Servicehåndbogen 2013-14

for andels- og ejerlejlighedsforeninger

2013-14 33. årgang

LÆS BLANDT ANDET OM:

• • • •

KLIMASIKRING NY TEKNOLOGI OPTIMAL EJENDOMSDRIFT GÅ-HJEM-MØDER

SERVICEHÅNDBOGEN INDEHOLDER RELEVANTE ARTIKLER OM F.EKS. MILJØ, RENOVERINGER, NYE TAGE, BEKENDTGØRELSER, VEDTÆGTER M.M. FOR EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. SERVICEHÅNDBOGEN ER DEN ENESTE BOG, DER GRATIS SENDES TIL BESTYRELSEN I EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER.

FØR

AT LAVE ET ORDENTLIGT STYKKE ASFALTARBEJDE ER EN SELVFØLGE HOS OS...

ER

EFT

Vi bestræber os hele tiden på, at vore produkter og løsninger er af højeste kvalitet til gavn for mennesker og miljø. At lave et ordentligt stykke asfaltarbejde uanset størrelse er en selvfølge hos os, det har vi gjort siden 1939.

kvalitet hele vejen

pankas.dk

Sjælland Tel. 7023 6400 • Jylland Tel. 8685 1322

Servicehåndbogen - en uundværlig håndbog for bestyrelsesmedlemmer Vi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 33. årgang.

Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger. Den er tænkt som en håndbog for såvel formand som den øvrige bestyrelse.

Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger i Danmark.

Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde relevante informationer om eksempelvis vedligehold af sin ejendom, ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer at hente viden og inspiration.

Jeg vil gerne rette en stor tak til alle vores annoncører, der gør det muligt, at vi igen kan udsende Servicehåndbogen. Den vil forhåbentlig også i år blive vel modtaget af formændene for ejer og andelsboligforeningerne i Danmark, der gratis modtager bogen.

Også en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til bestyrelserne i disse foreninger. Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt af.

Servicehåndbogen tilbyder bestyrelserne gratis gå-hjem-møder løbende over hele året med højaktuelle emner som fx: forøg brugsværdien af din ejendom, optimal finansering, optimer din ejendoms drift, nye teknologiske muligheder, der skaber bedre økonomi og højere livskvalitet i hverdagen og meget andet.

Man vil på vores gå-hjem-møder møde både landsdækkende og førende virksomheder i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for de foreninger, bestyrelsesmedlemmerne repræsenterer. Der vil på disse arrangementer blive budt på gratis mad og drikke. Næste arrangement vil blive afholdt 12. november 2013 i Codanhuset.

Tilmelding for bestyrelsesmedlemmer sker på info@servicehaandbogen.dk Ønsker nogle af Servicehåndbogens annoncører m.fl. at deltage i vores gå-hjem-møder, er I meget velkomne til at kontakte mig.

Da der er begrænsning på deltagerantallet både for virksomheder og bestyrelsesmedlemmer, er tilmelding nødvendig efter først til mølle princippet. Det endelige program og tidspunkt, vil blive meddelt omkring 1. november 2013.

Mange venlige hilsner Kim Lykke Pedersen ansvarshavende redaktør kim@servicehaandbogen.dk Servicehåndbogen 2013-14

3

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?

Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 35

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

twitter.com/admhuset

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

facebook.com/admhuset

niveau.

4 Servicehåndbogen 2012

29

Servicehåndbogen for andels- og ejerlejlighedsforeninger 2013-14 33. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg C E-mail: info@servicehaandbogen.dk, www.servicehaandbogen.dk Oplag: 7.700. Tilmeldt Dansk Oplagskontrol.

Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen.

Indhold Løs flere problemer på samme tid, miljøminister Ida Auken . . . 6 Skybrud og klimatilpasning i København, Teknik- og Miljøborgmester Ayfer Baykal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Er den billigste løsning bedst?, Johan Seidenfaden, formand for andelsforeningen Røde Hest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Gode råd om ejendomsservice, Preben Rasmussen, HP Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Udskiftning eller renovering af faldstammer, direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Aktuel skat for andelsbolig- og ejerforeninger, Torben Madsen og Thøger Rude Andersen, TT Revision . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 To nye Højesteretsdomme vender op og ned på handel af andelsboliger, Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S . . . . 100 Renskabsvejledning for andelsboligforeninger, Jesper Buch, BDO . . 102

Din radiatormåler taler til dig, Martin Posselt, Teknik- og Servicechef, Techem A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Hvorfor virker nøglen ikke, når låsesmede har repareret gadedøren?, Gert Mejlshede, Mejlshede Låse . . . . . . . . . . . . . . . . 105

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld, Palle Hansen, HOFOR A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Planlagt vedligeholdelse eller kortsigtet skadesbegrænsninger?, Flemming Lind Larsen, Larsen og Søndergaard byggerådgivning A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Bygningsrenovering i blinde?, Søren Faebo Larsen, Enemærke & Petersen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Fugt i bygninger skader både dit helbred og din økonomi, Henning Hansen, Aquapol Denmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Hvem bestemmer hvilket erhverv der må drives i en butikslejlighed?, Finn Träff, Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . 110 Træskadedyr og duer, Morten Helholm, Mortalin . . . . . . . . . 112

Altandrømme- og opfyldelsen af drømmen, Claus Borggaard, KONTECH ALTANER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Ikke nok med kun at planlægge for et år ad gangen, Winnie Worsøe, Nordea Erhverv København . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Ejendomsvedligeholdelse, Lis Gjøl, ABC Rengøring . . . . . . . 36

Er din bolig en energisluger?, Pernille Kern Kernel, Frederiksberg Kommune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

Sundt og rent vand i beboelsesejendomme, Anders Spiegelhauer, Finn L. Davidsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Danmark er et elevator-uland, Lasse Bendixen, Alevator.dk . 40 Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led!, Ole Brockdorff, Trio Arkitekter A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Spar tid - og en masse print, Marie Kraul . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Følg varmeforbruget på smartphone og tablet, Lars Taarnskov, Frederiksberg Forsyning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Desinfektion af varmtvandsbeholdere gør det af med Legionelle bakterierne, Pernille Tvede Møller, Guldager A/S . . . . . . . . . 122 3 gode råd til at få styr på affaldet, Kristoffer Waldorf Rasmussen, Frederiksberg Kommune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 HyperConnect Bolignet, Lasse Bohart, Dansk Kabel TV . . 126 Ny lov skal sikre bedre rådgivning ved lån til andelsboligforeninger, Dir. Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S . . . . . . 130

Bare om at komme i gang, Marie Kraul . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Tips til taget - renovering og vedligeholdelse, Anders Bang Olsen og Jeppe Wagner, Bang og Beenfeldt A/S . . . . . . . . . . . 132

Videnskabeligt belæg for kalkknuserens virkning, John Zindel, AMTech Aqua Miljø ApS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Energibesparelser - et skridt hen ad den bæredygtige vej, Tina Sander, Dansk Energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

Fra kedelig beton til flotte bygninger, Eric Prescott, A4 arkitekter og ingeniører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Andelsbeviser er billige . eller er de?, Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Individuelle vandmålere - kollektiv besparelse, Charlotte Storm, HOFOR A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Renteswap i andelsboligforeninger, Line Kold, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

Spændende med afstemninger, Marie Kraul . . . . . . . . . . . . . . 68

Skadelige stoffer i bygninger - hvad skal man være opmærksom på?, Britt Haker Høegh, Teknologisk Institut . . . . . . . . . . . . . 150

Byggeopgaver i boligforeninger, direktør Kent Friis Petersen, Vest Administrationen A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Sesam, Sesam luk dig op, Pernille Clausen, BEKEY . . . . . . . 74 Får vi rabat på forsikringen, hvis vi klimasikrer ejendommen?, Niels Ole Sloth, Assurance Partner A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

Så bliver det vist ikke nemmere, konsulent Jørgen Koch, Amagerelektrikeren A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 Undgå dyre betonreparationer - sæt ”strøm” på armeringen 158 Få styr på kvaliteten, Ole Emborg, Emborg-Form . . . . . . . . . 162

Gør byen grøn - start hjemme hos dig selv, Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner, Anne Pia Koch, Teknologisk Institut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

Forstå dit fjernvarmeanlæg, Niels Lumsden, TipTop Ejendomsservice ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

Svampe- og skimmelangreb, Hanne Berg, KRS ApS . . . . . . 168

Servicehåndbogen 2013-14

Brancheorganisationer og vedtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

5

Løs flere problemer på samme tid Græs i stedet for fliser, grønne tage på cykelskuret og lokal afledning af regnvandet.

Den stigende mængde regn udfordrer vores kreativitet til at skabe nye og intelligente løsninger.

Af miljøminister Ida Auken

Danmarks vejr bliver vådere og vildere. Ødelæggende skybrud bliver hyppigere, og det er en kendsgerning, der giver både udfordringer og muligheder. Private får oversvømmede kældre og kommuner skal tænke byplanlægning og kloakering på en helt ny måde. Men det nye vejr giver også mulighed for at tænke flere løsninger sammen på en intelligent måde og håndtere flere problemer på samme tid – uden at skabe nye.

Tænk, hvis man kunne løfte en øde, flisebelagt baggård i en boligforening til at være et grønt og livligt område med fugle, liv og planter, hvor beboerne har lyst til at være samtidig med, at man forebygger vandskader og store ekstraregninger ved skybrud, sparer penge på vandregnskabet og sænker forsikringspræmien?

Det kan man, hvis man på en intelligent måde tænker områdets sociale, æstetiske og rekreative udfordringer sammen med klimatilpasning og skaber flerdimensionelle løsninger, der løser flere problemer på én gang.

Forebyg i stedet for at lappe I Valby blev en sammenbrudt kloakledning 6

starten på et ambitiøst og eksemplarisk klimatilpasningstiltag i en andelsboligforening på Vilhelm Thomsens Allé. Bestyrelsen blev sat over for et valg om enten at nøjes med at udbedre skaderne eller vælge en mere omfattende og langtidsholdbar renovering, hvor regnvandet ledes uden om kloaksystemet og i stedet afledes lokalt.

" Det er en fælles investering at klimatilpasse. Alle får glæde af goderne – og alle får ondt af konsekvenserne ved at lade være" Ida Auken, miljøminister

Renoveringen omfattede blandt andet en særlig flisebelægning med huller i, så regnvandet kan sive ned i jorden i stedet for at skøjte hen til nærmeste kloak, regnbede, forbundne faskiner til opsamling af regnvand og grønne tage på cykelog skralderum. I stedet for at reparere og lappe de aktuelle problemer nytænkte man hele beboelsesområdet. Det kostede penge, ja. Men det var forebyggende og langtidsholdbare investeringer i stedet for tilbagevendende akutregninger, når skaderne opstod.

Foto: Christian Ringbæk

I dag står andelsboligforeningen på Vilhelm Thomsens Allé som et levende eksempel på, hvordan beboelsesområder kan ruste sig til en fremtid med kraftigere nedbør.

Regeringen indgik sidste år en aftale, der giver kommunerne mulighed for at investere 2,5 milliarder i klimatilpasning med særligt fokus på oversvømmelser fra regnvand.

Rabat på forsikringen Mange danskere har stået med våde flyttekasser, gennemblødte fotoalbummer og fugtskader i kælderen efter et skybrud. Det er der ingen, der ønsker at opleve to gange.

Der er ikke kun de økonomiske konsekvenser, men også det belastende og tidskrævende renoveringsarbejde og de ødelagte bryllupsbilleder og den første hjemmestrikkede sweater, der ingen værdi har i forsikringsselskabernes erstatningstabeller.

Det giver boligforeningerne en ekstraordinær chance for at ruste sig til at håndtere stadigt større vandmasser igennem samarbejde og fælles investeringer med kommunen og andre grundejere i lokalområdet.

For eksempel kan der anlægges parker, kanaler, legepladser og idrætsfaciliteter, der er indrettet, så de i tilfælde af ekstremregn kan opsamle store mængder vand, så det ikke ender i kloakken eller kælderen.

En vandskade kan have indflydelse på forsikringen og føre til en højere præmie ved gentagne skader. Men man kan også opnå den modsatte effekt. Til min store glæde er forsikringsselskaber begyndt at give kontant rabat på forsikringspræmien, når man gør en aktiv indsats for at tilpasse sig klimaforandringerne. Dette gælder ikke kun for grundejere, men også for ejer- og andelsboligforeninger.

Regnen kan skabe værdi over jorden Den altafgørende udfordring er at i stedet for at bruge en masse penge på at lave flere og større kloakrør under jorden, skal vi tænke os om og lave intelligente løsninger over jorden.

Servicehåndbogen 2013-14

I medgang og modgang Som beboer i en boligforening er man trådt ind i et fællesskab, hvor man lever væg om væg eller grund om grund og deler fællesarealer ude og inde. Alle har en andel i den kælder, hvor der risikeres store ødelæggelser og alle har andel i de fællesarealer, hvor man kan nyde den friske luft, grille, læse og lade børnene lege. Det er en fælles investering at klimatilpasse. Alle får glæde af goderne – og alle får ondt af konsekvenserne ved at lade være.

De regnfulde prognoser og skybrudsvarslingerne rejser spørgsmålet helt af sig selv: Har ejer– og andelsboligforeningerne råd til at løbe risikoen og lade være med at klimatilpasse?

■ 7

Skybrud og klimatilpasning i København Klimatilpasning og skybrudssikring er to sider af samme sag. Derfor bliver vi også nødt til at tale om det under samme paraply. Klimatilpasning omfatter to begreber, når vi snakker om regn.

Af Teknik- og Miljøborgmester Ayfer Baykal, Københavns Kommune

Det ene er hverdagsregn og det andet skybrud.

Hverdagsregn er den almindelige årlige nedbør, der over de næste 100 år forventes at stige med 30 %. Kloaksystemet er ganske enkelt ikke dimensioneret til så store vandmængder. Derfor er

8

det nødvendigt at udvide kloaksystemet, enten ved at lægge større rør, eller udvikle grønne og blå overflade løsninger som opfanger regnvandet. Der er flest fordele ved at etablere grønne løsninger, da håndteringen af regnvandet dermed også giver et rekreativt islæt i bybilledet og ikke alene bliver et nødvendigt onde.

Den anden side af regnen, er skybrud eller

monsterregn. Det er skybruddene, der har givet anledning til oversvømmelser med store omkostninger til følge. På langt sigt giver det ikke mening at indrette løsninger kun for at tilpasse byen til hverdagsregn eller skybrud. Omkostningerne for tilpasningen er så store, at anlæg til håndtering af de to forskellige slags regnvejr skal indtænkes i samme løsning. Det forsøger vi derfor at gøre i København.

I Københavns Kommune har vi besluttet at byen skal sikres mod skybrud, og vi har fastsat et mål om, at der kun må stå 10 cm vand på gaden én gang hvert 100 år. Det betyder, at vi skal blive bedre til at lede de store vandmængder af gader og veje til havnen, vandløb, søer, og andre lokaliteter som fx parker og idrætsanlæg, hvor vandet gør mindst skade.

Hvordan sikrer vi vores ejendom mod skybrud?

Fordi Kommunen arbejder for at sikre København mod oversvømmelser, er det ikke det samme som, at din ejer- eller andelsbo-

■ Servicehåndbogen 2013-14

ligforening ikke behøver at gøre noget, for at sikre jer mod de stigende regnmængder. Kommunen og forsyningsselskabet HOFOR sikrer, at der ikke kan komme vand ind fra gaden, men det er boligejeren, der har ansvaret for vandet på matriklen.

Vandet kan komme ind fra flere steder. Det kan komme op af afløb, ind fra kælderskakte og lyskasser og gennem vægge og gulve. Mange har et gulvafløb fordi det altid har været der. Du kan overveje om det kan sløjfes. Du kan også overveje at installere en højvandslukker eller en pumpebrønd.

Der er en række grundlæggende forhold, der skal sikres, hvis man vil hindre vandet i at komme ind i ens ejendom udefra. Terrænet skal skråne væk fra ejendommen, så vandet ledes væk fra bygningen og så er det en rigtig god idé at sikre, at vandet ikke kan løbe ned i kælderskakte eller lyskasser.

Du kan også få flere gode råd vedrørende sikring mod skybrud på: www.kk.dk/da/borger/byggeri/klimatilpasning/skybrud

Skybrud i København Foto: Thomas Melbye

► 9

Skybrud og klimatilpasning i København

Hvordan kan du bidrage til klimatilpasningen?

I København skal vi også tilpasses den kommende stigning i mængden af hverdagsregn. Her kan du være med til at gøre en forskel. Det gælder kort og godt om, at afkoble regnvandet fra afløbssystemet. Det giver ikke den store effekt, hvis én boligforening afkobler regnvandet fra afløbssystemet, men hvis vi er mange, der afkobler regnvandet fra kloakken, får det stor betydning.

Ligesom kommunen kombinerer skybrudsløsninger med løsninger til hverdagsregn i det offentlige rum, kan man gøre det samme, når man indretter baggårde og grønne områder mellem boligblokkene. Ved at anvende de såkaldte LAR-metoder kan mange boligforeninger samtidig få en grøn og attraktiv baggård som er klimasikret. LAR står for ”Lokal Afledning af Regnvand” og princippet bygger på, at man genbruger vandet eller lader det indgå i det naturlige kredsløb enten ved nedsivning eller leder det til et vandelement, det kan være naturligt eller kunstigt.

Brug dit regnvand Regnvandet kan opsamles i tønder eller tanke og genanvendes til vanding samt tøjvask eller toiletskyl. Det er dog ikke tilladt at genanvende tagvand til toiletskyl og maskinvask i institutioner med børn og ældre mennesker. På denne måde spares der på vores fælles grundvandsressource. Når regnvandet genanvendes til tøjvask, bliver spildevandsafgiften reduceret, så der er også penge at spare. Det er også muligt at nedsive regnvandet. I kan starte med det helt enkle. Nedsivning kan ske gennem underjordiske faskiner, via overfladiske nedsivningsanlæg som regnbede eller ved at forsænke en græsplæne, så der opstår et bassin.

Grøn inspiration Hvis din boligforening har grønne arealer mellem ejendommene, er der store muligheder for at lave løsninger, der håndterer

10

både skybrud og hverdagsregn. Her er det især muligheden for at forsænke dele af de grønne arealer, der giver de bedste muligheder for at afkoble regnvandet. Der er udarbejdet et katalog for husejere, hvor flere af eksemplerne kan tilpasses boligforeninger og være en god inspirationskilde. Du kan læse mere og finde yderligere oplysninger om LAR-metoder på www.kk.dk/lar og www.laridanmark.dk.

I Københavns Kommune har vi besluttet at byen skal sikres mod skybrud, og vi har fastsat et mål om, at der kun må stå 10 cm vand på gaden én gang hvert 100 år.

Ayfer Baykal, Teknik- og Miljøborgmester

Grønne københavnske oaser I Københavns Kommune er der mulighed for at søge økonomisk støtte til at omdanne sin baggård til en grøn oase, der også kan håndtere regnvandet. Hvert år forvandles 12 baggårde til gårdhaver i København.

Processen fra idé til færdigt projekt tager 2 år og betales af Københavns Kommune og staten.

Læs mere på www.kk.dk/gaardhaver Det er også muligt, at få en del af tilslutningsbidraget tilbage, hvis man afkobler sit regnvand. Man søger om tilbagebetaling hos HOFOR via: www.hofor.dk Hvis I ønsker at arbejde videre med nogle af forslagene, er det vigtigt at inddrage fagfolk, så I får den rette vejledning og de nødvendige tilladelser.

Jeg håber, at du og din boligforening vil virke med. Vi løfter bedre i flok og det gælder også, når det handler om klimatilpasning af byen og vores boliger.

■

Skybruddet set på Istedgade i København.

Foto: Lisa Risager

Servicehåndbogen 2013-14

11

Er den billigste løsning bedst?

En fortælling om det klassiske dilemma, når bestyrelsesmedlemmer som lægmænd, overvejer professionel rådgivning.

Af Johan Seidenfaden, Formand for andelsforeningen Røde Hest

Opgaven var simpel: maling af vinduer og facade af vores fine gamle 4-etagersejendom på Vesterbro i København. Men forløbet blev langt mere kompliceret og langstrakt end ventet. I dag står vi med smukke nymalede vinduer men en stort set urørt facade - og næsten 200 nye ruder.

og vi kunne konstatere, at der blev lavet et rigtigt pænt stykke arbejde. MEN da de første beboere havde fået malet og glade kastede sig over den udskudte sommer-vinduespudsning, kunne de konstatere fine ridser fra sandpapirslibning ude langs kanten af en rigtig mange ruder.

Tilbage i februar besluttede foreningen at hente et tilbud hjem på opgaven, selv om vi allerede havde et liggende i skuffen. Vi fandt malerfirmaet Hoverby i ABF, og det blev dem, der løb med enterprisen.

Efterfølgende var jeg som formand for bestyrelsen sammen med vores byggerådgiver og mester fra Hoverby rundt på stilladserne og tælle næsten 200 ridsede ruder. I sandhed en ulykkelig situation for alle parter - men det var en stor lettelse at opleve, at Hoverby anerkendte problemet fra start.

Men hurtigt vendte mester tilbage med besked om, at der var problemer med underlaget, og at Hoverby ikke ville stå inde for hæftningen, i fald vi bare malede ovenpå. Vi fik et tilbud på en kemisk rens af facade - og så var opgaveløsningen pludselig dobbelt så dyr.

Det er svært ikke få tanken - som lille andelsforeningsbestyrelse fuld af lægmænd - at man måske er ved at blive lokket ud i en unødvendig dyr løsning, så vi besluttede at indhente professionel byggerådgivning. Her var der opbakning til Hoverbys vurdering, og forståelse for, at det problematiske underlag ikke blev identificeret under tilbudsgivning.

Da der ved ekstraordinær generalforsamling ikke var mod på den dyre løsning, besluttede vi derfor at trække facademaling ud af opgaven - en løsning som Hoverby gik med til uden at blinke.

Så langt så godt. Nu kunne vinduesmalingen komme igang. Det gik planmæssigt, 12

I foreningen besluttede vi at gå vores vinduer efter en ekstra gang, for en del ruder var kun begrænset ridsede, og vi mente, det var ressourcespild at skifte så mange ruder. Så selv om vores byggerådgiver advarede imod det, gik vi til Hoverby med en væsentligt reduceret liste over vinduer, som vi ville insistere på skulle skiftes. Men Hoverby meldte tilbage, at man ville holde fast i at skifte alle ruder.

Mens jeg sidder og skriver dette er rudeudskiftningen stadig i gang. Hvilket blandt andet betyder, at vi stadig har stillads på begge sider af ejendommen. Men trods disse irritationsmomenter, og at vi i dag står tilbage uden at vi har fået løst den opgave, vi oprindelig stod med, er vi alligevel imponerede over Hoverbys håndtering af forløbet.

Og når vi om nogle år har fundet pengene til afrensning og maling af vores facade, er vi ikke i tvivl om, hvem vi ringer til.

■

Når det handler om tillid...

– også når det går galt Overlad jobbet til os og gør det nemt for jer selv.

Vi er din hovedentreprenør på opgaven – tømrer-, murer-, vvs-, glarmester-, eller malerarbejde og afslutter altid jobbet til aftalt tid og i aftalt kvalitet. Så lad os styre alle opgaver – meget nemmere kan det ikke blive.

Og så kan du jo lave noget andet...

God service og kvalitet – se mere her

Malerfirmaet

J.P.HOVERBY AS Romancevej 29 · 2730 Herlev · Tlf.: 44 84 56 66 www.hoverby.dk Servicehåndbogen 2013-14

13

Gode råd om ejendomsservice Preben Rasmussen, ejer af HP Ejendomsservice, og med mange års erfaring med ejendomsservice og boligforeninger, giver her et par anvisninger på, hvordan man med forholdsvis få midler sikrer en forsvarlig drift af foreningens ejendom.

Af Preben Rasmussen, HP Ejendomsservice

Det er en kendt sag, at bestyrelsen som oftest er ganske almindelige mennesker med familie og job, som har ladet sig vælge til en plads i bestyrelsen uden nødvendigvis at have den store faglige og tekniske viden.

Preben Rasmussen kan pege på et eksempel fra en ejendom på Frederiksberg, hvor alle vinduer i ejendommen blev udskiftet i 1999, men derefter glemte man at tænke på den løbende vedligeholdelse af de nye vinduer.

Engagement er selvfølgelig både ønskeligt og nødvendigt i en bestyrelse, men det er desværre ikke altid nok, og dermed kan problemer opstå, som kunne være undgået med den rette viden. En stor hjælp og et godt arbejdsredskab til bestyrelsen er her at få udarbejdet en 10-årig vedligeholdelsesplan.

Det skulle vise sig at blive en dyr forglemmelse. I dag er vinduerne i så dårlig stand, at man uden at overdrive kan konstatere, at de allerede er udskiftningsklare igen (se billeder). En medvirkende årsag hertil er, at bestyrelsen dengang i 1999 valgte det billigste produkt på markedet, hvilket sjældent er klogt, da lav pris og dårlig kvalitet ofte følges ad.

Det skal for en god ordens skyld i parentes nævnes, at en vedligeholdelsesplan ikke har noget at gøre med det lovpligtige energimærke for ejendommen, der skal foreligge ved salg af en lejlighed.

En 10-års vedligeholdelsesplan kan opstilles for et mindre beløb, og i forhold til de udgifter, en manglende vedligeholdelse kan medføre, er der tale om en beskeden investering.

14

"En 10-års vedligeholdelsesplan kan opstilles for et mindre beløb, og i forhold til de udgifter, en manglende vedligeholdelse kan medføre, er der tale om en beskeden investering” Preben Rasmussen, HP Ejendomsservice

En vedligeholdelsesplan kan udarbejdes i samråd med boligforeningens administrator og ejendommens faste håndværkere. Det er desuden vigtigt, at den person, som dagligt kommer på ejendommen, en evt. vicevært eller et ejendomsservicefirma, tages med på råd – og siden kender til og arbejder ud fra vedligeholdelsesplanens præmisser.

Preben Rasmussen slutter af med at understrege, at bestyrelsen bør være omhyggelig med sit valg af vicevært og/eller ejendomsservicefirma – med dygtige folk på posterne, kan der være mange penge at spare i det lange løb.

Et andet eksempel på dårlig vedligeholdelse kan være en simpel ting som at sørge for, at alle regnvandskloakker renses minimum én gang årligt, dermed kan en del vandskader undgås.

Ved de store skybrud, som vi har fået flere af igennem årene, er det også vigtigt, at alle regnvandsriste altid er rene. Husk også dem i lyskasserne!

Gå jeres lofter igennem når det regner Servicehåndbogen 2013-14

kraftigt, hermed opdages utæthederne nemmere, og man kan begrænse skaderne. Få også renset tagrender med regelmæssige mellemrum, alt efter hvor man bor i forhold til flyvende løvfald m.m.

Et godt råd: Find et firma med faglig-relevant viden og tag dem med på råd og vejledning, så bestyrelsen i ejendommen kan få hjælp med de rigtige tiltag. Denne service bør være gratis og ligge i den faste kontrakt.

Preben Rasmussen fra HP Ejendomsservice anbefaler som minimum, at have følgende punkter med i en 10 års vedligeholdelsesplan: Tilstand af: • • • •

Taget og tagkonstruktionen Facaden Vinduerne Tekniske installationer (rør, faldstammer og ventiler)

Derudover er det også vigtigt at have en post med i budgettet til opsparing til større udskiftninger/renoveringsopgaver.

■ 15

Din radiatormåler taler til dig...

Når du skal se på boligforeningens varmeforbrug, kan det betale sig at lade varmemålerne være med til at spare på varmen.

Det er direkte besparelser til den enkelte beboers varmeregning.

Af Martin Posselt , Teknik- og Servicechef, Techem A/S

Mange ejendomme har spildvarme, som trods det, at ingen bruger varmen, alligevel skal afregnes til varmeværket og det giver ekstra udgifter til de enkelte boligforeninger.

Vi fordeler dagligt udgifter til en stor del af det danske boligmarked for flerbeboelsesejendomme og erhvervslejemål. Der er penge at spare, hvis flere havde fokus på spildvarmen.

Det er vores ønske at medvirke til at sænke varmeforbruget, vel at mærke uden at det går ud over komforten for de enkelte beboere. Så hvorfor betale for varme ingen bruger! Der er penge at spare for boligforeningen og det gør det ekstra attraktivt.

Når varmeforbruget registreres med de radiobaserede fjernaflæsningsmålere, der sidder på radiatorerne, har vi data fra alle målere i ejendommen. De data der registreres omkring varmeforbruget kan aktivt bruges til at sænke fremløbstemperaturen.

Der vil være lige så varmt som tidligere, det er overkapaciteten i varmesystemet der bliver behovsreguleret efter lige netop de beboere, der bor i ejendommen.

Varmesystemet bliver koblet op til et modul 16

– adapterm, der overstyrer udetemperaturføleren og dermed mere nøjagtigt henter den varme ind, der også rent faktisk er behov for.

Det er smart at bruge teknologien, der allerede findes, til at udvikle nye muligheder for besparelse.

Det er den nyeste generation af Techems radiobaserede fordelingsmålere, der skal være til stede, ligesom der er visse tekniske forudsætninger, der skal være opfyldt for at det er rentabelt.

"Hvorfor betale for varme ingen bruger! Der er penge at spare for boligforeningen og det gør det ekstra attraktivt" Martin Posselt, Techem A/S

Det er attraktivt for boligforeninger at få adapterm, da vi ofte kan se at man begynder at tjene på adapterm efter ca. 3 år. Vi arbejder med en gennemsnitlig besparelse på varmeforbruget på 10 % - hvert år.

Vi har også eksempler fra administrationsbranchen, der har erfaringer med vores adapterm løsning. Se bl.a. her hvad de siger om det: „Et vigtigt argument for adapterm-løsningen er, at beboerne ikke oplever ændringer i de daglige vaner eller i den varmekomfort, som beboerne er vant til.

Potentialet for besparelsen kan synliggøres ved denne tabel.

Her viser markeringen spildvarmen der vil kunne reduceres med adapterm

Beregnet værdi af fremløbstemperatur (°C)

Adapterm justerer automatisk varmeproduktionen uden aktiv indblanding fra beboerne“, udtaler Poul Sørensen, Projektleder, DEAS A/S, administrationskontor.

95

—— Varmekurve med adapterm —— Basis-varmekurve 85

Energioptimeringspotentiale

75

65

55

45

35 15

Besparelsen følges online via Techem Portalen. Som andels- og ejerforening vil hver beboer få andel i besparelsen i varmeforbruget. Vi kommer gerne med yderligere informationer.

10

5

0

-5

-10

-15

-20

Udetemperatur (°C) Vi er altid parate med råd, vejledning og svar på spørgsmål. Vi kan kontaktes på: 87 44 77 05 eller info@techem.dk

■

Når du ikke er hjemme, betaler du for varme, der ikke bliver brugt!

Dine varmefordelingsmålere på radiatorerne, der bruges til forbrugsmåling, kan give data til varmesystemet i ejendommen og reducere spildvarmen.

• Følg forbruget og besparelsen online Meget mere end fordelingsregnskaber

www.techem.dk - Tlf.: 33 32 57 00

Focus på ressourcer

Tjen på investeringen, typisk efter 3 år Servicehåndbogen 2013-14

17

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S

Bygassen er en blanding af naturgas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål.

HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved at tilsætte biogas til bygasnettet fra efteråret 2013. HOFOR’s vision er en 100% CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025.

Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad.

18

På grund af bygassens miljøfordele stiller kommunen krav om, at det støttede byggeri skal tilsluttes bygasforsyningen, og der skal bruges gas til madlavning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas.

Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri.

Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele.

Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er

"Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 8.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,1 tons CO2" Palle Hansen, HOFOR A/S

der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok.

Læs mere om gas og madlavning på hofor. dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne.

Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet næ-

sten 300 gastørretumbler til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere.

Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 8.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,1 tons CO2.

På vores hjemmeside hofor.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere.

En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem.

► Servicehåndbogen 2013-14

19

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt, og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk.

Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre.

Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere.

Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas 20

i Tivoli og på Café Victor, og terrasse-varmere til bygas kan også erstatte flaskegaseller el-varmere i haven eller gården.

Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser.

Nybyggeri og renovering Som noget nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning.

Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering.

Hvis ejendommen får dispensation kan gassen afregnes uden måling af forbruget i den enkelte lejlighed.

Dermed kan gasmåleren undværes og derved fås en billigere gasinstallation.

Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR.

■

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET Spar mindSt 8.000 kr. og mere end 1 ton Co2 om året. Se mere på hofor.dk

HoFor a/S Ørestads Boulevard 35 2300 københavn S

kogp.dk • Maj 2013

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

Servicehåndbogen 2013-14 14584 HOFOR Ann_Servicehåndbogen_123x190.indd 1

21 17/05/13 11.40

Bygningsrenovering i blinde?

God forberedelse er ofte det halve arbejde.

Sådan er det helt sikkert også med renoveringsprojekter.

af Søren Faebo Larsen, markedsdirektør, Enemærke & Petersen

Godt begyndt er halvt fuldendt For når først stilladserne er oppe er der ingen vej tilbage. Taxameteret på leje af byggepladsen kører, håndværkerne skal helst producere noget og materialer og elementer er for længst bestilt, og kan ikke sådan lige byttes om.

Det vidste vi da godt, vil mange måske sige - og der er da heller ikke noget nyt i, at den velforberedte bygherre - alt andet lige - vil få et bedre og mere forudsigeligt renoveringsforløb end den uforberedte.

Gode tage holder eksempelvis mere end 40-50 år, og derfor er det ikke så ofte, at boligforeninger står overfor større renoveringsprojekter.

Af samme grund ligger de fleste boligforeninger ikke inde med opdateret ekspertviden i bygge- og projektledelse, materialekendskab eller erfaring med de nyeste love og regler på området.

Til gengæld er der i boligforeningerne masser af drømme og forventninger om, at fællesomkostningerne forvaltes bedst muligt. Mest renovering og vedligeholdelse af 22

ejendommen for pengene og gerne tilført moderne elementer i forhold til æstetik, funktionalitet og komfort.

"Og min påstand er, at det godt kan betale sig at investere både penge og ressourcer i den indledende fase - det vil tjene sig ind mange gange i løbet af byggesagen og de efterfølgende mange år!”

Søren Faebo Larsen, markedsdirektør, Enemærke & Petersen

Demokrati og ansvar - vi er alle de bedste indkøbere I Danmark er boligforeninger lig med demokrati.

Større beslutninger skal vedtages på generalforsamlingen, og det er her der gives mandat til disponering af den fælles økonomi - f.eks. til renovering af tage og facader eller udskiftning af vinduer.

Ofte vil de enkelte lejlighedsejere eller andelshavere, naturligt nok, forsøge at begrænse udgifterne, og stille spørgsmålstegn ved om den fremlagte økonomi nu også er den bedst mulige. En iboende

´mistillid´ eller omvendt tro på, at vi nok selv kunne have forhandlet en bedre pris, ligesom når vi skal købe en brugt bil, en vaskemaskine eller et ægte tæppe på en basar.

Og så er vi tilbage ved påstanden om, at godt begyndt er halvt fuldendt.

Det kræver viden, erfaring og indsigt at købe den optimale bygningsrenovering.

Begreber som totaløkonomi, fremtidssikring og bæredygtighed rammer også private andels- og ejerforeninger. Krav til energioptimering, komfort og ændret adfærd gør livet - og dermed også renoveringsprojekterne - i boligforeningerne mere komplekse.

Og min påstand er, at det godt kan betale sig at investere både penge og ressourcer i den indledende fase - det vil tjene sig ind mange gange i løbet af byggesagen og de efterfølgende mange år!

Tag, vinduer og facader i øjenhøjde 5 gode råd til bedre forberedelse 1.

2.

3.

4.

5.

Rådgivning og rådgivere 1:1 mock up´s Materialeprøver Referencer LEAN

Servicehåndbogen 2013-14

Der findes firmaer, som udelukkende beskæftiger sig med renovering af boligforeningsejendomme - både indenfor teknisk rådgivning, økonomisk og juridisk rådgivning samt praktisk gennemførelse af renoveringsprojekterne.

Find nogle samarbejdspartnere I har tillid til, og som besidder den viden og erfaring I ikke selv ligger inde med.

Afstem forventninger til proces og slutprodukt. Hvad drømmer I om at ende op med, og hvordan vil I nå dertil?

Opbyg forståelse og bred accept af løsninger via referencer, materialeprøver og 1:1-modeller af specielle løsninger, f.eks. solcelletag.

Tænk to skridt frem hele tiden. Lean-værktøjer kan hjælpe med at kigge på den kritiske vej. Forudsige mulige forhindringer, som kan skabe problemer, hvis rettidig omhu og indsatser ikke foretages.

Det kan være råd- og svampeangreb, der kan stoppe en byggeproces. Det kan være uafklarede forhold omkring farvevalg, varsling af beboere, naboer, myndigheder etc.

Med håbet om, at bygningsrenovering i blinde kan forvandles til tag, vinduer og facader i øjenhøjde...

■ 23

Fugt i bygninger skader både dit helbred og din økonomi Lugtgener, allergi, astma, ødelagt murværk… listen over negative følger af fugt i bygninger er lang – og der er god grund til at gøre noget ved det. af Henning Hansen, bygningsingeniør i Aquapol Denmark

Mange mennesker får sundhedsproblemer, hvis de har skimmelsvamp i deres bolig. Disse kan blandt andet bestå af irriterede øjne, næse og luftveje, hoste og trykken for brystet, specielt hos børn, hæshed, gentagen bihulebetændelse, åndedrætsbesvær, hovedpine, træthed, koncentrationsbesvær, allergi og astma.

Skimmelsvamp kommer steder, hvor der er fugt i bygninger, og det bør ikke ignoreres, da det udgør en alvorlig helbredsrisiko.

Hvad er skimmelsvamp?

Skimmelsvamp består af bittesmå svampe, der vokser på jord og plantedele i naturen. I vores huse kan skimmelsvamp vokse steder, hvor der er fugtigt, og hvor de har noget at leve af. Svampene lever af biologisk materiale.

I huse kan det f.eks. være: • • • • • • • • •

Træ Spånplader Krydsfinérplader Papiret på bagsiden af gipsplader Tapet Lim Kokostæpper Støv Maling med organiske farvepigmenter

Svampene formerer sig ved hjælp af sporer, en slags frø, som kan spredes vidt omkring gennem luften. Sporene findes overalt, og når de rette betingelser er til stede, begynder de at vokse og sprede nye sporer. Det er disse sporer, der er kilde til irritation, allergi og evt. astma.

24

Hvor i boligen finder du skimmelsvamp?

Du finder typisk skimmelsvamp i rum, som ikke bliver udluftet godt nok. I fugtige og dårligt isolerede boliger kan skimmelsvamp vokse på vægge og lofter eller bag ved møbler, f.eks. bag skabe og reoler, der står op ad en kold ydervæg. Skimmelsvamp kan også sidde skjult bag tapetet eller inde i væggen bag spånplader og lignende beklædninger.

Også i nye boliger kan der være skimmelsvamp, hvis der er fugt til stede og næringsstoffer i form af organisk materiale. I kældre og på lofter kan skimmelsvamp findes på træværk og vægge, hvor der er fugtigt.

Lugtgener Fugt i vægge kan give en meget ubehagelig lugt af mug. Denne lugt kan sætte sig i tøj og andre tekstiler og være til stor gene for omgivelser og besøgende. Ofte bemærker de personer, der bor i hjem med fugt, ikke selv lugten efter et stykke tid. Det er fordi, de er blevet vant til den, men de vil måske undre sig over, at der aldrig er nogen, der sætter sig ved siden af dem i bussen, og hvorfor børnene ikke har legekammerater med hjem fra skolen.

Fugt fra luften Luft kan indeholde vanddamp. Mængden af vanddamp i luften kaldes absolut luftfugtighed. Der er en grænse for, hvor meget vanddamp, der kan være i luften, og forholdet mellem, hvor meget vanddamp, der faktisk er, og hvor meget, der kan være, kaldes relativ luftfugtighed, og den

► Servicehåndbogen 2013-14

25

Fugt i bygningen skader både dit helbred og din økonomi

måles normalt i procent fra 0 % til 100 %.

Varm luft kan rumme mere vanddamp end kold luft. Når varm luft nedkøles, stiger den relative luftfugtighed, fordi den køligere luft ikke kan rumme så meget vanddamp.

Når den relative luftfugtighed når 100 %, vil den nedkølede luft afgive vanddamp i form af kondens på kolde overflader. Vi kender det fra duggen, der falder om aftenen, når solen er gået ned og temperaturen daler. Eller vinduerne, der dugger til i bilen, når det er varmt indenfor men koldt udenfor.

opstigende fugt på grund af manglende eller defekte fugtspærrer. Porøse materialer er i stand til at optage fugt ved kapillarsugning. Kapillærer er bl.a. de hårtynde kanaler, der findes i planter, som suger vand fra rødderne op til bladene.

Fordi kanalerne er supertynde, vil vandets overfladespænding og tiltrækningskraften mellem vandet og rørets vægge trække vandet opad, på samme måde som en svamp suger vand op i sig, selv om blot et hjørne af den dyppes i vand.

I en bygning vil der derfor dannes kondens på kolde steder, hvis der er høj luftfugtighed f.eks. på grund af dårlig udluftning, vandskader eller utætheder i bygningen.

Dette kaldes ”kapillarsugning”, og fænomenet er også årsag til opstigende fugt i kældervægge, der har kontakt med fugt i jorden eller i facader, som er udsat for slagregn.

Fugt fra ”kapillarsugning” Ældre bygninger har ofte problemer med

Materiale med grove porer optager fugt hurtigt. I finkornede materialer optages

26

fugten langsommere, men den når til gengæld højere op i muren. Byggematerialer, som kommer i kontakt med fugt i damp eller væskeform, vil optage fugten, hvilket kan medføre skader såsom skimmelsvamp, andre former for svamp, råd og materialesvind. Når vand bindes i materialerne, ændres deres karakter sig også.

Problemer med løst puds, bobler i malingen og skader på murværk Man kan få problemer med pudset på væggen på grund af udkrystallisering af salt i såkaldte ”saltblomster”. Opstigende fugt transporterer salt op. Når fugten fordamper i en vis højde i væggene, bliver saltet liggende på overfladen eller lidt under overfladen og udkrystalliseres.

Under denne proces udvider saltet sig og skaber et tryk i området. Dette tryk løsner maling eller puds efter et stykke tid. Hvis der er anvendt en oliebaseret maling eller

en lukkende puds, kan det danne bobler under overfladen. Det opstigende vand vil desuden gradvist skylle bindemiddel ud af væggen, hvilket medfører materialesvind.

Fugt kan blandt andet forårsage disse problemer: • • • • • • •

Skader på bygningen, inkl. puds og murværk Råd og svamp Korrosion Materialesvind Udvidelser af materialer Frostsprængninger Saltblomster

Fugtproblemer koster dyrt, hvis de ikke håndteres tidligt Fugt kan blive en bekostelig affære, fordi bygningen også skal renoveres på grund af fugtskaderne. Derudover giver en fugtig væg en meget dårlig varmeisolering, og det resulterer i en væsentlig højere varmeregning.

► Servicehåndbogen 2013-14

27

Fugt i bygningen skader både dit helbred og din økonomi

Fællesnævneren for murværket og jorden: Et poreagtigt kapillarsystem

Indendørs

} Fordampningszone Fugten stiger hertil Porøst murværk

Forstørrelse af kapillarsystemet i murværket og i jorden

Opstigende fugt fra jorden Manglende eller beskadiget vandret fugtspærre

Absorberende jord

Indtrængende fugt fra jorden op i murværket

Foruden den direkte omkostning er der også det forhold ved boligsalg, at købere ikke vil give så meget for en bygning, der er fugtskadet. De vil jo være bekymrede for omkostninger til istandsættelse.

Jo tidligere, du tager affære, jo nemmere og billigere er det at håndtere. Er dine vægge blevet fugtskadede, er det vigtigt, at de bliver tørret/affugtet på den rigtige måde, inden renoveringen går i gang, og at der bliver anvendt den rigtige type puds, når de repareres.

Find selv ud af, hvad du kan gøre Der kan som sagt være flere årsager til fugt, og du kan starte med selv at gennemgå en checkliste, hvor du kan undersøge forskellige mulige kilder til fugtproblemer.

Du kan downloade en gratis checkliste på linket: www.aquapol.nu/fugt

28

Her kan du bl.a. finde de ting, du selv kan afhjælpe. Hvis problemet er mere omfattende, bør du kontakte en specialist.

Der findes mange måder at bekæmpe fugtproblemer på. Nogle håndværkere vil måske råde dig til blot at lade dem ”banke den løse puds ned, pudse op og så give væggen en ny gang maling”.

Det er dog relativt sandsynligt, at hvis ikke I fjerner årsagen til, at der kom fugt i første omgang, så vil fugten vende tilbage igen om nogle få år.

Sørg derfor for at lokalisere den eller de korrekte årsager og gør noget ved dem.

Alle fortjener at have et sundt indeklima i boligen, og du kan sikkert finde sjovere ting at bruge penge og tid på end gentagne renoveringer af de samme tilbagevendende problemer år efter år.

■

Permanent håndtering af fugt Med den patenterede Aquapol teknologi får du en effektiv og varig løsning på dine problemer med fugt i murværket.

• • • •

Garanteret resultat 28 år på markedet internationalt TÜV-certificeret produkt Over 48.000 systemer allerede installeret

Murværk før Aquapol-behandling

Murværk efter Aquapol-behandling og renovering

Aquapol stammer fra Østrig og er nu kommet til Danmark.

Det fejrer vi med disse introduktionstilbud: Gratis telefonkonsultation Konsulentbesøg, inkl. fugtmåling og rådgivning om håndtering, normalt 1.500 kr. — nu kun 750 kr.!

Kontakt os i dag for at høre nærmere.

www.aquapol.nu

Servicehåndbogen 2013-14

Tlf.: 88 82 68 02

29

Altandrømme – og opfyldelsen af drømmen I har måske en mørk vinteraften i jeres lejlighed drømt om solskin, lys og frisk luft. Eller også var det da I var på besøg hos nogle nye venner, som allerede havde en altan, at der spirrede et frø, om selv at få en altan – et frirum i storbyen, sin egen private solterrasse eller måske bare nogle ekstra kvadratmeter. af Claus Borggaard, Teknisk Kundekonsulent, KONTECH ALTANER

Men hvad gør man så, når først ønsket har bidt sig fast. Bor man i en lejlighed som ejer, lejer eller andelshaver er det ikke altid lige til. Fra ønsket opstår og til der reelt hænger en altan på facaden, kan godt tage lang tid. Men når man brænder for nye altaner, så er det bare vigtigt, at de er klar til sommer!

punkt i den enkelte ejendom.

Hvad siger lokalplanen? Hvad er bygningens bevaringsværdi? Er det mod gårdfacaden eller mod gadeplan? Er det mod gården, er der en tendens til, at der er lidt friere tøjler, mens det kan være vanskeligere at komme igennem med et altanprojekt på gadefacaden, der ofte er udsmykket med bl.a. gesimsbånd, og så skal det indgå i et samlet gade- og byrumsforløb.

Allerførst tager man fat i bestyrelsen i foreningen. Bestyrelsen er gerne behjælpelig med vejledning, de kender vedtægterne og opfordrer gerne til at starte et altanudvalg eller lign.

Mange vælger her at tage kontakt direkte til en altanleverandør. Altanleverandøren kan være behjælpelig med rigtig mange af de spørgsmål der trænger sig på, ligesom vi kan bære projektet igennem hos kommunen.

Der er mange ting som sådan et udvalg kan tage stilling til. Først skal der undersøges, hvor mange der kunne tænkes at være med på at få en altan? Hvordan skal det finansieres? Er det et projekt for foreningen, eller er det den enkelte, der skal bære økonomien? Hvor store skal altanerne være? Skal de være ens? Hvem kan få osv.?

Men lad os tage det hele fra begyndelsen.

I ringer til en eller flere altanleverandører, som kommer ud til et lille uformelt møde, det gør KONTECH ALTANER uden beregning. Her fremlægger I jeres ønsker og forventninger. KONTECH ALTANER´s procedure er at vi vil foretage en grovopmåling og se på adgangsforholdene og måske fotoregistrere.

Nogle kommuner som København, Frederiksberg og Roskilde har en vejledning på deres hjemmeside, desværre er det mere mangelfuldt, når man leder på Aalborg, Århus eller Hillerød Kommunes hjemmesider. Her kan man se, at der er enkelte regler, som skal følges på baggrund af Bygningsreglementet bl.a. sikkerhedsmæssige krav. Men ellers er hver enkelt altanprojekt at betragte som unikt. Der tages udgangs-

Derefter vil vi ud fra vores erfaringer, med kyndig vejledning og en grundig gennemgang af vores produkter, vejlede jer i valget af den rigtige type af altan. Vi vil dog ikke pådutte jer en bestemt smag. Det er jeres drøm, og I træffer alle beslutninger om udseende. En altan er et unikt produkt, som ikke bare tages ned fra hylden. Vi har ikke noget lager af altaner liggende, de bliver produceret til det enkelte projekt.

30

Allégården, Kastrup 733 altaner

Servicehåndbogen 2013-14

► 31

Altandrømme – og opfyldelsen af drømmen.

KONTECH ALTANER producerer alle altanerne på Avedøre Holme, og anvender som de eneste i branchen et robotstyret svejseanlæg. Men størrelsen på altanen er ofte afhængig af mulighederne for ophængning på facaden. Skal altanen strække sig over et eller to vinduer? Det vælger I selv. Hvor dyb skal altanen være? Der vil være forskellige muligheder her, afhængig af om det er mod gaden eller mod gården.

Som regel kan altaner mod gården blive dybere. Så er foreløbige mål på selve altanen på plads. Men hvordan skal altanen se ud?

Her er et utal af muligheder. Skal rækværket være med tremmer? Skal det være med glasværn eller andet? Skal der være rund eller flad håndliste? Skal der håndlisten beklædes med hårdttræ? Skal altanen pulverlakeres og i hvilken farve? Eller skal den være i fuldsvejst varmgalvaniseret stål? Skal altanen have hårdttræsgulv eller fiberbetongulv? Hvordan med afvanding fra altanen? Alle disse spørgsmål afklarer vi sammen, som vi sammenfatter i et tilbud. Det er ganske uforpligtende, og kan naturligvis justeres undervejs i processen.

Vesterbrogade 120, København V 21 altaner

32

Med i tilbuddet vil der også være en væsentlig del vedrørende døre. For der skal naturligvis være en udgang til altanen. Her er proceduren, at vinduet som der ønskes udgang fra fjernes og brystningen under skæres væk. Herefter monteres en dør.

Det kan være en trædør, en træ/alu dør eller en plastdør. Den kan være hvid indvendig og hvid udvendig, eller en hvilken som helst farvekombination man måtte ønske.

Døren kan være indadgående eller udadgående. Døren kan være 1-fag, 2-fags, 3-fags…osv. og fås som alm. terrassedør, som cafédør eller foldedør. Dog kan kommunen stille krav eller ønske om, at man fastholder bygningens udtryk, ved at fastholde et bestemt udseende på døren i form af sprosser eller ved farvevalg.

Ofte er der dog også en del indvendigt i lejligheden der skal afklares først. Er der en radiator foran det vindue, hvorfra man ønsker udgang, så skal denne radiator naturligvis flyttes/fjernes. Her er igen et utal af muligheder, som kun kan afklares ved at komme ind i hver enkelt lejlighed. Nogle ønsker en ny, som i dag kan fås i alle stør-

relser og former. Andre vil blot have radiatoren drejet 90 eller 180 grader. Nogle igen ønsker at få radiatoren fjernet helt.

At få den fjernet er ikke helt så enkelt, allerførst kan der være en vedtægt i foreningen, der gør at det ikke er muligt. Den vedtægt, kan man så prøve at få ændret, eller man kan få en fagmand ud, der kan måle hvad varmebehovet er i det aktuelle rum.

Her spiller flere faktorer ind: Rummets størrelse, ydervægge, vinduer, ny dør, isolering og loftshøjde. Lad en fagmand afgøre dette. Vi sørger også gerne for dette.

Men pas på med for små radiatorer eller slet ingen, din lejlighed skal også kunne opvarmes på en kold vinterdag.

Når vi har fjernet vinduet og brystningen nedenunder, er der ingen vindueskarm og ingen lysning og der mangler ofte også et gulvbræt. Lysningen vil blive etableret med en glat plade, klar til maler. Det manglende gulvbræt, som udgangspunkt af fyrretræ, vil blive lagt. Alt dette er naturligvis indeholdt i tilbuddet. Nogle gange oplever vi, at der er sildebensparket, men også det løser vi.

Der kan også være ønsker om franske altaner i f.eks. hjørnelejlighederne eller i stuen, nogle gange med en trappe ned til gården. Kvistaltaner er også en mulighed. Der udover kan der være et utal af yderligere ønsker og det ser vi også gerne på. Ligesom vi også gerne fjerner gamle udslidte betonaltaner, og erstatter dem med nye lette altaner.

Samlet set er vi nået hertil, hvor I har en pris på en altan, og I kan nu gå til jeres administrator eller bankforbindelse for at finde ud af, hvad projektet vil løbe op i.

Nogle foreninger skal låne penge, mens andre har lidt på kistebunden.

Hvordan selve altanen skal afdrages, er der mange forskellige løsninger på, og den bedste vejledning vil I givetvis få fra jeres administrator. Men som tiderne er nu, fås det ikke meget billigere end et 30 årigt lån med 3 % i rente.

Vælger I at gå videre herfra er der flere ting som skal falde på plads, nogle samtidigt.

Foreningen skal godkende økonomien og

► Servicehåndbogen 2013-14

33

Altandrømme – og opfyldelsen af drømmen.

projektet på en generalforsamling. Eventuelle vedtægter skal tilføjes eller ændres, der skal indgås en aftale med administrator vedr. hjælp og vejledning under byggesagen samt måske inddrage en arkitekt/ rådgiver i processen.

Ofte vil det dog være nok, at altanfirmaet og administrator samt et altanudvalg samarbejder om altanprojektet. Der skal sikkert også udarbejdes et sæt altanregler i stil med en husorden. Men allerførst overdrager I via fuldmagt til altanfirmaet, at stå for ansøgningerne hos kommunen.

Her starter vi med et arkitektandragende til hovedbyggetilladelse, som indeholder en beskrivelse af projektet samt et sæt tegninger af ejendommens nuværende og fremtidige udseende med og uden altaner i snit-, plan- og facadetegninger.

Endvidere tegning af selve altanen eller altanerne, hvis der er flere forskellige størrelser eller forme, med vist ophængningssystem. Alt materiale vil inden afsendelse til myndigheder blive sendt til altanudvalget til endelig accept.

Ligesom alt andet inden bestilling af eksempelvis døre eller produktion af selve altanen, vil blive fremlagt til godkendelse hos altanudvalget. Her i forløbet skal der så indgås en entreprisekontrakt, lige før indsendelse af arkitektandragende. Kommunen vender tilbage, når de har modtaget andragende og givet sagen et projektnummer. Nu er det muligt at følge sagen via journalnummeret på nogle kommuners hjemmeside.

Normalt vil der i behandlingen fra kommunen gå ca. 4 uger. Vi har dog i øjeblikket desværre oplevet, at disse tider overskrides, sommetider med flere uger. Når der så kommer et svar tilbage fra kommunen, er det en overordnet byggetilladelse. Heri opstiller kommunen nogle krav og ønsker

34

til byggetilladelsen, det kan være vedr. brandkrav, farvevalg eller afvanding fra altanen men også på størrelsen.

Der skal altid inden påbegyndelse indsendes en ansøgning om konstruktionstilladelse med det formål at sikre de statiske forhold.

Ansøgning om konstruktionstilladelse afsendes ikke før I har accepteret kommunens arkitektoniske krav og forholdt jer til deres ønsker. Alternativt stopper altanprojektet her. Ellers fortsætter altanprojektet, og der sendes ansøgning af sted med statiske beregninger og konstruktionstegninger af altanerne.

Efter kommunens behandlingstid som kan variere en del, vil vi lave deciderede produktionstegninger, som inden produktion skal godkendes af jer, altanudvalget. Herefter er det et spørgsmål om at få sat produktionen i gang og få aftalt et tidspunkt for opstart af byggesagen.

Så vil der blive lavet en tidsplan og altaner og døre vil blive leveret hjemme os jer. Der vil blive etableret en byggeplads, og så starter selve montagen, som afhængig af adgang, størrelse og antal kan variere fra 3-5 dage for hver enkelt altan.

Som en parentes skal nævnes, at det er muligt at kommunikere med samtlige KONTECH ALTANER´s medarbejdere på dansk. Der vil naturligvis være lidt støj ind i mellem, men forventningens glæde vil opveje denne. Vi arbejder selvfølgelig kun i det tidsrum vi har aftalt. Inden længe er vores montører og tunge materiel væk igen, og altanerne kan indvies med gode venner og en dejlig middag i jeres nye oase i byen.

KONTECH ALTANER står klar til at hjælpe jer hele vejen igennem, med netop jeres altanprojekt.

■

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

Gå jeres kommende administrator på klingen!

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal: • • • • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige!

Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang!

Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!

Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration!

Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden 1. Administrator skal være specialiseret i andels- og ejerforeninger. prisoverraskelser!

2.Have Administrator beskæftige højttilkvalificerede medarbejdere, de retteskal fagkundskaber at løse jeres udfordringer hurtigt!

Her er de tre vigtigste krav der bør stilles til en administrator

der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

Vest Administrationen Vest Administration A/S A/S

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

detdet let nemt at være bestyrelse Vi gør vil gøre at være bestyrelse

Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

VEST

t rtificere 001 ce valitet!

9 O IS k Vi er ed for ikkerh – din s

ADMINISTR ATION E N A/S

Vest Administrationen Administrationen A/S Vest A/S

Gammel Vartov VejKøbenhavn 20 • 2900VHellerup Tlf:6133 • 1620 • Tlf: 33•24 Vesterbrogade 12, 2. tv 2624• 61 Fax:2633 24 61 56 www.vestadm.com • info@vestadm.com • www.vestadm.com mail: info@vestadm.com Servicehåndbogen 2013-14 Servicehåndbogen 2012

35 7

Ejendomsvedligeholdelse af Lis Gjøl, ABC Rengøring & Service

De beboervalgte bestyrelser i såvel store som mindre ejer- og andelsforeninger bliver stillet overfor mange vidt forskellige opgaver, der alle i sidste ende helst skal løses på forsvarlig vis både i forhold til beboerholdninger og foreningsøkonomi.

Boligforeningens størrelse og beboersammensætningen – unge familier med eller uden børn contra ældre medborgere, hvor børnene er flyttet hjemmefra, og måske pensionister – er med til at sætte dagsordenen for bestyrelsens arbejde, og er der tillige tale om en nystiftet boligforening, hvor bestyrelsen består af ”uerfarne” medlemmer, kan der være mange fælder at falde i, der i sidste ende kan koste foreningen penge og/eller mange arbejdstimer for bestyrelsen.

Den vigtige ejendomsvedligeholdelse.

Blandt bestyrelsens mangeartede opgaver skal her kun omtales vedligeholdelsesopgaven, der efter vor mening er og bliver den væsentligste, der, hvis den forsømmes, kan koste dyrt.

Hvem skal holde øje med om eksempelvis tagrenderne og brøndkasser er renset?

Hvem skal kunne se, at der måske er fugt i kælderen eller hul i taget, så spidsloftet bliver fyldt med duer og deres efterladenskaber? Hvem holder styr på aftaler med renovationsfirmaet omkring storskrald, flaskecontainer eller i det hele taget for afhentning af skrald?

Bestyrelsen må altså tage stilling til, om de selv vil påtage sig nogen af opgaverne – hvilket vi klart vil fraråde – eller om der skal ansættes personale, alternativt om det måske er bedre og billigere at hyre et ejendomsservicefirma.

Foruden de allerede nævnte opgaver, der naturligt ville kunne varetages af et ejendomsser-vicefirma, ville en aftale om ejendomsservice også omfatte et regelmæs36

sigt tjek af ejen-dommens lyskilder, røgalarmer, dørpumper og varmecentralen incl. en evt. udslamning af varmtvandsbeholderen.

Endelig skal bestyrelsen være opmærksom på, at når vi går fra sommer til vinter og behovet for græstrimning, ukrudtsbekæmpelse og renholdelse af gårdarealer ændrer sig til glatførebekæmpelse af ejendommes arealer, skal der i henhold til gældende politivedtægt være indgået en fast aftale om hvem, der har ansvaret herfor.

Valg af metode Når en boligforenings bestyrelse har fået klarlagt driftsopgavernes omfang, skal der vælges mellem de mulige løsningsmodeller – skal der ansættes en vicevært eller vil vi hellere finde det rigtige ejendomsservicefirma?

I nogle bestyrelser vil man fortrække at ansætte en eller flere viceværter – gælder typisk for større boligforeninger - som vil være synlige på ejendommen og dermed lettere at komme i kontakt med for den enkelte beboer.

I andre sammenhænge vil man bedre kunne forholde sig til et ejendomsservicefirma, som kun er på ejendommen, når der er behov for det – og der betales for den ydelse, der specifikt er brug for, hverken mere eller mindre.

Det er måske et spørgsmål om temperament, hvorvidt man foretrækker den ene løsning fremfor den anden, men der kan efter vor opfattelse være mange penge at spare ved kun at betale for de ydelser, man måtte have brug for. Mange ejendomsservicefirmaer tilbyder tillige tilkaldeordninger – døgnservice - for et beskedent gebyr.

Uanset hvilken metode der vælges så husk, at ejendommen er jeres vigtigste aktiv – pas på den!

■

ServicehĂĽndbogen 2013-14

37

Sundt og rent vand i beboelsesejendomme Som aktør på energiteknisk modernisering af ejendomme, møder vi ofte udfordringer med at opretholde acceptabelvandkvalitet i eksisterende varmecentraler. I den følgende beskrivelse, vil vi fokusere på årsager til dette samt løsningsforslag af Anders Spiegelhauer, Finn L. Davidsen

Det er ejeren af ejendommen der er ansvarlig for, at de der bruger varmtvandsinstallationen ikke bliver syge. Varmemesteren varetager normalt vis denne opgave, findes denne ikke kan en serviceaftale med Finn L. & Davidsen tilsikre driften.

Især i varmtvandsinstallationer, beholdere og rør kan bakterierne udvikles. Varme sætter gang i processer lige som kalkaflejring og korrosion. I beholdere og rørinstallationer aflejres med tiden urenheder og bioslim (film), som bakterier lever af og

38

gemmer sig i. Herunder den farlige Legionella bakterie, der kan give den dødelige eller invaliderende lungebetændelse.

Legionella Legionellabakterien forekommer næsten alle steder hvor der er vand, men udvikles især i lokale installationer i ejendomme. I disse mener man at bakterien kan fordobles blot i løbet af et døgn, under optimale forhold. Legionella trives ved forekomst af jern, ernæres af organisk materiale og befinder sig især i bioslim (biofilm) på installationens indvendige flader.

Herfra frigøres de når vandet passerer og medbringes derfor videre i systemet. Fra

TELEFON 7012 2020 - W W W.FLD.DK

vandanalyser ved man at langt de fleste installationer indeholder Legionellakim, dog overvejende under grænseværdierne sat af Miljøstyrelsen.

Legionellaforebyggelse er hverken kompliceret eller dyrt, viden og sund fornuft tilvirker en hygiejnisk rimelig standard. Konceptet vi anbefaler, indeholder en række serviceydelser afhængig af behovet på den individuelle installation: • • • • •

Indledende risikovurdering i forhold til offentlige anbefalinger.

Gennemgang af de kritiske steder på installationen.

Desinfektion af beholder, herunder rensning.

Rørskyl for bioslim.

Eventuelt udtagelse af vandprøve til analyse

Biofilm (slim) Biofilm består af mikroorganismer ( bakterier, svampe og alger) der hæfter sig fast på indvendig side af installationerne. Disse ernæres ved konstant vandgennemstrømning, ilt og ikke mindst varme. Biofilm kan vise sig som klæbrig masse der tappes direkte i vandhanen eller ved udslamning af beholderen i kælderen. Dette materiale er ikke særligt behageligt at konstatere og bør advare enhver om at der er uligevægt i systemet. Årsager Temperaturen i systemet er omdrejningspunktet. Denne må ingen steder være lavere end 50 grader, hverken på cirkulatiServicehåndbogen 2013-14

onsledningen eller i beholderen. Den optimale afgangstemperatur fra beholder til tapsteder er derfor 55 grader, hverken mere eller mindre. Øges temperaturen er der i særlig høj grad risiko for kalkudfældning, der heller ikke ønskes. Det vil derfor være en anbefaling at benytte blødgøringssystem, derved nedsættes kalkproduktionen med mere end 90 % og derfor muligt at have beholdertemperatur på mellem 55-60 grader.

Manglende vedligehold / opsyn af anlægget er oftest direkte årsag til manglende rent/sundt vand.

■

Kan du konstatere følgende på dit varmeanlæg bør du reagere: • Beholdertemperatur under 55 grader • Cirkulationstemperatur under 50 grader • Manglende / ikke tidssvarende isolering af beholder / rør • Vandet lugter • Filtre i vandhaner stopper til med uidentificeret materiale • Beholder er ikke årligt serviceret Næste trin Vi ved alle at Legionella ikke er til at spøge med, hvis du i dag ikke har en ansvarlig for de tekniske installationer, er du velkommen til at kontakte os for yderligere information om dit næste skridt, i retning mod rent/sundt vand i hanerne.

Finn L. & Davidsen A/S energi@fld.dk

39

Danmark er et elevator-uland Det kan være svært at komme op på fjerde sal med to børn og en masse indkøbsposer, eller hvis man er 80 år og har problemer med bentøjet. En ny undersøgelse sætter fokus på den dårlige tilgængelighed i hovedstadens gamle bygninger Af Lasse Bendixen, Alevator.dk

København er flere gange blevet kåret som en af verdens bedste byer at leve i. Store dele af byen har undergået en fantastisk forvandling. Byfornyelse, boligsanering, altaner, gårdmiljø og tagterrasser har alt sammen været med til at øge livskvaliteten for nye som ”gamle” københavnere.

Men på ét punkt står det skidt til. Nemlig omkring tilgængeligheden til lejlighederne i Københavns gamle etageejendomme. En ny omfattende undersøgelse (gennemført i foråret 2013 af Analysegruppen) blandt 1.710 københavnere i alderen 20-90 år, viser således, at 78 pct. ikke har adgang til en elevator. Analysen har flere interessante pointer: •

8 ud af 10 københavnere i etageejendomme har ikke adgang til elevator

•

25% kunne godt tænke sig en elevator

•

30% har oplevet ikke at kunne få besøg af familie og venner med gangbesvær

København vokser Under 7 % af danske etageejendomme har en elevator, og Danmark er her langt bagud i forhold til lande som, Sverige, Norge og Finland. Vores nærmeste udenlandske hovedstad, Berlin, har forholdsmæssigt langt flere elevatorer end København. Og netop København tiltrækker i disse år cirka 40

10.000 nye borgere om året. Nye boligejendomme opføres, baggårde bliver grønnere og rekreative arealer opføres i bybilledet.

Næste naturlige skridt i ”jagten” på den perfekte bybolig må blive, at andels- og ejerboligforeninger får øjnene op for, at elevatorer i de københavnske etageejendomme er et mobilitetsaktiv, der kan medvirke til at højne beboernes livskvalitet, fremme dynamikken på boligmarkedet og samtidig være en økonomisk gevinst for alle parter.

Med flere elevatorer i de gamle ejendomme kan ældre reelt flytte til mindre lejligheder i etageejendomme, som vi ved, de gerne vil. Samtidigt vil mobiliteten på boligmarkedet stige og de unge generationer kan få plads. Netop mobilitet og dynamik på boligmarkedet er helt centralt for at give danskerne mulighed for at flytte til en bolig, der passer til deres livssituation.

Fra køkkentrappe til elevator Men hvad skal hun egentlig gøre – den 76-årige gangbesværede pensionist, der hænger fast i en 5-værelseslejlighed i stueplan? Og hvad er flyttemulighederne for småbørnsfamilien på 4. sal i samme bygning, der vil blive boende i byen, men mangler plads og er trætte af at slæbe unger og indkøbsposer op ad trappen? Pensionisten skal meget vel - imod sit ønske – flytte i en beskyttet bolig eller på plejehjem, en merudgift for kommunen. Og småbørnsfamilien kan være tvunget til at flytte væk fra hovedstaden i jagten på noget større og bedre. En flytning, der samti-

Minielevatoren erstatter køkkentrappen med minimal ændring af facadens udseende.

Foto: Alevator.dk

Servicehåndbogen 2013-14

41

►

Danmark er et elevator-uland

dig vil medføre færre skattekroner til kommunekassen.

Hvis man nu udskiftede køkkentrappen i den gamle københavnerejendom med en mini-elevator, ville det blandt andet være muligt for pensionisten at bytte lejlighed med børnefamilien. Pensionisten ville kunne blive i sin vante ejendom og nærmiljø, og børnefamilien ville få mere plads. Begge, uden at skulle kæmpe med trapperne.

Og kommunen vil spare penge på en plejebolig eller kan udsætte behov for hjemmehjælp – og fortsat indkassere skattebetaling fra børnefamilien.

Og så er der sidegevinsterne: Undersøgelser viser, at jo længere et menneske får mulighed for at blive i egen bolig, jo højere er livskvaliteten, og levealderen stiger. Alt dette samtidig med, at værdien af de enkelte lejligheder og den samlede ejendom stiger ved forbedringen.

Med en elevator kan den ældre beboer nemt komme ned i gården og ud i byen.

42

Elevator – hvordan?

Når en elevator skal indbygges i køkkentrappen, så er der tale om at optimere et begrænset rum. Bygningsreglementet har for få år siden åbnet op for, at køkkentrappen kan nedrives og erstattes med en minielevator, som dog ikke er så mini endda .

Løsningen med elevator i køkken/bagtrappen er en enkel og diskret måde at etablere elevatoren på.

Der bliver adgang til lejlighederne enten fra selve elevatoren eller via trappereposerne. Stort set alle københavnske køkkentrapper har et indvendigt mål der muliggør, at elevatorens kabinemål kan blive ca.

120 x 100 cm. Det giver plads til transport af op til seks personer eller 450 kg. samt mulighed for barnevogn, rollator og de fleste typer af kørestole.

■

Hundeluftning og ture op og ned med den lille i babyliften bliver let med en elevator.

Sådan kommer I i gang Men hvordan kommer man som forening i gang med et elevatorprojekt?

Alevator.dk (en del af Altan.dk) har en række elevatorprojekter bag sig, hvilket har givet os en solid viden om et typisk projektforløb. Her følger en lille guide til hvordan I kan komme videre og i mål med elevator i køkkentrappen.

1.

Undersøg om der er stemning for en elevator i jeres boligforening. Typisk er der delte meninger om, hvorvidt elevatoren er en god idé. Vi stiller derfor gerne materialer til rådighed for jer, så I lettere kan forklare fordelene ved en elevator. Vær opmærksom på, at etablering af elevatorer med fordel kan ske i sammenhæng med andre byggeprojekter, fx nye altaner, adgang til uudnyttede loftrum eller etablering af en fælles tagterrasse. Ofte giver disse tiltag beboerne i stueetagen og 1. sal øget interesse for elevatoren.

2.

Næste skridt er et uforpligtende møde på ejendommen, hvor vi sammen kigger på mulighederne for etablering af elevator. Udover den allerede nævnte mulighed med elevator i køkkentrappen, så kan en elevator alternativt indsættes i hovedtrappens hulrum eller placeres uden på ejendommen. Når vi har kortlagt mulighederne i jeres ejendom, udarbejder vi et tilbud på den samlede opgave.

3.

I skal nu tage stilling til, om projektet skal gennemføres – typisk på et beboermøde og/eller en generalforsamling. Alevator.dk deltager gerne på mødet for at sikre, at alle spørgsmål bliver besvaret. Har I indhentet flere tilbud, skal I blive enige om, hvilken leverandør, der skal udføre arbejdet.

4.

Når I er blevet enige om elevatorløsningen og finansieringsformen, overlader I resten til os. Vi varetager projekteringsfasen og står for kontakten til myndighederne, herunder den endelige byggetilladelse. Materialet til kommunen udarbejdes af vores egne arkitekter og ingeniører, der har stor erfaring med byggeprojekter i eksisterende boligejendomme.

5.

Med en endelig byggetilladelse i hånden er vi klar til at bestille alle materialer hos vores producenter og leverandører. Selve bygningsarbejdet og etableringen af elevatoren tager ca. tre måneder. Arbejdet udføres af vores egne håndværkere, der ud over deres faglige uddannelse er skolet til at styre projektet på byggepladsen med respekt for det liv, der samtidig leves i ejendommen.

6.

I er nu klar til første tur med jeres nye elevator. Vi afleverer elevatoren og gennemgår det praktiske i forbindelse med den daglige brug. Den lovpligtige service og vedligeholdelse varetages af Alevator.dk det første år efter aflevering.

Ovenstående guide er naturligvis en forenkling, og erfaringen viser, at der sjældent er to sager, der er ens i deres forløb. Det er også vigtigt at huske på, at det er en stor beslutning at etablere en elevator i ejendommen, da beboerne har forskellige behov og meninger. Ofte har beboerne i stueetagen svært ved at se fordelen, ligesom andre synes, investeringen er for stor i forhold til, hvor meget de tror, de vil bruge elevatoren. I virkelighedens verden viser det sig dog, at stort set alle elsker elevatoren, når først den flytter ind på køkkentrappen.

Servicehåndbogen 2013-14

43

Hvad skal vi med en arkitekt?

De er jo bare et fordyrende led!

Hvilken bestyrelse har ikke drøftet brugen af og udgiften til en arkitekt, efter at de på generalforsamlingen har fået mandat til at undersøge, hvad det vil koste at få gjort noget ved foreningens nedbrudte vinduer?

af arkitekt maa Ole Brockdorff, Trio Arkitekter A/S

Vi skal jo bare udskifte vinduerne. Det kan entreprenøren vel godt finde ud af! Arkitekten er jo bare et fordyrende led!

Hvem har ikke udtalt dette? Jeg har i alle tilfælde hørt det mange gange under mine talrige møder med bestyrelser for boligforeninger.

Tjaaa, lad os prøve at se på så ”enkelt” et projekt, som af få gjort noget ved boligforeningens nedslidte vinduer.

Står en boligforening i den situation, at vinduerne trænger til ”en omgang”, kommer første spørgsmål; skal vinduerne udskiftes eller istandsættes? Hvem ønsker I skal rådgive jer i den situation … Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten?

Og vælges den ”nemme” løsning så, udskiftning af vinduerne, kommer de næste spørgsmål; Hvilken type vinduer skal vi vælge? Hvilken farve skal vi vælge? Hvilken type rude/glas skal vi vælge? Hvad er

44

vigtigst for os; pris, æstetik eller kvalitet?

Typisk er karmbredden på de nye og de eksisterende vinduer ikke ens. Hvad gør vi så? Skal vi samtidig udskifte eller istandsætte sålbænkene, facadens mørtelfuger mm.? Hvem ønsker I skal rådgive jer i denne situation... Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten?

Når der så skal indhentes tilbud, er det vigtigt, at tilbudsmaterialet er præcist og gennemskueligt for at kunne sammenligne de indkomne tilbud. Jo større usikkerhed om projektet, jo højere pris!! Hvem skal lave det?

I byggefasen er der så følgende, der skal styres; Får vi produkt og kvalitet som foreskrevet? Bliver det udført som foreskrevet? Får beboerne løbende den nødvendige information? Er entreprenørens merpriskrav i orden? Svarer entreprenørens aconto regninger til det udførte arbejde?

Hvem ønsker I skal rådgive jer i den situation... Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten?

Bestyrelsen kan så vælge at være arkitektens ”stand in” i en sådan proces. Spørgs-

målet er bare, om bestyrelsen er dækket ind mht. kompetence, tid og forsikring?

Det er vigtigt at komme rigtigt i gang, hvis man i en boligforening overvejer at opstarte et byggeprojekt. Derfor er opstarten af denne proces af afgørende betydning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige omkostninger for bestyrelsen og i værste fald store økonomiske konsekvenser for foreningen.

Det handler om at finde løsninger, der arkitektonisk og byggeteknisk passer til ejendommen, og økonomisk passer til boligforeningen. Når man renoverer, risikerer man ikke kun at forandre ejendommens udseende, men også at ændre på de byggetekniske forhold. Nogle gange med katastrofale følger.

Men der er mange andre gode grunde til at boligforeningen skal indgå et tættere og længerevarende samarbejde med arkitekten, som ad åre vil komme til at kende ejendomme godt og vide præcis, hvor der skal sættes ind. Arkitekten skal helst ikke være en person, man ringer til, når lokummet brænder. Arkitekten skal, i tæt samar-

► Servicehåndbogen 2013-14

45

Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led!

bejde med bestyrelsen, helst være den person der forhindrer at lokummet overhovedet kommer til at brænde!!

resse, og i fællesskab får planlagt ejendommens drift, vedligeholdelse og udvikling.

At drifte, vedligeholde og udvikle boligforeningens ejendom optimalt, er bestyrelsens fornemmeste opgave, så boligforeningens medlemmers investering giver det størst mulige afkast. Manglende drift, vedligehold og udvikling reducerer ejendommens/lejlighedens værdi og vanskeliggør et salg, da den fremtidige ejer/andelshaver vil have vanskeligt ved at gennemskue, hvad det betyder for udviklingen af boligafgiften/prisen, når det forsømte skal indhentes.

I forbindelse med den daglige drift er det vigtigt at have øjnene med sig, når man færdes på ejendommen. Jo tidligere skader/fejl/mangler opdages og udbedres, jo billigere bliver det for foreningen. I den forbindelse vil en rundtur på ejendommens fællesarealer med arkitekten, for udpegning af ejendommens kritiske områder, være en rigtig god ide.

Min erfaring viser, at man kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens bestyrelse, hvis man allierer sig med en administrator (økonomi/ budget) og en arkitekt (byggeteknik/priser), der arbejder i boligforeningens inte-

46

I forbindelse med vedligeholdelsen er det vigtigt, at boligforeningen får arkitekten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan. Har boligforeningen en vedligeholdelsesplan liggende, så er det med at få den op af skuffen og gøre brug af den.

Ifølge normalvedtægterne for private andelsboligforeninger §9 stk. 4, anbefales

det andelsboligforeninger at udføre og planlægge vedligeholdelsesarbejder i overensstemmelse med en evt. fastlagt vedligeholdelsesplan.

det være et godt tidspunkt at tage ejendommens tilstand og udviklingspotentiale seriøst, og det starter med vedligeholdelsesplanen.

Helt overordnet er en vedligeholdelsesplan en absolut nødvendighed for, at boligforeningen kan lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens fejl og mangler, så der ikke lige pludselig opstår store uforudsete udgifter. En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at små problemer vokser sig store over tid, og måske, uden varsel, påfører foreningen en stor ubudgetteret udgift.

Udviklingen af ejendommen er ikke noget foreningen/bestyrelsen normalt tænker på.

Ikke at det ikke sker. Men så er det ubevidst og ikke som følge af en planlagt strategi. Samfundet udvikler sig, og vores behov dermed. I dag vil man f.eks. ikke drømme om at opføre en etageejendom med boliger uden altaner.

Rigtigt vedligehold er en god forretning.

Skab et overblik over ejendommens kommende vedligeholdelsesudgifter og få bedre muligheder for at planlægge i god tid og på den måde spare penge.

Da tiderne er gunstige med en historisk lav rente og billige priser på håndværkere, vil

Jeg vil anbefale boligforeningerne at sætte sig ned med arkitekten, og drøfte udviklingspotentialet i deres ejendomme. Der kan være tale om altaner, tagterrasse, tagboliger, elevator, badeværelser, energioptimering mm.

Jamen det koster jo penge! Ja det gør det, men hvem siger at de ikke kommer igen!!

► Servicehåndbogen 2013-14

47

Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led!

At udvikle og modernisere ejendommen, har altid været en god forretning. I forbindelse med salg, vil den interesserede masse være meget større for en lejlighed i en moderniseret ejendom, hvilket selvfølgelig vil afspejle sig i den pris man kan få for sin lejlighed. For nogle foreninger vil der ligefrem være en økonomisk gevinst ved etablering af tagboliger. En gevinst der i givet fald kan kapitaliseres til vedligeholdelse eller udvikling af ejendommen.

Når man har fået sat økonomi på boligforeningens udviklingsplaner, føres disse informationer over i vedligeholdelsesplanen, så boligforeningen får et samlet overblik over ejendommens drift, vedligehold, udvikling og økonomi.

Er arkitekten et fordyrende led? Nej. Hvis boligforeningen allierer sig med og inddrager arkitekten i planlægningen af ejendommens drift, vedligehold og udvikling, så er jeg sikker på, at det vil spare boligforeningen for flere penge, end de bruger på arkitekten.

48

Her til sidst kommer lige en historie fra det virkelige liv. Vi var ude og skulle finde en løsning på en boligs problemer med åbning af vinduer og altandør.

Det havde aldrig været et problem at åbne vinduerne og døren før. Hvorfor nu! Var det pga. den fugtige sommer? Nej det var det ikke. Det viste sig at man havde fået udskiftet tagdækningen, og i den forbindelse skiftet fra den lette bølgeeternitplade til den tungere betontagsten.

Dette havde man gjort uden at undersøge om den underliggende konstruktion over de underliggende vinduer og døre kunne lede det øgede tryk fra taget til murpillerne.

Da boligforeningen bare ville skifte tagdækningen, var der ingen grund til at bruge penge på en arkitekt. Det kan entreprenøren vel godt finde ud af!!!

■

B YG N I N G S R E N O V E R I N G Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering lan

sesp 013 l e d hol stilling i 2 e g i Vedlpris ved be halv

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G Servicehåndbogen 2013-14

49

Spar tid – og en masse print ”Gå ind og tjek hjemmesiden – der kan du se det.” Dette er blevet Lisbeth Madsens mantra, når beboerne i andelsboligforeningen Præstegårdsparken spørger til foreningens dokumenter Af Marie Kraul, journalist

Med 37 boliger er der masser af beboere, der henvender sig til Lisbeth med små og store spørgsmål. Lisbeth er et bestyrelsesmedlem med overskud og er i disse år hjemmegående. Der står hjemmebagt kage på køkkenbordet i lejligheden på Hovedvejen i Glostrup, generalforsamlingen er lige om hjørnet, og en time senere skal hun have møde med en kommende andelshaver.

Historikken opbygget At have en opdateret hjemmeside for boligforeningen betyder naturligvis ikke, at samtlige henvendelser kan besvares med en henvisning til hjemmesiden. Men det hjælper gevaldigt, at fx dokumentarkivet på foreningshjemmesiden er opbygget og systematiseret igennem de to år, det har fungeret i foreningen.

mængde print, hvilket er godt for både miljø og økonomi. ”Bare i forhold til bestyrelsesmøderne er det en fordel – her printede jeg førhen en masse ark til 5 personer, nu får de indkaldelse og dagsorden via systemets mail. Og fornylig havde vi en andel til salg, hvor jeg førhen ville have lagt et papir i hver beboers postkasse – nu ligger der et opslag på hjemmesiden, fortæller Lisbeth og tilføjer, at hun også synes, der er plads til forbedringer i hjemmesidesystemet. Fx har hun for tiden et ønske om at få lagt oplysninger og tegninger af alle lejligheder ind i systemet.

Se her hvordan Lisbeth har bygget sin forenings hjemmeside op på: www.praestegaardsparken.dk

Efterhånden som beboerne har fundet ud af, at de kan finde mange informationer på siden, aflaster det også i stigende grad bestyrelsen. Lisbeth siger: ”Det er for mig at se nok den største fordel: at historikken i vores forening er kommet på plads. Det vil også være en stor lettelse den dag vores bestyrelse skal overtages af nye folk. Vi har fx alle godkendte referater liggende og regnskaber fem år tilbage.”

Print erstattet af e-opslag En anden fordel ved hjemmesiden er, at den sparer andelsforeningen for en stor 50

Lisbeth Madsen fra A/B Præstegårdsparken

og til hops

Danmarks bedste tilbud!

Univers og webshops til hver en lejlighed ejerandel.dk webshop for foreningen, hvor forening og bestyrelse kan spare tid i en travl hverdag ved at samle indkøb og købe ind til attraktive priser. beboertilbud.dk webshop for private, hvor vi har samlet et udvalgt sortiment af kendte kvalitetsmærker indenfor bl.a. hvidevarer til meget konkurrencedygtige priser.

Velkommen til vores univers for private ejer- og andelsboligforeninger.

Her kan I både shoppe til den daglige drift af foreningen, få input til forbedringer, og hente inspiration og nyttig viden om bl.a. forsikringsspørgsmål, altanløsninger, sikringsdøre, fibernet, energioptimering, anlæg og renovering af gårdmiljøer.

af e glip Gå ikk eder. h y n og g tilbud res forenin ld je k e d m l. il e T rand på eje Servicehåndbogen 2013-14

Bolind, boligselskabernes indkøbsforening siden 1947, står bag ejerandel.dk og beboertilbud.dk, hvor vi tilbyder alt lige fra fejemaskiner og blandingsbatterier til hårde hvidevarer og vejsalt til fortovet.

jo flere, jo mere 51

Følg varmeforbruget på smartphone og tablet Med ny app er det blevet endnu nemmere at følge med i hvor effektivt, dit fjernvarmeanlæg er!

af Lars Taarnskov, marketingchef, Frederiksberg Forsyning

Dårlig afkøling Som et led i Frederiksberg Kommunes plan om at nedbringe CO2-udslippet har Frederiksberg Forsyning gennem de seneste år givet alle varmekunder et gratis tjek af deres varmeanlæg. Et af de

problemer, vi møder, er dårlig afkøling. Afkøling er temperaturforskellen mellem det vand, som kunden modtager, og det vand, som kunden returnerer. Dårlig afkøling er, når temperaturen på fjernvarmevandet ikke er kølet godt nok ned.

Er vandet ikke kølet nok ned, skal der pumpes mere vand gennem alle led i systemet, og dermed skal der bruges mere energi.

Her ses afkølingen måned for måned de sidste tre år. Den røde streg er gennemsnittet for det seneste år. Afkølingen skal mindst være 31 grader om året i gennemsnit. Den viste kunde ligger kun på 14,25 grader og skal altså betale ekstra (pc-udgaven).

52

Om Frederiksberg Forsyning • • •

Leverer fjernvarme, vand og gas samt bortleder spildevand 99 % af de ca. 52.000 husstande har fjernvarme 95 % af husstandene er lejligheder

Desuden slides alle komponenter - fra private hjem til kraftværk.

Kunderne skal betale ekstra for dårlig afkøling, men kunderne opdager det først på regningen, som mange kun får en gang om året.

Pc, tablet eller smartphone For at nedbringe CO2-udslippet og for at effektivisere borgernes varmeanlæg skal det nu være lettere for kunderne at holde øje med ejendommens afkøling af fjernvarmevandet - og med varmeforbruget.

Indtil nu har man kunnet holde øje med bl.a. varmeforbrug via sin pc, men nu får man også muligheden med de mobile enheder. Det smarte ved at bruge en tablet eller smartphone er, at ejeren eller viceværten kan stå i varmekælderen og holde øje med udviklingen. Eller en bestyrelse i en boligforening kan lægge et varmebudget direkte til et møde.

Alle varmemålere er fjernaflæste, og kunderne skal altså ikke selv aflæse. De kan se afkøling og forbrug måned for måned eller sammenligne to år. Kunderne kan også få en e-mail, hvis afkølingen kommer under den kritiske grænse - eller hvis forbruget afviger fx 20 %. De bestemmer selv, hvor stor afvigelsen skal være.

Herefter kan kunderne gå på vores hjemmeside for at få forslag til bedre afkøling eller mindre forbrug.

► Servicehåndbogen 2013-14

53

Følg varmeforbruget på smartphone og tablet

Her ses det faldende varmeforbrug måned for måned - for de sidste tre år (iPad-udgaven). På iPhonen ses årsforbruget for de sidste fire år. Det sidste års forbrug er på 99 MWh og ligger langt under gennemsnittet på 159 MWh.

Kan den mere?

App’en ”Frb Forsyning” har flere funktioner: 1. Kunden logger på med kunde- og målernummer, men kan skifte til et login efter eget valg, fx ”torben” og ”fjernvarme”.

2. Hvis kunden ejer mere end én bygning, kan vedkommende koble flere varmemålere på.

3. Kunden kan også koble vand- og gasmålere på - og fremover nøjes med ét login.

4. Kunden kan se sit forbrug korrigeret for kolde og varme vintre. Dette tal er mere præcist, når man skal sammenligne måneder eller år.

Mange fordele Der er altså mange fordele ved den nye app: Ved at få styr på afkøling og forbrug bliver CO2-udslippet reduceret, forsyningens og kundens varmesystemer bliver mere effektive - og kunden sparer penge.

Næste skridt Der er flere nye løsninger på vej til de mobile enheder: I dag kan kunderne sende en sms med deres aflæsning. Senere i 2013 kan de også få en reminder på sms og e-mail, når de skal aflæse - med link til en mobil udgave af hjemmesiden, så de kan aflæse, uden at de skal logge på først.

■

For mere information kontakt: Frederiksberg Forsyning A/S Att.: Lars Taarnskov Stæhr Johansens Vej 38-40 2000 Frederiksberg Tlf.: 38 18 52 80 lt@frb-forsyning.dk

54

varmen

Kan I holde når det er rigtigt

koldt?

På Frederiksberg kan du få hjælp til dit fjernvarmeanlæg. Vores serviceingeniør kommer på besøg en gang om året, justerer og optimerer.

Få mere at vide på tlf. 38 18 52 80 eller på www.frb-forsyning.dk/tjek

Servicehåndbogen 2013-14

55

Bare om at komme i gang Der er mennesker, der godt kan lide manualer, gemmer dem og bruger dem. Og så er der alle os andre, der kommer til at smide dem væk og måske ikke engang kan finde ud af at bruge dem rigtigt.

Af Marie Kraul, journalist

Willy Sejr Dierks har begge typer mennesker i sin andelsboligforening, Søndervighusene i Vanløse, der tæller 45 andelslejligheder og 3 lejelejligheder.

Så da foreningen for nylig fik nye dørtelefoner, tog han konsekvensen af sine tidligere erfaringer og skyndte sig at lægge en letforståelig instruktion ind på foreningens hjemmeside. Resultatet er færre unødvendige opringninger til Willy - og bedre service til beboerne. På samme måde har han tænkt sig at lægge information om et kommende vejarbejde op på hjemmesiden, så beboerne er forberedte på eventuelle gener. Alt sammen en tidsbesparelse, der gi-

ver Willy tid til at yde den gode personlige service, han lægger vægt på. Han svarer altid hurtigt – også selvom han har fuldtidsarbejde i virksomheden IBM. Beboere skal tilvænnes Søndervighusene har haft hjemmeside et lille års tid. Willy mærker allerede nu en del tidsbesparelser, men regner med endnu mere med tiden. ”Jeg vil give andre det råd, at man skal regne med, det tager lidt tid før det er helt optimalt, men så høster man også frugterne.

Jeg har lært meget i det år, fx når det gælder at gøre mig forståelig overfor beboerne

A/B Søndervighusene blev opført i 1943 og består af tre boligblokke med ialt 8 opgange med hver 3 etager

56

Få større overblik ved at få informationer og dokumenter på nettet.

Her er informationerne permanent tilgængelige for beboere og bestyrelse døgnet rundt.

Foto: Christian Ringbæk

og finde ud af, hvad de har brug for. Her har de givet mig god feedback, hvis jeg skrev noget uforståeligt eller hvis jeg lagde for lange tekster ind på sitet – det kan man ikke overskue at læse. Så man skal lige tænke lidt over, hvordan man henvender sig til læserne af en hjemmeside,” er Willys råd. Han mener også, at man som forenings webmaster har en let ”opdragende” rolle ind til alle vænner sig til, at de faktisk kan finde det meste information på hjemmesiden.

Han giver som eksempel, at hvis folk spørger, hvornår der er generalforsamling kan man med et smil sige, at det jo står på hjemmesiden – så lærer de at bruge den.

På vej Willys forening er endnu ikke blevet et ”papirløst samfund”, men er efter hans overbevisning på vej. Det er endnu ikke alle, der har fået skrevet sig op til at modtage nyhedsbrevet, og Willy er stadig nødt til at dele visse ting på papir ud. Men responsen fra beboerne er stigende.

En fordel, Willy nyder godt af er hjemmesideløsningens mailsystem, der gør at han har kunnet flytte alle foreningsmails væk fra sit private system. ”Det gør, at jeg nu kan tage på ferie og sætte en vikar til at hjælpe beboerne – jeg ville nødigt have, at en anden person skulle Servicehåndbogen 2013-14

ind i mit personlige mailsystem. Også på denne måde kan vi give beboerne bedre service”, forklarer han.

Sidste skud på stammen i Willys digitaliseringsproces er, at arrangere, at de faste håndværkere går over til at sende elektroniske regninger. Endnu et tiltag, der vil lette administrationen for formanden.

Willy tvivler ikke - trods visse børnesygdomme ved hjemmesidesystemet: ”Løningen er nem og lynhurtig. Det er bare med at komme i gang. ” Se hvordan Willy har opbygget sin hjemmeside for Søndervighusene på: www.abshusene.dk.

Willy Dierks fra A/B Søndervighusene 57

Videnskabeligt belæg for kalkknuserens virkning Kalkknuseren renser for belægning af kalk i vandrør og på varmelegemer - og samtidig falder forbruget af pleje- og rengøringsmidler af John Zindel, AMTech Aqua Miljø APS

Kalk i vandet koster den danske forbruger penge og besvær, fordi kalken sætter sig som belægninger i vandrør og på de varmelegemer,som kommer i berøring med vandet.

I følge Teknologisk Institut betyder 1mm kalk belægning, at der skal bruges 10% mere energi for at opnå samme temperatur på vandet. Så når kaffemaskinen, hurtigkogeren, vaske- eller opvaskemaskine er tilkalket er det dyrere at opvarme vandet. Samtidig betyder kalkbelægninger reduceret levetid på hvidvarerne, og de skal derfor udskiftes oftere.

Hvad gør kalkknuseren?

Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så i stedet for at have Calcit krystaller som giver kalkbelægninger, så har man Aragonit krystaller som ikke danner kalkbelægninger.

Videnskabelige iagttagelser viser endvidere, at når der er Aragonit krystaller i vandet, så opløses Calcit belægninger på røroverflader, varmelegemer og i varmevekslere.

Så ved montering af kalkknusersystemet medfører det altså, at den ’gamle’ kalk forsvinder over tid.

Skolevangen er en af de mange FSB afdelinger, der har installeret kalkknuseren

58

Virkningen bevist på Aalborg Universitet Et netop studie på Aalborg Universitet i Esbjerg beviser virkningen af kalkknusersystemet fra AMTech Aqua Miljø ApS til knusning af kalken i vandet.

Ved at montere kalkknusersystemet på et vandværk viste undersøgelsen at systemet ændrer kalkkrystallet – både på vandværksniveau og hos slutbrugeren - i en afstand på op til 10 km fra vandværket. Så det man hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, er der nu også videnskabeligt belæg for.

Rapporten kan hentes på www.kalkknuser.dk under menupunktet ’Kalkknuseren virker’. Flere oplysninger kan fås på www. kalkknuser.dk eller på telefon 44 94 33 08.

Økonomi, miljø og sundhed går hånd-i-hånd Når kalkknuseren er monteret, vil slutbrugerne opleve at de kan reducere mængden af pleje- og rengøringsmidler. Når der skal vaskes tøj kan der spares på blødgøringsmidler, mængden af vaskepulver kan reduceres med 33%, og til opvasken skal der blot bruges en ½ opvasketab.

I gennemsnit kan en familie (2 voksen og 2 børn) spare 1.350 kr. om året på rengørings- og plejeprodukter.

Samtidig har kalken i vandet positive effekter i forhold til folkesundheden, fordi det bidrager til forebyggelse af hjerte-/karsygdomme og huller i tænderne. Så løsningen på problemet er ikke, at fjerne kalken fra vandet f.eks. ved hjælp af kemikalier.

■

Et eksempel på en monteret kalkknuser

Servicehåndbogen 2013-14

59

Fra kedelig beton til flotte bygninger

Af bygningsingeniør Eric Prescott, A4 arkitekter og ingeniører

Andelsboligforeningen Bellmansgade 7-47 har i nogle år holdt til huse i 5 bygninger fra 1960’erne.

Bygningerne har et stort varmeforbrug og utætte vinduer. De er bygget i beton med det udseende som følger med fra den tidsperiode.

Bygningen gennemgår i disse måneder en forandring til en bygning med et udseende som matcher år 2013 – og med et markant lavere energiforbrug.

Det er en proces som har taget mange år.

I starten handlede det mest om at der var problemer med betonkonstruktionerne.

Især facaderne var et problem.

Betonen var nedbrudt, og den havde mistet evnen til at beskytte armeringsjernene inde i betonen mod rust. Det er et meget almindeligt problem for betonbyggeri fra denne periode.

60

En reparation ville koste mange penge – og når reparationen var færdig, ville beboerne stadig have en kold ydervæg og en bygning med et måske lidt kedeligt udseende.

Beboerne var desuden kede af deres vinduer. De var blevet udskiftet for ca. 30 år siden, og var nu i dårlig stand og utætte.

Hvis betonen i stedet blev pakket ind i isolering, kunne man lave en helt ny facade uden på isoleringen. Samtidigt kunne de gamle vinduer blive udskiftet, og de nye vinduer kunne komme til at sidde pænt ude i den nye facade.

Det er vigtigt at have en bred opbakning fra beboerne, når et stort projekt skal sættes i søen. Alle skal føle et ejerskab for projektet, det skal ikke være bestyrelsens projekt, men en fælles opgave.

Når først maskinerne larmer og man skal leve med besvær i hverdagen, er det vigtigt at alle kan se formålet med hvad der foregår. Det gør det noget nemmere at accep-

Facade før og efter renovering

tere for eksempel lidt besværlige adgangsforhold i en periode.

Derfor lagde A4 arkitekter og ingeniører og bestyrelsen mange kræfter i at udføre forundersøgelser, så der var ret godt styr på økonomi og løsninger. Der blev udarbejdet et katalog, som blev udleveret til alle beboere, og derefter holdt beboermøder.

På beboermøderne kunne beboerne dels få del i den viden som A4 og bestyrelsen havde gjort sig undervejs. A4 og bestyrelsen kunne bruge møderne til at indsamle information om, hvad der er vigtigt for beboerne. På den måde kunne der indarbejdes nogle ting som beboerne satte pris på i hverdagen, som gav mere værdi for pengene samtidigt med at et kedeligt betonproblem blev løst.

For beboerne har den største forandring nok været deres altaner. De gamle altaner var åbne, med gulve i beton. De var lidt mørke og ikke så anvendelige i det danske vejr, hverken sommer eller vinter.

Nu er altanerne udvidet, så de går ud over facadelinjen, og dermed giver mere liv i facaden. Den gamle brystning af beton er skiftet ud med mat glas, og altanen kan nu lukkes helt af, så den fungerer som et ekstra rum – en udestue. Altanen har trægulv – så den nu er større, lysere og meget mere brugbar i hverdagen.

Hver beboer har kunnet vælge ekstra arbejder til sin egen lejlighed. Nogle har valgt at få et ekstra vindue og dør ud til altanen, så der er adgang fra 2 rum, og så der kommer mere lys ind.

En mindre ting er at facaderne er blevet så dybe, at der nu er en vinduesplade (”Vindueskarm”) ved vinduerne, til potteplanter og lignende. Det har vist sig at give værdi i hverdagen for beboerne.

Der har været udfordringer undervejs. Eksempelvis viste det sig, at fundamenterne ikke var egnet til at bære den ekstra vægt fra den nye facade som skulle hænges på.

Dette blev blandt andet løst ved at fjerne

► Servicehåndbogen 2013-14

61

Fra kedelig beton til flotte bygninger

en del af de gamle betonplader, og samtidigt give de nye større altaner deres egne fundamenter, så bygningens gamle fundamenter skulle bære noget mindre.

En anden udfordring har været at der i mange bygninger som denne skal håndteres miljøfarlige stoffer i beklædninger og fuger – noget som koster penge, men som beboerne ikke får så megen glæde af.

I forbindelse med energirenoveringen installeres der solceller på taget på 2 af bygnignerne. De to valgte bygninger ligger på en måde, så solcellerne kan vendes mod syd.

Det forventes at solcellerne vil yde næsten 60.000 kWh om året. Strømmen bruges i boligforeningens fælles installationer: Lys på trapper og fællesarealer, vaskeri, ventilatorer o.s.v.

Når der produceres mere el end der bruges, bliver overskuddet solgt ud til elnettet til en overpris, i henhold til den ordning som blev indført i 2012.

Solcelleanlægget og boligforeningen har 62

en størrelse, hvor det forventes at der er god økonomi i at være grøn.

Projektet er endt som en komplet klima- og energirenovering, som også indeholder udskiftning af tagene og etablering af solceller – og for andelshaverne betyder det at udgiften til el og især varme bliver reduceret markant.

For beboerne giver det en tryghed at vide, at der nu er styr på det store betonproblem, at ejendommen er i god stand nu, og at man ikke skal være så bekymret for om priserne på varme stiger i fremtiden.

Arbejdet gik i gang i starten af 2012 og forventes at være afsluttet i slutningen af 2013.

■

AB Bellmannsgade 7-37 Opførelsesår: 1961 Antal lejligheder: 250 Entreprisesum: 100 mill.

ServicehĂĽndbogen 2013-14

63

Individuelle vandmålere kollektiv besparelse Fordelingen af vandregningen og et stigende vandforbrug er ofte et stridspunkt på generalforsamlinger og beboermøder.

af Charlotte Storm, projektleder, HOFOR A/S

Hvordan påvirker det individuelle vandforbrug den samlede regning for boligforeningen? Og er det mest retfærdigt at dele regningen efter forbrug, lejlighedens størrelse eller det antal personer der bor i lejligheden?

Løsningen er individuelle vandmålere.

Tilskud til individuelle vandmålere Hovedstadsområdets Forsyningsselskab (HOFOR) giver tilskud til etablering af individuelle vandmålere i boligforeninger (eje, leje og andel) i Københavns Kommune på op til 1.000 kr pr. lejlighed. Tilskudsordningen er målrettet boligforeninger med et højt eller hurtigt stigende vandforbrug.

Kan individuelle vandmålere svare sig?

Hvis man kun ser på økonomien, er indivi-

64

duelle vandmålere som regel en god idé i ejendomme, hvor vandforbruget pr. beboer er større end 130 liter i døgnet. Det kan ofte betale sig at installere vandmålere, hvis man kan nøjes med 2-4 målere pr. lejlighed. Men det er dyrt at få sat vandmålere op.

Vandmålerne i sig selv koster ganske vist ikke ret meget, men VVS-arbejdet er omfattende, og det kan være dyrt. En tommelfingerregel er, at prisen pr. måler inkl. montering og moms ligger på omkring 1000 kr., men priserne svinger meget – det kommer jo an på forholdene i den enkelte ejendom, og hvilke tilbud man kan få forhandlet hjem.

Dertil kommer, at målerne skal udskiftes eller testes hvert 6. år, og at der også må påregnes udgifter til aflæsning og regnskab. Kan man få tilskud fra HOFOR hjælper det på økonomien i projektet, og så

" Boligforeninger, der får monteret individuelle vandmålere, sænker deres årlige vandforbrug med 2025 % i gennemsnit. Jo højere vandforbruget er før målerne sættes op, jo større er effekten."

Charlotte Storm, Projektleder, HOFOR A/S

kan vand- og varmebesparelserne forhåbentlig betale resten.

HOFOR har haft mulighed for at følge vandforbruget i de ejendomme vi har givet tilskud, både før og efter at de har fået monteret målere. Effekten er klar: Permanent besparelse Boligforeninger, der får monteret individuelle vandmålere, sænker deres årlige vandforbrug med 20-25 % i gennemsnit.

Jo højere vandforbruget er før målerne sættes op, jo større er effekten. Storforbrugende foreninger reducerer vandforbruget med op til 50 % ved at få sat målerne op. Foreninger med et ’normalt’ forbrug kan spare ca. 10 %.

Faldet i vandforbruget er permanent. Det største fald sker året efter, at målerne sættes op, når beboerne får den første vandregning baseret på deres egne målere.

