Corporatiebouw 2015-1

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Thema Onderhoud: Uitbesteden of zelf doen?

Eigen Haard en Archivolt: Renovatie ‘Het Schip’

Ketensamenwerking werkt goed

Vaste prijs voor mutatieonderhoud

Johan Duut, Lefier Bouwbeurs in nieuw jasje

‘Balans zoeken bij opschaling’ 4e jaargang - nummer 1 - januari 2015

DUCO at HOME

De totaaloplossing voor een gezond en comfortabel binnenklimaat

Couperus (Den Haag)

Een gecontroleerde, natuurlijke toevoer van verse lucht rechtstreeks via de gevel, een natuurlijke doorvoer van de binnenlucht en een centrale, mechanische afvoer van vervuilde en vochtige lucht via de ‘natte’ ruimtes. Dat is Duco’s formule voor een gezond & comfortabel binnenklimaat.

De vier Vraaggestuurde Natuurlijke Ventilatiesystemen (VNV) van Duco zetten de standaard voor woningventilatie: het Duco CO2 System, het Duco Comfort System, het Duco WTW System en het DucoTronic System.

DUCO @ WEEK VAN DE BOUW 2015 Bezoek ons in HAL 3, STAND A.012/A.020 van 9 tot en met 13 februari 2015

We inspire at www.duco.eu

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

VOORWOOR

vo orwo ord

HET MOET, HET KÁN! Ketensamenwerking: breekt dat nu echt door in 2015? Vorig jaar gonsde de sector er al van en werd her en der al in ketens samengewerkt. Soms zelfs resultaatgericht. Wij volgen dat op de redactie op de voet en zien twee dingen. Aan de ene kant moet je als corporatie wel. Je eigen budgetten worden kleiner en kleiner. Meer doen met minder mensen betekent dat je de bestekken zelf niet meer tot in detail kunt uitdokteren. Aan de andere kant hoeft dat ook niet meer. Marktpartijen willen graag aan de voorkant mee denken, hun kennis delen en in de uitvoering ook echt met je samenwerken. Het moet niet alleen, het kán ook heel goed. Projecten die zo van de grond kwamen, worden vaak uitstekend geëvalueerd. Beter werk, in minder tijd, met minder faalkosten en minder overlast voor de bewoners. Wat wil je nog meer?

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Thema Onderhoud: Uitbesteden of zelf doen?

Eigen Haard en Archivolt: Renovatie ‘Het Schip’

Ketensamenwerking werkt goed

Vaste prijs voor mutatieonderhoud

Johan Duut, Lefier Bouwbeurs in nieuw jasje

‘Balans zoeken bij opschaling’

Niet voor niets zet een branche-organisatie als OnderhoudNL zo sterk in op Resultaatgericht Onderhoud. Uiteraard preken ze voor eigen parochie.

De onderhoudsbedrijven uit hun geledingen staan in de rij voor resultaatgerichte samenwerking.

Maar corporaties die ervaring hebben met zulke samenwerking zijn er doorgaans lovend over.

In deze Corporatiebouw brengen we ook weer een paar van zulke voorbeelden. Uiteraard is het wel belangrijk dat je met de juiste partners samenwerkt. Maar dat was altijd al zo. Lees verderop hoe Talis die keuze overwogen maakte. Op de Week van de Bouw (zie pagina 40) kunt u kennismaken met diverse marktpartijen die u graag op weg willen helpen. Doe daar uw voordeel mee.

Het kán!

4e jaargang - nummer 1 - januari 2015

001 cover.indd 1

28-01-15 11:54

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw PS1: Heeft u tips voor Corporatiebouw? Meld ze via www.corporatiebouw.nl/tip PS2: Onze redactie is ook actief op Twitter. Lees het laatste nieuws het eerst op @corporatiebouw.

- CorPorATIEBoUw JANUArI 2015 -

03

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Thijs Luijkx

Fotografie Eef Bongers Marcus Peters Peter Riemslag Baas Edith Verhoeven

Verbeterde concepten, nieuwe Vraagstukken De Stroomversnelling schaalt op. Na de vier eerste prototypes pakken corporaties en bouwbedrijven nu meerdere woningen tegelijk aan. Het is de opmaat voor de zoektocht naar de definitieve, marktrijpe industriële concepten voor nul-op-de-meter (NOM) renovaties. In Groningen transformeert Lefier momenteel als eerste corporatie een heel nieuw woningtype: 168 portieketage woningen krijgen een tweede leven als NOMblokken.

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

wielewaal oost, woonstad rotterdam

Close Ups Advertorials

Woonstad Rotterdam realiseert twee nagenoeg identieke woonblokken die een impuls geven aan de grootschalige vernieuwing van de wijk Wielewaal in Rotterdam Zuid.

We benchmarken het project met Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abonneren Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abonneren Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

10

16 ketensamenwerking werkt goed Voor steeds meer woningcorporaties is ‘ketensamenwerking’ een aantrekkelijk alternatief voor de traditionele aanpak van bouw-activiteiten. Intussen heerst er nog veel vaagheid over hoe ‘ketensamenwerking’ werkt.

Wat zeggen de ervaringsdeskundigen? De winnaars van de ‘Supply Chain Award 2014’ vertellen over hun succesvolle samenwerking.

18

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

meer Verhuurbare dagen door slimmer onderhoud Woningcorporatie Talis goot het mutatieonderhoud in een nieuwe jas. Met vier ketenaannemers kwam de corporatie tot een vaste prijs per mutatie en de afspraak dat die prijs ieder jaar 2% daalt. De doorlooptijd van het mutatieonderhoud werd gehalveerd. Talis-manager John Pijnappels: “Dat is op jaarbasis goed voor € 100.000 extra huuropbrengsten.”

Copyrights Alle rechten voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd op welke wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

20

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

Corporaties stroomlijnen niet-planmatig onderhoud Corporaties houden hun niet-planmatig onderhoud tegen het licht en kiezen voor efficiency. Met de eigen servicedienst, met partijen van buiten of allebei. Als het gaat om outsourcen, lijkt de reikwijdte nieuw; sommige corporaties werken op ooghoogte met aannemers, in de keten. Wonen Limburg, Woonburg en Eigen Haard over uitbesteden, zelf doen of kiezen voor de mix.

24

BoegBeeld van volkshuisvesting gaat op de helling Het belangrijkste symbool van sociale volkshuisvesting in Nederland, huurcomplex ‘Het Schip’ in AmsterdamWest, is toe aan een flinke opknapbeurt. Woningcorporatie Eigen Haard pakt de restauratie en renovatie van dit pronkstuk van de Amsterdamse School degelijk aan en heeft zich daarbij verzekerd van de medewerking van de specialisten van Archivolt Architecten uit Amsterdam.

30

‘soms wil je te veel doen’ Leefbaarheid is een lastig begrip als het gaat om een woonwijk of een flatgebouw. Iedereen verstaat er iets anders onder. Is de fietsenberging of de galerij niet schoon? Wat heet schoon? Is het pas echt vuil als de complexbeheerder boos wordt? Roger Kemmerling (39) is beheerder voor verschillende wooncomplexen van woningcorporatie Maasvallei in Maastricht. Hij wordt niet snel boos.

36

Collega’s ontmoeten in utreCht De Bouwbeurs brokkelde de laatste jaren snel af. De slechte bouwconjunctuur had zijn weerslag op het vakevenement, waarvan het aantal deelnemers de afgelopen edities daalde tot een bedenkelijk niveau. Vier beurzen onder één dak moeten een sterk en branchebreed fundament leggen onder de Week van de Bouw.

41 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

05

VOORWOORD

5

CORPORATIENIEUWS Branchenieuws

7

CORPORATIEPROJECT Stroomversnelling

10

MIJN CORPORATIE Wim Hazeu, Wonen Limburg Harrie Windmüller, BrabantWonen

14 15

GOED BESTEED Wat kost de bouw van Wielewaal Oost

16

VAKUEEL Gelauwerde ketenpartners delen ervaringen

18

GOED BESTEED Talis gooit het mutatieonderhoud om

20

PROJECT IN BEELD Stadstuin Overtoom, Eigen Haard

22

THEMA RESULTAATGERICHT SAMENWERKEN Corporaties stroomlijnen onderhoud 24 CORPORATIEPARTNER Restauratie ‘Het Schip’

30

PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

32

KORT BESTEK Lopende projecten

34

HANDEN UIT DE MOUWEN Complexbeheerder 36 BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner BEURZEN Voorbeschouwing Week van de bouw

BRANCHEPAGINA Energiesprong van Platform31 CLOSE UP VGO-Keur Duco

38

41

42

28 33

Comfort, hoog opgehangen: Designo R7 Top-tuimeldakvenster Open voor jullie wensen: de raamvleugel draait in het bovenste derde van het dakvenster en hiermee wordt veel vrije ruimte gecreëerd. De unieke handgreep onderaan

www.roto-frank.nl

zorgt voor een makkelijke bediening. Grote glasoppervlaktes laten de zon binnen.

Roto Designo R7: Premiumkwaliteit “german made”.

C o r p o r at i e n i e u w s

EErstE stEEn nimbus gElEgd

kloostErpark

De bouw van de Nijmeegse woontoren Nimbus is officieel van start gegaan. Op 1 december 2014 legden burgemeester Bruls, bewoner Dick van den Heuvel en Talis-bestuurder Walter Hamers officieel de eerste steen. Het 75 meter hoge gebouw telt straks 24 bouwlagen, 117 appartementen en bedrijfsruimte op de begane grond. Het wordt daarmee de hoogste woontoren van Nijmegen.

mEEr woningvErkopEn Woonbedrijf start in het voorjaar van 2015 met de realisatie van 77 huurappartementen in Valkenswaard. Bouwbedrijf Pennings zal de bouw voor zijn rekening nemen. Daar bereikten de twee partijen en de gemeente onlangs overeenkomst. Het betreft fase 1 van het project Kloosterpark. De nabijheid van verschillende voorzieningen maken de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen. Bijna alle appartementen beschikken over twee slaapkamers.

Aan de kant van het Kloosterpark is een balkon of tuintje. De uiteindelijke huurprijs is nog niet bepaald, maar valt in ieder geval onder de huurtoeslaggrens. Naar verwachting worden de appartementen in het najaar van 2016 opgeleverd.

dEn Haag transformEErt In Den Haag is de afgelopen drie jaar voor 350.000 m2 kantoorruimte vergunning gevraagd om het te transformeren tot een andere bestemming. Het gaat dan onder ander om woningen, detailhandel en horeca. Het inwoneraantal van Den Haag groeit jaarlijks. De gemeente wil de woningbouwopgave grotendeels binnenstedelijk oplossen. Transformatie van leegstaand vastgoed moet de oplossing bieden. Een voorbeeld is het Junoblok, een voormalig kantoorgebouw in de Binckhorst. In oktober 2014 werd het gebouw door de gemeente Den Haag klusrijp gemaakt. Het grootste kluscomplex van Den Haag gaat plaats bieden aan kluskavels voor appartementen, werkruimtes of een combinatie ervan. Verder gaat de gemeente zich de komende jaren samen met het rijk richten op de transformatie van een aantal beschikbare overheidsgebouwen, zoals de ministeries van SZW en BuZa.

In 2015 zullen meer corporatiewoningen verkocht worden dan afgelopen jaar. Dat is althans de verwachting die voortkomt uit onderzoek van USP Marketing Consultancy en Zuiver Marketing onder ruim honderd corporaties. Vooral een gunstiger klimaat op de koopwoningenmarkt en het feit dat kopen voor veel groepen aantrekkelijker wordt door stijgende huren, worden hiervoor aangedragen. In 2015 verwacht 42% van de corporaties meer woningen te gaan verkopen, 32% zegt dat het gelijk blijft.

Uit het onderzoek blijkt verder dat het aantal woningen dat de corporaties afgelopen jaar gezamenlijk verkochten niet groot was.

Bijna de helft (47%) van de ondervraagde corporaties zegt minder dan 25 woningen verkocht te hebben. Slecht 8% van de ondervraagden had meer dan 200 woningen verkocht. 29% meldde problemen te ondervinden bij de verkoop van huurwoningen.

gEEn woningbouw in norg

bErgstoEp QuaWonen blijft inzetten op energiezuinige bouw.

Eind 2014 gingen er vier energieneutrale woningen in Bergambacht in de verhuur. Bij een gemiddeld verbruik komt de energierekening uit op € 0. De woningcorporatie gebruikt het project om kennis op te doen voor toepassingen in de toekomst. De woningen zijn energieneutraal dankzij een zeer goede isolatie van de woningschil in combinatie met diverse installaties. Elke woning wordt voorzien van twintig zonnepanelen, een zonneboiler voor de warmwatervoorziening en een luchtwarmtepomp. Deze luchtwarmtepomp benut de energie in de buitenlucht om ruimtes in het huis en douchewater te verwarmen. In de woningen is geen gasaansluiting aanwezig. De netto huurprijs van de woningen bedraag € 699. Daar komt nog € 100 per maand bij aan vastrechtkosten voor energie-installaties.

Woningcorporatie Actium ziet af van de bouw van appartementen op de Brinkhofweide in Norg. Dat meldde RTV Drenthe eind vorig jaar. De corporatie moet, mede door de verhuurdersheffing, keuzes maken.

In 2004 ontstond een plan voor de bouw van woningen. Het laatste plan omvatte 21 koopappartementen, twaalf vrije sector- en achttien sociale huurappartementen. Mede doordat er verzet was tegen bouwen op de Brinkhofweide vanwege cultuur-historisch waardevolle grond werd er nooit begonnen met de bouw. De annulering is een fikse tegenslag voor de gemeente Noordenveld die een miljoen euro reserveerde om de huren laag te houden.

- CorporatieBouw Januari 2015 -

07

C o r p o r at i e n i e u w s

Duurzame Trip

commercieel opereren

Duurzaamheid is een belangrijk thema bij nieuwbouwproject De Trip van de Utrechtse startershuisvester Jebber. Niet voor niets is het project het eerste Utrechtse woningbouwproject dat een BREEAM-certificaat met 3 sterren ontving. Minister Blok plaatste in december 2014 op het bouwterrein aan de Briljantlaan in Utrecht een innovatieve warmtewisselaar. De bodeminstallatie maakt deel uit van een hightech warmtekoudeopslag (WKO) die in combinatie met warmtepompen en zonnestroom op een duurzame manier energie gaat leveren aan de 255 starterswoningen en bedrijfsruimtes voor horeca en creatieve ondernemers. “Bij het ontwerp van het project zijn bouwkundige en installatietechnische componenten integraal op elkaar afgestemd, om een zo beperkt mogelijke lokale energieopwekking voor de warmtelevering mogelijk te maken”, zegt Monique van Loon, directeur van Jebber. Er is voor de komende twintig jaar een prestatiecontract afgesloten met aannemerscombinatie COM4Trip voor de aanleg, het onderhoud en het beheer van de gebouwen en de installaties. Maatregelen die leiden tot energiebesparing worden beloond. Zo wordt er iedere maand een prijs uitgereikt aan de bewoner met het laagste verbruik van de tapwater-warmtepomp. Winnaars krijgen een maand energiebundel gratis.

TransformaTie DelflanDplein De transformatie van een kantoorpand in Amsterdam Nieuw-West is succesvol afgerond. In december gaven leegstandbeheerder Camelot Europe en bouwbedrijf Klokgroep het tot woongebouw getransformeerde pand symbolisch terug aan de stad.

De Camelot Campus, zoals de nieuwe naam luidt, is twaalf verdiepingen hoog, bevat 229 betaalbare huurwoningen (€ 500 tot € 650 per maand) met oppervlaktes van 18 tot 25 m2 en is vooral gericht op eenpersoonshuishoudens.

Duurzame injecTie Woningcorporatie Waardwonen steekt de komende zeven jaar € 9 mln in energiebesparende maatregelen. Dat schrijft De Gelderlander. Door de injectie worden de komende jaren 1.300 woningen aangepast. Het moet de corporatie in 2020 gemiddeld een energielabel B of hoger geven over het gehele woningbezit. In Huissen worden de eerste woningen op dit moment al voorzien van dak-, gevel- en vloerisolatie. Daarnaast worden - mede dankzij een bijdrage van de provincie Gelderland - zonnepanelen geplaatst.

08 - CorporatieBouw Januari 2015 -

Onder bepaalde omstandigheden mogen corporaties commercieel blijven opereren.

Dat meldt de Financiële Telegraaf naar aanleiding van een schrijven van Minister Blok als reactie op het rapport van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties. Als een gemeente bepaalde activiteiten noodzakelijk acht en marktpartijen zijn niet geïnteresseerd, dan komen corporaties weer in beeld. Het gaat dan bijvoorbeeld om stads- en dorpvernieuwing en het herstructureren van achterstandswijken. Voorwaarde is wel dat de corporaties de commerciële activiteiten scheiden van de kerntaak, de sociale woningbouw. Hierover zijn volgens de minister al afspraken gemaakt met Aedes.

oplevering in pierik-zuiD

SWZ en Dura Vermeer hebben de sleutels van de eerste drieëntwintig woningen van het nieuwbouwproject in Pierik-Zuid nog voor de kerst aan de nieuwe bewoners uitgedeeld. In januari werden nogmaals zeven eengezinswoningen opgeleverd. Alle nieuwbouwwoningen in Pierik-Zuid zijn sociale huurwoningen. Op de daken zijn zonnepanelen geplaatst. Naast de eengezinswoningen wordt in Pierik-Zuid ook nog een appartementencomplex gebouwd. Deze appartementen worden nog voor de zomer van 2015 opgeleverd. Om ruimte te maken voor de nieuwbouw werden er 16 woningen en 42 duplexwoningen gesloopt.

misT u ieTs? Een project van uw corporatie in ons magazine? Mail dan uw nieuws met foto naar corporatiebouw@mixpress.nl.

C o r p o r at i e n i e u w s

window shopper

partners uitgelicht Kwaliteitsborging uitgelegd

In 2015 wordt in Eindhoven gestart met de met de metamorfose van winkelcentrum Boulevard-Zuid. Het winkelcentrum wordt vernieuwd en uitgebreid, maar daarvoor moeten wel 65 huurwoningen en 39 garages van Woonbedrijf wijken. Boven het winkelcentrum komen straks weer evenveel woningen terug. De oorspronkelijke bewoners zijn al weer een aantal jaar gesetteld op een nieuwe plek. Tijdelijke bewoners hielden de afgelopen drie jaar de leefbaarheid en de veiligheid in de wijk op peil. In de laatste fase voor de sloop is er nu een andere invulling: de ‘Window Shopper’, een plan van game-ontwikkelaar Pillo Games, die zelf ook één van de tijdelijke bewoners was. Districtmanager Koj Koning van Woonbedrijf legt uit: “Vaak worden sloopwoningen dichtgetimmerd. Dat komt het straatbeeld niet ten goede, het oogt donker en onprettig voor de laatste tijdelijke bewoners en omwonenden. We willen ‘met een knipoog’ ook al een relatie leggen met de nieuwe winkelboulevard.” Pillo Games maakte een ontwerp om een aantal ramen om te bouwen tot interactieve etalages. Diverse ondernemers van Boulevard Zuid hebben nu zo’n etalage.

‘bijzondere’ woonvorm gered

Dunavie, Stichting de Steenrots en gemeente Katwijk hebben de handen ineen geslagen om woonvorm De Reling - voor mensen met een psychiatrische aandoening - in stand te houden. Stichting Eleos huurde ruim twee jaar geleden de woningen om onderdak te bieden aan hun cliënten en tegemoet te komen aan behoefte van huisvesting van bijzondere doelgroepen. Ten gevolge van een reorganisatie van de stichting dreigde de woonvorm te worden beëindigd. De Steenrots wilde de woonvorm overnemen en heeft een business plan geschreven waar ook Dunavie en de gemeente achter staan. Samen met de gemeente heeft Dunavie zich ingespannen bij het uitzoeken van de financieringsmogelijkheden voor de overname. Dunavie heeft het huurcontract aangepast van vijftien naar vijf jaar en de gemeente staat garant voor de huur.

Binnen het kader van regisserend opdrachtgeverschap krijgen realiserende partijen steeds vaker een kader geschetst waaraan het eindproduct zou moeten voldoen. Dat betekent een verschuiving van risico’s en verantwoordelijkheden. Maar hoe monitor je of je uiteindelijk geleverd krijgt conform de initiële uitgangspunten, zonder dat je onnodige risico’s en verantwoordelijkheden naar je toe trekt? Hiervoor biedt Woningborg Advies kwaliteitsborgingsproducten, waarmee je als realiserende partij onafhankelijk geleverde kwaliteit aantoont. Dit bij zowel nieuwbouw als renovatie. Tijdens de Renovatie & Transformatie beurs van 9 t/m 13 februari 2015 in de Jaarbeurs te Utrecht informeert Woningborg Advies opdrachtgevers over alle aspecten rond kwaliteitsborging op standnummer 07.E037. Voor meer info: www.woningborggroep.nl.

isobouw op bouwbeurs Met als beursthema ‘Natuurlijk isoleren!’ is IsoBouw ook dit jaar weer prominent aanwezig tijdens de ‘Week van de bouw’ met nieuwe isolatiesystemen voor nieuwbouw- én renovatiedoeleinden. Conform de Trias Energetica is isoleren de belangrijkste en eerste stap om energie te besparen. IsoBouw speelt hierop in met het beursthema ‘Natuurlijk isoleren’. De tweede betekenis van het thema heeft betrekking op het door IsoBouw toegepaste isolatiemateriaal. EPS bestaat voor 98% uit lucht, één van de basiselementen uit de natuur.

Mede daardoor is EPS één van de meest milieuvriendelijke isolatiematerialen.

Op de beurs zal Isobouw verschillende renovatieoplossingen presenteren, waaronder de RecaPan. Uiteraard is er ook voldoende aandacht voor de bestaande oplossingen. De stand van IsoBouw vind je in Hal 11 D010 of hal 7 E055.

overname bouwbedrijf Ballast Nedam staat in de belangstelling van enkele buitenlandse en binnenlandse partijen. Dat meldde het bouwbedrijf eind vorig jaar op de eigen website. Ballast Nedam heeft het moeilijk dankzij de slechte bouwconjunctuur en de koers van het aandeel was de laatste maanden flink weggezakt. De aannemer zegt serieuze opties altijd in overweging te nemen, maar doet voorlopig nog geen verdere uitspraken.

- CorporatieBouw Januari 2015 -

09

C o r p o r at i e p r o J e C t

Stroomversnelling gaat industrialisatiefase in

Verbeterde concepten, nieuwe vraagstukken Door Hans Fuchs (Beeld: Eef Bongers en corporaties)

De Stroomversnelling schaalt op. Na de vier eerste prototypes pakken corporaties en bouwbedrijven nu meerdere woningen tegelijk aan. Het is de opmaat voor de zoektocht naar de definitieve, marktrijpe industriĂŤle concepten voor nul-op-de-meter (NOM) renovaties. In Groningen transformeert Lefier momenteel als eerste corporatie een heel nieuw woningtype: 168 portiek-etage woningen krijgen een tweede leven als NOM-blokken.

Johan Duut, adviseur renovatie bij Lefier

10 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

C o r p o r at i e p r o J e C t

type was nog een gasaansluiting aanwezig, als back-up voor een berekende maximale 200 kuub gas per jaar per woning. In de volgende generatie gaat die gasaansluiting eruit. Momenteel onderzoeken we of we kunnen aanhaken bij een gemeentelijke project in de buurt om woningen te voorzien van duurzame warmte via geothermie. Had dat project niet toevallig gespeeld, dan waren we uitgekomen op een all electric woning, als alternatief voor de gasaansluiting.”

In het prototype bevindt zich een centraal aangestuurde wtw-installatie. Duut: “De bewoners kunnen de ventilatie niet individueel aansturen. Dat stuit op bezwaren. In de tweede generatie komt die mogelijkheid er wel. Aan de gevel is ook nog wel wat te doen. De steenstrips bijvoorbeeld zijn relatief duur. Daar kijken we nu naar, samen met de industrie.”

De portiek-etagewoningen wan Lefier De 168 portiek-etage woningen die Lefier renoveert, staan aan de Voermanstraat en de Pleiadenlaan. Johan Duut, adviseur renovatie bij Lefier, stuurt binnen de corporatie de Stroomversnelling-activiteiten aan: “We hebben bewust gekozen voor de aanpak van portiek-etagewoningen, omdat ze een wezenlijk onderdeel zijn van ons woningbestand in de stedelijke gebieden: Groningen, Hoogezand, Emmen. En ook andere corporaties hebben veel van deze woningen in hun voorraad.”

Lefier werkt in Groningen samen met Dura Vermeer. Duut: “Het draait bij deze portieketage woningen om het spanningsveld dat ontstaat door het relatief kleine dakoppervlak: welke oplossingen zijn daar mogelijk om te komen tot een reductie van de warmtevraag en zonder gasaansluiting toe te kunnen? De installaties vormen de grootste uitdaging. 70% van de reductie van de warmtevraag haal je uit de gevel, de resterende dertig procent moet duurzaam worden opgewekt. Met wind, zon of bodemwarmte. En ook het gevelconcept is bij portiek-etageblokken net even anders. De grotere hoogtes vragen net even andere geveloplossingen.”

en met een zwaar isolatiepakket, rustend op nieuwe funderingsbalken. Duut: “De gevels hebben houten kozijnen en triple glas, de gevelbekleding is gemaakt van steenstrips.

Het dak kreeg een sandwichconstructie met hoogwaardige isolatie, PV en zonnethermische panelen voor warmwater. De balkonnen aan de achterzijde zijn dichtgezet en voorzien van een harmonicaraam. De bewoners kunnen de buitenruimte nu ook als ‘wintertuin’ gebruiken. In het portiek kregen de woningen luchtdichte voordeuren.”

tweede Generatie Bij het opschalen naar 168 woningen is Dura’s NOM-concept op een aantal punten verbeterd, meldt Duut: “In het proto-

enerGiemodule kleiner Aanpassingen aan prototypes, ook bij andere corporaties is het aan de orde. Woonwaard schaalde begin 2014 al op en pakte vijf woningen in Heerhugowaard aan, in oktober gevolgd door de renovatie van nog eens 49 woningen. Als de evaluatie daarvan positief uitpakt, volgen dit jaar nog 200 woningen, verdeeld over een aantal kleinere reeksen. Bouwpartner bij dit alles: BAM. Woonwaard en BAM verbeterden het oorspronkelijke NOM-concept al op een groot aantal punten. Marnette Vroegop is binnen de corporatie ontwikkelaar voor de Stroomversnellingsprojecten: “Bij het BAM-concept is de energiemodule tegen het huis geplaatst, met daarin de warmtewisselaar, de warmtepomp en de omvormer voor de

Geothermie Lefier en Dura Vermeer leverden eind mei 2014 al een prototype met drie woningen op, testcase voor nog eens 48 woningen die Lefier momenteel aanpakt en voor 120 woningen die in een later stadium zullen volgen. Het prototype kreeg voor en achter een compleet nieuwe voorzetgevel, luchtdicht

Woonwaard in Heerhugowaard

- CorporatieBoUW JaNUari 2015 -

11

C O r P O r AT I E P r O J E C T

middenin. De bouwers proberen de bewoners zo goed mogelijk te ontzorgen door goed naar elke individuele bewoner te luisteren. Dit doen ze door dagelijks meerdere keren bij bewoners langs te gaan en in te spelen op de behoeftes van bewoners. Dit is vooral belangrijk als zaken niet lopen als gepland.”

De komende jaren pakt Portaal in totaal 2700 woningen aan met NOM-concepten, te beginnen in Arnhem met Dura Vermeer, in Leiden met VolkerWessels en in Maarssen met Ballast Nedam. Daarna volgen overige projecten in Arnhem, Nijmegen, Soest, Maarssen, Utrecht en Leiden.

VoorzetGeVel

Nul-op-de-meterwoningen van Portaal

PV. Bij de allereerste woning was deze module nog groot en bevatte veel lucht. Bij het blokje van vijf werd de module al verkleind.

Bij de 49 woningen is de module nog kleiner.

En waar bij de vijf woningen nog drie disciplines aan de module werkten, kon BAM dat bij de 49 woningen met één persoon af. Zij hadden daarvoor intern mensen opgeleid.”

Doorontwikkeld is ook de badkamer. In het prototype zat voor het glas van de badkamer nog een radiator. Inmiddels is de radiator verdwenen achter het glas, en is in het glas een spiegel geïntegreerd. Vroegop: “Praktische verbeterpunten die door bewoners erg worden gewaardeerd.”

Gelijkstroom BAM kijkt in Heerhugowaard ook naar de mogelijkheden van gelijkstroom, zodat de door de woning opgewekte energie zonder omvormer direct en zonder verliezen beschikbaar is. Vroegop: “BAM overlegt met een fabrikant om in de energiemodule één apparaat te plaatsen dat als een soort motorblok voor de hele woning warmte en warmwater levert en werkt op gelijkstroom. Dat levert een hogere opbrengst op uit de door de woning opgewekte energie.”

BAM keek daarnaast kritisch naar de steenstrips aan de gevels. Vroegop: “Bij het prototype zijn nog conventionele steenstrips gebruikt. Maar die zijn zwaar; de voorzetgevels moesten gefundeerd worden op de bestaande fundering. Bij de 49 woningen zijn lichtere steenstrips toegepast, uit composiet, zodat de voorzetgevels konden worden opgehangen aan de bestaande gevel. Die gewichtsbesparing betekende ook winst op de

12 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

transportkosten en meer montagegemak.”

En mogelijk worden de gevelelementen nog lichter. Vroegop: “We hebben BASF in Antwerpen gevraagd of zij met hun grondstoffen een gevelbekleding kunnen ontwikkelen die nog lichter is, veertig jaar meegaat, maattoleranties kan opvangen en misschien ook geschikt is als drager voor prints.”

leerproces bewoners Bij Portaal maakt men dankbaar gebruik van de lessen die in Heerhugowaard geleerd worden met BAM. Voor Portaal levert de aannemer in maart 109 NOM-eengezinswoningen op in Soesterberg. Nico van Ginkel is programmamanager bij Portaal en verantwoordelijk voor de Stroomversnellingsprojecten. Als het gaat om eigen leerprocessen, noemt Van Ginkel als eerste de verworven inzichten over de omgang met bewoners: “Met industriële producten bouwen betekent dat bewoners gedurende twee weken bouwtijd enorm veel voor de kiezen krijgen.

De co-makers maken aan en om hun huis de sprong van concept naar bouwpraktijk. In de uitvoering is dat voor bewoners heel zwaar. Alles moet worden ingeslepen. De bewoners zitten daar

Bij Tiwos werkt men inmiddels met prototype 3.0 van Ballast Nedam. Tiwos renoveerde afgelopen zomer één woning in Tilburg.

In maart start de aanpak van de rest van de straat, nog eens zeventien woningen. Daarna schaalt Tiwos op termijn op naar driehonderd woningen. Beleidsadviseur Chris Faro is namens Tiwos de vertegenwoordiger binnen de Stroomversnelling: “Ballast Nedam bracht het eigen concept voor het eerst in de praktijk in Stadskanaal (met Lefier) en in Maarssen (met Portaal). Wij hebben de lessen die daar geleerd zijn meegenomen in onze eerste Tiwoswoning. In Maarssen werd nog het buitenspouwblad van de woning gehaald en een

Tiwos-woning in Tilburg

C o r p o r at i e p r o J e C t

nieuwe gevel geplaatst.

Je loopt dan tegen heel veel dingen aan; asbest, de grenzen van de techniek, prijsconsequenties en extra overlast. In Tilburg is daarom gekozen voor een voorzetgevel.

Ook het installatiepakket was aanvankelijk groot en had veel volume. In de Tiwoswoning is dat al kleiner.” In de zeventien woningen die Tiwos in maart aanpakt, wordt nog eens een sprong naar voren gemaakt, aldus Faro: “De spuitkurkisolatie aan de achtergevel bleek toch te kwetsbaar en was esthetisch niet fraai. Daar kiezen we een andere eindafwerking. En de zoldervloer wordt niet geïsoleerd. Dat kan kostenefficiënter, met meer dak-isolatie.”

AAnvullende eisen Stadlander staat nog aan het begin van het Stroomversnellingtraject. Terwijl andere corporaties eind 2013, begin 2014 al prototypes opleverden, stoeide bouwbedrijf Volker Wessels met de extra eisen die Stadlander neerlegde. Manager vastgoed Wim van den Bergh: “Wij verlangden een nultredenwoning en een exploitatietemijn van 25 jaar in plaats van veertig. Stadlander zit in een krimpanticipeerregio en we zien door demografische ontwikkelingen een afkalvende vraag in de toekomst. We willen geen overschot creëren dat we over 25 jaar als kapitaal kunnen weggooien. We gebruiken hier maatschappelijk bestemd vermogen.”

Stadlanders eisen betekenden dat het concept terugmoest naar de engineeringstafel.

Van den Bergh: “De hsb-gevel uit het concept kan bij onze eisen niet worden toegepast. Er moet worden bespaard op materiaal en arbeid, en de aansluitdetails moeten beter. Ook op andere punten zijn verbeteringen nodig.”

De contouren van een oplossing komen nu in beeld, meldt Stadlander. De corporatie verwacht aan het eind van het eerste kwartaal te kunnen starten met een aangepast concept.

Ook Wonen Limburg doet mee aan de Stroomversnelling. De corporatie realiseerde in 2014 de eerste prototypen in Melick; één eengezinswoning uit een twee-ondereen-kap en één hoekwoning in een blok rijwoningen. Daarnaast pakte de corporatie een woningblok met vier aaneengesloten woningen aan. Wonen Limburg bereidt momenteel de duurzame renovatie van nog eens negentig eengezinswoningen en meergezinswoningen voor, die in juli 2015 worden opgeleverd.

Wonen Limburg aan het werk in Melick

Kostenreductie Het belangrijkste verbeterpunt voor de NOM-concepten, constateren de corporaties eensgezind, is kostenreductie. Duut van Lefier: “Bij het verfijnen van de concepten draait het om de balans tussen kostenreductie en slimmere oplossingen. De kosten zijn heel belangrijk, omdat wij met deze oplossingen naar onze huurders toe moeten en daarmee hun woonlasten willen verlagen.”

Ook Faro van Tiwos ziet dat zo: “We schakelen voortdurend van de wensen die we hebben naar de mogelijkheden die de markt biedt. Het prijspeil moet omlaag, willen we echt grootschalig gaan renoveren. We moeten sturen op de betaalbaarheid. De kosten moeten ook gelijke tred houden met de inkomstendaling van de corporaties. En wij geloven dat je de tijd moet nemen om de concepten goed te krijgen: het gaat wel om een woning waar iemand in moet wonen en die woning moet goed zijn. Tegelijkertijd: het moet beter worden en het moet sneller gaan.”

Algemeen kun je volgens Faro stellen dat bij de concepten de installatiepakketten groot, duur en onderhoudsgevoelig zijn: “Daar is nog een slag te maken. En we komen erachter dat de bewonerscommunicatie een verhaal apart is. Daarnaast kan in de uitvoering nog slimmer worden aangestuurd in het lean werken. In de woonpraktijk wordt de omgang met installaties interessant. Hoe realiseer je in je concept bijvoorbeeld dat het openen van een raam maar een beperkt effect heeft op de energierekening?” Een an-

der belangrijk item is energie-opslag, stelt Vroegop van Woonwaard: “We moeten voorkomen dat we straks te veel woningen hebben die op piekdagen energie terugleveren. Dat kan het net overbelasten.”

Vroegop ziet allerhande kansen ontstaan uit de Stroomversnelling: “Gezamenlijk maken we een innovatiekracht los die we individueel niet kunnen realiseren.” Maar die kansen omzetten, vraagt draagvlak; met uitgerijpte NOM-concepten wil de Stroomversnelling tussen 2017 en 2020 100.000 woningen aanpakken. Vroegop: “Daarvoor is het echt nodig dat meer corporaties aanhaken dan de zes die nu meedoen.” n oorsPronKeliJKe PlAnninG

1 Prototyping: sep 2013 - dec 2014 (1.000 woningen) 2 Industrialisatie: jan 2015 - dec 2016 (10.000 woningen) 3 Opschaling: jan 2017 - 2020 (100.000 woningen) Betrokken bouwbedrijven: BAM, Ballast Nedam, Dura Vermeer, VolkerWessels.

Corporaties: Portaal, Lefier, Woonwaard, Stadlander, Tiwos, Wonen Limburg.

Interesse om mee te doen? Kijk op www.stroomversnelling.net of neem contact op met één van de zes corporaties.

- CorporatieBoUW JaNUari 2015 -

13

M I J N c o r p o r at I e

Wim Hazeu Bestuurder Wonen Limburg

Over Ons In ons handelen zetten we als Wonen Limburg de mens centraal. Met onze woningen (circa 26.000) bieden we mensen een thuis, waarmee we een belangrijke bijdrage aan de maatschappij leveren. Want een thuis bieden is meer dan alleen een huis. De kwaliteit van onze woningen kan er nog zo goed bij staan, als de kwaliteit van leven achter de voordeur, in de straat of de wijk te wensen overlaat, hebben we in samenwerking met het maatschappelijk middenveld een aanvullende opgave.

Het meest trOts Op Wonen Limburg heeft de afgelopen jaren een sterke ontwikkeling doorgemaakt van een vastgoedgestuurde organisatie naar een vraaggestuurde organisatie. een organisatie waarin de huurder niet als klant maar als mens centraal staat, waarin we effectiever en efficiënter omgaan met de inzet van mensen en middelen en waarin we continu nieuwe oplossingen verkennen voor de opgaven van vandaag én morgen.

De grOOtste uitDaging ons werkgebied Limburg maakt een stevige demografische transitie in zowel stedelijk als landelijk gebied door.

Dat vraagt nieuwe oplossingen die vaak buiten de gebaande en vertrouwde paden liggen, zowel fysiek als sociaal maatschappelijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan oplossingen voor tijdelijke huisvesting en herbestemming van bestaand vastgoed.

De energieDOelstellingen van 2020 Door een gecombineerde aanpak via de sporen sloopnieuwbouw, nul-op-de-meter renovaties via de Stroomversnelling, de grootschalige inzet van zonne-energie via Zonnig-Limburg én onze reguliere energieprojecten liggen we op koers om ons bezit in 2020 op gemiddeld B-label te hebben.

BewOnerstevreDenHeiD In de laatste aedes-benchmark scoren we een hele nette 7,6, maar onze ambitie rijkt verder. We experimenteren volop met nieuwe vormen van huurdersparticipatie en streven vanuit een nieuwe sturingsfilosofie naar het overbodig maken van de klachtencommissie.

14 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

‘De huurder staat niet als klant maar als mens centraal’

Harrie Windmüller Algemeen directeur/bestuurder BrabantWonen

Over Ons BrabantWonen is een woningcorporatie met 16.000 woningen en maatschappelijk vastgoed in de regio Oss / ‘s Hertogenbosch. We werken samen met lokale partners aan prettig wonen voor met name mensen met een laag inkomen. Een bijzondere samenwerking hebben we met BrabantZorg. Zij bieden zorg en ondersteuning bij het ouder worden. We hebben de handen ineen geslagen vanuit een gemeenschappelijk doel: mensen zo lang, zo prettig en zo thuis mogelijk laten leven. We delen onder andere het eigendom van en beheren 32 verzorgings-en verpleeghuizen met in totaal 2.500 plaatsen en 1.000 servicewoningen in Brabant Noordoost.

‘We verwachten tot 2017 zo’n 450 nieuwbouwwoningen op te leveren’

Het meest trOts Op Ik ben trots op onze medewerkers. Zij maken ondanks het algemene sentiment, iedere dag weer het verschil in buurten en wijken door maatwerk te leveren. We zijn zeker niet foutloos, maar luisteren goed naar onze klanten en belanghouders en proberen te doen wat nodig is. Het resultaat is een hele mooie visitatie.

De grOOtste uitDaging Legitimatie, betaalbaarheid en beschikbaarheid. Ons draagvlak zoeken we in een voortdurende dialoog met onze gemeenschap. We sturen op beperkt stijgende woonlasten, waarvan de huur een belangrijke component is. Gaan mensen desondanks door het ‘vangnet’, dan werken we samen in een fonds dat mensen er weer bovenop helpt. We blijven tenslotte investeren.

De energieDOelstellingen van 2020 We liggen op koers. We hebben een woonlastenakkoord met hierin het energiezuiniger maken van onze woningen.

Vanaf 2007 is het verbeteren van de energieprestatie een belangrijk thema. Voor woningen die tot 2017 niet ingrijpend worden gerenoveerd is toen een separaat programma gemaakt. Goed voor milieu en woonlasten.

BewOnerstevreDenHeiD Onze klanten zijn tevreden. Al jaren ontvangen we het gouden KWH-huurlabel. Het kan echter altijd beter. We willen verschillende vormen van communities van huurders meer invloed en keuzevrijheid geven. Meer klantgestuurd worden. Een op papier kleine, maar in de praktijk lastige en spannende stap!

‘Onze medewerkers maken iedere dag weer het verschil’ - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

15

GOED BESTEED

Wielewaal oost, Woonstad Rotterdam Door Thijs Luijkx

Architect: KAW

Woonstad Rotterdam realiseert twee nagenoeg identieke woonblokken die een impuls geven aan de grootschalige vernieuwing van de wijk Wielewaal in Rotterdam Zuid. We benchmarken het project met Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Het project Wielewaal Oost fase 1 en 2 is een uitbreiding van de wijk Wielewaal in Rotterdam Zuid. De wijk is als nooddorp gebouwd na de oorlog en nu bouwtechnisch op. In Wielewaal wonen veel ouderen voor wie weinig geschikte woningen beschikbaar zijn en die graag in de wijk willen blijven wonen.

16 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

De nieuwbouw van twee appartementenblokken is een eerste impuls van de grootschalige vernieuwing van de wijk.

De woningen zijn geschikt voor ouderen.

Daarmee brengt het project naar verwachting de doorstroming in de wijk op gang.

Dit creĂŤert ruimte voor de volgende vernieuwingsprojecten.

Het project wordt gebouwd op voormalige sportvelden die aan het Zuiderpark grenzen. De locatie ligt binnen de geluidscontour van de haven. Bij de bestemmingsplanwijziging is samen met de gemeente een stad- en milieuachtige benadering gehanteerd. De hoger dan gangbare geluidsbelasting wordt daarin gecompenseerd met extra woonkwaliteit, zoals ruime balkons van 10m2 en de parkachtige setting. De hele planopzet is in dialoog met buurtbewoners tot stand gekomen.

Rationeel Het gebouw is rationeel opgezet. De gebruiksoppervlakte van de appartementen is gemiddeld 84 m2. De meeste appartementen hebben twee slaapkamers. De bergingen zitten in de plint van het gebouw en op het maaiveld wordt een parkeerplaats aangelegd. De epc van 0,48 is gehaald met stadsverwarming en PV-cellen.

Woonkeur is als leidraad gehanteerd bij de totstandkoming van de woningplattegronden, maar de ervaringen van Woonstad en de voorkeuren van de bewoners zijn ook van invloed geweest. Zo hebben de individuele bergingen een oplaadpunt voor scootmobiels, fietsen of brommers en inpandige balkons.

De uitvoering van het project start in april 2015. De gebouwen worden mei 2016 opgeleverd.

GOED BESTEED

VERgELIJKINg REFERENTIEgROEP Aantal projecten Aantal huurwoningen Woningoppervlakte (m2 gbo) Bruto vloeroppervlakte (m2) Epc Aanvangshuur (€/maand) Stichtingskosten (€, inclusief BTW) Genormeerde bedrijfswaarde (€) Resultaat (€)

dIagRaM

Wielewaal Oost 1 109 84 110 0,48 600

Referentieprojecten 34 45 85 112 0,64 661

161.000 145.000 -16.000

176.000 127.000 -49.000

Woonstad heeft de grond aangekocht van de gemeente Rotterdam en zelf de grondexploitatie gevoerd. Deze grondexploitatie is niet kostendekkend door de verhuiskosten van de voetbalvereniging. In de benchmark zijn de opbrengsten van de grondexploitatie opgevoerd als grondkosten, zodat de grondkosten vergelijkbaar zijn met de situatie waarin bouwrijpe grond wordt aangekocht van de gemeente. De grondkosten zijn hierdoor laag ten opzichte van de benchmark.

De bouwkosten zijn lager dan van de referentieprojecten, ondanks het hoge kwaliteitsniveau. Belangrijke factoren zijn het rationele ontwerp en herhaling. De twee blokken, één met 50 woningen en één blok met 59 woningen, zijn identiek qua opzet. De variatie in verschijningsvorm zit hem in verdraaiing van de blokken en het toepassen van een andere baksteen. Intern zijn de beukmaten overal gelijk en het aantal woningplattegronden is beperkt.

Door de stad- en milieuachtige benadering was het mogelijk om woonkwaliteit toe te voegen in plaats van dure geluidswerende maatregelen. Wel is gekozen voor relatief dure gesloten bouwblokken en gallerijontsluiting, met verhoudingsgewijs veel geveloppervlakte in verband met geluid. De woningen hebben relatief veel gevelopening door de deels inpandige balkons. De woningplattegronden zijn efficiënt, ondanks deze overmaat aan glas.

Woonstad Rotterdam investeert in architectuur omdat het gebouw de wijk een impuls moet geven.

De bijkomende kosten zijn relatief hoog. Dit komt ten eerste doordat Woonstad Rotterdam algemene kosten, rente en risico toerekent aan de bijkomende kosten. Daarnaast is veel afstemming met de buurt geweest omdat de locatie midden in de stad ligt.

De aanvangshuur is lager dan de referentieprojecten. De onderhouds- en beheerlasten zijn lager dan in de referentieprojecten en lager dan de gemiddelde lasten bij Woonstad Rotterdam. In feite zijn dit de normbedragen voor de gehanteerde actuele waarde. In het ontwerp is gestuurd op lage onderhoudslasten, met name in de materialisatie. Het aantal woningen per lift is vijftig en alle ramen zijn bereikbaar zonder hoogwerker. De bedrijfswaarde van Wielewaal Oost is hoger dan in de referentieprojecten door enerzijds de gunstige onderhouds- en bedrijfslasten in de actuele waardeberekening en anderzijds het sturen op lage onderhoudslasten in het ontwerp.

Wielewaal en referentieprojecten afgezet op de assen woonoppervlakte (x-as, m2 gbo) en bouw- en direct bijkomende kosten (y-as, € x 1.000 incl. btw).

KENgETaLLEN Kengetallen woningen Wielewaal (rood) ten opzichte van de referentiegroep (blauw).

