Det Danske Ejendomsmarked Efterår 2017

UPDATE 2017 EFTERÃ…R/AUTUMN

DET DANSKE EJENDOMSMARKED THE DANISH PROPERTY MARKET

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE

Morten Jensen Executive Senior Director, Senior Partner Head of Valuation & Research E-MBA, State-Authorized Public Accountant

2017 bliver, efter alt at dømme, et rekordår på transaktionsmarkedet for ejendomme i Danmark. Vi har, hos Newsec, oplevet en stor interesse for erhvervsejendomme, hvilket har resulteret i et øget antal transaktioner og en samlet dansk transaktionsvolumen, for hele 2017, i omegnen af 80-90 mia. kr. – heraf forventes København at udgøre 59 mia. kr.

Fremgangen i dansk økonomi, med nye arbejdspladser, høj BNPvækst og øget investeringsaktivitet, er med til at drive ejendomsmarkedet. Derudover er renten fortsat lav, og stabiliteten i dansk økonomi er med til at tiltrække både danske og udenlandske købere.

Interessen kommer nemlig i høj grad fra internationale investorer, der i 2017 forventes at stå for op til 60% af transaktionsvolumen. I 2016 stod udenlandske investorer for næsten halvdelen af

2017 is estimated to be a record breaking year for property transaction volume in Denmark. At Newsec, we have experienced great interest for commercial properties, which have resulted in an increased number of transactions and a total Danish transaction volume for 2017 in the level of DKK 80-90 bn, where the volume in Copenhagen is expected to account for DKK 59 bn.

The strong progress in Danish economy, with new jobs, strong GDP-growth and increased level of investment activity are good drivers for the property market. Interest rates remain low and the stability in Danish Economy attracts both Danish and foreign buyers to the market.

To a large extent, interest comes from international investors who are estimated to account for up to 60% of the total volume in 2017. In 2016, international investors accounted for almost half of the transaction volume. These figures emphasize the importance

transaktionsvolumen i Danmark. Disse tal understreger vigtigheden i, at vi gennem de sidste par år hos Newsec Egeskov og Lindquist har konsolideret vores forretning med internationale partnere og nu har et bredt netværk både lokalt, nationalt og internationalt.

Kontor og boligmarkedet er fortsat de to dominerende segmenter i det danske ejendomsmarked, mens tomgangen for stort set alle segmenter er faldet de sidste par år, og det bliver mere vanskeligt at finde især tomme produktions-, lager- og logistiklokaler. Forrentningskravet er ligeledes faldet og lejeniveauet er generelt steget.

Newsec følger udviklingen i dansk økonomi og det danske ejendomsmarked tæt. På trods af at nogle få markedsaktører frygter en overophedning og tilbagegang i økonomien, forventer vi umiddelbart ikke den store påvirkning på markedet for erhvervsejendomme i Danmark, og der vil fortsat være stor interesse fra udenlandske investorer i det danske ejendomsmarked.

of having consolidated our business with international partners over the past few years at Newsec Egeskov og Lindquist, and now has a wide network locally, nationally and internationally.

Office and residential market remains the two dominant segments in the Danish real estate market while the vacancy for nearly all segments has decreased over the past few years, and it becomes more difficult to find in particular empty production-, storageand logistics properties. Yield requirements have also fallen and rent levels have increased.

Here at Newsec, we follow Danish economy and the property market closely. Despite some few stakeholders in the market fear an overheating and lock back in the economy, we do not expect it to have a large impact on the commercial property market in Denmark. Going forward, interest will continue from both domestic and international investors in the Danish real estate market.

TEAMET BAG RAPPORTEN/THE TEAM BEHIND THE REPORT: MORTEN JENSEN

Direktør & Seniorpartner / Executive Senior Director & Senior Partner Dir.: +45 51 68 78 88 - morten.jensen@newsec.dk

ANDERS ULRICH NILSSON

Analytiker / Analyst Dir.: +45 27 83 84 38 - anders.nilsson@newsec.dk

MALENE KIHM HESSELFELDT

Grafisk designer / Graphic Designer Dir.: +45 27 21 11 29 - malene.kihm@newsec.dk 3 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

I denne udgave kan du læse mere om: • Dansk økonomi • Markederne for: - Kontorejendomme - Industri- og logistikejendomme - Detailejendomme - Boligudlejningsejendomme - Investeringsejendomme

4

In this edition, you can read more about: • The Danish Economy • The markets for: - Office property - Industry and logistics property - Retail property - Residential property - Investment property

5

DANSK ØKONOMI Dansk økonomi fortsætter fremgangen med øget vækst, nye arbejdspladser og en forventning om forhøjet investeringsaktivitet. Renterne er fortsat på et lavt niveau, og regeringen har senest fremlagt et forslag om skattelettelser for både at øge arbejdsudbuddet og stimulere privatforbruget. Dansk økonomi afhænger i høj grad af både interne såvel som eksterne faktorer, og især eksporten til landene omkring Danmark, herunder Tyskland, Storbritannien og USA, er vigtig.

I eurozonen er der fornyet optimisme efter, at Frankrigs tilknytning til EU blev styrket med Emmanual Macrons præsidentvalgsejr og udsigten til, at Angela Merkel fortsætter som kansler i Tyskland. Den økonomiske vækst er i Europa i fremgang og euroen

styrket. Inflationen er dog lavere end i Danmark, og ECB har senest meldt ud, at renten tidligst bliver sat op, når opkøbsprogrammet er slut, da den europæiske centralbankdirektør, Mario Dragi, mener, at forbedringen i den europæiske økonomi er et resultat af den lempelige pengepolitik.

Derudover er der fortsat usikkerhed vedrørende Brexits indflydelse på de finansielle markeder og ejendomsmarkedet i Storbritannien og eurozonen, hvilket medvirker til en større interesse blandt udenlandske investorer for alternative investeringer i Norden, herunder Danmark.

I USA er der en fortsat bedring på arbejdsmarkedet. I juni og juli steg beskæftigelsen med næsten 200.000 og i august med

173.000. Den positive udvikling i amerikansk økonomi giver måske mulighed for endnu en rentestigning i år fra Federal Reserve. Det kræver dog blandt andet, at den gennemsnitlige realløn stiger i USA. Derudover godkendte folketinget d. 1. juni 2017 den omfattende handels- og investeringsaftale mellem EU og Canada, CETA, der forhåbentlig kan bidrage til yderligere eksport af danske varer til Nordamerika.

Olieprisen faldt voldsomt i perioden 2014 til starten af 2016 og nåede sit laveste niveau på knap 31 dollar pr. tønde i januar 2016.

Prisen er siden steget ganske markant, og det nuværende niveau ligger på omkring 50 dollar pr. tønde. Stigende oliepriser er positivt for den danske nationaløkonomi og statens indtægter fra Nordsøen, omvendt

THE DANISH ECONOMY Danish Economy continues progress of further growth, new jobs and expectations of increased investment activity. Interest rates remain low and the Danish Government has recently presented a proposal for tax cuts to increase labor force and stimulate private consumption. The Danish economy depends on both internal and external factors, especially export to markets surrounding Denmark, such as Germany, UK and US. The Eurozone experiences renewed optimism after France confirmed their commitment to the EU with the election of President Emmanuel Macron and prospect that Angela Merkel is almost certain to continue as Chancellor in Germany. Economic growth 6 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

in Europe is increasing and the Euro is strengthened. However, inflation is lower than in Denmark and European Central Bank (ECB) has recently announced that interest rates will not be raised until its Quantitative Easing program has ended, as Mario Draghi believes that recent economic improvement within the EU is thanks to the monetary policy run by ECB. There is still a high level of uncertainty in respect to Brexit’s influences on financial and real estate markets in the UK and the EU, which attracts foreign investors to the markets for alternative and property investments in Nordic countries, including Denmark.

