Newsec Advisory årbog 2018

NEWSEC ADVISORY 2018

INDHOLDSFORTEGNELSE

06:

2018 - Ægteskab, familieforøgelse og en sund økonomi

09:

Nordisk samarbejde

15: Investering 16:

De fleste kan formidle ejendomme, men kun få kan rådgive herom

30:

Kontoret vil helst bo på hotel

34:

Arbejdspladsen står midt i et paradigmeskifte

39:

Salg & Udlejning

54:

Lad synergierne blomstre

63:

Vurdering & Research

2018

ÆGTESKAB, FAMILIEFORØGELSE OG EN SUND ØKONOMI

Hos Newsec Advisory var 2018 et begivenhedsrigt år, som bød på delvist aktiesalg af selskabet, tættere samarbejde med vores søsterselskab, Newsec Datea, nyt kontor i London og en Euromoney-pris til Newsec på nordisk og baltisk plan.

Stærk økonomisk vækst og et blomstrende erhvervsliv har ligeledes drevet efterspørgsel på både erhvervsejendomme – med hovedvægten på kontor – samt investeringsejendomme, som fortsat er i høj kurs, om end vi har set lidt færre af de helt store handler i 2018.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE Efter næsten to års succesfuldt samarbejde overtog Newsec i marts lige over en tredjedel af aktierne i det danske selskab, hvormed positionen i det danske marked blev styrket, og Newsec Egeskov & Lindquist skiftede navn til Newsec Advisory. Poetisk formuleret er forlovelsen fra 2016 nu fuldbyrdet med ægteskab.

De fire partnere Henrik Lyngskjold, Brian Tretow-Loof, Louis Kjærgaard og Morten Jensen ejer fortsat de øvrige to tredjedele af selskabet, fordelt ligeligt mellem partnerne.

Newsec opererer inden for to serviceområder, Property Asset Management og Advisory. I løbet af de seneste år er Newsec vokset gennem opkøb inden for primært Property Asset Management, senest med Newsec Datea i Danmark, som blev erhvervet i august 2017.

Med Newsec som medejer af Newsec Advisory, udvides denne del af forretningen ligeledes.

Dette åbner for mere fokus på at forbedre kundeoplevelsen på tværs af landegrænserne. Samarbejdet med søsterselskabet Newsec Datea vil styrke Newsec’s lokale tilstedeværelse i Danmark og gør vores kunders adgang til selskabets internationale netværk mere

6

tilgængeligt. Læs mere om The Full Service Property House på side 54-55.

NEWSEC-KONTOR I LONDON MED TIDLIGERE JLL-DIREKTØR I SPIDSEN Med henblik på at være tættere på investorerne og kunne servicere disse, har Newsec åbnet kontor i London. Det engelske kontor skal ledes af Richard Angliss, der har mere end 30 års erfaring inden for ejendomsbranchen og formelt var leder af Property & Asset Management for JLL i EMEA og også tidligere vicedirektør for JLL’s Asset Managementforretning i Stockholm. Den nye britiske base vil skabe en platform, hvorfra Newsec kan bringe sin lokale og landsspecifikke ekspertise direkte til sin voksende paneuropæiske kundebase.

På et stadigt mere internationalt marked, er Newsec forpligtet til at opretholde sin uovertrufne kundeservice. Londonkontoret gør det muligt for Newsec at levere specialiseret lokal ekspertise fra de forskellige teams i hele Norden og Baltikum direkte til britiske kunder, da markedet fortsat kræver centraliseret og konsekvent levering af serviceydelser.

BNP Paribas Real Estate er Newsecs globale samarbejdspartner og kommer til at arbejde sammen med London-kontoret, såvel som de øvrige nordiske og baltiske afdelinger.

Fra denne britiske platform vil kunderne fortsat drage fordel af Newsec Advisory, som

tilbyder markedsledende værdiansættelser, capital markets investeringsrådgivning og strategisk analyse; såvel som Newsecs omfattende Property Asset Management team, som tilbyder skræddersyede tjenester til både indenlandske og internationale investorer.

Samlet vil disse to afdelinger fortsat skabe resultater af kundernes aktiver og forbedre beboeroplevelsen hos deres lejere over hele regionen.

BEDSTE EJENDOMSRÅDGIVER I NORDEN OG BALTIKUM Det internationale finansmagasin Euromoney rangerede, i sin årlige undersøgelse, Newsec som det bedste rådgivningsfirma i Norden og Baltikum. Det er en forbedring fra sidste års tredjeplads og en cadeau til Newsecs investering i at opbygge en grænseoverskridende platform i regionen.

I en årrække har Newsec arbejdet med en strategi for at tilbyde vores kunder en sammenhængende platform på tværs af Norden og Baltikum, og vi tilstræber altid excellence og innovation i det arbejde, vi gør. Disse resultater viser tydeligt, at vores indsatser har lønnet sig, og vi forbedrer vores position over hele linjen FORTSAT GOD AKTIVITET PÅ INVESTERINGSMARKEDERNE Aktiviteten på markedet for investeringsejendomme er fortsat høj. Mens der har været færre transaktioner på over 1 milliard kroner

de tre første kvartaler af 2018, sammenlignet med samme periode sidste år, har vi set flere transaktioner over 500 millioner kroner.

Omsætningen af ejendomme er stadig relativt høj sammenlignet med årene 2014, 2015 og 2016, hvilket, ligesom 2017, er et resultat af mange internationale investorer.

Investorinteressen er bestemt tilstede, men der er begrænset udbud af primære ejendomme til at imødekomme den høje efterspørgsel, og da sælgere i øjeblikket forventer en høj pris, er der købere, der udviser en større tilbageholdenhed sammenlignet med 2017.

Den kontinuerlige politiske stabilitet og høje økonomiske vækst bidrager dog stadig til, at det danske marked regnes for at være en sikker havn i forhold til andre mindre sikre markeder. Derudover er finansieringsforholdene i Danmark gunstige og har igennem en lang periode vist sig stabile, hvor vi i øjeblikket har rekordlave renter og muligheden for at kunne bruge det danske realkreditsystem med fastforrentede lån.

STÆRK ØKONOMI OG FLERE VIRKSOMHEDER DRIVER STÆRKT KONTORMARKED Den stærke vækst i økonomien og erhvervslivet i Danmark har givet medvind til kontormarkedet. Efterspørgslen efter kontorlokaler, med kontorhoteller i særdeleshed, er vokset markant de sidste par år, hvilket skaber et attraktivt marked for erhvervslokaler blandt både brugere og investorer.

Moderne kontorer med fleksible faciliteter og mulighed for at justere antallet af arbejdspladser er populære blandt lejere. For at tiltrække de dygtige medarbejdere er det endvidere et stort aktiv, hvis beliggenheden er rigtig i forhold til de ansattes bopæl og afstanden til og fra arbejdspladsen.

Kontorlejere foretrækker at være, hvor der er liv. Enten centralt i byen hvor de er omgivet af restauranter og byliv eller, hvis det er uden for cityområdet, i flerbrugerejendomme med andre lejere, hvor de deler kantine og andre fælles faciliteter. På trods af de største byers forbedringer i infrastrukturen for den kollektive trafik, er parkering stadig et vigtigt krav for mange lejere og brugere.

Coworking-konceptet er for alvor ved at vinde indpas i Danmark. Ifølge Newsec Advisory vil efterspørgslen efter kontorhoteller stige markant I Danmark i det kommende årti.

Udviklingen er drevet af en stigning i enkeltmandsfirmaer, mikrovirksomheder og et behov for fleksible arbejdspladser. Drevet af den teknologiske udvikling, væksten i online, teknologiske og kreative brancher, generationsskifte og en stigning i mikrovirksomheder og selvstændige er kontorhoteller flyttet fra nichemarked til et fuldt udbygget alternativ til det traditionelle kontor set-up. Læs mere om markedet for kontorhoteller og co-working på side 30-31.

LOGISTIKVIRKSOMHEDER VIL GERNE LIGGE TÆT PÅ DE STØRRE BYER Adgang og tilgængelighed er vigtigt for produktionslogistik og lagerfaciliteter. Store logistikejendomme, tæt på de større byer, er i høj efterspørgsel. Ejendomme med kort afstand fra lageret til kunden, uanset om det er B2B eller B2C, gør det muligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til forandrede forbrugsmønstre og krav. E-handel er den vigtigste drivkraft for logistik- og lagermarkedet, da onlinehandel fortsat vokser og giver incitament til investeringer i smarte og moderne løsninger, der matcher virksomhedernes behov.

UNDERHOLDNING, GODE OPLEVELSER OG KVALITET SKAL SIKRE DETAILBRANCHEN Oplevelser, underholdning og kvalitet er tre faktorer, der skal sikre detailejendommes overlevelse. Den voksende turisme kombineret med økonomisk højkonjunktur og stigende privatforbrug giver vækst blandt restauranter, caféer og shoppingcentre, og klassiske

butikker der satser på kvalitet og service vokser faktisk i et ellers presset detailmarked.

Et stigende privatforbrug kombineret med en forbedret forbrugertillid de seneste år, hvor forbrugerne forventer en bedre økonomisk situation om et år, giver medvind for restauranter – og hotelbranchen. Derudover er der efterspørgsel efter eksport af danske mærker blandt tøj, sko og smykker, som er steget med 11 pct. fra 2016 til 2017, og denne udvikling er fortsat ind i 2018.

Danskeres og turisters lyst til at gå ud og spise kan i den grad mærkes i restaurationsbranchen. Det giver blandt andet også plads til fornyelse og eksperimentelle bespisningssteder i de store byer. Torvehallerne, Copenhagen Food Court og alternative shoppingoplevelser udfordrer traditionelle restauranter og supermarkeder. Modsat kæmper mange i detailsektoren med omsætninger, der ligger 10 procent lavere end i 2008 på trods af, at privatforbruget i dag ligger over niveauet for ti år siden.

I denne årsbog har vi samlet et udpluk af årets løste opgaver, større igangværende sager, samt artikler om de vigtigste aktuelle tendenser på ejendomsmarkederne.

God læselyst!

Henrik Lyngskjold, Morten Jensen Louis Kjærgaard og Brian Tretow-Loof

7

8

NORDISK SAMARBEJDE

9

10

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

STRATEGISK ANALYSE AF EJENDOMSPORTEFØLJE FOR FERGUSON BAGGRUND Newsec Advisory og Ferguson begyndte samarbejdet i 2016, hvor Newsec Advisory fik til opgave at værdiansætte og frasælge ejendomme tilhørende den danske gør-det-selv-kæde, Silvan.

UDFORDRING Rådgivningsopgaven omfattede en stor og diversificeret portefølje på i alt 195 detailejendomme i Danmark, Norge, Sverige og Finland. Det krævede en klar, præcis og pålidelig analyse af ejendomsporteføljen og underliggende værdier for at understøtte sælger due diligence inden for en stram tidsplan.

LØSNING Newsec Advisory stillede et professionelt og bredt funderet netværk af ejendomseksperter til rådighed, der blev koordineret for alle nordiske lande gennem en kontaktperson i Danmark. Stærk lokal ekspertise, omfattende ressourcer og fremragende teamarbejde på tværs af landegrænser garanterede de bedst mulige resultater inden for en kort deadline.

RESULTAT Silvan blev købt af den tyske kapitalfond Aurelius Group i sommeren 2017. Stark Group blev købt i begyndelsen af 2018 af den amerikanske kapitalfond Lone Star. Som en del af transaktionen blev et flertal af Stark-lokationerne erhvervet af Lone Star. De resterende ejendomme bliver udviklet, optimeret og frasolgt af Ferguson i samarbejde med Newsec Advisory.

• AREAL: 40 ejendomme/grundstykker i Norden • KUNDE: Ferguson • INVESTOR: Lone Star, amerikansk kapitalfond

11

12

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

STRATEGISK PARTNER FOR MCDONALD'S I NORDEN BAGGRUND McDonald’s Norden (under development Licensee Food Folk) er markedsførende på fast food restauranter i Norden og beskæftiger 20.000 personer.

McDonald’s omsætning i de nordiske lande var sidste år på samlet € 1.7 mia. Der er i øjeblikket cirka 434 restauranter i Norden. 210 i Sverige, 89 i Danmark, 70 i Norge og 65 i Finland.

