DDE update 2018

UPDATE 2018 EFTERÃ…R/AUTUMN

DET DANSKE EJENDOMSMARKED THE DANISH PROPERTY MARKET

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE

TEAMET BAG RAPPORTEN/THE TEAM BEHIND THE REPORT: MORTEN JENSEN

Direktør & Seniorpartner / Executive Senior Director & Senior Partner Dir.: +45 51 68 78 88 - morten.jensen@newsec.dk

ANDERS ULRICH NILSSON

Analytiker / Analyst Dir.: +45 27 83 84 38 - anders.nilsson@newsec.dk

MALENE KIHM

Grafisk designer / Graphic Designer Dir.: +45 27 21 11 29 - malene.kihm@newsec.dk

Morten Jensen Executive Senior Director, Senior Partner Head of Valuation & Research E-MBA, State-Authorized Public Accountant

2018 har vist et fortsat stærkt transaktionsmarked efter rekordåret 2017. Efterspørgslen efter investeringsejendomme er stadig historisk høj omend vi i 2018 forventer en transaktionsvolumen, som er ca. 10%-15% lavere end 2017. Forventningen er, at 2018 bliver det næstbedste investeringssår målt på transaktionsvolumen nogen sinde, kun overgået af 2017.

segmenter er faldet de sidste par år, og det bliver vanskeligere at finde især tomme produktions-, lager- og logistiklokaler. Forrentningskravet er ligeledes faldende og lejeniveauet er generelt stigende. På især kontormarkedet ser vi en voksende efterspørgsel for kontorhoteller og ”co-working spaces” både i udlandet og herhjemme, hvilket vi har sat fokus på i vores temaartikel.

Udenlandske investorer er fortsat en faktor i markedet for investeringsejendomme, om end deres aktivitet er faldet i forhold til 2017.

Udenlandske investorer anslås i 2018 for at stå for ca. halvdelen af transaktionsvolumen. Den lave rente og gode finansieringsmuligheder, økonomisk højkonjunktur samt politisk stabilitet bidrager til et attraktivt marked. Især andre nordiske ejendomsinvestorer har de sidste to år haft stort fokus på Danmark, hvor Neswec Advsiory, med sin stærke nordiske platform, har vist sig som en stærk markedsaktør med kendskab til både internationale, nationale og lokale ejendomsmarkeder i Norden.

I mange år er afkastet på boligudlejningsejendomme faldet, hvilket også har påvirket andre segmenter af erhvervsejendomme i København og Aarhus. Rentestigninger kombineret med færdiggørelsen af en række byggeprojekter for bolig og kontor vil øge udbuddet og vil formentligt medføre stabile ejendomspriser trods en stigende efterspørgsel.

I Danmark er betingelserne for et sundt ejendomsmarked absolut til stede, og Newsec Advisory forventer også for 2019 et stærkt ejendomsmarked grundet fortsat lav renter, stabil vækst i samfundet og politisk stabilitet.

Kontor og boligmarkedet er fortsat de to dominerende segmenter i det danske ejendomsmarked, mens tomgangen for stort set alle

2018 has shown a continued strong transaction market after the record year 2017. Demand for investment properties is still historically high although in 2018 we expect a transaction volume, which is 10%-15% below 2017. Expectations are that 2018 will be the second-best investment year measured on transaction volume ever, only exceeded by 2017.

Foreign investors remain a factor in the investment property market, although their activity has decreased compared with 2017.

Foreign investors are estimated in 2018 to account for approximately 50% of transaction volume. Low interest rates and great financing options, economic upswing and political stability contribute to an attractive market. Especially other Nordic real estate investors have been focusing on Denmark in the last two years, where Neswec Advisory, with its strong Nordic platform, has proven itself as a strong market player with knowledge of both international, national and local real estate markets in the Nordic region.

The office and residential markets remain the two dominant segments in the Danish real estate market, while vacancy for all segments has declined over the past few years, and it is becoming more difficult to find especially production, logistic and warehouse properties. The yield requirements are compressing, and the rent level is generally increasing. We experience increasing demand for office hotels and “co-working spaces” both abroad and at home, an area we focus on in our theme article.

For many years, yield levels for residential properties have decreased, which has also affected other segments of commercial real estate in Copenhagen and Aarhus. Increase in interest rates in 2019 combined with the completion of various housing and office building projects will increase supply and will probably lead to stable real estate prices despite increasing demand.

In Denmark, conditions for a healthy real estate market is still present and Newsec Advisory also expects a continuing strong real estate market in 2019, mainly due to low interest rates, stable growth in the economy and political stability.

3 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

I denne udgave kan du læse mere om: • Dansk økonomi • Markederne for: - Kontorejendomme - Industri- og logistikejendomme - Detailejendomme - Boligudlejningsejendomme - Investeringsejendomme • Temartikel om Co-working 4

In this edition, you can read more about: • The Danish Economy • The markets for: - Office property - Industry and logistics property - Retail property - Residential property - Investment property • Themearticle about Co-working 5

DANSK ØKONOMI Økonomien i Danmark har været inde i en langvarig stabil vækstperiode med stigende beskæftigelse og nu også højere privatforbrug. Danmarks statistik viser, at der, for hver måned siden foråret 2013, er kommet flere i arbejde, og at forbrugertilliden er vokset. Danske husholdninger sparer dog stadig meget op relativt set i forhold til vores nabolande, herunder Sverige, Norge og Tyskland. Virksomheder investerer i højere grad end tidligere i fremtiden ved dels at øge antallet af medarbejdere og dels at allokere flere ressourcer til aktivinvesteringer. Der er således sket en kraftig stigning i faste bruttoinvesteringer i 2. kvartal af 2018 med 7,9%, hvilket især skyldes fremgang i skibsinvestering.

Nationalbanken estimerer, at BNP-væksten i Danmark bliver i niveauet 1,7%-1,9% for 2018, 2019 og 2020 forudsat, at finanspolitikken holdes stram og arbejdsudbuddet øges. I november kom der således en kraftig opjustering af BNP for årene 2015-2017 fra Danmarks, hvor de nye tal kan læses i Figur 1.1. Ledighedsprocenten er faldet til 3,9% i august 2018 fra 4,3% i december 2017. Det estimeres, at beskæftigelsen vil stige yderligere med +70.000 personer frem mod 2020. Lønstigninger regnes med at vokse med henholdsvis 2,5%, 3,0% og 3,3% for årene 2018, 2019 og 2020, mens forbrugerpriser i samme periode vil stige med henholdsvis 0,8%, 1,4% og 1,6%.

De lave renter ser ud til at fortsætte så længe, at ECB’s opkøbsprogram af

statsobligationer er i gang, og dermed understøttes ejendoms- og aktivinvesteringer af lave fremmedkapitalomkostninger. Opkøbsprogrammet blev dog halveret i oktober 2018 og vil efter planen udløbe i december 2018. Samtidig oplyser ECB, at det rekordlave rente niveau fastholdes i hvert fald til sommeren 2019. Risikoopfattelsen på de finansielle markeder er stadig lav, på trods af den omfattende hvidvaskningssag for Danske Bank, og likviditeten er rigelig.

Med en lav risikoopfattelse søger investorerne efter alternative investeringsmuligheder i jagten på afkast.

Høje aktivpriser for aktier, såvel som ejendomme, er et resultat af de lave renter og forbedringen i økonomien. Så længe de høje forventninger til især store C25

THE DANISH ECONOMY Danish Economy has now been in a longterm stable growth period with increasing employment and private consumption also begins to increase. Danmark Statistik shows that every month since spring 2013, employment has increased, and consumer confidence is now growing. Thus, Danish households are saving more relative to our neighboring countries, like Sweden, Norway and Germany. Companies invest in the future by increasing the number of employees and allocating more resources to fixed asset investments compared to the previous five years. There has been a sharp increase in gross fixed investments in the second quarter of 2018, by 7.9%, mainly due to progress in shipbuilding.

6 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

The Danish Central Bank, Danmarks Nationalbank, estimates GDP growth in Denmark will be in the range of 1.7%-1.9% for 2018, 2019 and 2020, if fiscal policy is kept tight and labor supply increases. Danmarks Statistik revised GDP figures for 2015-2017, and the revised figures are at Figure 1.1 The unemployment rate has fallen to 3.9% in August 2018 from 4.3% in December 2018.

It is estimated that employment will rise further by +70,000 people by 2020. Salaries are expected to grow by 2.5%, 3.0 % and 3.3% for the years 2018, 2019 and 2020, while consumer prices in the same period will rise by 0.8%, 1.4% and 1.6%, respectively.

Low interest rates appear to continue as long as ECB’s QE program runs, supporting asset investment of low debt and external capital costs. However, the buy-back program was cut in half in October 2018 and will expire in December 2018. At the same time, the ECB states that the record low interest rate level is maintained at least until the summer of 2019. The risk perception of the financial markets is still low, despite the extensive money laundering crisis for Danish Bank, and liquidity is ample. With a low risk perception, investors are looking for alternative investment opportunities as they become less risk averse.

High valuations and prices for equities and real estate are a consequence of low interest

virksomheders samt nye boligudlejningsejendommes indtjening indfries, er prissætningen ikke et problem. Der er dog risiko for, at i tilfælde af at disse forventninger ikke indfries, vil der ske et prisfald for aktier og alternative aktiver, som kan have en afsmittende effekt på økonomien på længere sigt.

De helt store usikkerheder i verdensøkonomien er stadig den voksende protektionisme fra især USA og Kina, hvor en handelskrig kan lægge en betydelig dæmper på danske virksomheders eksport til udlandet og derved forværre deres indtjening. En stor del af udsigten til fortsat fremgang skyldes nemlig udenlandsk efterspørgsel efter danske varer og tjenester. Derudover er der fortsat usikkerhed vedrørende

rates and the current improvement across the economy. As long as these high expectations are redeemed of especially large C25 companies as well as new residential real estate earnings, the current pricing is not an issue. However, there is a risk that in case of these expectations are not met, there will be a downward correction in prices for equities and alternative assets that may have a spillover effect on economy in the long run.

Major uncertainties in the world economy are still the growing protectionism, especially from the United States and China, where a trade war can put a significant blanket on Danish companies’ exports, thereby decrease earnings. Large part of continued progress in the economy is due to foreign

Brexits indflydelse på de finansielle markeder og ejendomsmarkedet i Storbritannien og eurozonen, hvilket medvirker til en større interesse, blandt udenlandske investorer, for alternative investeringer i Norden, herunder Danmark. Det er dog endnu uvist, hvilke negative konsekvenser Brexit får på dansk økonomi, hvor meget afhænger af de afsluttende forhandlinger de kommende måneder.

Derudover vokser den samlede gæld på verdensplan og er nu større end før gældsog finanskrisen i 2008. Den øgede gældstagning bekymrer nogle eksperter. I Danmark er gælden dog ikke vokset i samme grad som på verdensplan, hvilket er positivt. Den begrænsede kreditvækst udelukker dog ikke, at lånevilkårene bliver lempet

demand for Danish goods and services. In addition, there is still uncertainty regarding Brexit’s influence on financial and real estate markets in the UK and the euro zone, which contributes to greater interest by foreign investors for alternative investments in the Nordic countries, including Denmark. However, Brexit can still cause potential negative consequences for the Danish economy, which depends on the final negotiations over the coming six months and the aftermath.

Overall debt is growing worldwide and is now larger than before the financial crisis in 2008. The increased debt burden concerns some experts. In Denmark, however, debt has not grown to the same extent as globally, which is positive. However, the limited

fremadrettet og kreditkvaliteten forringet, hvilket har været medvirkende til, at risikorådet og regeringen har aktiveret den kontracykliske kapitalbuffer således, at bankerne i disse opgangstider kan konsolidere sig.

På trods af de ovennævnte risici for korrektioner i markedet, vurderer Newsec, at den stærke og stabile økonomiske udvikling i Danmark, kombineret med de lave renter og et politisk stabilt miljø, fortsat giver grundlag for et attraktivt ejendomsmarked, hvor de finansielle forhold fortsat forventes at stimulere væksten i dansk økonomi i de kommende år frem til 2020.

credit growth does not exclude the likelihood that loan terms will be lowered and credit quality deteriorated. As a result, the risk council and the government has activated the counter-cyclical capital buffer so that banks can consolidate themselves in strong and positive economic years.

Despite the above-mentioned market risk, Newsec estimates that the strong and stable economic development in Denmark combined with the low interest rates and a politically stable environment continue to provide the basis for an attractive property market, where financial conditions are still expected to stimulate growth in the Danish economy in the coming years up until 2020.

7 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

FIGUR 1.1: NATIONALREGNSKABETS HOVEDPOSTER FIGURE 1.1: THE NATIONAL ACCOUNTS PRINCIPAL ITEMS

Realvækst i % Real growth in %

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

2019*

2020*

Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP

0,2

0,9

1,6

2,3

2,4

2,3

1,8

1,8

1,7

Import af varer og tjenester Imports of goods and services

2,8

1,4

3,9

1,9

3,8

4,1

2,7

2,2

3,6

Eksport af varer og tjenester Exports of goods and services

1,3

1,6

3,1

2,4

2,9

4,6

-0,2

2,8

2,6

Privat forbrugsudgift Household consumtion

0,4

0,4

1,0

1,7

2,3

1,5

2,3

2,2

2,3

Offentlig forbrugsudgift Public consumption

0,8

-0,1

1,9

1,1

0,3

1,1

0,4

0,5

0,6

Faste bruttoinvesteringer mv.

Gross fixed asset formation, etc.

3,7

2,7

3,1

3,1

6,0

2,1

4,1

3,3

3,5

Kilde/Source: Nationalbanken / Source: Danmarks Nationalbank

FIGUR 1.2: RENTEUDVIKLING FIGURE 1.2: INTEREST RATE DEVELOPMENT % 0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Kilde/Source: Danmarks Nationalbanken

FIGUR 1.3: BESKÆFTIGELSE, 15-64 årige, 1.000 PERSONER FIGURE 1.3: EMPLOYMENT, age 15-64, 1,000 PERSONS Personer i 1.000 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650 2.600 2.550

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

2016

Q2

Q3

Q4

Q1

2017

Q2

2018

Kilde / Source: Danmarks Statistik

FIGUR 1.4: AMERIKANSKE OG EUROPÆISKE CENTRALBANKRENTE FIGURE 1.4 US AND EU CENTRALBANK INTEREST RATE % 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 -0,5

2008

2009

2010

2011

2012

2013

FED IORR RATE Kilde/Source: Federalreserve.gov & ECB.eu

8 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

2014

2015

ECB Fund Rate

2016

2017

2018

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

M07

M04

M01

M10

-1

9  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

10 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

KONTOR Den økonomiske højkonjunktur og høje beskæftigelse skaber vækst for kontormarkedet i både de primære områder, herunder København og Aarhus, og sekundære beliggenheder, hvor der opleves stigende efterspørgsel efter virksomheders varer og tjenesteydelser. Det betyder blandt andet stigende lejeniveauer og faldende forrentningskrav – særligt i de store byers primære områder.

medarbejderne topmoderne faciliteter – foruden at vise omverdenen virksomhedens status og værdier. Det har tidligere været forbeholdt private virksomheder at opføre nye domiciler, men udviklingen har også præget offentlige institutioner til at bygge domicillignende bygninger, som for eksempel Bygningsstyrelsen, Energistyrelsen og Vejdirektoratets nye OPP-projekt på Kalvebod Brygge.

Alt fra store domiciler over klassiske kontorlokaler for små og mellemstore virksomheder til kontorhoteller og co-working områder, er i høj kurs for erhvervslivet, og efterspørgslen efter alle typer af kontorlokaler har været voksende i takt med den økonomiske fremgang og det øgede antal arbejdspladser de sidste par år.

For små og mellemstore virksomheder er velindrettede og centralt beliggende lokaler i fokus, uanset om det er i København, Aarhus, Odense eller sekundære områder som Køge, Trekantområdet og Nordsjælland. Kontorer skal ikke længere kun leve op til Arbejdstilsynets og bygningsreglementers standarder. De ansatte skal også have nem adgang til transportmuligheder samt tilbydes moderne faciliteter, der samtidig kommer besøgende, herunder kunder og eksterne samarbejdspartnere, til glæde.

Domiciler er det foretrukne valg for større virksomheder, der ønsker at udnytte synergieffekterne af at have mange afdelinger i samme bygning og tilbyde

Antallet af små virksomheder og enkeltmandsvirksomheder har været stigende siden 2015. Når disse virksomheder arbejder projektorienteret, er der ikke i samme grad som tidligere brug for en fast kontorplads, men mulighed for mobilitet og vidensdeling. I takt med disse tendenser bliver ”co-working spaces” og kontorhoteller mere udbredte i Danmark. Ideen med kontorhoteller er, at man samler en lang række faciliteter og services, som nemt og enkelt stilles til rådighed, så virksomheden i stedet kan fokusere på at vækste deres forretning. De forskellige faciliteter er typisk rengøring, internetforbindelse, reception, printfaciliteter, wi-fi, kantine og mødelokaler.

For både kontorhoteller og kontorfællesskaber er fordelen også, at de deles af flere virksomheder, hvor grundtanken er, at virksomhederne har fordele af at sidde sammen. De får adgang til netværk, sparring samt viden og kan dele opgaver og

OFFICE Economic growth and increased employment are beneficial for the office market in both the primary areas, including Copenhagen and Aarhus, and secondary locations where there is a growing demand for corporate goods and services. This means rising rental levels and decreasing yields - especially in central areas of the major cities.

Everything from large headquarters over classic office spaces for small and medium-sized businesses to office hotels and co-working areas are at attractive for businesses and demand for all types of office space has grown in alignment with

economic upturn and increased number of jobs during the last couple of years.

Domiciles are the preferred choice for larger companies wishing to exploit the synergy effects of having many departments in the same building and offering employees state-of-the-art facilities - in addition to showing the company’s status and values. It has previously been reserved for private companies to build new domiciles, but the development has also characterized public institutions to build domicile-like buildings, such as the Danish Building Agency, the Danish Energy Agency and the Road Directorate’s new OPP project at Kalvebod Brygge.

For small and medium-sized businesses, well-appointed and centrally located properties are in focus, whether in Copenhagen, Aarhus, Odense or secondary areas such as Køge, Triangle Region and North Zealand. Offices will no longer only comply with the Labor Inspection and Building Regulations standards. Employees should also have easy access to transport options and offered modern facilities, which will also bring benefit to visitors, including customers and external partners.

Numbers for small businesses and sole proprietors have been increasing since 2015. When these companies work project-oriented, they are not as much as 11 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

indgå i forskellige former for samarbejder.

Er man en del af et kontorfællesskab, er man ikke bare i et kundeforhold. Man er en del af et fællesskab, som man forventes at bidrage til. Vidensdeling er især værdifuldt for mange iværksættere og nyopstartede virksomheder, hvor behovet for at nå ud til nye samarbejdspartnere og potentielle kunder er højt.

ATTRAKTIVT KONTORMARKED I KØBENHAVN I København falder udbuddet af ledige kontorlokaler fortsat, og lige nu melder Ejendomstorvet om en arealmæssig tomgang på 5,7% for København by, mens Københavns omegn er på 10,0%. Den

previously needed for a fixed office space, but mobility for knowledge sharing. In line with these trends, “co-working spaces” and office hotels are becoming more widespread in Denmark. The idea of office hotels is that you collect a wide range of facilities and services that are easily and accessible made available so that companies can instead focus on growth and profitability. The various facilities are typical cleaning, internet connection, reception, printing facilities, wi-fi, canteen and conference rooms.

For both office hotels and co-working spaces, the advantage is also that they are shared by several companies where the companies can socialize and network.

They gain access to sparring and 12 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

økonomiske tomgang for København er centrum er på kun 5,9%, og for Region Hovedstaden er den økonomiske tomgang således 10,1%, hvilket er et fald på -1,2 procentpoint i forhold til året før.* Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.600 - 2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet mellem 1.000 - 1.400 kr. pr. kvadratmeter.

Forrentningskravet er stagneret i 2018 og ligger gennemsnitligt mellem 4,0 - 5,5%

knowledge and can share tasks and participate in different forms of collaboration. If you are part of an office community, you are not just in a customer relationship. You are part of a community that is expected to contribute. Knowledge sharing is especially valuable for many entrepreneurs and start-ups, where the need to reach new collaborative partners and potential customers is high.

