Issuu

SPECIALISTER INDEN FOR

INDUSTRI & LOGISTIK - SALG, UDLEJNING OG RÃ…DGIVNING

Markedet for industri- og logistikejendomme fortsætter med at være efterspurgt I Danmark har vi registreret ca. 103,5 mio. kvadratmeter (pr. 1. juli 2017), som er udlagt til industri- og logistikformål. Arealet er siden 2010 øget med ca. 4 mio. kvadratmeter men som følge af en positiv udvikling i den danske økonomi, herunder industri- og handelsproduktionen, er den registrerede tomgang (*) faldet fra lidt over 4% i 2010 til nu kun at ligge på ca. 2,5 % på landsplan. Ændringen i tomgangsprocenten svarer til et fald i udbuddet på ca. 300.000 kvadratmeter (år til dato) således, at det samlede udbud på landsplan udgør blot ca. 2,5 mio. kvadratmeter. Denne udvikling har Newsec også kunnet konstatere, idet antallet af tomme ejendomme og lokaler støt er faldet. Selvom vi, i nu snart 2½ år, har kunnet se denne tendens og opfordret langsigtede investorer indenfor segmentet om at påbegynde nybyggeri, er det kun sket i begrænset omfang. Resultatet er derfor i dag, at der er mangel på velbeliggende ejendomme og lokaler – et forhold som de virksomheder der søger denne type ejen-

domme først oplever, når de går i gang med deres søgning og ikke kan få det, de ønsker i løbet af kort tid. Vi, i Newsec, oplever derfor også stigende lejepriser og interesse fra nye investorer om at bygge spekulativt samt interesse for virksomhederne til at bygge nyt til eget brug – et forhold som bl.a. fremgår af nogle af de løste sager, som vi har valgt at medbringe denne gang i vores årlige publikation. Som det fremgår, har vi igen kunnet sælge tomme byggegrunde til nye projekter, og interessen for at se på potentielle byggemuligheder er fortsat stigende. For snart tre år siden gik vi i gang med at udarbejde en ”grundbank”, hvor vi har opsamlet mange forskellige byggemuligheder, f.eks. i form af store grunde, som evt. kan opdeles / udstykkes, så de passer til mindre byggerier (red. 3000 – 5.000 kvadratmeter haller / kontorer) såvel til større bygninger op til ca. 25.000 kvadratmeter. I denne grundbank har vi forskellige ejere, hvor nogle dog ikke ønsker at sælge grunden men gerne vil opføre en ejendom til en virksomhed/bruger og beholde ejendommen som investering. Andre vil

gerne bygge for 3. part med henblik på, at virksomheden køber grunden efter opførsel - og endelig er der ejere som ønsker at sælge den pågældende grund som ”green field”. Du er altid velkommen til at kontakte os for en nærmere drøftelse af de mange muligheder. Antallet af investeringsejendomme inden for segmentet er tillige stigende som følge af, at også startafkastet har været faldende igennem de seneste år, hvilket har medvirket til, at flere ønsker at sælge deres ejendom. Vi oplever endvidere, at investorerne er mere orienterede mod forskellige dele af Danmark, hvilket giver en mere ensartet efterspørgsel og flere muligheder for at sælge sin ejendom. Dette betyder også, at flere virksomheder overvejer at sælge deres ejendom i et sale & lease back arrangement for på den måde at frigøre kapital til den egentlige produktion. Hos Newsec er vi altid parate til at bistå med rådgivning inden for køb, salg, udlejning mv. Kontakt os gerne for en nærmere drøftelse.

(*) – tomgang indenfor Industri- og logistikejendomme er taget fra www.ejendomstorvet.dk areal statistik

Forsidefoto: Skandinavisk Transport Center, Køge

Tomgang for industri7 og logistikejendomme i Tomgang for industriDanmark i 2010-2017

og logistikejendomme i

Tomgang for industri- og 6 Danmark i 2010-2017 logistikejendomme i Danmark 2010-2017. 5

8 7 6 5

Hele landet

Københavns omegn Københavns omegn

Østjylland

2 1 0

2011 2014Q3 Q4 Q1 2015 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q32012 Q4 Q1 Q2 2013 Q3 Q4 Q1 Q2 Q2 Q3 Q42016 Q1 Q2 Q3 2017 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2010 2

