Mars Alle, Horsens

SALGSPROSPEKT MARSALLE 60 I 8700 HORSENS I MSIA90053 I HFS / MJO

STOR LAGER OG LOGISTIK EJENDOM – ATTRAKTIV PLACERING I HORSENS

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Skanderborgvej 277, 8260 Viby J - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

MSIA90053

2

MARS ALLÉ 60, 8700 HORSENS ▪ Ca. 18.600 m² erhvervsbygning – primært højloftet lager ▪ Velbeliggende i attraktivt erhvervsområde i Horsens Syd ▪ Ca. 20 porte/sluser i ejendommen ▪ Beliggende få 100 meter fra Ringvej Syd med forbindelse til E-45 ▪ God vedligeholdelsesmæssig stand – både inde og ude ▪ Velrenommeret og solid hovedlejer – Reitan Distribution A/S

▪ Ca. 1.000 m² kontor til købers disposition ▪ Samlet årlig nettoleje omkring kr. 5,5 mio.

Salgspris: DKK 70.000.000

MSIA90053

Startafkast: 8,0%

3

EJENDOMMEN Ejendommen Marsalle 60, 8700 Horsens er opført i 1988 med større om-/tilbygning i 2008, hvor bygningen blev udvidet med ca. 4.000 m² højloftet lager – geografisk placeret i ejendommens vestlige ende. Den samlede ejendom består i dag af 18.624 m² (jf. BBR), primært indrettet med lagerfaciliteter, 2 indskudte dæk. I ejendommens nordøstlige hjørne findes desuden kontor på 963 m².

Lejer benytter desuden 2 mindre indskudte dæk, og har en smule personalefaciliteter i form af kontor og omklædning I ejendommens nordøstlige hjørne er et kontorområde på ca. 963 m², der fremstår som en integreret del af ejendomme dog med særskilt indgang, p-pladser osv. Lokalerne står pt. ledige og dermed til ejers fulde disposition. Lokalerne er indrettet med præsentabel indgangsparti/ receptionsområde og derudover primært som mindre/cellekontorer i varierende størrelse – lokalerne ligger primært i stueplan, udad 3 kontorgange og vil både kunne anvendes af én lejer, flere mindre eller evt. som kontorhotel´. Kontorerne er typisk indrettet med tæpper på gulvene og gipslofter samt rockfon plader i lofter.

Ejendommen fremstår som én sammenhængende bygning, med 7 lagerhaller hver på ca. 2.000 - 2.700 m², i god og vel vedligeholdt stand såvel inde som ude. Ydervæggene er opført i betonelementer og taget er med tagpap med stor hældning. Her er en vurderet loftshøjde på 6-7 meter, dog kun ca. halvdelen under de indskudte dæk. Facaden mod hovedvejen brydes af ca. 20 læsseporte, mens facaden i kontordelen brydes af store vinduespartier der giver et godt lysindfald. På siden af bygningen er desuden yderligere 4 læsseporte.

Grunden er primært befæstet med asfalt / sten til parkering og lastning af varer og ellers begrønnet.

Det samlede grundareal udgør 35.635 m².

Bygningens primære arealer – ca. 18.000 m² lager, er fuldt udlejet og anvendes af Reitan Distribution A/S (Rema 1000), der anvendes til korttids opmagasinering af kampagnevarer – arealerne er primært er opdelt som store søjlefrie beton haller med port, perfekt til store og lagerførende virksomheder, med højt aktivitetsniveau. Gulvet er hård beton og lofterne af beton og aluminium.

MSIA90053

Marsallé 60 er beliggende midt i et større og veludbygget erhvervsområde i den sydvestlige del af Horsens. Området huser mange og store lagerførende virksomheder, værksteder, produktion og lignende - overfor ligger bl.a. ”Vola-Academy” hvis bygninger afspejler produkternes stilrene arkitektur.

Reitan Distribution A/S har ligeledes sit hovedkontor inkl. et stort antal 1000 m² lagerfaciliteter på Marsallé 32.

4

5 MSIA90053

5

TRAFIKALE FORHOLD Københavns Centrum

ØSTJYSKE MOTORVEJ

Friheden Station

Avedøre Station

MARSALLE 60 Amagermotorvejen

Københavns Lufthavn

Stamholmen 175

UDVALGTE AFSTANDE FRA EJENDOMMEN: km

min.

km

min.

Udvalgte afstande fra ejendommen km 4,6 km km 5,0 km

min.

5 min. min.

9 min.

Midtjyske motorvej

19,4 km

13 min.

Vejle

26,3 km

23 min.

Billund lufthavn

49,4 km

36 min.