ATTRACTIVE OFFICE MARKET IN COPENHAGEN In Copenhagen, the supply of vacant office space continues to decline, and at the moment Ejendomstorvet reports a 5.7% areal vacancy rate for Copenhagen City, while the figure for Copenhagen surrounding area is 10.0%. The economic vacancy rate

for København. Disse tal er endnu et udtryk for, at investorerne fortsat søger mod kontorejendomme, og de er villige til at acceptere lavere forrentningskrav og høje ejendomsværdier for de mest attraktive kontorejendomme. Disse faktorer presser typisk også investorerne til at bevæge sig uden for København, hvor der har været en stigende interesse, og vores forventninger er, at forrentningskravene også vil blive påvirket i sekundære områder. Trods fald i tomgangen for kontorlokaler i Storkøbenhavn, er efterspørgslen endnu ikke på samme niveau som i København by, hvilket fortsat ligger et pres på lejeniveauer uden for København. Det er en af hovedårsagerne til, at vi i øjeblikket ser så

for Copenhagen in the center is only 5.9%, and for the Capital Region, economic idle is thus 10.1%, which is a decrease of -1.2 percentage points compared with the previous year. * The increased demand can also be seen in price developments for the rental level.

The price for primary offices in Copenhagen is 1,600 - 2,100 kr. square meters (+ operating costs), which is an increase of over 10% in just three years. For secondary office properties, the rent level is between 1,000 - 1,400 kr. square meters.

The interest rate requirement is stagnated in 2018 and is on average between 4.05.5% for Copenhagen. These figures are another indication that investors are still

store spænd i lejeniveauerne fra centrum af de store byer til yderområderne.

I Ørestaden bliver der færdigbygget en del nye kontorejendomme til åbning fra 2020 til 2022, heriblandt NCC’s Down Town kontorer og Solstras Bellakvarter med henholdsvis 73.000 m2 og 130.000 m2. I 2021 vil Marmormolen og Århusgade-kvarteret stå færdigt i Nordhavnen, som danske pensionsselskaber står bag.

af, at der bliver tilføjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er den arealmæssige tomgang i området omkring Østjylland fortsat lav på kun 8,1%, mens den økonomiske tomgang i Aarhus er på 6,3%.

AARHUS – FORTSAT LAV TOMGANG PÅ TRODS AF FLERE KONTORKVADRATMETER

For primære kontorejendomme centralt i Aarhus ligger forrentningskravet på 4,5%, hvor det andre steder i Østjylland er omkring 5,0% - 6,5%. Regionens byudvikling har i den grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer.

Kontormarkedet i Aarhus buldrer således også fremad. Mange spændende projekter og kontorhuse er i udvikling, og på trods

Lejeniveauet for kontorer i Aarhus er fortsat lavere end i København, men

gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau omkring 1.400 - 1.600 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), mens gennemsnitslejen generelt ligger i intervallet 900 - 1.100 kr. pr. kvadratmeter. *Arealmæssig tomgang er de ledige kvadratmeter erhvervsarealer som procent af ejendomsbestanden og bliver opgjort af Ejendomstorvet.dk. Den økonomiske tomgang beregnes af Ejendomsforeningen Danmark beskriver den økonomiske værdi og er defineret som summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje både udlejede og tomme lejemål.

TABEL 2.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABEL 2.1: TRANSACTION EXAMPLES OF OFFICE PROPERTIES By / City

Etageareal /GLA

Kontantpris / Price in DKK

Brønshøj

18.646

130.000.000,00

6,75%

8.223

129.000.000,00

4,28%

København /Copenhagen

4.710

59.350.000,00

6,50%

Aarhus

1.203

29.250.000,00

4,10%

Vejle

1.239

8.600.000,00

8,90%

København /Copenhagen

Forrentningskrav/ Yield

Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

TABEL 2.2: UDLEJNINGSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABEL 2.2: LEASE EXAMPLES OF OFFICE PROPERTIES By / City

Etageareal / GLA

Primær nettoleje, DKK / m2 Primary net rent DKK / sqm

707

1.600,00

København K / Copenhagen City Allerød

2.433

850,00

Lyngby

2.570

1.450,00

Aarhus

743

1.290,00

Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

looking for office properties and are willing to accept lower rates of return and high real estate values for the most attractive office properties. These factors also typically push investors to move outside Copenhagen, where there has been increasing interest, and our expectations are that the return requirements will also be affected in secondary areas. Despite the fall in office hours in Greater Copenhagen, demand is still not at the same level as in Copenhagen, which continues to be a pressure on rent levels outside Copenhagen.

This is one of the main reasons that we are currently seeing such high levels of rent levels from the center of the major cities to the outermost regions.

In Ørestaden, a number of new office buildings will be completed for opening from 2020 to 2022, including NCC’s Down Town offices and Solstras Bellakvarter with 73,000 m2 and 130,000 m2 respectively. By 2021, Marmormolen and Århusgade district will be completed in Nordhavnen, backed by Danish pension companies and institutional capital.

AARHUS - STILL LOW VACANCY DESPITE NEW OFFICE BUILDINGS Office market in Aarhus is also in great growth. Many exciting projects and office buildings are in development, and despite the fact that more office space meters are added to Aarhus, the area vacancy in East Jutland is still low at only 8.1% while economic vacancy in Aarhus is at 6.3%.

For primary office properties in central Aarhus, the rate of return is 4.5%, where elsewhere in East Jutland is around 5.06.5%. The city’s urban development has so far contributed to the increasing demand for both housing and offices, making the area extremely interesting to investors.

The level of rent for offices in Aarhus is still lower than in Copenhagen, but on average, the best-placed properties are around a level of about DKK 1,400 - 1,600 per share. square meters (+ operating costs), while the average rent in general is in the range of 900-1100 kr. square meters.

13 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

FIGUR 2.1: KONTORTOMGANG I PROCENT FIGURE 2.1: VACANCY RATE FOR OFFICE PROPERTIES IN PER CENT % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

2013

Østjylland

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

København by

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Københavns omegn

Q3

Q4

Q1

2017

Nordsjælland

Fyn

Q2

2018

Hele landet

Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk Kilde/Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 2.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I PROCENT FIGURE 2.2: YIELD FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN PER CENT % 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

Q4

Q1

2013

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Aarhus

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

København/Copenhagen

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Q3

Q4

2017

Q1

Q2 2018

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 2.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I DKK FIGURE 2.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN DKK DKK 2.500

2.000

1.500

1.000

500

-

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

2013 Aarhus

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

14 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2014 København/Copenhagen

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2016 Trekantsområdet/Triangle Area

Q2

Q3

2017

Q4

Q1

Q2 2018

Q3

Q3

15  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

16 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

17  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

PRODUKTION, LAGER & LOGISTIK LAV TOMGANG OVER HELE LANDET I INDUSTRI- OG LOGISTIKSEGMENTET Stigende vækst i privatforbruget og e-handlen samt større produktion øger efterspørgslen blandt virksomheder efter større lokaler og flere kvadratmeter inden for industri- og logistiksegmentet. Den høje efterspørgsel, kombineret med et lavt udbud, og særligt i Københavnsområdet, giver lav tomgang i hele Danmark. Adgang og tilgængelighed er vigtigt for

produktionslogistik og lagerfaciliteter. Store logistikejendomme, tæt på de større byer, er i høj efterspørgsel. Ejendomme med kort afstand fra lageret til kunden, uanset om det er B2B eller B2C, gør det muligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til forandrede forbrugsmønstre og krav.

Danskernes brug af online handel bliver ved med at vokse og giver virksomhederne

incitament til at investere i smarte og moderne løsninger, der kan følge med forbrugernes og kundernes efterspørgsel. Store logistikejendomme tæt på især de større byer bliver således mere udbredt. Her, hvor der ikke er langt fra lager til kunde, samles en bred række af logistik-servicevirksomheder i den samme ejendom, så forbrugsmønstre og efterspørgsel hurtigt kan tilpasses.

PRODUCTION, LOGISTICS & INDUSTRIAL GROWING ONLINE TRADE DRIVES THE MARKET FOR PROPERTIES FOR INDUSTRIAL AND LOGISTICAL PURPOSES Rising growth in private consumption and e-commerce as well as greater production increase demand for companies for larger premises and more square meters in the industrial and logistics segment. The high demand, combined with a low supply, and especially in the Copenhagen area, gives low idle speed throughout Denmark. Access and availability are important for production logistics and storage facilities. Large logistics properties, close to the major 18 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

cities, are in high demand. Short-distance properties from the warehouse to the customer, whether it’s B2B or B2C, allows companies to adapt quickly to changing usage patterns and requirements.

The use of online trade by Danes continues to grow and gives companies incentives to invest in smart and modern solutions that can meet consumer and customer demand.

Large logistical services, especially in the larger cities, are thus becoming more widespread. Here, where there is no store for warehouse, a wide range of logistics service

companies are gathered in the same property, so consumption patterns and demand can be quickly adjusted.

The low area vacancy rate in Copenhagen and Greater Copenhagen, respectively, of 0.3% and 3.4%, presents challenges among many companies in their search for modern warehouse and production properties and even vacant buildings. However, the economic vacancy in the Capital Region is 10.5%, but still decreasing compared to the same period last year.*

Den ekstremt lave arealmæssige tomgang i København og Storkøbenhavn på henholdsvis 0,3% og 3,4% giver udfordringer blandt mange virksomheder i deres søgen efter moderne lager- og produktionsejendomme og endda tomme byggegrunde.

Den økonomiske tomgang i Region Hovedstaden er dog på 10,5%, men stadig faldende i forhold til samme periode sidste år.

I bestræbelserne på at finde nye industriog logistikejendomme vælger virksomheder at søge uden for de primære områder.

Disse tendenser giver højere aktivitet i områder som Østjylland, Sydjylland og Østsjælland, hvor tomgangen styrtdykker.

For virksomheder der gerne vil placere sine lager- og logistiklokaler tæt på København, er der nogle, som vælger at placere sig i Sydsverige og tæt ved Malmø, hvor der er gode infrastrukturmuligheder i hele Øresundsregionen, og hvor der til med opnås visse skattefordele. For investorer og udlejere giver denne situation mulighed for genforhandling af lejekontrakter, herunder længere uopsigelighed og andre lejevilkår.

In their search for new industrial and logistic properties, companies choose to look outside the primary areas. These tendencies give higher activity in areas such as East Jutland, South Jutland and East Zealand, where the idol dumped. For companies that want to place their warehouse and logistics locations close to Copenhagen, there are some who choose to settle in South Sweden and close to Malmö, where there are good infrastructure options throughout the Øresund region, and with which certain tax benefits are also achieved. For investors and landlords, this situation allows for renegotiation of leases, including longer termination and other rental terms.

Some investors are looking for alternative investment opportunities, such as in North Zealand or secondary areas of Jutland.

While many foreign investors see most of Zealand as Greater Copenhagen, the

Nogle investorer leder efter alternative placeringsmuligheder, for eksempel i Nordsjælland eller sekundære områder af Jylland. Mens mange udenlandske investorer ser det meste af Sjælland som Storkøbenhavn, er opfattelsen anderledes med danske virksomheder og investorer, der oftest ikke søger længere væk end Greve, Taastrup eller Ballerup.

SVAGT STIGENDE MARKEDSLEJE Markedslejen for produktions- og logistikejendomme har været svagt stigende gennem de sidste to år. For nybyggede ejendomme i Storkøbenhavn er lejeniveauet mellem 550 - 600 kr. pr. kvadratmeter.

Alt afhængig af stand, bygningshøjde og ramper, er lejeniveauet for den eksisterende bygningsmasse i middel stand 350 – 450 kr. pr. kvadratmeter. Afkastet afhænger dels af beliggenheden og lejekontraktens varighed. Afkastkravet ligger på 6,0 - 6,5% for primære ejendomme med lange kontrakter, 7,0 - 7,8% for middel placeringer og 8,0 - 8,8% for under middel placeringerne.

perception is different with Danish companies and investors, usually not looking further away than Greve, Taastrup or Ballerup.

INCREASE IN MARKET RENTS The market rent for production, logistics and warehouse properties has been slightly increasing over the past two years. For newly built properties in Greater Copenhagen, the rent level is between 550 DKK600 DKK per square meters. Depending on the condition, building height and ramps, the rent level for the existing building stock in average condition is 350 DKK - 450 DKK square meters. The return depends on the location and the duration of the lease. The yield requirement is 6.0% to 6.5% for primary property with long contracts, 7.0 7.8% for average investments and 8.0 8.75% for below average.

In East Jutland, vacancy is 3.1%, which is also low. However, economic vacancy in

I Østjylland er arealmæssig tomgang faldet til 2,7%, hvilket er også lavt. Økonomisk tomgang i Aarhus er dog steget med 1,2 procentpoint fra 2017 til 2018, og er nu på 5,1%. Forrentningskravet er på cirka 6,3 – 7,0% for de bedste ejendomme med lange lejekontrakter, 7,3 - 7,8% for middelklasse ejendomme og +8% for ejendomme under middel. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland på omkring 400 kr. pr. kvadratmeter for de primære lager- og logistikejendomme, og 300 kr. pr. kvadratmeter for sekundære ejendomme. I andre dele af Danmark, herunder Nordjylland og Vestog Sydsjælland, er tomgangen helt nede under 2% for logistik- og industriejendomme.

I Midtjylland og Trekantområdet ses også en stigende interesse fra danske såvel som udenlandske virksomheder i forhold til at placere sig med produktions- og industriejendomme, da området har en central beliggenhed i Danmark, hvorfra man hurtigt kan nå forbrugerne overalt i landet.

Derudover ligger afkastet i disse områder i niveauet 7,5 – 8,5%, hvilket er attraktivt for investorer med en større risikoappetit.

Aarhus has risen by 1.2 percentage points from 2017 to 2018, now at 5.1%. Yield requirement range from about 6.25% – 7.00% for the best properties with long lease contracts, 7.0 - 7.0% for middle class properties and +8% for under average. The rent level is still lower in East Jutland compared to Copenhagen, at around 400 DKK - 500 DKK square meters for primary production and logistics properties, and DKK 300 per square meter for secondary properties.

In central Jutland and the triangle area we experience a growing interest from Danish as well as foreign investors in relation to investing in this segment, as the area is centrally located in Denmark, from which companies can quickly reach consumers all over the country. In addition, the return in these areas are in the range of 7.0 - 8.5%, which is attractive to investors with a greater risk appetite.

19 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

TABEL 3.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ INDUSTRI OG LOGISTIK EJENDOMME TABEL 3.1: TRANSACTION EXAMPLES OF INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES

By / City Søborg

Etageareal / GLA

Kontantpris / Price in DKK

Forrentningskrav/ Yield

029.655

133.000.000,00

7,50%

Odense

2.256

7.000.000,00

6,21%

Nørresundby

4.806

8.650.000,00

8,10%

11.580

31.250.000,00

7,40%

Horsens Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

TABEL 3.2: UDLEJNINGSEKSEMPLER PÅ INDUSTRI OG LOGISTIK EJENDOMME TABEL 3.2: LEASE EXAMPLES OF INDUSTRIAL AND LOGISTIC PROPERTIES

By / City

Etageareal / GLA

Primær nettoleje, DKK / m2 Primary net rent DKK / sqm

12.000

628,00

Hvidovre / Greater Copenhagen

1.135

550,00

Triangle Area

1.309

400,00

Vallensbæk / Greater Copenhagen

Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

20 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

FIGUR 3.1: INDUSTRI/LOGISTIKTOMGANG I PROCENT FIGURE 3.1: VACANCY RATE FOR INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT % 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Hele landet

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Københavns omegn

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Nordsjælland

Fyn

Q3

Q4

Q1

Q2

2017

Q3

2018

Østjylland

Kilde/Source: Ejendomstorvet

FIGUR 3.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I PROCENT FIGURE 3.2: YIELD FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT % % 8,00 7,50

7,00

6,50

6,00

5,50

5,00

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Aarhus

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

København/Copenhagen

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Q3

Q4

Q1

Q2

2017

Q3

2018

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 3.3: LEJENIVEAUER PÅ INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I DKK FIGURE 3.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN DKK DKK 700 600 500 400 300 200 100 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

2014

Aarhus

Q2

Q3

Q4

Q1

2015

København/Copenhagen

Q2

Q3

Q4

Q1

2016

Q2

Q3

Q4

Q1

2017

Q2

Q3

2018

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 3.4: INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS FIGURE 3.4: THE INDUSTRIAL PRODUCTION INDEX 115 110 105 100 95 90 85

2012

2013

2014

2015

2016

2017

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

80

2018

Kilde/Source: Danmarks Statistik

FIGUR 3.5: DANSK E-HANDELS OMSÆTNING I DKK MIA. FIGURE 3.5: DANISH E-COMMERCE IN DKK BILLIONS DKK MIA / DKK BN 90

80

70

60

50

40

30

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Kilde / Source: DIBS.dk

21 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

DETAIL Voksende turisme, kombineret med økonomisk højkonjunktur, og stigende privatforbrug giver vækst blandt restauranter, caféer og shoppingcentre, og klassiske butikker, der satser på kvalitet og service vokser faktisk i et ellers presset detailmarked.

Markedet for detailejendomme spænder bredt – fra små butikker til store highstreet modeforretninger og shoppingcentre, og fra små lokale madboder til gourmetrestauranter og store madkæder. Et stigende privatforbrug, kombineret med en forbedret forbrugertillid de seneste år hvor forbrugerne forventer en bedre økonomisk situation om et år, giver medvind til oplevelsesorienterede produkter. Restaurationsbranchens samlede salg i Danmark er i løbende priser steget med 54% fra 27,8

mia. kr. i 2009 til 42,7 mia. kr. i 2017. Stigningen skyldes især udviklingen i Region Hovedstaden, hvor salget er vokset med 73% siden 2009, mens det i de fire andre regioner er vokset med mellem 30% og 47%. Eksporten af danske mærker inden for tøj, sko og smykker er steget med 11% fra 2016 til 2017.

detailbranchen, kæmper mange i detailsektoren med omsætninger, der ligger 10% lavere end i 2008 på trods af, at privatforbruget i dag ligger over niveauet for ti år siden. Den primære årsag hertil er, at danskernes privatforbrug også går til import af varer og andre forbrugsgoder end det der bliver målt i detailomsætningen.

DETAILBRANCHEN STYRER MOD FLERE OPLEVELSER

I kølvandet på flere nyopstartede forretninger, caféer og restaurationer følger også et højere antal konkurser. Danmarks Statistik melder om et stigende antal konkurser i restaurationsbranchen. Siden 2009 er antallet af konkurser på landsplan vokset fra 250 til 409. Stigningen er især sket siden 2015 og i Region Hovedstaden.

Derudover er der en stor andel af klassiske butikker blandt detailforretninger, der er truet. Ifølge Deloitte kæmper en tredjedel

Danskeres og turisters lyst til at gå ud og spise kan i den grad mærkes i restaurationsbranchen. Det giver blandt andet også plads til fornyelse og eksperimentelle bespisningssteder i de store byer. Torvehallerne, Copenhagen Food Court og alternative shopping-oplevelser udfordrer traditionelle restauranter og supermarkeder. Modsat væksten i dele af

RETAIL Increased tourism, coupled with economic growth, and rising private consumption, provide great financial returns for restaurants, cafes and shopping centers, and classic stores that focus on quality and service actually grow in an otherwise pressed retail market.

The retail property market is wide ranging from small stores to large high street fashion and shopping centers, and from small local food stalls to gourmet Michelin restaurants and large food chains. Increasing private consumption, combined with an improved consumer confidence in recent years, where consumers expect a better economic situation within the next year, provide tailwind to experience-oriented products. The total sales of 22 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

the restaurant industry in Denmark has risen by 54% from DKK 27.8 billion in 2009 to DKK 42.7 billion. The increase is due in particular to developments in the Capital Region, where sales have grown by 73% since 2009, while in the four other regions it has grown by between 30% and 47%. Exports of Danish brands in clothing, footwear and jewelry have risen by 11% from 2016 to 2017.

RETAIL SECTOR STEERS TOWARDS EXPERIENCES Dane and tourists’ desire to go out and eat can be so much appreciated in the catering industry. It also provides room for renewal and experimental dining places in the big cities. Torvehallerne, Copenhagen Food Court and alternative shopping experiences

challenge traditional restaurants and supermarkets. Contrary to the growth in parts of the retail industry, many retailers struggle with revenue, which is 10% lower than in 2008, despite that private consumption today is above the level ten years ago. The primary reason for this is that Denmark’s private consumption also goes to imports of goods and other consumer goods than those measured in the retail turnover.

In the wake of several newly started stores, cafes and restaurants, a higher number of bankruptcies also follow. Statistics Denmark reports an increasing number of bankruptcies in the catering industry. Since 2009, the number of bankruptcies on a national level has grown from 250 to 409. The increase has

af forretninger inden for modebranchen med underskud som konsekvens af online butikker og e-handel.

Mange ejendomsinvestorer, udviklere og udlejere forener sig derfor med professionelle bureauer og rådgivere for at få de rette lejere til de erhvervslokaler, inden for detailsegmentet, der tilbyder varer og madoplevelser til områdets målgruppe.

STOR EFTERSPØRGSEL PÅ DETAILEJENDOMME I KØBENHAVN OG OMEGN Den arealmæssige tomgang i København by er på et år steget fra 3,5% til 4,6%, hvilket dog stadig er lavt sammenlignet med tomgangen på landsplan, der er på 6,2%. Den økonomiske tomgang er på 4,9% i Københavns centrum, hvilket også er lavere en landsgennemsnittet på 6,1%.

