OSSERVAZIONI SULL’IMPIANTO STRATEGICO DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE ADOTTATO DAL COMUNE DI ATRIPALD

OSSERVAZIONI SULL’IMPIANTO STRATEGICO DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE ADOTTATO DAL COMUNE DI ATRIPALDA Nello Conte

Architetto, Dottore di Ricerca in Pianificazione Territoriale e Politiche Pubbliche del Territorio allo IUAV di Venezia. Già Cultore della materia in Composizione architettonica e urbana, all’UNISA di Salerno. Consulente in materia urbanistica, amministrativa e tecnico-contabile presso gli Enti Locali e gli Uffici giudiziari del Tribunale e della Procura della Repubblica. Dal 2007 al 2009 è stato consulente urbanistico nella fase di adozione e approvazione del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Avellino. Relatore a convegni e seminari sui temi dell’architettura, dell’urbanistica e delle politiche pubbliche, ha pubblicato articoli, papers e relazioni propedeutiche alla stesura di atti amministrativi per il governo del territorio.

15 dicembre 2024

OSSERVAZIONI SULL’IMPIANTO STRATEGICO DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE ADOTTATO DAL COMUNE DI ATRIPALDA Arch. Nello Conte, PhD

Premessa La partecipazione al procedimento di adozione degli atti di pianificazione prescinde dalla titolarità di una particolare posizione soggettiva e risponde ad una esigenza eminentemente collaborativa, d i coinvolgimento di chiunque abbia interesse alla definizione dei modi di utilizzo di un determinato territorio. Le osservazioni, quindi, sono civici apporti collaborativi che hanno funzione di garanzia ai fini dell’individuazione delle scelte urbanistiche più confacenti all’interesse pubblico e, pertanto, rappresentano uno strumento di democrazia partecipativa, la cui rilevanza richiede che vengano adeguatamente considerate.

Le presenti osservazioni scaturiscono dall’analisi del Piano Urbanistico Comunale di Atripalda, adottato con Delibera di Giunta Comunale n. 175 del 31/10/2024. Esse concernono i profili generali e i criteri alla base delle scelte di Piano riguardanti il complessivo disegno di governo del territorio e trovano motivazione nell’offrire un apporto critico e collaborativo in comparazione con gli interessi pubblici coinvolti così che, nell’interesse reale della popolazione, sia assicurata l’adozione di soluzioni urbanistiche, oltre che legittime, anche opportune e razionali.

Redatte per iniziativa dello scrivente che le ha illustrate nell’ambito dell’incontro pubblico del 15/12/2024 organizzato dai gruppi consiliari di opposizione, le seguenti note sono state recepite e fatte proprie dal gruppo “ABC Atripalda Bene Comune” che ne ha proposto l’adozione al gruppo del Partito Democratico, della Sinistra Italiana, di Atripalda Futura, affinché costituissero la base per un documento comune da integrare ai fini della presentazione delle osservazioni e delle opposizioni alla proposta di Piano.

La strategia del Piano Il piano urbanistico comunale (PUC) adottato dal Comune di Atripalda dopo un iter di elaborazione durato 14 anni, introduce il principio della perequazione urbanistica tra gli obiettivi strategici che orienteranno l’azione di governo del territorio, al fine di acquisire le aree di interesse archeologico della Civita di Abellinum, per la costituzione di un parco urbano archeologico attraverso il quale si intendono perseguire politiche culturali e di sviluppo economico e sociale. Nella fattispecie, l’acquisizione alla proprietà comunale delle aree archeologiche di proprietà privata gravate da vincolo conformativo di inedificabilità, avverrebbe secondo procedure compensative/perequative mediante le quali alle suddette aree viene attribuita una capacità edificatoria non utilizzabile in situ ma trasferibile in un ambito suscettibile di trasformazione urbana, individuato in Contrada Giacchi e zone limitrofe ai comuni di Aiello del Sabato e Cesinali.

