2.1.1. Đặc điểm ngành Bất động sản

xây dựng dân dụng bằng cách sử dụng các phương tiện tài chính, kỹ thuật và vật chất để thực hiện các dự án xây dựng để bán đi sau đó. Nếu những hoạt động này được thực hiện không phải để bán mà để sử dụng (ví dụ cho thuê, hay sản xuất) thì đơn vị đó không được xếp vào đây mà được xếp theo hoạt động tác nghiệp của nó, tức là BĐS, công nghiệp chế biến… Thị trường bất động sản là một bộ phận của hệ thống kinh tế thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nó chứa đựng một lượng tài sản lớn của một quốc gia, được xem là “xương sống” của nền kinh tế. Thị trường này đòi hỏi một nhu cầu lớn về vốn và có tác động qua lại với các thị trường khác như thị trường tài chính tiền tệ, vật liệu xây dựng cũng như thị trường lao động.. Ảnh hưởng bởi đặc điểm nền kinh tế thị trường, quá trình toàn cầu hóa, thị trường BĐS Việt Nam từng bước hình thành và phát triển với quy mô ngày càng lớn, góp phần vào sự tăng trưởng của nền kinh tế.Trong quá trình phát triển, thị trường này đã biểu hiện những bất cập trong cơ chế quản lý, các ảnh hưởng của pháp luật, quan hệ quốc tế. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến sự biến động tình hình hoạt động của ngành qua các giai đoạn.

Hiện nay, số lượng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS phân bố khắp cả nước và có số lượng khá lớn, cuộc đua thành lập doanh nghiệp BĐS với tốc độ nhanh chóng cùng với một lượng lớn nguồn vốn tạo lập. Điều này thể hiện sức hấp dẫn của ngành, nếu năng lực thị trường được nâng cao thì đây là cơ hội để thu hút vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

2.1.1. Đặc điểm ngành Bất động sản

 Tính chu kỳ Từ khi bắt đầu thành lập, trong quá trình phát triển ngành BĐS đã trải qua 3 lần chạm “đỉnh” và 2 lần “đóng băng” từ các cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á, các điều khoản Luật đất đai cũng như chính sách của Nhà nước. Trong đó, lần tạo đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa. 2 đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ

kiều hối và đầu tư nước ngoài (FDI,FII).  Tính khu vực, địa phương

Bất động sản mang tính chất bất động, gắn liền với các điều tự nhiên, kinh tế, xã hội mỗi khu vực. Do vậy, nhu cầu về BĐS có sự khác biệt và đa dạng từ số lượng, kiểu dáng, chất lượng của BĐS. Ngoài ra, nhu cầu này còn phụ thuộc vào tâm lý, sở thích và đặc điểm nơi vùng miền sinh sống của người tiêu dùng. Điển hình như nhu cầu về nhà ở, chung cư ở các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng chiếm tỷ trọng lớn so với các tỉnh thành nhỏ lẻ.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của chính phủ BĐS có vai trò quan trọng trong mỗi quốc gia, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động của nền kinh tế xã hội; chính vì vậy, để duy trì ổn định và khai thác có hiệu quả nội lực phát triển Nhà nước phải quan tậm đến BĐS và thị trường BĐS; phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, các chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đói với các hoạt động của thị trường BĐS. Giao dịch BĐS là giao dịch quyền lợi, lợi ích chứa đựng trong đó. - Sự phản ứng “trễ” của cung so với cầu. - Tính thanh khoản thấp.

Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dẫn đến mang tính độc quyền và các dịch vụ trung gian.

2.1.2. Giới thiệu về thị trường ngành Bất động sản Việt Nam Cùng với quá trình toàn cầu hóa thị trường BĐS ở nước ta đã tng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Trong giai đoạn năm 2010 đến năm 2015 thị trường BĐS có nhiều biến động lớn chịu nhiều tác động bất lợi của các yếu tố vĩ mô nền kinh tế trong và ngoài nước, mà đặc biệt là chịu ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, mà khởi nguồn là cuộc khủng hoảng tài chính từ Mỹ. Cụ thể:

- Giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2010

Sốt nóng từ khi mới hình thành, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng