Sjællandsgade 94

INVESTMENT MEMORANDUM INVESTMENT MEMORANDUM Gudrunsvej 5, 8220 Brabrand I MSBÅ90104 I HFS / MNC

Sjællandsgade 94 | HFS / MJO

VELBELIGGENDE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I Attraktiv detailejendom i Randers DET POPULÆRE ØGADEKVARTER

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K - Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus C - Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk - info@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

MSBÃ…90104

2

Sjællandsgade 94, 8000 Aarhus C •

Fantastisk beliggenhed i hjertet af Aarhus, i det yderst populære område, Øgadekvarteret

•

4 moderniserede ejer lejligheder herunder 2 stk. delevenlig 3ére og 2 stk. 2ére

•

Ejendommen er udstykket i ejerlejligheder

•

Samlet boligareal 257 m² på 168 m² grund.

•

Ejendommen overtages fuldt udlejet – alternativt med en ledig lejlighed til ejers disposition.

•

Gennemgribende renoveret.

Pris kr. 10.500.000,1. års afkast 3,26 %

MSBÅ90104

3

EJENDOMMEN Flot og total moderniseret boligudlejnings ejendom, beliggende i et af Aarhus' mest eftertragtede områder med kort gåafstand både til centrum herunder Latinerkvarteret og universitetet. Kvarteret ”Øgaderne” er opført omkring år 1900 og er kendetegnet ved sine små og hyggelige byhuse og ofte ensrettede stille gader.

Selve ejendommen er en klassisk rødstensejendom i 4 etager med én lejlighed pr. etage, oprindeligt opført i 1889, men som af nuværende ejer i 2020 har gennemgået en totalmodernisering,

herunder med en opdeling af

lejlighederne i ejerlejligheder. Ejendommen fremstår således i moderne og velvedligeholdt stand, herunder med nye rørføringer. Ejendommens tag er belagt med tagpap, vinduerne er flotte klassiske dannebrogsvinduer.

De 4 ejer lejligheder fremtræder som klassiske midtby-lejligheder. Lejlighederne byder på en god indretning uden spildplads og indeholder: Entré, rummelig stue, 1 eller 2 værelser, køkken og top moderne badeværelse hvor er lavet plads til vaskemaskine. Alle beboelsesrum er med plankegulve. Lejlighederne Arealerne er fra 58 m² til 69 m².

De 2 lejligheder på hhv. 1. og 2. sal er velindrettede og meget delevenlige 3-værelses lejligheder og de sidste (stuen og taglejligheden) er 2-værelses lejligheder, med en god og meget funktionel indretning. Alle lejligheder på nær en er udlejet til markedskonform leje og den sidste kan udlejes eller stilles til købers rådighed efter ønske.

Ejendommen indeholder foruden fælles opgang og entre ydermere kælder hvor der er fin højde og plads til depotrum, opmagasinering mv., som kan benyttes at alle ejendommens lejere.

Udvendigt finder vi en dejlig fredfyldt have hvor der er plads til havemøbler, lej på græsplænen mv. Haven ligger fint gemt væk fra vejen, hvorfor den kan nydes i ro og fred fra det pulserende byliv, som ligger lige udenfor hoveddøren.

MSBÅ90104

4

5MSDÃ…90070

OMRÅDET OG TRAFIKALE FORHOLD

Aarhus universitet Aarhus letbane

Motorvejen Strøget

km

min.

km

min.

km

min.

km

min.

Aarhus Banegård

Udvalgte afstande fra ejendommen

MSBÅ90104

Letbane – Nørreport station

0,5 km

4 min.

Aarhus Universitet

1,3 km

8 min.

Aarhus Strøg

1,4 km

10 min.

Aarhus Banegård

2,0 km

15 min.

Motorvejen

5,5 km

15 min.

6

OMRÅDET OG TRAFIKALE FORHOLD Ejendommen er beliggende i det populære Øgadekvarter, der er den nordøstlige del af indre by i Aarhus.

Aarhus er i færd med en hidtil uset udvikling med et historisk højt investeringsniveau i byudvikling og infrastruktur, der omfatter udvikling af nye videnhubs, innovationscentre, investeringer i byens arkitektur, nye teknologiske løsninger samt et mål om at blive CO2neutral i 2030.

Det meste af bebyggelsen er opført i slutningen af det 19. århundrede og frem til omkring 1920. Oprindelig var det en blanding af småerhverv og beboelse typisk for området. I mange af gaderne var der små butikker, som for de flestes vedkommende nu er nedlagte. Oprindeligt lå området udenfor den centrale bymidte men er i dag fuldt ud sammenvokset.