I hele region hovedstaden er den økonomiske tomgang 6,2%, mens den

been especially since 2015 and in the Capital Region. In addition, there is a large proportion of classic stores among retail stores that are under threat. According to Deloitte, a third of businesses in the fashion industry struggle with deficits as a result of competition from online stores and e-commerce.

Many real estate investors, developers and landlords therefore unite with professional agencies and advisors to get the right tenants to the business premises within the retail segment offering goods and food experiences to the area’s target residents.

LARGE DEMAND FOR RETAIL PROPERTIES IN COPENHAGEN AND SURROUNDINGS Area vacancy in Copenhagen city has risen from 3.5% to 4.6% in one year, which is still low compared with the country-level idle, which is 6.2%. The economic idle rate is 4.9% in Copenhagen city center, which is also lower than the national average of 6.1%.

arealmæssige tomgang for Københavns omegn er tomgangen på 3,7%, som er endnu lavere end både København by og landsgennemsnittet, hvilket signalerer et godt marked i og omkring København.

For primære strøgejendomme, hvor beliggenheden er særdeles attraktiv, er forrentningskravet 3,5%, endda i få tilfælde lavere, mens det i de sekundære områder er i niveauet 5,5 - 6,0%. Lejeniveauet for de mest attraktive detail-kvadratmeter i Københavns centrum er på 18.000 - 22.500 kr. pr. kvadratmeter. Sekundære beliggenheder ligger på omkring 10.000 kr. pr. kvadratmeter.

TOMGANGEN FALDER FORTSAT I JYLLAND I de populære regioner i Jylland er tomgangen ligeledes lav. Arealmæssig tomgang i Østjylland ligger i et stabilt niveau omkring 5,4 - 5,9%. Den økonomiske

In the entire region of the capital, the economic idle is 6.2%, while the area’s vacancy rate is 3.7%, which is even lower than both Copenhagen City and the national average, indicating a good market in and around Copenhagen .

For primary real estate properties where the location is particularly attractive, the yield requirement is 3.5%, even in few cases lower, while in the secondary areas it is in the range of 5.5-6.0%. The rent level for the most attractive retail square in Copenhagen’s city center is DKK 18,000 – DKK 22,500 square meters. Secondary locations are around DKK 10,000 per square meters.

THE UNLOADING STILL FALLS IN JUTLAND In the popular regions of Jutland, idle speed is also low. Area idle in East Jutland is at a stable level about 5.4 - 5.9%. The economic vacancy rate is 3.7% in Aarhus, while it is 7.9% in the entire region.

tomgang er 3,7% i Aarhus, mens den er på 7,9% i hele regionen.

Centralt i Aarhus ses der også eksempler på transaktioner med forrentningskrav helt ned til 4,0%. Markedslejen for de primære ejendomme i regionen ligger på 6.000 - 7.500 kr. pr. kvadratmeter. For sekundære beliggenheder er forrentningskravet mellem 5,3 - 5,75%, og lejen mellem 3.000 - 6.000 kr. pr. kvadratmeter.

I Trekantområdet ligger afkast og markedsleje for de bedste placeringer på 4,8%, en middel placering på 7,0% og en placering under middel på over 8,0%.

Gennem de senere år har der ikke været de store ændringer i toplejeniveauerne, som stadig ligger i niveauet 3.000 kr. pr. kvadratmeter, mens middelniveauet ligger på 1.600 kr. pr. kvadratmeter, og under middel ligger på 800 kr. pr. kvadratmeter.

Central to Aarhus, examples of transactions with interest rate requirements are also seen as low as 4.0%. The market rent for the primary properties in the region is DKK 6,000 – DKK 7,500 per person. square meters. For secondary locations, the yield requirement is between 5.25% - 5.75% and the rent between 3,000 - 6,000 DKK per person. square meters.

In the triangular area, yields and market leases for the best rankings are 4.8%, a mean placement of 7.0% and a placement below average of over 8.0%. In recent years, there have been no major changes in the twinning industry, which remain at the level of DKK 3,000 per share. square meters, while the average level is DKK 1,600 per square meter and below average is DKK 800 per square meters.

23 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

TABEL 4.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ DETAILEJENDOMME TABEL 4.1: TRANSACTION EXAMPLES OF RETAIL PROPERTIES

Etageareal /GLA

Kontantpris / Price in DKK

Forrentningskrav/Yield

København K / Copenhagen City

2.550

98.500.000

3,50%

Odense

3.409

58.500.000

6,01%

Bagsværd / Greater Copenhagen

2.740

27.800.000

7,07%

Aarhus

2.000

89.500.000

3,90%

By / City

Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 4.1: DETAILTOMGANG I PROCENT FIGURE 4.1: VACANCY RATE FOR RETAIL PROPERTIES IN PER CENT % 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Hele landet

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Q3

Q4

Q1

2015

København by

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Københavns omegn

Q3

Q4

Q1

2017

Nordsjælland

Fyn

Q2

Q3

2018

Østjylland

Kilde/Source: Ejendomstorvet

FIGUR 4.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE DETAIL EJENDOMME I PROCENT FIGURE 4.2: YIELD FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN PER CENT % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Aarhus

Q3

Q4

Q1

2015

Q2

Q3

Q4

Q1

2016

København/Copenhagen

Q2

Q3

Q4

Q1

2017

Q2

Q3

2018

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 4.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE DETAILEJENDOMME I DKK FIGURE 4.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN DKK DKK 25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

2013 Aarhus

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

24 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2014 København/Copenhagen

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2016 Trekantsområdet/Triangle Area

Q2

Q3

2017

Q4

Q1

Q2 2018

Q3

25  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

BOLIG Det er efterhånden velkendt, at der er en positiv befolkningstilvækst i de store byer.

De seneste mange år er folk flyttet fra landet til byerne, hvor der er uddannelse, jobs og offentlige institutioner. Befolkningstilvæksten har længe sat et betydeligt pres på lejlighedspriserne i især København. Det stigende antal studerende i København har skabt en strukturel mangel på mindre og billige lejligheder. Udviklingsprojekter i Sydhavnen og Ørestaden skal forsøge at imødekomme denne efterspørgsel, hvor der bliver bygget billige lejeboliger til studerende og unge par. Sydhavnen og Ørestaden er ved at være færdigudviklet med henholdsvis 275.000 m2 og 125.000 m2., men der er stadig mange år til, at Nordhavnen er helt færdigudviklet. Derudover er der et stort antal familier, der ønsker at blive boende i København samt ældre der sælger deres bolig i forstæderne for at flytte til storbyen.

Der er dog også en del af den københavnske befolkning, der vælger at flytte fra byen, hvilket giver en stor befolkningsudskiftning i København. Priserne er blevet for høje for især indvandrere og lavindkomstfamilier, der ønsker mere plads. Nyere boligudlejningsejendomme har oplevet en stor stigning i lejeniveauerne de sidste par år. For større lejeboliger i disse ejendomme forventes det ikke, at der vil ske en kontinuerlig stigning over de næste år, da familier ellers ikke kan betale højere lejepriser. En gennemsnitlig familie der eksempelvis søger en lejebolig på 100 m2 vil have udfordringer med at betale en årlig markedsleje, der overstiger 1.800 kr. pr. m2, da dette vil give en månedlig husleje på 15.000 kr. Læg dertil, at alternativet ved at købe en ejerbolig i byer uden for København er billigt, hvor renten for et realkreditlån er lav, hvilket medvirker til, at efterspørgslen efter større lejelejligheder er betydeligt mindre end for små lejligheder.

For at sikre en større diversitet i størrelsen for nybyggede lejligheder har der i mange år været regler om, at 75% af lejlighederne i nybyggeri i gennemsnit skal være 95 m2, da der tidligere var behov for større lejligheder, men efterspørgslen er nu vendt om, og der er indikationer på, at disse regler laves om, da lejlighedsudbuddet er et stort tema.

Udbuddet af centralt beliggende OMK-ejendomme til salg har været relativt begrænset, men udviklingen kan vende de næste par år. Både store institutionelle investorer og mindre private investorer har siden 2012 været i hård konkurrence og opkøbt primære ejendomme i København, hvor forrentningskravet har været helt nede på 3,5%.

Afkast er for disse bygninger er defineret som DCF-afkast, hvor ombygningspotentialet er indregnet i ejendommens pengestrømme. Mange af disse, der gerne vil have realiseret gevinsten, ser en god

RESIDENTIAL It is now well known that there is a positive population growth in the big cities. For the past many years, people have moved from the country to the cities where there are education, jobs and public institutions. The increase in population has long put considerable pressure on apartment prices, especially in Copenhagen. The increasing number of students in Copenhagen has created a structural shortage of smaller and cheap apartments. Development projects in the Sydhavnen and Ørestaden will try to lower the demand, where less expensive rental accommodation for students and young couples are being built. Sydhavnen and Ørestaden are being completed with 26 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

275,000 m2 and 125,000 m2 respectively, but there are still many years for the Norden to be fully developed. In addition, there are a large number of families wishing to stay in Copenhagen as well as elderly people who sell their homes in the suburbs to move to town.

However, there is also a part of the Copenhagen population who chooses to move away from the city, which gives a so called change in demography in Copenhagen. Prices have become too high for especially immigrants and low-income families who want more space. Recent housing rental properties have experienced a large increase in rental

rates for the past couple of years. For larger rental properties in these properties, it is not expected that there will be a continuous increase over the next few years, as families otherwise can not afford higher rental prices. An average family, for example, looking for a rental property of 100 m2 will have challenges paying an annual market rent that exceeds 1,800 kr. m2 as this will give a monthly rent of DKK 15,000. Additionally, the option of buying a homeowner in cities outside Copenhagen is cheap where the mortgage rate is low, which means that the demand for larger rental apartments is significant less than for small apartments.

mulighed i markedet nu på grund af de seneste års prisstigninger.

På ejerboligmarkedet har prisstigninger i de store byer de sidste par år skabt bekymring. På grund af den positive økonomiske udvikling og efterspørgsel efter boliger i de store byer, er priserne for ejerboliger både steget i København og Aarhus, men også i forstæderne til de store byer. Finansieringsbetingelserne er dog blevet strammet af Finanstilsynet, og bankerne i Danmark er

blevet mere forsigtige og strenge i deres udlånspolitik, hvilket modvirker en eventuel overophedning.

