Det Danske Ejendomsmarked forår 2020

DET DANSKE EJENDOMSMARKED FORÃ…R 2020 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

1

INDHOLD CONTENTS

DANSK ØKONOMI DANISH ECONOMY........................6 INVESTERING INVESTMENT.................................12 INDUSTRI OG LOGISTIK INDUSTRIAL AND LOGISTIC..... 20 BOLIG RESIDENTIAL............................... 34 KONTOR OFFICE........................................... 54 DETAIL RETAIL........................................... 64

FORORD

Der opleves fortsat stærk efterspørgsel efter investeringsejendomme. 2019 begyndte dog med lav aktivitet på ejendomsmarkedet, men endte i en sprint i fjerde kvartal, som bød på transaktioner for 21 mia. kr. og dermed endte den samlede transaktionsvolumen i niveauet 55 mia. kr.

Globalt set er allokering af kapital mod ejendomsinvesteringer stor, samtidig bliver gode alternativer til attraktive risikovægtet kapitalafkast færre. Dette vurderes også at være en af årsagerne til, at sælgere i større grad er tilbageholdende med at sælge.

Forventningerne i markedet er, at de lave renteniveauer forsætter i en årrække.

Dette sammenholdt med en generel solid efterspørgsel efter investeringsejendomme, som vi især så i fjerde kvartal 2019, gør, at vi for 2020 vurderer, at vi når en transaktionsvolumen i niveauet 70 mia. kr.

Transaktionsvolumen faldt med omkring 25 % i 2019 sammenholdt med niveauet i 2018, som var 74 mia. kr. Dette vurderes dog mest af alt at være et udtryk for et sundt marked, hvor investorerne agerer på baggrund af den tilgængelige information. I starten af 2019 var det forventningen, at en rentestigning vil blive aktuel, det viste i midlertidig at blive til en rentesænkning. Dette var bl.a. med til at underbygge lavere afkastniveauer for de fleste ejendomssegmenter, hvilket fik gang i handlen igen.

Både politisk usikkerhed på globalt og nationalt niveau prægede 2019. På nationalt niveau var det især lejepriser og regulering af denne, som var og er i fokus.

En politisk diskussion, der fik 4

transaktionsvolumen for den ældre boligmasse til at falde med 80 % i København. På globalt niveau var det handelsaftaler mellem Kina og USA samt det forsatte forsøg på Brexit.

På trods af en aftagende global vækst i 2019, så ser vækstmålene for 2020 og 2021 stadig fornuftige ud om end risikoen for en potentiel afmatning af økonomien er til stede. Danmark, som en lille åben økonomi, er sårbar overfor en afmatning af den globale økonomi.

Danmark vurderes dog at være godt rustet til en potentiel afmatning, hvor både forbrugere og virksomheder besidder fornuftige opsparinger.

Den største del af nedgangen i transaktionsvolumen i 2019 skyldes fald i omsætningen af boligudlejningsejendomme, hvor der især stilles spørgsmål ved den høje markedsleje, når finansieringen skal opnås. Boligudlejningsejendomme er dog stadig det største segment. Vi oplever i større grad interesse for boligejendomme og projekter i omegnskommunerne. Transaktionsvolumen i 2019 var igen præget af stor interesse fra udenlandske investorer, der stod for ca. halvdelen af transaktionsvolumen. Det er især kontor- og hotelmarkedet, som har domineret hos de udenlandske investorer. I 2019 så vi generelt stor interesse for lejekontrakter indgået med stærke lejere og med en lang uopsigelighedsperiode.

Det er i stigende grad øget fokus på lejekontrakten fremfor det fysiske aktiv.

Dette ses især for industri- og logistiskejendomme, hvor vi oftere ser salg og lease back-transaktioner med triple-net-leasing, hvor risikoen for investoren i kontraktperioden er begrænset til lejerens soliditet.

PREFACE

Strong demand for investment properties continues. However, 2019 began with modest activity in the real estate market but ended in a sprint in the fourth quarter of DKK 21 billion in transactions. The total transaction volume thus ended at the level of DKK 55 billion.

Globally, the allocation of capital towards real estate investments is great, while at the same time good alternatives to attractive risk-weighted capital returns are diminished. This is also considered to be one of the reasons why sellers are more reluctant to sell real estate.

The market expects low interest rates to continue for several years. This together with a general solid demand for investment properties, which particular where emphasized in the fourth quarter of 2019, means that by 2020 we expect to reach a transaction volume of approx.

DKK 70 billion.

Transaction volume decreased by approx. 25% in 2019 compared to the 2018 level, which was DKK 74 billion.

However, this is considered most of all to be a cause of a healthy market where investors act based on the information available. At the beginning of 2019, it was expected that a rise in interest rates would occur. However it turned into an interest rate cut. This helped to support lower yield levels for most real estate segments, which catalyzed the transaction activity going again.

Both political uncertainty at the global and national levels marked 2019. At national level, it was especially rental prices and regulation of these which was and still is the focus. A political discussion which caused the volume of transactions for the older housing stock to drop by 80% in Copenhagen. At global level, the political debate were dominated by trade

agreements between China and the United States, as well as the continued attempt at Brexit.

Despite slowing global growth in 2019, the growth targets for 2020 and 2021 still look reasonable, although the risk of a potential economic downturn is present. Denmark, as a small open economy, is vulnerable to a slowdown in the global economy. However, Denmark is considered to be well suited for a potential downturn, where both consumers and companies have reasonable savings.

The largest share of the decline in transaction volume in 2019 is due to a fall in the transactions of residential properties, where questions are raised especially at the high market rent when financing is to be obtained. However, residential rental properties are still the largest segment.

The transaction volume in 2019 was again characterized by great interest from foreign investors, which accounted for approx. half the transaction volume.

In particular, the office and hotel market were dominated by foreign investors. In 2019, we generally observed great interest in properties with lease contracts with strong tenants and with a long tenure. There is an increasing focus on the lease contract rather than the physical asset. This is particularly evident in industrial and logistics properties, where we increasingly see sale and lease back transactions with triple-net leasing, where the risk for the investor during the contract period is limited to the tenant’s solvency.

5

DANSK ØKONOMI / DANISH ECONOMY

DANSK ØKONOMI STABILE VÆKSTRATER Dansk økonomi forsætter med at befinde sig i en højkonjunktur. Den danske økonomi ser ud til at være modstandsdygtig overfor den nedgang, der opleves i den globale vækst. Den aftagende økonomiske vækst i den globale økonomi vil på sigt blive afspejlet i den danske økonomi.

Vækstraterne for dansk økonomi forventes at være omkring 1,5 % de kommende år. Den nuværende højkonjunktur har fundet sted uden, at store ubalancer har opbygget sig. Økonomien vurderes, at være godt rustet til en potentiel afmatning.

situation, som har fået tilliden til at falde.

Imidlertid stiger det private forbrug stadig, og beskæftigelsesgraden stiger også, selvom det er i et mere beskedent tempo end før. For Europa som helhed blev den laveste vækstrate i 6 år observeret i andet kvartal af 2019. Samtidig er inflationen lav, og ECB har svært ved at nå målinflation på 2 pct. Inflationen i Danmark er 0,8 %, og for Europa er den 1,5 % ved udgangen af 2019.

Forbrugertillidsindekset er faldet i løbet af 2019. Det er hovedsageligt usikkerheden omkring den globale økonomiske

DANISH ECONOMY STABLE GROWTH RATES Danish economy continues being in an economic boom. The Danish economy has until now succeeded to be robust against the general slowdown and turbulence which have been seen in the global economy the last year. The slower economic development in the global economy will affect Denmark sooner or later, however the growth rates are expected to remain at 1.5% in the coming years. The boom in the Danish economy has taken place, without significant imbalances being built up. The economy is therefore assed to be well equipped for a slowdown in the economy.

The consumer confidence index has over the last year decreased compared to the level in the end of 2018. It is mainly the uncertainty about the global economic 6

situation.

However, the private consumption is still increasing, and the employment rate is also rising although it is in a more modest tempo than before.

For Europe as a whole, the lowest growth rate was seen in 6 years in the second quarter of 2019. At the same time, inflation is low, and ECB has a hard time trying to reach the goal of 2 pct. The inflation rate in in Denmark is 0.8 % and for Europe it is just below 1.5% by the end of 2019.

THE NATIONAL ACCOUNTS PRINCIPAL ITEMS Real growth in %

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Gross Domestic Product, GDP

0.2

0.9

1.6

1.6

2.0

2.2

1.5

1.8

1.5

1.5

Imports of goods and services

2.8

1.4

3.9

1.9

3.8

4.1

3.3

0.1

3.4

3.2

Exports of goods and services

1.3

1.6

3.1

2.4

2.9

4.6

0.1

2.5

2.1

2.3

Household consumtion

0.4

0.4

1.0

1.7

2.3

1.5

2.2

1.6

2.2

2.1

Public consumption

0.8

-0.1

1.9

1.1

0.3

1.1

0.9

0.8

0.9

0.7

Source: Danmarks Nationalbank

INFLATION IN EU COUNTRIES, UNITED KINGDOM, ICELAND, NORWAY AND SWITZERLAND - DECEMBER 2019.

Inflation Euro Area

5 4 3 2 1

Hungary

Romania

Slovakia

Czechia

Bulgaria

Poland

Netherlands

Lithuania

Latvia

Slovenia

Luxembourg

Estonia

Austria

Sweden

France

Germany

Malta

Croatia

Norway

Ireland

Greece

Finland

Iceland

Belgium

Spain

Denmark

United Kingdom

Source: Eurostat 

Cyprus

Italy

Portugal

-1

Switzerland

0

7

INVESTERING / INVESTMENT

KONJUKTURBAROMETER Det overordnede konjunkturbarometer, sammensat fra Eurostats ESI-indeks, komprimerer fem sektorers tillidsindikatorer med forskellige vægte. De fem sektorer er: industri, service, forbruger, byggeri og detailhandel. Det ses, at markedets holdning til økonomien svinger med intervaller på ca. 4 år. Der er en faldende optimisme i midten af 2018. Den faldende optimisme fortsættes i 2019, hvor den kommer under gennemsnittet, men pessimismen ser ud til at aftage i begyndelsen af 2020, hvor konjunkturbarometeret stiger beskedent.

Den fortsatte svækkelse af den internationale handel i en situation med vedvarende global usikkerhed påvirker stadig

BUSINESS CYCLE INDICATOR The overall business cycle barometer, compiled from Eurostat’s ESI index, compresses five sectors’ confidence indicators with different weights. The five sectors are: industry, service, consumer, construction and retail. It is seen that the market’s attitude to the economy fluctuates at intervals of approx. 4 years.

There was a falling optimism from mid2018. The falling optimism was continued in 2019 where it was observed below average, however the pessimism seems to diminish in the beginning of 2020.

The continued weakening of international trade in a situation of persistent global uncertainty still adversely affects the euro area manufacturing sector and dampens in investment growth. Although the latest 8

euroområdet i fremstillingssektoren og dæmper investeringens væksten. Selv om de seneste økonomiske data og undersøgelsesdata generelt er svage, peger de dog på samme tid mod en vis stabilisering af afmatningen i den økonomiske vækst i euroområdet.

Service- og byggesektorerne er stadig robuste på trods af en vis nedgang i andet halvår af 2019. Fremadrettet vækst i euroområdet understøttes fortsat af gunstige finansieringsbetingelser; yderligere beskæftigelsesvækst sammen med stigende lønninger, den marginalt ekspansive finanspolitik i euroområdet og den fortsatte - om end noget langsommere - globale aktivitetsvækst.

economic data and survey data in generally is weak, they point towards stabilization of the slowdown in economic growth in the euro area.

The service and construction sectors are still robust despite some downturn in the second half of 2019. Going forward growth in the euro area continues to be supported by favorable financing conditions; further employment growth along with rising wages, the marginally expansionary fiscal policy of the euro area and it continued – albeit somewhat slower - global activity growth.

DEVELOPMENT IN OVERALL BUSINESS CYCLE BAROMETER (AVERAGE STANDARDIZED TO 0)

Danmark

EU

Tyskland

Sverige

Storbritannien

15,00 10,00 5,00 0 -5,00 -10,00 -15,00 -20,00 -25,00 -30,00

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Source: Eurostat 

9

INVESTERING / INVESTMENT

10

11

INVESTERING / INVESTMENT

INVESTERING 2019 var karakteriseret ved et fald i aktivitetsniveauet inden for køb og salg af fast ejendom i Danmark. Transaktionsvolumen faldt med omkring 25 % sammenlignet med niveauet i 2018.

70 % af transaktionsvolumen i 2019 relaterede sig til ejendomshandler i København eller Storkøbenhavn. Jylland stod for 24 % af volumen, mens Fyn udgjorde 5 %.

Ejendomsmarkedet var i 2019 påvirket af et fald i aktivitetsniveauet sammenlignet med 2018, som var det andet bedste investeringsår nogensinde med en transaktionsvolumen på omkring 75 mia. kr. I 2019 faldt volumen til 55 mia. kr., hvilket svarer til et fald på 26 %.

De udenlandske investorer stod for ca. halvdelen af transaktionsvolumen. De udenlandske investorer investerede hovedsageligt i København og Storkøbenhavn. 92 % af alle handler, som udenlandske investorer var involveret i, blev foretaget i København eller Storkøbenhavn.

Sammenlignet med de historiske tal for transaktionsvolumen så er 2019 under niveauet for 2016. Niveauet for 2019 er dog stadig højt.

Udviklingen i ejendomsmarkedet i 2019 var generelt drevet af et fortsat lavt renteniveau og jagten efter afkast. 2019 vil blive husket som et år, hvor

forventningerne til et langsigtet lavt renteniveau blev normen.

Ejendomme er generelt et investeringsprodukt med stabile afkast sammenlignet med andre aktivklasser, hvor der opleves større grad af volatilitet. Derfor ser vi forsat stor efterspørgsel i markedet, hvor mange investorer ønsker at allokere kapital til ejendomsmarkedet. Faldet i transaktionsvolumen vurderes at være en konsekvens af, at sælger ønsker at sælge til lavere afkast, end hvad potentielle investorer kan retfærdiggøre ift. deres krav til afkast.

I et marked karakteriseret af stor efterspørgsel på kapitalallokering til ejendomme burde det alt andet lige forventes at

INVESTMENT 2019 was characterized by a drop of 25% in transaction volume compared to 2018 The real estate transaction market was in 2019 affected by a decline in the activity level compared to 2018, which became the second-best investment year ever with a transaction volume of DKK 75 billion. In 2019 this number decreased to DKK 55 billion which equals a decrease of 26%.

Looking at the historical figures the volume of 2019 is lower than the level in 2016. However, the level is still high.

70% of the transaction volume in 2019 related to the Copenhagen or Greater Copenhagen market. Jutland counted for 24% and Funen 5%.

The foreign investors counted for just about half of the transaction volume. The 12

foreign investors invested mainly in Copenhagen and Greater Copenhagen.

92% of the transaction volume involving foreign investors was in Copenhagen or Greater Copenhagen.

The real estate market in 2019 was generally driven by continued low interest rates and the hunt for returns. 2019 will be remembered for a year where the market experienced consensus in the expectations to a long-term low interest rate level.

