Newsec Ejendomme Q4 2019

SALG ANALYSE UDLEJNING VURDERING RÅDGIVNING PROJEKTUDVIKLING CORPORATE SOLUTIONS INVESTERINGSEJENDOMME INDUSTRI & LOGISTIK ERHVERVSGRUNDE KONTOR DOMICIL DETAIL

Q4 2019 | OPLAG: 10.000 | 20. ÅRGANG

LÆS OGSÅ OM: Lavere flyvehøjde på transaktionsvolumen i 1. halvår 2019 I Hvad fortæller rentemarkedet os? I TDC får nye naboer i Telefonhuset I Boligmarkedet lokker fortsat som investeringsmulighed

KORT NYT MERE END HVER TREDJE BYGNING HAR ET DÅRLIGT ENERGIMÆRKE I Danmark findes der i alt 650.000 bygninger, der har et energimærke, som viser bygningens energiforbrug på en skala fra A til G, hvor A er den bedste karakter. Tal fra Dansk Byggeri viser, at 34 procent af disse energimærkede bygninger i Danmark har et energimærke E eller dårligere. ”Der bør ske en digital udvikling af energimærket, og der bør i højere grad inkluderes indeklimafordele. Det vil give en bedre fornemmelse af husets stand end kun et bogstav,” siger Energipolitisk chef i Dansk Byggeri, Camilla Damsø Pedersen, i en pressemeddelelse.

Analysen viser, at Region Syddanmark har den højeste andel med 62.000 boliger med energimærke E eller dårligere, hvilket svarer til 39 procent af de energimærkede boliger i hele regionen.

EJENDOM PÅ KALVEBOD BRYGGE BLIVER TIL WEWORK-KONTORHOTEL Newsec Property Asset Management har på vegne af ejendomsselskabet Dades været med til at lande en stor udlejningsaftale med WeWork omkring Kalvebod Brygge 35. Ejendommen bliver den amerikanske kontorhotelkædes anden lokation i København. Den 5.600 kvadratmeter store domicilejendom er ejet af Dades og administreret af Newsec. ”Vi er overbevist om, at et moderne og inspirerende kontorhotel kan være med til at gøre området endnu mere attraktivt og skubbe til den positive udvikling på Kalvebod Brygge, hvilket vi har arbejdet med de seneste år med Kalvebod Bølge, caféen Green Island og nyåbnet badezone i Københavns Havn,” siger Niels-Peter Edvardsen, ejendomsdirektør i Dades, der også ejer bygningerne Glaskuben og Krystallen på Kalvebod Brygge.

AARHUS’ NYE BADEHUSE VÆKKER OPSIGT 21 små badehuse ud mod havnepromenaden på Aarhus Ø er en del af projektet AARhus, som arkitektgruppen BIG står bag. Husene er beklædt med en særlig type opvarmet og brændt træ, som sikrer en naturlig imprægnering og gør træet vedligeholdelsesfrit – en smuk arkitektonisk løsning men også særdeles modstandsdygtigt over for det hårde miljø, som husene står i. Formålet med AARhus er at gentænke udviklingen af havnebydelen. Husene vil blive solgt efter motiveret ansøgning, og der vil blive taget højde for kreativitet og mangfoldighed i anvendelsen af badehusene, såsom værksteder, galleri, showroom og andre aktiviteter.

VI KAN VÆRE STOLTE AF KØBENHAVNS NYE METRO

RINGSTED TORV VINDER BROLÆGGERPRISEN

Den nye Cityring i København med 17 stationer, der åbnede i slutningen af september, er undervejs i sit byggeri blevet kritiseret for bl.a. dens støj, forsinkelse og manglende mobildækning. Men ifølge hovedentreprenøren på Cityringen, den italienske entreprenørkoncern Salini Impregilo, kan vi være stolte af den nye metro, der er det største byggeprojekt i København siden 1600-tallet.

Torvet i Ringsted har vundet Dansk Byggeris Brolæggerpris. På torvet er der bygget bassiner og kanaler, som bl.a. er med til at forhindre oversvømmede kloakker og kældre ved skybrud. ”Det nye torv illustrerer, hvordan man kan udføre brolægningsarbejde af rigtig høj kvalitet, der samtidig er nytænkende og inspirerende. Det er et spændende projekt, hvor der både er indtænkt klimasikring, æstetik og sociale aktiviteter. Et meget flot og vellykket arbejde,” siger sektionskonsulent for Brolæggerlauget i Dansk Byggeri, Mikael Mortensen.

Brolæggerprisen blev uddelt for 34. gang den 8. oktober på Ringsted Torv.

Prisen uddeles til en bygherre, rådgiver eller arkitekt, der med et eller flere projekter har vist nytænkning og iderigdom i forbindelse med belægningsarbejdet.

2 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

"Vi er glade for vores bidrag til Danmarks udvikling af et projekt, der er et forbillede inden for bæredygtig transport verden over. Cityringen er en intelligent metro, og konstruktionen har fra et ingeniørmæssigt perspektiv været en helt unik udfordring," siger Pietro Salini, administrerende direktør i Salini Impregilo, i en pressemeddelelse og nævner bl.a. de historiske bygninger, der skulle tages højde for i anlægsarbejdet.

København H. Foto: Reginaldo Sales / Metroselskabet.

LEDER

INDHOLD 4 • ARTIKEL Lavere flyvehøjde på transaktionsvolumen i 1. halvår 2019 12 • TENDENSER

INVESTERING

Boligmarkedet lokker fortsat som investeringsmulighed 17 • CASE Newsec Advisory vinder rammeaftale med bygningsstyrelsen 20 • TENDENSER

INDUSTRI OG LOGISTIK

Lager- og industriejendomme står stærkt trods økonomisk afmatning i vores eksportmarkeder 26 • ARTIKEL Hvad fortæller rentemarkedet os?

32 • TENDENSER

KONTOR

Kontormarkedet forsætter sin stabile fremgang 41 • CASE TDC får nye naboer i Telefonhuset

Morten Jensen, adm. direktør, seniorpartner

45 • ARTIKEL

EJENDOMSMARKEDET I FIN FORM TRODS BEKYMRINGER I DEN GLOBALE ØKONOMI Velkommen til sidste udgave af Newsec Ejendomme i 2019, hvor vi bl.a. zoomer ind på detailog butiksejendomme anno 2019. Set i lyset af de mange panderynker, som den globale økonomi fremkalder, går det ganske godt for ejendomsmarkedet – men detailhandlen halter bagefter. I en ny analyse fra Newsec har vi set nærmere på detailejendomsmarkedet i Norden, som dog viser, at der er en spredning i segmentet, hvor de butikker, der præsterer bedst på de nordiske markeder, fortsætter den positive udvikling og har et af de stærkeste år i 2019. Du kan læse mere herom i artiklen ”Hvordan ser fremtiden ud for detailejendomme?”.

Apropos den globale økonomi vender vi også blikket mod den økonomiske situation i denne udgave af Newsec Ejendomme. I medio september så vi en rentesænkning fra Den Europæiske Centralbank og en udmelding om et opkøbsprogram af obligationer for 20 mia. euro hver måned. Dertil kom meldingen om, at renten ikke hæves, før inflationen er stabil omkring målet på 2 procent. Det bevirker, sammen med et nervøst aktiemarked, at investeringsejendomme står stærkt set i forhold til alternative risikovægtede afkast.

Kommer der en afmatning af økonomien vil det alt andet lige påvirke ejendomsmarkedet negativt. Men det er vores vurdering, at den i størst omfang vil ramme detailejendomme, som i forvejen er hårdt pressede. Kontorejendomme især i hovedstaden vil være mere modstandsdygtige over for en potentiel afmatning, ligesom både lager og logistik samt boligejendomme med gode

beliggenheder fortsat vil være drevet af en positiv efterspørgsel.

NEWSEC PROPERTY OUTLOOK EFTERÅR 2019: Hvordan ser fremtiden ud for detailejendomme?

48 • TENDENSER

DETAIL

De fysiske detailbutikker har masser af udfordringer og muligheder

Men hvorfor er renten usædvanlig lav? Det kan du blive klogere på i artiklen ”Hvad fortæller rentemarkedet os?”, hvor chefstrateg i Nykredit, Klaus Dalsgaard Hansen, fortæller om de samfundsfaktorer, der påvirker den nuværende økonomiske situation. Året lakker mod enden og på trods af et fald i transaktionsvolumen i første halvår i 2019, ser vi positivt på udviklingen her i andet halvår og forventer, at transaktionsvolumen for 2019 bliver i niveauet 60 mia. kr. mod ca. 75 mia. kr. i 2018. For Danmark er fortsat et interessant marked, og det er vores vurdering, at udenlandske investorer fremadrettet vil øge deres investeringer i danske ejendomme igen. Det er svært at komme udenom vores gode finansieringsbetingelser i form af bankernes realkreditsystem, og når vi sammenligner med vores nabolande, er danske ejendomme prissat ganske konkurrencedygtigt.

God læselyst.

ANN-KRISTINE WALDORF | REDAKTØR METTE LEHNSHØJ | JOURNALIST CHRISTEL EJLERSEN | GRAFISK DESIGNER Udgivet af Newsec Advisory a/s i 10.000 eksemplarer.

3 Q4 2019

LAVERE FLYVEHØJDE PÅ TRANSAKTIONSVOLUMEN I 1. HALVÅR 2019 Investeringslysten i 1. halvår af 2019 holdt ikke trit med rekordårene 2017 og 2018. Opgørelsen fra Newsec Advisory viser, at transaktionsvolumen i årets første seks måneder var på omkring 24 mia. kr. og dermed 40 procent under niveauet fra samme periode året før.

Newsec Advisory forventer et stærkere 2. halvår og at transaktionsvolumen for hele 2019 bliver omkring 60 mia. kr.

4 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

“Det har længe tegnet til en nedgang i transaktionsvolumen for 2019, men vores opgørelse viser faktisk et mindre fald end mange havde frygtet. Samtidig ser vi, at aktiviteten steg med 15 procent mellem 1. og 2. kvartal. Det bekræfter os i, at investorerne fortsat ser det danske marked som attraktivt, og at der er en begyndende opblødning mellem købere og sælgere på markedet for investeringsejendomme,” fortæller Morten Jensen, der er administrerende direktør i Newsec Advisory.

INDUSTRI OG LOGISTIK TAGER MARKEDSANDELE Trods den faldende transaktionsvolumen oplever Newsec Advisory fortsat en stærk efterspørgsel i markedet for særligt industri- og logistikejendomme, som i første halvår 2019 stod for ca. 12 procent af markedet mod 8 procent i 2018.

”Der er et stort behov for lager- og logistikfaciliteter, hvorfor de store logistikejendomme især er eftertragtede, ligesom mange grunde også bliver solgt til logistiske anlæg. Den positive udvikling inden for dette segment samt på kontormarkedet medvirker til, at vi forventer et stabilt 2. halvår og en samlet transaktionsvolumen på 60 mia. kr. for hele 2019. Dette er underbygget af en historisk lav rente og et stærkt marked med masser af kapital, der er allokeret til de investeringsområder, der giver de højeste afkast, hvor ejendom er et af dem,” siger Morten Jensen.

Boligsegmentet sidder stadig på tronen med den højeste markedsandel på ca. 48 procent af den samlede volumen, selvom volumen er faldet med ca. 40 procent sammenlignet med 1. halvår af 2018. Her er der flere samfundsfaktorer, der

spiller ind på investeringsaktiviteten, bl.a. diskussionen om paragraf 5, stk. 2 i Boligreguleringsloven, som der er et politisk ønske om at ændre, hvilket selvsagt har bredt sig til en usikkerhed i markedet.

tivt marked, men var ikke så aktive i første halvdel af 2019, som de har været i de forgangne to år.

Markedet for detailejendomme er i øjeblikket præget af lave afkastniveauer, stor usikkerhed i forhold til markedsleje og tomgangsniveauer og er samtidig presset af onlinehandlen. Det har medvirket til, at der er sket et fald i transaktionen. Sidste år stod detailejendomme for 16 procent af markedet, og i første halvår 2019 var procentandelen faldet til bare 6 procent.