I Aarhus er der også en række store udviklingsprojekter i gang ved Aarhus Havn, Risskov/Viby og Ceres Byen, hvor der bliver bygget projekter med både mindre og mellemstore lejligheder til en bredere målgruppe. For eksempel har Newsec i 2018 formidlet Daubjergvej, som er et stort boligudlejningsprojekt i Aarhus Kommune.

Her handles nyopførte og større boligejendomme til et afkast i niveauet 3,75% 4,25%. Markedslejen for velefterspurgte, moderne indrettet og centralt beliggende ejendomme kan for nogle få ejendomme nå op på 2.000 kr. pr. m2, men for majoriteten af ejendommene ligger markedslejen i niveauet 1.200-1.600 kr. pr. m2.

TABEL 5.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME TABEL 5.1: TRANSACTION EXAMPLES OF RESIDENTIAL PROPERTIES

By / City

Kontantpris / Price in DKK

Forrentningskrav/ Yield

1.446

45.700.000,00

3,50%

7.461

286.000.000,00

4,25%

N/A

13.252

313.000.000,00

4,20%

New

1.488

31.000.000,00

4,65%

OMK

1.071

20.000.000,00

5,25%

Type

Etageareal /GLA

København / Copenhagen

OMK

København / Copenhagen

New

Aarhus Aarhus Hillerød / Greater Copenhagen

Kilde: Newsec Advisory A/S / Source: Newsec Advisory A/S

To ensure a greater diversity in the size of newly built apartments, for many years, there has been a rule that 75% of the apartments in new buildings should on average be 95 m2 as there was previously a need for larger rental properties, but demand has now reversed about, and there are indications that these rules are redesigned as the occasional tender is a major theme.

The supply of centrally located OMK properties for sale has been relatively limited, but developments can turn over the next couple of years. Both major institutional investors and smaller private investors have been in fierce competition and acquired primary properties in Copenhagen since 2012, where the yield requirement has been down to 3.5%. The

return for these buildings is defined as DCF return, where the conversion potential is recognized in the property’s cash flow.

Many of those who would like to realize the gain see a good opportunity in the market now because of recent price increases.

In the owner housing market, price increases in the big cities have caused concern over recent years. Due to the positive economic development and demand for housing in the major cities, prices for owner-occupied homes have increased both in Copenhagen and Aarhus, but also in the suburbs of the major cities.

However, the financing conditions have been tightened by the Danish Financial Supervisory Authority, and the banks in Denmark have become more careful and

strict in their lending policy, which counteracts any overheating.

In Aarhus, there are also a number of major development projects in progress at the Port of Aarhus, Risskov / Viby and Ceres City, where projects with both small and medium-sized apartments are being built for a wider target group. For example, Newsec has conveyed Daubjergvej in 2018, which is a major housing rental project in Aarhus Municipality. Newly traded and larger residential properties are traded here at a yield of 3.75% - 4.25%. The market rent for swappers, modern furnished and centrally located properties can now reach up to DKK 2,000 for a few properties. m2, but for the majority of properties, the market rent is in the range of DKK 1,200-1,600 per share. m2.

27 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

»Boligudlejningsmarkedet I Danmark er karakteriseret ved et historisk robust marked og stærk lejerefterspørgsel, specielt i de store byer, særlige regler, der påvirker udbud og udlejning plus stor investorinteresse og aktivitet.”«

28 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

»The residential letting market in Denmark are characterized by a historically robust market and strong tenant demand, especially in the main cities, some special regulations that influence supply and letting plus great investor interest and activity. «

FIGUR 5.3: PROCENTVISE ÆNDRING IFT ÅRET FØR I ANTAL BEBOERE FORDELT PÅ BOLIGTYPE FIGURE 5.3: PERCENTAGE CHANGE IN NUMBER OF RESIDENTS BY PROPERTY TYPE 6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

-1%

2011

2012

2013

2014

Beboet af lejer

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

2015

2016

2017

Beboet af ejer

Kilde / Source: Danmarks Statistik & Newsec Advisory A/S

FIGUR 5.2: KVADRATMETER PRISER FOR EJERLEJLIGHEDER FIGURE 5.2: SQUARE METER PRICES FOR APARTMENTS DKK 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Vejle/Triangle Area

2007

2008

2009

2010

København/Copenhagen

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 2018

Aarhus

Kilde / Source: Realkreditrådet

29 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

INVESTERINGSEJENDOMME & CAPITAL MARKETS FORTSAT GOD AKTIVITET I INVESTERINGSSEGMENTET Aktiviteten på markedet for investeringsejendomme er fortsat høj. Mens der har været færre transaktioner på over 1 milliarder kroner de tre første kvartaler af 2018, sammenlignet med samme periode sidste år, har vi set flere transaktioner over 500 millioner kroner. Omsætningen af ejendomme er stadig relativt høj sammenlignet med årene 2014, 2015 og 2016, hvilket, ligesom 2017, er et resultat af mange internationale investorer.

Investorinteressen er bestemt tilstede, men der er begrænset udbud af primære ejendomme til at imødekomme den høje efterspørgsel, og da sælgere i øjeblikket forventer en høj pris, er der købere, der udviser en større tilbageholdenhed sammenlignet med 2017.

Den kontinuerlige politiske stabilitet og høje økonomiske vækst bidrager dog stadig til, at det danske marked regnes for at være en sikker havn i forhold til andre mindre sikre markeder. Derudover er

finansieringsforholdene i Danmark gunstige og har igennem en lang periode vist sig stabile, hvor vi i øjeblikket har rekordlave renter og muligheden for at kunne bruge det danske realkreditsystem med fastforrentede lån.

For de første tre kvartaler af 2018 har der været en større udligning af transaktionsvolumen blandt danske og udenlandske investorer, så fordelingen mellem internationale og danske investorer er 50/50. Til sammenligning udgjorde udenlandske

INVESTMENT PROPERTY & CAPTIAL MARKETS CONTINUED GOOD ACTIVITY IN THE INVESTMENT SEGMENT Activity on the real estate investment market remains high. While there have been fewer transactions above DKK 1 billion in the first three quarters of 2018, compared with the same period last year, we have seen more transactions above DKK 500 million in 2018. The investment volume is still relatively high compared with the years 2014, 2015 and 2016, which, like 2017, is the result of many international investors.

30 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Investor interest is certainly present at the moment, but there exists a limited supply of primary properties to cope with the high demand, and as sellers are currently expecting a high price, some buyers are more cautious compared to 2017.

Continuous political stability and high economic growth still contribute to the Danish market being considered to be a safe haven in relation to other less secure markets. In addition, financing conditions in Denmark are favorable and have been stable for a long period, where we currently have

record low interest rates and a opportunity to use the attractive Danish mortgage credit system with fixed-rate loans.

For the first three quarters of 2018, there has been a greater equalization of transaction volume among Danish and foreign investors, so the distribution between international and Danish investors is 50/50. By comparison, foreign investors accounted for 60% of the transaction volume in 2017.

The continued strong interest from foreign investors is due to the Danish market for investment properties differs significantly

investorer 60% af transaktionsvolumen i 2017. Den fortsat store interesse fra udenlandske investorer skyldes, at det danske marked for investeringsejendomme adskiller sig markant fra vores nabolande, herunder Norge, Sverige og Tyskland. I Sverige er aktiviteten således faldet med 20%-25% siden rekordåret fra 2016, og i Norge og Finland har vi også set en mindre volumen.

Tyskland fortsat er det største marked på det europæiske erhvervsejendomsmarked med lavere afkast sammenlignet med Danmark. Lejeniveauet for kontor og boligudlejningsejendomme er således også lavt i Danmark sammenlignet med vores nabolande. Det er ejendomsfonde som Heimstaden, Blackstone, NREP og Patrizia, som primært er aktive i Danmark. Heimstaden har eksempelvis netop købt 8 boligudlejningsejendomme af NREP for 1,13 milliarder kroner, mens Skanska har solgt 438 lejligheder på Amager til svenske Balder for 1,21 milliarder kroner.

Markedet for kontorejendomme tæller 25% af transaktionsvolumen, mens detailejendomme udgør cirka 16%. Boligmarkedet er stadig den største sektor med en andel på omkring 46%. Det er interessant, at kontormarkedet stadig er det næststørste segment, men at både detailejendomme og

from our neighboring countries, including Norway, Sweden and Germany. In Sweden, activity has thus fallen by 20% -25% since the record year from 2016, and in Norway and Finland we have also seen a smaller volume. Germany is still the largest market in the European commercial real estate market, but with lower returns compared to Denmark. Rental levels for office and residential properties are also low in Denmark compared to our neighboring countries.

International real estate funds like Heimstaden, Blackstone, NREP and Patrizia, are some of the largest investors in Denmark.

For example, Heimstaden has just acquired 8 residential assets from NREP for DKK 1.13 billion, while Skanska has sold 438 apartments at Copenhagen S. to Swedish Balder for DKK 1.21 billion.

The office property market accounts for 25% of transaction volume, whereas retail properties account for 16%. The housing market is still the largest sector with a share of around 46%. It is interesting that office is still the second largest segment, but both retail properties and shopping centers as well as industrial and warehouse properties, in 2017 and 2018, counts more of the total volume than in previous years.

shoppingcentre samt industri- og logistikejendomme tilsammen, i 2017 og 2018, tæller mere af den samlede volumen end tidligere år.

KØBENHAVN DOMINERER MARKEDET Mens 70% af transaktionsvolumen var koncentreret omkring København i andet kvartal af 2018, var aktiviteten i tredje kvartal langt mere lige fordelt i hele landet således, at København udgjorde 50%. Det anslås at København vil udgøre 63% af transaktionsvolumen, mens de resterende 37% er spredt i resten af Danmark for hele 2018.

Der har således også været eksempler på enkelte porteføljer der ikke kun spreder sig over bygrænser men også landegrænser.

Newsec Advisory har netop formidlet salget på den danske Silvan-portefølje for Ferguson, med et grundstykke og 18 ejendomme fordelt over hele landet, med majoriteten i placeret i Storkøbenhavn, hvor vi også har rådgivet om værdioptimering og exitstrategi for de i alt 195 detailejendomme i Danmark, Norge, Sverige og Finland.

Danske institutionelle investorer fortrækker store porteføljer og udviklingsprojekter, da investeringerne her er langsigtede med stort potentiale i fremtiden og med få eller enkelte ejendomme, der bygges spekulativt.

