Transformation af kontorblok

Transformatie kantoorpand tot Jongeren Foyer

24-10-2007

Ketner Olsen

Inleiding

Het voorliggende boekwerk bevat een studie naar de mogelijkheden van de transformatie van een kantoorpand tot Jongeren Foyer. Het betreft een typisch kantoorpand uit de begin jaren ‘60, waarvan er meerdere in Rotterdam te vinden zijn. De indelingsconcepten zijn dus niet alleen op het studieobject, maar ook op andere panden van toepassing. De bijbehorende indicatie van de verbouwkosten zijn dan ook te verekenen naar grotere of kleinere vrije kantoorvloeren met een gelijkvormige opzet.

De Foyer, een concept dat zich in ondermeer Engeland en Frankrijk ruimschoots bewezen heeft, biedt een tijdelijk thuis aan jonge mensen. Een rustige woonplek zodat zij zich ongestoord aan werk of opleiding kunnen wijden. In Rotterdam worden de foyers opgezet door een samenwerking tussen woningcorporatie, onderwijsinstelling en zorginstelling. De corporatie is eigenaar en verhuurder van het pand. De zorginstelling is verantwoordelijk voor begeleiding van die bewoners die dat nodig hebben en voor de interne organisatie. De onderwijsinstelling draagt zorgt voor training, opleidingen of stageplekken. De samenwerking in de keten tussen deze partijen is essentieel. De Foyer, ook wel Kamers met Kansen genoemd, past in het totaalconcept met maatwerk in wonen, leren, werken en zorg.

De groep jongeren die in een Foyer haar intrek neemt zijn tussen de 18 en 23 jaar en hebben problemen met onderdak en het zelfstandig richting geven aan hun leven. Hierdoor lopen zij het risico uit te vallen op school en/of werk.

De Foyer biedt deze jongeren een opstap naar zelfstandigheid door vergroting van de zelfredzaamheid en het bieden van een veilige woonplek, begeleiding en toeleiding naar studie, stage of werk. Elke jongere heeft een vaste mentor. Na 1 ĂĄ 1,5 jaar moet de jongere kunnen doorstromen naar een zelfstandige woning of kamer.

Het verblijf in de Foyer is niet vrijblijvend. De jongere tekent een begeleidingsovereenkomst met persoonlijke ontwikkeldoelen.

Naast de woonbegeleiding en toeleiding naar studie, stage of werk organiseert de Foyer regelmatig themabijeenkomsten over zaken als budgetbeheer, drugsvoorlichting, seksualiteit en sociale vaardigheden. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bestaande voorzieningen in Rotterdam en vindt er veel samenwerking plaats met andere partijen, zoals het Jongerenloket, het Jongerenmentoraat, en de GGZ instellingen.

Motivatie om iets van hun toekomst te maken en hieraan te werken is een voorwaarde om in de foyer te wonen. Het hebben van een daginvulling/besteding is dan ook een eis om in de Foyer te mogen wonen. Jongeren moeten een studie volgen, danwel een baan hebben of een combinatie van beide. Volledige zelfstandigheid is uiteraard geen vereiste.

Leeswijzer De studie geeft eerst een beeld van wat voor een jongere belangrijk kan zijn in het eigen maken van zijn woning in de Foyer. Welke fysieke elementen een rol spelen in het benadrukken van zelfstandigheid (eigen wc en douche), maar ook het samenleven met anderen faciliteren (koffiecorner, keuken).

Daarna is gekeken hoe op een relatief klein oppervlak, alle elementen van het zelfstandig wonen een plek kunnen krijgen; eten, slapen, tv kijken, studeren. Met betrekking tot het bestaande kantoorpand is vervolgens geinventariseerd hoeveel woonunits en gezamelijke programma ingepast kan worden en of door het creĂŤren van een extra entree ook meerdere doelgroepen gehuisvest kunnen worden. De typische kenmerken van een kantoorpand leent zich voor een aantal ontwerpuitgangspunten voor binnen en buiten. Deze zijn niet verder uitgewerkt, maar geven aan hoe met een aantal kenmerkende elementen omgegaan kan worden in de transformatie (uitstraling van het gebouw, daglicht, kolomstructuur, etc.).

De indelingsconcepten en de uitwerking daarvan in plattegronden en doorsnedes, laten zien hoe je voor de doelgroep passende woonvormen kunt maken binnen het strakke stramien van het kantoorpand. Waarbij in diversiteit van de kamers en uitstraling van de materialen gezocht is naar aansluiting op de doelgroep en woonplezier alleen en met zijn allen centraal staat!

woonidentiteit

“eerste eigen huis”

Woonidentiteit De jongeren wonen 1 tot 1,5 jaar in de Foyer.

Het is een tijdelijk verblijf, als opstap naar zelfstandigheid.

Wat is voor de jongere belangrijk in het eigen maken van zijn woning in de Foyer?

Welke fysieke elementen kunnen een rol spelen in het benadrukken van zijn identiteit (softwall) en zijn zelfstandigheid (eigen wc en douche), maar ook het samenleven met anderen faciliteren (koffiecorner, keuken)?

Living out of a suitcase of alles mee?

Een tijdelijk verblijf hoeft geen anonieme hotelkamer te zijn. De basisuitstraling van de kamer moet aansluiten bij de belevingswereld van de jongere.

Mate van toe-eigening?

Een softwall als een prikbord, geeft de bewoner de mogelijkheid de kamer persoonlijk te maken, zonder dat deze na elk verblijf volledig opgeknapt moet worden. Voorzieningen voor het ophangen van een hangmat of boksbal kunnen ook tot de mogelijkheden behoren.

Privé of gemeenschappelijk?

Een eigen douche en wc en deze zelf schoonmaken, benadrukken de zelfstandigheid van het wonen. Net als de koelkast. Een eigen tv of computer kan de jongere zelf meenemen.

De gezamenlijke ruimtes moeten nodigen uit tot positieve sociale interactie. Een balans tussen huisregels en het stimuleren van dingen samen doen.

minimal living

Minimal living Hoe kunnen op een relatief klein woonoppervlak van 20 -30 m2, alle elementen van het zelfstandig wonen een plek krijgen?

Eten, slapen, tv kijken, studeren?

The living box Bij een hoge verdiepingshoogte kunnen functies ook gestapeld worden. Door het bed uit de leefruimte te halen (verhoogd of verborgen), wordt de zelfstandigheid van het wonen benadrukt en verdwijnt de associatie met de tienerkamer.

Efficiency Door dubbelgebruik van wanden als kasten en het benutten van loze ruimtes onder trappen kan elke m2 gebruikt worden.

Minimalism Verschil in dag- en nachtgebruik van de kamer (slaapruimte, leefruimte) als aanleiding om verschillende plekken te creĂŤren en/of transformatie mogelijkheden in te bouwen in de kamer.

gebouw uitgangspunten buiten

entree partij accentueren, met licht en kleur of groen

bestaande gevel voorzien van lamellen voor buitenzonwering/ woonuitstralling

FOYER

daktuin aan foyer + bovenlichten herstellen

brandtrap moet bereikbaar zijn vanuit gemeenschappelijke ruimte, goed te combineren met het creĂŤren van een buitenruimte/balkon

dakterras met uitzicht op skyline

gebouw uitgangspunten binnen instap lift gekoppeld aan receptie

L

L

bestaande situatie met dichte deuren en kale balkons

ruimtelijkheid vergroten door verbreden deuropening en voorzien van (terugliggende) matglazen deuren

balkons vol met groen of voorzien van gekleurd glas en verlichting geven ook uitstraling aan trappenhuis binnen

transparantie entree en trappenhuis vergroten

bovenlichten voor verspreiding licht langs plafond

gebruik verdiepingshoogte van 3,50m

zzzzz

optimaal gebruik van hoge verdiepingshoogte

door verhoogde vloeren

door wanden

kabels en leidingen door verhoogde vloeren en wanden om constructieve aanpassingen in de vloeren te verkomen

aansluitingen wanden afhankelijk van bestaande raamindeling gebruik van indirect licht

daglichttoetreding

eis: glasoppervlak minimaal 10% van vloeroppervlak verblijfsgebied

bij toetsing wordt de effectieve daglichtopening bepaald aan de hand van een reductiefactor van tweede gevel

verschillende kamers gelijkvormige kamers

constructief stramien

uitgangspunten programma

20-30 180 m2

180 m2

25

5e

180 m2

180 m2

4e

180 m2

180 m2

3e

10 300 m2

100

10 10

40 180 m2

10

180 m2 FOYERFUNCTIES centraal in gebouw

2e

20-30

335 m2

335 m2

1e

totaal vloeroppervlak 1e: 770 m2

totaal vloeroppervlak 1e: 20 woonunits van 20-30 m2

totaal vloeroppervlak 2e - 5e: 1440 m2

totaal vloeroppervlak 2e - 5e: 42 woonunits van 20-30 m2 foyerfuncties totaal 180 m2

legenda

woonunit met eigen wc en douche

kantoren en spreekkamers

buitenruimte

optie zelfstandige woonunits voor andere doelgroep met eigen entree aan achterzijde

gezamenlijke keuken met wasmachine, droger en bergruimte

4 indelingsconcepten

1

2

3

Hoe pas je 6 individuele kamers en een leuke gemeenschappelijke ruimte in het strakke stramien van een kantoorpand?

G

4

5

1

6

2

Tokyo Style The box in the box.

Rationele layout van de kamers en voorzieningen. Met tweede gevel los van de bestaande gevel blijft kantoorpand onaangetast.

3

G

4

5

6

1

2

3

4

5

6

Wand/vloer sculptuur Onregelmatigheid in het strakke kader van het kantoorstramien.

Door verhoogde vloer en sculpturale wand waarin voorzieningen zijn opgenomen is elke kamer verschillend.

Broadway Boogie Woogie Binnen rationele layout wordt de zelfstandigheid van elke kamer benadrukt. Doordat elke unit zelfvoorzienend is er geen gemeenschappelijke ruimte.

Vrije vloer: Foyerfuncties Voor optimale flexibiliteit in gebruik en ruimtelijkheid. Combinatie van vaste en beweegbare elementen.

concept 1: Tokyo Style

19 m²

21 m²

21 m²

19 m²

21 m²

22 m²

14200

21 m²

11910

plattegrond Tokyo Style The box in the box.

Rationele layout van de kamers en voorzieningen. Met tweede gevel los van de bestaande gevel blijft kantoorpand onaangetast.

Leidingverloop vertikaal door bestaande vloer.

concept 1: Tokyo Style

gang

kamer

douche / wc

kamer

gang

doorsnede A-A

kamer

kamer

kamer

gang

doorsnede B-B

plafond wit stuc 2600

zonlicht 3300

daglicht softwall met vilt

tegels

trapje voor woning

verhoogde vloer: PS- of gasbetonblokken bekleed met hout

tweede gevel hout en glas

tegels sanitair

leidingen onder verhoogde vloer door 2 sparingen vertikaal naar beneden.

softwall met vilt flexibel en duurzame

tweede gevel: houten kozijnen met glas

houten bekleding verhoogde deel

matglazen delen in tweede gevel

concept 2: vloer/wandsculptuur

23 m²

19 m²

21 m²

14200

18 m²

26 m²

11910

30 m²

21 m²

23 m²

plattegrond Wand/vloer sculptuur Onregelmatigheid in het strakke kader van het kantoorstramien. Door verhoogde vloer en sculpturale wand waarin voorzieningen zijn opgenomen is elke kamer verschillend.

concept 2: vloer/wandsculptuur

kamer

gemeenschappelijke ruimte

kamer

doorsnede A-A

brievenbussen bij entree cluster

gemeenschappelijke ruimte

kamer met wc/douche

doorsnede B-B

plafond wit verven

bovenlichten 2900

zonlicht 3300

daglicht

verhoogde vloer en wanden: PS- of gasbetonblokken bekleed met geperste houten platen of sisal

tegels

leidingen onder verhoogde vloer

vloer-wandsculptuur met geperste houtplaten, MDF of sisaltapijt tegels sanitair

bestaande betonvloer vlinderen

bovenlichten

kast in wand

concept 3: Broadway Boogie Woogie

26 m²

23 m²

14200

33 m²

11910

32 m²

22 m²

25 m²

plattegrond Broadway Boogie Woogie Binnen rationele layout wordt de zelfstandigheid van elke kamer benadrukt. Doordat elke unit zelfvoorzienend is er geen gemeenschappelijke ruimte.

concept 3: Broadway Boogie Woogie

slapen

woning met wc/douche/keuken

gang

woning met wc/douche/keuken

doorsnede A-A

slapen

woning met wc/douche/keuken gang

woning

woning

doorsnede B-B

plafond wit verven

verhoogde vloer: PS- of gasbetonblokken bekleed met houten delen

elke woning van buiten herkenbaar door behang of kleur

2000

3000

zonlicht 3300

daglicht tegels

leidingen onder verhoogde vloer

keuken/wc/douche-unit in gekleurd plaatmateriaal

bestaande betonvloer vlinderen

tegels sanitair

wanddeel aan gevel van matglas

gebeitst hout

matglazen delen indirect licht

concept 4: vrije vloer Foyerfuncties

zitkuil binnen/buiten

kantoor

14200

keuken

lounge receptie

11910

workshop/film/ pingpong/etc.

Vrije vloer: Foyerfuncties Voor optimale flexibiliteit in gebruik en ruimtelijkheid. Combinatie van vaste en beweegbare elementen.

concept 4: vrije vloer Foyerfuncties

flexibele ruime voor film / workshops etc.

receptie/kantoor

keuken en samen eten

daktuin

doorsnede A-A

kantoor

receptie/kantoor

verhoogde vloer om op te zitten

doorsnede B-B

3300

tegels non-smoking

zonlicht smoking

600

2600

plafond wit verven

bestaande betonvloer vlinderen

verhoogde delen in ruimte van hout

receptie ‘s nachts verlichten als baken

fatboy

tafel binnen en buiten

gordijnen

afsluitbare units van staal en glas

keuken

zitplek binnen-buiten

concept 5: 1e verdieping voor andere doelgroep ‘Smalste huis van Nederland’

eigen nieuwe opgang aan achterzijde indien deze verdieping bestemd wordt voor een andere doelgroep

22 m²

22 m²

22 m²

22 m²

23 m²

22 m²

22 m²

22 m²

22 m²

11000

23 m²

25510

entree

2000 11910

2200

Den Haag

1800

Amsterdam

Rotterdam

daklicht

gang

zelfstandige woning

keuken/wc/douche

zelfstandige woning

doorsnede A-A

woning

woning

woning

woning

woning

gemeenschappelijke ruimte

doorsnede B-B

daklicht

leidingen translucent plafond

tweede gevel: houten kozijnen met glas

tweede gevel hout en glas

softwall met vilt

2600

3300

translucent plafond

tegels sanitair

verhoogde vloer: PS- of gasbetonblokken bekleed met hout

tegels

leidingen onder verhoogde vloer

translucent plafond

bestaande betonvloer vlinderen

houten bekleding verhoogde deel

tussenwand aan gevel van matglas

matglazen delen indirect licht

gang

colofon

Jongeren Foyer, Rotterdam Schets Ontwerp 24-10-2007

opdrachtgever:

projectleider:

Woonbron Prins Alexander

ontwerp:

Ketner Olsen architecten Rochussenstraat 313b 3023 DG Rotterdam 010 8424442 info@ketnerolsen.com

team:

Christina Olsen Marjan Ketner

Marten Treffers