Properties are generally an investment product with stable returns compared to other asset classes where there is more volatility. Therefore, we see continued high demand in the market and a desire to allocate capital in real estate. The decrease in transaction volume is largely assessed to be caused by the sellers

wanting to sell at a lower return than what potental investors can justify in relation to their expectations of return on invested capital.

In a market characterized by a high degree of capital allocation to real estate, everything else equal it is expected that the volume of transactions would be high.

The challenge, however, is that sellers have limited alternative investment opportunities, which drives the seller’s expectations and a yield compression in the market.

RESIDENTIAL SEGMENT REMAINS THE LARGEST SEGMENT The residential segment still counts for the largest part of the market with approx.

42 percent of the transaction volume corresponding to DKK 23.1 billion which is

Residential 42 % Industrial & logistic 8% Retail 9%

TRANSACTION VOLUME SEGMENT BREAKDOWN

Office 29% Hotel 6%

Source: Newsec Advisory

Other 6%

føre til større transaktionsvolumen.

Udfordringen er dog, at sælger har begrænset alternative investeringsmuligheder, hvilket påvirker sælgers forventninger og ønske om at realisere ejendommen til endnu lavere afkast.

Storkøbenhavn, som sammen udgjorde 52 % af transaktionsvolumen.

BOLIGEJENDOMME FORBLIVER DET STØRSTE SEGMENT Udlejningsejendomme udgør stadig den største del af transaktionsvolumen med 42 % af den samlede volumen svarende til 23 mia. kr., hvilket er et fald i på 36 % i forhold til 2018-niveauet, som var ca. 37 mia. kr.

Storkøbenhavn udgjorde 11 % af boligtransaktionsvolumen svarende til 2,5 mia. kr. – dette er en fremgang sammenlignet med sidste år på 8 %. I perspektivet af et generelt fald i transaktionsvolumen, så vidner dette om en stærk efterspørgsel efter boliginvesteringer i forstæderne til København.

Størstedelen af transaktionsvolumen med boliger er placeret i København og

Aarhus stod for 31 % af boligtransaktionsvolumen i Jylland. Et par af de danske institutionelle investorer har i 2019

a drop of 36% compared to 2018’s level of DKK 36.7 billion.

Most of the transactions within the residential segment were in Copenhagen or Greater Copenhagen which together counted for 52% of the transaction volume in the residential segment.

The residential transaction volume in Greater Copenhagen increased compared to 2018. The 11% corresponds to DKK 2.5 billion. This is a small improvement compared to 2018 with 8%, in perspective of a decreasing volume in general this indicates an increasingly demand for suburbs of Copenhagen.

Aarhus counted for 31% of the residential transaction volume in Jutland.

Some of the Danish institutional investors have executed a strategy of buying residential properties in provincial growth

towns many located in Jutland which support the transaction volume in Jutland.

Transaktionsvolumen for boliger i Storkøbenhavn forblev på samme niveau i 2019 som i 2018.

RETAIL PROPERTIES ARE CHALLENGED. TRANSACTION VOLUME ALMOST HALVED The retail market is challenged. This can be seen in an increasing vacancy from 5.38 % in the 2018 to 6.31% in 2019 on national level. The transaction volume drops from DKK 8.6 billion to approx. DKK 5.0 billion which is a decrease of 42%. In 2018 retail properties counted for 11% of the transaction volume in 2019 this has dropped to 9%. The decreasing demand from investors can be explained by low yield levels, especially in the light of the structural development of the sector where e-commerce is winning increasingly

eksekveret en strategi, der involverer opkøb af boligejendomme i større provinsbyer, der er udpeget til vækstbyer. En del af disse er i Jylland, hvilket bl.a. er med til at drive transaktionsvolumen i Jylland.

DETAILEJENDOMME ER UDFORDRET OG TRANSAKTIONSVOLUMEN NÆSTEN HALVERET Det fysiske detailmarked er presset. Der opleves stigende tomgangsprocenter for dette segment, hvor tomgangen i 2018 var på 5,38 %, er den steget til 6,31 % på nationalt niveau. Transaktionsvolumen for dette segment er faldet fra 8,6 mia. kr. til omkring 5,0 mia. kr., hvilket er et fald svarende til 42 %. I 2018 udgjorde detailejendomme 11 % af den samlede transaktionsvolumen – dette er faldet til 9 % i

market share. This has increased the uncertainty in relation to the market rent and vacancy risk. These factors is expected to lead to higher yields requirements, which already can be observed in the market.

Copenhagen and Greater Copenhagen counts for 57% of the retail transaction volume. In Jutland transactions of larger retail properties in provincial growth towns increased the volume.

Last year Copenhagen and Greater Copenhagen counted for 46% of the retail market. The increase to 57% in 2019 is a cause of increased uncertainty about the retail market making the investors seek towards more prime locations in the capital.

13

INVESTERING / INVESTMENT

2019. Den faldende investor-efterspørgsel i dette segment kan forklares ved for lave afkastkrav, især i lyset af den strukturelle udvikling, som sektoren oplever – med e-handlen, der vinder markedsandele.

Dette har bidraget til øget usikkerhed omkring markedsleje og tomgangsrisiko. Det forventes, at det vil føre til stigende afkastkrav, hvilket allerede opleves i markedet. København og Storkøbenhavn udgør 57 % af detailtransaktionsvolumen. I Jylland var der i 2019 flere større detailejendomme, som blev handlet, hvilket har påvirket transaktionsvolumen positivt.

Sidste år stod København og Storkøbenhavn for 46 % af detailmarkedet. Stigningen til 57 % i 2019 kan ses som en konsekvens af øget usikkerhed,

INDUSTRIAL AND LOGISTICS A SMALL TRANSACTION MARKET There is great demand for warehousing and especially logistics properties in Denmark as the companies are looking for room for increased storage capacity and production. The high demand for logistics and industrial properties has led to a shortage of properties with modern facilities within the segment. According to Ejendomstorvet.dk the current vacancy is 1.89 % on national level.

In 2019, transactions with industrial and logistics properties counted for DKK 4.4 billion corresponding to 8 % of the transaction volume which is the same share as in 2018 year. The number of tradable assets which are not highly user properties or old and outdated properties is small. Consequently, the transaction 14

hvilket får investorerne til at søge mod primære lokationer i hovedstaden.

INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME – ET BESKEDENT TRANSAKTIONSMARKED Der opleves stor efterspørgsel efter lager- og logistikejendomme i Danmark.

Virksomheder søger ledig kapacitet for opbevaring og produktion. Den store efterspørgsel for lager- og logistikejendomme har ført til mangel på ejendomme med især moderne faciliteter. Ifølge ejendomstorvet er den nuværende nationale tomgang på 1,89 % på landsplan.

I 2019 udgjorde industri- og logistikejendomme 4,4 mia. kr. af den samlede transaktionsvolumen, hvilket svarer til 8 % af

volume remains modest. However, the volume is large relative to the amount of tradable assets in the segment.

In lack of modern properties there has been observed a couple of speculative constructions. The speculative logistic constructions are concentrated around the logistic hubs in Taulov (triangle area) and in the area south-west from Copenhagen with Køge, Ishøj and Greve. (table 1) OFFICE – INCREASED DEMAND The office market counted for approx.

29 percent of the transaction volume in 2019 corresponding to DKK 16 billion. In 2018 the office market had a market share corresponding to 24%. Office properties has become more demanded by investors.

den samlede transaktionsvolumen, hvilket er den samme andel som i 2018.

Antallet af handelsaktiver i dette segment, som ikke i stor grad er brugerejendomme eller gamle og udtjente, er meget beskedent. Som en konsekvens af dette er transaktionsvolumen i dette segment relativt beskedent – men stort set relativt til mængden af ejendomme i dette segment.

I mangel på moderne logistikejendomme er flere investorer begyndt at bygge spekulativt. De spekulative byggerier er placeret ved logistikcentrene ved Taulov i trekantområdet og i området sydvest for København ved Køge, Ishøj og Greve. (tabel 1)

Historically high employment rate in the Danish workforce and low unemployment, together with continued stable economic growth in Denmark, gives a good demand for offices. The vacancy rate appears to have stabilized at the level of 6 percent for Copenhagen. In the rest of the country, a higher vacancy is observed.

The office transaction volume is concentrated in Copenhagen, telling the story of a market focusing on the prime located office properties in the capital where the market to a larger extend is limited and the uncertainties smaller.

The current vacancy in Copenhagen is mainly a cause of older and out-dated office spaces. 2019 became a year with high focus on offices with long leases.

GEOGRAPHICAL DISTRIBUTION OF RESIDENTIAL SEGMENT

GEOGRAPHICAL BREAKDOWN OF RETAIL TRANSACTION VOLUME Jutland 35%

Greater Copenhagen 12%

Funen 6%

Copenhagen and Frederiksberg 45%

Other 5%

Jutland 38%

Greater Copenhagen 11%

Funen 5%

Zealand, other 2% Copenhagen & Frederiksberg 41%

Source: Newsec Advisory.

Source: Newsec Advisory.

TABLE 1 OVERVIEW OF CURRENT SPECULATIVE LOGISTIC INVESTMENTS. Project Taulov Dry Port Greve Distribution Center Ishøj Distribution Center

Size

Investor

Ceiling height (meters)

49,300 m2 in first stage

PFA and ADP

10.50

100,000 m2

MG Real Estate

12.24

13,520 m2

NREP

10.00

DEVELOPMENT IN TRANSACTION VOLUME 2003-2019.

Denmark

Copenhagen

100 80 60 40 20 0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Source: Newsec Advisory 15

INVESTERING / INVESTMENT

KONTOR OPLEVER STIGENDE EFTERSPØRGSEL Kontormarkedet udgør omkring 29 % af transaktionsmarkedet i 2019, hvilket svarer til 16 mia. kr.

I 2018 udgjorde kontormarkedet 24 %.

Kontorejendomme er blevet mere efterspurgt blandt investorerne. Dog begrænser denne udvikling sig hovedsageligt til København. København står for 78 % af transaktionsvolumen.

Danmark oplever en stabil økonomisk vækst, hvilket bidrager til en høj beskæftigelse. Dette giver en god efterspørgsel efter kontorpladser. Tomgangen for kontor ser ud til have stabiliseret sig omkring 6 % i København. I resten af landet er

Four out of the seven deals above DKK 1 billion was office properties traded in yield range of 3.5% -4.0%. This underlines the high demand for capital allocation.

The investors are to larger degree focusing on the lease agreement rather than the physical asset. A yield of 3.5%4.0% on a prime located office property with a strong tenant with tenure of 10-20 years might be a good alternative to bonds.

POSITIVE EXPECTATION TO 2020 The National Bureau of Economic Research (NBER) counts the months between recession and according to their numbers we are experiencing the longest boom ever seen. However, the global growth rates are also slowing and e.g.

Sweden and Germany had negative 16

tomgangen en del højere. Handlen med kontorer er også hovedsageligt koncentreret omkring København, hvilket vidner om at investorerne fokuserer på kontorkvadratmeter placeret på primære beliggenheder i København, hvor risikofaktorerne er mindre.

Den nuværende tomgang i København vurderes at blive udgjort af utidssvarende lokaler.

2019 blev også året, hvor der kom fokus på lange lejekontrakter, som især tiltrækker de udenlandske investorer. De ser mulighederne for et afkast i niveauet 3,5-4,0 % på en 15-20-årig lejekontrakt som et alternativ til obligationer. Eksempler på

growth in second quarter of 2019. Despite a slowing global growth, the Danish economy is doing well with growth rates for 2019 at a level of 2.3% (YTD Q3).

The long-term interest rate is expected to be low for a couple of years. When 2019 started the belief for many was an increasing interest rate. However, it turned out that the interest level dropped further and most economist agree that the level will stay low for years. This have intensified the hunt for yield. Looking at the yield gap between a Danish 10-year government bond and yield on residentials in Copenhagen. The gap underlines the few alternative placements for liquidity. (figure 6) Properties are generally an investment product with stable returns compared to other asset classes where there is more

dette er at finde i de milliardhandler, som var placeret i det centrale København.

POSITIVE FORVENTNINGER TIL 2020 Det nationale kontor for økonomisk forskning (NBER) tæller månederne mellem recession, og i henhold til deres tal oplever vi for nuværende den længste højkonjunktur nogensinde. Imidlertid aftager de globale vækstrater også. For eksempel havde Sverige og Tyskland negativ vækst i andet kvartal af 2019. På trods af en aftagende global vækst klarer den danske økonomi sig godt med vækstrater for 2019 på et niveau omkring 2,3 % (ÅTD Q3).

volatility and current high prices.

Therefore, we expect continued high demand in the market and a desire to allocate capital to investment properties.

The challenges will according to our assessment be to find property owners who are willing to sell, due to lack of alternative allocation of the excess liquidity.

We estimate a transaction volume for 2020 in the level of DKK 70 billion.

Greater Copenhagen 13% Zealand 1%

GEOGRAPHICAL BREAKDOWN OF OFFICE TRANSACTION VOLUME

Copenhagen 78% Jutland 7% Funen 1%

7%

78%

1%

13%

1%

17

INVESTERING / INVESTMENT

Den lange rente forventes at være lav i de kommende år. Da 2019 begyndte, var der mange, som troede på stigende rente. Det viste sig imidlertid, at renteniveauet faldt yderligere, og de fleste økonomer er enige om, at niveauet vil forblive lavt i årevis.

Dette har yderlig intensiveret jagten på afkast.

alternativ placering af overskydende likviditet.

Vi estimerer en transaktionsvolumen for 2020 i niveauet 70 milliarder kr.

Ejendomme er generelt et investeringsprodukt med stabilt afkast sammenlignet med andre aktivklasser, hvor der er mere volatilitet og aktuelle høje priser. Derfor forventer vi fortsat stor efterspørgsel på ejendomsmarkedet og et ønske om at afsætte kapital til investeringsejendomme.

Udfordringerne vil ifølge vores vurdering være at finde ejendomsejere, der er villige til at sælge på grund af manglende

DIFFERENCE BETWEEN 10-YEAR GOVERNMENT BOND AND INCOME RETURN FROM RESIDENTIAL PROPERTIES IN COPENHAGEN

6

Income return from residential properties in Copenhagen

5

Yield %

4 3

10-year government yield

2 1 0 -1 2000M01 2001M01 2002M01 2003M01 2004M01 2005M01 2006M01 2007M01 2008M01 2009M01 2010M01 2011M01 2012M01 2013M01 2014M01 2015M01 2016M01 2017M01 2018M01 2019M01

Source: Statistics Denmark and Newsec Advisory

18

19

INDUSTRI- OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

20

21

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

INDUSTRI OG LOGISTIK LEJEMARKEDET For logistikejendomme har lejerne store krav til lokation, optimal infrastruktur, adgang til vejnettet og en funktionel indretning, pålæsningsramper, porte og loftshøjde m.m. Moderne bygninger muliggør en bedre udnyttelse, hvilket reducerer de totale omkostninger på trods af det faktum, at lejerne betaler en højere leje pr. m2 i nyere bygninger. Placering tæt på motorvejstilkørsler og motorvejskryds enten tæt på København eller, hvor flere motorveje krydser, er betragtet som primære lokationer.

Det er værd at tilføje, at denne type ejendom ikke er placeret i indre København – typisk er denne ejendomstype placeret tæt på motorvejsnettet. De primære

lokationer for logistikejendomme i Danmark er Taastrup Transport Center (TTC), Greve og Ishøj Transport Center (ITC), sammen med skandinavisk Transport Center (Køge) og Taulov Transport Center (centreret i Trekantområdet i Jylland).

