1.500.000

2.250

HOTEL BYGNING

BELIGGENHED

ANVENDELSE

Hovedbygningen

Stuen

Hotel

AREAL JF. OPMÅLING ÅRLIG LEJE 10

Hovedbygningen

1. sal

Hotel

279

Hovedbygningen

2. sal

Hotel

224

Baghus

1. sal

Hotel

LEJE PR. M²

91

Total

604

900.000

1.500

EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør: UDGIFTER

BRUTTO EX. MOMS

LEJERANDEL

NETTO EX. MOMS

Skatter og afgifter 2020, ejerlejl. 1

30.658 0%

30.658

Skatter og afgifter 2020, ejerlejl. 2

5.000 0%

5.000

Skatter og afgifter 2020, ejerlejl. 3

257

Skatter og afgifter 2020, ejerlejl. 4

0%

257

22.107 0%

22.107

Renovation

19.380 100%

Forsikring, jf. regnskab

25.393 0%

Øvrige udgiftsposter Udvendig vedligeholdelse, bygning

75 kr. /m²

Administration, estimeret til 2%

2%

1.271 m²

Udgifter i alt

0 25.393

0 0%

0

95.325 0%

95.325

48.000 0%

48.000

246.119

NETTOLEJE

226.740

EJENDOMMENS STARTAFKAST

Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til i kr.: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt

2.400.000

Ejendommens netto udgifter

226.740

Nettoleje

kr. 2.173.260 x 100 = 4,80% kr. 45.900.000 - 600.000

2.173.260

NEWSEC ADVISORY

Selskabslokale ’Stalden’

Selskabslokale ’Søjlesalen’ 20 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

Selskabslokale ’Salon 2’

Selskabslokale ’Teatersalen’

Bar

Restaurant NEWSEC ADVISORY

22 ALLÉGADE 10, 2000 FREDERIKSBERG

ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.

MOMS Ejendommen er momsregistreret.

SELSKABSHANDEL Handlen kan evt. gennemføres som en selskabshandel efter nærmere aftale og forhandling.

BILAG Der henvises til ejendommens datarum. Kontakt Newsec Advisory for adgang.

FORBEHOLD Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver. Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.

BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med opdragsgiver venligst rettet til Casper Schougaard eller Brian Tretow-Loof, kontaktinfo herunder.

Du er meget velkommen til at kontakte os, hvis du vil høre mere om ejendommen Allégade 10, 2000 Frederiksberg.

Casper Schougaard Associate Director, Senior Investeringsrådgiver Ejendomsmægler, MDE Tlf. dir.: 28 12 73 65 E-mail: casper.schougaard@newsec.dk

Brian Tretow-Loof Direktør, Seniorpartner HD, MDE, MRICS Tlf. dir.: 40 20 78 70 E-mail: brian.loof@newsec.dk

NEWSEC ADVISORY

NEWSEC ADVISORY NEWSEC.DK/CASES

EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME

INVESTERING & CAPITAL MARKETS

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

SALG & UDLEJNING

CORPORATE SOLUTIONS

KONTAKT OS: KØBENHAVN 33 14 50 70 Silkegade 8, 1113 København K AARHUS 87 31 50 70 Skanderborgvej 277, 8260 Viby J

PROJEKTRÅDGIVNING

SE VORES CASES

SE MERE: newsec.dk info@newsec.dk