Per tale ambito, caratterizzato da edilizia residenziale pubblica e da edilizia mista, residenziale e produttiva, di tipo eterogeneo con prevalenti tipologie abitative mono e bifamiliari, l’offerta strutturale strategica di Piano prevede azioni di densificazione, riqualificazione e riordino, volte ad un organico disegno urbanisticoedilizio orientato ad obiettivi di qualità architettonica e ambientale, nonché alla dotazione e integrazione di servizi e funzioni complementari.

Tale strategia di conurbazione, mediante la quale si vuole realizzare la “città moderna”, ovvero un’area di espansione urbana che funga da polo di raccordo dei comuni limitrofi, è sostenuta per la massima parte dalle potenzialità edificatorie emergenti dai suoli dell’antica Abellinum e, per la parte produttiva, dal diradamento della zona industriale di Pianodardine, ovvero dalla delocalizzazione delle attività produttive attualmente a rischio inondazione.

Il Piano, pertanto, lega l’ambito della “Città storica” all’ambito della “Città moderna”, che pur non essendo contigui, restituiscono un unico comparto generatore di potenzialità volumetrica, la cui attuazione in modalità perequativa/compensativa è demandata ai Piani Urbanistici Attuativi (PUA) nell’ambito dei quali, in modo consensuale e negoziale, verranno posti in essere i necessari accordi tra la pubblica amministrazione e i proprietari delle aree comprese nel comparto, ai fini dei trasferimenti di cubatura, entro i tempi stabiliti dagli Atti di programmazione degli Interventi (API).

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Osservazioni Premesso che la perequazione urbanistica è un metodo per il raggiungimento dell’equità distributiva dei valori immobiliari prodotti dallo strumento pianificatorio, essa è finalizzata a ripartire in modo corretto i diritti edificatori ed i gravami derivanti dalle prescrizioni di governo del territorio negli appositi ambiti di trasformazione.

Elemento caratterizzante la perequazione è quello di contenere e ridistribuire la rendita conseguente alle trasformazioni operate nell’ambito dell’esercizio della funzione pianificatoria, prevedendo la cessione di aree, la realizzazione di opere, nonché l’onere monetario riferito alla realizzazione totale o parziale di spazi o attrezzature pubbliche o di uso pubblico, di interesse sociale e/o generale, tutte intese quali dotazioni territoriali per la qualità insediativa, ivi compresa l’edilizia residenziale con finalità sociale.

L’operazione perequativa posta in essere dal Piano Urbanistico Comunale non investe l’intero territorio comunale (perequazione generalizzata), ma si caratterizza per essere una perequazione parziale in quanto assoggetta le sole aree di interesse archeologico al medesimo regime giuridico delle aree in cui è permessa l’edificazione. Ciò facendo, la perequazione rende omogenee sotto il profilo economico entità diverse, risolvendo la sostanziale discriminazione tra i vari proprietari dei suoli e, tuttavia, considerata la consistenza dell’intervento di conurbazione della cosiddetta “Città moderna”, essa comprime i diritti edificatori (e dunque le rendite) di tutte le aree ubicate al di fuori del comparto costituito dagli ambiti della “Città storica” e della “Città moderna”.

Fatta salva la funzione sociale dell’operazione urbanistica, sia riguardo le finalità culturali che prevedono infine la costituzione del Parco urbano archeologico di Abellinum; sia rispetto alla dotazione e integrazione di servizi e funzioni complementari in un area urbana che ne è priva, rimane incerto e indefinito nel tempo il soddisfacimento dell’interesse pubblico in vista del quale, tra l’altro, si sacrificano ampie porzioni di suolo.