Labor market in the US continues to improve. During June and July, employment increased with nearly 200,000 per month and about 173,000 in August. Progress in the US economy opens for the possibility of another raise in interest rates by the Federal Reserve this year. However, experts believe that it requires an increase in real wages across many sectors in the US. Also, The Danish Parliament approved the CETA agreement, a comprehensive economic and trade deal between Canada and the EU, which is set to be beneficial for the Danish export to North America.

Oil prices drop dramatically from 2014 to primo 2016 and reached its minimum at 30

gavner faldende oliepriser alle andre end dem, der tjener penge på olien. ØKONOMISKE NØGLETAL FOR DANMARK Væksten i BNP har overrasket mange i 2. kvartal 2017, og vi forventer nu en vækst på 2,2% i 2017. Vismandsrapporter peger på en årlig vækst i dette niveau helt frem mod 2025. Væksten er dels drevet af en stigning i faste bruttoinvesteringer og dels en lille vækst i husholdningers forbrug. Fremgangen er også et resultat af mange nye arbejdspladser i 2016 og en forventning om over 40.000 nye arbejdspladser i 2017. Ledigheden holder sig på et lavt niveau lige over 4%. De positive tal skyldes dels fremgang inden for det konjunkturfølsomme bygge- og anlægserhverv.

opsparing, hvilket holder privatforbruget nede på trods af lave renter, der gennemsnitligt giver danskerne en højere disponibel indkomst og friværdi, da værdien af deres boliger stiger. På grund af den fortsatte lave forbrugskvote er der herved et potentiale for vækst i privatforbruget, hvilket kan vise sig først at have effekt i 2. halvår af 2017 og i 2018.

Renten er fortsat lav for at holde hånden under det danske privatforbrug og samtidig understøtte bolig- og ejendomsinvestering.

En god andel af danske boligejere omlagde atter deres lån i juli til 30-årige fastforrentede lån.

På grund af fremgangen i økonomien samt de stigende boligpriser i Danmarks største byer, frygter nationalbankdirektør, Lars Rohde, og de økonomiske vismænd en overophedning af dansk økonomi, der inkluderer flaskehalsproblemer i forhold til mangel på kvalificeret arbejdskraft – i især byggeog anlægssektoren. Derudover er der frygt for, at kreditinstitutter og finansielle investorer øger deres risikotagning eftersom, at den nuværende risikoopfattelse generelt er lav, og de kan derved blive hårdere ramt af rentestigninger og et tilbageslag i den økonomiske udvikling. Det er derfor vigtigt, at långivere, investorer og låntagere sikrer sig mod rentestigninger.

Det forventes at husholdningers forbrug fortsat stiger i 2017 og 2018. Forbrugskvoten er dog stadig relativ lav, da de danske husholdninger er opmærksomme på

Vi vurderer, at den stærke økonomiske udvikling i Danmark kombineret med de lave renter, der historisk følger ECB’s renteniveau, giver et godt grundlag for et forsat

USD pr. barrel in January 2016. The price has increased heavily since and the current price is set around 50 USD pr. barrel. Rising oil prices are beneficial for Government income from the North Sea and some few large corporations in Denmark, like Maersk.

Conversely, failing oil prices are beneficial to anyone other than those who earn money on oil.

housing and real estate investment. A large proportion of Danish homeowners converted again their loans again to 30-year fixed rate loans this year in July.

DANISH ECONOMY IN STRONG PROGRESS Growth in GDP has surprised many experts in Q2 2017 and we now forecast a 2.2% growth in 2017. The Danish Economic Council forecasts an annual growth in this level up until 2025. Growth is mainly due to increase in gross fixed asset investments and a slightly increase in household consumption. Also, the improvement is the result of many new jobs in 2016 and expectations of over 40,000 new jobs in 2017. The unemployment rate is just over 4%. The positive figures are mainly due to progress in cyclical industries, like building and construction.

Interest rates remain low to encourage private consumption while it also supports

It is expected that private consumption growth will continue to grow in 2017 and 2018. Consumer spending is still relatively low, because Danish households’ savings have been increasing since 2009, which keeps private consumption down despite the low interest rates that on average gives Danish household higher disposable income. Due to low consumer spending, there is still a huge potential for growth in private consumption, which may prove to be effective in 2nd half of 2017 and throughout 2018.

attraktivt ejendomsmarked. Så længe de lave renter fortsætter, er afkastet på obligationer beskedent, hvilket gør det alternative investeringsmarked mere interessant for investorerne, herunder især investeringsejendomme der giver et stabilt cashflow.

and financial investors increase their risk takings as the current risk perception is generally low, which could damage the economy in case of an increase in interest rates and/or a backlog. It is therefore important for lenders, investors and borrowers to secure its assets against an increase in interest rates.

We believe that the strong economic development in Denmark combined with low interest rates, that historically follows the ECB’s interest rate level, provides a good argument for a continuing attractive property market. If the low interest rates continue, the yield on bonds is modest, making the alternative investment market more attractive for investors, especially real estate and property investments.

Despite housing prices in Denmark’s largest cities have continued to rise in 2017, it is still not a housing bubble, Lars Rohde, Head of the National Bank of Denmark, fears, but moreover, an overheating of the Danish economy, which includes bottleneck problems with regard to labor shortages, especially in the construction sector. Also, experts fear that credit institutions, banks, 7 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

» Væksten i BNP har overrasket mange i 2. kvartal og vi forventer nu en vækst på 2,2% i 2017«

»Growth in GDP has surprised many experts in 2Q 2017 and we now forecast a 2.2% growth in 2017 «

TABEL 1.1: NATIONALREGNSKABET HOVEDPOSTER TABLE 1.1: THE NATIONAL ACCOUNTS PRINCIPAL ITEMS

Realvækst i % Real growth in %

2012

2013

2014

2015

2016

2017*

2018*

Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP

0,2

0,9

1,6

1,6

2,0

2,2

2,1

Import af varer og tjenester Imports of goods and services

2,8

1,4

3,9

1,9

3,8

2,4

3,0

Eksport af varer og tjenester Exports of goods and sevices

1,3

1,6

3,1

2,4

2,9

3,7

2,4

Privat forbrugsudgift Household consumtion

0,4

0,4

1,0

1,7

2,3

2,3

2,2

Offentlige forbrugsudgifter Public consumption

0,8

-0,1

1,9

1,1

0,3

0,9

0,8

Faste bruttoinvesteringer mv.

Gross fixed asset formation, etc.

3,7

2,7

3,1

3,1

6,0

2,1

4,1

Kilde/Source: Nationalbanken / Source: Danmarks Nationalbank

FIGUR 1.1: NATIONALBANKENS UDLÅNSRENTE I PROCENT FIGURE 1.1: DANMARKS NATIONALBANK'S LENDING RATE IN PER CENT % 0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Kilde/Source: Danmarks Nationalbanken

FIGUR 1.2: BESKÆFTIGELSE, 15-64 årige, 1.000 PERSONER FIGURE 1.2: EMPLOYMENT, age 15-64, 1,000 PERSONS People in thousands 2.850

2.800

2.750

2.700

2.650

2.600

2.550

Q1

Q2

Q3

2012

Kilde / Source: Danmarks Statistik

8 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

Q4

Q1

Q2

Q3

2013

Q4

Q1

Q2

Q3

2014

Q4

Q1

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

2016

Q4

Q1

Q2

Q3

2017

Q4

9  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

KONTOR Moderne faciliteter og fleksible arbejdspladser er i højsædet hos lejere i markedet for kontorer. Derudover er beliggenheden vigtig i forhold til infrastrukturelle transportmuligheder og et attraktivt, veletableret miljø omkring kontorerne.

omegn har været inde i en udvikling med et fald på over 2,5 procentpoint og har nu en tomgang på 11,25 %. Antal ledige kontorlokaler målt på kvadratmeter er på sit laveste niveau siden midten af 2011 med 1.774.000 ledige kvadratmeter på landsplan.

eller udvide antallet af kvadratmeter eller disponere anderledes i tilfældet af, at antallet af medarbejdere ændres har en enorm fleksibilitet, og bl.a. kontorhoteller er blevet meget populære blandt internationale lejere.