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

FAKTA Bebygget areal i alt (ekskl. kælder): 16.400 m2 Kælder: 6.500 m

Opførelsesår: 1988

TEGLHOLMSGADE 1, KØBENHAVN SV

OVERSKYDENDE LAGERBYGNING MIDT I KØBENHAVN UDLEJET FOR TDC Newsec har i flere år rådgivet TDC om ejendomme og lejemål over det meste af landet. I forbindelse med de løbende tilpasninger af TDC’s arealbehov fik Newsec til opgave at fremudleje overskydende arealer på Teglholmen, der i øvrigt er Danmarks største kontorkompleks, men som også omfatter en 13.000 kvadratmeter stor lagerbygning. Bygningen indeholder, udover et højloftet lager i hele grundplan, desuden en fuld kælder med nedkørsel samt indskudte kontoretager langs facaden. Lageret havde dels været anvendt til eget inventar og dels udlånt til Røde Kors for opbevaring af affekter til godgørende formål. Newsec havde sideløbende haft en dialog med Aalborg Universitet (AAU) om en udvidelse af deres nærliggende campus til brug for Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), der sorterer under AAU.

SBi havde, qua sin forskning indenfor specielt byggematerialer, helt særlige krav til lejemålets anvendelse og indretning, og i et tæt parløb mellem SBi, TDC og Københavns Kommune lykkedes det at opnå de nødvendige tilladelser. SBi har herefter påbegyndt etablering af den ønskede og særligt tilpassede indretning af ca. 1/3 af lagerbygningen. Via et mangeårigt samarbejde med PostNord var Newsec desuden bekendt med, at de søgte et så centralt beliggende distributionscenter som muligt, og lagerbygningen blev tidligt udpeget som en oplagt placering. Newsec fortsætter med at optimere TDC’s domicil på Teglholmen såvel som andre af TDC’s bygninger over det meste af landet. 3

FAKTA Bebygget areal i alt: 3.257 m

2 Lager: 2.265 m

Kontor: 992 m

Opførelsesår: 2003 Grundareal: 9.518 m

ERIK HUSFELDTSVEJ 7, TAASTRUP

FRA VÆRKTØJ TIL HØJTEKNOLOGISK INNOVATIONSCENTER Newsec fik formidlet salget af den flotte industriejendom i Taastrup til Zibra A/S. Erik Husfeldts Vej 7 husede tidligere den japanske værkstøjsproducent/-rådgiver Kyocera Unimerco, men skal nu danne ramme om et nyt dansk kraftcenter for viden, kaldet InQvation. Kyocera opførte selv ejendommen i 2003, som er i meget høj kvalitet, og de 3.257 kvadratmeter indeholder produktionshal, lager, administration og overnatningsmuligheder med eget bad til overnattende udenlandske medarbejdere. Unimerco blev grundlagt i 1964, hvor aktiviteten var handel med sømpistoler. Mange opkøb senere rådgiver de i dag om og sælger skærende værktøj, måleværktøj og værktøj til befæstelse til industrien. Siden 2011 har de været en del af den Globale Kyocera koncern. 4

Ejendommen stod tom i en længere periode, men med en ihærdig og vedholdende salgsindsats fandt vi den rigtige køber, som kunne se fremtidsmulighederne i bygningen. Desuden er ejendommens placering i Høje-Taastrup Kommune et absolut plus for de nye virksomheder, som skal anvende lokationen. Den nye ejer af ejendommen, Zibra A/S, har erhvervet ejendommen med henblik på at etablere InQvation. Bygningen skal forvandles til et højteknologisk innovationscenter bestående af fremtidens teknologier, ypperlig arkitektur og et køkken med den bedste føde til nysgerrige hjerner. Ambitionen er at skabe et intenst inspirerende miljø, der kan skabe vækst, kreativitet og arbejdsglæde for innovationshungrende organisationer – og føde nye virksomheder, der kan gøre en forskel for det danske samfund.

FAKTA Bebygget areal i alt: 3.983 m

Lager: 2.829 m

Kontor: 874 m

Opførelses-/ombygningsår: 1970/1977-1996 Grundareal: 11.500 m

EJBY INDUSTRIVEJ 26, GLOSTRUP

EJENDOM MED KORT UOPSIGELIGHED SÆLGES MED GOD MARKEDSFØRING Ejendommen har i mange år været hovedsæde for virksomheden Granzow A/S, der er leverandør af trykluft anlæg. I forbindelse med et salg af virksomheden mange år tilbage valgte familien at beholde ejendommen. Ejeren af ejendommen, et medlem af Granzow familien, ønskede, efter et skifte i investeringsstrategien for sit private investeringsselskab, at undersøge mulighederne for et frasalg af ejendommen. Ejendommen skulle sælges som investeringsejendom, og ejendommens størrelse betød, at antallet af potentielle investorer var meget stort. Udfordringen var derimod, at lejekontraktens uopsigelighed havde en kort løbetid tilbage på 12 måneder, hvilket afskrækkede

en del interesserede købere. En ejendom med så kort en løbetid kræver, at investor har tilstrækkelig meget soliditet og andre investeringsejendomme, der kan dæmme op for en eventuel tomgangsperiode. For at sikre at udbuddet af ejendommen blev bredt kendt i markedet, blev den derfor markedsført massivt i såvel trykte som elektroniske medier. Newsec identificerede en investor, hvis investeringsstrategi passede til ejendommens størrelse, beliggenhed og anvendelse – og for hvem det ikke var kritisk, at der var relativt kort uopsigelighed tilbage i lejekontrakten med lejer.

FAKTA Bebygget areal i alt: 2.952 m

Lager: 2.028 m

Kontor: 874 m

Opførelsesår: 2003 Grundareal: 5.682 m

BJARKESVEJ 5, ALLERØD

EJENDOM MED LANGE LÅN BLEV BÅDE UDLEJET OG SOLGT BETINGET Newsec fik til opdrag at sælge ejendommen, da lejeren, North Sails, ønskede at flytte sin produktion af sejl til England og dermed fik brug for mindre plads. Ejendommens to udfordringer var, at den for det første var belånt med et 8-års swaplån, og for det andet manglede cash flow i og med, at lejeren fraflyttede. Ejendommen var derfor svær at sælge til en investor, og Newsec fokuserede derfor på i første omgang at få ejendommen udlejet. En virksomhed der bl.a. fremstiller medicinske instrumenter søgte efter et lejemål på ca. 1500 m² lager og 500 m² kontor, og vi foreslog dem ejendommen på Bjarkesvej på trods

af, den var ca. 30% for stor. For at få økonomien til at gå op for den potentielle lejer, skulle Newsec derfor tilpasse/opdele ejendommen. Et løsningsforslag blev derfor præsenteret for ejer med de nødvendige investeringer i den forbindelse. Løsningen blev i stedet, til fordel for begge parter, at virksomheden lejede hele ejendommen som domicil med en fremlejeret til anden lejer samt fik forkøbsret, når swap-lånet udløber. Den løsning betød, at ejer slap for at bekoste en opdeling af ejendommen mod en beskeden lejenedsættelse af overskudsarealet. Derudover overtog virksomheden ejendommen, som den var og skal selv afholde udgifter til evt. ændringer. På den måde fik vores kunde både udlejet og formentlig solgt sin ejendom.

FAKTA Bebygget areal i alt: 982 m

Lager: 619 m

Kontor: 363 m

Opførelses-/tilbygningsår: 1956/85-88 Grundareal: En del af en flerbrugerejendom med mange lejere. Grundareal: 8.626 m2

LYSKÆR 10, HERLEV

KAFFEMØDE FORHINDRER EN POTENTIEL TOMGANG I forbindelse med et møde med Friheden Gruppen, som bl.a. har udviklet og ejer ejendommen i Herlev, erfarede vi, at en af deres lejere var på vej til at fraflytte nogle af lagerarealerne. Da vi, i Newsec, arbejdede med ejendommen Bjarkesvej 5, Allerød, var vi opmærksomme på, at lejeren i denne ejendom (North Sails) ønskede en mindre lokation til reparation af sejl, og vi forelagde Friheden Gruppen, at vi muligvis allerede havde en ny lejer til dem. Vi præsenterede North Sails for Lyskær 10, som viste sig at være det helt rette for dem. I lejekontraktsforhandlingerne med lejer og udlejer nåede man til enighed om en aftale,

hvor udlejer istandsatte lejemålet efter North Sails’ ønsker og derved fik et pænt markedslejeniveau. I Newsec arbejder vi med lange relationer, og herigennem opnår vi et indgående kendskab til vores kunders aktuelle situation; er der ejendomme de overvejer at sælge eller at købe, lejemål som snart bliver ledige, flytning af lejere i en given ejendom, m.m. Dette indgående kendskab kan fra tid til anden sikre et hurtigt salg eller køb (ofte udenom markedet) eller at vi kan hjælpe med at flytte en lejer til et kommende ledigt lejemål. Casen med Lyskær 10 er et godt eksempel på, hvordan kendskabet via én kunde kan føre til en hurtigt løst sag hos en anden – til begge parters tilfredsstillelse.

FAKTA Bebygget areal i alt: 9.500 m

Lager: 8.000 m

Kontor: 1.500 m

Opførelses-/ombygningsår: 1990/1996-2011 Grundareal: 30.000 m

KAARSBERGVEJ 2, EBELTOFT

EJENDOM MED FANTASTISK HAVUDSIGT GÅR FRA TATA TIL TÆKKER Vores kunde, TATA Steel, der er en del af Indiens største konglomerat, besluttede i 2014 at flytte hele den danske produktion af stålplader fra Ebeltoft til Halmstad i Sydsverige, da de her kunne samle fabrikationen for Norden og samtidig sikre en optimal distribution til de nordiske lande. Newsec fik først til opgave at værdiansætte ejendommen for dernæst at sælge den. Den ualmindeligt flotte industriejendom med en enestående havudsigt fra hovedbygningen over Ebeltoft Vig / Aarhus Bugt havde frem til 2014 tilmed ligget logistisk optimalt med kun 150 meter til Ebeltoft færgehavn, hvor fra TATA Steel kunne fragte facadeog tagelementer til Sjællands Odde og Sverige. Over tid er Ebeltoft (og Djursland) blevet

meget turistpræget og rummer i dag næsten ingen industri, og da MOLSLINJEN vælger stort set at lukke ebeltoft-ruten i 2014 er placeringen ikke længere gunstig for TATA Steel. Det faktum at Ebeltoft ikke længere var velegnet til industritransport – hverken til vands eller til lands, da der ikke er nogen omfartsvej – gjorde salgsopgaven udfordrende. Newsec tog derfor også kontakt til mange forskellige virksomheder uden for industrisegmentet samt uddannelsesinstitutioner og forlystelsesparker. Ejendommen ender med at gå til ejendomsudvikler Jørn Tækker, der kunne se mange muligheder i ejendommen og det store grundareal som f.eks. tilblivelsen af et kunstcenter.

FAKTA Bebygget areal i alt: 13.386 m

Lager: 10.386 m

Kontor: 3.000 m

Opførelsesår: 1970/92 Grundareal: 25.506 m

ULLERUP SKOVVEJ 1, HUNDESTED

GEDIGEN KØBERRÅDGIVNING OG FORHANDLINGSSTRATEGI FØRTE TIL EN FORNUFTIG HANDEL Newsec har tidligere solgt den store industriejendom på vegne af en amerikansk virksomhed, der fremstillede produkter til lægemiddelbranchen. Vi havde derfor et indgående kendskab til ejendommens forhold, da vi fik opdraget om at yde rådgivning for en potentiel køber til ejendommen.

Køber var et relativt nystartet selskab, der producerer modermælkserstatning primært til det kinesiske marked. Efter at der for nogle år siden var en større svindelsag med modermælkserstatning i Kina, er udenlandsk produceret modermælk blevet meget eftertragtet, og den danske virksomhed ønskede derfor at udvide produktionen

De 13.386 kvadratmeter var velholdte, og selvom køber umiddelbart kun havde behov for nogle af lagerbygningerne, var vores kunde indstillet på at medkøbe resten inkl. administrationsbygningen, såfremt det kunne ske til en fornuftig pris.

Det lykkedes os at forhandle ejendommen tilpas ned i pris til, at køber ønskede at købe hele ejendommen.

FAKTA Grundareal: 72.189 m

ULLSVEJ 1, KØGE

VELBELIGGENDE GRUNDE ER GULD VÆRD

PostNord har valgt at satse massivt på tredjepartslogistik (TPL) og ønskede derfor at investere for 800 millioner i et nyt kæmpe lager samt en pakke- og godsterminal i Køge, hvor fra der er gode forbindelser til hele landet, Norden og resten af Europa.

Byggerierne, der forventes at stå færdigt omkring årsskiftet 2017/2018, kræver meget jord, og Newsec hjalp sælger, NCC Property Development, med at formidle salget af den ca. 72.000 kvadratmeter store grund i STC.