MEER ONLINE Kijk voor meer voorbeeldprojecten en meer informatie op www.corporatiebouw.nl

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

17

VA K T U E E L

Gelauwerde ketenpartners delen hun ervaringen

ketensamenwerking werkt goed Door Louis Jongeleen

Voor steeds meer woningcorporaties is ‘ketensamenwerking’ een aantrekkelijk alternatief voor de traditionele aanpak van bouwactiviteiten. Intussen heerst er nog veel vaagheid over hoe ‘ketensamenwerking’ werkt.

Wat zeggen de ervaringsdeskundigen? De winnaars van de ‘Supply Chain Award 2014’ vertellen over hun succesvolle samenwerking.

Op 13 november 2014, tijdens het jaarlijkse Duurzaam Gebouwd Congres in het MECC in Maastricht, vond de uitreiking plaats van de eerste Nyenrode Supply Chain Award.

Winnaars van deze prijs voor de meest succesvolle ketensamenwerking waren de samenwerkende ketenpartners woningcorporatie ‘thuis (Eindhoven), Sankomij Installatietechniek BV (Veldhoven), aannemer KnaapenGroep (Son) en bouw- en sloopbedrijf Heezen BV (Eindhoven). Zij hebben in 2014 ‘in ketensamenwerking’ het project Offenbachlaan in Eindhoven uitgevoerd, een grote onderhoudsbeurt plus energiebesparende upgrade van vijf flats met in totaal 112 appartementen. Het succes bestond onder andere uit de korte voorbereidingstijd (twee maanden), een doorlooptijd van 8 dagen per woning, weinig opleverpunten (0,62 per woning), hoge bewonerstevredenheid (gemiddeld 8,5) en een tijdige oplevering (binnen tien maanden). Bovendien bleven de projectkosten binnen de geplande begroting van € 5 mln. En dat was nog lang niet alles!

(NB: kijk ook op www.ketensamenwerkingwerkt.nl)

18 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

Project Offenbachlaan, Eindhoven 2014 (foto: Jos Lammers)

ketensamenwerking Projectleider Jeroen Rijkers van woningcorporatie ‘thuis, geeft aan wat voor hem ‘echte ketensamenwerking’ inhoudt. Hij noemt drie dingen: meer verantwoordelijkheden voor de bouwers op de werkvloer, alle medewerkers denken als één bedrijf én vertrouwen hebben in de competenties van de vakman. Rijkers: “Volgens de traditionele opvatting van een bouwproces worden de belangrijkste beslissingen over financiën, inhoud en uitvoering in de directiekamers genomen. Dat hebben wij bij het project Offenbachlaan anders gedaan. Taken die voorheen bij de directie lagen, zijn verschoven naar de werkvoorbereiders en de calculators, wat de projectleiding deed ging meer naar de uitvoerders en van het werkaandeel van de uitvoerders, ging meer werk naar de voorlieden. De basisgedachte hierbij is dat de vakman zelf degene is die het beste weet hoe zijn werk gedaan moet worden.”

Faalkosten Voor woningcorporatie ‘thuis betekende de overgang naar een vorm van ketensamen-

werking een grote stap. Rijkers: “In 2012 begonnen we samen met dezelfde groep die nu de Supply Chain Award hebben gewonnen, een nieuwe vorm van planvorming en aanbesteding. Toen lagen onze belangen en onze werkwijzen nog ver uit elkaar. Door gebrekkig verantwoordelijkheidsgevoel en slechte on-

Offenbachlaan na de grote beurt (foto: Jos Lammers)

VA K T U E E L

derlinge afstemming werden kostbare bouwfouten gemaakt. Met dit soort misverstanden hebben we toen gekapt. We werken nu alleen met mensen die elkaar kennen. Degene die in het bouwproces vóór je komt heeft zijn werk af zodat je daarop verder kunt bouwen, je voert eigen werk naar behoren uit en levert het zodanig af dat de volgende ermee vooruit kan. Dat proces moeten de uitvoerende vakmensen onderling afstemmen. Daar hebben ze geen directeuren voor nodig.”

Sturen Kenmerk van alle vormen van ketensamenwerking is dat alle deelnemende partners op voet van gelijkwaardigheid meewerken aan ontwerp, planning en uitvoering. Toch heeft de partij die opdrachtgever is, nog altijd een bijzondere positie. Jeroen Rijkers: “In onze ketensamenwerking is het de woningcorporatie, als opdrachtgever, die de visie geeft op het project en de eisen neerlegt waaraan het project moet voldoen. In de traditionele aanpak laat de opdrachtgever een bestek maken en mogen de aannemers alleen een prijsopgave maken voor de gevraagde werkzaamheden. In onze ketensamenwerking is dat niet langer het geval. Alle bouwpartners zitten nu aan tafel en praten mee over bouwkundige kwesties en mogelijke werkscenario’s.” De ketenpartners hadden voor de samenwerking een loodsgroep en een kernteam opgezet. In de loodsgroep zaten de directeuren van de partners. Die stuurden puur op financiële kaders, doelen, risico’s en processen. Een kernteam van projectleiders, werkvoorbereiders en calculatoren deed in feite de rest en werkte de visie van het project inhoudelijk uit.”

AlS één bedrijf Ook Coen Knaapen deelde in de lof voor de winnaars van de Supply Chain Award 2014. Hij was als projectleider van KnaapenGroep actief bij project Offenbachlaan. Hij noemt ketensamenwerking ‘een leerproces’.

Vergadering van de ‘loodsgroep’ op de bouwlocatie

Knaapen: “Wij hebben in drie jaar tijd een grote ommezwaai gemaakt.

Van een situatie waarin iedereen luistert naar wat de aannemer zeg, naar een aanpak waarbij beslissingen zoveel mogelijk op de werkvloer zijn neergelegd. Een tweede omslag is dat je bij ketensamenwerking niet meer alleen kijkt naar de planning van je eigen werkaandeel, maar ook naar de voortgang van het geheel. Alle ketenpartners denken als één bedrijf.” Knaapen realiseert zich ook dat de ketenpartners nog niet zijn ‘uitgeleerd’.

Knaapen: “We moeten de komende jaren nog een verdiepingsslag maken op het punt van het geld. Hoe gaan we om met de opbrengsten van een steeds efficiëntere bouwwijze? Hoe beoordelen we de inbreng van de afzonderlijk ketenpartners? Hoe deelt de opdrachtgever mee in die winst? Die vragen gaan we tackelen bij ons komende project.”

Verbeterpunten Bij ketensamenwerking blijkt dat gelijkwaardigheid en de onderlinge transparantie succesfactoren zijn. Dat geldt ook voor de meer gespecialiseerde ketenpartners zoals Sankomij Installatietechniek BV en Bouw- en Sloopbedrijf Heezen BV. Directeur Trudo van Gemert van Sankomij heeft gemerkt hoe de ketensamenwerking op korte termijn de efficiëntie kan verbeteren. Van Gemert: “Met woningcorporatie ‘thuis werken wij al dertig jaar samen en met aannemer Knaapen al twintig jaar. Je zou zeggen dan weet je wel hoe het werkt. Dan is het verbazingweekend

Project leider Coen Knaapen presenteert uitslag van onderzoek van medewerkerstevredenheid

om te merken hoe ‘ketensamenwerking’ en het werken volgens de Lean-principes op korte termijn de fouten en de overbodigheden uit je werkproces kunnen halen. Frank Egelmeers, die namens Heezen BV in de loodsgroep zat, beschouwt “het openstaan naar elkaar” en de “transparantie en durf in de communicatie” als de belangrijkste vernieuwingen die ketensamenwerking biedt.

Egelmeers: “Het valt mij op dat door ketensamenwerking niet alleen het werktempo en de efficiëntie een lift krijgen maar ook dat het denkniveau en de motivatie verbeteren.

Neem de sloper die puin afvoert en ook een handje toesteekt bij vervoer van bouwmaterialen. Dat doet hij voor een soepele voortgang van het werk. Daar hebben alle ketenpartners voordeel van.” n nyenrode Supply ChAin AwArd

Om de positieve resultaten van ketensamenwerking in de bouw- en vastgoedsector te belichten heeft Nyenrode Business Universiteit samen met Platform Ketensamenwerking Zuid en Duurzaam Gebouwd (platform voor Duurzaam Bouwen) een prijsvraag uitgeschreven. Deze competitie om de Supply Chain Award vond in 2014 voor het eerst plaats. Twaalf groepen van organisaties en bedrijven die in verschillende projecten al minstens drie jaar met elkaar werken als ‘ketenpartners’ streden om de hoogste eer. Winnaar werd het samenwerkingsverband van woningcorporatie ‘thuis’, Sankomij Installatietechniek, KnaapenGroep en bouw- en sloopbedrijf Heezen BV. Zij haalden met hun ingezonden project de beste resultaten op het gebied van financiën en kwaliteit. En ze hadden volgens de jury het meeste aandacht voor duurzaamheid, MVO, strategische visie, leiderschap en voor ondernemerschap en innovatie (bron: www.duurzaamgebouwd.nl)

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

19

GOED BESTEED

Vaste prijs voor mutatieonderhoud

meer verhuurbare dagen door slimmer onderhoud Door Hans Fuchs

Woningcorporatie Talis goot het mutatieonderhoud in een nieuwe jas. Met vier ketenaannemers kwam de corporatie tot een vaste prijs per mutatie en de afspraak dat die prijs ieder jaar 2% daalt. De doorlooptijd van het mutatieonderhoud werd gehalveerd. Talis-manager John Pijnappels: “Dat is op jaarbasis goed voor € 100.000 extra huuropbrengsten.”

Lateraal denken brengt soms veel in beweging. John Pijnappels deed het in 2008, toen hij binnen Talis de vraag op tafel legde of het onderhoud niet veel handiger en slimmer kon. Een beetje tegen de tijdgeest was dat wel, aldus Pijnappels: “In de tijd dat de bouwfraude een spasme had veroorzaakt in de sector, stelde ik de vraag of we het onderhoud niet beter zouden moeten organiseren.” Terwijl in dat jaar bouwbreed de opvatting circuleerde dat je bij een aannemer geen dingen moest neerleggen, tenzij je belazerd wilde worden, keek Pijnappels kritisch naar de onderhoudsprocessen binnen Talis en vroeg: “Waarom gaan we niet slimmer samenwerken, juist met die aannemers, meer resultaatgericht en op basis van onderling vertrouwen?”

Pijnappels stelde die vraag vanuit zijn ervaringen in de vervoerssector, waar hij werkzaam was voordat hij bij Talis als manager dagelijks en mutatieonderhoud aantrad. In de vervoerssector draaide vanaf de jaren negentig alles om de introductie van de marktwerking en lag er druk op het geld, aldus Pijnappels: “Vervoer werd aanbesteed en vervoersbedrijven werden opbrengstverantwoordelijk. Ze kochten gewoon extra capa-

20 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

citeit in, als ze dat nodig hadden. Anders geformuleerd: men was bezig met lean werken, met slim samenwerken.”

Binnen Talis keek Pijnappels op een vergelijkbare manier naar het mutatieonderhoud: “Talis heeft per jaar zo’n elfhonderd mutaties. Vroeger was de standaard procedure dat onze technisch beheerder de woningopname deed. Vervolgens verstrekte hij de aannemer een compleet uitgeschreven opdracht. De kennis van de aannemer werd helemaal niet gebruikt. Gevolg was dat onderhoud regelmatig opnieuw gedaan moest worden. Ergo: hoge faalkosten vanuit een proces met een grote risicocomponent. De kennis van beide partijen werd over en weer onvoldoende benut en zo ontstond ruis tussen corporatie en aannemer.”

Volume Aan die ruis is wat gedaan. Verhuist tegenwoordig een Talis-huurder, dan staat binnen twee à drie dagen een ketenaannemer in de woning en doet de technische opname. Pijnappels: “Die opname gebeurt aan de hand van heldere resultaatdoelstellingen. En bij de oplevering staan technisch beheerder en ketenaannemer samen in de woning. Zo ver-

mijdt je de vroegere procesproblemen.”

Beheerder en bouwer samen in een opgeleverde woning met een lijstje resultaatdoelstellingen, het lijkt een weinig opzienbarende aanpassing van het onderhoud. Maar achter die ogenschijnlijk kleine verandering, schuilt een compleet nieuwe aanpak van het mutatieonderhoud.

Een eerste stap om die aanpak te verbeteren, was het beperken van het aantal aannemers waarmee de corporatie zaken deed. Pijnappels: “Ik ben van twaalf of dertien bouwkundige aannemers terug gegaan naar vier. Met vier aannemers kan Talis elke aannemer voldoende werkvolume bieden. Bij elfhonderd mutaties per jaar, hebben vier aannemers omgerekend allemaal ongeveer één mutatie per dag. Vanuit dat volume kan je het proces vervolgens veel beter organiseren.”

Met de vier geselecteerde aannemers - Burghouts Verbouw, Cuppens, Hendriks Onderhoud en Beheer, en Welling Bouw - ging Pijnappels het gesprek aan: “Gezamenlijk hebben we de werkprocessen afgepeld en de fouten in de processen blootgelegd. En waar het in eerdere gesprekken met aannemers altijd ging om de uurtarieven en de materiaalkosten, zei ik: ‘Laten we nou eens goed

GOED BESTEED

kijken naar de algemene kosten en de risicocomponenten’. Daar zit de winst, voor iedereen. De materiaalkosten zijn tegenwoordig behoorlijk uitgekleed, daar hebben we het over dubbeltjes winst. De uurtarieven liggen vast in CAO’s en die moeten de aannemers gewoon betalen. De ware winst zit in de reductie van algemene proces- en faalkosten; deze vormen een groot deel van de uiteindelijke verkoopprijs. En in het antwoord op de vraag: waar in het proces zitten we elkaar in de weg?”

Vaste prijs Het overleg met de aannemers resulteerde vorig jaar in een samenwerkingsovereenkomst voor het mutatieonderhoud. Met daarin een aantal opmerkelijke afspraken.

Meest opvallende afspraak: Talis en de vier aannemers hanteren een vaste prijs voor het mutatieonderhoud. De norm voor die vaste prijs is het prijspeil van 2013. Pijnappels: “De vaste prijs verschilt per aannemer en is afhankelijk van het werkgebied, het soort woningen en de leeftijd van de woningvoorraad, maar ligt tussen de € 1.300 en € 2.600 per mutatie. Dat is een marktconforme prijs.”

Opmerkelijke tweede component van de samenwerkingsovereenkomst: de vaste prijs daalt ieder jaar met twee procent. Ook dat is onderling afgesproken. Pijnappels: “Die korting kunnen wij verlangen omdat er voor de aannemers iets tegenover staat: zij hebben een gegarandeerde workflow. Met alle voordelen van dien. Men kan beter inkopen, men kan zijn mensen vast houden en de

werkprocessen almaar verder stroomlijnen door het onderhoud met vaste teams uit te voeren. En men krijgt vanwege de vaste orderportefeuille bijvoorbeeld ook makkelijker noodzakelijke investeringen gefinancierd bij de bank.” Bij de korting hanteren de partijen wel de gewone prijsindexatie, om te voorkomen dat een dubbele korting ontstaat.

Bonus Een derde afspraak in de samenwerkingsovereenkomst betreft een bonusregeling.

Die is volledig afhankelijk gemaakt van het oordeel van de bewoners. Na een mutatie vraagt Talis de nieuwe bewoner om een oordeel over het mutatieonderhoud. De bewoner drukt dat uit in een rapportcijfer. Is het totale rapportcijfer over een kalenderjaar één punt hoger dan het jaar daarvoor, dan krijgt de aannemer een bonus ter hoogte van 1% van zijn jaaromzet. Omgekeerd geldt hetzelfde: daalt de waardering, dan wordt het een malus. Ook hier is 2013 de norm: in dat jaar scoorde het mutatieonderhoud onder bewoners een 7,2. Bij alle afspraken hanteren Talis en de aannemers een basiskwaliteit voor het uit te voeren onderhoud.