Der er 273.077(2018) indbyggere i Aarhus by og 340.421 (2018) i Aarhus Kommune. I de seneste år er befolkningen vokset med ca. 4.700 indbyggere i Aarhus Kommune, uddannelsesinstitutioner melder om rekordoptag og en række store virksomheder er flyttet til byen. Derfor har Aarhus den klare målsætning, at kommunen i 2030 har:

I 1970'erne ændredes beboersammensætningen sig fra et typisk arbejderkvarter til et attraktivt boligområde med mange uddannelsessøgende. Området er blandt andet kendt for en stærk beboerbevægelse og flere attraktive børneinstitutioner.

375.000 indbyggere

Mange af Ejendommene i området har ikke gennemgået den gennemgribende renovering og det er derfor ikke usædvanligt, at ejendomme stadig har fælles toiletter på bagtrapperne og fælles bad i kælderen.

220.000 arbejdspladser 200.000 boliger 60.000 studerende

Aarhus har en fantastisk placering ved havet og skoven.

Et levende pulserende bymiljø og den smukkeste natur beliggende helt tæt på hinanden og det tager ikke lang tid at komme rundt i byen. Aarhus er en rummelig by med plads til at udfolde sig, uanset om man er ung, gammel eller børnefamilie, studerende, kunstner, livsnyder, etableret erhvervsvirksomhed eller iværksætter. Man kan føle sig hjemme i Aarhus. Her sker altid noget.

MSBÅ90104

Aarhus arbejder hele tiden på at skabe de bedste rammebetingelser for virksomheder og investorer. Med de mange projekter der er i gang, er der tale om et sandt byggeboom i Aarhus. Et byggeboom som berører hele byen fra Marselis tunnelen i syd, over Aarhus Ø i centrum, til Det Nye Universitetshospital og byudvikling i nord, det hele bundet sammen af den nye letbane, der kommer til at køre fra Odder i syd til Grenaa i øst med en afstikker over Skejby.

km

min.

km

min.

km

min.

km

min.

7

OFFENTLIGE OPLYSNINGER / EJENDOMSFAKTA AREALOPGØRELSE Ejendommen er beliggende Sjællandsgade 94, 8000 Aarhus C, matrikel nr. 1626a, Aarhus Bygrunde, Aarhus.

Ejendommens grundareal udgør 168 m², heraf 0 m² vej.

Ejendommen er beliggende i byzone i Aarhus Kommune, som er en del af Region Midtjylland.

Ejendommens areal jf. BBR:

BYGNING NR.

ANVENDELSE

1

Privat beboelse

BEBYGGET AREAL (M²)

SAMLET BYGNINGSAREAL (M²)

KÆLDER AREAL (M²)

TAGETAGE (M²)

ERHVERVSAREALER I ALT (M²)

67

201

67

61

257

Der tages forbehold for afvigelser mellem de BBR-registrerede og faktiske arealer.

MSBÅ90104

8

OFFENTLIGE OPLYSNINGER / EJENDOMSFAKTA SAMLET OFFENTLIG VURDERING PR.1.10.2019: Ejendomsværdi

kr.

5.450.000

Grundværdi

kr.

715.600

*

Ejendomsværdierne er samlet for ejerlejlighederne i stuen og 2. sal. Værdierne for 1. og 3. sal er i forbindelse med opdelingen til ejerlejligheder i 2019 endnu ikke offentliggjort.

VANDFORSYNING: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyning.

VARMEFORSYNING: Ejendommen opvarmes med fjernvarme.

ENERGIMÆRKE:

FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret via NEM forsikring med police nr. 2546527 – for nærmere detaljer henvises til forsikringspolicen.

FORURENING: Ifølge forureningsattest af 24.09.2019 har Region Midtjylland vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen som værende forurenet.

Ejendommen er dog beliggende et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.

MSBÅ90104

9

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER Kommuneplan 2017 – Rammeområde 030102BO Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse.

I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere.

Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne.

Når disse former for anvendelser etableres, udvider eller ændrer benyttelse, må det lokale vejnet ikke belastes nævneværdigt mere. Områdets præg af boligområde skal bibeholdes, og der skal derfor ske en tilpasning til omgivelserne med

særlig

hensyn

til

bygningernes

størrelse,

deres

udformning,

samt

parkering

og

adgangsforhold.

Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides.

Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden.