Med forbrugere, som i stigende grad bliver mere vant til at handle online, så er efterspørgslen på lagerfaciliteter, som muliggør at varerne kan leveres dagligt, steget. Logistikbranchen er i konstant udvikling. Infrastrukturen bliver konstant forbedret, hvilket gør det muligt at flytte rundt på varer, hvor som helst i Europa, hvor de fleste lande er indenfor 24 timers afstand. Med en logistikbranche, som bliver mere effektiv, er risikoen for tomgang

tiltaget i de lande, hvor lejen og eller lønnen er højere, end i lande med lav løn og lave lejeomkostninger.

En samlet stigning på 181 % i online-handel fra 2011 til 2018 viser klart en ændring af forbrugsvaner. I takt med stigningen i online-forbruget er kravene for hurtig levering også steget, hvilket har resulteret i en efterspørgsel efter special-logistikejendomme og ”last mile” logistikejendomme, som møder lejernes krav til lokation, design, m.m. last mile logistikcentre er ofte karakteriseret af en rektangulær bygning med pålæsningspladser på flere sider af ejendommen.

INDUSTRIAL AND LOGISTIC OCCUPIER MARKET For logistics, tenants have high expectations for location, optimal infrastructure and access roads as well as optimal functional layout, loading ramps, gates and ceiling heights etc. Modern building allows for better utilization which reduces the overall cost despite the fact typically pay a higher rent per. m2 leaseholds in new buildings. Locations close to highways, in particular highway junctions and if possible, either close to the largest city, Copenhagen, or where several highways intersect are considered primary.

It should be noted this type of property is not located in the capital itself but typically close to or along highway sections/intersections. The hotspots for logistics in Denmark are, Taastrup Transport Center, 22

Greve and Ishøj Transport Center together with Skandinavisk Transport Center (Køge) and Taulov Transport Center (centre of Triangle area in Jutland).

With consumers becoming increasingly used to shopping on-line, storage facilities ready to supply goods on a day to day basis will be increasingly demanded. The logistics business is, however, also constantly evolving with ever improving transport links making it possible to relocate stock to any part of Europe as most countries are reachable within 24 hours. In line with logistics becoming more efficient, the risk for vacancy thereby increases in countries where rents and / or wages are higher than elsewhere.

A total increase of 181% in Internet shopping from 2011 to 2018 clearly confirms a change in consumption patterns. The rising Internet trade has further tightened the requirements for fast delivery, which has resulted in a demand for special logistics properties or smaller so-called ”last mile” distribution properties that meet the tenants’ needs in terms of location, design, etc. Last mile distribution centers are often characterized by cross docking design with a rectangular property having gates on both sides.

Looking at the industrial production index the trend in 2019 was more stagnant compared to the increase in 2018. The global growth is slowing, which might also affect the Danish companies. However, the Danish economy is still doing well and

LOCATION OF LOGISTICS CENTERS IN DENMARK

Skandinavisk Transport Center

Taastrup Transport Center (TTC) Greve og Ishøj Transport Center (ITC) Taulov Transport Center

23

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

Ser man på industriens produktionsindeks, er udviklingen i 2019 stagneret sammenlignet med stigningen i 2018.

Den globale vækst er aftagende, hvilket også kan have en effekt på danske virksomheder. Den danske økonomi er dog stadig i fin form. Der kan observeres en årlig vækstrate i BNP i 3. kvartal 2019, som ligger lige over 2 %. Det skal bemærkes, at aktivitetsniveauet i dansk industri stadig er højt, selvom det er aftagende.

En ny analyse fra Dansk Industri (DI) viser, at danske virksomheders forventninger ikke er mindre positive end for ét år siden. Dette er, sammen med andet, et resultat af en afmætning i de vigtigste eksportmarkeder, særligt nedgangen i tysk industri har dæmpet forventningerne

the yearly growth rate at ultimo 3. quarter was just above 2%. The activity level in the Danish industry is still high, however a recent analysis from Dansk Industri (DI), indicates that Danish companies’ expectations are not as positive as before.

This is amongst others a cause of slowdown in some of the important export markets, particularly the decline in German industry, which has dampened the expectations.

The same trend can be observed when looking at the business confidence index.

Which amongst others is a measure of expectations to the future growth. The business confidence index account for the industry, construction, retail and the service industry’s expectations. Despite the slowdown in the global economy, it is our expectation that the segment will be 24

Den samme tendens kan observeres, når man ser på erhvervstillidsindikatoren – hvilket er et mål for forventningerne for fremtidens vækst. Indikatoren tager industri-, byggeri-, detail- og serviceindustrien i betragtning. På trods af afmatningen i den globale økonomi, er det vores forventning, at logistiksegmentet vil blive drevet frem af den strukturelle udvikling, hvor e-handlen stiller store krav til logistik.

LEJENIVEAUER FOR INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Markedslejen for industri- og logistikejendomme er steget over de sidste to år. For nybyggede lager- og logistikejendomme i Storkøbenhavn er lejeniveauet mellem 650 kr. - 675 kr. pr. m2. afhængigt af kvaliteten af ejendommen og øvrige vilkår.

driven forward by the structural development due to the increasing demand for logistics in order to support E-commerce.

RENT LEVELS INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES Market rent for production, logistics and warehouse properties has been increasing over the past two years. For newly built warehousing and logistics properties in Greater Copenhagen, the rent level is between DKK 650 – DKK 675/ m2 p.a. depending on the conditions and the quality of the building. The rent level for the old stock on average condition is DKK 350 - DKK 450/m2 p.a.

Competing with the more modern stock are owners of older properties which are forced to offer greater

Lejeniveauet for ældre ejendomme med en gennemsnitlig stand ligger mellem 350 kr. pr. m2 og 450 kr. pr. m2.

I konkurrence med de moderne ejendomme er ejerne af de ældre ejendomme, som ofte er tvunget til at give et større incitament for at tiltrække nye lejere og holde på eksisterende lejere.

LEJEVILKÅR På grund af det meget attraktive udlejningsmarked i logistiksektoren er der ikke nogen store lejeincitamenter til stede, udover få måneders ’gratis lejeperiode’ på 1-3 måneder afhængigt af hvad lejer- og ejer bliver enige om.

incentives to attract new tenants and keep existing tenants. These often take the form of reduced rents or perhaps investments/improvements to the demised premises.

Overall, rental prices remain relatively stable for prime properties with a slightly increasing trend.

RENT TERMS Due to the very hot leasing market within the logistic sector there are presently no major rent incentives other than and seldomly a few months’ rentfree period, 1-3 month depending what can be agreed upon.

Market leasing terms are basically double net as standard, with or without insurance, in some more cases triple net

INDUSTRIAL PRODUCTION INDEX 2015=100 150

120

Industrial

90

Trend

60 M1, 2010

M1, 2011

M1, 2012

M1, 2013

M1, 2014

M1,02015

M1, 2016

M1, 2017

M1, 2018

M1, 2019

M1, 2020

Source: Statistics Denmark

BUSINESS CONFIDENCE INDEX MEDIAN=100 (1990-2018)

120

100

80 2016M01

2016M12

2017M12

2018M12

2019M12

Source: Statistics Denmark 25

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

De mest almindelige lejebetingelser er double-net lejeaftaler, hvor ejendomsejer kun afholder omkostningerne til udvendig vedligeholdelse og ejendomsadministration. Alle andre omkostninger relateret til ejendomme betales af lejer.

Der observeres også i stigende grad triple-net lejeaftaler især ved sale and lease back transaktioner.

Ved triple-net lejeaftaler påtager lejer sig ansvaret for hele ejendommen, og udlejers risiko begrænses til lejerens soliditet indenfor lejeperioden. Lejeren opnår hermed kontrol over bygningen uden at skulle placere kapital i en ny lagerbygning.

For sale og lease back transaktioner ses

is agreed upon. The triple net lease is most common in sale and lease back deals.

For sale and lease back term would be minimum 10 year, most common more than 10 years can be observed and for old stock shorter minimum 3-5 year or even less.

VACANCY LEVELS INDUSTRIAL AND LOGISTICS PROPERTIES The vacancy rate for industrial and logistics for whole Denmark was 1.89 % of the total building stock. The current vacancy is mainly determined by older and outdated properties.

One should be cautious in the interpretation of idle numbers in Denmark, as this is only an expression of the number of square meters in tenders.

26

oftest en uopsigelighed på mellem 10 og 20 år.

TOMGANGSNIVEAUER FOR INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Tomgangsniveuaet for industri- og logistikejendomme i Danmark var 1,89 % af den totale bygningsmængde ved udgangen af 2019.

Over de sidste syv år er mængden af industriog logistikejendomme i Storkøbenhavn steget med 337.100 m2, svarende til en stigning på 4 %. Den nuværende mængde i Storkøbenhavn er 7.851.400 m2, og den nuværende mængde i Danmark er 103.555.400 m2.

The real vacancy may be higher in relation to these figures if both supply and empty properties that are not listed are included.

The development in the vacancy rate can be observed in the figure below.

During the last 7 years the stock of industry and logistic properties in Greater Copenhagen has increased with 337,100 m2 corresponding to an increase of 4%.

The current stock in Greater Copenhagen is 7,851,400 m2 and the current stock in Denmark is 103,555,400 m2.

INVESTERINGSMARKEDET FOR INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Den totale transaktionsvolumen har Newsec Advisory estimeret til at være 55 mia. kr. for 2019. Segmentet for industriog logistikejendomme er opgjort til at udgøre 8 % af den samlede transaktionsvolumen i 2019, hvilket svarer til 4,4 mia. kr.

Moderne logistikejendomme med gode placeringer og lange lejekontrakter (10-20 år) har stor interesse for særligt udenlandske investorer. De fleste investeringer i dette segment er brugerejendomme, alså ejendomme bygget efter egne specifikationer. Dette gør, at investeringsmængden er temmelig begrænset, hvilket har resulteret i, at transaktionsvolumen er relativt beskeden.

INVESTMENT MARKET INDUSTRIAL AND LOGISTIC The total transaction volume is by Newsec estimated to approx. DKK 55 billion for 2019.

The segment of industrial and logistic properties counted for 8% of the transactions volume in 2019 which equal DKK 4.4 billion.

Modern logistics properties in good locations with long tenure (10-20 years) are experiencing strong interest from particularly foreign investors. Most investment in the segment are owner occupiers/built to specification. The investment stock is rather limited resulting in the transaction volume remaining very modest.

In the below table the top 10 largest transactions which Newsec has observed

PRIME NET RENT FOR INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES DKK/m2 p.a.

800

Copenhagen 700

600

500

Aarhus 400

Tiangle Area 300 Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1 2020

Q1

2019

Q4

2018

Q3

2017

Q2

2016

Q1

2015

Q4

2014

Q3

2013

Q2

2012

Q1

VACANCY LEVELS INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES % 8

7

6

North Zealand

5

East Jutland Greater Copenhagen

4

3

Funen

Denmark

01.10.2019

01.07.2019

01.04.2019

01.01.2019

01.10.2018

01.07.2018

01.04.2018

01.01.2018

01.10.2017

01.07.2017

01.04.2017

01.01.2017

01.10.2016

01.07.2016

01.04.2016

01.01.2016

01.10.2015

01.07.2015

1

01.04.2015

2

Source: ejendomstorvet.dk 27

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

I tabellen på næste side er de 10 største transaktioner, som Newsec Advisory har observeret i industri- og logistiksegmentet i 2019, opstillet.

På grund af det lave antal investeringsaktiver i segmentet, er nogle investorer begyndt at bygge spekulative projekter såsom Taulov Dry Port med 49.300 m2 i Trekantområdet og Greve Distribution Center (GDC) med 100.000 m2. i Storkøbenhavn.

Bygningerne, der bliver opført spekulativt, er relativt standardiseret med en placering tæt på motorvejen. Loftshøjden er over 10 meter og med mulighed for automatiske sorteringsanlæg, selvarbejdende robotter

in the industrial and logistic segment are listed.

Due to the low numbers of proper investment assets within the segment investors has also been subject for speculative projects such as Taulov Dry Port with 49,300 m2 in the triangle area and Greve Distribution Center (GDC) with 100,000 m2 in Greater Copenhagen.

The buildings are constructed relatively standardized with a location close to the highway. The ceiling height is above 10 meters and with the possibility of automated sorting plants, selfpropelled robots etc., which can support the continued technological development in the industry.

The tenants in the market has often not time to wait on the right property to be constructed so to the existing high 28

m.m., hvilket kan understøtte den fortsatte teknologiske udvikling i industrien.

Lejerne i markedet har ofte ikke tid til at vente på, at den rette bygning bliver opført. Derfor lejer de sig ofte ind i gamle bygninger på korte kontrakter. Når der bliver bygget nye logistik- og lagerfaciliter, vil de muligvis opsige disse og flytte i mere optimale lokaler. Dette kan kategoriers som en skjult efterspørgsel, da den ikke er direkte til stede i markedet, da den bliver elimineret af brugen af gamle lokaler.

Imidlertid overvejer ejendomsudviklerne risikoelementet, som ligger i usikkerheden omkring den sande størrelse af efterspørgsel, og, i større grad, om dybden i markedet. Usikkerheden er bl.a. baseret

demand there might be an add to the demand in form of hidden demand of companies that have recently leased premises on older properties to address their urgent needs, but who would most likely opt for more modern amenities if these were available.

However, the developers consider a significant risk element that there is uncertainty about the true size of the demand in question and, to an even greater extent, the depth of the market.

This uncertainty is based, among other things, on the uncertainty of how a possible economic recession will affect demand for industrial and logistics facilities. Finally, some developers may fear that a possible wave of speculative construction will create an oversupply.

på, risikoen for, om afmatning af økonomien vil have en betydning for efterspørgslen for industri- og logistikfaciliteter.

Endelig frygter nogle ejendomsudviklere også at en potentiel bølge af spekulative opførsler vil skabe et overudbud af lager- og logistikfaciliteter.

AFKASTNIVEAUER FOR INDUSTRIOG LOGISTIKEJENDOMME Afkastkravet ligger i spændet 5,25 % til 6,5 % for primære ejendomme med kontrakter, som har en længde på minimum 10 år, 6,5 % til 7,75 % for gennemsnitlige standardejendomme og 8,0 % til 8,75 % for ejendomme under middel. I afkastgrafen ses en nedgang i den observerede udvikling. København lå på et niveau svarende til 7,25 % i 2014 til nu 5,25 % ultimo

YIELD LEVELS INDUSTRIAL & LOGISTIC PROPERTIES The yield level depends on the location and rent terms. The yield requirement is 5.25 % to 6.50 % for prime properties with contracts with at least 10 years of tenure, 6.50 % - 7.75 % for average standard and 8.0 % - 8.75 % for below average standard.

Looking at the yield graphs a decreasing development can be observed.

From a level for Copenhagen equal 7.25% in 2014 to 5.25% ultimo 2019, a drop of 2 percentage point, and with a market rent which also have increased the property values in this segment has increased a lot during the last 5 years.