Pijnappels: “Die minimale kwaliteit is onder corporaties redelijk uniform gehandhaafd en de huurders zijn ook beschermd.”

DoorlooptijD De nieuwe manier van werken levert Talis veel voordelen op. De doorlooptijd voor mutatieonderhoud werd gehalveerd met als gevolg dat de woning weer eerder verhuurd kan worden. Pijnappels: “Omgerekend levert dat ons € 100.000 per jaar extra huurinkomsten op.” Ook is het aantal reparaties na mutaties substantieel gedaald: “De aannemers voelen zich en tonen zich ook meer verantwoordelijk voor de klussen. En ze weten; als het niet goed is, worden ze teruggestuurd.

Wat wij zien is dat de aannemers goede pres-

‘De ware winst zit in de reductie van algemene procesen faalkosten; deze vormen een groot deel van de uiteindelijke verkoopprijs’

taties willen leveren, partner willen zijn, en daardoor een betere kwaliteit leveren. De aannemers zijn blij met hun gegarandeerde workflow, zij zijn zuinig en waakzaam op de relatie met Talis.”

Snellere doorlooptijden en minder reparaties na mutaties, dat betekende ook dat Talis intern terug kon van tien naar acht technisch beheerders, door natuurlijk afvloeien.

De beheerders zijn vast gekoppeld aan de aannemers. Pijnappels: “Deze beheerders worden door de slimmere manier van werken nu ook ingezet in de rol van opzichter bij planmatig onderhoud.” Kostenreductie: circa € 100.000 per jaar.

Bij de algemene kosten pakte Talis onder andere ook de factuurstroom aan. Pijnappels: “Vroeger legden we in detail vast wat we gedaan wilden hebben. Dat ging vervolgens naar de aannemer, die moest dat in zijn systeem verwerken, daarvoor moest hij ook iemand in dienst hebben en bij dat verwerken werden natuurlijk ook fouten gemaakt en die moesten dan later weer gecorrigeerd worden. Die hele stap is eruit. Er is meer mandaat voor de aannemer. En dat werkt.”

De positieve resultaten hebben ertoe geleid dat Talis deze aanpak gaat uitbreiden naar de dagelijkse reparaties en het planmatig onderhoud. Pijnappels: “We zijn als eerste begonnen met mutatieonderhoud, omdat daar twee componenten inzitten: klantgericht werken en vastgoedgestuurd werken. Bij de andere twee vormen van onderhoud heb je steeds maar één van die componenten.” n - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

21

project in beeld

16 - CORPORATIEBOUW JANUARI 22 JUNI 20122015 - -

project in beeld

Zuiderkerkprijs Stadstuin Overtoom won in 2014 de Zuiderkerkprijs, de prijs voor het beste Amsterdamse woningbouwproject.

De prijs ging daarmee naar de ontwikkelingscombinatie Co-Green, waar onder andere Eigen Haard deel van uitmaakt. KOW en FORM Architecten werden gelauwerd voor het ontwerp van het project. 470 woningen in zes woonblokken kregen elk een eigen thema: wind, licht, water, energie, warmte en aarde. Hiervoor werden 352 verouderde portieketagewoningen en 8 bedrijfsruimten gesloopt.

De jury prees onder andere de duurzame maatregelen zoals sloop en hergebruik van materialen en beperking van CO2uitstoot, energie en water. (Beeld: Dirk Verwoerd)

- corporAtieboUW jAnUAri 2015 -

23

THEMA R E s u LTA AT g E R I C H T o n D E R H o u D

Uitbesteden, zelf doen of kiezen voor de mix?

Corporaties stroomlijnen niet-planmatig onderhoud Door Hans Fuchs

Corporaties houden hun nietplanmatig onderhoud tegen het licht en kiezen voor efficiency.

Met de eigen servicedienst, met partijen van buiten of allebei. Als het gaat om outsourcen, lijkt de reikwijdte nieuw; sommige corporaties werken op ooghoogte met aannemers, in de keten. Wonen Limburg, Woonburg en Eigen Haard over uitbesteden, zelf doen of kiezen voor de mix.

De corporatie als regisseur van externe partijen, volgens velen is het de toekomst. of, zoals het ook wel geformuleerd wordt: outsourcing is hot. Reden om aan te schurken tegen de warme gloed van het uitbesteden: de kans om kosten te verlagen en processen te stroomlijnen. Een laatste grote aanjager voor de warme interesse in uitbesteden was de discussienota ‘De regiecorporatie, naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder’ uit (2013). De nota stelde hardop vragen over efficiency van corporaties, over reële en wenselijke kosten van onderhoud.

Externe partijen inschakelen voor nietplanmatig onderhoud, Wonen Limburg is een van de corporaties die het sinds 2013 vol overgave omzet in de praktijk. De corporatie startte twee jaar geleden een ketensamenwerkingstraject voor klachten, mutatie- en vraaggestuurd binnenonderhoud.

Manager Bedrijfsbureau Vastgoed Franklin Puts: “Dat was voor ons om te beginnen een stap van een decentraal geleide organisatie met zes ‘buurtwinkels’ en zo’n 260 aannemers naar een centraal geleide organisatie

24 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

met acht aannemers. De buurtwinkels waren lokaal sterk verankerd en hadden allemaal hun eigen afspraken met de leveranciers en aannemers. Dat maakte het lastig om de kwaliteit van het niet-planmatig onderhoud te borgen en te uniformeren.”

Wonen Limburg besloot een ketensamenwerkingstraject in te gaan en selecteerde vijftig potentiële partijen die dat onderhoud in de toekomst zouden kunnen uitvoeren.

Daarvan bleven uiteindelijk acht ketenpartners over, waarmee Wonen Limburg nu samenwerkt. De corporatie stelde een selectiecommissie samen uit diverse interne disciplines en een afvaardiging van de huurdersbelangenvereniging. Daarnaast borgde Wonen Limburg de procedure door het aantrekken van een extern adviesbureau dat de selectieprocessen transparant en uniform hield. Puts: “Deel van het selectietraject was dat de aannemers een casus presenteerden, waarbij wij steeds keken: hoe innovatief is de aannemer, zit de ketensamenwerking al in de genen, hoe verlopen hun interne processen?”

Kostenbesparing Inmiddels is de ketensamenwerking voor het niet-planmatig onderhoud bij Wonen Limburg dagelijkse realiteit. Puts: “Wij zijn de ketensamenwerking aangegaan vanuit onze ambitie om een betere dienstverlening, een hogere klanttevredenheid en meer kwaliteit te realiseren voor onze huurders.

Als dat ook nog eens voor minder geld kan door het anders te organiseren, dan is dat helemaal mooi meegenomen.”

De corporatie bouwt zijn ketensamenwerking op drie pijlers, aldus Puts: “De kwaliteit van het product, de dienstverlening en de prijs. De kennis halen we uit de markt, bij de aannemers. Als garantie voor de geselecteerde aannemers stellen wij een budget en bieden continuïteit.”

Die constructie bespaart kosten, stelt Puts en noemt als voorbeeld de begroting voor 2015: “Taakstellend voor dit jaar is de begroting van 2014, met een afslag van 10%.

“Daar moet het voor, en dat is jullie taak”, zo hebben we dat bij de aannemers neergelegd.

Die zien er wel wat in, vanwege de zekerheid

THEMA R E S U LTA AT G E R I C H T O N D E R H O U D

terug door de overcapaciteit die is ontstaan door efficiencyslagen. Deze overcapaciteit is opgelost dankzij VUT en het overplaatsen van twee medewerkers naar een andere corporatie waar twee vacatures waren.”

Woonburg vindt het belangrijk dat de eigen corporatiemedewerkers bij de huurders over de vloer komen, vertelt Woudt: “Wij willen als corporatie het klantcontact vasthouden. Onze mensen stappen met een andere blik bij de huurders binnen. Ze kijken bijvoorbeeld ook naar sociale aspecten; hoe gaat het met iemand, moet er misschien meer gebeuren dan alleen onderhoud aan de woning?”

DigitalisEring

die ze als ketenpartner hebben.”

In het kielzog van de ketensamenwerking ontstaat volgens Puts ook binnen de corporatie efficiency, bijvoorbeeld in de facturering: “We hebben met duizend meldingen per jaar nu niet voor elke melding een separate factuur te verwerken. De acht aannemers factureren eens per maand.” En die aannemers gaan in de toekomst niet alleen het onderhoud doen, maar ook de afhandeling van reparatieverzoeken. Puts: “We zitten nu in fase 1, waarbij klachten via ons callcenter binnenkomen. In fase 2 gaan die direct naar de aannemers. Die kanteling maken we nu.”

EvaluatiE In december 2014 lastte Wonen Limburg een evaluatie in om de samenwerking met de ketenpartners tegen het licht te houden. Belangrijkste vragen: wat hebben we geleerd, moeten we bijsturen en is er nog

‘Het werk van een vakman is ontzettend meetbaar en inzichtelijk geworden’

optimalisatie mogelijk? Puts: “We concludeerden dat we soms een te afwachtende houding hebben. Het is toch zo dat allerlei culturen bij elkaar komen en in het ketenproces tot partners gebombardeerd worden.

En bij ketensamenwerking hoort ook dat je voor alle partijen de prestaties zichtbaar maakt, de gemonitorde scores komen op tafel. Men kijkt bij elkaar in de kaarten. Voor de aannemers was dat wennen; in de keten zijn ze partner van elkaar, maar buiten de keten zijn ze concurrent.”

En ook is in de keten niet altijd duidelijk of een klus valt onder planmatig onderhoud of contractonderhoud met één van de acht ketenaannemers: “De definities zijn niet altijd helder: wat hoort nou wel en wat niet tot de overeengekomen prestatie? We zijn nu samen met onze ketenpartners stappen aan het zetten op het gebied van het herijken van de KPI’s en het verfijnen van definities.”

Krimp Meer efficiency bij lagere kosten betekent niet automatisch uitbesteden, stelt men bij de Zeeuwse corporatie Woonburg. Noem het tegen de tijdgeest in, maar bij Woonburg is het de eigen servicedienst die de reparaties en het mutatie-onderhoud uitvoert. Die dienst is sinds januari 2,5 fte sterk, meldt Manager Klant & Vastgoed Mireille Woudt: “De TD ging recentelijk drie fte in omvang

Woonburg haalde een aantal efficiencyslagen bij de eigen servicedienst, uit onder andere het sturen op de planning, het verminderen van reistijd, een efficiënter bestelproces en magazijnbeheer en de digitalisering van processen. Woudt: “We zijn overgestapt van handgeschreven bonnen naar het verwerken van bonnen met een app op de telefoon van de mensen van de TD. En we hebben een track & tracesysteem op de bussen, zodat de mensen vanaf hun huis naar klussen kunnen rijden en we klussen veel beter kunnen inplannen en combineren. Daardoor zijn heel veel uren vrijgevallen. Dat is ook precies wat we willen met de app en het track & trace-systeem; een beter inzicht in de werktijd en reistijd om zo te kunnen sturen op een optimale planning met als doel hoge productiviteit. Dat is wel even een omslag voor de servicedienst. Maar het werk van een vakman is heel inzichtelijk en meetbaar geworden. Wij starten binnenkort met het sturen op normtijden en vergelijken onszelf zo met de markt, met als doel zo efficiënt mogelijk opereren.”

Woonburg stroomlijnde ook de aanname van klachten. Woudt: “We hebben nu een vast spreekuur voor reparaties, in plaats van telefonische beschikbaarheid de hele dag door via de klantenservice. Op dat spreekuur zit bovendien een planner/werkvoorbereider, die veel beter in staat is om door te vragen en zo vast te pinnen wat nou precies de onderhoudsvraag is en wat nodig is qua tijd en materialen. Met dat betere inzicht kan gestuurd worden op een hoge productiviteit en klussen zoveel mogelijk in één keer goed afronden zonder terug te hoeven.”

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

25

THEMA R E S U LTA AT G E R I C H T O N D E R H O U D

Vijf uur per mutatie Bij het mutatie-onderhoud maakte Woonburg een reuzensprong in efficiency. De corporatie wist het onderhoud terug te brengen van gemiddeld twintig uur naar vijf uur per mutatie. Woudt: “We hebben een duidelijker scheiding gemaakt tussen het onderhoud dat voor de huurder is en het onderhoud dat wij doen. Ook de informatievoorziening daarover naar huurders is verbeterd. Vroeger verwijderden we bijvoorbeeld nog wel eens behang, daar kwam dan vaak ook weer stucwerk uit voort et cetera et cetera. Nu doen wij dat soort dingen alleen nog als het nalaten ervan de verhuurbaarheid schaadt. Anders is het voor de bewoners, zeker als het gaat om woningen waar bijvoorbeeld gerookt is of katten aan de muren hebben gekrabd. Als we nu een nieuwe huurder hebben, overleggen we bij de oplevering: wat doen wij, wat doet u?

De huurders waarderen deze duidelijkheid zeer. Onze klanttevredenheid is goed, een 7,6.”

mix Bij Eigen Haard werkt men met een mix van uitbesteden en zelf doen. Ook de grote Amsterdamse corporatie ziet het belang van een eigen servicedienst. Manager Dagelijks Onderhoud Carlo Izelaar: “Eenvoudige, servicegerichte klussen doen we met onze eigen TD. Ook wij komen als corporatie graag bij de mensen zelf thuis, in de vorm van onze vakmensen die met hun herkenbare rode Eigen Haard bus voor komen rijden, in hun herkenbare bedrijfskleding. Zij zijn het gezicht van de corporatie.” De servicedienst van Eigen Haard telt veertig vaklieden. Op

hen wordt een beroep gedaan wanneer haast geboden is, aldus Izelaar: “Als iemand met een afgebroken sleutel voor zijn woning staat, dan regelt onze eigen technische dienst dat.” Die dienst voert ook het werk uit dat voortkomt uit de zogenaamde onderhoudsabonnementen die 27.000 van de 61.000 Eigen Haardhuishoudens hebben.

Izelaar: “Binnen dat abonnement doen wij niet-planmatig onderhoud dat normaal gesproken voor rekening van de huurder komt. En we komen één keer per jaar langs voor preventief onderhoud.”

preferred suppliers Mutatie-onderhoud en complexe klussen worden door Eigen Haard uitbesteed. Niet omdat de eigen TD de kennis daarvoor niet in huis zou hebben, onderstreept Izelaar:

“Onze mensen worden voortdurend geschoold en zijn allround opgeleid.” Bij het uitbesteden werkt Eigen Haard samen met vaste aannemers. Izelaar: “Wij hebben preferred suppliers die bij mutatie-onderhoud werken met eenheidsprijzen. Voor ons ligt de winst in een scherpe mutatieprijs. Wij hebben daar financieel voordeel aan. Voor de aannemer geldt dat hij een deel van zijn marge inlevert voor meer gegarandeerde omzet.”

Bij een mutatie nemen opzichter en aannemer samen op hoeveel werk aan een woning gedaan moet worden. Izelaar: “Omdat de prijs per hoeveelheid werk vastligt in eenheidsprijzen, houden we met deze manier van werken het proces relatief simpel en doen we de dingen in principe dus gewoon in één keer meteen goed.” n - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

27

closE up

Omnia Wonen:

RGS logisch vervolg op ketensamenwerking

Het bovenste deel van de steiger is verrijdbaar zodat er efficiënt gewerkt kan worden bij een renovatieproject in Nunspeet om het ene dak na het andere te vervangen

Bij corporatie Omnia Wonen wordt sinds 2009 qua onderhoud gewerkt met vijf vaste partners en met vooraf geselecteerde leveranciers. Resultaatgericht samenwerken is nu een logisch vervolg op deze ketensamenwerking. ‘We starten in 2015 met de eerste pilotprojecten’, zegt procesmanager Mark Drost. ‘Resultaatgericht samenwerken hanteren we straks voor al het buitenonderhoud aan onze 7.500 huurwoningen.

We zien het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid voor onze huurders om het juiste te doen tegen het juiste geld.’

28 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

Het loslaten van aanbesteden en kiezen voor ketensamenwerking leidde tot opzienbarende resultaten. De onderhoudskosten daalden van € 18 mln eind 2008 naar € 8,7 mln in 2013. Dat betekent € 1.160 in plaats van € 2.500 per huurwoning. ook steeg de klanttevredenheid van een 7 naar een 8. Dat is het resultaat van dezelfde werkwijze voor ieder project door een vast team. “Het is een genot om te zien hoe we samen de kwaliteit tegen de juiste prijs keer op keer kunnen verbeteren”, aldus de procesmanager Bouwen & onderhouden. “prijzen voeren niet de boventoon omdat onze kwaliteitseisen en marktconforme eenheidsprijzen voor alle projecten bekend zijn. Dat komt omdat we als ketenpartners investeerden in ander gedrag. We volgden workshops, namen adviseurs in de arm en stelden als keten een fulltime begeleider ketensamenwerking aan.”

wil Drost er graag aan toevoegen. “Eén van de vaste leveranciers, een dakdekker, dacht actief mee hoe we de renovatie zo slim mogelijk ter hand konden nemen. Wat leverde dat samen nadenken op? Een vaste steiger bij een rij woningen met daar bovenop een verrijd-

VeRRijdbaRe dakSteiGeR Zelfs de grootste corporatie-criticaster wil nu niet anders meer. Want met de nieuwe werkwijze dalen de kosten en nemen zowel de kwaliteit als het werkplezier toe. “Een mooi voorbeeld is een project in Nunspeet”,

Mark Drost, procesmanager Omnia Wonen

ClOsE UP

KetensamenwerKinG

bare steiger. Ongeacht het weer kunnen we de daken probleemloos vervangen. Zijn we klaar? Op naar het volgende dak. Zo besparen we enorm op het op- en afbouwen van steigers. En het levert ook veel minder huurdersoverlast op omdat we de doorlooptijd weten te halveren. Al met al gaan we van energielabel F naar B, kost het ons 10% minder en is er 8% minder afval.”

‘Over een paar jaar doen we niet meer anders dan resultaatgericht samenwerken’

PilotProjecten Nu heeft Omnia Wonen besloten om onderhoud via resultaatgericht samenwerken nog meer neer te leggen bij marktpartijen, die weten dat er van hen afscheid wordt genomen als ze onder de maat presteren qua kwaliteit, meedenken en innovatie. In 2015 staan er vijf pilotprojecten in de begroting. “Wij gaan samen met onze partners naar de cursus resultaatgericht samenwerken van Savantis. En weet je wat zo mooi is?”, vertelt Drost met een grote glimlach. “Je moet dan zelf cases aanreiken. En daarvoor gaan we natuurlijk de vijf pilotprojecten gebruiken!

Om zo qua resultaatgericht samenwerken nog meer van elkaar te leren. Over een paar jaar doen we niet meer anders. Dat hebben we al besloten. Reden waarom we van onze partners dan ook gaan verwachten dat ze in het bezit komen van het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken, te weten het VGO-keur.”

• De onderhoudskosten daalden van € 18 mln in 2008 naar € 8,7 mln in 2013.

• Dat betekent € 1.160 onderhoudskosten in plaats van € 2.500 per huurwoning.

• De klanttevredenheid steeg van rapportcijfer 7 in 2008 naar een 8 in 2013.

• Het resultaat van dezelfde werkwijze voor ieder project door een vast team.

• Minder huurdersoverlast door gehalveerde doorlooptijd.

• 8% minder afval.

VGo-KeUr Met resultaatgericht samenwerken kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Op www.vgokeur.nl vind je alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur in de buurt.

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

29

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Restauratie en renovatie van ‘Het Schip’

Boegbeeld van volkshuisvesting gaat op de helling Door Louis Jongeleen (Beeld Marcus Peters)

Het belangrijkste symbool van sociale volkshuisvesting in Nederland, huurcomplex ‘Het Schip’ in Amsterdam-West, is toe aan een flinke opknapbeurt. Woningcorporatie Eigen Haard pakt de restauratie en renovatie van dit pronkstuk van de Amsterdamse School degelijk aan en heeft zich daarbij verzekerd van de medewerking van de specialisten van Archivolt Architecten uit Amsterdam.

Ramon Pater drinkt een kop thee in de lunchroom tegenover het monumentale huurcomplex ‘Het Schip’ in de Oostzaanstraat in de Spaandammerbuurt. Hij kijkt door het raam en laat zijn blik gaan over de gemetselde gevel van Museum ‘Het Schip’ aan de overkant. Pater is als restauratiearchitect van Archivolt Architecten gespecialiseerd in het onderzoeken van bouwmaterialen. Pater: “Merkwaardig hoe het soms gaat.

Het is nu hoogstnoodzakelijk om de gevels van het Museum en van het hele woonblok ‘Het Schip’ zorgvuldig te restaureren. Weet je waarom? Omdat de vochtregulering in de gevelbakstenen op veel plekken is verstoord door toepassingen van een verkeerde mortel bij vorige restauraties. Daardoor vallen er nu stukken uit de muren en dringt er water naar binnen. Dat was de directe aanleiding voor de komende restauratie. En daarbij komt in deze tijd natuurlijk ook nog het energieprobleem. De oude huurwoningen zijn moeilijk warm te stoken, met die houten ramen met enkel glas, de niet-geïsoleerde wanden, slechte ventilatie en die oude gaskachels en geisers.”

30 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

Verknocht In februari 2015 gaat Museum ‘Het Schip’ in de steigers. Dat zal het eerste zichtbare teken zijn dat een omvangrijk herstelproject op stapel staat. Intussen is er achter de coulissen al heel wat voorbereidend werk verricht door de verschillende projectpartijen. Eigen Haard begon ruim twee jaar geleden al met een eerste van een reeks voorlichtingsavonden voor de huurders van de 81 woningen van ‘Het Schip’. “Vanaf de eerste fase van de planontwikkeling hebben de bewoners het recht om te weten waar ze aan toe zijn,” zegt projectleider en tevens bouwkundige en bouwhistoricus Cisca van der Leeden van Eigen Haard. “We hebben ze verteld

dat we de technische mankementen van de woningen gaan oplossen, onder andere door de verbetering van geluidsisolatie en brandwerendheid en een verouderd binnenpakket.

Dat de fundering van ‘Het Schip’ helemaal vernieuwd moet worden en dat de plattegrond van de woningen zullen worden aangepast aan de eisen van het Bouwbesluit en de wensen van de huurders. Dat alles maakt tijdelijke verhuizing van alle bewoners onvermijdelijk. Bij de tweede voorlichtingsavond, een maand later, kwamen de reacties.

Daaruit bleek dat de huurders erg verknocht waren aan hun woningen, aan ‘hun Schip’.

Een grote meerderheid gaf toen al aan zeker te willen terugkeren na de grote opknap-

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Ramon Pater: ‘Bij de renovatie kijken naar wat het gebouw aankan.’

denis van de bouw en de volkshuisvesting.”

Voor ‘Het Schip’ bestaat het bouwteam uit de restauratiedeskundige, de architect, een constructeur, de installatieadviseur, de bouwfysicus, een deskundige brandveiligheid, bouwhistoricus, BIM-manager, de bouwkostenspecialist, de aannemer, de projectleider en de gevelrestaurateur.

Eerst heeft het team de bestaande toestand vastgelegd in een BIM-model, een 3D-weergave van het totale complex. Pater: “Daarbij hebben we onder andere ook de originele bouwtekeningen van De Klerk gebruikt.

Vervolgens hebben we met alle disciplines de technische veranderingen en de wensen van de bewoners in het BIM-model verwerkt. Juist voor het integreren van nieuwe techniek in dit oude gebouw heb je veel nut van BIM. Je kunt daarmee duidelijk zien waar je een leiding bijvoorbeeld dwars door een constructief bouwdeel hebt geprojec-

beurt. Verder bespraken we de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij de verhuizing, het tijdelijke verblijf elders en bij de terugkeer. We hebben toen ook aangekondigd dat het bouwteam bij alle bewoners langs gaat om alles in beeld te brengen: de woningindeling, de technische staat, de constructieve en bouwfysische staat, de installaties. Ook worden de woonwensen omgezet in een 3D-model.

Lesje Voor Ramon Pater is restaureren en renoveren van ‘Het Schip’ zo ongeveer het mooiste wat hij op zijn vakterrein kan doen. Hij is er als lid van het projectteam inmiddels al twee jaar mee bezig. Behalve vakmatige interesse heeft Pater ook feeling voor de maatschappelijke en kunsthistorische betekenis van ‘Het Schip’. Van het sociaal-maatschappelijke en architecturale topmonument dat de Amsterdamse architect Michel de Klerk (1884-1923) tussen 1919 en 1921 bouwde in de Spaardammerbuurt.

De keuze van Eigen Haard voor Archivolt Architecten als projectarchitect was niet toevallig. Pater: “Wij zijn al een aantal jaren tot op laboratoriumniveau bezig met gevels.

Twee jaar geleden waren we ook projectpartner van Eigen Haard bij de restauratie en verduurzaming van de portiekflats ‘De Koningsvrouwen van Landlust’ in Bos en Lommer.

Ook een bijzonder monument in de geschie-

numentenglas met Ug -waarde 1,9 W/m2.K en een zeer energiezuinige HR-ketel voor elke woning. Bij het afwegen van welke ingrepen je wel en niet moet doen, vragen wij ons altijd af in hoeverre er risico bestaat van schade aan het monument. Welk effect heeft bijvoorbeeld de vochtregulering op het gevelmetselwerk? Dat lesje hebben we nu wel geleerd.” n

FinancieeL De gecombineerde restauratie en renovatie van Rijksmonument ‘Het Schip’ valt vreemd genoeg buiten elke Rijkssubsidiëring. Projectleider Cisca van der Leeden wordt daar niet vrolijk van.

“Het is zuur dat een topmonument van wereldformaat buiten de subsidies valt, omdat het een woonfunctie heeft.” Eigen Haard is nog ijverig bezig met het zoeken naar wegen tot subsidie. In ieder geval heeft de woningcorporatie besloten om project ‘Het Schip’ enigszins betaalbaar te maken door 19 van de 81 woningen te gaan verhuren in de geliberaliseerde sector voor huurbedragen tussen de € 700 en € 930. Doet dat geen afbreuk aan ‘Het Schip’ als waardevol socialistisch gedachtegoed? Het is een pijnlijke vraag voor Van der Leeden. “Ik besef dat deels liberaliseren onontkoombaar is, maar ik vind het persoonlijk wel treurig dat het moet.” Ramon Pater heeft een troostend woord. ”Ook in financieel opzicht blijft ‘Het Schip’ een ‘Arbeiderspaleis’, waar je zuinig moet zijn met de centjes.”

PROjecTGeGeVens Westzijde van woongebouw ‘Het Schip’. teerd. Zo voorkom je dat je zo’n fout pas tijdens de uitvoering opmerkt.”

Zodra alle bewonerswensen in een definitief ontwerp zijn verwerkt, gaat de aannemer een definitieve berekening maken voor het project. Dat zal komend voorjaar gebeuren.

Pater: “Wat het duurzame renovatiepakket betreft, realiseren we straks een energielabel B of A. Met dubbele kierdichting, WTW en balansventilatie, mogelijk zonnepanelen op het plat dak, gevelisolatie met Rc-waarde 3,5 m2 K/W, dakisolatie met Rc-waarde 5 m2 K/W, zeer dun dubbel isolerend mo-

Project: complex ‘Het Schip’ Opdrachtgever: Woningstichting Eigen Haard, Amsterdam Architect: Archivolt architecten, Amsterdam Aannemer: Vastbouw Oost BV, Rijssens BV, Rijssen Bouwtijd: september 2015 tot begin 2017 Werkzaamheden: herfundering van het hele complex, restauratie van de gevels en daken; renovatie van 81 woningen, postkantoor, museumwoning en uitbreiding Museum ’t Schip Bouwkosten: € 14 mln

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

31

PRODUCTNIEUWS

Geventileerd systeem

kleurvast vOeGsysteem

Het tegelen op gevelwerk leverde in het verleden problemen op door vochtophoping. Om dit probleem te tackelen ontwikkelden Gutjahr (CeraVent), PCI Tegellijmsystemen en Agrob Buchtal gezamenlijk een vochtregulerend en ontkoppelend systeem voor buitengevels. Hierdoor kan het vocht achter de tegels weg. De geventileerde tegelafwerking ziet er goed uit, is slijtvast en kan eenvoudig worden schoongehouden.

Omnicol introduceert het 100% kleurvaste 3-componenten epoxy voegsysteem Prof 123. Het is uitstekend toepasbaar in ruimtes waar sprake is van mechanische of chemische belasting. Het epoxy voegsel is kleurvast, ongevoelig voor vlekken, schimmelvrij, makkelijk te verwerken en te reinigen, zakt niet in en is leverbaar in 24 kleuren. Het voegsysteem wordt geleverd in een duoverpakking: Prof 123 Omnifill (hars, harder en reinigingsmiddel) en de derde component voor de kleur.

BASF, Oosterhout, 0162.47.66.60, www.pci-afbouw.nl

Omnicol Nederland, Hedel, 073.599.29.25, www.omnicol.eu

OpleGslOten Ami breidt het assortiment uit met een veiligheidsrozet met kerntrekbeveiliging voor oplegsloten. Dit rozet voldoet aan de nieuwste PKVW-eisen, is voorzien van het SKG***-keurmerk en toepasbaar bij oplegsloten met een vaste of een losse staartcilinder. Verder is het eenvoudig te monteren voor zowel renovatie als nieuwbouw bij deuren met een dikte van 38-42 mm.

Ami, Lomm, 077.473.74.75, www.ami.nl

dak als enerGiecentrale

verticaal schuivende ramen

Unidek SolarPower combineert dakisolatie en energieopwekking geintegreerd in één prefab dakelement.

Het bestaat uit een geïntegreerd PVbevestigingssystem met PV-panelen dat prefab in de fabriek wordt aangebracht op Unidek Aero (voor nieuwbouw) of Unidek RenoAero (voor renovatie). In één hijsbeweging zijn het dakelement, het PV-bevestigingssysteem én de PV-panelen op het dak te bevestigen. Unidek SolarPower is geschikt voor 75% van alle merken PV-panelen.

MethermoXL verticaal schuivende ramen bieden maximale beleving voor ontwerpers én bewoners. Het innovatieve raamsysteem vormt in open stand een balustrade. De schuifrichting, de eenvoudige slanke belijning en de grote afmetingen, zorgen voor een uniek gevelbeeld met optimale transparantie en uitzicht. Omdat het MethermoXL verticaal schuivende raam elektrisch wordt bediend, zijn zeer grote afmetingen tot wel 3.500 millimeter breed mogelijk.

Door de slanke aluminium profielen biedt dit systeem veel transparantie voor grote gevelopeningen.

Kingspan Unidek, Gemert, 0492.378.111, www.kingspanunidek.nl

Metaglas, Tiel, 0344.75.04.00, www.metaglas.nl

32 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

ClOsE UP

isoleren is goed, ventileren moet Ventilatie is een belangrijke voorwaarde voor een goed binnenklimaat. Maar hoe haal je het maximale uit je budget en optimaliseer je tegelijkertijd het wooncomfort voor je bewoners zonder dat die er overlast van hebben of er naar om hoeven kijken? De adviseurs van Duco Ventilation & Sun Control geven graag onafhankelijk en vrijblijvend advies.

“Logisch dat corporaties kritisch kijken naar budgetten”, vindt Richard Geraerts, verkoopleider Nederland voor Duco. Je kunt iedere euro maar één keer uitgeven. En dan wil je het hoogste rendement van je investering, het hoogste gebruiksgemak en de minste overlast voor je bewoners.Ventilatie is precies zo’n onderwerp waar deze afweging belangrijk is, weet de adviseur van Duco.

deskundige adviseurs “Er zal de komende jaren veel gerenoveerd worden en daarbij zullen veel labelstappen worden gemaakt. Naarmate de huizen beter geïsoleerd worden en beter luchtdicht, wordt ventilatie belangrijker. ‘Isoleren is goed, ventileren moet’, is al jaren een waarheid als een koe”, zegt Geraerts. Denk niet dat Duco rücksichtslos zo veel mogelijk ventilatieproducten de markt in wil duwen. “Juist niet”, zegt Geraerts. “Met een team van tien adviseurs zijn we er juist op uit om opdrachtgevers zo goed mogelijk te helpen in een zo vroeg mogelijke fase van de projectvoorbereiding.”

‘grote besparingen’ Zo kwam hij laatst een project tegen waar de architect in 180 woningen twee roosters te veel had voorgeschreven. “We verkopen graag roosters, maar goed is goed, dus hiel-

pen we deze corporaties aan een besparing van duizenden euro’s.” Bij Brabant Wonen in Oss richte Duco een woning in en legden ze die twee jaar aan de monitor. Zo registreerden de specialisten de uitgangspunten, de verbeteringen en namen ze ook gebruikerservaringen en -metingen mee. “We zaten daar in de beginfase al om tafel met de corporatie, de aannemer en de installateur.

Dat maakte het proces veel gemakkelijker en leidde uiteindelijk tot de beste oplossing. Zo goed dat de corporatie ons er voortaan altijd vanaf het begin laat adviseren.”

van advies tot product Duco’s adviseurs schuiven sowieso graag aan in een projectteam. Hoe eerder hoe beter, zonder verplichtingen om per se met Duco door te gaan in de uitvoering. Geraerts: “Onze adviseurs zijn geen verkopers. Zij willen graag helpen met een goed advies. En als het project dan goed ontworpen en gedetailleerd is, dingen we uiteraard graag mee naar de verkoop.” Op dat vlak heeft Duco dan uiteraard wel sterke troeven: een breed en diep pakket, een lage instap, modulaire uitbreidingsmogelijkheden en bij ieder product functionele meerwaarde. Neem bijvoorbeeld de DucoBox Silent, de stilste ventilatiebox van Europa volgens de fabrikant. “Bijgeluiden

geven veel overlast aan bewoners en zorgen in het ergste geval dat ze het systeem uitschakelen en de ventilatie dus stilvalt.”

Zonder omkijken Geraerts: “Van een rooster tot een ventilatiebox en van advies tot product kun je bij ons terecht. Als je wil beginnen met een klein budget, kan dat. Zodanig dat je later steeds stapje voor stapje kunt opwaarderen. Met kleine budgetten en weinig overlast voor de bewoners. Zo maakt een sensor intern in de box (afbeelding) bijvoorbeeld hak- en breekwerk in de woonkamer overbodig en bespaart hij zo veel overlast voor de bewoners.

En op welk niveau je ook instapt, wij zorgen steeds dat de ventilatie aan de eisen voldoet, bewoners op een goed binnenklimaat kunnen rekenen en geen omkijken naar het systeem hebben. En daar gaat het uiteindelijk natuurlijk om.”

reno-ventilatie Op de Week van de Bouw (Bouwbeurs) introduceert Duco heel wat nieuwe systemen die volledig inhaken op ventilatie in zowel nieuwbouw- als renovatieprojecten.

Hal 3, stand A.012 & A.020

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

33

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen

legio woningbouwprojecten onderhanden.

voor nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun

Aan de hand van zogeheten visitekaartjes neemt

kop. Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten

Corporatiebouw een kijkje in de keuken van

lastig te voorspellen. Anno 2015 zijn er nog wel

bouwende en renoverende corporaties.

EnErgiEbEloningssystEEm

Lyaemer Wonen bouwt samen met VDM Woningen 28 energiezuinige woningen aan de Steile Bank en Urkerstraat in Lemmer. De levensloopwoningen hebben een ruime berging en tuin en beschikken vrijwel allemaal over een eigen parkeergelegenheid. De huizen zijn naar eigen behoefte in te delen. Zo kan er gekozen worden voor een slaapkamer en een badkamer op de begane grond, maar ook voor een ruime woonkamer met extra berging. Hierdoor zijn de woningen geschikt voor ouderen, maar ook voor jonge gezinnen. De woningen zijn energiezuinig dankzij een goede isolatie en zijn kierdicht. Daarnaast hebben ze vloerverwarming en zijn ze voorzien van energiezuinige apparatuur. De hotfill-installatie levert een besparing van 10% per wasbeurt op. Hierbij krijgt de wasmachine direct warm water binnen en hoeft het water dus niet eerst verwarmd te worden. Verder hebben de woningen een wifi

34- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

ledpakket met drie lampen met afstandsbediening en zijn ze uitgerust met drie ‘standbykillers’. Daarnaast zijn er bewegingssensoren met ledverlichting in de overloop en hal. Bijzonder aan het project is het energiebeloningssysteem. Samen met de huurder maakt Lyaemer Wonen een theoretische inschatting van het energieverbruik op basis van gegevens van het CBS. Gebruikt de huurder minder dan krijgt hij aan het eind van het jaar een bedrag van € 100 (ex btw) gerestitueerd. De corporatie hoopt de bewoners daarmee een extra stimulans te geven om goed op het eigen energieverbruik te letten. Om het energieverbruik te monitoren wordt er meetapparatuur in de woningen aangebracht. De huurder geeft maandelijks het verbruik aan VDM door. Mocht het verbruik hoger liggen dan verwacht, dan analyseren huurder en VDM samen waar de oorzaak ligt.

kORT BE sTE k

indische buurt SWZ heeft 74 woningen aan Voor de Sumatra-, Billiton- en Madurastaat in Zwolle laten renoveren. De woningen hadden voorheen energielabel G. Nu hebben ze een A-label.

Bouwbedrijf Heldoorn heeft de muren en de daken geïsoleerd. Daarnaast zijn er nieuwe steenstrips op de muren gekomen, nieuwe dakkapellen en nieuwe dakpannen. In september was in de Sumatrastraat de start van de eerste fase. Helaas moest na een paar weken de werkzaamheden worden stilgelegd. In de voorbereiding was het inmeten van de dakplaten gebeurd aan de Billitonstraat.

Omdat deze woningen net iets anders bleken te zijn dan die in de Sumatrastraat, pasten hier de nieuwe dakplaten niet. Heldoorn

heeft hierdoor een flinke eindsprint moet inzetten om toch voor de kerst alle woningen opgeleverd te krijgen.

Het bouwverkeer zorgde in het begin van de renovatie voor scheve gezichten bij de bewoners, maar dankzij een goede samenwerking tussen de bewoners in de klankbordgroep, Heldoorn en SWZ werden zaken voortvarend aangepakt. Bewoners blikken nu met tevredenheid terug op de gehele renovatie.

De bewoners van de Sumatra-, Billiton en Madurastraat onvangen begin volgend jaar van SWZ een aanbod voor zonnepanelen. Dit betreft 62 woningen (84%) waar het plaatsen van zonnepanelen voor de bewoner voldoende effect op kan leveren.

Na

Groene renovatie

In Den Helder realiseerde de plaatselijke woningstichting een complete renovatie van een appartementengebouw aan de Marsdiepstraat tegenover het Duinpark. De renovatie werd uitgevoerd door aannemingsbedrijf L. v.d. Wal en Zn uit Den Helder. Bijzonder was de keuze voor ‘groen in plaats van beton’. Hiervoor werd onder andere de samenwerking gezocht met Hollander Hoveniers uit Breezand.

De aannemer en de hovenier kregen de opdracht de look & feel van de flatgebouwen van drie verdiepingen hoog compleet te veranderen, met een open omgeving en meer ruimte voor

groen. Om dat te bewerkstelligen werden er een aantal delen van de flats tussenuit gesloopt. Hierdoor zijn meerdere, losstaande flatblokken gecreëerd. Zowel voor als achter de gebouwen werden kant- en klare klimophagen van 180 centimeter hoog tegen het kale beton geplaatst. In totaal plantte de hovenier 365 meter haag. Behalve de hagen werd ook struikkamperfoelie geplant en langs de kopgevels wilde wingerd. De groene klus moest voor de Kerst opgeleverd worden en nam drie en een halve week in beslag.

De reacties van de bewoners op de groene metamorfose van hun behuizing zijn bijzonder positief.

- CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

35

handen uit de mouwen

Roger Kemmerling complexbeheerder 36 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

handen uit de mouwen

‘soms wil je te veel doen’ Door Louis Jongeleen (beeld: Marcus Peters)

leefbaarheid is een lastig begrip als het gaat om een woonwijk of een flatgebouw. iedereen verstaat er iets anders onder. is de fietsenberging of de galerij niet schoon? Wat heet schoon? is het pas echt vuil als de complexbeheerder boos wordt?

Roger Kemmerling (39) is beheerder voor verschillende wooncomplexen van woningcorporatie Maasvallei in Maastricht. Hij wordt niet snel boos.

Voordat Roger Kemmerling op een stormachtige vrijdag in de late herfst met zijn werktaken begint, haalt hij eerst de bestelbus van Maasvallei op bij de garage. Vervolgens rijdt hij door regen, wind en bladeren richting Trichterveld, de wijk aan de westkant van Maastricht waar Maasvallei een flink aantal huurwoningen heeft. Via klantenservice had een bewoner gemeld dat daar afval was gedumpt op een lege pek tussen de huizen in haar straat. Roger heeft de plek snel gevonden, hij pakt zijn gereedschap een schept de troep in de laadbak van zijn bus. Roger: ”Dat doe ik zelf ja. En het liefst meteen. Die klacht

is feitelijk een positief signaal van iemand die zich verantwoordelijk voelt voor haar buurt.

Daarop krijgt ze dan een positief antwoord van ons.” Hij wil net wegrijden als het hem opvalt dat bij een woning die te huur staat het gras wat lang is. Tussen de buien door maait hij dat gazonnetje nog even netjes kort. “Ach, wat maakt het uit. Het is geen voetbalveld.”

Vlak voor de middagpauze kan hij nog net het puinafval gaan lossen bij de milieustraat.”

EfficiëntiE Woningstichting Maasvallei verhuurt ruim vierduizend wooneenheden in Maastricht en omliggende gemeenten. Het grootste deel van het woningbezit bevindt zich in het centrum van de stad, in de wijken Heer, Trichterveld en in Amby in Maastricht-Oost. Het is een gedifferentieerd woningaanbod met eengezinswoningen, galerijflats, seniorencomplexen, aanleunwoningen, zorgcentra en studentencomplexen. Het beheer van die complexen en de aandacht voor de leefbaarheid in en rondom deze woongebouwen, vraagt gerichte aandacht. Die taak staat dan ook expliciet vermeld in het ondernemingsplan van Maasvallei voor de komende vier jaar. Op dit moment verkeert de interne organisatie van de woningcorporatie in een overgangsperiode. Er wordt over de hele linie gewerkt aan de verbetering van de efficiëntie. Er komt een gedigitaliseerd systeem voor klant-, woning- en contactgegevens. Binnenkort start een proef met communicatieapparatuur voor de complexbeheerders. Ook Kemmerling doet mee aan die test. Roger: “Het tijdperk van het invullen van werkopdrachtformulieren is bijna voorbij.”

Rustig uitlEggEn Tijdens zijn middagpauze neemt Roger even tijd om te vertellen wat voor hem het ‘mooie’ is van het vak dat hij nu al vier jaar bij Maasvallei uitoefent. Roger: “Het mooiste is de vrijheid. Ik kan mijn eigen werkdag indelen.

Daarbij wordt van mij verwacht dat ik zelf vaststel hoe in concrete situaties de leefbaarheid verbeterd kan worden. Dat doe ik dan in overleg met de huurders en het team van de leefbaarheidsmedewerkers.”

Hij geeft een voorbeeld: bij het studentencomplex zie ik dat de gangen nog steeds vol staan met kratten, fietsen en dozen. Die spullen had ik een paar dagen eerder allemaal gestickerd. Ik leg die studenten dan uit, dat het bij brand levensgevaarlijk is als deze gangen zijn geblokkeerd. Geloof het of niet, maar als je dat rustig uitlegt, maakt dat indruk.

Soms wil ik zelf te veel doen. Vanochtend nog vroeg een huurder, een oudere man, of ik zijn deur even wilde afschaven. Die klemde nogal.

Zoiets kan ik in no-time oplossen. Maar ik, en mijn twee collega-complexbeheerders, zijn niet aangesteld om individuele huurders met van alles en nog wat te helpen. Dat werk is uitbesteed aan specialisten. Op die manier werkt het sneller en efficiënter. Ik snap het wel, maar ergens had ik die man toch graag geholpen.”

Dan wordt het voor Roger weer tijd om aan de slag te gaan. Hij bekijkt zijn eigen werklijst voor die middag. Wat staat erop? “Hang- en sluitwerk controleren in een zorgappartement, lampen vervangen in het trappenhuis van een flat, schoonmaakwerk nalopen en de hovenier bellen om bomen te komen snoeien in Heer.” n - CoRPoRatieBouw JanuaRi 2015 -

37

blik op bewoner

Thijs en Netty Verkaart:

Planning: 8 Eindresultaat: 9 56 --CORPORATIEBOUW 38 CORPORATIEBOUWJANUARI JUNI 20122015 - -

blik op bewoner

‘Je moet het ene met het andere nemen’ Al bijna dertig jaar wonen Thijs Verkaart (69) en zijn vrouw Netty in een eengezinswoning in Woensel-Noord in het buurtschap ’t Hool aan de noordrand van Eindhoven. Het is een gevarieerde woonomgeving met veel verschillende woontypen, huur- en koopwoningen en met een aangename mix van bewoners. Dat wil woningcorporatie Wooninc zo houden. En de buurtbewoners ook.

Door Louis Jongeleen (Beeld: Peter Riemslag Baas) Dat Netty en Thijs Verkaart zich verbonden voelen met hun buurt heeft voor hen vanzelfsprekend te maken met het feit dat ze er hun vier kinderen hebben grootgebracht.

Toch is er ook iets anders wat maakt dat ze nergens anders willen wonen. Thijs Verkaart: “Het is ook het unieke karakter van dit bijna dorpse stukje stad waaraan we gehecht zijn.

De structuur van de wijk is prettig. Wij huren een woning aan een van de hofjes in het midden. Aan de noordkant van de wijk staan hoge flats als een soort afscherming en aan de zuidkant loop je zo naar het winkelcentrum. Stadsdeel Woensel-Noord staat niet voor niets in de architectuurboeken. De wijk is een ontwerp van het Rotterdamse architectenbureau Van den Broek en Bakema (1951-2005, red.). Het bureau werd beroemd door ontwerpen van na-oorlogse, modernistisch stedenbouw zoals van de Lijnbaan in Rotterdam. In ‘t Hool hebben ze hier in 1972 onder andere deze ruime huizen neergezet.

Wij hebben zes slaapkamers met op de tweede verdieping een dakterras.”

Praten Enkele jaren geleden constateerde de gemeente Eindhoven dat de leefbaarheid van ’t Hool te wensen overliet. Er kwamen steeds meer grote gezinnen wonen en de overlast door hangjongeren nam toe. Met de betrokken woningcorporaties sloot de gemeente een zogeheten buurtcontract om samen, met gerichte acties, te voorkomen dat de buurt

zou gaan verloederen. Ook Thijs en Netty Verkaart zetten zich in voor hun buurt. Ze zijn ‘al jaren’ actieve bestuursleden van Stichting Buurtbelangen Garnichweg-Hosingenhof. Thijs: “De oorzaak van de overlast in de buurt moet je niet alleen zoeken bij die jongeren. Wij deden hetzelfde toen we jong waren. Ze hangen rond omdat er niks te beleven is. Daarom organiseert onze Stichting nu regelmatig allerlei buurtactiviteiten samen met andere initiatieven en met de steun van de woningcorporaties en de gemeente. Op die manier gaan buurtbewoners vanzelf met elkaar praten. Zo maak je oplossingen voor problemen in de buurt bespreekbaar. Intussen blijven wij ook goed op de hoogte van de plannen die woningcorporatie Wooninc heeft met de huurwoningen. Elk half jaar voeren we overleg met de verhuurder. Een jaar geleden stond het onderhoud van de huurwoningen in onze buurt op de agenda.”

VriJwilligheid Toen de onderhoudsbeurt van 38 huurhuizen in ’t Hool door woningcorporatie Wooninc was aangekondigd, verwachtte Verkaart niet dat er vaart achter gezet zou worden. In voorgaande gevallen werd een opknapbeurt aangekondigd en vervolgens uitgesteld. Maar deze keer kwamen er meteen werkplannen en een werkrooster op tafel. De meeste huurwoningen waren in de loop der jaren al voorzien van dubbelglas en isolatie. Het was gebruikelijk dat de huurders aan die verbete-

ringen konden meedoen op basis van vrijwilligheid. Ook deze keer was er bij het Groot Onderhoud vrije keuze uit een lijst met mogelijkheden: een nieuwe keuken, toilet en douche inclusief nieuw tegelwerk, ventilatie in de natte ruimte en vernieuwing van plafond en sanitair. Nu, een jaar later, heeft de aannemer de opgeknapte woning van de familie Verkaart net opgeleverd. Verkaart: “Wij hadden gekozen voor het hele onderhoudspakket op de keuken na. Dat hebben ze netjes binnen twee weken uitgevoerd. Keurig volgens het opgegeven rooster. De bouwers en Wooninc verdienen een pluim. Alles in orde, niks te weinig en niks te veel. Degelijk en ook afgepast. De nieuwe verwarming in de douche hebben we zelf maar gemonteerd.

Dat viel net buiten de planning van de aannemer. Ach ja, je moet het ene met het andere nemen, zeg ik dan maar.” n In een reactie op het verslag van Thijs Verkaart laat woningcorporatie Wooninc weten dat de huurders van ’t Hool de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden aan hun woning waarderen met gemiddeld het rapportcijfer 7. Dat blijkt uit een recente enquête. De verhuurder noteert ook enkele verbeterpunten waar nog aan gewerkt zal worden, zoals de afwerking van de betegeling in de keuken en de drukte tijdens de informatiebijeenkomst in de modelwoning.

- CorporATieboUw JAnUAri 2015 -

39

Hoe kunt u aan de eis van 30 dB(A) voldoen?

Wij bieden het Geluid Garantie Pakket.

Voldoe eenvoudig aan de Bouwbesluit installatiegeluidseis met de Trias Acoustica: 1. Geluidsarme BUVA woonhuisventilator.

2. BUVA FlexStream ventilatiekanaalsysteem.

3. Opties per woningtype.

Meer informatie? Bel BUVA, vraag de brochure aan of download deze op buva.nl

BezOek OnS OP GeVel 2015 tijdenS de Week VAn de BOUW

9 t/M 13 FeBrUAri jaarbeurs Utrecht, Hal 4, stand A.020

Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen?

J 5Jaar 0aar MEER D AN

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

ING

VOLG ONS OP TWITTER

■ Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek ■ Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening ■ Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie ■ Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken ■ Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek!

Doe het nu voor het te laat is!

www.vanlierop.nl

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen?

Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Boxtel | Echt | Mechelen (B) |

Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

Van Lierop

0172 43 35 14

0411 63 26 47

@CORPORATIEBOUW

VA K T U E E L

collega’s ontmoeten in Utrecht Door Bert Hoogeland

De Bouwbeurs brokkelde de laatste jaren snel af. De slechte bouwconjunctuur had zijn weerslag op het vakevenement, waarvan het aantal deelnemers de afgelopen edities daalde tot een bedenkelijk niveau. Vier beurzen onder één dak moeten een sterk en branchebreed fundament leggen onder de Week van de Bouw.

Als er één sector stormachtige jaren heeft doorgemaakt, dan is het de bouw wel. Een decennium geleden nog maar groeiden de bomen tot in de hemel, maar zodra het begint te waaien, vangen die in de regel ook de meeste wind. Nieuwbouw werd schaars, de huizenprijzen kelderden en ook de renovatiebedrijven, in de regel nog wel stormbestendig, kregen het lastig. Met alle toeleverende kolommen van dien. Logisch dat hét nationale bouwevenement, de Bouwbeurs, daar ook onder te lijden had.

MarktVerandering De editie van 2011 was voor de verantwoordelijken aanleiding om het evenement eens serieus tegen het licht te houden. “Onder druk ga je innoveren”, blikt marktmanager Martijn Carlier terug. “We moesten veranderen en we willen veranderen. Wat doe je dan? Een hoop beurzen op een hoop gooien?

Oude wijn in nieuwe zakken? Nee, er is meer aan de hand. We moeten een andere manier zoeken om de markt te bedienen. Voor de bezoeker moet er iets te halen zijn: kennisoverdracht, nieuws, informatie.”

Het resultaat is de Week van de Bouw, een paraplunaam waaronder alle schakels van de bouw en vastgoed geclusterd worden.

Carlier: “Het consumentenvertrouwen trekt aan, de bouwsector doet het weer langzaam beter, de huizenmarkt komt een beetje in beweging en de huizenprijzen klimmen uit het dal. Het wordt weer leuk in de bouw! En natuurlijk verandert de markt. De woning-

Foto: Jaarbeurs Utrecht

voorraad groeit, renovatie wordt gedragen door het energievraagstuk, duurzaamheid en vergrijzing en je ziet een verschuiving van ambachtelijk naar industrieel: procesinnovatie, prefab, robotisering en het denken in concepten en totaaloplossingen zijn maar een greep uit die veranderingen en die moet je zien tijdens de Week van de Bouw.”

Voor álle doelgroepen Het evenement trekt dus verschillende doelgroepen aan, die allemaal door het segment van hun gading aangetrokken worden, maar zich zeker ook aangesproken voelen door de rest van het aanbod. Zo zal het Bouwbeurs-gedeelte in de belangstelling staan van de uitvoerende bouw en productsegmenten als gereedschappen en bevestigingsmiddelen herbergen. Het Bouw- en ICT-Theater (seminars en symposia), het zzp-plein, het Bouwbeurs-café of het strobouwplein (inspiratie door bouwen met stro en leem) zijn slechts een greep uit de vele activiteiten. Creatieve professionals zullen zich thuisvoelen op de Material Experience waarop ook een breed aanbod floors te vinden zal zijn. Gevel verhuist voor deze gelegenheid van Rotterdam naar Utrecht en houdt dezelfde uitstraling als de ‘losse’ gevelvakbeurs. Voor woningcorporaties, -eigenaren en opdrachtgevers is Renovatie & Transformatie bijzonder interessant. De Renovatie-arena is het kloppend, leerzame hart, terwijl ook de Conceptenboulevard en de Kennistafel interessant zijn.

Verschillende werelden Al met al zullen er zo’n 800 deelnemers aan de start verschijnen, maar door het evenement in verschillende clusters op te delen, heeft iedere doelgroep zijn eigen stekkie.

“Eigenlijk stap je van de ene in de andere wereld, waarin elk subevent zijn eigen beleving heeft. Zo zal er bijvoorbeeld op de Bouwbeurs genoeg reuring zijn en staat op Renovatie & Transformatie kennisoverdracht centraal. Bezoekers gaan dat ervaren.

De verschillende werelden zullen ook met een eigen campagne werven. Zelf ben ik blij dat we deze stap gezet hebben en ons gevoel wordt door de reacties van de exposanten bevestigd. En natuurlijk is het altijd spannend hoe het uitpakt, maar we hebben er alle vertrouwen in”, besluit Carlier. n

De Week van de Bouw vindt plaats 9 t/m 13 februari, dus van maandag t/m vrijdag, in de Utrechtse Jaarbeurs. De zaterdagopening is komen te vervallen. In principe is de beurs van 9.30 tot 17.30 u. geopend, maar op donderdag kunnen bezoekers tot 20.30 uur terecht.

Onlineregistratie vooraf levert voordeel op. Naast de reguliere beursactiviteiten biedt de Week van de Bouw een uitgebreid, zeer interessant randprogramma.

Kijk op www.deweekvandebouw.nl voor meer informatie.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

41

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Enthousiaste bewoners De deal Stroomversnelling huurwoningen zorgt dat er er komend voorjaar door het hele land zo’n 500 nul-op-de-meterwoningen staan. Zes corporaties en vier bouwers ontwikkelen de nu al ongeveer 100 opgeleverde testwoningen dóór en komen zo tot concepten die slim, snel, economisch en uiteraard opschaalbaar zijn. bewoners worden steeds enthousiaster.

De kranten kopten het meerdere malen vorig jaar: ‘huis krijgt warme jas aan’ of ‘beter wonen onder een theemuts’. en dat is ook precies wat het is, een warme schil. aanpassingen zoals kant-en-klare gevels en vooraf op maat gemaakte isolerende daksystemen worden over de ‘lekke’ huizen heen gezet. er worden zonnepanelen, warmtepompen en energiezuinige apparatuur geplaatst. Door nieuwe technieken als driedimensionaal inmeten van de woningen en de laatste technische snufjes, worden fouten zoveel mogelijk voorkomen. en dat bespaart kosten.

ENERGIENEUTRAAL in minder dan twee weken, de meeste projecten streven naar tien dagen, krijgen bewoners een energieneutraal, comfortabel huis. Vaak ook nog met een iets nieuwere keuken en badkamer. en dat allemaal voor hetzelfde geld door gebruik te maken van de energieprestatievergoeding: bewoners betalen hun oude energierekening aan de corporatie, de corporatie investeert hiermee in de renovatie. Kortom: er wordt geïnnoveerd en niet alleen op het technische en financiële vlak. er kan namelijk alleen geïnnoveerd en gerenoveerd worden als bewoners akkoord zijn en enthousiasme voor een ingrijpende verbouwing ontstaat niet zomaar. Dit moet worden aangewakkerd. en dat kan op verschillende manieren.

ENThoUsIAsmE in de Stroomversnelling starten de meeste corporaties en bouwers het liefst met de renovatie wanneer 100% van de bewoners enthou-siast is in plaats van gebruik te maken van de standaard 70%-regeling. Om 100% enthousiasme te bereiken moet je soms inventief te werk gaan. in heerhugowaard, bijvoorbeeld, deden zij dit als volgt: De renovatie is onderverdeeld in blokken van vier huizen per keer en er wordt pas gestart als iedereen in het blok akkoord is. De corporatie bood hierbij aan vijftig woningen te renoveren voor het einde van het jaar met het credo: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. het resultaat: bewoners enthousiasmeerden elkaar en kozen zo gezamenlijk voor de renovatie.

PRoEfLoGEREN nieuwsbrieven en informatieavonden zijn andere bekende opties om bewoners enthousiast te maken. Dit kan prima werken, maar het tastbaar maken werkt misschien nog wel beter. bijvoorbeeld door een

42 - CORPORATIEBOUW JANUARI 2015 -

modelwoning in de wijk te openen óf door een of meerdere nachtjes te proeflogeren. het wordt allemaal gedaan in de Stroomversnelling. in Tilburg bijvoorbeeld kon de hele straat proeflogeren, onder meer om te ervaren hoe het is om met dichte ramen te slapen. De helft deed dit en de andere helft kwam op bezoek bij de proeflogeerders. Slapen met dichte ramen bleek een stuk comfortabeler dan aanvankelijk gedacht en in de wijk ontstond interactie, betrokkenheid en enthousiasme voor de renovatie.

CommUNICATIE in de Stroomversnelling huurwoningen leert en ervaart men hoe je betrokkenheid en 100% bewonersenthousiasme het beste aanwakkert.

De belangrijkste sleutel naar succes voor alle vormen van enthousiasmeren is de communicatie met bewoners. het is soms de corporatie die deze taak op zich neemt, soms de bouwer en soms doet men het samen. afgelopen jaar is hier veel ervaring mee opgedaan, ook in andere energiesprong-initiatieven. er zijn lessen geleerd. een kleine greep: De communicatie moet ten eerste helder en eerlijk zijn. probeer ook iedereen tegelijk en op dezelfde manier te informeren. ga er niet van uit dat iedereen bijvoorbeeld internet heeft, informatieverschillen veroorzaken onrust. communiceer al vanaf het voortraject naar de bewoners met oog voor hun belangen en blijf dit ook tijdens de uitvoering doen. en vergeet niet: bewoners willen een modern en comfortabel huis met gelijkblijvende woonlasten. Dat het huis energieneutraal is en daardoor bijdraagt aan een betere wereld, is vaak bijzaak. een mooie warme jas, daar gaat het om.

Tips over communicatie met bewoners: www.bewonerscommunicatie.com Meer over de Stroomversnelling huurwoningen: www.stroomversnelling.net De prototype testwoningen vind je op: www.energiesprong.nl (ga naar inspirerende projecten)

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

4

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

3

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

raam en deur design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

5

jaargang 16, 2014

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

Cover.indd 1

28-05-14 09:22

Cover.indd 1

26-08-14 13:28

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie bouwbeslag

Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deur- en geveltechniek, van ontwerper tot verwerker.

kozijn/raam-& deurtechniek beveiliging

De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving.

Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

beglazing tochtwering & ventilatie

1413280648-98qua.indd 1

14/10/14 11:57

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW).

Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

!

NI

EU

W

Stap 1: Isoleren

Stap 2: Houten raamwerk

Stap 3: Esthetisch afwerken

SlimFort

®

De beste isolatie-oplossing voor droge gevelsystemen

GEPATENT

EERD

De beste isolatie • • • • • •

Doorlopende isolatielaag = geen koudebruggen.

Een dunnere gevelopbouw.

Automatisch optimaal geventileerd = langere levensduur.

Unieke messing/groef-verbinding.

Geen uitzakkende isolatie.

DUBOkeur® gecertificeerd.

Het snelst verwerkbaar • • • •

Met geïntegreerde metalen beugels.

Snel en eenvoudig verwerkbaar in slechts 3 stappen.

Zeer eenvoudig stelwerk.

Door één persoon verwerkbaar.

Veel voordeliger

SlimFort®

• Aanzienlijke materiaalbesparing t.o.v. de traditionele bouwwijze*.

Besparing aantal m3 isolatiemateriaal

Besparing aantal m3 hout

Besparing folie (overbodig bij SlimFort®)

15% 50%-75%

Besparing verwerkingstijd

tot 40%

100%

* Gebaseerd op berekeningen conform NEN 1068:2001

R

OD UC T

P

Montagevideo zien?

www.isobouw.nl/SlimFort

Traditionele methode