Magasinet Min Boligforening #15 - Kælder, fugt og skybrudssikring

Magasinet

oktober 2021

Min Boligforening 15. udgivelse

til bestyrelser i

andels- og ejerboligforeninger

Gratis Magasin!

Sådan sikrer du bedst muligt din ejendom mod skybrud side 22

Hvordan opdager I fugtproblemer i kælderen?

D M I:

Det ekstre me vejr blive r endnu mere ekst remt – og det p åvirker vores boli ger

side 8

side 26

tema:

Kælder, fugt & skybrudssikring

hyppigere skybrud, oversvømmelse eller fugtproblemer i kælderen er et

stigende problem. rettidig forebyggelse og skybrudssikring af ejendommen k a n s p a r e b o l i g f o r e n i n g e n f o r b å d e s k a d e r p å b y g n i n g e n o g b e s væ r .

GØR DIN BOLIGFORENING FREMTIDSKLAR

TILMELD DIG PÅ

WWW.BFDAG.DK GRATIS ENTRE!

KOM TIL DANMARKS FØRSTE MESSE FOR ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER SAMT ALMENE BOLIGFORENINGER

LØRDAG DEN 26. FEBRUAR FRA 9-19 I FORUM KØBENHAVN GRATIS ENTRE – HUSK TILMELDING

Nye altaner, nye vinduer, ny rådgiver eller bare en masse ny inspiration?

Her får du og bestyrelsen inspiration til opgaverne nu og her og i årene frem. Mød leverandører, rådgivere og inspirerende fagfolk under samme tag. Og få den seneste viden med hjem fra talerne på vores Hovedscene og Torvescene. Hele Danmarks Peter Mygind styrer dagen. Mød også de andre bestyrelser i vores Netværkslounge.

Arrangeres i samarbejde med:

Oplæg: Bo bæredygtigt med fælles løsninger, Kristine Virén, Videncentret Bolius

Peter Mygind Konferencier

Kan fællesarealer mindske behovet for mere plads i boligen?

Hvad betyder et godt fællesskab for en boligforening? Og hvordan hænger fællesskab og kvadratmeter sammen med bæredygtighed?

Bliv klogere på, hvor nogle af de største CO2-syndere findes, og hvad man kan gøre enkeltvis og som forening for at styrke fællesskabet og sænke CO2-udledningen.

Messens hovedtemaer:

BÆREDYGTIGHED

Hvad kan du opleve?

Mød 80 leverandører og rådgivere på messen Hør +30 inspirerende oplæg og talks Netværk og del viden i vores netværkslounge

DEN GODE BOLIG FORENING FLERE M2 TIL BOLIGFORENINGEN

Oplæg: Bygget til Københavnerliv, Stadsarkitekt Camilla van Deurs København står overfor nogle store udfordringer i den kommende tid. Befolkningstallet stiger, og vi bliver flere og flere, der skal have glæde af byen. Vi har brug for flere boliger, og det er nødvendigt at bo tættere sammen. Hør oplægget, og bliv klogere på nye boligformer, der kan fremme diversiteten og den arkitektoniske kvalitet i København.

Foto: Københavns Kommune/Troels Heien

Digitale løsninger giver nærvær Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger. Hos SJELDANI Boligadministration kan du altid finde alle dokumenter online.

Bestyrelsen kan følge med i regnskaber og holde styr på alle bilag.

Det gør administrationen lettere – både for dig som kunde og for din administrator hos SJELDANI Boligadministration.

Det giver tid og overskud i hverdagen.

Ring til os og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag enklere.

Ring i dag på 3324 2111 Læs mere om os på sjeldani.dk

V E L KOM M E N

Øget nedbør &

skybrud

kan skabe problemer i den danske bygningsmasse

“

Med den stigende risiko for store vand- og fugtskader

er det bedste, en boligforening kan gøre, at forberede sig.

K

”

limaet og vejret i Danmark forandrer sig.

Ifølge Danmarks Meteorologiske Institut

går vi en fremtid med mere ekstremt vejr og

hyppigere skybrud i møde. Følgerne kan være store skader i kælder og gård og langvarige fugtskader.

Forebyggelse frem for nødløsninger Siden 1870’erne er det gennemsnitlige årlige ned-

bør steget med ca. 120 mm, og med den stigende risiko for store vand- og fugtskader er det bedste, en boligforening kan gøre, at forberede sig. Hurtige

Der er derfor meget at blive klogere på, når vi i

nødløsninger kan være nødvendige, men er ikke

denne udgave af Magasinet Min Boligforening

optimale, og generel forebyggelse vil kunne redde

sætter fokus på kælder, fugt og skybrudssikring.

foreningen for skader og besvær.

Udover indtrængende vand så er mange ejen-

Find f.eks. konkrete løsninger mod regnvand i ejendommen i Gaihedes artikel på side 44. I kan

domme i Danmark opført i materialer, der i forskel-

også læse om, hvordan I efterisolerer jeres kælder

lige omfang er fugtsugende, og det betyder, at fugt

og kommer fugtproblemerne til livs i artiklen fra

i kælderen er et udbredt fænomen. Det er både et

Teknologisk Institut på side 15, og på side 19 gør

problem, fordi fugten kan nedbryde konstruktio-

Boelskifte Administration jer klogere på, om

nerne, og fordi det kan føre til skimmelsvamp og

skybrudssikring af ejendommen kan betale sig.

dårligere indeklima, der er usundt for beboerne.

Rigtig god læselyst!

Flere forskellige løsninger kan sikre ejendommen mod skybrud og afhjælpe fugtproblemer. Det er

Carsten V. Jagerkilde

både godt for beboernes sundhed og for vedligeholdelsen af ejendommen og dermed brugsværdi og ejendomsværdi.

