Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
ATTRAKTIV INVESTERINGSCASE – MENY SUPERMARKED
• To matrikler - Supermarked og privat bolig • Attraktiv placering - tæt på bl.a. hovedvejen til Skagen • Vel vedligeholdt ejendom ind- og udvendigt • Gode besøgstal – populær MENY-supermarked i primært beboelsesområde • 11 års garanteret leje (uopsigelighed) • Mulighed for køb ved overtagelse af alle anparter i K/S
NEWSEC ADVISORY A/S
Kontantpris kr. 17.000.000 Første års afkast 6,62%
Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70
MSDK90058
www.newsec.dk info@newsec.dk
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Ejendommen På denne attraktivt beliggende ejendom/grund er opført 2 separate og selvstændigt udmatrikulerede bygninger, der er indrettet til og anvendes som hhv. supermarked og parcelhus. Den primære ejendom er opført i 1960 med flere og større om- og tilbygninger undervejs, senest i 2017 med tilføjelse af mindre lagerbygning til flaskehåndtering. Ejendommens samlede areal udgør ca. 2.475 m² i ét plan (stueetage) dog med mindre kælderrum på 60 m² forbeholdt teknik. Ejendommen er fortrinsvist opført i mursten med buildup tag og fremstår i rigtig god stand, hvor lejer selv er i
MSDK90058
gang med større renovering, herunder bl.a. med installering af nyt system til ventilation/udluftning. Ejendommen er fuldt udlejet til Dagrofa på en 10-årig uopsigelig lejekontrakt og efterfølgende 1 års opsigelsesvarsel og benyttes som supermarked for MENY. Indvendigt står ejendommen i rigtig god stand med moderne aptering og indretning efter kædens principper. Grundens samlede areal udgør 6.535 m² og er primært befæstet med asfalt til brug for butikkens kunder, herunder med skur til kundevogne, varegård mv.
Ejendommen ligger parallelt med og meget synligt fra hovedvejen mod Skagen, i et ellers hyggeligt kvarter primært med parcelhuse samt en smule erhverv og butikken er meget velbesøgt af fastboende og turister. På selvstændig matrikel er opført mindre parcelhus på 106 m² i et plan, opført i mursten med tag af fibercement. Bygningen er opført i 1947 med større om-/tilbygning i 1964. Til bygningen er mindre udhus/skur på 12 m² og grundens samlede areal udgør 531 m². Ejendommen har senest været brugt som kontor/personalefaciliteter til supermarkedet og står pt. ubenyttet.
2
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
[Dobbeltklik her for at indsætte billede]
TIL SALG
[Dobbeltklik her for at indsætte billede]
Forsyning Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. El: Ejendommen forsynes med el fra Energi Danmark Kloak: Ejendommen er tilsluttet afløb til off. spildevandsanlæg.
Energimærkning Lejemål
MSDK90058
3
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Området og trafikale forhold Ejendommen er beliggende i den nordlige del af Frederikshavn ud til Skagensvejen. Området er et ældre/tidligere erhvervsområde, der er omgivet af boliger mod nord, syd og øst, mens der mod vest stadig er erhvervsområde. GL. Skagensvej 85 og 79 Hovedvej til Skagen
Frederikshavn er med sine 23.500 indbyggere (2018) den største by i Frederikshavn kommune og den næststørste i hele Vendsyssel. Frederikshavn er en gammel havneby beliggende imellem Aalborg og Skagen med passagerskibe til bl.a. Göteborg og Oslo og togforbindelse i alle retninger. Byen har et attraktivt handelsliv primært centreret omkring byens hyggelige centrum og med en del detail primært placeret ud ad Hjørringvej. Byen byder på en del dagligvarebutikker, specialforretninger og små og mellemstore virksomheder af forskellig art.
Regionshospital
Frederikshavn havn har en stor indflydelse på erhvervslivet og har medført en stor koncentration af virksomheder med tilknytning til det maritime erhverv. Øvrige virksomheder i området er administration, håndværk og lettere industri, logistik og lager samt autoforhandlere og værksteder. Frederikshavn Station
MSDK90058
Udvalgte afstande fra ejendommen til: Busstop Gl. Skagensvej 0,1 km
2 min.
Frederikshavn Station
1,9 km
24 min.
Hospitalet
1,0 km
12 min.
Skagen
38,6 km
38 min.
Aalborg
65 km
51 min.
4
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Forurening Ifølge jordforureningsattest af 30.7.2018 er der foretaget notering om at Gl. Skagensvej 85 (matr. nr. 23 eg Flade, Frederikshavn jorder) er kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 1, mens Gl. Skagensvej 79 (matr. nr. 23 bk Flade, Frederikshavn Jorder) ikke er kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1 (V1), hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2 (V2), hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Via Miljøkontrollens hjemmeside har vi konstateret at det drejer sig om formodet mistanke om forurening, da ejendommen i perioden 1960 - 1976 har været anvendt til autoværksted, samt i perioden 1940 – 1977 tillige som servicestation med benzinsalg. Ejendommene er begge beliggende et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.
MSDK90058
5
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Offentlige oplysninger/ejendomsfakta Arealopgørelse og anvendelse Ejendommene har matrikel nr. 23eg og 23bk, Flade, Frederikshavn Jorder Ejendommens samlede grundareal udgør 7.066 m², heraf 0 m² vej. Ejendommens areal jf. BBR: Bygning Anvendelse nr.
Bebygget areal (m²)
Samlet bygningsareal (m²)
Kælderareal (m²)
Tagetage (m²)
Erhvervsareal i alt (m²)
2.104
2.145
60
0
2.145
50
50
0
0
50
85-1
Detailhandel - Supermarked
85-6
Overdækket areal til indkøbsvogne
85-7
Overdækket arkade (indgang)
159
159
0
0
159
85-8
Lager – flaskehal
122
122
0
0
122
79-1
Bolig
I alt
106
106
0
0
0
2.541
2.582
60
0
2.476
Ejendommen er beliggende i byzone i Frederikshavn kommune i Region Nordjylland.
Offentlig vurdering pr. 01.10.2017: Ejendommen
Ejendomsværdi
Heraf grundværdi
Gl. Skagensvej 85
kr.
14.400.000
1.568.400
Gl. Skagensvej 79
kr.
690.000
153.200
I alt
kr.
15.090.000
1.721.600
Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos CODAN under policenr. 9006156727. Forsikringen dækker: Brand, vand, storm, svamp, insekt, el, forurening, jord, restværdi, huslejetab og hus- og grundejeransvar.
MSDK90058
6
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Offentlige forhold og planer Ejendommen Gl. Skagensvej 85 er omfattet af lokalplan nr. 300-1 af 20.08.1979, vedrørende området mellem Skagensvej, Århusgade og Constantiavej i den nordlige del af Frederikshavn byområde. Lokalplanen opdeler området i to delområder (zoner) og denne ejendom er beliggende i lokalplanens zone 2, der udlægges til bolig og erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til beboelse samt til erhverv som følgende: Butikker, kontorer, lager, klinikker, offentlige formål, samt lignende formål som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt hører til i området. På nærværende ejendom kan dog opføres og indrettet bebyggelse til supermarked. Inden for zonen må ikke opføres eller indrettes bebyggelse til, eller på anden måde udøves erhverv, som efter byrådets skøn kan være til gene for omgivelserne ved brand – eller sprængfare, rystelser, røg, støj, støv, lugt, ved særligt trafikskabende funktioner eller lignende. Dog kan der efter byrådets skøn i hvert enkelt tilfælde indrettes mindre værkstedsvirksomheder med eller uden tilknytning til en butik. Bebyggelsesprocent, max Antal etager, max Bygningshøjde, max
40% for den enkelte ejendom 1 etage med udnyttelig tagetage 8,5 meter over terræn (5,5 meter for eksisterende bebyggelse)
Kortbilag til lokalplan 300-1
MSDK90058
7
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Offentlige forhold og planer Ejendommen Gl. Skagensvej 79 er omfattet af lokalplan nr. 300-1 af 20.08.1979, vedrørende området mellem Skagensvej, Århusgade og Constantiavej i den nordlige del af Frederikshavn byområde. Lokalplanen opdeler området i to delområder (zoner) og denne ejendom er beliggende i lokalplanens zone 1, der udlægges til boligformål. Der må kun opføres eller indrettet bebyggelse til bolig, bebyggelsen må kun bestå af åben og lav bebyggelse i form af parcelhuse. Byrådet kan tillade, at der på ejendommene drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende lejlighed, at virksomheden – efter byrådets skøn – drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. Ingen grund må udstykkes med en størrelse der er mindre end 700 m² Bebyggelsesprocent, max Antal etager, max Bygningshøjde, max
25% for den enkelte ejendom 1 etage med udnyttelig tagetage 8,5 meter over terræn
Kortbilag til lokalplan 300-1
MSDK90058
8
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Servitutter/deklarationer På ejendommen er tinglyst følgende servitutter: Gl. Skagensvej 85 Dato
Servitut
30.10.1992
Dokument om etablering af buslomme og fortov mv.