UDFORDRING Tidligere i år (2018) meddelte Guy Hands, development Licensee for McDonald’s i Sverige, Danmark, Finland og Norge, og hans team, at de har planer om en historisk ekspansion i Norden. Planen er at vokse med 100 nye restauranter på fem år og 200 inden for de næste ti år. I Danmark alene er ambitionen at åbne 20 nye restauranter de næste fem år.

LØSNING For at realisere vækstplanerne, er Newsec valgt som strategisk partner på McDonald’s ejendomsengagement i Norden. Newsec Advidsory har dermed etableret et team bestående af repræsentanter fra alle fire nordiske lande, der skal arbejde på det langsigtede projekt og lede den fremtidige ekspansion og udvikling.

I Danmark, såvel som i resten af Norden, er arbejdet med at finde egnede steder i fuld gang. Samtidig med det arbejde, er organisationen også i gang med at forbedre den generelle gæsteoplevelse i de eksisterende restauranter, med bestilling på digitale kiosker, mad lavet på bestilling og senere også muligheden for at få maden bragt til bordet.

RESULTAT I proces.

• AREAL: +250.000 m² • KUNDE: McDonald's

13

14

INVESTERING

15

DE FLESTE KAN FORMIDLE EJENDOMME, MEN KUN FÅ KAN RÅDGIVE HEROM Estate Media bragte i 2018 en artikel om, at flere revisorer vil løse mæglernes opgaver ved at tilbyde transaktionsrådgivning ved salg og formidling af ejendomme og dermed udfordre erhvervsmæglerbranchen. Hos Newsec Advisory anerkender vi, at de store revisionshuse er i stand til at gennemføre større transaktioner, men vi ser dem ikke som konkurrenter.

Tværtimod sætter vi stor pris på det nødvendige samarbejde, hvor vi gør brug af hinandens forskellige specialistviden og kompetencer.

16

De store revisionshuse berører primært ejendomstransaktioner i forbindelse med M&A (Mergers & Aquisitions), der omfatter fusioner og opkøb af virksomheder. Revisionshuse som PwC og EY gennemfører ganske få og store transaktioner – oftest over flere år – og opnår dermed begrænset erfaring med dag-til-dag markedet. I større selskabshandler, for eksempel et indkøbscenter eller et parkeringsanlæg, som vi har set revisionshuse formidle, er det karakteristisk, at selve ejendommen udgør et mindre element i overdragelsen i forhold til selve forretningsdelen. ”I Newsec formidler vi også både større og mindre selskaber ved ejendomstransaktioner, men samtidig er vi rådgiver på over 100 transaktioner årligt af forskellig størrelse, og det giver immervæk et signifikant større erfaringsgrundlag og en dyb indsigt i markedet, som kræves i dag for at kunne yde optimal investorrådgivning. Det er lidt som om at vi, fra revisionshusenes side, nu ser en pendant til tiden før finanskrisen, hvor alle i det glohede marked så guld i ejendomme, og hvor alle skulle have fingrene i honningkrukken,” fortæller Brian TretowLoof, Head of Transactions i Newsec Advisory og tilføjer: ”I kraft af vores 360-graders rådgivning, som dækker alle aspekter af ejendomsbranchen – fra udlejning, lejerrådgivning, værdiansættelse, investering og markedsanalyser, besidder vi en både dyb og bred specialviden; vi er nede i materien i stort set alle segmenter og vi arbejder med mange forskellige kundetyper – udlejere, investorer, virksomhedsejere og -lejere. Lidt firkantet sagt, laver vi ikke andet end at beskæftige os med ejendomsinteressenter – til forskel fra et revisionshus, hvis spidskompetencer ligger inden for det regnskabsog skattetekniske – og det betyder, at vi lynhurtigt kan angive markedslejen for et lager i Brøndby eller afkastet for en ejendom på Amagertorv.”

DE FLESTE KAN FORMIDLE DERES EJENDOM – AT RÅDGIVE OM DET BEDST MULIGE UDFALD ER EN ANDEN SAG Det er en gængs opfattelse, at ejendomsrådgivere udelukkende arbejder med at matche køber og sælger eller lejer og udlejer. Var dette tilfældet, kunne en stor del af rådgivernes arbejde erstattes af de ejendomsportaler, som allerede findes på markedet, såsom ejendomstorvet.dk, lokalebasen. dk og respace.dk, der alle er udstillingsvinduer for erhvervsejendomme og –lejemål. Sandheden er, at de klassiske erhvervsmæglere i de seneste år har bevæget sig over i en markant mere rådgivende rolle, hvor deres eksistensberettigelse er den tilførte værdi for kunderne.

Det er også kendetegnende for os hos Newsec Advisory, at vi ikke kun er ejendomsmæglere, men

i højere grad rådgivere, der bidrager med forskellig viden om økonomi, jura, udskudt skat, vedligehold og ikke mindst erhvervslejeloven – foruden den fagspecifikke viden om for eksempel, hvad man skal tage højde for ved investering i en fredet ejendom eller de rette betingelser for etablering af et køle-/frostlager.

Kombinationen af en bred kontaktflade og specialistviden er årsagen til at vi, som rådgivere, kan skabe værdi for vores kunder. Hver for sig er de to komponenter værdiløse – et stort publikum er nytteløst, hvis du ikke kan præsentere noget interessant, og en masse viden er kun til egen fornøjelse, hvis man ikke har nogen at dele den med. Den bredeste kontaktflade i samspil med den bedste ekspertviden bør derfor, i vores optik, give de bedste resultater, hvilket vi tilstræber at levere hver dag.

Tidligere handlede det primært om at få ekspederet købsaftaler, hvorimod ejendomstransaktioner og -udlejninger i dag er blevet langt mere komplekse – og kræver mere end blot en ”matchmaker”.

De fleste af vores investeringsejendomme, store som små, overdrages oftere ved selskabshandler, hvilket kræver en ekspertise med flere facetter. Og det er også vores mangefacetterede ekspertviden, der gør, at Newsec for eksempel er udvalgt til at lave stikprøvekontroller for Skat til brug for det nye ejendomsvurderingssystem.

Derudover stiller de nye tider, med kraftig vækst i investeringer fra udlandet, højere forventninger til dagens ejendomsrådgiver og nye, komplekse krav til håndteringen af ejendomshandlerne og efterfølgende rapportering. Det danske ejendomsmarked er blevet internationaliseret, og takket være Newsec’s stærke position i Norden og Baltikum, samt vores eksklusive samarbejdsaftale med BNP Paribas Real Estate, kan vi dække hele verden. Vi kender de fleste med ejendomsinteresser– både nationalt og internationalt – fordi vi arbejder med det hver dag. Det indebærer også, at vi ligger inde med alle relevante data og kan varetage alle led og processer, der vedrører ejendomme. ”Dermed ikke sagt, at der altid er brug for os. Er du for eksempel en professionel udlejer, kan du i princippet sagtens undvære en rådgiver. Forstået på den måde, at du selv kan sætte et skilt op med dit ledige lejemål eller på anden måde selv finde din nye lejer, men er du uerfaren, under tidspres og ønsker at fokusere på virksomhedens kerneopgaver eller er formidlingsopgaven mere kompleks, er det her vi kommer ind i billedet og kan tilføre værdi. Med andre ord, kan du for så vidt selv sælge eller udleje – og specielt i en højkonjunktur som vi har nu, er det ikke den sværeste del, men hvis

du, garvet eller ej, vil sikre, at det bliver til den rigtige pris, på optimale vilkår og en smidig proces, så har du brug for en kompetent ejendomsrådgiver – en der kender de mange variabler, såsom lejeniveau, uopsigelighed, lejevilkår, indretning, beliggenhed og vedligeholdelse, og hvordan de alle ændrer sig, når blot du skruer på én af dem,” siger Henrik Lyngskjold, administrerende direktør i Newsec Advisory.

VI ER MED TIL AT OPKVALIFICERE BRANCHEN I Danmark findes der ikke en kandidatuddannelse eller et forløb, som er dedikeret direkte til rådgivning om erhvervsejendomme. Mens erhvervsejendomsbranchen har efterlyst en fagspecifik uddannelse, og for nylig har medvirket til at få DiplomValuar uddannelsen etableret, kan de store rådgivningshuse tilbyde ekspertise inden for alle specialområder, idet de rekrutterer fra flere forskellige uddannelser og erfaringsmæssige baggrunde.

Historisk er mange ejendomsrådgivere rekrutteret fra banker, revisorer, advokat- og arkitektkontorer eller ingeniørbranchen, hvilket også gør sig gældende hos Newsec. De har typisk beskæftiget sig med ejendomsrelaterede opgaver og kunder og har derfor haft gode forudsætninger for at lære branchen at kende. Flere boligmæglere har også valgt at skifte til erhvervsmæglerbranchen.

Endelig har studiejobs været med til at sikre en løbende tilgang af nye rådgivere til branchen. Specielt økonomer fra både universiteter og handelshøjskoler har kunnet finde studierelevant beskæftigelse hos ejendomsrådgivere og -administratorer.

Dels for at kompensere for det manglende fagspecifikke rekrutteringsgrundlag, dels for at tage del i samfundets behov herfor, har vi hos Newsec Advisory lanceret et to-årigt graduate-forløb, hvor vi rekrutterer kandidater fra relevante uddannelser, som cand.polit., cand.merc. og lignende, og efteruddanner dem med diplomuddannelsen i vurdering.

På den måde opkvalificerer vi vores medarbejdere til at blive dygtige erhvervsejendomsrådgivere, der både har den faglige dybde og den brede viden, der kræves i dagens marked. ”Selvom vi rent fagligt breder os over mange forskellige brancher, har vi ikke tænkt os at give os i kast med revisorernes arbejde. De er uden tvivl de bedste til det, og ligesom vi gør brug af eksterne advokater og it-specialister, er vi glade for samarbejdet med de store revisionshuse,” slutter Brian Tretow-Loof.

17

18

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

SMUKT PALÆ MED CHOKOLADESØD HISTORIE SOLGT I ÅBENT UDBUD BAGGRUND Ejendommen på Rungsted Strandvej 5 er en herskabelig villa fra 1930, også døbt Ellesøhus, der emmer af engelsk landsstedscharme. Den blev oprindeligt opført af Emil Mazetti-Nissen, chokoladefabrikant og grundlægger af Malmö Choklad & Konfektfabrik. Newsec blev qua et årelangt samarbejde med sælger udvalgt til at udbyde ejendommen i en åben, struktureret budproces med flere bydere og købere.

UDFORDRING Ejendommen havde en lokalplan, der begrænsede anvendelsesmulighederne til kun at omfatte kursuscenter. Værdien af ejendommen var i høj grad afhængig af en fremtidig bebyggelsesprocent og anvendelse, men TDC ønskede ikke at udvikle ejendommen eller udarbejde en ny lokalplan for ejendommen.

LØSNING Ejendommen skulle først værdiansættes ud fra forskellige potentielle anvendelser og bebyggelsesprocenter. Med baggrund i Newsecs værdiansættelser for de forskellige scenarier, besluttede TDC at afhænde ejendommen.

RESULTAT Newsec udbød ejendommen uden udbudspris i en åben budproces.

Baggrunden for dette var, at prisen i høj grad var afhængig af de muligheder, som en ny lokalplan ville give ejendommen. Vi gennemførte en struktureret proces, hvor vi havde dialog med mere end 100 forskellige investorer, hvoraf mange kom med tilbud betinget af forskellige anvendelser og bebyggelsesprocenter. Newsec fik på denne måde tydeliggjort værdien af ejendommen for TDC ved de forskellige udfald af en lokalplan, hvilket gjorde, at TDC kunne træffe en beslutning på et fuldt oplyst grundlag. Den nye ejer af Ellesøhus blev en større ejendomsudvikler fra Oceanien, men med stærke forbindelser til Danmark.

• • • •

RUNGSTED STRANDVEJ 5, 2960 RUNGSTED AREAL: 1.777 m² KUNDE: TDC Pension INVESTOR: Ejendomsudvikler fra New Zealand

19

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

DELSALG AF PORTEFØLJE MED 4 VELBELIGGENDE BOLIGEJENDOMME

HELLERUP

BAGGRUND De to ejere af ejendommene havde hver især arvet deres ejerandel og i en årrække drevet ejendommene i fællesskab. Grundet personlige forhold ønskede den ene ejer at realisere sin andel og havde derfor behov for en udbudsproces for at få verificeret værdien heraf.

UDFORDRING En andel af et lige sameje er ikke umiddelbart let omsætteligt, og der viste sig hurtigt flere problemstillinger, herunder især til en evt. tilbudspligt overfor lejerne. Gældende lovgivning tog ikke højde for et ejerskifte med de gældende forudsætninger, og en nøje vurdering af juridisk kyndige var derfor nødvendig.

KØBENHAVN Ø KØBENHAVN N

LØSNING Grundet ejendommenes attraktivitet viste sig flere interesserede investorer, hvoraf nogle dog valgte ejendommene fra, grundet det delte ejerskab.

RESULTAT Efter et længere forhandlingsforløb om de tilbudte købsvilkår, valgte den anden medejer at acceptere disse og dermed overtage det fulde ejerskab af ejendommene. Dermed undgik man også den mulige tilbudspligt, der ikke gælder når samejere handler med hinanden.

• • • •

20

LILLE TUBORG PORTEFØLJE AREAL: 10.414 m² fordelt på fire ejendomme OPDRAGSGIVER: Privat investor KØBER: Privat investor

FREDERIKSBERG

KØBENHAVN K

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

PORTEFØLJE AF TIDLIGERE BYGGEMARKEDER SOLGT FOR FERGUSON BAGGRUND Ferguson valgte, tilbage i 2016, Newsec Advisory til sin betroede ejendomsrådgiver inden for værdiansættelse og frasalg af ejendomme tilhørende den danske gør-det-selv-kæde, Silvan.

RESULTAT Porteføljen af tidligere Stark Ejendomme er, på nær én ejendom, solgt til en række forskellige investorer og porteføljen af tidligere Silvanejendomme er solgt til international investor.

Silvan blev købt af den tyske kapitalfond Aurelius Group i sommeren 2017. Stark Group blev købt i begyndelsen af 2018 af den amerikanske kapitalfond Lone Star. Som en del af transaktionen blev et flertal af Stark-lokationerne erhvervet af Lone Star.

Én af Stark-ejendommene, Daubjergvej 15 i Aarhus, er solgt til PensionDanmark, som vil investere to milliarder kroner i at udvikle området til boliger og erhverv. Den nye bydel kommer til at bestå af ca. 70.000 kvadratmeter bæredygtige boliger og erhvervsbygninger.

UDFORDRING De resterende ejendomme skal udvikles, optimeres og frasælges af Ferguson i samarbejde med Newsec Advisory.

LØSNING Ejendommene puljes i en række porteføljer, hvoraf to består af henholdsvis tidligere Silvan-byggemarkeder og tomme, tidligere Stark byggemarkeder.

• AREAL: + 125.000 m² grunde (Stark) +60.000 m² ejendomme (Silvan) • OPDRAGSGIVER: Ferguson • KØBER: Flere købere

21

22

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

HISTORISK HJØRNEEJENDOM SOLGT FOR OK FONDEN BAGGRUND OK Fonden, dansk non-profit omsorgsorganisation, havde de seneste år oplevet vækst og haft fremgang med nye opgaver og projekter. Som følge heraf blev antallet af medarbejdere løbende forøget, medens de historiske rammer i ejendommen på Frederiksberg Allé 104 forblev begrænsede og ufleksible. Derfor besluttede man, at en fraflytning til større og mere effektive lokaler var nødvendig for at imødegå de fremtidige ønsker og krav til OK Fondens virke.

UDFORDRING OK Fonden nåede at fejre 50-års jubilæum i ejendommen, og et salg og efterfølgende fraflytning var derfor forbundet med mange følelser.

LØSNING For at understøtte væksten og underbygge en ny strategi og identitet, valgte Newsec, qua et årelangt samarbejde om adskillige ejendomsopgaver af varierende karakter, at forestå et åbent udbud og salg af den historiske ejendom.

RESULTAT Efter en stor interesse, hvor ejendommen blev udbudt i en åben udbudsproces og flere bydere bød på ejendommen, blev ejendommen solgt.

Efterfølgende bistod Newsec desuden OK Fonden med at identificere det nye domicil i en opdateret kontorejendom på Østerbro, som blev indviet i foråret 2018.

• • • •

FREDERIKSBERG ALLÉ 4, 2000 FREDERIKSBERG AREAL: 1.394 m² OPDRAGSGIVER: OK Fonden KØBER: Ej offentliggjort

23

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

NEWSEC I AARHUS SÆLGER STOR DETAIL-EJENDOM BAGGRUND Kommanditselskabet, Ilva Aarhus, der ejede bygningen på Graham Bells Vej, besluttede sig for at sætte ejendommen til salg efter flere års ejerskab og for at udnytte det stærke investeringsmarked der pt. er i Danmark.

UDFORDRING Da der ikke er mange af denne type og størrelse ejendomme til salg i Danmark, var det vigtigt at salgsprocessen rettede sig imod investorer, som netop interesserer sig for dette detail-segment og har forståelse for udviklingen af out-of-town detailhandel. Detailhandlen forandrer sig meget i disse år, og med en stigende nethandel er det, som rådgiver, vigtigt at have kendskab til globale tendenser for også at kunne markedsføre ejendommen bedst muligt.

LØSNING Newsec capital market team lagde fra begyndelsen en strategi, hvor ejendommen og investeringscasen ikke alene blev præsenteret for

24

potentielle danske investorer, men også igennem Newsec’s capital market teams i de andre nordiske lande, igennem Newsec’s internationale samarbejdspartner, BNP Paribas Real Estate og oplagte liebhavere.

RESULTAT Salgsprocessen tog ca. tre måneder, og denne relativt korte proces kunne lade sig gøre, da Newsec sammen med ejerne havde etableret et overskueligt datarum med alle ejendommens dokumenter således, at slutforhandlingerne primært kunne koncentreres om kontraktmæssige forhold.

• • • •

GRAHAM BELLS VEJ 13, 8200 AARHUS AREAL: 8.465 m² OPDRAGSGIVER: Ilva Aarhus KØBER: JYSK

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

18.000 KVADRATMETER SOLGT PÅ TRE UGER BAGGRUND I 2014 fik en børsnoteret projektudvikler en optionsaftale på erhvervsejendommen Frederikssundsvej 272 med flere – tilsammen 18.000 kvadratmeter, der skulle indgå i et ambitiøst projekt om et stort fusionscenter med integreret shoppingcenter og boliger på taget af centret. I 2018 forliste projektet, og udvikleren opsagde optionsaftalen.

UDFORDRING Sælger, der har erhvervet og udviklet ejendommene over et halvt liv, nærmede sig pensionsalderen og ønskede derfor hurtigt at finde en ny ejer til den tidligere industrigrund.

LØSNING Newsec tog straks kontakt til netværket af oplagte investorer, hvorfra der var en meget stor interesse.

RESULTAT Efter cirka tre uger og fire bud på ejendommene havde vi en underskrevet købsaftale med De Forenede Ejendomsselskaber (DFE). Det gik exceptionelt stærkt, og en væsentlig faktor skal tilskrives muligheden for boligkonvertering i et område, hvor der er god efterspørgsel.

• • • • •

FREDERIKSSUNDSVEJ 272, 2700 BRØNSHØJ AREAL: 18.000 m² PRIS: DKK +100 mio.

OPDRAGSGIVER: Privat ejendomsudvikler KØBER: De Forenede Ejendomsselskaber (DFE)

25

26

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

SALG AF IKONISK BY-EJENDOM BAGGRUND En privat ejer havde drevet restaurant/hotel/værtshus på Postgaarden i Lyngby igennem mange år. I forbindelse med en neddrosling af aktiviteterne ønskede han at sælge den historiske ejendom, der i et halvt århundrede har været i familiens ejerskab.

UDFORDRING Det var en tom ejendom med en meget god beliggenhed centralt i Lyngby. Ejendommen lå i eget selskab med meget stor udskudt skat. En lille del af ejendommen lå placeret i Meny (anden ejendom), og var pt. udlejet til posthus i supermarkedet.

LØSNING Newsec udarbejdede det sædvanlige udbudsmateriale (investment memorandum) og præsenterede ejendommen for potentielle investorer. Blandt andet investorer som kunne udvikle ejendommen og ikke var nervøse for tomgangen.

RESULTAT Ejendommen blev solgt til et asset management setup i en almindelig selskabshandel, og de nye ejere har planer om at åbne en stor restauration i stueplan.

• • • •

LYNGBY HOVEDGADE 78, 2800 KGS. LYNGBY AREAL: 2.429 m² OPDRAGSGIVER: Privat ejer INVESTOR: Thylander Gruppen og CBCHRISTENSEN

27

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

NEWSEC FORMIDLER SALE-AND-LEASE-BACK AF TO KFC-RESTAURANTER BAGGRUND KFC kom til Danmark i 70’erne, hvor den første restaurant blev åbnet i Rødovre. I dag har restaurantkæden fem restauranter i Storkøbenhavn og en i Aarhus. I dag er der omkring 20.000 KFC restauranter i verden fordelt på over 125 lande.

UDFORDRING Franchisetagere af to KFC-restauranter i henholdsvis Tilst og Herning ønskede at frigøre midler til at investere i forretningen.

LØSNING Med henblik på kapitalfrigørelse valgte franschisetagerne Newsec Advisory til at formidle et sale-and-lease-back.

28

RESULTAT De to franchises af KFC i Tilst og i Herning blev solgt til en investorgruppe, som lejer de to boksbutikker ud til de tidligere lejere.

• • • • •

BLOMSTERVEJ 2K, 8381 TILST ÅVÆNGET 12,7400 HERNING AREAL: 389 og 370 m² OPDRAGSGIVER: ISKEN A/S Franchises af KFC KØBER: Investorgruppe

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

RÅDGIVNING VED KØB AF KONTORKOMPLEKS TIL OVER EN MILLIARD BAGGRUND Bygningsstyrelsen er statens ejendomsadministrator og bygherre.

I forbindelse med regeringsomdannelser, omlæggelse af styrelser m.m. er det en stor udfordring for Bygningsstyrelsen at organisere og forandre de forskellige styrelsers mange lejemål.

UDFORDRING Bygningsstyrelsen havde behov for en større, moderne kontorejendom og havde identificeret EY’s ejendom ved Flintholm. Newsec blev i den forbindelse anmodet af ledelsen i Bygningsstyrelsen om at bistå med forhandlingsstrategi, værdiansættelse og proces.

LØSNING Newsec bistod Bygningsstyrelsen som rådgiver frem til, at den endelige transaktion var gennem-ført ultimo juni 2017. EY forbliver i bygningen som lejer.

Herudover er forsikringsselskaber AIG og Eniro eksterne lejere.

Transaktionssummen udgør i niveauet 1,1 mia. DKK. RESULTAT Bygningsstyrelsen har erhvervet kontorkomplekset, som et led i deres porteføljestrategi, for at opnå en mere effektiv ejendomsdrift og sænke de samlede statslige huslejeomkostninger i Køben-havn.

Samtidig opnås en større fleksibilitet i forbindelse med fremtidige omlæggelser af styrelser m.m.

Newsec Advisorys evne til at navigere i den politiske beslutningsproces i en statslig organisation var afgørende for resultatets udfald.

• • • • •

OSVALD HELMUTS VEJ 4, 2000 FREDERIKSBERG AREAL: 7.000 m² PRIS: DKK + 1 mia.

OPDRAGSGIVER: Bygningsstyrelsen KØBER: Bygningsstyrelsen

29

KONTORET VIL HELST BO PÅ HOTEL Kontorfællesskabet Symbion definerer coworking spaces som ”workspaces, hvor forskellige slags medarbejdere og virksomheder arbejder sammen og deles om de fysiske rammer”. Her ligger fokus på at facilitere videndeling og fællesskab mellem lejerne med henblik på, at de skal opnå faglige og sociale synergieffekter. Til forskel herfra er et kontorhotel mere et fysisk fællesskab, hvor flere virksomheder kan leje sig ind i den samme bygning og deles om fælles faciliteter.

30

i projektteams, rejser meget eller er ansat som freelancer.

Kontorarbejde er generelt blevet mere fleksibelt, og det influerer på både virksomhedernes og medarbejdernes behov.

Flere store virksomheder er begyndt at bruge coworking spaces til netop deres mobile ansatte. Kræver dit job, at du ofte er på farten, kan det have stor værdi at kunne benytte sig af et cowork-kontor i stedet for at arbejde på hotelværelset eller kundens kontor.