Nutidens tendenser viser et behov for, at kontorer understøtter virksomhedens identitet, og at kontormiljøet designes med udgangspunkt i de specifikke aktiviteter, der foregår i den pågældende virksomhed.

Teorien om at forbedringer i økonomien får beskæftigelsen til at stige, hvilket øger behovet for kontorer, der dermed fører til et fald i tomgangen bliver i høj grad bekræftet.

Disse større krav bliver bestemt imødeset af enten udlejere, der er villige til at renovere kontorerne eller ved de mange nybyggede kontorejendomme. Statistikker viser, at antallet af ledige kontorer er for nedadgående. Tomgangen for kontorer over hele landet er faldet markant på landsplan med omkring et procentpoint det seneste år og ligger nu på 7,4%. Specielt Københavns

Nye kontorejendomme opfylder netop kravene om moderne og effektive lokaler, og med udvidelse af metroen med Cityringen øges attraktiviteten af mange kontorejendomme betydeligt i områder som Sydhavnen og Teglholmen.

Endvidere melder Ejendomstorvet.dk om ældre kontorejendomme, der bliver konverteret til boliger, da der længe har været fokus på boligmangel i specielt de store byer, hvor lejligheder kan udlejes til en højere leje end kontorer, hvilket giver udlejere et højere afkast.

Virksomheder der kan leje kontorarealer, hvor der er mulighed for at indskrænke

KØBENHAVN I FRONT De seneste tal viser, at tomgangen i Hovedstaden er faldet til kun 6,15%, og i Københavns omegn er tomgangen 11,25%, hvilket stemmer overens med udviklingen i beskæftigelsen, hvilket går hurtigst i København. Antal ledige kvadratmeter for

OFFICE Modern facilities and flexible jobs are at the forefront of tenants in the market for offices. In addition, the location is important in relation to infrastructure, transport possibilities and an attractive well-established environment around the property.

These requirements are certainly met by both landlords, who are willing to renovate the offices, and the many newly built office properties. Statistics show that the number of vacant offices is decreasing.

The vacancy for offices across the country has fallen by about one percentage point during the past year and is now at 7.4 %.

10 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

Especially Copenhagen’s surrounding area has been in decline with more than 2.5 percentage points and now has a vacancy rate of 11.25%. The number of vacant office space measured in square meter is at its lowest level since mid-2011 at national level with 1,774,000 available number of square meters.

Theory is confirmed that improvement in the economy results in an increase in employment, which enhances the need for offices that leads to a decrease in vacancy.

New office properties meet the demand of modern and efficient premises, and with

the extension of the metro with Cityringen, the attractiveness of many office properties significantly increases in areas such as Sydhavnen and Teglholmen.

Companies find it convenient to rent office facilities with the possibility of reducing or expanding the number of square meters in case of a change in the number of employees, which gives enormous flexibility. Especially so-called hotel (serviced) offices have become popular among international tenants.

In addition, Ejendomstorvet.dk reports about older office buildings that are being converted into residentials as there has been a long-term focus on apartments in the major cities, and these can be rented at better prices, thus giving the landlord a higher return.

INCREASING DEMAND IN COPENHAGEN CITY The latest statistics show economic vacancy in Copenhagen city has dropped to only 6.15% and in Copenhagen area the rate is 11.25%, which is in line with the drop-in unemployment, especially in the capital area. A main driver for the development at national level is that the number of vacant square meters for offices has declined heavily in Copenhagen, with more than 50,000 fewer vacant square meters.

Increasing demand results in price developments for rental levels. Rent levels for primary offices in Copenhagen city is between DKK 1,700 – DKK 2,100 per square meters (excluding operating costs), which is an increase of over 10% in just three years. For

secondary locations, the rent level is between DKK 900 - DKK 1,300 (excluding operating costs).

On average, the yield requirement is still between 4.5% - 5.5% in Copenhagen area and has decreased steadily over the last few years. These figures are a clear indication that investors are still looking for offices and demand has continued for attractive office buildings.

New areas in Copenhagen continue attracting exciting companies, such as Science City, located close to the University of Copenhagen and the College of Higher Education, where highly educated and skilled labor and science benefit from synergies in the area.

EAST JUTLAND ALSO EXPERIENCES LOW VACANCY In the region of East Jutland, recent figures show an economic vacant rate of 7.8% - the same level at last spring. Despite a lack of development during the past six months, the region keeps on track with the

Copenhagen area if we look at the development throughout the last couple of years.

The yield requirement is approximately 5.0% for prime located properties in Aarhus and East Jutland area, which also has decreased substantially over the past years. City development in the region has contributed to an increasing demand for both residential and commercial properties among tenants and investors.

Rent levels for offices in Aarhus are still lower compared to Copenhagen, but on average the best located office properties are set at approximately DKK 1,300 per square meters (excluding operating costs), while the medium located rent is between DKK 900 and DKK 1,100 per square meters (excluding operating costs).

Furthermore, the development in Northern Jutland around Aalborg is worth mentioning, where there is an increasing demand for offices and a raising number of students, which supports the overall development of the area.

11  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

»Lejeniveauet for kontorer i Århus er stadig lavere end i København«

kontorer er faldet mest i København med mere end 50.000 færre ledige kvadratmeter, hvilket har drevet udviklingen på landsplan.

Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.700-2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet mellem 900-1.300 kr. pr. kvadratmeter.

Gennemsnitligt ligger forrentningskravet fortsat mellem 4,5-5,5% for København og omegn og er faldet stødt over de sidste par år. Disse tal er endnu et udtryk for, at investorerne fortsat søger mod kontorejendomme, og efterspørgslen fortsætter for de mest attraktive kontorejendomme.

»Rent prices for offices in Aarhus are still lower compared to Copenhagen«

Nye bydele i København, som f.eks. Science City, fortsætter med at tiltrække spændende virksomheder, der kan drage nytte af den højt kvalificerede arbejdskraft og forskningsviden, der er koncentreret i området.

Regionens byudvikling har i den grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer.

Lejeniveauet for kontorer i Århus er fortsat lavere end i København, men gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau omkring 1.300 kr. pr. kvadratmeter (ekskl. driftsomkostninger) mens gennemsnitslejen ligger i intervallet 900-1.100 kr. pr. kvadratmeter.

ØSTJYLLAND HAR OGSÅ LAV TOMGANG I region Østjylland viser de seneste tal en tomgang på 7,8%, hvilket er samme niveau som i foråret. På trods af at der ikke har været den store udvikling det seneste halvår, så følger regionen fortsat godt med Hovedstadsområdet, hvis vi kigger på udviklingen over de seneste par år.

Derudover er udviklingen i Aalborg værd at bemærke, hvor efterspørgslen på kontorer er stigende samtidig med, at antallet af studerende er rekord højt, hvilket er medvirkende til den generelle udvikling i området.

For kontorejendomme i Århus og Østjylland med en primær beliggenhed ligger forrentningskravet fortsat lige omkring eller lidt under 5%, hvilket er væsentligt lavere end for blot et par år tilbage.