COPENHAGEN DOMINATES THE MARKET While 70% of the transaction volume was concentrated around Copenhagen in Q2 2018, activity in Q3 2018 was much more evenly distributed across the country, so Copenhagen accounted for 50%. It is estimated that Copenhagen will represent 63% of transaction volume, while the remaining 37% are spread throughout the rest of Denmark for the whole of 2018. Thus, there have also been examples of some portfolios not only spreading across borders but also national borders. Newsec Advisory has just conveyed the sale of the Danish Silvan portfolio for Ferguson, including a plot and 18 properties across Denmark, with the majority located in the Greater Copenhagen, where we also advised on value optimization and exit strategy for the total 195 retail properties in Denmark, Norway, Sweden and Finland.

Danish institutional investors prefer large portfolios and development projects, as investments here are long-term with development potential and with few or some speculative properties. Foreign investors experience the same trend, but their investment horizon is usually shorter (3-7 years) compared with some Danish investors’

For udenlandske investorer opleves samme tendens, men deres investeringshorisont er oftest kortere (3-7 år) sammenlignet med nogle danske investorers investeringshorisont, der i mange tilfælde er på +10 år.

AFKAST OG SEKUNDÆRE EJENDOMME: For afkastniveauerne generelt, har der været en klar faldende tendens fra 2016 til primo 2018, hvor enkelte transaktioner blev handlet til et afkast helt ned til 3,5%. Det lader til, at forventningen er, at der ikke sker store ændringer i afkastkravet for de bedst beliggende ejendomme i København og Aarhus, da niveauet fra ultimo 2017 og primo 2018 var historisk lavt.

For sekundære erhvervsejendomme er der også fortsat god aktivitet, specielt i byer som Brønshøj, Glostrup og Karlslunde, hvor der i 2018 er set en række transaktioner i prisstørrelser 40 – 120 millioner kroner. I Storkøbenhavn handles kontorejendomme til et afkast i niveauet 6,0% – 7,5% og logistikejendomme til et afkast i niveauet 6,0% - 8,0%. For boligudlejningsejendomme er der specielt høj aktivitet i nordsjællandske byer, herunder Hillerød, Gentofte og Kongens Lyngby, hvor der handles ejendomme til et afkast i niveauet 4,0%-6,0%.

investment horizon, which in many cases are +10 years.

RETURNS AND SECONDARY PROPERTIES: For return levels in general, there has been a declining trend from 2014 until the beginning of 2018, when individual transactions were traded at a yield of as low as 3.5%. It seems that the expectation is that there are no major changes in the return requirement for the best located properties in Copenhagen and Aarhus, since the level from the end of 2017 to the beginning of 2018 was historically low.

For secondary commercial properties, there is still good activity, especially in cities such as Brønshøj, Glostrup and Karlslunde, where in 2018 a number of transactions in the price range of DKK 40 million – DKK 120 million have been closed. In Greater Copenhagen, office properties are traded at a yield of 6.0% - 7.5% and logistics properties for a yield of 6.0% - 8.0%. For housing rental properties, there is particularly high activity in North Zealand cities, including Hillerød, Gentofte and Kongens Lyngby, where property is traded at a yield of 4.0% - 6.0%.

31 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

INTERESSANT HOTEL MARKED: Et andet segment der oplever øget interesse, især fra danske institutionelle investorer, er hoteller. Investorinteressen for hoteller ligger således også i god tråd med den generelle udvikling i turismen og efterspørgsel efter hotelværelser i København. I 2016 satte hotelbranchen i Danmark ny rekord i forhold til det samlede overskud, og 2017 ser ud til at blive endnu et positivt år. I 2016 var hotelbranchens samlede overskud på mere end 2 milliarder kroner, og antallet af overnatninger er steget med over 20% de sidste fem år i København.

København er for nylig blevet kåret som verdens bedste by-destination af den

internationale rejseguidemastodont, Lonely Planet. En kåring som denne kan resultere i endnu flere turister i 2019 og 2020, hvilket er til gavn for både hoteller, restauranter og butikker i hovedstaden.

INTERESTING HOTEL MARKET: Another segment that is experiencing increased interest, especially from Danish institutional investors, are hotels. The investor interest for hotels is also in line with the general development of tourism and demand for hotel rooms in Copenhagen. In 2016 and 2017, the hotel industry in Denmark sat new record in relation to total profits, and 2018 seems to be another positive year. By 2016, the hotel industry’s total profit was more than 2 billion kroner, and the number of nights has increased by more than 20% over the last five years in Copenhagen. Copenhagen has recently been voted the world’s best destination by the International travel guide powerhouse,

Lonely Planet. This no. 1 ranking can result in even more tourists in 2019 and 2020, which benefits both hotels, restaurants and retail stores in Copenhagen.

32 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Vores forventninger til hotelmarkedet er, at afkastkravet pt. i København ligger i omegnen af 4,0 - 5,0% for primære hotelejendomme med lange kontrakter. For udviklingsprojekter i København, hvor der er en højere tomgangsrisiko og større usikkerhed vedrørende kontrakter, kan afkastet ligge noget højere, hvilket vi vurderer er i niveauet 5,5 - 7,0%, afhængig af klassificeringen af hotellet samt aftale med operatørerne.

Our expectations for the hotel market are that the return requirement in Copenhagen is currently in the range of 4.0% - 5.0% for primary long-term contract hotels. For development hotel projects in Copenhagen, where there is a higher vacancy risk and greater uncertainty regarding contracts, the return may be somewhat higher, which we judge is in the range of 5.5% - 7.0%, depending on the classification of the hotel and agreement with operators.

FIGUR 6.1: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME I DKK MIA. FIGURE 6.1: THE DANISH TRANSACTION VOLUME IN DKK BILLION DKK mia / DKK bn 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2008

2009

2010

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2011

2012

2013

Danmark

2014

2015

2016

2017

2018 E

Copenhagen

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

FIGUR 6.2: SEGMENTFORDELING DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME AF VOLUMEN I PROCENT I DKK MIA. FIGURE 6.2: SEGMENT BREAKDOWN IN PERCENT BY VOLUME 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2012

2013 Office /Kontor

2014 Bolig/Residential

2015 Detail/Retail

2016 Industri/Industrial

2017

2018

Andet/Other

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

FIGUR 6.3: INVESTORFORDELING DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME AF VOLUMEN I PROCENT I DKK MIA. FIGURE 6.3: INVESTOR BREAKDOWN IN PERCENT BY VOLUME 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2012

2013

2014 Danske/Domestic

Kilde / Source: Newsec Advisory A/S

2015

2016 Internationale / Foreign

2017

2018

TEMAARTIKEL:

IVÆRKSÆTTERKULTUR ØGER BEHOVET FOR CO-WORK

34 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

FEATURED ARTICLE:

ENTREPRENEURSHIP CULTURE INCREASES THE NEED FOR CO-WORK

35  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

Anders Ulrich Nilsson Analyst, Research MSc in Finance and Strategic Management

I Danmark har der længe været tradition for et spændende startup- og entreprenørmiljø, og politiske partier, på tværs af Christiansborg, har længe været optaget af at opbygge en stærk iværksætterkultur i Danmark. De sidste par år har udviklingen taget fart som et resultat af den økonomiske højkonjunktur og teknologiske udvikling, hvor nye kreative og innovative selskaber kan udnytte it- og teknologiplatforme til at vækste. Således er antallet af CVR-registreinger vokset markant fra 49.356 i 2010 til 62.626 i 2016, hvilket er en stigning på 27% ifølge Danmarks Statistik. Mange nye iværksættere og små partnerskaber har dog stadig behov for en kontorplads og et mødested, og i den forbindelse er der et stigende antal nyopstartede selskaber, der vælger at placere sig i kontorhoteller eller ”co-working spaces”.

I udlandet har co-working spaces længe været et supplement til det klassiske kontormarked, og i vores nabolande, herunder Sverige og Norge, er markedet for kontorhoteller og co-working spaces modnet mere end herhjemme, og efterspørgslen er højere. I Danmark ser vi allerede eksempler på co-work spaces i de store byer, og det anslås, at der vil udvikles mellem 50-100 nye ejendomme over de næste 5 år, hvor udviklere som Regus og WeWork ekspanderer voldsomt i disse år.

UDNYT STORDRIFTSFORDELE OG SKAB STØRRE NETVÆRK Co-working spaces og kontorhoteller udfordrer de klassiske kontorlokaler ved at tilbyde virksomheden og dens ansatte høj fleksibilitet, agilitet og diversitet. De mere åbenlyse fordele ved et kontorhotel er især tilstede for freelancere og opstartsvirksomheder, der ønsker en arbejdsplads uden for hjemmet, men ikke har behovet eller ressourcerne til at indgå i en normal lejekontrakt for klassiske kontorlokaler. Disse virksomhedstyper efterspørger dog stadig mødelokaler, internet og printerfaciliteter samt et fast mødested, og de kan i høj grad udnytte stordriftsfordelene ved et kontorfælleskab, hvor flere virksomheder deles om at betale disse udgifter.

36 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Større virksomheder anvender i højere grad et co-working space for dels at opnå højere agilitet, da de nemt kan tilpasse antallet af arbejdspladser med virksomhedens ansatte og dels give de ansatte et innovativt arbejdsmiljø, da disse kontorfaciliteter indbyder medarbejderne til at tænke kreativt og udforske nye muligheder. Derudover fokuserer kontorhotellernes udviklere på at skabe rammer, der giver brugerne mulighed for både fordybelse og nærvær, da arealerne oftest opdeles i både celle- og storrumskontorer.

En anden interessant og vigtig fordel er muligheden for samarbejde og at skabe et større netværk, både professionelt og privat. Et stort og bredt netværk er efterhånden en konkurrencemæssig fordel for alle typer af virksomheder, og ved at dele faciliteter som printer og kaffemaskine kommer man i kontakt med professionelle. En undersøgelse fortaget af Harvard Business Review kunne således vise, at en klar majoritet af coworking space-medlemmer havde fået et bredere og større netværk gennem co-working spaces, og at hele 89% af de adspurgte i undersøgelsen mente, at de var gladere og mere tilfredse, efter de var blevet en del af et kontorfælleskab.

Co-working spaces har derfor til formål at skabe fællesskab og reducere isolation og ensomhed, hvilket gavner både organisationer og arbejdstagere på grund af et højere niveau af arbejdsengagement, produktivitet og medarbejdertilfredshed.

UDVIKLINGEN I NABOLANDENE Co-work som vi kender det i dag blev etableret i 2005 i San Francisco, tæt ved det højteknologiske epicenter, Silicon Valley.

Ifølge the Global Co-working Unconference Conference (GCUC) er det globale antal af co-working spaces vokset fra 14 i 2007 til over 14.000 i 2017. Denne voldsomme stigning ser dog ud til at aftage, men inden udgangen af 2025 regner man med, at der er over 25,000 co-working faciliteter verden over. Antallet af co-working medlemmer vil ligeledes stige voldsomt. I dag anslås det, at 2,3 millioner anvender co-working. Dette tal, anslår GCUC, vil stige til 5,1 millioner inden 2022.

»We Break Down Walls So That We Can Breakthrough in Our Businesses!«

by Chiam, C.

In Denmark, there has long been a tradition for an exciting start-up and entrepreneurial environment, and political parties across the Danish parliament have emphasized the importance by building a strong entrepreneurial culture in Denmark. Over the past couple of years, the number of entrepreneurs has accelerated as a result of the economic boom and technological development where new creative and innovative companies can utilize IT and technology platforms to grow. Thus, the number of CVR registrations has grown significantly from 49,356 in 2010 to 62,626 in 2016, an increase of 27% according to Statistics Denmark. However, many new entrepreneurs and small partnerships still need an office space, a place to meet and mailing address, and in this context there is an increasing number of newly-started companies who choose to place themselves in office hotels or co-working spaces.

Abroad, co-working spaces have long been a complement to the classic office market, and in our neighboring countries, including Sweden and Norway, the office and co-working space market is more mature compared to Denmark and demand is great. In Denmark, we already see examples of cowork spaces in the major cities, and it is estimated that between 50-100 new properties will develop over the next 5 years, where developers like Regus and WeWork are expanding dramatically these years.

TAKE ADVANTAGE OF ECONOMIES OF SCALE AND CREATE LARGER NETWORKS. Co-working spaces and office hotels challenge the classical office space by offering the company and its employees high flexibility, agility and diversity. The more obvious benefits of an office hotel are especially available to freelancers and start-up companies who want a workplace outside home but do not have the need or resources to enter into a normal lease for classical office space. However, these types of businesses still request conference rooms, internet and printer facilities as well as a permanent address place, and they can greatly exploit the economies of scale at an office

community where several companies share operating expenses.

Larger companies use more co-working space to achieve higher agility, as they can easily adjust the number of desks and workplaces with company employees and give their staff an innovative working environment as these office facilities invite employees to think creatively and explore new options. In addition, office workers’ developers focus on creating a framework that allows users to deepen and immersion as the areas are most often divided into both cellular and large-scale offices.

Another interesting and important advantage is the opportunity for cooperation and to create a larger network, both professionally and privately. A large and wide network is gradually a competitive advantage for all types of companies, and by sharing facilities such as printers and Nespresso machines, people take contact to each other. A survey conducted by Harvard Business Review showed that a clear majority of coworking space members had a broader and larger network through co-working spaces and 89% of the respondents believed they were happier and more satisfied after they had become part of an office community.

Co-working spaces therefore aim to create community and reduce isolation and loneliness, which benefits both organizations and workers due to a higher level of work engagement, productivity and employee satisfaction.

DEVELOPMENTS IN NEIGHBORING COUNTRIES Co-work as we know it today was established in San Francisco in 2005, close to the high tech epicenter, Silicon Valley. According to the Global Co-Working Unconference Conference (GCUC), the global number of co-working spaces has grown from 14 in 2007 to over 14,000 in 2017. This massive increase seems to slow down, but by the end of 2025, it is expected to be +25,000 co-working facilities worldwide. The number of co-working members will also increase dramatically. Today, it is estimated that 37 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

Ser vi på vores nordiske naboer, har interessen længe været til stede. Co-working er således eksploderet i Sverige, især i Stockholm og Göteborg. Nye kontorfælleskaber åbnes hver uge, og ejendomsejere starter deres egne koncepter eller har investeret i samarbejdende operatører. For centrale beliggenheder i Stockholm melder nogle udviklere således om ejendomme, hvor 50% af arealerne er udlejet hele seks måneder før bygningen kan indvies.

Konceptudviklerne, herunder Regus, WeWork og lignende, kigger primært på beliggenheden, hvilket er altafgørende for kontorfælleskaber. Det er essentielt, at ejendommen er placeret tæt på offentlige transportmuligheder, by og liv samt i nærheden af andre vækstselskaber, så lejerne nemt kan komme til og fra møder. Det forventes derfor også, at udviklingen af disse ejendomme primært vil finde sted i København, Aarhus, Odense og Trekantområdet.

Internationalt set, har co-working etableret sig som en levedygtig forretningsmodel.

Fokus er derfor nu rettet mod to ting; 1) profitabilitet og 2) udvikling. For mange iværksættere er behovet i starten et mødested, hvor man kan dele faciliteter og netværke, men på et tidspunkt skal de nye entreprenørers idé/produkt udvikles og testes. Denne test- og raffineringsperiode, der skal til for at få et fysisk produkt på markedet, vil kræve nye former for industrispecifikke co-working spaces, og der arbejdes i udlandet på at imødekomme disse behov.

For at investeringen i et co-working space skal være profitabel, er det nødvendigt, at ejendommens etageareal skal udgøre i størrelsesordenen 1500 – 5000 m2. Der er god mulighed for at finde byggegrunde i udviklingsområder af København og Aarhus til disse ejendomme, hvor det til gengæld er mere vanskeligt, og kræver større markedskendskab, at finde ejendomme i disse størrelser end i København Indre By eller den centrale del af Aarhus. Derudover er der mange udviklere, der har et krav om, at 80% - 90% af etagearealet skal anvendes til små kontorpladser således, at udnyttelsesprocenten er høj.

EFTERSPØRGSEL OG UDVIKLING HERHJEMME I Danmark har udviklingen også taget fart, og internationale investorer og udviklere er begyndt at investere massivt i danske cowork spaces og kontorhoteller.

38 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2018

Udfordringen er at sikre en stabil indtjening, da mange af disse faciliteter typisk kun udlejes på kort basis, hvilket inkluderer en lejeperiode på alt fra 12 måneder og helt ned til dagsbasis, der giver en stor

udskiftning af lejere samt større usikkerhed vedrørende uopsigelighed. Efterspørgslen på det danske marked bliver derfor spændende at følge over de næste par år, men ifølge ejerne af de nuværende danske kontorhoteller og co-working spaces har interessen været stor og vil øges endnu mere i takt med, at markedskendskabet bliver bredere.

AFRUNDING Markedet for co-working spaces er i massiv udvikling både i Danmark og internationalt.

Kontorfælleskaber har, i kraft af at kunne tilbyde både fællesfaciliteter, vidensdeling og netværk, fordele for alt lige fra små enkeltmandsvirksomheder til store veletablerede C25-selskaber. Udviklingen er især gået stærkt i udlandet, hvor forretningsmodellen har vist sig holdbar for kontorhoteller, mens der også kigges på innovative løsninger til virksomheder, som ønsker produktionsfaciliteter. I Danmark er der en række internationale udviklere, som er i gang med at etablere sig. Især i København og Aarhus kommer til at ske en stor stigning i antallet af co-working spaces, hvor forventningen er, at efterspørgslen vil følge med.

Undersøgelse fra 2015 bragt i Harvard Business Review

2.3 million people are co-working. This figure will rise to 5.1 million by 2022 according to GCUC. Looking at our Nordic neighbors, the interest has long been present. Co-working is thus exploded in Sweden, especially in Stockholm and Gothenburg. New office communities are opened weekly and property owners start their own concepts or have invested in collaborating operators.

Thus, for key locations in Stockholm, some developers report about properties with a occupancy rate of 50% six months before the building is expected to open.

Internationally speaking, co-working has established itself as a viable business model. The focus is therefore now aimed at two things; 1) profitability and 2) development. For many entrepreneurs, the need in the beginning is an address where you can share facilities and networks, but at some point the new entrepreneur’s idea / product needs to be developed and tested. This test and refining process needed to get a physical product on the market will require new forms of industry-specific co-working spaces, which is an issue that developers currently try to solve.

DEMAND AND DEVELOPMENT AT HOME In Denmark, the trend has started to accelerate, and international investors and developers have started investing heavily in Danish co-work spaces and office hotels.

Concept developers, including Regus and WeWork, look primarily at the location, which is crucial for office co-working spaces. It is essential that the property is located close to great infrastructure, public transport, an urban environment as well as near other high-growth companies, so the tenants can easily come to and from meetings. It is therefore expected that the development of these properties will primarily take place in Copenhagen, Aarhus, Odense and the Triangle Area.

Investment in a co-working space is only profitable at a certain size range. It is necessary that the property’s GLA area should be in the range of 1500-5000 m2.

There is a good opportunity to find building plots in development areas of Copenhagen and Aarhus for these properties. However, it is more difficult and require greater market knowledge to find properties in these sizes in Copenhagen’s inner city or the central part of Aarhus town. In addition, there are many developers who require that 80% - 90% of the floor area are used for small office places so that the rate of utilization is high.

The challenge is to ensure stable earnings, as many of these facilities are typically only rented on a short basis, which includes a rental period of anywhere from 12 months to just a few days, resulting in a high level of tenant replacements, as well as greater uncertainty regarding cashflows. It will be exciting to follow demand for these spaces in the Danish market over the next few years, but according to owners of current Danish office hotels and co-working spaces, the interest has been great and will increase even more as market knowledge grows.

FINAL REMARKS The market for co-working spaces has accelerated both in Denmark and internationally. The ability to offer both shared facilities, knowledge sharing and network, office communities benefit all from single-person companies to large, well-established C25 companies. Development has been particularly strong abroad, where the business model has proven to be profitability for office hotels, while also looking at innovative solutions for companies seeking production facilities. In Denmark there are a number of international developers who are in the process of establishing themselves. Especially in Copenhagen and Aarhus there will be a large increase in the number of co-working spaces, where the overall expectation is that demand will definitely follow.

39 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2018

WELCOME TO NEWSEC ADVISORY - PROPERTY ADVISERS SPECIALISED IN COMMERCIAL REAL ESTATE

AGENCY & BROKERAGE • Acquisitions/sales • Rentals • Divestment strategies • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investment properties • Corporate Finance • Investment consulting • Buyers counselling VALUATION • Valuations and assessments • Market rent valuation • Tax valuations and complaints • Expert’s reports • Due diligence RESEARCH • Market reports • The Danish Property Market • Newsec Property Outlook • Bespoke analyses CORPORATE SOLUTIONS • Search for new lease • Consulting on existing lease • Negotiation of contract on behalf of tenant CONSULTANCY/PROJECT DEVELOPMENT • Domicile positioning consulting • Evaluation and development of building projects • Letting and/or sale of building projects and newly built properties • Strategic Property Optimisation

Silkegade 8, DK-1113 København K. Tlf.: +45 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, DK-8000 Aarhus C. Tlf.: +45 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk