第
1589
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加 西 版
2024年7月11日
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2024. 07. 08 星期一
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禁炒樓法去年生效有追溯權 業主 8 年前獲利判重新交稅 買入 33 天轉手賺 7.3 萬元 100%屬商業收益 【明報專訊】一名當地產經紀的業主，8 年前炒賣一間獨立屋獲利 7.3 萬，現時被稅局要求他根據商業利潤繳交百分百的利得稅。法 庭認為稅局有權這樣做。該業主是在擁有案中物業 33 日後，就將 物業賣出獲利。 為抑制住房市場的投機行為，2022 年，聯邦政府在其預算案中推出針對 住宅房地產（包括出租房）的反 「炒 賣」（flipping）規則。該規則於 2023 年 1 月 1 日生效。但這宗上個月的法庭 判例卻表明，稅局有權追究生效期前 發生的 「炒賣」活動。 根據該新法規，某位業主擁有某物 業的時間若少於 12 個月時，就不能將 其作為主要居所（principal residence） 出售，以豁免資本增值稅，而是要百 分百地當作商業收入來徵稅。除非在 某些情況下才可有例外，如業主死亡 、殘疾、離職和工作搬遷等。 雖然這些規定是在 2023 年及以後才 生效，但如果稅務局認為納稅人為了 快速獲利而投機炒房，仍可追溯 2023 年以前發生的房地產 「炒賣」行為。 而這個上月在阿爾伯達省的案例， 就是當事人因沒有報告他在卡加利賣 房的獲利情況，被稅務局重新評估其 2016 報稅年度的納稅額。 該納稅人在 2016 年時是一名地產經 紀，曾參與過多項房產交易。他在 2016 年 10 月 20 日至 2016 年 11 月 21 日 期間，曾短暫持有過一間兩睡房平房
33 日。期間，該納稅人從未將該物業 掛牌出租。最後他將該房售出，獲利 7.3 萬元，但他並未在 2016 年個人報稅 表中申報這筆收益。 稅局在 2021 年對此人進行稅務重新 評估時，才發現他在 2016 年有未報稅 的行為。而稅務法庭面臨的第一個問 題是，稅局追溯期通常只有 3 年，這宗 案件發生在 2016 年，明顯超出追溯期 限，那稅局是否還有權進行追溯。 要獲得這個追溯權，稅局必須先要 證明涉事納稅人在報稅時，是因為 「疏忽、粗心大意或故意欺瞞」而報 假帳。而在本案中，稅務局並沒有指 控該納稅人作出欺詐行為，只認為他 在 2016 年的報稅表中存在重大失實陳 述，沒有上報收益。對此，該納稅人 解釋，他的支出已經抹去了任何可能 的收益。 但法官並不接受這種解釋，認定被 告此次報稅明顯存在虛假陳述，而且 就是 「由於疏忽或最少是粗心大意或 故意失職」。因此，允許稅務局在正 常的重新評估期之外，重新評估 2016 年的納稅情況。 在法庭上，被告表示，至少他應該
根據法規，某位業主 擁有某物業的時間若 少於 12 個月時，就不 能將其作為主要居所 出售，以豁免資本增 值稅。 （資料圖片） 有權享受正常的資本利得稅稅基待遇 ，即只有一半的收益需要繳稅，而且 考慮到有 2 項額外支出，因此他的收益 應減少到 12,467 元，而非原先的 7.3 萬 元。這兩筆支出，第一筆是支付給一 家阿省某公司的 40,500 元介紹費，納 稅人與其商業伙伴各擁有該公司一半 的股份；第二筆是支付給合作伙伴配 偶的 2 萬元介紹費。
但法官認為，這兩筆支出不能從收 益中扣除。 「這些文件對於成交時支 付款項的真實性質過於含糊、模糊、 不清楚和不可靠。」 法官根據被告購買該房產時的融資 結構、購買該房產的動機、主樓和土 庫得到馬上翻新，以及被告作為地產 經紀的經驗，認定被告購買該房產的 真正意圖並不是為了出租。 「法院很
難相信，（納稅人）在如此短的時間 內做了這麼多的事情，唯一的解釋就 是要迅速將房產出售，並在獲得房產 的一個月內就賺取約 7 萬元的利潤。與 訟人在此事中的動機更值得深思。」 法官得出結論，納稅人的證詞不足 以支持將出售該物業的收益定性為資 本收益，而是應按加拿大稅務局的定 性，按商業收入來百分百地徵稅。