I 2018 stod de udenlandske investorer for omkring halvdelen af transaktionsvolumen og i 2017 var det hele 65 procent. I første halvår af 2019 udgjorde de udenlandske investorers andel af transaktionsvolumen 35-40 procent. Tilbagegangen i volumen hos de internationale investorer skal tilskrives de høje markedslejeniveauer, for lave opnåelige afkast samt usikkerheden om ændringer i Boligreguleringsloven.

UDENLANDSKE INVESTORER MINDRE SYNLIGE De udenlandske investorer ser fortsat det danske ejendomsinvesteringsmarked som et attrak-

”Vi tror, vi kommer til at se, at de udenlandske investorer begynder at vende tilbage til ikke mindst det københavnske marked i 2. halvår af 2019. Det bygger vi bl.a. på, at sælgernes pris-

forventninger er sænket en smule i forhold til usikkerhederne i markedet. Investorerne har færre gode alternativer, og markedet for primære beliggende ejendomme i København byder på mange spændende muligheder, ligesom vi kan slå fast, at Danmark stadig rangerer højt på listen over de lande, der er bedst at foretage ejendomsinvesteringer i,” slutter Morten Jensen.

5 Q4 2019

SALG/INVESTERING

HISTORISK RESTAURATION OG HOTEL PÅ FREDERIKSBERG

Allégade 10, 2000 Frederiksberg ∙ Samlet areal på 1.237 m2 fordelt på 560 m2 i stueplan, 289 m2 på 1. sal, 224 m2 på 2. sal, 74 m2 kælder ∙ Særdeles attraktiv beliggenhed mellem Gammel Kongevej, Frederiksberg Allé og Frederiksberg Have ∙ Spændende og velkendt hotel- og restaurationsejendom med en lang historik ∙ Fuldt udlejet til restaurant, selskabslokaler og et mindre hotel ∙ Store arealer til udendørsservering såvel foran ejendommen som i ejendommens hyggelige gårdmiljø.

Kontantpris: Kr. 45.900.000 Startafkast: 5,30% Sagsnr.: CSBK90098 E

6 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

UDVIKLING TIL BOLIG ELLER EGET BRUG

ERHVERVSEJENDOM I BIRKERØD LEDIG PRIMO 2021 SALG/PROJEKTEJENDOM/ BRUGEREJENDOM SAGSNR.: MSPK90035

Kontantpris: Kr. 10.750.000 Afkast frem til 01.02.2021: 7,25% E

Bregnerødvej 92, 3460 Birkerød ∙ Fuldt udlejet ejendom – fraflyttes af nuværende lejer og er ledig til købers disposition den 1. februar 2021 ∙ Ejendommen er løbende om- og tilbygget og fremstår i en pæn og velvedligeholdt stand.

FULDT UDLEJET INVESTERINGSEJENDOM SALG/INVESTERING SAGSNR.: CSKK90062

Kontantpris: Kr. 88.500.000 Startafkast: 7,00% C

Bregnerødvej 140-144, 3460 Birkerød ∙ Naturskøn beliggenhed med udsigt til skov og sø ∙ Udlejet til 8 gode lejere, herunder NKT A/S og ISS A/S ∙ 7.803 m2 istandsatte kontorer fordelt på 3 etager og 4 bygninger.

7 Q4 2019

FULDT UDLEJET KONTOR- & DETAILEJENDOM I SOLRØD CENTER – KONVERTERING TIL BOLIG MULIG SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSKK90078 Kontantpris: Kr. 16.600.000 Startafkast: 8,00%

8 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Solrød Center 66-72, 2680 Solrød Strand ∙ Beliggende i populært og velbesøgt center ∙ 100 meter fra Solrød S-tog station ∙ Stor parkeringsplads bag ejendommen ∙ Generel lav tomgang i Centeret ∙ Lejebærende areal 2.053 m2, heraf 284 m2 detail, 1.463 m2 kontor samt 306 m2 kælder ∙ Fuldt udlejet til kontor, klinik, lager og detail ∙ Fordelt med ca. 85% kontor, klinik og lager samt 15% detail ∙ Mulighed for konvertering af 1. og 2.sal til beboelse.

FLOT EJENDOM PÅ GÅGADEN I ROSKILDE – BLANDET EJENDOM MED BUTIKKER OG KONTORER SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDK90061 Kontantpris: Kr. 35.700.000 Startafkast: 5,50%

Algade 34, 4000 Roskilde ∙ Blandet ejendom med butikker og kontorer med facade mod gågaden i Roskilde ∙ 6 boligenheder i selvstændig bygning ∙ Mulighed for konvertering fra erhverv til bolig ∙ 254 m2 byggeretter vurderet til kr. 1.750.000 ∙ 8 parkeringspladser i ejendommens gård ∙ Delvist afskrivningsberettiget ∙ Mulighed for at overtage ejendommen i selskabsform inkl. andel af udskudt skat.

E 9 Q4 2019

SALG/INVESTERING

STRØGEJENDOM MED STOR UDSKUDT SKAT OG ÉN LEJER

Købmagergade 23, 1150 København K ∙ Fuldt udlejet til én lejer, lav risiko for tomgang ∙ Samlet areal på 458 m2 ∙ Gennemsnitlig leje på kr. 3.193 pr. m2.

Kontantpris: Kr. 40.000.000 Startafkast: 3,21%

BETINGET SOLGT

HK´S IKONISKE BYGNING I KOLDING SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSKÅ90069

Kontantpris: Kr. 10.000.000 Startafkast: 7,28% F

BLANDET BOLIG OG ERHVERV PÅ ATTRAKTIV ADRESSE SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSKÅ90070

Kontantpris: Kr. 3.150.000 Startafkast: 7,40% F

Ndr. Ringvej 51, 6000 Kolding

Ndr. Ringvej 57, 6000 Kolding

∙ Ikonisk bygning med spændende historie, der tidligere har huset HK Sydjyllands kontor og administration ∙ Synlig placering med kort afstand til al handel og byliv ∙ Fuldt udlejet med stort uudnyttet lejepotentiale/lejereserve.

∙ Beliggende opad populært boligområde mellem Frydsvej og Ndr. Ringvej ∙ 3 boliger, hvoraf de 2 er nyrenoverede og fremstår i meget præsentabel stand.

10 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

3 UDLEJEDE DETAILLEJEMÅL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDK90082

Kontantpris: Kr. 5.300.000 Startafkast: 6,89% D

Guldbergsgade 11 og Birkegade 28, 2200 København N ∙ Attraktiv beliggenhed tæt på Sankt Hans Torv ∙ Efterspurgt område/gade for butikker ∙ 3 fuldt udlejede butikker beliggende i to erhvervsejerligheder ∙ God eksponering mod gade med mange strøgkunder.

TVILLINGEEJENDOM MED 20 BOLIGER SALG/INVESTERING SAGSNR.: CSBK90098

Kontantpris: Kr. 41.900.000 Startafkast: 1,53% E

Guldborgvej 17 og Nordre Fasanvej 72, 2000 Frederiksberg ∙ To selvstændige boligejendomme på én matrikel ∙ I alt 20 boliglejemål, 10 i hver bygning ∙ Mindre boligenheder på 64-66 m2.

11 Q4 2019

INVESTERING

Boligmarkedet lokker fortsat som investeringsmulighed

Boligejendomme er den sikre placering i et usikkert marked. Der er en historisk stor forskel mellem renten på 10-årige statsobligationer og afkastet på boligejendomme i København. Samtidig viser analysen fra Newsec Advisory, at lejeniveauet i hovedstaden, set i lyset af den disponible indkomst, er på niveau med vores nabolandes hovedstæder.

Boligejendomme er et populært investeringsobjekt, og transaktionsvolumen fortsætter med at være størst i segmentet for boligudlejningsejendomme. I første halvår af 2019 faldt volumen dog for dette segment med 30 pct. sammenlignet med første halvår 2018. Dette skyldes blandt flere faktorer, usikkerhed om boligreguleringslovens paragraf 5.2, usikkerhed om fastsættelse af nye ejendomsskatter og høje markedslejeniveauer, som får investorer og finansielle partnere til at være tilbageholdende med at foretage nye investeringer.

LAVT LEJENIVEAU SAMMENLIGNET MED NABOLANDE København bliver ofte nævnt som en af de dyreste byer at leje en bolig i, og markedslejeniveauet for de dyreste lejligheder i hovedstaden har også oversteget 2000 kr. pr. kvadratmeter om året.

Men for at vurdere hvorvidt dette faktisk er en

høj leje sammenlignet med vores nabolande, er det relevant at tage udgangspunkt i en sammenligning af både den disponibel indkomst og markedslejeniveauer i hovedstæderne i Sverige og Tyskland.

Som det kan ses i tabel 1, er historien en anden, når vi sammenligner lejeniveauerne for bolig i 2019 for København, Berlin og Stockholm med de respektive disponible indkomster. Analysen er lavet ud fra en betragtning pr. indbygger og ikke husstand, hvilket betyder, at den årlige leje er fordelt efter gennemsnitligt boligareal pr. indbygger.

Som det fremgår af denne simple analyse, så udgør den gennemsnitlige huslejebetaling pr. indbygger nogenlunde den samme andel af samlede disponible indkomst i København sammenlignet med hovedstæderne i nabolandene. Faktisk lig-

ger København med en 30 pct. andel, der i gennemsnit benyttes på markedsleje, en smule under både Berlin og Stockholm.

Sammenligner vi på et helt overordnet niveau, er Danmark dog det land ifølge opgørelse fra Eurostat, hvor flest borgere bruger mere end 40 pct. af deres disponible indkomst på bolig.

Ifølge opgørelsen er der 22,9 pct. af befolkningen i de danske storbyer, der bruger mere end 40 pct. af deres disponible indkomst på bolig. Dette høje antal drives især af de mange studerende i de største byer. Andelen af borgere der bruger over 40 pct. af deres disponible indkomst på bolig fordelt efter land ses i tabel 2 (vist er kun top 5). Kilde: Eurostat, 2016.

TABEL 1: Type af leje (lokal valuta/m2)

København

Markedsleje (gns.)

1.540 DKK

EUR 173

DKK 1.300

SEK 1.800

Markedsleje, Prime

2.050 DKK

EUR 30

DKK 2.250

SEK 2.300

DKK 1.610

SEK 1.500

DKK 1.050

SEK 210.000

DKK 147.000

Reguleret leje, Prime

Berlin

Stockholm

950 DKK

DKK 1.250

Disponibel indkomst pr. indbygger (seneste tilgængelige)

220.945 DKK

Gennemsnitlig antal kvadratmeter pr. indbygger.

44

38

38

Gns. Markedsleje

30 %

32 %

31 %

Markedsleje, Prime

40 %

56 %

41 %

Reguleret leje

20%

EUR 20.330

DKK 152.475

Andel af indkomst brugt på leje ved:

27 %

Kilde: Newsec Advisory, Guthmann Estate, www.statistik-berlin-brandenburg.de, Statistics Sweden, Danmarks Statistik, Ejendomstorvet. Omregning til DKK foretaget i aktuelle valutakurser. Der tages ikke højde for forskellige offentlige subsidier som. f.eks. boligstøtte i Danmark.

12 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

TABEL 2: NÆSTEN HVER FJERDE BRUGER MERE END 40% AF INDKOMST PÅ BOLIG 1

Grækenland

44,6

2

Danmark

22,9

3

Tyskland

19,6

4

Bulgarien

18,8

5

Belgien

15,7

13 Q4 2019

STØRST RÅDERUM I AALBORG OG ODENSE For at få en dybere forståelse af det danske marked har vi foretaget samme analyse for de større byer i Danmark.

Der er i alle eksempler taget udgangspunkt i den gennemsnitlige disponible indkomst for alle indkomstgrupper i de geografiske områder.

