Office Report 2026-2027 by neudoerfler

OFFICE REPORT 2026 / 27

OFFICE REPORT 2026 / 27 Projektbild teamgnesda

Der Kompass für Arbeitswelten Wo Arbeit wirklich steht und wohin sie sich bewegt Sechs Mal in Folge haben wir gefragt, gemessen, ausgewertet – diesmal analysieren wir die Daten von 225.300 Mitarbeitenden auf 5,48 Millionen Quadratmetern Bürofläche. Daraus ist eine der größten Datenbanken zu Arbeitswelten und New Work im deutschsprachigen Raum geworden. In Zeiten großer Veränderung braucht es genau das: einen nüchternen Blick auf die Fakten statt auf Mythen. Dieser Report zeigt, wo Unternehmen heute

Impressum: Unternehmensumfrage 05-09 / 2026 durchgeführt von:

Für den Inhalt verantwortlich: Andreas Gnesda und Oliver Bertram

stehen, was wirklich funktioniert – und in welche

teamgnesda GmbH, Linke Wienzeile 18, 1060 Wien

Satz, Layout, Design und Infografik: Wolfgang Hitzinger,

Richtung sich die Arbeitswelt bewegt.

Bertram ZT GmbH, Apollogasse 9/1, 1070 Wien

office@teamgnesda.com, teamgnesda.com

Umfragepartner: pro m2 GmbH, neudoerfler Office Systems GmbH

Titelbild mit KI bearbeitet Bild Titel: © unsplash+ / Getty Images Bild linke Seite: © Julius Hirtzberger / neudoerfler

Trends erkennen Arbeitswelten weiterentwickeln Für neudoerfler ist der Office Report vor allem nisation und zu den Menschen im Unternehmen eines: ein direkter Blick auf den Markt. Als Bü- passt. romöbel-Hersteller und Entwickler von Arbeitswelten beschäftigen wir uns täglich mit der Fra- Wir sehen den Report deshalb nicht als Vorlage, was Unternehmen und Mitarbeitende heute ge für ein Standardbüro, sondern als Grundlabrauchen – und was sie morgen brauchen wer- ge für bessere und schnellere Entscheidungen. den. Der Office Report ergänzt unsere langjähri- Diese Erkenntnisse helfen uns, Kund:innen noch gen Erfahrungen aus Kundenprojekten um eine gezielter zu beraten: Welche Zonen werden gebreitere Datenbasis und zeigt, wie sich Anforde- braucht? Wo lässt sich Fläche effizienter organirungen, Arbeitsweisen und Flächennutzung über sieren? Welche Ausstattung unterstützt die jeunterschiedliche Branchen hinweg verändern.

weilige Arbeitsweise? Welche Lösungen müssen flexibel bleiben, damit sich ein Büro auch künftig

Genau darin liegt für uns der große Wert. Wir an Veränderungen anpassen kann? erhalten direktes Feedback aus dem Markt und sehen, welche Themen an Bedeutung gewinnen, Der Office Report liefert ein fundiertes Bild dawo neue Herausforderungen entstehen und wel- von, wohin sich die Arbeitswelt bewegt, und gibt che Erwartungen an moderne Büros gestellt wer- zusätzliche Argumente für Planung und Beraden. Das hilft uns, Trends früh zu erkennen und tung. Gemeinsam können wir diese Erkenntnisse zu verstehen, welche Entwicklungen für unsere in Raumlösungen übersetzen, die langfristig und Kund:innen relevant werden. Diese Erkenntnisse nachhaltig nutzbar sind. fließen in unsere Planung, die Weiterentwicklung unseres Portfolios und neue Lösungen ein.

Für neudoerfler bringt der Office Report Marktfeedback, Trends und reale Anforderungen zu-

Besonders spannend ist für uns der Vergleich sammen. Er hilft uns, Entwicklung früher zu unterschiedlicher Branchen. Industrieunterneh- erkennen, unsere Lösungen gezielt weiterzuentmen stellen andere Anforderungen an Büroflä- wickeln und Büroflächen noch effizienter nutzchen als Beratungsunternehmen, Technologie- bar zu machen – passend zu Branche, Unternehunternehmen oder öffentliche Organisationen. men und Arbeitsweise. Gleichzeitig werden Fragen thematisiert, die viele beschäftigen: Wie viel Fläche wird künftig Dank an alle, die mitgeholfen haben, diese Ertatsächlich benötigt? Welche Bereiche werden hebung zu einer der größten im deutschsprastärker genutzt? Wo braucht es mehr Rückzug, chigen Raum zu machen. Und ganz besonders wo mehr Austausch? Und wie lassen sich vor- an unsere Umfragepartner teamgnesda, pro m² handene Quadratmeter besser und effizienter und Bertram ZT. Ohne Sie wären diese Z ahlen nutzen? Gerade bei der Flächeneffizienz liefert nur Zahlen geblieben. Mit Ihnen werden sie zu der Office Report wichtige Inputs. Bürofläche ist einem Kompass. ein wesentlicher Kostenfaktor – gleichzeitig soll sie attraktiv, funktional und flexibel bleiben. Für DI Maximilian Schubert und uns bedeutet das, Räume genauer nach ihrer tat- Manfred Huber sächlichen Nutzung zu betrachten und die Büro- Managing Directors ausstattung gezielter einzusetzen. Entscheidend neudoerfler Office Systems GmbH ist, dass die Fläche zu den Aufgaben, zur Orga-

Bild: © Karin Hackl / neudoerfler

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Entwicklung der Eckdaten der befragten Unternehmen

Warum die sechste Zahl mehr wiegt als die erste 164 Organisationen, 225.300 Beschäftigte, 5,48 Millionen m2 Bürofläche. Die Eck-

Mitarbeitende

daten der sechsten Umfrage klingen nach kühler Statistik. Sind sie aber nicht. Sie

46.800

64.400

97.500

125.600

201.000

225.300

2021

2022

2023

2024

2025

2026

1.525.000

1.826.000

2.000.000

3.095.000

4.320.000

5.478.000

2021

2022

2023

2024

2025

2026

43.700

58.500

75.900

98.900

156.000

186.000

2021

2022

2023

2024

2025

2026

zeichnen das Bild einer leisen Bewegung, deren Wucht weit über die Immobilienbranche hinaus getragen wird.

Die Stichprobe wächst zum fünften Mal in Folge: plus 12 % bei den Menschen, plus 27 % bei der Fläche. Was 2021 mit 55 Betrieben als Notfalldiagnose auf einen Ausnahmezustand begann, ist heute das wohl mächtigste Datenbarometer für moderne Arbeitswelten im deutschsprachigen Raum. Eine Orientierungshilfe, auf die mittlerweile Vorstände, Ökonomen und die Politik gleichermaßen blicken.

Bürofläche* in m²

Der Unterschied zwischen einem Schnappschuss und echter Relevanz liegt in der Frequenz. Erst die Wiederholung trennt Rauschen von Signal. 2021 erfasste die Studie 46.800 Mitarbeitende, 2023 waren es 97.500, 2025 bereits 201.000 – und heuer 225.300. Fünf Jahre, sechs Erhebungen, fortlaufendes Wachstum. Die sechste Zahl wiegt schwerer als die erste. Weil sie ein Fundament ist, das man nicht mehr ignorieren kann.

Arbeitsplätze

* Alle Flächen wurden auf Basis von Kennzahlen auf Bruttogrundfläche hochgerechnet.

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

2021

2022

2023

2024

2025

2026

46.800

64.400

97.500

125.600

201.000

225.300

Mitarbeitende

Bau und Immobilien Finanzen und Versicherungen Öffentlicher Sektor Beratung und Dienstleistungen Handel (Einzel- und Großhandel) Industrie und Produktion Energie, Versorgung, Umwelt Transport und Logistik Medien, Marketing, Freizeit Bildung und Forschung IT, Technologie, Telekommunikation Sonstige

22% 18%

Branchenverteilung der befragten Unternehmen

12% 12% 9% 8% 4% 4% 3% 2% 2% 4%

% der teilnehmenden Organisationen

22% 18% 12% 12% 9% 8% 4% 4% 3% 2% 2% 4%

% der teilnehmenden Organisationen

Office Report: Wer mitmacht, prägt das Bild Bau und Immobilien, Finanzdienstleistungen, der Möglich wird diese Breite erst durch eine Allianz, öffentliche Sektor: Diese drei Schwergewichte stel- die sportlichen Ehrgeiz mit Expertise vereint: Die len zusammen 84 der 164 teilnehmenden Organi- Partnerschaft von teamgnesda, Bertram ZT, pro m² sationen und vereinen mehr als die Hälfte aller er- und neudoerfler. Seit 2024 mit pro m², im Jahr fassten Beschäftigten auf sich.

2025 mit Vitra und nun in erweiterter Form mit neudoerfler bündelt die Initiative genau jene Ak-

Das ist kein Zufall, sondern Struktur: Wer viel teure, die sich täglich mit der Kernfrage moderner Fläche verwaltet, hegt naturgemäß das größte In- Arbeitswelten beschäftigen: Wie viel Raum, Flexiteresse daran, ihre Gesetze zu verstehen. Allein 35 bilität und Ausstattung braucht eine Organisation Organisationen aus Bau und Immobilien, 29 aus wirklich? der Finanzwelt und 20 aus dem öffentlichen S ektor liefern 133.219 der insgesamt 225.300 erfassten Mitarbeitenden.

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Was erwartet Sie? So könnte Ihre individuelle Auswertung aussehen 12,86 m2 pro Mitarbeitenden

New Work in einer Zahl Wie wir die neue Arbeitswelt messbar gemacht haben

0,7 Sharing-Ratio

New Work Grad

60% der Mitarbeitenden in Sharing-Modell bis 5 Tage Home-Office Möglichkeit Einschätzung von 1-4

Vor einem Jahr haben wir zum ersten Mal gewagt, nehmen über sich erzählen, sondern was sie tun etwas zu messen, das sich lange jeder Zahl ent- und macht vergleichbar, was bisher Bauchgefühl zogen hat: New Work. Wir nannten das Ergebnis war. Und er legt Reibung offen: dort, wo Führung den New Work Grad, einen Prozentwert zwischen und Belegschaft New Work unterschiedlich erle0 und 100, der zeigt, wie tief die neue Arbeitswelt ben, oder wo großzügige Fläche und schlanker Aneine Organisation tatsächlich durchdrungen hat. spruch nicht zusammenpassen. Nicht als Bekenntnis, sondern als Befund. Die Spannweite ist gewaltig. Der niedrigste Wert In diesem Jahr sind wir tiefer gegangen. Die For- liegt bei 5 Prozent, der höchste bei 90. Dazwischen: mel dahinter ist komplexer geworden, präziser, alles. Im Schnitt erreichen die teilnehmenden Or-

New Work Selbsteinschätzung

Activity-based-Working-Grad

Tatsächliche Nutzung von Home-Office

Akzeptanz von Sharing

Grad von KI-Einsatz

Umgang der FK mit neuen Arbeitswelten

Umgang der MA mit neuen Arbeitswelten

52,2 %

ehrlicher. Sie verrechnet zehn Größen zu einem ganisationen 45 Prozent – die Hälfte des Weges, einzigen Wert: die New Work Selbsteinschätzung, könnte man sagen. Jede fünfte ist schon weiter und den Grad des tätigkeitsbasierten Arbeitens, den kommt auf über 60 Prozent. Anteil der Mitarbeitenden im Sharing, die SharingRatio und die Akzeptanz solcher Modelle. Dazu Wer vorn liegt, überrascht wenig. Beratung und kommt, wie Führungskräfte und wie Mitarbeitende Dienstleistungen führen mit 55,4 Prozent, dicht mit New Work umgehen – zwei Perspektiven, die gefolgt von IT, Technologie und Telekommunika-

Unternehmen mit hohem New Work Score (NWS) benötigen im Schnitt nur 13,2 m2 pro Mitarbeiter. Die Bestwerte liegen unter 10 m2 pro Mitarbeiter. Unternehmen mit hohem NWS benötigen bis zu 64 % weniger Fläche als Unternehmen mit niedrigem NWS.

selten deckungsgleich sind. Und schließlich die har- tion mit 55,3 und der Energie-, Versorgungs- und ten Faktoren: Fläche pro Kopf, die Möglichkeit zum Umweltbranche mit 55,1 Prozent. Branchen also, in Home-Office und dessen tatsächliche Nutzung so- denen Wissen wandert, Projekte den Takt vorgeben wie der Einsatz von Künstlicher Intelligenz.

und der Schreibtisch längst nicht mehr der einzige Ort der Arbeit ist. Der Rest der Wirtschaft hat noch

Das Besondere: Der New Work Grad, wir bezeich- Luft nach oben und weiß jetzt genau, wie viel. nen ihn auch gerne als New Work Score, trennt Anspruch von Wirklichkeit. Er misst nicht, was Unter-

Bild rechts: © unsplash+ / Bethany Legg

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

New Work Score Auswertung der jeweils 15 Teilnehmer mit dem höchsten und niedrigsten New Work Grad.