Recently we have seen a small portfolio containing 3 newer constructed logistic properties located in Odense, Hillerød

100 10%

12%

7%

5%

3%

Other

Residential

Kontor

Industrial

- TRANSACTION VOLUME 2012-2019

Retail

DEVELOPMENT IN SEGMENT DISTRIBUTION

10% 8%

12%

6% 5% 7%

8%

7%

5%

6%

80

15%

8%

15% 11%

9%

22%

20%

26% 29%

60

28% 31%

23% 29%

24%

24%

40

16%

21%

20 40%

33%

40%

44%

49%

44%

48%

42%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

0

Source: Newsec Advisory 29

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

TOP 10 INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTY TRANSACTION 2019 Property

City

COOP warehouse

Odense

Size

Est. price (DKK)

72,400

>500,000,000

DKK/m2 Investor

Vendor

Comment

7,320 COOP

3C

User property

Milton Property A/S

Close to highway

Stark

Close to highway

Sanistål A/S

Close to highway

Saint Gobain

User property. Part of company deal

Egeskovvej

Horsens

74,389

300,000,000

United Denmark 4,033 2019 Propco K/S

Rosbjergvej 25

Brabrand

28,140

196,000,000

6,965

Prinsessens Kvarter

Frederica

45,724

190,000,000

Søndre Ringvej

Brøndby

13,168

170,000,000

12,910 CASA

Gl Banegårdsvej

Middelfart

11,750

110,000,000

9,362

Middelfart Municipality

Frederica Havn

Placed in area with some retail

Kornmarksvej

Brøndby

17,500

97,000,000

5,543

NSF II Denmark Advisory ApS

Fischlein Holding A/S

Close to city centre and harbour

Fuglebækvej

Kastrup

10,732

70,000,000

6,523 M7

HD-Ejendomme

Logistic property.

Close to Copenhagen and CPH-Airport

Priorparken 500

Brøndby

10,866

66,000,000

6,074

M7

Private investor

Vassingerødvej

Allerød

4,895

49,000,000

10,010

DESPEC DENMARK A/S

Private investor

30

W.P Carey

4,155 TIBNOR A/S

User property

VACANCY LEVELS FOR INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES 2019

Denmark

Greater Copenhagen

North Zealand

Funen

East Jutland

Q1

1.9%

3.1%

2.4%

1.6%

2.0%

Q2

1.8%

3.0%

2.4%

1.9%

1.8%

Q3

1.8%

3.1%

2.6%

2.0%

1.7%

Q4

1.9%

3.3%

2.2%

1.9%

1.8%

31

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

2019, her har vi set et drop på 2 procentpoint, og med en markedsleje som også er steget fra 500 kr./m2 p.a. til 675 kr./m2 p.a., er ejendomsværdierne forøget markant i dette segment.

I starten af 2020 har vi set en mindre portefølje af Postnords ejendomme, indeholdende tre nyere logistikejendomme beliggende i Odense, Hillerød og Horsens, som blev handlet til 5,25 % i afkast med en kontraktlængde på 10 år (sale and lease back). Ejendommene er ”last mile logistikcentre”. Lejeren er PostNord og investoren er Catena.

De spekulative investeringer i logistikejendomme samt det faldende

and Horsens traded at yield 5.25% with tenure of 10 years (Sale and lease back).

The properties are last mile distribution centers. The tenant is Postnord and the investor Catena.

The speculative investments in logistic properties in accordance with a decreasing yield requirement underlines the investors demand for logistic properties.

32

afkastkrav understreger investorernes efterspørgsel efter logistikejendomme.

MARKET DATA FOR INDUSTRIAL AND LOGISTIC Q4 2019 Market rent DKK/ m2 p.a.

Yield (%)

Location

Best

Standard

Below standard

Copenhagen and Greater Copenhagen

675

450

250

Aarhus

450

350

Odense

400

Aalborg Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

Forecast

Best

Standard

Below standard

Forecast

→

5,25

6,00

7,25

→

300

→

6,00

7,00

8,00

→

300

200

→

6,25

7,50

8,00

→

400

300

200

→

6,50

7,00

8,50

→

450

275

175

↑

6,00

7,75

8,75

→

Source: Newsec Advisory

PRIME YIELD INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES % 10

Zealand Funen

Odense

Jutland 8

Triangle area (Vejle) 6

Copenhagen Area

4 2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

Source: Newsec Advisory

33

INDUSTRI OG LOGISTIK / INDUSTRIAL AND LOGISTIC

MARKEDSOVERSIGT FOR EKSISTERENDE INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME STØRRE END 12.000 KVM Ved at analysere antallet af industri- og logistikejendomme, ved brug af det nationale register over ejendomme og deres brug (BBR), giver det en bedre forståelse for den relevante bygningsmængde. Øverst på modsatte side ses alle industriog logistikejendomme større end 12.000 m2 fra Syddanmark til Aarhus og fra Øst til Vest Danmark placeret langs motorvejsnettet. Samlet set giver det 441 ejendomme svarende til ca. 9.500.000 m2.

logistikejendomme til 188, hvilket svarer til ca. 4.400.000 m2.

Hvor 98 ejendomme er i områder omkring København, svarende til cirka 2.300.000 m2.

Af de 188 ejendomme er 34 blevet handlet indenfor 5 år, svarende til 18 %. Denne opgørelse er dog kun lavet for tinglystehandler og tager ikke højde for selskabshandler.

Ved kun at kigge på ejendomme placeret i Trekantområdet og Københavnsområdet falder antallet af relevante industri- og

MARKET OVERVIEW OF EXISTING INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES LARGER THAN 12,000 SQM Studying the stock of industry and logistic properties using the national register over properties and their use (BBR) gives a better understanding of relevant stock. On the picture below all industry and logistic properties larger than 12,000 m2 from South Denmark to Aarhus and from East to West Denmark located along the highway are mapped counting a total of 441 properties approx.

9.5 million m2.

Looking only at properties located at the Triangle area and Copenhagen Area the number of industry and logistic properties drops to 188 corresponding to approx. 4.4 million m2.

34

Where 98 properties are in Copenhagen Area corresponding to approx. 2.3 million m2.

Of the 188 properties 34 have been traded within the last 5 years corresponding to 18%. Having in mind this only counts for registered trades and not properties sold in company deals.

INDUSTRIAL AND LOGISTICS >12.000 M2 LOCATED NEAR THE HIGHWAY IN DENMARK. TOTAL 441 PROPERTIES

Source: Bisnode, BBR

NUMBER OF INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES IN THE MAIN LOGISTIC MARKETS. 188 PROPERTIES ABOVE 12.000 M2

Source: Bisnode, BBR

35

BOLIG / RESIDENTIAL

BOLIG I 2019 stod boligsegmentet for 42 % af transaktionsvolumen svarende til et niveau omkring 23 mia. kr. I 2018 var volumen omkring 35 mia. kr., boligsegmentet faldt altså med 35 %. Dette skyldes blandt flere ting hele polemikken omkring paragraf 5.2, der afledte usikkerhed omkring lejeniveauer. Der ses et stort fald i antallet af transaktioner med OMK-ejendomme.

Faldet i transaktionsvolumen for OMKejendomme svarer til 72 % på landsplan og 80 % for København, men ikke kun debatten om boliglejen har sænket investeringsvolumen. Der er ganske enkelt også færre ejendomme til salg. Det opleves i stigende grad, at køber skal give en præmie for, at få potentielle sælgere til at give slip på deres ejendomme, da alternative kapitalplaceringer i det nuværende

lav-rentemiljø og ved det høje aktieprisindeks, er få.

BOLIGEJENDOMME FORBLIVER DET STØRSTE SEGMENT Udlejningsejendomme udgør stadig den største del af transaktionsvolumen med 42 % af den samlede volumen svarende til 23 mia. kr., hvilket er et fald på 36 % i forhold til 2018-niveauet på 36,7 mia. kr.

Størstedelen af transaktionsvolumen med boliger er placeret i København og Storkøbenhavn, som sammen udgjorde 52 % af transaktionsvolumen i 2019.

Storkøbenhavn udgjorde 11 % af boligtransaktionsvolumen svarende til 2,5 mia. kr. – dette er en fremgang sammenlignet

med sidste år på 8 %, hvor niveauet var 2,2 mia. kr. I perspektivet af et generelt fald i transaktionsvolumen, så vidner dette om en stigende efterspørgsel efter boliginvesteringer i forstæderne til København, hvor investorerne kan opnå et større afkast, og hvor flere handler er mulige.

Aarhus stod for 35 % af boligtransaktionsvolumen i Jylland. Et par af de danske institutionelle investorer har i 2019 eksekveret en strategi, der involverer opkøb af boligejendomme i større provinsbyer, der er udpeget til vækstbyer. En del af disse er i Jylland, hvilket bl.a. er med til at drive transaktionsvolumen i Jylland.

RESIDENTIAL In 2019, the residential segment accounted for 42 % of the transaction volume, corresponding to a level of around DKK 23 billion. In 2018, the volume was around DKK 35 billion. The residential segment thus fell by 35 %. This is due, among other things, a cause of the rental regulation debate and uncertainty about rent levels. There is a large decrease in the number of transactions with older properties which are regulated. The decrease in transaction volume for older residential properties corresponds to 72 % nationally and 80 % for Copenhagen.

But not only the rent level debate has lowered investment volume. There are simply fewer properties for sale. It is frequently that the buyer must give a premium to convince potential sellers to let go of their properties, as alternative 36

capital investments, in the current low interest rate environment and with high stock price index, are few.

RESIDENTIAL REMAINS THE LARGEST SEGMENT Residential properties still make up the largest portion of transaction volume with 42 % of the total volume, equivalent to DKK 23 billion. This is a decrease of 36 % compared to the 2018 level of DKK 36.7 billion.

The majority of the transaction volume with residentials is located in Copenhagen and Greater Copenhagen, which together accounted for 52 % of the transaction volume in 2019.

Greater Copenhagen accounted for 11 % of the residential transaction volume, corresponding to DKK 2.5 billion. This is

an increase compared to last year of 8 %, where the level was DKK 2.2 billion. In the perspective of a general decline in transaction volume, this indicates a growing demand for residential investment in the suburbs of Copenhagen, where investors can achieve a higher return and where more deals are possible.

Aarhus accounted for 35 % of the residential transaction volume in Jutland.

A few of the Danish institutional investors have in 2019 executed a strategy involving the acquisition of residential properties in major provincial cities designated for growth cities. Some of these are in Jutland, which among other factors is involved in driving the transaction volume in Jutland.

The rental segment continues its growth into 2019, where increases in the

5% Other

41% Greater Copenhagen

GEOGRAPHICAL BREAKDOWN OF RESIDENTIAL TRANSACTIONS

6% Funen

35% Jutland

(GREATER COPENHAGEN IS DEFINED AS ZIP CODE 2600-2999) 41% Copenhagen/Frederiksberg

2% Zealand, other

Source: Newsec Advisory.

100 10%

12%

7%

5%

3%

Other

Residential

Kontor

Retail

Industrial

DEVELOPMENT IN SEGMENT DISTRIBUTION TRANSACTION VOLUME 2012-2019

10% 8%

12%

6% 5% 7%

8%

7%

5%

6%

80

15%

8%

15% 11%

9%

22%

20%

26% 29%

60

28% 31%

23% 29%

24%

24%

40

16%

21%

20 40%

33%

40%

44%

49%

44%

48%

42%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

0

Source: Newsec Advisory 37

BOLIG / RESIDENTIAL

Udlejningssegmentet forsætter sin vækst i 2019, hvor der igen kan observeres stigninger i andelen af udlejningsboliger i forhold til ejerboliger.

BOLIGUDBUD OG -EFTERSPØRGSEL Estimeringen af udbud og efterspørgsel efter kvadratmeter i de tre største byer i Danmark er foretaget på baggrund af antagelsen om befolkningstilvæksten og antallet af kvadratmeter pr. indbyggere i de pågældende byer. Udbud og efterspørgsel er korrigeret over et fem årigt gennemsnit, hvorfor det tager højde for kortsigtet udsving, hvilket gør det muligt at vurdere deviationen mellem udbud og efterspørgsel.

proportion of rental housing in relation to owner-occupied housing can again be observed.

In table 1 lists the 10 largest transactions observed by Newsec Advisory in the residential segment in 2019.

RESIDENTIAL SUPPLY AND DEMAND The estimation of supply and demand for square meters in the three largest cities in Denmark is made based on the assumption of population growth and the number of square meters per inhabitant of the cities concerned. Supply and demand are corrected over a five-year average, which is why it takes into account short-term fluctuations, which makes it possible to assess the deviation between supply and demand.

38

I opgørelsen over efterspurgte kvadratmeter antages det, at hvert individ bruger, hvad der svarer til det gennemsnitlige opgjorte fra Danmarks Statistik. Denne antagelse kan diskuteres, da bl.a. meget nybyggeri bliver beboet af flere individer pr. kvadratmeter end den gamle boligmasse. Det gennemsnitlige antal kvadratmeter pr. individ multipliceres med befolkningstilvæksten i det pågældende område. Denne metode er ikke præcis, men giver et indblik i udviklingen. Den virkelige efterspørgsel vil med stor sandsynlighed være mindre.

De næste afsnit analyser udbud- og efterspørgselssituationen for København by, København omegn, Aarhus og Odense.

In the inventory of demanded square meters, it is assumed that each individual use what corresponds to the average calculated from Statistics Denmark. This assumption can be discussed, as a lot of new construction is occupied by several individuals per square meter than the old residential stock. The average number of square meters per individual is multiplied by population growth in that area. This method is not accurate but gives an insight into the development. The real demand is likely to be less.

The next sections analyse supply and demand situation for Copenhagen City, Copenhagen area, Aarhus and Odense.

EFTERSPØRGSEL OG UDBUD, BOLIG I KØBENHAVN Befolkningen fortsætter med at vokse i København, selvom byen oplever negativ nettotilflytning.

Befolkningstilvæksten er hovedsagelig drevet af et fødselsoverskud på ca. 6.500. København har i dag 623.000 indbyggere, dette antal forventes at stige til 704.000 i 2030.

Stigningen svarer til en befolkningstilvækst på 13 % over de næste 10 år, hvilket giver en gennemsnitlig vækst på 8.100 individer pr. år. Dermed giver det en gennemsnitlig årlig efterspørgsel på 326.000 m2, ved antagelse om at hvert individ i gennemsnit bruger 40 m2.

De sidste 5 år er der i gennemsnit blevet leveret 218.000 boligkvadratmeter. I den

SUPPLY AND DEMAND COPENHAGEN The population continues to grow in the city of Copenhagen, even though the city is experiencing negative net migration. Population growth is mainly driven by births. The city of Copenhagen currently has 623,000 inhabitants, this number is expected to rise to 704,000 by 2030. The increase to 2030 corresponds to a population growth of 13 % over the next 10 years, giving an average growth of 8,100 individuals per year. Thus, it generates an average annual demand of 326,000 m2 assuming that each individual uses an average of 40 m2.

Over the last 5 years, on average, only 218,000 residential square meters have been delivered. During the same period, 429,000 m2 have been in demand

TOP 10 BOLIGTRANSAKTIONER 2019 / TOP 10 RESIDENTIAL TRANSACTION 2019 Property

City

Bellakvarter Ørestad

København S

Boligportefølje Silkeborg, Kolding og Vejle

Silkeborg, Kolding og Vejle

Boligportefølje

Nord for hovedstaden

Size

36.281

46.293

22.682

Est. price (DKK)

1.300.000.000

1.122.000.000

680.000.000

DKK/m2

Investor

35.831 AXA

24.237 Bostad

29.980

Lægernes Pension

Vendor

Comment

Solstra

36.000 m2 nybygget og udlejede ejendomme i Bellakvarteret.