Det ses, at Aalborg og Odense alt andet lige har det største råderum ift. til at hæve det gennemsnitlige markedslejeniveau. Markedslejeniveauet er dog bestemt af mange andre faktorer (bl.a.

kvalitet, udbud-efterspørgsel) end blot den disponible indkomst. Denne simple analyse skal derfor betragtes som en alt andet lige betragtning, hvor kun den disponible indkomst ift. lejeniveauerne betragtes.

HISTORISK STOR FORSKEL MELLEM RENTEN OG AFKAST I en tid hvor ustabile forhold i verdensøkonomien gør sig gældende med henholdsvis handelskrig, Brexit, dysfunktionel pengepolitik og aftagende global vækst med øget risiko for recession, så

står boligudlejningsejendomme stærkt som investering.

For nuværende bliver boligudlejningsejendomme handlet til et afkast i spændet 3,50-5,75 pct. afhængigt af kvalitet og lokation. Det betyder, at forskellen mellem renten på 10-årige statsobligationer og afkastet på investeringsejendomme er historisk stort på 4,19 pct. Et stabilt afkast der dermed ligger højt. i forhold til afkastet på alternative risikovægtede investeringer.

FORSKELLEN MELLEM RENTEN PÅ 10-ÅRIGE STATSOBLIGATIONER OG AFKAST PÅ PRIME BOLIGEJENDOMME I KØBENHAVN Forskel 10-årige statsobl & afkast prime boligejendomme KBH

4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 2005

2006

2007

2008

Kilde: Newsec Advisory, Danmarks Statistik.

14 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

TYPE AF LEJE (DKK/M2)

ÅRHUS

AALBORG

ODENSE

Markedsleje (gns.)

1.540

1.100

1.150

Markedsleje, Prime

1.650

1.250

1.350

Disponibel indkomst pr. indbygger (seneste tilgængelige)

229.454

213.287

207.424

Gennemsnitlig antal kvadratmeter pr. indbygger.

44

51

51

Gns. markedsleje

30 %

26 %

28 %

Markedsleje, Prime

32 %

32 %

33 %

Andel af indkomst brugt på leje ved:

Kilde: Newsec Advisory, Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.

MARKEDSDATA FOR BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Den nuværende markedssituation for boligudlejningsejendomme er vurderet ud fra erfaringstal fra Newsec Advisory samt data fra Ejendomstorvet.

Nedenstående markedsdata gælder for ejendomme med fri huslejefastsættelse.

MARKEDSLEJE KR. PR. KVADRATMETER PR. ÅR EKSKL. DRIFT Område

Bedste

AFKASTKRAV (%)

Standard

Under Middel

Prognose

Bedste

Standard

Under Middel

Prognose

København City

2.100

1.775

1.500

→

3,50

4,00

4,50

→

Øvrige København

1.700

1.400

1.300

→

4,25

4,75

5,00

→

Århus City

1.650

1.400

1.250

↓

3,75

4,25

4,50

→

Storaarhus

1.350

1.000

950

↓

4,50

4,75

5,00

→

Odense City

1.350

1.050

900

→

4,25

5,00

5,50

→

Øvrige Odense

1.150

950

850

→

5,00

5,50

5,75

→

Aalborg City

1.250

1.050

950

↓

København

4,00

4,50

5,25

→

Øvrige Aalborg

1.150

950

900

→

4,75

5,25

5,75

→

1.150

1.000

800

→

5,00

6,00

6,75

→

Århus

Odense

Aalborg

Trekantområdet Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

15 Q4 2019

KØBENHAVN 33 14 50 70 AARHUS 87 31 50 70

NYOPFØRT BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I NORDSJÆLLAND Type: Bolig Beliggenhed: Kokkedal Areal m2: 11.000 Pris/afkast: kr. 315 mio./4,50%

GÅGADE EJENDOM I ROSKILDE MED BL.A. COOP, FITNESS WORLD OG 2.700 M2 BYGGERETTER

FULDT UDLEJET KONTORCAMPUS VED AARHUS MED +10 ÅRS UOPSIGELIGHED FOR OPERATØR

Type: Detail/fitness/kontor Beliggenhed: Roskilde Areal m2: 10.395 Pris/afkast: kr. 205 mio./5,50%

Type: Kontor Beliggenhed: Aarhus/Lystrup Areal m2: 12.130 Pris/afkast: kr. 175 mio./5,50%

UDVALGTE INVESTERINGSEJENDOMME

NYINDRETTET HOTEL PÅ 30-ÅRIG TRIPLE NET LEJEKONTRAKT MED INTERNATIONAL OPERATØR Type: Hotel Beliggenhed: København SV Areal m2: 9.400 Pris/afkast: Udbud/min. 4,50%

138 NYOPFØRTE RÆKKEHUSE NORD FOR KØBENHAVN - KAN LEVERES PÅ CA. 24 MDR.

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME UNDER OPFØRELSE I 3 STØRRE BYER. OVERTAGES FULDT UDLEJET

Type: Bolig Beliggenhed: Hørsholm/Kokkedal Areal m2: 18.000 Pris/startafkast: kr. 473,5 mio./4,75%

Type: Bolig Beliggenhed: 3 store byer i DK Areal m2: 10.671 Afkast: 4,65%

NYOPFØRTE RÆKKEHUSE I 2 STORE BYER PÅ SJÆLLAND, OVERTAGES FULDT UDLEJET MED LEJEGARANTI

NYINDRETTET 5* HOTEL I CENTRUM AF KØBENHAVN MED 10 ÅRS UOPSIGELIGHED

Type: Bolig Beliggenhed: Storkøbenhavn/Sjælland Areal: 2.500 Pris/afkast: kr. 75,50 mio./4,60%

16 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Type: Hotel Beliggenhed: København K Areal m2: 2.157 Pris/afkast: kr. 165 mio./4,00%

2 FULDT UDLEJEDE ERHVERVSEJENDOMME MED MEGET STÆRKE LEJERE Type: Lager og kontor Beliggenhed: Billund Areal m2: 30.700 Pris/afkast: kr. 221 mio./6,90-7,30%

VELBELIGGENDE CENTEREJENDOM UDLEJET TIL SUPERMARKEDSKÆDE 15 ÅRS UOPSIGELIGHED Type: Detail Beliggenhed: Viborg Areal m2: 3.881 Pris/afkast: kr. 72,50 mio./min. 6,53%

NEWSEC ADVISORY VINDER RAMMEAFTALE MED BYGNINGSSTYRELSEN Bygningsstyrelsen har valgt Newsec Advisory som rådgiver som led i en større rammeaftale. Rammeaftalen løber over de næste fire år og omfatter vurdering af statens ejendomsportefølje øst for Storebælt samt løbende lejerådgivning og markedsundersøgelser. Bygningsstyrelsen har tidligere samarbejdet med Newsec Advisory, der har et stærkt RICS-certificeret vurderingsteam i ryggen.

Staten ejer samlet set 320 ejendomme, som Bygningsstyrelsen forvalter, og som skal vurderes til markedsværdi hvert fjerde år – og det kræver kræfter udefra i form af kompetent ejendomsrådgivning. ”Vi er stolte over, at Bygningsstyrelsen igen har valgt Newsec Advisory som deres foretrukne partner inden for vurderingsfaglig rådgivning de næste fire år. I Newsec Advisory samarbejder vi med et bredt udsnit af offentlige myndigheder – og har vurderet alt fra sundhedscentre og universiteter til svømmehaller og ministerier. Det betyder, at vi gennem årene har oparbejdet et stort erfaringsgrundlag og kendskab til de forhold, der især gør sig gældende, når man arbejder med offentlige kunder,” siger Morten Jensen, administrerende direktør i Newsec Advisory.

MARKEDET I KONSTANT FORANDRING Det er ikke første gang, at Bygningsstyrelsen har arbejdet sammen med ejendomsrådgiveren, der er Nordeuropas største inden for ejendomsvurderinger, og som har bred erfaring med vurderinger og analyser af porteføljer med mange ejendomme. Den ene af de to porteføljer, der tæller 40 erhvervsejendomme, og som består af landets politistationer og ministerier, løste Newsec Advisory for fire år siden.

den høje efterspørgsel efter kontorejendomme medfører prisstigninger, særligt i de store byer.

Det er klart, at værdiansættelserne skal afspejle sig i markedsværdien, så det bliver interessant at se, hvilken udvikling der har været i løbet af de fire år,” slutter Morten Jensen.

Andre offentlige kunder Newsec arbejder sammen med er Skatteministeriet, DSB Ejendomme samt mindre og større kommuner fordelt over hele landet.

”Vi har tidligere rådgivet Bygningsstyrelsen ved køb af et større kontorkompleks på Frederiksberg i København, ligesom vi for fire år siden vurderede den samme kontorejendomsportefølje, som indgår i denne nye rammeaftale.

Markedet flytter og forandrer sig konstant, og vi har oplevet en markant reduktion i tomgangen i kontormarkedet. Der er ingen tvivl om, at

» I NEWSEC ADVISORY SAMARBEJDER VI MED ET BREDT UDSNIT AF OFFENTLIGE MYNDIGHEDER – OG HAR VURDERET ALT FRA SUNDHEDSCENTRE OG UNIVERSITETER TIL SVØMMEHALLER OG MINISTERIER. Morten Jensen, administrerende direktør i Newsec Advisory

17 Q4 2019

14.557 M2 HØJKVALITETS LOGISTIKEJENDOM SALG/INVESTERING SAGSNR.: CSKK90080

Kontantpris: Kr. 89.000.000 Startafkast: 7,75% E

Kløvermarken 29, 7190 Billund ∙ Højloftet og god stand ∙ Nettoleje DKK 6,13 mio ∙ Fuldt udlejet til LEGO og Ball-group.

PROJEKTEJENDOM I UDVIKLINGSOMRÅDE SALG/INVESTERING PROJEKTEJENDOM SAGSNR.: MSBÅ90104

Kontantpris: Åben budproces D

LOKALT BY-CENTER MED MULIGHED FOR UDVIKLING SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDÅ90068

Kontantpris: Kr. 10.500.000 Startafkast: 6,69% C

Gudrunsvej 5, 8220 Brabrand

Sønderskovvej 4, 8520 Lystrup

∙ Fuldt udlejet boligudlejningsejendom med 34 separate 1-værelses lejligheder med eget køkken og bad ∙ Beliggende attraktivt ved Brabrand – en af Aarhus' helt store udviklingsområder med omfattende helhedsplan.

∙ Fuldt udlejet detailejendom ∙ Central placering i Aarhus forstaden Lystrup ∙ Synlig beliggenhed ud til Sønderskovvej der er en af hovedfærdselsvejene i Lystrup.

18 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

KUN 2 VELUXEJENDOMME TILBAGE

BEFÆSTET OG INDHEGNET INDUSTRIEJENDOM SALG/BRUGEREJENDOM SAGSNR.: ISIK90073

Kontantpris: Kr. 26.500.000

SUVERÆNT DOMICIL MED LET PRODUKTION/LAGER SALG/BRUGEREJENDOM SAGSNR.: KSKK90027

Kontantpris: Kr. 24.000.000

Smørmosevej 16, 2880 Bagsværd

Brudelysvej 23, 2880 Bagsværd

∙ Stort produktionsareal med 2 kraner i loft (2.000 kg løfteevne) ∙ Stærkt fundament – betongulv forberedt på tunge maskiner ∙ Kan opdeles i 3 lejemål.

∙ Produktion med port og lyse og pæne kontorer ∙ Kantine, bad og parkering ∙ Befæstet og indhegnet.

AFSKRIVNINGSBERETTIGET INVESTERINGSEJENDOM SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSIK90010

Kontantpris: Kr. 56.500.000 Startafkast: 6,27%

HØJLOFTET LAGER MED PORT OG RAMPE LEJE/LAGER SAGSNR.: ILIK90063

Areal: Fra ca. 1.600 m2 til 9.600 m2 Leje: Kr. 595 pr. m2 ekskl. drift C

Industriparken 23, 2750 Ballerup

Helgeshøj Allé 38, 2630 Taastrup

∙ Sund ejendom i fornuftig vedligeholdelsesmæssig stand ∙ Flerbrugerejendom med lille tomgang ∙ God lejerspredning – 60% af arealet er udlejet til to storlejere til lav leje.