TPL er et strategisk fokusområde for PostNord, der grundlæggende går ud på, at PostNord opmagasinerer varer for f.eks. netbutikker og derefter plukker og distribuerer dem til slutbrugerne. Satsningen kræver stor kapacitet og en effektiv, moderne lagerlokation, der vil gøre Danmark attraktiv overfor de kunder, som ønsker at outsource lageraktiviteter og tilhørende distribution. Den volumen kan de tilbyde i erhvervsområdet, Skandinavisk Transport Center (STC), i Køge, hvor virksomhederne bl.a. kan bygge op til 30 meter.

Tidligere i år meldte STC udsolgt af grunde – i alt 1.700.000 kvadratmeter er solgt, siden der i år 2000 kun var en bar mark. Det er derfor glædeligt for branchen, at der nu udvides med yderligere 7-800.000 kvadratmeter. Køge ligger forholdsvist tæt på København, og kommunen har gjort det ekstra attraktivt for virksomheder at rykke til området ved at tilbyde en effektiv sagsbehandling, og at de ikke skal betale dækningsafgift. Desuden har virksomhederne udsigt til endnu bedre transportmuligheder med bl.a. Femernbælt forbindelsen og den kommende højhastighedsbane mellem København og Ringsted.

FAKTA Bebygget areal i alt: 1.361 m

Lager: 661 m

Kontor: 700 m

Opførelses-/ombygningsår: 1964/1973/1996 Grundareal: 4.582 m

EDWIN RAHRS VEJ 76, BRABRAND

NY STRATEGI LEDTE TIL SALG PÅ TRODS AF STRIKS LOKALPLAN Ejendommen, der ligger i Brabrands erhvervsområde lidt uden for Aarhus, stod tom og havde været til salg i længere tid. Udfordringen var ikke ejendommen, som har en fin eksponering, en regulær lagerhal med god loftshøjde samt kontor/showroom med termoruder fra gulv til loft, der giver et flot lysindfald. Derimod var den strikse lokalplan en hæmsko for salgsprocessen, idet den kun tillod virksomheder i grundvandsklasse 1 og virksomhedsklasse 2-6 at etablere sig på adressen – dvs. eksempelvis konfektions- og trikotagefabrik, rebslageri, røgeri eller spinderi. Det var muligt at søge om dispensation, hvis man tilhørte en anden virksom-

hedsklasse, men kommunen ønskede kun at vurdere konkrete ansøgninger. Det betød, at en interesseret køber ikke kunne få en forhåndsgodkendelse men skulle være langt i salgsprocessen, før en eventuel dispensation kunne gives. I efteråret 2016 blev det besluttet at sætte et skilt op ved ejendommen og markedsføre den både som en salgs- og lejesag – med henblik på at gøre ejendommen til en investeringsejendom, der var lettere at sælge. Få måneder efter blev ejendommen solgt til en entreprenør, der selv skulle bruge ejendommen. Han kunne bruge lagerhallen som den var, til materialer og maskiner, og fik dispensation til at bygge forhuset om til kontor i to etager.

VELKOMMEN TIL NEWSEC ADVISORY

- ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme SALG & UDLEJNING • Køb og salg • Udlejning • Afdisponeringsstrategier • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investeringsejendomme • Corporate Finance • Investeringsrådgivning • Køberrådgivning

VURDERING • Vurderinger & værdiansættelser • Markedslejevurdering • Skattevurderinger og klagesager • Syn & skøn • Due diligence • Research • Markedsrapporter • Skræddersyede analyser • Property Investor Confidence Index

CORPORATE SOLUTIONS • Lejerrådgivning • Søgning efter nyt lejemål • Rådgivning om eksisterende lejemål • Kontraktforhandling på vegne af lejer RÅDGIVNING/PROJEKTUDVIKLING • Rådgivning om domicilplacering • Evaluering og udvikling af byggeprojekter • Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier • Strategisk ejendomsoptimering

Kontakt København: KLAUS ULRIK ØSTERBALLE Seniorrådgiver Dir.: 27 78 96 39 klaus.osterballe@newsec.dk Kontakt Aarhus: HENRIK FROST SØRENSEN Associeret partner, seniorrådgiver Dir.: 27 83 84 39 henrik.frost@newsec.dk

Følg Newsec på

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 | Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70