36,000 sqm of newly built and rented properties in the Bellakvarter.

Birch Ejendomme

Fire projekter med et samlet areal på 46.293 m2 beliggende i Silkeborg, Kolding og Vejle.

Four projects with a total area of 46,293 sqm Silkeborg, Kolding og Vejle.

Patrizia

En boligportefølje med 283 boliger beliggende i København og nord for hovedstanden.

A residential portfolio with 283 homes located in Copenhagen and north of the captail.

Grønttorvet

Valby

16.000

520.000.000

32.500

Invesco Real Estate

FB Gruppen

Boligprojekt på i alt 191 lejligheder beliggende i Valby, forventes at stå opført i december 2020.

Residential project for a total of 191 apartments located in Valby, is expected to be listed in December 2020.

Boligportefølje flere jyske byer

Viborg

24.000

489.000.000

20.375

Niam AB

Bach Gruppen Viborg

Portefølje med 300 udlejningsboliger beliggende i det centrale Jylland.

Portfolio of 300 rental properties located in central Jutland.

Amager Standvej 130

København S

8.640

348.000.000

40.278 Patrizia

Arkitekt Gruppen

Boligprojekt bestående af 76 lejligheder på Amager.

Residential project consisting of 76 apartments at Amager.

En del af Valby Maskinfabrik

Valby

12.600

315.000.000

25.000 Patrizia

Europa Capital

Portefølje på 127 lejligheder i Valby.

Portfolio of 127 apartments in Valby.

Nrep

Portefølje på 152 ejerlejligheder beliggende i store grønne områder i Aarhus.

Portfolio of 152 condos located in large green areas in Aarhus.

KPC Ejendomsudvikling A/S og Raundahl & Moesby Øst A/S

Ejendomsprojekt med 145 nye boliger beliggende i Høje Taastrup.

Property project with 145 new homes located in Høje Taastrup.

PBU

Portefølje på 13.165 m2 på hhv. Østerbro og Frederiksberg.

Portfolio of 13,165 sqm respectively in Østerbro and Frederiksberg.

Vestervang

Aarhus

Spotorno Allé

Taastrup

Boligportefølje Østerbro & Frederiksberg

København Ø

11.800

11.980

Lokal investor

295.000.000

25.000

290.000.000

Koncenton 24.207 Spotorno Allé A/S

13.165 365.000.000

27.725

Heimstaden

39

BOLIG / RESIDENTIAL

samme periode har der årligt været efterspurgt 429.000 m2. Denne forskel mellem udbud og efterspørgsel har bl.a. drevet lejeniveauer op, hvor vi har oplevet en stigning i lejeniveauet siden 2015 på omkring 27 %.

Ved udgangen af 3. kvartal 2019 var der 393.000 m2 under opførsel, som bliver leveret indenfor de næste par år. Ser man på mængden af tilladt byggeri, er der sket et dramatisk fald, hvis man ser på de første 3 kvartaler af 2018, var der tilladt 326.000 m3, hvor de i 2019 er reduceret til 87.000 m2. Det tilladte byggeri må forventes at være færdiggjort inden for 2-3 år. Hvilket vidner om et mindre udbud de kommende år. Dette kan ses som et udtryk for tilbageholdenhed fra

annually. This difference between supply and demand has, among other things, driven rent levels up where we have seen a rise in rent levels since 2015 of about 27 %.

At the end of Q3 2019, there were 393,000 m2 under construction, which will be delivered within the next few years.

Looking at the amount of allowed construction, there has been a dramatic decline, if one look at the first 3 quarters of 2018, 326,000 m3 were allowed, which in 2019 has been reduced to 87,000 m2.

The permitted construction is expected to be completed within 2-3 years. Which indicates a smaller supply in the coming years. This can be seen as an expression of investor restraint or a picture of the scarcity of opportunities for new construction in Copenhagen city.

40

investorerne eller et billede af den knaphed, der er af muligheder for nybyggeri i København by.

Knapheden for både boliger og investeringsprojekter i København har både fået investorer og beboere til at søge til omegnskommunerne. Transaktionsvolumen er stigende for boliger placeret i omegnskommunerne, og mange nye boligprojekter er undervejs.

Københavns omegn er dog en relativ blandet størrelse, og populariteten blandt kommunerne er også forskellig, hvilket fremgår af tabellen på side 41, som er en rangliste af omegnskommuners popularitet målt ud fra den største nettotilflytning. Gentofte tager førstepladsen efterfulgt af Gladsaxe og Hvidovre. Ser man på hvilken kommune, der har oplevet den største popularitetsstigning, så gør især Rødovre sig bemærket i forhold til niveauet i 2015.

Ser man på fraflytningsmønstret, så vælger omkring 38 % af Københavns fraflyttere at bosætte sig i en omegnskommune til København. 20 % vælger at bosætte sig i Nordsjælland, 5 % på Fyn og 15 % i Jylland.

The scarcity of both residentials and investment projects in Copenhagen has prompted investors and residents to apply to the surrounding municipalities (Greater Copenhagen). The volume of transactions is increasing for residentials located in the surrounding municipalities and many new housing projects are in process.

If one looks at the migration pattern, about 38 % of Copenhagen’s citizens, who moves out, choose to settle in a surrounding municipality of Copenhagen.

20 % choose to settle in North Zealand, 5 % on Funen and 15 % in Jutland.

However, Greater Copenhagen is a varied area and the popularity among the municipalities within the Greater Copenhagen is also different, as shown in Table 3, which is a ranking of the

popularity of surrounding municipalities.

Gentofte is in first place followed by Gladsaxe and Hvidovre. By looking at which municipality has experienced the greatest increase in popularity, Rødovre especially draw attention in relation to the level in 2015.

SUPPLY AND DEMAND RESIDENTIAL SQUARE METERS IN COPENHAGEN CITY

500.000 m2

Average demand last 5 years Demand 400.000 m2

300.000 m2

Completed construction

200.000 m2 Residential under construction

Average supply last 5 years 10.000 m2

Allowed construction Started residential construction

0 '2012'

'2013'

'2014'

'2015'

'2016'

'2017'

'2018'

'2019'

Sorce: Danmarks Statistik og Newsec Advisory.

41

BOLIG / RESIDENTIAL

OVERVIEW OF MIGRATION FROM AND TO THE CITY OF COPENHAGEN Year

Net migration to CPH

Number of citizens who moves out of CPH

Proportion of people who moves out of CPH and to Greater Copenhagen

Number of people who moves out of CPH to Greater Copenahgen

2012

4,373

35,891

41.5%

14,896

2013

2,445

38,110

41.7%

15,906

2014

406

40,887

40.6%

16,602

2015

-469

43,799

40.5%

17,738

2016

-584

43,231

38.9%

16,836

2017

-1,816

45,077

39.4%

17,739

2018

-1,384

43,993

38.2%

16,801

2019 Source: Statistics Denmark and own calculation

For at få et mere nuanceret billede af boligefterspørgslen i de danske kommuner har vi nedbrudt befolkningstilvæksten for hver kommune i nettotilflytning, indvandring og fødselsoverskud.

Efterspørgslen i Københavns Kommune er hovedsageligt drevet af fødselsoverskud, som i 2018 var på omkring 6.400 individer, indvandringen omkring 3.800 og nettotilflytningen var svagt negativ.

42

Af de kommuner, som gør sig bemærket både ved at være i top 20, hvad angår nettotilflytning og fødselsoverskud, er Aarhus, Aalborg, Silkeborg, Vejle, Horsens og Gladsaxe. Gladsaxe er ligeledes den omegnskommune, der er i top 3 af foretrukne kommuner at flytte til, når man flytter fra byen København.

RANKING OF THE MOST POPULAR MUNICIPALITIES IN GREATER COPENHAGEN WHEN MOVING AWAY FROM COPENHAGEN CITY Ranking

Municipality

Nr. 1

Gentofte

Nr. 2

2019

2018

2015

Change

17.5%

2.941

19.6%

-2.1%

Gladsaxe

14.4%

2.426

14.2%

0.2%

Nr. 3

Hvidovre

11.6%

1.956

12.7%

-1.0%

Nr. 4

Rødovre

10.3%

1.728

8.6%

1.7%

Nr. 5

Lyngby-Taarbæk

10.2%

1.706

9.9%

0.3%

Nr. 6

Høje-Taastrup

6.5%

1.091

7.1%

-0.6%

Nr. 7

Ballerup

6.3%

1.062

5.7%

0.7%

Nr. 8

Herlev

5.2%

880

4.8%

0.4%

Nr. 9

Brøndby

4.8%

810

4.5%

0.3%

Nr. 10

Albertslund

3.7%

617

3.7%

0.0%

Nr. 11

Glostrup

3.6%

605

4.2%

-0.6%

Nr. 12

Vallensbæk

3.0%

504

2.6%

0.4%

Nr. 13

Ishøj

2.8%

475

2.5%

0.4%

Source: Statistics Denmark and own calculation.

To get a more nuanced picture of residential demand in the Danish municipalities, the population growth is disintegrated for each municipality in net migration, immigration and birth surplus.

Demand in the City of Copenhagen is mainly driven by birth surplus, which in 2018 was about 6,400 individuals, immigration around 3,800 and net migration was slightly negative.

Of the municipalities that are noticeable both by being in the top 20 in terms of net migration and birth surplus are Aarhus, Aalborg, Silkeborg, Vejle, Horsens and Gladsaxe. Gladsaxe is also the municipality that is in the top 3 of preferred municipalities to move to when moving from the city of Copenhagen to Copenhagen area.

43

INVESTERING / INVESTMENT

44

45

BOLIG / RESIDENTIAL

TOMGANGSNIVEAUET FOR BOLIGEJENDOMME Boligtomgangen er stadig forholdsvis lav på trods af en stigning i det seneste år.

Den højere tomgang er et resultat af stigende tomgang i de større byer, hvor tomgangen i København og Aarhus stiger med hhv. 0,8 % og 1,0 % i 2019. Odense oplever fortsat et lavt tomgangsniveau på 1,8 % (Ejendom Danmark).

Tomgangen i storbyerne skyldes hovedsageligt nybyggeri, hvor især lejligheder over 80 m2 er svære at leje ud.

THE VACANCY LEVEL FOR RESIDENTIAL PROPERTIES Residential vacancy is still relatively low despite an increase in the most recent year. The higher vacancy is a result of increasing vacancy in the larger cities, where the vacancy in Copenhagen and Aarhus increases respectively 0.8 %-point and 1.0 %-point in 2019. Odense continues to experience a low vacancy level of 1.8 % (Ejendom Danmark).

The vacancy rate in the major cities is mainly due to new construction, where apartments above 80 m2 in particular are difficult to get rented.

46

ODENSE OPLEVER ET MASSIVT OVERUDBUD AF BOLIGER I 2019 OG 2020 Befolkningen vokser i Odense, hvor befolkningstilvæksten er drevet svagt af en positiv nettotilflytning, en høj fødselsoverskud og tilvandring. Odense har i dag 205.000 indbyggere, der forventes at stige til 223.000 i 2030 svarende til en gennemsnitlig stigning på 1.600 individer pr. år, hvor ca. 600 af disse kommer fra et fødselsoverskud. Den gennemsnitlige årlige efterspørgsel er på 76.000 m2 ved antagelse om, at hvert individ i gennemsnit bruger 49 m2. Dette er en antagelse, der med stor sandsynlighed ikke holder i virkeligheden, da nybyggeri opføres i mindre enheder end den gamle masse. Derfor er

efterspørgslen med stor sandsynlighed lavere end estimeret.

ODENSE IS EXPERIENCING A MASSIVE OVERSUPPLY OF RESIDENTIALS IN 2019 AND 2020 The population is growing in Odense, where population growth is driven by a positive net migration, high birth surplus and migration. Today, Odense has 205,000 inhabitants, which is expected to rise to 223,000 in 2030, corresponding to an average increase of 1,600 individuals per year where approx. 600 of these come from a birth surplus. The average annual demand is 76,000 m2 assuming that each individual uses an average of 49 m2. This is an assumption that likely does not hold true as new construction is constructed in smaller units than the old stock. Therefore, demand is likely to be lower than estimated.

Over the last 5 years, an average of 69,000 m2 has been delivered per year. year, which is close to the demanded square metre in Odense. In 2019, 130,000 m2 of housing was completed, which corresponds to a massive oversupply. At the same time, there are 90,000 m2 of housing under construction, which will result in an oversupply in 2020. Such a large oversupply, which corresponds to the double of the demand, will take time to absorb. There are only 38,000 m2 of construction allowed in 2019, but it is expected that vacancy level will rise and affect the rent level downwards in the coming years.

Over de sidste 5 år er der gennemsnitlig blevet leveret 69.000 m2 pr. år, hvilket er tæt på det efterspurgte kvadratmeter i Odense. I 2019 blev 130.000 m2 leveret, hvilket svarer til et massivt overudbud.

Samtidig er der 90.000 m2 bolig under opførsel, hvilket også vil medføre et overudbud i 2020. Et så stort overudbud, som svarer til det dobbelte af det efterspurgte, vil tage tid at absorbere. Der er blot 38.000 m2 tilladt byggeri i 2019. Det massive overudbud i 2019 og 2020 forventes at få tomgangsniveauet til at stige og påvirke huslejeniveauet i nedadgående retning de kommende år.

OVERVIEW OF THE TOP 20 MUNICIPALITIES WITH THE LARGEST NET IMMIGRATION OVER THE LAST 3 YEAR

Source: Statistics Denmark and own calculation.

OVERVIEW OF THE 20 MUNICIPALITIES WITH THELOWEST NET IMMIGRATION OVER THE LAST 3 YEAR

Source: Statistics Denmark and own calculation.

47

BOLIG / RESIDENTIAL

AARHUS I Aarhus oplever man en stærk befolkningstilvækst, der drives af et højt fødselsoverskud og nettotilflytning. Aarhus har i dag 350.000 indbyggere, som forventes at stige til 400.000 i 2030, svarende til 4.500 individer pr. år. Dermed er der en gennemsnitlig efterspørgsel på 213.000 m2 ved antagelse om, at hvert individ i gennemsnit bruger 46 m2. Nettotilflytning er i Aarhus er positiv med omkring 1.600 individer i 2018 og er den kommune med den største nettotilflytning. Samtidig er fødselsoverskuddet på ca. 2.200 individer om året.

Over de sidste 5 år er der blevet leveret 183.000 m2 i gennemsnit pr. år, hvilket er 15 % under det efterspurgte i Aarhus. I

AARHUS Aarhus is experiencing a strong population growth, driven by a high birth surplus and net migration. Aarhus today has 350,000 inhabitants, which is expected to increase to 400,000 by 2030, corresponding to 4,500 individuals per year. Thus, there is an average demand of 213,000 m2 assuming that each individual uses an average of 46 m2. Net migration is positive in Aarhus with around 1,600 individuals in 2018 and is the municipality with the largest net migration. At the same time, the birth surplus is approx.

2,200 individuals a year.