∙ Mulighed for opførsel af lager fra ca. 1.600 m2 til 9.600 m2 ∙ Højloftet lager - frihøjde 8-10 meter ∙ Læsseramper med vindsluse ∙ Porte 5,5 meter.

19 Q4 2019

INDUSTRI & LOGISTIK

Lager- og industriejendomme står stærkt trods økonomisk afmatning i vores eksportmarkeder

Lager- og industriejendomme har nydt godt af fremgangen i dansk økonomi de senere år, og segmentet befinder sig på et historisk stærkt niveau både hvad angår lav tomgang og høj markedsleje og transaktionsvolumen. Trods opbremsning i den globale økonomi drives segmentet frem af den strukturelle udvikling på grund af det stigende logistikbehov til e-handel.

Lager- og industriejendomme forsætter sin positive udvikling ind i 3. kvartal af 2019. Det understøttes af produktionsindekset, der trods et fald i starten af året har ligget på et stabilt, højt niveau. Den stigende trend er dog aftaget og i stedet ses en mere stagnerende udvikling.

Den danske industri vil alt andet lige blive påvirket af den opbremsning og uro, der er indtruffet i den globale økonomi det seneste års tid. Men som indekset viser, ligger produktionen stadigt på et højt niveau.

DREVET AF VÆKST OG STRUKTUREL UDVIKLING I lager og logistiksegmentet vurderes en stor del af de sidste par års efterspørgsel efter moderne og effektive lagerlokaler at være drevet af en strukturel udvikling, lige så meget som den er vækstdrevet. Denne strukturelle udvikling skal ses i form af et øget logistikbehov funderet i en stigende e-handel.

Udviklingen i industriens konjunkturindikatorer for beskæftigelse, ordreindgang samt eksportordreindgang viser alle lavere niveauer end tidligere. Niveauet er dog stadig ganske fornuftigt, hvilket vidner om en stærk sektor. I den seneste prognose fra Danmarks Nationalbank vurderes den danske økonomi at stå stærkt i forhold til en potentiel afmatning, hvor bl.a. den danske vækst stadig udvikler sig fornuftigt om end med en lavere kadence. Der er stadig luft i beskæftigelsen og øget arbejdsudbud, der er lave gældsrater både for virksomheder, borgere og staten. Der20 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

med står dansk økonomi og industri godt rustet til en periode med lavere vækstrater.

Det vurderes samtidig af Nationalbanken, at den modvind, som den udenlandske økonomi oplever, må forventes at påvirke den danske industrieksport, dog bemærkes det, at den danske kronekurs er svækket og gør på kort sigt de danske eksportvarer billigere på de udenlandske markeder. Nationalbankens vurdering er, at de danske virksomheder er godt rustede til at håndtere vækstnedgangen på eksportmarkederne, hvor der bl.a. var negative vækstrater i vores største eksportmarkeder i 2. kvartal 2019 på mellem -0,1 og -0,2 procent i Sverige, Tyskland og Storbritannien.

TOMGANG PÅ ET MINIMUM Tomgangen for lager-og logistikejendomme er så lav, at den hovedsageligt udgøres af utidssvarende lokaler. Dette påvirker markedslejeniveauet, hvor der opleves en stigende gennemsnitlig bruttomarkedsleje i de fire største byer.

Bruttolejen som er tilgængelig på ejendomstorvet og afspejler udviklingen i nettolejen, har vist en stigende trend de seneste år. Siden udgangen af 2016 er den gennemsnitlige bruttomarkedsleje steget med 23 procent for både København og Århus. Hvor den i Odense er steget med 19 pct, og i Aalborg er den steget 5 pct.

Både det stigende markedslejeniveau og det faldende afkastkrav, som ses i nedenstående figur, har været medvirkende årsag til en øget transak-

tionsvolumen i dette segment, der i første halvår 2019 stod for 12 pct. af den samlede transaktionsvolumen.

MARKEDSDATA FOR LAGER- & INDUSTRIEJENDOMME Den nuværende markedssituation for lager- og industriejendomme vurderet ud fra erfaringstal fra Newsec Advisory samt data fra Ejendomstorvet MARKEDSLEJE KR. PR. KVADRATMETER PR. ÅR EKSKL. DRIFT Område

Bedste

250

600

Prognose

Bedste

Standard

Under Middel

Prognose

5,00

Århus

450

350

300

→

6,00

7,00

8,00

→

Odense

400

300

200

6,50

7,50

8,00

→

Aalborg

400

300

200

→

6,50

7,00

8,00

→

Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

400

275

175

↑

Under Middel

350

↑

Standard

↑

København

AFKASTKRAV (%) 5,50

6,00

→

7,00

8,00

9,00

→

TOMGANG % LAGER & PRODUKTIONSEJENDOMME 2018

2019

1. kvt.

København og omegn

2. kvt.

2,0

3. kvt.

4. kvt.

1,9

1,8

1. kvt.

2. kvt.

1,5

1,7

3. kvt.

4. kvt.

1,6

1,8

1,7

1,7

1,6

1,6

1,5

1,7

1,8

Århus

2,4

2,1

1,9

1,8

1,5

1,4

1,3

Aalborg

2,0

1,8

1,5

1,4

1,2

1,2

1,3

Odense

Kilde: Newsec Advisory, Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.

21 Q4 2019

FIGUR 1: INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS (2015 = 100), TRENDEN ER UDREGNET SOM ET 9 MDR. GLIDENDE CENTRERET GENNEMSNIT 135

135

135

125

125

125

115

115

115

105

105

105

95

95

95

85

85

85

75 75 M1 M11 M3 M5 M7 M5 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M11 M3 M7 M9 M11 M1 M3 M1 M3 M5 M7 M9 M1 M3 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M9 M5 M7 M5 M1 M9 M3 M11M5 M1 M7 M3 M5 M7 M5 M9 M7 M11 M1 M3 M5 M7 2010 2011

2010

2010

2011

2012

2012 2013

2011

2012 2013 2014

2013 2014 2015

2014 2015 2016

2015 2016 2017

2016 2017 2018

2017 2018 2019

2019 2018

Trend Produktionsindeks Produktionsindeks Trend Produktionsindeks

Trend

Kilde: Danmark Statistik FIGUR 2: KONJUNKTURINDIKATOR FOR INDUSTRIEN GENNEMSNIT AF 3 INDIKATORER: BESKÆFTIGELSE, SAMLET ORDREINDGANG, EKSPORTORDREINDGANG 30

20

10

-20

-30

-40

-50

-60

Kilde: Danmark Statistik 22 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

2019K3

2019K1

2019K2

2018K3

2018K4

2018K1

2018K2

2017K4

2017K3

2017K1

Industriens produktionsindeks (2015 = 100), Trenden er udregnet som et 9 mdr. glidende centreret gennemsnit. Kilde: Danmarks Statistik -10

2017K2

2016K3

2016K4

2016K1

2016K2

2015K3

2015K4

2015K1

2015K2

2014K3

2014K4

2014K1

2014K2

2013K4

2013K3

2013K1

2013K2

2012K4

2012K3

2012K1

2012K2

2011K3

2011K4

2011K1

2011K2

2010K3

2010K4

2010K1

2010K2

2009K3

2009K4

2009K1

2009K2

2008K3

2008K4

2008K1

2008K2

2007K4

2007K3

2007K1

2007K2

2006K3

2006K4

2006K1

2006K2

2005K3

2005K4

2005K1

2005K2

0

Procent

75

2019

FIGUR 3: UDVIKLING I TOMGANGSRATE FOR LAGER- OG PRODUKTIONSEJENDOMME

Udvikling i tomgangsrate lager & produktion

4

3,5

3

2,5

2

1,5

1

0,5

0 marts 2015

februar 2016

januar 2017 København og Omegn

december 2017 Odense

november 2018

Århus

oktober 2019

Aalborg

Kilde: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 4: UDVIKLING I DE GENNEMSNITLIGE BRUTTO MARKEDSLEJE LAGER OG INDUSTRI Udvikling i den gennemsnitlige bruttoleje lager & produktion 900

800

Kr. pr. kvadratmeter

700

600

500

400

300

200 marts 2015

februar 2016

januar 2017 København og Omegn

december 2017 Odense

Århus

november 2018

oktober 2019

Aalborg

Kilde: Ejendomstorvet

FIGUR 5: UDVIKLING I DE GENNEMSNITLIGE AFKASTKRAV FOR LAGEROG INDUSTRI EJENDOMME UDBUDT PÅ EJENDOMSTORVET Udvikling i gennemsnitlig afkastkrav lager & produktion 9

8,5

Afkastkrav i pct.

8

7,5

7

6,5

6

5,5

5 marts 15

februar 16

januar 17 København

december 17 Odense

Århus

november 18

oktober 19

Aalborg

Kilde: Ejendomstorvet.dk 23 Q4 2019

HØJLOFTET LAGER (Fra 4,8-9,9 m)

PRODUKTIONS- OG LOGISTIKEJENDOM MED HØJT LAGER LEJE SAGSNR.: ILIK90101

Areal: 9.304 m2 Årlig leje: Fra kr. 450/500 pr m2 pr. år og 575 for kontor (+ drift)

Priorparken 833, 2605 Brøndby ∙ Lager fra 3.500 m2 til 7.706 m2 ∙ Nyistandsatte kontorer fra 384 til 1.598 m2 ∙ Høj sikkerhed i indhegnet område med portvagt ∙ Nær motorring 3 og den foreslåede station Priorparken.

2 LAGER-/KONTOREJENDOMME UDLEJES I SAMARBEJDE MED CROMWELL PROPERTY GROUP

NYINDRETTEDE KONTORER I GODT STARTUP-MILJØ LEJE SAGSNR.: KLKK90430 24 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Areal: 105-338 m2 Årlig leje: Kr. 575 kr/m2 (+ drift) C

Cromwell er et globalt investeringsselskab, der ejer, forvalter og investerer i erhvervsejendomme. Selskabet har opereret i Norden siden 2004 og forvalter ejendomme til en samlet værdi af ca.

431 mio. euro med 1194+ lejemål.

Hørskætten 4-6, 2630 Taastrup ∙ Meget billig drift og gode parkeringsforhold ∙ Godt startup-miljø med mange mindre virksomheder ∙ Tæt på Taastrup S-tog station.

Mere end

240.000 udlejede m2 pr. år

SKAL VI OGSÅ HJÆLPE DIG?

DANMARKS STØRSTE ERHVERVSUDLEJER SE DINE MULIGHEDER PÅ: NEWSEC.DK ELLER RING 33 14 50 70 25 Q4 2019

Mange nyder godt af det lave renteniveau – boligejere såvel som investorer – men hvorfor er renten historisk lav, og hvornår vender skuden? Vi har rådført os med chefstrateg i Nykredit, Klaus Dalsgaard Hansen, som kan gøre os klogere på, hvilke samfundsfaktorer der påvirker den økonomiske situation, samt hvad vi kan forvente os af fremtiden.

26 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

HVAD FORTÆLLER RENTEMARKEDET OS?

Set i et globalt perspektiv er der ingen tvivl om, at renteniveauet er usædvanligt lavt – faktisk har vi den laveste rente nogensinde, slår Klaus Dalsgaard Hansen fast. Men for at kunne forklare hvorfor renterne er væltet ned mod bunden især i det seneste trekvarte år, er vi nødt til at forstå, hvad renterne reagerer på, og hvordan verdensøkonomien har udviklet sig over tid.