Carsten V. Jagerkilde, Ansv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

Magasinet Min Boligforening, 15. udgivelse, Oktober 2021 Tema: K æ l d e r , f u g t o g s k y b rudssikring Forsidefoto: iStock Udgiver: Min Boligforenin g A p S , G a m m e l K ø g e L a ndevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf. 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør:

Her kan du også finde Min Boligforening:

C a r s t e n V. Jagerkilde Redaktør: Emma R. Hansson, emma@min b f . d k Layout: A n j a L e y C h r i stensen Distribueret oplag: 7.500 Annoncesalg: Carste n V . J a g e r k i l d e , c a r s t e n @minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk Projektkoordinator: J a c o b K ystgaard, jacob@minbf.dk, Camille Boye-Christensen, c a m i l l e @ m i n b f . d k , C a r o l i n e Vindelev, caroline@minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: i n f o @ m i n b f . d k ISSN: 2 5 9 6 - 5 549 Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagni e t A / S Artikelbidrag: A r t i k l e r e r u d a r b e j det i samarbejde med eksterne bidragsydere og annon c ø r e r ( b e n æ v n t A d v e r t o r i a l ) . M i n B oligforening Aps er medlem af Dans k e M e d i e r . T i l m e l d t D a n s k e M e d i e r s Oplagskontrol. Senest kontrollerede oplag: 8.008. Periode: 07/2019-06/2020

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening www.bfdag.dk info@minbf.dk

Indholdsfortegnelse Det ekstreme vejr bliver

side 8

endnu mere ekstremt

sid e 15

– og det påvirker vores boliger

Fugtig kældervæg – sådan skal du efterisolere

sid e 19

Kan skybrudssikring betale sig?

side 2 2

side 26

Hvordan opdager I

Sådan sikrer du bedst muligt

fugtproblemer i kælderen?

din ejendom mod skybrud

6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

I N D H O LD

side 32

side 3 0

Få kontrol over fugt i kælderen

Gårdrenoveringer kan skabe værdi

sid e 44

side 3 8 Hvordan hjælper jeres administrator Jer ved kælderprojekter og fugtsikring?

Gør hele jeres ejendom skybrudssikker

sid e 50

Når vandet kommer nedefra

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

7

S K Y B R UDSS I K R I N G

Det ekstreme vejr

bliver endnu mere ekstremt – og det påvirker vores boliger

“

”

Vandstanden i de danske farvande

vil stige i fremtiden, uanset udviklingen i drivhusgasudledningen. I et land med 8000 km kystlinje får stigende vandstand store konsekvenser for mange områder.

8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

”

ok t ober

2 0 2 1

Klimaet bliver varmere og vådere i fremtiden: Vi får vådere vintre og forår og somre med kraftigere regnskyl. Klimaforandringerne kommer til at vise sig i form af ekstremt vejr, hvorfor det bliver mere relevant end

Rasmus Anker Pedersen

nogensinde før at opruste vores boliger.

Rasmus Anker Pedersen Leder for Klimaforskning, DMI

DMI

har siden 1870’erne overvåget det

danske klima. Målingerne af temperatur og nedbør viser tydeligt, at det er blevet både varmere og vådere gennem de seneste 100 år.

DMI’s Klimaatlas, der kommer med bud på fremtidens klima i Danmark, viser, at vi overordnet set skal forvente mere nedbør, flere skybrud og ændrede nedbørsmønstre i fremtiden, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser.

Mere og voldsommere nedbør I Danmark er den gennemsnitlige årlige nedbør steget med ca. 120 mm. siden 1870’erne. Klimaforandringernes omfang og hastighed afhænger primært af indholdet af drivhusgasser som f.eks. CO 2

i atmosfæren. Hvis den globale udledning af drivhusgasser fortsat er høj, kan vi forvente, at årets gennemsnitlige nedbør forøges med knap 15 procent i slutningen af århundredet. Specielt om vinteren vil denne forandring kunne mærkes, hvor der ventes knap 25 procent mere nedbør. I takt med, at det bliver varmere, skal vi samtidig forberede os på mindre sne og mere regn om vinteren. Tendensen bliver altså flere perioder med langvarig Bemærk, begge billeder er g raf iske visualiseringer af voldsom oversvømmelse.

k æ l d er ,

fugt

og

regn om vinteren.

Våde kældre og fugtskader Samme tendens som om vinteren gælder også i efteråret, og det

s k y br u d s s ikring

/

9

S K Y B R UDSS I K R I N G

skaber problemer: Når regnen

Om sommeren er det bedste

vi fortsætter med en høj

fortsætter i månedsvis, vil den

bud, at den samlede mængde

udledning af drivhusgasser.

ikke kunne nå at sive ned i under-

nedbør er omtrent uændret. Men

grunden, fordi jorden hurtigt bli-

den nedbør, der kommer, vil i

vente flere hændelser som

ver mættet i vinterhalvåret, hvor

stigende grad falde som kraftige

det voldsomme skybrud, der

fordampningen er lav. I grønne

byger, og vi vil opleve flere sky-

ramte København i juli 2011.

områder vil regnen danne sum-

brud, hvor der falder over 30 mm

Her medførte regnen et utal af

pede søer, og omkring bygninger

nedbør på en halv time. Faktisk

vandskader med oversvømmede

er der risiko for, at vandet vil

ventes antallet af skybrud at

kældre og boliger. Samlet set

trænge ind i kældre og lave fugt-

stige med ca. 70 procent - dvs.

blev det til 90.644 skader med

skader på bygninger, som aldrig

næsten en fordobling frem mod

erstatninger for knap 5 mia.

når at tørre.

slutningen af århundredet, hvis

DKK.

Derfor skal vi også for-

Oversvømmelse med massive konsekvenser Langvarig regn betyder også, at vi kan komme til at se flere af den slags oversvømmelser, der ramte Jylland i 2020. Efter et rekord-regnfuldt efterår var jorden mættet til bristepunktet, og vandet steg i stedet op i gaderne.

Da oversvømmelserne stod på sit højeste, udgjorde de en reel trussel mod den offentlige infrastruktur, og mange boligejere var i risiko for massive vandskader såsom oversvømmede kældre og fugtskader i et stort område fra grænsen og op til Randers. I Horsens blev 100 borgere simpelthen evakueret, fordi man frygtede, at dæmningen ved Bygholm sø ville give efter.

Varsling af skybrud I farlige vejrsituationer udsender DMI varsler og samarbejder med beredskabsmyndighederne. Særligt skybrudssituationer, hvor der falder mere end 15 mm på en halv time, kan være drilske, da de ofte opstår som en “trold ud af æske” og rammer meget lokalt.

Det svarer til at skulle udpege præcis, hvor henne den næste boble i en gryde med kogende vand vil forekomme.