Weniger Quadratmeter mehr Miteinander Was ein hoher New Work Grad über Fläche, Kultur und Produktivität verrät

Verbesserung durch hohen NWS im Vergleich zu einem niedrigen NWS (in%)

Produktivitätsgrad

+15%

Agilitätsgrad

+10%

Kultureller Zusammenhalt

Ist New Work mehr als eine Haltung, ein Verspre- stärkerer Nutzung von KI. Kein Automatismus, aber

+19%

chen, ein hübsches Wort für Obstkorb und Kicker- eine Tendenz, die sich nicht wegdiskutieren lässt. tisch? Wir wollten es genau wissen und haben den Zum ersten Mal lassen sich weiche Faktoren an

Umgang Mitarbeiter

New Work Score gegen die Wirklichkeit laufen las- einer harten Kennzahl ablesen.

+59%

sen. Das Ergebnis ist eindeutiger, als wir dachten. Auch beim Home-Office fällt die Maske. Unter-

Umgang Führungskräfte

Am deutlichsten spricht die Fläche. Mit steigendem nehmen mit hohem New Work Score bieten nicht

+102%

Score schrumpft die Mietfläche pro Kopf nicht nur nur mehr Möglichkeit zum mobilen Arbeiten, sie ein bisschen, sondern dramatisch: von 36,6 m2 bei nutzen sie auch tatsächlich. In der Spitzengruppe den Nachzüglern auf 13,2 m2 bei den Vorreitern. kann im Schnitt bis zu vier Tage pro Woche mobil

Begegnungsqualität Büro

+56%

Grad KI-Einsatz

+56%

Fast eine Drittelung. Hochgerechnet auf ein Im- gearbeitet werden, während bei den Nachzüglern mobilienportfolio bedeutet das Millionen und die Möglichkeit und Nutzung eng und niedrig beieinanChance, Fläche nicht länger nur zu verwalten, son- derliegen. Anspruch und Praxis fallen hier zusamdern zu gestalten. Wer New Work ernst nimmt, men – anderswo klaffen sie auseinander. braucht weniger Raum. Aber nicht, weil es leerer wird. Im Gegenteil.

Und schließlich die Größe. Der New Work Score steigt tendenziell mit der Größe der Organisation.

Denn parallel steigt, was sich schwerer beziffern Bei Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeiten-

niedriger NWS

lässt und doch alles entscheidet: die Akzeptanz den im Bürobereich liegt er mit 50 % mehr als zehn

0,91

von Sharing-Modellen, die Begegnungsqualität, die Prozent über dem Durchschnitt. Wo die Hebel

Sharing Ratio

hoher NWS

0,79

Flexibilität der Flächen. New Work heißt eben nicht groß sind und die Kosten sichtbar, wird konsequen-

-13%

Anteil MA im Sharing (in%)

weniger Büro, sondern anderes Büro – eines, das ter umgebaut. Fläche ist dort keine Planungsfrage

Zusammenarbeit ermöglicht, statt Schreibtische zu mehr, sondern eine strategische Entscheidung.

86%

verwalten. Die Vorreiter haben nicht wegrationali- Kleinere Organisationen sind nicht abgehängt, aber siert, sondern umgeschichtet: von der Fläche für sie müssen bewusster wählen, was sie an Fläche,

Uns war wichtig, nicht beim Bauchgefühl zu blei- Am Ende steht ein Befund, kein Bekenntnis: New ben. Also haben wir Produktivitätsgrad, kulturellen Work ist messbar, und es zahlt sich in Fläche, KulZusammenhalt und den Einsatz von Künstlicher tur und Produktivität aus. Die Unternehmen, die Intelligenz daten- und evidenzbasiert ins Verhältnis vorangehen, tun das nicht aus Idealismus, sondern

4 3,5 3 2,5 2

alle in dieselbe Richtung: nach oben. Organisatio- treffen. Das ist neu – und es verändert, wie in Zu-

1,5

gender Produktivität, festerem Zusammenhalt und

Kultureller Zusammenhalt

4,5

zum New Work Score gesetzt. Die Kurven zeigen weil sich Rechnung und Haltung zum ersten Mal nen mit hohem Score berichten häufiger von stei- kunft über Büros entschieden wird.

Begegnungsqualität

Kultureller Zusammenhalt

Struktur und Haltung wirklich brauchen.

Begegnungsqualität

den Einzelnen hin zu Räumen für das Miteinander.

4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1

20%

40%

60%

80%

100%

20%

40%

60%

New Work Grad

80%

100%

New Work Grad

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Helaba ist ein Projekt von pro m2

Vom Standort zur Arbeitswelt Wie die Helaba New Work am Düsseldorfer Standort erfolgreich implementiert Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) setzte neue Arbeitswelten, die die New Work-Strategie Bild: © Jan Kaiser

konsequent neue Arbeitswelten an ihren Standor- der Bank in den Raum übersetzen.

Bild: © Jan Kaiser

ten um. Dabei wird ein abgestimmtes Corporate Design und ein einheitliches Raumsetup an die Das Ergebnis ist keine standardisierte Bürolandstandortspezifischen Immobilien angepasst und schaft. Offene Arbeitsbereiche treffen auf Meetingumgesetzt. In der Düsseldorfer Niederlassung und Projektflächen, Kommunikationszonen auf bot sich durch den auslaufenden Mietvertrag die Rückzugsorte für konzentriertes Arbeiten. TagesChance, das New Work Konzept in einem strate- licht, Transparenz und flexible Nutzung prägen die gischen Gesamtprojekt bestmöglich umzusetzen. Architektur. Gleichzeitig mussten die besonderen Am Anfang stand in Düsseldorf somit kein Grund- Sicherheitsanforderungen einer Bank in einem Beriss, sondern eine zentrale Frage: In welcher Im- standsgebäude umgesetzt werden. mobilie kann der Flächenbedarf bestmöglich umgesetzt werden? In einem Stay-vs-Go-Prozess wurden Entscheidend war deshalb nicht nur, was gebaut Nutzerbedürfnisse, bestehende Flächen und der wird, sondern für wen. Die Mitarbeitenden wurden Düsseldorfer Immobilienmarkt analysiert. pro m² frühzeitig eingebunden und ihre Perspektiven und begleitete den Weg von Standortsuche und Miet- Bedürfnisse flossen direkt in die neue Arbeitswelt vertragsverhandlung über Flächen- und Nutzungs- ein. konzept sowie Interior Design bis zur Projektsteuerung und Mietervertretung.

So wird aus einem Standortwechsel mehr als ein Umzug. Er wird zum Instrument der Transforma-

Ein Standortwechsel ist dabei selten nur eine Fra- tion. Denn moderne Arbeitswelten entstehen dort, ge der Adresse. Er ist die Chance, Arbeit neu zu wo Raum, Strategie und tatsächliche Bedürfnisse denken. Genau das hat die Helaba in Düsseldorf zusammenfinden. getan: Mit dem Umzug in das modernisierte Heylo an der Schwannstraße entstehen auf rund 7.800 m²

Bild: © Jan Kaiser

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

ten sich im aktuellen Datenmaterial zu eine fein justierte Abstimmung. Die Jahren 2023 und 2024 spürbar in Richeiner klaren Erkenntnis: New Work ist Präsenztage im Büro verändern grund- tung der harten Flächenkonsolidierung. kein starrer Zielzustand, den eine Un- legend ihren Charakter. Das Office wird Die zentrale Frage verschob sich vom ternehmensführung einmalig per Vor- zum Ort der fokussierten Begegnung, puren Reagieren hin zur Optimierung: standsbeschluss verordnet. Es ist eine der komplexen Problemlösung und des Wie lassen sich Anwesenheitsmuster fortlaufende

organisatorische

Praxis. schnellen Abgleichs – während die kon- über Activity-based Working und struk-

Der im Rahmen des Reports erhobe- zentrierte Einzelarbeit dort stattfindet, turelle Sharing-Ratios sinnvoll abbilden? ne Composite-Index – der New Work wo sie die höchste individuelle Leistung Im Jahr 2026 bildet die FlächenredukScore (NWS) – zeigt unbeeinflusst von hervorbringt. Diese Arbeitsteilung ist tion nur noch die Grundvoraussetzung. Modetrends, dass der New Work Grad kein Zufallsprodukt, sondern das Re- Der eigentliche Hebel liegt heute in der einer Organisation mit keinem Faktor sultat bewusster Entscheidungen da- Feinabstimmung

zwischen

Führung,

so stark korreliert wie mit der Akzep- rüber, welche Tätigkeit welchen Raum Kultur und Raumqualität. tanz und der gelebten Realität flexibler verdient. Sharing-Modelle.

Wer diese Dimensionen zusammen Auch die Führungsebene ist gefordert, denkt, erkennt schnell, dass verwais-

Weder das IT-Budget noch die schiere ihre Rolle neu zu justieren. Wo Präsenz te Flächen an schwach frequentierten Größe des Unternehmens geben hier nicht mehr automatisch mit Leistung Tagen nicht bloß ein ästhetisches Proden Ausschlag. Erfolgreiche Organi- gleichgesetzt wird, braucht es klare blem sind, sondern eine direkte wirtsationen unterscheiden sich primär Zielvereinbarungen, Vertrauen in die schaftliche Ineffizienz darstellen. Wenn durch die konsequente Reihenfolge Selbstorganisation der Teams und eine Anwesenheiten ungesteuert schwanihres Handelns: Sie investieren zuerst Feedbackkultur, die auf Ergebnisse statt ken, steigen die effektiven Kosten pro in Akzeptanz, Unternehmenskultur und auf reine Sichtbarkeit blickt. Der Office genutztem Schreibtisch drastisch an. Bild: Ergo © teamgnesda / Oliver Bertram

die Befähigung ihrer Teams, bevor sie Report versteht sich seit seinem ers- Genau hier setzt die Feinjustierung des am Schreibtisch-Raster drehen oder ten Jahrgang 2021 nicht als abstrakte Taktgrads an: Räume werden nach tatFlächenstrukturen physisch anpassen. Marktprognose, sondern als pragmati- sächlichem Tätigkeitsbedarf konzipiert, Diese Haltung zahlt sich in harten be- sches Werkzeug. Die Daten des Jahres Kapazitäten geglättet und feste Zuweitriebswirtschaftlichen Kennzahlen aus. 2026 zeigen Entscheidern sehr genau, sungen durch intelligente Sharing-Kon-

Die Verfeinerung des Taktgrads

Das Konsolidierungspotenzial in der ak- an welchen Stellschrauben sie ansetzen zepte ersetzt. tuellen Stichprobe ist beachtlich: Allein müssen: Wer Räume als Werkzeug der unter den teilnehmenden Be trieben Produktivität versteht, schafft Arbeits- Am Ende geht es nicht darum, dem zeigen

sich

340.310 m2 ungenutzte umgebungen, die Teams spürbar ent- Büro seine Daseinsberechtigung ab-

Bürofläche. Deren gezielte Optimie- lasten, Prozesse beschleunigen und die zusprechen oder Mitarbeitende ins rung birgt ein betriebswirtschaftliches Leistungsfähigkeit der gesamten Orga- Home-Office abzudrängen. Das Ziel

Wer die Dynamik moderner Organisationen im Übung mehr, keine digitale Notfallmaßnahme und

Einsparpotenzial von rund 102 Millio- nisation stärken.

ist eine Arbeitsumgebung, die Anzie-

Jahr 2026 wirklich verstehen will, darf den Blick kein Experimentierfeld für agile Pionierabteilungen,

nen Euro pro Jahr. Das ist Kapital, das

hungskraft ausübt, statt Anwesenheit zu

nicht länger an starren Wänden, festen Etagen und sondern der unumstößliche betriebliche Standard.

nicht mehr in ungenutzter Betonhülle Die Betrachtung der letzten Jahre ver- erzwingen. Wenn der Raum die Zusam-

traditionellen Grundrissen verfangen lassen. Der Die Debatte der Gegenwart dreht sich keineswegs

gebunden liegt, sondern direkt in Inno- deutlicht, wie rasant sich die betrieb- menarbeit spürbar erleichtert, wird das

entscheidende Indikator für betriebswirtschaftli- mehr um das veraltete Dogma, ob dezentral ge-

vation, Entwicklung der Mitarbeitenden liche Praxis gewandelt hat. Während Office wieder zum echten Motor für

che Resilienz und nachhaltigen Erfolg liegt längst arbeitet werden darf. Die drängende Frage lautet

und die eigentliche Wertschöpfung flie- 2021 und 2022 vor allem technische Innovation und kulturellen Zusammen-

in den Prozessen, der Aufenthaltsqualität und der vielmehr: Wie steigern Organisationen ihre Produk-

ßen kann.

alltäglichen Effizienz des täglichen Miteinanders. tivität und Mitarbeitenden-Effizienz auf diesem fle-

Hürden, die Beschaffung von Hard- halt. Der Taktgrad wird feiner und mit ware und die reine Ermöglichung von ihm die Möglichkeit, echten Fortschritt

Die große Wende ist im DACH-Raum vollzogen: xiblen Fundament nachhaltig? Die Ergebnisse aus

Dabei geht es keineswegs um starr ver- RemoteWork das Geschehen domi- messbar zu machen.

Flexible Arbeitsformen sind keine provisorische sechs Studienjahren des Office Reports verdich-

ordnete Kürzungsdiktate, sondern um nierten, kippte die Diskussion in den

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Der Quadratmeter der nicht mehr gebraucht wird Seit dem Jahr 2022 pendelt der durchschnittliche Blick auf die Betriebsgröße: Während GroßkonzerFlächenverbrauch im DACH-Raum erstaunlich ne den Raum organisieren und mit durchschnittlich stabil zwischen 17,2 und 19,2 m2 pro Kopf. Was auf 18,0 m2 auskommen, schleppen KMUs und Kleinden ersten Blick wie ein geordneter, fast langweili- betriebe träge 23,8 m2 pro Kopf durch die Bilanzen. ger Stillstand wirkt, kaschiert bei genauerem Hinsehen eine gewaltige innere Dynamik. Es ist die Flächeneffizienz ist im Jahr 2026 längst keine Frage verweigerte Bewegung vor einer Klippe. Wer die des tatsächlichen Bedarfs mehr, sondern des reiOberfläche durchstößt, erkennt ein historisches nen Wollens. Sie ist der Gradmesser für organisatoAuseinanderdriften: Während New Work Vorreiter rische Reife und entlarvt die teure Unentschlossenheute mit schlanken 13,2 m2 pro Kopf auskommen, heit, liebgewonnene Privilegien an das tatsächliche verharren administrative Nachzügler bei satten Nutzerverhalten anzupassen. Viele Führungsetagen 36,6 m2. Das ist fast das Dreifache – und die Schere verharren in einer kostspieligen Wartestellung, wähschließt sich keineswegs, sie geht von Jahr zu Jahr rend ihre Büros unter ihren Möglichkeiten bleiben. weiter auf. Dabei geht es keineswegs darum, stur den Gürtel Wo die Raumnutzung starr feststeht, zeigt der un- enger zu schnallen oder Teams in sterile Opengestellte Branchenblick: Der öffentliche Sektor, tra- Space-Hallen zu pferchen. Das Problem verwaisdierte Finanzdienstleister und Logistikunternehmen ter Büros entsteht nämlich selten durch zu wenig binden gigantische Flächenreserven, hinken beim Fläche, sondern durch fehlende Anziehungs- und gemessenen New Work Grad mit Werten unter Nutzungskonzepte. Im Gegenteil: Die Konsolidie39 % jedoch dramatisch hinterher. Ganz anders rung von überschüssigem Raum ist das wirksamsdas Bild bei IT-Pionieren, Strategieberatungen und te Investment in die eigene Zukunftsfähigkeit. Wer innovativen Energieversorgern: Hier treffen der Fläche gezielt einspart, gewinnt finanzielle Spiel höchste New Work Grad im DACH-Raum (über räume, um verbleibende Zonen in hochwertige, 55 %) und die höchste Flächeneffizienz aufeinan- begegnungsfördernde Orte zu verwandeln. Ein moder. Es verstauben auf den Fluren schlicht Millio- dernes Büro braucht nicht maximale Ausdehnung, nen. Allein in der aktuellen Stichprobe des Office sondern maximale Wirkung. Flächenreduktion ist Reports melden 79 von 164 untersuchten Orga- kein Verlust von Raum, sondern ein Gewinn an nisationen 340.310 m2 überschüssige Bürofläche. Handlungsspielraum. Wer jetzt nachjustiert, stoppt Bei einer konservativ angesetzten Nettokaltmiete die schleichende Verschwendung und schafft von 25 Euro pro Quadratmeter verbrennen diese Arbeitswelten, die Produktivität, Kultur und WirtUnternehmen stolze 102 Millionen Euro pro Jahr schaftlichkeit endlich in Einklang bringen. Am Ende – bares Geld für vollkommen ungenutzte Quad- setzt sich nicht die Organisation mit dem größratmeter, an denen an vier von fünf Wochentagen ten Grundriss durch, sondern diejenige, die ihren niemand sitzt. Ökologisch heizen wir unermüdlich Raum mit dem höchsten Nutzen bespielt. leere Gebäudehüllen; stadträumlich blockieren wir Fläche, die in den Ballungsräumen an allen Ecken fehlt. Eine besondere Ironie offenbart sich beim

Bild © unsplash+ / Getty Images

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Flächenverbrauch pro Mitarbeitenden im Vergleich 2023 bis 2026 (MF / MA)

2023

18.3 m²

2024

19.7 m²

2025

2026

17.2 m²

18.3 m²

Flächeneffizienz pro Mitarbeitenden Die Top 10 flächeneffizientesten Organisationen brauchen 7,35m2 pro Mitarbeitenden

Fläche pro MA (Top 10)

Fläche pro MA (mehr als 10.000m2)

7.35 m² Bild © unsplash+ / Getty Images

37%

Unternehmen mit mehr als 10.000m2 benötigen 15,1m2 pro Mitarbeitenden

15.1 m² 48%

48% der teilnehmenden Unternehmen können Flächen frei spielen

29.000

207

Mio m2

Flächenwende-Moment überschüssige Bürofläche

Organisationen mit hohem NWS benötigen 37% der Fläche gegenüber solchen mit niedrigem NWS

In Deutschland und Österreich könnten 207 Millionen m2 freigespielt werden

Das entspricht einer Fläche von 29.000 Fußballfeldern

Ein Schreibtisch macht noch keine Krise. Ein biss- Grundrisse, sondern die Dynamik des gesamten

wird Flächeneffizienz zu einer strategischen Aufgabe, die de an diesen Zahlen: Sie sind kein Signal für Einschränkung,

chen Holz, höhenverstellbare Tischbeine, ein Ergo- Miteinanders. Freie Quadratmeter sind keine Ver-

weit über die Optimierung einzelner Arbeitsplätze hinaus- sondern für Fokus. Gut genutzter Raum stärkt die Begeg-

nomie-Stuhl – nichts daran bringt ein Unterneh- luste, sondern veredeltes Budget für die funktiona-

geht. Entscheidend ist, den tatsächlichen Bedarf frühzeitig nung und erhöht die Qualität des Arbeitsalltags. Weniger

men oder gar eine Volkswirtschaft aus dem Takt. le Umgestaltung. Das Büro der Gegenwart gewinnt

in Standort-, Mietvertrags- und Investitionsentscheidungen Fläche ist dabei kein Selbstzweck, sondern dient der Opti-

Was Bilanzen ins Wanken bringt, ist die schiere seine Daseinsberechtigung nicht mehr durch die

einzubeziehen. Denn jeder Quadratmeter, der langfristig mierung von Flächenbedarf, Nutzung und wirtschaftlichem

Masse des Leerstands im Alltag. In Österreich ar- bloße Bereitstellung von Schreibtischen, sondern

vorgehalten wird, bindet Kapital über Jahre – unabhängig Aufwand bei gleichzeitig höherem Ertrag.

beiten rund 2,25 Millionen Menschen am Schreib- durch die gezielte Schaffung von Fokus- und Be-

davon, wie intensiv er tatsächlich genutzt wird. Gerade bei

tisch, in Deutschland 22,8 Millionen. Wer deren gegnungsräumen. Wo ungenutzte Reserveflächen

anstehenden Vertragsverlängerungen, Sanierungen oder Wer ungenutzte Assets aus seinen Bilanzen entfernt, verliert

Arbeitsumgebungen heuer auch nur um wenige konsolidiert werden, entsteht die finanzielle Beweg-

Standortentscheidungen entsteht deshalb ein Zeitfenster, in keine Substanz – er gewinnt finanzielle Beweglichkeit und die

Quadratmeter pro Kopf effizienter organisiert, setzt lichkeit, um verbleibende Zonen technologisch,

dem Unternehmen ihre Flächenstruktur nachhaltig neu aus- Mittel für echte Zukunftsinvestitionen.

gewaltige Potenziale für Produktivität und K apital funktional und ästhetisch so aufzuwerten, dass An-

richten können. Aus einer operativen Flächenfrage wird so

frei. Wer Flächen reduziert, verändert nicht nur wesenheit wieder als Mehrwert erlebt wird. Damit

eine langfristige Portfolioentscheidung. Das Ausschlaggeben-

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Ein Projekt von teamgnesda

Bild: © teamgnesda

Wie eine Bank ihre Schreibtische verlor und dabei gewann vorher

nachher

Einsparung

40% 7.500m2

4.500m2

Die Einsparung der Fläche beträgt 40% bei gleicher Anzahl von Mitarbeitenden

Bild: © unsplash / copernico

320 Mitarbeitende, 7.500 m2, gefühlt jeder mit Beliebigkeit. Auch räumlich wurde umgedacht. Die eigenem Büro. Bei diesem teamgnesda Kunden sah langen, geraden Flure wurden aufgebrochen, an es lange aus wie in fast jedem gewachsenen Unter- den Gebäudeenden holte man Tageslicht in die nehmen: Räume, die niemand mehr bewusst ge- Mitte. Besucher und Mitarbeitende gehen seither plant hatte, sondern die sich über Jahre einfach so getrennte Wege: Empfang, Bistro und Co-Working ergeben hatten. Das Problem: Kaum jemand saß bilden die offene Zone zum Ankommen, dahinter noch dort, wo er sollte.

beginnt die Ruhe zur konzentrierten Arbeit. Alte Betonstützen bekamen ein Holzkleid und wurden

Eine Befragung brachte es ans Licht. Nur 41 % der Teil der Möblierung, hinterleuchtete Deckensegel Schreibtische waren tatsächlich belegt. Der Rest und Pflanzen erinnern an eine Allee – nicht zufällig, stand leer, während gleichzeitig Besprechungs- sondern zur Orientierung gedacht. räume und Rückzugsorte fehlten. Ein Klassiker der Bürowelt: zu viel vom Falschen, zu wenig vom Das Ergebnis der ganzen Rechnerei und UmbaueRichtigen. Also wurde gerechnet: Ein Desk-Sharing- rei: Aus 7.500 m2 wurden 4.500, was einem Minus Check auf Basis der tatsächlichen Präsenzquoten von 40 % bei der Miete entspricht. Und die eigentergab: 0,6 Arbeitsplätze pro Kopf reichen völlig. liche Überraschung: Die Fläche fühlt sich seither Aus der nüchternen Zahl entstand ein neues Flä- größer an als vorher. chenprogramm mit klar unterscheidbaren Zonen: Fokus, Team, Projekt, Begegnung, statt der alten

Bild: © teamgnesda

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

, 279.000 Menschen

n, 3,9 Mio Menschen Durchschnittliche Anwesenheit

Wie also anfangen?

78%

62%

34%

Anwesenheit an Tagen mit der höchsten Präsenz

durchschnittliche Anwesenheit

Anwesenheit an Tagen mit der höchsten Präsenz Potenzial Österreich

durchschnittliche Anwesenheit

13,7 Mio m2 Fläche

Anwesenheit an Tagen mit der niedrigsten Präsenz Anwesenheit an Tagen mit der niedrigsten Präsenz

Potenzial Deutschland

entsprechen

182.000

2.600.000

Wohnungen für

279.000 Menschen

194 Mio m2 Fläche

Wohnungen für

3.955.000 Menschen

Den echten Bedarf berechnen

Die Vertragssituation offenlegen

Keine Schätzung, sondern kennzahlenbasierte

Wie lange läuft der Mietvertrag noch, wie fest

Rechnung in mehreren Varianten mit

ist die Bindung, gibt es Ausstiegsklauseln?

New Work Best-Practices hinterlegt. In

die Szenarien fließen die Stellschrauben der neuen Arbeitswelt ein: Remote-Policy, mobiles Arbeiten, Activity-based Working,

Verhandeln

Sharing-Konzepte, Sharing-Anteil und Sharing-

Hier gilt eine oft übersehene Wahrheit: Auch

Ratio, Arbeitsweltstruktur, KI-Einsatz und

wenn der Vertrag noch Jahre läuft, ist heute

Entwicklungsszenarien. Am Ende steht eine

eine Verbesserung möglich. Ein sicherer,

Zielfläche, keine Bauchzahl.

angepasster Mieter ist mehr wert als ein Streit ums Prinzip.

Prüfen, wie diese Zielfläche im Bestand erreichbar ist

Den Markt sichten

Durch Verdichtung, Rückgabe an den

Welche Objekte passen zur Zielfläche, welcher

Vermieter oder Untervermietung.

Aufwand steckt in einer Standortveränderung, wie sieht der Return on Investment aus?

So ein Business Case lässt sich rasch und unkon- che, die eigentlich niemand braucht. Das sind bei ventionell aufsetzen. Er braucht keine Monate, 75 m2 pro Wohnung rund 182.000 Wohnungen.

Die halbe Miete Der größte Hebel steht leer

sondern 2 bis 3 Wochen. Und der erste Euro ist Oder, in Menschen gedacht: bei 49 m2 Wohngespart, sobald der erste Quadratmeter zurück- raum pro Kopf Platz für rund 279.000 Einwohner. geht – nicht irgendwann, sondern in der nächsten So viel Wohnraum, wie eine Stadt der Größe von Bilanz. Und er liefert in den meisten Fällen ein Kos- Graz benötigt, aber gerade als leerer Schreibtisch tenpotenzial von 20 bis 50 Prozent – eine Zahl, die existiert. In Deutschland wird das Bild noch drasti-

Kosten zu senken steht ganz oben auf jeder Agen- Präsenz in Fläche um, wird die Dimension sicht-

in keiner Vision steht, aber in jeder Gewinn-und- scher: 194 Millionen m2, rund 2,6 Millionen Woh-

da. Die Kunst liegt nicht im Sparen an sich, sondern bar: Wäre das Büro für volle Besetzung dimen-

Verlust-Rechnung Wirkung zeigt. Denn am Ende nungen – Wohnraum für 3,9 Millionen Menschen.

darin, den richtigen Hebel an der richtigen Stelle sioniert, ließen sich allein bei den Teilnehmenden

zählt nicht, wie schön ein Büro geplant ist, sondern Eine Großstadt wie Berlin, die freitags leer steht.

anzusetzen. Und der größte Hebel steht oft ein- 934.000 m2 oder 22 % Mietfläche einsparen und

wie effizient es genutzt wird. Wer seine Fläche an In Zeiten, in denen über jeden Bauplatz gestritten

fach leer herum. In einem Markt, der Investitionen am vollsten Tag hätte trotzdem jeder Platz. Legt

der Wirklichkeit ausrichtet statt an einer Vollprä- wird und Wohnen knapp und teuer ist, ist das mehr

hinterfragt und Entscheidungen vertagt, zählt eine man den Durchschnittstag zugrunde, sind es

senz, die es nie gibt, spart doppelt: an Miete und als eine betriebswirtschaftliche Fußnote. Es ist eine

Währung mehr als jede Vision: Liquidität. Cash in 1,6 Millionen m oder 38 %.

an der Illusion, alle kämen gleichzeitig.

gesellschaftliche Frage. Fläche, die als halbleeres

der Kassa schlägt die schönste Zukunftsrechnung

Büro Geld kostet, könnte anderswo ein Zuhause

– und nirgends liegt so viel davon brach wie in un- In Euro will man es sich kaum ausmalen. Bei 25 genutzter Fläche.

Büros, die man bewohnen könnte

sein.Effizienter mit Fläche umzugehen, ist deshalb

Euro Miete pro Quadratmeter sind das am Spitzen-

Millionen Quadratmeter klingen abstrakt. Woh- doppelt vernünftig: Es entlastet die Bilanz und ein

tag 280 Millionen, am Durchschnittstag 504 Millio-

nungen nicht. Rechnet man das Flächen-Einspar- Stück weit auch den Wohnungsmarkt.

Die Zahlen sind unbequem. Am stärksten Tag sind nen pro Jahr, die für Raum ausgegeben wird, den

potenzial hoch, kommt in Österreich eine Zahl

78 % der Arbeitsplätze besetzt, im Schnitt 62 %, niemand betritt.

heraus, die schmerzt: 13,7 Millionen m2 Büroflä-

am schwächsten gerade 34 %. Rechnet man die 24

Bild rechts: shutterstock.com / © Anton Vierietin

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Home-Office auf Basis der teilnehmenden Mitarbeiter Vergleich des Einsatzes von Home-Office in den letzten Jahren

vor Corona

Home Office

2023

kein Home Office

% kein Home Office

Home Office

2024

Home Office

2025

0,6

kein Home Office

Home-Office Wer Präsenz will, muss Mehrwert schaffen Bild © unsplash+ / Getty Images

99,4 Home Office

Kaum ein Thema erhitzt die Gemüter so verläss- Home-Office ist erwachsen geworden: kein Auslich wie die Rückkehr ins Büro. Schlagzeilen verkün- nahmezustand, sondern Routine mit Augen maß.

Angebot der Organisationen für Home-Office

den das Ende des Home-Office, Vorstände rufen Denn die Unternehmen halten dagegen, leise, aber zur Präsenz. Die Daten erzählen eine andere Ge- bestimmt. Für 47,5 % der Mitarbeitenden gilt eine

Home-Office 2026

schichte. Von rund 225.000 Mitarbeitenden dürfen Mindestpräsenz von zwei Tagen, für 30,7 % sind es gerade einmal 0,1 % gar nicht mobil arbeiten. Nur drei. Das Büro wird nicht abgeschafft, es wird veretwa 8 % sind auf einen Tag begrenzt. Die große handelt. Anwesenheit ist seltener Pflicht, häufiger Mehrheit hat mehr Spielraum: 85 % dürfen zwei Angebot für Austausch, Zusammenarbeit und KulTage von zu Hause arbeiten, 7 % sogar mehr als tur. Aus der Kampfzone ist ein Aushandlungsraum

auf Basis der teilnehmenden Mitarbeiter

% kein Home Office

auf Basis der teilnehmenden Organisationen kein Home-Office

0,1

drei. Home-Office ist kein Privileg mehr, sondern geworden, in dem beide Seiten mit dem Grau zwi-

1 Tag

Normalzustand. Nur eine kleine Gruppe darf frei schen Remote-Arbeit und Vollpräsenz umzugehen wählen – grenzenlose Remote-Arbeit ist ebenso sel- gelernt haben. 2026 ist das Bild eindeutig: Nur 4 % ten wie das komplette Verbot.

der Organisationen erlauben gar kein Home-Office, 11 % einen Tag, 85 % gewähren zwei bis drei

Genutzt wird das Angebot mit Maß. Der tatsäch- Tage. Die zwei Tage zu Hause sind zum neuen Stanliche Gebrauch liegt in diesen Bereichen: 12,0 % dard geworden. Das Büro hat aufgehört, der einzige arbeiten einen Tag mobil, 40,0 % zwei, 35,5 % bis Ort der Arbeit zu sein. Es konkurriert heute mit zu drei. Zwischen „dürfen“ und „tun“ liegt nur ein dem Küchentisch, und gewinnt nur, wenn es besser

99,9 Home Office

2-3 Tage

schmaler Grat. Wer wählen kann, bleibt weder ist als er. demonstrativ im Büro noch dauerhaft fern. Das

Kein Home-Office haben ausschließlich kleine Unternehmen.

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Tage mit der höchsten Auslastung der verfügbaren Arbeitsplätze

Zeitersparnis der Teilnehmenden

Maximale Präsenz — Mitarbeitende je Spitzen-Wochentag (Mitarbeitende am jeweiligen Wochentag der höchsten Präsenz in %)

2,9

46,9

45,9

2,8

1,5

100

Österreich

Deutschland entspricht

Remote-Arbeit

2,4

entspricht

7.500

2,4

24min

durchschnittlicher Weg pro Strecke 0

Freitag

Donnerstag

Mittwoch

Dienstag

Montag

Der teuerste Tag ist der leerste Geistertage – Was ein leerer Schreibtisch wirklich kostet

VollzeitArbeitsjahren

Tage/Woche

5.500

Remote-Arbeit

VollzeitArbeitsjahren

13 Mio.

9 Mio.

30min

eingesparte Stunden

durchschnittlicher Weg pro Strecke

eingesparte Stunden

Ein großes Potenzial: Bei durchschnittlich 2,4 Tagen im Home-Office und die dadurch eingesparte Wegzeit vom Wohnort zum Arbeitsplatz kann auf die 225.300 Personen, die bei der Befragung zum Office Report 2026/27 teilgenommen haben, ein Äquivalent von 7.500 Vollzeit-Arbeitsjahren in Österreich und 5.500 Vollzeit-Arbeitsjahren in Deutschland eingespart werden.

Bezogen auf die Teilnehmenden bedeutet das für Deutschland und Österreich:

CO₂ 12.7 Mio t können pro Jahr gespart werden

160.000 Transatlantik-Flüge

7.9 Mio PKW Emissionen pro Jahr

Die Rückkehr ins Büro ist beschlossene Sache, kann sie täglich beobachten: Menschen pendeln behaupten die Schlagzeilen. Die Daten behaup- ins Büro, setzen Kopfhörer auf und sprechen per

lich 2,4 mobilen Tagen und 24 Minuten entspricht einer Menge von 7,5 Millio- tion ist der wichtigste Grund fürs Büro

ten das Gegenteil. Bei 54 % der Organisationen Video mit Kolleginnen, die ebenfalls gependelt sind.

Weg je Strecke summiert sich das in nen Autos, die jeweils 10.000 km pro nicht die Zusammenarbeit, sondern

hat sich die Präsenz in zwei Jahren nicht bewegt. Das ist kein Arbeitsmodell, das ist Performance-

Österreich auf rund 13 Millionen ein- Jahr fahren oder 61.800. Transatlantik schlicht die Erwartung der Führung.

Home-Office wird sogar etwas häufiger genutzt, als Theater.

gesparte Stunden pro Jahr, ein Äqui- Hin- und Rückflügen Frankfurt-New Die totale Rückkehr ins Büro ist also

es formal erlaubt ist: 2,4 statt 2,2 Tage pro Woche.

valent von 7.500 Vollzeit-Arbeitsjahren, York in der Economy-Klasse. Home- ein Mythos. Nicht, weil niemand mehr

Die Praxis ist großzügiger als die Policy. Verboten Denn leere Fläche ist nicht gratis. Bei 25 Euro Miete

geschenkt, jedes Jahr aufs Neue. In Office ist damit nicht nur Komfort, käme, sondern weil die Zahlen eine an-

ist mobiles Arbeiten fast nirgends; erwartet wird im pro m2 zahlt ein Unternehmen für jeden tatsächlich

Deutschland, mit 30 Minuten Wegzeit, sondern Klimapolitik im Kleinen.

dere Geschichte erzählen: von Fläche,

Median eine Mindestpräsenz von drei Tagen. Kein genutzten Quadratmeter am schwächsten Tag 74

sind es 9 Millionen eingesparte Stun-

die leer steht und Geld kostet, von Zeit

Entweder-oder, sondern ein ausgehandeltes Mittel- Euro – fast das Dreifache. Über alle erfassten Or-

den oder 5.500 Vollzeit-Arbeitsjahre. Bleibt die Frage, wer eigentlich zurück- und Emissionen, die gespart werden,

ganisationen stehen im Schnitt 1,6 Millionen Qua-

Und die Straße bleibt leer. Wer nicht ruft. Nicht die Vorreiter: Organisatio- und von einem Büro, das nur dann ge-

dratmeter leer. Das sind rund 500 Millionen Euro

pendelt, verbrennt kein Benzin. Rund nen mit hohem New Work Score arbei- winnt, wenn es besser ist als der Kü-

Das Büro selbst hat eine Form angenommen. Diens- pro Jahr für Raum, den niemand betritt. An jedem

5 Kilogramm CO2 spart jeder Bürotag, ten bis zu 3,7 Tage mobil, fast einen Tag chentisch. Die Entscheidung fällt nicht

tags ist es voll, freitags fast leer; im Schnitt sind Geistertag verbrennt das Büro Geld, das anderswo

der zu Hause stattfindet.

nur 62 % der Arbeitsplätze besetzt, am schwächs- fehlt. Doch die Kehrseite ist ebenso konkret und

Das sind hochgerechnet auf alle in Bü- kommt aus den Häusern mit niedrigem Qualität des Ortes.

ten Tag gerade ein Drittel. Und genau hier beginnt fällt zugunsten der Menschen aus. Jeder Home-Of-

ros arbeitenden Menschen in Deutsch- Score, wo Kontrolle das Vertrauen er-

eine Rechnung, die kaum jemand aufmacht. Man fice-Tag ist ein Tag ohne Pendeln. Bei durchschnitt-

land und Österreich 117.000 t CO2. Das setzt. Und bei jeder fünften Organisa-

maß.

mehr als vorgesehen. Der Präsenzdruck mehr an der Stechuhr, sondern an der

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Desk-Sharing III. In welchem Ausmaß werden Sharing Modelle I. In welchem Ausmaß werden Sharing-Modelle angeboten (Anteile nach Mitarbeitenden) angeboten (Anteile nach Mitarbeitenden)

für 100%

für 0%

für 75-100%

20 für 50-75%

für 0-25%

32 für 25-50% II. Höhe der aktuellen Sharing Rate (Anteile nach II. Wieviel Prozent ihrer Mitarbeiter arbeiten in einem Sharing Modell Mitarbeitenden)

% Ratio unter 0,5

27 Ratio 0,8 bis 1

59 Ratio 0,5 bis 0,8 sinken I. Aktuelle Akzeptanz von Sharing Akzeptanz auf III. Aktuelle Akzeptanz von Sharing das eigene Unternehmen

sehr hoch

sehr niedrig

40 niedrig

hoch

Bild rechts: unsplash+ / © Andrew Neel

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

50Hertz ist ein Projekt von neudoerfler

Bild: © neudoerfler / Alexandra Ploiner

New Work mit Anschluss Neue Arbeitswelten, stimmig angeknüpft Mit dem zweiten Bauteil der Unternehmenszentra- spräche. Die Küche und gemeinschaftlich genutzte le der 50Hertz Transmission GmbH in Berlin wurde Flächen werden zu Treffpunkten im Arbeitsalltag. eine Arbeitswelt erweitert, die bereits seit einigen Auch die Outdoor-Bereiche sind Teil des Konzepts: Jahren in Nutzung ist. Auf sechs Geschossen und Sie erweitern die Arbeitswelt nach draußen und rund 8.500 m² Bruttogrundfläche entstanden neue schaffen zusätzliche Möglichkeiten für Austausch, Flächen für unterschiedliche Formen der Zusam- Pause oder einen Ortswechsel. menarbeit – von Arbeitsplätzen über offene BeBild: © neudoerfler / Alexandra Ploiner

gegnungs- und Kommunikationszonen bis hin zu Damit steht das Projekt beispielhaft für New Work, Meetingräumen, Küchen und Terrassen.

wie wir es bei neudoerfler verstehen: nicht als festes Raumkonzept, sondern als Arbeitsumgebung

Für neudoerfler lag die besondere Aufgabe darin, mit Wahlmöglichkeiten. Unterschiedliche SituatioNeues zu schaffen, ohne den bestehenden Cha- nen bekommen den passenden Raum – funktional rakter zu verlieren. Bereits Bauteil 1 wurde von neu- geplant, hochwertig ausgestattet und auf die Mendoerfler ausgestattet. Die Möblierung des neuen schen ausgerichtet, die ihn täglich nutzen. Gebäudeteils sollte daher in Materialität, Farbwelt und Look möglichst nahtlos daran anschließen. Auf Auch der angrenzende Kindergarten wurde in TeilBasis der Architekturplanung wurde die Einrichtung bereichen von neudoerfler möbliert. So reicht das so umgesetzt, dass beide Bauteile als zusammenge- Projekt über die klassische Bürofläche hinaus und hörige Arbeitswelt wahrgenommen werden.

verbindet unterschiedliche Nutzungen an einem Standort zu einem stimmigen Gesamtkonzept.

Das Konzept zeigt, wie vielseitig Bürofläche heute genutzt werden kann. Nicht jede Aufgabe braucht Für uns ist 50Hertz ein gutes Beispiel dafür, wie sich denselben Ort: Konzentration, Austausch, Bespre- New Work räumlich übersetzen lässt: mit unterchung und informelle Begegnung finden in unterschiedlichen Zonen, durchdachter Nutzung und schiedlichen Zonen ihren Platz. Offene Bereiche einer Gestaltung, die auf Bestehendem aufbaut fördern spontane Kommunikation, Meetingräume und gleichzeitig Raum für Neues schafft. schaffen den passenden Rahmen für geplante Ge-

Bild: © neudoerfler / Alexandra Ploiner

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Ausblick 2027 Wohin sich die Arbeitswelt bewegt Diesmal haben wir nicht nur gefragt, was ist, son- bleibt sozial und menschennah, muss aber in Teilen dern auch, was sein wird. Aus den Daten und aus klarer, deutlicher und konsequenter werden. Geradem, was wir täglich in unseren Projekten sehen, de junge Menschen brauchen Orientierung. Klarlassen sich für 2027 einige klare Linien ziehen.

heit ist kein Gegensatz zu Empathie, sondern ihre Voraussetzung: Wer Halt gibt, gibt Freiraum.

Der Kostendruck bleibt und wird für viele erst 2027 wirklich spürbar. Was heute noch als Reserve in Der Arbeitsmarkt spaltet sich weiter. Qualifizierte den Bilanzen steht, wird dann konsequent hinter- Fachkräfte bleiben umkämpft, während geringer fragt. Fläche, die nicht arbeitet, kostet; und diese Qualifizierte häufiger von Arbeitslosigkeit betroffen Rechnung wird in den kommenden Jahren offener sein werden. Zugleich setzt der Generationenwangestellt als je zuvor.

del spürbar ein: Die Babyboomer gehen in Pension und nehmen Erfahrung mit, die nachrückenden

Der Immobilienmarkt bleibt zurückhaltend. Neue Generationen erst neu erarbeiten müssen. Wissen Projekte, neue Flächen entstehen kaum. Die Zu- zu halten und weiterzugeben wird zur strategischen kunft liegt nicht im Neubau, sondern im Bestand: Aufgabe, bei der dem Büro als Wissensdrehscheibe im Umbau, in der Sanierung, im klugen Weiterden- große Bedeutung zukommt. ken dessen, was schon steht. Wer Flächen hat, wird sie verwandeln, nicht ersetzen.

Und über allem steht die Technologie. Die KI übernimmt immer mehr Standardprozesse und ver-

New Work hält sein Niveau, und Desk-Sharing wird schiebt damit den Zweck des Büros. Es wird nicht zum neuen Normal. Die Frage ist nicht mehr ob, mehr gebraucht, um Aufgaben abzuarbeiten, sonsondern wie. Wir teilen längst so vieles in unserem dern um Menschen zusammenzubringen: für das Leben – Autos, Wohnungen, Werkzeuge – warum Gespräch, die Idee, die Zusammenarbeit, die keine also nicht auch den Schreibtisch? Was einst als Zu- Maschine ersetzt. mutung galt, wird zur Selbstverständlichkeit. Das Bild, das sich für 2027 abzeichnet, ist kein Nachhaltigkeit gewinnt zurück, was ihr zwischen- Bruch, sondern eine Zuspitzung: weniger, aber zeitlich verloren ging. Sie ist kein Trend, sondern besser genutzte Fläche; mehr Flexibilität; klarere ein Auftrag der nächsten Generationen an uns: Führung; ein neues Selbstverständnis von Nachhaldas Maximale zu leisten bei Recyclingfähigkeit, bei tigkeit. Die Arbeitswelt wird nicht lauter, sondern der Wiederverwendung von Materialien, Baustof- bewusster. Und genau darin liegt ihre Chance. fen und Möbeln. Wer heute baut und einrichtet, entscheidet über den Abfall von morgen. Führung

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

„Die beste räumliche Lösung hilft wenig, wenn die technologische Ausstattung die gewünschte Form der Zusammenarbeit nicht unterstützt.“ Johann Martin Schachner, CEO Atos Österreich

Bild:© Atos

Verfügung. Wir haben insgesamt 16 unterschiedli- waren. Dieses Team hat intensiv in Workshops ge-

Interview Johann Martin Schachner, Atos

che Raummodule geschaffen, die von klassischen arbeitet und gemeinsam jene Werte definiert, an Meeting- und Projekträumen über Fokusbereiche denen wir unsere zukünftige Arbeitsweise ausrichund Innovation- und Creativity-Zones bis hin zu ten wollten. Auch unsere Betriebsräte waren hier Homebases, die den Teams als Ankerpunkt für die aktiv eingebunden. flexible Zusammenarbeit dienen. Darüber hinaus gab es während des gesamten ProNachhaltigkeit spielte von Anfang an eine zentrale jekts verschiedene Möglichkeiten zur Beteiligung:

Sehr geehrter Herr Schachner, was war der ren, wie wir in Zukunft arbeiten wollen und welche

Rolle. Der neue Standort ist dabei Teil einer deut- regelmäßige Umfragen, Workshops, Abstimmun-

Ausgangspunkt, der Anlass für das Projekt?

lich

Werte diese neue Arbeitswelt prägen sollen.

umfassenderen

Transformationsprozesses. gen und Besichtigungen unterschiedlicher Arbeits-

Unser damaliger Standort am Siemens Campus in

Seit 2020 arbeiten wir konsequent daran, unseren umgebungen. Selbst Möbel und IT-Equipment wur-

der Siemensstraße war in die Jahre gekommen und Diese Grundsätze waren anschließend auch maß-

CO₂-Fußabdruck zu reduzieren und die eigenen den vorab ausgestellt, damit Mitarbeiter:innen sie

entsprach nicht mehr dem, was wir unseren Mit- geblich für die Standortsuche und die Konzeption

Standorte, Mobilität und Arbeitsweisen nachhal- ausprobieren und bewerten konnten. Dabei ging es

arbeiter:innen als modernes Arbeitsumfeld bieten unserer neuen Arbeitswelt. Dabei haben wir uns

tiger auszurichten. Diese Entwicklung zeigt, dass auch darum, den Digital Workplace möglichst intui-

wollten. Vor allem die Hitzebelastung im Sommer beispielsweise sehr genau angesehen, wo unsere

die Maßnahmen über das einzelne Standortprojekt tiv und durchgängig zu gestalten, etwa mit einheit-

und die öffentliche Anbindung waren Themen, die Mitarbeiter:innen wohnen und welcher Standort

hinaus wirken und Teil unserer langfristigen Nach- lichen Lösungen in den unterschiedlichen Räumen,

sich deutlich auf die Zufriedenheit ausgewirkt ha- mit öffentlichen Verkehrsmitteln möglichst gut er-

haltigkeitsstrategie sind.

einfacher Bedienung, einem Ein-Tastendruck-Kon-

ben. Deshalb haben wir uns zunächst mit der Frage reichbar ist. teamgnesda hat uns in diesem Prozess nach einem neuen Standort beschäftigt.

zept und kabelloser Nutzung. Die Anforderungen,

hervorragend begleitet und beraten.

die daraus entstanden sind, sind anschließend unWie haben Sie Mitarbeiter:innen in die Projekt- mittelbar in die Standortwahl und das Raumkon-

Dann kam die Pandemie und hat die Ausgangs- Bitte geben Sie uns ein paar Eckdaten zu Ihrem

entwicklung eingebunden?

lage grundlegend verändert. Von einem Tag auf Projekt – Mitarbeiter:innen, Quadratmeter, Ar-

Für uns war von Anfang an klar, dass wir eine neue

den anderen arbeiteten unsere Mitarbeiter:innen beitsplätze, CO₂-Footprint, Zeitraum?

Arbeitswelt nicht am Reißbrett für unsere Mitarbei- Was war für Sie als CEO die größte Herausforde-

im Home-Office, und das Projekt ruhte zunächst. Das Projekt lief von 2019 bis 2023 und mündete in

ter:innen entwickeln können. Wir haben deshalb rung bei dem Projekt?

Gleichzeitig war das für uns der Anlass, einen unserem neuen Headquarter im IZD Tower in Wien.

ein rund 50 Personen starkes New-Way-of-Work- Für mich war das tatsächlich ein Herzensprojekt.

Schritt weiterzugehen: Wir wollten nicht einfach Dort stehen auf vier Stockwerken rund 5.100 m2

Core-Team zusammengestellt, in dem unterschied- Umso anspruchsvoller war es, dass sich während

arbeiter:innen zur ein neues Büro suchen, sondern grundsätzlich klä- Fläche für mehr als 1.000 Mit

liche Bereiche der Unternehmensgruppe vertreten der Projektlaufzeit zentrale Rahmenbedingungen

zept eingeflossen.

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

mehrfach verändert haben. Corona hat Was

würden

Sie

heute

anders dersetzung und ohne die Einbindung

unsere Vorstellungen davon, wie und machen?

der Teams wird eine Transformation

wo wir arbeiten, grundlegend verändert. Einen Punkt würde ich auf jeden Fall dieser Größenordnung schwer funktioEin bereits entwickeltes Office-Konzept wieder genauso machen: die Mitar- nieren. musste deshalb reevaluiert werden, mit beiter:innen von Beginn an intensiv weniger gleichzeitiger Anwesenheit am einzubeziehen. Gerade weil sich die Dazu braucht es Mut, weil man EntStandort und einem deutlich stärkeren Rahmenbedingungen während eines scheidungen für eine Zukunft trifft, Fokus auf hybrides Arbeiten.

solchen Projekts verändern können, die sich permanent verändert. Unser war diese breite Beteiligung eine wichti- Projekt hat das sehr deutlich gezeigt.

Später kam mit der Aufteilung von Atos ge Grundlage für die Entwicklung unse- Entscheidend für uns war es, einen

und Eviden eine weitere große Verän- rer neuen Arbeitswelt.

ganzheitlichen Blick auf die neue Ar-

derung zu einem Zeitpunkt, als die Aus-

beitswelt zu richten. Dazu gehört ein

führungsplanung bereits weit fortge- Wie war die Zusammenarbeit mit te- fein abgestimmtes Zusammenspiel aus schritten war, hinzu. Das zeigt sehr gut, amgnesda?

Büro, Arbeitsumgebung, Digital Work-

was aus meiner Sicht eine der großen teamgnesda hat uns über sehr unter- place, mobilem Arbeiten, Home-Office Herausforderungen bei einem solchen schiedliche Phasen dieses Projekts be- sowie dem Mobilitätskonzept. Projekt ist: Man entwickelt eine Arbeits- gleitet – von der Immobilienstrategie welt für viele Jahre, während sich die und Standortsuche über Projektma- Es geht letztlich um ein Gesamtsystem, Realität während der Planung bereits nagement und Belegungsplanung bis in dem Home-Office, Arbeitsplatz und weiterbewegt.

zur Entwicklung des Arbeitsplatz- und Mobilität durch die passende OrganisaDesignkonzepts sowie zur internen tion, den Raum und die technologische

Worin bestand beziehungsweise be- Kommunikation und Kulturtransforma- Ausstattung

miteinander

verbunden

steht für Sie der größte Erfolg dieses tion. Bei einem Projekt, bei dem Raum, werden. Die beste räumliche Lösung Projektes?

Arbeitsweise,

Unternehmenskultur hilft wenig, wenn die technologische

Ein für mich besonders wichtiger Erfolg und Nachhaltigkeit so eng zusammen- Ausstattung die gewünschte Form der ist die hohe Zufriedenheit unserer Mit- spielen, war diese durchgängige Be- Zusammenarbeit

nicht

unterstützt.

arbeiter:innen mit der neuen Arbeits- gleitung wichtig. teamgnesda war daher Gleichzeitig muss man eine neue Arumgebung. Dazu beigetragen hat auch ein wichtiger Sparringpartner, der sich beitswelt auch unter wirtschaftlichen der neue Digital Workplace, der ein ho- durch Pragmatismus, Flexibilität und Gesichtspunkten betrachten. Standort, hes Maß an Flexibilität aufweist. Wir ha- Proaktivität auszeichnet.

Flächennutzung, Mobilität, Energieeffi-

ben mit diesem Projekt einen Standort

zienz und hybride Arbeitsmodelle sind

geschaffen, der ihre Bedürfnisse stär- Mit welchen Argumenten würden Sie keine voneinander getrennten Themen. ker berücksichtigt und zugleich unsere anderen Unternehmen Mut machen, Sie beeinflussen sowohl die Attraktivität Nachhaltigkeitsziele sehr konkret unter- neue Arbeitswelten zu entwickeln?

als Arbeitgeber als auch die Kosten.

stützt. Schon bei der Planung war die Eine neue Arbeitswelt beginnt aus meiReduktion unseres CO₂-Fußabdrucks ner Sicht lange vor der Frage, wie ein Eine neue Arbeitswelt ist deshalb auch ein wesentliches Kriterium, bei der Büro aussieht. Unternehmen müssen ein Business Case, der sich rechnen Auswahl des energieeffizienteren Ge- zunächst gemeinsam klären, wie sie muss. bäudes ebenso wie bei der Lage und in Zukunft arbeiten wollen, was ihren besseren öffentlichen Anbindung, der Mitarbeiter:innen dabei wichtig ist und Umstellung des Fuhrparks sowie weite- welche Werte dieser Zusammenarbeit ren Maßnahmen am Standort.

zugrunde liegen. Ohne diese Auseinan-

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Atos ist ein Projekt von teamgnesda

Projektvorstellung: Wenn Umzug zur Haltungsfrage wird Am Anfang stand keine Immobilienfrage, sondern später nicht überzeugt werden. Parallel lief eine oft eine Grundsatzentscheidung. Atos, ein internatio- unterschätzte Arbeit: die Kultur- und Wertetransnales High-Tech-Unternehmen mit etwa 1.000 Mit- formation, getragen von klarer Projektstruktur und arbeitenden in Wien, suchte einen neuen Stand- durchgängiger Kommunikation. ort und merkte schnell: Ein „New Way of Work“

ist kein Ortswechsel. Er ist ein Kulturwandel, der Herausgekommen ist ein Büro nach dem Prinzufällig auch Wände braucht.

zip des Activity-based Working: Räume, die sich der Tätig keit anpassen und nicht umgekehrt.

Bevor über Quadratmeter gesprochen wurde, Konzentrationszonen neben Orten für Austausch stand die ehrlichste aller Fragen: Stay or Move? und Projektarbeit. Nachhaltige Materialien, weil sie Anbindung an den öffentlichen Verkehr, ökolo zu den Werten des Unternehmens passen und un gische Qualität nach ÖGNI, eingesparte Anreise gewöhnliche Module wie „Recharge your Battery“ zeit und damit CO₂ – alles wurde abgewogen. und der „Family Room“, die zeigen: Hier wird ArNicht das billigste Gebäude sollte es werden, beit und Leben nicht getrennt, sondern in Balance sondern das richtige Headquarter. Die Wahl fiel auf gebracht. Vier Jahre, 5.100 m2, 1.000 Menschen, den IZD Tower. teamgnesda begleitete Atos über ein Standort, der Werte sichtbar macht, statt sie vier Jahre von der Immobilienstrategie über Ge- zu behaupten. Am Ende zeigt der Fall Atos, was staltung und Innenarchitektur, Projektmanagement gute Arbeitswelten ausmacht: Sie entstehen nicht und Change bis zu Inbetriebnahme und Umzug. aus einem Grundriss, sondern aus einer Haltung. Der rote Faden: die Menschen früh einbinden, statt Der eigentliche Umzug fand nicht zwischen zwei ihnen ein fertiges Konzept vor die Tür zu stellen. Adressen statt, sondern im Selbstverständnis eines Umfragen, Workshops, laufende Kommunikation, Unternehmens. Möbel und IT-Equipment wurden vorab ausgestellt, ausprobiert und bewertet. Wer mitgestaltet, muss

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Platzerschließungszone

Hauptwege EG Nebenwege Erschließung zu Kern

Eingang Petrol

Eingang Gelb

Orientierungselemente Platz 1 Foyer

GELB

Die Familie der Orientierungselemente besteht aus: - Steele digital / analog

- Stockwerksverteiler / Wegweiser

Eingang

- Beschriftung / Beschilderung

Eingang Rot

ROT Besucher

Empfang

Bistro

Verortung Orientierung Systematik - 14.11.2016

Raum für Branding Warum das Logo an der Wand der günstigste Hebel ist

Unter all den Stellschrauben, die über die Motiva- sowie eine funktionale Leitsystematik lassen sich in tion und Effizienz am Arbeitsplatz entscheiden, gibt wenigen Monaten realisieren. Entscheidend ist daes eine, die betriebswirtschaftlich oft unterschätzt bei die Reihenfolge: Der Prozess beginnt nicht bei wird: das Zusammenspiel von Design und Branding der Wandfarbe, sondern bei der Unternehmenskulim Raum. Von elf im Office Report 2026 gemesse- tur. Welche Haltung soll der Raum unterstützen? nen Zufriedenheitsaspekten zeigt Brand Design ei- Erst danach folgt die Übersetzung in Material, Licht nen der stärksten Zusammenhänge zum New Work und Akustik. Wer die Reihenfolge umkehrt, baut Grad. Spürbar stärker als die reine Konferenzraum- Kulissen statt Identität – ein Unterschied, den MitInfrastruktur oder Medientechnik. Das ist aus zwei arbeitende sofort spüren. Gründen bemerkenswert: Erstens ist Gestaltung Bild: Frequentis / © Oliver Bertram

im Vergleich zu baulichen Flächenveränderungen Zu den unmittelbaren Treibern der Mitarbeitendie mit Abstand kostengünstigste Maßnahme.

den-Effizienz gehören laut Datenmaterial auch Raumakustik und Licht. Die Zufriedenheit mit der

Im aktuellen Wettbewerb um qualifizierte Fachkräf- Akustik erreicht aktuell 2,98 von 4 Punkten und te hat sich der Fokus verschoben: Mitarbeitende korreliert messbar mit der organisatorischen Reife. fragen heute weniger danach, wo ein Schreibtisch Wenn Störgeräusche minimiert werden, sinkt die steht, sondern wofür eine Organisation im Kern Ermüdung und die Konzentrationsfähigkeit steigt. steht – sichtbar, spürbar und vom ersten Moment an im Empfangsbereich. Ein durchdachtes Raum- Der wirtschaftliche Ertrag von Brand Design lässt konzept wirkt unaufdringlich, aber nachhaltig. Es sich zwar nicht wie eine Kaltmiete in Quadratmestärkt die Identifikation der Belegschaft mit dem tern aufrechnen, zeigt sich aber erfahrungsgemäß Unternehmen. Und wer sich mit seinem Arbeits- in den Betriebskennzahlen: in schnelleren Wieort identifiziert, bringt sich engagierter ein, arbeitet derbesetzungszeiten, geringerer Fluktuation und fokussierter und bleibt der Organisation länger er- einer höheren Bereitschaft zur Präsenz im Büro. halten.

Für Organisationen, die heuer gezielt in die Leistungsfähigkeit ihrer Teams investieren wollen, ohne

Anders als langwierige Flächenkonsolidierungen Großbaustellen zu eröffnen, ist Brand Design der lässt sich Brand Design rasch und wirksam umset- wirksamste Hebel der Gegenwart. zen: Eine konsequente Farb- und Materialsprache, gelebte Werte statt platter Slogans an der Wand

Office Report 2026/27: Der Kompass für Arbeitswelten

Flächenwünsche der Organisationen

32% 32% der teilnehmenden Unternehmen wollen mehr Kollaborationsund Projekträume

28%

23%

28% sehen Konferenzzonen als wichtige Fläche

23% Rückzugsund Fokusräume

5% Aber nur 5% wollen Einzelbüros und Einzelarbeitsplätze

Ein Ort der Begegnung Wofür Menschen noch ins Büro kommen 34,0 % nennen die unmittelbare Teamarbeit als aktion, weniger für isolierte Einzelarbeit. Bei der wichtigsten Grund, ins Büro zu kommen – mit wei- Standortzufrieden heit zeigt sich ein wesentlicher tem Abstand vor der reinen Präsenzerwartung der Effizienzhebel: Während Erreichbarkeit (3,45 von Führung (19,0 %), formellen Meetings (17,0 %) und 4 Punkten) und Sicherheit (3,31) hoch bewertet dem reinen sozialen Austausch (16,3 %). Das Motiv werden, fallen Flexibilität (2,67) und RückzugsmögKarriere und Sichtbarkeit, in der Debatte um die lichkeiten (2,76) ab – ausgerechnet jene Faktoren, Büro-Rückkehr oft lautstark diskutiert, landet mit die am stärksten mit einem hohen New Work Grad 1,3 % in der Praxis am Rand der Bedeutungslosig- und der Gesamtproduktivität korrelieren. Organikeit. Das Büro der Gegenwart ist kein Kontrollraum sationen, die gezielt in flexible Raumnutzung und mehr, sondern ein Funktionsraum für produktive Akustik investieren, heben die Mitarbeitenden- Zusammenarbeit, oder es bleibt leer.

Effizienz spürbar an.

Diese Motivlage deckt sich präzise mit den Flä- Auch die Standortbindung spielt eine Rolle: Orgachenwünschen der Organisationen: Kollaborati- nisationen, die erst kurz an ihrem Standort ansäsons- und Projekträume stehen mit 32,1 % an erster sig sind, weisen einen deutlich höheren New Work Stelle, gefolgt von Konferenzzonen (27,7 %) sowie Grad auf als etablierte (59 % bei 0–2 Jahren gegenRückzugs- und Fokusräumen (23,4 %). Vollwer- über 37 % bei über 20 Jahren). Produktive Begegtige Einzelarbeitsplätze wünschen sich lediglich nung entsteht leichter dort, wo Räume auf aktuelle 5,1 % der Befragten. Was Mitarbeitende ins Büro Arbeitsprozesse hin neu konzipiert werden. zieht und was Unternehmen räumlich nachfragen, läuft in dieselbe Richtung: mehr Raum für Inter-

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Neustart im Team (13,2 %). Eine reine Mitarbeitenden-Effizienz. Wer Teams gels Mehrwert fernbleibt. Die Zukunft Reduktion der physischen Quadrat zur echten Zusammenarbeit ins Büro gehört jenen, die den Raum als stratemeter als isoliertes Hauptmotiv nennen zurückholen möchte, muss Räume bie- gisches Werkzeug der Wertschöpfung hingegen lediglich 10,3 % der Betriebe. ten, die Reibungsverluste minimieren zu nutzen wissen. Ein Bekenntnis zum Die unmissverständliche Botschaft die- und die Anwesenheitsqualität spürbar physischen Büro lohnt sich nur dann, ses Zahlenmaterials lautet: Unterneh- steigern. Ein schlechter Grundriss, wenn das Gebäude nicht als Aufbewahmen ziehen im Jahr 2026 nicht um, mangelhafte Akustik oder eine unge- rungsort verstanden wird, sondern als nur um schlicht kleiner zu werden. Sie nügende ÖPNV-Anbindung lassen sich Beschleuniger für Prozesse, Innovatiokonsolidieren vielmehr, um ihr gebun- heute durch keine Preisnachlässe beim nen und Unternehmenskultur. denes Kapital erheblich zielgerichteter Nettokaltmietzins mehr kompensieren. Schließlich zeigt die Praxis, dass die

einzusetzen in zentralere, technolo-

gisch leistungsfähigere und vor allem Gleichzeitig erzeugt die flächendeckend Transformation von Flächen nie ein begegnungsstärkere Umgebungen.

etablierte Sharing-Praxis ein gewaltiges reines Umzugsprojekt ist, sondern eine Angebot an „innerlich frei werdender“ tiefgreifende kulturelle Umstellung aller

Dieser Wandel offenbart eine gnaden- Fläche: Allein in unserer Stichprobe Beteiligten erfordert. Wer bloß Wänlose Polarisierung auf dem Gewerbe- melden 79 von 164 untersuchten Or- de verschiebt, ohne die Arbeitsweisen immobilienmarkt: Während absolute ganisationen ein ungenutztes Poten- und Führungsmethoden anzupassen, Bild: pexels / © Moe Magners

A-Lagen und hochmoderne, energieef- zial von durchschnittlich 2.075 m2 im produziert teuren Leerstand im neuen fiziente Objekte eine historische Nach- Schnitt über alle Teilnehmenden. Die- Gewand. Erst wenn Raumgestaltung, frage erfahren, drohen veraltete Be- se Reserven sind in den klassischen digitale Werkzeuge und Unternehmensstände in austauschbaren Randlagen Leerstandsstatistiken der Makler meist kultur lückenlos ineinandergreifen, entunaufhaltsam in die Ineffizienz und unsichtbar, verändern aber die Markt- faltet das Büro seine volle Hebelwir-

Die ungleiche Verteilung der Nachfrage

die klassische Leerstandsfalle abzurut- mechanismen der kommenden Jahre kung. Investoren und Projektentwickler schen. Es gibt schlicht kein behagliches grundlegend. Der Markt wird kleinteili- müssen daher lernen, Immobilien nicht „Dazwischen“ mehr. Organisationen ger, flexibler und kompromisslos quali- mehr in Quadratmetern zu verkaufen, zahlen heuer bereitwillig hohe Mieten, tätsgetrieben. Schiere Masse verliert, sondern in nutzbarer Arbeitsplatzqualiwenn der Raum im Gegenzug als physi- funktionale Effizienz gewinnt. Entschei- tät. Am Ende setzt sich am Markt nicht scher Magnet für Talente wirkt, das Em- der, die diesen Umbruch als Chance der größte Grundriss durch, sondern

Die Büroflächenbestände bleiben in vielen Märkten tiefgreifende, hochgradig selektive Umschichtung

ployer Branding stützt und die Produk- begreifen, sichern sich nicht nur be- die adäquateste Antwort auf die Frage,

stabil oder wachsen sogar weiter. Gleichzeitig ver- ihrer Qualitäten. Was Unternehmen und Betriebe

tivität der Belegschaft messbar steigert. trächtliche finanzielle Spielräume, son- wie Menschen morgen am besten zu-

ändert sich die Nachfrage: Organisationen benöti- im gesamten DACH-Raum heute zu einem oft auf-

dern schaffen die räumliche Grundlage sammenarbeiten. Denn echter Wandel

gen nicht einfach weniger Fläche, sondern nutzen wendigen Standortwechsel bewegt, unterstreicht

Für den Immobilienmarkt bedeutet das für die Leistungsfähigkeit ihrer gesam- misst sich nicht am Ausmaß der Qua-

und planen ihre Büros heute anders. Wie viel Raum eine neu erwachte ökonomische Rationalität: Die

eine radikale Verdichtung der Ansprü- ten Organisation.

dratmeterreduktion, sondern an der

sie brauchen und welche Aufgaben er erfüllen soll, harte Kostenreduktion steht mit 44,1 % unange-

che. Lagequalität, exzellente Erreich-

Qualität der Begegnungen, die auf der

wird grundlegend neu bewertet. Die eigentliche fochten an erster Stelle der Entscheidungskrite-

barkeit und hohe Innenraumqualität Wer Räume als reines Verwaltungsver- verbleibenden Fläche entstehen.

Marktgeschichte der Gegenwart ist keineswegs der rien, gefolgt von einer deutlich besseren Mikrola-

im Rahmen des viel zitierten Flight to mögen begreift, zahlt am Ende doppelt:

pauschale Einbruch der Nachfrage, wie er in manch ge sowie einer exzellenten öffentlichen Anbindung

Quality werden zu harten betriebs- durch ungenutzte Mietflächen und

lauter Schlagzeile beschworen wird, sondern die (14,0 %) und dem bewusst angestrebten kulturellen

wirtschaftlichen Kennzahlen für die eine Belegschaft, die dem Büro man-

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Technische Due Diligence Einmal oder kontinuierlich? Zukunftsfähigkeit wird von einer reinen Verwal- TDD-Momentaufnahme, hin zur kontinuierlichen tungsaufgabe zum existenziellen Faktor. Wer nicht technischen Dokumentation. Immer häufiger bilgenau weiß, was die eigene Immobilie leistet, wo den Bauwerksbücher die Basis für vorausschauverdeckte Schwachstellen schlummern und mit ende Nutzungs- und Erneuerungskonzepte. Sie welchen Stellschrauben sie an neue Anforderungen liefern Eigentümern wie Mietern eine lebendige, angepasst werden kann, geht ein Risiko in Betrieb stets aktuelle Informationsgrundlage. Fragen wie und Kosten ein. Kurzum: Unwissen ist im Immobi- „Wann muss das Dach geprüft werden?“ oder „Für lienbereich teuer.

wie viele Personen ist die Lüftungsanlage realistisch ausgelegt?“ lassen sich damit jederzeit transparent

Das gilt in besonderem Maße für die Hochleis- und fundiert beantworten. tungsimmobilie Büro. Häufig scheitern notwendige Anpassungen für einen effizienten Betrieb nicht an Wie essenziell dieses Thema wird, zeigt ein Blick den realen physikalischen Grenzen, sondern am nach Österreich: In Wien wird eine solche systemahartnäckigen Vorurteil, das Gebäude sei unflexibel. tische Dokumentation, das Bauwerksbuch, ab 2027 Wer so denkt, lässt nicht nur bares Geld ungenutzt schrittweise zur gesetzlichen Pflicht – beginnend liegen, sondern verspielt fahrlässig das eigene stra- bei Gebäuden, die vor 1919 errichtet wurden, getegische Entwicklungspotenzial.

folgt von jüngeren Jahrgängen. Was auf den ersten Blick wie eine lästige bürokratische Hürde wirkt,

Traditionell war der Blick auf die Bausubstanz stich- erweist sich auf der praktischen Ebene als enorm tagsbezogen: Eigentümer und Mieter ließen Poten- wertvolle Datengrundlage für den laufenden Beziale und Risiken meist nur bei konkreten Anlässen trieb. untersuchen – etwa bei Neuverträgen, Umbauten oder umfassenden Sanierungen. Doch das kom- Die Erstellung erfordert allerdings hochgradig speplexe Zusammenspiel aus Grundriss-Potenzialen, zialisierte Expertise. Der Anforderungskatalog ist Haustechnik, Statik und Bauphysik (man denke nur anspruchsvoll und reicht von der systematischen an die Akustik) lässt sich nur durch ein tiefes, in- Erfassung aller Bauteile über klar definierte Prüfinterdisziplinäres Verständnis präzise abbilden. Eine tervalle bis hin zum konkreten Sanierungsfahrplan. fundierte Technical Due Diligence (TDD) ist daher Denn wer Räume nicht nur verwalten, sondern als immer Teamarbeit. Welches Fachwissen zwingend strategisches Werkzeug für Produktivität und Wertan einen Tisch gehört, muss im Vorfeld glasklar de- schöpfung begreifen will, muss die rechtliche und finiert werden.

technische Absicherung der Bausubstanz als unverzichtbares Fundament verstehen.