I karrébebyggelserne tilstræbes en god helhedsvirkning mod såvel gadesiden som gårdsiden. Ved nybyggeri og byggearbejder, der berører bebyggelsens ydre, kan der derfor stilles særlige krav til bygningernes proportionering, taghældning, tagkviste, materialevalg m.v. Tekniske installationer skal som udgangspunkt placeres inden for bygningernes højde- og dybdeprofil.

Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet.

Inden for Ringgaden må der etableres butikker på op til 1.000 m², når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning.

Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. For at opnå en god bygningsmæssig helhedsvirkning kan der i forbindelse med opførelse af ny bebyggelse samt ved ombygningsprojekter, der vedrører bebyggelsens ydre, stilles særlige krav til bygningernes proportionering, taghældning, tagkviste, materialevalg mv.

EMNE

RAMMEBESTEMMELSE

Antal etager, max:

5 etager

Husdybde, max:

10 meter

MSBÅ90104

10

OFFENTLIGE FORHOLD OG PLANER SERVITUTTER /DEKLARATIONER Der er lyst følgende servitutter på ejendommen:

DATO

SERVITUT

13.01.1887

Dok om hegn (31-208).

26.06.1890

Dok. Om fælles brandmur/gavl mv. (34-2061).

07.02.2006

Dekl. Om vejudlæg, ledninger, opholdsret og hegn.

MSBÅ90104

11

ØKONOMI SALGSVILKÅR: Ejendommen udbydes til en kontantpris på kr. 10.500.000,Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Newsec Advisory A/S er gerne behjælpelig med at undersøge finansieringsmulighederne, såfremt køber ønsker ejendommen belånt.

LEJEINDTÆGT PR. 01.10.2019*: Lejer

Anvendelse

SSStuen - Privat 1. Sal – Privat 2. Sal – Privat 3. Sal - Privat – ledig Leje i alt

Areal i m²

Beboelse Beboelse Beboelse Beboelse

58 69 69 61 257

Årlig leje

Leje pr. m²

87.000 103.500 103.500 91.500 385.500

Forudbet. Leje/ deposita 21.750 25.875 25.875

1.500 1.500 1.500 1.500

73.500

* Lejligheden på 3. sal er ikke udlejet men kan stilles til købers disposition – alternativt udlejes hvis ønsket. De resterende lejemål er udlejet efter et lejeniveau der fastsættes efter det lejedes værdi for renoverede småhuse.

DE EJER PÅHVILENDE DRIFTSUDGIFTER UDGØR: Udgifter

Brutto ex. moms

Lejerandel

Netto ex.

Moms

12.374

0%

12.374

Øvrige afgifter (vand, renovation m.v.)

4.400

0%

4.400

El, gas og varme, fællesarealer

2.800

100%

0

Forsikringer Renholdelse inkl. vicevært Henlæggelser tekniske installationer Udvendig vedligeholdelse, bygning Udskiftning af varme installationer

4.050

0% 0% 0% 0% 0%

4.050 6.000 0 8.995 0

0%

10.000 45.819

Grundskyld og dækningsafgift 2019

0 kr. /m² 35 kr. /m² 0 kr. /m²

Administration, estimeret Udgifter i alt

257 m² 257 m² 257 m²

6.000 0 8.995 0 10.000 48.619

HEREFTER KAN NETTOLEJEN VED FULD UDLEJNING BEREGNES TIL: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt Ejendommens netto udgifter Nettoleje

kr. kr. kr.

385.500 45.819 339.681

x 100 =

3,26 %

EJENDOMMENS STARTAFKAST: 339.681 10.500.000 – 73.500 MSBÅ90104

12

Visualisering

MSBÃ…90104

13

ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Efter nærmere aftale.

MOMS: Ejendommen er ikke momsregistreret.

FORBEHOLD: Dette prospekt er baseret på data fra offentlige kilder og informationer modtaget fra ejer/administrator.

Newsec Advisory er af den opfattelse, at oplysningerne i prospektet er korrekte og fyldestgørende, men påtager sig ikke ansvaret for eventuelle fejl eller mangler.

BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen herunder besigtigelse bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til:

Newsec Advisory A/S

Skanderborgvej 277, 1. sal 8260 Viby J Tlf.: 87 31 50 70

HENRIK FROST SØRENSEN

Associate partner, Seniorrådgiver Cand. merc. jur., ejendomsmægler, MDE Tlf. dir.: 27 83 84 39 E-mail: henrik.frost@newsec.dk

MIKAEL JONASSEN Senior Investeringsrådgiver, Associate Director Ejendomsmægler, Valuar, MDE Dir.: 53 70 15 24 mikael.jonassen@newsec.dk