Infatti, se da un lato si risolve la disparità tra proprietari di suoli, producendo in concreto diritti edificatori astratti ma monetizzabili e trasferibili in via negoziale, che incentivano l’iniziativa privata a massimizzare i propri utili entro il triennio di validità degli Atti di programmazione degli Interventi o, al limite, nel triennio successivo; dall’altro lato, rimane incerto il sistema di garanzie che dovrebbe consentire gli interventi di conurbazione all’interno del comparto, la cui attuazione è rimessa alla facoltà di edificare da parte dei privati proprietari dei suoli. Altresì, nonostante le rassicurazioni relative alla disponibilità di fondi ministeriali utili alla prosecuzione della campagna di scavi recentemente condotta nel sito archeologico della Civita, rimane incerto il sistema di garanzie di cui gode l’amministrazione comunale rispetto a codesta attività di competenza ministeriale, la cui conduzione inevitabilmente si dispiega nel lungo termine ed è proporzionata alle risorse economiche che, in via prioritaria, il Ministero dovrebbe allocare sul lungo periodo, per finanziare la ricerca, la tutela e la valorizzazione delle scoperte archeologiche del sito di Abellinum .

In mancanza di elementi certi, fatte salve le “regole perequative”, si sollevano le seguenti domande: - il Comune sarà in grado di svolgere quell’azione di concertazione che metta i privati nella condizione di attuare la strategia perequativa?

- il Comune sarà in grado di ottenere che il Ministero della Cultura conduca la campagna di scavi preliminare alla realizzazione del Parco urbano archeologico, entro tempi certi, secondo un programma garantito da una adeguata copertura finanziaria?

- Con quali risorse il Comune realizzerà i servizi e le infrastrutture funzionali alla valorizzazione del Parco urbano archeologico essendo esso il principale movente della strategia del Piano?

- Sarà in grado il Comune di bilanciare le tempistiche in cui si vedrà soddisfatta l’iniziativa privata, con quelle in cui dovrà realizzarsi il pubblico interesse secondo gli obiettivi di Piano?

Inoltre, nell’indeterminatezza della vision pianificatoria emergono i seguenti rischi: le decisioni inerenti l’indice di edificabilità territoriale (che insieme alla destinazione finale determina in larga misura il valore dei suoli da trasformare) e le decisioni relative alla perimetrazione dei suoli da includere nei comparti, rivestono una importanza fondamentale. Infatti, se il valore generato è inferiore a quello consolidato, 2

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la proprietà resta inerte, mentre se tale valore è eccessivamente superiore non è rispettata la condizione dell’equità.

Inoltre, se la perimetrazione non è effettuata in modo appropriato, cioè senza tener conto della struttura della proprietà immobiliare e della propensione delle proprietà coinvolte a partecipare al progetto trasformativo, si profila il rischio che i proprietari non attivino le indispensabili forme cooperative sottese alla c.d. urbanistica negoziata, figura riconducibile agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimenti ex art. 11 L. 241/1990.

Benché l’impostazione perequativa del piano sia conforme agli aspetti appena citati, non è certo che essa dia luogo alle attuazioni auspicate. Non vi è quindi la certezza che le proprietà cui afferiscono le previsioni urbanistiche si accordino spontaneamente per attuarle; pertanto, anche quando il piano perequativo risulta correttamente definito, possono sussistere ragioni, oggettive o soggettive, che ne impediscono la spontanea attuazione da parte dei proprietari.

Un ostacolo oggettivo potrebbe essere, ad esempio, rappresentato dalla forte frammentazione della proprietà fondiaria, oppure dal riscontro di costi di idoneizzazione insediativa particolarmente elevati. La mancata adesione all’ipotesi trasformativa prevista può anche trovare motivazioni legate alla particolare natura dei soggetti implicati: ad esempio, l’apertura di una conflittuale divisione ereditaria o altre situazioni del genere, possono bloccare per molto tempo o comunque rallentare l’attuazione del comparto.

Sarebbe perciò necessario affiancare al piano urbanistico perequativo strumenti di natura finanziaria e gestionale, ma il Piano adottato non è accompagnato dall’analisi degli strumenti cui si intende affidare la sua successiva attuazione, in particolare gli strumenti analitici del “comparto urbanistico” e del “consorzio dei proprietari”, senza peraltro tralasciare gli strumenti tecnico-giuridici finalizzati a perseguire e quantificare quegli obiettivi sostanziali di giustizia distributiva cui ha fatto riferimento, in modo esplicito ed implicito, la Corte Costituzionale nelle note sentenze n.5/1980 e n.179/1999.

Ai rischi finanziari connessi all’attuazione della strategia perequativa/compensativa per effetto anche di possibili contenziosi, si associa il rischio della formazione di posizioni dominanti nel mercato dei diritti edificatori. Infatti, una volta che si sono formati diritti edificatori “aerei” indipendentemente dal possesso delle aree che li hanno originati, potrebbero essere possibili nel mercato, operazioni particolari, finalizzate al loro commercio, indipendentemente dal loro uso, ma solo in funzione del loro prezzo.

Per quanto concerne l’eventualità del mancato consenso dei soggetti privati a stipulare gli appositi accordi con le pubbliche amministrazioni, i maggiori problemi sono riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 11 della legge n.

241 del 1990. Ciò può verificarsi sia in riferimento ai proprietari dei suoli che secondo le previsioni del piano dovrebbero essere ceduti alla mano pubblica a seguito del meccanismo perequativo, a titolo gratuito, al fine di ivi realizzare le opere e le infrastrutture di interesse pubblico; sia in riferimento ai proprietari dei suoli effettivamente edificabili, i quali, dovrebbero previamente impegnarsi nei confronti della pubblica amministrazione non soltanto a corrispondere le somme di denaro in favore dei proprietari dei fondi dai quali acquisteranno diritti edificatori, ma anche a sostenere gli oneri di urbanizzazione connessi agli interventi previsti.

In questi casi il rischio che i soggetti privati in questione non presentino il proprio consenso si fa ben più serio, giacché essi potrebbero non avere alcuna convenienza economica al riguardo, in considerazione sia degli oneri finanziari che la vicenda importa in loro confronto (essi, ad esempio, potrebbero non essere in grado di sostenerli), sia del carattere pur sempre eventuale – ed, in ogni caso, futuro – dei vantaggi che dovrebbero derivare loro dalla perequazione. In tali ipotesi si avrà, che la perequazione urbanistica ed i conseguenti “mercati dei diritti edificatori” non soltanto risulteranno del tutto inidonei a realizzare gli obiettivi di Piano, ma potrebbero comportare paradossalmente, il ricorso ai poteri autoritativi ablatori, in netto contrasto con la funzione di procurare al patrimonio pubblico le aree da destinare alle opere o alle infrastrutture pubbliche senza fare ricorso agli stessi.

Alla luce di quanto su esposto sembra potersi affermare che un settore come quello dell’urbanistica non può, per sua stessa natura, rispondere a logiche di mercato in senso proprio, pur controllate da un governo pubblico, e, soprattutto, non può rimettere l’attuazione delle scelte pianificatorie soltanto a dinamiche consensuali di circolazione o commerciabilità dei diritti edificatori.

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Occorre peraltro sottolineare come l’efficienza di un mercato dei diritti edificatori scorporati ed autonomi dalle proprietà immobiliari è minata in radice dal rischio che le amministrazioni comunali modifichino nel tempo le loro scelte di governo del territorio, vuoi alla scadenza quinquennale del documento di piano, vuoi antecedentemente mediante varianti, decidendo, in ipotesi, di comprimere rispetto al passato le concrete possibilità edificatorie all’interno del comune. Né si potrebbe escludere, d’altro canto, che ad un certo punto si verifichi una saturazione delle reali possibilità edificatorie nel territorio comunale, rispetto ai titoli volumetrici immessi nel mercato, per effetto di qualche errore di calcolo, pur minimo, che non sarebbe così improbabile compiere nella complessa operazione di fissazione degli indici anzidetti.