DÅRLIG ØKONOMI, LAVE RENTER Klaus Dalsgaard Hansen tager os med tilbage til midten af 00’erne før finanskrisen, hvor den globale vækst er rimelig høj og også lidt over det normale. Dengang kunne man i mange lande tage et banklån uden stort set at have en krone på lommen, hvad der fik rigtig mange til at gå ind på ejendomsmarkedet. Det betød, at priserne steg, og man blev derfor enorm rig, på papiret vel at mærke, forklarer Klaus Dalsgaard Hansen og fortsætter: ”Amerikanerne lånte 500 mia. USD. om året, som de trak ud i friværdibelåning på noget, der bare var et ejendomsprisboom. Men så begynder ejendomspriserne at falde, som de aldrig har gjort før. Banker begynder at komme i problemer, det samme gjorde investorerne. Det førte til den tredje store globale finansielle og økonomiske krise i moderne historie – den dybeste siden 1930’erne.” ”Jeg kalder konsekvent krisen for nærdødsoplevelsen for det kapitalistiske system. Banksystemet er en livsnerve for økonomien – det er med til at sikre, at pengene kan bevæge sig rundt. Og det stoppede det faktisk med at gøre.”

Efter nedsmeltningen fik vi et langt, men blodfattigt opsving. Det globale opsving har været blodfattigt, da vi er blevet mere forsigtige med vores penge – det gælder både virksomhederne og forbrugerne, ligesom bankerne også har strammet skruen i forhold til at låne penge ud. Undervejs har vi haft et par minidyk, hvor væksten gik ned og kom op igen – i 2012/2013 havde vi den europæiske gældskrise, og i 2016 lagde bl.a. olieinvesteringer i USA et pres på den globale økonomi.

Vi er nu i gang med det tredje dyk i væksten, fortæller Klaus Dalsgaard Hansen. ”Renten steg voldsomt op til finanskrisen og var høj under krisen, hvorefter renten faldt ansporet af pengepolitiske lempelser. Historisk har vi set ret store udsving i de variable renter, men vi har nu i Danmark haft en lang periode med en ret lav stabil variabel rente. De lange renter er overvejende fortsat med at falde, og forskellen mellem den variable og faste rente er nu ganske lille.”

SKYER OVER VERDENSØKONOMIEN Klaus Dalsgaard Hansen vender tilbage til nutiden og forklarer, at der er nogle skyer over verdensøkonomien, da mange er bekymret for alle de ting, der kan gå galt. Mange frygter fx, at vi i Europa kunne gå hen og blive ligesom Japan, som i mange år nærmest ikke har haft nogen

økonomisk vækst, ingen inflation, og en statsgæld der bare vokser og vokser. Men ifølge Klaus Dalsgaard Hansen vil vi se, at det ikke står så slemt til, hvis vi vender skråen en ekstra gang. ”Vi har lønstigninger i Euroområdet og USA, så vi er i et vist omfang begyndt at se, at arbejdsmarkederne reagerer naturligt på mangel på arbejdskraft ved at sende prisen op. I Europa har vi en reallønfremgang på 1 procent, det er ganske godt.”

Men handelskrigen mellem USA og Kina samt Brexit er sorte skyer, der har medført bekymringer for væksten i verdensøkonomien. ”Handelskrigen kan nærmest beskrives som et tillidschok for økonomien, da den skaber usikkerhed omkring de rammebetingelser, der gælder fremadrettet. Det går egentlig ok i økono-

fekt. Altså kan lavere renter også være med til at vende den aktuelle svage tendens i økonomien.

Omvendt vil en periode med rigtig høje renter være med til at dæmpe den økonomiske vækst, da den gør det dyrere at låne, hvorfor investeringer vil gå i stå. ”Markedet tror på, at der vil komme pengepolitiske lempelser, så både USA og Europa kan fastholde det ekstremt lave aktuelle renteniveau. Vi kan dog også se, at hvis der bare begynder at komme en lille smule normalitet med mere fornuftige vækstniveauer i 2020 og frem, inflationen kommer tilbage, arbejdsmarkedet begynder så småt at slå igennem, så tror vi faktisk, at renteniveauet kommer lidt op,” siger Klaus Dalsgaard Hansen og tilføjer: ”Lige nu er det økonomiske verdensbillede præget af stor bekymring på grund af handels-

>> HANDELSKRIGEN KAN NÆRMEST BESKRIVES SOM ET TILLIDSCHOK FOR ØKONOMIEN, DA DEN SKABER USIKKERHED OMKRING DE RAMMEBETINGELSER, DER GÆLDER FREMADRETTET. DET GÅR EGENTLIG OK I ØKONOMIERNE, DER ER MANGEL PÅ ARBEJDSKRAFT OG GOD REALLØNFREMGANG. mierne, der er mangel på arbejdskraft og god reallønfremgang. Vi er ikke i recession, men der er bekymring for fremtiden, som bl.a. er relateret til handelskrigen – og det giver altså de vanvittige, lave renter, som vi ser lige nu,” siger Klaus Dalsgaard Hansen.

En anden væsentlig faktor som også er med til at forklare, hvorfor renterne er så lave, er at inflationsforventningerne er kommet ned. Den Europæiske Centralbank (ECB) sigter mod en inflation på lige under 2 procent, men inflationsswapmarkedet antager, at den gennemsnitlige inflation i euroområdet kun kommer til at ligge på 1-1 procent i 2024 og de næste fem år, udtrykker Klaus Dalsgaard Hansen og skærer ind til benet: ”Man tror altså ikke på, at ECB kan levere deres inflationsmodsætning – og det korrelerer fint med de lange renter, hvor faldende inflationsforventninger er med til at give et rentefald.

Det vil sige, at hvis vi skal sige noget begavet om, hvad der kommer til at ske med renterne de næste 1-2 år, så skal vi rette blikket mod verdensøkonomien – specielt vækstudsigterne og forventningerne til inflationen.”

DEN ØKONOMISKE VIRKELIGHED I FREMTIDEN Rentemarkedet reagerer på økonomien og vækstudsigterne – og med god grund. Klaus Dalsgaard Hansen nævner, at helt banalt betyder den lave rente, at det er blevet billigere at låne. Håbet er, at en lavere rente vil sætte gang i investeringer og også skubbe positivt til værdiansættelsen af aktier og ejendomme – den såkaldte formueef-

krigsfrygten. Vi befinder os næsten i en tillidskrise, da handelskrigen påvirker virksomhederne og deres investeringer.” ”Vores hovedtese er, at når vi kigger 1-1,5 år frem, så tror vi, at bekymringerne er mindsket, hvilket bl.a. er drevet af, at der er kommet en afklaring på handelskrigen. Samtidig vil de aktuelle lave renter understøtte økonomierne, så vi regner med, at vi undgår en bredt funderet recession.”

Dog kan vi i Danmark fortsat være trygge ved vores finansieringsmodeller, der uden tvivl er de mest attraktive i verden. ”Vores finansieringsmodeller i Danmark er utrolig unikke. Der er ingen steder i verden, du kan finansiere fast ejendom så billigt som i Danmark. I vores nabolande er det primære produkt, der er til rådighed, variabel rente. Der er slet ikke mulighed for at tage et konverterbart lån med en løbetid på 30 år, hvis du f.eks. ønsker at købe en tysk ejendom – de har slet ikke det marked, hvorimod vi har mange valgmuligheder i Danmark, som virkelig er velfungerende. Og så er de danske realkreditrenter de laveste, du overhovedet kan opdrive,” slutter Klaus Dalsgaard Hansen.

Artiklen er forfattet medio september og tager derfor ikke højde for den seneste udvikling, der er sket på området.

27 Q4 2019

3 TOTALMODERNISEREDE BOLIGEJENDOMME I AARHUS SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSBÅ90102 Kontantpris: Kr. 28.750.000 Startafkast: 5,00% C

GARAGEANLÆG MED 48 ENHEDER I AARHUS SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSAÅ90016

Kontantpris: Kr. 5.000.000 Startafkast: 4,48 %

Grenåvej 7 og 9, 8200 Aarhus N Silkeborgvej 345, 8230 Åbyhøj ∙ Fuldt udlejede som enkeltværelser af meget høj standard – stor lejertilfredshed ∙ Optimal indretning til formålet ∙ Rigtig gode fællesfaciliteter i hver ejendom: køkken, ophold, toilet & bad, vaskerum mv. ∙ Alle ejendomme er gennemgribende renoverede med flere tilbygninger ∙ Gode beliggenheder i forhold til uddannelsesinstitutioner, byliv, handel mv.

EJENDOM MED GODE UDVIKLINGSMULIGHEDER SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDÅ90065

Kontantpris: Kr. 6.200.000 Startafkast: 3,43 % C

Carl Berthelsens Gade 5-A, 8000 Aarhus C

Arendalsvej 51-57, 8600 Silkeborg

∙ Garageanlæg med 48 aflukkede enheder ∙ Ejendommens samlede bebyggede areal udgør 1.250 m2 på 1.279 m2 grund ∙ Evt. mulighed for ændret anvendelse.

∙ Gode parkeringsforhold og central placering i Gødvad ∙ Synlig beliggenhed ud til Arendalsvej ∙ Lokalplansforslag giver mulighed for 1.000 m2 ”fodaftryk” og et samlet etageareal på 3.100 m2

28 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

ATTRAKTIV DETAILEJENDOM I RANDERS, 2 MATRIKLER SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDÅ90076 Kontantpris: Kr. 32.500.000 Startafkast: 8,24 %

Bøsbrovej 54-56, 8940 Randers SV ∙ 2 matrikler – supermarked og kontor/klinik ∙ Fuldt udlejet investeringsejendom ∙ Synlig og attraktiv placering i Randers forstaden Vorup ∙ Solid lejer – Dagrofa A/S (Meny) ∙ Kendt ejendom med godt kundegrundlag ∙ Vel-vedligeholdt ejendom – både ind- og udvendigt.

C

29 Q4 2019

PRÆSENTABEL OG NYLIGT MODERNISERET EJENDOM SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDÅ90064

Kontantpris: Kr. 18.000.000 Startafkast: 5,57% C

FLOT KONTORLEJEMÅL I ATTRAKTIVT OMRÅDE KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKÅ90405

Areal: 184 m2 beliggende på 1. sal 1. års leje: kr. 550 pr. m2 ekskl. drift.

1. års leje pr. måned: kr. 8.433 ekskl. drift. D

Ullerupdalvej 241, 7000 Fredericia

Egsagervej 14, 1. sal, 8230 Åbyhøj

∙ Ejendommen fremstår i meget flot og nyrenoveret stand ∙ Ejendommen er fuldt udlejet til velrenommeret bilhus med stort salgsareal, kontor- og personalefaciliteter samt værksted ∙ Samlet erhvervsareal på 1.724 m2 på 4.705 m2 grundareal.

∙ Flot og nyere indrettet kontorlejemål ∙ Synlig beliggenhed i attraktivt område ∙ Velegnet til mange former for erhverv og formål (kontor, klinik, showroom mv.)

FLOT INVESTERINGSEJENDOM MED GOD BELIGGENHED I HOBRO SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSDÅ90070 Kontantpris: Kr. 25.800.000 Startafkast: 7,44% E

30 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Søndre Ringvej 12, 9500 Hobro ∙ God investeringscase med et godt afkast ∙ Synlig placering på hoved-indfaldsvejen til Hobro ∙ Attraktivt erhvervs- og detailområde i fortsat udvikling ∙ Kendt ejendom med godt kundegrundlag ∙ Vel vedligeholdt ejendom både ind- og udvendigt ∙ Uudnyttet byggeret på ca. 2.200 m2 på grunden.

FULDT AFSKRIVNINGSBERETTIGET DETAILEJENDOM SALG/INVESTERING SAGSNR.: CSDÅ90031

Kontantpris: Kr. 62.400.000 Startafkast: 6,41% C

SPÆNDENDE ERHVERVSEJENDOM PÅ RÅDHUSTORVET SALG/INVESTERING SAGSNR.: MSKÅ90071

Kontantpris: Kr. 14.250.000 Startafkast: 1. års afkast 6,35% (vurderet) F

Løven 25, 9200 Aalborg SV

Rådhustorvet 21, 8700 Horsens

∙ Fuldt udlejet investeringsejendom med én solid lejer ∙ Attraktivt område ved Aalborg Storcenter og Bilka ∙ Pæn og nyere ejendom i helt nyrenoveret stand.