1 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

Tørrere somre og hedebølger

Det stigende hav

udsatte for oversvømmelser

En anden tendens for sommer-

truer kystområderne

- heriblandt København.

perioden er, at vi skal forvente

I slutningen af århundredet vil

flere længerevarende og sam-

vandstanden i de danske farvande

vil en stormflod kunne få langt

menhængende perioder med

være steget en halv meter i gen-

alvorligere konsekvenser, da vandet

tørvejr. Det varmere klima øger

nemsnit, hvis vi fortsætter med en

presses højt op over terrænet. Et

fordampningen fra jordoverfla-

høj udledning af drivhusgasser. I

eksempel på en voldsom stormflod

den, der hurtigere kan tørre ud.

et land med 8000 kilometer kyst-

var, da stormen Bodil ramte Dan-

I kombination med øget risiko

linje får stigende vandstand store

mark i 2013, hvor specielt området

for hedebølger, kan det i vær-

konsekvenser for mange områder.

ved Roskilde Fjord blev hårdt ramt.

ste fald medføre udbredt tørke,

Kystdirektoratet har udpeget 14

ligesom vi oplevede det i 2018.

områder og byer, som er særligt

“

Når middelvandstanden stiger,

Den 4.-5. januar i 2017 var det i stedet store dele af Danmarks

Antallet af skybrud ventes at stige

med ca. 70% - dvs. næsten en fordobling frem mod slutningen af århundredet, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser.

”

I fremtiden vil den samlede mængde nedbør om sommeren være omtrent uændret, men nedbøren vil i stigende g rad falde som kraf tige byger.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

1 1

S K Y B R UDSS I K R I N G

DMI’s Klimaatlas giver et kvalif iceret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormf loder og skybr ud ændres i fremtiden i hele landet.

“

Vi oplever allerede i dag udfordringer med voldsomme

skybrudshændelser eller vedvarende regn – og i fremtiden skal vi forvente endnu mere af den slags.

”

østvendte kyster, som oplevede

den slags. DMI har derfor sø-

dringer, og det er af samme grund

historisk høje vandstande og

sat et pilotprojekt i Vejle, som

vigtigt at have styr på en boligs

oversvømmelser efter, at et

tester forudsigelse og varsling

stand og modstandsdygtighed.

lavtryk forud havde presset

af oversvømmelser. Med belig-

store vandmængder fra Skager-

genhed i bunden af Vejle fjord og

rak og Kattegat ud i Østersøen.

med tilløb af Grejs Å og Vejle Å

Det resulterede blandt andet i

er byen nemlig særligt udsat for

Fremtidens klima i Danmark

en dramatisk udvikling, hvor der

oversvømmelse i forbindelse med

DMI’s Klimaatlas indeholder

var overvejelser om at evakuere

kraftigt nedbør. Pilotprojektet har

data for forventede tempe-

30.000 mennesker på Amager,

kortlagt tidligere oversvømmelser

raturer, nedbør, vandstande

da København oplevede historisk

i området og tester modeller, der

og stormfloder i det frem-

høj vandstand. Heldigvis gik det

kan forudsige og kortlægge over-

ikke så galt.

svømmelser.

Pilotprojekt tester

det ekstreme vejr bliver endnu

forudsigelse af oversvømmelser

mere ekstremt. I Danmark giver et

Vi oplever allerede i dag ud-

varmere klima flere hedebølger,

fordringer med voldsomme

kraftigere skybrud, mere regn i

skybrudshændelser eller ved-

vinterhalvåret og flere stormflo-

varende regn – og i fremtiden

der. Vand fra alle sider bliver en

skal vi forvente endnu mere af

af fremtidens helt store udfor-

1 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

omfatter bl.a. et kvalificeret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormfloder og skybrud ændres.

Du kan finde DMI’s Klimaatlas her: https://www.dmi.dk/klimaatlas/

2 0 2 1

Foto: DMI

Kort sagt skal vi forvente, at

tidige danske klima. Data

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen.

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

E GET

KN

ISK

RÅD

GIV

NIN

G

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger.

Læs mere på brunata.dk.

KÆL D E R

Fugtig kældervæg – sådan skal du efterisolere

Fugtige kældervægge er et kendt fænomen. Udover fugt oplever mange problemer med saltudfældninger, afskallende puds, misfarvninger og jordslået lugt. Løsningen er efterisolering – men det skal gøres korrekt.

D Thor Hansen

Thor Hansen Sektionsleder civilingeniør, ph.d.

Teknologisk Institut Byggeri og Anlæg

e fleste har oplevet at befinde sig

kælderydervæggene udefra og etablere et

i en fugtig kælder – og mange vil

drænsystem. Det er en forholdsvis omkost-

kunne genkalde sig både lugten

ningstung løsning, men det er en fugtsik-

og følelsen, for den er ikke behagelig. For

ker og robust løsning, som vi ved virker,”

mange er motivationen for at skabe en

understreger Thor Hansen og tilføjer, at

mere brugbar kælder derfor stor. Der er

den nemme løsning, hvor man udfører en

flere ting, man kan gøre indledningsvist,

indvendig efterisolering af kælderyder-

men er fugtbelastningen høj, kræver det en

vægge, ikke kan anbefales.

større indsats for at opnå et godt resultat.

“Når man laver en indvendig efterisole-

“Står man med en kælder, hvor indeklimaet

ring af en kælderydervæg, gør man samti-

ikke er godt, kan man starte med at forbedre

dig kælderydervæggen koldere. Det giver

forholdene ved at sikre, at der er tilstræk-

stor risiko for fugtophobning og skim-

kelig opvarmning og ventilation, at der er

melsvampevækst, og det vil på sigt på-

foretaget hensigtsmæssige valg af indvendi-

virke indeklimaet negativt,” forklarer Thor

ge overfladebehandlinger, og at indretningen

Hansen, som ikke sjældent er ude på sager

er passende – det er fx ikke hensigtsmæssigt

hvor indvendig efterisolering har forværret

at stable mange ting op langs ydervæggen,”

problemerne i kælderen.

forklarer Thor Hansen, som er fugtspecialist Fugten skal ledes væk

på Teknologisk Institut.

Hvis ovenstående ikke hjælper, så er det

Når man efterisolerer kældervæggen

formentlig fordi fugtbelastningen er høj,

udvendigt, bliver væggen varm, og der-

og så skal der andre metoder i brug, hvis

med bliver de indvendige overflader også

ønsket er at gøre kælderrummene mere an-

varmere, hvilket nedsætter fugtniveauet

vendelige eller at reducere energiforbruget.

“Kælderydervægge og -gulve i den ældre bygningsmasse er som regel uisolerede. Det betyder, at deres overflader er kolde, energitabet stort og at fugtbelastningen kan være høj. Det er muligt at forbedre disse forhold ved at isolere

“

Er fugtbelastningen høj,

kræver det en større indsats for

k æ l d er ,

at opnå et godt resultat.