13.06.2005
FORKØBSRET til 31.12.2029 – Erhvervslejekontrakt Dreisler Storkøb A/S
GL. Skagensvej 79 Dato 13.06.2005
MSDK90058
Servitut FORKØBSRET til 31.12.2029 – Erhvervslejekontrakt Dreisler Storkøb A/S
9
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Økonomiske oplysninger Salgsvilkår Pris:
Kr.
17.000.000
Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis, men Newsec Advisory A/S er gerne behjælpelig med at undersøge finansieringsmulighederne, såfremt køber ønsker ejendommen belånt.
Aktuel leje pr. 01.07.2018 jf. lejekontrakten Lejer
Etage
Anvendelse
Dagrofa ApS
Stuen
Supermarked
Areal m2
Årlig leje kr.
2.372
1.200.000
Leje pr. m2 Forudb. leje og depositum 506
923.702
Lejen reguleres hvert år med den procentuelle stigning i NPI, første gang pr. 1. juli 2019. Lejer benytter hele bygningen inkl. alle tilbygninger Gl. Skagensvej 85. I henhold til lejekontrakt af 23. december 2004 med senere ændringer udgør det samlede lejebærende areal 2.372 m², således er en difference på ca. 100 m² mellem lejekontrakten og BBR. De 106 m² på Gl. Skagensvej 79 udgøres af et fritliggende parcelhus, der pt. er i tomgang og evt. kan frasælges separat.
MSDK90058
10
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
De ejer påhvilende driftsudgifter udgør: Udgifter
Brutto ex. moms
Lejerandel
Netto ex. moms
Grundskyld
51.476
0%
51.476
Forsikringer
16.072
0%
16.072
71.160
0%
71.160
30.000
0%
30.000
Udvendig vedligeholdelse, bygning
30 kr./m²
2.372
Administration, estimeret Udgifter i alt
168.708
168.708
Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt Ejendommens netto udgifter Nettoleje
kr. kr. kr.
1.200.000 168.708 1.031.292
Ejendommens startafkast 1.031.292 16.500.000 – 923.702
x 100 =
6,62%
Note: I beregning af ejendommens start afkast bortses fra bygningen på Gl. Skagensvej 79 – privat beboelse. Ejendommen er tom og forventes, at kunne sælges fra til en vurderet pris på kr. 500.000. Ejendommenes samlede udbudspris er kr. 17.000.000 – i forhold til korrekt afkast beregning fratrækkes således kr. 500.000.
MSDK90058
11
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Skattemæssige afskrivninger: Som følge af, at ejendommen er en erhvervs-/ detail ejendom, kan der foretages skattemæssige afskrivninger på ejendommen: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer, grund Grundens forholdsmæssige værdi (beregnet forholdsmæssig efter den offentlige vurdering, jf. tidligere) Ejendommens værdi efter fradrag af grundværdi – afskrivningsgrundlag 1. år Afskrivning 1. år – 4 % af afskrivningsgrundlag
kr. kr.
16.500.000 1.797.125
kr. kr.
14.702.875 588.115
Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter at hele ejendommen anvendes til afskrivningsberettigede formål. Newsec Advisory A/S tager forbehold for den endelige afskrivning. Der er trukket kr. 500.000 af købsprisen i denne beregning som allokeres til boligen beliggende Gl. Skagensvej 79. Der kan ikke afskrives på denne bygning.
MSDK90058
12
Gl. Skagensvej 85-& 79, 9900 Frederikshavn
TIL SALG
Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.
Moms Ejendommen er momsregistreret (erhverv).
Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen herunder besigtigelse bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til:
Sagsansvarlige: HENRIK FROST SØRENSEN Associate Partner, Seniorrådgiver Cand.merc.jur, ejendomsmægler Tlf.dir.: 27 83 84 39 E-mail: henrik.frost@newsec.dk LOUIS KJÆRGAARD Seniorpartner MRICS, ejendomsmægler & valuar, MDE Tlf.dir.: 23 73 40 33 E-mail: louis.kjaergaard@newsec.dk
MSDK90058
13