∙ Central og attraktivt placeret erhvervsejendom på Rådhustorvet i Horsens ∙ Beliggende overfor Rådhuset og -parken, med bl.a. Bytorv Horsens og hele gågade-nettet i nærområdet.

ATTRAKTIV OG NYRENOVERET BUTIK PÅ GÅGADE SALG/INVESTERING SAGSNR.: DSDÅ90009

Kontantpris: Kr. 3.914.974 E

Åboulevarden 43, stuen, 8000 Aarhus C ∙ Butik med attraktiv og synlig beliggenhed på Åboulevarden - lige overfor Magasin ∙ Butikken består af et åbent lokale på 100 m2 og 47 m2 kælder/personalerum.

31 Q4 2019

KONTOR

Kontormarkedet fortsætter sin stabile fremgang

Udsigten for kontormarkedet tegner fortsat lys, og det er forventningen, at leje- og afkastniveau kan udvikle sig positivt også i en periode med lavere vækst. Fleksibilitet og beliggenhed står øverst på ønskesedlen, når potentielle kontorlejere er på udkig efter nye lejemål.

Kontormarkedet er generelt i fremgang – især i København forsætter kontormarkedet sin positive udvikling. Markedets forventninger til kontorsegmentet er positive på trods af den globale økonomiske afmatning, vi ser i markedet, samt risiko for en kommende recession. De positive forventninger underbygger, at det nuværende leje- og afkastniveau også kan udvikle sig positivt i en periode med lavere vækst. Den nuværende

udvikling af kontormarkedet understøttes af en stadig stigende beskæftigelse i de større byer samt gode væksttal for dansk økonomi.

POSITIVE FORVENTNINGER TIL KONTORMARKEDET Ifølge markedsstatistikken fra EjendomDanmark forventer markedet en stigning både i ejendomsværdi, udlejningsprocent samt markedsleje for

de kommende år. Ifølge forventninger fra Investment Property Forum forventes lejen på kontorejendomme i København at stige 2,6 pct. i 2019, 2,2 pct. i 2020 og 1,6 pct. i 2021.

MARKEDSFORVENTNINGER TIL KONTORMARKEDET JULI 2019 Tomgangen er nede på 5,9 procent i København.

Et niveau den har befundet sig i siden slutningen

UDVIKLINGEN I TOMGANGSRATE FOR KONTOREJENDOMME (%) 15 Aalborg Aarhus 12 Odense København Omegn

9

København By 6

3 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019

Kilde: Ejendomstorvet UDVIKLING I GENNEMSNITLIG AFKASTKRAV KONTOR (%) 10 Aalborg Århus 8

Odense København Omegn København By

6

4 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019

Kilde: Ejendomstorvet

32 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

MARKEDSFORVENTNINGER TIL KONTORMARKEDET JULI 2019 Ejendomsværdi

Kontor

Udlejningsprocent

Juli 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2019

20,5

6,3

-4,5

20,5

Markedsleje

KvartalsÅrsJuli ændring ændring 2019 7,4

-3,3

19,3

KvartalsÅrsændring ændring 6,3

-4,4

De 44 deltagere i markedsundersøgelsen har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for kontorejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere” og -100 betyder at alle har svaret ”meget lavere”.

33 Q4 2019

af 2017, hvilket vidner om en stabil tomgangsprocent. Ifølge tal fra Ejendomstorvet opleves der i Århus, Odense, Aalborg stigende tomgangsrater i 3. kvartal.

det svært at opnå mere end 5 år. Dermed eksponerer udlejer sig over for en større konjunkturrisiko. Mindre kontorlejemål i størrelsen 300-500 kvadratmeter i de større byer forventes i høj grad at have en relativ lav tomgangsrisiko og opfattes sammenlignelig med boliglejemål i nogle tilfælde, dog vurderes risikoen stadig større for store kontorejendomme. Større lejemål kan med fordel indrettes til mindre enheder, der nemt kan opdeles og dermed tilpasses potentiel lejers behov og i større grad imødekomme kunders behov om øget fleksibilitet.

FLEKSIBILITET ER ET KRAV FRA LEJER Fleksibilitet og beliggenhed står øverst på dagsordenen, når potentielle kontorlejere er på udkig efter nye lejemål. Dette gør sig gældende både for de kontraktuelle forhold samt de fysiske rammer. Det er svært at opnå en længere uopsigelighed på mindre lejemål, som er længere end 2-3 år. For større lejemål over 1000 kvadratmeter er

LAVE AFKASTKRAV Ejendomsejerne forsøger at tilpasse sig denne udvikling ved at inddele ejendommene i mindre og mere fleksible lejemål med flere fællesfaciliteter. Dermed forsøger udlejer at minimere den øget kontraktuelle risiko ved at ændre de fysiske rammer så vidt muligt. Der ses dog også en generel tendens i alle større byer til, at kontorejendomme handles til et afkast, der er en del lavere end førhen. Det kan bl.a. forklares ved en forventning om et øget markedslejeniveau på længere sigt grundet urbanisering.

UDVIKLING I DEN GENNEMSNITLIGE BRUTTOLEJE KONTOR (DKK/M2) 2000 Aalborg Århus 1500

Odense København Omegn København By

1000

500 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019

Kilde: Ejendomstorvet

MARKEDSDATA FOR KONTOREJENDOMME Den nuværende markedssituation for kontorudlejningsejendomme vurderet ud fra erfaringstal fra Newsec Advisory samt data fra Ejendomstorvet.

Markedsleje (kr) pr. kvadratmeter pr. år ekskl. drift Område

Bedste

Afkastkrav (%)

Standard

Under Middel

Prognose

Bedste

Standard

Under Middel

Prognose

↑

3,75

4,75

5,25

→

↑

5,00

6,00

6,75

→

↑

5,50

7,00

8,00

→

↑

4,50

5,25

6,00

↓

→

5,25

6,00

7,00

↓

København København City

2.100

1550

1.150

Øvrige København

1.450

1100

850

Storkøbenhavn (Ring 3-4)

1.000

800

600

Århus City

1.500

1100

900

Storaarhus

1.100

900

700

Odense City

1.200

850

650

→

Øvrige Odense

1.100

750

600

→

7,00

7,75

8,75

→

Århus

Odense

Aalborg Aalborg City

1.150

900

700

→

5,50

6,50

7,00

→

Øvrige Aalborg

900

800

650

→

6,75

7,75

8,25

→

1.050

800

525

↑

6,00

7,00

8,25

→

Trekantområdet Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

34 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

NYINDRETTEDE OG LYSE KONTORER VED RING 3 KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90414 Areal: Fra 272 –1.840 m2 Årlig leje: Kr. 875 pr. m2 ekskl. drift

Tobaksvejen 21-25, 2860 Søborg ∙ Til- og frakørsel til motorring 3 lige ved ejendommen ∙ Fleksibelt indrettede og gennemlyste kontorer ∙ Etableret flerbrugerkompleks ∙ Kantineordning ∙ Stærk og professionel udlejer ∙ Fitness samt omklædnings- og badefaciliteter ∙ Gratis parkering på terræn.

35 Q4 2019

DET MONDÆNE DOMICIL MELLEM NYHAVN OG KONGENS NYTORV KONTOR/DOMICIL TIL LEJE SAGSNR.: KFKK90015 Areal: 1.045-4.500 m2 Årlig leje: Kr. 1.632 pr. m2 ekskl. drift C

36 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Bredgade 6, 1260 København K ∙ Eget kontordomicil ved Kongens Nytorv ∙ Privat større terrasse ∙ Kantine med plads til 150 personer ∙ Indgang enten fra Store Strandstræde eller Bredgade ∙ Ca. 1.000 m2 pr. etage ∙ Fleksibel indretning – kontorer i varierende størrelser.

VISUALISERING

NYRENOVERET EJENDOM VED NØRREPORT STATION KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90368

CHARMERENDE KONTOR I CENTRUM AF KØBENHAVN

Areal: 1. sal: 267 m2, 3. sal: 272 m2, 4. sal: 197 m2 Årlig leje: kr. 1.650-1.700 pr. m2 ekskl. drift

Frederiksborggade 11, 1. 3. 4. sal, 1360 København K

KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90448

∙ Nyrenoveret ejendom og totalistandsatte lejemål ∙ Godt lysindfald og højt til loftet ∙ Privat tagterrasse på lejemålets 4. sal ∙ 1. sal: 270 m2, 3. sal: 280 m2, 4. sal: 230 m2.

Areal: 360 m2 Årlig leje: Kr. 1.395 ekskl. drift pr. m2 D

Østergade 13, 1, 1100 København K.

∙ Hyggelig og charmerende ejendom ∙ Lyse og højloftede lokaler ∙ God blanding af storrumskontor og mødelokaler ∙ 100 meter til Kongens Nytorv metrostation.

348 M2 KONTOR I CITY, I HERSKABELIG EJENDOM KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90209

Areal: 348 m2 Årlig leje: Kr. 1.150 pr. m2 ekskl. drift D

H.C. Andersens Boulevard 47, 1.tv., 1553 København V ∙ Fleksibel indretning – storrum/cellekontorer ∙ Støjdæmpende ruder, minimal støj fra H.C. Andersens Boulevard ∙ 2 min. til nærmeste parkeringskælder ∙ Fleksibel indretning i samråd med lejer.

37 Q4 2019

NYRENOVEREDE KONTORER MED GOD BELIGGENHED KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90435

Areal: 631/633 m2 Årlig leje: Kr. 750 pr. m2 ekskl. drift C

Vesterlundvej 6, 2730 Herlev ∙ Ca. kr. 1.320 pr. arbejdsplads pr. måned v/ 30 ansatte ∙ Nyistandsatte kontorer efter lejers ønsker ∙ Godt indeklima, med mulighed for køling.

FLOTTE KONTORER MED SKØN UDSIGT, GENNEMLYS OG GODE PARKERINGSFORHOLD KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90436 Areal: Fra 431 m2 Årlig leje: Kr. 750-850 pr. m2 ekskl. drift ENERGIMÆRKE UNDER UDARBEJDELSE

38 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Marielundvej 48, 2730 Herlev ∙ Nyere og effektiv ejendom ∙ Billige driftsudgifter ∙ Nærværende og professionel udlejer (3 generationer) ∙ Gennemlys i kontorerne ∙ God beliggenhed ved indfaldsveje.

KONTORER MED GODE FÆLLESFACILITETER OG KUN 15 MIN. FRA INDRE BY KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90142 Areal: 336 - 2.464 m2 Årlig leje: Fra kr. 950 pr. m2 ekskl. drift A

Delta Park 40-46, 2665 Vallensbæk Strand ∙ Attraktivt Company House med gode fællesfaciliteter som kantine og mødelokaler ∙ Effektive lejemål fra 336 – 2.464 m2 i meget høj kvalitet ∙ Let tilgængeligt med S-tog og kommende letbane ∙ Direkte adgang til motorvejsafkørsel 25 ∙ Gratis parkering ∙ Synligheden fra motorvej E20 giver gode reklamemuligheder.

39 Q4 2019

VISUALISERING

KONTOR- OG LABORATORIELEJEMÅL PÅ ØSTERBRO KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: LE-K.90048

Areal: Fra 454 - 1.858 m2 Årlig leje: Kr. 1.300 pr. m2 inkl. drift C

KONTORHUS MED ATTRAKTIVE FÆLLESFACILITETER Areal: Fra 136 til 3.600 m2 Leje: Kr. 675 pr. m2 ekskl. drift

KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90219

C

Lersø Parkallé 40-44, 2100 København Ø

Helgeshøj Allé 38, 2630 Taastrup

∙ Hjørneejendom med stor synlighed ∙ Facaderenoveret og med 3-lags vinduer ∙ Person- og vareelevatorer til alle etager ∙ Kort afstand til Metroen på Skjolds plads og Vibenshus Runddel.