TABEL 2.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABEL 2.1: TRANSACTION EXAMPLES OF OFFICE PROPERTIES

By City København /Copenhagen

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

4.472

71

5,7

København /Copenhagen

1.592

36

2,8

København /Copenhagen

1.377

45

N/A

København /Copenhagen

53.698

1.085

4,55

3.444

61

N/A

Aarhus

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 2.2: UDLEJNINGSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABEL 2.2: RENTAL EXAMPLES OF OFFICE PROPERTIES

By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Primær nettoleje, DKK / m² Primary net rent DKK / sqm

570

725

København / Copenhagen

325

1450

København / Copenhagen

548

800

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

12 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

FIGUR 2.1: KONTORTOMGANG I PROCENT FIGURE 2.1: VACANCY RATE FOR OFFICE PROPERTIES IN PER CENT % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2012

Q2

Q3

Q4

Q1

2013

Hele landet

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

København by

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Københavns omegn

Q3

Q4

2017

Nordsjælland

Fyn

Østjylland

Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 2.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I PROCENT FIGURE 2.2: YIELD FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN PER CENT % 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Aarhus

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

København/Copenhagen

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Q3

Q4

2017

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

FIGUR 2.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME I DKK FIGURE 2.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES IN DKK DKK 2.500

2.000

1.500

1.000

500

-

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

2013 Aarhus

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2014 København/Copenhagen

Q1

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

2016

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2017

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

13 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

14 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

15  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

PRODUKTION, LAGER & LOGISTIK Større efterspørgsel på varer og eksport stiller krav til produktions- og lagervirksomheders ejendomme. Industriproduktionen er på omtrent samme niveau som i 2016, hvilket primært skyldes, at nogle brancher, herunder maskinindustri, er faldet siden foråret, mens eksempelvis tekstil og læderindustrien er steget. Udviklingen gennem de sidste tre år viser, at industriproduktionen er steget med 10,6% fra juni 2014 til juni 2017. Fremgangen i dansk

erhvervsliv øger derfor også efterspørgslen efter industriejendomme. Udviklingen indenfor automatiseringen og digitaliseringen af produktion og lagerstyring får desuden virksomheder til at søge efter topmoderne og skræddersyede ejendomme.

Dertil skal der medregnes 15.000 flere beskæftigede i industri og produktion.

Selvom online shopping gør ondt på nogle af de klassiske butikker, så er den markante

stigning i danskernes brug af e-handel med til at forstærke behovet for veletablerede lager- og logistikejendomme for danske detail- og nethandelsvirksomheder.

Ved hjælp af automatisering og robotteknologi kan produktiviteten, og derved også konkurrenceevnen, forbedres ved at flytte især lager- og logistikstyringen tilbage til Danmark, da virksomhederne således har nemmere ved at følge og tilpasse sig deres

PRODUCTION, LOGISTICS & INDUSTRIAL For production and warehousing companies, higher demand for goods and increasing exports require state of the art facilities for the properties. Industrial production is approximately at the same level as in 2016, mainly due to some industries have experienced a decrease in production, such as mechanicals, while textile and leather industry, for instance, have had an increase.

The development in industrial production throughout the last three years shows that the output has increased by 10.6% from June 2014 to June 2017. The rise in Danish 16 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

private businesses increases the demand for properties.

Automation and digitization of production and inventory management also encourage companies to search for state of the art and specialized buildings. In addition, 15,000 new jobs within industry, production and logistics also put pressure on the demand for facilities in this property segment.

Despite some physical stores and shops suffer from e-commerce, the heavy rise in Danish consumers’ online shopping also

increases the demand for well-established inventory and logistics properties for Danish retail- and internet businesses.

Productivity and competitive advantages can benefit from automation and robotics especially by relocating inventory- and logistics management to Denmark. In this way, Danish companies can become more skilled in following their customers’ needs and changes in consumption patterns. It is therefore very attractive for companies to invest in production and storage facilities in Denmark.

kunders behov og ændringer i forbrugsmønstrene. Det er derfor særdeles attraktivt for virksomheder at investere i produktions- og lagerfaciliteter herhjemme.

For nye, såvel som eksisterende, industriog logistikejendomme er specielt attraktive tilkørselsforhold, god loftshøjde samt læsseramper og mange store porte i høj kurs.

Disse trends kombineret med urbaniseringen i og omkring landets største byer er medvirkende til, at industri og logistiktomgangen er historisk lav. Manglen på ejendomme med moderne faciliteter får flere virksomheder til at overveje nybyggeri.

Udfordringen ved denne løsning er dog, at der skal bindes likviditet til finansiering af ejendommen eller alternativt, at virksomheden som lejer typisk skal binde sig i minimum 10 år. En anden udfordring er også, at udbuddet af byggegrunde, særligt omkring Hovedstadsområdet, er meget lille, og der er dermed begrænsede muligheder for nybyg.

Sale and lease back transaktioner ses også hyppigt inden for dette segment af ejendomme, da produktionsvirksomheder kan sælge ejendommen og dermed frigøre kapital til investering i virksomheden og i stedet indgå en længere lejekontrakt med køber.

Køberne af ejendommene er typisk professionelle investorer fra både ind- og udland.

Fordelene ved at bygge nye industri- og logistikejendomme er også muligheden for selv at kunne styre, hvorledes alle virksomhedens behov til teknologi bliver opfyldt, ligesom processer kan effektiviseres.

Ligeså vigtigt er dog andre knap så åbenlyse behov som eksempelvis gennemtænkte løsninger, hvor ejendommene har den fornødne robusthed, kræver minimal vedligeholdelse og er energivenlige.

The above listed trends combined with urbanization in and around the country’s largest cities, contribute to the fact that industry and logistics vacancies are historically low. The lack of properties with modern facilities makes it more attractive for many companies to build new buildings on empty land plots. However, owners of these buildings are required to provide a large amount of equity and tenants are often required to commit for a period of ten years or longer. Another challenge is that the supply of empty landplots, especially the area surrounding Copenhagen, is very small and there are thereby limited possibilities to build new properties.

Benefits of building new industrial and logistics properties are also the ability to control how technology needs are met and make processes more efficient. Equally important are, however, less obvious needs, such as great solutions, including robustness, minimal maintenance requirements and energy-efficient buildings.

POPULÆRE NYE OMRÅDER Tomgangen for industri-, logistik- og lagerejendomme er på et historisk lavt niveau på 3,4% - det laveste siden før finanskrisen. Lejeniveauet for nybyg omkring Hovedstadsområdet er 550-600 kr. pr. kvadratmeter. Lejeniveauet for den eksisterende bygningsmasse i middel stand er 350-400 kr. pr. kvadratmeter – alt afhængig af stand, bygningshøjde og ramper. Afkastet ligger på 6-6,50% for primære ejendomme med lange kontrakter, 7,0%-7,75% for middel og 8,0%-8,75% for ejendomme under middel.

I Østjylland er tomgangen ligeledes lav på omkring 3,3%. Forrentningskravet er

Vacancy for properties within this segment has dropped over the last couple of years. Recently, we are also experiencing a decrease in vacancy for empty land plots close to the major cities, with fewer vacant square meters.

Facilities like access conditions, great ceiling height, loading ramps and plenty of large ports are valuable and attractive at both new and existing industrial and logistic properties.

Sale and lease back transactions are also frequently seen within this segment of properties, as production companies can sell property and release capital for investment purposes and instead commit to long-term lease with the buyer. Buyers of the properties are typically professional investors both domestic and foreign.