Ligeledes kan medarbejdere, der bor langt væk fra deres arbejdsplads have fordel af et coworking space tættere på bopælen eller det kan effektivisere projektteams, der har et pludseligt eller midlertidigt behov for at sidde sammen.

Nogle ansatte har i mindre grad behov for en fast arbejdsstation, da de enten arbejder

På den måde kan virksomheden få opfyldt flere behov ved at tilbyde coworking spaces.

Samtidig får den også mulighed for bedre at fastholde og tiltrække nye medarbejdere, for fremtidens fleksible medarbejdere vil ikke nøjes med, at kontoret er fleksibelt og effektivt – det skal også være indbydende og understøtte faglige og sociale behov.

FLEKSIBILITET OG FÆLLESSKAB Derudover oplever virksomhederne også selv et større behov for fleksibilitet på flere parametre. Dagens virksomheder har i stigende grad behov for fleksibilitet i forhold til lejeperiode og i forhold til at kunne skalere op eller ned på kvadratm eterne. Så er der dem, som for eksempel kun har behov for et mødelokale en gang imellem eller som er for små til at kunne tilbyde deres medarbejdere en god kantineordning. Netop den ef-

Kontorhoteller og coworking spaces er i eksplosiv vækst og indtager en stadigt større bid af kontormarkedet – og både globalt og i Danmark tyder alt på, at trenden kun vil vokse i fremtiden.

Hvorfor? Dét ser vi nærmere på i denne artikel, hvor deleøkonomi og behov for fællesskaber og fleksibilitet er nøgleordene til at forstå udviklingen. I Newsec ser vi også tendensen vokse, og et eksempel herpå er det hollandske kontorfælleskab, Spaces, der i september rykkede til Danmark og lejede sig ind i Københavns nye bykvarter Carlsberg Byen, hvortil vi har bistået udlejer.

terspørgsel er kontorhoteller og coworking spaces skabt til at imødekomme til en konkurrencedygtig pris, hvor virksomhederne, ved at dele fællesudgifterne, både får flere faciliteter og services og ikke mindst fleksibilitet – og oftest også en bedre beliggenhed end de ellers ville have haft råd til. Dertil sætter mange, især mindre virksomheder, pris på ikke at skulle tænke på varmeregning, rengøring, frokost, internet osv.

”På lige fod med at deleøkonomi spreder sig inden for mange andre brancher, oplever vi at alle typer virksomheder, både iværksætteren og vækstvirksomheden, men i lige så høj grad også etablerede virksomheder, ser fordelene i at dele ikke kun kvadratmeter, men også sociale arrangementer, viden og kompetencer,“ siger Christoffer Broberg Flintholm, som er direktør i virksomhedsfællesskabet Officelab.

Men fleksibilitet og convenience er ikke det eneste, som virksomhederne søger. Stifter og direktør i det succesfulde aarhusianske virksomhedsfællesskab officelab, Christoffer Broberg Flintholm, ser en stigende tendens i samfundet til, at virksomheder har behov for at samle sig i klynger og fællesskaber.

Det globale kontorconcept, Spaces, som nu slår dørene op til deres første kontorfællesskab i Danmark, indikerer også, at markedet for den type kontorer vokser. Martiijn Roordink, medstifter af Spaces, udtaler til EjendomsWatch, at Danmark er et meget moderne land, hvor man bor og arbejder mere

og mere fleksibelt, og derfor er det ifølge ham naturligt for Spaces at åbne i Danmark.

Kontorfællesskabet, der er en global succes med 250 lokationer fordelt på 40 lande, har som idégrundlag at redefinere måden man arbejder på – blandt andet ved at tilbyde et socialt og inspirerende miljø for iværksættere og store som små virksomheder.

I efteråret 2018 blev Købke Hus i Københavns nye bydel, Carlsberg Byen, således fyldt med liv, da Spaces lejede sig ind på alle fem etager, hvor omkring halvdelen allerede er udlejet.

31

32

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

OFFICELAB – INVESTER I ET KONCEPT Glem alt om fancy kontorhoteller centralt placeret på byens dyreste kvadratmeter. officelab, der holder til på gården Kirstinelund lidt nord for Aarhus, byder på noget helt specielt. Det gælder ikke kun de fysiske rammer, serviceydelserne og ideologien bag konceptet, men i særlig grad den måde det netværksdrevne virksomhedsfællesskab fungerer på – og den effekt det har på lokalsamfundet. Virksomhederne står i kø for at få en plads hos officelab, som derfor søger en investor, der kan ligge i kølvandet af deres succes.

Tag letbanen næsten lige til døren (når den ellers kommer på skinnerne). Eller tag bilen via motorvejen, modsat myldertrafikken og uden bekymringer om parkeringspladser. Ved at placere sig i Lystrup, 10 km nord for Aarhus, er officelab gået imod strømmen – og alligevel kan de ikke følge med efterspørgslen. Visionen for officelab er, at det skal være så nemt som muligt at drive virksomhed – og ikke kun for virksomheder, men også for medarbejdere og samfundet. Det lyder alt sammen som en fin floskel, men faktisk er der reel handling bag ordene. Med over 100 forskellige små og mellemstore virksomheder, der har adresse på officelab Kirstinelund, en lang venteliste dertil samt 200 virksomheder der er en del af netværket, tyder det på, at konceptet lever i bedste velgående.

kvadratmeter ekstra, hvis de havde dem til rådighed. Derfor søger det netværksdrevne virksomhedsfællesskab en investor, der kunne tænke sig at opkøbe de færdigudviklede arealer på en 10-årig lejekontrakt med officelab – og måske endda se officelab som en strategisk samarbejdspartner i forhold til at omdanne og udvikle mange flere virksomhedsfællesskaber med samme koncept rundt om i landet.

SØGER INVESTOR De lidt over 12.000 kvadratmeter på Kirstinelund er ikke nok til at holde trit med efterspørgslen, og lige nu kunne officelab udleje 4.000

• SKÆRRINGVEJ 88, 8520 LYSTRUP • AREAL: 12.130 m² • OPDRAGSGIVER: Kirstinelund A/S

Grundlæggeren af firmaet har en forventning om at tidoble arealet over de kommende år og drømmer om at etablere sig i Aarhus midtby for lettere at kunne tiltrække de studerende samt omkring Aarhus Syd og lufthavnen. Øst for Lillebælt kan vi andre så gå og drømme om, hvornår et officelab ser dagens lys.

33

ARBEJDSPLADSEN STÅR MIDT I ET PARADIGMESKIFTE Vi står midt i et ret markant paradigmeskifte, hvad angår fremtidens arbejdspladser og den indflydelse, som den teknologiske udvikling har herpå. Det mener Gitte Andersen, Global Head of Workplace Management & Design hos konsulentvirksomheden Signal Arkitekter. Det lyder måske lidt som en kliché, men ikke desto mindre bliver hastigheden på den teknologiske udvikling ved med at overraske os og tvinger os til oftere at forandre vores arbejdsformer og hverdag. Vi har talt med hende om, hvorfor det aktivitetsbaserede kontor er det vindende kontor, hvilke faciliteter – og oplevelser ikke mindst – medarbejderne i stigende grad efterspørger og kampen om talenterne, der tvinger virksomhederne, og særligt bankerne, ud på en uundgåelig transformationsrejse.

Gitte Andersen er som stifter og Global Head i Signal Arkitekter en kvinde, der har fingeren på pulsen i forhold til, hvordan fremtidens arbejdspladser kommer til at se ud.

Hvis vi ser på udviklingen de seneste år, er fokus flyttet fra workplace design og facility management til experience management.

Det handler ikke længere kun om at have de rigtige kontorfaciliteter og det optimale indretningsdesign – det er noget, som de fleste medarbejdere efterhånden tager for givet. ”Vi er steppet op i fødekæden og har nu fokus på også at skabe gode oplevelser – ikke kun for kunderne, men også for medarbejderne. Flere steder bliver dét at kunne skabe de rigtige experiences set som et middel til at understøtte virksomhedens KPI’er,” fortæller Gitte Andersen og nævner Barclays Bank som eksempel, da Signal Arkitekter netop har udarbejdet en global experience strategi for dem, som de er ved at implementere i New York og Indien.

FLYDENDE BRANCHESKEL Apropos banker, tilhører de, i hendes øjne, den branche, der er på den mest signifikante forandringsrejse. Det skyldes dels den teknologiske udvikling og ”the war of talent.”

Tidligere konkurrerede banker kun om fremtidens talenter med andre banker, men i dag konkurrerer de også med teknologi-

34

virksomheder, fordi bankerne bliver stadigt mere digitale og i en vis forstand selv er blevet finansielle teknologivirksomheder.

Teknologiens udvikling bryder på den måde brancheskel ned og skaber flydende grænser mellem brancher – alle konkurrerer nu med alle om de dygtigste medarbejdere. ”Og hvis du i dag kan vælge imellem Google, Facebook eller en bank, er det ikke altid lige banken, der står øverst på de unges foretrukne arbejdssted. Bankerne er nødt til at transformere sig, og de er på en kæmpe kulturel forandringsrejse, der handler om åbenhed, engagement, kuraterede oplevelser og fokus på sundhed, wellbeing og work-life balance,” siger Gitte Andersen og fortsætter: ”Efter finanskrisen er bankernes ry og autoritet blevet noget flosset i kanten, og derfor har de i særlig grad behov for at pudse deres image op igen. Vi ser derfor, at bankerne åbner sig op for omverdenen og integrerer sig i lokalområdet - som for eksempel ved at koble sig på den lokale løbeklub, invitere lokalområdet ind til en række pop up venues eller i forbindelse med sport og sundhed lade lokalområdet bruge en række af de faciliteter, der ellers står tomme i weekenden. Man ønsker at være et attraktivt sted at arbejde.”

Det er karakteristisk for mange af de store bankers hovedsæder, at bygningerne virker

lukkede og uigennemtrængelige – og dermed signalerer uigennemsigtighed for virksomheden, som man gerne vil væk fra at udstråle. Ved at åbne arbejdspladsen mere op og tage del i lokalsamfundet kan man vise, hvor fantastisk en arbejdsplads man er.

Det er både employer branding og imagepolering i samme åndedrag. Det er samtidig en rejse, hvor man også flytter fra en række meget dyre prime locations med mange af de back office kontorer, der ikke behøver at ligge på den dyreste adresse i byen – her kommer ingen kunder. Der kommer til gengæld medarbejdere, og skal de lokkes til at arbejde uden for centrum, skal de tilbydes noget meget attraktivt.

Men tendensen er generelt for alle brancher; at man åbner sig mere op i forhold til omverdenen og inviterer den indenfor – bogstaveligt talt kan det være ved at åbne stueetagen op og gøre den offentligt tilgængelig med cafémiljø og produktfremvisninger, som for eksempel Microsoft har gjort det med deres domicil i Lyngby.

HVEM VINDER THE WAR OF TALENT? Går vi en generation tilbage var det et succeskriterium at få det berømte guldur ved 20-års jubilæum på arbejdspladsen, men for den nye generation på arbejdsmarkedet handler det omvendt om at bygge sit curriculum op og gøre det unikt, og det kan

”For mange medarbejdere er det ikke længere fyldestgørende, at der er fredagsbar med gin og tonic. De vil hellere deltage i et af de mange populære pop-up events som for eksempel en lecture, et hackathon eller morgenyoga på pladsen foran kontoret...," fortæller Gitte Andersen, stifter af Signal Arkitekter Foto: Tobias Selnaes Markussen

len på bordet med skærmen opad, så man kan holde øje med alt, der bipper ind. Den vane vurderer Gitte Andersen dog til at blive brudt af et større behov for nærvær.

Foto: Tobias Selnaes Markussen

meget vel blive til 20 forskellige jobs i løbet af et arbejdsliv. Derfor kræver det mere af morgendagens virksomheder at fastholde deres medarbejdere. Krigshornet har lydt – og the war of talent er i gang! ”For mange medarbejdere er det ikke længere fyldestgørende, at der er fredagsbar med gin og tonic. De vil hellere deltage i et af de mange populære pop-up events som for eksempel en lecture, et hackathon eller morgen-yoga på pladsen foran kontoret. De går mere op i arbejdsgoder som at få tilbudt gratis sundhedstjek, have adgang til en sund og lækker frokostordning samt kunne være med i løbeklubben hostet af arbejdet eller

mulighed for at booke en personlig træner over campus app’en. Derfor er det én ting at have faciliteterne, noget andet er at have en eventmanager, der er opdateret på, hvad der rører sig, og hele tiden sørger for at være relevant. Og her er vi tilbage ved virksomhedens experience management. Dem som er i stand til at gøre det godt, vil have lettere ved at fastholde og tiltrække dygtige medarbejdere,” fortæller Gitte Andersen.