Ove s’intenda istituire un libero mercato dei diritti edificatori virtuali, in definitiva, si deve essere consapevoli del fatto che si tratterebbe di diritti per forza di cose esposti, con il passare del tempo e con l’allungarsi del loro “volo”, al rischio di non poter essere totalmente concretizzati; e che il loro mancato “atterraggio” potrebbe tradursi, per il Comune, in un obbligo di indennizzare i loro titolari, o, a seconda delle circostanze, addirittura di risarcirli.

Si tratterebbe, pertanto, della creazione di un mercato artificiale strutturalmente a rischio di inefficienza; ovvero di un “mercato” di “diritti” che, a ben vedere, solo tecnicamente potrebbe dirsi tale e, soprattutto, soltanto impropriamente potrebbe dirsi “libero”, poiché se fosse autenticamente un libero mercato, all’interno del quale potesse essere obliterato il ruolo di decisore dell’amministrazione comunale, si potrebbe determinare uno sviamento degli istituti della perequazione, della compensazione e della premialità urbanistica dalla loro finalità ultima, che è quella di perseguire l’interesse pubblico consentendo la realizzazione della “città pubblica”.

Il regime fiscale dei diritti edificatori Posto che le aree di cessione sono in sostanza “aree edificabili in perequazione” cioè costituiscono aree utilizzabili, direttamente o indirettamente, a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico, ne consegue che, a regime invariato, le stesse sono soggette all’ambito di applicazione della disciplina I.M.U. dettata per le “aree fabbricabili”, atteso che l’area edificabile in perequazione identifica uno dei possibili e corretti significati di area fabbricabile, così come autenticamente interpretata dall’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 e avallata dalla Corte costituzionale con ordinanza n.41/2008, secondo cui per area fabbricabile ai fini dell’I.C.I. (oggi I.M.U.), deve intendersi l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi. In buona sostanza, a regime invariato, le potenzialità edificatorie attribuite dallo strumento urbanistico a ciascuna area dovrebbero essere soggette ad imposizione I.M.U. Secondo un orientamento degli uffici finanziari, l’imposizione nascerebbe già con l’adozione del piano urbanistico da parte del Consiglio comunale, senza che sia necessario attendere l’emanazione del piano attuativo capace di dare concretezza alle previsioni pianificatorie dello strumento generale.

In ogni caso, l’amministrazione comunale che ha adottato lo strumento urbanistico contemplante la perequazione si attiverà per riscontrare l’applicabilità dell’I.M.U. su ciascuna area del comparto, laddove le norme tributarie non prevedono determinati trattamenti di favore o regimi impositivi sostitutivi che possano trovare applicazione anche al fenomeno dell’attribuzione della volumetria edificabile, nonché agli atti di cessione di cubatura con i quali una determinata quantità di ius aedificandi venga trasferita ad un soggetto diverso dal proprietario del terreno cui detta volumetria originariamente compete.

In tal caso si pongono problemi per i proprietari interessati, i quali dovrebbero a loro volta attivarsi con denunce in via di autoliquidazione per evitare sanzioni.

Ai fini delle imposte indirette si dovrà applicare lo stesso regime fiscale previsto per le aree edificabili, mentre ai fini delle imposte dirette, il trasferimento dei diritti edificatori, posto in essere da soggetto non esercente attività commerciale si configura come una plusvalenza assoggettata ad IRPEF ai sensi dell’art. 67 del TUIR (D.P.R. n.917/1986), da calcolarsi come differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto.

Diversamente, qualora il soggetto cedente eserciti attività d’impresa, il corrispettivo del trasferimento di cubatura conseguito deve essere assoggettato all’imposta sul reddito, come ricavo o plusvalenza a seconda dei casi.