MANY POPULAR AREAS: Vacancy for industrial, logistic and inventory properties is at a historical low level

omtrent det samme som i København på cirka 6,50% - 7% for de bedste ejendomme, 7,25%-7,75% for middel og +8% for ejendomme under middel. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland på omkring 400 kr. pr. kvadratmeter for de primære lager og logistikejendomme, og 300 kr. pr. kvadratmeter for sekundære ejendomme. I andre dele af Danmark, herunder Nordjylland og Vest- og Sydsjælland, er tomgangen helt nede under 2% for logistik- og industriejendomme. Samlet set for hele landet er tomgangen således nede på 2,3%.

På motorvejsstrækninger ved Trekantsområdet i Jylland samt området omkring Køge er tomgangen for produktions-, lager- og logistikejendomme lav, da disse arealer ligger nær de store byer og er let fremkommelige for både ansatte og kunder. Desuden er ejendommens synlighed vigtig for mange virksomheder. Der er stadig tomme, ledige grunde i disse områder med undtagelse af Køge. I Køge er der dog nye grunde på vej, idet kommunen har besluttet at udbyde 7-800.000 kvadratmeter grunde, hvorpå der kan opføres lager- og industriejendomme, hvilket er positivt for markedet.

at 3.4% - the lowest since years before the financial crisis. Rental prices in Copenhagen for new building properties are set at approximately DKK 550 - DKK 600 per square meter as the absolute highest for primary properties, whereas existing buildings in average condition are priced around DKK 350 - DKK 400 per square meter. The yield requirements in Copenhagen for prime properties with long term contracts are between 6.0%-6.5%. For average properties, the yield is between 7%-7,75%, and for those under average, the yield requirement is roughly around 8.0%-8.75%.

In East Jutland, vacancy is also low at about 3.3%. The yield requirement is about the same as in Copenhagen, between 6.5% - 7.0% for the most attractive properties, 7.25% - 7.75% for average properties and +8% under average. The rent level is still at a lower level in East Jutland at around DKK 400 per square meter for primary warehouses and 17 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

logistics properties and DKK 300 per square meter for secondary properties. In other parts of Denmark, including North Jutland and West and South Zealand, the vacancy speed is well below 2.0% for these types of properties. Overall, for all parts of the country, vacancy is down to 2.3%.

Close to highway areas, near the Triangle area in Jutland and the area around Køge, production, warehousing and logistics properties have been popular, as these areas are easily accessible to both employees and customers and close to the major cities.

Also, the visibility of the property is

important for many companies. In Køge, the municipality will supply 7-800,000 square meters of land plots where there can be built warehouses and logistics properties, which is positive for the market.

TABEL 3.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME TABEL 3.1: TRANSACTION EXAMPLES OF INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES

By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

Kolding, Køge & Odense

75.000

440

6,8

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

20.000

100

n/a

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

4.750

99

6

Skanderborg

4.920

16

8

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

FIGUR 3.1: INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS FIGURE 3.1: THE INDUSTRIAL PRODUCTION INDEX 130 125 120 115 110 105

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Kilde/Source: Danmarks Statistik

FIGUR 3.2: DANSK E-HANDELS OMSÆTNING I DKK MIA. FIGURE 3.2: DANISH E-COMMERCE IN DKK BILLIONS DKK MIA / DKK BN 90

80

70

60

50

40

30

2012

Kilde / Source: DIBS.dk

18 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

2013

2014

2015

2016

2017

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

M11

M09

M07

M05

M03

M01

100

FIGUR 3.3: INDUSTRI/LOGISTIKTOMGANG I PROCENT FIGURE 3.3: VACANCY RATE FOR INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT FIGUR 3.3: INDUSTRI/LOGISTIKTOMGANG I PROCENT % FIGURE 3.3: VACANCY RATE FOR INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT 8

%

7 8 6 7 5 6 4 5 3 4 2 3 1 2 0 1

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2013

Q3

Q4

Q1

Q2

2012 Hele landet

Q3

Q4

Q1

Q2

2014

Q3

Q4

2013

Hele landet

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2017

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

2014 Københavns omegn

2015 Nordsjælland

2016 Fyn

2017 Østjylland

Københavns omegn

Nordsjælland

Fyn

Østjylland

Q4

Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 3.4: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I PROCENT FIGURE3.4: 3.4:FORRENTNINGSKRAV YIELD FOR PRIMARY PÅ INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT FIGUR PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I PROCENT FIGURE 3.4: YIELD FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN PER CENT % % 7,60% % 7,60 7,40 7,40 7,20 7,20 7,00 7,00 6,80 6,80 6,60 6,60 6,40 6,40 6,20 6,20

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q22012Q3

Q4

Q1

Q22013Q3

Q4

Q1

Q22014Q3

Q4

Q1

Q22015Q3

Q4

Q1

Q22016Q3

Q4

Q1

Q22017Q3

Q4

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Aarhus

København/Copenhagen

Trekantsområdet/Triangle Area

Aarhus

København/Copenhagen

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

FIGUR 3.5: LEJENIVEAUER PÅ INDUSTRI/LOGISTIK EJENDOMME I DKK FIGURE 3.5: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES IN DKK DKK 600 500 400 300 200 100 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

2013 Aarhus

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2014 København/Copenhagen

Q1

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

2016

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2017

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

19 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

DETAIL Dansk e-handel vokser stadig og fortsætter med at være en vigtig del af dansk detail.

Ifølge DIBS rundede online-handlen 70 mia. kr. i 2016, og alle tal peger i retning af endnu en stigning i 2017 til et niveau omkring 90 mia. kr.

Danskerne har i dag mulighed for at handle online via deres computere, tablets eller smartphones, hvilket øger mulighederne for at handle på alle tider af døgnet, og derved fjerner begrænsningerne for tid og sted.

Derudover har digitaliseringen af detailhandlen forbedret mulighederne for at handle i de fysiske butikker, og mens danske Mobilepay udvider sin platform til nordiske koncerner, har Apple lanceret deres Apple Pay-tjeneste i efteråret 2017.

Der er dog også tendenser til at danske forbrugere gør større brug af udenlandsk e-handel, hvor der ses samme udvikling

som i e-handlen i Danmark. Det er klart, at disse tal og prognoser lægger et større pres på danske butikker for at tiltrække kunder.

Trods presset fra e-handlen, viser undersøgelser, at forretningerne efterhånden er blevet gode til at håndtere denne udvikling.

De fysiske butikker er ikke truet af netbutikkerne i lige så høj grad som tidligere, da de er blevet bedre til at komplementere hinanden. Tal fra Dansk Erhverv viser, at en fjerdedel af alle køb i fysiske butikker starter med en afsøgning af markedet online. På den måde indsamler forbrugerne information om produktet før et evt. køb, og de forbrugere der undersøger en vare mere end to steder på nettet ender med at købe en tredjedel mere end dem, som ikke undersøger markedet online. Netbutikkerne og online søgninger giver derved de fysiske butikker mulighed for mersalg, og så har de stadig den fordel, at kunden ikke skal vente på

forsendelse men kan få varen med hjem fra butikken med det samme.

Ejendomme i det såkaldte high-end market som f.eks. strøgejendomme vil fortsat være attraktive, og de er særdeles populært blandt udenlandske investorer og virksomheder med den fornødne kapital til at investere i eksklusive butikker.

En afgørende faktor for aktiviteten i dansk detailhandel er privatforbruget. Privatforbruget ændrede sig ikke betydeligt i 1. halvår af 2017, men Nationalbanken forventer, at privatforbruget vil stige og dermed drive væksten i Danmark de kommende år. Hvis disse forventninger bliver indfriet, vil det utvivlsomt have en positiv effekt på butikkerne landet over.

På landsplan er tomgangen for detail fortsat med at falde – og nu til et niveau på ca.

5,5%, hvilket er det laveste i næsten seks

RETAIL Danish e-commerce is still increasing and continues to be an important part of Danish retail. According to DIBS, in 2016, online trading reached DKK 70 billion and all figures indicate a further increase in 2017 to a total amount of DKK 90 billion.

Danish consumers can now shop online at their computers, tablets or smartphones, which provides consumers with a high level of flexibility to where and when they want to shop.

Also, digitalization of the retail sector increases the opportunities for shopping physical stores, and for instance we see that Danish Mobile pay extends its platform to Nordic 20 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

market players and Apple has launched their Apple Pay service in the autumn of 2017.

However, Danish consumers also shop through foreign online stores, so the trends as in Danish e-commerce are also shown in foreign e-commerce. It is obvious that these trends and forecasts put high pressure on Danish stores innovation and service to attract customers.

Despite the pressure that online trading puts on Danish stores, surveys show that businesses have gradually become good at handling this development. Although e-commerce grows steadily, physical stores are not threatened as much as some might

expect, because physical stores and online stores have become better at complementing each other. Figures from the Danish Chamber of Commerce show that 25% of all purchases in stores start with an online examination to collect enhanced information of the product and consumers, who examine products online at several places, spend one-thirds extra on goods in addition to consumers who do not search out the market. Furthermore, the possibility of resale in the stores and the fact that customers can get their purchases home immediately, give shops a competitive advantage.

Properties in main shopping streets have always been attractive, and this segment in

the market is highly popular among foreign investors with the necessary capital to invest in these exclusive areas.

To state the obvious, private consumption is a decisive factor for the activity in Danish retail trade. Private consumption has not changed significantly during first half of 2017, but the National Bank of Denmark still expects that private consumption is among the main drivers behind growth in Danish Economy. If these expectations are fulfilled, it will without any doubt have a positive influence on retail businesses in Denmark.

At a national level, the vacancy for properties in the retail sector has dropped to a

level of 5.5%, which is the lowest for almost six years. The decrease is especially driven by development in East and North Jutland, while Copenhagen has experienced a small increase in vacancy through the past six months.

NEW GREAT AREAS IN COPENHAGEN: Vacancy in Copenhagen city has risen from 3.3% to 4.0% for the past six months, but it is still one and a half percentage points below the national average.

The yield requirement in Copenhagen at the best located retail properties around Amagertorv and Købmagergade is down to almost 3.4%, while in the secondary areas

it ranges at 5.50 to 6.0%. The rent level for the most attractive retail square meters in Copenhagen Inner City is DKK 18,000 – DKK 22,500 per square meters (excluding operating costs). Secondary locations are around DKK 10,000 per square meters. It is certainly not unusual with a large spread between prime and secondary located retail properties in terms of yield and rent levels in Copenhagen.

There are many exciting and attractive areas in Copenhagen. In addition to primary properties surrounding Strøget and Købmagergade in downtown Copenhagen, an area like Vesterbro has become popular with an exceptional transformation 21 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

»Foruden de primære ejendomme i og omkring Strøget og Købmagergade, er en bydel som Vesterbro yderst populær«

år. Den lave tomgang er specielt drevet af udviklingen i Øst- og Nordjylland modsat København, der har oplevet en tomgangsstigning det sidste halve år.

NYE SPÆNDENDE OMRÅDER I KØBENHAVN Tomgangen i København by er det sidste halve år steget fra 3,3% til 4,0%, men stadig et halvandet procentpoint under landsgennemsnittet.

Forrentningskravet i København på de bedst beliggende butiksejendomme omkring Amagertorv og Købmagergade er i nogle tilfælde helt nede på 3,4%, mens det i de sekundære områder er i niveauet 5,50 – 6,0%. Lejeniveauet for de mest attraktive detail-kvadratmeter i Københavns centrum er på 18.000 kr. - 22.500 kr. pr.

throughout the past 10 years, where a high level of diversity for shopping stores, restaurants/cafés and corporations giving the neighbourhood a unique atmosphere.

VACANCY IN JUTLAND CONTINUES DECREASING: In Jutland, the vacancy continues to decline. In particular East Jutland and North Jutland experience a high demand for retail

»In addition to primary properties surrounding Strøget and Købmagergade in downtown Copenhagen, an area like Vesterbro has become popular«

kvadratmeter (ekskl. driftsomkostninger).

Sekundære beliggenheder ligger på omkring 10.000 kr. per kvadratmeter, og det er ikke usædvanligt med et stort spænd mellem afkastkrav og markedsleje i København.

Der er mange forskellige attraktive bydele i Hovedstaden. Foruden de primære ejendomme på og omkring Strøget og Købmagergade, er Vesterbro en yderst populær bydel, der har gennemgået en unik forvandling de sidste 10 år. Her giver diversiteten af butikker, restauranter/caféer og virksomheder en helt speciel atmosfære.

detail-kvadratmeter. Tomgangen for Århus og Østjylland er faldet fra 5,6% ultimo 2016 til 5,3% september 2017. De store byer i Jylland har været gode til at tiltrække spændende butikker og restauranter, der er med til at skabe et pulserende byliv.

Afkastkravet på de bedst beliggende butikker i Århus er på godt 4,5%, og markedslejen for de primære ejendomme i regionen ligger på 6.000-7.000 kr. pr. kvadratmeter (ekskl. driftsomkostninger). For sekundære beliggenheder er forrentningskravet mellem 5,25-5,75% og markedslejen mellem 3.000-6.000 kr. pr. kvadratmeter.

TOMGANGEN FALDER FORTSAT I JYLLAND I Jylland fortsætter tomgangen med at falde. Nordjylland og i særdeleshed Østjylland mærker efterspørgsel på

square meters. The vacancy for Aarhus and East Jutland has dropped from 5.6% end of 2016 to 5.3% September 2017. The big cities in Jutland have been good at attracting exciting shops and restaurants that help creating a vibrant city life.

between DKK 6,000 - DKK 7,000 per square meters. for the primary properties.

For secondary locations, the business requirement is between 5.25% - 5.75% and the rent between DKK 3 ,000 - DKK 6,000 per square meters.

The yield requirement for prime located stores in Aarhus is just above 4.5% and the rent levels in that particular region is

TABEL 4.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ DETAIL EJENDOMME TABEL 4.1: TRANSACTION EXAMPLES OF RETAIL PROPERTIES

By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

Trekantsområdet

4.300

22

8,2

Randers

2.842

10,8

9,5

København / Copenhagen

346

34

3,4

Haderslev

762

2,4

20

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

22 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

FIGUR 4.1: DETAILTOMGANG I PROCENT FIGURE 4.1: VACANCY RATE FOR RETAIL PROPERTIES IN PER CENT FIGUR 4.1: DETAILTOMGANG I PROCENT FIGURE 4.1: VACANCY RATE FOR RETAIL PROPERTIES IN PER CENT % 8% 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0

Q1

Q2

Q1

2012 Q2 Q3

Q3

Q4 Q4

Q1

Q2

Q1

2013 Q2 Q3

2012

Q3

Q4 Q4

Q1

Q2

Q1

2014 Q2 Q3

2013

Q3

Q4 Q4

Q1

Q2

Q1

2015 Q2 Q3

2014

Q3

Q4 Q4

Q1

Q2

Q1

2016 Q2 Q3

2015

Q3

Q4 Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2017 Q2 Q3

Q4

2016

2017

Hele landet

København by

Københavns omegn

Nordsjælland

Fyn

Østjylland

Hele landet

København by

Københavns omegn

Nordsjælland

Fyn

Østjylland

Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk Kilde / Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 4.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE DETAIL EJENDOMME I PROCENT FIGURE 4.2: YIELD FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN PER CENT % 7 6 5 4 3 2 1 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2013

2014

Aarhus

København/Copenhagen

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2015

Q3

Q4

Q1

Q2

2016

Q3

Q4

2017

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

FIGUR 4.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE DETAILEJENDOMME I DKK FIGURE 4.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY RETAIL PROPERTIES IN DKK DKK 25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2012

Q3

2013 Aarhus

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2014 København/Copenhagen

Q1

Q2

Q3

2015

Q4

Q1

Q2

Q3

2016

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2017

Trekantsområdet/Triangle Area

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

23 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

BOLIG Mens stigninger i boligpriserne i nogle landsdele ikke følger med hovedstadsområdet, er det ingen hemmelighed, at det Københavnske boligmarked har oplevet høj vækst de sidste tre år. Særligt ejerlejligheder i hovedstadsområdet har set større efterspørgsel og har medført prisstigninger i flere år i omegnen af 10% årligt. Én af de grundlæggende forklaringer bag de store prisstigninger på dele af boligmarkedet er den store efterspørgsel, der blandt andet er drevet af befolkningsvækst i de store byer og det lave renteniveau.