THE SENSE OF BELONGING Ser vi ind i virksomhederne og på den måde, man arbejder på, er der også nye tendenser at spore. Ofte er det første, folk starter med, når de går ind til et møde, at lægge mobi-

”Jeg tror, at vi vil se et voksende behov for ”the sense of belonging” – altså nærvær og 100 procent fysisk tilstedeværelse. Vi ser allerede nu restauranter, som har bandlyst mobiltelefoner, og netværksteder der kræver telefonen udleveret ved indgangen. De stoler simpelthen ikke på, at folk kan finde ud af at lade dem være i tasken. Derfor vil vi, i virksomhederne, se fokus på fordybelse, og hvordan man sørger for, at folk undgår at blive distraheret af deres digitale devices, med mails og sms’er der tikker ind hele tiden, i de situationer hvor vi sætter hinanden stævne face to face – det skal igen være kvalitetsnærvær!”

Derudover er hendes vurdering, at vi allerede nu ser en større indsats for at fastholde den ældre generation på arbejdsmarkedet – den aldersløse arbejdsplads! ”Vi er mange, der har lyst til at blive længere på arbejdsmarkedet end pensionsalderen. Vi har en livslang kompetence, som vi kan oplære de unge med, så de dermed får en mere stejl læringskurve. Men det er selvfølgelig en opgave, der stiller visse krav til virksomheder og organisationer i forhold til at kunne løfte den”.

35

Revisions- og rådgivningsfirmaet Deloitte er et eksempel på en virksomhed, der allerede har sat innovation højt på dagsordenen og tænkt i innovative baner for at opdyrke den.

Den betragtning overens med DREAMgruppens fremskrivninger og Jyllandspostens forsideartikel fra 9. juli i år, som lyder på: ”I 2035 vil hver 10. person i arbejde være over 65 år”. I dag udgør personer på 65 år eller mere kun ca. 4 procent af arbejdsstyrken.

INNOVATIVT DAGDRØMMERI Et tredje fokusområde, som vi vil se vokse i den nærmeste fremtid, er innovation og alternative metoder til at fremme den. Hvor alternativt og poppet det end kan lyde, har større virksomheder ligefrem sat dagdrømmeridage i kalenderen med henblik på at fremelske innovationen hos de ansatte.

Sådan en dagdrømmeridag tilrettelægger medarbejderen selv i forhold til, hvad der kan styrke hans eller hendes innovation til virksomheden – om det så er en gåtur i skoven, en tur på kunstgalleriet eller noget helt andet – det handler måske om tid til individuel fordybelse i andet end det, der normalt ligger lige dér på dit arbejdsbord.

Når det kommer til innovation i store globale virksomheder, er der udfordringer – forskere spår, at netop 3., 4. eller 5. generations virksomheder fremover vil dø ud. Kan en virksomhed være på stjernehimmelen i mere

36

end 60 år, er det flot! OG en forudsætning herfor er, at de hele tiden får tilført nyt blod – også kaldet innovation. Men da de fleste innovatører i dag selv starter egen virksomhed, bliver det vitalt for de store organisationer enten at opkøbe dem eller hoste steder, hvor de kan udvikle organisationens innovation – evt. som co-creation.

Revisions- og rådgivningsfirmaet Deloitte er et eksempel på en virksomhed, der allerede har sat innovation højt op på dagsordenen og tænkt i innovative baner for at opdyrke den. Her har de rykket Deloitte Digital ind i Founders House, som er et coworking space for startups, for derigennem at booste deres digitale innovation.

AKTIVITETSBASERET INDRETNING Vi spurgte til slut Gitte Andersen, hvorfor kontorindretningen betyder mere og mere for både virksomheder og medarbejdere. ”Vi arbejder mere teambaseret, og med de jævnlige jobudskiftninger der kun ser ud til at vokse som et vilkår, vi skal leve med, kan vi ikke have for meget ”stand alone” arbejde – det gør os sårbare og forlænger virksomhedens reaktionstider – et konkurrencepara-

meter. Samtidig går udviklingen så stærkt, at vi asfalterer vejen mens vi kører på den, og de vilkår skal indretning og faciliteter kunne understøtte – høj fleksibilitet, høj agilitet, høj diversitet. Vi skal have mange valgmuligheder. Den enkelte medarbejder skal frit kunne vælge det arbejdssted, der understøtter arbejdsopgaverne bedst muligt. For én medarbejder er det i en given situation et stillerum eller en hjemmearbejdsdag, der foretrækkes.

En anden medarbejder ville, til samme type opgave, måske vælge helt modsat og have det bedst med at sidde tæt på kollegaer eller andre samarbejdspartnere og hente inspiration. Det vigtigste er, at der er mulighed for at vælge, når behovet opstår”.

Derfor mener Gitte Andersen også, at det er visionsløst at snakke om den sort-hvide debat om enten åbne kontorlandskaber kontra cellekontorer. ”Jeg vil meget hellere fokusere på det aktivitetsbaserede arbejdsmiljø, for det handler om at kortlægge, hvad det er for aktiviteter, der foregår i virksomheden, og hvordan vi skaber de bedste rum til at understøtte de behov, mennesker har, når de kommunikerer, samarbejder og innoverer – og det er mere mangfoldigt end kun sort/ hvid debatten.”

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

ATTRAKTIV INVESTERINGSPORTEFØLJE FORDELT PÅ TRE SELSKABER

Newsec Advisory har aktuelt en yderst interessant portefølje i udbud, bestående af 12 ejendomme, fordelt på tre selskaber, som overtages ved køb af porteføljen.

Den samlede ejendomsportefølje udbydes til salg ved køb af alle aktierne i Merit Nordic Real Estate Group A/S og sælges dermed i udgangspunktet som en samlet selskabshandel. Merit Nordic Real Estate Group A/S blev etableret i 2016 som en en sammenlægning af fire ejendomsselskaber, administration og kapitalforvaltning.

GUNSTIG BRANCHESPREDNING De 12 ejendomme er beliggende i Danmark, primært i store og velfungerende byer med et rigt by- og handelsliv og er alle fuldt udlejet eller under udvikling. Tilsammen tegner de et areal på 24.393 kvadratmeter og fordeler sig over flere forskellige brancher. Derved har porteføljen en favorabel risikospredning, idet den indeholder ca. 11 pct. bolig og 89 procent blandet erhverv, som dækker butik, kontor, sundhedscenter, lager, showroom og værksted.

LAV TOMGANG OG STABILE, TILFREDSE LEJERE Tomgangen i bygningerne er meget begrænset og består generelt af gode, stabile lejere, som har boet i ejendommene i flere år. Med andre ord er lejertilfredsheden stor, og der modtages sjældent op-

sigelser på erhvervslejemålene, da man løbende har en god dialog med lejerne i forhold til at imødekomme deres behov.

VELHOLDTE EJENDOMME OG POTENTIEL STOR LEJERESERVE Alle ejendommene er erhvervet af sælger over de sidste 12-13 år og fremstår i flot vedligeholdelsesmæssig stand, hvor ejer har forestået renovering og vedligeholdelse såvel udvendigt som indvendigt.

De veludviklede ejendomme rummer stadig gode optimeringsmuligheder og dermed mulighed for at øge investeringsafkastet, der pt. ligger på et gennemsnitligt afkast på ca. 6,18 procent for hele porteføljen.

Lejemålene er udlejet på markedskonforme vilkår, men i enkelte ejendomme forekommer der dog en del lejereserver.

• • • •

PORTEFØLJE AF 12 EJENDOMME AREAL: 25.000 m² PRIS: Udbudt til godt DKK 200 mia.

OPDRAGSGIVER: Merit Nordic Real Estate Group

37

38

SALG & UDLEJNING

39

Bellakvarter

VI UDVIKLER BYEN SAMMEN København boomer, og byen er ved at falde over sig selv med kraner og byggeprojekter mange steder. I Newsec Advisory har vi fornøjelsen af at se bykvarterer blive til på nært hold. Som Skanska der skaber det internationale erhvervsområde, Scanport, med udsigt til CPH Lufthavn og Øresund, og udviklingsselskabet for Carlsberg Byen, der er godt i gang med at transformere den gamle bryggerigrund i Valby til et summende bykvarter. Derudover er Solstra Development ophavsmand til det nye Bellakvarter i Ørestad, som består af både boliger og et internationalt erhvervsområde, Bella Business, der har Bella Center Copenhagen og AC Hotel Bella Sky som de store trækplastre.

De tre nye bydele har hver deres unikke karaktertræk, og alligevel har de adskillige fællestræk i kraft af tidsånden. Vi samarbejder med alle tre byudviklere om at udleje deres erhvervsområder, og i denne artikel stiller vi skarpt på tankerne bag de forskellige masterplaner og de magiske ingredienser til en velfungerende bydel.

10.000 mennesker flytter hvert år til København. Ørestaden har fået byen til at vokse udad, og med det nye internationale erhvervsområde, Scanport, åbner byen sig nu endnu mere op ud mod lufthavnen og bliver en del af Øresundsregion. Skanska

40

ser store muligheder i området, som, ifølge markedschef i Skanska, Elo Alsing, på mange måder adskiller sig fra Ørestaden. ”Scanport har en placering i verdensklasse – i smørhullet med udsigt over Øresund, tæt

på Nordeuropas største akvarium, Den Blå Planet, Københavns Lufthavn og metro direkte til København City. Kombineret med blandt andet Ferrings nye danske hovedsæde samt det nye Scandic hotel, opnår vi samtidigt et internationalt udsyn,” siger Elo Alsing.

FORRETNING OG LEISURE Visionen for Scanport er netop at skabe et levende område for den forretningsrejsende, medarbejdere fra Danmark og udlandet, kreative iværksættere, turister og lokale.

Scanport kobler forretning og ’leisure’, da kulturaktiviteter, et aktivt havnemiljø og et levende byområde med butikker og caféer er naturligt integreret i området. ”Vores ambition er ikke alene at fokusere på erhverv, en kontorcampus og hotel. Vi vil tage work-life-balance til et nyt niveau og skabe liv hele døgnet. Der skal være sociale samlingssteder, udendørs arbejdspladser og udendørsarealer for turister og lokale. Det kan være et event på havnepromenaden, løberuter eller fitness- og træningsfaciliteter udenfor – en fusion, som indrammer det moderne liv, hvor arbejde og fritid flyder sammen,” fortæller Elo Alsing.

Et nyt Scandic hotel bliver derfor en vigtig brik for konceptet som et kombineret business- og leasure-hotel. Med 357 værelser, sky-bar med udsigt over Øresund, spa og konferencefaciliteter til 400 personer bliver hotellet en destination i sig selv. Samtidig skal det tiltrække mennesker og liv til området – med stor tillægsværdi for bymiljøet omkring havnen.

TILTRÆKKER HØJTUDDANNET ARBEJDSKRAFT Flere virksomheder har valgt at rykke deres hovedsæde til Scanport. Medicinalfirmaet Astellas Pharma er allerede rykket til Scanport, mens Ferring flytter ind i det nye danske hovedsæde med 600 medarbejdere, når byggeriet står færdigt ultimo 2019 – en omvendt pyramide af høj arkitektonisk kvalitet lige ud til vandet, som bliver et nyt vartegn i Scanport.

nationalt erhvervsområde – alt sammen få minutter fra København City og Lufthavnen. ”Vi så fra begyndelsen et kæmpe potentiale i området i kraft af den centrale placering, den gode infrastruktur og nærheden til naturen, men vi så også, at området kunne udvikles meget mere optimalt. Området tiltrækker allerede i dag mange mennesker samt mange store og små virksomheder. Ved at bygge boliger, butikker og kontorejendomme i området, kan vi skabe et interessant bymiljø også til gavn for alle besøgende til Bella Center Copenhagen og AC Hotel Bella Sky. Samtidig vil bolig- og erhvervsområderne komplementere hinanden på bedste vis, så der også er et blomstrende byliv, når arbejdsdagen er slut,” fortæller udviklingschef i Solstra Development, Saso Nedelkovski.