Østjyske motorvej Horsens

MSIA90053

6

OMRÅDET Horsens er en by i Midt-/Østjylland, der med sine 59.449 indbyggere (2020), er Danmarks 8. største by og den 3. største by i Midtjylland efter Aarhus og Randers. Horsens er placeret for enden af Horsens Fjord ved Jyllands østkyst. Det er hovedbyen i Horsens Kommune (90.966 indbyggere – 2020), placeret I region Midtjylland. Byen blev første gang nævnt i det 12. århundrede og var en betydende middelalder by med flere klostre og fæstningsanlæg.

En række stadigt eksisterende patricier huse, bl.a.

Jørgensens hotel, vidner om at Horsens også var en “købmændenes” by op igennem det 17. og 18. århundrede.

Man har her formået at kombinere gågade og indkøbscenter, således bl.a. gågadenettet ikke oplever samme stilstand og tomgang som ses i mange andre mellemstore byer.

I dag er byen inde i en udviklingsfase af dimensioner uden fortilfælde, med ny industri der flytter til byområdet eller udvikling af allerede eksisterende aktiviteter. Mange veletablerede og -renommerede virksomheder flytter fra ældre og slidte erhvervsområder med central placering i centrum af Horsens, til nye lokationer nær motorvejsnettet.

Transportsektoren er I de sidste år flyttet fra Trekantområdet til Horsens, der bl.a. huser DSV´s store Transportcenter. Byen har desuden en stor elektronik industri og en del grafiske firmaer.

De mange nybyggerier af specielt boliger fra bl.a. entreprenørvirksomheden Casa, er et af de markante fysiske tegn på byens udvikling. Horsens har en befolkningstilvækst på ca. 1.000 nye indbyggere årligt, hvilket de omfattende byggeaktiviteter skal forsøge at finde beboelse til. Her bliver ældre og ofte nedslidte erhvervsområder omdannet til moderne og fashionable områder, hvilket bl.a. er tilfældet omkring Horsens havn hvor ejerlejligheder bliver solgt for priser på over kr. 30.000 pr. m². Horsens er i sandhed ved at blive omformet fra en kedelig, arbejder/beton by, til en moderne by med mange kulturelle tilbud, nye luksus lejligheder osv. og i et tempo hvor både København og Aarhus har svært ved at følge med.

I den nordlige del af byen på en bakketop ses det tidligere Horsens Statsfængsel, der var i brug som “Straffeanstalt” fra 1853 indtil den sidste fange forlod fængslet i 2006 – I 2012 åbnede Horsens Statsfængsel for offentligheden som “Fængslet”, nu indrettet som museum og kulturhus, hvor store koncerter med promente navne og kulturfestivaler, så som den årlige middelalderfestival, afholdes.

Horsens har I Søndergade det bredeste hovedstrøg/ gågade, hvor bl.a. byens største indkøbscenter – Bytorv Horsens, ligger.

MSIA90053

7

OFFENTLIGE OPLYSNINGER AREALOPGØRESLE Ejendommen er beliggende Marsalle 60, 8700 Horsens, matr.nr. 2m, Oens By, Ølsted.

Ejendommens grundareal udgør 35.635 m², heraf 0 m² vej.

Ejendommens areal jf. BBR:

BYGNING

ANVENDELSE

BEBYGGET AREAL

SAMLET BYGNINGSAREAL

1

Lager

18.624

18.624

KÆLDERAREAL (M²)

TAGETAGE (M²)

70

ERHVERVSAREAL I ALT (M²) 0

18.624

SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.01.10.2019 Ejerlejlighedernes ejendomsværdi og grundværdi fordeler sig som følgende: Ejendomsværdi

kr.

39.500.000

Grundværdi

kr.

3.563.500

FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand under police nr. 089 572 991. For dækningsomfang henvises til forsikringspolicen.

VANDFORSYNING Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg.

VARMEFORSYNING Ejendommen opvarmes med naturgas.

ENERGIMÆRKE

FORURENING Ifølge jordforureningsattest er der foretaget notering om at ejendommen ikke er kortlagt som jordforurenet.

MSIA90053

8

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER PLANER Ejendommen er omfattet af lokalplan 2015-6 for Erhvervsområde Horsens Syd. §3 – Anvendelse 3.2. Delområde 2 må kun anvendes til erhvervsformål, såsom industri, lager og værkstedsvirksomhed, service og handelsvirksomhed. Indenfor delområdet må etableres virksomheder, som har specielle arealbehov og/eller krav om beliggenhed ved det overordnede vejnet. Endvidere kan her placeres virksomheder, der af miljømæssige årsager (støj, lugt, spildevand) ikke kan placeres i nærheden af boliger. Der må ikke etableres nogen form for bolig i området. Delområde 2 må endvidere anvendes til butikker med særlig pladskrævende varegrupper. Der må ikke etableres dagligvarebutikker i delområdet, udover butik (kiosk) i forbindelse med tankstation. §8 – Bebyggelsens omfang og placering 8.6. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 60%.