Foto: Colourbox.dk

► Servicehåndbogen 2013-14

65

Individuelle vandmålere - kollektiv besparelse

Derefter falder forbruget i yderligere et par år, hvorefter det stagnerer på et lavere niveau.

Tilskuddet fra HOFOR kan ikke finansiere de individuelle vandmålere. De skal tjenes hjem på vandbesparelsen. Det betyder, at for ejendomme med normalt til lavt vandforbrug, er målerne ikke løsningen, hvis man vil opnå en økonomisk besparelse. Men individuelle vandmålere handler om andet end penge.

Det handler også om retfærdighed, og kan ses som en investering i fred og ro.

Målerne kan én gang for alle lukke alle diskussionerne om fordelingsregnskabet.

Flere oplysninger om tilskudsordningen fås hos Vandsparerådgivningen hos HOFOR på www.hofor.dk eller på tlf.: 33 95 33 95.

■

Gode vandspareråd Vandmålerne registrerer den mængde vand hver enkelt lejlighed bruger.

Så hvis man ønsker at nedsætte sit individuelle vandforbrug, og derved spare penge, kan man installere: •

Vandsparebrusere

•

Luftblandere på vandhanerne

•

Et vandsparende toilet (hvilket HOFOR også giver tilskud til, til boligforeninger).

På www.hofor.dk kan du læse flere gode råd til et bedre vandforbrug, også på andre sprog end dansk.

Foto: Nicholas Bech

66

HOFOR A/S

Ørestads Boulevard 35

2300 København S

www.hofor.dk

HOFOR giveR tilSkud til individuelle vandmåleRe

er vandforbruget ved at løbe løbsk? ligger jeres boligforening i Københavns Kommune?

Søg tilskud til individuelle vandmålere!

Læs hvordan på www.hofor.dk • vand • tilskud til individuelle vandmålere

Servicehåndbogen 2013-14

Kontakt: Ring til vandsparerådgivningen på 3395 3395 eller send en mail til hofor@hofor.dk – skriv ’vand-sparerådgivning’ i emnefeltet.

67

Spændende med afstemninger På bordet foran Dorthe Hansen ligger et hvidt plastikringbind med en masse faneblade og papirer

Af Marie Kraul, journalist

Dorthe er mangeårigt bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen AB Odinshus på Nørrebro i København og ansvarlig for foreningens nye hjemmeside. ”Denne her mappe er vores beboermappe, som folk selv skulle sørge for at sætte nye papirer ind i, og den skulle jo følge hver andelslejlighed, der blev solgt. Men sådan er det selvfølgelig ikke i praksis,” forklarer Dorthe med et smil. At hverken beboere eller bestyrelse i fremtiden behøver bekymre sig om at vedligeholde beboermappen, er blot en af de mange fordele Dorthe forventer at få af hjemmesiden. ”Selvom vi absolut er i startfasen kan jeg allerede mærke, at det letter i hverdagen, når der som i går blev lukket for det varme vand i seks timer. Der fik folk en mail gennem systemet, hvor vi før skulle dele sedler ud eller sætte opslag op,” fortæller Dorthe og fortsætter: ”Det er også smart at vores administrator har adgang til siden og kan uploade dokumenter som fx regnskaber, budgetter, forsikringspolice og vores husorden.”

dato folk bedst kan holde arbejdslørdag – her kan det nemlig knibe med at samle folk.

Man kunne også gøre det med andre tiltag – fx vinsmagning. Og så havde vi for noget tid siden en del punkterede ruder, hvor vi skulle have registreret, hvor mange lejligheder og vinduer, det drejede sig om. Vi havde lavet et afkrydsningssystem på papir, og det kunne måske have været klaret gennem afstemningsmodulet,” mener Dorthe.

Dorthe Hansen synes, det har været sjovt at arbejde med opbygningen af hjemmesiden. Hun har netop præsenteret resultatet for de andre beboere, og på generalforsamlingen aftenen inden var der positive tilbagemeldinger. ”Jeg blev meget tilfreds, da jeg fandt ud af at der fandtes det her nemme system. Jeg har længe tænkt, vi burde have en hjemmeside, men vidste også, hvor svært det

Ældre er på nettet Før systemet er nået helt ud til alle, skal Dorthe klare den udfordring, at der er beboere uden netadgang. Og ligesom flere andre formænd har fortalt, er det ikke de ældre, der er problemet. ”Nej, de ældre er godt med. Jeg tror snarere, at manglende netadgang afspejler et socialt problem. Men vi supplerer med papir til de tre ud af 30, det drejer sig om, indtil alle er på.”

Dorthe har også forhåbninger til den mulighed for beboerafstemninger, systemet giver. ”Det vil være oplagt at stemme om, hvilken 68

Dorthe Hansen fra A/B Odinshus

kan være at bygge den slags op.

Vores formand gør et stort arbejde her i foreningen og bruger rigtig meget tid på det, men når det nu er muligt at lægge alle dokumenter ind på hjemmesiden, kan beboerne selv hente de dokumenter, de har behov for, fx regnskab i forbindelse med lejlighedssalg. Det har vores formand tidligere sørget for, men er nu opdateret direkte fra administrationen, så på det punkt håber jeg, han snart kan mærke en lettelse i arbejdet.”

Se på odinshus.dk hvordan Dorthe har bygget AB Odinshus’ hjemmeside.

■

Hvad er en foreningshjemmeside?

Foreningshjemmesiden er et tilbud til foreninger, hvor I nemt, billigt og hurtigt kan få foreningen på nettet og tage en masse af fordelene ved at være online i brug.

Hvad er fordelene?

Foreningssiderne er et velkomment farvel til de mange beboermapper, som ikke er opdaterede og bliver væk. Tilbagemeldingerne fra foreningerne lyder blandt andet, at systemet er nemt at komme i gang med og sparer en masse tid i det frivillige bestyrelsesarbejde. I kan blandt andet: • præsentere foreningen i tekst og fotos, annoncere boliger til salg m.m.

• skrive nyheder til beboerne og evt. også sende nyhederne pr. mail • håndtere bookinger af fællesfaciliteter (festlokale, vaskeri m.m.)

• lave beboerafstemninger • hente opdaterede dokumenter direkte fra administrator (f.eks. regnskaber, vedtægter, budgetter m.m.).

På denne måde kan der henvises til hjemmesiden, når der kommer forespørgsler på generelle informationer.

Servicehåndbogen 2013-14

Med afstemninger kan stemningen for eller imod spørgsmål let og hurtigt vejres

Hvorfor en foreningshjemmeside?

I mange foreninger efterspørger beboerne en hjemmeside, hvor vedtægter, budgetter, oversigt over kontaktpersoner, referater fra generalforsamlinger m.m. kan findes døgnet rundt. Derfor har vi udviklet dette system, der opfylder ønsket - og en del mere.

Hvem kan bruge hjemmesiden?

Ofte kræver det viden eller særlige programmer at lave en hjemmeside. Med en foreningshjemmeside er hele skabelonen klar fra start. Webredaktøren kan gå i gang fra dag ét med at lægge fotos, tekster og dokumenter på. Alt redigeres via internettet og der kræves intet andet end en computer og internetadgang. Hjemmesiden er delt op i tre områder: et tilgængeligt for alle, et andet kun for beboerne og et tredje kun for bestyrelsen.

Hvem kan hjælpe os med det?

De fleste webredaktører kan selv håndtere hele hjemmesiden og vi hjælper jer gerne, hvis I er i tvivl om noget.

69

Byggeopgaver i boligforeningen Byggesager har stor betydning for boligforeningen. I denne artikel beskriver vi nogle af de forhold, som bestyrelsen bør være opmærksom på

Af direktør Kent Friis Petersen, Vest Administration A/S

Valg af tekniker Valg af tekniker er bestyrelsens væsentligste opgave. Invitér derfor gerne 2-3 teknikere til et møde og få bl.a. klarlagt:

Hovedprojektet skal derfor være overordentligt detaljeret. Der må naturligvis ikke være nogen som helst tvivl om, hvad der ønskes udført. Jo mere detaljeret selve hovedprojektet er, jo større chance er der for at undgå de såkaldte ”ekstra”-arbejder.

- Hvor god er teknikeren til at finde det rigtige projekt til foreningen?

- Hvor god er teknikeren til at lytte?

- Hvordan ser referencelisten ud?

Når hovedprojektet er færdigt, så kan den tekniske rådgiver sende dette ud i licitation for at indhente tilbud på arbejderne.

Tilstandsrapport for ejendommen Sørg altid for at have en opdateret tilstandsrapport på ejendommen. Så har bestyrelsen altid det helt rigtige udgangspunkt for at tage alle de rigtige ting med i et projekt.

Lad være med blot at ’kaste’ jer ud i at indhente tilbud på altaner eller andet. I skal først sikre jer, at I som bestyrelse har 100 % styr på ejendommens tilstand.

Tilstandsrapporten er i øvrigt også et glimrende udgangspunkt for en generalforsamling/et beboermøde. Her kan bestyrelsen sammen med teknikeren give beboerne et rigtig godt overblik over ejendommens tilstand.

Hovedprojekt Hovedprojektet er den færdige beskrivelse af arbejdet inkl. tegninger, tilbudslister o.l.

Hovedprojektet danner udgangspunkt for den egentlige tilbudsgivning.

70

Gennemførelsesfasen Under byggeriet sørger den tekniske rådgiver for selve byggestyringen.

Det er teknikeren, som sørger for byggeledelsen, og det er ligeledes teknikerens opgave at sørge for, at byggearbejderne udføres i overensstemmelse med det aftalte projekt.

Når byggeriet er tilendebragt, laves den egentlige afleveringsforretning. Denne har også til formål at lave en gennemgang af byggeriet for eventuelle mangler. Derefter udarbejdes det endelige byggeregnskab.

Byggeadministratoren Typisk findes der en administrator for foreningen. Administratorens opgave er at varetage foreningens økonomiske og juridiske interesser i forbindelse med byggeopgaven.

Hvis foreningens daglige administrator ikke har erfaring med byggesager, så kan bestyrelsen med fordel vælge at ansætte en specialiseret rådgiver.

Spar på varmen og øg ejendommens værdi ved f.eks. at skifte til energirigtige vinduer. Foto: Christian Ringbæk

Byggeadministratorens opgaver I princippet har byggeadministratoren to hovedopgaver i forbindelse med byggeopgaven;

geadministratoren i samarbejde med den tekniske rådgiver sikre, at arbejderne udføres i overensstemmelse med projektmaterialet.

•

Byggeadministratoren styrer den løbende økonomi under byggesagen i samarbejde med den tekniske rådgiver.

•

at undersøge de økonomiske og de juridiske konsekvenser for foreningen at være det administrative led imellem foreningen og andre parter. En slags “tyggegummi” for hele processen.

Indledende fase/generalforsamlingen Når projektet er i støbeskeen, så vurderes de forskellige muligheder.

Når byggearbejderne er færdige, afholdes der afleveringsforretning sammen med den tekniske rådgiver og foreningen. Eventuelle garantier frigives i forhold til entreprenører, når eventuelle mangler er udbedret.

Der laves en foreløbig oversigt over de økonomiske konseByggeregnskabet kvenser, så bestyreludarbejdes og sensen og den enkelte ”Godt begyndt er halvt fuldendt, des til beboerne og beboer får et overfinansieringsinstitutog derfor vil foreningen have blik over den fremtitet for hjemtagelse af fordel af, at inddrage tekniske den endelige finandige boligudgift.

Herunder undersøsiering. og administrative rådgivere ges det, hvorvidt der allerede fra starten” måtte være andre Foreningens forhold af betydning arbejdsopgaver Kent Friis Petersen, Vest Administration A/S såsom justering af Når foreningen og vedtægter eller andet. bestyrelsen begynder at arbejde med en byggeopgave, så skal den være opmærkByggeadministratoren sørger også for den som på, at en byggeopgave er en større korrekte og formelle vedtagelse af projeksag for foreningen. tet i forbindelse med en generalforsamling. ”Godt begyndt” er som bekendt halvt Under gennemførelsesfasen fuldendt, og derfor vil foreningen have Under gennemførelsesfasen vil byggeadfordel af at inddrage såvel de tekniske ministratoren deltage ved byggemøder i som de administrative rådgivere allerede fornødent omfang. Herunder skal bygfra starten.

Servicehåndbogen 2013-14

71

►

Byggeopgaver i boligforeningen

Lad være med at pusle med disse arbejdsopgaver selv. Ansvaret er meget stort, og der er sjældent råd til fodfejl.

Sådan gribes arbejdet an; tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan Den bedste måde at planlægge en byggeopgave på er at få lavet en tilstandsrapport.

• Bestyrelsen får et optimalt overblik over ejendommens tilstand set med professionelle øjne • Bestyrelsen får hjælp til at foretage den rigtige prioritering af arbejderne • Bestyrelsen får samtidigt et overblik over de arbejder, som foreningen på lidt længere sigt skal være opmærksomme på.

Efterfølgende gennemgås tilstandsrapporten sammen med tekniker og administrator. Dermed kan bestyrelsen meget hurtig få det helt rigtige overblik over de arbejder, som er nødvendige.

Når prioriteringen er på plads, så indkaldes der typisk til en generalforsamling.

Vi har haft mange positive erfaringer med ovenstående proces.

Den giver det mindst mulige arbejde for bestyrelsen. Bestyrelsen kan på en effektiv måde sikre sig, at vedligeholdelsen af ejendommen planlægges på en rigtig god måde.

Rigtig god fornøjelse med opgaven!

Processen fra A til Z: Idéfasen

• • • •

Planlægningsfasen

• Indgåelse af kontrakter med tekniker m.fl.

• Udarbejdelse af skitseforslag • Undersøger støttemuligheder, lovgivningsmæssige forhold m.v.

• Vurdere finansieringsmuligheder • Vurdering af kapitalforhold - herunder fremtidig andelsværdi • Vurdere forsikringsforhold • Godkendelse af skitseforslag på generalforsamling inkl. fuldmagter Hovedprojekt • Detaljering af projekt • Indhente myndighedstilladelser • Tilvejebringe midlertidig finansiering/endelige finansieringstilsagn • Ansøge om tilskud • Evt. revurdering ift. generalforsamling • Evt. foreløbig lejevarsling

Licitation (=udbud)

• • • •

Gennemførelsesfasen

• Granskningsmøde forud for igangsætning • Etablering af All-risk forsikring og anmeldelse til eksisterende forsikring • Løbende kontrol af anviste regninger • Afholdelse af byggemøder • Kontrol af ekstraarbejder Aflevering • Afleveringsforretning med mangelgennemgang • Nedskrivning af garantier • Kontrol af afhjælpningsprocedurer

Afslutning

• • • •

Udarbejdelse af byggeregnskab Gennemførelse af slutfinansiering Udfærdigelse af evt. lejevarsling Korrektion af driftsbudgetter

Kontrolfase

• • •

Gennemførelse af 1/5års gennemgang Kontrol af afhjælpning Nedskrivelse af garantier

72

Grundidé til projekt Kontakte tekniker Udarbejde/opdatere tilstandsrapport/vedligeholdelsesplan Overordnet gennemgang af økonomi

Udsende hovedprojekt Afholde licitation Revidere budgetter - evt. generalforsamlingsindkaldelse Kontraktindgåelse efter AB92 med lavestbydende, sikkerhedsstillelse

■

es bestyrels n r é t d n å H fra sofae t e jd e b r a

Markedets bedste webportal for foreninger Få din forening nemt og hurtigt på nettet med en løsning, der er integreret med administrationens systemer. Samtidig er løsningen udviklet, så det er så let som muligt at bruge - så I i bestyrelsen sparer mest mulig tid.

Webportalen tilbydes kun via administrator netop for at opnå optimal integration. Tag derfor blot kontakt til din forenings administrator og hør nærmere om mulighederne.

Du er også velkommen til at kontakte os og få en gratis demonstration på info@prosedo.dk eller ringe 22 43 96 50.

Dokumentbibliotek - adgang til foreningens scannede dokumenter døgnet rundt! Administrationen vedligeholder og opdaterer dokumentbibliotekerne.

Vejledende afstemninger - Tag temperaturen for eller mod diverse forslag let og hurtigt.

Del nyheder med beboerne - på få minutter kan beboerne orienteres om stort og små i foreningen. Også direkte til beboernes mail-adresse.

Profilér foreningen - som redaktør kan du nemt lægge billeder og tekster på, der præsenterer foreningen optimalt. Alt redigeres uden der skal installeres programmer på din pc.

PROSEDO Nyvej 16C • 1851 Frederiksberg C www.prosedo.dk info@prosedo.dk

Servicehåndbogen 2013-14

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

73

Sesam, Sesam luk dig op Selv om det kan virke magisk, er der intet som helst ”1.001 nat” over BEKEY-systemet, som gør fysiske nøgler overflødige, og sparer store omkostninger.

Af Pernille Clausen, BEKEY A/S

I Danmark findes der omkring 100.000 opgange, hvor hoveddøren holdes aflåst. Det giver dagligt bøvl og frustrationer hos virksomheder, som eksempelvis PostDanmark og Årstiderne, der blot er nogle af de få, som har behov for at få adgang – og derfor i dag må bøvle med at skaffe, vedligeholde og sikre valide nøgler.

Det handler om tryghed, sikkerhed og økonomi Systemet består af et egenudviklet administrationssystem til tildeling af nøgler til f.eks. mobiltelefon eller elektronisk nøgle.

Administrationssystemet kan kobles på kundens eget system. Videre er der to låseanordninger: en til opgangsdøre og en til private døre.

Når en person med adgangsbehov og -tilladelse nærmer sig døren, kommunikerer låsen og mobiltelefon automatisk med hinanden via Bluetooth – og døren åbnes, når man er ca. 1 m. fra den. Og den låses automatisk bagefter. Processen tager ca.

5 sekunder.

74

– Når den batteridrevne motorvrider er monteret – og det tager mindre end 10 minutter – kan man vinke farvel til de fysiske nøgler, og goddag til alle de fordele et digitalt, elektronisk nøglesystem indebærer, forklarer vores adm. direktør Søren Holmblad.

Alle gode ideer starter med et behov Der er mange virksomheder i Danmark, der har brug for at aflevere deres varer eller ydelser hos beboere i etageejendomme – og netop etageejendomme med lås på hoveddøren i gadeplan kan være en udfordring for dem, der skal ind: postbuddet, fragtmanden, viceværten, rengøringspersonale, vedligeholdelsesteam, hjemmeplejen, fysioterapeuten, madudbringeren eller sygeplejersken har alle brug for uhindret adgang til opgangsdøren. Det kan let klares med det nye nøglesystem. Og er der derudover behov for adgang til den enkelte lejlighed, er systemet også klar til at håndtere denne opgave.

Grundig test blåstempler BEKEY I slutningen af 2007 blev systemet færdigudviklet, og man var klar til at teste, hvordan det ville virke, når døren skulle åbnes - og hvordan de, der skulle ind, ville opleve hverdagen uden nøgler.

Nøglesystemet blev derfor installeret i 1.000 opgange på Nørrebro i København i 2008, hvor blandt andre Bring testede og blåstemplede systemet. Testen blev en stor succes, dørene åbnedes uden problemer og alle kom ind med deres breve, pakker eller aviser til beboerne.

Virksomheden BEKEY A/S blev etableret året efter - og eventyret kunne begynde.

En virksomhed i vækst I midten af 2011 blev de første medarbejdere ansat, og strategien for virksomheden blev fastlagt. Grundlaget for en dansk opfindelse, der først skulle erobre Danmark og siden resten af verden, var skabt.

Fra midten af 2011 og frem til i dag er installeret lidt over 15.000 BEKEY-systemer på opgangsdøre i Storkøbenhavn, og de fortsætter med fuld fart på.

I forbindelse med udviklingen af låsesystemet til opgangsdøre, blev der afdækket en række andre behov for at skabe adgang til ellers låste døre. Det handler især om at tage vare på den voksende, ældre del af befolkningen, som, fordi de bliver længere og længere i eget hjem, kræver nytænkning for at sikre en optimal pleje og sikkerhed.

Her er BEKEY igen banebrydende, og kan med sit låsesystem som den første i Danmark sikre uhindret adgang til såvel opgangsdøren som den private dør for både private og kommunale aktører.

BEKEY Home Care hjælper kommunerne med at afskaffe de ældre borgeres usikre nøglebokse gennem installation af låsesystemet, så der er sikker adgang til den ældres hjem. Og den ældre er 100 % sikker på, at den der kommer også har et reelt og legalt ærinde.

Et omfattende samarbejde skaber tryghed Der er aktuelt etableret samarbejder med alle lokalaviser i Storkøbenhavn, reklameomdelere, Årstiderne.com, morgenaviserne – samt med følgende kommunale hjemmeplejer: Faxe Kommune, Allerød Kommune samt Brøndby Kommune. Desuden er Frederiksberg Kommune netop gået i gang med en test af systemet.

Sidst men ikke mindst overvejer kommunerne Sorø, Ringsted, Hillerød, Gladsaxe, Albertslund, alle kommuner på Fyn samt Åbenrå, Vejen, Billund, Fredericia, Mariagerfjord, Odder og Århus kommuner at installere BEKEY-systemet.

► Servicehåndbogen 2013-14

75

Sesam, Sesam luk dig op

Tryghed og sikkerhed i fokus For Brøndby Kommune, som aktuelt er ved at implementere systemet, handler det om at optimere hjemmeplejens medarbejderes tid samt at skabe tryghed og sikkerhed for kommunens borgere.

– I dag har samtlige ansatte i Brøndby Kommune adgang til en nøgleboks, som indeholder alle borgernes private nøgler.

Det betyder, at en ansat kan tabe en nøgle, som alle andre kan benytte. Desuden har vi intet overblik over, hvem der har besøgt hvilken borger eller hvornår.

Med det nye nøglesystem kan vi tildele tidsbegrænset adgang i et geografisk be-

76

grænset område. Fordelen med Bekey Systemet er at vi kan opdele adgangen til borgernes hjem efter behov. Alt kan justeres efter behov, og systemet er meget nemt at bruge – i modsætning til visse andre systemer, fastslår afdelingsleder i hjemmeplejen Stranden Heidi Pihl, Brøndby Kommune.

■

Brøndby Kommune afprøvede andre systemer inden de gik i udbud. Bekey var dog i stand til at levere en løsning, som også omfatter opgangsdørene.

I Brøndby Kommune er der 9 forskellige boligselskaber med 24 selvstændige afdelinger, hver med deres nøglesystem, hvorfor den bagvedliggende administration er tidskærvende og besværlig med fysiske nøgler. Men meget nem med Bekey Systemet.

I første omgang får 250 borgere i Brøndby Kommune installeret Bekey Systemet.

Disse borgere er forholdsvis plejekrævende, og uden mulighed for selv at lukke plejepersonalet ind. Her giver Bekey Systemet nem og direkte adgang for syge- og plejepersonalet.

Servicehåndbogen 2013-14

77

Får vi rabat på forsikringen, hvis vi klimasikrer ejendommen?

Andelsbolig- og ejerforeninger klimasikrer. Der investeres store beløb. Risikoen for større vandskade i den enkelte ejendom reduceres – men hvad med naboerne? Kommer investeringen ”hjem igen” i form af reduceret forsikringspræmie eller stiger prisen på forsikringen de kommende år?

Af forsikringsmæler Niels Ole Sloth, Forsikringsmæglerselskabet Assurance Partner A/S

Der er blevet sagt og skrevet meget om det store skybrud, som ramte København den 2. juli 2011. De samlede skadesudbetalinger nærmer sig 6,2 mia. kroner til de forsikringskunder, som led skade i ved skybruddet. Den store samlede erstatningssum er i tiden efter skybruddet blevet brugt som et argument for varsling af præmiestigninger, selvrisiko eller forringelse af dækning. Alt sammen tiltag, der betyder øgede omkostninger for kunderne mens forsikringsselskabernes indtjening forbedres.

Ser man i 2011-årsrapporterne fra Tryg og Alm. Brand vil man se, at skybruddet har haft en meget begrænset påvirkning på årets resultat. Tryg er danmarks største forsikringsselskab og Alm. Brand er fjerde størst.

Alm. Brand skriver i 2011-årsrapporten, at alle erstatningsudgifter til skybruddet den 2. juli over 75 mio. kr. er dækket af genforsikring (forsikringsselskabet køber selv forsikring mod fx skybrudsskade, der rammer mange af selskabets kunder på en

78

gang). Alm. Brand betalte således ”kun” 149 mio. kroner af egen kasse ud af en samlet skadesudbetaling til selskabets kunder på 630 mio. kroner.

Videre skriver Alm. Brand i årsrapporten, at der i øvrigt er færre skader, de skader der har været har kostet mindre i forhold til året før (2010) og yderligere har Alm. Brand hævet præmierne indenfor forskellige forsikringsområder. Egenkapitalforrentningen gik op fra 11,9% i 2010 til 23,2% i 2011. Alm. Brand tjener altså selv i året med århundredets største skybrud i København rigtig mange penge på at drive forsikringsvirksomhed.

Tryg skriver i 2011-årsrapporten, at stigningen i ”det forsikringstekniske resultat” fra 375 mio. kroner i 2010 til 1.5 mia. kroner i 2011 er positivt i et år, hvor Københavnsområdet blev ramt af historiens største skybrud. Videre skriver Tryg, at som det største selskab i Danmark fik Tryg hovedparten af skaderne. Men skybruddet den 2. juli 2011 kostede ”kun” Tryg 196 mio. kroner af egen kasse fordi Tryg ligesom Alm. Brand har forsikret sig via genforsikring. Tryg modtager godt 1 mia. kroner retur fra genforsikringsselskaber ud af de ialt 1,2 mia. kroner, der samlet blev ud-

betalt til Tryg´s kunder i erstatning efter skybruddet.

domme formentlig over de kommende år vil opleve tiltagende vanskeligeheder med at tegne forsikringsdækning mod bl.a. skyVidere i årsrapporten for 2011 skriver Tryg brudsskade på almindelige vilkår. Forsiknoget, som formentlig ringsselskaberne vil interesserer konkur- "Søg uafhængig rådgivning hos vil sidde med de rencemyndighederne i ingeniør eller arkitekt inden der præcis samme ophele Skandinavien. lysninger om de investeres en masse penge i ”Klimasamarbejde. “blå pletter” på I forventningen om flelandkortet og vil klimasikring af ejendommen" re klimarelaterede skaformentlig være noNiels Ole Sloth, Assurance Partner A/S der i fremtiden og øgegenlunde enig om, de skadeudbetalinger hvor forsikringsselindgår Tryg et nordisk forsikringssamarbejskaberne ikke vil forsikre ejendomme og de med If, Gjensidige, Trygg Hansa/Codan andre værdier. og forsikringscenteret Nord-Star (her skulle formentlig retteligt have stået forskningsEr denne udvikling i god overensstemmelse centret Nord-Star). med den oprindelige forsikringstanke? Nej, ikke efter min vurdering! Er det et forsikIgennem det nordiske klimasamarbejde vil ringsmarked med en effektivt virkende konselskaberne arbejde aktivt med skadeforekurrence? Nej, ikke når der samarbejdes på byggelse – både enkeltvis og med hinandenne måde til skade for kunderne. den. Derudover vil selskaberne støtte den nordiske klimaforskning med henblik på at Højtvandslukke har været et “buzzword” udvikle et webbaseret værktøj, som kunblandt særligt kloakmestre, nogle ingeniørderne kan bruge til at undersøge klimarisifirmaer og næsten alle forsikringsfolk siden koen i det område, hvor de bor”. den 2. juli 2011. I foråret 2013 har miljøminiDet er nok nærmere tale om udviklingen af ster Ida Auken slået et slag for, at forsiket fælles værktøj, som forsikringsselskaringsselskaberne burde give en rabat til berne kan bruge til at kortlægge de “blå kunder, som fx. installerede højtvandslukpletter” på landkortet, hvor ejere af ejenke på ejendommens kloak.

► Servicehåndbogen 2013-14

79

Får vi rabat på forsikringen, hvis vi klimasikrer ejendommen?

Højtvandslukke kan være en god idé i nogle ejendomme – men ikke i andre. Det er dyrt at installerer og dyrt at vedligeholde. Vedligeholdes en højtvandslukker ikke så vil den formentlig ikke virke efter hensigten ved et skybrud. Og hvis højtvandlukkeren virker - så virker den efter min vurdering næsten stik imod forsikringstanken.

For så længe den offentlig kloak ikke kan bortlede regnvandet så stiger regn- og kloakvand op i alle gadens kældre. Hvis ingen ejendomme har højtvandslukke fordeles det opstigende vand ud på det størst muligt kælderareal og forvolder et minimum af skade i hver enkelt ejendom.

Hvis derimod halvdelen af gadens ejendomme installerer højtvandslukker vil den samme mængde vand nu fordele sig på cirka det halve kælderareal. Og som en naturlig følge vil vandstanden nu stå højere i den halvdel af ejendommene, der ikke har installeret højtvandslukke.

80

En høj vandstand i kælderen betyder store og kostbare ødelæggelser af bl.a. el- tv- og bredbåndsinstallationer, vaskemaskiner, tørretumblere, rørisolering, varmekælder med units, vægge, indbo osv. Så højtvandslukker kan virke direkte modsat hensigten.

De bedste intentioner om skadeforebyggelse kan kan derfor betyde, at en mindre skade i alle gadens kældre i stedet bliver til en samlet set større og dyrere skade i de ejendommene uden højtvandslukke. Er det i god overensstemmelse med den oprindelige forsikringstanke? Nej, ikke efter min opfattelse.

Enkelte forsikringsselskaber har tilkendegivet, at de yder en lille præmierabat, hvis ejendommen klimasikres. Men vi har endnu ikke set rabatter, der rigtig flytter noget.

Så der er et stort behov for kompetent og uafhængig rådgivning om klimasikring inden andelsbolig- og ejerforeninger går igang med opgaven.

■

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S VESTERBROGADE 12 1620 KØBENHAVN V CVR-NR. 21397245 TLF.33 22 99 41 ADM@BOLIGEXPERTEN.DK WWW.BOLIGEXPERTEN.DK

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os på www.boligexperten.dk og hent profilmagasin, få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

• Administration af ejer- og andelsboligforeninger • Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB) • Byggesagsadministration & teknisk bistand • Juridisk bistand (advokater) • Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer) BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Servicehåndbogen 2013-14

81

Gør byen grøn – start hjemme hos dig selv Det behøver slet ikke være svært at gøre byen mere bæredygtig og grøn. Måske kan du starte med din egen boligforening? Her får du et par inspirerende eksempler fra nogle boligforeninger på Østerbro.

Af Projektleder Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro

Her har mange forskellige boligforeninger igangsat projekter, der er med til at gøre bydelen, boligforeningen og beboernes hverdag mere bæredygtig. I et inspirationskatalog har Miljøpunkt Østerbro rettet spotlyset mod de engagerede og initiativrige borgere og deres projekter, så andre boligforeninger kan lade sig inspirere. I inspirationskataloget, kan man læse mere om, hvordan projekterne er kommet i gang og få gode råd til selv at komme i gang.

En bæredygtig plan gav gas i vaskeriet En af de foreninger, der forsøger gradvist at omlægge andelsboligforeningen ved at tænke bæredygtighed ind i vedligeholdelse og forbedring er A/B Hesseløgaard, der ligger mellem Hesseløgade og Drejøgade på Østerbro.

Hver gang vi gør et eller andet, så prøver vi at gøre det så grønt som muligt, fortæller bestyrelsesmedlem Lars Engelhardt. Dagligdagen for beboerne i de 224 lejligheder ændres på denne måde i en mere bæredygtig retning, uden at det opleves som en brat overgang.

At være grøn er ofte en god investering En let måde at komme i gang, er ifølge de boligforeninger der er med i inspirationskataloget, at tænke bæredygtighed ind, når man alligevel skal istandsætte eller udskifte. Hvis man laver vedligeholdelsesplaner kan dette også være et godt sted at starte.

Det giver overblik og en strategi for, hvordan foreningen investerer mest bæredygtigt. Denne strategi sparer også ofte foreningen penge, da istandsættelsen alligevel ville kræve investeringer fra foreningens side, og de bæredygtige tiltag ofte kan tjene sig ind gennem de besparelser de generere i eksempelvis sparet el eller vand.

De bæredygtige tiltag kan samtidig være med til at skabe et større fællesskab blandt foreningens beboere i og med at man har et projekt sammen, og give foreningen en særlig identitet som en grøn og bæredygtig forening.

82

Gastørretumblere.

Foto: Miljøpunkt Østerbro

Da A/B Hesseløgaards to konventionelle el tørretumblere i fællesvaskeriet skulle udskiftes, besluttede man at installere gastørretumblere i stedet. Gastørretumblere koster ikke mere en el tørretumblere at anskaffe. Der er nogle omkostninger ved omlægningen til gastørretumblere, da der skal lægges rør til gas ind til vaskeriet, men foreningen kunne se, at disse investeringer ville tjene sig selv ind i løbet af fire år, da gastørretumblere tørrer tøjet hurtigere og er 7 kr. billigere i energiudgifter, hver gang man tørrer.

Lars Engelhardt forklarer: Det er jo et engangsbeløb. Det er dyrt lige nu, men over en årrække skulle det gerne vinde sig selv ind. Og så tørrer tøjet bedre.

A/B Hesseløgaard sparer samtidig, ifølge Nortec, som har leveret de nye tørretumblere, miljøet for næsten 2,5 tons CO2 per tumbler om året.

"De bæredygtige tiltag kan samtidig være med til at skabe et større fællesskab blandt foreningens beboere i og med at man har et projekt sammen" Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro CO2 neutral forening.

Foto: Miljøpunkt Østerbro

Servicehåndbogen 2013-14

► 83

Gør byen grøn - start hjemme hos dig selv

"Det behøver slet ikke være svært at gøre byen mere bæredygtig og grøn.

Måske kan du starte med din egen boligforening?"

Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro

Solceller på taget giver strøm på trappen Også Andelsforeningen Vejrøgade/Manøgade greb chancen for at skabe en mere bæredygtig forening, da de alligevel skulle have nyt tag.. I stedet for blot at udskifte det gamle tag fik foreningen etableret et stort solcelleanlæg på taget, som i dag driver ejendommens fællesvaskeri, varmecentral og lyset i opgangene. Solcellerne på taget betyder, at foreningen fremover forventer at spare omkring 10.000 kr. på strøm hvert år.

Ved at gøre det samtidig med, at der blev lagt nyt tag, sparede foreningen udgifter til stillads og til tagbelægning. På tagbelægning alene svarede det til en besparelse på 50.000 kroner.

I Øbrohus har de oprettet en byttecentral for bøger og meget andet.

Foto: Miljøpunkt Østerbro

84

Fællesskaber vi deler I den almene boligforening Øbrohus har de oprettet en byttecentral, hvor beboerne kan bytte alt fra bøger og magasiner til møbler og køkkenelementer. Når beboerne bytter, betyder det ikke blot, at materielle ting skifter hænder, hvilket er godt for miljøet. Det betyder også, at fællesskabet i Øbrohus udvikles.

Solceller på taget.

Foto: Kristian Sylvester-Hvid

Ideen handler ikke kun om at genbruge noget materielt. Det handler også om, at vi giver tingene til hinanden, og det styrker dermed båndene internt, forklarer formanden for beboerbestyrelsen Flemming Olsen.

Samtidig oplever beboerne et større tilhørsforhold til Øbrohus, da ejendommen har fået en identitet som et foregangseksempel for almene boliger indenfor bæredygtig udvikling.

Identitet skaber forankring og succes I andelsboligforeningen Søpassagen besluttede beboerne i 2008, at andelsboligforeningen, der ligger mellem Ryesgade og Sortedamsdosseringen, skulle være en CO2-neutral forening. Det har blandt andet. betydet, at foreningen har fået etableret solcelleanlæg på taget, der genererer strøm til fællesarealerne, regnvandstønder ved nedløbsrørene, der sikrer vand til planterne, og opsamling af regnvandet til brug i fællesvaskeriet.

For at et sådant visionært projekt skal lykkes, er det, ifølge tidligere formand for foreningen og initiativtager til projektet, Martin Krayer von Krauss, ikke nok med tekniServicehåndbogen 2013-14

ske tiltag. Han understreger, at det er vigtigt, at projektet forankres hos beboerne, så der skabes ejer følelse.

Derfor har foreningen også fokuseret på sociale tiltag som konkurrencer om at spare energi, fester for at minde dem om det gode de er i gang med og et store miljøvægmaleri på foreningens gavl, der viser dem selv og omverden, det arbejde de gør.

Alle disse tiltag har været med til at holde beboerne engageret i projektet. Og gjort, at der er godkendt en huslejestigning på 12 % per andel.

■

Hent yderligere inspiration: Er du blevet inspireret til selv at gøre din boligforening mere bæredygtig, samtidig med I måske sparer penge på udgifterne og skaber nye fællesskaber? Så kan du hente Miljøpunkt Østerbros inspirationskatalog med de 10 bæredygtige projekter gratis på www.miljopunkt-osterbro.dk

85

Forstå dit fjernvarmeanlæg Betaler du for meget for din fjernvarme, når det ikke engang er varmt i din lejlighed? Først må du forstå, hvordan hele anlægget virker.

Af Niel Lumsden, vicevært og uddannet i drift og vedligeholdelse af fjernvarmeanlæg, TipTop Ejendomsservice ApS

Et fjernvarmeanlæg består af mange dele, der bedst vises på en tegning. På dette link kan du downloade en gratis illustration, der viser, hvordan et fjernvarmesystem og varmeanlæg virker, se de nødvendige temperaturer for at undgå farlige bakterier i jeres system, og lære hvordan man undgår bøder fra Dong: www.tiptop-ejendom.dk/varme De fleste ejendomme (i hvert fald i Københavnsområdet) får deres varme fra varmt vand, der løber gennem rør. Dette kaldes fjernvarme. Det kaldes ”fjernvarme frem”, når det kommer IND i bygningen fra gaden, og ”fjernvarme retur”, når det forlader jeres bygning og vender tilbage til leverandøren.

dommen har ansvar for varmeanlægget og alt, hvad der sker på sekundær-siden.

For eksempel, hvis vandet kommer ind med 100 grader og vender tilbage med 95 grader, så bliver størstedelen af den varme, der kommer ind i ejendommen ikke optaget af ejendommen, og varmeanlægget er ikke effektivt. Den fjernvarme, der kommer ind, bruges til at opvarme radiatorer samt det vand, der bruges i køkkenet og badeværelset. Det vand, der bruges til opvarmning (varme), og det vand der bruges til køkken og bad (brugsvand), anvender normalt 2 forskellige anlæg, men i de fleste ejendomme er det fjernvarmen, der leverer varmen (energien) til at opvarme begge systemer.

En måler, som normalt befinder sig i jeres varmecentral, måler temperaturen på den fjernvarme, der kommer ind, og den, der går ud, samt hvor mange kubikmeter vand, der forbruges.

Nogle ejendomme forsynes stadig med damp, og bruger en anden mekanisme, men grundlæggende set er det således, at jo større forskellen er mellem den vandtemperatur, der kommer IND i bygningen, og den vandtemperatur, der vender TILBAGE til leverandøren, jo mere effektivt virker jeres varmecentral. Vandrørene, der kommer IND i jeres varmecentral, kaldes ”primær side”, og de er leverandørens ansvar.

Brugsvandstemperatur og risiko for bakterier Der er forskellige grunde til at sikre sig, at vandet har den korrekte temperatur. Ingen steder bør det være mindre end 50 grader. Temperaturforskellen mellem varmtvandsbeholderen og den temperatur, der er i vandhanerne og bruserne i lejlighederne, bør ikke overstige 5 grader. Temperaturen i varmtvandsbeholderen bør være omkring 60 grader.

Så snart vandet er kommet ind i jeres varmeanlæg, kaldes de ”sekundær side”. Ejen-

Temperaturen på det vand, der kommer ud af varmtvandsbeholderen, bør være om-

86

kring 55 grader. Temperaturen ved alle ”tappesteder” bør nå 50 grader i løbet af maksimalt 10 sekunder. Disse temperaturer er vigtige for at opnå effektivitet og for at minimere væksten af de farlige legionærsyge-bakterier, som kan trives i lavere temperaturer end disse. For høj en temperatur kan omvendt resultere i skoldninger, især hos børn.

Opvarmning af bygningen Der findes forskellige typer af varmeanlæg.

Nogle er mere effektive end andre. Nogle er moderne, men der findes stadig ældre, mindre effektive systemer i nogle af de ældre ejendomme. I de fleste ejendomme ud-

gør varmeanlægget et lukket system, og det rører ikke direkte ved det varme vand, der kommer ind fra fjernvarmeforsyningen. Det pumpes rundt ved hjælp af en pumpe.

Selv når der ikke er noget varmt vand, der kommer ind i bygningen, kan radiatorvandet godt blive pumpet rundt, men hvis der ikke kommer noget varmt vand ind i veksleren i varmecentralen, så er det vand, der pumpes rundt, selvfølgelig ikke varmt. I de fleste bygninger sendes fjernvarmen ind i en veksler og løber gennem et lukket system bestående af metalfinner eller særlige rør, som varmes inde i veksleren. Disse opvarmede finner i veksleren varmer vandet i varmeanlægget.

► Servicehåndbogen 2013-14

87

Forstå dit fjernvarmeanlæg

Sommerlukning Dette er en anden måde at spare penge på gennem energibevarelse. Varmesæsonen i Danmark anses normalt for at være perioden 15. september – 15. maj. Men på grund af store variationer i vejret, kan ejendommens bestyrelse som regel bestemme. Der er et par forskellige måder at gøre det på: 1.

Automatisk anlægget:

temperaturregulering

af

Her regulerer anlægget sig selv. Vejrkompenseringen måler stigningen i udendørstemperaturene og lukker motorventilen, hvorefter der ikke lukkes noget fjernvarme ind i systemet. Men med dette automatiske system måler vejrkompenseringen, at temperaturen om natten er koldere, og så lukker det fjernvarme ind i systemet på et tidspunkt, hvor den ikke behøves. Når folk sover, er der normalt ikke behov for varme i systemet. Dermed betaler du for varme, som ikke behøves eller bruges.

88

2.

Komplet manuel nedlukning af varmeanlægget: Ved denne metode lukkes sommerventilen, som er en ventil på fjernvarmerøret inde i veksleren, fuldstændigt. Denne ventil er selvfølgelig på primær-siden. Dermed er der ingen fjernvarme, der kommer ind i systemet, og der er ingen omkostninger at betale. Dog betyder det, at hvis det er en kold sommer, så er der ingen varme i radiatorerne. Naturligvis kan en person med ansvar herfor komme og tænde for den, hvis der er behov for det.

3.

Lukning af anlæggets pumpe i løbet af sommeren: Selv om fjernvarmen er lukket helt af, er det stadigt muligt at holde varmeanlæggets pumpe kørende. Den vil så stadig skubbe vandet gennem varmerørene, men vandet er kun ved stuetemperatur og vil ikke opvarme radiatorerne. Fordelen er, at det holder

systemet i funktion og formindsker opbygningen af kalk og luft. Det giver færre problemer med radiatorerne, når systemet startes igen efter sommeren.

Det er bedst, at radiatortermostaterne sættes på trin 3, så radiatorerne stadig tillader vand at løbe gennem dem i løbet af sommeren.

en større pumpe. En anbefalet proces er, at hvis pumpen slukkes helt, så kan den tændes et par minutter hver måned i løbet af sommeren. Dette er med til at holde det overordnede system mere velfungerende.

Hvis pumpen slukkes, spares et mindre beløb på dens strømforbrug i denne periode. Besparelsen afhænger af pumpens størrelse og hvilken hastighed, den er sat til at køre med. Normale pumper har 3 hastigheder. Normalt vil pumpen, hvis den holdes kørende hen over sommeren, blive sat til trin 1, som er det laveste niveau.

Påfyldning af det lukkede varmeanlæg Vandtrykket i det lukkede varmeanlæg skal vedligeholdes for at sikre, at vandet når alle radiatorer og alle etager i bygningen. Mange etageejendomme i Danmark er på 5 etager, og varmecentralen ligger i kælderen. Der skal bruges et tryk på ca. ½ bar pr. etage. Derfor bør det tryk, der aflæses på manometeret (trykmåleren) i varmecentralen ligge på omkring 2,5 for en normal 5-etagers bygning.

Pumpens strømforbrug står normalt skrevet på denne, og hvis I har brug for det, kan I beregne, hvor meget I sparer, hvis den slukkes. I reglen kan I spare op til 1.000 kr. i løbet af en sommer ved

Selvom anlæggene er lukkede, og teoretisk set ikke skulle miste vand eller tryk, gør de det ofte, hvorfor der er behov for at fylde vand på anlægget for at holde det korrekte tryk. Ellers bliver den

► Servicehåndbogen 2013-14

89

Forstå dit fjernvarmeanlæg

varme, der kommer ind i anlægget fra fjernvarmeforsyningen, ikke korrekt anvendt.

korrekt, ophobes der luft i systemet, og den varme, som kommer ind (og bliver betalt for) når ikke alle lejligheder.

Et effektivt anlæg har måske behov for at få påfyldt vand (tryk) en gang om året, men ineffektive anlæg har behov for påfyldning af vand (tryk) oftere. Hvis der er behov for påfyldning af vand (tryk) ofte, bør anlægget inspiceres og anbefalingen følges.

Med andre ord anbefales det, at ejendommen har en kontrakt med en kvalificeret VVS-mand, så der foretages et årligt eftersyn af hele systemet. Dette kan inkludere udrensning af varmtvandsbeholderen og veksleren samt kontrol af udluftnings- og reguleringsventilerne. Det anbefales også, at jeres varmecentral kontrolleres en gang om ugen, og at der foretages en udslamning af varmtvandsbeholderen mindst en gang om måneden.

Enstrengs- og tostrengsanlæg Normalt er ældre systemer ”enstrengsanlæg”, hvilket vil sige, at det varme vand løber ind i én radiator, og det samme vand løber ud og dernæst ind i den næste radiator. I et tostrengsanlæg løber det brugte vand fra den første radiator ikke ind i den næste radiator, men møder andet brugt vand og løber tilbage til varmecentralen for at blive varmet op igen.

På den måde forbliver det varme vand, der løber ind i radiatorerne på et tostrengsanlæg varmere end det vand, der løber ind i et enstrengsanlæg. Normalt er tostrengsanlæggene mere effektive, og de giver færre problemer end enstrengsanlæggene.

Regulering og indstillinger af hele anlægget Uanset om I har et enstrengsanlæg eller et tostrengsanlæg, så anbefales det, at hele anlægget gennemgås og justeres mindst en gang om året. Der er eksempelvis hovedforsyningsrør, som går op og ned i hver opgang.

Hver af disse har en reguleringsventil, som indstiller mængden af vand, der løber op og ned, afhængigt af, hvor de befinder sig i forhold til varmecentralen.

Hvis disse ikke er indstillet korrekt, eller hvis nogen har ændret indstillingen, kan det skabe problemer med opvarmningen/ effektiviteten.

Det skal også kontrolleres, at I har den korrekte pumpetype og -størrelse til jeres anlæg, og at pumpen faktisk virker korrekt. Der er udluftningsventiler (normalt oppe på loftet), og hvis de ikke fungerer

90

Forebyggelse af varmetab Alle varmtvandsrør (enten i forbindelse med varmeanlægget eller brugsvandet) bør være isolerede inde i varmecentralen samt alle andre steder i ejendommen, hvor de ligger frit.

Afkalkning af varmtvandsbeholderen Fjernvarmen løber ind i den centrale varmespiral inde i varmtvandsbeholderen.

Den opvarmer dernæst det kolde vand, der befinder sig i varmtvandsbeholderen, til ca. 55 grader i toppen af beholderen.

I mange systemer vil der opbygges kalk på denne varmespiral, og meget energi kan gå tabt, fordi varmen først skal opvarme kalken og dernæst nå det kolde vand i varmtvandsbeholderen og derfra ledes videre ud i bygningen.

Nogle varmvandsbeholdere er udstyret med et system, der anvender elektrolyse for at fjerne kalken fra vandet og reducere tilkalkningen af varmespiralen. Der udvikles hele tiden nye og forbedrede anlæg.

Find ud af, hvilket anlæg I har. Hvis der ikke foretages automatisk afkalkning, så skal det gøres mindst en gang om året.

Udslamning af varmtvandsbeholderen Visse anlæg er udstyret med mekanismer, så de ikke behøver jævnlig udslamning, men de fleste anlæg har stadig behov for ugentlig eller månedlig udslamning. Snavs og mineraler udfældes på bunden af varmt-

► Servicehåndbogen 2013-14

91

Forstå dit fjernvarmeanlæg

vandsbeholderen og udgør et miljø, hvor aerobe amøber kan trives.

De aerobe bakterier, som forårsager legionærsyge, kan bæres af disse aerobe amøber og trives i dette miljø. Legionærsøge kan føre til livstruende lungebetændelse.

Hvis beholderen ikke udslammes jævnligt, kan legionærsyge-bakterier formere sig hurtigt og komme ind i varmtvandsforsyningen, hvor de kan skabe alvorlige helbredsproblemer.

Temperaturen i varmtvandsbeholderen kan også bestemme væksten af de aerobe bakterier og dermed væksten af legionærsyge-bakterierne. Derfor er det vigtigt at holde de korrekte temperaturer.

Månedlige ELO-rapporter Selvom I ikke har en energikonsulent, så bør der udfyldes en månedlig rapport.

Denne rapport kan, når den analyseres, påvise områder med ineffektivitet (som udgør et pengespild for jer), og den kan påvise områder med potentiel sundhedsfare.

For eksempel, hvis rapporten viser en forkert temperatur i brugsvandet, så kan det føre til sygdom (legionærsyge). Disse rapporter påviser ting, der kræver handling af hensyn til sikkerhed eller effektivitet.

Du kan downloade en gratis ELO-rapportformular via dette link: www.tiptop-ejendom.dk/elo

Effektiviteten af varmecentralen - denne måles på mindst 3 forskellige måder FVF-FVR: (Kaldet “Effektivitet”) Det vurderes normalt, at minimumsforskellen mellem FVF og FVR bør være 35 grader. Som en tommelfingerregel kan man sige, at hvis den er større end det, så kan jeres overordnede anlæg betragtes som effektivt, og hvis den er mindre end det, så kan det betragtes som ineffektivt. Hvis forskellen er mindre end 35 grader, så bør en kvalificeret VVS-mand eller tekniker inspicere systemet og anbefale en korrektion.

FVR TEMPERATUR: Denne bør være så lav som muligt. Hvis den er høj, betyder det, at den leverede varme simpelthen sendes tilbage til fjernvarmeforsyneren og ikke optages af jeres anlæg. Nogle energiforsynere tilbyder en belønning, hvis returvarmen er under 45 grader og en straf, hvis den er over 55 grader.

AFKØLING: Der findes en grundigere måde at beregne effektiviteten af varmecentralen på. Den beregnes ved at tage forskellen mellem de to seneste månedlige målinger af MWh (energiforbruget) divideret med forskellen mellem de seneste to månedlige målinger af kubikmeter (vandforbruget) og gange med 860. Den måler, som I tager disse målinger fra, befinder sig normalt i varmecentralen.

92

■

Eksempel på beregning af afkøling: MWh: Tag målingen af energiforbruget for juli og træk målingen for juni fra.

Lad os kalde resultatet MWh-forskel. Det kunne for eksempel være 29 MWh Kubikmeter (m3): Tag målingen af vandforbruget for juli og træk målingen for juni fra.

Lad os kalde dette resultat m3-forskel. Det kunne for eksempel være 570 m3 MWh-forskel x 860 ----------------------------- = Afkøling Dvs. m3-forskel

29 MWh x 860 ---------------------- = 44 oC 570 m3

Forklaringsboks: • FVF: Fjernvarme Frem (Fra fjernvarmeforsyningen ind i bygningen) • FVR: Fjernvarme Retur (Fra bygningen tilbage til fjernvarmeforsyningen) • VEKSLER: Den varmeveksler i varmecentralen, som overfører varme fra vandet fra jeres energiforsyner (FVF) til det vand, der løber til jeres radiatorer • VF: Varme Frem. Det varme vand, der forlader veksleren og går ud til radiatorerne.

• VR: Varme Retur. Det vand, der vender tilbage til veksleren for at bliver varmet op igen og vende tilbage til radiatorerne.

• BVF: Brugsvand Frem. Det varme vand, der forlader varmtvandsbeholderen og løber ud til lejlighederne til brug i køkkener og badeværelser.

• BVR: Brugsvand Retur. Det varme vand, der vender tilbage fra lejlighederne og løber tilbage til varmtvandsbeholderen.

• ELO-rapporter: Energi-Ledelses-Ordning. Rapporter, som udfyldes (sædvanligvis månedligt) af jeres energikonsulent, jeres vicevært, varmemester eller et medlem af boligforeningens bestyrelse. De kan analyseres, og der kan optegnes grafer for at se forskellige forhold vedrørende energiforbrug og effektivitet.

• MWh: Megawatt-timer (engelsk: Megawatt hours). 1 MWh er den energi, der svarer til effekten 1 million Watt udført i 1 time.

• VC: Varmecentral • VVS: Varme, ventilation, sanitet.

Servicehåndbogen 2013-14

93

Udskiftning eller renovering af faldstammer Mange boligforeninger herunder andels- og ejerforeninger står over for enten en udskiftning eller en renovering af deres afløbsinstallationer.

Der er i de senere år kommet flere alternative muligheder på markedet for renovering i stedet for en traditionel udskiftning

Af direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.

Eksisterende forhold i en typisk boligforeningsejendom I en typisk ejendom forefindes en køkkenfaldstamme og en toiletfaldstamme, hvor slitagen er forskellig.

I de gamle køkkenfaldstammer bliver diameteren formindsket, idet fedt sætter sig fast og dermed reducerer rørstørrelsen. Toiletfaldstammen er dermed ikke udsat på samme måde som køkkenfaldstammen.

Renovering af køkken og badeværelse udføres ofte i forskellige omgange, og ofte monteres der rørkasser foran faldstammer og evt. brugsvandsrør samt opsættes nedhængte lofter.

Når faldstammerne er skjult og gemt af vejen, er disse vanskeligt tilgængelige.

I nogle rørkasser på badeværelser er der også opsat fliser, hvilket medfører ekstra udgifter, hvis man vælger en udskiftning af faldstammen. Det skal også vurderes, om de gamle brugsvandsrør skal udskiftes samtidig.

94

Hvilke metoder forefindes? a) En traditionel udskiftning b) En strømpeforing c) Coating d) Relining e) En delvis udskiftning a) En traditionel udskiftning Når man vælger en traditionel udskiftning af de eksisterende faldstammer, skal man være indstillet på, at det vil medføre ekstra omkostninger i forbindelse med nedtagning og retablering af rørkasse, køkkenskabe samt nedhængt loft. Som tidligere nævnt er det nærliggende at udføre en udskiftning af de gamle brugsvandsinstallationer ved samme lejlighed.

Hvilket rørsystem skal der vælges?

Støbejern: Der findes to typer støbejernssystemer SML- og MA-rør. Begge systemer opfylder krav vedr. støj og brand.

PVC-rør: PVC rør opfylder ikke krav vedr. støj og brand, idet de skal forsynes med isolering for at kunne opfylde disse krav.

Støjdæmpende plastrør: Disse rør er fremstillet af massefylder af forskellige polyetylener. De har mange gode kvaliteter især overslid. Det er nødvendigt at støjisolere dem.

I nogle situationer monteres der brandmanchetter som brandsikring.

Rustfri stålrør: Disse rør kræver ikke vedligeholdelse og har stor holdbarhed.

Rørsystemet opfylder krav til brandsikring men ikke til støj, hvorfor de skal isoleres.

Præfabrikerede installationsskakte: Hvis man vælger at udskifte både faldstammen og brugsvandsrør, kan man benytte sig af en præfabrikeret installationsskakt, som består af pulverlakerede plader monteret på aluminiumsprofiler fastgjort til bagvedliggende vægge. I skakte er lodrette afløbsrør og vandrør monteret samt cisterne for hængetoilet. Fordelen ved denne løsning er, at man samler alle lodrette rør ét sted i rummet.

Leverandør er miljøcertificeret efter ISO 14001 og kvalitetscertificeret efter ISO 9001.

Agentur i Danmark er www.jngtrading.dk Servicehåndbogen 2013-14

► 95

Udskiftning eller renovering af faldstammer

b) Strømpeforing (No-dig-metoder) Strømpen består af syrefaste polyesterfibre, som imprægneres med harpiks.

Systemet er afprøvet på det danske marked med en test i henhold til de europæiske standarder EN1610 (tæthed) og en 1055 (simuleret ældning).

Desuden har Per Aarsleff de seneste år også fået Teknologisk Instituts godkendelse for de vandrette afløbsledninger.

Hvornår udføres strømpeforing af faldstammen?

Først og fremmest udføres en rensning af faldstammen for at fjerne diverse aflejringer, således at der igen opnås et fuldt tværsnit af faldstammen. Der foretages en tv-inspektion, hvor faldstammens nuværende tilstand registreres og dokumenteres.

Derefter krænges strømpen, i blød tilstand, ind i de eksisterende faldstammer enten fra top eller bund af faldstammen. Når strømpen er på plads og hærdet, afskæres enderne, og der afsluttes med en tv-inspektionsrapport af det udførte arbejde.

Dog forudsættes det, at der er adgangsmulighed til rørene i form af en inspektionslem.

96

Strømpesystemet forlænger levetiden på de eksisterende faldstammer og svarer faktisk til nye faldstammer.

Desuden kan strømpesystemet anvendes til andre bygningsdele såsom indmurede regnvandsfaldstammer, eksisterende skorstene, som derved kan anvendes som ventilationskanaler, og eksisterende ventilationsrør som f.eks. består af eternitrør samt eksisterende kloakledninger.

Strømpeforing udføres af Aarsleff rørteknik,www.aarsleff.com c) Coating Produktet er en vandbaseret rustbeskyttende overfladebehandling, som ved hjælp af en robot sprøjtes ind i faldstammen.

Først skal faldstammen spules og derefter inspiceres med et tv-kamera, hvorefter der tørres med varme, primes og hærdes.

Efter hærdning coates faldstammen. Behandlingen udføres 2 gange, hvorefter der udføres en tv-inspektionsrapport af det færdige arbejde.

Coating er testet af Teknologisk Institut på et prøverør, som er coatet med 365 MY, spuletrykket er fastsat til 900 bar med 135 l. pr. minut. Efter udført prøve kunne der konstateres mindre skader på coatingen

efter det ekstreme tryk.

Coating af faldstamme forlænger dens levetid med op til ca. 30 år.

Coating udføres af N.A.T., www.Nordatech. com d) Relining Relining består af polyesterbaseret plast, som støbes ind i det gamle støbejernsrør.

Udførelsesmetoden er den samme som ved både strømpeforing og coating, nemlig en rensning af faldstammen, hvor toilet/ håndvask og vandlås afmonteres .

Spuling udføres med et roterende renseværktøj, hvorefter rørene tørres. Hele afløbssystemet inspiceres med et tv-kamera og evt. dårlige rør repareres med egen patenteret teknik.

Der støbes i flere omgange i de gamle rør med en times hærdning mellem hver behandling. Godstykkelse på støbning er ca.

3 mm. Der afsluttes med en kontroldokumentation ved en tv-inspektionsrapport af det færdige resultat.

Levetid på støbning er ca. 50 år og er testet af SP og Sitac.

Der gives 10 års garanti for udførelse af relining.

Relining udføres af Proline, www.Prolineas.dk

Servicehåndbogen 2013-14

Et andet firma udfører også relining dog med et andet materiale nemlig et polyuthan plast, som har en elasticitet på 60 %, men det er også væsentligt dyrere.

Firmaet, som udfører dette, er Repipe, www.repipe.se e) Delvis udskiftning En anden metode er at føre et nyt afløbsrørsystem ø82 mm i de eksisterende støbejernsrør.

Denne metode består af rustfri stålrør fra Blücher europipe afløbsrør, www.Blucher. dk I modsætning til en almindelig udskiftning skal disse rustfri stålrør ikke opfylde krav mod støj, idet de er ført i de gamle støbejernsrør.

Hvilken løsning skal anvendes?

Hver metode har både sine fordele og ulemper, hvorfor en boligforening bør kontakte en rådgivende ingeniør, som kan vejlede dem i at finde den mest fordelagtige metode samt udarbejde et projekt og føre tilsyn med rørarbejdet.

Nogle firmaer har en totalleverance, hvor de fører tilsyn med deres eget arbejdet. I disse tilfælde vil boligforeningen være afskåret fra at få foretaget en ekstra kontrol af det udførte arbejde

■

97

Aktuel skat for andelsbolig- og ejerforeninger Ved et politisk forlig i april 2013, blev boligjobordningen videreført. Ordningen hedder også håndværkerfradrag og servicefradrag. Men hvordan forholder ejere og andelshavere sig?

Nedenfor berøres kort de problemer der kan opstå i forbindelse med salg af viceværtlejligheder i andelsboligforeninger

Af statsautoriseret revisor Torben Madsen og registreret revisor Thøger Rude Andersen, TT Revision

Servicefradrag Med et forlig i april 2013 i forbindelse med vedtagelse af ”vækstplanen”,¬ fortsætter bolig-jobordningen. Efterfølgende benævnt servi-cefradrag. Herved genindføres muligheden for at få servicefradrag når du bor i andelsbolig eller ejerlejlighed.

Skat har på deres hjemmeside www.skat. dk en vejledning i, hvordan du skal forholde dig når du bor i andelsbolig eller ejerlejlighed.

Du skal være særlig opmærksom på 3 betingelser: • Du skal selv betale for arbejdet.

• Du skal have ret til at vedligeholde boligen (ved vedligeholdelsesarbejde).

• Du skal bo i boligen, mens arbejdet bliver udført.

Du skal selv betale for arbejdet Du skal selv betale for arbejdet, for at få servicefradraget. Landsskatteretten har i en afgørelse fra marts 2013, vendt spørgsmålet om det var muligt for en ejerforenings medlemmer, at få servicefradraget for hvert medlem når fakturaen for udvendige vedligeholdelsesarbejder er faktureret til foreningen og betalt samlet. Det fremgår af sagen at medlemmerne havde indbetalt ekstraordinært til foreningens konto.

Råderet Landskatteretten lagde blandt andet vægt 98

på, at der i et svar fra skatteministeren til folketinget omkring ejerlejlighedsforeninger, var redegjort for at den enkelte ejer skal have individuel råderet over den del af boligen der udføres arbejde på, i henhold til foreningens vedtægter.

Det skal således være ejeren selv og ikke ejerforeningen der har retten til at udføre arbejdet. Da de fleste ejer- og andelsbolig-foreninger i vedtægterne giver råderetten, over f.eks. udvendige vedligeholdelsesarbejder, til bestyrelsen, så kan ejerne ikke anvende service-fradraget for disse arbejder.

Foreninger skal derfor overveje ejeres eller andelshaveres råderet over den del af bygningen der skal vedligeholdes, såfremt der ønskes servicefradrag. Er det f.eks. fællesarealer i en andelsboligforening, hvor der overvejes vedlige-holdelse der er omfattet af Skats ”positivliste” over vedligeholdelsesarbejder, så vil ejerne formentlig ikke have individuel råderet når arbejdet igangsættes enten af bestyrelsen eller efter en vedtagelse på en generalforsamling. Her vil det ikke være muligt for andelshaverne at opnå et servicefradrag.

Skat anfører i afgørelsen, at Skats opfattelse er, at det kan lade sig gøre at foretage fælles vedligeholdelsesarbejder i en ejerforening. Hvis arbejdet ligger indenfor

ejerens råderet i henhold til vedtægterne, så er ejeren ikke afskåret fra servicefradrag, hvis de enkelte ejere har indbetalt til en deponeringskonto.

Beløbet frigives til betaling når arbejdet er udført. Det er endvidere et krav, at den enkelte ejer er i besiddelse af faktura og en beskrivelse af de vedtagne regler for fordeling samt udregning af fordelingen af udgiften til vedligeholdelsesarbejderne.

Beboelse af lejligheden Den sidste betingelse for at få ret til service-fradrag, er at ejeren eller andelshaveren selv bebor lejligheden. Det vil sige, at der ved fremleje, ”forældrelejligheder” og ved anden form for udlejning ikke er mulighed for servicefradrag.

Afslutning Overvejer foreningen at inddrage servicefradrag-et i planlægningen af vedligeholdelsesarbejder er det derfor vigtigt, at der tages højde for oven¬stående problemstillinger. Da ordningen ikke er permanent vil det nok være de færreste foreninger der iværksætter ændring af vedtægter og procedurer for at ejere og andelshavere kan opnå servicefradraget. Husk at det altid er muligt at anmode Skat om et bindende svar inden arbejdet igangsættes.

Her kan det være en god idé, at rådføre sig med foreningens revisor.

Servicehåndbogen 2013-14

Viceværtlejligheder i andelsboligforeninger og skat Selvom fænomenet med viceværtlejligheder i andelsboligforeninger ikke længere er så udbredt, skal de tilbageværende foreninger der har en sådan lejlighed med en aktiv vicevært i, være opmærksom på et evt. salg og konsekvenserne heraf. Et salg af en viceværtlejlighed, når lejligheden altid har været anvendt som viceværtlejlighed, er nemlig skattefrit.

Nogle foreninger fristes dog til i en periode at udleje viceværtlejligheden til ikke-andelshavere og til en person der ikke fungerer som vicevært. Det får desværre den konsekvens, at foreningen overgår til erhvervsmæssig aktivitet. Foreningen skal dermed indlevere selvangivelser og betale skat af lejligheden ved et senere salg såfremt der er en avance ved salget.

Har foreningen andre erhvervsmæssigt udlejede lejligheder, indgår viceværtlejligheden i den samlede indkomstopgørelse, såfremt den anvendes til ikke-viceværter.

Generelt er det altid en god idé, at konsultere foreningens revisor eller administrator inden salg af foreningens sidste udlejede lejlighed, for at få afklaret de skattemæssige konsekvenser.

■ 99

To nye Højesteretsdomme vender op og ned på handel af andelsboliger

Af Dir. Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

Højesteret har d. 18. januar 2013 afsagt to domme om regulering af købesummen ved faldende maksimalpriser (HR sagsnr 97/2012 HR sagsnr 365/2011).

ministrative hensyn kunne føre til at der ikke var pligt til løbende at regulere andelskronens værdi indenfor et regnskabsår ved forøgelse af andelsboligforeningens passiver. Højesteret har nu ændret denne praksis, og det gør i nogle foreninger reelt andelskronen til en variabel ukendt størrelse!

Der bliver i dommene taget stilling til nogle principielle spørgsmål, der vil få betydning for behandlingen af andelsbolighandler fremadrettet.

Højesteret anfører, at andelsboligforeningslovens i § 5, stk. 1, indeholder en bestemmelse, som maksimerer prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening med tilknyttet ret til en bolig. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue ”med rimelighed kan betinge”. Dette er efterfølgende specificeret i ABL § 5, hvor der er detaljerede regler for værdiansættelsen.

Først og fremmest fastslår Højesteret endeligt, at værdien af renteswaps skal indgå i andelsværdien, når denne ikke beregnes efter anskaffelsesværdien, dvs. når andelsværdien beregnes efter den offentlige vurdering eller en valuarvurdering (en konkret markedsvurdering foretaget af en ejendomsmægler). Dette er ikke overraskende for de fleste, og det har været generel praksis i langt de fleste foreninger, men det er nu slået endeligt fast.

Mere problematisk er det at Højesteret fastslår, at der altid, og uden generalforsamlingsbeslutning, skal ske regulering af maksimalprisen i nedadgående retning, når der sker væsentlige ændringer i værdiansættelserne mellem to generalforsamlinger. En tidligere dom fra 1997 – U1997.1271Ø har tolket det således, at ad100

Det medfører, at hvis der f.eks. indhentes en ny og lavere valuarvurdering, kan man ikke bare blive ved med at bruge den gamle valuarvurdering frem til generalforsamlingen hvor det nye regnskab skal vedtages.

Det gælder selv om den gamle vurdering stadig er gyldig. Dette er på linje med det tidligere gældende vedrørende nye lavere offentlige ejendomsvurderinger. Nyt er det dog at man nu også (rent administrativt) skal regulere maksimalprisen ned straks, når der foreligger en ny lavere valuarvurdering – dvs. uden en generalforsamling!

I et marked med faldende vurderinger, gi-

ver dette nogle praktiske udfordringer.

Normalt vil der nemlig gå noget tid fra, at vurderingen er modtaget, til at den er indregnet i andelskronen og godkendt af en generalforsamling.

Samtidig er det ikke klart, hvordan man skal forholde sig i de tilfælde hvor der foreligger flere vurderinger med forskelligt niveau. Det kan være, hvor der foreligger en meget høj offentlig vurdering og en lavere valuarvurdering. Vi antager, at man ikke skal blande vurderingssporene, dvs. at hvis man bruger offentlig vurdering, er det ligegyldigt, hvad valuaren måtte mene, ligesom det også tidligere har været således, at hvis man brugte valuarvurdering, var den offentlige vurdering ligegyldig.

Hvis man vil skifte spor kræver det en generalforsamlingsbeslutning, og det kan være relevant hvis man ønsker at holde hånden under andelskronen.

Ser man mere generelt på dommene, betyder de, at så snart foreningen 1) har modtaget en oplysning, 2) har truffet en beslutning eller 3) været udsat for en begivenhed, som kan have en væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, så skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde for dette straks. Dvs. at der skal laves en administrativ korrektion af andelskronen uden en generalforsamling.

Servicehåndbogen 2013-14

Sådanne situationer kan opstå f.eks. i forbindelse med skader, vedtagelse af byggesager, eller når man modtager oplysninger om kursværdi af lån og finansielle aftaler (f.eks. lange F-lån og swap’s). Fremover vil det også være af øget vigtighed at der er en meget tæt kommunikation mellem bestyrelse og administrator og at informationer, af en art som kræver sådanne reguleringer, tilflyder administrator straks!

Særligt selvadministrerende foreninger, som også selv laver deres overdragelser, skal være særligt opmærksomme på disse nye krav. Lægfolk kan i praksis have meget vanskeligt ved at håndtere de nye regler korrekt og vi har da også ses at mange foreninger som søger hjælp gennem en tid har lavet handler på et forkert grundlag. Et forhold der kan være ansvarspådragende for foreningen.

På et punkt giver Højesteret dog en lettelse. Det anføres klart, at tidspunktet for vurdering af maksimalprisen er aftalens indgåelse. Det betyder, at det er parternes underskrifter, der er afgørende for vurderingstidspunktet, og vi skal således ikke lave nogen reguleringer, såfremt der efter aftalens indgåelse (underskrift af køber og sælger), men inden bestyrelsens godkendelse eller inden overtagelsesdagen fremkommer en ny vurdering, kursregulering eller lignende.

■

101

Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger Hvorfor var der behov for en regnskabsvejledning, og hvad er der godt ved den? Hvad kan et regnskab opstillet efter vejledningen bruges til?

Af statsautoriseret revisor Jesper Buch, BDO

I december 2010 kom Erhvervsstyrelsen med en regnskabsvejledning, som beskriver, hvordan man laver et gennemskueligt regnskab for en andelsboligforening. Der er tale om en vejledning og ikke en lov, så det er frivilligt, om man vil anvende den. Vejledningen har nu været tilgængelig et par år, så her følger en status på brugen af den.

Hvorfor var der behov for at få udarbejdet en vejledning?

Før regnskabsvejledningen var der ingen praksis for, hvordan et andelsboligforeningsregnskab skulle se ud. Derfor så man mange forskellige former for opstillinger efter forskellige regnskabspraksis.

Nogle regnskaber var opstillet som et likviditetsregnskab, andre forsøgte at følge årsregnskabsloven, og andre igen bestod bare af en lang oplistning af indtægter og udgifter over flere sider.

I takt med, at finansieringen af andelsboligforeninger blev mere kompliceret, var der også et behov fra regnskabslæserne for at få yderligere og mere ensartet information i regnskaberne, således at der var en bedre sammenlignelighed regnskaberne imellem.

102

Regnskabslæser er i denne sammenhæng, andelshavere, kommende andelshavere, banker og kreditforeninger. Efter finanskrisen er indtruffet, er salget af andelsboliger også flyttet fra foreningen til ejendomsmægleren. Da dette salgsområde har været nyt for ejendomsmæglerne, har disse også haft et behov for mere ensartet information i regnskaberne, som kan lette deres salgsarbejde.

Hvad skal andelsboligforening forlange af revisoren i forhold til regnskabet?

Regnskabsvejledningen har nu været kendt i snart 3 år. Som underviser på FSR’s kursus i andelsboligforeninger kan jeg konstatere, at der er en bred tilslutning blandt revisorerne til at anvende vejledningen.

Der kan være enkelte punkter, hvor de enkelte revisionsvirksomheder har valgt ikke at anvende vejledningen, men der er bred enighed om, at vejledningen er god, og hvis den følges, giver den et godt grundlag for at sammenligne andelsboligforeninger med hinanden.

Det betyder, at vejledningen nu er udtryk for det, man kalder god regnskabsskik, dvs. de sædvaner og den praksis, der til enhver tid skal efterleves af revisor, når der aflægges årsregnskab for andelsboligfor-

eninger. Så hvis en revisor havner i en tvist med en andelsboligforening, og revisor ikke har fulgt vejledningen ved udarbejdelse af regnskabet, vil revisor stå svagt i tvisten.

Andelsboligforeningerne skal derfor kræve af deres revisor, at denne følger vejledningen, og vil revisor ikke det, bør foreningen finde sig en anden, som anvender vejledningen.

Hvad er godt ved den nye regnskabsvejledning?

Det gode ved vejledningen er, at årsregnskaber for andelsboligforeninger nu opstilles efter samme standard, i lighed med regnskaber for selskaber. Regnskaberne er derfor nogenlunde ens at se på, bortset fra de små forskelle i den standard de forskellige revisionshuse anvender.

Derudover er anvendt regnskabspraksis altså de ”spilleregler” der er for indregning af indtægter, omkostninger, aktiver og passiver - også blevet mere eller mindre ens for alle regnskaber. Det øger sammenligneligheden mellem regnskaber for forskellige andelsboligforeninger.

Samtidigt er der i vejledningen indført en række nøgletal og noter, som gerne skulle give regnskabslæseren et øget informatiServicehåndbogen 2013-14

onsniveau om foreningens økonomi.

Et af de punkter, som skulle gøre regnskabet mere læsevenligt og øge informationsniveauet, er noten for prioritetsgæld. Her er der ifølge vejledningen krav om detaljerede oplysninger om, hvilke lån og finansielle instrumenter foreningen har. I noten skal der for hvert enkelt lån/finansielle instrument fremgå løbetid, forrentning, lånetype, afdragsfrihed, rentetilpasning, mulighed for konvertering, m.v. For finansielle instrumenter, såsom renteswap, skal der endvidere oplyses om eventuel rentetrappe, krav om sikkerhedsstillelse eller marginindbetalinger.

Denne note er vigtig for en regnskabslæser, da den giver en ide om, hvor stor en risiko der er i finansieringen, hvor stor en del af finansieringen der afdrages på og hvor stor risikoen er ved et stigende renteniveau.

Beregnede nøgletal for foreningen Nøgletallene er også et nyt tiltag. Tidligere har der i nogle regnskaber været enkelte nøgletal/indekstal, men ikke i samme stil som vejledningen lægger op til. Nøgletallene giver et godt og hurtigt overblik over foreningens økonomi og er for kommende andelshavere et nyttigt værktøj til at sammenligne forskellige andelsboligforeninger.

103

►

Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger

De første nøgletal vedrører foreningen, og her kan man se, hvad den offentlige vurdering, valuarvurderingen og anskaffelsesprisen for ejendommen er pr. m². Det betyder, at den enkelte andelshaver selv kan regne sin andel af ejendomsværdien ud ved at gange antal m² på boligen med nøgletallet.

De næste nøgletal viser gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver pr. m². Her kan andelshaveren beregne, hvor stor en andel af foreningens nettogæld der vedrører hans bolig. Foreslået andelsværdi, viser andelshaverens andel af foreningens formue. Dette tal ganget med boligens m² giver den værdi, boligen maksimalt kan sælges til før eventuelle forbedringer, løsøre m.v. Reserver uden for andelsværdi viser den reserve, der er i andelsværdien.

Det er det beløb pr. m², som generalforsamlingen har valgt at holde i reserve til enten fremtidige vedligeholdelsesarbejder, kursudsving i prioritetsgælden eller bare til sikring mod fremtidige fald i andelsværdien.

Boligafgift, boliglejeindtægt og erhvervslejeindtægt pr. m² viser, hvor meget de enkelte typer betaler pr. m² i gennemsnit.

Dette er et godt nøgletal for en andelsbo104

ligkøber at tjekke og sammenholde med eventuelle alternative boliger. Dette sammenholdt med nøgletallet Foreslået andelsværdi giver et godt billede at de samlede udgifter ved køb af en andelsbolig.

Alle disse nøgletal er lette at omregne til tal for egen bolig man ganger blot boligensm² tal med nøgletallet.

Omkostninger m.v. i % Disse nøgletal viser foreningens omkostninger fordelt på en række forskellige typer. Foreninger, hvor der er en stor procentdel på finansielle poster netto og afdrag viser en forening med en meget stor gældsandel, der måske kan være følsomoverfor rentestigninger eller bortfald af afdragsfrihed på gælden. Dette kan medføre stigninger i boligafgiften.

Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter viser, hvor stor en andel af foreningens samlede indtægter, andelshaverne står for. Er procenten høj viser det, at andelshaverne står for de fleste indtægter i foreningen. Dette er oftest positivt, da risikoen for tab af indtægter er lille, og hele foreningen er fælles om at skulle dække eventuelle stigninger i omkostninger.

En lav procent betyder, at der er mange

andre indtægter ud over dem fra andelshaverne, hvilket kan udgøre en risiko, hvis foreningen fx rummer et stort erhvervslejemål. Opsiger lejeren lejemålet, er der risiko for tomgang med økonomiske konsekvenser for foreningen. Det kan dog også betyde, at der er lejeboliger i foreningen med en potentiel mulighed for, at de kan sælges, hvilket giver øget likviditet til foreningen.

Afslutning Gennemgang af regnskabet med nøgletal kan ikke stå alene ved køb af en andelsbolig. Kommende andelshavere skal altid sørge for at indhente alle lovpligtige oplysninger, før de beslutter sig for at købe.

Som det fremgår ovenfor, giver nøgletallene ikke et entydigt svar på foreningens økonomi. Andelsboligkøbere kan derfor med fordel kontakte en revisor med speciale i andelsboligforeninger, for at få en uvildig vurdering af foreningens økonomi.

Vejledningen til udarbejdelse af regnskaber for andelsboligforeninger har så mange fordele for foreningen, for andelshavere og er en hjælp for nye andelshavere, banker og ejendomsmæglere, at alle andelsforeninger bør stille krav til deres revisor om, at de bruger vejledningen.

■

Servicehåndbogen 2013-14

105

Hvorfor virker nøglen ikke, når låsesmeden har repareret gadedøren

Af Gert Mejlshede, Mejlshede låse A/S

Hvad er problemet?

De fleste har prøvet at skulle stå og lirke med nøglen i en slidt lås. Især på en gadedør, der jo bliver benyttet meget mere flittigt, end de fleste andre låse. På et tidspunkt bliver låsen for slidt og låsesmeden tilkaldes. Han får udleveret en nøgle af formanden, laver en ny cylinder efter den nøgle, tester at nøglen fungerer som forventet og kører igen. Et par timer efter ringer en ophidset vicevært og klager over, at låsesmeden ikke har lavet arbejdet godt nok, fordi halvdelen af beboerne ikke kan komme ind længere.

Hvordan kan det nu ske og hvorfor er det ikke låsesmedens skyld?

Hvorfor opstår det?

Problemet opstår helt enkelt fordi der er for stor forskel på de nøgler der anvendes, hvilket både øger sliddet markant og giver problemer når der efterfølgende skal leveres nye cylindre.

Problemet opstår kun på de ejendomme, der ikke har kopieringsbeskyttede nøgler, og kaldes for ”normalprofil-problemet”, efter Ruko’s standard nøgleprofil. Normalprofilnøgler vil blive kopieret - i alle mulige kvaliteter og alle mulige steder. Et par år

106

efter udleveringen af de første nøgler, er der stor chance for, at hovedparten af de nøgler der er i omløb, vil afvige fra fabrikkens specifikationer.

De dårlige kopi-nøgler slider også låsene meget hurtigere end originale nøgler. De vil fungere nogenlunde i en slidt cylinder, men på et tidspunkt skal cylinderen skiftes. I en spritny cylinder er tolerancerne meget mindre end i en slidt, og så virker alle de nøgler, der afviger fra den nøgle låsesmeden brugte til at lave cylinderen efter, ikke længere. Til gengæld virker de andre nøgler rigtig godt.

Hvordan undgår du problemet?

Hvis du ser bort fra sikkerhedsaspektet, så minimeres problemet ved at sikre, at alle nøgler er så ens som muligt. I praksis vil det sige, at de er fremstillet til fabrikkens specifikationer.

Det kan opnås på to forskellige måder: Den ene metode er, at sørge for, at opbevare en enkelt originalnøgle, som kun benyttes til fremstilling af nye nøgler samt til servicering af låsene. Derudover skal nye nøgler altid fremstilles i god kvalitet hos samme låsesmed. Denne løsning fungerer sjældent i praksis, hvis der er mere end to lejligheder i opgangen.

Den anden metode er, at investere i et rigtigt låsesystem hvor nøglerne ikke kan kopieres i nærmeste hælebar. Det sikrer, at alle nye nøgler fremstilles nogenlunde ensartet fra gang til gang, da alle låsesmede og låsefabrikker i dag fremstiller denne type nøgler på meget præcise computerstyrede maskiner.

Denne metoder virker nærmest hver gang, men giver naturligvis ejendommens bestyrelse lidt mere arbejde, da nøgler jo typisk skal rekvireres gennem dem. Til gengæld giver et låsesystem jo også en højere sikkerhed af nøjagtig samme årsag.

Udgifterne til investering i et låsesystem er typisk omkring det dobbelte af låse og nøgler uden system. Til gengæld holder det typisk også en del længere og er mere servicerbart når noget skal udskiftes.

Derudover har låsesystemet også normalt en markant højere sikkerhed og giver ejendommens bestyrelse en mulighed for at holde styr på hvor mange nøgler der reelt findes til ejendommen. Den mulighed har man ikke i nøgler uden system, hvor kontrollen med nøglerne er væk i det øjeblik de er afleveret til beboeren. Der er derfor mange gode grunde til at vælge et rigtigt låsesystem, selvom det koster noget mere i indkøb.

Servicehåndbogen 2013-14

Kan vi slippe helt for nøglerne?

Ja - men det koster en del mere end et mekanisk låsesystem og det er ikke altid den bedste løsning.

Du kan sagtens installere elektronisk adgangskontrol på din ejendoms fællesdøre, hvor hver beboer blot får udleveret en brik, som kan bruges til at åbne låsen med. Det fjerner effektivt problemet som denne artikel handler om, men du må endelig ikke tro, at låsene bliver vedligeholdelsesfri af den årsag.

Elektronisk adgangskontrol giver primært den fordel, at ejendommen selv kan udføre en del af låsesmedens arbejde med at ”omlægge” låsene, når en nøglebrik bliver væk. Derfor giver elektronisk adgangskontrol mest mening i ejendomme med stort nøglesvind eller stor udskiftning af beboerne - f.eks. kollegier, plejehjem o.lign.

Elektronisk adgangskontrol har typisk markant billigere adgangsmedier (brikker) end låsesystemer (nøgler) og markant dyrere låse. Har du derfor mange brugere og få låse, kan elektronisk adgangskontrol godt være billigere end et regulært mekanisk låsesystem.

■

107

Planlagt vedligeholdelse eller kortsigtet skadesbegrænsning?

Af Ingeniør Flemming Lind Larsen, Larsen og Søndergaard byggerådgivning A/S

Skal foreningen gennemføre en planlagt vedligeholdelse eller lave kortsigtet skadebegrænsning og tage problemerne, når de opstår.

Spektret er bredt, lige fra foreninger, der har planlagt vedligeholdelsen ned i mindste detalje fra smøring af døre og låse til udskiftning af taget, over til foreninger der først tilkalder en håndværker, når det sprøjter ud af utætte vandrør i kælderen.

Nogle skader opdages måske først efter et par dage, når nogen tilfældigvis kommer forbi. Valget af manglende planlagt vedligeholdelse er måske ikke altid et decideret valg, men kan i mange tilfælde blot være en følge af, at foreningen mangler en tovholder i processen.

Alle ejendomme kræver en løbende vedligeholdelse og fornyelse for ikke at forfalde.

Det er derfor vigtigt, at planlægge arbejderne idet manglende rettidig vedligeholdelse kan medføre, at de samlede udgifter på sigt bliver dyrere end nødvendigt.

I nogle foreninger er vedligeholdelsen lagt i faste rammer, og kan således planlægges i forhold til koordinering af projekter, 108

der f.eks. kræver stillads, men også i forhold til eksempelvis finansiering. I disse tilfælde er arbejdet planlagt til udførelse indenfor aftalte perioder, og beslutningerne måske taget på forhånd. Det er dog ikke nødvendigvis en totaludskiftning, der fremgår af planen, for økonomien sætter sine begrænsninger.

Arbejdet kan være planlagt ud fra en betragtning om forrentning idet en større eller mindre reparation kan forsvares udført, kort forud for en udskiftning, hvis en forrentningsberegning kan begrunde det.

I andre foreninger følges en vedligeholdelsesplan ikke, enten fordi den ikke eksisterer, eller fordi bestyrelsen måske ikke lige kan finde tiden til opfølgning på planen, eller i øvrigt kan overskue arbejdet.

Her kan opstå situationer, hvor der f.eks. bliver foretaget udskiftninger af dele af en vand- eller kloakinstallation, selvom installationen måske befinder sig i en tilstand som egentlig taler for en samlet udskiftning.

I det tilfælde kan reparationen blive fjernet igen efter få år netop i forbindelse med en udskiftning.

Foto: Christian Ringbæk

Krav om vedligeholdelsesplan Jf. Standardvedtægter for ejerforeninger skal der foreligge en vedligeholdelsesplan, der skal fremlægges på generalforsamlingen hvert år. Det er derfor vigtigt, at en vedligeholdelsesplan foreligger, fordi eventuelle købere ellers ikke har et klart overblik over, hvilke omkostninger man som kommende foreningsmedlem kommer til at afholde.

For Andelsforeninger er billedet lidt det samme. En køber af en andelsbolig kan heller ikke uden en vedligeholdelsesplan vurdere, eventuelle fremtidige stigninger i boligafgift som følge af vedligeholdelsesarbejde.

Hvad gør man, hvis der ikke er nogen vedligeholdelsesplan?

Hvis den løbende vedligeholdelse er forsømt, og arbejderne kun er udført, når der har været akut behov, er vejen til en planlægning af vedligeholdelsen at få udarbejdet en ”status” i form af en Tilstandsrapport.

Rapporten kan give foreningen/bestyrelsen et overblik over ejendommens nuværende tilstand. Tilstandsrapporten danner efterfølgende grundlag for udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan med fremtidig prioritering Servicehåndbogen 2013-14

af vedligeholdelse/genopretning indenfor en aftalt tidsramme samt et budget.

Tilstandsrapporten udarbejdes typisk på baggrund af en registrering af ejendommen, hvor der noteres konstruktionsopbygning, tilstand samt evt. estimat over restlevetid på de respektive bygningsdele og installationer.

Disse informationer danner ligeledes grundlag for udarbejdelse af et overslagsbudget, hvor de nødvendige arbejder prissættes og opstilles i en prioriteret rækkefølge med henblik på renovering, fornyelse eller udskiftning. Rapporten bør i princippet omfatte hele ejendommen ”fra kælder til kvist”. Rapporten kan udarbejdes med kortere eller længere tidshorisonter, typisk 10 år.

Efter foreningens vedtagelse af planen for fremtidig vedligeholdelse, kan foreningen vælge at lægge opgaven med at gennemføre planen ud til en rådgiver, som samtidigt kan sikre at planen vedligeholdes og ajourføres efter gennemførte arbejder samtidig med at nye arbejder måske kommer til, hvis tilstanden og behovet for vedligeholdelse ændres.

■

109

Hvem bestemmer hvilket erhverv der må drives i en butiksejerlejlighed?

af Adv. Finn Träff, Administrationshuset A/S

Mange ejerforeninger kender til problemer med aktiviteterne i ejendommens erhvervs- og butiksejerlejligheder. Enten fordi brugen er generende eller brugen pludselig ændres.

Når en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, er det klare udgangspunkt, at det er ejerlejlighedsejeren selv, der bestemmer, hvad hans ejerlejlighed skal bruges til. Foreningen har således ikke noget at skulle have sagt, ligesom de øvrige ejere i ejendommen må se bekymret til, når erhvervet udskiftes.

Der er dog visse begrænsninger i dette: Nogle foreninger har vedtægtsbestemmelser, der begrænser retten til at ændre erhverv, og sådanne vedtægtsbestemmelser skal naturligvis respekteres. Man kan dog ikke lave en vedtægtsbestemmelse, som på den måde begrænser en eller flere ejeres råden, uden at de selv samtykker i det.

Det er altså ikke bare en vedtægtsbestemmelse, som man ”i baghånd” kan beslutte hen over hovedet på erhvervslejerne.

Hvis den ændrede anvendelse indebærer, at der skal ske arbejder udenfor ejerlejligheden, kan de øvrige ejere indirekte forhindre dette ved ikke at give tilladelsen.

110

Det klassiske eksempel herpå er, at tilberedning af varm mad kræver aftræk over tag i de fleste tilfælde. Denne aftrækskanal skal normalt placeres udenpå bygningen, og hvis der ikke er givet tilladelse til kanalen, så kan der ikke tilberedes varm mad. Ændret anvendelse skal naturligvis også være i overensstemmelse til lokalplaner, servitutter og anden regulering af den faste ejendom, som alle ejere er underlagt.

Som ejerlejlighedsejer kan det være vanskeligt og nogle gange umuligt at få sikkerhed for at der ikke kommer en udvikling i erhvervene, som man ikke ønsker sig, og når man bor i en storby, må man vel også nok forvente, at byen udvikler sig over, under og ved siden af der, hvor man bor. Østre Landsret har fastslået i en afgørelse (UfR.2012.2520 Ø), at en ejer af en 1.sals ejerlejlighed ikke kunne få dom for, at ejeren af den underliggende butiksejerlejlighed skulle anerkende, at lejligheden ikke måtte anvendes til andet end ”sædvanlige butiks- og kontorformål” i henhold til en utinglyst vedtægtsbestemmelser. Landsrettens argumentation bygger på uklarhed i påstanden, og den synes formalistisk.

Indholdet af afgørelsen er dog givetvis rigtig, idet man ikke, som berørt af en potentiel anvendelsesændring, kan forvente at få domstolene til at lægge bindinger på andre ejerlejlighedsejere.

■

Foto: Christian Ringbæk

Servicehåndbogen 2013-14

111

Træskadedyr og duer Tjek tagets bærende dele – før det er for sent

af Morten Helholm, A/S Mortalin

Træskadedyr - husbukke og borebiller æder tagkonstruktionerne indefra. De kan gøre det af med spær og andre af tagets bærende dele.

Nogle insektangreb dækkes af forsikringen, men reparation af tagkonstruktionen er altid en besværlig omgang. Derfor: Tjek taget i tide.

Husbukkene æder træet indefra. De efterlader gange og huller på 8-10 mm i diameter som et tegn på angreb. Opdages og

Tydelige spor efter borebiller

112

bekæmpes angrebet ikke, kan det i løbet af nogle år ødelægge tagkonstruktionen fuldstændigt.

Står man på et angrebet loft en varm sommerdag, kan man ligefrem høre husbukkelarverne gnave inde i træet. Og de er ikke kræsne. Hvad enten træet er fugtigt eller tørt, gnaver de sig lystigt frem mod overfladen, hvor de forpupper sig.

Når den voksne husbuk udklækkes, gnaver den sig det sidste stykke vej gennem træet. Ude på loftet finder den en mage at parre sig med , og så er næste generation snart på banen.

Mere miljøvenlig behandling Tidligere var bekæmpelse af husbukke en omfattende sag. Hele huset skulle pakkes ind i en presenning, hvorefter man fyldte det indkapslede hus med giftgas. Af miljøhensyn nøjes man i dag med at sprøjtebehandle selve tagkonstruktionen, så husbukkene dør, når de kommer i forbindelse med giften. Virkningen indtræder ikke øjeblikkeligt som ved brugen af giftgas, til gengæld er metoden mere miljøvenlig.

Hvis ejendommen er dækket af en forsikring vedrørende insekter, vil denne som regel betale. Selve reparationen er imidlertid både omfattende og tidskrævende, når bærende dele i tagkonstruktionen skal udskiftes. Det kan derfor anbefales at bekæmpe husbukkene, så snart man opdager angrebet – typisk i form af huller på 8-10 mm i diameter.

Borebillerne arbejder langsomt og deres angreb kan opdages i tide, når man om sommeren efterser tagkonstruktionen.

Hold godt øje med eventuelle små huller (1-1½ mm) i træet. Og lyst ”mel” på gulv eller isoleringer tyder på borebiller. En hurtig og sikker test er at fjerne boremelet og derpå holde øje med, om der kommer nyt ”mel” de næste dage.

Spor efter borebiller findes praktisk taget i alle huse, som er mere end 40-50 år gamle. I mange tilfælde vil der være tale om et gammelt angreb fra borebiller, som for længst er døde og borte – men finder man lyst boremel, er der grund til at være på vagt.

Et godt råd er at holde loftet effektivt ventileret. Modsat husbukkene, der også trives i knastørt træ, overlever borebiller kun i træ med en fugtighed på mindst 11 %. Læs mere om bekæmpelse af husbukke og borebiller på www.mortalin.dk Mens forsikringsselskaber som regel er velvilligt indstillede, når man anmelder angreb af husbukke, ser de ofte anderledes på borebilleangreb. Her er der normalt ikke tale om en pludselig opstået skade, men om skader, som opstår gennem en lang årrække – og derfor er mange selskaber mindre tilbøjelige til at betale.

Servicehåndbogen 2013-14

► 113

Træskadedyr og duer

Duerede i et aflukket loftsrum

Skader på bygninger Duer kaldes af og til flyvende rotter. Det er der en god grund til. Når de bliver mange nok, udgør de nemlig en alvorlig hygiejnerisiko for mennesker.

De kan sprede sygdomme som både salmonella, musetyfus og papegøjesyge.

Derfor gælder det om at holde duerne væk fra tage, gesimser og afsatser i ejendommene i byerne, hvor duerne holder til i stadigt større antal.

Hvis duerne først har indtaget et loftsrum og bygget reder, kan der udklækkes både mider, lopper, biller og møl fra fuglenes ekskrementer – insekter, som kan trænge ned i de øverste lejligheder til stor gene for beboerne.

Udover hygiejnerisikoen for beboerne giver tilhold af duer også et betydeligt svineri, ligesom

114

deres ekskrementer kan forvolde tæringsskader på bygningerne.

Finder de ind på et loft via et åbentstående- eller ituslået vindue eller en knækket teglsten kan de lave massive ødelæggelser med redemateriale, fjer og ekskrementer.

Den efterfølgende oprydning efter et duetilhold kan derfor blive særdeles kostbar, så en årlig gennemgang af tagetagen både for træskadedyr og duer er en rigtig fornuftig forebyggelse.

Vindues-afsats før og efter installation af DuEL systemet

Strøm skræmmer For at holde duerne – og dermed også smitterisiko, lugt og støj – væk, benytter stadigt flere sig af en løsning, som både er effektiv, enkel og særdeles skræmmende for duerne: Elektricitet.

De to strømførende tråde gemmer sig i en kun 7 mm høj elastisk gummiliste, der ikke skæmmer ejendommen; noget mange arkitekter og bygningsansvarlige sætter pris på.

Et diskret bånd med to tynde strømførende tråde giver duen et kraftigt rap, når den forsøger at sætte sig på den udvalgte landingsplads. Det elektriske rap er harmløst for duen, men den bliver med garanti forskrækket, og søger straks mod et andet sted at hærge.

■

Der bliver brugt mange andre former for duesikring i byejendommene: Pigge, stålwirer eller net. Men det er foranstaltninger, der nemt forringer bygningernes udseende. Strømsystemet eller ”DuEL”, som vi kalder det, er derimod yderst diskret.

Servicehåndbogen 2013-14

Strømmen kommer fra en stødgiver, som kan placeres hvor som helst. Systemet kræver kun et minimalt forbrug af strøm.

Mortalin står gerne til rådighed for en bygningsgennemgang – med skadedyrsbrillerne på.

Kontakt: Biolog Morten Helholm A/S MORTALIN Tlf.: 23 38 36 80 mh@mortalin.dk

115

Ikke nok kun at planlægge for et år ad gangen

Af Winnie Worsøe, Erhvervschef i Boligforeninger, Nordea Erhverv København

I andelsforeninger er det helt almindeligt, at der kun planlægges for et år ad gangen. Det betyder i realiteten kun et halvt år, da budgetter først godkendes på foreningens ordinære generalforsamling, der typisk afholdes fire måneder efter regnskabets afslutning. Ønsker man at holde sin andelsforening i god økonomisk form og gøre den attraktiv for nye andelshavere, så er det dog vigtigt, at man tænker og planlægger mere langsigtet.

Vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetter I dag stilles der store krav om gennemsigtighed ikke alene fra en køber, men også fra de finansielle institutter, der skal stille kapital til rådighed for foreningen. Der er to ting, der kan være medvirkende til at gøre en forening mere gennemskuelig, det er en vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetter.

Når foreningen får udfærdiget en vedligeholdelsesplan, hvor en ingeniør eller anden kvalificeret person har gennemgået Kun ved langsigtet planlægning kan man ejendommen, så er der et godt grundlag tage højde for kommende vedligeholdelfor, hvad foreningens medlemmer kan forsesudgifter, manglende indtægter af forvente, at der skal bruges af penge de bedringstillæg, samtidig med foreningerkommende år for at holde ejendommen i nes realkreditlån løen god og velvedlibende gennemgås geholdt stand. Det ”Ønsker man at holde sin På den måde opnår betyder også, at foreningen, at der andelsforening i god økonomisk foreningen får muhele tiden er genfor at budform og gøre den attraktiv for lighed nemskuelighed for gettere med de nye andelshavere, så er det kommende års boliydelser og lån, der gafgifter. være med til at dog vigtigt, at man tænker og skal finansiere vedligeplanlægger mere langsigtet” Det skaber tryghed holdelsesplanens for nuværende beboposter.

Winnie Worsøe, Nordea Erhverv København ere, skaber et godt grundlag for en komForeningen har mende andelshavere og ikke mindst for med en vedligeholdelsesplan fået et overde banker og realkreditinstitutter, der blik over kommende udgifter og har nu skal yde finansiering til foreningen og mulighed for, at indregne disse udgifter i den enkelte andelshaver. en langsigtet økonomisk plan. Når der ek-

116

sempelvis udfærdiges et 10-årigt budget vil det være naturligt, at medtage udgifterne til finansieringen af arbejderne. For foreningen betyder det større gennemsigtighed for boligafgiften de kommende år.

Det vil være let at tilpasse budgettet hvert år og vedtage den langsigtede plan på generalforsamlingen med de justeringer, der skal til for, at der fortsat også er balance i driften.

Tag højde for forbedringstillæg Vi ser også andelsboligforeninger, hvor nogle af lejlighederne betaler forbedringstillæg. Disse tillæg aftrappes oftest efter en årrække.

For de andelsboligforeninger, der blev stiftet omkring 2006, har en del disse tillæg, og det er vigtigt, at der allerede nu tages højde for, at tillæggene nedtrappes eller helt bortfalder. For mange foreninger sker det 10 år efter stiftelsen, hvilket betyder, at der for en del foreninger om 2-3 år vil være behov for en justering af boligafgiften.

Giv foreningens lån et eftersyn En af de ting, en forening også bør gøre, er løbende at få gennemgået foreningens lån. Mange bestyrelser har ikke nok viden om, hvem deres bank eller realkreditinstitut er, har ikke overblik over hvilke lånetyper de har i dag, og om lånene med fordel kan omlægges, så de kommer til at passe med ovennævnte 10-årige budget.

Bestyrelsen kan eventuelt sammen med administrator få et møde med banken for at gennemgå de lån, foreningen har i dag.

De vil, sammen med bestyrelsen gennemgå de muligheder, der passer til den enkelte forening.

Vigtigt at benytte sig af sine samarbejdspartnere En forening bør benytte sig af muligheden for at være tæt på sine samarbejdspartnere som både indbefatter bank, realkreditinstitut, ingeniør, administrator og håndværkere.

■

Servicehåndbogen 2013-14

117

Er din bolig en energisluger?

Kender du til kolde tæer og blafrende stearinlys? Har radiatorerne svært ved at varme rummet op? Eller har regningerne for el og varme vokset sig store? Energirenovering kan være svaret – og det handler både om økonomi, komfort og miljø!

Af Pernille Kern Kernel, Bæredygtighedskoordinator, Frederiksberg Kommune

Frederiksberg Kommune tilbyder for tredje år gratis energigennemgang til boligforeninger. Formålet er at få gang i energirenoveringen af private boliger.

Både hos de foreninger der får en energigennemgang, og hos de foreninger, der hører om resultaterne.

Energigennemgangen gennemføres af Rådgivningsfirmaet Kuben Management.

118

Resultaterne fra energigennemgang af de første 20 boligforeninger viser, at der ofte er store energibesparelser at hente.

AB Frederik kunne for eksempel spare 30.000 kr om året ved at investere 70.000 kr. Pengene skulle bruges til at skifte klimastat og pumper og isolere ventiler på fjernvarmeanlægget. Kælderloftet skulle også isoleres. Og ende-

lig skulle glødepærerne på fællesarealerne skiftes til LED. LED er dyrere end almindelige sparepærer, men de har en meget længere levetid, så på sigt kan de tjene sig ind. Og så har LED den fordel, at de tænder med det samme, og at de ikke indeholder sundhedsskadeligt kviksølv.

Boligforeningen Kingosgade kunne som et led i en renovering spare 18.000 kr om året ved at investere 80.000 kr ekstra.

Pengene skulle for en stor del bruges til ekstra isolering af taget, af de lodrette skunkvægge, af etageadskillelsen og af kvistene. Desuden trængte tag- og kvistvinduer til at blive udskiftet, så gamle utætte vinduer kunne erstattes med lavenergivinduer.

Samlet set er den potentielle besparelse for de 20 boligforeninger beregnet til ca. 1.568 MWh og 265 tons CO2. Den mindste besparelse er på 21.000 kr. og den største ca. 160.000 kr.

Tabellen viser energibesparelserne relateret til tilbagebetalingstiden.

Tabellen viser, at der er store energibesparelser at hente selvom boligforeningen kun vælger at gennemføre tiltag med kort tilbagebetalingstid.

Tabellen viser også at de fleste el-besparelser har kort tilbagebetalingstid: Servicehåndbogen 2013-14

det er typisk udskiftning til energibesparende belysning og lysstyring.

Varmebesparelser findes derimod både med kort tilbagebetalingstid, for eksempel efterisolering af rør og ventiler, og med lang tilbagebetalingstid, for eksempel udskiftning af døre og vinduer eller efterisolering af taget.

Besparelserne med den lange tilbagebetalingstid kan udføres i forbindelse med almindelig renovering af ejendommen, så bliver tilbagebetalingstiden meget kortere – som det ses af eksemplet fra Kingosgade.

De løsninger, som foreningerne typisk har valgt at give sig i kast med efter energigennemgangen, er de mindre projekter, der ikke er så investeringstunge. Det er: • • • • • • •

LED-belysning og lysstyring Isolering af rør og ventiler Sommerstop Udskiftning af pumper Efterisolering af etageadskillelse Nye vinduer Udebelysning

Det er hverken overraskende eller enestående at der er så store energibesparelser at komme efter hos boligforeningerne.

119

►

Er din bolig en energisluger?

I Danmark bruger vi 40% af energien på vores bygninger, og i gennemsnit kan der spares 23 % af energiforbruget ved at gennemføre en moderat renovering af klimaskærmen. Det drejer sig om isolering og udskiftning af vinduer og døre.

Hvis boligforeningen vælger at gennemføre de energibesparende foranstaltninger sammen med planlagte forbedringer, så kan energirenoveringen være tjent hjem på 4 år. (Videnscenter for energibesparelser i bygninger) Dette er også tilfældet i eksemplet fra Kingosgade.

Der kan i gennemsnit spares 13 % på de tekniske installationers energiforbrug til opvarmning og varmt vand. Her er tilbagebetalingstiden omkring 6 år selvom renoveringen ikke sker sammen med nødvendig udskiftning og vedligehold.

(Videnscenter for energibesparelser i bygninger) Det er altså en god ide at få undersøgt,

om boligforeningens tekniske installationer kan energirenoveres, uanset om bygningen ellers skal renoveres.

Og så er det en rigtig god ide at tænke energirenovering ind i almindelige vedligeholdelses- og renoveringsprojekter.

Renoveringen og installationerne skal holde meget længere end de 4 eller 6 år det ofte tager dem at tjene sig hjem.

Derefter er det ren økonomisk gevinst år efter år, og samtidig har foreningen gjort en indsats for at passe på miljøet og vores fælles resurser.

Start med at følge rådene fra boligforeningens energimærke-rapport.

Og hvis I gerne vil mere, så kontakt en energirådgiver, der kan hjælpe foreningen med det. Boligforeninger på Frederiksberg kan se på kommunens hjemmeside, om I stadig kan ansøge om gratis energigennemgang.

Kender du svaret på disse spørgsmål: •

Er varmeanlægget indstillet korrekt?

•

Trænger varmeanlæggets pumper, vekslere og termostater til udskiftning?

•

Trænger vinduer og døre til nye tætningslister, energiglas eller forsatsruder?

•

Er jeres kældergulv, tag og facade ordentligt isoleret?

Ellers er det en god ide at undersøge det. Der kan være gevinster at hente for økonomi, komfort og miljø!

120

■

Værdiskabende ejendomsadministration Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du ønsker at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendomsadministration hjælpe.

I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

> Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

www.ceadm.dk Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Servicehåndbogen 2013-14 Servicehåndbogen_125x190.indd 1

121 13/08/12 14.39

Desinfektion af varmtvandsbeholdere gør det af med Legionella bakterierne Beholderdesinfektion med klordioxid ER den bedste metode til effektivt at fjerne uønskede bakterier i vandinstallationen

Af Pernille Tvede Møller, Guldager A/S

Beholderdesinfektion en gang årligt Hos Guldager har vi de seneste år oplevet en stigning i antallet af beholderdesinfektioner. Vores servicekunder ser det som en stor fordel, at vi kan desinficere varmtvandsbeholderen, når vi alligevel kommer for at rense beholderen. Og de fleste foretrækker, at vi gør det hvert år.

Hvor kommer Legionella fra?

Alle vandrør indeholder biofilm, der er et slimlag, der sidder på indersiden af rør og beholdere til brugsvand. I denne biofilm stortrives legionellabakterien og under de rette betingelser som fx en temperatur på under 50 °C formerer den sig med lynets hast. Selve legionellabakterien findes i alle vandinstallationer, da den er naturligt forekommende i vores vand. Det er derfor vigtigt at holde en høj hygiejne i vandinstallationen, så bakterievæksten ikke bliver skadelig.

Hvordan bliver man smittet?

Den hyppigste smittekilde er brusebade, hvor vi indånder forstøvet vand. Og hvis vandet indeholder bakterier fra fx varmtvandsbeholderen, kan vi blive syge. Legionellabakterien er bl.a. årsag til alvorlige sygdomme som Legionærsyge og Pontiac Syge.

122

Hvordan undgår man Legionella?

Der er flere måder enten at forebygge eller decideret fjerne Legionella på. Og alt efter omstændighederne har vi forskellige tiltag, som vi kan iværksætte.

Men et effektivt og relativt enkelt tiltag er at desinficere varmtvandsbeholderen med klordioxid. I den NY rørcenteranvisning 017 beskrives klordioxid som den bedste metode til at bekæmpe Legionella.

Hvordan virker desinfektion?

Varmtvandsbeholderen desinficeres med klordioxid, som trænger ind i biofilmen og dræber bakterierne. Klordioxiden er lugtfri og fordamper i forbindelse med desinfektionen og er helt væk, inden der igen sættes vand på beholderen. Beholderdesinfektion kan med fordel foretages en gang årligt og udføres normalt i forbindelse med beholderrens.

Hvem bærer ansvaret for installationen?

Det er ejeren af en ejendom, som har ansvaret for, at vandinstallationen fungerer optimalt, og at brugerne ikke bliver syge. Hvilket i praksis betyder, at varmemesteren eller den driftsansvarlige skal sikre, at forholdene er i orden.

Et par gode råd mod Legionella: • • • • •

Hold temperaturen på min. 55 °C på det varme vand.

Rens brusehoveder for kalk (kalkbelægninger fremmer legionellavækst).

Undgå kalken helt ved at installere et blødgøringsanlæg.

Få beholderen desinficeret ved næste beholderrens.

Forbedr hygiejnen i ejendommen med et rørskyl, som effektivt fjerner biofilmen.

Guldager og vandbehandling Guldager A/S er specialister i vandbehandling og i servicering af vandinstallationer i ejendomme. Vi anvender mange års erfaring og den allernyeste viden og teknologi til at sørge for sundt, rent og brugbart vand. Læs mere om os på www.guldager. com Vil du vide mere om beholderdesinfektion?

Så ring til vores Kundecenter på 48134400.

■

Og vi kan mange flere.

Servicehåndbogen 2013-14

123

3 gode råd til at få styr på affaldet Affald er noget alle har og alle skal af med. Men tiden hvor én container i gården tog imod al slags affald er for længst slut. Frederiksberg Kommune står klar til at hjælpe med overblik og indretning. Her er 3 gode råd til, hvordan I får styr på affaldet.

Af Kristoffer Waldorf Rasmussen, Frederiksberg kommune

Sortér mere og spar penge Tjek jeres kapacitet til restaffald. En gennemsnitlig husholdning producerer 125 liter restaffald om ugen.

Hvis I ligger over gennemsnittet, så er det sandsynligt, at I kan sortere bedre og spare penge.

125 liter restaffald om ugen koster cirka 814 kroner om året. Derfor er det en god idé at sikre, at I ikke har for mange beholdere, og at I sorterer det genanvendelige

affald fra. Det er en gevinst både for miljøet og for jeres økonomi.

Genanvendeligt affald koster ikke ekstra Tjek jeres affaldsordninger. På Frederiksberg er der afhentning af papir, pap, hård plast, metal, farligt affald, batterier, glas og haveaffald. Derudover er der afhentning af stort brændbart, stort jern og metal, PVC, imprægneret træ og elektronik som storskrald. Tjek om jeres ejendom har alle ordningerne, og om I bruger dem.

I bliver opkrævet et fast beløb per husstand for genanvendeligt affald, storskrald, farligt affald og genbrugsstationerne. Det

En god indretning af gården til affald skaber overblik og giver styr på affaldet.

Camilla Nielsensvej, 2000 Frederiksberg Fotograf: Sumo Brothers | Søren Rønholt

124

Sådan tjekker du jeres kapacitet til restaffald I tømmekalenderen i selvbetjeningen kan du se antal beholdere, størrelsen på beholderne (liter) og antal tømninger per uge. Kapaciteten = antal beholdere x liter x antal tømninger per uge. Dividér kapaciteten med antal lejligheder, og tjek om I har mere end 125 liter per lejlighed. Du kan også tjekke ejendomsskattebilletten, hvor du kan se, hvad I bliver opkrævet i gebyr for restaffald (dagrenovation).

koster det samme, om I bruger én eller alle ordningerne, og om I bruger dem lidt eller meget. Jo bedre I sorterer, jo mere sparer I derfor på udgifterne til restaffald.

På Bispeengen Genbrugsstation på Frederiksberg kan I aflevere alt det affald, vi ikke tilbyder at hente. I kan hyre en vognmand til at hjælpe jer med at køre affaldet – eller bede beboerne om selv at køre af sted.

Virksomheder og boligforeninger – Tag stilling til affaldshåndteringen i jeres forening I mange boligforeninger på Frederiksberg ligger der også virksomheder. Virksomhederne skal sortere lige så meget som private.

Som boligforening kan I tilbyde virksomhederne at de må tilmelde sig jeres ordninger for genanvendeligt affald med op til 300 kilo årligt. Men virksomheden skal regi-

Servicehåndbogen 2013-14

streres hos os og betale gebyr til os. Alternativt skal virksomheden selv skaffe beholdere til genanvendelse gennem private transportører eller tilmelde sig brug af genbrugsstationerne. Det vil derfor være en god idé at tage stilling til, hvad I vil tilbyde virksomhederne i jeres forening.

I er velkomne til at kontakte os, hvis I vil have et gratis affaldstjek og høre mere om, hvilke løsninger der kunne være interessante for jer.

■

Sådan administrerer I jeres affald Brug selvbetjeningen på www.frederiksberg.dk/affald I selvbetjeningen får du overblik over jeres løsninger i Tømmekalenderen og kan bestille afhentning, give besked og stille spørgsmål.

125

HyperConnect Bolignet Det moderne bolignet

Af Lasse Bohart, Markedsdirektør, Dansk Kabel TV A/S

Mange bolignet er bygget for 10-12 år siden, først og fremmest for at kunne bruges til internet og telefoni.

Boligforeningens beboere kunne på den måde forsynes med billig telefoni og billigt bredbånd gennem fællesskabsløsninger eller med hastigheder efter beboerens valg.

Efterhånden som internettet bliver brugt til mere og mere er efterspørgslen efter hurtigere bredbånd steget, samtidigt med at beboerne har brug for stabile forbindelser.

Kravene til bolignettet bliver derfor større og der investeres i nyt netværksudstyr

126

rundt omkring i boligforeningerne - for kunne opfylde beboernes behov nu og fremover. HyperConnect Bolignet handler om at udnytte kapaciteten og de mange anvendelsesmuligheder i bolignettet bedre og smartere.

Udnyt jeres investering bedre Man kan få meget mere ud af investeringerne i bolignettet ved at udnytte det til mere end bare internet og telefoni til beboerne. Hvorfor trække nye kabler, når foreningen skal have installeret videoovervågning eller dørtelefonanlæg?

Det er da smartere at benytte de eksisterende kabler, der allerede er trukket i opgangen, så man slipper for splitte en hel opgang ad – og man slipper for at betale

for et parallelt trukket net. Et bolignet kan bruges til mange ting – lad mig komme med nogle eksempler: • • • • • • • •

Adgangskontrol og nøglebrikker til fællesområder eller lejligheder Videoovervågning Dørtelefoni (direkte til fastnet eller mobil) Røg- og brandalarmer Indbrud- og glasbrudsalarmer Bevægelsessensorer og –alarmer Fugtmelder ved vandskade Privatalarm i lejligheder

Man kan med fordel kigge på boligforeningens opgange, lofts- eller kælderrum, teknikrum, fælles arealer, lejligheder mv., og så overveje, hvor man med fordel kunne tænke ovenstående områder ind i et smartere og bedre udnyttet bolignet. Og husk, at netværksudstyret sagtens kan opgraderes så den enkelte port giver mulighed for 1 Gbit/s og dermed er det helt på omgangshøjde med fibernet.

Bevar ejerskab og kontrol over bolignettet For at bevare kontrollen over bolignettet og de muligheder der åbner sig på den korte og lange bane, er det vigtigt at benytte åbne standarder og kendt udstyr. Med standarder, der er åbne og almindeligt anerkendt udstyr sikrer man sig et netværk, der er let at integrere nye tjenester mod.

Samtidigt er udstyret supporteret længe af producent og mange IT professionelle kan servicere det.

Vælger man derimod at gå med en enkelt leverandørs udstyr eller et helt unikt løsningsdesign på bolignettet – ja så er der stor risiko for, at man reelt afskærer sig fra Servicehåndbogen 2013-14

Foto: Christian Ringbæk

► 127

HyperConnect bolignet

nye muligheder og udskiftning af en leverandør, fordi det vil være for dyrt at ændre løsningen, så andre leverandører kan integrere mod den eller overtage driftsansvaret.

Samtidigt er nøglen til at bevare et stærkt og konkurrencedygtigt bolignet, at man bevarer ejerskabet af det – så man selvstændigt kan træffe valg om løsningstyper, udstyr og tjenester som giver god økonomi i bolignettet og værdi foreningens beboere.

Få den rigtige rådgivning Når man står overfor at lave ændringer i sit bolignet eller overvejer eksempelvis videoovervågning, så er det tiden at genoverveje løsningens design.

Den rigtige rådgivning er natuligvis vigtig, når bolignettet evt. skal re-designes. Den

128

bedste rådgivning får man, når parterne forstår hinanden og rådgiveren har en god indsigt i, hvordan det eksisterende bolignet er skruet sammen.

Rådgiveren bør overveje, hvordan nye tjenester og fremtidige muligheder bedst indarbejdes i et løsningsdesign, hvor der er en høj grad af stabilitet, god kapacitet - og naturligvis en sund økonomi. Én leverandør betyder ét sted at få hjælp Løsningsdesignet er som sagt vigtigt – det nytter jo ikke noget, at internetforbindelsen går ned, når der ringes på dørtelefonen.

Men hvis det nu alligevel er tilfældet og én leverandør har designet løsningen, en anden har installeret dørtelefonen og en tredje leverer internetforbindelsen til beboerne. Hvem vil så påtage sig ansvaret og

indrømme fejl? Er det løsningsdesigneren der er galt på den, er det installationen af dørtelefonen der er fejlbehæftet eller skyldes det noget hos internetleverandøren – Ja man kan sikkert forestille sig, at det kan blive en dårlig situation for boligforeningen. Udover spørgsmål om hvem, der må bekoste udbedring af fejl er naturligvis også risiko for at et evt. nedbrud kan vare urimeligt længe. Har man derimod én leverandør, der har ansvaret fra den ene ende til den anden, så er der ikke så meget at være i tvivl om – boligforeningen ringer til ham.

Foreningens Ven Dansk Kabel TV vil gerne opfattes som foreningens ven. En boligforenings bestyrelse har ofte ansvar for mange forskellige områder. Derfor er det vigtigt for os, at det er let

Servicehåndbogen 2013-14

at benytte Dansk Kabel TV som leverandør.

Beboerne kan naturligvis også få billigt bredbånd og telefoni hos os og vi kan hjælpe med intallation samt servicering af bolignet og antenneanlæg.

Hos os er hjælpen der hele vejen fra rådgivning til installation udført af Dansk Kabel TVs egne lokalkendte folk. Det er vigtigt for os at gøre os umage. Derfor kan beboere få support alle ugens 7 dage - på hverdage kl.

9-20 og i weekender kl. 10-16.

Vi er glade for at kunne hjælpe, og vi strækker os gerne langt for at gøre det. Vi ved, at foreninger er forskellige, og at løsningen skal passe til boligforeningens behov. Aftaler og løsninger laves individuelt, både når det gælder sammensætningen af slutbruger-produkter og i forhold til hvilke dele af leverancen, der skal indgå i en aftale.

■

129

Ny lov skal sikre bedre rådgivning ved lån til andelsboligforeninger

af Dir. Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S

De senere års historier om andelsboligforeninger der har taget nye typer lån, som man ikke rigtig forstod og som pludselig viste sig meget byrdefulde (swap’s), har udløst et politisk initiativ.

Der er den 1. marts 2013 trådt en ny lov i kraft, der medfører at långivere (kreditforeninger og banker), ved udlån til andelsboligforeninger, skal følge en defineret god skik i deres rådgivning og skriftligt dokumentere den rådgivning de har ydet.

Hvornår skal God Skik Tjekskema udarbejdes?

Dette betyder i praksis, at långiveren skal have talt med foreningen inden aftale om lån indgås og at långiverne i den forbindelse skal udfylde et ”God Skik Tjekskema”, efter gennemført rådgivning.

Når rådgivningen er sket, vil långiver sende God Skik Tjekskemaet til underskrift i bestyrelsen og skemaet returneres underskrevet fra låntager til långiver. Først umiddelbart efter rådgivningssamtalen, kan der indgås aftale om fastkurs eller ske udbetaling af lånet.

Den nye lov skal naturligvis ses i lyset af de sidste års mange sager, hvor bl.a. bestyrelser i andelsboligforeninger har følt at de ikke er blevet rådgivet korrekt og tilstrækkeligt i forbindelse med indgåelse af lån og finansielle aftaler (swap’s og lange inkonvertible lån). Aftaler og lån som efterfølgende har vist sig uventede byrdefulde for foreningen og som i dag er klassificeret som ”Rød-mærkede lån” i den rådgivning bankerne nu vil skulle yde. Her lidt praktik om de nye regler: 130

Skemaet skal udarbejdes, når en forening optager lån på 100.000 kr. eller mere med pant i fast ejendom. Der skal udfyldes ét skema pr. lån.

Procedure i forbindelse med lånesager fremadrettet: Ved afgivelse af lånetilbud vil der fra långivere være et forbehold om, at foreningen, ved et eller flere bestyrelsesmedlemmer, skal have modtaget rådgivning vedrørende det tilbudte lån direkte fra långiver.

Administrators rolle og rådgivning: Nogle administratorer yder ikke rådgivning om finansiering til deres andelsboligforeninger. Dette har man fravalgt og man overlader opgaven til de kreditforeninger og banker der yder lånene.

I disse tilfælde må det forventes, at långiverne vil gøre mere ud af rådgivningen og foreningerne vil skulle bekræfte, at de har

modtaget den påkrævede rådgivning fra kreditforening/bank. Dvs. at en eller flere repræsentanter fra bestyrelsen, der har modtaget rådgivning, skal underskrive God Skik Tjekskemaet.

Andre administratorer spiller en meget aktiv rolle i optimering af foreningens lån og yder en omfattende og dækkende uvildig rådgivning i forbindelse med låntagning. I Administrationshuset mener vi at det er vigtigt at foreningen, i sin administrator, har en uafhængig økonomisk rådgiver med omfattende indsigt i foreningens forhold.

Långivers rådgivning er normalt god og udgør en centralt indspil i beslutningsprocessen, men långiver er også sælger af en ydelse og er ikke uvildig! Kan foreningen således ikke få bistand hos sin administrator, bør man søge anden supplerende uafhængig finansiel rådgivning når man står overfor større lånebeslutninger.

Hvad betyder de nye regler i praksis?

De nye regler er endnu et eksempel på at administrationen og sagsbehandlingen omkring en andelsboligforening kompliceres og gøres administrativt tungere. Dette betyder ikke at tiltaget er uhensigtsmæssigt. Historien har vist at mange foreninger har indgået aftaler som de ikke har forstået og som de måske heller ikke har fået en tilstrækkelig god rådgivning omkring. Vi Servicehåndbogen 2013-14

har også erfaret, selv inden for det sidste år, at rådgivning, leveret af visse finansielle aktører, lang fra levede op til de krav, der stilles i de nye regler og at mærkningen af finansielle produkter ikke blev brugt på en god og oplysende måde.

Vi tror således at de nye krav til långivers rådgivning, kombineret med den ny mærkning af finansielle produkter (grøn, gul, rød) vil mindske risikoen for at foreninger, uden kyndig uafhængig rådgivning fra deres administrator, oplever at de køber ”katten i sækken” i fremtiden.

■

En ny mærkningsordning af finansielle ydelser klassificerer finansielle produkter i tre klasser med indikationen grøn, gul eller rød. I forbindelse med den rådgivning de nye regler foreskriver, må det forventes at låntager vil blive gjort bekendt med ”farven” på det produkt man er ved at købe. Interessant nok har alle de produkter, der har skabt de store problemer de seneste år, alle farven rød. Et forhold der måske kunne have afholdt visse foreninger fra at købe disse produkter – såfremt de havde været præsenteret for et rødt mærke.

131

Tips til taget - renovering og vedligeholdelse Løbende reparationer og vedligeholdelse af taget er nødvendige for at bevare ejendommens værdi og undgå vandskader, råd- og svampeangreb. Her er nogle gode råd til, hvordan du passer på dit tag.

Af Anders Bang Olsen og Jeppe Wagner, Rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

den primære beskyttelse af bygningen og dermed din bolig.

Uanset om din tagkonstruktion bærer en beklædning af tegl, skifer, tagpap eller metal, er det disse materialer, der yder

Råd i spær

132

Alle dele af en bygning skal naturligvis vedligeholdes, men der er grund til at være særlig opmærksom på taget, da det er en mere skrøbelig opbygning end eksempelvis ydervæggene af teglsten.

Tagkonstruktionen består ofte af træ i den bærende del, og træ nedbrydes, når det udsættes for fugt, vind og vejr.

Selv små utætheder kan desværre med

Oplægning af tagsten

tiden føre til store tab i kroner og ører og nok så vigtigt i bygningens værdi som bolig. Derfor er en målrettet vedligeholdelse af taget afgørende.

En god portion opmærksomhed og en villighed til løbende at lave udbedringer vil dog sikre dit tag en lang levetid, hvor det effektivt holder vind og vejr ude på den rigtige side; nemlig over byens tage.

Vær opmærksom I første omgang handler vedligeholdelse om at være opmærksom og holde øjnene åbne.

Vand på gulvet oppe under taget, fygesne om vinteren eller nye fugtskjolder ved tagværk eller murværk er klare indikationer på problemer, der skal gøres noget ved.

Selvom det ikke ser ud af meget, er der god grund til handle hurtigt. I vores arbejde som rådgivende ingeniører oplever vi tit, at det netop er de små utætheder, der er den værste skadeforvolder.

Opmærksomhed overfor selv små ændringer og løbende vedligeholdelsesarServicehåndbogen 2013-14

bejder forhindrer, at skaderne tager overhånd og udvikler sig. En manglende tagsten kan hurtigt registreres og udskiftes, hvorimod råd- og svampeskader i tagkonstruktionen som følge af utætheder kan kræve mere omfattende indgreb.

Vedligeholdelse betaler sig Når vi kommer ud til en besigtigelse af en ejendoms tag, oplever vi desværre ofte skader som følge af manglende vedligeholdelse.

Det ser vi typisk på steder, hvor der er samlinger og gennembrydninger af tagfladerne. Skaderne opstår, når inddækninger til disse gennembrydninger ældes, slides eller forvitrer pga. vejrlig.

Det er altid ærgerligt for en bygningsejer at blive konfronteret med skader som følge af dårlig vedligeholdelse. Ærgrelsen er så meget desto større, når man ved en rettidig indgriben kunne have undgået følgeskader i de underliggende konstruktioner og dermed skåret en stor del af udgiften til en genopretning fra.

Et godt råd er derfor med jævne mellem133

►

Tips til taget - renovering og vedligeholdelse

Efterisolering og imprægnering af rem og spær

rum at tage en tur op under taget og kigge efter, om der er ændringer. Hvis det er muligt, så kig ud af et tagvindue og tjek for manglende sten, løse inddækninger, sætning af tagflader m.v.

Opdager man problemer, så få gjort noget ved dem med det samme. Hvis der er en negativ udvikling i gang, kan man roligt regne med, at en tidlig udbedring vil være billigere end at vente.

Vær opmærksom ved ombygning Tagets konstruktion er beregnet til både at klare vægten fra taget, inkl. ophobning af sne og vindpåvirkning, og generelt at modstå vejrliget. Selv mindre ændringer i konstruktionen kan have stor betydning for tagets funktion og ikke mindst holdbarhed. Derfor skal man være opmærksom, når man bygger om.

De seneste mange år har man i stor stil omdannet tørrelofter til beboelse eller

134

andre fælles mål, som f.eks. tagterrasser. Ved disse forandringer i taget sker der indgreb med overskæringer og fjernelse af dele af konstruktionen. Det kan for eksempel være spær eller hanebånd, som helt eller delvist fjernes. Der gælder her, at man skal sørge for, at de eksisterende konstruktioner er tilstrækkeligt forstærkede.

Kviste og tagvinduer Der findes mange forskellige typer kviste, og i de senere år er fabriksfremstillede kviste i mange tilfælde en rentabel løsning i stedet for at renovere de eksisterende.

Det er vigtigt at vælge den æstetisk rigtige og bedst proportionerede løsning til ejendommen. En ny højisoleret kvist kan virke voldsom på en eksisterende bygning. At renovere eller udskifte en kvist er en betydelig ændring og kræver både arkitektonisk forståelse for husets oprin-

Undertag bestående af pap og brædder

delige udseende og indsigt i de konstruktive forhold.

Ved kviste skal man være særlig opmærksom på inddækninger og samlinger mellem kvist og den øvrige tagkonstruktion, da en typisk skade er råd og svamp i spær på begge sider af kvisten.

Råd- og svampeskader skal hurtigst muligt repareres; først ved at fjerne eventuelt dårligt tømmer og forstærke konstruktionen, hvor den er blevet svækket, dernæst at behandle mod råd og svamp og endeligt at sørge for forebyggende foranstaltninger, således at der ikke fortsat trænger fugt ind i konstruktionen.

Mange ejendomme har også tagvinduer – typisk støbejernsvinduer, der oprindeligt har givet lys til de uudnyttede lofter og pulterrum. Ved en udskiftning af tagbelægningen, udskiftes de gamle tagvinduer gerne med nye ovenlysvinduer med termoruder. Herudover er der kom-

met flere muligheder for at arbejde med det æstetiske udtryk. For eksempel kan ovenlysvinduer og inddækninger etableres med pulverlakeret aluminium, zink, eller kobber, der falder ind i farven på tagbeklædningen.

Ligesom ved montering af kviste er der god grund til at være opmærksom på både den æstetisk rigtige og håndværksmæssigt forsvarlige løsning, når der skal sættes nye tagvinduer i.

Materialevalg Både ved ombygning og renovering af taget skal man være opmærksom på, at byggematerialer varierer meget i kvalitet. Generelt kan man dog godt regne med, at man får, hvad man betaler for.

Det er hensigtsmæssigt at tænke materialernes levetid ind i renoveringen, da konsekvensen ellers kan være, at et nyligt renoveret tag alt for hurtigt får ska-

► Servicehåndbogen 2013-14

135

Tips til taget - renovering og vedligeholdelse

der f.eks. i form af slidte og nedbrudte inddækninger med dertil hørende utætheder, eller at et undertag har en alt for kort levetid i forhold til tagbelægningens levetid.

Værktøjer Et vigtigt redskab for en ejer- eller andelsboligforening er en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, hvori ejendommens tilstand er beskrevet, herunder redegørelse for eventuelle problemer, samt en oversigt over, hvornår hvilke arbejder bør udføres - både akutte renoveringsopgaver og generelle vedligeholdelsesarbejder.

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplanen bør opdateres hvert femte år, således at foreningen altid ved, hvor og hvordan der skal budgetteres i forbindelse med byggearbejder. Det kan f.eks. være hensigtsmæssigt at samle flere opgaver i samme renoveringsprojekt, da man på den måde kan drage fordel af, at stillads alligevel er opsat.

Foto: Christian Ringbæk

136

Det er altid klogt at inddrage en erfaren og professionel byggerådgiver, som kan vejlede både i forbindelse med planlægning af arbejder, udarbejdelse af projekt og udførelse af tilsyn i selve byggefasen.

Husk, at gode materialer, gode håndværkere og god rådgivning i forbindelse med en tagrenovering, udbedring af skader eller generel vedligeholdelse af ejendomme er en forudsætning for et vellykket byggeprojekt.

■

BANG & BEENFELDT A/S Rådgivende ingeniører og arkitekter

Vi ser din ejendom fra et nyt perspektiv Bang & Beenfeldt er et rådgivende

ingeniørfirma

med

speciale inden for ejer- og andelsforeninger. Vi har 40 års erfaring indenfor renoveringog bygherrerådgivning.

Energirådgiver for:

Vi kan hjælpe dig med: Bygningsrenovering Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner Energimærkning Energirenovering Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner

Torvegade 66 · 1400 København K · Tlf: 32578250 · www.bangbeen.dk Servicehåndbogen 2013-14

137

Energibesparelser – et skridt hen ad den bæredygtige vej Koncepter som bæredygtighed og effektiv udnyttelse af energiforbruget er ved at vinde indpas i boligorganisationer, og har medført et øget fokus på energieffektivisering og indhentning af besparelser Af Tina Sander, konsulent i Dansk Energi

Det er ikke alle der sidder for bordenden, der ved at energiselskaberne i Danmark er forpligtet til at realisere energibesparelser hos deres kunder, og at de rent faktisk yder støtte til disse energispareaktivitete.

Der kan både være rådgivning og tilskud at hente i forbindelse med projekter der fører til energibesparelser.

En energirenovering indbefatter oftest en forbedring af en boligs klimaskærm, som er husets skal. Det gøres for eksempel ved at lægge tykkere isolering på taget eller

138

hulmursisolere, udskifte vinduer og udbedre kuldebroer. Undersøgelser viser, at der er store muligheder for at gennemføre besparelser i eksisterende bygninger i Danmark.

Men kun en mindre del af dette besparelsespotentiale bliver i dag realiseret, selv om det teknologisk er muligt. Det skyldes derimod oftest økonomi, manglende fokus eller viden om energibesparelsesmuligheder. Boligorganisationerne er dog bekendt med problematikken omkring energispild i den danske boligmasse, og er bevidste om, at der er et stort energisparepotentiale i at søsætte renoveringsprojekter, der har fokus på energieffektivitet – ikke mindst til gavn for beboerne i bebyggelsen. Energi-

selskaberne oplever da også en øget forespørgsel om samarbejde fra boligorganisationerne og interesse omkring energispareaktiviteter.

Opmærksomheden omkring energisparepotentialet er også ligeledes steget i takt med at man over de seneste mange år fra politisk side har sat fokus på potentialet.

Energieffektivisering er i dag en helt central del af Danmarks energipolitik og den grønne omstilling, hvor der er fokus på bæredygtighed og den samfundsøkonomiske gevinst ved energioptimering.

"Det er dog ikke alle, der ved at energiselskaberne i Danmark er forpligtet til at realisere energibesparelser hos deres kunder" Tina Sander, konsulent i Dansk Energi

Bygninger er en af de største energiforbrugere i samfundet. Mellem 30 og 40 procent af Danmarks samlede energiforbrug anvendes til opvarmning, ventilation og lys i bygninger. Energirenoveringer vil derfor både spare klimaet for CO2, give bedre indeklima samt værdisikre boliger. I 2020 bliver det tilmed et EU-krav at alt nybyggeri skal være energineutralt. Dvs. at byggesektoren skal minimere bygningernes energiforbrug ved at indtænke anvendelsen af miljøvenlige materialer og systemer der kan bidrage til nedsættelse af varme forbruget.

Servicehåndbogen 2013-14

► 139

Energibesparelser - et skridt hen ad den bæredygtige vej

Hvad er en energibesparelse?

En energibesparelse er en besparelse, der opnås ved, at en slutforbruger - en boligkunde, en virksomhed eller en offentlig institution - sparer på enten el- eller varmeforbruget. Det kan boligorganisationen gøre ved f.eks. at isolere ejendommen, udskifte til ny og energieffektiv varmekilde, udskifte ny effektiv belysning Hvordan?

Hvis man ønsker at få del i ordningen er der følgende skridt der skal følges: 1. Indledningsvist indgås en aftale med et energiselskab. Man kan frit vælge hvem man ønsker at rette henvendelse til. Det er således ikke afgørende om man er kunde hos det pågældende energiselskab.

2. Energiselskabet, skal være involveret fra starten af renoveringsprojektet. Derfor laves en samarbejdsaftale inden der er truffet bindende aftaler om renoveringsprojektet, dvs. f.eks. endelig beslutning i bestyrelse eller kontrakt med håndværker/ entreprenør.

3. Samarbejdsaftalen omhandler den ydelse som energiselskabet tilbyder mod at kunne medtælle den gennemførte besparelse i deres mål. Det kan fx være en energigennemgang af bygningen, egentlig projektering af et energiprojekt, et tilskud til gennemførsel eller en kombination af disse. Besparelsens størrelse vil være afgørende for energiselskabet indsats.

4. Med samarbejdsaftalen med energiselskabet på plads, kan der indgås bindende aftaler om den konkrete udførsel af de energibesparende tiltag gennemføres.

Alboa – en boligorganisation med øje for energieffektivisering En af de boligorganisationer som er i fuld gang med energispareaktiviteter er Alboa, som hører til i Aarhus. De samarbejder med Lokalenergi om både køb af strøm så vel som energirådgivning.

Alboa har i forbindelse med igangsætning af større og mindre renoveringsprojekter i deres boliger haft energibesparelse som et vigtigt fokusområde.

Lokalenergi har udarbejdet energimærkningsrapporter i 29 af deres afdelinger.

Rapporterne giver et godt overblik og afsæt til hvilke prioriteringer og indsatser boligforeninger kan gøre i deres vedligeholdelse – og renoveringsplaner. Alboa er i gang med renoveringsprojekter og energibesparende foranstaltninger.

140

De har bl.a. opnået tilskud til en afdeling i Stenkildeparken, i Viby området, der har optimeret deres varmeanlæg. Besparelsen svarer til det årlige varmeforbrug i ca. 65 lejligheder.

Michael Olsen – konsulent i Lokalenergi - har gode erfaringer med at samarbejde med boligorganisationer omkring energieffektivisering. ”Servicelederne i afdelingerne har ofte stor fokus på effektivisering og på at skabe så stor optimering af energiforbruget, som muligt. Ligeledes oplever vi en stor interesse og nysgerrighed fra beboernes side om, hvordan de kan spare mest effektivt på energien”, siger han.

Foto: colourbox.dk

Lovpligtigt energisparearbejde En effektiv ordning Det er de danske energiselskabers opgave at fremme energibesparelser (både el og varme). Besparelserne kan realiseres i boliger, i den offentlige sektor og virksomheder. Besparelserne kan findes både ved renoveringer af små og store bygninger, tekniske installationer og produktionsudstyr.

Energiselskaberne kan selv vælge, hvorledes de opfylder den konkrete gennemførsel af energibesparelserne. Det mest almindelige er energirådgivning, tilskud til energiforbedringer eller en kombination af de to. Besparelserne skal gennemføres omkostningseffektivt. Det vil sige at selskaberne skal finde den billigste vej til at nå de mange besparelser. Alle forbrugere har frit valg af energiselskab.

Vil du vide mere?

På www.energisparesiden.dk kan du finde mere information om muligheden for tilskud til energiforbedringer.

For at læse mere om Alboas arbejde med energibesparelser kan du besøge: www.lokalenergi.dk/da/erhverv/kunder/cases/alboa/

■

Servicehåndbogen 2013-14

141

Andelsbeviser er billige - eller er de?

Af Lars Wismann, projektchef & direktør, Wismann Property Consult A/S

I foråret 2013 var jeg en dag ude hos to af mine A/B klienter. Hos den første i Ryesgade fortalte de, at der netop var solgt to andelsbeviser til den maksimale andelskrone kr. 17.500/m2. Der er tale om meget veldrevet forening med dejlige altaner, orden i økonomien og en gæld i foreningen på kr. 8.600/m2.

Boligydelsen er kr. 515/m2. Samme formiddag forsatte jeg over til en anden klient, der er beliggende i Classensgade.

Også her var min klient tilfreds, da de netop havde solgt en lejlighed for kr.

2.750.000 med et nedslag på kr. 50.000 for et loft der trængte til istandsættelse.

Boligydelsen er her kun kr. 320/m2.

Når du skal vurdere prisen på andelsbeviset om den er for høj eller for lav, er første spørgsmål du skal stille, om der foreligger en nyere valuarvurdering. Gør der det, skal du bede om at få tilsendt en kopi af vurderingsrapporten. Da en valuarvurdering ifølge vurderingsnormen pr.

23-03-2009 fra Dansk Ejendomsmæglerforening skal anføre referenceejendomme til dokumentation af den kontante handelsværdi er det afgørende at sikre

142

sig, at rapporten angiver korrekt adresse og nøgletal på sammenligningsejendomme. Gør vurderingsrapporten ikke det, skal den omgående kasseres som udokumenteret. Det er en god tommelfingerregel i Københavnsområdet at søge på www.realkreditraadet.dk, hvor der er statistik og kontantpriserne på handlede ejerlejligheder.

I en normal vel vedligeholdt A/B foreningen bør valuarværdien ligge på 55-65% af m2-prisen for tilsvarende ejerlejligheder. Men da statistikken kun har gennemsnitspriser for et post nr. f.eks. 2100 København. Ø, kan man søge udbudspriserne på www.boliga.dk.

Ligger man på indre Østerbro f.eks. attraktive gader som Willemoesgade og Carl Johans Gade, så er gennemsnits udbudspriserne i 2Q 2013 for ejerlejligheder ca. kr. 33.000-35.000/m2.

Valuarværdien bør derfor ligge omkring kr. 18.150-22.750/m2. Disse priser bør dokumenteres med valuarens anførsel af tilsvarende referenceejendomme handlet/udbudt.

A/B Hostrupshave, Frederiksberg

Anvendes derimod den offentlige vurdering til beregning af andelskronen, kan samme ledetråd anvendes. Jeg havde således en køberklient (køberrådgivning), der ville købe et andelsbevis i Bornholmsgade, der ligger tæt på Kastellet og Kongens Nytorv. Den off. ejd. vurdering var kun kr. 7.200/m2. Forening havde dog valgt en valuar, der ikke havde anført referenceejendomme i sin valuarvurdering.

Den kontante handelsværdi var kr.

16.200/m2, uden at det overhovedet fremgik hvordan han var nået frem til værdien – der kom som sendt fra himlen.

Min rådgivning til min klient var at hun skulle købe andelsbeviset til den udbudte pris omgående, hvilket hun så gjorde.

I samme område var udbudspriserne kr.

35.800/m2 eller 221% af valuarens alt for lave værdi.

En anden køberklient havde fået tilbudt at købe et andelsbevis med en meget central beliggenhed på solsiden af Sønder Boulevard tæt på Halmtorvet. Denne forening brugte den offentlige vurdering til beregning af andelskronen. Den off.

vurdering var kr. 13.000/m2 i et området hvor tilsvarende ejerlejligheder udbydes til kr. 35.000/m2. Der var helt afgjort tale om en ren underpris. Min klient fulgte min rådgivning og købte andelsbeviset, efter at jeg havde besigtiget ejendommen og gennemgået alle relevante dokumenter. Den off. vurdering var kun 37% af referenceværdierne.

Advarsel imod andelsbeviser til foræringspriser Der er en række andelsboligforeninger, der sælger andelsbeviser til priser under kr. 200.000 helt ned til kr. 0. Der er næsten alle stiftet i perioden 2005-2008. De har købt deres ejendomme på toppen af markedet. De har ofte mange lejere i og ofte er kun 60-80% af lejlighederne andelslejligheder.

De hedder sådan noget som A/B Duegården, A/B Ringertoften, A/B Thyra Danebod, A/B Hostrups Have, A/B Lørups Ridehus, A/B Klostergården og en 10-15 andre navne. De har oftest modtaget en fejlslagen og forfejlet finansiel rådgivning fra realkredit og bank. De er overbelånt til langt op over skorstenen.

► Servicehåndbogen 2013-14

143

Andelsbeviser er billige - eller er de?

I det værste tilfælde, A/B Hostrupshave, er formuen en egenkapital på minus 580 mio. pr. 31-12-2012. Denne forening burde have en negativ andelskrone med minus kr. 10.000/m2 andelsareal. Hvad der kan undre er, at den har en positiv andelskrone på ca. kr. 1.000/m2. Det er fordi at man har anvendt Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra a (anskaffelsessummen minus den nominelle gæld) til beregning af andelskronen.

Dette princip er rygende forkert og man skal holde sig langt væk. Disse foreninger har nemlig en ikke bæredygtig økonomi på usædvanlige finansielle vilkår. I A/B Hostrupshave yder Nykredit således en årlige beregnet bidrags/renterabat på kr. 18 mio. om året. Alle lån er afdragsfri. Boligydelsen i disse foreninger ligger typisk mellem kr. 8001200/m2 i årlig boligydelse. Men denne boligydelse kan kun stige og der er ingen udsigt til en positiv andelskrone beregnet efter valuarvurderingsmetoden.

144

I disse foreninger vil man ofte sidde med usælgelige andelsbeviser, hvor andelshaveren hæfter for boligydelsens betaling til evig tid eller til man finder eller køber sig til en køber og sælger ”Sorteper” videre.

Søg køberrådgivning Inden du begiver dig ud i andelsmarkedet kan det derfor ikke siges for højt, at markedet er fuldkomment uigennemsigtigt. Du bør derfor søge køberrådgivning også selvom det kan virke dyrt at betale kr. 5.000 plus moms for en solid køberrådgivning.

Den solide køberrådgiver vil gennemgå alle relevante dokumenter samt tilbyde at besigtige andelsbevisets lejlighed. Det er i Danmark ikke særlig udbredt med køberrådgivning. Derimod er der mange eksempler på køb af andelsbeviser som har bragt folk ud i bundløs gældsætning, usælgelige andelsbeviser og årevis af søvnløse nætter.

Foto: Christian Ringbæk

Andelsbeviser er generelt billige Ja det er ubetinget i reglen den skinbarlige sandhed! Der er rigtig mange velfungerende A/B foreninger, hvor man får meget mere for sine penge end i tilsvarende ejerboligforeninger.

Andelsboligforeningernes ejendomme er nemlig oftest i en langt bedre vedligeholdelsesmæssig tilstand end de tilsvarende ejerlejlighedsforeningers ejendomme.

”Inden du begiver dig ud i andelsmarkedet kan det derfor ikke siges for højt, at markedet er fuldkomment uigennemsigtigt. Du bør derfor søge køberrådgivning også selvom det kan virke dyrt” Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S

Hertil kommer en pris pr. m2, på kun 55%-65% af m2-prisen for tilsvarende ejerlejligheder og i enkelte tilfælde helt ned til 35% af m2 priserne.

I nogle A/B foreninger holder man nemlig priserne kunstigt nede på et meget lavt

Servicehåndbogen 2013-14

niveau. Ofte aner man ikke, hvad der burde være den rigtige pris. Ofte er administrator en af dem der taler priserne kunstigt ned, da nemme salg af andelsbeviser gør det nemt for administrator.

re andelsbeviser.

Ja det kan virke paradoksalt, at nogle andelsboligforeninger direkte arbejder imod andelshavernes økonomiske interesse, der burde være en vel vedligeholdt ejendom, med de lavest mulige boligydelser og den højest mulige andelspris på salgba-

Der er mange gode køb i Andelsboligsektoren og generelt er andelsbeviser i Københavnsområdet billige i forhold til tilsvarende ejerlejligheder.

■

145

Renteswap i andelsboligforeninger Renteswap - Hvad betyder det for dig?

Af Line Kold, Kommunikations- og projektkoordinator, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået såkaldte renteswapaftaler. En renteswapaftale er et kompliceret finansielt produkt, som desværre er blevet lanceret uden, at andelsboligforeningerne blev mødt med den

dermed store udsving i boligafgiften på grund af svingende renteudgifter. Renteswap kan således være en ganske fornuftig ’forsikring’ mod stigende renter og en ustabil boligafgift.

Det har skabt en del problemer for andelsboligforeningerne, og forvirring om, hvordan andelene i foreningen skal værdifastsættes. Nu har Højesteret behandlet sagen, og der er kommet faste retningslinjer på området.

I perioder, hvor renten er lavere end ved indgåelsen af aftalen, får andelsboligforeninger ikke noget ud af deres ’forsikring’, og renteswappens markedsværdi påvirkes negativt.

rette rådgivning.

Hvad er renteswap?

En renteswap er en aftale, som en andelsboligforening indgår med en bank om at bytte rente i en afgrænset periode. Aftalen indgås typisk, hvis andelsboligforeningen har optaget et variabelt forrentet lån, og ønsker at bytte den variable rente ud med en fast rente.

Ved at indgå en renteswapaftale opnår foreningen en fast terminsudgift og undgår

146

Hvad er problemet?

Renteswapaftaler udgør et problem, fordi deres markedsværdi har store udsving og skal indregnes i andelsboligforeningens formue.

Når renten på et tidspunkt stiger, vil renteswappens markedsværdi også stige og måske oven i købet blive positiv. Dermed vil egenkapitalen blive påvirket positivt.

Markedsværdien vil på det tidspunkt, hvor renteswapaftalen udløber, altid være nul.

En inkonvertibel aftale Renteswapaftaler er inkonvertible og dermed dyre at indfri før, de udløber. Det anbefales derfor, at man beholder dem i hele deres løbetid. Det vil sige, at foreninger,

der har indgået renteswapaftaler, har et mindre råderum i forhold til omlægning af lån. Hvis foreningen ikke ønsker at indfri eller omlægge sine lån, betyder den svingende markedsværdi på renteswapaftalen reelt set ikke noget for foreningens økonomi.

Prisfastsættelse Når en andel skal sælges, prissættes den på baggrund af foreningens formue, det vil sige egenkapitalen. Når en forening har renteswap vil egenkapitalen ofte være ustabil på grund renteswapens svingende markedsværdi. Har foreningen hensat midler, vil de kunne bruges til at forhindre eller begrænse udsvingene. Har foreningen ikke en ’økonomisk buffer’, vil andelsværdien svinge, og vil typisk være høj, når renten er høj, og lav, når renten er lav.

De svingende andelsværdier har selvfølgelig stor betydning ved overdragelse af boliger. Det gælder dog kun, hvis foreningen anvender en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for andelsværdiberegningen. Anvendes anskaffelsesprisen, skal markedsværdien af renteswappen nemlig ikke medtages i beregningen af andelsværdien.

Foto: Christian Ringbæk

► Servicehåndbogen 2013-14

147

Renteswap i andelsboligforeninger

Delvis renteswap Nogle andelsboligforeninger er næsten gældfri, og andre foreninger har kun indgået en renteswapaftale på en mindre del af deres samlede lån. I de foreninger er risikoen for store udsving i andelsværdien ret lille, og en renteswapaftale vil derfor ikke udgøre et væsentligt problem.

Lige nu er markedsværdien af renteswapaftalerne lav, og derfor er det muligt at købe en andel i en forening med renteswap relativt billigt. Samtidig er risikoen for yderligere værdifald på grund af renteswappen lille.

Det, man blot skal have for øje, er, at andelsværdien løbende vil have udsving. Til gengæld vil boligafgiften typisk være stabil.

Renteswapaftaler er tidsbegrænsede, og det er derfor relevant at se på deres restløbetid. Nogle aftaler vil udløbe inden for få år, og hvis man forventer at skulle blive boende i en længere periode, vil de negative konsekvenser af renteswapaftalen forsvinde, når aftalen udløber.

Få rådgivning Da det har stor betydning om lånet med renteswap er stort eller lille, og hvilke finansielle forhold, der i øvrigt gør sig gældende i foreningen, så kræver køb af en andel i en forening med renteswap en nærmere gennemgang af de økonomiske forhold. Det er derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen, inden du sætter din underskrift på overdragelsesaftalen. Er foreningens økonomi sund og boligen i orden, er der ikke noget i vejen for at købe.

Køb af andel med renteswap Det er ikke nødvendigvis et problem at købe en bolig i en andelsboligforening, som har renteswap. Det kan sagtens være et godt køb.

148

■

Styrk foreningens kommunikation - opret en gratis hjemmeside gennem ABF ABF tilbyder i samarbejde med Boligweb en gratis foreningshjemmeside til alle medlemmer. En hjemmeside gennem Boligweb er nem at oprette, bruge og opdatere.

Foreningen får en hjemmeside med: • • • • •

Nyhedsmodul Kalender Bookingfunktion Debatforum Dokument- og fildeling

• Intranet til andelshavere og bestyrelse • Nyheder fra ABF • Gratis hosting

Tilmeld jer på: www. abf-rep.dk > MedLeMSkab > foreningShjeMMeSide Spar tid - Lad Boligweb klare opsætningen af jeres nye foreningshjemmeside. Pris: 795 kr.

Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problem at købe en bolig i en andelsboligforening, som har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi.

Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og foreninger, som har økonomiske udfordringer. Overvejer du at købe en andel i en forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen.

Fordele ved renteswap • Forsikring mod stigende renter • Faste terminsydelser Ulemper ved renteswap • Svingende andelsværdier • Begrænsede muligheder for gældspleje Vil du vide mere?

Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk

Servicehåndbogen 2013-14

149

Skadelige stoffer i bygninger – hvad skal man være opmærksom på?

Af Britt Haker Høegh, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

I den seneste tid har der været meget opmærksomhed omkring skadelige stoffer i bygninger.

Stofferne er meget forskelligartede og har forskellige konsekvenser for bygningerne og brugen af dem. Der er grundlæggende to indgangsvinkler til emnet. Det ene er kvaliteten af indeklimaet, og det andet er arbejdssikkerhed og affaldshåndtering i forbindelse med byggearbejder fx vedligehold, renovering og nedrivning.

Kvalitet af indeklima Nogle af de skadelige stoffer kan påvirke indeklimaet. Her kan nævnes PCB og radon. Når der er mistanke om, at indeklimaet kan være påvirket, skal det vurderes hvor stor en påvirkning, der er tale om, dvs. hvor høj koncentrationen i indeklimaet er. Først derefter kan man bedømme om og i hvilken grad, der er behov for en indsats, der nedbringer koncentrationen. Det er først og fremmest ejerne af boliger/bygninger, der er ansvarlige for indeklimaets kvalitet.

Arbejdssikkerhed og miljø Andre skadelige stoffer, som er indbygget, kan være uproblematiske for indeklimaet, men kan udgøre et problem i forbindelse med bygge-/renoveringsarbejder.

150

I denne kategori kan nævnes asbest, bly og ligeledes PCB. Stofferne kan blive frigivet under arbejdet fx ved nedrivning eller slibning af overflader, og derfor skal håndværkerne eller den udførende privatperson, beskyttes mod påvirkning af disse stoffer.

Derudover skal miljøet beskyttes mod spredning af stofferne. Det sidstnævnte inkluderer korrekt affaldshåndtering. Det er bygningsejeren, der i sidste ende er ansvarlig for arbejdssikkerhed og beskyttelse af miljøet under byggearbejder.

Det betyder konkret, at bygningsejeren skal afholde alle ekstraomkostninger, der er forbundet med den korrekte håndtering af forurenede materialer.

Derfor kan det betale sig at få undersøgt en bygning/relevante bygningsdele for skadelige stoffer, inden man indhenter tilbud for arbejderne. På den måde får man konkurrencedygtige priser på den ene og økonomisk sikkerhed på den anden side, idet mængden af ekstraarbejder reduceres.

I det følgende beskrives for hvert stof, hvornår der kan være mistanke om forekomst af stoffet i en bygning, hvor det kan forekomme, hvad det betyder for os mennesker, og hvordan man skal håndtere situationen.

PCB PCB (Polychlorerede Biphenyler) er en miljøgift, der er anvendt i byggeriet fra ca. 1950 indtil det i Europa blev forbudt i 1977. Byggematerialer, som kan indeholde PCB er fx fu gemasse, termoruder, visse malingstyper og gulvmasser, kondensatorer i el-apparater, m.v.. Idet stoffet er svært nedbrydeligt og ophober sig i kroppen, er det en af verdens farligste miljøgifte.

PCB indtages først og fremmest gennem fødevarer, men kan også optages via indånding eller hudkontakt, når der er PCB i bygninger. PCB i bygninger fremkalder ikke akutte eller mærkbare symptomer. Høje niveauer af PCB i kroppen, som kan opstå ved øget indtagelse gennem årtier, kan medføre skader på hud, lever, skjoldbruskkirtel, immunapparat og hormonsystem. Stoffet mistænkes at være kræftfremkaldende.

Massive indeklimaproblemer er hidtil mest set, hvor indvendig elastisk fugemasse indeholder høje koncentrationer af PCB. Til afklaring af dette kan man udtage en luftprøve, for at få afgjort, om der er tale om et indeklimamæssigt problem.

Ved PCB-niveauer over 300 ng PCB/m3 luft anbefaler Sundhedsstyrelsen afhjælpningstiltag. Pga. af den ret store måleusikkerhed skal niveauet ligge under 200 ng PCB/m3 luft, før indeklimaet anses for helt uproblematisk.

Foto: Christian Ringbæk

► Servicehåndbogen 2013-14

151

Skadelige stoffer i bygninger – hvad skal man være opmærksom på?

Brudt rørisolering i rørbøjning

En ny landsdækkende kortlægning af PCB viser, at der forekommer mange flere materialer med lavt PCB-indhold (under 50 mg/kg) end hidtil forventet. Derfor skal bygninger/bygningsdele opført eller renoveret mellem 1950 -77 undersøges for PCB inden opstart af byggearbejder.

Afhængigt af PCB-indholdet er der tale om uforurenet affald (< 0,1 mg/kg), forurenet affald (0,1 – 50 mg/kg) og farligt affald (>50 mg/kg).

Asbest Asbest er mineraler, som består af fibre, der er stærke og temperaturresistente.

Fibrene har fx været iblandet produkter, for at øge deres styrke eller deres brandbeskyttende evner. Der kan nævnes teknisk isolering, fibercementplader, gulvog fugemasser og meget mere. Anvendelsesperioden i byggematerialer skønnes at være fra sidst i ’20erne til sidst i ’80erne.

Først når asbestfibre frigives, kan men152

nesker påvirkes; dvs. ved bearbejdning af materialerne, eller når de er beskadigede. De nedbrudte fibres meget fine nåle kan indåndes og trænge ind i lungernes allerfineste forgreninger. Dette medfører risiko for asbestose (en lungesygdom), lunge- eller mavetarmkræft.

Ved beskadigede asbestholdige materialer kan fibre spredes i bygninger under normal brug. Her anbefales at undersøge de relevante materialer og i givet fald fjerne kilden og rengøre området for eventuelt spredte fibre.

Forud for byggearbejder anbefales det at kortlægge asbest, så håndtering af de relevante materialer kan tilrettelægges.

Bly Kemiske blyforbindelser er anvendt i maling som pigment, til korrosionsbeskyttelse og/eller skimmelhindrende middel. Metallisk bly kan fx forekomme som inddækninger, kabler eller paknin-

ger. Bly har været anvendt i byggeriet i århundreder. Malingspigmentet blyhvidt blev forbudt i Danmark i 1950, de fleste andre blyprodukter blev forbudt i 2001.

Sandsynligheden for påvirkning med bly er lille, idet bly ikke kan optages, så længe stoffet er fast bundet. Ved indånding af fx slibestøv fra maling eller hudkontakt med metallisk bly kan stoffet optages i kroppen.

Akutte symptomer er sjældne og kræver høj kortvarig påvirkning. Ved langtidspåvirkning (af fx slibestøv) kan bly i kroppen give gener på nervesystemet, blodproduktionen, nyrerne, forplantningsevne, mave-/tarmfunktion og give fosterskader.

Det anbefales at kortlægge for bly forud for byggearbejder. Afhængigt af blyindholdet er der tale om uforurenet affald (< 40 mg/kg), forurenet affald (40 – 2.500 mg/kg) og farligt affald (>2.500 mg/kg).

Servicehåndbogen 2013-14

Radon Radon er en radioaktiv luftart, som hverken kan lugtes, ses eller smages. Radon trænger ind i boligen fra jorden, og derfor vil de højeste koncentrationer af radon kunne findes i kældre- og stueetager, særligt hvis der er utætheder eller fejl i fundamentet eller revner i det nederste dæk. Det er lokale jordbundsforhold samt boligens konstruktion, som afgør koncentrationen af radon i boligen.

Der dør årligt mellem 250 og 300 danskere af lungekræft forårsaget af radon. Dermed er radon nummer to på listen over årsager til lungekræft – rygning er nummer et.

I 2010 blev kravene til radonsikring af boliger skærpet og bygningsreglementets anbefalinger til, hvor lavt niveauet af radon må være i indeklimaet i eksisterende byggeri blev strammet. Anbefalingerne til det maksimale radonindhold i indeklimaet er således sænket fra 200 Bq/m3 til 100 Bq m3.

■

153

Så bliver det vist ikke nemmere Andelsboligforeninger, ejerforeninger eller boligselskaber – for bestyrelserne er arbejdet det samme – ejendommen skal løbende vedligeholdes, store og små opgaver presser sig dagligt på.

Af Jørgen Koch, konsulent, Amagerelektrikeren A/S

For langt de fleste bestyrelsesmedlemmer er arbejdet i foreningsregi et frivilligt og ulønnet arbejde, der foregår i fritiden gennem møder i bestyrelsen og samtaler med beboerne og meget ofte kombineret med, at bestyrelsesmedlemmerne tager del i de daglige, mindre driftsopgaver såsom oprydning, pasning af varmeanlæg, pasning af eventuelle beplantninger osv. I det hele taget er det bestyrelsen, der i det daglige tager sig af stort og småt, ofte er det især formanden, der holder for, men under alle omstændigheder påhviler der bestyrelsen et ansvar for, at både beboerne og ejendommen ”trives”!

Det er selvsagt ikke meningen – og heller ikke muligt og i nogle tilfælde desuden ikke lovligt – at bestyrelsesmedlemmerne selv udfører vedligeholdelsesarbejder på foreningens ejendom, så fra tid til anden må bestyrelsen rekvirere hjælp udefra, altså ringe til den relevante håndværker.

Som oftest vil det være temmelig indlysende, hvem der skal ringes til, men i andre tilfælde kan der være flere valg, hvis fx utætte vandinstallationer har forårsaget skader på træværk og elinstallationer, eller hvis fx vildtvoksende trærødder både har 154

ødelagt belægninger i gården og beskadiget kloakken, der foruden udsivning også kan, og næsten sikkert vil, give rotteplager.

I specielt sådanne situationer er der et særligt sted, hvor bestyrelsen kan hente hjælp, et sted som måske ikke er kendt af så mange bestyrelser, skønt det dog kan registreres hos virksomheden, at flere og flere boligforeninger benytter sig af muligheden.

Det drejer sig om et formaliseret samarbejde mellem en lang række seriøse håndværkere og håndværksfirmaer, og via hjemmesiden www.bedstehåndværker.dk gives der adgang til ”byens bedste” håndværksydelser – og hjælp til at vælge netop den eller de rette fagfolk til opgaven.

Det er et landsdækkende tilbud, hvor samtlige håndværkere er medlem af de respektive garantiordninger, med hvad det indebærer af garanti for faglighed og redelighed – samt klare regler for eventuelle konfliktløsninger, hvis uheldet er ude. Her kan bestyrelsen altså med et enkelt opkald få opgaven løst uden at skulle bekymre sig om, om der skal ringes til den ene eller den anden fagmand.

Men også den almindelige, daglige drift af ejendommen kan med fordel aftales udført fra samme sted. Sammenslutningen, hvis man kan kalde den sådan, råder over fagfolk fra snart sagt alle fag: Tømrer, elektriker, vvs, murer til køleservice, markiser og vinduespudsning. Intet er for stort og intet er for småt! Udbuddet omfatter naturligvis også ejendomsservice incl. snerydning, så bestyrelsen kan spare en masse besvær ved kun at skulle henvende sig et sted – og ikke mindst ”nøjes” med kun at have én nøgle i omløb. På lang sigt vil det betyde mindre risiko for, at en nøgle falder i forkerte hænder, og at nøglesystemet på et tidspunkt må lægges om. Endelig vil en professionel løsning/aftale om varetagelse af den løbende vedligeholdelse af ejendommen ofte være at foretrække – især for de mindre boligforeninger - frem for ansættelse af en vicevært, der forudsætter en ret så tung lønadministration og mandskabsproblemer under ferie og sygdom. Dog kan bedstehåndværker.dk også hjælpe her med en ”viceværtafløsning”, hvis boligforeningen allerede har en vicevært ansat.

Den daglige – eller måske snarere den nødvendige – kontakt kan ske telefonisk, men der lægges på op til, at tilbud og Servicehåndbogen 2013-14

håndværkerbistand bestilles via hjemmesiden, hvor der samtidig med rekvirering af fx en VVS-mand skal angives opgavens art, så bedstehåndværker.dk i givet fald kan foreslå en anden ”løsning”, hvor det findes mere hensigtsmæssigt.

Det skal for en god ordens skyld understreges, at boligforeningen ikke på nogen måde bliver ”bundet” til sammenslutningen uanset hvor mange ydelser, der købes.

Boligforeningen kan frit vælge fx at fortsætte med at benytte en given håndværksmester, som man hidtil har været tilfreds med. På den anden side lover bedstehåndværker.dk, at der vil blive givet en ”årlig rabat” til de kunder, der gennem rekvirering af flere/mange håndværksydelse i løbet af året, er blevet såkaldte storkunder.

Der tilbydes udover assistance til driftsopgaver tillige byggestyring, ingeniør- og arkitektbistand, både til enkeltopgaver og til større entrepriser, som bedstehåndværker.dk meget gerne giver tilbud på. Flere større entreprenører er tilsluttet ordningen, så der ligger umiddelbart mange fordele og lettelser i bestyrelsens arbejde, hvis først der er etableret et givende og tillidsfuld samarbejde.

155

►

Så bliver det vist ikke nemmere

Det fremgår af hjemmesiden, at alle opgaver løses til den aftalte tid, til den aftalte pris og til den aftalte kvalitet. Det burde jo ikke være nødvendigt at fremhæve disse tre præmisser, men erfaringen viser desværre, at det ofte netop er på disse punkter uenigheder opstår. Ikke mindst hvad angår ”kvalitet”, kan den ikke fagkyndige let blive ”snydt”! Og netop derfor er ”tillid” næsten den vigtigste faktor mellem på den ene side bestyrelsen/rekvirenten og på den anden side entreprenøren/håndværkeren. Et tillidsforhold opstår ikke fra den ene dag til den anden, men må opbygges gennem erfaringer begyndende med mindre opgaver for forhåbentlig at bygge sig op til gensidig tillid (bestyrelsen: betaling til tiden) og tro på reel behandling ved større opgaver.

Det kan ikke sige for ofte – hvis et tilbud lyder for godt til at være sandt, er det simpelthen fordi, det ikke er sandt! Boligfor-

156

eningens bestyrelse har et stort ansvar for foreningens økonomi og vil naturligvis gerne have alle opgaver udført til den ”billigste” pris! Men prisen skal ikke alene hænge sammen med kvaliteten, den skal også rumme entreprenørens punktlighed og ikke mindst redelighed, hvis der viser sig fejl i forløbet. Og alle laver fejl! – Men kun de bedste entreprenører fejer op efter sig uden langsommelige og måske endog retslige tvister.

Om bedstehåndværker.dk lever op til ovennævnte med hensyn til leveringstid, pris, kvalitet og redelighed kan kun en prøve på deres ydelser vise, men herfra skal bestyrelserne under alle omstændigheder rådes til ikke kun at se på prisen, men langt hellere prøve at forstå tilbuddets kvalitetsmæssige indhold og søge oplysning om leverandørens/entreprenørens hidtidige omsorg for sine kunder.

Bestil din elektriker med en APP Du kan ringe døgnet rundt, eller hvis du alligevel sidder ved din PC – så brug hjemmesiden - eller din ”smartphone” og bestil en håndværker via APP’en Af Jørgen Koch, konsulent, Amagerelektrikeren A/S

Amager Elektrikeren har lagt vægt på at kunne kontaktes på både traditionel vis og på tidens digitale medier med en flot og instruktiv hjemmeside – se den på www.amagerelektrikeren.dk – eller download APP’en.

Der tilbydes assistance med en bred vifte af opgaver fra de daglige el-reparationer og vedligeholdelsesopgaver til fagog hovedentrepriser, enten ved arbejde udført på timebasis eller ved aftale om servicekontrakter/samarbejdsaftaler, hvis der da ikke ligefrem er tale om egentlige nybygnings- eller renoveringsopgaver, hvor projektering og tilbudsgivning vil være relevant.

Firmaet lægger vægt på at levere kvalitet og god service til tiden. Af deres hjemmeside fremgår det, at de også sælger rådgivning og driftsaftaler og giver forslag og ideer til nye og bedre, tekniske løsninger.

Servicehåndbogen 2013-14

Som navnet mere end antyder, har firmaet hjemme på Amager – nærmere betegnet i Kastrup – men har kunder langt ud over Storkøbenhavns grænser med hovedvægten lagt på boligforeninger, offentlige- og private virksomheder og private kunder.

De senere år er elprisen steget betragteligt, så der er penge at spare på et optimeret elforbrug eventuelt kombineret med opsætning af solceller og/eller automatik på forsyningsanlæg mv. I nogle tilfælde vil blot et ganske simpelt el-tjek kunne give besparelser eller i det mindste spare boligforeningen for ubehagelige overraskelser.

Er der inden for de seneste år foretaget en gennemgang af ejendommens elektriske installationer? - Hvis ikke, er det nok en god idé at kontakte boligforeningens elektriker – eller måske endnu bedre, Amager Elektrikeren!

■

157

Undgå dyre betonreparationer sæt ”strøm” på armeringen Der står mange penge på spil, når betonarmeringen ruster i vore boligbyggerier.

Katodisk beskyttelse med påtrykt strøm er en let og skånsom metode at få udført. Den er billig i drift og kan effektivt standse korrosion på kritiske bygningsdele i ejendomskomplekser, så kostbare renoveringer udskydes mange år frem.

Af Frits Grønvold, grundlægger af Grønvold og Karnov A/S

Betonelementer kan være af en nok så høj kvalitet og se både bund solide, sunde og stærke ud på overfladen, men skindet bedrager ofte og det indstøbte armeringsjern kan være i fuld gang med at tære op indefra, og vitale bygningselementer nedbrydes.

tale, kostbare bygningsdele som konsoller ved svalegange er udsat for korrosion fra især tøsaltning. Man skal ikke anvende katodisk beskyttelse med påtrykt strøm ukritisk overalt, men det er altid væsentligt billigere end at udskifte konsollerne, når de er tæret.”

Forbruget af tøsalt er stort i Danmark om vinteren og opløst salt kan nedbryde selv den bedst armerede beton, når det langsomt trænger ind. Kombinationen af salt og fugt er en giftig cocktail, der gør betonen elektrisk ledende og får den indstøbte armering til at tære op.

Det siger civilingeniør Frits Grønvold, en af Danmarks mest indsigtsfulde eksperter på området, som allerede for 28 år siden forudså behovet for at beskytte armering og grundlagde Grønvold og Karnov A/S i Vallensbæk, der var en af de første som tilbød katodisk beskyttelse med påtrykt strøm.

Har man en konstruktion, hvor man ved, der har været saltet, er det en god idé at være specielt opmærksom, da der kan være stor risiko for problemer. Når korrosionen er så fremskreden, at betonen slår revner, er det ofte for sent at tænke i forebyggelse.

Virksomheden blev i foråret 2013 købt af FORCE Technology der ønsker at styrke sin i forvejen store kompetence inden for korrosionsbeskyttelse yderligere. Frits Grønvold, der fortsætter som daglig leder, var ansat i FORCE Technology inden han grundlagde virksomheden. Grønvold og Karnov A/S er i årenes løb vokset til en international virksomhed, der har korrosionsbeskyttet et utal af bygninger fra Operahuset i Sidney og Alcatraz i San Francisco, til altangangene i Høje Gladsaxe, Farum Midtpunkt, og masser af broer og tunneller, parkeringshuse og bevaringsværdige bygninger etc.

Det gælder derfor om i god tid at få vurderet tilstanden på de mest sårbare og vitale dele, så som svalegangskonsoller i boligkomplekser, hvor en renovering er særlig kritisk og kostbar. Det kræver en undersøgelse af betonens tilstand. ”Korrosionsbeskyttelse er relevant, når vi158

”I starten lavede vi primært undersøgelser, men så hurtigt, at mange altangange som var blevet repareret fem år tidligere på grund af skader fra tøsalt, hurtigt kom i en endnu dårligere forfatning end før de blev repareret. Og tænkte derfor, at det ikke kunne være rigtigt, at man ikke kunne bevare armeret betonkonstruktioner, der har fået for megen salt. Efter relativt kort tid kom vi frem med katodisk beskyttelse med påtrykt strøm. I dag kan man købe produkter til brug til katodisk beskyttelse. Der er kurser om det og der er kommet en europæisk standard DS/EN 12696” Frits Grønvold, grundlægger af Grønvold og Karnov A/S

Før reparationen.

Brændgårdsparkens mange svalegange i Herning er et godt eksempel på, at katodisk beskyttelse kan sikre bygninger i mange årtier med simple midler.

En svag jævnstrøm sendes gennem de angrebne betondæk og den standser effektivt tæringen af det indstøbte jern. Det er i mange tilfælde både meget lettere og billigere end en omfattende reparation af skaderne.

► Servicehåndbogen 2013-14

159

Undgå dyre betonreparationer - sæt ”strøm” på armeringen

Sådan beskyttes svalegange Et af de seneste projekter er korrosionsbeskyttelse af Brændgårdsparken i Herning der drives af Boligselskabet Fruehøjgaard.

Boligblokkene blev bygget i 1966-68, men en tilstandsvurdering konstaterede tæring af den bærende armering i svalegangskonsollerne.

Grønvold og Karnov A/S har nu standset tæringen og boligforeningen undgik dels en dyr udskiftning af de mange udvendige svalegange og dels gener som længerevarende støj og støv. Til beskyttelse af konsoller blev i alt ca. 50 stk. anoder diskret boret ind fra siderne i de angrebne konsoller. En svag jævnstrøm på op til 5 volt sendes herefter mellem anoden og armeringen, og derved

forhindres opløsning af jern fra armeringen og det standser tæringen.

De diskrete anoder kan ikke ses udefra, og selve strømforsyningen er monteret i kælderen i et af trappetårnene. Grønvold og Karnovs metode efterlader bygningerne fuldstændig intakte, hvilket også er et krav i mange ældre bygninger, der skal beskyttes.

Ifølge Frits Grønvold er byggeriet nu beskyttet i mange årtier frem i tiden. Grønvold og Karnov udvikler og producerer anoder og udstyret, som virksomheden sælger til andre entreprenører, men lige så ofte hyres de til projekterne, der kan omfatte alt fra altaner til kæmpestore bygningsværker.

Før var der ikke mange, som forestillede sig, at man kunne løse problemerne med katodisk beskyttelse, så man hakkede op og rensede jernet, hvis der stadig var nok af det og støbte nyt beton, men det viste sig hurtigt, at det rustede videre. Vi måtte udvikle det hele fra bunden, men i dag er katodisk beskyttelse anerkendt og udbredt som en meget effektiv metode, siger civilingeniør Frits Grønvold.

160

Få checket betonens tilstand Søjler og vægge i parkeringshuse er også meget udsat for tøsalt, som primært stammer fra bilerne. Derfor ses i disse bygninger mange skader på dækket og den nederste del af de bærende vægge og søjler, men typisk er væggene i parkeringshuse længere oppe i god stand. I disse tilfælde kan man nøjes med katodisk beskyttelse nederst på væggene og selve dækkene i parkeringshuset.

FORCE Technology har i 25 år udført bl.a. tilstandsvurderinger, hvor netop de kraftigt skadede konstruktioner kan udpeges så en reparationsstrategi kan optimeres, herunder finde de områder på konstruktionen som med fordel kan få en ekstra beskyttelse. ”I dag er det ikke ualmindeligt at tilbyde katodisk beskyttelse sammen med en traditionel betonreparation. Det sendes typisk i udbud, da der ofte skal udføres små reparationer samtidig med beskyttelsen”, siger Frits Grønvold. ”Ser betonen stadig pæn ud, men har den været udsat for nedbrydende kræfter fra især salt, bør man overveje katodisk beskyttelse, for at undgå dyre, fremtidige reparationer.

Er forfaldet ikke alt for fremskredent, er der håb om en lang levetid, da man kan bevare betonen, som den er. Man behøver ikke at beskytte alle svalegange i en stor etageejendom, men kan ofte nøjes med at gribe forebyggende ind ved de angrebne områder, hvor der er brug for beskyttelse. Man bruger således kun metoden dér, hvor der er brug for den.

Anvendes den med omhu, er den billigere og mere sikker end anden reparation. Man kan lave ikke-destruktive målinger og tage prøver ud for at se, om der er salt i betonen. Det er ikke det tegn, man har brug for, hvis man ønsker at sove roligt om natten, siger Frits Grønvold.

Grønvold og Karnov A/S er en internationalt opererende virksomhed, der har foretaget katodisk beskyttelse af bygningsværker mange steder i verden. Blandt dem kan nævnes Operahuset i Sidney, Alcatraz i San Francisco samt mange bygningsværker langs Saudi Arabiens kystlinje og i England. I Danmark har virksomheden arbejdet med at beskytte etageejendomme i det offentlige og private boligbyggeri, museer, historiske bygninger og tekniske installationer som parkeringshuse, tunneller, vandtårne, havvindmøller, lufthavne, svømmehaller, broer etc.

■

Undgå dyre reparationer af dine svalegange

Kontakt Frits Grønvold, fog@force.dk Brián Kofoed, bk@force.dk

Vedligehold med katodisk beskyttelse: • Nemt og hurtigt at installere • Billig reparationsmetode • Få gener for beboerne • Diskret udbedring af skader.

Servicehåndbogen 2013-14

43 26 70 00 forcetechnology.com

161

Få styr på kvaliteten Om ISO-certificering og byggerating som værktøjer ved valg af samarbejdspartnere.

Få styr på kvaliteten

Om ISO-certificering og byggerating som værktøjer ved valg af samarbejdspartnere.

Af OleEmborg, Emborg, Emborg-Form, arkitekter maa.

Af Ole Emborg-Form, arkitekter maa.

Den Men hvordan og sikrer man sig, vurderinger, at roDen traditionelle traditionelle måde måde træffes. at seret på uvildige uafhængige de at vælge samarsende omtaler af påeksterne, egne hjemmesider og i undersø vælge sinesine samarbejdspartforetages statsgodkendte, bejdspartnere fremsendte referencer ikke blot er tomt nere er, måske på eftereranbegelsesvirksomheder eller "evaluatorer". måske efter anbefaling salgsgas? To af de bedste værktøjer hertil faling, at mødes med et par eller at mødes med et er hhv. ISO-certificering og byggerating, kandidater, se en referencekan omfatte flere forhold par eller at fordi ISO-certificeringen begge ordninger er baseret på uvildilistekandidater, og ved samtale mærke miljøcertificering ISO:14001 og arbejds se en referenceliste og ge ogbåde uafhængige vurderinger, der foretaefter om ”kemien er i orden”. ved samtale mærke efges af eksterne, statsgodkendte, undersmiljøcertificering OHSAS:18001, men det mes I dag der er meget ter, omfindes ”kemien i or- mere gelsesvirksomheder eller ”evaluatorer”. relevante er ISO:9001 der handler om kvalitets kvalificerede værktøjer. den”. I dag findes der sikring. imidlertid megetforhold bedre der og mere kvalifice- når ISO-certificeringen kan omfatte flere forDer er mange skal overvejes, rede værktøjer. hold, såsom både miljøcertificering man skal vælge sine samarbejdspartnere hvadDer er og under 10 rådgivervirksomheder, arkitekte ISO:14001 arbejdsmiljøcertificering enten er tale om valg rådgiver eller entreog ingeniører tilsammen, der er ISO:9001 cert Der erder mange forhold derafskal overvejes, OHSAS:18001, men det mest relevante er prenør. ficerede DSCertom og kvalitetssikring. under 5 virksomheder de når man skal vælge sine samarbejdspartISO:9001, derafhandler nere, hvad enten der er tale om valg af rådDer er 10 rådgivervirksomheder - ar-ligeledes a erunder miljøcertificerede efter ISO:14001 giver eller entreprenør. kitekter og ingeniører - der er ISO:9001 Byggeopgaver er karakteriseret ved at koste rigDSCert. certificerede af DSCert og under 5 rådgitig mange penge, og derfor er det af afgørende Byggeopgaver er er karakteriseret vedbliver at ko-udført, vervirksomheder, derenerbehandling miljøcertificerede betydning, at det det rigtige der Byggerating er af kvalitetsnøgle ste rigtig mange penge, og derfor er det af efter ISO:14001 ligeledes af DSCert. af de rigtige aktører med det rigtige og ønskede tal, der sammenfattet ender med en "byggeriet afgørende betydning, at det er det rigtige, resultat til den aftalte pris. smiley".

Fælles for begge ordninger der bliver udført, af de rigtige aktører, med Byggerating er en behandling af kvalitets-er, at det e en uafhængig udefra ender kommende der forestå det rigtige og ønskede resultat – og til den nøgletal, der sammenfattet med en Et valg pris. bør baseres på tillid. Tillid til at man kan bedømmelsen, at begge der ikkeordkan snydes. aftalte ”byggeriets smiley”. således Fælles for ninger er,eratprimo det er en uafhængig, udefra samarbejde og tillid til at leverandøren kan ”leDer november 2012 kun 102 rådgiven Et valg bør Valget basereskan påske tillid. til, at af en kommende evaluator, der forestår bedømvere varen". påTillid baggrund de arkitektvirksomheder der har rating A og ku man kan samarbejde og tillid til, at og leveranmelsen, således at ingeniørvirksomheder. der ikke kan snydes. I anbefaling fra nogen man kender har tillid til, 50 rådgivende døren kan ”levere varen”. Valget kan ske 2012 var der således kun 102 arkitektvirkmen der er også langt mere professionelle værkpå baggrund af en anbefaling fra nogen, somheder og 50 rådgivende ingeniørfirtøjer at støtte dette valg. selvfølgelig virksomheder, som arbejde man til kender og har tillid til, men der er i dag maer,Der derer havde A-rating – der er den også langt bedre og professionelle værkbedstsystematisk opnåelige. med kvalitetsledelse og -kontro Jo større åbenhed omkring kvalitet og tilfreds- inspireret af eller efter retningslinjer f.eks. udar tøjer til rådighed til at støtte dette valg.

Certificeringen sikrer, at eller værktøjerne hed med tidligere udførte opgaver, desto mere bejdet af DanskeARK ingeniørforeningen Jo større åbenhed omkring kvalitet og hvordan tiler tilProblemet stede, samt at de at anvendes. kvalificerede valg kan der træffes.

Men er bare, det er udokumenteret nå fredshed opgaver, En certificering tredjepart og derfo sikrer manmed sig, attidligere, rosende udførte omtaler på egne hjemdet ikke er betyder, bekræftetatafen uafhængige desto mere kvalificerede valg, kan der som f.eks. DSCert (Dansk Standard) eller mesider og i fremsendte referencer ikke blot er blot kan fremsættes som en påstand. tomt salgsgas?

162af de bedste værktøjer er hhv. ISO-certificeTo

Certificeringen sikrer at værktøjerne er tilste

Dancert, inden udstedelsen af et certifikat har kontrolleret, at der hos virksomheden er en fast struktur for gennemførelsen af opgaver for kunderne. Som eksempel på dette kan nævnes, at der altid skal være klare aftaler med rådgiver og håndværkere, inden der sættes arbejde i gang, så man kender økonomien i løsningen. Desuden skal den certificerede virksomhed sikre, at kunderne er tilfredse med arbejdet ved at følge op på løsningerne.

Grundlæggende skal kvalitetssikringssystemet beskrive, hvordan man fra start til slut ikke alene løser en opgave, men også kvalitetssikrer og dokumenterer den. Det kan f.eks. betyde, at der for alle væsentlige arbejdsprocesser udarbejdes tjeklister, der sikrer, at alt væsentligt er undersøgt og taget stilling til – på samme måde, som en pilot gennemfører en række procedurer efter en tjekliste, inden flyet må lette.

At bruge en certificeret leverandør giver altså kunden en sikkerhed for, at der er styr på alle vigtige forhold i forbindelse med en rådgivningsopgave.

Nøgletal og ”Smiley” dokumenterer, at man kan levere kvalitet Byggeriets Evalueringscenter (BEC) beregner nøgletal til bygherrer, rådgivere og udførende virksomheder i henhold til det fælles nøgletalssystem, der gælder i statsligt og alment byggeri. Rådgivere, som fx arkitekter og ingeniører, får karakterer på

Servicehåndbogen 2013-14

en skala fra 1-5 indenfor følgende fem områder: økonomi, tid, kommunikation - proces & samarbejde.

Karaktérbog med nøgletal Når man har gennemført og fået beregnet nøgletal for mindst tre sager kan virksomheden få en karaktérbog, der indeholder nøgletallene beregnet som vægtede gennemsnit. Det betyder, at en økonomisk tung opgave tæller mere end en opgave af mindre økonomisk størrelse.

Byggerating eller ”Byggeriets Smiley” Virksomhedernes nøgletal bliver suppleret med byggeratingen, der viser virksomhedens placering i forhold til gennemsnittet, hvor gennemsnittet er det niveau, kunden normalt kan forvente. De fem trin i byggeratingen er: A - Meget bedre end gennemsnittet B - Bedre end gennemsnittet C - Som gennemsnittet D - Værre end gennemsnittet E - Meget værre end gennemsnittet Anvendelse af byggerating og ISO-certificering Når man som bygherre skal anvende kvalitetssystemer ved udvælgelse af en rådgiver eller entreprenør, bør man vælge den overordnede metode: byggerating og stille krav om ISO-certificering. Med gode nøgletal og en god byggerating er der skabt de bedste muligheder for af en god byggeproces.

■

163

Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner

Af Anne Pia Koch, Teknologisk Institut Byggeri og Anlæg

Der udføres mange energirenoveringer på ældre ejendomme. En del af disse indebærer merisolering af tagkonstruktioner, eventuelt kombineret med udskiftning af tagdækningen. Der er ofte rigtig god varmeøkonomi i dét. Men der opstår i nogle tilfælde efterfølgende fugt- og skimmelproblemer i tagkonstruktionerne.

Fugt i tagkonstruktioner I forbindelse med forebyggelse af fugtog skimmelvækst i tagkonstruktioner er der - udover tagets tæthed - to væsentlige forhold, der er vigtige:

En merisolering af loftet vil medføre, at temperaturen på spidslofter og i skunkrum falder. Men også tagundersiden i skråvægge vil blive koldere. Dette er i sig selv ikke et problem, hvis loftskonstruktionen er tæt ind mod beboelsen og tagkonstruktionen er korrekt ventileret. Problemerne opstår, når varm rumluft fra underliggende beboelse kan trænge ud i de kolde områder. Fugten i denne varme luft vil øge luftfugtigheden i den kolde årstid i en grad, der kan give betingelser for skimmelvækst.

• •

For at forebygge fugt- og skimmelproblemer, er der derfor nogle ting, man skal undersøge og i givet fald udbedre, inden arbejdet igangsættes. Det handler denne artikel om.

164

• •

Hvordan er tagkonstruktionen ventileret?

Hvordan er tæthedsplanet ned mod beboelsen?

Andre forhold, der kan have betydning for fugt i tagkonstruktioner er:

• • • • •

Listelofter eller andre loftsbeklædninger Revner og sprækker i loftet i underliggende bolig Tætheden af adgangen til tagrummet fx loftslem eller dør Isolering og tæthed af rørgennemføringer Afbrudte skorstene uden tæt afblænding Montering af spots uden tætning i loftet i underliggende bolig Gennembrydninger for ovenlys, mm.

Ventilation Ventilation med udeluft er et effektivt middel til at undgå fugtskader. Kolde tagrum, det vil sige tagrum og skunkrum, som ikke er isoleret på tagundersiden, skal ventileres. På skråvægge ventileres mellem isolering og diffusionstæt

Foto: Christian Ringbæk

undertag. Endvidere skal der ventileres mellem undertag og tagdækning.

Gamle understrøgne tegltage er ofte utætte, hvilket betyder, at der – uden at det egentlig er tilsigtet – er god ventilation. Men en ny tagdækning bliver typisk lagt på undertag og vil selvfølgelig være helt tæt, som det er meningen. Her kan det være nødvendigt at revurdere hvordan det nye tag ventileres optimalt.

Det er vigtigt at overholde de til enhver tid gældende anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut og gode råd fra BYG-ERFA, når man igangsætter en tagrenovering, især når projektet indbefatter merisolering. Heri er der givet detaljerede anvisninger på, hvordan ventilation skal udføres for forskellige tagtyper og -materialer.

Tæthedsplanet Øges samtidig isoleringen i loftet jf. de nye krav, bliver tagrum og skunkrum betydeligt koldere. Udover fokus på tilstrækkelig ventilation skal man derfor også have fokus på, hvordan tætheden er mod beboelsen. Varm luft kan indeholde mere vanddamp end kold luft.

Hvis varm fugtig luft fra beboelsen trænger op i de kolde tagrum, vil afkølingen af luften give en stigning i luftfugtigheden. I perioder af året kan det betyde, at luftfugtigheden især på tagundersiderne bliver så høj – mere end 75 % - at der er risiko for skimmelvækst. For at forhindre dette skal det sikres, at tæthedsplanet i etageadskillelsen mellem beboelse og tagrum, dvs. loft og evt. skråvæg i boligen samt skunkvæg og -gulv, er luft-/damptætte.

► Servicehåndbogen 2013-14

165

Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner

Loftet i ældre ejendomme er ofte et pudset loft. Tidligere blev et pudset loft regnet for tilstrækkelig diffusions- og lufttæt til at undgå skadelig opstigende rumfugt. Erfaringer med nyere efterisolerede lofter viser, at det pudsede loft ikke længere kan regnes for tilstrækkelig tæt i forbindelse med de nutidige isoleringstykkelser.

I sager, hvor der konstateres fugtskader i tagrummet, stilles spørgsmålet ofte, om den manglende eller mangelfulde dampspærre er en konstruktionsfejl.

For at afklare dette må man vide præcist, hvornår efterisolering og evt. andre ændringer, der vedrører tæthedsplanet er udført. Men i anvisninger, fx fra BYG-ERFA, er der fra januar 2009 og frem gjort opmærksom på, at pudsede lofter ikke kan regnes for tilstrækkelig tætte.

166

Andre forhold En hyppig kilde til direkte opstigning af rumluft til tagrummet er, at loftslemmen er utæt og uisoleret. Det er vigtigt at kontrollere dette, og forholdsvis enkelt at gøre noget ved det. Loftslemmen – eller døren – til loftet skal være forsynet med tætningslister, være tætlukkende og isoleret. Hertil kommer, at gældende brandkrav skal være overholdt.

Selvom der er en dampspærre i konstruktionen er det alligevel vigtigt, at loftet er intakt. Det giver ekstra sikkerhed. Så revner og sprækker bør repareres.

Rørgennemføringer fra aftrækskanaler mv. skal undersøges. Der skal tætnes omkring disse rørgennemføringer, og rørene skal være isolerede op til tagunderside, så der ikke opstår kondens i røret, som løber tilbage og giver fugtskader. Dette kan ske, hvis den varme rumluft i røret brat køles

Kraftig skimmelvækst på undertag grundet mangelfuld ventilation og opstigende rumluft.

ned i den kolde årstid.

I forbindelse med tagudskiftning er det almindeligt at afbryde ubrugte skorstene under tagdækningen. De afblændede skorstene skal forsynes med lufttæt afdækning i tagrummet. Hvis ikke, vil der kunne trænge varm og/eller fugtig rumluft op fra fx utæt renselem i kælderen, som kan give anledning til kraftig opfugtning i tagrummet.

Ved installering af spots i lofter er de fleste efterhånden opmærksomme på, at overholde kravene om isolering, så der ikke opstår risiko for brand, men de færreste er opmærksomme på, at der ved gennembrydning af loft og evt. dampspærre sker en øget mulighed for opstigning af rumluft.

Dette øger risiko for fugt- og skimmelproblemer i tagrummet. Der skal med

Servicehåndbogen 2013-14

andre ord tætnes omkring sådanne spots. Det samme gælder ved gennemføringer til andre el- eller VVS-installationer.

Ved ovenlys bremses ventilationen typisk i et eller flere spærfag. Desuden er der risiko for utætheder både ved inddækning og ved dampspærrens tilslutning. Det er vigtigt at dette arbejde udføres omhyggeligt, og at der sikres ventilation af tagets underside.

Når man har fået nyt tag, bør man altid foretage nogle eftersyn i løbet af de første vintre, for at undersøge, om det nye tag fungerer uden risiko for skimmelvækst. Man kan se efter, om der dannes kondens på tagundersiden eller, om der er tegn på begyndende skimmelvækst på undertag, spær og lægter.

■

167

Svampe- og skimmelangreb

Af Hanne Berg, KRS ApS

Trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af svampeangreb i bygningskonstruktioner er artsbestemmelsen meget vigtig. l princippet skelnes mellem angreb af Ægte Hussvamp og andre svampearter. Når arts bestemmelsen er foretaget og årsagen til angrebet – fugtkilden - er klarlagt, kan selve bekæmpelsen planlægges og gennemføres Bekæmpelse af ægte hussvamp kræver særlige og omhyggelige foranstaltninger, bl.a. fordi den også vokser i murværk m.m. og er delvis selvforsynende med vand.

168

Bekæmpelsen af de andre trænedbrydende svampearter kræver imidlertid ikke så drastiske foranstaltninger. Her er det naturligvis også vigtigt at fjerne fugtkilden. l begge tilfælde kan udskiftning /forstærkning af dele af konstruktionen blive nødvendig.

Skimmelsvampe Skimmelsvampe er ikke trænedbrydende, men har desværre vist sig at have uheldig indflydelse på indeklimaet og dermed trivslen. Skimmelsvampe kræver også fugt og angriber såvel

organiske som uorganiske, støvede materialer. Svampene udvikler sporer (frø), der kan forårsage astmasygdomme.

Endvidere udvikles forskellige luftformige stoffer (VOC’er), der på anden måde kan frembringe sygelige tilstande hos mennesker. l sådanne bygninger er det også fugttilgangen, der skal findes. Svampene er ikke altid synlige, idet væksten foregår på bagsider af beklædninger, i isoleringsmaterialer m.m.

Herfra spredes sporene til gene for de

mennesker, der opholder sig i rummene Lokaliseringen af angrebene kræver ofte en meget omhyggelig bygningsanalyse, artsbestemmelse m.m., inden den egent lige bekæmpelse kan påbegyndes.

Som tilfældet med bekæmpelse af trænedbrydende svampe vil det ofte være påkrævet f.eks. at udskifte angrebet træværk, pladematerialer og isolering.

Udskiftningen foretages ikke pga. styrketab, men af hensyn til angrebets karakter og forankring i det pågældende materiale.

► Servicehåndbogen 2013-14

169

Svampe- og skimmelangreb

Døde sporer er ligeså generende som levende. Derfor må der afsluttende påregnes en grundig rengøring ved f.eks. støvsugning, hvis sporerne ikke på anden måde forhindres adgang til bygningens opholdsrum Det fine raftehegn, som rammer haven ind, er en tikkende bombe. For de bærende stolper, som du omhyggeligt har gravet dybt ned i jorden, er begyndt at rådne! Men heldigvis findes der en metode, der kan bekæmpe råd og svamp inde i træet.

Stik med kniven Stolpen som er gravet ned i jorden, er særligt udsat for råd og svamp i jordoverfladen, fordi der her er den optimale kombination af fugt, varme og ilt, som mikroorganismer og svampe trives i.

Værst går det ud over almindelige ubehandlede træstolper, men også trykimprægnerede stolper kan blive angrebet.

Du efterser stolperne ved at grave et spadestik ned omkring hver stolpe og stikke spidsen af en kniv ind i træet lige under jordoverfladen. Er træet fast, er stolpen god. Hvis du har en fornemmelse af, at kniven ”synker i”, er det J11I, du skal tage affære. sk, at undersøge alle stolper, tor selv om den første stolpe er ok, kan en af de andre godt være dårlig.

Måske får den mindre sol, eller måske er jorden dårligere drænet osv.

■

170

Effektiv bekæmpelse af svampe- og skimmelangreb.

En bred palet af kvalitetsprodukter og 25 års erfaring med forebyggelse mod og bekæmpelse af svampe gør LavTOX til en stærk alieret. Firmaet lavTOX forhandler og rådgiver om produkter og tilbehør til bekæmpelse og forebyggelse af råd-, svampeog insektangreb i træ og murværk. Fra Vejle distribuerer lavTOX effektive diffusionsmidler som Boracol l ORh, 20 og 40, samt Irnpel Bor- patroner. Produkterne forlænger træværkets levetid og giver et bedre indeklima.

Ned med trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af nedbrydende svampeangreb i bygningskonstruktioner er alle typer Boracol i princippet velegnet til desinfektion af murværk. Er det angrebne materiale derimod af træ, er Boracol 20 eller 40 det rigtige behandlingsmiddel. Boracol kommer i væskeform og har en dyb indtrængning Har svampen allerede nået at angribe i dybden på trækonstruktionen, kan man bruge en slagkraftig kornbination af Boracol og Irnpel borpatroner. Svampens styrke vendes til svaghed: Svampeforekomsten skyldes som regel fugt i muren eller træet. Virkestoffet i Bor col og Irnpel borpatronen ligger som beredskab i træet. Opfugtes træet, følger virkestoffet vandet. Virkestoffet ”forgifter” vandet og forhindrer udviklingen af svampeangreb.

Skimmelsvampe Skimmelsvampe nedbryder ikke træ, men de er særdeles dårlige for indeklimaet og sundheden. Til forebyggende og desinficerende behandling kan Boracol l ORh anvendes. Boracol l O Rh kan bruges på næsten alle typer overflader: Tage, teakbåddæk, træhavernøbler, terrasser, osv. Boracol l O Rh stopper angrebet og dræber sporerne, som efterfølgende fjernes ved en grundig rengøring.

Effektivt middel mod svamp og insekter.

Desuden er det et fantastisk grundingsmiddel til træværk.

Så ring til os og få en professionel rådgivning om problemet eller prøv et af vores effektive produkter.

Læs mere på: www.lavtox.dk

Har du problemer med skimmel grønne belægninger eller borebiller i dit træværk?

Mandal Allé 9A - 5500 Middelfart Tlf.: 75 82 50 33 - e-mail: lavtox@lavtox.dk

Servicehåndbogen 2013-14

171

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Advokatsamfundets Erstatningsfond Det danske Advokatsamfund Kronprinsessegade 28 1306 København K

www.advokatsamfundet.dk samfund@advokatsamfundet.dk 33 96 97 98

Asfaltindustrien Lautrupvang 2 2750 Ballerup

www.asfaltindustrien.dk ai@asfaltindustrien.dk 36 78 08 22

BYG Garantiordningen Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.byggaranti.dk info@byggaranti.dk 72 16 00 00

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

www.byggerietsankenaevn.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S

www.de.dk de@de.dk 70 25 09 99

Dansk Låsesmede Forening Industrikrogen 4 2635 Ishøj

www.d-l-f.dk info@d-l-f.dk

Danske Anlægsgartnere Sankt Knuds Vej 25 1903 Frederiksberg C

www.dag.dk info@dag.dk 33 86 08 60

DANSKE ARKitektvirksomheder Dampfærgevej 27, 5.

2100 København Ø

www.danskeark.dk info@danskeark.dk 32 83 05 00

Danske Kloakmestre Nørre Voldgade 106 Postboks 2125 1015 København K

www.danskekloakmestre.dk info@danskekloakmestre.dk 72 16 02 07

Danske Malermestre Islands Brygge 26 Postboks 1989 2300 København S

www.malermestre.dk sekretariatet@malermestre.dk 32 63 03 70

172

DS-Garanti DS Håndværk & Industri Magnoliavej 2 5250 Odense SV

www.ds-garanti.dk ds@ds-net.dk 66 17 33 33

Ejendomsforeningen Danmark Nørrevoldgade 2 1358 København K

www.ejendomsforeningen.dk info@ejendomsforeningen.dk

Forsikring & Pension Philip Heymans Allé 1 2900 Hellerup

www.forsikringogpension.dk fp@forsikringogpension.dk 41 91 91 91

FSR - danske revisorer Kronprinsessegade 8 1306 København K

www.fsr.dk fsr@fsr.dk 33 93 91 91

Glarmesterlaugets Garantiordning Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160, 2.

1123 København K

www.glarmesterlauget.dk info@glarmesterlauget.dk 33 13 65 10

Gulvbranchen Ankenævn for Vådrumsarbejder Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.gulvbranchen.dk info@gulvbranchen.dk 72 16 00 00

Køkken Anke Foreningen Byggeriets Ankenævn Postboks 102 1155 København K

www.koekkenanke.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj 20 2100 København Ø

www.frinet.dk fri@frinet.dk 35 25 37 37

Tekniq Installtørernes Organisation Skanderborgvej 238 8260 Viby J

www.tekniq.dk tekniq@tekniq.dk 43 43 60 00

Vinduesindustrien Korsvangs Allé 24 Postboks 521 8000 Aarhus C

www.vinduesindustrien.dk info@vinduesindustrien.dk 72 20 18 22

Servicehåndbogen 2013-14

173

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Byggeriets Ankenævn byggerietsankenaevn.dk Byggeriets Ankenævn er et privat ankenævn, hvis vedtægter er godkendt af Økonomi- og Erhvervsministeren. Bag ankenævnet står Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Dansk Byggeri

Byggeriets Ankenævn er et privat ankenævn, der drives som et samarbejde mellem Dansk Byggeri, Forbrugerrådet og Parcelhusejernes Landsforening, og som behandler klager fra private forbrugere over pris og kvalitet på en håndværksmæssig ydelse.

Hvem kan klage Som privat forbruger betragtes: • ejere af familieboliger, fritidshuse ol.

• ejere af ejerlejligheder • ejere af andelsboliger • lejere af familie-boliger, fritidshuse ol.

• lejere i udlejningsejendomme og andelsboliger • lejere i ejerlejlighedsejendomme

net jord) samt klager over leverancer af vinduer, yderdøre og køkkenelementer.

Der kan klages over såvel arbejdets pris som arbejdets kvalitet.

Ankenævnet behandler kun klager over nybyggeri vedr. arbejde, hvor den samlede entreprisesum for hele byggeriet ikke overstiger 1.000.000 kr. inkl. moms.

Hvem kan der klages over Der kan i princippet klages over enhver håndværker, man har indgået aftale med.

Om sagen kan behandles ved Byggeriets Ankenævn afhænger af om arbejdets art falder inden for ovenstående kategorier.

Arbejde som f.eks. VVS-, el-arbejde kan som hovedregel kun behandles ved Byggeriets Ankenævn såfremt forbrugerens aftalepart er medlem af Dansk Byggeri.

Klager over arbejde udført for en lejer samt indehavere af andel- og ejerlejligheder kan kun behandles, hvis arbejdet er udført på Medlemmer af Dansk Byggeri, Køkken-anlejerens/andelshavekeforeningen og Virksomheder, der er listet på Gulvbranchen er forrens/ejerlejlighedsindehaverens eget inititil at deltage i byggerietsankenaevn.dk, har pligtet ativ og regning. Bygen sags behandling ikke efterlevet ankenævnets ved Byggeriets Ankegeriets Ankenævn kan normalt ikke benævn og kendelsen afgørelse handle klager over skal efterleves. fællesarbejder udført på eller for hele ejenHåndværkere, der ikke er medlemmer af dommen eller en del heraf. ovennævnte organisationer, er hverken forpligtet til at deltage i sagen eller til at efHvad kan der klages over terleve en kendelse. Sagens behandling vil Der kan klages over nybyggeri, ombygi disse tilfælde afhænge af, om indklagede nings-, tilbygnings- og reparationsarbejder virksomhed indvilger i at underkaste sig vedrørende murer-, tømrer-, snedker-, ankenævnets vedtægter. maler-, stenhugger-, tække-, kloak-, brolægger-, gulv-, anlægsgartner- og jordarHvordan klager man bejde (dog ikke klager vedrørende forureInden en sag behandles ved Byggeriets 174

Hvad er BYG GARANTIORDNING - byggaranti.dk Ankenævn, skal den være forelagt modparten, og denne skal have afvist eller undladt at reagere på klagen. Det er en betingelse, at den del af regningen, der ikke er uenighed om, er betalt. Ønsker man at klage over kvalitet og/eller pris på en håndværksmæssig ydelse, er det et formkrav for sagens indbringelse ved Byggeriets Ankenævn, at man udfylder et klageskema. Klageskemaer findes på ankenævnets hjemmeside og de kan også rekvireres i ankenævnets telefontid.

Samtidig med klagens indbringelse indbetales et depositum på kr. 300,00, der tilbagebetales, hvis nævnet giver klageren helt eller delvist medhold i klagen.

BYG GARANTIORDNINGs formål er at skabe tillid og tryghed hos den private forbruger ved indgåelse af aftaler med entreprenører og håndværkere Entreprenører og håndværkere, der er medlem af Dansk Byggeri er dermed omfattet af BYG GARANTIORDNING. Formålet er at sikre, at private forbrugere ikke lider økonomisk tab som følge af fejl og mangler ved håndværksmæssigt arbejde, bestilt hos og udført af medlemmer af Dansk Byggeri.

I sagsbehandlingen ved Byggeriets Ankenævn indgår i de fleste sager skønsforretning ved en af sekretariatet udpeget skønsmand, der udarbejder en erklæring over det besigtigede. Alle sagens parter får mulighed for at kommentere erklæringen, der sammen med sagens øvrige bilag indgår i sagens behandling på nævnsmødet.

Hvem er dækket?

Kun arbejde udført af Dansk Byggeris medlemmer er omfattet af BYG GARANTIORDNING. Arbejdet skal være udført for og betalt af private forbrugere. Arbejde på udlejningsejendomme, ejerlejlighedsejendomme og andelsboliger dækkes ikke, når arbejdet er af en karakter, der sædvanligvis udføres som fællesarbejde og betales som fællesudgift.

Nævnet træffer afgørelse i sagen og træffer samtidig beslutning om fordeling af sagens omkostninger mellem parterne. De omkostninger, som nævnet pålægger klageren, må ikke overstige kr. 3.000,00. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid ved Byggeriets Ankenævn er ca. 6 måneder.

Hvad dækker ordningen?

BYG GARANTIORDNING dækker dokumen­ terede tab som følge af håndværksmæssige mangler ved murer-, tække-, snedker-, køkken-, gulv- og stenhugger- kloak-, brolægger-, jordarbejde eller malerarbejde.

Byggeriets Ankenævns sekretariat kan kontaktes i telefontiden alle hverdage mellem kl. 10 og 12 på tlf.: 72 16 02 00. Der henvises også til ankenævnets hjemmeside på www.byggerietsankenaevn.dk Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

BYG GARANTIORDNING dækker: • mangler ved DVC-mærkede vinduer og yderdøre fremstillet af Dansk Byggeris medlemmer.

• tagmalerarbejde, hvis virksomheden er medlem af Dansk Byggeri Tagmalerforening, når aftalen bliver indgået.

• tækkearbejde, hvis virksomheden er medlem af Dansk Tækkemandslaug, når aftalen bliver indgået.

Servicehåndbogen 2013-14

175

►

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

BYG GARANTIORDNING dækker ikke tab som følge af uudført arbejde.

Der ydes ikke dækning for mangler ved materialer.

Der ydes ikke dækning for tab som følge af fejlagtige produktanvisninger eller vejledninger fra materialeproducenter.

Der ydes ikke dækning for tab, der alene kan henføres til særligt forpligtende garantitilsagn fra den udførende håndværksmester, leverandør eller producent.

Der ydes som hovedregel ikke dækning for tab opstået af følgeskader.

Der ydes ikke dækning for forbrugerens indirekte tab, fx udgifter til flytning, opmagasinering af møbler, sagsomkostninger, herunder advokatomkostninger mv.

fastsatte beløb. Såfremt afhjælpningsarbejdet er dyrere end dette beløb, afholdes differencen af forbrugeren selv.

Hvornår dækkes?

Forbrugere har mulighed for at klage til Byggeriets Ankenævn over murer-, tømrer-, snedker-, maler-, køkken-, gulv-, stenhugger- og tække-, kloak-, brolægger- og jordarbejde.

•

Hvis et medlem ikke efterlever en kendelse fra nævnet, kan forbrugeren henvende sig til BYG GARANTIORDNING, som sørger for, at kendelsen efterleves eller opfyldes, dog med de begrænsninger, der følger af ordningens vedtægter.

Hvor meget dækkes?

Forbrugere kan maximalt få dækket det beløb, som det i afgørelsen pålægges Dansk Byggeri-medlemmet at betale til udbedring af mangler, dog dækker BYG GARANTIORDNING maximalt op til kr.

100.000,00 inkl. moms pr. byggesag.

Hvordan dækkes?

Hvis medlemmet af Dansk Byggeri ikke har efterlevet ankenævnets kendelse inden for den fastsatte frist, kan forbrugeren kontakte BYG GARANTIORDNING som, hvis betingelserne herfor er opfyldt, indestår for pengene over for forbrugeren.

Det påhviler herefter forbrugeren selv at entrere med et andet medlem af Dansk Byggeri med henblik på afhjælpning af manglerne. Udbetalingen fra BYG GARANTIORDNING sker herefter direkte til det medlem af Dansk Byggeri, der har forestået afhjælpningen. BYG GARANTIORDNING dækker kun det i kendelsen 176

Betingelserne for BYG GARANTI­ ORDNINGs indtræden i sagen Det er en betingelse for BYG GARANTIORDNINGs indtræden i sagen: •

• • • • •

•

at den udførende virksomhed med hvem aftale blev indgået, på aftaletidspunktet var medlem af Dansk Byggeri. For så vidt angår tagmalerarbejde, at virksomheden desuden var medlem af Dansk Byggeris Tagmalerforening og for så vidt angår tækkearbejde, at virksomheden var medlem af Dansk Tækkemands­laug. at sagen har været behandlet i Byggeriets Ankenævn, eller såfremt sagen afvises herfra, at der foreligger en domstolsafgørelse. at klageren har fået medhold. at medlemmet af Dansk Byggeri ikke har efterlevet nævnets kendelse inden for den fastsatte frist. at forbrugeren har accepteret kendelsen som endelig. at afhjælpningsarbejdet udføres af et med­­lem af Dansk Byggeri. at sagen indbringes for BYG GARANTIORDNING inden 3 måneder efter udløbet af den tidsfrist for efterlevelse, som er fastsat i kendelsen. BYG GARANTIORDNING kan i ganske særlige tilfælde dispensere for fristen. at forbrugeren har reklameret over for medlemmet senest 5 år efter afleveringen eller færdiggørelsen af arbejdet, og at forbrugeren inden for samme tidsfrist har indgivet klage til Byggeriets Anke­­nævn.

Hvem står bag?

Dansk Byggeri har etableret og administrerer og finansierer BYG GARANTIORDNING. Flere oplysninger om BYG GARANTIORDNING kan fås ved henvendelse til: Dansk Byggeri Nr. Voldgade 106 Postboks 2125 1015 Købehnav K 72 16 00 00.

Køkken Anke Foreningen (KAF) Køkken Garantiforeningen Når du handler hos medlemmer af Køkken Anke Foreningen er du sikker på at forhandleren leverer et ordentligt produkt. Ankenævnet er godkendt af Forbrugerstyrelsen

Af Lene Jægerslund, KAFs sekretariat

Et nyt køkken – en stor beslutning For de fleste er et nyt køkken en stor beslutning. Køkkenet er hjemmets centrum og hver familie har sine egne krav og behov til lige netop deres køkken. Det er også ofte en stor investering, når køkkenet skal skiftes ud eller renoveres.

Det kan betale sig at satse på kvalitet og professionelt arbejde. Derfor er det vigtigt at vælge en forhandler, som man ved står for en høj håndværksmæssig standard.

Hvordan ved man hvem der står for en håndværksmæssig høj standard?

Den 23. oktober 1997 mødtes repræsentanter fra køkkenforhandlere og producenter i hele landet i Odense, og stiftede Køkken Anke Foreningen (KAF). Formålet med den nye forening er at forbedre forholdet mellem branchen og dens kunder.

Når man vælger et medlem af Køkken Anke Foreningen (KAF) til at levere eller montere sit køkken, har man derfor samtidig sikret sig, at man handler med en fagmand, som sætter kvalitet og tilfredshed hos kunden højt. Eller med andre ord man har valgt en forhandler, som både vil og kan stå inde for sit arbejde.

Hvad vil det sige at forhandleren vil stå inde for sit arbejde?

I praksis fungerer det sådan, at KAF via et samarbejde med Dansk Byggeri har gjort det muligt for forbrugere at klage over køkkenleverancer til Byggeriets Ankenævn, som er et “godkendt ankenævn” (dvs. godServicehåndbogen 2013-14

kendt af Forbrugerstyrelsen). KAF har med andre ord skabt mulighed for forbrugeren at få en uvildig behandling af sin sag, uden at skulle igennem det civile domstolssystem.

Hvad vil det sige at forhandleren kan stå inde for sit arbejde?

Det siger næsten sig selv, at man kun kan være med i Køkken Anke Foreningen, hvis man mener, at ens ydelser kan tåle at blive vurderet af andre. KAF har ikke plads til virksomheder, hvis arbejde ikke er i orden.

Hvem kan klage?

Private godkendte ankenævn etableres for at give forbrugere en nemmere, billigere og hurtigere adgang til at få behandlet en klage. En ankenævnsbehandling er faktisk et alternativ til en ofte dyr og langvarig domstolsbehandling. Derfor er det kun forbrugere, der kan klage til ankenævnet.

Hvem afgør sagerne?

Klager over køkkener afgøres af et nævn, som består af to forbrugerrepræsentanter, to repræsentanter fra KAF og en formand, som er landsdommer. På den måde er køkkenbranchens og forbrugernes interesser ligeligt repræsenteret.

Hvem skal man henvende sig til for at klage?

Hvis man ønsker at klage, skal man kontakte Byggeriets Ankenævn og rekvirere et klageskema. Sekretariatet kan træffes alle hverdage mellem kl. 10 og 12.

177

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Hvem skal man henvende sig til når man har besluttet at købe køkken?

Før man handler nyt køkken, kan man altid ringe til Byggeriets Ankenævn og få oplyst, om en køkkenforhandler er medlem af Køkken Anke Foreningen eller gå ind på KAFs hjemmeside: www.koekkenankeforeningen.dk. Kig også efter mærket, når du handler køkken.

Køkken Garantiforeningen – en ekstra sikkerhed Den 14. marts 2002 stiftedes Køkken Garantiforeningen. Køkken Garantiforeningen er en ekstra sikkerhed for de forbrugere, som indgår aftale med et medlem af Køkken Anke Foreningen. Hvis medlemmet af Køkken Anke Foreningen ikke efter-

lever en kendelse fra ankenævnet (f.eks. pga. konkurs, død, ophør eller lignende) træder Køkken Garantiforeningen ind i sagen.

Som hovedregel afholder Køkken Garantiforeningen derefter omkostningerne ved at forbrugerne får afhjulpet manglerne ved et andet medlem af Køkken Anke Foreningen.

Køkken Garantiforeningen dækker dog højest det beløb, som der er tilkendt i nævnets kendelse og maksimalt 30.000 kr. inkl. moms. Afhjælpning sker ved et af Garantiforeningen valgt medlem. Der ydes ikke dækning for tab af forudbetaling eller anden deposita.

Dansk Låsesmede Forenings Garantiordning DLF arbejder aktivt for en forsvarlig, faglig uddannelse af låsesmede og for at videreudvikle og informere om ny teknologi Af Tove Berg, formand, Dansk Låsesmede Forening

Selv om det er sjældent, kan det ske, at en kunde og et medlem af Dansk Låsesmede Forening (DLF) går fejl af hinanden. Årsagen kan være utilfredshed med udførelse eller prisberegning på et låse- og sikringsarbejde. Har du valgt et medlem af DLF, kan du uden omkostninger få forelagt Deres sag for DANSK LÅSESMEDE FORENINGs KLAGENÆVN. Det er dyrt og langsommeligt at føre sager ved domstolene, og det er næsten altid nødvendigt med ”Syn og skøn”, hvilket får omkostningerne til at løbe endnu mere i vejret.

Sagsbehandlingen ved DLFs Klagenævn er gratis, og klagegebyret tilbagebetales dersom klageren får helt eller delvis medhold.

178

Alle låsesmede, der er medlemmer i DLF er tilsluttet foreningens klagenævn og garantiordning. DLFs klagenævn består af 3 erfarne medlemmer, der ikke er inhabile i den eventuelle sag.

Medlemmerne skal følge afgørelserne fra foreningens klagenævn. Kan medlemmet ikke opfylde sine forpligtelser, f.eks. i forbindelse med en konkurs, træder DLFs Garantifond til og holder klageren skadesløs.

Giv dig selv den tryghed at få Deres låseog sikringsarbejder udført af et medlem af Dansk Låsesmede Forening. Vores sekretariat (info@d-l-f.dk) oplyser gerne om din nærmeste medlemsvirksomhed. På sekretariatet kan du også rekvirere de nøjagtige vedtægter for DLFs Garantiordning og Klagenævn.

Vælg en autoriseret vvs’er – det er din garanti for kvalitet og service Den autoriserede vvs-installatør kan give dig den bedste og mest opdaterede information om produkterne. Se derfor efter DS-garantimærket

Af Kristine Lyngbo, kommunikationschef DS Håndværk & Industri

Service Garanti Den autoriserede vvs-installatør kan give Den autoriserede vvs-installatør gør sig dig den bedste og mest opdaterede infornaturligvis umage for at udføre sit arbejde mation om produkterne. Han ved, hvilke korrekt – det siger sig selv. Men skulle der produkter, der er godkendt, og hvilke der er alligevel ske en fejl, er du sikret med både bedst egnet til netop dit behov og dine ønklagemulighed og garanti. sker. Det betyder, at du får bedst mulig Den autoriserede vvs-installatør Når du vælger en rådgivning og kan bruger kun faglærte håndvær- vvs-installatør, der er tage det bedste valg, medlem af DS Håndkere til at udføre dit arbejde når du skal have nyt værk & Industri, foreller have repareret pligter vvs-firmaet sig det gamle. til at følge en kendelse fra Håndværkets Ankenævnet, hvis du har klaget og fået Tryghed medhold. Og hvis firmaet er ophørt, eller Den autoriserede vvs-installatør kender ikke kan opfylde kendelsen, er du sikret alle lovkrav i detaljer og er hele tiden ajour gennem DS-garanti. Garantiordningen med den nyeste viden. sikrer, at kendelsen opfyldes.

For at sige det lidt enkelt, giver det dig sikkerhed for, at det vand, der kommer ud af Se derfor efter DS-garantimærket eller dine haner, er lige så rent som det, vandspørg vvs-installatøren, om han er medværket har sendt af sted til dig. Og hvis vi lem af DS Håndværk & Industri, inden du snakker om opvarmning, får du sikkerhed får udført arbejdet. for, at du ikke fryser, og at dit indeklima i huset er i orden.

Hvem kan bruge Håndværkets Ankenævn og DS-garanti?

Kvalitet Vær opmærksom på, at det kun er private Den autoriserede vvs-installatør bruger forbrugere, der kan bruge Håndværkets kun faglærte håndværkere til at udføre dit Ankenævn og DS-garanti. arbejde. Han er naturligvis også selv faglært og har herudover taget en ekstra inArbejde, der iværksættes af en ejendoms stallatøruddannelse. administrator eller bestyrelse, og hvor udgifterne f.eks. dækkes af ejendommens Det betyder, at han har lov til at udføre fællesudgifter, betragtes som hovedregel denne type arbejde, og at han kan tage ikke som arbejde, udført for en forbruger. kvalificeret hånd om din bolig.

Det gælder både planlægningen og udføFind din vvs-installatør og læs mere om relsen af hele projektet fra dine ønsker til garantiordningen på www.ds-garanti.dk færdigt arbejde.

Servicehåndbogen 2013-14

179

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Garanti for el- og vvs-arbejder Ankenævnet for Tekniske Installationer er et offentligt godkendt ankenævn, der er etableret af Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening og TEKNIQ Installatørernes Organisation

Af chef for ankenævnets sekretariat Jane Fischer

Danske forbrugere og el- og vvs-installatører, der er uenige om pris eller kvalitet på et el- eller vvs-arbejde, har mulighed for at finde en løsning på en nem, hurtig og billig måde. Ankenævnet for Tekniske Installa­ tioner er stiftet af TEKNIQ, Forbrugerrådet og Parcelhusejernes Landsforening og er god­kendt af erhvervs- og vækstministeren.

Ankenævnet består at en uvildig for­mand, der er dommer og opfylder betingelserne for at blive landsdommer, samt 4 rådsmedlemmer, bestående af 2 forbruger­ re­ præ­ sentanter og 2 brancherepræsen­tan­ter.

Ejer- og andelsforeninger betragtes ikke i alle tilfælde som private forbrugere og er derfor ikke altid er klageberettigede i Ankenævnet for Tekniske Installationer. Om dette er tilfældet afhænger af den konkrete sag og afgøres alene af Ankenævnet.

Den tilknyttede garantiordning – der har til formål at sikre, at en forbruger, der har fået medhold i en klage ved Ankenævnet for Tekniske Installationer, får opfyldt kendelsen, hvis den indklagede ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til kendelsen, og som dækker udgifter op til og med kr.

150.000 inkl. moms – gælder for alle arbejder, der udføres af virksomheder, der er medlem af TEKNIQ. Se derfor for en sikkerheds skyld efter det blå og hvide elmær­ ke og Dansk VVS Garantimærket eller spørg installatøren, inden aftalen indgås.

For at ankenævnet kan behandle en klage, skal det beløb, parterne er uenige om, udgøre mindst kr. 2.000 inkl. moms og må maksimalt udgøre kr. 150.000 inkl. moms. Det koster kr. 300 at klage, og det beløb får forbrugeren tilbage, hvis klagen ikke bliver behandlet i Ankenævnet, eller hvis klager får helt eller delvist medhold i klagen.

Hvad kan man klage over?

Det er kun private forbrugere, der kan indgive klage. Ankenævnet behandler alle klager over elinstallationsrapporter, der som led i huseftersynsordningen er udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed

180

Uenighed om pris eller kvalitet på et el- eller vvs-arbejde, kan løses på en nem, hurtig og billig måde

Til ankenævnet er knyttet et uafhængigt sekretariat, som modtager og besvarer skriftlige, telefoniske og personlige henvendelser.

Man kan finde flere oplysninger og hente klageformular på www.el-vvs-anke.dk.

Vinduer med garanti Enkel garanti på vinduer og yderdøre Af Johny H. Jensen, direktør for VinduesIndustrien

Af Johny H. Jensen, direktør for VinduesIndustrien Den danske vinduesbranche har én landsdækkende garantiordning. Den har afløst flere forskellige gamle ordninger, som efterhånden gjorde det svært for forbrugerne at gennemskue, hvordan de var dækket.

Ordningen løber over fem år og omfatter alle fejl og mangler på DVV mærkede vinduer og yderdøre, og uanset om det er vinduer af træ, plast, træ/alu eller kombinationer heraf. Indenfor de fem år er vinduesproducenten forpligtet til enten at reparere eller omlevere de fejlbehæftede vinduer eller yderdøre. Opstår der uenighed mellem køber og sælger om kvaliteten overlades det til Byggeriets Ankenævn at træffe en beslutning. Byggeriets Ankenævn er et offentligt godkendt ankenævn med erfarne syns- og skønsmænd.

Skulle fabrikanten i mellemtiden være gået konkurs - eller nægte at anerkende afgørelsen – så risikerer forbrugeren ikke at skulle ud i en langstrakt og dyr retssag.

I de tilfælde overtager brancheorganisationen via DVV garantiordningen forpligtelsen. Til sikkerhed herfor er der deponeret en garantikapital på kr. 25 mio.

Når man har valgt en 5-årig garantiperiode, hænger det sammen med at al erfaring viser at fejl og mangler normalt påvises indenfor denne periode. Herefter er der tale om almindelig slid og ælde, som man naturligvis ikke kan garantere mod. Her spiller forhold som beliggenhed, vedligeholdelse og materialevalg en stor rolle, men branchen skønner, at levetiden for et vindue ligger mellem 30 og 50 år.

Servicehåndbogen 2013-14

For at blive DVV-certificeret skal vinduer og yderdøre opfylde en lang række kvalitetskrav og bestemmelser, som bl.a. tager afsæt i det danske klima med stærk blæst, slagregn og vekslende frost/tø perioder. Herudover skal produkterne leve op til specifikke miljø- og energikrav. Alle vinduesproducenter – som er tilsluttet ordningen – forpligter sig desuden til, mindst et par gange om året, at åbne dørene for uvildige kontrollanter, der sikrer at certificeringskravene overholdes.

Find dine nye DVV mærkede vinduer på www.dvv.dk Ny energimærkningsordning for vinduer Energistyrelsen og VinduesIndustrien har indført en ny energimærkningsordning for vinduer. Ordningen gør det nemt at finde det mest energirigtige vindue.

Når du skifter vinduer, er der nu lovkrav om, at du skal vælge vinduer svarende til A-, B- eller C-mærkede energivinduer.

Eneste undtagelse er, hvis dit hus ikke er omfattet af Bygningsreglementet, fx hvis det er fredet.

Vinduer, der er klassificeret i energiklasse C, overholder energikravene i BR10, og det forventes at energiklasse B svarer til de strammere lovkrav i 2015 og at energiklasse A svarer til kravene i 2020.

Find dine nye energimærkede vinduer på www.energivinduer.dk.

VinduesIndustrien omfatter ca. 60 virksomheder. Den beskæftiger 5.000 personer og omsætter for ca. 5 mia. kr. 20 pct. af de producerede elementer eksporters.

VinduesIndustrien Kongsvang Allé 37, bygning 16, 8000 Aarhus C Tlf.: +45 7220 1822 info@vinduesindustrien.dk 181

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Uenighed om forsikringsafgørelser?

Af Helle B. Pedersen, konsulent i Forsikringsoplysningen, Forsikring & Pension

Hvad enten man er privatperson, selvstændig erhvervsdrivende eller skadelidte i en forsikringssag, kan man efter endt skadesbehandling stå tilbage med et resultat, som man ikke er tilfreds med. Og så er det vigtigt at vide, hvor man kan henvende sig med sin utilfredshed.

Erhvervsforsikringer og skadelidte Drejer det sig om erhvervsforsikring, eller er man som skadelidt utilfreds med en afgørelse modpartens forsikringsselskab har truffet, har man ikke mulighed for at benytte sig af Ankenævnet for Forsikring, men kan i stedet for henvende sig til Forsikringsoplysningen med sin klage.

Private forsikringer Er man som privat forsikringstager utilForsikringsoplysningen har ikke mulighed freds med sit eget for at afsige en kenForsikringsoplysningen forsikringsselskabs delse i en klagesag, afgørelse i forbindelmen kan forelægge giver viden og gode råd om se med en skade, sagen for selskabet forsikringer til foreningerne kan man forelægge til fornyet vurdering af sagen for Ankenævden trufne afgørelse, net for Forsikring. med mindre det vurderes, at selskabet har behandlet sagen korrekt. Det er gratis at Ankenævnet for Forsikring er oprettet i klage til Forsikringsoplysningen.

1975 af Forbrugerrådet og Forsikring & Pension og godkendt af ForbrugerklageForsikringsoplysningens opgave er derudnævnet. Ankenævnet behandler klager fra over at vejlede forbrugerne, så de ved, forsikringstagere vedrørende deres egne hvilke forsikringer de har behov for, og forsikringer. Det er kompetent vedrørende hvordan forsikringerne dækker, hvis skaalle klager om motorkøretøjsforsikring og den sker. vedrørende privatlivets forsikringsforhold.

Alle forsikringsselskaber af betydning, der Omkring 20.000 forbrugere ringer hvert år tegner forsikringer for forbrugerne, er tiltil Forsikringsoplysningen for at få råd og sluttet Ankenævnet for Forsikring. vejledning omkring deres forsikringsforhold.

Det er en forudsætning for at klage, at der forinden forgæves er forsøgt en tilfredsstilForsikringsoplysningen udgiver en række lende ordning ved henvendelse til selskapublikationer. De fleste er gratis, og man bet. kan bestille dem pr. telefon eller e-mail. En del af dem er ligeledes tilgængelige på inNævnets kendelser er bindende for selternettet, hvor de også kan bestilles. skaberne, med mindre de inden 4 uger meddeler nævnet, at de ikke ønsker at følForsikringsoplysningen kan kontaktes alle ge kendelsen. Klagerne kan altid gå til hverdage på 41 91 91 91 mellem kl. 10.00 domstolene om kendelserne. og 13.00.

Nævnet består af en formand samt medlemmer udpeget af Forbrugerrådet og Forsikring & Pension.

For behandlingen af klagerne betales et gebyr på 150 kr., der dog tilbagebetales ved hel eller delvis medhold i klagen.

182

Forsikringsoplysningen kan også kontaktes på internettet, hvor man kan skrive et par ord om sit forsikringsspørgsmål for efterfølgende at blive kontaktet af en konsulent.

Se mere på www.forsikringogpension.dk

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et!

Af Danske Malermestre, Henrik Terney

Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlemmer af Danske Malermestre er derfor omfattet af Håndværkets Ankenævn og Danske Malermestres garantiordning, der har til formål at sikre kunderne et håndværksmæssigt korrekt udført malerarbejde.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket af garantiordningen er:

Lever malerarbejdet af en eller anden grund ikke op til forventningerne, har De adgang til at indbringe sagen for Håndværkets Ankenævn, der i første omgang giver Danske Malermestre 4 uger til at løse sagen.

•

Hvis ikke det lykkes, vil Ankenævnet tage stilling til sagen. Får De medhold i Deres klage, er vores medlem forpligtet til at efterkomme Ankenævnets afgørelse.

Hvis vort medlem mod forventning ikke retter sig efter Ankenævnets afgørelse, vil Danske Malermestres garantiordning sørge for at eventuelle mangler ved arbejdet udbedres uden omkostninger for Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det er yderst sjældent, at der rejses garantisager over for medlemmer af Danske Malermestre.

Servicehåndbogen 2013-14

•

Private forbrugere, der som ejere får udført malerarbejde i egen bolig eller sommerhus.

Private forbrugere, der som lejere eller andelshavere får udført malerarbejde i egen bolig for egen regning.

• Aftalen om udførelse af malerarbejde er skal være indgået direkte mellem de ovennævnte klageberettigede og medlemmet af Danske Malermestre.

Garantiordningen dækker mangler ved egentligt bygningsmalerarbejde og skiltemalerarbejde samt arbejde, der naturligt og sædvanligt hører herunder.

Det er en forudsætning for garantiordningens anvendelse, at udgifter til udbedring ikke overstiger kr. 100.000,00 inkl. moms, og at der klages over arbejde, hvor faktura er udstedt mindre end et 1 år før klagen.

Sager af større omfang henvises til civilretslig behandling. www.malermestre.dk

183

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Brug en anlægsgartner som er medlem af Danske Anlægsgartnere Medlemmer af Danske Anlægsgartnere er som de eneste i den grønne sektor omfattet af en garantiordning Af landskabsarkitekt, fagkonsulent Kim Tang, Danske Anlægsgartnere

Der udføres årligt tusindvis af anlægsgartder mindst et medlem udpeget af Forbrunerarbejder, og i de allerfleste tilfælde bligerrådet eller Parcelhusejernes Landsforver arbejdet udført til kundens tilfredshed. ening samt et medlem fra en erhvervsorMen det sker, at der går skår i det gode ganisation. forhold mellem kunden og anlægsgartneren. Det kan skyldes uenighed om prisen, Hvem kan klage udførelsen af arbejdet eller forståelsen af Næsten alle private forbrugere. Som foret tilbud. Ved at bruge en af de ca. 250 brugere betragtes: Ejere af en- eller tofamedlemmer i Danske milieboliger, sommerDanske Anlægsgartnere Anlægsgartnere kan huse og lignende, denne type konflikter ejere af den private garanterer for kvaliteten af løses uden større bolig i blandede bovores medlemmers arbejde - lig- og erhvervsejenomkostninger via Håndværkets Anke­ domme: indehavere derfor er du sikret,hvis nævn. Hvis man deriaf andels- og ejerlejder går noget galt mod har brugt en anligheder, lejere i det lægsgartner, der ikke omfang arbejdet uder medlem af Danske Anlægsgartnere, vil føres på beboerens/lejerens initiativ og eventuelle konflikter være henvist til domregning. stolene, hvilket normalt er meget dyrt og Nævnet behandler ikke klager over arbejlangsommeligt med store udgifter til syn der, hvor den samlede entreprisesum er og skøn osv. Alternativt kunne konflikten under kr. 3.000,-. søges løst ved at bruge en frivillig syn- & skønsmand – se sidst i artiklen.

Hvordan klager man?

Klageren skal forinden behandlingen være Anlægsgartnerfagets Garantiordning afvist af anlægsgartneren. En klage indgiGarantiordningen omfatter Håndværkets ves til ankenævnets sekretariat på en dertil Ankenævn, der behandler bl.a. uoverensudfærdiget formular. Hvis sagen er egnet stemmelser mellem medlemmerne af Dantil behandling i ankenævnet sendes den ske Anlægsgartnere og deres kunder. Ga­ indgivne klage til udtalelse hos indklagede ran­tiordningen er et sikkerhedsnet, der sør­ med en frist på 1 måned samt en kopi til ger for, at forbrugernes/kundernes Danske Anlægsgartnere. I denne periode rettigheder sikres både med hensyn til det har Danske Anlægsgartnere mulighed for ud­førte arbejdes kvalitet og pris. Og dette at forlige sagen, hvis sagens parter er inteogså i de tilfælde, hvor det pågældende an­ resseret heri. Dette afkorter sagsbehandlægsgartnerfirma er lukket eller ikke indstillingstiden markant og kan ske uden omlet på at udbedre de påviste mangler mv. kostninger for sagens parter.

Hvem sidder i Ankenævnet Formandsposten i Ankenævnet beklædes af en uvildig dommer. Derudover deltager 184

Afsigelse af kendelse Hvis sagen ikke afsluttes ved Danske Anlægsgartneres mellemkomst drager Anke-

nævnets sekretariat omsorg for sagens oplysning, herunder, at der indhentes en skriftlig sagkyndig erklæring. Ankenævnet træffer herefter på et nævnsmøde en afgørelse i sagen.

Administrationsgebyr For at få behandlet en sag ved Håndværkets Ankenævnet skal der betales et administrationsgebyr på kr. 300,–, der dog tilbagebetales, hvis kunden får medhold i klagen, eller hvis sagen afvises som uegnet til behandling. Hvis klager ikke får medhold i klagen, kan Ankenævnet pålægge klager at betale omkostninger for nævnets udgifter til indhentelse af sagkyndig erklæring, dog max. kr. 3.000,–.

Se altid efter Garantimærket Betingelsen for at kunne benytte denne nemme adgang til at få klager afgjort er altså, at man bruger en anlægsgartner, der er medlem af Danske Anlægsgartnere.

Derfor er det en god idé inden et anlægsgartnerarbejde sættes i gang at se efter foreningens logo eller se på foreningens hjemmeside www.dag.dk.

Ankenævnets sekretariat Håndværkets Ankenævn, Islands Brygge 26, 2300 København S., tlf. 70 20 25 37 (kl. 13–15) info@hvanke.dk, www.hvanke.dk.

Hvis man ikke kan blive enige om udpegningen, kan Danske Anlægsgartnere efter henvendelse forestå udpegningen, da foreningen råder over flere erfarne syn- og skønsmænd. I forbindelse med udpegningen af syn- og skønsmanden er det vigtigt, at parterne aftaler, hvordan udgifterne til syn- og skønsmanden skal fordeles eller om syn- og skønsmanden skal træffe beslutning om fordelingen.

Inden man vælger at bruge denne løsning, er det vigtigt at være opmærksom på, at en syn- og skønsmand, der oftest har en faglig baggrund som anlægsgartner, kun kan tage stilling til faglige spørgsmål. Hvis der i sagen også er uenighed om juridiske spørgsmål, så som hvad den afgivne pris indeholdt osv., anbefales det at gå direkte til domstolene.

Danske Anlægsgartnere er en forening for virksomheder i Danmark, som beskæftiger sig med anlæg og pleje af grønne områder

Frivillig syn- og skøn Inden man vælger at indbringe en konflikt for domstolene, kan det ofte være en god ide (billigere og hurtigere) at forsøge at få striden bilagt ved inddragelse af en syn og skønsmand, som parterne udpeger i fællesskab.

Servicehåndbogen 2013-14

185

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Kvalitetssikkerhed ved asfaltarbejder Asfaltindustrien arbejder for en ensartet og klar kvalitetsangivelse i forhold til kunderne og for fastsættelse og gennemførelse af en fælles miljøpolitik Af adm. direktør Anders Hundahl, ASFALTINDUSTRIEN

Asfalt er ikke bare asfalt. Der findes et utal af asfalttyper og af udlægningsmetoder.

I den rette kombination giver disse en asfaltbelægning til ethvert formål.

For det første kan man være sikker på, at der entreres med en virksomhed, der har det fornødne økonomiske fundament til at være medlem af branchens organisation.

Der fås belægninger, som: tåler meget tung trafik, – er gode til at lede vand væk, – er støjdæmpende, – er blå, røde, gule, eller har en anden farve, – er gode til rulleskøjteløb, – har mønstre (f.eks. som fliser) eller som ligefrem ligner en grusbelagt havesti. Mulighederne er med andre ord mangfoldige.

Dernæst indestår medlemmerne for at kvaliteten er i orden – og i tilfælde, hvor der undtagelsesvis måtte opstå en tvist herom, har ASFALTINDUSTRIEN en syn- og skønordning, hvorefter man kan få udpeget en uvildig sagkyndig til at vurdere, om et udført arbejde opfylder normerne – og i givet fald bestemme, hvad virksomheden skal gøre for at afhjælpe en mangel. Det er kun medlemmer af ASFALTINDUSTRIEN, der er forpligtet til at følge vurderingen fra den udpegede opmand.

Men, uanset hvilke egenskaber ved en asfaltbelægning, man som køber lægger vægt på, er ét dog givet: Det er ikke ligegyldigt, hvilken type asfalt og hvilken udlægningsmåde, der anvendes.

Skal vejen, gårdarealet eller parkeringspladsen asfalteres, er det ikke nok, at det bliver gjort med det rigtige produkt. Det skal også udføres såvel på den for produktet som for forholdene rigtige måde.

Vil man have sikkerhed for kvaliteten i en asfaltbelægning, er det grundlæggende nødvendigt at benytte en virksomhed, der både har det nødvendige kendskab til – og erfaringen med – at udlægge asfalt under forskellige forhold. Det finder man hos virksomheder med speciale i udlægning – men derimod ikke nødvendigvis hos f.eks. et murerfirma, en anlægsgartner osv.

Den bedste sikkerhed for kvalitet fås ved at benytte et medlem af ASFALTINDUSTRIEN, som er erhvervs- og arbejdsgiverorganisation for producenter og udlæggere af asfalt i Danmark.

186

Sagkyndige udpeges fra organisationens liste over syn- og skønsmænd, der kan benyttes i retssager og ved voldgifter eller – som beskrevet – som sagkyndige, hvis parterne vælger at overlade det til den udpegede at afgøre sagen.

Pr. 1.1. 2009 udgør honoraret for sagkyndige 1.050,00 kr. pr. time med tillæg af nødvendige udgifter. Sædvanligvis aftaler parterne ligeledes, at den sagkyndige også skal afgøre, hvem af parterne, der efter sagens afslutning skal betale hans honorar.

Henvendelser om udpegning af syn- og skønsmænd kan rettes til: Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Telefon 36 78 08 22 e-mail: ai@asfaltindustrien.dk www.asfaltindustrien.dk

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning ABF udarbejdede i 1979 sin første stanLigesom hidtil findes ABF’s standardveddardvedtægt for private andelsboligfortægt i to versioner: En for andelsboligforeninger og er siden da løbende blevet revieninger i tæt/lav bebyggelse og én for anderet. Med denne udgave af standardveddelsboligforeninger i etageejendomme. Til tægten er der foretaget justeringer som begge versioner er der en række alternatifølge af de markedsmæssige vilkår, det ve bestemmelser, som er anført bagerst. seneste år har medført. Maksimalpriserne Der er i forbindelse med denne revidering er mange steder steikke foretaget ænget betragteligt, og ABF udarbejdede i 1979 sin dringer i disse. det er ikke ualmindeførste standardvedtægt for ligt, at andele bliver De udarbejdede vedoverdraget under private andelsboligforeninger tægter er vejledende maksimalprisen. Lifor andelsboligforgeledes forekommer der flere tvangssalg/ eningen. De gælder ikke uden videre, men auktioner over andele. skal først besluttes på en generalforsamling. Bestemmelserne kan bruges som inHøjere salgspriser og flere tvangssalg stilspiration for den enkelte forening, og væller nye krav til foreningernes overdragelger en andelsboligforening helt eller delvis sesprocedure samt forløbet af en tvangsat bruge reglerne i de nye standardvedauktion. ABF har derfor tilrettet vedtægtertægter, bør foreningen naturligvis gennemne efter de nye forhold, således at der gå bestemmelserne grundigt med henblik forsat er en fornuftig balance mellem henpå eventuelle ændringer, således at vedsynet til foreningens interesser og de entægterne er i overensstemmelse med de kelte andelshaveres interesse. særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening.

Rettelserne omhandler derfor: • • • • • • •

Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel Udbetaling af overdragelsessum Nye frister for mangelindsigelser Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg Ventelisteprocedure ved svigtende salg Anvendelse af reguleringsklausuler

► Servicehåndbogen 2013-14

187

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen.

(1.2) Foreningens ....... kommune.

hjemsted

er

i

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr. nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg.

(3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

(3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

(3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand.

(3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieop188

hold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. § 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen.

(4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto.

(4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2.

(5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

(5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, såle-

des at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi.

(6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b.

(6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

(6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v.

Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger.

(7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger Servicehåndbogen 2013-14

fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1.

(8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre.

En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde.

En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

(9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

(9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.

(9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedlige189

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

holdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

(10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning.

(10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises. § 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3.

(11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, 190

som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet.

(11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v.

(12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død. § 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge: A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

B)

Andre andelshavere, der er ind-

tegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

(13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling.

(13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14.

Servicehåndbogen 2013-14

§ 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil.

(14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

191

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel.

Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.

(14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

(14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. § 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf.

192

(15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

(15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

(15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende.

Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

(15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i

forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer.

(15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion.

(16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 Servicehåndbogen 2013-14

måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.

(18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge.

A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder.

B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre.

C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen.

(18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

(18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen 193

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.

(19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

(19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/ registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/ registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art.

194

B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1.

C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9.

D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere.

E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen.

F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.

(23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent.

2. Bestyrelsens beretning.

3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godken-

delse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften.

5. Forslag.

6. Valg.

7. Eventuelt.

(23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v.

(24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før.

(24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen.

(24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

(24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.

(24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt.

Servicehåndbogen 2013-14

§ 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret.

(25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

(25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt.

(25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer.

Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

195

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

§ 26 Dirigent m.v.

(26.1) Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. § 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse.

(28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen.

(28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling.

(28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

(28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

(28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

(28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved for196

mandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.

(29.2) Sekretæren skriver protokollat for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen.

(29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser.

(31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

(31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i

forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto.

§ 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

(31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger.

§ 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

(31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... .

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.

(35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse.

Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... .

I bestyrelsen:

(32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten.

(32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16.

(32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser.

Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

Servicehåndbogen 2013-14

► 197

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet.

198

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning.

(8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.)

(11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten.

Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.)

(14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand.

Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: (33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved Servicehåndbogen 2013-14

199

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005.

Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3.

Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005.

Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen

§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen.

Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9.

Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Så-

200

fremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned.

Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent.

2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

5) Forslag, jf. § 4.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse.

7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.

8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.

10) Valg af revisor.

11) Eventuelt.

Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

Servicehåndbogen 2013-14

§ 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling.

Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. § 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk.

3, nævnte situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. § 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret.

Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil.

Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin di201

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

rigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen.

Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse. § 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt.

Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år.

Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling 202

af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.

Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen.

Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer.

Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge

bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator.

Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden.

Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret.

Servicehåndbogen 2013-14

Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer.

Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret.

Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.

Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.

Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager repa203

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

rationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.

Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning.

Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4.

Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

■

204

Fagregister Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejer- og andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

Afkalkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

Murermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 206

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . . 233

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

Rengøring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

Asfaltering/brolægning . . . . . . . . . . . . . . . . 211

Skadedyrsbekæmpelse . . . . . . . . . . . . . . . 238

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Snedkere/tømrermestre . . . . . . . . . . . . . . . 238

Beholderafrensning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

Bredbånd/antenner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . . 240

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

Tørrerum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . . 243

Glarmestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

Vaskerimaskiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

Vinduer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . 228

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228

Servicehåndbogen 2013-14

205

ADMINISTRATION ADMINISTRATION • ADVOKATER ADMINISTRATION • ADVOKATER Vest Administrationen A/S

Vest Administrationen A/S - en anderledes og professionel partner - en anderledes og professionel partner

Hos Hos Boligexperten Boligexperten har har vi administreret vi administreret ejerejer- og og andelsboligforeninger andelsboligforeninger ii 22 22 år år og og rådgiver rådgiver om om alt alt inden inden for for økonomi, økonomi, jura jura og og byggeteknik. byggeteknik.

Besøg Besøg os os på på www.boligexperten.dk www.boligexperten.dk og og få få et et tilbud tilbud på på administration administration og og aftal aftal et et møde møde med med os. os.

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I BOLIGEXPERTEN ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS BLEV STØRSTE ADMINISTRATIONSSELDAG STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB,DANMARKS SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJERSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJEROG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR OS IKKE MED ANDET DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN OG FORHAR FORENINGSADMINIKOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION. STRATION.

Valget af administrator er vigtig for enhver Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator boligforening. Jeres kommende administrator skal: skal: • • • • • • • • • • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! jeres papirer håndteres i det daglige!

Have en sikker IT platform, der konsekvent følHave en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! ger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang!

Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!

Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!

Være stabile og tilgængelige og have få kontaktVære stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! personer i den daglige administration!

Have et forretningskoncept, som er gennemHave et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden prisoverraskelser! skueligt og uden prisoverraskelser!

Have de rette fagkundskaber til at løse jeres Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt! udfordringer hurtigt!

Vest Administrationen A/S Vest A/S Vest Administration A/S gør detAdministrationen let at være bestyrelse gør detdet let nemt at være bestyrelse Vi vil gøre at være bestyrelse Vest Administrationen A/S

Vest Vej Administrationen A/S Gammel Vartov 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 Gammelwww.vestadm.com Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 • info@vestadm.com www.vestadm.com • info@vestadm.com

Søger Søger du du en en mere mere moderne og moderne og proaktiv proaktiv administrator? administrator?

Når administrator og bestyrelse arbejNår administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder. som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid Har du altid administrators administrators oplysninger lige oplysninger lige ved hånden? ved hånden?

Værdiskabende Værdiskabende ejendomsadministration ejendomsadministration

Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du

omforbedre du ønsker at skabe et godt miljø så i din om du ønsker at ejendommens kanejendom Collierseller EjendomsIUanset samarbejde medøkonomi, dig og din bestyrelse at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendomsadministration hjælpe.

Iønsker samarbejde med dig og din bestyrelse administration hjælpe. udvikler vi din ejendoms brugsværdi I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms udvikler vi din ejendoms brugsværdi I…samarbejde og være resten af din bestyrelse, udvikler vi din brugsværdimed – detdigskal rart at bo i din ejendom.

Vi kan bl.aejendoms hjælpe ligesom vi skal kan arbejde på også at … brugsværdi – detaltaner være rart atetboåbent i din og ejendom.

Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret ogarbejde skabe tillidsfuldt demokrati i ligesom vialtaner kan på også at med at få etableret og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendom… ejendomsværdi hvis din forening som vil arbejde for at forøge mens værdi, har vi–mange redskaber, kan anvendes for atejendomopnå dette

mens vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.værdi, har direktør Kontakt Carsten Volden på formål.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail 58Carsten 58 37 72 eller via e-mail >telefon Kontakt direktør Volden >cvo@colliers.dk Kontakt direktør Volden på telefon 58 58 Carsten 37 72 eller cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk via e-mail: cvo@colliers.dk

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

206 114

www.ceadm.dk www.ceadm.dk Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Servicehåndbogen_125x190.indd Servicehåndbogen_125x190.indd 11

13/08/12 13/08/12 14.39 14.39

Servicehåndbogen_125x190.indd 11 Servicehåndbogen_125x190.indd

13/08/12 14.39 14.39 13/08/12

AFKALKNING

Slip af med kalkproblemerne !

Hvad gør kalkknuseren ?

Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så den ikke binder sig som før til varmelegemer, indersider af rørsystemer og overflader i øvrigt. Det medfører blandt andet, der skal bruges mindre energi til cirkulation af vandet. I skal huske, at 1mm kalk på varmelegmet giver 10% i merforbrug af energi. I får også en bedre varmeoverførsel til vandet i varmeveksleren. Herved kan I slipper for strafgebyr grundet for dårlig afkøling.

Alt der tilsættes vandet skal reduceres med 1/3, så her spares f.eks. vaske-, opvaskepulver og rengøringsmidler.

Virkning bevist på Aalborg Universitet.

Et netop afsluttet studie på Aalborg Universitet beviser virkningen af AMTech Aqua Miljøs system til knusning af kalk i vandet. Så det vi hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, har vi nu også videnskabeligt belæg for.

Kalkknuseren siger farvel til Afkalkning af kaffemaskine og elkoger.

Hårde kalkbelægninger i brusekabine.

Skyllemiddel til vasketøjet.

Tilkalkede vaske- og opvaskemaskiner.

Utætte vandhaner og toilet.

Kalkknuseren siger goddag til Mindre vandforbrug.

Lettere og hurtigere rengøring.

Bedre cirkulation på brugsvandet.

Længere levetid for hårde hvidvarer.

Mindre forbrug af rengørningsmidler.

Læs mere på www.kalkknuser.dk

AMTech Aqua Miljø ApS / Herlev Hovedgade 119 / 2730 Herlev / 44 94 33 08 Servicehåndbogen 2013-14

207

ALTANER/ALTANRENOVERING

Fra drøm til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG

208

ALTANER/ALTANRENOVERING • ANLÆGSGARTNERMESTRE

Vejen til dit liVs altan begynder her!

Danmarks førende leverandør af altaner til ældre etageejendomme.

www.altan.dk

70 26 83 03

ANLÆGSGARTNERMESTRE • ANTENNE har mange for ordele Glaslukkede altaner Glaslukkedehar altaner har mange fordele kkede altaner mange fordele aner har mange fordele A • Giver mere brugbar plads med plads med • Giver mere brugbar mange valgmuligheder.

Sparer på varme og mange •valgmuligheder. vedligeholdelse.

har mange fordele • Sparer på varme og

• Giver mere brugbar plads med mange valgmuligheder.

Giver mereogbrugbar ••Spare r på varme vedligeholdelse.

plads med mange valgmuligheder.

• Sparer på varme og Ring til os og få gratis og uforvedligeholdelse. pligtende rådgivning, til netop jeres projekt, på tlf. 8818 5858 og spørg efter én af vores konsulenter.

Glaslukkede altaner har mange fordele vedligeholdelse.

Ring til os og få gratis og uforpligtende rådgivning, til netop jeres projekt, på tlf. 8818 5858 og spørg efter én af vores konsulenter.

Windoor Danmark A/S Tel.: 88 18 58 58 • www.windoor.dk

Servicehåndbogen_ann_125x45_2011.indd 1

d 1

ark A/S 58 • www.windoor.dk

• Giver mere brugbar plads med mange valgmuligheder.

• Sparer på varme og

Ring til os og fåvedligeholdelse. gratis og ufor25-10-2010 11:29:50 pligtende rådgivning, til netop jeres til os5858 og få gratis uforprojekt, på tlf. Ring 8818 ogogspørg pligtende rådgivning, til netop jeres efter én af vores konsulenter. projekt, på tlf. 8818 5858 og spørg

n_ann_125x45_2011.indd 1

Ring til os og få gratis og uforpligtende rådgivning, til netop jeres projekt, på tlf. 8818 5858 og spørg • Giver mere brugbar plads med efter én af vores konsulenter.

efter én af vores konsulenter.

mange valgmuligheder.

25-10-2010 11:29:50 • Sparer på varme og vedligeholdelse.

fo

Ring til os og få gratis og uforpligtende rådgivning, til netop jeres projekt, på tlf. 8818 5858 og spørg 25-10-2010 11:29:50 efter én af vores konsulenter.

ri

Windoor Danmark A/S Tel.: 88 18 58 58 • www.windoor.dk

Windoor Danmark A/S Tel.: 88 18 58 58 • www.windoor.dk

Servicehåndbogen_ann_125x45_2011.indd 1

25-10-2010 11:29:50

25-10-2010 11:29:50

25-10-2010 11:29:50 Servicehåndbogen_ann_125x45_2011.indd 1

Servicehåndbogen 2013-14

209

9898

ANLÆGSGARTNERMESTRE • ARKITEKTER ALTANER • ANLÆGSGARTNERMESTRE

Altaner og helårsaltaner

Rasmussen & Clausen Industrikrogen 16 · 2635 Ishøj . . . . . . . . . . 43 30 09 79 Telefax . . . .Alt. .udføres . . . .sikkert . . . .og. professionelt . . . . . . .på. .timeløn . . . .eller . 43 86 52 efter52 tilbud, så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Anlægsgartnerfirmaet Bygn. renovering Anlægsgartnerfirmaet Altanrenovering JOHN LARSSON JOHN LARSSON tlfMurerarbejde 20 41 09 04 Tlf. 2041 0904 Kloakarbejde

AltGræs udføres sikkert og professionelt! & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse

Vi giver facaden liv Industriholmen 15 B 2650 Hvidovre Telefon 57 83 13 50 Telefax 57 83 43 50 balco@balco.dk www.balco.dk

ANLÆGSGARTNERMESTRE

Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

43 30 09 79 www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk

ARKITEKTER

Træd udenfor...

Flemming Nielsen Tlf.: 35 38 04 54 · Mobil: 40 57 07 87

LINDEVANGS ALLÉ 6, 4 SAL 2000 FREDERIKSBERG TLF: 33 31 33 31 FAX: 33 23 28 40

L.D.A.-autoriseret

Kvadratmeter er en god investering.

Og med altaner• på ejendommen skaGårdsanering Pleje • Beskæring ber man glæde hos beboerne. Vi udVedligeholdelse Beplantning skifter, renoverer og• nyetablerer altaner på ældre og nyere boligbyggeri.

Nyanlæg • Træfældning • Fræsning Alle opgaver bliver løst på et højt kvaliGranitbelægning Haveplan tetsniveau med 30 års• erfaring.

Græsslåning • Snerydning c byfornyelse c altanrenovering c c

40 57 07 87

boligbyggeri c facaderenovering c vinduesudskiftning tagrenovering www.drommehaver.dk E-mail: flemming_nielsen@mac.com

E-MAIL: O@ABILDHAUGE.DK

WWW.ABILDHAUGE.DK

LINDEVANGS ALLÉ 6, 4 SAL 2000 FREDERIKSBERG TLF: 33 31 33 31 FAX: 33 23 28 40 E-MAIL: O@ABILDHAUGE.DK

LINDEVANGS ALLÉ 6, 4 SAL 2000 FREDERIKSBERG TLF: 33 31 33 31 FAX: 33 23 28 40

HALD & HALBERG A/S

E-MAIL: O@ABILDHAUGE.DK Roskildevej 396 · 2630 Taastrup Tlf. 43 52 94 25 · Fax 43 52 94 21 www.haldoghalberg.dk WWW.ABILDHAUGE.DK

WWW.ABILDHAUGE.DK

Hald & Halberg A/S udfører opgaver for statsinstitutioner, boligselskaber, andelsboligforeninger og private bygherrer. Referenceliste kan rekvireres.

ARKITEKTER ANLÆGSGARTNERMESTRE Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri A Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg S GREVE CENTERVEJ 70,- 2670 GREVE, FAX 36 49 82 09 EM-konsulent · Drift & Vedligeholdelsesplan

JKS ANLÆG / - 36777440

K

J S BYGGERÅDGIVNING

• JORD- OG • BESKÆRING OG SNERYDNING LARSEN &ASFALTARBEJDE SØNDERGAARD • KLOAK OG DRÆNING • PROJEKTERING OG VEJLEDNING BYGGERÅDGIVNING A/S • FLISE- OG BROLÆGNING

Arkitekter & Ingeniører • BEPLANTNING OG GRÆS • PLEJE OG VEDLIGEHOLD H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk WWW.JKS-ANLAEG.DK

Danske Anlægsgartnere

VI BYGGER OG PLEJER GRØNT 134 210

ARKITEKTER

Vores materialevalg er aldrig et tilfældigt valg AI yder teknisk rådgivning vedr.: • Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag • Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner • Energioptimering og energirenovering • Energimærkning • Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner • Gårdanlæg, anlæg og kloak • Altaner Se eksempler på bæredygtigt byggeri og intelligent arkitektur på ai.dk AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tel.: +45 32 68 08 00

arkitekter maa.

Carl Jacobsens Vej 16, opg. 16, 1. sal, 2500 Valby tlf: 3630 1898 DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

info@emborg-form.dk emborg-form.dk

Renovering • Ny- og ombygning • Byggestyring • Kalkulation Klima & Energi • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering Servicehåndbogen 2013-14

211

ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR: • • • • • • • • • •

Facader & vinduer Kontorlejemål Tagrenovering Altaner Fundamenter Dræn og kloak Renovering af trapper og kældre VVS og faldstammer Vedligeholdelsesplaner Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/S Gammel Køge Landevej 55 3.

2500 Valby Tlf.: 70 22 77 15 www.ari.dk

212

ARKITEKTER • ASFALTERING/BROLÆGNING

BYGNINGSRENOVERING Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

Byggerådgivning Byggestyring - Projektering

iso-certificeret asfaltering • brolægning • brandsikr

B.K. Consult a/s arkitekter & ingeniører

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

Ring for et gratis og uforpligtende møde om din ejendoms udfordringer

3871 0455 B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

www.bkconsult.dk ASFALTERING/BROLÆGNING

Leif Thygesen ARKITEKT MA A

Michael K. Andersen Rådgivende - Projektering - Byggestyring tlf 38 33 20 42 Roskildevej 12 A, 1. sal 3400 Hillerød

L.T. Brolægning • Alt i granit-, flise-, og asfaltarbejde • Medlem af Dansk Byggeri og brolæggerlauget - Deres garanti for kvalitet

www.ltbrolaegning.dk

Tlf. 40 54 03 15

Strøbyholm 39 • 2650 Hvidovre Servicehåndbogen 2013-14

213

BANKER

Boligforeninger

Hvornår har din forening sidst haft møde med jeres finansielle samarbejdspartner?

Book et møde på 33 33 42 11 og lad os sammen se på jeres muligheder.

Gør det muligt

nordea.dk

214

BEHOLDERRENSNING • BREDBÅND/ANTENNER • EJENDOMSSERVICE

P. Simonsen - 10231

ANTENNEMANDEN v/P. Simonsen

Alt i digital udstyr “det nye signal”

BREDBÅND/ANTENNER Kabel TV og bredbånd

EJENDOMSSERVICE

Salg og opsætning af alle former

for parabol- og antenneanlæg ANTENNEMANDEN

v/P. Simonsen

Reparation, stormskader og justering af parabol- og antenneanlæg Alt i digital udstyr “det nye signal” Kabel TV og bredbånd Salg og opsætning af alle former Lad os give dig et tilbud for parabol- og antenneanlæg - det er billigere end du tror !

Reparation, stormskader og juste-

Slip for besværet vi passer jeres bygning.

ring af parabol- og antenneanlæg Medlem af Dansk Antenne Brancheforening www.antenne-manden.dk

32 52 60 75 / 40 52 60 75

www.tiptop-ejendom.dk Tlf.: 31 16 19 03

Lad os give dig et tilbud - det er billigere end du Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere tror !



end 11 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under på, at derMedlem er noget om snakken. af Dansk Antenne Brancheforening

Hos TOROCO gennemgår vi sammen med ejendommens www.antenne-manden.dk bestyrelse eller driftsansvarlige, de opgaver man ønsker udført.

32 52 60 75 / 40 52 60 75 På baggrund af det, bliver et fyldestgørende og konkurrencedygtigt

Erhvervsrengøring & Ejendomsservice 70 255 455 / www.toroco.dk

tilbud udarbejdet, vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som også vil danne grundlag for personalets arbejdsplan.

Kontakt os på 70 255 455 og oplev vores professionalisme.

Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – kontakt@toroco.dk – CVR nr. 27235387

Servicehåndbogen 2013-14

215

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING & SERVICE V. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12

isner – xxxx RENGØRING · Vask af trapper

EJENDOMSSERVICE · Fejning af udearealer

· Hovedrengøringsopgaver · Rengøring af vaskerier

· Græsslåning og hækkeklipning · Beboerkontakt

· Vinduespolering · Rengøring af lejligheder

· Glatførebekæmpelse · Tilsyn

· Polish behandling · Graffitibekæmpelse

· Rydningsopgaver · Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · INFO@ABC-RENGOERING.DK

Ejendomsservice Rengøringsservice ■ Pleje af grønne områder ■ Vedligeholdelse af trapper ■ Træfældning ■ Renholdelse af ejendomme ■ Rodfræsning ■ Rengøring af lejligheder ■ Snerydning ■ Vinduespolering Arnesvej 27 · 2700 Brønshøj · Tlf. 38 60 73 23 · www.steenmeisner.dk E-mail: steenmeisner@steenmeisner.dk

216

EJENDOMSSERVICE

ARI SeRvIce leveReR ydelSeR tIl den kvAlItetS BevIdSte kunde IndenfoR: • • • • •

Ejendomsservice.

Vicevært.

Rengøring.

Gartner & Anlægsarbejder.

Håndværkerservice.

Fleksibilitet og tilstedeværelse når det kræves er en naturlig del af alle vores ydelser.

ARI Service A/S Gammel Køge Landevej 55 3.

2500 Valby Tlf.: 70 22 77 15 www.ariservice.dk

Servicehåndbogen 2013-14

217

EJENDOMSSERVICE

HP EJENDOMSSERVICE GL. KØGE LANDEVEJ 328, 2650 HVIDOVRE

VI HAR 15 ÅRS FØDSELSDAG!

Få– første ejendomsservice 9930

måned gratis ved indgåelse af kontrakt

• VICEVÆRTSERVICE

• GLATFØREBEKÆMPELSE

• GRØN PLEJE

• VANDSKADE/ AFFUGTNINGSHJÆLP

SE INDERSIDEN AF BAGSIDEN FOR MERE INFO

RENGØRING:

EJENDOMSSERVICE:

• • • • • • • • •

• • • • • • • • •

Vask af trapper i fast interval Hovedrengøringsopgaver Renhold af vaskerier/beboerlokaler Rengøring af flyttelejemål Desinfektion af affaldsskakter Stor vinduespudser afdeling Renhold/pasning af udearealer Tømning af skakter Glatførebekæmpelse/snerydning

Total vicevært/varmemesterservice Beboerkontakt Grøn service/gartner opgaver Servicering af varmecentraler ELO/VKO rapportering Organisering af storskrald Rydningsopgaver Rekvirering af håndværkere Specielle opgaver

Jørgen Friis A/S – Kastanie Alle 4 – 2720 Vanløse Telefon 3670 5585 – Fax 3670 0535 – jorgen@jorgenfriis.dk jesper@jorgenfriis.dk – www.jorgenfriis.dk 218

EJENDOMSSERVICE

EJENDOMSSERVICE

Alt professionelt ejendoms renholdelse

Ring

for uforpligtende tilbud

Tlf.: 29 78 43 64

el-installatører

Jyllinge Rengøring & Ejendomsservice • Trappevask

Vi har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres ejendom.

Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendomsservice til den rigtige pris.

Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApS Fælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • 31319077 danhove@hotmail.com www.ke-ejendomsservice.dk

Servicehåndbogen 2013-14

• Ejendomsservice • Snerydning • Vinduespudsning www.jres.dk - tlf: 36 72 33 20

219

EJENDOMSSERVICE • ELEVATORER Ørestadens Ejendomsservice

15 års erfaring med Ørestadens ejendomme!

Ejendomsservice Varmemester 22 44 84 68 Rengøring thomas@oees.dk www.oees.dk Havearbejde Snerydning Gadefejning Tilsyn varmecentral Flyttesyn

KBH Ejendomsservice ApS Roskildevej 45 B, 2000 Frederiksberg 27 79 24 01 / 27 79 24 02 www.kbhejendomsservice.dk

ELEVATORER

Fra køkkentrappe til elevator?

Danmarks første systemleverandør af elevatorer til ældre etageejendomme.

www.alevator.dk

220

70 70 20 18

ALT

ARBEJDE UDFØRES

EDB-installationer Boliginstallationer Dørtelefonanlæg Belysnings anlæg Bredbånd Døråbner anlæg Ventilation Automatik AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

V

EL-INSTALLATØRER

EL-INSTALLATØRER

EL-INSTALLATIONER PORTTELEFONANLÆG • Aut.EL-SERVICE el-installatør

Vi Ta 22 E-

• El-Installationer 83 72 33 • 35 Svagstrøm • EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

Lyders & Svend G. A/S DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68 Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30 www.lyders-svend-g.dk

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

155

Bestil tid til din elektriker... direkte på: www.amagerelektrikeren.dk Eller i vores APP - her kan du booke tid til din elektriker, bestille tilbud, el-tjek samt få tips og tricks.

Bestil os på www.amagerelektrikeren.dk eller ring 32 50 14 99

EDB-installationer Boliginstallationer Dørtelefonanlæg Belysnings anlæg Bredbånd Dahl Entreprise A/S Islevdalvej 208 Døråbner | 2610 Rødovre anlæg Tlf: 39770202 Ventilation Email: info@dahl-as.dk ARBEJDE Automatik

ALT

www. dahl-as.dk

UDFØRES

AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

Lyders & Svend G. A/S DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68 Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30 www.lyders-svend-g.dk Servicehåndbogen 2013-14

221

EL-INSTALLATØRER Aut. el-installatør

ELhjørnet www.elkbh.dk

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Ombygning, Reparationer, Service m.m.

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

Professionel og fair behandling Erfaring med servicering af boligforeninger siden 1922

City/København 32593772

Køge bugt 43730640

Holte/Vedbæk 45420622

Hvidovre/Valby 36305300

Charlottenlund 39639090

Amager/Dragør 32522500

www.fugmann.dk

www.el-gruppen.dk - mail@el-gruppen.dk - Medlem af TekniQ

222

Er installationerne i din boligforening lovlige?

Få udført et el-eftersyn!

Aut. EL-installatør

Mogens Christensen Sønder Boulevard 104 1720 Kbh. V

ALT I EL-ARBEJDE Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

www.mogens-christensen.dk TLF. 33 24 77 58 · MOBILTLF. 30 31 32 95

ENTREPRENØRER

Vi har en klar ambition!

• Tag • Facade • Vinduer • Tagboliger • Boliger • Komfort • Indeklima

Renovering og restaurering af tage, vinduer og facader for andels- og ejerforeninger er vores hjerteblod, og med godt håndværk og nærvær er vores ambition at skabe unikke kundeoplevelser.

E&P andels-ejer er vores univers specielt tilpasset boligforeninger.

Enemærke & Petersen a/s Ole Hansens Vej 1 4100 Ringsted

• Totalløsning

eogp.dk Servicehåndbogen 2013-14

Tlf. 57 61 72 72

E&P service a/s Smedeland 3 2600 Glostrup Tlf. 56 24 7 365

eogp.dk/service 223

ENTREPRENØRER

Hvis du søger en alsidig tømrer- og snedkervirksomhed, som kan hjælpe med store som små opgaver, så kan Juul & Nielsen hjælpe dig.

Vi råder over en stor serviceafdeling med erfarne medarbejdere med mange års anciennitet, hvilket sikrer kvaliteten i det udførte arbejde Vi er medlem af Byg Garanti, hvilket bringer en ekstra sikkerhed ind i din hverdag og udover serviceopgaver udfører vi også større hoved- og totalentrepriser.

Vi dækker Storkøbenhavn og Aarhusområdet

Vi kan bl.a. hjælpe med følgende typer opgaver • Tagrenoveringer • Facade- og vinduesrenovering • Lofter og vægge • Bygningsvedligehold • Energioptimering • Alt tømrer/snedkerarbejde • Hoved- og totalentrepriser • Køkken- og badudskiftninger • Etablering af taglejligheder Ring for uforpligtende tilbud.

Vi kommer også gerne forbi til en kop kaffe og en snak om et eventuelt fremtidigt samarbejde

ggg Juul & Nielsen A/S * Erhvervsvej 15, 2600 Glostrup - 43421311 * Mølbakvej 13, 8520 Lystrup 86211033 224

ENTREPRENØRER Naturskifer Facaderenovering Betonrenovering Flade tage Stålpladetage Eternittage Tegltage Døre og vinduer

www.Falktag.dk Tlf 46 75 59 70 info@falk-tag.dk

• Al udvendig renovering af tag og facader.

• Mere end 30 års erfaring.

• Fagfolk med stor ekspertise.

• Ugentlige statusbreve

Hovedstadens Bygningsentreprise a/s – rbe bygger på kvalitet, 30 års brancheanerkendelse, udvikling og innovation med udgangspunkt i 11 spidskompetencer i egenproduktion. Med respekt for gamle håndværkstraditioner og innovative løsninger er vi specialister i at løse den individuelle opgave, der har slutbrugeren i fokus.

Vi er stolte af at kunne sige: Vi bygger på samarbejde Vi er en sund virksomhed, der kun består af fagfolk og fordi vores værdisæt bygger på at løse alle opgaver i tæt samarbejde med vores kunder, har vi ikke bare tilfredse kunder. Vi har gennem årene formået at specialisere os i at kunne løse et mangfoldigt udbud af opgaver indenfor en række fagområder.

Hovedstadens Bygningsentreprise a/s - rbe | Greve Main 37 | 2670 Greve | Tel: 43993633 | info@hovedstadens.dk

Servicehåndbogen 2013-14

225

Assurance Partner – 9703

ENTREPRENØRER • FORSIKRINGER

– 9703

TØMRER MURER ELEKTRIKERE VVS´erSå behøver jeres MALERE

P. Winther Jespersen A/S • Jord, Beton & Kloak • Murerarbejde • Tømrerarbejde • Hovedentrepriser • Aut. kloakmester Jespersen P. Winther A/S Hejrevej 5, 2400 Kbh. NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 21 20 Fax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 00 21 Mail: pwj@pwj.dk www.pwj.dk

FORSIKRINGER

Erik Møller ApS

4 74 2 65

pS

STER

e

www.amagerelektrikeren.dk eller ring 32 50 14 99

Ja ejendom bestille og allekun detilandre El-installationer private Din genvej til en bedre håndværker Boligforeninger håndværkere ét sted! fra Danmarks professionelle håndværkerkæde Det offentlige Bestil tilbud på www.bedstehåndværker.dk Erhvervslivet Solcelleanlæg Nem tidsbestilling Bestil en grati El-tjek Nybyg døgnet rundt på Renovering Bestil os på

bedstehåndværker.dk www.amagerelektrikeren.dk eller ring 32 50 14 99

MURER VVS´er

Murer- og Totalentreprenør www.emmurer.dk

• murerarbejde

• tagarbejde

• malerarbejde

• flisearbejde

• tømrer- & • VVS-arbejde snedkerarbejde

TØMRER ELEKTRIKERE MALERE

Ja og alle de andre

Din genvej til en bedre håndværker fra Danmarks professionelle håndværkerkæde Bestil tilbud på www.bedstehåndværker.dk

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER 35 38 59 60 / 40 10 59 60 Fåborggade 1 • 2100 Kbh. Ø

Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger domme, andels- og ejerforeninger ASSURANCE PARTNER

yelse...

et til pga, reeller

vali-

g ng

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale 396 · 2630 Taastrup til Cstore ejenGl.i Roskildevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger 52 94 25 · Fax 43 52 94 21 Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf.Tlf.334325 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.haldoghalberg.dk Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andelsog ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

HALD & HALBERG A/SASSURANCE PARTNER A/S Hald & Halberg A/S udfører opgaver for statsinstitutioner, boligselskaber, andelsboligforeninger og private bygherrer. Referenceliste kan rekvireres.

info@assurancepartner.dk

226

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET

info@assurancepartner.dk 159

www.glas-hans.dk

E-mail: glas-hans@mail.tele.dk glarmester munck aps 1879 Frederiksberg C.

www.glarmester@feldthusenseftf.dk mail: glarmester@feldthusenseftf.dk fagmanden

GLAS

Ørstedsvej 10, kld.

GLARMESTRE •H.C. INGENIØRER/RÅDGIVENDE 1879 Frederiksberg C. gulvbelægning • afslibning Brønshøj/Husum Glarmester v/Glarmester Juhl Frederikssundsvej 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

Glarmester Frandsen ApS

HP Glas ApS

Nørrebrogade • 2200 København N HUSUM221 GLARMESTER Kontor og værksted

armester Frandsen ApS

Kan din trappe klare Byggesagsstyring i boligforeninger vinterens slid ? er HP Glas ApS HP Glas ApS Kontor og værksted Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup Biltelefon Fax

Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup Biltelefon Fax

brogade 221 • 2200 København N

32 51 25 88 21 40 18 77 32 52 51 48

32 51 25 88

21 40 18 77 ikke gør-det-selv 32 52 51 48 alt i glarmestrearbejde samt nye døre og vinduer udføres

Glarmester Hans Jensen Se a4.dk/kunder HP Glas ApS 32 51eller 25ring 8870 26 62 62

John Høyer’s eftf. for bygningsrenovering og vedligeholdelse af bolig32 51 25 88 ejendomme, og vi har mange tilfredse kunder.

alt i glarmestrearbejde Medlemsamt af glarmesterlauget i Danmark nye døre og udføres A4 vinduer er blandt Danmarks førende specialister inden

Medlem af glarmesterlauget i Danmark Tlf.: 35 83 49 80 Glarmester Hans Jensen Vi minimerer risikoen for fejl og løbske budgetter og John Høyer’s eftf. høj kvalitet og brugertilfredshed.

Fax: 35 83 74 80 er med til at sikre Lindgreens Allé 20 D 35 83Bil: 49 80 51 50 54 26 2300 København S . . . . . . . . . . 32 95 22 33 Glarmester Hans Jensen 38 284018

Anno 1944

Tlf.: Fax: Bil:

John Høyer’s eftf. Telefax . . . . . . . . . . . . . . .

35 Tilsluttet 83 74www.g-f.dk 80 Glarmestrenes Døgnvagt Lindgreens Allé 20 www.glas-hans.dk D glas-hans@mail.tele.dk 40 www.husum-glarmester.dk 51 GLAS 54 26fagmanden 2300 København SE-mail: . . . . . . . . . . 32 95 22 33

Telefax www.g-f.dk www.glas-hans.dk E-mail: glas-hans@mail.tele.dk GLAS Brønshøj/Husum fagmanden Glarmester v/Glarmester Juhl

. . . . . . . . . . . . . . . . .

. .

32 95 21 44

32 95 21 44

Murbyg ApS

165

Frederikssundsvej 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

HUSUM GLARMESTER

Rådgivende Ingeniører

Professionelle Gulvløsninger.

USUM GLARMESTER Glarmester Hans Jensen WWW.PRas.dk • forsikringsskader Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig John Høyer’s eftf.

45 88 22 99 • Døre og vinduer Energimærkning af små og store ejendomme Glarmester Hans Jensen • interiørglas Teknisk ekspert i: Oliefyrede varmeanlæg Anno 1944 JohnkedelHøyer’sogeftf.

Energiruder

/Husum Glarmester v/Glarmester Juhl sundsvej 278 . . . alt glarmester arbeJDe . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

no 1944

38 28 18 50

www.murbyg.dk •Døgnvagt e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 Tilsluttet Glarmestrenes vibeholmsvej 29 2605 brøndby •

tlf. 43 96 11 11 www.fws-glas.dk www.husum-glarmester.dk

38 28 18 50

•

Buddingevej 85 2800 Kgs. Lyngby

ilsluttet Glarmestrenes Døgnvagt

95

165 119

 www.husum-glarmester.dk     

 165    

Nordre Fasanvej 31, st.  2000 F  Tlf: 3887 4900  e-mail: mylliin@mylliin.dk Servicehåndbogen 2013-14

227

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Sikkerhed i byggeprojektet Sikkerhed i Sikkerhed byggeprojektet i byggeprojektet Undersøgelser, byggestyring og rådgivning.

Få økonomi og kvalitet til at Undersøgelser, byggestyring og rådgivning. hænge sammen. Vi tager Få økonomi kvalitet til at hånd omoghele projektet. hænge sammen. Vi tager

hånd om hele projektet.byggestyring og rådgivning.

Undersøgelser, Tlf. 44 85 86 87 Tlf. 44 85 86 87 www.orbicon.dk www.orbicon.dk Få økonomi og kvalitet til at

hænge sammen. Vi tager hånd om hele projektet.

Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

Tlf. 44 85 86 87 www.orbicon.dk

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

228

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

BJØRK & BORUM BYG G E R Å D G I V N I N G

• Projektrådgivning og styring • Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger i Andelsforeningen • Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsforeningen • Yderligere information eller tilbud, www.bjork-borum.dk eller på telefon 6160 6344

W W W. B J O R K- B O R U M . D K FAL KON A/S

RÅDGIVE NDE INGEN IØRE R

30 års rådgivererfaring i byggebranchen Tilstandsrapport Energirenovering Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak/ Fugtsikring Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Tlf: 3 5364500



Servicehåndbogen 2013-14

Nor dr e Fa san vej 43  2000 Fr eder i ksb er g  Med le m a f F.R . I. Fax : 35364 570  Ma i l: fa lkon @ fa lkon .d k  Web : www. fa lkon .d k



C VR : 25 2 44826

229

911

Vesterbro

33 24 90 90

KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE • LÅSESERVICE Istedgade 126,

Scandinavia

Ho

1650 København V

DK-LÅSESERVICE

ER DIN BOLIGFORENING FORBEREDT PÅ EKSTREM REGN?

Forretning og værksted Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup Fax 43 52 00 30

Og er din boligforening klar til at modtage kommunal refusion i tilslutningsbidraget?

FORSIKRINGSGODKENDT Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning af låse

Jahns låseservice – 10.005

Enregis Scandinavia tilbyder bæredygtige opsamlings- og nedsivningsløsninger, der kan minimere risikoen for overfyldte kloakker og oversvømmede kældre.

LEGEPLADSER • LÅSESERVICE

Kontakt os for mere information: Tlf. 7013 1713 / Mail: kontakt@enregis.dk www.enregis.dk

LÅSESERVICE

• Låsesystemer • Oplukning • Dørpumper • Pengeskabe • Gravering

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

JAHNS LÅSESERVICE

Forretning og værksted Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup Fax 43 52 00 30

Sportsbyg A/S Københavnsvej 26A DK-4000 Roskilde • Låsesystemer • Elektriske låse • sikring Tel. 4632• 1701 4632 1427 • Oplukning Gitter Fax • Dørpumper • Postkasser/anlæg • Mail: sport@sportsbyg.dk www.sportsbyg.dk • Pengeskabe • Adgangkontrol • Gravering

• Dørtelefonanlæg

DØGNVAGT 43 52 99 66

LÅSESERVICE

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

AAAA Låseservice ApS · Alt låsesmedearbejde udføres · Effektiv døgnvagt 39 64 64 64 Valhøjs Allé 175 · 2610 Rødovre www.lock.dk Medlem af Låse- og Sikringsteknikerne 230

låseservice

DØGNVAGT 43 52 99 66

DK-LÅSESERVICE

FORSIKRINGSGODKENDT Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning • • af låse

• Elektriske låse • Gitter sikring Scandia • Tyverialarm Postkasser/anlæg • Adgangkontrol • Dørtelefonanlæg

O

T M

ALT ALT LÅSEARBEJDE LÅSEARBEJDE UDFØRES UDFØRES EFTER EFTER DERES DERES BEHOV. BEHOV.

UNDGÅ UNDGÅ VENTETID. VENTETID. DØGNVAGT. DØGNVAGT.

OPLUKNING ELLER Når kvalitet er en OMKODNING tillidssag 09.00-17.00 = kr. 525,17.00-24.00 = kr. 575,Aut. ruko service 24.00-09.00 = kr. 675,-

FASTE FASTE KONKURRENCEKONKURRENCEDYGTIGE DYGTIGE PRISER PRISER MED MED FULD FULD GARANTI! GARANTI!

www.jahns-laaseservice.dk Hvidovre Torv 4 • 2650 jahnslaase@post.tele.dk jahnslaase@post.tele.dk

Hvidovre Hvidovre Torv 4.A • 2650 Hvidovre

36 75 60 00 36 75 60 00

www.jahns-laaseservice.dk 128

Nø Øste

SCA

SØBO 2870 OPLU 3969 www

3

L. Ukket

LÅSESERVICE • MALERMESTRE S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket

Et vink med en vognstang L. Ukket

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dørtelefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skalen vi holde få rådgivning, servicering og installationet gratis af bred med en vognstang om at holde sig væk. For en dørindlæg om ejendomsssikring viftesender af produkter indenfor Og vi komtelefon et meget tydeligt signaldørtelefoner. om at her på dit næste bestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil.

Hos Mejlshede Gruppen kan du gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til få rådgivning, servicering og installation af en bred ditafnæste beboermøde.

Er du i at høre vifte produkter indenfor dørtelefoner.

Og viinteresseret kommer gerneom ud oghvad holdervi et kan gratistilbyde indlæg omjeres sikring ejendom, til mere eller øndit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre sker en gennemgang jereseller nuværende anlæg, så mere omIhvad vi kan tilbyde jeres af ejendom, ønsker af jeres nuværende anlæg, så givI enosgennemgang et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

Et vink med en vognstang

giv os et vink på tlf. 35 393939.

35 39• www.mejlshede.dk 39 • www.mejlshede.dk 35 3939 39 39 MALERMESTRE 13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

08-08-2013 15:32:05

3688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

Malerfirmaet08-08-2013 JOHN PETERSEN ApS

FREDERIKSBERG · Rødovre WWW.AH-LAASE.DK

• Alt i låse • Oplukning • Omlægning

• Kopisikre nøgler • Sikringsarbejde • Dørlukkere

36 70 60 30 DØGNVAGT Carl F

Alt indenfor maling og vægbeklædning Trapper Lejligheder

GARANTI PÅ KVALITET

EVVA

ServicePartner

Telefon Mobil Fax E-mail Web Servicehåndbogen 2013-14

Kontorer Vinduer

36 49 85 69 40 42 12 49 36 49 85 67 kontakt@malerjohn.dk www.malerjohn.dk 231

15:32:05

or om uden udførelse af malerarbejde edres omkostninger forer indgået værkets Ankenævn og garantiord g direkte mellem de ovennævnte klagebearantiordningen dækker dog kun kan fås ved henvendelse på telefo MALERMESTRE er rettigede og medlemmet af Danske 0.000 kr. i udbedringsomkostninDanske Malermestre: 32 63 03 70 dMalermestre. un hvis der klages over arbejdet, Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 e.

Garantiordningen dækker mangler ved Brdr.

Lauridsen ApS rner gået et år fra det er faktureret egentligt bygningsmalerarbejde og skilteTømrermalerfirma ar malerarbejde samt arbejde, derognaturligt Maling af te afogat sædvanligt kunne fortælle, det er Garanor hører atherunder. trappeopgange li tiordningen dækker dog ikke afrensning ældent, at der rejses garantisager 4medlemmer og maling af Det er Maleren forudsætning aftage.

Danske s, for garantiordningens anvendelse, at år udgifter til udbedring ikke overstiger kr. d100.000,00 inkl. moms, og at der klages ker Garantiordningen vover arbejde, hvor faktura er udstedt minettigede ogetdermed dækket af af større dre end 1 år før klagen.

Sager dningen er: henvises til civilretslig behandling. e omfang orbrugere, der som ejere får Ring ud-for et gratis og vil g erarbejde i egen bolig ellerhurtigt somYderligere oplysninger Hørkær 7-9 uforpligtende tilbud jNærmere oplysninger vedrørende Hånd44 44 54 02 kl 8-16 or værkets der Ankenævn og Telefon garantiordningen 2730 Herlev orbrugere, som lejere eller n ved henvendelse på telefon: Forsvarsvej verekan fårfåsudført malerarbejde i 9 - 2730 Herlev nMalermestre: 32 63 03 70 Telefon 44 84 99 44 ig forDanske egen regning. www.brdr-lauridsen.dk t, Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37. et Mobil 40 56 99 44 kontaktos@brdr-lauridsen.dk

Maling af vinduer fra egne lifte

er er r-

Fax 44 92 17 00

Keldsøvej 24 info@alogholmmalerfirma.d

2100 København Ø Telefon 44 84 99 44 www.alogholmmalerfirma.d Mobil 40 56 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

af

Garanti for veludført malerarbejde Få løst dine maleropgaver af en dynamisk og Hørkær 7-9 professionel virksomhed med kernekompetencerne indenfor renovering vedligeholdelse: 2730 og Herlev • Nye og gamle vinduer Telefon 44af84 99 44 • Malerbehandling hovedog bagtrapper • Facader Mobil 40 56 99 44 • Institutioner • Kontorer Fax 44 92 17 00 • Flyttelejligheder

dm-

er i

info@alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke en www.alogholmmalerfirma.dk arbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på.

232

MALERMESTRE

H.FRIEDMANN & SØN AS

Malerfirma

SkalÊviÊtageÊenÊsnakÊomÊmalerarbejde?

Vi har mere end 90 års erfaring i boligvedligeholdelse. Ønsker De en total istandsættelse af vinduer eller trapper, påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer, gulvbelægning og el-arbejder i totalentreprise.

Mesterlodden 44 – Postboks 88 2820 Gentofte

Telefon 39 65 71 50 Telefax 39 65 38 26 www.friedmann.dk

Malerfirmaet Tom Hansen – 9710 Dr. Olgas Vej 49, kl 2000 Frederiksberg Boligforeninger Lejligheder • Trapper • Vinduer

Facader Ådring • Marmorering

•

•

•

•

– vi holder facaden Vi er medlem af:

Malerfirma VERNER REE 38 19 29 49 · 40 89 29 49

570

GARANTI PÅ KVALITET

www.verner-ree.dk

– vi facaden – viholder holder facaden

Mesterlodden 8 • 2820 Gentofte • 32 58 62 41 www.folmerhansen.dk

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

Servicehåndbogen 2013-14

233

MALERMESTRE • MURERMESTRE

L

Al-tagservice – 10309

LERFIRMAE MADAHL JOHA T NS EN Udfører EN V Ø solidt & renligt håndværksarbejde

4

i

BYGNINGSRENOVERING

• Murerarbejde • Tømrerarbejde • Bygningsrenovering Sølvgade 30 · 1307 København K Tlf. 33 91 15 60

33 20

tf.

STEEN NIELSEN

MURERMESTRE Holger Drachmannsvej 12 2800 Kgs. Lyngby

Glæd dig til et flot resultat - færdig til aftalt tid !

33 24 82 36 Vi istandsætter bl.a.: Lejligheder & kontorer ´ Trappeopgange Vinduer & Facader ´ Tapet ´ Filtarbejde

Med egen lift og stilladser P. PWinther Jespersen A/S t rofessionel derved billigere for dem

• Alt i murerarbejde Gratis & tilbud med råd og vejledning • Tagfacaderenovering ® MALER-HOLDET • Nyt badeværelse www.maler-holdet.dk • Rep.Vi og vedligeholdelse udfører også Totalentreprise • Serviceaftaler

Murer- & Entreprenørgruppen Tagarbejde på

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

•ældre Alt murerarbejde udføres ejendomme • 1. kl’s arbejde • ombygning • tagarbejde • facadearbejde incl. maling samt flisearbejde.

tlf. 36 16 44 33 bil. 51 21 83 60 185

Jespersen P. Winther A/S Hejrevej 5, 2400 Kbh. NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 21 20 Fax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 00 21 Mail: pwj@pwj.dk www.pwj.dk

Al-tagservice OLE B. MØLLER ApS Murermester

35 Aut. 35Kloakmester 56 56 www.al-tagservice.dk

Nybygninger Reparation Omforandring Tilbud uden forbindende Rosmosevej 35

Tlf. 36 49 37 21

234

PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER

Brug din mobil som nøgle til din hoveddør..!

Slut med at udlevere nøgler til f.eks. trappevaskeren eller håndværkeren Med BEKEY på opgangsdøren i din etageejendom, er det slut med at udlevere nøgler til alle de eksterne leverandører.

BEKEY installeres nemt i det nuværende døranlæg og bliver ”gemt” i muren. BEKEY systemet kører sammen med det eksisterende nøglesystem og de almindelige nøgler kan derfor stadigvæk bruges uhindret.

For kun 399,00 kr. årligt pr. opgang øges sikkerheden i ejendommen og I slipper for at bøvle med fysiske nøgler i fremtiden.

Øg sikkerheden med elektronisk adgang • Web-baseret system med adgang via BEKEY.dk • Sættes i eksisterende dørtelefonanlæg • Nøgler kan ikke kopieres

For yderligere information kontakt salgschef Pernille Clausen på mail pernille.clausen@bekey.dk eller telefon 3010 9710.

• Nøgler kan effektivt standses • Tricktyverier mindskes • Altid 100 % kontrol over nøgler

Læs mere på www.bekey.dk

BEKEY A/S . Bredebjergvej 6 . 2630 Taastrup . Telefon 4343 9990 . info@bekey.dk Servicehåndbogen 2013-14

235

• Vedligeholdelse af grønne områder

– en ren fornøjelse PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER • RENGØRING ALFA ejendomsservice – er en ren fornøjelse Fermax Topkem Rengøring ApS universalÅlekistevej 83 230V røgalarmer telefon.

2720 Vanløse . 38 71 25 50 Passer til . . . . . . . . . . . . . . . . .m/batteribackup.

Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Redningsstiger 71 25 49 de fleste 4+N anlæg • Ejendomsservice • Trapperengøring

Porttelefonanlæg.

Audio eller video.

Adgangskontrol.

• Vinduespolering

• Brandskader

• Højtryksspuling af skakter FREUND FREUND ELEKTRONIK A/S

Topkem ApS - www.freund.dk Tlf. Dag 20 12 57119 16 - 5210Eftermiddag/aften 46 66 15 05 Fuglebakken Odense NV - Tlf. 1664 24 14 - Fax 66 16 29 Rengøring 44 - freund@freund.dk Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Aut. el-installatør

ELhjørnet

Træt af sure pligter

Multi Rengøring Den Blå Delfin

Eller bare prøve noget nyt

Trappevask www.elkbh.dk Vinduespolering Dørtelefonanlæg Gårdmandsarbejde Snerydning og saltning Reparationer

Vi kan tilbyde: •Trappevask • Vinduespolering Viceværtsarbejde • Gårdmandsarbejde Pasning af grønne områder Glatførebekæmpelse

Tlf. 27 21 39 23 Service www.denblaadelfin.dk Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

VB. Service v/ Vagn Bruhn

56 63 90 21-20 84 32 03 Tlf. HP 38 86E88 56 JENDOMSSERVICE

KRONE POLERING

www.vbservice.dk

GL. KØGE LANDEVEJ 328, 2650 HVIDOVRE

Kontakt os og få et gratis og uforpligtende tilbud

I HAR 15 ÅRS FØDSELSDAG! Alt V indenfor: VB Service blev startet 1/3-1997 og vores kundegrundlag er fortrinsvis Andels- og • Rengøring Ejerforeninger i Storkøbenhavn HP EJENDOMSSERVICE

Få første måned gratis ved • Vinduespolering GL. KØGE LANDEVEJ 328, 2650 HVIDOVRE indgåelse af RENOVERING kontrakt • Ejendomsservice Guldmann-Dam ApS JENDOMSSERVICE • Specialopgaver VI HAR 15 ÅRS •FØDSELSDAG! Enghave 21 A, 2960 Rungsted Kyst . . . . . . . . 36 16 64 74 • VICEVÆRTSERVICE G LATFØREBEKÆMPELSE

HP E

GL. KØGE LANDEVEJ 328, Fax 2650 . . . .H . . VIDOVRE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 16 22 65

for uforpligtende tilbud • Ring GRØN PLEJE

E-mail: bd@bjarnedam.dk / •V ANDSKADE www.bjarnedam.dk Få første måned gratis ved Guldmann-Dam ApS AFFUGTNINGSHJÆLP VI HAR 15 ÅRS FØDSELSDAG!

70 26indgåelse 80 01 af kontraktMURER-BETON-AUT. KLOAKMESTER Deres garanti

Hedebygade 34, 5. sal · 1754 København godt håndværk SE INDERSIDEN AFV. BAGSIDEN FOR MEREforINFO • Fax V36 ICEVÆRTSERVICE • GLATFØREBEKÆMPELSE første måned gratis ved 30 35Få 61 · www.kronepolering.dk Fag- og hovedentreprise

indgåelse •afVANDSKADE kontrakt • GRØN PLEJE /

236

RENGØRING • REVISION

REVISION

Servicehåndbogen 2013-14

237

REVISION

Kompetent rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsbolig- og ejerforeninger.

Kontakt os via statsaut. revisorer Morten Egholm Alsted, Søren Rasborg eller senior manager Jørgen Andersen.

Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

238

REVISION • SKADEDYRSBEKÆMPELSE

RevisoR foR meRe end 100 ejeR - og andelsboligfoReningeR

-

statsautoriseret revisionsaktieselskab nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

·

·

Vester Voldgade 107 dK-1552 KøbenhaVn V tlf.: 33 15 27 27 fax: 33 15 47 04 e-mail: tt@ttreVision.dK www.ttreVision.dK

·

TT Revision_annonce_125x90.indd REVISION

1

DATAREVISION

Registrerede revisorer Pile Allé 29 Frederiksberg Medlem af FSR danske revisorer revisor@datarevision.dk

· SKADEDYRSBEKÆMPELSE

18/09/12 20:33:32 SKADEDYRSBEKÆMPELSE

E. S. Special Service

E

Medlem af Dansk Desinfektør Forening

Bekæmpelse af alle skadedyr.

Duesikring/Fast garanti.

Tilbud uden forbindende Axelhøj 26 - 2610 Rødovre

info@esspecialservice.dk 36 70 12 70· 36 70 12 70 DANSK KLOAKRENOVERING Aut. kloakmester ApS

Servicehåndbogen 2013-14

239

SKADEDYRSBEKÆMPELSE

Skadedyr ingen adgang Mortalin tilbyder hurtig og effektiv skadedyrsbekæmpelse Vi bekæmper og forebygger mod: • Insekter – bekæmpelse af væggelus, myrer, lopper, hvepse, kakerlakker med garanti

Se mere på mortalin.dk

• Træskadedyr (borebiller og husbukke) – behandling af træværk med garanti • Duer – sikring af tag/facader mod tilhold af duer • Rotter og mus – sikring mod tilhold af rotter og mus Kontakt os for uforpligtende tilbud, råd og vejledning på 70 15 10 69 eller se mere på mortalin.dk.

Samarbejde med boligselskaber siden 1938

SNEDKERE/TØMRERMESTRE SNEDKER • TØMRERMESTRE

TØMRERMESTER jde Nyt tag urerarbe e •JIM M • * r JENSEN A/S due rbejd • Nye vin Tømrera • bejde re nedkerar • Nye dø n S • ke • Nyt køk ranti

A&C * 25 års

P. Winther Jespersen A/S • Snedkerarbejde • Tømrerarbejde • Værkstedsarbejde • Svampeskader • Reparation og vedligeholdelse

35 82 21 20 Jespersen P. Winther A/S Hejrevej 5, 2400 Kbh. NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 21 20 Fax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 00 21 Mail: pwj@pwj.dk www.pwj.dk

ga

Alt snedker/tømrerarbejde udføres.

Fremstilling af: Trapper - døre samt vinduer

byg a/s Nyholms Alle 13 - 2610 Rødovre

Tlf: 36 41 43 48 - Fax: 36 41 43 85 www.jimjensen.dk - info@jimjensen.dk

Tvedvangen 291 • 2730 Herlev Tlf. 44 og 94 20 65 • 42 84 09 87 Tømrer bygningssnedkeri Valhøjs allé 169 Fax 44 94. 2610 64 56 Rødovre Tlf 36 70 68 34. mobil 40206834 · 40346834

240

• bygningshåndværk gennem generationer

Va

Tl

SKORSTENSFEJERE • SNEDKERE/TØMRERMESTRE VASKERIMASKINER • VENTILATION • SKORSTENSFEJERMESTRE

Ejgild Olsen

ALT TIL BEBOERVASKERIET

P.S. Vaskeriteknik ApS Præstehusene 80, 2620 Albertslund . . . 43 96 76 47 Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . .•. .Entreprenør . . . . 40 55 36 47 Tømrer • Snedkermester Nørrebro afd. v/John Jacobsen . . . . . . . . 35 82 10 56 Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 55 36 56

Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778 København: * Vaskemaskine: 4,5 - 6 - 7 - 10 - 16 kg.

6. med distr. vand ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del af og energibesparende ØKOBrønshøj) programmer. Også højcentrifugerende, Skorst.fej.mest.

Jancentrifuge.

Sørensen der ikke kræver Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60 * Centrifuger: Bil. tlf.. . . . . . .8. . -12 . . . . .kg. . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

ps

Ejendomsservice Reparationer

Forsikringsskader • Ejendomsvaskerier

• Salg Svampeskader • Energiforbrug test • Reparation Ombygninger

Ring inden 9.00 – Service samme dag

Køkkenmontering

43 96 76 47

204

VENTILATION • RENSNING

Skorstensfejerne i Kbh. udfører også: Rensning af kedler og brændeovne Rensning af alle typer aftrækssystemer

Etablering af fuglesikring på skorstene og taghætter først med det bedste

Bøgesvinget 6 - 2740 Skovlunde www.skorstensfejer.dk

Tlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71 www.ventilationsrensning.dk info@vaskemik.dk - www.vaskemik.dk

214 Servicehåndbogen 2013-14

&

Air-flow Ventilation A/S tømrer Nybrovej 65, 2820 Gentofte n e88 d k25 e r07 firma Tlf.: 45 88 16 88 Fax: s45

- Reparationsarbejder * Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser og mindre miljøforurening.

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del af ET MILJØVENLIGT VASKERI BEGYNDER ALLEREDE - Dør og Vinduesudskiftning Brønshøj) VED PROJEKTERING OG VALG AF MASKINER Skorst.fej.mest.

Henrik B Jensen - Værkstedarbejde Kontakt os allerede Erik Eriksens Gade idag 6, 4.for tvmorgendagens . . . . 48 39 40 04 miljøvenlige 10. distr.

(Sundby - Indre by) - Udbedring afvaskeriløsning svampeskader Skorst.fej.mest. Benny Larsen - Hovedentrepriser Vejlands Allé 45 . . . . . . . . . . . . . . . 32 52 66 20

R

Flakholmen 32 • 2720 Vanløse Tlf: 38 71 32 39 • Bil: 21 66 89 04

* Automatiske doseringsanlæg for flyden- Bygningsvedligeholdelse de sæbe.

- Om-, til- og nybygning

T

Servicekontrakter tegnes for Døre og Vinduer Andels- og Ejerforeninger

* Strygeruller: 18-25 og 29 cm. valsediam., 100 - 120 - 140 - 160 - 200 cm. arbejdsbredde.

KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERING - Tagarbejde INSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING

VASKERITEKNIK

Renovering

* Tørretumblere: El/gasopvarmet med computerstyring, restfugtighedsstyring og antikrølprogram. Nyt tørresystem med op til 30% energibesparelser.

* Pengeløse betalingssystemer med elektronisk reservation og adgangskontrol.

Danmønt, chipkort, elektroniske nøgler.

•b •n •d •u •b

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S •

Bygningsvedligeholdelse

•

Reparationsarbejde

•

Tagarbejde

•

Dør og Vinduesskiftning

•

Ventilator f.

Værkstedarbejde

Baldersbækvej 11 DK-2635 Ishøj Tel [+45] 43 52 18 70 Fax [+45] 43 99 53 18 www.gh-jp-as.dk

toilet og bad, ghjp@gh-jp-as.dk kanaludsugning f. emhætter Tagventilator f. centralsug www.airflow.dk

Frederiksberg Skorstensfejere Vi er specialister indenfor aftræk og ventilationsanlæg.

Køkken og bad i etageejendomme.

Rensning af ventilationsanlæg Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaring med rensning af ventilation og aftrækskanaler

Tlf.: 38 87 60 71 skorstensfejerfrederiksberg@mail.tele.dk 241

141

SNEDKERE/TØMRERMESTRE • SVAMPESKADER

Tårnfalkevej 14 • 2650 Hvidovre • Tlf 36 49 40 49 • 20 80 78 54

www.lka-entreprise .dk

SVAMPESKADER





 

 

242

TAGDÆKNING/TAGRENOVERING • TØRRERUM • UDSYRING

BLP TAGDÆKNING ApS v/Bent Leth Poulsen

Er taget utæt – det kan ske sagen er let – Ring til BLP

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

www.blp.dk

32 710531 / 323250 183105 3258 50 18 58 71 Kirstinehøj 24 · 2770 Kastrup

Al-tagservice

TØRRERUM

Energirigtig tøjtørring

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

Et affugtet tørrerum sikrer skånsom og effektiv tørring af tøj* - helt uden varme og uden slid på tøjet - fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere *metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

UDSYRING

Servicehåndbogen 2013-14

243

VALUARER

Wismann Property Consult A/S A/B foreninger er vores speciale Valuarvurderinger du kan stole på!

Vores mere end 100 faste klienter modtager solid rådgivning om drift, finansiering, boligydelse, værdiansættelse (valuarvurderinger)!

Vore valuarvurderinger er altid dokumenterede med referenceejendomme senest handlet/udbudt. Vi forklarer gerne, hvordan vi er kommet frem til værdien, vi møder gerne op på en GF - uden, at det koster ekstra.

Vi tilbyder en gratis forhåndsudmelding om værdiansættelse og gode råd!

Kontakt: Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar, projektchef og direktør Wismann Property Consult A/S, Åboulevard 1, st, 1635 København V, e-mail: lw@wismann-as.dk, Tlf..: 4088 1998 Speciale valuarvurderinger, skønsrapporter, lejevurderinger, A/B foreninger og K/S.

Hans Trebbien

Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger.

Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder.

Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Peder Skrams Gade 27

Tlf. +45 33 14 07 38

DK-1054 København K

Fax +45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk

244

Tilsluttet / Member Dansk Ejendomsmæglerforening

VANDBEHANDLING • VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE

Er der nogen hjemme?

Legionella er en bakterie, der lever i vandrør og varmtvandsbeholdere.

Den kan give problemer med sundheden.

Heldigvis findes der en løsning.

Guldager tilbyder: Kontrol for Legionella Akuthjælp mod Legionella l Forebyggelse mod Legionella l l

Guldager A/S | Hejrevang 1-5 | 3450 Allerød | Danmark | Tel. +45 48 13 44 00 | www.guldager.com

VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE

Meget mere end fordelingsregnskaber Lever ejendommen op til den nye lovgivning?

Der forventes, at der indenfor kort tid, træder nye regler i kraft. Lejerne/beboerne har herefter krav på adgang til løbende forbrugsværdier.

Det betyder at manuelle målere (bl.a. fordampningsmålere) skal udskiftes til intelligente fjernaflæsningsmålere.

Det nye EU-direktiv blev vedtaget i efteråret 2012.

Vi lever op til den nye lovgivning - og mere til

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 33 32 57 00

Kontakt os for yderligere materiale

Vi står altid klar med råd og vejledning Servicehåndbogen 2013-14

245

VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE ADMINISTRATION • ADVOKATER

Følg dit forbrug på smartphone

Med istas app er det let at holde dit energiforbrug nede NYH E D  Forbrugsovervågning 24/7  Hurtige her og nu statusbilleder  Detailvisning af forbrug pr. lokale  Sammenligning af perioder for vurdering af

forbrugsniveau  Let at opdage unaturligt forbrug  Sparer penge og skåner miljøet

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os på www.boligexperten.dk og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

Kontakt din administrator og hør om istas forbrugs-app.

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJERista Danmark A/S OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER  www.ista.dk Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Valge bolig skal: • • • • • •

H je H ge V V pe H sk H ud

Gam

ADMINISTRATION • ADVOKATER

Vestdu Administrationen Søger en mereA/S - en anderledes og professionel partner moderne og proaktiv administrator?

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os på www.boligexperten.dk og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

Valget af administrator er vigtig for enhver Når administrator og bestyrelse arbejboligforening.

Jeres kommende administrator skal: der smartere, får vi bedre tid til at skabe

•en god Haveforening faste og sikre for, hvordan og procedurer en sund økonomi i jeres papirer håndteres i det daglige! ejendommen. Vores kunder har markedets • Have en sikker IT platform, der konsekvent følførende online-løsning funktioner, ger med tiden, og sikrer med jer reel on-line adgang!

• Være forsikret, I ikke har risiko fortilbyder. tab! som ingen andresåadministratorer • Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration!

• Have et forretningskoncept, som er gennemaltid skueligt ogHar udendu prisoverraskelser! administrators • Have de rette fagkundskaber til at løse jeres oplysninger udfordringer hurtigt! lige

ved hånden?

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJEROG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

246

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse

Væ eje

Uans

Iønske sa admin ud I sam … bru lige med foren ud

… eje mens

formå Ko tel > Kon cvo på t via

Vest Administrationen A/S

Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 www.vestadm.com • info@vestadm.com

Collie

Servicehåndbo

VASKERIMASKINER

Driftsikkerhed, lavt forbrug og skånsom behandling af tøjet…

Innovativ udvikling og høj kvalitet åbner for mange fordele…

Få tryghed i hverdagen med vaskerimaskiner, der er skabt til mange timers drift med perfekte vaskeresultater og med mindst muligt forbrug af el og vand. Miele Professional kan mere…

•

SoftCare-tromle sikrer skånsom behandling af tøjet

•

Betalings- og reservationssystemer med mulighed for internetbooking samt flere betalingsformer

•

Problemfri i hverdagen med serviceaftale samt 24-timers overvågning og automatisk fejlmelding

•

Gratis byggestyring. Mieles specialister kan hjælpe med alt fra planlægning og godkendelser til færdigt vaskeri – helt uden beregning!

NYH ED : Beta l med Dan kort i ma direkte skin en

Ring og hør mere om vores effektive løsninger.

Miele A/S • Erhvervsvej 2 • 2600 Glostrup • Tlf. 43 27 15 00 • www.miele.dk

Servicehåndbogen 2013-14

65 247

VINDUER • VVS-INSTALLATØRER

FROVIN VINDUER OG DØRE A/S Ellemosevej 5 A, Ugerløse · 4400 Kalundborg Fax: 59 50 40 21 · Tlf.: 59 50 41 41 FROVIN VINDUER OGOG DØRE A/S Web: www.frovin.dk FROVIN VINDUER DØRE FROVIN A/S A/S EllemosevejVINDUER 5 A, Ugerløse OG · 4400DØRE Kalundborg Ellemosevej 5 A, Ugerløse · 4400 Kalundborg E-mail:5 A, frovin@frovin.dk Ellemosevej 4400 Fax: 59 50 40 21Ugerløse · Tlf.: 59· 50 41Kalundborg 41

Servicehåndbogen Fax: 59 40· 21 Tlf.: Fax: 50 50 40 21 Tlf.:· 59 5059 41 50 41 41 41 Web:59www.frovin.dk Web: www.frovin.dk Web: www.frovin.dk E-mail: frovin@frovin.dk E-mail: frovin@frovin.dk E-mail: frovin@frovin.dk

Specialist i koblede

Specialisti ikoblede koblede Annonce 60 x 60 mm Specialist Specialist i døre koblede vinduer og døre vinduer ogdøre vinduer og vinduer og døre samt foldedøre samt foldedøre vinduerogogdøre døre vinduer

samt foldedøre samt foldedøre Dansk DanskVindues VinduesCertificering Certificering

vinduer vinduer og døre

5950 5041 4141 41 59

Dansk Vindues Certificering

59 5059 41 41 50

Dansk Vindues Certificering Energivinduer med ægte

sprosser.

Dansk producerede vinduer og døre, fremstillet af sibirisk lærketræ/kernetræ.

Sprosser leveres i tre forskellige profiler og dimensioner fra 19 - 25 mm. Ønsker du at bevare dine eksisterende vinduer, kan du med fordel anvende Bøjsøs forsatsvinduer.

Tlf.: 75 33 33 44 www.boejsoe.dk

W. Johansen EL - VVS - VENTILATION

Vi udfører TOTALINSTALLATION indenfor renoveringsentrepriser, bygge- og anlægsopgaver samt service TLF 38 10 79 10 w-teknik.dk Rentemestervej 31-35 2400 København NV 38 10 79 10

248

og

41

VVS-INSTALLATØRER Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

Vil en serviceaftale være noget for jer?

Med os som ’hus-installatører’ får I • to faste VVS-montører tilknyttet • besøg på faste dage uden at ringe først • hurtig hjælp med vores vagtordning Ring i dag og hør mere.

Al-tagservice

35 35 56 56

Hedehusene Roskilde Tåstrup København

+45 +45 +45 +45

4656 0086 4675 0086 4399 8586 3646 6086

www.al-tagservice.dk

Autoriseret vvs-installatør Fjernvarmeinstallationer, vvs- og ejendomsservice, ejendomsrenovering, nye badeværelser, totalentreprenør, blikkenslager, baderum m.m.

35 83 05 15 • www.chabertvvs.dk

Vagtordning VVS . Gas . Fjernvarme . Olie

TLF 38 100 500

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Servicehåndbogen 2013-14

249

Thorkild Andersen

Aut. Gas-, Vand & Sanitetsmester

VVS-INSTALLATØRER Mariendalsvej 7 vvs-installatører

2000 Frederiksberg Alt VVS-arbejde Tlf. . . . -. .KLOAK . . . . . . - 38 88 80 62 VVS ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING udføres fax . . . . . . . . . . . 38 86aut.

20 18 VVS-installatør og kloakmester Alt inden for Varme- & VVS-Service Moderniseringer Centralvarme Kirstinehøj43-45 43 - - 2770 Kastrup Præstedfælledvej Fjernvarme Blikkenslagerarbejde

- 32 50 56 00

3250 5600

Oliefyrservice VVS Gasfyrservice 38 10 05 00 Fjernvarmeservice • Butikssalg Vand – Gasaf–VVS-artikler Sanitet og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Ejendomsvedligeholdelse

tlf. 3258 9040 Showroom og administration Kirstinehøj 43 www.dehlsen.dk www.tonnyjensenvvs.dk mail: dehlsen@dehlsen.dk •

Telefon 38 10 05 00

www.Th-Andersen-VVS.dk www.amagersanitetsservice.dk mail@Th-Andersen-VVS.dk

– 9743

Aut. vvs-installatør & kloakmester

• VVS • Tømrer/snedker • Kloakarbejde – tv-inspektion TELEFON 7012 2020 - W W W.FLD.DK • Murer • El • Ejendomsvedligeholdelse • Maler • Tagarbejde • DØGNSERVICE

33 21 83 78

www.bbbvvs.dk bbb@bbbvvs.dk Fax: 33 21 15 40

Ny Carlsbergvej 15-17 · 1760 København V. Neubert Vagtordning R & Søn A/S Smallegade 34 . . . . . 38 87 47 77 VVS Gas 2000 Frederiksberg . . . . . . . Fjernvarme Filial Gentofte. . . . . . . . . . . . . . 39 40 47 77 www.neubertvvs.dk

Tilsluttet Byg og Tekniq’s Garantiordning

Blikkenslagerarbejder Tagarbejder Fjernvarme Sanitet · Varme Vand · Gas

. Olie

TLF 38 100 500

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

R.Neubert & Søn A/S

Tilknyttet DANSK VVS Garantiordning

VVS - Blikkenslager Badeværelser

Ejendomsservice samt ejendomsvedligeholdelse

DØGNVAGT Aut. Gas - & Vandmester - Aut. - installatør - www.frbvvs.dk tlf.: 7022 7479 Fax:VVS 7023 7479 vagt tlf.: 7026 7479 38 87 47 77 ved amagerbanen 13 2300 København s •

•

Pile Allé 21 2000 Frederiksberg Tlf.: 3321 6273 www.kbhvvsteknik.dk info@kbhvvsteknik.dk •

•

219 Ejendomsservice • Fjern- og centralvarmeinstallationer • Gasinstallationer Etablering / renovering af badeværelser • Tagrenovering, kobber og zink • Døgnvagt 154 250

GL. KØGE LANDEVEJ 328, 2650 HVIDOVRE TEL: 46 43 10 10

Vi fejrer vores 15 års fødselsdag med et kanon tilbud!

Få første måned gratis ved indgåelse af kontrakt Vi er førende specialister bl.a. indenfor servicering af boligforeninger Kontakt os nu for et uforpligtende tilbud

HP Ejendomsservice - Det sikre valg www.hp-ejendomsservice.dk hp@hp-ejendomsservice.dk

Bolignet aftale?

i får det som i vil ha’ det!

Andre produkter • Telefoni • Sikkerhedspakke til PC, Mac, Smartphone • Web-tv

økonomi • Aftalens længde • Finansiering • Et godt tilbud

VI hjælper hele Vejen • Rådgivning • Design af løsning • Projektering • Installation

BredBånd

Bredbånd fra kOg duer ern 99 kr. fart nok til alle.. .

Serviceaftale

• Delt båndbredde • Individuelle hastighedsvalg • Delt båndbredde og individuelle hastighedsvalg

Se mere på...

www.danskkabeltv.dk/kun eller kontakt vores salgsafdeling på telefon 69 12 13 10.

• Bredbånd • Telefoni • TV

Forbindelse og netværk • PDS • Fiber • Trådløs

BeBoerne, hvad skal vi hjælpe med?

• Support • Individuel eller fælles fakturering • Logningsforpligtelse • Foreningsadministration