ET BYKVARTER RUNDT OM ET KONFERENCECENTER BLIVER ET STORT AKTIV Erhvervsområdet, Bella Business, der kommer til at smelte sammen med den omkringliggende by, er også hovedkvarter for Danmarks største modemesse CIFF og den internationale kunstmesse, Code Art Fair, som begge har hovedsæde i Bella Center Copenhagen. ”En sådan tilstrømning af mennesker året rundt, som genereres af både konferencer, messer og hotelgæster, giver naturligvis et stort vækstpotentiale for caféer, detailhandel og kulturaktiviteter i området, og det vil være med til at bidrage til et internationalt og spændende bymiljø,” fortæller Saso Nedelkovski.

Inspirationen til Bellakvarter kommer fra de københavnske brokvarterer, men til forskel fra dem, skal der også gøres plads til både større domiciler og små virksomheder. Den største forskel er dog nok, at den nye bydel er centreret omkring Skandinaviens største messe- og konferencecenter, Bella Center Copenhagen. ”Området er i forvejen beriget med en masse besøgende, og derfor er vores tanke at skabe et nyt bymiljø, der giver de besøgende lyst til at blive lidt længere og blande sig med området, spise på en restaurant eller gå en tur i de grønne omgivelser. Den type byudvikling, hvor man skaber en bydel rundt om et konferencecenter er ikke set mange andre steder i verden. Det er ret enestående, og bymiljøet er et stort aktiv for både områdets beboere og de virksomheder, der etablerer sig her,” slutter Saso Nedelkovski.

CARLSBERGS INDUSTRIGRUND FORVANDLES TIL ET MODERNE BYKVARTER I år er det præcis 10 år siden, at Carlsberg tappede den sidste øl fra Valby Bakke, sagde farvel til 160 års produktion på stedet og flyttede hele bryggeriet til Fredericia. Kun reminiscenser er tilbage fra den store ølproduktion i form af mikrobryggeriet Jacobsen, der stadig brygger Carlsberg øl i de historiske rammer, hvori Carlsberg Byen nu ser dagens lys. Den tidligere lukkede industrigrund forvandles nemlig til et åbent bykvarter med erhverv, boliger og kultur, der skal give mere København til København.

Scanport

Begge virksomheder har mange svenske medarbejdere og får nu et endnu bedre fundament for at rekruttere højtuddannet arbejdskraft fra den anden side af Sundet, da Øresundstog og broen forbinder området med Sydsverige, herunder Skåne og Malmø.

JORDEN GØDES FOR ET INTERNATIONALT BYMILJØ I BELLAKVARTER Få kilometer fra Scanport ligger et andet spændende byudviklingsområde - Bellakvarter, som er en helt ny bydel, der vokser frem rundt om Skandinaviens største messe- og konferencecenter, Bella Center Copenhagen, og designhotellet AC Hotel Bella Sky. Inden for de kommende år vil kvarteret være fuldt udbygget med boligkarréer, spændende byrum og grønne parker samt et inter-

41

Carlsberg Byen

BRYGGERÅNDEN LEVER I BEDSTE VELGÅENDE Livet leves og bylivet blomstrer allerede i Carlsberg Byen, selvom hele bykvarteret først er færdigbygget i 2024, men Carlsberg Byen er heller ikke en hul by, der vokser op af ingenting. Bryggerånden er en vigtig del af bykvarteret, og bryggerihistorien giver alt andet lige en helt speciel karakter til området. Det giver sig ikke kun udslag i gadenavnene og navne på bygninger og pladser, som f.eks. Humletorvet, Bryggernes Plads og Købke Hus, der alle har reference til ølbrygning eller personer med tilknytning til området og de to bryggere, J.C. Jacobsen og hans søn Carl Jacobsens engagement i dansk kulturliv. Historien og det blandede byggeri er noget af det, der gør Carlsberg Byen unik. Med et mix af erhverv, bolig og kultur bliver det for mange både et hjem, en arbejdsplads, en åben have og et fælles samlingssted blandt nye byggerier og fredede, historiske bygninger, der emmer af sjæl og kulturarv.

HVORDAN SIKRER MAN DET GODE BYLIV I ET HELT NYT KVARTER? I Carlsberg Byen er byudvikling ikke blot et spørgsmål om at bygge bygninger og lave byrum, men også om at skabe liv mellem bygninger og tiltrække mennesker - og der-

42

med skabe interaktion og liv. For én ting er, at elementerne i en by er intelligente og funktionelle. Noget andet er, hvordan man skaber det gode bymiljø?

Til det spørgsmål svarer udviklingschef i Carlsberg Byen P/S, Louise Panum Baastrup: ”Ja, det er jo hele humlen ved det. Vi plejer at sige, at alle kan bygge huse, men ikke alle kan bygge byer. Vi har hele tiden haft den ambition, at Carlsberg Byen skal adskille sig på bylivet. Vi skulle ikke forsøge at lave en kopi af Strøget eller Rødovre Centrum, men i stedet tilbyde noget helt andet. Og det andet er udsprunget af en enestående beliggenhed sammen med en unik og visionær historie.”

Hun forklarer, hvordan en af forudsætninger for et livligt bymiljø er, at de folk der bor og færdes i området kan udfolde deres liv der. Og det betyder, at der skal skabes rum til mange forskellige aldersgrupper og behov uden, at bykvarteret mister sin helhed.

Det er også en af grundene til, at man har valgt at ”specialisere” de forskellige områder i Carlsberg Byen, så der opstår forskelligartede byrum, der hver især har noget særligt at tilbyde. F.eks. bliver Bryggernes Plads et af bykvarterets mest centrale og urbane byrum, og med både et amfiteater, restauranter, hotel og butikker vil det sum-

me af liv. Byrummet Østen for Humlen bliver med boldbane og grønt det perfekte sted i byen for børn og deres familier, og Urban Beach, en ”sandstrand” midt i byen, er tiltænkt unge og voksne med musik og events.

Den nordlige del af Carlsberg Byen, omkring Thorvald Bindesbølls Plads og den smukke Carl Jacobsens Have, har man udvalgt til at være et mere roligt område. Det bedste ved det hele er, at alting er lige rundt om hjørnet – hvad enten det er bilneutrale gader, en grøn oase eller en hyggelig café. ”Derudover har vi en fantastisk central placering med god infrastruktur og samtidig masser af grønne rekreative områder både inden i Carlsberg Byen og lige uden for, hvilket er alfa og omega for at folk kommer hertil og har lyst til at opholde sig i længere tid”, siger Louise Panum Baastrup.

Fra byens begyndelse har det været besluttet, at kvarteret skal rumme et mix af boliger, kontorer, butikker, institutioner, kultur og bylivsaktiviteter. Det er nemlig i dén kombination, at et bykvarter bliver levende i byens gader og stræder. I alt vil 35 procent af det færdige bykvarter bestå af erhvervsbyggeri til bl.a. kontor, butikker, restauranter og caféer.

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

TRE VELHOLDTE VELUX EJENDOMME UDBYDES NU TIL SALG I Københavns bakkede baghave, Bagsværd, udbyder Newsec Advisory tre indbydende VELUX ejendomme til salg i udbygget erhvervskvarter.

De tre ejendomme, som ligger ved siden af hinanden på romantisk klingende adresser, udbydes hver for sig.

Ejendommene rummer forskellige kvaliteter og er derfor oplagte for flere brancher, som f.eks. agenturvirksomheder, håndværker- og produktionsvirksomheder samt ingeniør- og arkitektvirksomheder.

Mulighederne er mange i forhold til anvendelse og opdeling i lager/produktion og kontor/showroom.

Fælles for dem alle er, at de er velholdte og pæne i kraft af VELUX tidligere ejerskab.

Beliggenheden er i top med kun 12 km til Københavns centrum og tæt på motorvej og offentlig transport.

Dertil ligger bygningerne i et godt erhvervsområde med flere Novo-selskaber til naboer. En anden stor fordel er nærheden til Bagsværd by kun 1 km væk med adskillige dagligvarebutikker og specialforretninger.

Newsec Advisory byder ejendommen til salg, men såfremt en længere lejeaftale ønskes, er der mulighed for dette.

• • • •

SMØRMOSEVEJ 16, 2880 BAGSVÆRD BRUDELYSVEJ 21B + 23, 2880 BAGSVÆRD AREAL: Total 6.325 m² OPDRAGSGIVER: VELUX

43

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

FORNUFT OG FØLELSE FORENES I FLERBRUGERHUS BAGGRUND Området Tuborg Havn blev oprindeligt anlagt som industrihavn for Tuborgs Fabrikker, der var placeret på arealerne omkring havnen.

Efter nedlæggelsen af produktionen på Tuborg Bryggerierne i 1996 er størsteparten af Tuborg Bryggeriernes industribygninger revet ned, og der er på havnearealerne i stedet opført bolig- og erhvervsbyggeri i et nyt byområde.

Sampension byggede i 2002 Tuborg Havnevej 18 som domicil for Arthur Andersen - som ved dennes konkurs blev en del af Deloitte – eksklusivt og med imponerende glasfacader mod Tuborg Havn og havneindløbet. Da Deloitte i 2005 fraflyttede lejemålet, stod Sampension dermed med godt 4.500 m² skræddersyet til én domicillejer.

UDFORDRING Det lykkedes over de næste år at udleje nogle større arealer til forskellige rederier, såsom Torm og XO Shipping. Den store udfordring var, at ejendommen er indrettet til én lejer og der er meget lille efterspørgsel på domiciler af denne størrelse. En løsning er at udleje etagevis, men selv denne størrelse, omkring 1.000 m² er sværere at udleje end mindre arealer.

LØSNING Newsec Advisory blev i 2014 betroet opgaven at udleje de resterende arealer i stuen, samt på anden og tredje sal. Newsec Advisory rådgav Sampension til at opdele ejendommen og indrette den til flerbrugerhus med henblik på at kunne udleje arealerne i mindre bidder, som der generelt er større omsætning på.

I løbet af de seneste år har Newsec Advisory i samarbejde med både Sampension og Københavns Kommune tegnet og gennemført opdeling af ejendommen til flere lejere, inklusiv ny reception, nye indgange, samt døre og trapper, således at ejendommen kan servicere flere lejere. Da ejendommen er bygget som domicil uden forberedelse på senere opdeling, har denne proces været særdeles tids- og ressourcekrævende, idet hele ejendommen har skullet gentænkes.

Ejendommen har fortsat kantine i stuen, som er fælles for lejerne.

RESULTAT De seneste år har Newsec Advisory gennemført en række udlejninger på Tuborg havnevej 18. I 2018 har vi udlejet kontorer til Interdan, Integrity Bulk og Visum Service Danmark.

• • • •

44

TUBORG HAVNEVEJ 18 AREAL: Total 4.625 m² OPDRAGSGIVER: Sampension KØBER: Interdan, Integrity Bulk, Visum Danmark

45

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

FRA HENGEMT TIL HENRYKT BAGGRUND Ejendommen Herstedvang 10 var ejet af Danica Ejendomsskab og drevet af Aberdeen Asset Management. I knap 30 år har ejendommen huset trykkerivirksomhed; først hed lejeren Schultz Grafisk A/S, som efterfølgende i 2009 blev opkøbt af Rosendahls A/S, som er en grafisk og elektronisk kommunikationsvirksomhed. I 2016 var ejendommen blevet for stor for lejerne, som var nødtaget til at rationalisere og dermed fraflytte ejendommen.

UDFORDRING Herstedvang 10 er en stor, tom og lidt trist synende ejendom fra 1965, som ikke var helt tidssvarende indrettet. Ejendommen er beliggende i et klassisk erhvervsområde, som dog ligger en smule hengemt og derfor ikke er særligt eftertragtet.

LØSNING Newsec igangsatte det sædvanlige salgsarbejde og synliggjorde ejen-

46

dommen i markedet, som blev både annonceret i trykte medier, magasiner og online.

RESULTAT Unisport A/S som var noteret i vores søgerkartotek, og som vi løbende havde været i dialog med, blev præsenteret for ejendommen, som matchede flere af firmaets krav, og Unisport A/S valgte at leje 60% af arealerne og blev derved ankerlejer.

