Magasinet Min Boligforening #17 - Luk lyset ind

Magasinet

maj 2022

Min Boligforening 17. udgivelse

til bestyrelser i

andels- og ejerboligforeninger

Gratis!

Få støtte til at støjrenovere vinduerne i din ejendom side 49

Nyd din altan med ro i maven side 62

æg: Ekstra till

L e jl ig h e d s g n in g e r s a m m e n læ

3Muligheder ¨ 3 Fordele ¨ 3 Ulemper ¨

side 21

Når taget skal skiftes - få det store overblik side 15

Tema: Luk lyset ind: Altaner, tag og vinduer l y s e t i b o l i g e n h a r a f g ø r e n d e b e t y d n i n g f o r b e b o e r n e s o p l e v e d e l i v s k va l i t e t. l æ s o m , h v o r d a n i k a n l u k k e m e r e l y s i n d i b o l i g e r n e o g fo r e n e u d e l i v e t m e d det indendørs ved at sætte fokus på altan, tag og vinduer i foreningen.

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

• Administration udelukkende af foreninger • Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik • Markedets førende digitale platforme • Korte svartider og høj tilgængelighed • Administration af over 450 foreninger eller mere end 22.000 lejligheder

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

sunparadise.dk

DET SOLKLARE VALG FOR SOMMER HELE ÅRET

Overvejer du at glasinddække din altan – eller at foreslå din forening at gøre det i hele ejendommen? Vi kan hjælpe dig med en løsning, der passer bedst til dine behov.

Kontakt os eller en af vores forhandlere.

Sunparadise er specialister i altaner lukket med glas, og hed tidligere Windoor. Siden 1985 har vi udført glasinddækning af altaner – først i Danmark og Sverige, siden i resten af Skandinavien, Europa og videre ud i verden.

Hos os får du skræddersyet skandinavisk topkvalitet til fornuftige priser. Vil du vide mere om hvordan fremtiden kan blive endnu lysere, så kontakt os på info.dk@sunparadise.com.

V E L KOM M E N

Luk lyset ind

“

i boligforeningen

Det er videnskabeligt bevist, at lys har stor indflydelse på

vores sundhed og velvære samt på vores koncentrationsevne og søvnkvalitet.

- V i d e n c e nt ret B o l i u s

L

”

ys er kilden til liv, siges der. I boligen har lyset både indflydelse på vores oplevelse af rummene, indeklima, energiforbrug og ikke mindst livskva-

liteten. Der er mange måder, hvorpå man kan sætte fokus på og optimere lysindfaldet i en lejlighed.

Vinduestype og -størrelse har naturligvis stor be-

Der er derfor meget at blive klogere på, når vi i denne udgave af Magasinet Min Boligforening

tydning, og i nogle tilfælde handler det om at byde det

sætter fokus på at lukke lyset ind med altaner, tag

udendørs ind i boligen med en altan, der forener ude

og vinduer. På side 18 kan I f.eks. blive klogere på,

med inde. Også ejendommens øverste etage rummer et

hvordan de rette vinduer kan skabe energibespa-

hav af muligheder, der gør det muligt at lukke lyset ind

relser i artiklen fra LivingBetter. I kan også læse

ved f.eks. etablering af tagboliger eller tagterrasse.

om de miljømæssige perspektiver på forskellige tagløsninger i BMIs artikel på side 76. Find des-

Tænk i helhedsløsninger

uden konkrete råd til altanansøgninger i artiklen

I alle projekter, der vedrører vinduer, altaner eller

fra Københavns Kommune på side 8.

taget, er æstetikken i højsædet. Det er ejendommens udtryk udadtil, og derfor bør man vælge løsninger,

E k s t ra t i l l æ g : Lejlighedssammenlægning

der passer til den eksisterende arkitektur. Samtidig

Magasinet byder for første gang også på et helt nyt

er de forskellige løsninger, og ikke mindst mate-

ekstratillæg, som fremover vil belyse et specifikt emne

rialevalg, væsentligt at forholde sig til i forhold til

inden for bestyrelsesarbejdet i andels- og ejerbolig-

projekternes miljømæssige aftryk.

foreninger. I denne udgave stilles der skarpt på lejlig-

Altan, tag og vinduer kan være dyre poster, og

hedssammenlægninger. Læs meget mere fra side 21.

ofte kan det betale sig at slå projekter sammen for Rigtig god læselyst!

f.eks. at spare på udgiften til stillads. I alle typer projekter er det derfor relevant at rådføre sig med eksperter, som kan sikre jer de bedste løsninger til lige netop jeres forening - både når det kommer til økonomi, bæredygtighed og æstetik.

Carsten V. Jagerkilde

Carsten V. Jagerkilde, Ansv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

Magasinet Min Boligforening, 17. udg., Maj 2022 Tema: Luk lyset ind: Altaner, tag og vinduer Forsidefoto: Balco Altaner A/S Udgiver: Min Boligforening ApS, Gammel Køge Landevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf. 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør:

Her kan du også finde Min Boligforening:

Carsten V. Jagerkilde Redaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.500 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@ minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Jeanette B. Schüssel, jeanette.s@ minbf.dk Projektkoordinator: Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Camille BoyeChristensen, camille@minbf.dk, Caroline Vindelev, caroline@minbf.dk, Katrine Degnegaard, katrine@ minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk, ISSN: 2596-5549. Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagniet A/S, Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Min Boligforening ApS er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol.

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening www.bfdag.dk info@minbf.dk

I N D H O LD

Indholdsfortegnelse s id e 8

s i de 12

si de 15

Den gode

Altaner lukket med glas åbner for

Når taget skal skiftes

altanansøgning

øget herlighedsværdi året rundt

- få det store overblik

s id e 1 8

si d e 26

s i de 21

Ekstratillæg:

l e jlig hed ss amm en lægning Boligforeninger sparer

Vedtægter og lejligheds-

Beboerdiversitet

energi med Ventilationsvinduer

sammenlægninger

i boligforeningen

s id e 2 8

s i de 30

si d e 34

Ekstratillæg:

l e j l i g he d s s amme nl æ g n ing Bestyrelsens opgaver ifm.

Tørrelofter: Hvad skal

Din egen altan

lejlighedssammenlægninger

foreningen gøre med dem?

- fra idé til virkelighed

6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

I N D H O LD

s id e 3 9

s i de 42

si d e 49

Overskuelig renovering

Undgå at hygge

Få støtte til at støjrenovere

i højderne

bliver til helvede

vinduerne i din ejendom

s id e 5 3

si d e 62

s i de 59

Altaner på

Når du skal

Nyd din altan

bevaringsværdige bygninger

udskifte vinduer

med ro i maven

s id e 6 9

si de 76

s i de 73

Lyset er en gave

Udnyt ejendommens

Gør ejendommens

til de små rum

øverste etage

tag miljøvenligt

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

7

“

Mellem 60-70% af

ansøgningerne er mangelfulde, og så går sagsbehandlingen i stå, mens vi venter på materiale.

8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

” 2 0 2 2

a lta n

Den gode

altan ansøgning Mangelfulde altanansøgninger betyder lange sagsbehandlingstider i Københavns Kommune. Men I kan selv hjælpe med at få jeres ansøgning hurtigere igennem.

Marie Juul Bauman

A

Marie Juul Bauman Enhedschef, Kbh.’s Kommune, Teknikog Miljøforvaltningen, Byggesager Nord

for ejendomme, der er regi-

mangelfulde ansøgninger, der

streret med meget høj beva-

medvirker til, at sagsbehand-

ringsværdi, SAVE 1 og 2.

lingstiden trækker ud. Faktisk

Se retningslinjerne på

er mellem 60-70% af ansøg-

www.kk.dk/altan. Her finder

ningerne mangelfulde, og så

I også vejledende standard-

går sagsbehandlingen i stå,

størrelser, anbefalinger for

mens vi venter på materiale

ltaner er populære

udformning og placering af

fra jer.

som aldrig før i Kø-

altaner og tagterrasser samt

benhavn, og vi ser

eksempler til inspiration.

Mangler i en ansøgning betyder, at vi skal igennem sagen flere gange end nødven-

dem i stigende grad dukke op som knopskydninger på ejen-

Men der er kø!

digt, og at I og jeres rådgiver/

domme overalt i byen. Med

Har I som boligforening søgt

altanfirma skal bruge mere tid

god grund. Altaner øger både

om tilladelse til en altan, så vil

på at fremskaffe det resteren-

livskvalitet og ejendomsværdi,

I gerne have byggetilladelsen

de materiale og sende det til

siges der.

hurtigt! Desværre er der “kø

os. Det koster jer penge.

Men hvor er altaner en god

på motorvejen” i byggesags-

Derfor opfordrer vi til, at I

idé, og hvordan bør de udfor-

behandlingen i København.

venter med at sende ansøg-

mes, når der både skal tages

Det skyldes blandt andet, at

ningen ind, til I er sikre på, I

hensyn til dagslysforhold,

det nye bygningsreglement,

har alt materialet med - og at

bevaringsværdige ejendomme

BR18, har undergået hyppige

I laver en samlet besvarelse,

og byrummet? Det har Køben-

ændringer i løbet af de se-

hvis I har fået et mangelbrev.

havns Kommunes Teknik- og

neste 3 år og gjort det van-

Miljøudvalg fastsat retnings-

skeligt både for ansøgere og

Få ansøgningen

linjer for, som skal følges for

myndigheder. Dertil kommer,

hurtigere igennem

at passe på den helt særlige

at der er mangel på certifice-

I forvaltningen gør vi alt, hvad

arkitektur, vi har i København.

rede rådgivere – selvom loven

vi kan for at nedbringe sags-

kræver, at de skal bruges i

behandlingstiden. Vi har bl.a.

ansøgningsprocessen.

etableret et altanteam, der

Retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne, og de er senest blevet revideret i sommeren 2021.

Det har medført restriktioner

lu k

ly s e t

Mangelfulde ansøgninger koster tid – og penge!

ling og et hurtigere flow. Men

Vi har også i forvaltningen oplevet en markant stigning i

in d - a l t a ner , t a g

sikrer stringent sagsbehanddet er afgørende, at I som ansøgere hjælper os.

& vin d u er

/

9

A L TA N

“

Retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne.

”

Her er 4 tip til

det indsendte materiale for at

med. Det er dog noget af det

’den gode ansøgning’:

se, om det bl.a. indeholder:

nemmeste, I som ansøger/ bestyrelse kan sørge for er i

1. Følg retningslinjerne og vejledningerne på www.kk.dk/altan. Så kan I forvente en hurtigere og

• Fuldmagt

orden. På vores hjemmeside

• D okumentation fra

ligger en skabelon lige til

anerkendt statiker

at downloade, udfylde og

• S tarterklæring fra

smidigere sagsbehandling.

certificeret statiker

2. Få helt styr på indplacering

• A ltaner, der kan være

i brandklasser.

3. S end kun det materiale ind, vi skal forholde os til.

4. S end først ansøgningen, når

underskrive.

Hvis alt er med fra starten, fortsætter sagsbehandlingen,

uhensigtsmæssigt placeret

og tilladelsen kommer hur-

i forhold til beredskabets

tigt igennem, hvis ikke der er

indsats

særligt udfordrende forhold

• A nsøgning om

I har samlet alt nødvendigt

hos jer.

dispensationer

materiale.

• Er der en lokalplan?

De ansøgninger, der har det

Vi er ikke i mål,

Eller skal der laves en

men godt på vej

helhedsvurdering?

Siden maj 2021 har vi i for-

hele med fra starten, kommer

valtningen inviteret til ’kunde-

hurtigst i mål! Hvis der mang-

Det er ikke tilfældigt, at fuld-

møder’ med forskellige inte-

ler væsentligt materiale til

magt står øverst. Den mangler

ressenter i byggebranchen.

ansøgningen, vil sagen

ofte. En fuldmagt er et doku-

Det har stor værdi for os at

blive afvist.

ment med væsentlig juridisk

være i direkte dialog med al-

betydning, og uden fuldmagt

tanfirmaerne og de øvrige pri-

Sådan behandler

kan vi ikke behandle ansøg-

vate rådgivere, fordi det giver

vi jeres ansøgning

ningen. Det er ærgerligt at

os et bedre indblik i, hvilke

Når vi har modtaget jeres an-

få sin ansøgning afvist, fordi

udfordringer der fylder ifm.

søgning, screener altanteamet

fuldmagten ikke er kommet

ansøgning, så vi kan forbedre vores processer og vejledning.

Og dialogen har båret frugt.

Vi kan se, at f.eks. altan-

læs mere...

København S. Her kan

altaner kan ses på

du få hjælp til rammerne

www.kk.dk/altan

for din byggesag og se

ansøgningerne generelt er blevet væsentligt bedre i den periode. Flere altanansøgninger er fyldestgørende fra

tegninger fra arkivet.

Se lokalplaner og

start og kan derfor afklares

Se åbningstider på

bevaringsværdier på

med det samme. Det har stor

www.kk.dk/kundecenter-

www.kbhkort.kk.dk

værdi for os, for det er en af

byggeri

Læs mere om vores kun-

de vigtigste faktorer i forhold

Du kan også ringe til

demøder på www.kk.dk/

til at nedbringe sagsbehand-

vores nye kontaktcenter

kundemoeder-byggeri

lingstiden – og køen. Og med

på 3366 5200 – de sidder

Besøg vores Kundecenter

etableringen af altanteamet er

klar til at hjælpe dig alle

i Njalsgade 13, 2300

vi godt i gang med at få redu-

hverdage fra 9-16.

1 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

ceret sagsbunken.

/

m a j

2 0 2 2

Foto: Teknik- og Miljøforvaltningen, Københavns Kommune

Retningslinjerne for

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

1 1

Altaner tilfører værdi til boligen - både mens du bor der, men også hvis du ønsker at sælge.

“

Varmeforbruget reduceres,

når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas.

1 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

”

2 0 2 2

advertorial

A L TA N

altaner

lukket med glas

åbner for øget herlighedsværdi året rundt Udnyt mulighederne: Altaner lukket med glas kan bruges hele året, og særligt i ældre ejendomme er der kontante gevinster at hente ifølge beregninger fra Statens Byggeforskningsinstitut.

John Tuneld

udgift, som altanen koster. Dvs. hvis

lejlighedskomplekser får altaner

udgiften til altanen udgør 100.000-

lukket med glas.

130.000 kr., vil lejligheden kunne sælges for 250.000 kr. mere som

John Tuneld Sales Manager Scandinavia Sunparadise

H

forbruget reduceres, når ældre

Øger boligens værdi

minimum, når altanen er sat op.”

Hvis du bor i lejlighed, er altaner med til at gøre en stor forskel. Al-

Glasinddækning

vorfor investere i nye alta-

tanen giver flere kvadratmeter til

kræver specialister

ner i foreningen? Det skal

boligen, og fordi altanen kan luk-

For at få det fulde udbytte af en

man, fordi altanen tilfører

kes af, kan den bruges året rundt.

glasinddækning og sikre lang

den ekstra herlighedsværdi til boli-

Altanen er ikke kun værdifuld,

holdbarhed er det vigtigt, at man

gen, som ikke bare kommer af ekstra

mens du bor i boligen, men også

vælger en leverandør med stor

opholdsrum, men som giver helt nye

hvis du ønsker at sælge din lej-

erfaring på området. Erfaring er

muligheder for udeliv året rundt.

lighed i fremtiden. Både design,

også vigtig for at finde de rig-

arkitektur og funktionalitet tilfører

tige designmæssige løsninger, der

nemlig værdi til boligen.

samtidig matcher behov, økonomi

Bedre indeklima og trivsel Der er mange fordele ved glasind-

Så er en ny altan prisen værd?

og ønsker hos boligforeningen og

dækkede altaner. Det er med til at

JA siger ejendomsmægler Gitte

beboerne. Vi inviterer gerne kunder

reducere den daglige støj, som er

Grønlund fra NyBolig på Frede-

forbi vores showroom i Roskilde

usundt for os mennesker. Støj kan

riksberg.

for at opleve mulighederne og få en

nemlig være en stor stressfaktor og

“Lejlighedens merværdi efter

snak om, hvilke løsninger der bedst

give en række forskellige sygdomme.

opsætning af altanen øges som

passer til ejendommen.

Forureningen udefra, som lukkes ind

minimum med det dobbelte af den

Læs mere på www.sunparadise.dk

i din bolig med en åben altan, mindskes også. Det er med til at sikre et bedre indeklima i din bolig, hvilket

Glasinddækkede alta-

har stor betydning for menneskers

ner sikrer et bedre inde-

sundhed, trivsel og livskvalitet.

klima, fordi for urening udefra ikke lukkes

Der er besparelser at hente

ind i boligen.

Altaner, som er lukket med glas, har også vist sig at have en gavnlig effekt på varmeregningen, især i ældre ejendomme. Undersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at man kan reducere varmeforbruget med op til 5%. Vi har gode erfaringer med, at varmelu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

1 3

Boelskifte Administration

- Vi tager kærlig hånd om jeres forening Mere end 55 års erfaring Boelskifte Administration A/S har mere end 55 års erfaring med

Vi er til rådighed på alle områder, når der er behov for det:

3 3 3 3

Økonomi Jura Ejendomsservice Byggesager

administration af og rådgivning til andelsbolig- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Det gør os til en af branchens mest erfarne og velrenommerede aktører.

Vi har mange kompetencer, men fokuserer på, at vi rådgiver

Mange års erfaring har lært os, at noget af det allervigtigste for

på et let forståeligt sprog og altid

bestyrelser og beboere er, at foreningen har faste kontaktpersoner

er i øjenhøjde med bestyrelse

med omfattende kendskab til alle foreningens forhold.

og beboere.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Og kom i godt selskab med over 2.900 andre bestyrelsesmedlemmer!

Få viden, inspiration og invitationer til gratis events, som er relevante for dig, der er bestyrelsesmedlem i en andels- eller ejerboligforening. Vi udsender nyhedsbrevet med 2-3 ugers mellemrum og sørger for, at du får den vigtigste information direkte i din indbakke.

Tilmeld dig her:

www.minboligforening.dk/nyhedsbrev

Foto: iStock

Telefon: 38 16 06 16 Email: kontakt@boelskifteadm.dk Hjemmeside: www.boelskifteadministration.dk

advertorial

T a grenovering

“

Det er en kontinuerlig proces,

hvor taget og dets tilstand bør være kortlagt allerede inden, der opstår et problem.

”

Når taget skal skiftes - få det store overblik Tagrenovering er en af de helt store poster, når det kommer til ejendommens vedligehold. Men det er også et projekt, der åbner døre til nye muligheder og smarte løsninger.

Lasse Ingeman Michaelsen

U

Lasse Ingeman Michaelsen Ingeniør og direktør Ingeman Fischer

Den typiske finansieringsløsning er

når der er skader, og tørreloftet ikke

gennem et foreningslån hos banker

længere er så tørt, som navnet antyder.

eller realkreditinstitutter.

Det er en kontinuerlig proces, hvor taget

Er økonomien i foreningen ikke

og dets tilstand bør være kortlagt al-

tilstrækkelig til en fuld renovering,

lerede inden, der opstår et problem.

kan man vælge at udbedre skadede

Taget er en del af ejendommen,

områder, indtil økonomien er på

man ikke ser. Derfor er det nødven-

dskiftning eller renovering

plads. På lang sigt vil dette valg

digt at komme op og se taget, så man

af ejendommens tag er en

dog fordyre det fulde projekt.

kan danne sig et overblik over tagets

En anden mulighed er at sælge

restlevetid. Det kan for eksempel være i

ening. Derfor spiller foreningens

loftrummet fra til en ekstern køber,

forbindelse med et årligt syn eller i for-

økonomi en stor rolle i projektet

der står for at sætte taget i stand,

bindelse med opdatering af foreningens

og har afgørende betydning for

men som samtidig fremadrettet rå-

drift- og vedligeholdelsesplan.

projektets forløb og resultat.

der over loftet i ejendommen. Dette

tung post i en boligfor-

Hvordan finansierer

Det giver mulighed for i foreningen at

frigiver økonomi til foreningen og

oparbejde en opsparing og at udarbej-

bygningsvedligehold.

de et driftsbudget, så det er muligt at forberede sig på en eventuel tagud-

foreningen et tagprojekt?

Der findes flere muligheder,

God økonomi kræver planlægning

skiftning, uden at det får pludselige og

hvorpå finansiering kan foregå.

Et tagprojekt bør ikke først starte,

ubehagelige økonomiske konsekvenser.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

1 5

T a grenovering

Foreningens grønne profil

Hvad er rådgiverens rolle?

Et tagprojekt skal ikke tænkes som

Der er nogle helt klare krav, når

en 1-til-1 udskiftning, hvor det

et tag skal skiftes. En rådgivers

gamle tag blot skal udskiftes til et

fornemmeste opgave er at agere

magen til. Ligesom på alle andre

det uvildige led mellem forenin-

områder er der konstant udvikling

gen, leverandører og entrepre-

i materialer og løsninger, som kan

nører for at skabe et helhedsbil-

optimere resultatet. Samtidig giver

lede samtidig med at have syn

det mulighed for at ændre på, hvor-

for detaljerne.

dan man i foreningen profilerer sig

En bestyrelse har mange ting,

i forhold til den grønne omstilling.

de skal tage hånd om, og rådgi-

Udnyt tagprojektet

De mange led og det store omfang

veren er derfor den, der sørger

til synergiarbejde

af projektet gør, at der er mange

for, at der ikke er noget, det ryger

Et stort projekt som tagrenove-

steder, hvor man kan tænke bære-

mellem to stole. Det er for eksem-

ring er en enestående chance for

dygtighed ind - lige fra valg af ma-

pel rådgiverens rolle at sikre, at

at rykke på andre af foreningens

terialer til selve byggeprocessen.

projektet udføres efter gældende

ønsker - det giver ofte rigtig god

For eksempel har det stor be-

standarder. Ligeledes er det råd-

økonomisk mening. Har foreningen

tydning, at foreningen får isoleret

giverens rolle at sikre, at der er

for eksempel et ønske om tag-

efter gældende standarder - også

korrekt afvanding og fald på tag-

terrasse eller tagboliger, kan det

der, hvor det måske ikke er nød-

render, den rigtige tagbelægning

ikke betale sig at etablere et helt

vendigt. Det er nemlig med til at

og isoleringsmængde, og at der

nyt tag for at rive det ned nogle

fremtidssikre byggeriet og ned-

tages højde for tilbagebetalings-

få år efter. Det giver til gengæld

sætter behovet for renovering,

tiden på de valgte løsninger

mening at tænke det ind i samme

hvilket er både økonomisk og

i budgettet mm. n

projekt. Er der et ønske om

miljømæssigt bæredygtigt.

Læs mere på www.ingemanfischer.dk

etablering af solceller eller på sigt behov for facaderenovering, giver det også rigtig god øko-

Få styr på ejendommens bygningshistorie:

nomisk mening at udnytte det allerede opsatte stillads omkring ejendommen.

For at kunne realisere et tagprojekt på bedste vis handler det altså i høj grad om, at man i foreningen får talt projektet ordent-

Ejendommens historie er

sestidspunkt af ejendommen

væsentlig at have styr på,

og udførelsestidspunkt på

når et tagprojekt skal plan-

renoveringer og udbedringer

lægges. Har der været ska-

giver en indikation af tagets

der? Er der indtrængen af

restlevetid og dermed, hvor-

vand? Er skaden stoppet? At

når der er brug for renove-

have overblik over opførel-

ring eller udskiftning.

ligt igennem på forhånd.

“

De mange led og det store omfang af projektet gør,

at der er mange steder, hvor man kan tænke bæredygtighed ind.

1 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

”

Ejendomsadministration Alt samlet på ét sted VQ Advokater gør det let for beboere og bestyrelse med den super lette hjemmesideløsning. Vi har styr på det, du ikke har tid til.

Vi giver det økonomiske og juridiske fundament, og sammen med en god og tryg administration sikres ejendommens udvikling i fremtiden.

Vi er lettilgængelige, klar til at hjælpe og har et fast team af medarbejdere, du kender.

Vi gør det let Styr på tingene Som formand i en ejerforening oplever jeg VQ Advokater som en uhyre solid og velfungerende administrator. Her gælder punktlighed og smidighed, og det har altid været en selvfølge at få løbende orientering og opfølgning.

VQ Advokater er en uovertruffen og effektiv samarbejdspartner med styr på tingene, og jeg giver hermed min varmeste anbefaling.

Jimmie Larsen Formand, E/F Mathilde Parken I-IV (158 lejligheder)

VQ Advokater

(+45) 4820 7400

info@vqa.dk www.vqa.dk

Carlsbergvej 32 3400 Hillerød

Bredgade 28 1260 København K

V I N DU E R

Boligforeninger sparer energi med Ventilationsvinduer

Godt indeklima og energibesparelse ved renoveringsprojekter har stor betydning i en boligforening. Det er muligt at opnå uden større indgreb i boligerne og med efterfølgende lave drifts- og energiomkostninger.

Løsningen ses på Nordre Frihavnsgade 50.

Projektet er udført af Emborg Design og Arkitektur med byfornyelsesstøtte.

“

Ventilationsvinduer giver mulighed for at udnytte den varme og fugtige afkastluft fra lejlighederne til at producere varmt brugsvand.

1 8

/

M I N

”

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

advertorial bedste løsning, hvis en udskiftning

Peter L. Clausen

Peter L. Clausen Adm. Direktør LivingBetter A/S

M

af vinduer er en del af projektet. I

Vognmandsparken 2

projekter, hvor vinduer skal skiftes,

under renovering med

men hvor der ikke nødvendigvis er

Ventilationsvinduer.

krav om øget ventilation, er det alligevel klogt at tænke Ventilationsvinduer ind. På den måde undgår

ange boligforeninger

man, at nye vinduer og øget tæthed

har fået øjnene op for

ikke fører til fugtproblemer og

LivingBetter Ventila-

dårligt indeklima,” slutter Peter L.

tionsvinduer. Det skyldes, at det

Clausen.

er en unik, enkel og energibespa-

Løsningen er enkel til forbedring

rende indeklimaløsning, der tager

af indeklima, når man renoverer

højde for energibesparelser og har

ældre ejendomme eller bygger nyt.

langsomt, at eventuel køligere luft,

kort tilbagebetalingstid for ejerne.

Nu viser erfaringer fra bl.a. bolig-

der kommer ind i boligen gennem

selskaberne, at man kan kalkulere

de termostatisk styrede ventiler,

Optimal udnyttelse af ressourcer

med en betydelig reduktion af de

blandes op med varmen i rummet.

Ventilationsvinduer kan kombine-

årlige driftsomkostninger til godt

Derfor føles ventilationen ikke

res med mekanisk hjulpet aftræk

indeklima - ofte med mere end

som træk.

fra eksisterende aftrækskanaler og

90% sammenlignet med andre løs-

med højtudviklede IKM-udsugs-

ninger til ventilationsforbedring.

varmepumper. Det giver mulighed

Er der stort facadepres lokalt pga. stom mv., kan beboerne benytte lejligheden til kortvarigt

for at udnytte den varme og fug-

Kan man bare lukke frisk luft ind

at lukke for tilførslen og åbne igen

tige afkastluft fra lejlighederne til

gennem vinduerne uden at få træk?

senere. LivingBetter har også

at producere varmt brugsvand.

Svaret er ja. På baggrund af omfat-

udviklet en automatisk ventil,

Det reducerer fjernvarme- og

tende test og dokumentation fra

som kan lukkes af beboerne, men

naturgasforbruget betragteligt og

anerkendte testcentre og Aalborg

som selv automatisk åbner efter

viser, at der i praksis opnås store

Universitet er det muligt at be-

ca. 7 timer og genoptager lufttil-

besparelser og økonomiske fordele.

regne det korrekte antal ventiler i

førslen til rummet. Løsningen har

“Mange års arbejde med at

vinduerne. De kan altså tilpasses

Bolig-selskabet Sjælland valgt til

udvikle og dokumentere Venti-

ift. aftrækket fra boligen. Balancen

lationsvinduet bærer nu virkelig

gør, at lufttilførslen sker så tilpas

igangværende projekter i Roskilde. n Læs mere på www.livingbetter.dk.

frugt,” udtaler direktør Peter L. Clausen og uddyber: “Vi leverer i dag en samlet løsning, som kaldes LivingBetter. Det er en veldokumenteret og økonomisk attraktiv løsning, som er foretrukket i en

Vognmandsparken 1 med færdig facade og Ventilationsvinduer.

række store almene renoveringsprojekter med flere hundrede boliger i både Roskilde, Nørresundby, Frederikshavn, Albertslund og København i samarbejde med nogle af landets største og førende rådgivere.”

Tænk ventilation ind i renoveringsprojekter “Det er muligt at opnå støtte til renoveringsprojekter, hvor der er krav til øget ventilation. Her viser LivingBetter sig at være den lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

1 9

Skal foreningen have nyt tag?

Giv boligen nyt liv med B&C 25 fra Monier

Betontagstenen B&C 25 kan være det smukke alternativ til nedslidte stål-, eternit- eller fibercementtage.

40 % lettere end traditionelle betontagsten - samme holdbarhed Kan anvendes til de fleste tagkonstruktioner 30 års produktgaranti

Tilmeld dig vores webinar på lettag.nu og hør, hvilken forskel B&C 25 kan gøre for dig og din forening. +45 44 88 55 00 I bmigroup.com/dk

Ekstratillæg:

ek s t r a t ill æ g

Magasinet Min Boligforenings ekstratillæg har til formål at gøre jer klogere på forskellige emner inden for bestyrelsesarbejdet.

Denne gang sætter vi fokus på lejlighedssammenlægninger.

I dette ekstratillæg kan I blandt andet blive klogere på: • Vedtægtsændringer.

• B eboerdiversitet i boligforeningen.

• B estyrelsens opgaver ifm. lejlighedssammenlægninger.

• Skal man eje eller sælge tørreloftet?

side 22

Hvem må godkende

lejlighedssammenlægning?

“B a l a n c e n m e l l e m d e s t ø r r e , e v e n t u e l t

side 26

sammenlagte lejligheder, og de mindre et- til to Foto: iStock.

værelses lejligheder, giver plads til både unge og æ l d r e s a m t f a m i l i e r o g e n l i g e i b o l i g f o r e n i n g e n .”

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

2 1

l ejlighedssammenlægning

Nyt tillæg!

Lejlighedssammenlægning

de ej Be

st

yr

el

se

sa

rb

V e d t æ g t er

Vedtægter og lejlighedssammenlægninger Når bestyrelsen bliver bedt om at godkende en lejlighedssammenlægning, er her nogle gode råd, I bør følge.

2 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Er der i vedtægterne ikke taget stilling til sammenlægning af lejligheder, skal bestyrelsen være særligt opmærksom.

”

Det giver god mening, at det er bestyrelsen, der godkender lejlighedssammenlægninger i en forening.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

2 3

l ejlighedssammenlægning

“

Ekstratillæg:

V e d t æ g t er

de ej yr

el

se

sa

rb

V e d t æ g t er

Be

st

Kasper Fløe Svenningsen Kasper Fløe Svenningsen Adm. direktør Blomfelt Administration

S

ammenlægning af lejlig-

Hvem kan godkende en

Lodret eller vandret

lejlighedssammenlægning?

sammenlægning?

Det er andelsboligforeningen,

Der er mulighed for at sammen-

der formelt ansøger kommunen

lægge lejligheder både lodret

om sammenlægning, men det

(vertikalt) og vandret (horisontalt).

spørgsmål, der hurtigt opstår, er,

Mange foreninger tillader ikke

hvem i foreningen, der egentlig

lodrette sammenlægninger, hvilket

kan godkende sammenlægning af

formentlig skyldes, at der oftest

lejligheder.

stilles krav om, at den sammenlagte

Hvis vedtægterne indeholder

heder skal overordnet

lejlighed kun har én hoveddør. Sam-

bestemmelser om sammenlægning,

tidig kan lejlighederne være sværere

nemlig i kommunen og i bolig-

vil det fremgå, hvem der kan

at udnytte optimalt, da der fragår

foreningen.

godkende - og typisk vil det være

plads til indvendig trappe. Yderli-

bestyrelsen. Alternativt kunne

gere kan køkkenerne heller ikke slås

kravet for at kunne tillade en

man forestille sig, at en general-

sammen vertikalt, mens de horison-

sammenlægning af to eller flere

forsamling ville kunne vedtage

talt ofte kan sammenlægges til et

lejligheder:

det med f.eks. simpelt flertal, men

større og bedre rum, da de ligger

når først foreningen har åbnet for

op ad hinanden grundet faldstam-

muligheden for sammenlægning,

mer og stigstrenge.

set godkendes to steder,

I Københavns Kommune er

1. A t etagearealet af den sammenlagte lejlighed, inklusiv

giver det bedst mening, at det er

ændrede adgangsarealer,

bestyrelsen, der godkender.

lejlighedssammenlægning bør

Som oftest vil en andelshaver,

ikke overstiger 150 m².

der ønsker at sammenlægge en

2. A t der er dokumentation

Om det er tilladt med vandret

for en frivillig fraflytning.

lejlighed med sin egen, komme

3. A t den beboer, der skal bo i

fremgå konkret af vedtægternes bestemmelser.

foran i køen, når en andelsbolig

Påvirkes valuarvurderingen

de sammenlagte lejligheder,

udbydes internt i foreningen.

ved sammenlægninger?

er indforstået med, at lejlig-

Dette skyldes, at de andelsha-

Det er værd at bemærke, at sammen-

hederne lægges sammen, og at

vere, der ønsker at sammenlægge,

lægning af to eller flere andelsboliger

vedkommende ønsker at over-

er afhængige af at kunne over-

ikke påvirker valuarvurderingen, da

tage den sammenlagte bolig.

tage en lejlighed, der støder op

arealet ikke forrykkes. Dette vil i

til den eksisterende lejlighed.

stedet være tilfældet, hvis forenin-

I visse særtilfælde kan der endvi-

Men som sagt bør de konkrete

gen tillader andelshavere at udnytte

dere gives dispensation for areal-

regler for sammenlægning fremgå

loftsarealer, som derefter vil overgå til

kravet, så det kan hæves til 180 m 2 .

af vedtægterne.

areal, der betales boligafgift for, hvorfor ejendommens værdi også vil stige.

I Københavns

Hvad skal man gøre, hvis man

Kommune er det

ønsker at kunne sammenlægge

et krav, at etage-

andele i foreningen?

Først og fremmest bør vedtægterne

arealet i en sammen-

ændres, så de muliggør sammenlæg-

lagt lejlighed ikke

ninger. Er der i vedtægterne ikke

overstiger 150m2.

taget stilling til sammenlægning af lejligheder, kræver det en generalforsamlingsbeslutning med kvalificeret flertal (eller i hvert fald samme flertal, som vedtægtsændringer vil kunne vedtages med). Dette har der bl.a. været afsagt en dom om i 2014.

Ligeledes skal foreningen tage stilling til, hvilke typer af sammenlægninger, de vil tillade, hvor mange 2 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

l ejlighedssammenlægning

“

Ekstratillæg:

V e d t æ g t er

Hvis vedtægterne

indeholder bestemmelser om sammenlægning, vil det fremgå, hvem der kan godkende.

lejligheder, der må sammenlæg-

omhandler sammenlægninger, og i

Hvad koster det foreningen

ges, samt om der er grænser for,

fortrinsrækkefølgen i den tidli-

at tillade lejlighedssammen-

hvor mange sammenlagte lejlig-

gere § 13 kan der indsættes et nyt

lægning?

heder der må være i alt (altså

litra B med ordlyden: “En anden

I andelsforeninger skal ved-

et eventuelt ønske om at sikre,

andelshaver i foreningen, der

tægter ikke tinglyses, hvilket

at foreningen ikke ender med at

ønsker at erhverve andelsboligen

betyder, at eventuelle ændrin-

bestå af langt færre, men større

med henblik på sammenlægning

ger i vedtægterne blot skal

lejligheder).

efter reglerne i § 13”. Det betyder

vedtages med det fornødne

Jeres administrator vil kunne

Foto: Romain Dancre, Milivoj Kuhar og Sincerely Media.

”

i praksis, at en andelshaver, der

flertal. Det betyder, at omkost-

bistå foreningen med at fastslå

ønsker at sammenlægge lejlig-

ningen for foreningen pri-

hvilke regler, der vil passe bedst

heder, kommer umiddelbart efter

mært bliver til udfærdigelse af

til lige netop jeres forening. Det

den tidligere andelshavers nære

udkast til nye vedtægter samt

gælder f.eks. krav til, hvornår

familie og husstandsmedlemmer

udgiften til afholdelse af én

sammenlægning skal være gen-

og altså før andre andelshavere

eller to ekstraordinære gene-

nemført formelt, at der efter

uanset anciennitet.

ralforsamlinger. Overvejer for-

sammenlægning kun må være én

Overdragelsen foregår i øvrigt

eningen at tillade lejligheds-

hoveddør, generelle tidsfrister

som alle andre, hvilket betyder,

sammenlægninger, er det altid

under sammenlægningen mv.

at reglerne om prissætning og

en god idé at tage en snak med

maksimalpris gælder uændret.

jeres administrator. Med den

Hvordan implementeres sammen-

Den nye andelshaver tillades blot

rette rådgivning kan forløbet

lægninger i vedtægterne?

at eje mere end én andelslejlig-

gennemføres så smidigt som

Hvis jeres forenings vedtægter

hed i en periode på typisk 12

muligt for både bestyrelse og

bygger på ABF’s standard, kan

måneder, hvor sammenlægningen

beboere.

der indsættes en ny § 13, som

skal være afsluttet.

Læs mere på www.blomfelt.dk

luk

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

2 5

de ej Be

st

yr

el

se

sa

rb

B eboer s a mmen s æ t ning

Beboerdiversitet i boligforeningen Forskellige typer lejligheder har betydning for beboerdiversiteten i jeres forening. Derfor er dialogen om, hvilken beboersammensætning man ønsker, væsentlig, når man f.eks. drøfter muligheden for at sammenlægge lejligheder.

Emma R. Hansson

Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

D

seniorerne i boligforeningen,

plads end den enlige eller stude-

ligesom at børnefamilien på fire

rende. Jesper Bo Jensen, der er

har andre behov og ønsker, end

fremtidsforsker ved Fremforsk,

dem der bor alene.

udtaler:

De forskellige livssituationer

“Børnefamilier vil have plads til

blandt beboere er også en unik

deres børn, og derfor flytter de

mulighed for at bygge fælles-

ud af byen, fordi det er for dyrt at

iversitet er godt for

skaber på tværs af forskelligheder.

finde en bolig i København. Det

sammenhængskraften og

Men for at foreningen kan danne

har de altid gjort, selvom der har

fællesskabet i en boligfor-

rammen om disse fællesskaber,

været en fortælling om det mod-

ening. Det skaber mulighed for, at

kræver det en dialog om, hvordan

satte.”

beboere, på tværs af alder, øko-

man kan skabe en forening, hvor

nomi og uddannelse, kan mødes

der er plads til alle.

Vil man dog gerne beholde børnefamilierne i foreningen, kan

og inspireres af forskelligheder.

det være en mulighed at tillade Børnefamilierne flytter ud af byen

lejlighedssammenlægninger, så

En forening med plads til alle

Plads til alle typer beboere kræ-

de, med behov for mere plads, har

Der er ingen tvivl om, at den unge

ver blandt andet en vis variation i

mulighed for at få det.

studerende i nogle sammenhænge

lejlighedsstørrelser, fordi fami-

vil have andre interesser end

lierne typisk har brug for mere

“Det at lægge lejligheder sammen er ikke løsningen på at komme til at bo billigere, men det betyder ikke, at man ikke kan

Tilladelse til lejligheds-

gøre det,” understreger Jesper Bo

sammenlægning i

Jensen, og fortsætter: “Det kommer helt an på, hvad

foreningen kan

der ønskes i de enkelte foreninger.

hjælpe til at holde

For samtidig har vi et stigende

på børnefamilierne.

bruger flere penge pr. kvadratmeter, end vi har gjort tidligere. Det skyldes, at vi er blevet rigere, og de penge bruger vi bl.a. på boligen. Det er den vej, udviklingen går i øjeblikket.”

Kan man, med tilladelse til lejlighedssammenlægninger, holde på 2 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

Foto: Johanna Dahlberg og iStock.

boligforbrug pr. person, hvor vi

Ekstratillæg:

l ejlighedssammenlægning

“

Vil man gerne beholde

børnefamilierne i foreningen,

kan det være en mulighed at tillade lejlighedssammenlægninger.

”

børnefamilierne i nogle år mere

“Københavns boligpolitik har i

mindre lejligheder, som kan huse en

end ellers, giver det samtidig en

de sidste mange år forlangt, at

studerende, en enlig eller et ungt

lavere omsætning af beboerne.

gennemsnitsstørrelsen på nybyg-

par, hvorfor de mindre boliger fort-

Det kan bidrage til at styrke

gede lejligheder skulle være på

sat er attraktive i foreningerne.

det sociale liv og beboer-

95 m , og det er meget for en bolig

engagement i foreningen, når

i København, der er relativt dyr at

Mindre udskiftning af beboere

folk bliver boende længere.

bygge. Det gør det meget svært

Balancen mellem de større, even-

for unge at finde noget at bo i,

tuelt sammenlagte lejligheder, og

Størst behov for små boliger

hvis ikke man vil dele lejligheder.”

de mindre et- til toværelses lej-

Tillader man sammenlægninger

Boligpolitikken blev dog ændret

ligheder giver plads til både unge

i foreningen, er det dog væ-

i februar 2020, hvor man fjernede

og ældre samt familier og enlige i

sentligt at overveje, om der skal

kravet om 95 m 2 i alle nybyggede

boligforeningen.

være et loft på, hvor mange lej-

boliger og ændrede det til kun

ligheder, man vil tillade, bliver

at gælde for halvdelen af nybyg-

mindre plads ændrer sig i takt med

sammenlagt, for behovet for de

geriet. Men det betyder ikke, at

livssituationen, gør de forskellige

små lejligheder er støt stigende.

andels- og ejerboligforeninger

lejlighedsstørrelser det samtidig

ikke også skal værne om de min-

muligt at bytte boliger internt i

dre lejligheder.

foreningen og blive der, hvor man

2

“Det er sådan set ikke de store lejligheder, der er behov for

Når behovet for enten mere eller

i de kommende år i København.

Som ung førstegangskøber er

Det er de mindre lejligheder til

økonomien måske det mest afgø-

mindsker det udskiftningen af be-

de unge mennesker,” fortæller

rende, når man skal ind på bolig-

boere og styrker det eksisterende

Jesper Bo Jensen og fortsætter:

markedet. Derfor er det typisk de

fællesskab i foreningen.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

er glad for at bo. I bedste fald

& vin d u er

/

2 7

de ej

R E TT I G H E D E R

Be

st

yr

el

se

sa

rb

B E STY R E L S E N S

Bestyrelsens opgaver i forbindelse med lejlighedssammenlægninger

Hvordan skal du som bestyrelsesmedlem forholde dig, når et medlem af din boligforening ønsker at sammenlægge to lejligheder?

N

Carsten Volden Carsten Volden Adm. direktør SJELDANI Boligadministration

år familien bliver større,

Som bestyrelsesmedlem skal

bliver behovet for mere

du sikre dig, at det er tilladt at

plads også større. Hvis

sammenlægge lejligheder i din

man er glad for at bo i sin lej-

forening, inden du giver tilla-

lighed, men gerne vil have mere

delse til sammenlægningen. I en

plads, så kan lejlighedssammen-

ejerforening har medlemmerne

lægning være en god løsning.

som udgangspunkt tilladelse til at

“

Som bestyrelsesmedlem skal du sikre dig, at det

er tilladt at sammenlægge lejligheder i din forening.

2 8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

”

Normalt skal der gennembry-

medmindre der står andet i

des vægge mellem de to lejlig-

vedtægten. I en andelsbolig-

heder, så der bliver fri adgang

forening skal der i vedtægten

mellem lejlighederne. Det skal

være en bestemmelse, som til-

gøres på en måde, så ejendom-

lader lejlighedssammenlægning.

mens bæreevne ikke forrin-

Når bestyrelsen giver tilladel-

ges. Bestyrelsen kan kræve, at

sen, så skal bestyrelsen oplyse,

arbejdet udføres håndværks-

under hvilke betingelser tilla-

mæssigt forsvarligt og – hvis

delsen gives. Det er vigtigt, at

det fremgår af vedtægten – af

bestyrelsen oplyser, at det er

autoriserede håndværkere.

medlemmets ansvar, at lejligheds-

I nogle tilfælde kræver kom-

Før lejlighedssammenlægningen skal der indhentes følgende tilladelser:

3Tilladelse ¨

til

lejlighedssammenlægning fra bestyrelsen

3Tilladelse ¨

til

lejlighedssammenlægning fra kommunen

sammenlægningen gennemføres til

munen, at der laves statiske

mindst mulig gene for ejendom-

beregninger, som viser, hvor-

mens øvrige beboere, og at der

dan nedrivning eller flytning af

ikke laves skader på de fælles

vægge påvirker ejendommens

bestanddele i ejendommen. Even-

bæreevne. For ejendommens

Der kan være mange fordele og

tuelle byggetekniske fejl eller ska-

skyld vil det være en god ide

ulemper ved at tillade lejlig-

der hæfter medlemmet selv for.

altid at kræve statiske bereg-

hedssammenlægninger i din

ninger i forbindelse med lejlig-

boligforening. Hvis du er i tvivl

hedssammenlægninger.

om, hvorvidt det skal være til-

Tidsfrist Som bestyrelsesmedlem skal du

3Byggetilladelse ¨ fra kommunen

ladt i din forening, eller hvor-

sikre dig, at lejlighederne rent

Installationer

dan du som bestyrelsesmedlem

faktisk bliver sammenlagt. Der

Både køkken og badeværelse

skal håndtere en ansøgning om

er desværre flere eksempler på,

bliver normalt ombygget i for-

tilladelse til lejlighedssammen-

at lejligheder købes til sammen-

bindelse med en lejlighedssam-

lægning fra et medlem, så tal

lægning i andelsboligforenin-

menlægning – som minimum

med din ejendomsadministrator.

ger, men reelt bliver ved med

skal det ene køkken nedlægges.

Det er netop i sådanne sager,

at fungere som to selvstændige

Hvis der skal ændres på

at du kan få godt udbytte af at

lejligheder. Hvis dette sker, skal

rørføringen (vandrør, faldstam-

rådføre dig med din ejendoms-

handlen gå tilbage, og den le-

mer, gasrør, mv.), kan besty-

administrator, som jo kender din

dige lejlighed skal sælges efter

relsen kræve, at dette arbejde

boligforening og de regler, som

de normale regler om salg.

udføres af en autoriseret vvs-

gælder for jer.

installatør.

Læs mere på www.sjeldani.dk

I overdragelsesaftalen kan man skrive, at sammenlægningen skal være gennemført indenfor en realistisk tidsfrist, og at

“

Når familien bliver større, bliver

behovet for mere plads også større.

handlen går tilbage, hvis tidsfristen ikke overholdes.

Lejlighedens ydervægge

Foto: iStock.

Husk!

”

De fleste boligforeninger be-

Fagmænd kan hjælpe med:

tinger sig, at lejligheden kun

Ingeniør: Statiske

Installere eller afbryde

har en hoveddør. Det kan være

beregninger af bærende

gulvvarme.

en fordel at lave nogle regler

konstruktioner.

El-installatør: Sammen-

for, hvordan den ene hoveddør

Arkitekt: Vejledning til

lægning af elmålere, el-

blændes, så trappeopgangen

funktionalitet og indretning.

installationer og ventilation.

fremstår pæn efter lejligheds-

VVS-installatør:

Murer/Tømrer:

sammenlægningen. Vær opmærk-

Nedlægge vandrør og kloak.

Nedrive vægge, blænde

som på, at kommunen kan kræve,

Afbryde og nedlægge gas i

døre, reparere gulve, flytte

at hoveddøren bevares af brand-

køkkenet. Flytte radiatorer.

køkkeninventar osv.

sikkerhedsmæssige hensyn. lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

2 9

l ejlighedssammenlægning

sammenlægge lejligheder,

Ekstratillæg:

advertorial

de ej Be

st

yr

el

se

sa

rb

T ø rrelof t er

Tørrelofter: Hvad skal foreningen gøre med dem?

Tørreloftet gemmer ofte på mange uudnyttede kvadratmeter.

Bliv klogere på foreningens muligheder, fordele og ulemper. begynde at arbejde med mulig-

Andreas H. Elleby

M

heder for at udnytte tagarealet til andre formål.

Andreas Heldgaard Elleby Adm. direktør Boelskifte

Knopskydning på lejligheder Nogle ejendomme og foreninger

Mange tørrelof ter gemmer på uudnyttede kvadratmeter, hvilket åbner døre for mange muligheder på ejendommens øverste etage.

giver mulighed for, at lejligange foreninger har

hederne under tørreloftet kan

et stort uudnyttet

knopskyde. Det vil sige, at den

areal på foreningens

eksisterende bolig udvides, hvil-

øverste etage.

ket har den fordel, at man ikke

Det bruges i dag ofte til op-

skal igennem de samme myndig-

bevaring, tørrerum og vaske-

hedsprocesser, og at kravene er

rum, men der er stadig mange

anderledes. Fordelen ved denne

foreninger, der ikke udnytter

løsning er, at man fastholder an-

arealet tilstrækkeligt.

delshaverne i foreningen og ikke

Måske har foreningen endda

skal kæmpe med processerne

yderligere areal tilgængeligt

vedr. nye andele/ejerlejligheder

i foreningens kælder, hvorfor

m.m. eller med at stifte en ny

man kan overveje andre mulig-

forening oven over den eksiste-

heder for ejendommens øverste

rende forening.

etage - for eksempel om loftet kunne sælges til boliger eller

Frasalg - fordele og ulemper

udnyttes til andre formål end

Andre muligheder går på, at man

blot som tørreloft.

sælger arealet. Dette kan gøres på forskellig vis.

Regler for opbevaringsrum

Det kan være den eksisterende

Det er dog helt afgørende, at

forening, der er sælger og der-

man sikrer, at alle lejligheder

med får de nye andele/ejerlej-

fortsat har adgang til opbeva-

ligheder ind i den eksisterende

ringsrum efter gældende regler.

forening. Her står foreningen

Når man har sikret sig, at

selv for arbejdet, hvilket kan

man som forening kan flytte

være med til at give foreningen

opbevaringsrum til andre steder

en stor økonomisk gevinst, men

i foreningens ejendom, kan man

med meget arbejde til følge.

3 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Ved at sælge arealet fra slip-

arbejde, som bestyrelsen i for-

eningen frasælger arealet til et

per foreningen for at bruge tid

eningen bør gardere sig imod at

developmentfirma, som derefter

og kræfter på at stå for håndte-

stå med ansvaret for.

overtager hele processen med

ring af myndighedsbehandling,

etablering og salg af lejlig-

styring af projektet, tilsynsfør-

Hvad skal man

hederne og dermed kan tjene

sel på byggeprojektet m.m. Til

være opmærksom på?

på salget.

gengæld vil prisen, som forenin-

Det er vigtigt at forholde sig

Ved salg til interne beboere er

gen kan tjene, være lavere, end

til lokalplanerne for området,

kravene lempeligere i forhold til

hvis foreningen selv varetager

gældende bygningsreglement

støjdæmpning, varmeisolering,

opgaverne.

- herunder lydisoleringskrav,

brandmæssige forhold m.fl.

Det betyder modsætnings-

Vi må dog - uanset hvilken

varmeisoleringskrav, brandmæs-

løsning, der vælges - altid råde

sige hensyn - samt sikre sig, at

vist, at hvis en forening sælger

til, at foreningen sikrer sig at

de nye lejligheder lever op til

arealet til nye tagboliger, er der

have den rette tekniske, juridiske

rette tætningskrav.

større krav, da gældende bygge-

og økonomiske rådgivning bag

lovgivning skal overholdes.

sig. Et tagprojekt er et krævende

“

Derudover skal man forholde sig til tag- og bygningskon-

Det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

3 1

”

l ejlighedssammenlægning

En anden mulighed er, at for-

Ekstratillæg:

advertorial

de ej st

yr

el

se

sa

rb

T ø rrelof t er

Be

“

Det er en god ide

at kæmpe for at få et

dialogmøde etableret med kommunen.

”

Der er mange ting, man som forening skal tage stilling til, når man skal renovere ejendommens øverste etage.

struktionen, og om den kan klare

Kommunens rolle

forelægges generalforsamlingen,

at få udvidet tagarealet med

Det er en god ide at kæmpe for

som får et klart og tydeligt billede

boliger i stedet for.

at få et dialogmøde etableret med

af, hvad projektet vil medføre.

Det er altså helt afgørende, at

kommunen. En proces med udvi-

At udvide foreningen med nye

man får grebet ideen om udvidel-

delse af tagetagen er nemlig lang

beboere er en god ide og løsning

sen af tagboliger helt korrekt an.

og kompliceret og kræver kom-

- det skaber en bedre udnyttelse

munens involvering.

af tagarealet og giver foreningen

Man skal derfor indledningsvist gøre op med sig selv som

Det kan samtidig være formåls-

en økonomisk gevinst, som kan

forening, om man ønsker at stå

tjenligt at lave et mindre forpro-

med opgaven selv, eller om man

jekt, hvor kommunen ansøges

ønsker at sælge arealet til en

om en forhåndsgodkendelse af

sikrer sig de rette rådgivere til

ejendomsudvikler.

projektet.

opgaven, så projektet bliver en

bruges til andre ting.

Men det er afgørende, at man

Dernæst skal man overveje,

Herefter kan projektet nemlig

hvilken struktur man ønsker at

konkretiseres endnu mere - også

Læs mere på www.boelskifte

have fremover. Skal foreningen

økonomisk - og dermed bedre

administration.dk

succes for alle.

indeholde de nye boliger, eller skal der etableres en ny ejerforening udenpå den eksisterende

Et projekt på tørreloftet kan realiseres ved: • S alg af loftsareal til

Derefter bør man få kontakt

• Kun salg af noget arealet.

eksisterende beboere.

med foreningens administrator og juridiske byggerådgivning, så

• F rasalg af areal til et

• F oreningen varetager

developmentfirma, som

man sammen kan få engageret en

projektet for tagarealet

herefter varetager alle

erfaren og procesvant teknisk

og etablerer nye boliger.

opgaver og forpligtelser.

rådgiver til projektet.

3 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Foto: iStock.

forening?

LAD OS VÆRE JERES BYGGETEKNISKE PARTNER Er jeres boligforening klædt på til fremtidige byggeprojekter? Skal I udskifte vinduer, skifte tag, etablere nye tagboligere - eller måske noget helt fjerde?

Så tag endelig kontakt. Hos Ingeman Fischer er vi et hus af ingeniører, arkitekter, bygningskonstruktører, certificerede brandrådgivere og energirådgivere med mange års erfaring på bygge- og boligområdet samt stor ekspertise på vores felt.

Ingeman Fischer tilbyder: • Vurderinger af boligforeninger • Bygningsrapport inkl. drift- og vedligeholdelsesbudget • Totaløkonomisk rådgivning • Prioritering af skader • Energimærkning • Energirådgivning om energioptimering • Brandrådgivning • Arkitektarbejde • Projektering af tagboliger • Omdannelse af erhverv til bolig • Konstruktionsprojekter • Byggeledelse • Fagtilsyn • Kvalitetskontrol • Myndighedsforretninger • Afleveringsforretninger • Med mere

KONTAKT Vil du vide mere, så kontakt en af vores rådgivere, der sidder klar til at besvare opkald og mails.

Telefon: 70 70 15 31 Mail: info@ingemanfischer.dk web: ingemanfischer.dk

advertorial

A L TA N

Din egen altan

- fra idé til virkelighed

Det er næppe tilfældigt, at “altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne højner den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Johan Söderling

Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

V

hobby? Urban Gardening bliver

har nogen altan, føler ofte, at der

mere populært år efter år, og alta-

mangler noget. Derfor står altanen

nen egner sig udmærket til en lille

højt på ønskesedlen hos mange

køkkenhave eller til at dyrke frugt

andels- og ejerboligforeninger i de

og grøntsager (se f.eks. mere på

større byer. At montere altaner på

www.tagtomat.dk).

en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette

i lever i og bruger byen

Altanen gør lejligheden lysere

udstyr og den rette viden og erfa-

hele året rundt og gerne

Hvad mange ikke tænker på er,

ring kan man bygge altaner på de

i de kolde måneder assi-

at en altan faktisk påvirker hele

fleste ejendomme i dag. Når man

steret af en gasvarmer. Det samme

lejligheden. Da en ny altan ofte

designer altaner, er det vigtigt at

gør sig gældende for altaner,

indebærer, at et vindue udskiftes

tage hensyn til ejendommens æste-

der bliver brugt i mange af årets

med en stor altandør, vælger man

tik og arkitektur, hvor man ofte

måneder. Altaner er således mere

at arbejde med glas og lyse farver,

stræber efter at bevare bygningens

populære end nogensinde. For by-

som reflekterer meget lys. På den

følelse og identitet samtidig med,

boere er den vinduet mod verden

måde bidrager altanen til at gøre

at man vil skabe en moderne og

og livet udenfor. En enestående

lejligheden lysere. Placeringen

velfungerende altanløsning. Det

plads, som tilføjer en spændende

påvirker også flowet i lejligheden.

er derfor vigtigt at gå nænsomt til

dimension til hjemmet. En plads

Hvis udgangen placeres og udfor-

værks for hvert projekt, uden at

der bruges til socialt samvær eller

mes korrekt, bidrager samspillet

det betyder, at der er begrænsede

afslapning og rekreation. Altaner

mellem altan og lejlighed til et mere

valgmuligheder.

har formodentlig lige så mange

attraktivt boligmiljø både inden- og

For at møde efterspørgslen hos

anvendelsesmuligheder, som der

udendørs. Samtidig kan det forbed-

en voksende målgruppe i de større

findes mennesker, og ingen altaner

re indemiljøet gennem bedre udluft-

byer har Balco udviklet en fleksibel

ligner hinanden.

ning, og dermed mindskes gener fra

serie byaltaner i stål, som passer

fugt, lugt og skimmelsvamp.

til de fleste behov. Døre, vinduer,

For byboeren i etageejendomme

værn, gelændere, gulv samt tilbehør

giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i

Kan man forestille

det fri, mærke sollyset og indånde

sig et liv uden altan?

den friske luft. En plads som du

De beboere, der allerede har en

ubegrænset, så man kan finde de

kan tilbringe sommeraftenerne på,

altan, kan ikke forestille sig et liv

præcise nuancer, man vil sætte op

eller hvor du måske kan dyrke din

uden den. Og de beboere, som ikke

og matche med.

“

vælger kunderne selv.

Farvevalget er i princippet

For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor. lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

3 5

”

A L TA N

“

En altan repræsenterer en værdiforøgelse for ejeren samt gør lejligheden mere attraktiv i salgsøjemed.

”

Første skridt til ny altan

En kontakt til en teknisk rådgiver

Myndighedstilladelser

Hvad gør man så, hvis man er

eller altanleverandør tidligt i plan-

Efter en beslutning er taget, skal der

interesseret i at få opsat sin egen

lægningsfasen er at anbefale og kan

indhentes tilladelser fra jeres kommune.

altan? Det første skridt er ofte at

spare tid og penge for foreningen.

Til dette skal der bruges en række

undersøge, om der er flere i din

ingeniørberegninger og tegninger, og

boligforening, der også er interes-

Involvering af øvrige beboere

også her kan en teknisk rådgiver eller os

serede i at få en altan. Derefter

Den næste store udfordring for

som altanleverandør sørge for at få det

kan man sammen med bestyrelsen

boligforeningens altangruppe

hele på plads på en let og smidig måde

beslutte at danne en altangruppe,

bliver at få afklaret, hvad de øvrige

så hurtigt som muligt. En rådgiver eller

som får mandat fra bestyrelsen til

beboere vil være med til. Her er det

leverandørs erfaringer i godkendel-

at arbejde videre med at indhente

vigtigt, at gruppen er klædt rigtig

sesprocessen gør, at tingene kan gå

forslag og tilbud.

godt på og føler sig trygge ved

igennem myndighedsbehandling en

projektet og dets indhold. I den

del hurtigere, end hvis man ikke har

tilbyder at opsætte altaner i en

fase drejer det sig om at finde den

prøvet det før. Når alle godkendelser

totalentreprise - dvs. at tage hånd

løsning, som I mener vil få størst

og tilladelser er på plads, tager den

om projektet fra start til slut. En

opbakning blandt beboerne. Hos

tekniske rådgiver eller altanleveran-

anden vej vil være at involvere en

Balco A/S deltager vi gerne ved

dørens montører og projektledere over,

teknisk rådgiver, såsom en arkitekt

bestyrelses- eller beboermøder,

og foreningen behøver blot se på, mens

eller rådgivende ingeniør, der kan

så en altangruppe ikke skal stå

jeres altanprojekt bliver realiseret.

foretage forberedende under-

alene med alle spørgsmålene fra de

søgelser, beregninger og kontakt

øvrige beboere. Vores arkitekt kan

Totalentreprise eller

til myndigheder samt indhente

lave skitsetegninger af jeres ejen-

hjælp fra ekstern rådgiver

tilbud fra altanudbydere.

dom med jeres nye altaner, så I og

Hos Balco og andre leverandører til-

De fleste altanleverandører

Med en erfaren leverandør af alta-

alle beboerne kan se, hvordan jeres

bydes en totalentreprise, der hjælper

ner ved jeres side bliver proceduren

altanprojekt vil komme til at se ud.

kunden gennem hele byggeprocessen

enklere. Altanleverandørens job er at

Hvis I har brug for rådgivning og

fra de første usikre spørgsmål frem til

vejlede boligforeningen hele vejen

vejledning vedrørende finansiering,

afleveringen. Totalentreprisen er en

fra idé til virkelighed, så I får den

har vi flere samarbejdspartnere,

tryghed for kunden, som her kun skal

bedste og mest økonomiske altan-

som vi også gerne tager med til

holde styr på én kontakt. Det kan også

løsning, der passer til jeres behov.

sådanne møder.

være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt

En altan skal både

kan en ekstern teknisk rådgiver være

matche ejendommens

boligforeningens “mand” i processen,

æstetik og arkitektur

der sikrer en tredjeparts gennemgang

såvel som beboer-

af kvalitet, proces og levering.

nes behov.

Da en altan hovedsageligt vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed.

Læs mere på www.balco.dk 3 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

Digitale løsninger giver nærvær Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger. Hos SJELDANI Boligadministration kan du altid finde alle dokumenter online.

Bestyrelsen kan følge med i regnskaber og holde styr på alle bilag.

Det gør administrationen lettere – både for dig som kunde og for din administrator hos SJELDANI Boligadministration.

Det giver tid og overskud i hverdagen.

Ring til os og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag enklere.

Ring i dag på 3324 2111 Læs mere om os på sjeldani.dk

advertorial

T a grenovering

Overskuelig

renovering i højderne Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold af ejendommens øverste etage, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt.

S kre vet af: An d reas Excal i b u r Bygbjerg, skribent

R

enoveringsopgaver er der nok af i en boligforening.

Der er især to typer løsnin-

ger på renoveringsopgaver, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.

“Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post.

Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden,” udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS.

l uk

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

3 9

T a grenovering

En af de boligforeninger, der har

Rebteknikeren udfører inspektion, service og vedligehold af facader, tage, skorstene, tag render, kviste, brandmure, antenner m.m.

nydt godt af Rebteknikerens fleksible tilgang, er Sct. Kjelds Gård.

I 2015 ønskede de at få skiftet taget. Det viste sig dog, at en tætning udefra kunne løse problemet her og nu, hvilket gav foreningen tid til at få økonomi til den store tagudskiftning.

Kernekunder G e n n e m å r e n e e r a d s k i l l i g e fo rr e t n i n g s o m rå d e r b l eve t a f p r øve t o g s e n e r e f rava l g t , m e n b o l i g fo r-

“

e n i n g e r h a r væ r e t b l a n d t R e b t e k n i ke r e n s ke r n e k u n d e r i h e l e

Vi kan mærke, at boligforeningerne

fo r l ø b e t .

“Det er et kundesegment, som

sætter stor pris på en fleksibel

vi har holdt fast i, og som vi kun

vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov.

er blevet bedre til at servicere og

”

rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man

Prioritering af opgaver

løse inden for budgettet, mens an-

som privatperson har, når man

giver balance i budgettet

dre opgaver udskydes til de næste

sidder i bestyrelsen i en andels-

Taget er en af de helt store poster i

år,” fortæller Jacob Vestervang.

boligforening”, forklarer Jacob

af projektets tidsmæssige og øko-

Fleksibilitet og

Vestervang. n Læs mere på www.rebteknikeren.dk

nomiske perspektiv er det vigtigt

gennemsigtighed

at danne sig et billede af, hvad der

“Vi har boligforeninger, der kom-

reelt er behov for at renovere, hvad

mer hvert år, og når der ikke er

der er akut, og hvad der kan vente.

nogle hasteopgaver på taget,

vedligeholdelsesplanen, og på grund

“Som et alternativ tilbyder vi en

fortæller vi det åbent til besty-

Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infra-

faglig gennemgang, hvor vi priori-

relsen. Vi kan mærke, at de sætter

terer opgavernes påtrængende nød-

stor pris på en fleksibel vedlige-

vendighed. Dernæst gør foreningen

holdelsesplan, der er tilpasset

rede for sit rådighedsbeløb, og vi

deres økonomi og behov,” forkla-

for tømrer-, murer-,

giver et overslag på det, som vi kan

rer Jacob Vestervang og advarer

smede- eller malerfaget.

i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedlige-

Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig

holdsaftaler gribes an: “Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme

belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde.

historie om, at de tidligere har be-

Desuden følger Rebteknike-

nyttet sig af bygningssagkyndige,

ren Arbejdstilsynets AT vej-

der har foreslået dyrere løsninger,

ledning 243-1 for arbejde i

end der reelt var brug for, fordi de

højden med reb.

opnår en procentdel af opgavens

Med rebteknik sparer man

størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering,” afslutter han. /

certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden

samtidig imod en uheldig tendens

4 0

struktur. Håndværkerne er

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

udgifter til stillads væk, da arbejdet foregår i line og sele.

2 0 2 2

Vi er eksperter inden for administration af ejer- og andelsforeninger Vi hjælper gerne med: • Ejendomsadministration

• Drift og vedligehold

• Rådgivning til bestyrelser

• Den gode byggesag

• Boligkøb og -salg

• Finansiering

Skal vi også hjælpe dig?

Lergravsvej 59 · 2300 København S · Telefon: (+45) 3246 4646 · info@oadv.dk · www.oadv.dk

N A B O STØJ

“

Endelig er det en god idé

at definere et regelsæt for

altanerne. Må der for eksempel grilles? Hvad med affald og afspilning af musik?

4 2

/

M I N

”

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

advertorial

Undgå at hygge bliver til helvede Når naboen bor på den anden side af væggen, er andres støj ofte en del af livet, og andres ønsker kan give panderynker, allerede inden hyggen indfinder sig.

Carsten Bo Løjborg

Carsten Bo Løjborg Advokat (L) og partner VQ Advokater

S

ød musik i dine ører kan være infernalsk larm for naboen.

Og mens en altan besvarer

alle drømme for Søren på første sal, skygger den for morgensolen hos Mette i stueetagen.

Men hvordan definerer man en subjektiv størrelse som støj og bliver enige om større projekter som altaner?

Hvornår bliver lyd til støj?

Der findes ingen klar definition på nabostøj, men begrebet kan være i strid med egentlig regulering, mens det også kan dække over noget specifikt, der opleves generende - som når overboen tramper rundt i sko.

Hver boligforening kan have regler for, hvad der betragtes som støj, og hvilke rammer der er for adfærd i den forbindelse.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

4 3

N A B O STØJ

Hertil kommer den såkaldte “nabo-

og lejelovens regler kan tillige

ger at finde fælles fodslag. Det

retlige tålegrænse”, som er et fly-

finde anvendelse.

kan nemlig virke stærkt konflikt-

dende begreb, der i høj grad defi-

Overholdes reglerne ikke, kan der

neres i domstolspraksis. Begrebet

være lang vej til en faktisk løsning.

inkluderer også andre gener som

Den proces vender vi tilbage til.

Løser dialog ikke problemet,

I sagens natur er regulering

kan du klage til bestyrelsen eller

lugt og forringelse af udsigt.

mod støj ikke nogen garanti for,

optrappende, hvis der uden videre indgives en officiel klage.

en eventuel administrator. Hvis

Foranstaltninger mod nabostøj

at reglerne overholdes, og en

klagen vurderes berettiget, vil na-

I andels- og ejerlejlighedsfor-

kamp mod ”støjsenderen” kan

boen få en besked eller en egent-

eninger kan der enten i vedtægter

være en lang proces, som des-

lig advarsel om at stoppe sin larm.

eller husorden være reguleringer,

værre ikke altid fører det ønskede

der sikrer mod nabostøj generelt

resultat med sig. Desuden kan der

videre proces af boligtypen. Fæl-

eller i bestemte tidsrum og om-

for den enkelte beboer være lyde,

les er det dog, at du bør sikre dig

handler ofte musik, værktøj eller

der generer, men som ikke er i

en vis form for dokumentation for

husdyr. En husorden vil på den

strid med nogen regler som for

problemet som notater med tids-

måde ofte definere, at der efter

eksempel naboens tv eller over-

punkter og beskrivelser.

et tidspunkt ikke må spilles høj

boens støvsugning. Alt er relativt.

musik, og at der kun må holdes

Bliver larmen ved, afhænger den

Som andelshaver skal du henvende dig til bestyrelse eller ad-

visse typer husdyr.

I supplement til foreningens

Klage over støj og processen

ministrator, og processen følger så

Føler du dig generet, anbefales

foreningens vedtægter suppleret

vedtægter og husorden gælder

det, at du først og fremmest tager

af lejeloven. Ofte vil den støjende

også ejerlejlighedsloven,

en snak med naboen og forsø-

rette ind, men i grove sager eller

“

Føler du dig generet, anbefales det, at du først og fremmest

tager en snak med naboen og forsøger at finde fælles fodslag.

”

Går konf likten i hårdknude, er ekstern rådgivning vejen, men hvis konf likten kan Foto: iStock.

løses ved dialog, er det langt at foretrække.

4 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

N A B O STØJ

ved gentagelser er den ultimative konsekvens, at personen ekskluderes fra andelsforeningen, hvis det finder støtte i vedtægterne.

Sager om eksklusion vil ofte havne i domstolen, hvor andelsboligforeningen fungerer som part mod den støjende.

Som ejer i en ejerforening henvender du dig også til bestyrelse eller administrator, som efter omstændighederne vil følge op på sagen. Processen afhænger af foreningens vedtægter suppleret af ejerforeningsloven og eventuelt lejeloven analogt. Her vil grove overtrædelser kunne medføre bod eller eksklusion. Sager om bod eller eksklusion vil ofte havne hos domstolene, og også her fungerer ejerforeningen som part mod den støjende.

Bestyrelsen i en andelseller ejerforening Når bestyrelsen i en andels- eller ejerforening bliver gjort opmærksom på klager over nabostøj, er det vigtigt at fokusere på, hvordan situationen løses bedst muligt.

Igen - hvis konflikten kan løses ved dialog, er det langt at foretrække, og det bør bestyrelsen opfordre til.

Hvis bestyrelsen må tage affære, er det vigtigt at have styr på processen, som i hovedtræk beskrives ovenfor. Hvis foreningen har en administrator, så søg fra start råd der eller alternativt hos advokat.

Nabostøj Sød musik eller infernalsk larm - der findes ingen definition på larm. Mange har regulativer beskrevet i deres husordener. Den hurtigste løsning er altid dialog. Går konflikten i hårdknude, er ekstern rådgivning vejen frem.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

4 5

N A B O STØJ

“

Der findes ingen klar definition på nabostøj, men begrebet kan være i strid med egentlig regulering.

”

Altaner og konflikter

Altanernes vedligeholdelse

Rigtig mange etagebyggerier fødes i

I foreningens vedtægter eller i et

dag med altaner, mens de i stigende

særskilt altanregulativ bør altaner-

grad tilføjes på eksisterende ejen-

nes vedligeholdelse reguleres. Det

domme. I andels- og ejerforeninger er

vil ofte være naturligt, at ejeren står

det derfor i dag helt normalt, at altaner

for den indvendige del - men hvad

indgår som en del af det, der bør regu-

med den udvendige? Der findes en

leres i forbindelse med såvel eventuel

række mere eller mindre standard-

etablering, vedligehold og brug.

iserede vilkår, men det er vigtigt,

På ejendomme uden altaner sker det ofte, at de ønskes opsat på

at foreningen vælger en regulering, der passer til den specifikke sag.

enten hele ejendommen eller hos

Der henvises også her til den nye

enkelte ejere.

normalvedtægt for ejerforeninger,

Fælles for andels- og ejerforenin-

da den i § 26-28 indeholder bestem-

ger gælder, at den slags projekter

melser vedrørende vedligeholdelses-

skal følge enhver gældende regu-

pligt. Om bestemmelserne konkret

lering. Altanprojektet skal således

finder anvendelse afhænger af, om

vedtages på generalforsamling,

foreningen omhyggeligt regulerer

hvor både foreningens vedtægter

forholdene i en særvedtægt.

og myndighedskrav overholdes.

Den slags kan give anledning til

Regler for anvendelse

uenighed, da der ofte er vidt for-

Endelig er det en god idé at defi-

skellige ønsker. Eksempelvis er det

nere et regelsæt for altanerne. Må

ikke aktuelt for stuelejligheden, og

der for eksempel grilles? Hvad med

ejeren her er samtidig ikke inte-

affald og afspilning af musik?

resseret i, at en irriterende altan

Den slags kan inddrages i et altan-

fra lejligheden ovenover pludselig skygger for lyset.

regulativ eller integreres i husordenen.

Jo klarere regler, desto mindre

Bestyrelse og eventuel admini-

risiko er der for konflikter. Desuden

strator bør derfor være ”godt klædt

vil reglerne medføre, at bestyrelsen

på” til at håndtere projektet fra

lettere kan påtale klare overtrædelser i

start, og her kan ekstern rådgivning

modsætning til situationer, hvor besty-

være en god idé. Hvem skal eksem-

relsen pludselig skal beslutte, hvad der

pelvis betale?

er sød musik eller infernalsk larm.

Særligt i ejerforeninger skal man

Læs mere på www.vqa.dk

være opmærksom på den nye ejerlejlighedslov og den nye normalvedtægt.

Sidstnævnte omfatter pr. 1. januar

Altan-ativer

2022 alle eksisterende og nye ejerfor-

Alle elsker at have et uden-

eninger, der ikke har en særvedtægt.

For ejerforeninger med en særvedtægt vil normalvedtægten finde anven-

dørs rum i sin bolig, men store udgifter kan betyde store konflikter.

1 Sørg for, at alt foregår

delse på forhold, der ikke er grundigt reguleret i særvedtægten. Den nye

efter bogen.

normalvedtægt indeholder i § 4,

2 Få hjælp fra admini-

stk. 2 bestemmelse om vedtagelse

strator eller advokat.

af blandt andet altanprojekter.

4 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

72 15 11 15

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

Døren der passer på alt og alle.

Daloc Sikkerhedsdør stopper ikke bare uønsket støj. Den beskytter også imod brand, røg, indbrudstyve og kraftige lugte. Døren har et unikt design, der sikrer holdbarhed og sikkerhed i mange, mange år. En investering for livet, og for naboskabet.

Læs mere om, hvordan du beskytter hjemmet på daloc.dk

vl Vestga

F uglegavl

Trappegavl

Vi ngegavl

Stengavl

Solgavl

Ås

usvej

Gavlhus vej

s erne

Tårnhus s træde

Gros tedet

Virkefel tet

Hækkevold

Helleborg

s erne

Bygårds træde

Ruten

Tårnhus s træde

Langhu

Skoles i den

Mi dtfløjene

Terras

s vej

Terras

træde

e

Arkaderne

S t ø j renovering

vej

Bygårds

Langh

Gavlhus

Arkadern

Bygården

Ved Bygården

Ruten

Ki ldeager

Åkandev ej

r dage Mul

Muldager

Kags løkke

Kobbelvænge t Bys tævnet

Bys tævneparken

Kobbelvæn

Ari lds gård

get

Gade lande t

Toften

Kobb elvæn

get

sev ej Ter slø

øvej

deve j Åkan

Veks

øvej Veks

Smørumvej

tedvej

evej

mvej Husu

Dalbyvej

Li llevang

Faks i ngevej

Kongs

vej

Egem arke vej

Drags ej holmv

Vanlø

øj Allé

Kongs

Plads

dalvej

øjen

åvej Vangs

gård svej

Nymi

ndevej

Bulbjergv ej

vej tøje Tof

j rve skæ Tud

Lyngho

Allé

Krogeb jerg

jerg geb

lmve j

Foss

Aggerve j

Kro

fsho

Lyngvig vej

Stø

mvej Eghol

Herlu

ersag Tip vej

Lyngh

j olmve

lmvej

Småk ær

Vanlø

Bulbjergvej

F erri ngvej Toftøj evej

Byvej se

vej øller Klitm

Byvej se

ej halsv

Løns

Hans tholmvej trup vej

Hans

Løns

Stadi lvej

Guldagervej

ej tensv

Brøn

vej dum

Løns trupvej

Syvs

trup trupv

Hvid- vej bjerg

Toftøjevej

Hirts

ej øllerv Klitm

Tyborøn Allé

Vanlø

Tybo

j ingve Hjert

Hy

røn

ervej Risag

All Allé

age rve j søe n

Tho

gård rup

Hald Age rvej

en ning dæm

vej jørne Rødt

Birk

Dam hus

hus Dam

ej agerv Krog

g Allé bjer Hylte

Ved

j Kæragerve

Allé

at dæmpe støjen fra de mest trafikerede gader.

Allé

mvej Eghol

ej Selsøv

der vig vej

Jylli ngevej

Snydebro

enlu

dalvej

Søn

g jer geb

j rve skæ Tud

Kro

rsm inde vej

nds

ej Nysøv

Kongs

Tho

Flor

Ros

Sel søv ej

Tyb jer gve j

vigvej Vester

øj Allé

ærvej

Allé

j olmve

Skjulh

jerg geb

ej vigv der

Svank

Eriksh

Tybor øn

Kro

upvej Flinter

Søn

alsvej Hjortd

tevej

levvej

mvej Eghol

Gjors

Sandh

lmvej

jerg Kirkeb

Ålekis

lmvej

Birkho

Birkho

sehøj

Skjulh

vej Nørager Nørager

rupvej Raunst

vej Ørhage

Li nden-

vej nborg Lerche

Billesbo

vej Egholm

revej

j hageve

borgvej

rgvej Tybje

rvej Fuglage

Københavns Kommune tilbyder økonomisk støtte til

ej ldev gevæ Tryg

s vej lms ndholm Lindho Li vej Tølløse

gvej inbor Holste

vej ervig Sønd

Krogebjerg

vinduerne i din ejendom

j ksve mar Lide

Boes lundevej herrens

rgvej

Ros

tedvej

vej Bjernede

devej Bjerne

vej Nordby Harboø

Haralds

j edeve

Slots

ej Rindbyv

ngevej

vedvej

Bjern

vej Solrød

ej ingev Snert

Skens

j øseve Stenl

Dys s evænget

Ski ppi

Smørumvej

n dinge Spangen

vej

Tølløs

evej Merløs

Snerti ngevej

Åven

Valleki ldevej

Als tedvej

Veksø

Boes lundevej

Møllebakken

ej ldev gevæ Tryg

Nordrupvej

løbet Kilde

vej trup

Skråni

Højs

ngen

vedvej

n dinge

et væng Dysse

Åven

et eløb Kild

bet

Irisv ej

deve j

øvej

Sols

ikkev ej

øvej Glums

ti ngevej Gyrs

Kyri ngevej

Tjærebyvej

vej trup

vej rløse Ugge

Skens

j øseve Stenl

Åv end ing en

ej upv ner

Højs

ej ldev gevæ Tryg

vej rønde Kildeb

ej aglev Stenm

en Kildelø

Hirse vej

ger

Allé

Aste rsve j

Glums

Smørumvej

rsa

Marbjergvej

Jyderupvej sev ej Ter slø

Grev inge vej

kek

Son

vej Husum

Bak

Ko

Katti ngevej

vej Klos termarks

esti Vind inge vej

vang Kags

Byporten am me n

j ndeve

Allé

j illeve Stenl

n Møllebakke

rløkk Veste Ves terløkken

j eve følg Her

vej løse

nget evæ

Sten

Dyss

j eve ønd ebr Kild

pvej

Karlslu

ager

get

Bakkekam men

ej upv ner

j eve ling

j leve mag

Tåstru

Karls lundevej

Brovæn

ej upv Sør

r Allé sage Kor

Vænge Hus um

Kors

Øs terlågen

Kans ager

Brovænget

Son

Gis

Sten

gele dde t

vej trup

ej sev

Væn

vej slev Før

vej sted Helle

nlø Ste

vej agle nm Ste

Dybekær

j sve vhu Isle Islev holm

j eve ling

vang

Gadst rupve j

evej

mos

et ving

tedvej

Højs

Gis

ger sle vve j

Gade lande t

Piles

et

ej upv dstr

Kags-

gev ej

Ågerupvej Bjergs

Hi rs

Bjergmarks vej

Trappehøjen din

Min

Svo

dsvej

Gerlev vej

vej Husum

Kags

Freder ikssun

j sve vhu Isle

Knab strup vej

eru Bos vej Konge marks

Ågerup vej

vej

j Åkandeve

Hus um Torv

Bogenæs

Tun

Vin

vang Brune

Is levholm

Få st ø tt e til at st øjrenover e

en

j sve ård reg

Vej

Kornerupvej

jsti

Kilde brøn

pve j

Sto

Her

n Banefløje

Voldfløjen

Hus toftevej

Slev

Banefløjen

eflø

Kobb elvæn

jen Åflø

Ban

get

Voldparken

Hørtoftevej

Botoftev.

Toftagerv ej

toftev.

rkevang

Gård-

Hf.

Hf. Bi

Ærtebjergv ej

Rosen

sund svej

Toften

vang

Abild høj

Fred eriks

Mørkhøjvej

Hum lebje rg

Hamp eland

bro

Abild vang

Kags

Has

hus

Dam

ej selv

mn dæ

Åbj

en ing

erg

Ved

h Dam

Da

mh usd æm nin

Andreas Bested Nielsen Andreas Bested Nielsen Arkitekt, Bygningsfornyelsen, Københavns Kommune

Som mennesker generes vi af støj

undersøgelser og forskning peger

i mange sammenhænge. Det kan

alle i samme retning – det er noget,

være forstyrrende og stressende

vi skal tage alvorligt.

larm i vores arbejdsliv og i klasse-

I Danmark er over 1,3 millioner

lokaler og institutioner, for høj

mennesker påvirket af trafikstøj,

lyd i høretelefoner, nabostøj, larm-

som ligger over Miljøstyrelsens

ende bygge- og anlægsarbejde

vejledende grænseværdi. Mange af

eller trafikstøj, som har invaderet

dem bor i Københavns Kommune.

Støj i boligen

vores bolig og uderum. Støjen

Støj er et af de vigtigste miljø- og

påvirker de fleste af os. Den på-

Støtte til støjdæmpning

sundhedsmæssige problemer, og støj

virker vores helbred og livskva-

Det er støjen fra motoren i en

fra trafikken er uden sammenligning

litet negativt i et omfang, som vi

personbil, som er den dominerende,

den værste støjkilde i vores samfund.

endnu ikke helt kender. Men nye

når man kører mindre end cirka

“

I Danmark er over 1,3 million

mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi.

”

Bor ups Allé er blandt de veje, der skaber støjgener.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

4 9

Boms ti en

gen

Kon

dreve j

Toldb odga

Eska

Henri k

dm ølle vej

Søflyg ade

hale vej Refs

Nyholms broen

chær s Plads

Vej

Per

vej ftvæ rks

Refs halevej

O-Vej

rtvej

Kaj V

Søfo

I

Kase matv ej

A-Vej

Iii

rtvej bro

Radi s evej

Allé Oxf ord

Kaj

Lodi-

Bas tionvej

Prome naden Amage r Strand

etev ej

Dykkers ti

en

Jol lev ej

Agn

Agnetev ej

Brei dabli k Allé Torfavej

Geys ers Allé

Heklas Allé

Allé blik Bre ida

Kastr upfor tet

Allé Otto Ruds Vej

rdsm inde Rågå

ndsv ej Engla

Ved

sgad e

Ting vej

Glom men

ret Dalfø Vej Lykkes

nd

dsg ade llan

Gu

Ting vej Allé Brydes

Peder

Lille gru

Ting vej

dsv ej

lsLæ rda

vre g.

Do

gad e

Sving et

Konge dybet

nge t Svi

Amagerfælled vej

Mellemvej Røde

gade Lyon

de Lifl and sga Kurl and sgad e

Amager-

Fælledvej

Ved Amagerport

Ved Mønt en g.

Barde n-

fleths

xens Vej Karen Bli

Kanal Emi l Holms

Amagerfælled vej

Grønløkkes ti

Allé Ox for d

ej Javav

Boltonvej

vej

svej

ej posv Olym

nsvej Sparta vej

svej Tønne

Ægin avej

Dirch svej

ej Jansv

Krog

Oxford Etonvej

Have

Pindo

j msve

svej

i s vej Gyldenr

nvej

Theis

vej

vej

evej

vej fod Føl

Majros

j dve

tvej

vej

ej Stratfordv

Stenros

klo rne

nvej

Belfas

Englands

Bjø

rd

Dubli

Willu

efo Ulv

Allé

ej Engv

ards

j ardsve

nsvej

Adria

Krog

Store

ngs vej Oxfo

vej

travej

Hedega

Hedega

vej

Parna

Tvæ rage rvej

Joris

Suma

Skovharevej

rsvej Backe

Dompapvej

vej

Byagervej

ej akv

j ensve

j stanve

Arabi

ej Birmav

svej

Hellas

de

gerv ej

kaj Hav

Hindu

vej Greis

vej

vej

Athen

svej

Allé

vej

Ruga

ravej Sumat

vej r Strand Amage

llevej

illevej Rosel

Toveli

ej Engv

ej kkav

Vogtervej

Vej

illevej Rosel

ers Gunv

Mala

Gammelgang

rdvej

lilvej Signe

Hagba

Liden

Allé

Røde Mellemvej

llevej

illevej Rosel

Toveli

Vej

rs Volme

llevej

Kong

Elseli

øj

j nove Livor

j alave

ensh Fred

Mars

Grei

Greis

tru trup pve vej j

nevej

rbroga Amage

Agerbo

ej ndv

uavej Mant

vej

s vej

Irlands

Stj Stjernevej ernevej

Stra

j uave

ej ndtsv

ej Greisv

Heliko

Vejlands

Has ti evej

ej Følfodv

Haves

ej Følfodv

Landgi ldevej

ger

Gen

”

vej

vej

Jans

vej

høj

Greis

Allé

orvej

Dubli

ti en

vej ovej Borne Borneo

Tønnes

Gerts

Clemati

ej Lobeliav

Georgi

ej ndtsv

Kas

Greis

dsvej

Fryden

lievej Kaprifo

ej Bedfordv

vej

Boltonvej

Portlands

Røde Mellemvej

j Ilfordve

Kålagervej

vej

enlan

Wi brandts

Vej

Ærtelands vej

Tuelands vej

tonvej

Wibra

Wibra

sto l Allé

Wi nds

Ki ngs

Surfers Lagunebroen

nvej

Kongo

Græk

ter

Sofienh

akvej Gyldenl

s vej

Derbyvej

ngs Jens Warmi

Soltoftevej

Rødelands vej

Stenlands vej

Agerlands vej

Grønagervej

tykket

Stubagervej

vej

hvej Korint

Vej

ros e

Stok-

vej

Gladiolu

Erantis

Marks ki ftevej

vej

svej land

Våni ngs vej

nds

ej Parosv

Gyldenlakvej

Pæonvej

Alperos evej

tervej

Store

svej drev Over

Sten

Ceylo

vej

Gerbra

Plads

Bri

Vej

vej

j Iranve

Allé

ej Milosv

Kenti avej

Sundbyves

Vejlands

j nove

tvej

Kaktus vej

Lotus vej

Oxford Allé

Grønløkkevej

Kenti avej

Sundbyves tervej

Sols ki ftevej

Nordre Kongelunds

nds

evej fæst Gård

llegårds

ej Volosv

Engs letten

Vejla

vej ehus Hytt

ildes

Krudtmø

Helleli denvej

Svend Vonveds

Formo

Korea

tgården

Hyacin

Hyacin

vej terdam

Vej

F ormos avej

savej

svej

Ahrenk

Allé

vej

Valmuevej

Irlands

Ams

niens Arme

Skovs

s Allé Holland

Vej

Døvers

F unki avej

tervej

Ves termarks vej

ej Trojav

Syrien

Mikkel

Allé

Allé

Per

Vej Svend Dyri ngs

ej Siamv

Maratho

s Allé Obdam

Fremads

ej Kinav

Allé

Biens

F us s i ngs vej

Løvs ti kkevej

Ki rs ten Ki mers

vej

nsvej Persie

vej

de

lands

vej

nvej

Jadegangen

Allé

Mila

pvej

Rodos

Japan

vej

øjvej

vej

Ama

j nove

Kastru

avej

Rodos

Ingolfs Allé

Hendonvej

Ves termarks

vej

Mila

avej

gade Græken

rbroga Amage

Smyrn

Ramunds vej

svej

j Uralve

vej

ej Delosv

Plads

Stie n

avej Kaldæ

Samos

Sundbyøs ter

Gi mles Allé

Am age r Str and

Ri dder Sti gs Vej

Regi ts evej

osvej

Allé

Thi ngvalla Allé

erbroen Kilomet

vej

Palles vej

Lemn

nsvej Cyper Højdevangs

Samo

ej Kretav

ej Kretav

Italiens

Ki rs tens

vej

ens-

Malta

gade

Allé

gade

Sicili

gade

Sundbyves

Sundbyves

ej nnav Rave

Padu

ej ersv

gade

e rsgad Keple

Korfu

Parma

ade Elbag

Tomatvej

Cedergangen

j Engve

Back

Malta

svej Italien

ade Elbag

ade ardig Lomb

Parma

F unki avej

Rubi ngangen

Buris Prins Vej

Veron

vej Højde

vej Højde

nes

Prin

Pers i llevej

Bregnegangen

Safi rgangen

Krims

svej dlod

Sorre ntove j

nsvej Flore

ti en

Azaleagangen

Di amantgangen

Stran

Kanal

Parkvej

ej uav

vej

vej

Ætna

ikon Rub

Emi l Holms

Sundby

Gen

Neapelvej

vej

Vej

s Brahe Allé

Di gevej

Sund

Allé

ej ngov Mare

Sofie

Nordre

vej

Allé

svej

vej

Li den

vej

ng

ravs Lerg

forts

j inave

gårds Kirke

Allé

Allé

Vogtervej

anen gerb

Mess

j upve Kastr

grund Brede

rits Sigb

Di gevej

Ama

Palermovej

mMelle

Allé

s Allé edyb Kong

stens Prøve

Rialto

muligt i forhold til støjen.

Tycho

isti Chr

s ti en

Kors i kavej

ovej

us Kvint

j digve Vene

Milan

de

lgade Mose

Gade

ar Weim

kersStric vej

Gammelga

Ved

sga trig

Capri vej

Hans

se

unds

vej

vej

Vej

Svalehalevej

Topas gangen

Øres

unds

Øs

vej

j Vatnave

Urmagers

ien nest

gade berg

de

vej

gårds Kirke

lms

dens Drog

tho Sal

teLynet vej

Allé

en Torb s Oxe

de

Bogbi nders

ses

Vej

Ingolfs Allé

evej

j ndve

Stern

nsga Bade

ade rnsg

Øres unds

ovej

s Allé Brahe

Thi ngvalla Allé

Hjulmager s ti en

Remi s

Stra

get

Unga

ade nsg nie

kes Dyve

Nordre

ger

n årde Træg

de

Spa

rd

d egår Rød

Rødegå

de

tian

staga

Allé

Allé

Højdevangs Allé

j dsve

Kurvemag ers ti en

emo Søan

Parkvej

e sgad

Lugan

Allé

Irlan

Fælledfold

stien kylie

Øre

s ti en

Sundbygårds vej

uen yngb Havl

Ama

gade berg

svej dlod

Nyrn

nsga Pole

ade ensg

igsg. Østr

ade ensg Brem

nien

de

ej ndsv

Augu

Ii'S

Ulri k Bi rchs

Stolemage rs ti en

svæn Græ

rigsg.

oga rbr age Am

Vatnavej

Hatte-

Kon

j avsve Lergr

nsga ænie Rum

Oldens ti

mager

Hess

Frank

aug.

Mold

nsvej Hvee

Allé

Knapmage rs ti en

n lstie

Kora

vinduer, så de dæmper bedst

de

grund Brede

elgru Midd

Allé

Peder Lykkes

Sti

gade

e rggad Lembe

arien Bulg

Sixtu

Dronni ng Eli s abeths

Vej

stien linge

avej

Chris

Vej

Mus

Øres

bergga

re Nord Vej Røse

ents Clem

Ulri k Bi rchs

de

sg.

lgade Mose

ade alsg tug Por

e gad

ej dsv

ys Norb

Ove Bi lles

Stran

gade

e kgad Lybæ

e gad

de

Øster dalsg ade

Lygtemage rs ti en

erns Fehm

gade borg Lyne

nds

nga

ols Tyr

Tyge Krabbes

ns gree Lind Allé

gade

kgade Lybæ

Åla

Lyo

lan Eng

Vej

Skri vers

. ndsg

Carls

borgg

nMekle ade

e gad

Witten

Ski pper

Lykkes

Nålemager s ti en

berla Cum

g.

nds

e gad

dig ade

vej

dalgade

ken elræk Popp ken eræk Tjørn

lands

Åla

Sæters

nget

gade

Plads lms

Sko tlan gad dse

vej

Peder

igs nkr

ag.

e gad

dho

Peder

Gærdebred

Fra

ene

sga

Breslau

Skotlands

Sun

Grønjords vej

Grønjords kollegi et

Hegni ngen

iens Serb

Mu

Søren

Bi rketi

Dona

dstlan e She gad

Ti nggården

svej land Yder

Verm

gade

Lys efjor dsg .

gad e

de

Hør hus

gs hus

rci

igs nkr

Hem sed als-

g.

sga

Frankri

de

Fra

e gad

sdals Rom

sen

lers

gade rks

Sog nefjor dsg .

Mjø

Geis

Røså

Vej

ade ernsg Pomm

de ma Tele

Allé

sga blad Olie

Jenagade Kofoeds Plads

e ugad

ade borgg

de

Reber baneg ade

sg.

vej

-

Allé

gade

Olden

ensga Bøhm

Nor man

Rued Langgaards Vej

des Bry

ien Belg øg.

Dag

ns gree Lind

eller renovering af de nuværende e rsgad Wolte

åga

Øs

. stv om nbl Kor

vej

e Gad

g. nds Øla

e gad

gade

stien Våge blads Holm

Alba

e lgad sse Bry

ob Jac ms Hol

. rtsg Ebe

Røs

ade dsg

ver

Torv

e gad ane erb Reb

lan Byg

e gad

klø

Amagerbro

kg.

Tov vær

els

blads Holm

Elia

gade

g. over

inge Blek e Gad

de

fos Ler

Fem

e Gad

egade

vej

blads Holm Hann

Skån

G.

sga and Hall

gade

ej adev Brig ade Brig en gård

lms

Kaj Munks

lands Nord

ens

ade gesg Nor

rigs Sver

ndsg ade

-

Riks

Hen

ade ndsg

Sverri gs g.

Finla

dho

Små- g. lands

Prags

A.

ns Syve Allé et edyb Kong

Finla

e esgad Norg

Sun

eJemt g. lands

stien Æble

t dybe nder Hollæ

erbo Borg

Vej

Njals gade

vard Boule

vard Boule Prags

ade eensg Halgr

Ved

ne Elme

Under

Chr. sens Svend Gade

Søn

ort derp

ands Yderl

nen

gade

sv. blad Holm

en gård Lim

de

porte n

Ved ort derp

Søn

roga gerb

Maj-

G.

ade dsg

Ama

Peter Vedels

slan Dal

en Lind

Svi

t nge

Ved Amagerba

Hol mbl Gad ads e

Øre sun

Ch

e lgad

Laplands

jeda Her

erKløv ken mar

ade e Vej ndsg e Møll Upla Stor

gade

Si ljangade

Vermland s gade

sen

Ved

Ved

Amag er Boule vard

Fas te Batteri

Søfo en

e

Pri

Vold Boli gern

vns eha Oli

vard Boule

Prags

Uplands

ade ndsg

Ved

en rend

Skan

Flin Ved Mønt en

B-Vej

Vær ftsb roe n

leve j Ref sha

G. rns Bjø

de

s

ster sga

And rea

Bur mei

seg ade Prin

nse sse gad e Pri nse sse gad e

Ove rga

ses

det Van ove n den Ove rga

Str and gad e

lde rsg ade Wi

det Van ned en den

nge nsg ade nni Dro

det

Van

det Van ove n

den

nse sse gad e

nge nsg ade

Pri

de

nni

Vol dg.

hav ns

r.

Dro

ej A-V

ade Torveg

Upla

gade

Markmand s gade

te-

tens broen

Puljen støtter enten udskiftning

vej

Plads

Ved

ej A-V

ej K-V

“

Prøves

arks erm Kløv

Vermlands

Møllers

Plads

ej K-V

Fabri ks området

Syddys s en

Voldgade

Chri s tmas

Karen Bli xens

Kas ematvej ej B-V

Ti nghus et

de

Havns

raven Stadsg

ppevej

rnvej

ej C-V

F redens Ark

næ

Chr.

Voldga

Envelo

Fyrtå ej D-V

ej X-V

An

ej Y-V

ej E-V

Løvehus et

ej eriv inad Raff

kt

Tor veg ade

Am age rga

g

Mi dtdys s en

hale vej

Mælkevejen

Chri s ti ani a Sydområdet

de havns

Refs

Mælkebøtten

San

Ga

Chr.

Kaj Ii vej arks erm Kløv

Fyrt årnv ej

gade

Båd sm and sstr æd e

Ved Volden

tr.

egan Lind

al

broen

Torv

olds

ej Z-V

Kaj Iv

gang anje Kast

Kan

Snorre-

Chr. Havns

Sof ieg ade

K-Vej

g

ns hav

broen

g

ngan

Plad s

Ps yak

Mik Vib kel es G.

Børnehus -

L-Vej

Lupi

ans

rve gad e

Nordområdet Ars enalvej

isti Chr

Brob ergs

g

rs G. Adele

Plads

offs

Plads

Båd sm and sstr æd e

G-Ve j

grav svej

Is lands

Bod enh

de

ngan Syre

Cort

Tran

Plads

Ga

ngan Rose

broen

Handels

de

t ande Forl

Chr. Holms -

Grønlands ke

Krøyers Plads

ndga

Wi lders

ng

Holb ergsg .

ndga

Halvt olv

Kaj

Kvæs

Stra

broen

Stra

M-Vej

j H-Ve

Blå Karamel

Bohle ndac hvej

F rd. Holms -

Kuglegården

næ

P-Ve j

Kra

de Toldb odga

thusg ade

Norddys s en

nsve j rsvej

holm

Skt . An

S t ø j renovering

j O-Ve

N-V ej

N-Vej

Schi fters Kvarter

ej P-V

Galio Mast esku

Chri s ti ans -

Trolle s Gade

Gl. Dok

S-Vej

Knut zons

Theo dor Chris tense Lang es ns Allé Pl.

F rederi ks holm Hohlenbergs Kvarter

Nyhavns bro

Bjørnekloen

K-Vej

Dann

Kvarter

ej P-V

isens

vej

p De

Bens trups

vej

Kra

msøe s Allé ld-Sa eskio

Ekvip agem ester vej

Takke lloftv ej

Kvæs

Math

Kvarter

Vej Phili

Plads

Dokø

Leo

Sti bolts

Kanonbåds

gsvæ rftve j Orlo

de

Amal iegad e

Toldb odga

thusb roen

Kvarter

j U-Ve

t Annæ

Krabbes

t ande Forl

Sank

Skalø Plads es

Kvarter

j V-Ve

Larse ns

Eik Fabr ikme sterv ej

Judi chærs

Dokøen

T-Vej

vej

Judi

ftvæ rks

Plads

he-

j U-Ve

gret svej Mar holm

Kongebrovej

Vej

ej Q-V

F orlandet

Slots plads

j V-Ve

j Minørve

s Vej

Gerners Plads

P. Løwenørns Amali enborg

ngarg ade

Vin

de

Mari nes tati on København Henr ik Span

Flyha

j øbsve Krudtl

Amal iegad e

Takkelads vej

gade

gade

egade

alevej

ftvej

Nyholm

n negrave

ldbod g.

Fred ericia

Fred eriks

Bygræns en Kongelunds vej

Tos ki ftevej

s tgi ldevej

F lori davej

Præ stem arks vej

Kali forni ens

Kans as vej

Nebras kavej

vej

Korns kyldvej

Kanadavej

ønes ti en

35 km/t. Ved højere hastigheder

For at ansøge puljen, skal I som

Derfor anbefales forsatsruder til

er det støjen fra dækkenes kontakt

boligforening udfylde et simpelt

originale vinduer. Det er både

med vejbanen, som dominerer.

ansøgningsskema på kommunens

mere bæredygtigt og kan ofte yde

Derfor kan vi ikke bare skifte alle

hjemmeside samt indsende et par

den bedste støjdæmpning.

biler til el og forvente, at støj-

billeder af de nuværende vinduer.

Kongelunds vej

s tvej Stormly

problemerne i byerne forsvinder.

Herefter vil I inden for en måned

For at hjælpe til, at boligerne i

få svar på ansøgningen.

Ved udskiftning af ejendom mens vinduer besluttes de nye vinduer i samarbejder med sags -

København er gode og sunde, har

behandler og boligforening , så

Københavns Kommune valgt at

Hvad er der støtte til?

ejendommens udtryk bedst muligt

afsætte en pulje, som kan søges til

Puljen støtter enten udskiftning eller

bevares, mens støjdæmpningen

økonomisk støtte til støjdæmpning

renovering af de nuværende vinduer,

optimeres.

af vinduerne i private boliger. Den

så de dæmper bedst muligt i forhold

kan søges som boligforening med

til støjen. Det vil i samarbejde med

Hvor stor er støtten?

henblik på en renovering eller ud-

sagsbehandleren ved kommunen

Støtten varierer i forhold til

skiftning af ejendommens vinduer.

være en vurdering af den bedste

ejendommens bevaringsværdi.

løsning for jer og jeres ejendom.

På ejendomme med høj beva-

Hvordan søger man?

Som udgangspunkt ønskes ejen-

ringsværdi er kravene til de nye

Puljen har to årlige ansøgningsfrister

dommene bevaret så originalt som

vinduer oftest større, og derfor

- én i foråret og én igen i efteråret.

muligt.

støttes projektet også med et større beløb.

Bevaringsværdien af ejendom-

Støjbelastning:

doms bevaringsværdi kan

men er angivet med en såkaldt

Trafikstøjen kategorise-

findes på Slots- og Kultur-

SAVE-værdi, hvor pointene 1-4 er

res ud fra lydniveauet ved

styrelsens hjemmeside.

ejendomme med en høj bevarings-

ejendommen. 58-68dB er

Forsatsramme:

værdi, mens 5-9 er med en lav

støjplaget mens 68+dB er

bevaringsværdi.

En rude, ofte termorude,

stærkt støjplaget. Målet er

Hvis ejendommen har en høj

der eftermonteres på den

at nå et indendørs støjni-

indvendige side af det nu-

bevaringsværdi, kan boligforenin-

værende vindue og isolerer

gen få op til 8.000 kr. i støtte per

Bevaringsværdi:

mod både kulde og støj.

vindue der støjdæmpes.

De fleste ejendomme har

Koblet ramme:

veau på højst 38dB.

Beløbet kan dække både selve

fået deres bevaringsværdi

Et vindue, hvor en termorude

vinduet, byggeplads og teknisk

vurderet på SAVE-skalaen

er monteret bag et enkelt

(1-9). Den enkelte ejen-

lag glas i vinduesrammen.

rådgivning. n Læs mere på

www.byfornyelsespuljer.kk.dk 5 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Drømmer du om en ny altan?

Få din plads i solen, med en god investering.

Altanen har en positiv effekt for hele lejligheden.

Den bidrager til bedre indeklima og giver en lysere lejlighed.

En altan indbyder til socialt samvær, afslapning og udeliv.

Altanen er vinduet mod verden og livet udenfor.

Se vores udvalg og læs mere på www.balco.dk

advertorial

A L TA N E R

Altaner på

b e varings vær dige bygning er

I mange foreninger står altaner højt på ønskelisten. Er ejendommen af ældre dato, er der dog flere ting, der skal tages stilling til og højde for.

Hvis man opfører altaner, skal man være klar over, at det ændrer på dagslysforholdet for de underliggende boliger.

“

Der findes næppe en altanløs boligforening, der ikke har vendt emnet på et møde eller en generalforsamling.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

5 3

”

A L TA N E R

Ole Brockdorff

bygninger er designet, så de lever

ner. “Udvidelsen” med altaner til

op til krav til dagslysindfald mm.

lejligheder ses som noget, der i

Men hvad så med de allerede

langt højere grad giver kvalitet

opførte bygninger? Uanset om vi

Ole Brockdorff Arkitekt MAA og partner Trio Arkitekter

bor i nye eller ældre bygninger,

end gener.

De store byer (kommuner) har

har mange et ønske om at have et

retningslinjer for altanbyggeri og

uderum tilknyttet sin lejlighed.

lægger et særligt fokus på alta-

Ca. 80% af Københavns eta-

nens positive bidrag til byrum-

Altaner

geboliger er opført før 1940, og

mets - eller gårdrummets liv. For

Opførelsen af en ny etagebygning

cirka halvdelen af alle bygninger

eksempel er altaner mod gaden

med boliger er i dag utænkelig

er mere end 100 år gamle. Mange

med til at skabe tryghed i byen, da

uden altaner. Folk higer efter at

af os bor derfor i bygninger, der

ophold derpå betyder, at der vil

kunne komme ud i den “friske” luft,

ikke er opført med altaner og ikke

være flere øjne rettet mod gaden.

ud i solen, uden hver gang at skulle

er designet til efterfølgende mon-

gå ned i foreningens gård eller

tering af altaner.

bruge byens stræder, pladser og

Bevaringsværdige

Generelt har kommunerne en

grønne arealer. Og de nye etage-

positiv indstilling overfor alta-

bygninger og bebyggelser En stor del af de ældre bygninger er udpeget som bevaringsværdige med SAVE værdier mellem 1 og 4, ligesom en del bebyggelser er udpeget som bevaringsværdige.

Ved bevaringsværdige bygninger og bebyggelser vil der i kommunernes byggesagsbehandling af altansager blive taget særlige hensyn til udformning og placering med henblik på at opnå en god helhedsvirkning for bygningen og tilpasning til byens egenart. På bygninger med de højeste SAVEværdier 1 og 2 vil det typisk være meget svært at få byggetilladelse til at etablere altaner - specielt på facaden mod gaden.

For fredede bygninger gælder det, at der altid skal indhentes en tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen, før der kan søges om byggetilladelse.

At arbejde med fredede og bevaringsværdige bygninger kræver stor ekspertise og interesse for arkitekturens historie. At placere en altan - et fremmedlegeme - på en bevaringsværdig bygning kan nemt gå galt, og det er meget

En altans design skal

vigtigt, at der bruges en arkitekt

tage udgangspunkt i den

og ikke blot et altanfirma.

eksisterende arkitektur

En altans design skal tage

for at opnå et harmonisk

udgangspunkt i den eksisterende

helhedsindtr yk.

arkitektur for at opnå et harmonisk helhedsindtryk.

5 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

A L TA N E R

Når vi som arkitekter skal designe en altan til en bevaringsværdig bygning (og alle andre bygninger), arbejder vi med følgende emner: Placering: Altanerne skal place-

res, så de forholder sig til bygningens proportioner og facadens opdeling og udsmykning.

Form: Altanen skal i størrelse og

udtryk forholde sig til bygningens udtryk og fremstå, som om bygningen var født med den.

Materialer: Altanen skal i mate-

“

rialevalget forholde sig til bygningens facade. Er det en bygning med murede facader og dekorationer i form af gesimser, rundbuer,

At arbejde med fredede og bevaringsværdige bygninger

kræver stor ekspertise og interesse

karnapper mv?

for arkitekturens historie.

Ensartethed og konstruktion:

Altanerne skal i konstruktion og materialer fremstå ensartede og enkle, så de harmonerer med byg-

”

ningens udtryk.

I beva­r ings­v ær­d ige og fre­d ede byg­

en analyse af altaners effekt på

nin­g er er byg­g e­t ek­n ik og arki­t ek­t ur

dagslyset i den underliggende

Værn: Altanværn skal fremstå med

ander­l e­d es end i moderne huse.

lejlighed - særligt på 1. sal og i

en stor grad af transparens og i et

Det er en sær­l ig arki­t ekt­f ag­l ig

stuen - må det konstateres, at en

design, der stemmer overens med

udfor­d ring at finde har­m oni­s ke

altan med en dybde på mere end 1

løs­n in­g er i overensstemmelse med

meter i mange situationer forringer

husets bevarings-/fredningsværdier.

dagslysindfaldet væsentligt for de

bygningens udtryk/stil.

Døre: Altandøre skal udformes

Det skal tilstræbes, at bygnin-

i materialer, opdeling og farver,

gerne efter etablering af altaner

der harmonerer med eksisterende

kommer til at fremstå harmoniske.

inden for vinduet og falder ret

vinduer.

Det opnås ved, at altanernes

hurtigt, når man kommer lidt ind i

placering og dimensionering

rummet, hvorefter det falder min-

Farve: Altanens farver skal har-

forholder sig til bygningens pro-

dre, når man kommer ind bagerst i

monere med bygningens eksiste-

portioner og facadens opdeling

rummet.

rende materialer og farver.

og udsmykning.

Indbliksskærme: Hvor altaner

Dagslysets betydning

mørkt vi oplever rummet sam-

skal udformes med indbliksskærme,

Når boligforeninger i den ældre

menlignet med de lyseste områder

skal de fremstå lette og enkle.

bygningsmasse beslutter, at der

lige omkring vinduet. Dvs. at en

vinduer, den dækker.

Dagslyset i et rum er størst lige

De mørkeste områder af et rum har en større indflydelse på, hvor

skal opføres altaner på bygnin-

oplevet forringelse vil ligge tæt-

Facadedekoration og ud-

gen, skal de være klar over, at

tere på forringelsen midt i rummet

smykning: Ved etablering af nye

der ændres på dagslysforholdet

end forringelsen tæt ved vinduet.

altaner skal der tages hensyn til

i de bagvedliggende rum for den

facadedekoration og udsmykning,

underliggende lejlighed.

der har betydning for bygningens arkitektoniske helhedsudtryk. lu k

Ved monteringen af en altan forringer vi oftest dagslyset mest lige

Baseret på en gennemgang

inden for vinduet og mindre læn-

af ca. 1000 ansøgte altaner og

gere inde i rummet. Derfor vil den

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

5 5

A L TA N E R

“

“Udvidelsen” med altaner

til lejligheder ses som noget, der i langt højere grad giver kvalitet end gener.

”

Altaner mod gaden kan bidrage til at skabe mere tr yghed i byr ummet.

oplevede forringelse af en altan

om det overhovedet er muligt. Be-

kræver en del. For eksempel skal

for det meste være mindre end den

boerne i boligforeningen skal tages

lejlighederne inde bag muren gø-

målbare forringelse i gennemsnitlig

med i beslutningsprocessen. Hvor

res klar. Der kan være en radiator

dagslysfaktor.

mange er interesserede? Hvor øn-

eller vandrør, der skal flyttes,

sker man udgang til altanen mm.?

hvor altandøren skal placeres,

De seneste år er der kommet et øget fokus på dagslys og dets rolle

Det er altid en god idé at rådføre

ligesom der måske skal installeres

i fremtidens bæredygtige bygnin-

sig med en arkitekt, inden forenin-

afskærmning til naboen mm. Der

ger. Dels pga. dagslysets store

gen kaster sig ud i projektet. En

skal tages stilling til, hvordan de

betydning for menneskers trivsel,

god arkitekt lytter til foreningens

skal monteres, og om murene kan

og dels pga. dagslysmængdens

ønsker og interesserer sig for,

klare trækket fra altanerne ved

indvirkning på behovet for kun-

hvad foreningen gerne vil med

ophængning.

stig belysning og dermed energi-

sit projekt. Samtidig sikrer de, at

forbrug.

altanerne passer til bygningen, så

afsluttes ordentligt med en afle-

Dette har medført nogle generelle krav til altanernes mål.

Arkitektens rolle

Efter monteringen skal opgaven

den beholder sin brugs- og byg-

veringsforretning og mangelgen-

ningsværdi og kan ligeledes hjælpe

nemgang. Der er altid en række

med den endelige ansøgning om

følgeopgaver, som skal udføres,

byggetilladelse.

og de skal regnes ind i det tilbud,

Der findes næppe en altanløs

boligforeningen skal tage stilling

boligforening, der ikke har vendt

Montering af altaner

til, inden de går i gang.

emnet på et møde eller en general-

Det er en kompliceret affære at

forsamling.

montere altaner på en ejendom.

altanprojekter uden rådgivnings-

Der er mange tilfælde, hvor

Det er vigtigt at gøre det ordent-

Der er en teknisk og æstetisk

assistance er blevet både dyrere

ligt fra starten. Ellers kan drømmen

myndighedsbehandling, selve

og mere besværlige end den op-

nemt ende med enten at forblive en

designet og ikke mindst styring

rindelige plan. Det er ubehageligt

drøm eller blive til et mareridt.

af byggeprojektet og økonomien.

og værd at undgå for alle slags

Når boligforeningen tager fat i

At etablere altaner på en byg-

processen, skal de først undersøge, 5 6

ning, der ikke er designet til det, /

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

bygherrer. n

Læs mere på www.trioarkitekter.dk 2 0 2 2

JERES BOLIGER KAN FÅ NYE VINDUER OG GODT INDEKLIMA – OG SAMTIDIGT SPARE MANGE PENGE

Ventilationsvinduet sikrer en fast strøm af frisk luft, som opvarmes på vej ind i boligen

STÅR I OVERFOR EN VINDUESUDSKIFTNING ER DET VIGTIGT AT TÆNKE GODT INDEKLIMA MED I LØSNINGEN Med Ventilationsvinduet kan du løse begge dele billigt og uden større indgreb i boligen.

Mange boligforeninger landet over har gennemført vinduesudskiftninger med Ventilationsvinduer og udnyttet eksisterende aftrækskanaler.

Det giver et godt luftskifte i boligen og hjælper til at undgå fugt og skimmel. Nogle ejendomme har valgt at installere varmepumper og fået fuld genvinding på deres afkastluft.

Beboerne er typisk meget glade for løsningen da man også slipper for fugt i vinduerne og en løsning som er støjsvag og ikke tager plads op.

At Ventilationsvinduerne så samtidigt giver en betydelig energibesparelse betyder, at jeres investering i nye vinduer hurtigt er tjent hjem igen.

Og det gode indeklima kan ikke gøres op i penge!

“Jeg skal love for, at de gør en forskel!”

Bjarne G. Pedersen, formand Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9

Kontakt os på info@livingbetter.dk eller tlf. 81818110 eller se mere på livingbetter.dk

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen.

Hupfeld & Hove Ejendomsadministration Viemosevej 62 • 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

vin d u er

Når du skal vinduer

udskifte

Der er flere ting, man bør overveje, når vinduerne i ejendommen trænger til at blive udskiftet. Hør eksperter udtale sig om alle de spørgsmål, du bør forholde dig til.

“ l uk

Mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år.

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

5 9

”

vin d u er

Foto: Jørgen True.

materialer, så advarer Tove Lading Tove Lading, arkitekt

mod plastikvinduer. “Nogle opfat-

og lektor på Institut for

ter dem som vedligeholdelsesfrie,

Byggeri og Anlæg, DTU.

men det er de ikke. De tager imod, bliver ru i overfladen og misfarvede. En misfarvet ramme i en rygerlejlighed kan ikke vaskes ren.

Og de er ikke til at reparere ved fx mindre stormskader,” fortæller Tove Lading. Tove Lading har også oplevet eksempler på, at plastikvinduer ikke understøtter konstruktionen, som trævinduer kan. I en sag havde stikkene over vinduerne sat sig, da trævinduerne var erstattet med plastikvinduer. “Vi måtte armere alle fuger ned og rette stikkene op,” fortæller Tove Lading.

som er fyldt med ældre vinduer.

Bo Bjerre Hansen

S

“

Bo Bjerre Hansen Kommunikationskonsulent Grundejernes Investeringsfond

Tove Lading giver udtryk for det,

Nogle vælger forkert

mange bygningsejere i tiden har

GI har fire byggesagkyndige ansat,

erfaret. Valg af nye vinduer er en

som har fulgt mange renoverings-

kompliceret affære, fordi der er så

projekter gennem årene, og som

mange parametre at forholde sig til.

derfor har fået erfaringer med både gode og dårlige løsninger.

om bygningsejer bliver man

Hyr en rådgiver

Afdelingens leder arkitekt John

nødt til at kigge på øko-

Tove Lading fortæller: “Har du

Skovmand Thomsen har noget på

nomien. Måske er der ikke

mulighed for at hyre en rådgiver

hjerte, når det kommer til valg af

råd til den optimale løsning, men

med forstand på vinduer, så gør

nye vinduer. “Når renovering ikke

så vælg den næstbedste,” fortæl-

det. Få nogle referencer, kig på de

er mulig, er det en forudsætning at

ler Tove Lading. Hun er arkitekt og

ejendomme, rådgiveren står bag,

vælge en løsning, der læner sig tæt

lektor på Institut for Byggeri og

og få en snak med de ejere, rådgi-

op ad de originale vinduer. Alle vil

Anlæg på DTU og har beskæftiget

veren tidligere har hjulpet. Få en

selvfølgelig gerne have den bedste,

sig med vinduer på ekspertniveau i

vurdering af vinduernes tilstand,

billigste og mindst vedligeholdel-

mange år. Jeg har sat hende stævne

så du er bedre rustet til at træffe

seskrævende løsning,” fortæller

i en gade i det gamle København,

en beslutning.” Når det gælder

John Skovmand Thomsen. Men når det gælder vedligehold, så florerer der nogle myter, mener han.

Gratis vejledning i vinduesvalg

Plastic fantastic!

I en stort opsat og rigt illu-

tionalitet, økonomi, regler

streret guide har Teknolo-

og krav, energi, indeklima,

gisk Institut efter massiv

miljø, sikkerhed, sikring mm.

“Mange tror, at plastvinduer er

research lagt en systema-

vedligeholdelsesfri og holder i mange år. Vi oplever udskiftning af plastvinduer i en del ejendomme,

tiseret og hjælpsom guide

hvor vinduerne ikke engang er 20

frem, som alle kan bestille

år gamle,” fortæller John Skovmand

gratis til postkassen i GI’s boghandel. Guiden kom-

og peger på, at det ofte skyldes,

mer omkring rigtig mange

at det er umuligt at reparere på

forhold, som spiller ind, når

beslag og hængsler. De fås for det

et vindue skal vælges. Fx

meste ikke længere, og det medfø-

arkitektur, materialer, funk-

rer, at vinduerne ikke er ordentlige på gang og slag og ikke lukker tæt.

6 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

“

Som bygningsejer bliver man nødt til

at kigge på økonomien.

Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste.

”

Det smukke fryder

ind arkitektonisk. “Gå efter smalle

Tænk fremad

De fleste ejere vil gerne investere

rammer, skrå false og sprosser,

Tove Lading anbefaler at kigge skarpt

i nye, smukke vinduer med samme

hvis det er den stil, bygningen er

på vedligeholdelseskravene til det

udformning som de eksisterende.

født med. Vær opmærksom på

vindue, man vælger. “Der skulle gerne

Mange vælger træ, og det kan

lysindfaldet. Der kan være stor

gå en del år, før et nyt vindue skal have

John Skovmand Thomsen godt

forskel på to vinduer med de

større vedligehold,” fortæller hun. Tove

lide. Andre vælger træ/alu-

samme ydre dimensioner. Det er

Lading peger også på, at der ved træ-

vinduer, som er mindre vedlige-

glastypen og dimensionerne på

vinduer er en fordel, som mange glem-

holdelseskrævende i overfladen.

rammer og sprosser, der er

mer. De er relativt lette at reparere, hvis

”I de tilfælde, hvor bygnings-

afgørende,” fortæller hun.

rammen får en skade, fx af vinden. n

ejeren vælger at energioptimere og renovere eksisterende vinduer, er det altid efterfulgt af en stor

Teknisk chef, arkitekt

glæde. Glæden ved at fastholde ejendommens originale udtryk og glæden ved at bevare,” fortæller John Skovmand Thomsen.

John Skovmand Thomsen, Gr undejernes Investeringsfond.

Gammel gade Tilbage i den gamle gade i København kigger vi på vinduer med Tove Lading. Der er mange eksempler på ældre vinduer og også flere nyere i gammelt look.

“Vinduet er en væsentlig markør for en ældre bygning,” fortæller Tove Lading. Hun mener, at man skal tilstræbe vinduer, som passer lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

6 1

Al t a nef t er s y n

N y d din a ltan m e d ro i maven En altan skal kunne nydes med ro i maven, og det kan langt de fleste altanejere da også. Men der findes altaner i Danmark, som man bør være ekstra opmærksom på.

6 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

advertorial

Al t a nef t er s y n

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

6 3

Al t a nef t er s y n

“

Da det er de færreste altaner, der har fået udført et

altantjek, er det umuligt at vide, hvor dårlig tilstand de er i.

Ulrik Hundrup-Knudsen

i mange hundrede år. En altan har

- heldigvis uden dødsfald, da det har

ikke den samme beskyttelse, så

været fra relativt lave etager.

det er umuligt at sige, hvor lang en

Ulrik Hundrup-Knudsen Marketingchef Altan.dk

Æ

”

levetid den har. Den er begrænset,

Gratis eftersyn af gamle altaner

så det er vitalt, at man jævnligt får

På baggrund af de altankollaps, man

foretaget et altaneftersyn.”

har oplevet i løbet af de seneste år,

I løbet af de seneste år, har der

sætter Indenrigs- og Boligministe-

ldre udkragede beton-

været flere altanulykker i Danmark,

riet i øjeblikket et større fokus på

altaner med udligger-

hvor altanerne ikke har kunnet

altansikkerhed. Mads Christensen,

jern, som er mere end

bære længere, fordi de har været

der er produktionschef hos Altan.dk,

50 år gamle. Det er en altantype,

af ældre dato og derfor er faldet

er positivt stemt over for tiltaget,

der findes tusindvis af i Danmark,

ned og har taget mennesker med

men understreger dog, at der er

og de er i princippet alle usikre

i faldet

brug for krav om eftersyn.

- de er nemlig kun projekteret til at kunne holde i 50 år.

Alligevel viser tal fra bl.a.

Teknologisk Institut altså, at der findes ca. 50.000 altaner, som er konstrueret på denne måde og har overskredet deres forventede levetid. Nogle går endda helt tilbage til 1890’erne, og flere altaner har således overskredet deres projekterede levetid med mange år!

Ingen krav til eftersyn Din bil skal jævnligt til syn for at sikre, at du ikke er til fare for dig selv eller andre i trafikken. Elevatorer skal ligeledes lovpligtigt serviceres hvert tredje år, men der findes ingen krav til periodiske eftersyn af altaner - det er op til ejeren af den pågældende bygning at sørge for, at alle altaner er sikre og i god stand. Mange ejere er dog ikke opmærksomme på dette, og det betyder, at der hænger adskillige potentielt usikre altaner på mange danske bygninger. Det siger

Der f indes mere end

Jørgen Nielsen, der er bygnings-

50.000 udkragede

ingeniør og forsker ved B UILD på

betonaltaner med

Aalborg Universitet.

udliggerjern i Danmark,

“Vi taler om en regulær sikkerhedsrisiko. Kigger du på et hus,

som har overskredet

er det sikret med diverse bærende

deres forventede levetid.

konstruktioner og kan derfor stå 6 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Al t a nef t er s y n

“Et øget fokus er selvfølgelig

- ansøgningsprocessen, designet

eksisterende altaner - og vi betaler

positivt, men det er ikke nok i sig

og selvfølgelig hele konstrukti-

derfor også for eftersynet og udar-

selv og i værste fald er det uhen-

ons- og monteringsfasen. Vi er

bejdelsen af rapporten, hvis vi får

sigtsmæssigt. De problemer, der

en altanvirksomhed og ikke en

opgaven.”

kan opstå med en altan, kan ikke

ingeniørvirksomhed. Derfor skal vi

altid ses med det blotte øje, og

ikke regne på folks gamle altaners

“Det er lidt uhyggeligt”

uden et krav om eftersyn bliver de

levetid. Det er ikke troværdigt at

Christian Bøgh Jøns Nielsen er be-

ikke udført,” fortæller han.

gøre med den ene hånd, for så

tonekspert med mange års erfaring,

efterfølgende at sælge nye altaner

og så er han én af de eksperter,

har fået udført et altantjek, er det

med den anden,” fortæller Mads

som Altan.dk har indgået samarbej-

umuligt at vide, hvor dårlig tilstand

Christensen og forklarer videre:

de med. Han er indehaver af Dansk

de er i. Derfor tilbyder Altan.dk

“Hvis konklusionen bliver, at

Betonundersøgelse, der foretager

uvildige og professionelle altan-

altanerne bør skiftes til nye, eller

uafhængige eftersyn af betonbyg-

eftersyn, som udføres af eksterne

at de eksisterende skal renoveres,

gerier i Danmark. Omkring 50% af

ingeniører med speciale i beton.

står det naturligvis kunden frit at

hans arbejde er på altaner, og han

”For os er det vigtigt, at man

Da det er de færreste altaner, der

vælge leverandør. Selvfølgelig er

fortæller, at den potentielle fare

gør det, man er god til. Vi er

vi interesseret i at udføre udskift-

ligger hos ældre udkragede beton-

rigtig gode til alt omkring altaner

ningen eller renoveringen af de

altaner med udliggerjern.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

6 5

Al t a nef t er s y n

“

Den potentielle

fare ligger hos ældre

udkragede betonaltaner med udliggerjern.

”

Få den checket, før det er for sent

“

Kort sagt, så ruster jernet

lige på det allerfarligste sted,

6 6

/

M I N

Og så falder altanen ned.

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

”

Al t a nef t er s y n

“Altaner af denne type bæres af to eller flere stålprofiler - også kaldet udliggerjern - som er fastgjort til træbjælkelaget inde i bygningen. Den udvendige del af jernene, altså den del som udgør selve altanen, omstøbes af beton, hvilket giver dem en god beskyttelse mod

Det kritiske snit

at ruste,” fortæller Christian Bøgh

sidder inde i selve

Jøns og fortsætter: “Den del af

muren, hvilket gør

jernene, som ligger inde i murvær-

det nødvendigt med et

ket, er dog sjældent omstøbt af

autoriseret ef tersyn med

beton og kan dermed korrodere,

professionel assistance.

blot der er tilstrækkelig med fugt til stede. Du har altså et udsat område i overgangen mellem altanen og huset, hvor bjælkerne blandt

vidner til to altanulykker inden for

“Man kan aldrig vide sig sikker

andet er udsat for kondensvand på

få år, og det er bare et spørgsmål

på altanens stand, hvis den ikke

grund af skiftende temperaturer,

om tid, før der falder flere ned,

har gennemgået et eftersyn. Du

og det får jernet til at korrodere.

hvis de ikke bliver sikret. Over tid

kan nemlig ikke se det på revner

Kort sagt, så ruster jernet lige på

vil alle de her betonaltaner være i

eller andet med det blotte øje. Det

det allerfarligste sted. Og så falder

risikozonen, hvis ikke de har været

kritiske snit sidder inde i selve

altanen ned.”

efterset af en professionel. Man

muren, og her kræver det et auto-

burde indføre et lovpligtigt eftersyn

riseret eftersyn. Det skal alle, der

ligesom med biler,” siger han.

har en ældre altan, være opmærk-

Han sammenligner det med en pind, der sidder fast på et træ, men som er gået i forrådnelse

somme på,” slår han fast.

Kan ikke spottes med det blotte øje

helt inde ved stammen. Den vil

På altan.dk/altaneftersyn kan du

ligeledes knække, så snart noget

Jørgen Nielsen fra B UILD på Aal-

læse mere om, hvad du bør være

tungt sætter sig på den.

borg Universitet understreger, at

opmærksom på, hvis du har en

du ikke selv kan vurdere, om din

ældre betonaltan, ligesom du kan

findes så mange altaner, som har

altan trænger til et eftersyn, og at

læse mere om altaneftersyn, som

behov for et eftersyn, hvilket der

der derfor er behov for professionel

Altan.dk tilbyder. n

ikke er et krav til. Nu har vi været

assistance.

Læs mere på www.altan.dk

“Det er lidt uhyggeligt, at der

Dette skal du være opmærksom på, hvis du har en ældre betonaltan: Rødbrune udfældninger:

at der foregår en transport

der ellers kan opstå pludse-

Indikerer typisk, at der fore-

af fugt gennem betonen,

lige og ukontrollerede nedfald

går korrosion af den indstøbte

hvilket typisk foregår via

af betonstykker fra altanen.

armering. Udfældningerne kan

revner, som er gennemgå-

oftest observeres i forbindelse

ende fra over- til underside.

Afskalninger: Forekommer

med enten revner eller begyn-

Der vil ofte være risiko for

oftest på enkelte jern, som

dende afskalninger.

frostskadet beton i sådanne

lokalt ligger tæt på beton-

områder, hvilket borekerne-

overfladen. Der kan dog også

analyser vil kunne afdække.

være tale om et mere gene-

Revner i betonen: Det er en

relt problem i altanen. Får

god ide at bestille et professionelt altaneftersyn, hvis man

Begyndende afskalninger:

man undersøgt sin altan i

observerer revner i altanen.

Denne type skader opstår,

tide, er det muligt at iværk-

når det jern, som er indstøbt

sætte vedligeholdelsestiltag,

Hvide udfældninger: Kan

i betonen, begynder at ruste.

som kan forhindre denne type

normalt observeres på under-

Det er vigtigt at få håndteret

skader i at udvikle sig yder-

siden af altaner og indikerer,

denne type skader i tide, da

ligere.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

6 7

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger.

Læs mere på brunata.dk.

advertorial

A L TA N

Lyset er en gave til de små rum

Det ekstra lys og uderum, en altan giver, er det hele værd – især i helt små lejligheder. Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.

Skrevet af: Karina Bertram, Byggesagsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration A/S og Dorte Mosbæk, freelance journalist

D

et dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til

de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.

Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder – et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.

Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt, som viste sig at være guld værd.

“En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.

Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Ejendomsadministration undervejs.

“Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne,

“

Væbn dig med tålmodighed, for der går nemt 12-24

måneder fra de første møder til færdige altaner.

og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under,” fortæller Helle. lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

& vin d u er

/

6 9

”

A L TA N

“Vi var glade for, at det lykkedes

kroner, og foreningen valgte, at den

at få alle med - både af æstetiske

stigende månedlige ydelse skulle være

hensyn, men også fordi det har en

ens for alle i andelstankens navn, til

betydning i kroner og øre, hvis

trods for at altanerne er dyrere at

man skal have en vare, der er lidt

etablere foroven end forneden, fordi

attraktiv, når man efterfølgende

murværket er tyndere, jo længere man

skal af med lejligheden. Så vil det

bevæger sig op. Til gengæld er alta-

måske være ærgerligt at være den

nerne fra 1. til 4. sal større.

eneste, der ikke kan tilbyde en Nyt kig til gården

altan,” siger Helle Friis.

kommet i mål uden professionel rådgiv-

Det vigtigste argument for at få altan

har bestyrelsen i andelsforeningen

for andelshaverne på Østerbro var de

også fået hjælp til fra ØENS Ejen-

ekstra kvadratmeter til de meget små

domsadministration, som har taget

boliger, men det viste sig efter byg-

sig af de økonomiske detaljer og fået

geriet, at det ekstra lys var en uventet

optaget byggekredit og efterfølgen-

overraskelse. Når et vindue skiftes

de lån. Fordi der har været ydelser i

ud med en glasdør, gør det meget ved

form af byggeteknisk og administra-

lysoplevelsen i en lille lejlighed.

tiv rådgivning, er altanerne blevet en

“Lysindfaldet har gjort en stor

Andelsforeningen gik tilbage til et

anelse dyrere end oprindeligt tænkt.

forskel, selv om der i forvejen er

af de andre tilbud, som var en lille

“Det er småting i det store bil-

ning på sidelinjen.

meget lyst på femte sal. På grund af

smule dyrere, men til gengæld var

lede. Der er blevet løst mange

altandøren har vi nu et anderledes

tingene helt i orden, og juridisk set

opgaver, som jeg ikke selv kunne

kig ned til gården uden at skulle

var der ingen problemer, vurde-

klare. Det var en lettelse for mig,

hænge ud ad vinduet. Vi har en børne-

rede rådgiverne.

at der blev taget hånd om vores

institution i gården, så det er ikke

spørgsmål. Hvis der havde været

altid, man lige går derned, hvis man

Dejligt at få alle med

nogen her i ejendommen, der hav-

har brug for sol og lys. Man er mere

Før der er mulighed for at nyde

de forstand på byggeri, så kunne

tilbøjelig til at gå ud på altanen,”

aftensolen i en strandstol med

man måske godt stå for projektet

siger Helle Friis, der primært bruger

udsigt over en af byens gårde, skal

uden den type hjælp, men det var

sin altan til afslapning i aftensolen,

man væbne sig med tålmodighed,

der altså ikke,” siger Helle Friis.

som er fremme helt til klokken 21.30

for både beslutnings-, ansøgnings-

i sommermånederne.

Altanerne har hævet andelshaver-

og byggeprocessen til altaner

Læs mere på www.oadv.dk

nes månedlige ydelse med ca. 700

kan være en langstrakt fornøjelse.

Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede

Gode råd, hvis du overvejer altan

før, hun flyttede ind, har der været

Kom godt fra start, og al-

Væbn dig med tålmodig-

talt om altanprojekter, som er ble-

liér dig med professionelle

hed, for der går nemt 12-24

vet droppet af forskellige årsager.

rådgivere. Ofte begynder et

måneder fra de første møder

projekt med, at man indhen-

til færdige altaner - bl.a. på

ter tilbud, som præsenteres

grund af byggesagsbehand-

på en generalforsamling,

lingen i kommunen.

I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborg-

men hvis de ikke forinden er

gade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. der var interesserede i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.

7 0

naboer og styregruppen/

professionel rådgiver, kan de

tovholderen i din forening,

være mangelfulde, og man

og hjælp hinanden med

skal måske starte forfra.

at udlevere nøgler mv. til

Inddrag din ejendomsad-

Det var dog ikke alle beboere,

/

M I N

Hold god kontakt med

gennemgået af jurister og

håndværkere. Flere forskel-

ministrator fra begyndelsen

lige faggrupper skal have

for at få den rette rådgiv-

adgang til lejlighederne for

ning og anbefalinger til

eksempelvis at flytte radia-

byggeteknisk rådgivning.

torer, ordne gulve mv.

BOLIGF O R EN I N G

/

ma j

2 0 2 2

Kilde: Karina Bertram, byggesagsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration A/S

Projektet var aldrig

Selve finansieringen af projektet

2

Dan sk

ank -b

Vi

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

nes favorit r e

02

n

de 2 r L æ af L nk Ba a n k s m oy a x e b l ere ty Gro nd u p s B r a n c h eI i n d e x : lo e ya l t y group.dk/branch

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig.

Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

3378 2388 eller gå på

lsb.dk/erhverv

Vi er branchenørder, så er det sagt! Derfor deltager vi løbende på seminarer og store messer. Vi kan simpelthen ikke lade vær’. For jo bedre dialog, desto bedre er vi til at rådgive og sparre med dig.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Ring

DIN EJENDOMSADMINISTRATOR

70 20 91 20 info@blomfelt.dk

advertorial

T a g t err a s s e

Udnyt ejendommens øverste etage

til at skabe grønne oaser og fællesskab i foreningen

Selvbyggede plantekasser på tagterrassen hiver naturen ind i boligforeningen og kan samtidig være med til at styrke fællesskabet blandt beboerne.

Mikael L. Bjerre Mikael L. Bjerre Indehaver Biobyg ApS

“

M

ange storbyboere forsø-

en fantastisk mulighed for at åbne op

ger i højere grad at invitere

for det udendørs og gøre det tilgænge-

naturen ind i hjemmet. Det

ligt i foreningen. Alligevel kan der godt

kommer for eksempel til udtryk gen-

være langt fra en bar overflade på en

nem de mange altaner, der dukker op i

tagterrasse til naturen. Det er helt oplagt

bybilledet. Også tagterrasser ses i større

at udnytte disse ekstra kvadratmeter til

omfang, og netop tagterrasserne giver

at gøre foreningen endnu grønnere.

Plantekasser er en fleksibel løsning, der gør det muligt at udnytte de udendørs områder til at skabe en grøn oase i foreningen.

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

”

& vin d u er

/

7 3

Grønne oaser

T a g t err a s s e

En g røn oase i foreningen gør udearealerne mere attraktive og kan samtidig bidrage til at styrke fællesskabet.

i en plantekasse, I selv har været

er. I nogle tilfælde, hvis deltagen-

med til at bygge eller at nyde en

de beboere består af nybegyndere

kop kaffe på en bænk, I selv har

indenfor gør-det-selv projekter,

været med til at skrue sammen.

kan det give mening at vælge den

Det er også muligt at selvbygge og etablere en petanquebane på tagterrassen, der - ligesom hjem-

nemmere løsning ‘medbyg’. Her leveres alle dele tilskårede.

I andre tilfælde giver det mening

mebyggede bænke - skaber incita-

at vælge ‘selvbyg’, hvor al mate-

ment til at opholde sig på og bruge

riale leveres i hele længder, og I

fællesarealerne. På den måde høj-

som forening står for hele projek-

nes chancen også for, at beboernes

tet selv. Det kræver endnu mere

veje krydses i hverdagen.

samarbejde og styrker i høj grad fællesskabet - og så er det en fed

En grøn oase i foreningen

Valg af materiale

Plantekasser er en fleksibel løs-

En vigtig overvejelse, når man skal

ning, der gør det muligt at udnytte

skabe den grønne oase, er mate-

gennemføre, så længe man kan

de udendørs områder til at skabe

rialevalg. Det har stor betydning

finde ud af at bruge en tommestok,

en grøn oase i foreningen - uanset

for vedligeholdelsesgraden. Egetræ

et vaterpas og en skruemaskine.

arealets form og størrelse. Det gør

er et oplagt valg, fordi det i høj

både det fælles udeareal mere at-

grad passer sig selv og endda æl-

I vejledninger til selvbyg af alle

traktivt at opholde sig på og giver

des med ynde. Det patinerer smukt,

produkter. På den måde er der

samtidig mulighed for, at forenin-

når det udsættes for vind og vejr.

gens beboere kan komme hinanden

følelse at have lavet tingene selv.

Samtidig har det betydning,

nærmere.

altid hjælp at hente, så I er

hvordan træet er tørret. Noget træ

brugbart produkt.

ovntørres for at fjerne spændinger

Læs mere på www.biobyg.dk.

i træet og undgå, at plankerne “slår

foreningen med selvbyg

sig” og bliver skæve. Det gør dog

Med Biobyg er det muligt at bygge

træet mindre modstandsdygtigt over-

sine plantekasser eller andre pro-

for fugt, svampe og jordbakterier.

dukter selv. Det vil sige, at materi-

Lufttørrer man i stedet træet, opnår

alerne leveres i dele, hvorefter det

man en langt bedre naturlig holdbar-

er op til foreningen selv at samle

hed. Det kræver lidt ekstra opmærk-

produktet. Det er både billigere,

somhed, når produktet bygges, men

men giver vigtigst af alt en unik

holder bedre på den lange bane.

mulighed for at styrke fællesskabet Kom godt i gang

om et fælles projekt. Der er noget

Der kan være stor forskel i en for-

specielt over at plante blomster

ening på, hvor “handy” beboerne M I N

BOLIGF O R EN I N G

Gør det nemt at passe foreningens planter Det behøves ikke være besværligt at passe planter.

Det er muligt at inkorporere et selvvandingssystem i jeres plantekasser - en billig løsning, som gør det nemmere at passe på planterne,

i foreningen, når beboere samles

/

På Biobygs hjemmeside finder

sikret et korrekt samlet og

Styrk fællesskabet i

7 4

Begge løsninger er mulige at

/

m a j

der på den måde kræver minimal vedligeholdelse.

2 0 2 2

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen.

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

E GET

KN

ISK

RÅD

GIV

NIN

G

T a grenovering

Gør ejendommens tag Når et tag skal udskiftes, er der mange ting at tage stilling til. En af de helt væsentlige er materialevalg, der har stor funktionel, økonomisk og miljømæssig betydning.

Jakob Thalund Møller Jakob Thalund Møller Brand og activation manager, BMI

V

i omtaler ofte taget som husets femte facade. Egentlig er det at undervurdere

tagets betydning, for sammenholdt med væggene udsættes taget for væsentligt skrappere belastning fra vind og vejr i form af regn, blæst og sne.

Ligeledes har de seneste år medbragt et øget fokus på miljø såvel klimasom arbejdsmæssigt.

Det stiller særlige krav til materialerne, der har afgørende funktionel, arkitektonisk, økonomisk og bæredygtighedsmæssig betydning - både kortsigtet og langsigtet.

Tagets trends og tendenser Tagsten har eksisteret i flere tusinde år. Det er der en god grund til. De forener det smukke med det funktionelle, så man får et tag, der er både

“

tæt, sikkert og holdbart.

Tagstenens forside er udformet,

Man forbedrer

altså hele vejen rundt.

så regn og sne naturligt ledes bort.

Med sin modstandsdygtighed og lange levetid på godt 75 år har tegl-

Både i forhold til klimaet,

sten længe været det foretrukne valg.

men i særdeleshed

Teglsten har præget gadebilledet i

også i forhold til

både land og by og er en integreret

arbejdsmiljøet.

del af den danske bygningsstil. Men der sker meget på 75 år, og det kommer tydeligt til udtryk i udviklingen af både materialer og ønskerne dertil.

7 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

”

advertorial

miljøvenligt

lu k

ly s e t

in d - a l t a ner , t a g

B&C 30 Ergo tagstenen fordrer med sin lave vægt både et bedre arbejdsmiljø, men også et mindre CO2fodaf tr yk.

& vin d u er

/

7 7

T a grenovering

nedslidende branche uden at gå på Torben Nielsen,

kompromis med funktionsdygtig-

salgs- og teknisk

heden af produktet.

direktør, BMI Danmark.

Den alternative lillebror Det er ikke nogen hemmelighed, at de bæredygtige løsninger er dyrere end de mindre bæredygtige. Derfor findes der også et alternativ til B&C 25 betontagstenen.

“Vil man i foreningen gerne gå i den bæredygtige retning men har måske ikke råd eller lyst til at gå hele vejen, så er B&C 30 betontagsten en løsning, der i hvert fald imødekommer ønskerne et langt stykke hen ad

“Ser man på trenden indenfor valg af

B&C 25 - Det bæredygtige valg

tag, så er det, man i de fleste - både

En af de løsninger, der tager højde

kommercielle og private - byg kig-

for både det klimamæssige og

kvm end B&C 25 og har derfor en

ger på, miljøet. Hvordan er produk-

arbejdsmæssige miljø, er BMI’s

mindre miljømæssig besparelse.

terne fremstillet? Hvor bæredygtige

B&C 25 betontagsten. Beton er -

Det gør til gengæld produktet

er produkterne i forhold til, hvad

ligesom tegl - et naturmateriale,

billigere samtidig med, at det stadig

man ellers kan få? Mange menne-

der består af sand, vand, cement,

er omkring 10 kg lettere end andre

sker er blevet mere miljøbevidste,”

jernoxidpigmenter og vandbase-

tagsten.

fortæller Torben Nielsen, salgs- og

ret maling. Det gør det holdbart,

teknisk direktør i BMI Danmark.

formbart, tæt og ekstremt mod-

Flet det bæredygtige

standsdygtigt over for frost.

valg ind over tid

Der stilles altså større krav til produkterne, der ikke længere kun skal

Det specielle ved lige præcis

vejen,” fortæller Torben Nielsen.

B&C 30 er 7-8 kg tungere pr.

I nogle tilfælde er den rette løs-

præstere ordentligt. De skal også

B&C 25 tagstenen er, at den er

ning på et slidt tag at problemløse

være bæredygtige - det vil sige med

40% lettere end almindelige tag-

lokalt. Det vil altså sige at skifte

et lavt klimaaftryk men også fordre

sten. Vægtreduktionen medfører,

taget ud der, hvor det trænger uden

til ordentlige arbejdsforhold.

at produktet bliver mere bæredyg-

at skifte hele taget på én gang.

tigt på flere parametre - lige fra fabrikken til det ligger på toppen

tilbøjelige til at vælge samme type

af ejendommen.

tagsten, som allerede ligger på

“CO 2 -fodaftrykket mindskes både for transporten af tagstenene

Tagudskif tning med B&C 25 tagsten.

“Er man som forening i en situation, hvor man skal skifte nogle

taget og den energi, der bruges,

få rækker, noget af taget eller det

når tagstene lægges,” fortæller

halve af taget, kan man sagtens

Torben Nielsen, og uddyber:

arbejde med et split mellem pro-

“Man forbedrer altså hele vejen

dukterne,” fortæller Torben Nielsen.

rundt. Både i forhold til klimaet,

B&C 25 og 30 kan sagtens

men i særdeleshed også i forhold

bruges sammen med andre B&C

til arbejdsmiljøet.”

tagsten - det vil sige tagsten, der er produceret på BMI’s teglværker.

lettere giver langt bedre forhold

Formen er universel, og alle typer

for håndværkerne, når de skal

af B&C tagsten kan derfor lægges

skal lægge taget på ejendom-

på samme tag. Det giver foreningen

men. På den måde kan man som

mulighed for at indarbejde de

forening være med til at forbedre

bæredygtige løsninger over tid. n Læs mere på www.bmigroupdanmark.dk

de generelle arbejdsvilkår i en /

ejendommen.

fra fabrikken, transporten op til

At B&C 25 betontagstenen er

7 8

I sådanne tilfælde er mange

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

m a j

2 0 2 2

Læs med i næste Magasin:

Den velholdte ejendom Bliv klogere på foreningens drift og vedligehold, og hvordan I sikrer en velholdt ejendom, når næste magasin udkommer d. 22. juni.

Ekstratillæg: Ny i bestyrelsen Der er mange ting at holde styr på som bestyrelse i en boligforrette værktøjer kan bestyrelses-

På gensyn!

arbejdet gøres nemmere. Læs bl.a. om bestyrelsens opgaver og ansvar eller få gode råd til, hvad I kan gøre, hvis I ikke kan sammensætte en bestyrelse.

Tilmeld jer vores nyhedsbrev på: www.minbolig

Tema: Den velholdte ejendom Alt fra trappevask til tagrenovering er med til at sikre, at ejendommen forbliver i god stand. Men for mange boligforeninger står deres

forening.dk, og bliv opdate-

fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse.

ret på events og udgivelser.

Bliv klogere på, hvordan I kan sikre bedre løsninger og fremtidens økonomi ved at sætte fokus på drift og vedligehold.

M i n B o l i g f o r e n i n g s k o m m e n d e e v e nt s : Få større projektindsigt, og minimer fejl i jeres kommende projekter

vid e n s emi n ar

vi dense min ar

Energibesparelser.

Skybrudssikring,

Varmecentral, varme og forbrug

gade og gårdanlæg

Tirsdag d.

24. maj

kl. 17.00 i

Arbejdernes Landsbank (AL 2 ), Kbh.

Tilmeld jer på:

Tirsdag d.

14. juni

kl. 17.00 i Vandværket, Kbh.

Husk, at I kan skrive jer op på venteliste til udsolgte events og blive kontaktet, hvis vi får en ledig plads.

www.minboligforening.dk

(klik på fanen “eventoversigt”).

Foto: Diri og Dylan Gillis.

ening. Med den rette viden og de

Drøm dig væk, hjemme Besøg www.altan.dk og se hvordan du kommer i gang med din altandrøm.