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

1 5

”

KÆL D E R

hvis der på den udvendige side af

Det skal man tage højde for ved

kælderydervæggen kun er diffusi-

indretning af kælderen,” siger Thor

inden vurdering af

onsåbne materialer, kan fugten med

Hansen og fortsætter: “Alternativt,

udbedringsforslag.

tiden forlade konstruktionen, og

men igen omkostningstungt, kan

så står vi pludselig med en tør og

fugt fra f.eks. skillevægge stand-

anvendelig kælder,” forklarer Thor

ses ved at etablere en vandret

Hansen.

fugtmembran lige over gulvet. I

Registrering af fugtniveau

Når man etablerer en udvendig

kælderydervægge kan det være

efterisolering, er det som udgangs-

svært at etablere en ubrudt vand-

punkt en god ide også at etab-

ret fugtmembran, og standsning af

lere et omfangsdræn, som leder

fugtopstigning i kældergulve kræ-

overskydende fugt og nedsivende

ver en opbrydning af gulvene og en

overfladevand bort fra kælderkon-

fugtsikring af et nyt kældergulv,”

struktionen. I sjældne tilfælde er

forklarer Thor Hansen.

samt skimmelrisikoen og reduce-

der også behov for at sænke en høj

rer energitabet. Hvis man sam-

grundvandsstand, hvilket kræver

fugtighed til en tør og anvendelig

tidig vælger et diffusionsåbent

dybere rådgivning af renovering

kælder er en stor investering. Der-

isoleringsmateriale og fravælger

samt behov for f.eks. stikdræn

for er svaret på, om der findes en

diffusionstætte membraner som fx

udover et omfangsdræn.

billigere løsning også ganske kort.

braner eller asfaltering, vil fugten

Ingen nemme og billige løsninger

er forskellige produkter som plæ-

fra kælderydervægge kunne

Selvom udvendig efterisolering kan

derer for udtørring i form af osmo-

fordampe begge veje – både mod

gøre kælderen langt mere anven-

tiske kræfter, enten ved strøm eller

indeklimaet men også mod jorden.

delig, så påpeger Thor Hansen, at

magnetisme. Vi har haft flere sager,

“Når vi taler om efterisolering

disse tiltag ikke nødvendigvis vil

hvor disse systemer er afprøvet,

løse alle udfordringer i en kælder.

men hvor effekten af udtørringen

At gå fra en kælder med høj

“Nej. Vi ved, at der på markedet

grundmursplader, bitumenmem-

og fugt, så gælder det om at få

“I en ældre ejendom vil kælder-

fugten væk. Derfor er den optima-

ikke har været til stede. Så hvis

le løsning at sikre, at fugten kan

gulvet stadigvæk være uisoleret,

man skal sikre en tørre kælder, skal

fordampe begge veje. Fordi jorden

og der vil ske en vis opsivning af

man investere i korrekt efterisole-

er væsentlig koldere, vil fordamp-

grundfugt fra gulvet, selvom man

ring og omfangsdræning,” slutter

ningen være størst den vej. Så

har fået styr på fugt fra væggene.

Thor Hansen.

Grundlæggende anbefalinger Udvendig kælderisolering og

statiker med henblik på ud-

Kælderens indeklima og

etablering af omfangsdræn

skridningsfare under byggear-

indretning: Isolering og dræn

kræver nøje planlægning, og

bejderne. Placering og dimen-

af kælderydervægge bør sup-

det kræver bygge- og fugt-

sionering af omfangsdræn skal

pleres med passende indven-

teknisk viden. Arbejdet udfø-

afstemmes med jordbundsfor-

dige overfladebehandlinger,

res sektionsvis for at opret-

holdene.

tilpas rumtemperatur året

holde stabiliteten i kælderen og dermed hele bygningen.

rundt samt tilstrækkelig venUdvendig kælderisolering:

tilation (ca. 0,5 gange i timen,

Det anbefales, at efterisolerin-

svarende til ca. 25 m³ luftskifte

Dræn: Inden der etableres

gen udføres fra så langt nede

pr. time i en 100 m² kælder).

omfangsdræn, anbefales det

på kælderydervæggen/

at foretage en geoteknisk

-fundamentet som muligt til

Det er desuden en betingelse,

analyse for at vurdere, om et

over terræn og op, så soklen

at møbler og bohave ikke er

omfangsdræn er nødvendigt.

ligeledes bliver efterisoleret.

i tæt kontakt med gulve og

Samtidig skal det belyses,

Der kan dog vælges en mindre

vægge, men at der er et vel-

om jordbundsforholdene

tykkelse over terræn af arki-

ventileret mellemrum mellem

kræver en vurdering af en

tektoniske grunde.

vægge og møbler.

1 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

Boelskifte administration H vo r fo r s k al du vælge o s s om adminis trator?

Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi. Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op. Den gode rådgivning,

Andreas Elleby Advokatfuldmægtig

medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger

Martin Leth Hansen Advokat (H) og partner

mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration.

Nav n: B oelski fte

Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

admi n istratio n

fakta om firmaet

Be li gge nhed: Solbjergvej 3,

Tilb ydes beboerprof iler, der tillader kommu n ikation frit imellem beboere, besty relse og admin istrator

Ja

A dmi n istrator og besty relse ka n se nde S M S direkte til beboerne

Ja

Beboerboks , hvor der kommu n ikeres u den at man skal ken de hver e nkelt beboers kon taktin formation

Ja

Dokumentarkiv f.eks. indkaldelser, referater og vedtægter

Ja

Online bilagsgodkendelse. Digital og automatiseret godkendelse

Ja

Økonomiske data. Oversigt over foreningens økonomiske data , der kan tilgå s a f best y relsen døgn et r u n dt

Ja

Hjemmeside integreret med admin istrators sy stemer

Ja

Jurist /advokat tilk n yttet Tilb yder by ggesagsadministration

2000 Frederiksberg E ta bler et: 1951

Ja advokat tilknyttet Ja

K onta k t oply snin ger: te le fon 38 16 06 16 E -mail kontakt@ boelskifteadm.dk hjemme sid e www. boelskifteadministration.dk

Nærværende og trygt samarbejde om renovering og udvikling af jeres ejendom

Få håndslag på et trygt samarbejde om renovering og udvikling Viaf jeres ejendom Som rådgiver er vi jeres uvildige faglige leverer professionel og uvildig ekspert gennem hele renoveringsprocessen, fra ide til færdigt projekt.

rådgivning Slip for ansvaret ogomkring få tryghedbl.a.: i hele processen med vedligeholdelse, renovering og udvikling af jeres ejendom. n Bygningsrenovering

projektet, finder vi de bedste løsninger til jeres

Solide og gennemprøvede løsninger er grundlaget for, at I kommer sikkert i mål med et resultat af høj kvalitet til n Energioptimering aftalt tid og budget.

behov. Vi sørger bl.a. for at finde de bedste

Få hjælp i jeres forening eller som ejendomsejer til bl.a.:

I tæt dialog med jer, både før og under

håndværkere til opgaven, sikre kvaliteten i udførelsen, og at aftaler overholdes.