∙ Mulighed for opførsel af lager fra 1.600 m2 til 9.600 m2 – opføres ved indgåelse af lejekontrakt ∙ Lyse kontorer med store vinduespartier og gennemgående lys ∙ Stor fælles kantine med indbydende gårdhave.

IMPONERENDE FLOT, PRISVINDENDE KONTORDOMICIL

LYSE, EFFEKTIVE KONTORER MED GODE VILKÅR

PRODUKTION/KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90415

Areal: Op til 3.460 m2 Årlig leje: Kr 1.150 pr. m2 ekskl. drift D

KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90418

Areal: 315 m2, 328 m2, 147 m2, 484 m2, 210 m2 Årlig leje: Fra kr. 795-850 pr. m2 ekskl. drift D

Knud Højgaards Vej 2, 2860 Søborg

Sydmarken 32, 2860 Søborg

∙ Behageligt indeklima ∙ Markant og synlig beliggenhed i Søborg ∙ Op til 3.460 m2 kontor fordelt på 4 etager, samt 932 m2 god kælder.

∙ 5 ledige lejemål på 147, 210, 315, 328 og 484 m2 ∙ Lyse lejemål med tovejsbelysning ∙ Fleksibel udlejer ift. nedrivning af lette vægge ∙ Konkurrencedygtige lejevilkår.

40 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

TDC FÅR NYE NABOER I TELEFONHUSET

Det karakteristiske Telefonhuset på Borups Allé 43 i København får nye beboere, når en forvaltning under Københavns Kommune flytter ind hos TDC i telefoncentralen. Newsec har dermed formidlet endnu en udlejning for TDC, som et led i den løbende udvikling af TDC’s ejendomsportefølje.

Den grå ejendom med det iøjefaldende tårn på godt 100 meter beliggende ud til Bispeengbuen i København er opført i 1959 som telecentral for KTAS, Kjøbenhavns Telefon Aktieselskab, der senere blev til Tele Danmark, og som i år 2000 skiftede navn til TDC Group. Telefoncentralerne, som tidligere var bemandede, er i takt med den teknologiske udvikling blevet digitaliseret og kræver derfor ikke så meget plads som førhen – hvilket giver plads til nye lejere.

OPTIMERING AF TDC’S EJENDOMME Telefonhuset på Borups Allé, også kaldet BOA-centralen, er en relativ stor ejendom på samlet over 40.000 kvadratmeter. Mere end 600.000 kabler er samlet i ejendommen, der er et af Europas største krydsfelter for data- og telekommunikation, men selvom de tekniske anlæg fortsat er en del af ejendommen, så fylder teknikken ikke nær så meget som tidligere. Det har medvirket til, at arealer frigives til anden anvendelse – bl.a. er 1.500 kvadratmeter i stueetagen udlejet til fitnesscentret REPEAT. Men de ledige arealer konverteres i høj grad også til kontorer, og snart flytter forvaltning under Københavns Kommune ind på omtrent 8.500 kvadratmeter fordelt på stueplan og op til 5. sal. ”Vi er de seneste år lykkedes med at optimere nogle af vores største ejendomme – heriblandt Borups Allé 43, hvor store arealer med tekniske formål konverteres til primært kontorlokaler til

gavn for andre brugere og lejere. Vi vil altid have en tilknytning til Telefonhuset, idet vores tekniske anlæg, der nu er digitaliseret, fortsat vil ligge her. Der er dog ingen tvivl om, at ejendommen over tid vil udvikle sig fra at være et teknisk domicil til et flerbrugerhus med forskellige lejere, da vi ikke længere har det samme arealbehov,” siger Allan Holst Jensen, underdirektør i TDC.

ste byer. Netop Telefonhuset ligger i et spændende område med en ny metrostation, og hvis planerne om at grave Bispeengbuen ned og genetablere åen, der løber under vejen, bliver en realitet, vil der opstå et nyt bykvarter på Nørrebro, og det vil selvsagt højne interessen og værdien for denne og de omkringliggende ejendomme,” fortæller Brian Tretow-Loof, direktør i Newsec Advisory i Danmark.

LEJERE VIL HAVE CENTRAL BELIGGENHED OG NEM ADGANG Newsec Advisory har igennem flere år rådgivet TDC om sine ejendomme og lejemål rundt omkring i landet. Newsec har bl.a. formidlet nye lejere til TDC’s domicilejendom i Aarhus, flere arealer på Teglholmsgade 1 i København SV og solgt en kursusejendom i Rungsted, der var ejet af TDC Pension. For ejendommen på Borups Allé er der tale om en relativ markant bygning med effektive og reelle kontorfaciliteter, som ligger let tilgængeligt ved indgangen til København og tæt på flere nye metrostationer – hvilket netop tiltrækker nutidens virksomheder. ”Vi ser i øjeblikket en stigende efterspørgsel på alle typer af kontorer, som er centralt beliggende. Hertil kommer et krav om gode transportmuligheder – og helst i gåafstand til metro eller tog – så ansatte og besøgende nemt kan komme til og fra virksomheden, da parkeringsforhold ikke overraskende er begrænset i de stør-

KONTAKT OS BRIAN TRETOW-LOOF Direktør, seniorpartner 40 20 78 70 brian.loof@newsec.dk 41 Q4 2019

KONTOR OG PRODUKTION I VELDREVET EJENDOM PRODUKTION/KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90374 Areal: Fra 100 til 3.300 m2 Årlig leje: Fra kr. 695 pr. m2 ekskl. drift C

LEDIGE LEJEMÅL I KONTORHUSET KBHUS KONTOR TIL LEJE

SAGSNR.: KLKK90324 Areal: 190 - 2.300 m2 Årlig leje: Fra kr. 700 pr. m2 ekskl. drift C

42 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Tonsbakken 16, 2740 Skovlunde ∙ Nyistandsatte kontorer/produktion ∙ Mulighed for produktion/lager i alle lejemål ∙ 4 vare-/personelevatorer, op til 2.500 kg ∙ Lave driftsudgifter ∙ Fleksibel udlejer og indretning ∙ Erhvervsområde med mange veletablerede virksomheder, heriblandt Assa Abloy/Ruko, Imerco, Brunata oa. ∙ Mange fællesfaciliteter og gratis parkering på terræn.

Kirkebjerg Allé 84-88, 2605 Brøndby ∙ Flere nyistandsatte lejemål fra ca. 190 – 2.300 m2 ∙ Ned til kr. 12.000 pr. arbejdsplads p.a. ∙ Fleksibel indretning der tilpasses lejers behov ∙ Godt indeklima med ventilation og gennemgående lys ∙ Mulighed for fælles kantineordning ∙ Offentlig transport til døren og gratis parkering ∙ Spændende nærområde med fitnesscenter og butikstorv.

VISUALISERING

SUBLIMT KONTORHUS – MÆRK ENERGIEN KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90431

Areal: Fra 50 m2 til 2.500 m2 Årlig leje: Kr. 1.100 pr. m2 C

PRÆSENTABELT OG ARKITEKTTEGNET DOMICIL KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90178

Areal: 10.709 m2 Årlig leje: Kr. 1.100 pr. m2 E

The Energy Hub, Lautruphøj 5-7, 2750 Ballerup

Nymøllevej 85, 2800 Kongens Lyngby

∙ Effektive og lyse kontorlokaler – ideelt til storrumkontorer ∙ Stilren og lys ankomsthall ∙ Servicemanager i huset ∙ Fælles kantine.

∙ Flot arkitekttegnet kontor ∙ Lejemålet indrettes i samarbejde med lejer og overtages nyistandsat ∙ Ny fælles kantine.

LYSE OG INDBYDENDE LOKALER KONTORHUS - FÆLLES I NATURSKØNNE VIRUM KANTINE, MØDECENTER KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90439

Areal: 1.637 m2 Årlig leje: 1.125 pr. m2 ekskl. drift

KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90432

Areal: Fra 530 m2 til 3.180 m2 Årlig leje: Kr. 830 pr. m2 C

Bredevej 2 st., 2830 Virum

Lautruphøj 1-3, 2750 Ballerup

∙ Præsentabel ejendom ∙ Massivt lysindfald ∙ Op til 90 arbejdsstationer ∙ Fælles kantine.

∙ Synlig beliggenhed i Ballerups “Silicon Valley” ∙ Fælles work lounges og stillezoner ∙ Flot velkomstområde, kantine med frokostordning og mødecenter 43 Q4 2019

FANTASTISK EJENDOM UD TIL ROSKILDEVEJ KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90157

Areal: Fra 263-663 m2 Leje: Kr. 750 pr. m2 D

Roskildevej 22, 2760 Albertslund ∙ Nyindrettede lejemål fra 263 663 m2 i velfungerende ejendom ∙ Brug af mødelokaler, auditorium og fitness er indeholdt i lejen ∙ Indbydende personalerestaurant med mulighed for frokost i skøn have.

SØBORG TOWER - COWORK I PROFESSIONELLE RAMMER KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90427

Areal: Fra 117-229 m2 Årlig leje: Fra 271.200 kr G

INNOVATIVT KONTORHUS – TÆT PÅ AALBORG UNIVERSITET KONTOR TIL LEJE SAGSNR.: KLKK90428

Areal: Fra 770 m2 til 8.500 m2 Årlig leje: Fra kr. 1.100 pr. m2 ekskl. drift C

Gyngemose Parkvej 50, 1. sal, 2860 Søborg

Frederikskaj 6, 2450 København SV

∙ Kantine, lounge og kaffebar Take away mad til frokost/aften ∙ Lounge og caféområde ∙ Mødecenter og konferencesal ∙ Fitnesscenter med squashbane.

∙ Innovativt kontormiljø ∙ Effektive kontorarealer med massivt lysindfald ∙ Køl og ventilation ∙ Fælles kantine og mødecenter.

44 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Newsec Property Outlook Efterår 2019:

HVORDAN SER FREMTIDEN UD FOR DETAILEJENDOMME? I den seneste udgave af Newsec Property Outlook tager Newsec temperaturen på detail- og butiksejendomme i Norden, og resultaterne viser, at der er stor spredning i segmentet. De butikker, der præsterer bedst på de nordiske markeder, fortsætter med at blomstre og har et af de stærkeste år i 2019. Detailhandel af middelkvalitet begynder at støde på modstand, og den detailhandel, der har præsteret ringest i et stykke tid, kommer til at få det endnu sværere.

2019 er det første år i lang tid, hvor huslejen for detail som helhed går ned i Norden – med minus tre procent. Butiksparker præsterer bedst med en vækst i lejen på fire procent. Shoppingcentre og highstreet-butikker har derimod en negativ lejeudvikling på henholdsvis minus en procent og minus fem procent.

VÆKST I LEJENIVEAU FOR DE BEDSTE DETAILEJENDOMME Blandt detailejendomme af høj kvalitet klarer alle de forskellige typer af ejendomme, det vil sige highstreet-butikker, butiksparker og shoppingcentre, sig godt. I 2019 har der været en vækst i lejeniveauet på fem procent i denne kategori, hvilket er den største stigning i lang tid. Butiksparker har klaret sig bedst med en vækst i lejeniveuaet på hele otte procent.

”Jeg er ikke bekymret for detailhandlens fremtid. Jeg synes derimod, at vi har en meget spændende udvikling foran os inden for dette segment.

Der vil komme stigende krav til dem, der arbejder med detail- og butiksejendomme, men mange muligheder vil også byde sig for dem, der har den rette viden, og som er villig til at se det som en innovationsmulighed,” siger Max Barclay, Head of Newsec Advisory i Norden.

Detail- og butiksejendomme af dårligst kvalitet har oplevet en negativ lejeudvikling i 2019 på minus otte procent. Desuden præsterer alle typer af detailejendomme i denne kategori sig dårligt, og med en nedgang på 11 procent står det værst til med shoppingcentre. Men highstreet-butikkerne klarer sig også dårligt med minus ti procent.

Ved at klassificere detailejendomme som shoppingcentre, butiksparker eller highstreet-butikker og derefter vurdere den geografiske placering, oplandsområdet og attraktiviteten, har Newsec identificeret tre forskellige kvaliteter af detailejendomme: god, middel og dårlig inden for hver type.

Highstreet-butikker med god beliggenhed fortsætter fremgangen med en stigning på fire procent, men for butikker i mindre byer og med en mindre attraktiv beliggenhed kommer der sandsynligvis til at ske en konvertering til kontorer eller andre funktioner i fremtiden.

Læs hele Newsec Property Outlook på newsec.dk/npo

» JEG ER IKKE BEKYMRET FOR DETAILHANDLENS FREMTID. JEG SYNES DERIMOD, AT VI HAR EN MEGET SPÆNDENDE UDVIKLING FORAN OS INDEN FOR DETTE SEGMENT. Max Barclay, Head of Newsec Advisory i Norden

OM NEWSEC PROPERTY OUTLOOK Newsec Property Outlook er siden 2001 blevet udgivet to gange om året – forår og efterår. Rapporten beskriver og forudsiger udviklingen på ejendomsmarkedet i Nordeuropa med fokus på de nordiske og baltiske land. Den svenske økonom, Klas Eklund, giver også sit billede af den makroøkonomiske situation i Norden og globalt. Rapporten er blevet et praktisk redskab for både investorer, ejere og lejere i ejendomsbranchen.

45 Q4 2019

STILRENT BUTIKSLOKALE MED STOR EKSPONERING BUTIK TIL LEJE SAGSNR.: DLDK90381

Areal: 1.006 m2 Årlig leje: Kr. 1.400.000 F

Bistrupvej 122, 3460 Birkerød

∙ 670 m2 salgsareal ∙ 255 m2 værksted/lager ∙ 81 m2 teknikrum ∙ Bilværksted med udsugning og lifte kan medfølge.

HJØRNEBELIGGENDE DETAILLEJEMÅL MIDT I VALBY BUTIK TIL LEJE SAGSNR.: DLDK90378

Areal: 584 m2 C Årlig leje restauration: kr. 1.895 pr. m2 inkl. drift Årlig leje detail/butik: kr. 1.595 pr. m2 inkl. drift

Valby Langgade 44, st., 2500 Valby ∙ Detaillejemål med mulighed for café eller restaurant ∙ Beliggende centralt i Valbys detailområde ∙ Mulighed for opdeling af lejemålet ∙ Stor facade og gode eksponeringsmuligheder.

46 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

EKSKLUSIVT BUTIKSLEJEMÅL VED KGS. NYTORV OG METROEN BUTIK TIL LEJE SAGSNR.: DLDK90383

Areal: 148 m2 Årlig leje: Kr. 2.000.000 + moms E

Østergade 4, st.th., 1100 København K ∙ Salgsareal 101 m2 + kælder 47 m2 ∙ Eksklusiv beliggenhed ∙ Massiv eksponering og stor facade ∙ Beliggende blandt eksklusive brands.

ATTRAKTIVT BUTIKSLOKALE PÅ VESTERBRO I KØBENHAVN BUTIK TIL LEJE SAGSNR.: DLDK90050

Areal: 141 m2 og 10 m2 lager Mdl. leje: Kr. 32.000 inkl. drift D

Vesterbrogade 43, st., 1620 København V ∙ Effektivt og højloftet butikslokale ∙ Flot facade med glas fra gulv til loft ∙ God eksponering ved Vesterbros Torv ∙ Mindre lager i forbindelse med butikken.

47 Q4 2019

DETAIL

De fysiske detailbutikker har masser af udfordringer og muligheder Detailhandlen befinder sig i et forandret landskab, hvor e-handlen både udfordrer og udvikler branchen og dens måde at tilgå forbrugerne. Faldende omsætning og overskudsgrad presser de fysiske butikker og kalder på nye idéer og tiltag i detailsegmentet.

Detailbranchen er presset. Konkurrencen er benhård, samtidig med at indtjeningen og salget er faldet i store dele af detailbranchen. Dette skyldes bl.a., at forbrugerens vaner har ændret sig over de seneste år samt den øgede konkurrence fra onlinehandel. Dette ses bl.a. af figur 1 (næste side), hvor der kan ses nedgang i den årlige gennemsnitlige vækst i omsætning for alle kategorier i detailbranchen.

FREMTIDEN ER OMNICHANNEL De forretningsdrivende bør derfor appellere til forbrugerne via omnichannel for at kunne opfylde forbrugerens behov bedst muligt. Det ses af resultaterne fra Dansk Erhvervs spørgeskema, at 15 pct. af de adspurgte mener, at det at varen kan byttes i en fysisk butik, er det næstvigtigste ud over prisen.

Selvom omnichannel er blevet et kendt begreb, så ændrer det ikke ved, at en større del af omsætningen i detailledet er flyttet fra den fysiske butik til internettet, hvilket er med til at sætte markedslejen under pres.

Figur 2 (næste side) viser samtidig et fald i overskudgraden for en række kategorier. Dette vidner om en benhård konkurrence. Overskudsgraden for online handel stiger derimod betydeligt.

Andelen af forbrugere som handler online er stigende, hvilket påvirker markedsstrukturen for detailhandlen. En rapport fra Dansk Erhverv viser dog betydelig sammenhæng mellem de fysiske butikker og e-handlen. Rapporten viser, at en stor del af handlen i de fysiske butikker starter online. E-handlen både udfordrer og udvikler detailhandlen og dens måde at tilgå forbrugerne.

Begrebet ”omnichannel” har gjort sit indtog, når der snakkes om detailhandel. Omnichannel be-25 skriver butikker med fuldt integrerede online- og offline-salgskanaler.

20

FORBRUGERNE TJEKKER VARER ONLINE 15 INDEN KØB I EN FYSISK BUTIK Hver fjerde dansker søger information om en vare online, før at de gør deres køb en i en fysisk10 butik, og mange søger informationen, imens de står i butikken. Samtidig viser Dansk Erhvervs5 analyse, at 16 pct. undersøgte deres købte vare i en fysisk butik inden online køb. Af disse 16 pct.

0 købte flertallet varen på den fysiske butiks egen hjemmeside.

Trafikken for nethandel går begge veje. Online-butikken agerer udstillingsvindue for den fysiske butik. For at kunne opfylde forbrugerens ønsker kræver nethandel også en fysisk butik og vice versa, idet de to forskellige salgskanaler understøtter hinanden.

48 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

genheder som Strøget i København. Det er dog ikke en udvikling, der udmærker sig i tomgangsstatistikken endnu.

Epinion har udarbejdet en undersøgelse for Business Danmark, der viser, at 53 pct. af forbrugerne helst vil handle i fysiske butikker frem for online. Onlinehandlen udgør også stadig den mindste del af handlen, og i 2017 udgjorde den 11 pct. af den samlede hanFIGUR 3: GJORDE DU NOGET AF FØLGENDE del. Omsætningen for detailhandlen INDEN DIT SENESTE KØB AF EN VARE? skal i fremtiden dække både en online og fysisk slagskanal. %

% 25

2017 FLERE SALGSKANALER ØGER OMKOSTNINGERNE 2016 20 Det er især i de større byer dette gør sig gældende og 15 blandt andet i København ser man, at tidligere detailbutikker omdannes til showrooms.

10 Her opfordrer butikken til, at kunden ser varen og bestiller 5 den online efterfølgende. Senest har IKEA Danmark åbnet et 0 showroom på Vesterbrogade i UNDERSØGTE VAREN København, hvor de fremviser I EN FYSISK BUTIK køkkener og garderobeløsninger. At FØR ONLINE KØB have flere salgskanaler øger detailbuKilde: Dansk Erhverv tikkernes salgsomkostninger og dermed evne til forsat at honorere en høj husleje.

Hvis ejerne af detaillejemålene ikke er indstillet på en reduktion i markedslejen, vil tomgangen stige. En udvikling som især ses på prime-belig-

2017 2016

UNDERSØGTE VAREN ONLINE FØR KØB I FYSISK BUTIK

TOMGANG % DETAIL/BUTIK 2018

2019

1. kvt.

2. kvt.

3. kvt.

4. kvt.

1. kvt.

2. kvt.

3. kvt.

København

4,0

4,6

4,6

4,1

4,1

4,4

4,4

København Omegn

3,0

3,7

3,8

4,0

4,0

3,2

3,6

Odense

4,9

5,0

5,3

5,7

6,0

4,9

5,3

Århus

4,7

4,7

4,7

4,8

5,0

4,7

4,9

Aalborg

6,2

6,7

6,5

7,2

6,9

6,5

7,6

4. kvt.

Kilde: Newsec Advisory, Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.

49 Q4 2019

FIGUR 1: GENNEMSNITLIG ÅRLIG VÆKST I OMSÆTNING

Vækst 2015-2017

Online Optikere

Vækst 2013-2015

Apoteker og skønhed Øvrige varer Værktøj og byggematerialer Møbler og interiør Hjemmeelektronik Tøj og sko Sport og fritid

% 0

5

10

15

20

25

Kilde: Danske Bank (2019)

FIGUR 2: OVERSKUDSGRADEN / EBIT-MARGIN.

Margin (EBIT) 2017

Online Optikere

Margin (EBIT)2013

Apoteker og skønhed Øvrige varer Værktøj og byggematerialer Møbler og interiør Hjemmeelektronik Tøj og sko Sport og fritid

% 0

Kilde: Danske Bank (2019)

50 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

1

2

3

4

5

6

7

8

FIGUR 4: HVAD ER VIGTIGT FOR DIG VED DIT VALG AF NETBUTIK? Note Det har været muligt at angive tre svar som hhv. Det vigtigste, næstvigtigste og tredjevigtigste.

I figuren er kun vist respondenternes førsteprioritet.

Ved ikke At netbutikken har en app Andet Nem betalingsløsning At leveringen er fleksibel Hurtig levering At hjemmesiden er nem at navigere på At varen kan returneres i en fysisk butik At prisen er den samme som i den evt. fysiske butik Et bredt udvalg At der er gratis returfragt At varen kan byttes i fysisk butik %

Total pris inkl. fragt ikke overskrider fysisk butiks pris 0

5

10

15

20

25

30

35

40

Kilde: Dansk Erhverv

MARKEDSDATA FOR DETAILEJENDOMME Den nuværende markedssituation for detailudlejningsejendomme vurderet ud fra erfaringstal fra Newsec Advisory samt data fra Ejendomstorvet MARKEDSLEJE KR. PR. KVADRATMETER PR. ÅR EKSKL. DRIFT Område

Bedste

AFKASTKRAV (%)

Standard

Under Middel

22.000

11.000

5.600

2.500

1.500

1.000

Århus City

6.750

5.000

2.600

Storaarhus

2.800

2.000

1.300

5.000

3.500

1.700

Aalborg City Øvrige Aalborg

Prognose

Bedste

Standard

Under Middel

Prognose

↓

4,25

5,25

↓

5,00

6,00

6,50

→

4,00

4,50

5,00

↑

→

5,25

6,00

7,25

→

2.000

→

5,00

6,50

7,75

→

1.150

900

→

7,00

8,25

9,00

→

4.600

2.900

1.400

→

4,75

5,75

6,25

↑

Øvrige København

3,00

↑

København City

↓

København

1.400

1.000

700

→

6,25

7,00

7,50

→

2.600

1.600

900

→

6,50

7,25

8,50

→

Århus

Odense Odense City Øvrige Odense Aalborg

Trekantområdet Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

51 Q4 2019

NEWSEC ADVISORY NEWSEC.DK/CASES

EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME

INVESTERING & CAPITAL MARKETS

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

SALG & UDLEJNING

CORPORATE SOLUTIONS

KØBENHAVN 33 14 50 70 Silkegade 8, 1113 København K AARHUS 87 31 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus

PROJEKTRÅDGIVNING

SE VORES CASES

newsec.dk info@newsec.dk