Over the last 5 years, an average of 183,000 m2 has been delivered per year, which is 15 % below the demand in Aarhus. In 2019, almost 200,000 m2 of 48

2019 blev knap 200.000 m2 byggeri fuldført, hvilket næsten svarer til efterspørgslen. Dog er der 288.000 m2 byggeri under opførelse i Aarhus, der forventeligt vil blive leveret inden for de næste 2 år. Det tilladte byggeri må forventes at være færdiggjort inden for 2-3 år. Dette vidner om et mindre udbud de kommende år, idet at mængden af kvadratmeter er faldet til 34.000 for tilladte byggerier.

LEJEMARKEDET FOR BOLIGEJENDOMME Lejeniveauet i København fortsætter sin stabile udvikling i 2019, og niveauet omkring 2.100 kr./m2 ændrede sig ikke. Det er heller ikke forventningen, at lejeniveauet vil stige i 2020. Den samme udvikling gjorde sig gældende for Aarhus, hvor

construction was completed, which is almost in line with demand. However, there are 288,000 m2 of residential under construction in Aarhus, which is expected to be delivered within the next 2 years.

The permitted construction is expected to be completed within 2-3 years. Which indicates a smaller supply in the coming years, as the amount of square metre has fallen to 34,000 for permitted construction.

THE RENTAL MARKET FOR RESIDENTIAL The rent level in Copenhagen continued its steady development in 2019 and the level around DKK 2,100 / m2 did not change. Nor is it expected that the rent level will increase in 2020. The same

lejeniveauet er 1.650 kr./m2. Samme flade udvikling ses i Odense, hvor niveauet er 1.350 kr./m2.

Trekantområdet oplever stigende lejeniveauer, hvor niveauet i 2019 nåede 1.300 kr./m2.

Lejeniveauerne ser ud til at være nået sit topniveau i storbyerne, hvor stigningerne nu kan observeres i de omkringliggende områder. For at vurdere hvorvidt lejeniveauet i København er højt, har vi forsøgt at gøre det mere håndgribeligt ved at sammenholde den disponible indkomst og lejeniveauer i vores nabohovedstader.

development occurred in Aarhus where the rent level is DKK 1,650 per m2. The same flat development is seen in Odense where the level is DKK 1,350 per m2.

The triangle area is experiencing rising rent levels where the level in 2019 reached DKK 1,300 / m2.

Rent levels seem to have reached their peak in the metropolitan areas, where the increases can now be observed in the surrounding areas. In order to assess whether the rent level in Copenhagen is high, we have tried to make it more tangible by comparing the available income and rent levels in our neighbouring capitals.

OVERVIEW OF THE 20 MUNICIPALITIES WITH THE LARGEST BIRTH SURPLUS IN THE LAST 3 YEARS

Source: Statistics Denmark and own calculation.

OVERVIEW OF THE 20 MUNICIPALITIES WITH THE LOWEST BIRTH SURPLUS IN THE LAST 3 YEARS

Source: Statistics Denmark and own calculation.

49

BOLIG / RESIDENTIAL

HVOR MEGET AF VORES DISPONIBLE INDKOMST BRUGER VI PÅ HUSLEJE? København er Danmarks dyreste by at leje en bolig i, og markedslejeniveauet for de dyreste lejligheder i hovedstaden har oversteget 2.000 kr. pr. m2 om året. For at vurdere hvorvidt dette faktisk er en høj leje sammenlignet med vores nabolande, er det relevant at tage udgangspunkt i en sammenligning af både den disponible indkomst og markedslejeniveauer i hovedstæderne i Sverige og Tyskland.

Analysen er lavet ud fra en betragtning pr. indbygger og ikke pr. husstand, hvilket gør, at den årlige leje er fordelt efter gennemsnitligt boligareal pr. indbygger. Ud fra analysen kan det observeres, at den gennemsnitlige huslejebetaling pr.

indbygger udgør omtrent den samme andel af den disponible indkomst i København sammenlignet med hovedstæderne i nabolandene.

HOW MUCH OF OUR DISPOSABLE INCOME DO WE SPEND ON RENT? Copenhagen is Denmark’s most expensive city to rent a home in, and the market rent level for the most expensive apartments in the capital has exceeded DKK 2,000 per m2 per year. In order to assess whether this is actually a high rent compared to our neighbouring countries, it is relevant to take as a starting point a comparison of both the disposable income and market rent levels in the capitals of Sweden and Germany.

The analysis is based on a consideration of per inhabitant and not per household, which means that the annual rent is distributed according to the average living space per inhabitant. From the analysis it can be observed that the average rent payment per inhabitant is

about the same share of disposable income in Copenhagen compared to the capitals of neighbouring countries.

50

BOLIGBESTAND I LANDSDELEN KØBENHAVN Stigende kvadratmeterpriser og lejeniveauer i de store byer gør det sværere for mennesker med lav indkomst at finde en bolig, de har råd til. Da der fra politisk side var et ønske om, at alle skal have råd til at bo i de større byer, blev kravene til alment boligbyggeri ændret i 2019. Almene boliger i København udgør i dag 18 % af den af boligformerne.

krav om at 25 % af boligerne i nybyggeri skal være almene, hvis det samlede boligareal i byggeriet overstiger 3.200 m2 bolig, eller hvad der svarer til omtrent 40 boliger. Tidligere har kravet først været gældende, hvis et boligprojekt omfattede mere end 8.000 m2 eller omtrent 95 boliger.

MARKEDSDATA FOR BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Den nuværende markedssituation for boligudlejningsejendomme er vurderet ud fra erfaringstal fra Newsec Advisory samt data fra Ejendomstorvet. Følgende markedsdata gælder for ejendomme med fri huslejefastsættelse.

Der er i 2019 indført nye regler, der betyder, at Københavns kommune kan stille

HOUSING STOCK IN THE COPENHAGEN AREA Rising square meters and rent levels in major cities make it harder for low-income people to find a home they can afford.

Since there was a political desire for everyone to be able to afford to live in the larger cities, the requirements for general housing construction were changed in 2019. Public housing in Copenhagen today accounts for 18 % of that of the housing types.

New rules have been introduced in 2019, which means that the City of Copenhagen may require that 25 % of the dwellings in new construction should

be public if the total living space in the building exceeds 3,200 m2 of residential or the equivalent of approx. 40 dwellings.

Previously, the requirement was only applicable if a housing project covered more than 8,000 m2 or approximately 95 homes.

MARKET DATA FOR RESIDENTIAL RENTAL PROPERTIES The current market situation for residential rental properties has been assessed based on experience data from Newsec Advisory as well as data from Ejendomstorvet. The following market data applies to properties with free rental rates.

Almene boliger 18%

Private udlejningsboliger 32%

HOUSING COMPOSITION IN COPENHAGEN

Andelsboliger 30%

Ejerbolig 20%

Source: Boligstat.dk, 2019

SUPPLY AND DEMAND RESIDENTIAL SQUARE METERS IN ODENSE 150.000 m2

Completed construction 120.000 m2

Residential under construction Average demand last 5 years Started residential construction Average supply last 5 years Demand

90.000 m

2

60.000 m2

Allowed construction 30.000 m2

0 '2012'

'2013'

'2014'

'2015'

'2016'

'2017'

'2018'

'2019'

Source: Danmarks Statistik og Newsec Advisory.

51

BOLIG / RESIDENTIAL

VACANCY LEVEL AND FORECAST Area

Q4 2019 Yearly change (percentage point)

Prognose

The whole country

4,7%

1,2%

→

Copenhagen

5,3%

0,8%

→

Aarhus

5,0%

1,0%

→

Odense

1,8%

0,6%

↑

Aalborg

7,3%

0,5%

→

Triangle Area

4,0%

0,3%

→

Source: EjendomDanmarks markedsstatistik og Newsec Advisory

HOW MUCH OF OUR DISPOSABLE INCOME DO WE SPEND ON RENT? Market rent DKK per m2 per year excl. operation expenses Type of rental (local currency / m2)

Copenhagen

Berlin

Stockholm

Market rent (average)

DKK 1.540

EUR 173

DKK 1,300

SEK 1,800

DKK 1,250

Market rent, Prime

DKK 2.050

EUR 300

DKK 2,250

SEK 2,300

DKK 1,610

SEK 1,500

DKK 1,050

SEK 210,000

DKK 147,000

Regulated rent Disposable income per inhabitant (latest available) Average number of square meters per inhabitant.

DKK 950 DKK 220.945

EUR 20.330

DKK 152,475

44

38

38

Avg. market, Prime

30%

32%

31%

Market rent, Prime

40%

56%

41%

Regulated rent

20%

Percentage of income spent on rent by

Source: Newsec Advisory, Guthmann Estate, www.statistik-berlin-brandenburg.de, Statistics Sweden, Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.

52

27%

MARKET DATA RESIDENTIAL Q1 2020 Market rent DKK per m2 per year excl. operation expenses Location

Required yield (%)

Best

Standard

Below standard

København City

2100

1775

1500

Other København

1700

1400

Aarhus City

1650

Greater Aarhus

Prognose

Best

Standard

Below standard

Prognose

→

3,50

4,00

4,50

→

1300

→

4,25

4,75

5,00

→

1400

1250

→

3,75

4,25

4,50

→

1350

1000

950

→

4,50

4,75

5,00

→

Odense City

1350

1050

900

↓

4,25

5,00

5,50

→

Other Odense

1150

950

850

↓

5,00

5,50

5,75

→

Aalborg City

1250

1050

950

→

4,00

4,50

5,25

→

Other Aalborg

1150

950

900

→

4,75

5,25

5,75

→

1300

1000

800

→

4,50

5,50

6,25

→

København

Aarhus

Odense

Aalborg

Triangle area Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

53

RENT LEVEL ON PRIME RESIDENTIALS IN DKK PER M2 PER ANNUM Triangle Area (Vejle)

2500 DKK m2 p.a.

Aalborg

Odense

Copenhagen

Aarhus

2000

1500

1000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Source: Newsec Advisory

YIELD FOR PRIMARY RESIDENTIAL IN PER CENT Copenhagen

Triangle Area (Vejle)

Aarhus

Odense

Sjælland

Fyn

Jylland

6%

5%

4%

3%

Source: Newsec Advisory 54

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

55

KONTOR / OFFICE

KONTOR HOVEDPUNKTER Fortsat økonomisk vækst og stigning i beskæftigelsen skaber efterspørgsel efter moderne og fleksible kontorer.

Afkastkravet faldt i 2019 for primære kontorejendomme til 3.50 % Gennemsnitlige lejeniveauer spændet 1.200-1.600 kr./m2

ligger

i

INVESTERINGSMARKEDET KONTOR Newsec anslår den samlede transaktionsvolumen til ca. 55 mia. kr. for 2019. Kontor udgør 29 % af den samlede volumen svarende til 16 milliarder danske kroner. I 2018 nåede volumen 17 mia. kr., svarende til 23 % af det samlede volumen. Ser man på den geografiske fordeling af volumen, er det tydeligt, at markedet hovedsageligt er i København, som står for 75 % af volumen.

Kontortransaktionsvolumen i København stiger fra 8 mia. kr. til 12 mia. For mere sekundære placeringer som f.eks.

Storkøbenhavn, Aarhus og resten af​​ Danmark kan man observere et fald i volumen. Moderne kontorejendomme på gode lokationer med uopsigelighed på

mellem 10 og 20 år opleves at have en stigende interesse fra især udenlandske investorer. Fire ud af de syv transaktioner, der var over 1 mia. kr. I 2019, var i kontorsegmentet. Top 10 kontortransaktioner KONTORAFKAST Der er stort fokus på kontrakter med lang uopsigelighed – gerne over 10 år. Den stigende interesse for kontorejendomme med lange lejekontrakter med en stærk lejer ser vi også som et udtryk for, at det i høj grad er lejekontrakten, der erhverves fremfor nødvendigvis fokus på det fysiske aktiv.

OFFICE SUMMARY OF MAIN POINTS Economic growth, increased employment, and strong occupier market creates demand for modern and flexible office spaces Yield levels for prime office properties at 3.50% Average rent levels in Copenhagen and Frederiksberg between DKK 1200- DKK 1600 /m2

56

INVESTMENT MARKET OFFICE The demand for office properties is high these days, among users as well as investors. The positive and stable development in the economy with a higher amount of people in employment and more growth demands more space for the businesses around the country.

The total transaction volume is by Newsec estimated to approx. DKK 55 billion for 2019. Office counted for 29 % of the volume corresponding to DKK 16 billion. In 2018 the volume reached DKK 17 billion corresponding to 23 % of the volume. Looking at the geographical breakdown of the volume it becomes clear that the market mainly is in Copenhagen which counts for 75 % of the volume.

The office volume in Copenhagen increased from DKK 8 billion in 2018 to DKK 12 billion in 2019. In the more secondary locations such as Greater Copenhagen, Aarhus and the rest of Denmark a decrease in the volume can be observed.

Modern office properties in good locations with long tenure (10-20 years) are experiencing strong interest from particularly foreign investors. Four out of the seven transactions which were above DKK 1 billion in 2019 was in the office segment. Top 10 office transactions

TOP 10 OFFICE PROPERTY TRANSACTIONS 2019 Property

City

Size

Est. price (DKK)

Copenhagen Towers

KBH S

84.000

Kalvebod Brygge

KBH V

31.701

1.420.000.000

44.794

Deloitte

KBH S

38.356

1.400.000.000

36.500 KLP

Deloitte Fonden

SimCorp

KBH S

27.105

1.085.000.000

40.030 KLP

Langebro Eiendom ApS

SDC og IBM

Ballerup

37.000

450.000.000

12.162

Office portfolio

KBH K

9745

372.000.000

38.173 Jeudan

Patrizia

Flintholm Company House II

Frederiksberg

9.791

336.000.000

34.317 Deka Immobilien

NCC Property Development A/S

Office portfolio

KBH K

8.522

321.000.000

37.667 Aviva

Gefion

Titan House

KBH N

28.000

300.000.000

10.714 Nrep

Office portfolio

KBH K

8.200

246.000.000

2.300.000.000

DKK/m2

Investor

27.381 Niam Klรถvern

Ekistics Property Advisors

30.000 Capital Investment

Vendor Copenhagen Skyline ApS Genesta

N/A

Four shareholders Goldschmidt Holding

57

KONTOR / OFFICE

GEOGRAPHIC BREAKDOWN OFFICE TRANSACTION VOLUME

12 10 8 2019

6 2017

4

2018 2017

2

2018 2019

0

Copenhagen

2018

2017

Greater Copenhagen

2017

2018

2019

Aarhus

2019

Rest of Denmark

Source: Newsec Advisory.

YIELD DEVELOPMENT OFFICE Aalborg

Copenhagen

Odense

Triangle Area

Aarhus

8%

7%

6%

5%

4%

3%

Source: Newsec Advisory.

58

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1 2020

Q2

2019

Q1

2018

Q4

2017

Q3

2016

Q2

2015

Q1

KONTORLEJEMARKEDET POSITIVE FORVENTNINGER TIL KONTORMARKEDET I henhold til Ejendom Danmarks markedsstatistik forventer markedet fortsat stigende ejendomsværdier, udlejningsprocent og markedsleje i de kommende år.

Investment Property Forum opsummerer forventningerne til stigninger i lejeniveauet for København svarende til 2,2 % i 2020 og 1,6 % i 2020.

