MONTHLY REAL ESTATE MAGAZINE_June 2023

이제상업용부동산융자시장에저금리시장에서 전혀경험하지못했던이러한기회비용원리가엄격하게 적용되는시간에다가오고있는것이다.예를들어5년전에 1,000만달러를5%에융자했던건물오너가재융자가 도래하여이제는7%로재융자를해야한다면월페이먼트가 5만8,000달러에서7만달러늘어나한달에 약1만2,000달러를추가로부담해야된다.

DICTIONARY REAL ESTATE

알기쉬운 부동산 용어

l mre l 침범 [ ENCROACHMENT ]

타인 소유지를 자기의 부동산이 불법으로 침해하고 있는 것. 예 : 담장이나 처마가 남 의 땅 경계선을 침범하고 있을때

l mre l 재산의 순가치 [ EQUITY ]

담보액수를 뺀 나머지의 부동산 가치. 집주인이 집을 팔고 빚을 갚고 나서 가지고 나갈 수 있는 액수. 또는 형평법, 즉 보통법의 엄격성이나 결함을 보충 시정하기 위한 법률

l mre l 채무상환권 [ EQUITY OF REDEMPTION ]

유질처분기간 동안에저당권설정자(채무자) 가 빚을 청산하고 부동산을 다시 소유할 수 있는 권리. 예를 들면 저당권설정의 경우 일정한 상환기간이 법으로 보장되어 있음

l mre l 침식 [ EROSION ]

물 , 바람, 또는 얼음의 작용으로 땅이 꺼지는 것

l mre l 임대료 자동 인상조항 [ ESCALATOR CLAUSE ]

임대차 계약에서 임대자가 임차자의 세를 일정한 기준에 따라 자동적으로 올릴 수 있도 록 만든 계약상의 조항

l mre l 에스크로우(중간수탁) [ ESCROW ]

계약행위의 이행을 위해 서류대행을 해주는 중간수탁자에게 필요서류를 맡기는 일

l mre l 중간수탁자 [ ESCROW AGENT ]

계약의 이행을 위해 서류대행을 해주는 업자. 판매자와 구매자의 중간에 서서 양도증

서작성, 보증보험 구입, 채무결산, 등기 등 모든 서류작성과 등기행위를 대행해 줌. 보통

은 법인체이지만 변호사나 브로커도 할 수 있음

l mre l 중간수탁자 [ ESCROW AGENT ]

재산자체에는 잘못이 없는데 바깥의 경제적 요인, 즉 경기침체 또는 그 동네의 퇴락 등 에 의해 값이 떨어지는 것

l mre l 재산권 부동산 물권 [ ESTATE ]

재산이나 부동산에 관해 가지고 있는 권리

l mre l 상속가능재산 [ ESTATE OF INHERITANCE ]

유산상속인에게 넘길수 있는 재산. 모든 자유부동산은 종신부동산을 제외하고는 상

속가능 재산임

l mre l 종신부동산권 [ ESTATE FOR LIFE ]

자기의 수명이나 타인의 수명만큼만 자기것으로 가지고 쓸수 있는 부동산. 먼저 사망하

는 남편이 살아남은 부인에게 종신부동산권을 주고 부인이 사망한 후에는 자식들에게

가도록 할 때가 많음

l mre l 무허가 임차부동산권 [ ESTATE AT SUFFERANCE ]

임차기간이 끝났는데도 불구하고 임차료를 내지 않고 그대로 차지하고 있는 차용자의 재 산권. 부동산소유주는 차용자를 축출하든지 또는 임대료를 받고 그전의 조건대로 계속

빌려줄 선택권을 가짐. Tenancy at sufferance 라고도 부름

특별기획 2편

멜리사 정 Melissa Jung

Texas Licensed Realtor

MRG Realty, 오스틴 부동산 매매, 임대차계약, 정착서비스, 법인설립, 영어교육

문의 : (512)822-6908

email : melissajung@mrgrealtor.com

(Rental Rate + NNN)X면적/12 example ($20 + $7)X1,000SF/12

임대료 계산법

• Rental Rate: $21.00 psf+ NNN

• Avail. Space: 2,914 Sf

• 임대가능업종 : 일식당, 아시안 식당

• Highlight : 한인타운과 가까움

• Rental Rate : $22.00-$26.00 psf + NNN

•Avail. Space : 1500, 1600 sf

•임대가능업종 : Vape shop, 오피스, Donut

985 E. State Hwy 121, Lewisville

• Rental Rate: $9-$10 psf

• Avail. Space: 1800-7200 sf

• Key Features: Roll-up garage door with AC, 오토 비즈니스 적합

Frankford Point Plaza / 837 W. Frankford Rd. Carrollton

Shops at Cheek Sparger / 3700 Cheek Sparger Rd. Bedford

[Warehouse] Prestige Garages

•

•

1430 Bradley Ln, Carrollton

• Rental Rate: $5.75 psf

Avail. Space: 80,272 sf

Key Features: 총 241,000 sf 중 sublease. 12 dock high Doord, 7 w/Levelers, 24 ft ceiling, ESFR Fire Protection

[Warehouse] Bradley Sublease

Great Lakes Center / 1800 N. I-35E, Carrollton

• Rental Rate: $17-$19.00 psf + NNN

• Avail. Space: 1216 sf- 1648 sf

• 임대가능업종: retail & showroom, vape shop, massage shop

• Highlight: 낮은 렌트, 고속도로에서

West Jefferson Retail center / 513 W. Jefferson St. Grand Prairie

• Rental Rate: $12- $15 psf + NNN

• Avail. Space: 1108 sf, 2266 sf

• 임대가능업종: Taco shop, Vape shop, Nail Salon, sandwich

• Highlight: 새건물, 저렴한 렌트, TI free rent 가능

바로 보이는 위치

월 임대료 계산법

(Rental Rate + NNN)X면적/12 example ($20 + $7)X1,000SF/12

1

• Rental Rate : $10-$12 psf

• Avail. Space : 31,600 sf – 94,400 St

• Key Features : Distribution Center 에 적합,Ceiling 32 ft., 28 Docks, 현장 공사 진행중

• Rental Rate : $8-$10 psf

• Avail. Space : 25,600 sf

• Key Features : 24 ft height, 12 docks, US 290 과 183 고속도로와 인접. 삼성과 Dell 가까운거리.

• Rental Rate : $9-$11 psf

• Avail. Space : 39,311 Sf

• Key Features : 7,214 Sf office, 29 ft ceiling Clearance, 9 dock high+5 w/Levelers, ESFR Sprinkler

[Austin] TechRidge Three 1 /605 W. Howard Ln, Austin

[Austin] Howard 130–Building

/6719 E. Howard Ln, Manor

[Austin] Tuscany 8 /8024 Exchange Dr. Austin

• Rental Rate: $34.00 psf+ NNN

• Avail. Space: 2981 sf

• 임대가능업종 : Restaurant

• Highlight: Leander 내에서 가장 많은 통행량

• Rental Rate: $34.00 psf + NNN

• Avail. Space: 2,671 sf

• 임대가능업종: Restaurant

• Highlight: 식당하던 자리, 2nd Gen Restaurant

• Rental Rate: $35.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1200 sf – 10,000 sf

• 임대가능업종: 미용실, fitness, Office, restaurant, Pet store

• Highlight : 주상 복합 단지에 위치해 있는

[Austin] Village Oaks /11905 Bee Caves Rd. Austin

길변 상가

[Austin] South Shore District /1333 Shore District Dr. Austin

[Austin] Crystal Falls Town Center /3441 Lakeline Blvd. Leander

49.치킨&야식전문점

매매가: $550,000

월매상: $75,000 (2023년 3월)

월순익: $22,000

지역: 플레이노(하이웨이

바로 옆에 위치한 상권!) BJ

55. 빌딩 3Tenants

매매가: $2.6 Mil

NOI : $180,000 (CPA : 7% )

지역 : 알렌 SK

61.건물 매매 3Tenants

매매가: $600,000

NOI: $51,200 (CAP 8.53%)

월순익: $4,266

Size: 15,940sf(건물)

지역: Wichita Falls, TX BJ

매매가 : $275,000

Net Sale : $350,000

(2022년 평균)

위치: Lubbock 지역

SK

58. 그로서리+코인건물

매매가: $ 850.000 8.000 SF NOI : 210.000

60.메디컬/건물매매

매매가 : 1.26mil

Price per Sf : $300

Lot Size :13,843sf

Building Size : 4216sf

Built :1982

위치: 파머스브런치 SK

64.드라이 클리닝

매매가:15만

월매상: 3만

순수익: 9,270

월랜트: $3.000

20년된 비지니스

주인 은퇴로 매매 LGK

70. 자동차 종합정비

매매가: $390,000 + FF&E

월매상: $93,500 (2022년 평균)

렌트비 : $4,680(6,200sf)

월순익: $15,750

위치: 달라스 (헤리하인즈 인근)

71.리커 스토아

건물(2 unit) 함께 매매 (3,000 sf + 2,200 sf)

리커스토아 매상

월 : $78,000

매매가 : 건물($85만불)

비즈니스($35만불)

SK-26

56.공차 프렌차이즈

512korean.com

Welcome to Austin!

1. 카 워시

· 매매가 : 6.5 million.

· 지역 : GEORGE TOWN

· DOG WASH INCLUDED

근처에 10,000 채 이상의

집이 들어서고 있음.

3. 개스 스테이션

· 매매가 : 2.5 MILLION

· 지역 : NORTH AUSTIN

· 땅, 건물 포함

5. 컴비네이션 스토어

· 매매가 : 60만 plus inventory

· 지역 : NORTH AUSTIN

· COOLER DOOR 36개

· 개스 넣을 수 있음

8. 스시/라멘/포케

· 매매가 : 200만

· 일년매상 : 3million 이상

· 지역 : AUSTIN

· 주인 일안함

10. 스시/라멘/포케

· 매매가 : 60만

· 일년매 상: 1.5million 이상

· 지역: AUSTIN

· 주인 일안함

2. 셀프 카 워시

· 매매가 : 1.25 million

· 지역 : CEDAR PARK

· 자리 좋은 코너땅

4. 정비소

· 매매가 : 13만

· 지역 : AUSTIN

· 장비 값만 받고 판매 · STATE INSPECTION 포함

7. 일식 레스토랑

· 매매가 : 50만

· 일년매상 :1.5 milion

· 지역 : LEANDER

9. 스시/라멘/포케

· 매매가 : 100만

· 일년매상 : 2million 이상

· 지역 : CEDAR PARK

· 주인 일안함

11. 도넛 카페

· 매매가 : 10만

· 지역 : CEDAR PARK

· 매상 2만 까지 올랐던 가게 일식으로 바꿀수 있음

Office : 512.639.2820

알기쉬운 경제 용어

비즈니스를 3년 운영하며 텍스보고했지만, 인컴 부족으로

Q : 비즈니스를 3년 운영하며 텍스보고는 했지만 인컴이 부족 해서 얼마전 주택융자를 받지 못했습니다. 다른 주택융자로

집을 살수 있는 방법을 알고 싶습니다.

A : 최근에 주택 가격 상승으로 인한 은행이나 렌더들의 주택 융자 자격 조건 완화 움직임이 확연하게 나타나고 있어서 인 컴이 부족한 주택구입자에게는 Low Income, No Doc program을 이용하면 주택융자로 집을 살수가 있습니다.

비즈니스 운영자는 비즈니스 라이센스를, 직장인은 재직증 명서(VOE)를 제출하고 크레딧 스코어가 700점 이상이면 사려 는 주택가격의 30%이상을 다운하고 Stated Income Program으 로 주택융자를 받을수 있습니다.

최근 컨벤션 주택융자 이자율이 오르면서 이자율의 차이도 좁혀져서 인컴이 일부 부족한 바이어들이 일단 주택을 장만 해놓고 2년 정도 인컴 기록을 관리해서 다시 재융자를 받을 계 획으로 점차 신청이증가하고 있는 추세입니다.

이전에 720점 크레딧 스코어, 40% 다운 페이먼트로 가능했 던 융자신청 기준에서 일부 완화된 내용이며 LTV에 따라 케 쉬 아웃 재융자도 가능합니다.

이에 따라 다운페이 금액은 준비가 되지만 2년 이상 비즈니 스를 운영하는 분들과 직장을 다니시지만 인컴이 부족한 상 태의 주택 구입을 계획하는 바이어들은 우선 Stated Income program으로 주택을 구입하고 일정한 수입금액으로 텍스보 고를 마친후 이후 조건이 구비되면 다시 재융자를 신청해서

정부 융자 이자율로 낮추는 장기적인 계획으로 주택 구매를 추진하는 것도 생각해 볼수 있습니다.

주택이 소재한 지역과 용도에 따라 선별적으로 주택융자가 제외되는 경우가 있기 때문에 주택을 알아 보기전에 본인의 자격여부와 오퍼 전에 미리 융자 가능여부를 주택융자 전문 가와 상담해 보시는 것.이 필요합니다.

무엇보다 이 경우에 PRE-APPROVAL LETTER를 융자회 사에게 미리 받고 집을 구하셔야 이후 에스크로 단계에서 딜 이 무산되거나 비용과 시간에 대한 소모를 방지 하실수 있습 니다.

l mre l DebitCard

카드회원이 가맹점에서 카드를 사용하는 즉시 회원의 은행예금계좌에서 사용 금액이

자동적으로 인출되도록 만든 카드를 말한다. 사용 금액이 즉시 결제된다는 점에서 일

정기간이 지난 후에 대금이 지불되는 신용카드와 다르다.

l mre l DoS [ denial of service ]

서비스 거부 공격. 관리자 권한 없이도 특정서버에 처리할 수 없을 정도로 대량의 접속

신호를 한꺼번에 보내 해당 서버가 마비되도록 하는 해킹 기법으로, 2003년 1월 25일

우리나라를 사상 초유의 인터넷 대란으로 내몰았다. 주 공격 대상은 시각적인 서비스를

하는 웹서버나 라우터, 네트워크 같은 기반시설이다.

l mre l Dog'sbreakfast

미 실생활에 쓰이는 속어로서 잡동사니라는 뜻을 가진다.

l mre l DutyPaid

관세필 인도가격. 통관인도가격이라고도 하며, 수입 통관할 때까지의 모든 비용을 판 매자가 부담하는 가격 조건이다. 따라서 수입통관 이후의 모든 비용은 구매자가 부담 하게 된다.

l mre l E/L [Export Licence ]

수출승인서. 무역업자가 수출을 할 때 그 수출이 적법하다고 인정하는 서류. 수출 승인 업무는 원래 통상산업부 장관이 맡고 있으나 대부분 업무의 편의상 외국환은행장에게

위임돼 있다. 수출품이 미풍양속을 해치거나 반출이 금지된 전략물자인 경우에는 수출

승인이 나지 않는다.

l mre l EB-5 [ Employment-Based Immigration-5 ]

EB-5(Employment-Based Immigration-5)는 미국의 투자이민비자로, 외국인

이 인구 2만명 이하의 시골 지역이나 실업률이 높은 지역에 최소 50만달러를 투자해 일자리 10개를 만들 경우, 본인과 가족 구성원에게 영주권을 부여하는 프로그램이다.

l mre l EC [ European Community ]

유럽공동체. EEC, ECSC, 유라톰이 통합하여 설립한 기구이다. EC는 1993년 5월 유 럽자유무역연합(EFTA)과 통합, 유럽경제지역(EEA)를 결성, 1994년 1월 1일부터 거 대한 유럽단일시장을 발족시켰고, 1993년 11월 1일 마스트리히트 조약이 발효됨에 따 라 1994년 1월 1일부터 유럽연합(EU)으로 공식명칭을 바꾸었다.

l mre l ECU결제은행 [ ECU 決濟銀行 ]

유럽통화제도(EMS)의 통화인 ECU를 사용하여 금융거래를 결재하는 은행. EMS에

는 중앙은행이 없어 ECU에 의한 결제는 각 지역의 은행에 위임해야 한다. 이를 위해 유

럽의 주요은행 65개로 구성되는 ECU은행협회(EBA)가 가맹은행 중에서 결제은행을 지정한다.

l mre l EMS [ European Monetary System ]

유럽통화제도. 1979년 3월 유럽공동체(EC)가 통화통합을 목표로 공식 발족시켰다.

유럽통화단위(ECU)를 만들어 각국의 통화가치를 ECU로 나타내는 한편, 환율조정

출처 : 한국 기획재정부

주택융자를 받지 못했습니다!

(NEW) 매상 높은 도넛샵

매매가:$400,000

월매상:$52,000(2023년4월)

렌트비:$2,500(1,000sf)

순수익:$25,000이상(부부일할시)

지역:포트워스남쪽소도시

문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)

(NEW)

매상 : $ 3 Mil

매매가 : $1.4Mil

Size : 6000 sq

렌트 : $16,962.

문의 : MRG 부동산

박민주(469.600.9470)

달라스 네일샵

리커 스토아 + 건물(2 unit)

리커 스토아와 함께 매매 (3,000 SF + 2,200 SF)

리커스토아 매상 월 $78,000

매매가: 건물 ($850,000) + 비즈니스($350,000)

문의 : 214.701.7411

지역:Dallas

면적:4,000squareft.

매매가:$200,000

순수익: $10,000

문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(714,862.3126)

빌딩 매매

위치: 갈랜드

가격 : 170만

렌트 : CPA 6%

내용 : 6,450 SQ

테넨트 4개

문의 : J 부동산 폴 최(972.897.6018)

7 Eleven

위치:공개할수없음.

3,440sf/4.85%CAP

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Lease,5년마다10%Rent인상

판매가:$3.12mil

문의 : 214.701.7411

대형 노래방