Vi brænder for at levere projekter af høj kvalitet, og arbejder med sikre og velafprøvede

n Skybrudssikring

n Gårdanlæg og håndtering

Bygningsrenovering af regnvand Vedligeholdelsesplan Energioptimering n VVS installationer VVS Tag, installationer facade, vinduer n Altaner – nye og renoveringer Skybrudssikring

Kontakt os for et uforpligtende møde.

løsninger, med respekt for jeres ønsker og bygningens oprindelige udtryk.

Det sikrer jer en tryg proces og et flot resultat.

Ring 70 22 11 41

Skriv info@gaihede.dk

Læs www.gaihede.dk

advertorial

S K Y B R UDSS I K R I N G

“

Det er afgørende at sikre

kælderen mod oversvømmelser og fugtproblemer i ydervægge.

”

Foto: Suhyeon Choi og Erik Witsoe

Kan skybrudssikring

betale sig?

Bestyrelsen i en andels- eller ejerboligforeninger skal bl.a. forsøge at holde boligudgifter nede og imødekomme alle beboeres ønsker.

Derfor er det aldrig sjovt at skulle ty til nødløsninger, hvis der pludselig opstår problemer på ejendommen. Men er projekter i forbindelse med skybrudssikring besværet og pengene værd?

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

1 9

vi lægger meget vægt på, men

dom. Det kan være, at man opnår

vi har ofte brug for pladsen til

en mere tør kælder, eller at man

at sikre vores genstande såsom

får etableret en pæn have med en

cykler, barnevogne, hengemte

mindre dam eller sø.

personlige ting og så fungerer

Andreas Heldgaard Elleby

kælderen måske også som fælles-

have en positiv effekt for be-

rum eller vaskerum m.m.

boerne, og man bør derfor ikke

Det er derfor ofte, at kælderen

Andreas Heldgaard Elleby Adm. direktør Boelskifte Administration

B

Et løft i livskvalitet kan også

være tilbageholdende med at få

anvendes til rigtig mange ting til

foretaget forbedringer i sikringen

glæde for hele foreningen. Udfor-

af foreningens ejendom.

dringerne i dag er, at der pludse-

estyrelsen vil i høj grad

lig kommer store mængder vand

Rådgivning hos administrator

forsøge at være forudse-

i forbindelse med skybrud. Det

Det er ikke altid let for bestyrel-

ende i forhold til kom-

vand ender ofte i kælderen af

sen at være dem, der træffer vig-

mende vedligehold - netop for at

ejendommen. Derfor er det også

tige beslutninger - især ikke hvis

undgå hurtige brandslukninger,

afgørende at sikre kælderen mod

det drejer sig om større indgreb i

der både kan være dyre og be-

oversvømmelser og fugtproblemer

foreningens ejendom eller om-

sværlige. Specielt vand kan være

i ydervægge. Oplever man oftere

råde. Men det kan både blive dyrt

en udfordring, da skader opstår

og oftere at kælderen er fugtig,

og besværligt, hvis ikke rettighed

på kort tid. Det medfører store

eller at der kommer vand op af

vedligehold bliver planlagt.

udgifter til foreningen eller for-

foreningens kloaksystem? Så skal

eningens forsikring, som derefter

man reagere.

sætter foreningen under skærpet

Skybrudssikring, også kaldet

tilsyn. I værste tilfælde kan det

LAR – Lokal Afledning af Regn-

For mange foreninger

medføre en væsentlig stigning i

vand, er blevet et helt afgørende

er pladsen i kælderen

den årlige forsikringspræmie.

element for mange foreninger.

af afgørende betydning.

Dette er med til at lede vandet

Derfor er det også

foreningen at forebygge risikoen

hen til steder, hvor det ikke giver

vigtigt at sikre den

for, at vandet forårsager store

oversvømmelser i eller omkring

mod skybr ud.

skader på ejendommen. Det vil

ejendommen.

Det er derfor essentielt for

sige, at man som bestyrelse, med generalforsamlingens godkendel-

Kan det betale sig?

se og eventuelt med en teknisk

Det er ikke sikkert, at alle in-

rådgiver, skal tage et kig på

vesteringer kan betale sig. Der

ejendommen for at forudse, om

findes ikke ét entydigt svar – men

den kan blive belastet at fremti-

det er bedre at sikre ejendommen

dige vandskader.

end at få en skade.

Er det afgørende at

huske på, at alle investeringer

lave kælderen, og hvad er

ikke nødvendigvis bør omregnes

skybrudssikring?

en-til-en i kroner og øre. Deri-

Foreningens kælder er et bæ-

mod kan det være værd at kigge

rende element, og for mange

på, hvilken betydning og kvalitet

foreninger er det et vigtigt sted

det giver den enkelte beboer, at

i ejendommen. Det er ikke noget

man forbedrer foreningens ejen-

Her er det dog afgørende at

“

Der er mange muligheder for,

at foreningen på nuværende tidspunkt kan sikre en mere klimatilpasset ejendom.

2 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

”

ok t ober

2 0 2 1

S K Y B R UDSS I K R I N G

“

Det er essentielt for foreningen at forebygge risikoen for, at vandet forårsager store skader på ejendommen.

”

Men der er hjælp at hente. Jeres

delig renovering af en ejendom.

kan også være, at man kan få et

administrator bistår foreningen hele

Nogle foreninger har pengene

særligt fleksibelt lån, hvis ejendom-

vejen - fra projektet etableres og

stående på foreningens konto,

mens friværdi er på mere end 60%.

til det afsluttes. Derudover hjælper

og andre skal hjemtage lån til

administrator med at få kontakt til de

projektet.

Der er altså mange muligheder for, at foreningen på nuvæ-

rette rådgivere og leverandører, og

Mange foreninger har ofte et

kan, sammen med bestyrelsen, udar-

potentiale til at opnå en gevinst

klimatilpasset ejendom, og man

bejde et økonomisk oplæg til resten

ved at se på foreningen nuvæ-

bør derfor ikke tøve med at tage

af foreningen med henblik på at få

rende låneportefølje. Måske vil

kontakt til sin tekniske rådgiver

et projekt vedtaget og gennemført.

der være mulighed for at omlægge

eller sin ejendomsadministrator

rende tidspunkt kan sikre en mere

lånet og opnå en rentebesparelse,

for at få igangsat processen med

Hvordan finansieres

eller måske kan lånet forlænges et

at optimere og klimatilpasse sin

en klimaoptimering?

par år og dermed give mulighed

ejendom.

Der er teknisk set ingen forskel på

for yderligere lånekapital inden

Læs mere på www.boelskifte-

en klimaoptimering eller en almin-

for samme årlige driftsudgift. Det

administration.dk

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

2 1

S K Y B R UDSS I K R I N G

Sådan sikrer du bedst muligt din ejendom mod

skybrud

Vi skal ruste os og vore bygninger til skybrud i fremtiden. Teknologisk Institut giver her et bud på, hvordan man bedst muligt skybrudssikrer en bygning mod vand fra terræn, og hvordan man beskytter sig mod kælderoversvømmelser.

2 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

“

Det er ofte meget

enkle løsninger, der skal til for at sikre sig mod vandmasserne, det handler bare om at kende til dem.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

2 3

”

S K Y B R UDSS I K R I N G

Undersøgelsen er mundet ud i en

Det voldsomme regnskyl i Køben-

række forslag til, hvordan man

havn 2. juli 2011 medførte, at der

bedst muligt kan skybrudssikre

kom gang i skybrudssikringen.

sin ejendom.

Flere benyttede sig dog af panik-

Mange ejendomme fra 50’erne,

Inge Faldager

Inge Faldager Rørcentret, Teknologisk Institut

E

løsninger. En sådan ses for ek-

60’erne og 70’erne er bygget

sempel på billedet, hvor en trappe

uden tanke på de voldsomme

spærrer for vand ved skybrud, men

regnskyl, vi i dag oplever. Man

denne trappe kan risikere at skabe

har simpelthen ikke tænkt ind i

problemer for fremtidige lejere,

opførelsen af bygningerne at lave

hvis de for eksempel skal ud og ind

n stor del af de sene-

konstruktioner, som kan sikre

med en barnevogn eller lignende.

ste års vandskader på

mod oversvømmelser – som for

bygninger kunne være

eksempel en hævet betonkant på

Klar, parat til skybrud

undgået ved simple og billige

den øverste trappe ned til kælde-

På baggrund af erfaringer fra de

tiltag. Teknologisk Institut har

ren og ved lyskassen ind til kæl-

eksisterende ejendomme har Tekno-

set på 20-25 beboelsesejen-

dervinduet under terræn. Samtidig

logisk Institut udarbejdet en hjem-

domme og et antal kommunale

ses mange eksempler på ejen-

meside med gode råd til skybruds-

bygninger i København for

domme, der ligger forkert. Nogle

sikring af ejendomme. Hjemmesiden

at kortlægge, om vandskader

bygninger er ganske enkelt opført

indeholder også en tjekliste med

skyldes indtrængen gennem

uheldigt i et hul på en grund, der

løsninger til, hvad man gør, når ska-

døre, vinduer, vægge, via trap-

aldrig skulle have været udstyk-

den er sket. Det er ofte meget enkle

per, nødudgange eller fra taget.

ket og solgt til bebyggelse.

løsninger, der skal til for at sikre sig

“

Mange ejendomme fra 50’erne, 60’erne og 70’erne er bygget uden tanke på de voldsomme regnskyl, vi i dag oplever.

Panikløsning på skybr ud i form af en dobbeltsidet trappe.

2 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

”

“

mod vandmasserne, det handler bare om at kende til dem.

En stor del af de seneste års

vandskader på bygninger kunne være

Man skal typisk sikre sig, at der ikke kan løbe regnvand ind i huset

undgået ved simple og billige tiltag.

fra terræn. Det er specielt kælderen, som er udsat ved skybrud, og et godt tiltag er derfor at lave opkanter på kældernedgange og

”

lyskasser, så regnvand på terræn ikke løber ind. Andre gode tiltag kan være overdækning af lyskasser med glas, eller det kan være afskæring af afløb fra kloaksystemet og nedsivning i stedet.

Forebyggelse mod vandskader Ofte tænker man først på skybrudsproblemer, når skaden er sket.

Men der er mange ting, man på forhånd kan gøre for at mindske risikoen for, at ejendommen tager skade ved et skybrud.

Her er fem væsentlige råd, som er gode at følge, hvis man vil være på forkant: 1. R ens alle afløbsriste, så regnvandet kan komme ned i kloakken.

2. Rens dine tagrender.

Her ses et eksempel

3. S ørg for, at dine tagnedløbsbrønde renses – dvs. de

på en opkant r undt om

nedløbsrør, som går fra taget

kælderindgangen samt

og ned til en brønd i jorden.

en lyskasse, som er

4. F lyt værdigenstande væk

hævet og overdækket.

fra kælderen.

5. O pbevar ting i plastikkasser frem for papkasser, hvis de står i kælderen.

Sikring af kældre mod opstigende kloakvand er et særligt område. Her

Her er derfor fem råd til, hvad man skal gøre, når skaden er sket:

skal man have fat i en kloakmester.

1. Flyt de ting, der står i vand.

Det skyldes, at alt arbejde med

2. F å vandet væk - vær op-

kloakker er autoriseret arbejde.

4. Tag billeder eller video af det, der er ødelagt.

5. S mid ikke noget væk, før du har aftalt det med dit forsikringsselskab, eller før din skade er afsluttet.

mærksom på, at kloakvand kan være meget sundheds-

På hjemmesiden om skybrud kan I

Er skaden allerede sket?

skadeligt. Beskyt dig derfor

genlæse de gode råd samt få nærmere

Selvom det er godt at være på

med handsker, vandtæt tøj

viden om, hvordan man bedst sikrer

forkant med eventuelle problemer

og fodtøj.

sig mod og håndterer skybrud. n Læs mere på www.skybruds-

ved skybrud, så kan en skade op-

3. S æt udtørring i gang

stå, uden at man er forberedt. k æ l d er ,

- brug evt. affugter. fug t

og

sikringafbygninger.dk

s k y br u d s s ikring

/

2 5

K ÆL D E R

Skybr ud er blevet hyppigere og voldsommere, og de fylder mere, når man taler om fugtsikring af kælderen.

“

Den eksisterende bygningsmasse i

DK er for størstedelens vedkommende opført med materialer af beton, tegl, mursten og mørtel. Materialer, som i forskelligt omfang er fugtsugende.

2 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

”

advertorial

Hvordan opdager I

fugtproblemer i kælderen?

Fugt i boligforeningens kælder kan udvikle sig til større og mere omfattende skader på bygningen, såfremt disse skader ikke håndteres korrekt og i tide. Bliv klogere på, hvordan I opdager fugtproblemer.

Ole Brockdorff

godt som altid fugtige kældre.

giver de fleste problemer med

De blev bygget uden tanke på,

skimmelsvampe. Og så er skybrud

eller ønske om, en tør kælder, og

de senere år blevet voldsommere

den konstante fugtpåvirkning har

og mere frekvente, hvilket bety-

medført nedbrydninger af mørtler,

der, at de fylder mere, når vi taler

puds og lignende.

fugtsikring af kælderen.

påvirkning kan nedbryde bygnings-

Hvordan opdager man

konstruktioner, øger den også risi-

fugten i kælderen?

er er med statsgaranti fugti-

koen for skimmelsvamp og deraf

Fugtindtrængning i kældervægge

ge vægge i kælderen. Gene-

indeklimarelaterede problemer.

viser sig normalt ved, at pudsen

relt kan man sige, at jo ældre

bygningen og kælderen er, desto

Hvor kommer fugten fra?

mere fugt er der - og problemerne

Ovenstående fugtpåvirkninger,

vil oftest også være alvorligere.

kombineret med en manglende

Den eksisterende bygningsmas-

Fugtpresset på bygningernes kælderydervægge og -gulv kan skyldes:

eller nedbrudt fugtspærre samt

se i Danmark er for størstedelens

manglende ventilation, vil resul-

vedkommende opført med mate-

tere i fugtproblemer i kælderen.

rialer af beton, tegl, mursten og

De mest normale årsager til

mørtel. Materialer, som i forskel-

fugtindtrængning er højt grund-

ligt omfang er fugtsugende.

vand, der presser sig ind gennem

Undergrunden i Danmark in-

Foto: iStock

ofte kondensproblematikken, der

Udover, at en vedvarende fugt-

Ole Brockdorff, Partner & arkitekt maa, Trio Arkitekter

D

Bygninger fra før 1950 har så

• H øj grundvandsstand/ opstigende grundfugt.

• Terræn, der har fald mod bygningen.

revner og utætheder i kældergul-

deholder altid en vis mængde

vet og kældervæggene. Derudover

fugt/vand, og bygningerne skal

er mangelfulde terrænbelægninger

konstrueres til at holde vand/

langs ydervægge (og forkert fald

grundfugt ude og forhindre det i

på disse), beskadigede og utætte

at sprede sig. Det har i nyere tid

brønde samt kloakinstallationer

været et krav i forbindelse med

også oftest på listen over årsager

opførelse af bygninger, at de

til fugt i kælderen.

• I ngen belægning op mod bygningen, der gør, at regnvand nedsiver.

• U tætte regn- og kloakbrønde og rør.

• U tætte vandrør.

• Tøjvask og -tørring.

Kondensdannelse på kælder-

• K ondens.

stålplader, membraner og/eller

væggene er ligesom opstigende

• S kybrud.

udvendige drænløsninger.

grundfugt helt naturligt. Det er

udføres enten med murpap,

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

2 7

K ÆL D E R

“

Bygninger fra før 1950 har så godt som altid fugtige kældre.

på den indvendige overflade af

vinyl-, linoleum- eller træ som

kældervæggene falder af. Er

belægning på kældergulve.

kældervæggen malet, vil fugten

Gulvmaling kan også give pro-

vise sig ved “bobler”.

blemer, hvis den ikke lader fugten

Endvidere kan det forhøjede

trænge igennem. Det gør diffusi-

fugtforhold i konstruktionen frem-

onstætte malinger ikke. Man kan

provokere skimmel- og, i værste

opleve, at malingen bobler eller

tilfælde, svampevækst. Dette er

skaller af. Gulvmaling bør derfor

specielt risikofyldt, såfremt der er

være diffusionsåben.

organisk materiale på den indven-

Står boligforeningen og skal i

dige vægoverflade som f.eks. ta-

gang med et LAR-projekt (Lokal

pet, træ, etableret forsatsvæg osv.

Afledning/Anvendelse af Regn-

Skimmelsvampe kan også vokse

vand), kloakrenovering eller fugt-

skjult bag vægbeklædninger og

sikring af kælderen, er det en god

på ting, der opbevares i kælderen.

idé at samarbejde med en rådgiver.

Tjek også møbler, flyttekasser og

Rådgiveren kan vejlede foreningen

andre ting, der står i kælderen. De

i, hvilke aspekter det er væsentligt

er især udsatte for skimmelangreb,

at fokusere på, og hvad der kunne

hvis de står direkte på et fugtigt

være oplagt at have med i projek-

gulv eller op ad en væg.

tet, når man alligevel skal arbejde

Kældergulve kan også have

i terrænet. Målet er at skabe en

Tegn på fugt i kælderen kan være: • P uds eller maling skaller af.

• Maling “bobler” op.

• P orøse og løse overflader.

• S altudblomstringer på kældervæggene.

• O pfugtet træværk.

• S kader på opbevarede genstande, reoler, kasser m.v.

• Vand op gennem kloakken, når det regner meget.

• Tilstoppede kloakker, så vandet ikke ledes hurtigt nok væk gennem afløb.

• V ækst af skimmelsvampe.

skjulte fugtproblemer, hvis de er

merværdi for boligforeningen og

belagt med trægulve, linoleums-

de enkelte beboere i forbindelse

Tegn på skimmelsvamp kan være:

gulve eller andre tætte eller orga-

med udførelsen af de nødvendige

• L ugt af mug.

niske belægninger. Løft evt. lidt

arbejder samt at holde fokus bære-

op i gulvtæpperne eller linoleum-

dygtigheden i projektet.