Inzwischen vollzieht sich jedoch ein grundlegender Paradigmenwechsel: Weg von der einmaligen

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Heylo ist ein Projekt von pro m2

Von Büro zu Büro Ein Corporate-Standort verwandelt sich in ein Multi-Tenant-Gebäude Der quantitative Abbau von Bürofläche beruht vor um das Objekt in neuem Glanz erscheinen zu lasallem auf der Konsolidierung und dem Rückzug von sen und die Namensprägung des Gebäudes durch Konzernen aus der Fläche mit überdimensionier- den ehemaligen Einzelmieter abzuschütteln. Nur so ten Backoffice-Standorten. Vielfach wurden solche werden Marktteilnehmer und Nutzer wieder aufBürohochburgen im Zuge von Sale-Lease-Back merksam und bekunden Mietinteresse. Bild: Heylo © Andreas Endermann

Konstrukten erstellt und noch im Built-to-Suit Verfahren maßgeschneidert für diese Großnutzer ma- In den aufgeführten Beispielen ist es gelungen, nifestiert. In den meisten Fällen hat der ehemals das überkommene, an den ehemaligen Nutzer stabile Single-Tenant in puncto Flächen anspruch gekoppelte Image durch eine konsistente Rejedoch inzwischen erheblich Federn gelassen. Die positionierungsstrategie zu wandeln. Durch eine Rückgabe vom Großteil der Mietflächen oder gar prägnante Namensgebung und entsprechende die komplette Verlagerung ihres Standortes stehen Marketingkampagnen wurde ein Rebranding durchbei Corporates auf der Tagesordnung. Damit steht geführt. Marktteilnehmern liegt nun nur noch dieser der Büromarkt bzw. der Eigentümer vor einer im- Objekt-Name auf der Zunge, vom ursprünglichen mensen Herausforderung.

Hauptmieter reden lediglich die „Ewiggestrigen“. Für die neue, kleinteiligere Mieterklientel und ihre

Diese Art von Gebäuden muss in einem Markt- Mitarbeitenden sind die großzügigen und hochwerumfeld, dessen Vermietungsumsätze vornehm- tigen Allgemeinflächen, wie z.B. Foyer, Casino und lich durch nur wenige großflächige Gesuche und zentrale Konferenzbereiche, die auch dem einstigleichzeitig qualitativ hochwertige Anforderungen gen Nutzer als Aushängeschild dienten, heute ein an Ausstattung und Gebäudetechnik (mindestens deutlicher Benefit, der in den neu projektierten, ESG- und New Work tauglich) geprägt sind, neu konkurrierenden Büroentwicklungen meist nicht vermietet werden. Neben der technischen Umrüs- mehr angeboten wird. tung vom Single- zum Multi-Tenant-Objekt bedarf es eben auch einer ausgefeilten Repositionierung,

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Utopie eine Arbeitswelt 2050 Stellen wir uns vor, es ist das Jahr 2050. Der rekt aus dem Gehirn, oder haptisch, oder mit der Schreibtisch ist verschwunden – jenes Möbel, das Stimme – andere Eingabegeräte gibt es nicht mehr. ein Jahrhundert lang definierte, was Arbeit sei. Nie- Und doch ist diese Welt nicht nur Hochtechnolomand vermisst ihn. Denn niemand kommt mehr gie. Denn gleich neben den maximal technisierten ins Büro, um allein an einer Fläche zu sitzen und Zonen liegen digitalfreie Räume: Orte ohne BildAufgaben abzuarbeiten. Man kommt, um sich zu schirm, ohne Signal, in denen nur das Menschliche begegnen.

zählt. Beides gehört zusammen. Erst die Grenze zwischen beiden macht jedes davon wertvoll.

Was die Maschinen einst nicht konnten, ist zum Kern menschlicher Arbeit geworden: Kreativität, Nachhaltigkeit ist keine Forderung mehr, sondern Einfühlung, Empathie, Inspiration, das Zusammen- Selbstverständlichkeit. Materialien sind veränderspiel von Menschen, die gemeinsam etwas Neues bar, wiederverwendbar, recycelbar; ein Raum, der denken. Die Digitalisierung, die man in den 2020er- heute inspiriert, wird morgen zu einem anderen, Jahren noch KI nannte, hat uns alle Standardpro- ohne Abfall zu hinterlassen. zesse abgenommen. Sie denkt mit, sie arbeitet für uns – und schenkt uns damit das Kostbarste: den Und wir? Wir arbeiten flexibler, als es sich frühere Freiraum, ganz Mensch zu sein.

Generationen erträumt hätten. Wir haben mehr Zeit – für uns, füreinander, für den persönlichen

Das Büro von 2050 ist kein Ort der Verwaltung Kontakt, der nicht mehr der Rest des Tages ist, sonmehr, sondern ein Ort des Gemeinsamen. Ein dern sein Zentrum. Raum für Austausch und Gespräch, fürs Erfinden und Innovieren, fürs Denken und fürs Zur-Ruhe- Vielleicht ist das die eigentliche Wende: Nicht die Kommen. Die Unternehmen bauen ihre Büros wie Technik hat gesiegt, sondern der Mensch hat durch Tempel: aufgeladen mit der Energie der Organisa- sie an Stellenwert gewonnen. Eine schöne neue Artion, Träger und Darsteller ihrer Werte. Kultstätten beitswelt ohne Druck, ohne Machenschaften, ohne der Arbeit, an die man seine Liebsten einlädt, um Ironie. Eine, in der die Maschinen das Berechenihnen mit Stolz zu zeigen: Hier arbeite ich.

bare übernehmen, damit wir uns dem widmen können, das sich nie berechnen ließ: dem Miteinander.

Die Räume selbst sind wandelbar geworden. Wände sind interaktive Flächen, Bildschirme dreidimensionale Hologramme. Gesteuert wird telepathisch, di-

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Lesenswertes Anderswo Natürlich ist diese Studie nicht die einzige ihrer Hier eine Auswahl an lesenswerten Artikeln zu Art. Um unsere Erkenntnisse durch den Blick Studien, in denen Sie viele unserer Themen aus über den Tellerrand zu überprüfen, verfolgen wir anderen Blickwinkeln betrachtet wiederfinden. kontinuierlich alle News zum Thema.

Gensler Global Workplace Survey

Microsoft Work Trend Index

Gensler untersucht weltweit über 16.000 Büro- Beleuchtet die rasante Transformation von Wisarbeitskräfte. Die Ausgabe fokussiert auf die Wei- sensarbeit durch KI-Assistenten und autonome terentwicklung der physischen Bürowelt hin zu Agents, die Routineaufgaben übernehmen und das adaptiven, erfahrungsorientierten Umgebungen für Büro zum Ort für Strategie und Kreativität machen. gezielte Präsenzarbeit und Teambuilding.

JLL – Future of Work Survey

Fraunhofer IAO – Workspace Future & Smarte

Befragt weltweite Real-Estate-Entscheidungsträger Arbeitswelten über die Integration von KI in die Büroorganisation, Wissenschaftliche Analysen zu datengestützter die Flexibilisierung von Portfolios und die Balance Büroflächenoptimierung, Sensorik im Smart Builzwischen Flächenreduktion und Performance.

ding und KI-basierten Buchungssystemen im Büroalltag.

CBRE Austria / EHL-Büroimmobilienspiegel

Gallup State of the Global Workplace

Österreich

Report 4

Datenbasis für den lokalen Markt in Wien und den Umfassende weltweite Erhebung zu Mitarbeitenden- Bundesländern mit Analysen zu Leerstand, Neuver- Bindung, emotionaler Gesundheit, Stressfaktoren mietung, Mietpreisen und ESG-Kriterien im öster- und der identitätsstiftenden Rolle von Unternehreichischen Bestand.

menskultur.

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Was wir über Büros wissen? Passt in Boxen Seit 1946 entwickelt und produziert neudoerfler bieten Lösungen für verschiedene Anforderungen, Möbel und Lösungen für Arbeitswelten. Was als Flächen und Budgets. Officebox gibt einen klaren kleine Tischlerei in Neudörfl begann, ist heute ein Rahmen vor und lässt gleichzeitig genug Spielraum, österreichischer Büromöbelspezialist mit jahrzehn- damit das Ergebnis zum Unternehmen passt. Protelanger Erfahrung in Planung, Gestaltung und Um- fessionelle Planung bleibt dabei ein fixer Bestandsetzung. Unser Anspruch ist bis heute derselbe: teil. Räume zu schaffen, in denen einfach gut gearbeitet werden kann.

Dahinter steht die Erfahrung aus acht Jahrzehnten Büroeinrichtung – und ein Team, das sich jeden Tag

Mit Officebox by neudoerfler machen wir dieses damit beschäftigt, wie Büro heute besser und einWissen heute einfacher zugänglich. Statt Büro facher geplant werden kann. Neue Arbeitsweisen, planung bei null zu beginnen, geben vorkonfigurierte veränderte Anforderungen und unterschiedlichste Boxen für unterschiedliche Bürobereiche von An- Flächennutzungskonzepte fließen laufend in unsere fang an Orientierung – bei Aus stattung, Planung Lösungen ein. und Preis. Ob Work, Meet, Lounge, Café oder Stauraum: Jede Officebox ist bereits sinnvoll Officebox verbindet dieses Wissen mit einem neuzusammen gestellt und lässt sich professionell in en Zugang zur Büroplanung: klarer in der Auswahl, den individuellen Grundriss einplanen. So werden schneller in der Entscheidung und einfacher auf aus vielen einzelnen Entscheidungen klare Lösun- dem Weg zum fertigen Büro. gen und aus komplexer Büroplanung ein deutlich einfacherer Weg zum passenden Büro.

neudoerfler steht damit für beides: Erfahrung aus acht Jahrzehnten Büroeinrichtung und die Bereit-

Dabei bedeutet einfach nicht beliebig. Unterschied- schaft, Dinge immer wieder einfacher zu machen. liche Collections, Größen und Einsatzbereiche

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Neudoerfler Office Systems GmbH Kom.-Rat Karl Markon-Straße 530 7201 Neudörfl an der Leitha bueromoebel@neudoerfler.com Unternehmensumfrage durchgeführt von: teamgnesda GmbH Linke Wienzeile 18, 1060 Wien Bertram ZT GmbH Apollogasse 9/1, 1070 Wien Umfragepartner: pro m2 GmbH Neudoerfler Office Systems GmbH