Den større befolkningstilvækst skyldes i høj grad, at fødselsraten i Københavns kommune er stigende. Seneste rapport fra Københavns kommune viser, at omkring 45% af befolkningsvæksten fra 2009-2014 var forårsaget af et fødselsoverskud, hvilket vil sige, at der bliver født flere, end der går bort. I København regner kommunen med

en befolkningstilvækst på omkring 10.000 indbyggere om året, og det samlede indbyggertal i byen København vil derfor frem mod 2027 udgøre næsten 700.000 beboere. Der er således en naturlig efterspørgsel på boliger i København, som ikke ser ud til at blive mindre.

Nationalbanken har påpeget de store prisstigninger og har advaret om, at situationen er bekymrende. Samtidig beskriver Nationalbanken, at lønniveauet ikke er steget i samme grad som boligpriserne og pointerer derfor, at det kan skabe en skævvridning af markedet.

Hos Newsec følger vi situationen og ser ingen grund til bekymring. Boligpriserne skal givetvis igennem en tid med stagnation efter store prisstigninger, men er efterspørgslen stadig til stede, vil der ikke være noget i vejen for yderligere prisstigninger på sigt. Overordnet er det vores opfattelse,

at boligpriserne på landsplan befinder sig på et niveau som følger efterspørgslen.

FREMGANG SES OGSÅ FOR UNIVERSITETSBYERNE UDEN FOR KØBENHAVN København er det største marked i Danmark, og der er ikke noget, som tyder på, at dette vil ændre sig i fremtiden. Boligpriserne- og udviklingen ser dog også ud til at udvikle sig positivt i knudepunkterne udenfor København.

AARHUS Aarhus tiltrækker folk med de samme tilbud som København. Befolkningstallet er lavere, men det betyder ikke, at der ikke er aktiviteter eller udvikling. Aarhus kommune har en ambitiøs plan for udviklingen af byen, og på havnen er nye boliger, arbejdspladser samt et splinternyt bibliotek allerede dukket op.

RESIDENTIAL Even though the increase in housing prices of some parts of the country are still lacking behind, it is no secret, that the housing market in Copenhagen has experienced great growth the past years. Particularly, apartments in the metropolitan area have seen a vast demand, and contributed to price increases for numerous years, approximately around 10% per annum.

One of the fundamental explanations for the large price increases in the housing market is the low interest rate, making financing more lucrative than earlier.

Another explanation could be the increase in population as a result of the fact that 24 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

the birth rate in the council of Copenhagen is increasing. Latest report by the Council of Copenhagen shows that around 45% of the increase in population from 2009-2014 was caused by a birth abundance, meaning that more are born than passes away. In Copenhagen, it is expected that population will increase at approximately 10,000 new residents a year, and by 2027, the total population account to 700,000. Thus, we see a natural demand for housing in Copenhagen that does not seem to diminish anytime soon.

Danmarks Nationalbank has previously noted the large increase in prices increases and described the situation as

worrying. Furthermore, Danmarks Nationalbank describes that the increase in wages doesn’t match the increase in housing prices, pointing out that it may skew the market.

At Newsec, we follow the situation closely and see no worries at the moment.

Prices may stagnate because after a period with large price increases. However, given the increasing population in Copenhagen, demand is still present and we could see further increases in long term. Overall, we believe house prices across the country are at decent levels that follows demand.

Copenhagen is by far the largest market in Denmark, and nothing hints that this should change in the future. House prices and development however also seem to follow the positive trend in hotspots outside of Copenhagen.

AARHUS Aarhus attracts people because of the same offerings as in Copenhagen.

Population is lower, but the area still experiences high activity and development. The council of Aarhus has put forth an ambitious plan for the development of the city, with new

residents, offices and an all-new library already popping up along the harbor side.

House prices in Aarhus have picked up and are now higher then before the financial crisis in 2008. However, they are still not at the same level as in Copenhagen, but it shows a great amount of confidence for homebuyers in Aarhus and East Jutland.

AALBORG With 110,000 residents, Aalborg is known as an old industrial city. The municipality has started a transformation of the city with the goal of becoming a

knowledge- and educational city. In particular, the areas around the harbor front are major development areas.

Prices for housing in Aalborg is increasing, caused by a larger demand and the pension funds have already started investing in the market. PKA and A. Enggaard are collaborating on the construction of 280 condos for a total amount of DKK 400 Mio. PKA describes that the large influx and development seen in Copenhagen and Aarhus are now present for Aalborg, making it an interesting market for investment.

25  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

»Priserne på boliger i Aalborg er stigende grundet en større efterspørgsel og pensionskasserne er allerede begyndt at investere i markedet«

Ejerlejligheder i Aarhus har ikke set helt samme prisudvikling som København. På trods af dette er priserne steget så meget, at de igen er over niveauet lige før finanskrisen, hvilket er udtryk for tillid til markedet blandt boligkøberne.

AALBORG Aalborg er med sine 110.000 indbyggere for mange kendt som værende en gammel

»Prices for housing in Aalborg is increasing, caused by a larger demand and the pension funds have already started investing in the market«

industriby. Kommunen er dog i gang med en transformation heraf og vil være en videns- og uddannelsesby. Særligt området omkring havnefronten er i stor udvikling.

samlet beløb på 400 mio. kr. PKA beskriver selv, at den store tilflytning og udvikling som man har kunnet se i København og Aarhus nu også er gældende i Aalborg, hvilket gør det interessant at investere i byen.

Priserne på boliger i Aalborg er stigende grundet en større efterspørgsel, og pensionskasserne er allerede begyndt at investere i markedet. PKA bygger, i samarbejde med A. Enggaard, 280 lejligheder for et

FIGUR 5.1: PRIS PR. KVADRATMETER I DKK FOR EJERLIGHEDER I KØBENHAVN FIGURE 5.1: PRICE PER SQUARE METER IN DKK FOR RESIDENTIAL ARPARTMENTS IN COPENHAGEN DKK 50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

2012

2013

2014

2015

2016

2017*

Kilde / Source: Danmarks Statistik

TABEL 5.1: TRANSAKTIONSEKSEMPLER PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME TABEL 5.1: TRANSACTION EXAMPLES OF RESIDENTIAL PROPERTIES

By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

4.088

60

3,24

København / Copenhagen

2.843

55

3,34

Sjælland / Zealand Storkøbenhavn / Greater Copenhagen Aarhus Aarhus område / Aarhus greater area

509

6

6,50

3.342

22

8,00

1.700

38

2,00

24.909

630

4,00

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

26 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

Forrentningskrav % Yield %

27  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

INVESTERINGSEJENDOMME & CAPITAL MARKETS Newsec anslår den samlede danske transaktionsvolumen for 2017 til at udgøre 8090 mia. kr.

og store investeringer. Til sammenligning endte den samlede transaktionsvolumen i 2016 i omegnen af 64 mia. kr.