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In definitiva, l’applicazione di un regime di perequazione può comportare un aumento delle transazioni necessarie per attuare gli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica e, di conseguenza, dato che ogni transazione è soggetta a imposizione, può comportare un aumento degli oneri fiscali (imposte di registro, catastali, ecc.). Considerato che l’aumento delle transazioni dipendente dalla perequazione è finalizzato a conseguire un interesse pubblico (equo trattamento dei cittadini e formazione di un demanio di aree per servizi pubblici), eventuali maggiori oneri fiscali costituirebbero un’impropria penalizzazione delle attività d’impresa in regime di perequazione.

Sottolineando come la tecnica della perequazione urbanistica sia finalizzata all’equo trattamento della proprietà e non all’agevolazione fiscale delle rendite immobiliari, in assenza di un intervento legislativo modificativo della normativa in materia di tassazione delle aree fabbricabili, potrebbe generarsi un meccanismo fiscale gravemente e ingiustamente penalizzante nei confronti delle aree ubicate nel comparto perequativo, dal momento che queste aree potrebbero essere chiamate a pagare fin da subito (dopo l’adozione da parte del Consiglio comunale ed anche se il piano non verrà approvato) l’I.M.U. sul plusvalore additivo loro riconosciuto dallo strumento urbanistico, anche se non si vorrà o non si riuscirà mai a vendere o a realizzare la relativa potenzialità edificatoria.

Conseguentemente il criterio potrebbe estendersi, non solo ai fini I.M.U., ma per tutta la fiscalità immobiliare, con risvolti negativi sia in termini di giustizia sostanziale che di fattibilità delle previsioni urbanistiche.

Il fabbisogno abitativo Alcune considerazioni andrebbero fatte in merito al carico insediativo nel suo complesso, ricadente nelle zone di completamento e integrazione del tessuto urbano e periurbano e massimamente in zona C2 (Contrada Giacchi San Vincenzo), secondo la strategia di conurbazione volta alla realizzazione della cosiddetta “Città moderna”.

Il Piano stima il fabbisogno abitatitavo sulla base dei dati del XV° Censimento generale della popolazione e delle abitazioni dell’Istat del 2011 integrati con i dati del Censimento permanente al 2021.

Incrociando i dati reali, rilevati con indagine specifica, con i dati frutto del trattamento statistico delle informazioni catastali, si perviene ad un quadro distributivo delle famiglie e al numero delle abitazioni occupate e non occupate. Al 2021 le abitazioni occupate risultano 4175 mentre le abitazioni non occupate risultano 1042, per un totale di 5217 abitazioni.

Sulla base di una supposizione espressamente formulata al par. 3.2 della Relazione di Piano, viene applicata una percentuale di indisponibilità al mercato cautelativamente stimata in misura del 90% mediante la quale si abbatte il numero delle abitazioni non occupate, di modo che solo 104 di esse, possano essere considerate disponibili per vendita o per affitto.

Considerato che, dall’analisi dell’Osservatorio Affitti 2023 (Nomisma in collaborazione con CRIF e Confabitare), realizzata in base ai dati dell’Agenzia delle Entrate (cfr.: Gli immobili in Italia, edizione 2023), risulta che l’11% delle abitazioni in Italia rimane non utilizzato o non concesso in locazione, creando un mercato degli affitti bloccato a fronte di 700.000 richieste di locazione. Ritenuto che l’accresciuta dimensione degli affitti brevi e dei bed&breakfast in Campania assume una percentuale del 10,9% delle abitazioni extra; ne consegue che, per mera proiezione dei dati nazionali sul campione oggetto di analisi, cioè assimilando, in astratto, il trend del Comune di Atripalda al trend nazionale, la percentuale di abitazioni non occupate indisponibili al mercato sarebbe del 22%, che si traduce in 813 abitazioni che potrebbero essere considerate disponibili per la vendita o per l’affitto.

Ne consegue che, a meno di circostanze eccezionali che sottraggano il Comune di Atripalda al trend nazionale, laddove esse non risultano chiaramente dalla relazione illustrativa del Piano, stante l’incertezza sui criteri utilizzati per la stima del coefficiente di abbattimento, le supposizioni del pianificatore in merito alla disponibilità di alloggi residenziali rimangono indeterminate.

Giova inoltre segnalare che le analisi del blocco del mercato degli affitti in Italia restituiscono una domanda in crescita non soddisfatta a causa del mercato degli affitti brevi e dell’aumento dei prezzi nel biennio 20212023 che ha visto un incremento del 2,1% dei canoni di locazione. Le difficoltà economiche, aggravate da un 5

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aumento delle spese impreviste e da situazioni di instabilità lavorativa, si riflettono in un crescente tasso di morosità, incidendo anche sulle possibilità di accesso al credito ai fini dell’acquisto dell’abitazione.

Per far fronte a questa situazione e per contenere anche il fenomeno della trasformazione ad uso turistico del patrimonio immobiliare residenziale, le attuali politiche abitative stanno orientando gli strumenti urbanistici verso strategie innovative in grado di ridurre il divario tra offerta e domanda di abitazioni in loc azione.

In questo senso, il PUC sconta un certo anacronismo perché, pur ricorrendo, per opportunità, al metodo urbanistico della perequazione (centrale nel dibattito urbanistico del 2011 a fronte delle dinamiche di urbanizzazione che si producevano nell’Italia di quegli anni), tralascia gli orientamenti attuali della disciplina improntati al consumo di suolo zero e alla sostenibilità economica e sociale derivanti dalla riqualificazione del costruito.

La stima del fabbisogno abitativo Il Piano prevede un decremento della popolazione stimato con tecniche di regressione lineare consolidate, che restituiscono una tendenza generale di progressiva diminuzione della popolazione nel corso degli anni, da cui si evince che, in costanza del trend attuale, la popolazione ipotizzabile al 31/12/2032 sarebbe di 9620 abitanti. Una stima coerente con i fenomeni migratori, la riduzione della natalità o altri fattori demografici locali.

A scopo di verifica, in base ai dati statistici ISTAT utilizzati e trattati col modello matematico adottato dal Piano, si è ritenuto di dover applicare la funzione di regressione lineare che descrive l'andamento della popolazione residente ad Atripalda, ottenendo risultati lievemente diversi. Infatti, l’interpretazione specifica del modello ha restituito una perdita media annua di 79,45 persone, con una popolazione stimata al 2033 di 9571 abitanti.

Convertendo il numero della popolazione in numero previsto di famiglie secondo il numero medio di componenti per famiglia, ovvero 2,14 calcolato utilizzando la funzione di regressione lineare proiettata al 2033, il numero di famiglie anagrafiche al 31/12/2032 sarebbe pari a 4472.

Analizzando inoltre il fabbisogno regresso relativo alle “abitazioni sovraffollate, coabitazioni e alloggi impropri” di cui al par. 4.3.1, Tab. 1 della Relazione di Piano, si rileva che il calcolo effettuato sulla base dei dati TARI ha assunto come dividendo un valore indicativo della superficie minima abitabile pari a 35 mq anziché 30 mq prevista dal vigente P.R.G. (ex art. 3, D.M. 5 luglio 1975).

Poiché la stima del sovraffollamento non può basarsi su un dato di progetto, benché ipotetico in quanto non specificatamente descritto, né ricavabile dal Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale la cui adozione contestualmente al PUC sarebbe stata auspicabile ai fini della comprensione dello stesso, il numero degli alloggi monostanza e in sovraffollamento, così come calcolato nella relazione illustrativa di Piano, risulterebbe indeterminato e suscettibile di ridimensionamento.

In base ad una stima sommaria, dividendo i dati Tari per 30 mq gli alloggi sovraffollati diminuirebbero a 121 e nel suo complesso il fabbisogno regresso sarebbe rideterminato in 163 alloggi.

Alla luce delle suddette osservazioni, il calcolo del fabbisogno complessivo di alloggi di cui al Par. 4.3.2 della Relazione, sarebbe rideterminato in 306 alloggi. Tuttavia, tenuto conto di quanto detto in precedenza riguardo alla possibilità di disporre di 813 abitazioni che potrebbero essere considerate disponibili per la vendita o per l’affitto se il Piano ponesse in essere strategie innovative in grado di ridurre il divario tra offerta e domanda di abitazioni in locazione, la domanda abitativa nel suo complesso potrebbe essere soddisfatta integralmente perseguendo il consumo di suolo zero, con una eccedenza di 507 abitazioni la cui disponibilità comporterebbe il contenimento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione in un’ottica di sostenibilità economica e sociale che potrebbe incentivare l’insediamento di nuovi abitanti.

Conclusioni Il PUC di Atripalda, nonostante la “novità” del modello urbanistico della perequazione persegue le tradizionali finalità di valorizzazione del suolo per finalità edilizie. Infatti, viene interpretato un tema classico del diritto urbanistico, quello dell’inerenza dello ius aedificandi al diritto di proprietà, che si vuole risolvere ricorrendo allo strumento della perequazione, attuata però in modo parziale e orientata a produrre vantaggi ad alcuni proprietari dei suoli, ma non a tutti. Si pone allora il problema, estremamente complesso, di 6

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valutare l’adeguatezza dei meccanismi perequativi adottati, laddove vale la pena ricordare che l’idea di fondo della perequazione è che il valore economico del suolo dovrebbe essere uniforme su tutto il territorio e cioè indipendente dalla sua particolare destinazione urbanistica, in modo da rendere ciascun proprietario “indifferente” e quindi disinteressato al destino assegnato al proprio terreno. Ma questo ideale di giustizia distributiva è di difficile attuazione e, pertanto, la perequazione, laddove praticata in modo compensativo, ha funzionato attenuando le disparità col solo presupposto di una logica incrementale di urbanizzazione basata sul consumo di suolo.

Ciò che il Piano propone per Atripalda, dunque, è che l’antica città di Abellinum partorisca la “città moderna”. Una visione romantica quanto tragica se si considerano i rischi derivanti dalla mancata attuazione del comparto edificatorio e, comunque, più in generale, la crisi strutturale che a livello nazionale ha colpito il mercato immobiliare e delle costruzioni, con tanti vani invenduti e alloggi sfitti. Eppure, questo ideale romantico che usa la Cultura come driver di sviluppo è eticamente condivisibile e forse non richiede il sacrificio propiziatorio della conurbazione, se a bilanciare gli interessi in gioco si recuperasse un’altra componente identitaria degli atripaldesi: il Commercio.

Se il Piano individuasse un comparto alternativo che consentisse l’indifferenza localizzativa dei diritti edificatori, dando ai proprietari dei suoli la possibilità di scegliere dove fare atterrare la propria rendita (e in quali mercati immobiliari o iniziative d’impresa), esso sarebbe più prossimo alla giustizia distributiva. Se il Piano individuasse un luogo del commercio, ovvero un comparto urbanistico da riqualificare, per raggiungere gli obiettivi di valorizzazione del commercio in ambito urbano mediante un programma di “qualificazione” urbana che coinvolga i soggetti pubblici (ad esempio quelli titolari di un bene dismesso), gli operatori commerciali, i soggetti cedenti, gli operatori economici, forse Abellinum potrebbe diventare un brand del marketing territoriale. Se il Piano attivasse la finanza di progetto attorno ad un accordo di programma volto alla riqualificazione del dismesso distretto sanitario, immaginando un mix di social housing, coworking, servizi ambulatoriali per la terza età e servizi ai consumatori del commercio qualificato, probabilmente, l’identità cittadina compiutamente ritrovata, sublimerebbe la strategia di sviluppo necessaria a contrastare il declino della citta, preservandone le risorse, la vocazione e la storia.

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