8.7. I delområderne 2 og 4 må den enkelte virksomhed have et bruttoetageareal på max. 15.000 m² til butiksformål.

Derudover må den enkelte dagligvarebutik (kiosk) have et bruttoetageareal på max. 200 m². I delområde 5 må den enkelte virksomhed have et bruttoetageareal på max. 1.000 m² til butiksformål.

8.8. Det maksimale bruttoetageareal til butikker i delområde 2 er 50.000 m².

8.11. Max. bygningshøjde: Delområde 2 max. 21 m

SERVITUTTER/DEKLARATIONER DATO / LØBENR.

SERVITUT

20.11.1962-909780-55

Dok om master mv.

14.11.1969-909781-55

Dok om regulering og oprensning af Melbæk

02.7.1987-19275-55

Dok om naturgas/anlæg mv.

09.06.1988-15418-55

Dok om forbud mod videresalg, tilbageskødning mv.

01.10.2008-34773-55

Dok om spildevandsledning og brønd

MSIA90053

9

MSIA90053

10

EJENDOMMENS LEJER REITAN DISTRIBUTION A/S

LEJEVILKÅR/LEJEMÅLET:

Ca. 95 % af ejendommens samlede og lejebærende areal, herunder alle lokaler der anvendes til lager og logistik, er udlejet til Reitan Distribution A/S – CVR. nr. 39 55 42 16.

Reitan Distribution har kontor og centrallager sammen med REMA 1000 på Marsallé 32 i Horsens, og yderligere lagerkapacitet på Marsallé 60, som man flyttede ind i, i 2008 med flere udvidelser undervejs.

Reitan Distribution A/S er datterselskab af REMA 1000 Danmark A/S – Historien om REMA 1.000 starter i 1948 i Norge hvor Margit og Ole Reitan åbner deres første købmandsbutik i Trondheim. I 1994 åbner de første REMA 1000 butikker i Danmark, der i dag tæller i omegnen af 350 butikker og flere kommer løbende til.

Lejemålet på i alt 18.007 m² (jf. den bagvedliggende lejekontrakt) anvendes næsten udelukkende til lager, fordelt på 7 sammenbyggede haller samt mindre indskudt dæk og kælder. Her er dog nogle få kontorpladser og personalefaciliteter.

Reitan Distribution A/S leverer varer til REMA 1000 butikkerne rundt om i Danmark, men har også andre samarbejdspartnere såsom 7-eleven, Circle-K og OK plus.

I alt leveres dagligt varer til ca. 900 butikker over hele landet, hvilket naturligvis stiller store krav til logistik og lagerkapacitet. Det er bl.a. fra lokalerne på Marsvej at varerne omfordeles, pakkers og udsendes til de respektive kunder.

Lejemålet kan opsiges med 6 måneders varsel, men der er ingen indikation på at lejer ønsker at fraflytte – tværtimod udviser lejer stor tilfredshed, med et lejemål der både geografisk og indretningsmæssigt passer perfekt til formålet.

Lejer forestår selv al indvendig vedligeholdelse og betaler al drift – så vidt muligt – herunder vand, varme, el og renovation direkte til de respektive forsyningsselskaber.

Reitan Distributions mission er, ”at levere et stærkt

Lejer betaler en årlig leje svarende til ca. kr. 319 år. m² en leje der årligt reguleres efter NPI, dog min. 2,5%.

varesortiment og effektive koncepter, der skaber konkurrencekraft til vores partnere med udgangspunkt i et effektivt distributionsapparat. Vores arbejde fokuserer på hele værdikæden fra ide til færdigt produkt – vi flytter ikke bare varer fra A til B”

KONTOR – LEDIGT LEJEMÅL: I ejendommens nordøstlige hjørne er ledigt lejemål på 963 m² der er indrettet til og senest har været anvendt til kontor. Lejemålets størrelse, stand og indretning gør det velegnet til mange typer virksomheder og brancher.

NØGLETAL (alle tal x1.000):

2019

2018

2017

18.235.649

16.978.596

16.115.295

Resultat af primær drift (EBIT)

95.178

71.266

113.894

Årets resultat

76.274

56.457

91.834

331.218

354.945

448.488

Overskudsgrad

0,5 %

0,4 %

0,7 %

Afkastningsgrad

2,9 %

2,5 %

4,4 %

106,7 %

109,2 %

116,3 %

9,9 %

12,4 %

17,5 %

Nettoomsætning

Egenkapital inkl. udbytte

Likviditetsgrad Soliditetsgrad

CSDÅ90031

11

MSIA90053

12

MSIA90053

13

ØKONOMISKE OPLYSNINGER SALGSVILKÅR Ejendommen udbydes til kr. 70.000.000

LEJEOVERSIGT Ejendommen er næsten fuldt udlejet til Reitan Distribution A/S, dog med mindre kontorlejemål i tomgang. Der gøres opmærksom på, at der er en mindre difference i areal mellem lejekontrakterne og BBR. Den årlige lejeindtægt pr. 1. juli 2020 udgør (aktuel og vurderet):

LEJER

BELIGGENHED ANVENDELSE

AREAL I M²

ÅRLIG LEJE

LEJE PR. M²

Reitan

Stuen

Lager

18.007

5.742.714

319

Tomgang

Stuen

Kontor

963

Total

VURDERINGSLEJE P.A.

5.742.714

DEPOSITA 1.481.921

577.800

18.970

VURDERINGSLEJE PR. M² 600

577.800

1.481.921

EJENDOMSUDGIFTER De ejer påhvilende driftsudgifter udgør:

UDGIFTER

BRUTTO EX. MOMS

LEJERANDEL

NETTO EX. MOMS

75.695

0%

75.695

Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.)

0

100%

0

El, gas og varme, fællesarealer

0

100%

0

Forsikringer, aktuel 2020

114.157

0%

114.157

Renholdelse inkl. vicevært

0

100%

0

Øvrige udgiftsposter

0

100%

0

28 kr./m² 18.970m²

531.160

0%

531.160

2 kr./m² 18.970m²

37.940

100%

37.940

60.000

0%

60.000

Ejendomsskat – Grundskyld og rottebekæmpelse, 2020

Udvendig vedligeholdelse, bygning Indvendig vedligeholdelse, grund

Administration, estimeret – ca. 1 % af årslejen Udgifter i alt

818.952

818.952

Udlejer forestår udvendig vedligeholdelse af bygning samt renholdelse af udenomsarealer inkl. snerydning og pasning af grønne arealer. Lejer betaler a conto tilskud til snerydning – Udgifter til pasning af grønne arealer vurderes lave da grunden primært er belagt med sten og asfalt.

Lejer betaler al forbrug (vand, varme, el og renovation) direkte til de respektive forsyningsselskaber

MSIA90053

14

ØKONOMISKE OPLYSNINGER NETTOLEJE Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt

kr.

6.320.514

Ejendommens netto udgifter

kr.

818.952

Nettoleje

kr.

5.501.562

EJENDOMMENS STARTAFKAST 5.501.562 x 100 =

8,0%

70.000.000 – 1.481.921

SKATTEMÆSSIGE AFSKRIVNINGER Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund

kr.

70.000.000

Bygningers og installationers andel af den samlede kontante anskaffelsessum, fordelt på basis af den offentlige vurdering (91%)

kr.

63.700.000

Afskrivninger, 1. år ved 4% afskrivninger

kr.

2.548.000

Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter at hele ejendommen anvendes afskrivningsberettigede formål. Newsec Advisory A/S tager forbehold for den endelige afskrivning.

til

UDSKUDT SKAT Ejendommen er placeret i selskabet 6 Z ApS, CVR.nr. 10 10 33 63.

Af årsrapport for 2019 er angivet en samlet bogført værdi for grunde og bygninger på i alt kr. 48.932.192 og med en hensat udskudt skatteforpligtelse på kr. 1.966.881.

Ved en pris på kr. 70.000.000 for ejendommen vil den udskudte skatteforpligtelse blive som følger: Handelsværdi kr. 70.000.000 - Bogført værdi kr. 48.932.192 = kr. 21.067.808. Heraf er skatteforpligtelsen 22 % som herefter kan opgøres som følger: kr. 1.966.881 + (21.067.808 *0,22) = Udskudt skatteforpligtelse kr. 6.601.799.

Ovenstående er vejledende beregninger og Newsec Advisory indestår ikke for den endelige beregning af den udskudte skat.

Det samlede og endelige beløb opgøres af sælgers revisor i forbindelse med den endelige handel.

Seneste årsrapport er tilgængelig i ejendommens datarum.

MSIA90053

15

MSIA90053

16

MSIA90053

17

ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.

MOMS Ejendommen er momsregistreret.

BILAG Der henvises til ejendommens datarum. Kontakt Newsec Advisory for adgang.

FORBEHOLD Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra opdragsgiver.

Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.

BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med opdragsgiver venligst rettet til:

HENRIK FROST SØRENSEN Associeret partner Seniorrådgiver, MDE Tlf.dir: 27 83 84 39 E-mail: henrik.frost@newsec.dk

MIKAEL JONASSEN Senior investeringsrådgiver, Associate Director,Valuar, MDE Tlf.dir: 53 70 15 24 E-mail: mikael.jonassen@newsec. dk

MSIA90053

MSIA90053

19