2015 og 2016 udgjorde disse to segmenter også langt den største andel af transaktionsvolumen med næsten 75%.

På baggrund af egne udregninger estimerer vi transaktionsvolumen til at udgøre i niveauet 55-60 mia. kr. i de første tre kvartaler af 2017.

De gunstige finansieringsforhold og det danske marked tiltrækker stadigt udenlandske investorer, og især bolig, kontor og detail er de segmenter, hvor vi, i Newsec, oplever en stigende interesse.

RENTEN ER STADIG EN DRIVER FOR INVESTERINGER

Første halvår 2017 repræsenterer en stigning på 23% i forhold til samme periode året før, og i 2017 har vi set et marked, der har været drevet af fortsat høj efterspørgsel

I første halvår af 2017 er det forsat markedet for boligudlejnings- samt kontorejendomme, der dominerer markedet. I både

Selvom visse eksperter forventer, at ECB har fremtidige rentestigninger på dagsordenen, er det ikke sandsynligt, at det sker inden for de næste seks måneder. Den lave rente gør, at pensionskasser og investorer diversificerer væk fra obligationer, som historisk set har været et foretrukket aktiv

INVESTMENT PROPERTY & CAPTIAL MARKETS Newsec estimates that the total Danish transaction volume for 2017 will be at DKK 80 – 90 bn. Based on our own calculations, we expect the volume for the first three quarters of 2017 to be at DKK 55-60 bn.

First half of 2017 represents an increase of 23% year on year, and 2017 thus predicts a market that is still driven by large demand and investments. As a comparison, the total Danish transaction volume for 2016 was around DKK 64 BN. The lucrative financing options and the Danish market still attract foreign 28 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

investors, and especially housing, office and retail are the sectors in which we, at Newsec, see an increasing interest. In the first half of 2017, we continue to see that residential and office properties dominate the market. These segments counted for almost 75% of the total transaction volume in 2015 and 2016.

THE INTEREST RATE IS STILL A DRIVER FOR INVESTMENTS Despite some experts expect that ECB has future increase in interest rates in the outlook, it unlikely that the event will occur

within the next six months. The low interest rates make pension funds and investors diversify away from bonds, which have historically been a favorite asset class, as it is viewed as a low risk investment with safe yields depending on the type of the bond.

Properties and real estate are one of the alternative investment possibilities that investors have used to diversify. The Danish market offers a high grade of security, good returns, all meanwhile the low interest rate makes it highly attractive for investors.

grundet sikkerheden. Ejendomme er en af de alternative investeringsmuligheder, som investorerne har udnyttet. Det danske marked byder på en høj sikkerhed og et godt afkast samtidig med en lav rente, som gør det meget attraktivt for investorerne.

INVESTERINGER BEVÆGER SIG OGSÅ UDEN FOR KØBENHAVN

dens omegn stod for godt 68% af de samlede transaktioner. Vi ser dog tendenser til større investeringsaktivitet uden for København, selvom investorerne generelt stadig holder sig til de større hovedbyer, herunder Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantsområdet, hvor der er god aktivitet og udvikling.

De nævnte områder kommer sandsynligvis til at stå for en større del af den samlede transaktionsvolumen i de kommende år i takt med, at forrentningskravet falder i København, og investorerne søger mod mere sekundære områder.

København viser sig igen at være det største marked i Danmark, og der er ikke noget som tyder på, at dette kommer til at ændre sig i den nærmeste fremtid. I det første halvår af 2017 vurderer vi, at København og

UDENLANDSK INTERESSE De udenlandske investorer viser fortsat stor interesse i det danske marked. Interessen er særlig høj for primært beliggende

I Newsec forventer vi, at den lave rente stadig vil være en driver for investeringer på sigt.

ejendomme i København, da danske kreditinstitutter kan tilbyde gunstige finansieringsforhold, og markedslejeniveauet, inden for bl.a. kontor, bolig og butik, generelt er væsentligt lavere end i de andre nordiske storbyer.

Vi kan konstatere, at andelen for internationale investorer det første halvår i 2017 ligger i omegnen af 60%, hvor de i 2016 stod for 40-45% af den samlede transaktionsvolumen. Både svenske og norske investorer har været yderst aktive gennem 2017 på det danske marked for investeringsejendomme og har stået for flere af de største transaktioner.

29 THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2017

At Newsec, we expect that interest rates will continue to be a driver for investments.

areas. Investors still invest in the main cities, like Aarhus, Odense, Aalborg and triangle area, where there is a high level of activity and development. The mentioned areas will, with all likelihood, be accountable for an increased amount of the total transaction volume in the future.

INVESTMENTS ARE ALSO MOVING OUTSIDE OF COPENHAGEN Once again, Copenhagen is the largest market in Denmark, and nothing suggests changes to this trend in the near future. We estimate that approximately 68% of all transactions took place within Copenhagen and it is surrounding area in the first two quarters of 2017. However, we also see tendencies of increasing investment activity outside of Copenhagen. The investors, however, still stick to the most habituated

FOREIGN INTEREST Foreign investors show great interest in the Danish market. Strong interest is shown for prime located properties in Copenhagen, because first, Danish credit institutions can offer lucrative financing options and second, the market rent levels are in general

lower within the segments of office, residential and retail in Copenhagen compared to other Nordic capitals. We estimate that international investors accounted for 60% of the volume in 2017, where foreign investors accounted for 40-45% of total transactions in the first half of 2016. Investors from both Sweden and Norway have been very active through 2017 at the Danish market for investment properties and have accounted for several of the largest transaction.

FIGUR 6.1: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUME I DKK MIA. FIGURE 6.1: THE DANISH TRANSACTION VOLUME IN DKK BILLION DKK mia / DKK bn 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2007

2008

2009

2010

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

2011

2012

Denmark

2013

2014

2015

2016

2017 E*

Copenhagen

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 6.1: TRANSAKTIONSER FOR CAPITAL MARKETS EJENDOMME TABEL 6.1: TRANSACTIONS FOR CAPITAL MARKETS PROPERTIES

Køber Buyer

Sælger Vendor

Type ejendom Type of property

Heimstaden

Hostrups Have

Housing

1.700

Wenaasgruppen

Solstra Capital

Hotel

1.500

PensionDanmark & ATP

Solstra Capital

Hotel

1.000

Lægernes Pension

M. Goldschmidt

Mixed

900

PFA

Domis, Rune Kilden & Stine Hindby

Office & Housing

850

Akelius

Nykredit

Housing

482

Richemont

Lilly

Detail

222

Patrizia

West-Coast Real Estate

Housing

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

30 DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2017

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

-

VELKOMMEN TIL NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME

SALG & UDLEJNING • Køb og salg • Udlejning • Afdisponeringsstrategier • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investeringsejendomme • Corporate Finance • Investeringsrådgivning • Køberrådgivning VURDERING • Vurderinger & værdiansættelser • Markedslejevurdering • Skattevurderinger og klagesager • Syn & skøn • Due diligence ANALYSE • Markedsrapporter • Skræddersyede analyser • Forventningsanalyse CORPORATE SOLUTIONS • Lejerrådgivning • Søgning efter nyt lejemål • Rådgivning om eksisterende lejemål • Kontraktforhandling på vegne af lejer PROJEKTUDVIKLING • Rådgivning om domicilplacering • Evaluering og udvikling af byggeprojekter • Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier • Strategisk ejendomsoptimering

Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk

Følg Newsec på