UDBUD OG EFTERSPØRGSEL, KONTORMARKED Estimering af udbud og efterspørgsel efter kvadratmeter i København foretages på baggrund af antagelsen om beskæftigelsesvækst, den samlede kontorbestand, tomgangsniveau og antallet af

HISTORICAL LOW YIELD LEVEL In 2019 yield compression in the office segment was observed. The level for prime office space with long contracts and strong tenants in Copenhagen reached the historical low level of 3.5% The level in Aarhus and Odense remained in the level of 4.5%-5.75%.

kvadratmeter pr. ansatte i virksomheder indenfor kontorsektoren.

I vores beregning af efterspurgte kvadratmeter antages det, at hver medarbejder bruger det, der svarer til det gennemsnitlige beregnet fra Danmarks Statistik, der i løbet af de sidste 3 år har været 25 kvadratmeter. Det kan diskuteres, om det er korrekt, da det kan hævdes, at nye bygningers kvadratmeter er bedre udnyttet end i den ældre kontormasse. Det gennemsnitlige antal kvadratmeter pr. medarbejder ganges med væksten i beskæftigelsen på kontormarkedet. Metoden er ikke nøjagtig, men den giver et indblik i udviklingen og forholdet mellem udbud og efterspørgsel.

OCCUPIER MARKET OFFICE POSITIVE EXPECTATIONS TO THE OFFICE MARKET According to the market statistics carried out by Ejendom Danmark the market expects continuously increasing property values, occupancy rates and market rents in the coming years.

Investment Property Forum sum up the expectations to increases in the rent levels for Copenhagen corresponding to 2.2 % in 2020 and 1.6 % in 2021.

SUPPLY AND DEMAND OFFICE MARKET The estimation of supply and demand for square meters in the city of Copenhagen is based on the assumption of employment growth within the office

UDBUD OG EFTERSPØRGSEL I KØBENHAVN Beskæftigelsen inden for brancher, der hovedsageligt har kontoransatte, vokser i København, hvor der i dag er ca. 220.000 beskæftigede. I tidsperioden 2015-2019 svarer den årlige beskæftigelsesvækst til 5.500 ansatte i kontorsektoren i København. De sidste fem år har efterspørgslen efter kontorlokaler været større end udbuddet af kvadratmeter til kontorejendomme, hvilket har medført en faldende tomgang i samme periode.

Tilgangen af kontor er i 2019 negativ med 63.000 kvadratmeter, hvilket skyldes, at en større del af den tidligere eksisterende kontormasse er overgået til anden anvendelse. På trods af den negative tilgang af

sector, the total office space, vacancy level and the number of square meters per employee of companies using office properties in Copenhagen city.

In our calculation of demanded square meters, it is assumed that each employee use office square meters what corresponds to the average calculated from Statistics Denmark, which over the past 3 years has been 25 square meters.

However, it is debatable whether this is correct, as it can be argued that the new building’s is better utilized than the older office stock. The average number of square meters per employee is multiplied by employment growth within the office market. The method is not precise but gives an insight about the development.

59

KONTOR / OFFICE

kontorer falder efterspørgslen i 2019, hvilket får tomgangen til at stige svagt.

Efterspørgslen falder grundet en lavere beskæftigelsesvækst.

KOMMENDE KONTORUDBUD I de kommende år vil udbuddet af nybyggede kontorer i København være omkring 200.000 kvm om året. Det forventede udbud vil overstige den nuværende efterspørgsel på kontorer. Hvis det antages, at den nuværende beskæftigelsesvækst fortsætter, skal en del af den eksisterende kontorbestand ombygges til andre formål, hvis tomgangsniveauet skal forblive stabilt.

Dette er dog også vores forventning – bare i 2019 estimerer vi, at der blev taget omkring 150.000 kontorkvadratmeter ud af den eksisterende kontormængde.

SUPPLY AND DEMAND IN COPENHAGEN Employment in the office market is growing in the city of Copenhagen, where it is today approx. 220,000.

In the time period of 2015-2019 the annual employment growth corresponds to 5,500 employees in the office sector in Copenhagen. Demand for office spaces has been greater than the supply of square meters for office properties over the past five years, which is why the vacancy has been declining during the same period.

The net-supply of office space is negative by 63,000 square meters in 2019, which is a cause of older office stock being remodeled for other use. Demand is declining in 2019 which is a cause of slower employment rate, even though the 60

LEJEMARKEDET FOR KONTOREJENDOMME Placering i forhold til infrastruktur og gode transportmuligheder er nogle af de vigtigste faktorer, når virksomhederne skal finde en ny lokation eller etablere sig.

Det er en klar fordel ift. at tiltrække dygtige medarbejdere, at lokationen gør det muligt at transportere sig nemt og hurtigt til og fra medarbejderens bopæl. Lejemål afvises ofte af potentielle lejere, hvis adgangen til offentlig transport er over 1.000 m.

På trods af de nylige forbedringer af infrastrukturen er parkering også et vigtigt krav for mange lejere i det centrale København.

net-supply is negative the vacancy increases slightly.

NEW OFFICE SUPPLY In the coming years the supply of new constructed offices in Copenhagen will be around 200,000 m2 per year. The forecasted supply will exceed the current demand for offices. If it is assumed that the current employment growth continues there must be remodeled some of the current stock if the vacancy rate should remain stable around 6%.

OCCUPIER MARKET FOR OFFICE PROPERTIES The rent level in Copenhagen is the still at the level of DKK 2,100 per m2 for prime office space. It is not expected that the rent level will change markedly in

Alt fra store hovedkvarterer over klassiske kontorlokaler til små og mellemstore virksomheder, kontorhoteller og samarbejdsområder er attraktive for virksomheder, og efterspørgslen efter alle typer kontorlokaler er vokset i takt med det økonomiske opsving og det øgede antal job i de seneste par år.

Domiciler er det foretrukne valg for større virksomheder, der ønsker at udnytte synergieffekten ved at have mange afdelinger i samme bygning og tilbyde medarbejdere avancerede faciliteter – udover at vise virksomhedens status og værdier.

Det har tidligere været forbeholdt private virksomheder at bygge nye domiciler, men udviklingen har også fået offentlige institutioner til at opføre domicillignende

2020. The same development applies in Aarhus and Aalborg, where the rent level is respectively DKK 1,450 and DKK 1,000 per m2. Odense has experienced a rise in rents over the past two years and the level is at DKK 1,250 per m2.

MARKET DEMAND Location in relation to infrastructure and good transportation options are some of the most important factors when businesses are looking to establish themselves and find a suitable location. It is an advantage in order to attract skilled and capable employees if the location is right in relation to the employee´s residence and the distance to the workplace. Leases are often deselected if access to public transport is over 1,000 m

Aalborg

Odense

Copenhagen

Aarhus

Triangle Area

2500

2000

1500

1000

500 Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1 2020

Q2

2019

Q1

2018

Q4

2017

Q3

2016

Q2

2015

Q1

TABEL 3 FEW OF THE OFFICE PROJETCTS IN COPENHAGEN 2020-2021 Project

Size (sqm)

Construction start

Construction finished

Carlsberg Byen - E. C. Hansen Hus

19.800

2018

2020

Østerport II

14.500

2017

2020

Cph Highline – 1. etape

21.500

2018

2020

5.540

N/A

2020

Carslberg byen – Mineralvandsfabrikken BIG Domicil

4.450

N/A

2021

Carlsberg Byen – Rød Lagerbygning

10.000

N/A

2021

Bryggens Bastion

21.700

N/A

2021

9.224

N/A

2021

65.000

N/A

2021

KAB-Huset Kay Fiskers Plads – HUB One Source: Newsec Advisory.

61

KONTOR / OFFICE

bygninger, såsom Danmarks Bygningsstyrelse, Energistyrelsen og Vejdirektoratets OPP-projekt på Kalvebod Brygge.

For små og mellemstore virksomheder er velindrettede og centralt beliggende ejendomme i fokus, hvad enten det er i København, Aarhus, Odense eller sekundære områder som Køge, Trekantområdet og Nordsjælland. Problemet her er ofte, at mange eksisterende kontorer ikke længere kan overholde standarderne for arbejdstilsynet og bygningsreglementet.

Medarbejderne skal også have let adgang til transportmuligheder og tilbydes moderne faciliteter, som også vil bidrage til komfort for virksomhedernes gæster, herunder kunder og eksterne partnere.

Office tenants prefer to be in lively spots. Either in the city, surrounded by restaurants – or in Copenhagen in multiuser properties together with other tenants and with canteens and other shared facilities etc. In spite of recent infrastructure improvements, parking is also an important requirement for many tenants in central Copenhagen.

Everything from large headquarters over classic office spaces for small and medium-sized businesses to office hotels and co-working areas are attractive for businesses and demand for all types of office space has grown in alignment with economic upturn and increased number of jobs during the last couple of years.

Domiciles are the preferred choice for larger companies wishing to exploit the synergy effects of having many 62

Antallet af små virksomheder og enkeltmandsvirksomheder er steget siden 2015.

Mange af disse virksomheder arbejder projektorienteret. De har ikke så meget som tidligere behov for et fast kontor – mobilitet og vidensdeling er vigtigere. I tråd med disse tendenser bliver ”samarbejdsområder” og kontorhoteller mere udbredt i Danmark. Tanken med kontorhoteller er, at du samler en lang række faciliteter og tjenester, der er let og tilgængeligt stillet til rådighed, så virksomheder i stedet kan fokusere på vækst og rentabilitet. De forskellige faciliteter er typisk rengøring, internetforbindelse, reception, udskrivningsfaciliteter, wi-fi, kantine og konferencelokaler.

Den stigende efterspørgsel efter kontorejendomme kan ses, når man ser på de mange ejendomme, der i øjeblikket er under opførelse. Således planlægger Solstra at bygge 130.000 kvadratmeter kontorareal, og spekulativt byggeri ses også under opførsel på grund af den øgede efterspørgsel på markedet. Danica Pension bygger i øjeblikket 142.000 kvadratmeter kontorareal på Posthus Grunden, og i Carlsberg Byen er der over 100.000 kvadratmeter moderne kontorfaciliteter, der skal lejes ud i løbet af de næste par år.

departments in the same building and offering employees state-of-the-art facilities - in addition to showing the company’s status and values. It has previously been reserved for private companies to build new domiciles, but the development has also characterized public institutions to build domicile-like buildings, such as the Danish Building Agency, the Danish Energy Agency and the Road Directorate’s OPP project at Kalvebod Brygge.

For small and medium-sized businesses, well-appointed and centrally located properties are in focus, whether in Copenhagen, Aarhus, Odense or secondary areas such as Køge, Triangle Region and North Zealand. Offices will no longer only comply with the Labor Inspection and Building Regulations

standards. Employees should also have easy access to transport options and offered modern facilities, which will also bring benefit to visitors, including customers and external partners.

Numbers for small businesses and sole proprietors have been increasing since 2015. When these companies work project-oriented, they are not as much as previously needed for a fixed office space, but mobility for knowledge sharing. In line with these trends, ”co-working spaces” and office hotels are becoming more widespread in Denmark. The idea of office hotels is that you collect a wide range of facilities and services that are easily and accessible made available so that companies can instead focus on growth and profitability. The various facilities are typical cleaning, internet connection,

LEJENIVEAUET FOR KONTOREJENDOMME Lejeniveauet i København er for nuværende i niveauet 2.100 kr. pr. m2 p.a. for primære kontorlokaler. Det er vores

forventning, at niveauet forsætter i 2020 uden de store stigninger. Heller ikke i Aarhus eller Aalborg forventes stigende lejeniveauer, hvor niveauet er hhv. 1.450 og 1.000 kr. pr. m2. Odense har i de seneste to år oplevet lejestigninger og niveauet er omkring 1.250 kr. pr. m2 for primære lokaler.

TOMGANGSNIVEAU FOR KONTOR De seneste år har antallet af ledige kontorer været faldende, men i 2019 oplevede kontormarkedet en mindre stigning i tomgangen, og lige nu er tomgangsniveauet på 6,6 % for Københavns by, hvilket er lavere end det nationale niveau på 7,6 %, og tomgangsniveauet for Storkøbenhavn er på 11,6 %.

reception, printing facilities, wi-fi, canteen and conference rooms.

The increasing demand for office properties can be seen when looking at the many project and rental properties that are currently under construction.

Thus, Solstra is planning to build 130 000 square meters of office space, and speculative building is under consideration due to the increased demand on the market. Danica Pension are currently building 142.000 square meters of office space at Posthus Grunden, and in Carlsberg Byen there are over 100.000 square meters of modern office facilities to be leased over the next few years.

VACANCY LEVELS OFFICE In the last couple of years, the number of vacant offices has been decreasing, but

Fleksibilitet og beliggenhed sættes øverst på dagsorden, når potentielle kontorlejere er på udkig efter nye lejemål. Dette gør sig gældende for så vidt de kontraktuelle forhold samt de fysiske rammer. Det er svært at opnå en længere uopsigelighed på mindre lejemål, som er længere end 2-3 år. For større lejemål over 1.000 kvadratmeter er det svært at opnå mere end 5 år. Dermed eksponerer udlejer sig over for en større konjunkturrisiko.

Ejendomsejerne forsøger at tilpasse sig denne udvikling ved at inddele ejendommene i mindre og mere fleksible lejemål med flere fællesfaciliteter. Dermed forsøges den øget kontraktuelle risiko at minimeres fra udlejerens side – ved at ændre de fysiske rammer så vidt muligt. Der ses dog også den generelle tendens for alle

større byer, at kontorejendomme handles til et del lavere afkast end førhen. Dette kan måske forklares ved en forventning om et øget markedslejeniveau på længere sigt grundet urbanisering.

in 2019 the office market saw a slight increase in vacancy rate and right now the vacancy rate is 6.6 % for Copenhagen city, which is lower than the national level at 7.6 % and the vacancy rate for greater Copenhagen at 11.6 %. The office market is generally progressing and the expectation to the vacancy rate is that it would remain stable around 6%.

Flexibility and location are at the top of the agenda when potential office tenants are looking for new office space. The flexibility is both considered in contractual conditions and in the physical frames. It is difficult to achieve tenure on smaller leases longer than 2-3 years. For larger leases which are over 1000 square meters it is difficult to achieve more than 5 years of tenure. This exposes the landlord to a greater economic risk according to the

general business cycle. The property owners are trying to adapt to this development by dividing the properties into smaller and more flexible leases with several shared facilities. Smaller prime office leases in the size of 300-500 square meters in one of the larger cities are expected to have a relatively low vacancy risk and, in some cases, compared to residential leases although the office properties are still more risky due to the larger supply. Larger leases can advantageously be arranged for smaller units that can easily be divided and thus adapted to potential tenants.

Mindre kontorlejemål i størrelsen 300500 kvadratmeter i en af de større byer forventes i stor grad at have en relativ lav tomgangsrisiko, og i nogle tilfælde opfattes sammenligning med boliglejemål – dog vurderes risikoen stadig større for kontorejendomme grundet det større udbud. Større lejemål kan med fordel indrettes til mindre enheder, der nemt kan opdeles og dermed tilpasses potentielle lejeres behov og dermed i større grad imødegå kundens behov om øget fleksibilitet.

63

KONTOR / OFFICE

64

THE CURRENT MARKET SITUATION FOR OFFICE RENTAL PROPERTIES IS ASSESSED BASED ON EXPERIENCE DATA FROM NEWSEC ADVISORY AND DATA FROM EJENDOMSTORVET

OFFICE RENT LEVELS IN COPENHAGEN

Kgs. Lyngby 1,500

Tuborg Harbour 1,700 North Harbour 1,850 Copenhagen NW 1,150

Copenhagen N 1,300

Ring 3 1,000 Valby 1,350

Copenhagen E 1,500

Copenhagen W 1,600 Frederiksberg 1,450

City center and Christanshavn 1,800

Islands Brygge 1,450

South Harbour 1,250 Ørestad 1,450

Amager East and Copenhagen Airport 1,450

65

DETAIL / RETAIL

DETAIL De fysiske detailbutikker er fortsat udfordret. Udlejer og lejer har i større grad forskellige forventninger til markedslejen – især på primære beliggenheder, hvor der observeres stigende tomgang. Det er især internethandlen, som har bidraget til strukturændringerne indenfor branchen.

Dog skal internethandlen ikke udelukkende ses som en udfordring, den skal også ses som en mulighed. Begrebet omnichannel bliver mere almindeligt. Begrebet definerer det, at have både en online samt en fysisk salgskanal, der komplementerer hinanden, og dermed er med til at møde kundernes behov for både en indkøbsmulighed online samt fordelene ved en fysisk oplevelse. Det vil dog ikke ændre på det faktum, at detailbutikkerne

fremadrettet vil have det vanskeligt ved at betale den nuværende leje.

prioriterer velvære og oplevelser i højere grad end før.

Den danske økonomi går forsat godt, og privatforbruget er på sit højeste niveau i mange år.

Over de seneste år har forbrugerne vist en større tendens til at handle online, hvilket også betyder, at den fysiske detailhandel er blevet udfordret i sin eksisterende struktur. Grafen på side 67 viser, hvordan omsætningen i E-handlen har udviklet sig over de sidste 7 år.

Den største omkostning i privatforbruget er ikke overraskende bolig, som udgør ca.

32,51 % af privatforbruget.

Over de seneste tre år har posten til boligbenyttelse haft en vækst på 5 %.

Stigningen hænger delvist sammen med huslejestigningerne. Den største stigning ser vi i restaurant- og hotelsegmentet.

Her har vi observeret en stigning på hele 12 %. Dette vidner om, at danskerne

Analyseres e-handelsomsætningen nærmere, ses det, at især rejser udgør en stor del af omsætningen – faktisk udgør hoteller, flybilletter m.m. 50 % af omsætningen. 34 % af e-handlen omfatter handel med varer, hvilket er den del af e-handelsomsætningen, der udfordrer de fysiske butikker.

RETAIL RENTAL MARKET The physical retail stores are challenged. The landlords and tenants to a greater extent have different expectations of the rent level. It is especially E-commerce, that has contributed to the structural changes within the business. However, E-commerce is not only a challenge, but also an opportunity. The concept, Omnichannel, has become more widespread and defines having both an online and physical sales channel that complement each other, and defines the ability do meet the consumers needs for a shopping opportunity, online, as well as the advantages by having a physical experience. However, it will not change the fact that retail stores having difficulty paying the current rent.

The Danish economy is still going strong and private consumption is at the 66

highest level historically. The highest expence in the private consumption is, not surprising, residential expences, which represent approximate 32.51% of the private consumption.

Over the last three years, the residential expences has grown by 5%.

The increase is partly related to rent increases. The largest increase is seen in the restaurant and hotel segment. Here, we have observed a 12% increase. This shows that the Danes prioritize experiences to a greater extent than before.

Over the past few years, consumers have shown a greater tendency to shop online, which also means that physical retail has been challenged in its existing structure. The graph om page 67 shows

how revenue in E-commerce has developed over the last 7 years.

If E-commerce revenue is analyzed more closely, it can be seen that in particular travel constitutes a large part of revenue constitutes hotels, airline tickets, etc. 50% of revenue. 34% of E-commerce revenue challenged the physical stores, equivalent to goods traded online.

Figure 3 shows the E-commerce distribution of private consumption, which shows how much the E-commerce covers of the total private consumption.

A closer analysis between total private consumption and E-commerce shows that in 2018, E-commerce accounted for 49% of total private consumption corresponding to an increase of 51% over the past three years. Convenience is the

Varer/goods 34% Services 16% Rejser/travels 50%

FIGUR 3 DANSK E-HANDELSMASSE AF PRIVATFORBRUGET / DANISH E-COMMERCE MASS OF PRIVATE CONSUMPTION

Kilde: Dibs.dk & Danmarks Statistikbank

I figur 3 fremvises e-handlens fordeling af privatforbruget, hvor man kan se, hvor stor en andel e-handlen dækker af det samlede privatforbrug.

Ved en nærmere analyse af det samlede privatforbrug og e-handlen, kommer det til udtryk, at e-handel i 2018 udgjorde 49 % af det samlede privatforbrug, hvilket er en stigning på hele 51 % over de seneste tre år. Bekvemmelighed er den store faktor. Det, som gør e-handel fordelagtig, er, at det er bekvemmeligt. Alt kan i dag bestilles online. Mad, tøj, ferie m.m. Dette er én af de store grunde til, at e-handel vokser. I følge Dibs.dk var det hele 23 % af forbrugerne, som købte deres dagligvarer online, hvilket er en stigning på 11 % sammenlignet med 2018. Her spiller

big factor. The advantages of E-commerce is convenience. Everything can be ordered online today. Food, clothing, holidays etc.

This is one of the major reasons why E-commerce is growing. According to Dibs.dk, 23% of consumers bought their groceries online. Over the past few years, there has been a greater focus on wellbeing and Danes have become more aware of how they spend their time. This has benefited E-commerce significantly as they take advantage of this convenience factor and enable consumers to arrange their shopping without leaving home.

The largest commodity groups in E-commerce in 2019 were clothing and groceries. These two items together totaled DKK 19.3 billion, which represented 14% of the total turnover of goods in E-commerce, which also corresponds to

bekvemmelighedsfaktoren ind, sammen med at forbrugerne er blevet mere opmærksomme på, hvad de bruger deres tid på. Over de seneste år har der været større fokus på velvære og danskerne er blevet mere opmærksomme på, hvordan de bruger deres tid. Dette har gavnet e-handel markant, da de netop udnytter denne bekvemmeligsfaktor, og gør det muligt for forbrugerne at få ordnet deres indkøb uden at forlade hjemmet.

De største varegrupper i e-handlen i 2019 var beklædning og dagligvarer. Disse to poster talte tilsammen 19,3 mia. kr., hvilket udgjorde 14 % af den samlede omsætning af varer i e-handlen, hvilket også svarer til cirka 6 % af det samlede privatforbrug.

approximately 6% of the total private consumption.

It is well known that E-commerce has changed the trading habits of consumers.

In line with the rise in online consumption, price competition has increased.

Consumers use websites to compare prices, at which they most often choose the store with the lowest price.

RENTAL LEVELS FOR RETAIL PROPERTIES The market rent for primary retail properties has fallen over the past year.

For primary retail properties in inner Copenhagen, the rent level is around DKK 21,000 per m2.

The intensified competition in the retail market has demanded that the landlords have to lower the rent in order

Det er velkendt, at e-handlen har ændret forbrugernes handelsvaner. I takt med stigningen i online-forbruget er kravene til priser steget. Forbrugerne benytter hjemmesider til at sammenligne priser, hvorefter de som oftest vælger butikken med den laveste pris. Vi oplever dog, at flere fysiske butikker er begyndt at anvende omnichannel.

LEJENIVEAUER FOR DETAILEJENDOMME Markedslejen for primære detailejendomme er faldet over det seneste år. For primære detailejendomme i indre København er lejeniveauet omkring 21.000 kr. pr. m2.

to lure the tenants in. It does not only require good premises with a nice façade, but also a competitive rental in order to get the tenants. Especially on the pedestrian shopping street in Copenhagen, empty stores are more visible than before, while areas such as Frederiksberg and Valby are booming.

This is a result of a pressure from the high rent levels that cause the retailers to move away from the shopping street.

In the squeezed rental market in the retail sector, rental incentives have become more present. Also a parameter such as financial subsidy for the renovation of the property has become a negotiating basis used by the owners in order to attract tenants.

67

DETAIL / RETAIL

Den skærpede konkurrence på detailmarkedet har krævet, at udlejerne har været nødt til at sænke lejen, for at kunne være attraktive over for potentielle lejere. Det kræver ikke udelukkende gode lokaler med en flot facade, men også en konkurrencedygtig leje for, at kunne få lejerne ind. Især på strøget i København ser man oftere end før tomme butikslokaler, hvorimod områder som Frederiksberg og Valby er ved at blomstre op. Dette er et resultat af presset fra de høje lejeniveauer.

I det pressede udlejningsmarked i detailsektoren er lejeincitamenter blevet mere tilstedeværende. Dette ses ofte i form af lejefrihed og trappeleje. Også en parameter som økonomisk tilskud til istandsættelse af ejendommen er blevet et

VACANCY LEVELS FOR RETAIL PROPERTIES The vacancy rate for retail properties in Denmark was 6.6% of the total retail stock at the end of 2019. The vacancy rate is mainly due to the increased competition and rent levels which are too high. The development of the vacancy level can be seen in the graph for “All of Denmark”, “Copenhagen city”, “North Zealand”, “Funen”, and “East Jutland”.

From fourth quarter of 2012 to forth quarter of 2019, the vacancy level has risen by 4.5% in Copenhagen, which is a sign of a retail market that has been squeezed over the past few years.

68

forhandlingsgrundlag, som ejerne benytter sig af, for at kunne tiltrække lejerne.

detailmarked, som er blevet presset gennem de seneste år.

TOMGANGSNIVEAUER FOR DETAILEJENDOMME Tomgangniveauet for detailejendomme for hele Danmark var 6,6 % af den totale bygningsmængde ved udgangen af 2019.

Tomgangen vurderes hovedsageligt at skyldes den stigende konkurrence samt lejeniveauer, som ligger for højt.

Udviklingen af tomgangniveauet kan ses på grafen for ”Hele Danmark”, ”København by”, ”København Omegn”, ”Nordsjælland”, ”Fyn” og ”Østjylland”.

INVESTOREFTERSPØRGSEL PÅ DETAILEJENDOMME Den totale transaktionsvolumen har Newsec Advisory estimeret til at være 55 mia. kr. for 2019. Det fysiske detailmarked er presset. Der opleves stigende tomgangsprocenter for dette segment, hvor tomgangen i 2018 var på 5,38 %, er den steget til 6,31 % på nationalt niveau.

Transaktionsvolumen for dette segment er faldet fra 8,6 mia. kr. til omkring 5,0 mia. kr., hvilket er et fald svarende til 42 %. I 2018 udgjorde detailejendomme 11 % af den samlede transaktionsvolumen – dette er faldet til 9 % i 2019. Den faldende investor-efterspørgsel i dette segment

Fra fjerde kvartal 2012 til fjerde kvartal 2019 er tomgangniveauet steget med 4,5 % i København, hvilket er et tegn på et

INVESTOR DEMAND FOR RETAIL PROPERTIES Newsec Advisory has estimated to total transaction volume to be DKK 55 billion.

The physical retail market is under pressure. Increasing vacancy percentages are experienced for this segment, where vacancy levels in 2018 were 5.38%, it has risen to 6.31% at national levels.

Transaction volume for this segment has fallen from DKK 8.6 billion to DKK 5.0 billion. This is a decrease corresponding to 42%. In 2018, retail properties accounted for 11% of the total transaction volume, this has fallen to 9% in 2019. The declining investor demand in this segment can be explained by a low yield, especially in light of the structural development experienced by the sector,E-commerce gains market share. This has contributed to increased

uncertainty about market rents and vacancy risk. It is expected that this will lead to increased yield requirements, which is already being experienced in the market.

Copenhagen and Greater Copenhagen account for 57% of the retail transaction volume. In Jutland, several major retail properties were traded in 2019, which has had a positive impact on the transaction volume.

YIELD LEVELS The yield depends primarily on the location and the rent conditions. In Copenhagen, the yield requirement ranges from 3.25% - 4.0% for prime properties with 10-year contracts, and approximately 4.25% for average standard properties, and 5.25% for below-average properties.

DANISH E-COMMERCE IN DKK BILLIONS 150 DKK mia 120

90

60

30

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Source: Dibs.dk & Danmarks Statistikbank

VACANCY RETAIL Fyn

Østjylland

Denmark

Copenhagen City

Greater Copenhagen

North Zealand

8% 7% 6% 5% 4% 3%

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E 2012

2%

Source: Ejendomstorvet.dk 69

70

71

DETAIL / RETAIL

kan forklares ved for lave afkast, især i lyset af den strukturelle udvikling, som sektoren oplever, med e-handlen, der vinder markedsandele. Dette har bidraget til øget usikkerhed omkring markedsleje og tomgangsrisiko. Det forventes, at dette vil føre til stigende afkastkrav, hvilket allerede opleves i markedet. København og Storkøbenhavn udgør 57 % af detailtransaktionsvolumen. I Jylland var der i 2019 flere større detailejendomme, som blev handlet, hvilket har påvirket transaktionsvolumen positivt.

AFKAST FOR DETAILEJENDOMME Afkastniveauet afhænger primært af lokationen og lejeforhold. I København ligger afkastkravet i spændet 3,25 % - 4,00 % for primære ejendomme med

72

kontrakter, som har en længde på 10 år, og cirka 4,25 % for gennemsnitlige standardejendomme og 5,25% for ejendomme under middel.

RETAIL PROPERTY TRANSACTIONS 2019 Property

City

Otto Mønsteds vej

Aalborg

Købmagergade

Size

Price (DKK)

DKK/ m2

Investor

Vendor

6.444

103.000.000

15.984 KFI Erhvervsdrivende Fond

K/S Otto Mønstedsvej

København

1.300

179.000.000

137.692 Aachener Grundvermögen

Capman

Vimmelskaftet

København

3.792

204.000.000

53.797

Bank of Montreal

Vonsildvej

Kolding

4.680

77.750.000

16.613 HESØ Group APS

Jysk Holding A/S

Viborgvej

Silkeborg

5.591

90.950.000

16.267 HESØ Group ApS

Jysk Holding A/S

Banegårdsvej

Glostrup

4.938

75.000.000

15.188 Park Street Nordicom

Jyske Bank

Søndergade

Horsens

16.600

199.000.000

2G

Glostrup

12.000

120.000.000

10.000 Park Street Nordicom

Jyske realkredit

Sagahus

København

9.970

224.900.000

22.558 Orange Investment Managers

Ejendomsinteressentskabet Sagahus

11.987

StandardLife

Scandinavian Shopping Center Partners

Jyske Bank

MARKET DATA FOR RETAIL PROPERTIES Market rent DKK / m2 p.a.

Location

Yield (%) Best

Standard

Below standard

Best

Standard

Below standard

21.500

11.850

5.925

3,25

4,25

5,25

Aarhus

6.950

4.575

2.550

4,25

5,00

5,50

Odense

5.400

3.625

2.000

5,25

6,50

7,75

Aalborg

4.800

2.575

1.425

4,75

5,75

6,00

Vejle, Kolding, Middelfart & Fredericia

2.975

1.725

925

5,75

6,50

7,75

København

73

NEWSEC ADVISORY Investering & Capital markets Salg & Udlejning Strategisk analyse Vurdering Corporate solutions Projektrådgivning

76

KØBENHAVN 33 14 50 70 Silkegade 8, 1113 København K AARHUS 87 31 50 70 Banegårdspladsen 20A, 8000 Aarhus

newsec.dk advisory@newsec.dk