• • • •

HERSTEDVANG 10, 2620 ALBERTSLUND AREAL: Total 7.124 m² OPDRAGSGIVER: Aberdeen Asset Management LEJER: Unisport A/S

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

Ravnsborggade, 2200 København N | Areal: 101 m²

INVESTERING

Carlsensvej, 4600 Køge | Areal: 400 m²

SALG

Nørreport, 8000 Aarhus | Areal: 262 m²

UDLEJNING

Toftegårds Allé, 2500 Valby | Areal: 63 m²

BUTIKSUDLEJNINGER Et stigende privatforbrug kombineret med en forbedret forbrugertillid de seneste år, hvor forbrugerne forventer en bedre økonomisk situation om et år, giver medvind for restauranter – og hotelbranchen. Derudover er der efterspørgsel efter eksport af danske mærker blandt tøj, sko og smykker, som er steget med 11% fra 2016 til 2017, og denne udvikling er fortsat ind i 2018.

fornyelse og eksperimentelle bespisningssteder i de store byer.

Torvehallerne, Copenhagen Food Court og alternative shopping-oplevelser udfordrer traditionelle restauranter og supermarkeder.

Modsat kæmper mange i detailsektoren med omsætninger, der ligger 10% lavere end i 2008 på trods af, at privatforbruget i dag ligger over niveauet for ti år siden.

Et eksempel på en forretning hvor satsning i kvalitet og service er kvitteret med højere omsætning, er Illums Bolighus, der har været gode til at finde attraktive lokationer i blandt andet Tivoli og Københavns Lufthavn, hvilke gav dem et voksende overskud i 2017.

NEWSEC ADVISORY UDLEJER OGSÅ DETAIL OG BUTIKKER Hos Newsec Advisory har udlejning af detail og butikker aldrig været et fokusområde. Såfremt vores opdragsgivere oplever tomgang på detailarealer i deres ejendomme eller porteføljer, påtager vi os dog gerne udlejningsopdraget, ofte som en del af optimerings- eller salgsarbejdet. I løbet af 2018 har vi bl.a. udlejet disse fire detaillejemål, som er beliggende over hele landet.

Danskeres og turisters lyst til at gå ud og spise kan i den grad mærkes i restaurationsbranchen. Det giver blandt andet også plads til

47

48

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

SMÅT & GODT

VI UDLEJER FORTSAT MANGE MINDRE KONTORER Hos Newsec Advisory er vi mest kendt for at udleje de store ejendomme, og vi skød derfor 2018 i gang med en Småt & Godt kampagne for at sætte fokus på de mange mindre og mellemstore kontorlejemål, som vi også formidler – særligt i København.

Vi samlede ni mindre lejemål, op til 500 m², på en landing page og markedsførte dem samlet i dagbladene samt vores kvartalsmagasin Newsec Ejendomme. Ret hurtigt viste kampagnen sig at være en succes, idet syv ud af de ni små kontorer var udlejet inden for de første tre måneder.

Tydeligvis var det en win-win for os og vores opdragsgivere – ikke kun på grund af en hurtigere proces, men også i form af minimale markedsføringsomkostninger, som kunne deles mellem de forskellige opdragsgivere.

Således er en mindre Småt & Godt kampagne endt med at blive en stor succes, som vi vil fortsætte med i det nye år, der står for døren.

49

50

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

NEWSEC HAR NØGLEN TIL RUKOS VELHOLDTE DOMICIL Ruko, der er ejet af ASSA ABLOY, har siden 1930 lagt navn til de fleste danskeres hovednøgle. Da virksomheden nu flytter fra sit mangeårige domicil i Herlev, har Newsec Advisory fået til opgave at sælge den velholdte ejendom.

Grundet centralisering, flytter Rukos produktion af halvfabrikata fra ejendommen Marielundvej 20 i Herlev, hvor virksomheden har haft til huse siden 1960.

Ligesom nøgleproducenten har keret sig om at sikre folks huse, har den også værnet om sit eget. Derfor ses det tydeligt, at bygningen er velholdt, og med hovedbygningen iklædt røde tegl og mange vinduer står den flot i sit tidstypiske look. Ejendommen tæller i alt ca. 1.900 kvadratmeter kontor og 6.600 kvadratmeter produktion og lager og har kantine med produktionskøkken.

Nabogrunden, Mileparken 23, tilbyder gode udviklingsmuligheder, idet den kan tilkøbes. I højden er der også mange udvidelsesmuligheder, da det er tilladt at bygge helt op til 24 meter.

Beliggenheden er yderst attraktiv i et veletableret erhvervsområde – tæt på både Herlev Bymidte og station samt kommende letbane. Den veludbyggede infrastruktur med hurtig adgang til Motorring 3, gør det nemt for medarbejdere og kunder at komme til og fra i bil – samt til København og Lufthavnen.

• MARIELUNDSVEJ 20, 2730 HERLEV • AREAL: 10.763 m² • OPDRAGSGIVER: Ruko/Assa Abloy

51

52

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

CARLSBERG BYEN

KØBENHAVNS NYE BYKVARTER

Vi stolte af at have været med til at udvikle Carlsberg Byen, Københavns nye bykvarter, der ligger formidabelt i smørhullet mellem Frederiksberg, Vesterbro og Valby. Rent beliggenhedsmæssigt fristes man til at sige, at Carlsberg Byen om ikke er født med en guldøl i munden, så i al fald en sølvske.

Historien og det blandede byggeri er noget af det, der gør Carlsberg Byen unik. Med et mix af erhverv, bolig og kultur bliver det for mange både et hjem, en arbejdsplads, en åben have og et fælles samlingssted blandt nye byggerier og fredede, historiske bygninger, der emmer af sjæl og kulturarv.

FRA INDUSTRIGRUND TIL BLOMSTRENDE BYMILJØ I år er det præcis 10 år siden, at Carlsberg tappede den sidste øl fra Valby Bakke, sagde farvel til 160 års produktion på stedet og flyttede hele bryggeriet til Fredericia. Kun reminiscenser er tilbage fra den store ølproduktion i form af mikrobryggeriet Jacobsen, der stadig brygger Carlsberg øl i de historiske rammer, hvori Carlsberg Byen nu ser dagens lys. Den tidligere lukkede industrigrund forvandles nemlig til et åbent bykvarter med erhverv, boliger og kultur, der skal give ”mere København til København”, som er bykvarterets rammende slogan.

Newsec Advisory har i halvandet år arbejdet med at udvikle Carlsberg Byen ved at finde de rette erhvervslejere og købere til bykvarterets nyopførte, såvel som historiske, bygninger. Den seneste udlejning var Købke Hus, på 5.470 kvadratmeter, som kontorfællesskabet Spaces indtog i efteråret. Købke Hus er i sig selv et godt eksempel på bykvarterets diversitet, idet huset, udover kontorlokaler, også rummer boliger, caféer, en restaurant og en dagligvarebutik. Til den ene side har man udsigt til Humlebys historiske rækkehuse, og mod vest vender husets lejligheder ud mod den livlige Købkes Plads - et af områdets helt centrale mødesteder. Og bag pladsen folder hele det nye bykvarter sig ud med rekreative byrum og hyggelige grønne områder. Prikken over i’et er husets tagterrasse, der vil gøre enhver fredagsbar misundelig.

Heroppe bliver man bjergtaget af den smukke udsigt over Carlsberg Byen og resten af Københavns tagrygge og kobberspir.

Livet leves og bylivet blomstrer allerede i Carlsberg Byen. Folk er begyndt at flytte ind i deres nybyggede boliger, de studerende har indtaget Professionshøjskolen UCC’s nye campus Carlsberg, og erhvervsdrivende er flyttet i nye domiciler i gamle bygninger.

Derudover har vi, dette år, solgt det nybyggede Christen Hus og udlejet adskillige erhvervslejemål i Jacobsen Hus, Ottilia Hus, Faxe Hus og Forskerboligerne, ligesom køber af en større investeringsejendom i Carlsberg Byen i skrivende stund er ved at sætte blæk på papiret.

LIVABILITY OG WORKABILITY I FIN HARMONI Når Carlsberg Byen er fuldt udviklet i 2024, vil bydelen rumme ca.

600.000 kvadratmeter blandet byggeri, hvor de ombyggede og moderniserede bevaringsværdige industribygninger blandes med nybyggeri. Omtrent 35 procent af dette vil være butikker og erhverv, og det anslås, at ca. 15.000 personer vil arbejde i kvarteret.

Carlsberg Byen er dermed ikke bare et projekt, et område, et byggeri eller en vision, men et sted, man bor, står af, hænger ud, tager hen, handler, går tur, slapper af, arbejder og bliver dygtigere. På den måde forener bydelen livability og workability, så livskvalitet og evnen til at tiltrække og fastholde virksomheder og organisationer går hånd i hånd.

I 2018 har vi udlejet 7.237 m² i Carlsberg Byen: Købke Hus:

5.470 m² til Spaces

Jacobsen Hus:

136 m² til Encoded IVS

114 m² til CA Best A/S

Ottilia Hus:

126 m² til CB Kontoret Aps

Forskerboligerne: 569 m² til Pianoteket Faxe Hus:

582 m² til Bryggeriforeningen Faxehus

240 m² til Executive Cognito

53

LAD SYNERGIERNE BLOMSTRE Siden 2016 har Newsec Egeskov & Lindquist været en del af Newsec koncernen gennem en franchise-aftale, og efter næsten to års succesfuldt samarbejde overtog Newsec i april lige over en tredjedel af aktierne i det danske selskab, hvormed positionen i det danske marked blev styrket. Med Newsec"s investering i det danske selskab får Newsec to bestyrelsesposter, deriblandt formandsposten, og Jens Lindquist træder dermed ud af bestyrelsen. Resten af bestyrelsen fortsætter med Martin Thorborg, Hans Ole Voigt, Morten Jensen og Henrik Lyngskjold.

SOM NEWSEC ADVISORY STÅR VI STÆRKERE I forbindelse med Newsec"s aktiekøb skiftede Newsec Egeskov & Lindquist navn til Newsec Advisory, hvor de fire partnere Henrik Lyngskjold, Brian Tretow-Loof, Louis Kjærgaard og Morten Jensen fortsat ejer de øvrige to tredjedele af selskabet.

Partnerskabet er dog blevet mere ligeværdigt mellem de fire partnere, idet ejerskabet af de to tredjedele er nivelleret ud mellem dem.

Hos Newsec Advisory er vi meget glade for nu at blive en rigtig del af Newsec-familien,

54

som vi har haft et frugtbart samarbejde med over de seneste to år. Vi er nu endnu bedre positioneret til at kombinere vores lokale tilstedeværelse og nærhed med vores kunder med adgang til et internationalt netværk, skudsikker data og musklerne til at investere i stærke analytiske værktøjer.

Datea og Newsec Advisory er i gang, og samarbejdet medarbejderne imellem styrkes gradvist. For både Newsec Advisory og Newsec Datea betyder Newsecs yderligere forankring i virksomheden, at vi i højere grad kan præsentere os i markedet som et full service property house i Danmark.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE Newsec opererer inden for to serviceområder, Property Asset Management og Advisory. I løbet af de seneste år er Newsec vokset gennem opkøb inden for primært Property Asset Management, senest med Newsec Datea i Danmark, som blev erhvervet i august 2017.

Det bærende er, at samarbejdet skal give mening for vores kunder. Vi skal gøre de ting, vi kan se en synergi i. Det kan ligeledes være i forhold til backoffice-funktioner som it eller HR, hvor vi både kan supplere og lære af hinanden.

Med Newsec som medejer af Newsec Advisory, udvides denne del af forretningen ligeledes. Dette åbner for mere fokus på at forbedre kundeoplevelsen på tværs af landegrænserne. Samarbejdet med Newsec Datea vil styrke Newsec"s lokale tilstedeværelse i Danmark og gør kundernes adgang til selskabets internationale netværk mere tilgængeligt.

Internt har opkøbene ligeledes betydning.

En stigende integration mellem Newsec

Selvom der er en lang række fordele i at kunne tilbyde kunderne en samlet pakke, er det den enkelte kunde, der suverænt bestemmer, hvilke ydelser man ønsker at købe hvor. På den måde er man ikke stavnsbundet til Newsec, hvis man er kunde hos enten Newsec Datea eller Newsec Advisory. Det står en fuldstændigt frit for, om man ønsker et andet rådgiverfirma på asset management- eller advisorydelen.

INTEGRATIONEN TAGER FART 2018 har været året, hvor Newsec Advisory og Newsec Datea for alvor har brugt res-

Med Newsec som medejer og Newsec Datea som søsterselskab er sejlene sat til et stærkt dansk såvel som nordisk samarbejde. Newsec Advisory er nu for alvor en del af The Full Service Property House – til stor gavn for kunder såvel som medarbejdere. sourcer på at lære hinanden at kende – fagligt såvel som socialt – og høste synergierne af det fælles brand og de kombinerede kompetencer.

Integrationen udmøntede sig i oktober i en ny, fælles og opgraderet hjemmeside på newsec.dk. Den nye hjemmeside giver et forbedret overblik over Newsec og vores services inden for Advisory og Property Asset Managment, ligesom vores rapporter, magasiner og cases er nemmere at finde og downloade. Brugervenligheden har været i fokus og vi har sikret, at siden er lige så nem at benytte fra desktop som fra tablet eller mobil.

Næste skridt på rejsen er etableringen af en fælles søgerobot, hvor Newsec Advisorys og Newsec Dateas sager er repræsenteret på én fælles platform, således at brugen kun skal søge ét sted. Vi har fokus på at sikre optimale søgekriterier for brugeren, ligesom vi lægger stor vægt på en flot, informativ og overskuelig præsentationen af ejendommene Én af Newsecs kerneværdier er "Passion for colleagues and clients", og det er ikke noget tilfælde, at medarbejderne bliver nævnt før kunderne. Filosofien er, at hvis medarbejder-

ne forstår, hvad de er en del af, og arbejder aktivt for det, så vil kunderne også mærke passionen.

og truende for den etablerede ejendomsbranche. Det handler om at gribe mulighederne, inden de griber en.

Den sociale integration og "Passion for Colleagues" blev cementeret ved en fælles julefrokost på Hotel Clarion 30. november, hvor ca. 450 Newsec medarbejdere ønskede hinanden god jul på tværs af serviceområder og ejerforhold.

Hos ejeren af Newsec-koncernen, kapitalfonden Stronghold Invest, er man meget opmærksomme på Prop-Tech. Stronghold Invest fokuserer på at udnytte og løfte koncernens digitale aktiver samtidig med, at teamet er på udkig efter forstyrrende, skalerbare og innovative forretningsmodeller og virksomheder, der kan skabe unik værdi for koncernens kunder og virksomheder.

Stronghold Invest kigger dermed både efter trusler og muligheder i markedet og overvejer kontinuerligt, hvorvidt koncernen bør udvikle egne systemer og teknologiske løsninger eller indgå parnerskaber med de mest lovende PropTech start-ups.

DIGITALISERING OG INNOVATION I HØJSÆDET It, teknologi og innovation er central for Newsec-koncernen, der ved siden af sine egentlige aktiviteter rettet mod ejendomsmarkedet omfatter forskellige selskaber med fokus på løsninger til ejendomsbranchen. Newsec har dermed et intensivt og innovativt fokus på digitale redskaber og produkter, som kan benyttes af kunderne eller til løsning af kundernes sager.

PropTech, der er en sammentrækning af Property og Technology, er et begreb, der endnu ikke er meget udbredt, men som spås at få betydelig indflydelse på ejendomsmarkedet i fremtiden. PropTech er med dets nye teknologiløsninger på én gang både lovende

MULIGHED FOR MERE NEWSEC Newsec har fået option på at kunne købe op mod 51 procent af aktierne i løbet af en årrække, men den lokale forankring er vigtig for Newsec, og at det fremadrettet er partnere, der driver selskabet i hverdagen. Det skyldes ikke mindst, at et rådgiverfirma som Newsec Advisory er bygget op om personlige relationer, og sådan vil det fortsætte.

55

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

SKANDINAVIENS MEST CENTRALE BELIGGENHED Scanport er en ny bydel langs Amagers østkyst, hvor et nyt internationalt erhvervsområde er ved at tage form. Området har direkte udsigt til Øresund, sin egen lystbådehavn og byder på natur- og kulturoplevelser – tæt på København, Øresundsbro, Malmø og Kastrup Lufthavn. Der bygges ca. 66.000 kvadratmeter kontorer med mulighed for unikke arkitektoniske løsninger til både domicil og flerbrugerhuse. Newsec Advisory er valgt som udlejer på de kommende kontorarealer.

Med en beliggenhed direkte ud til Øresund, ved siden af Den Blå Planet, Café Kystens Perle i Bryggergården og lystbådehavnen Scanport Havn med mulighed for at leje bådpladser. Blandingen af historie, kultur, aktivi teter og kontorer gør området unikt.

De arkitektoniske ambitioner for Scanport matcher beliggenhedens internationale niveau. Med 3XNs Den Blå Planet som nabo og med Foster + Partners som arkitekt på Ferrings nye nordiske hovedkontor er kursen sat. Og målet er at området skal karakteriseres ved dansk og udenlandsk arkitektur i verdensklasse.

Gehl Arkitekter og Arkitema har været med til at udvikle helhedsplanen for Scanport med fokus på aktive byrum, direkte adgang til havnemiljøet i Scanport Havn og en sammenhæng med Amager Strandpark og det øvrige lokalområde. Det skal sikre, at såvel de, der arbejder i området, som besøgende føler sig hjemme og giver medarbejdere muligheden for en balance mellem arbejdsliv og fritid.

SP3 – WORK, SHARE, PLAY Det første kontorprojekt, som Newsec Advisory udbyder i Scanport, er SP3 - et super funktionelt moderne kontorhus med fokus på det gode arbejdsmiljø på alle niveauer.

Alle arbejdspladser har gode lysforhold og udsigtsforhold samt nærhed til servicefunktioner som tekøkken, garderobe, toiletter, print og mødefaciliteter.

SP3 har fokus på det gode arbejdsmiljø på alle niveauer. De virksomheder, der lejer sig ind i her, nyder godt af fordelene ved at kontoret er sammenbygget med det nye Scandic hotel. I får dermed adgang til faciliteter som kantine, fitnessrum, tagterrasse, poolområde og konferencefaciliteter. Med andre ord får virksomhederne “mere for mindre” og en yderst fornuftig business case med blandt andet lave driftomkostninger og en høj udnyttelse af kvadratmeterne pr. medarbejder.

Byggeriet starter i januar 2018 og forventes afsluttet i september 2020. Skanska opfører i næste fase yderligere op til 45.000 kvadratmeter til kontordomiciler og flerbrugerhuse.

• AREAL: 6.500 m² • Udlejes som flerbrugerhus eller domicil • OPDRAGSGIVER: Skanska

56

57

58

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

TREFOLDIGT OG PRISBELØNNET DOMICIL I SØBORG Som en del af det fortsatte samarbejde med Ferguson, skal Newsec Advisory udleje Danske Trælasts markante og prisbelønnede tidligere hovedsæde i Søborg.

I 2017 blev Newsecs pan-nordiske team, efter tidligere succesfuldt samarbejde, udpeget til at rådgive Ferguson vedrørende værdioptimering og exitstrategi for 195 detailejendomme i Danmark, Norge, Sverige og Finland, primært udlejet til byggemarkeder for Silvan og Stark.

Den danske gør-det-selv-kæde Silvan blev købt af den tyske kapitalfond Aurelius Group i sommeren 2017. Stark Group blev købt i begyndelsen af 2018 af den amerikanske kapitalfond Lone Star, som investerer globalt i fast ejendom, aktier, lån og andre finansielle aktiver. Som en del af transaktionen blev et flertal af Stark-lokationerne erhvervet af Lone Star. De resterende ejendomme bliver udviklet, optimeret og frasolgt af Ferguson i samarbejde med Newsec Advisory. Én af disse ejendomme er Danske Trælasts (nu Stark) tidligere hovedsæde på Knud Højgårdsvej 2 i Søborg.

Ejendommen har i alle årene fungeret som koncernhovedsæde for Danske Trælast (Stark), der flyttede til CF Richsvej på Frederiksberg i år for at komme tættere på sin forretningsenhed. Derfor er der nu en enestående mulighed for en kommende domicil-lejer, der ønsker eksklusivitet og førsteklasses kontorer tæt på København City.

Newsec Advisory udbyder ligeledes ejendommen til salg.

TREKANTET SKØNHED På Knud Højgaards Vej er løsningerne alt andet end firkantede. Bygningen har derimod en unik trekantet facon. Selve taget består primært af tre glaspyramider, der tilsammen danner en mosaik af små og store trekanter, hvilket giver et fantastisk lysindfald ned igennem hele kontordomicilet.

Når man træder ind gennem hovedindgangen og ind i det smukke, oplyste atrium, drages man straks mod himlen, som viser sig gennem glastaget, og man fornemmer samtidig husets behagelige atmosfære. Det er derfor ikke uden grund, at denne ejendom har vundet Gladsaxes Forskønnelsespris for sit helt unikke trekantede design og fantastiske lysindfald.

Det nyere kontordomicil ligger kun 9 kilometer fra Rådhuspladsen i København og er 4.382 kvadratmeter fordelt på fem etager, inklusiv en kælder på 932 kvadratmeter.

• KNUD HØJGÅRDS VEJ 2, 2860 SØBORG • AREAL: 4.382 m² • OPDRAGSGIVER: Ferguson

59

På Knud Højgaards Vej er løsningerne alt andet end firkantede. Bygningen har derimod en unik trekantet facon. Selve taget består primært af tre glaspyramider, der tilsammen danner en mosaik af små og store trekanter, hvilket giver et fantastisk lysindfald ned igennem hele kontordomicilet.

60

61

urdering

62

VURDERING & RESEARCH

63

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

VURDERING FOR DSB EJENDOMME BAGGRUND DSB Ejendomme har løbende behov for ekstern assistance til for eksempel udarbejdelse af vurderinger af stationsbygninger og grunde.

RESULTAT Newsec leverede skræddersyede rapporter, der alle var baseret på markedskonforme værdiansættelsesmodeller til beregning af både grunde og bygninger.

UDFORDRING Opgaven krævede dels et stort kendskab til lejeniveauer og afkast i det pågældende lokalområde men også en kvalificeret indsigt i, hvad det koster at udvikle et område til bl.a. kontor-, bolig- eller industriformål.

LØSNING Newsec inddrog både egne registre og databaser, der løbende er under udvikling, ligesom vi er i dialog med samarbejdspartnere i hele landet for at sikre mest mulig træfsikkerhed i vurderingsarbejdet.

64

• AREAL: Der vurderes løbende ejendomme og porteføljer • OPDRAGSGIVER: DSB Ejendomme

RESEARCH

VURDERING

STRATEGISK ANALYSE

RÅDGIVNING

PROJEKTUDVIKLING

CORPORATE SOLUTIONS

INVESTERING

SALG

UDLEJNING

Foto: Roar Lava Paaske

VURDERING FOR BYGNINGSSTYRELSEN BAGGRUND Som statens ejendomsforvalter, har Bygningsstyrelsen (herefter BYGST) løbende behov for at få vurderet større porteføljer af kontor- og undervisningsejendomme. Vurderingerne danner bl.a. baggrund for den lejefastsættelse, som forhandles mellem, på den ene side, BYGST og, på den anden side, de statslige lejere, som f.eks. Aarhus Universitet, Musikkonservatorierne eller Den Danske Filmskole.

UDFORDRING I den konkrete case, hvor landets universitetsejendomme blev vurderet, skete værdifastsættelsen med udgangspunkt i genopførelsespriser og med udgangspunkt i en vurdering af byggeretsværdien på de enkelte lokationer. Newsec Advisory udarbejdede genopførelsesvurderingerne i tæt samarbejde med Gaihede Ingeniører og Arkitekter, hvor en række parametre i relation til ejendommenes stand, materialer og indretning blev vurderet. Vurderingerne blev foretaget med udgangspunkt i en besigtigelse af de enkelte universitetsbygninger, og i Universitetsparken i Aarhus indebar det en besigtigelser af mere end 100 bygninger.

Universitetsbygningernes særinstallationer og laboratoriearealer skulle også værdifastsættes.

LØSNING Vurderingsrapporterne, herunder genopførelsespriser og byggeretsberegninger, blev udarbejdet i skabeloner, der, forud for opgaven, var tilrettelagt af Bygningsstyrelsen. Sammenlagt blev der udarbejdet vurderinger på knap 40 universitetsejendomme fordelt over ca. 350 bygninger i hele Danmark.

RESULTAT Opgaven blev løst succesfuldt, takket være et godt og effektivt samarbejde med Gaihede Ingeniører og Arkitekter.

• AREAL: +100.000 m² • OPDRAGSGIVER: Bygningsstyrelsen

65