• S ynlige mørkebrune, grønne eller sorte

Læs om, hvordan I kommer

met og se efter, om der er fugt og skimmelsvamp på bagsiden. Man

fugtproblemerne til livs i artiklen

bør generelt ikke lægge tæpper,

fra Trio Arkitekter på side 33.

plamager eller pletter på kældervægge eller indboet.

En del ældre bygninger blev bygget uden tanke på, eller ønske om, en tør kælder, og det kan have konsekvenser.

2 8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

”

2 0 2 1

Vi er eksperter inden for administration af ejer- og andelsforeninger Vi hjælper gerne med: • Ejendomsadministration

• Drift og vedligehold

• Rådgivning til bestyrelser

• Den gode byggesag

• Boligkøb og -salg

• Finansiering

Skal vi også hjælpe dig?

Lergravsvej 59 · 2300 København S · Telefon: (+45) 3246 4646 · info@oadv.dk · www.oadv.dk

S K Y B R UDSS I K R I N G

Gårdrenoveringer kan skabe værdi

- både økonomisk, socialt og miljømæssigt Det kan være en god idé at medtænke begrønning af gården, skybrudssikring og affaldshåndtering, hvis foreningen står overfor gårdprojekter. Mange funktioner i gården kan nemlig skabe stor værdi for foreningens beboere.

“

Med flere grønne arealer er der flere områder, hvor regnvandet kan nedsive.

Emma R. Hansson

”

Emma R. Hansson, redaktør og skribent, Min Boligforening

V

il man helst opholde sig i en grå gård med asfaltbelægning eller i en gård

med grønne områder, der lægger op til fællesskab og aktiviteter for foreningens beboere?

Grønne gårde med

alle landets kommuner nemlig sor-

i kælderrum, og foreningen kan på

mange funktioner

tere 10 typer af affald. De fleste er

den måde undgå store bygningsska-

For mange foreninger kan det skabe

i dag vant til at sortere 5-7 typer,

der ved skybrud. Opsamling og gen-

stor værdi, hvis gården bliver et

og derfor er det fornuftigt, hvis

brug af regnvand kan desuden sænke

socialt rum frem for blot at være et

man på forhånd overvejer, hvordan

foreningens vandforbrug, hvis man

sted, hvor man kan parkere sin cykel.

affaldssorteringen kan gøres sim-

fx udnytter regnvandet i et fælles-

Ved en gårdrenovering med

pel for foreningens beboere. Det

vaskeri - og det er godt for miljøet.

fokus på at skabe flere grønne

er samtidig også en måde, hvorpå

områder, kan flere funktioner og

boligforeninger kan bidrage til den

at man i mange kommuner kan få

aktivitetsmuligheder integreres.

grønne omstilling.

et såkaldt tilslutningsbidrag, hvis

Økonomisk er der den fordel,

man håndterer regnvandet på egen

Der kan blandt andet etableres legepladser, grønne græsarea-

Spar penge og besvær

matrikel. I Københavns Kommune er

ler og plantekasser - alt sammen

Der er mange fordele ved at tænke

det HOFOR, der administrer bidra-

funktioner, der giver mulighed for

skybrudssikring af gården ind, hvis

get. På den måde kan man mindske

mere fællesskab i foreningen,

man skal i gang med gårdrenove-

udgifterne til gårdrenoveringen og

Står man overfor en renovering

ring. Med flere grønne arealer er

samtidig undgå vand- og fugtska-

af gården, er det samtidig en god

der flere områder, hvor regnvan-

der i ejendommen, hvis ejendommen

idé at tænke affaldshåndtering ind

det kan nedsive. Det bidrager til

og dens udendørsområder er godt

på forhånd. Fra d. 1. juli 2021 skal

at sikre, at vandet ikke løber ind

rustet til skybrud. n

3 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

Få alt at vide om emnet på en enkelt aften! Tilmeld dig vores vores kommende

VidenSeminar i København Tirsdag d. 23. november

Torsdag d. 20. januar

Tema: Tag, tagbolig

Faldstammer, rør og kloak-opgaver

Mange Københavnske etageejendommen er opført i en periode, hvor tagkonstruktioner blev bygget på en måde, der gjorde det umuligt at etablere tagboliger.

Til VidenSeminaret kan I blive klogere på, hvordan I kan udnytte tagrummet, hvilket både skaber økonomisk og social værdi samt energioptimerer ejendommen.

Er det tid til, at jeres forening skal have fornyet rør og faldstammer i ejendommen? Gamle og utætte faldstammer kan skabe store problemer, hvis ikke de udbedres. Der findes forskellige muligheder for enten renovering eller udskiftning, som I kan blive klogere på til dette VidenSeminar.

Tema:

& tagterrasse

Min Boligforening

“I har samlet forskellige firmaer, helt fra advokater til banker, entreprenører og arkitekter.

Det er super godt.”

Anders Bjerrum, Formand

Mød eksperterne til vores Viden Seminarer, og få svar på alle jeres spørgsmål!

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

k æ l d er

Det er vigtigt at gøre jeres kælder klar til perioder med risiko for skybr ud, da forebyggelse kan redde jer for mange problemer.

3 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

advertorial

Få kontrol over

fugt i kælderen Fugt i kælderen kan være problematisk for både bygningen og for dit helbred. Der kan opstå to altoverskyggende problemer i forbindelse med fugt i kælderen: Råd og nedbrud af konstruktionerne er skidt for bygningen, og skimmelsvamp er skidt for beboerne. kan inficere hele bygningen,

melhed og koncentrationsbe-

hvilket er dyrt og besværligt

svær. Symptomerne er særligt

at slippe af med igen.

kraftige hos mennesker, der i

En meget fugtig kælderydervæg kan resultere i råd

Ole Brockdorff

Ole Brockdorff, Partner & arkitekt maa, Trio Arkitekter

H

Men fugt i kælderen behøver

i træbjælkerne, som findes i

ikke at være et stort problem,

kælderydervæggen i etage-

hvis blot du har kontrol

adskillelse mellem kælder- og

over den.

stueetagen, og massiv rust-

vis fugtproblemerne

forvejen lider af luftvejsallergi.

Hvis fugt f.eks. trænger

nedbrydning, hvis bjælkerne

igennem kælderydervæggen,

er af stål.

fordamper på den indvendige

i kælderen er omfat-

Fugt og svampe i kælderen

side og derefter bliver venti-

tende, og foreningen

kan sprede sig og give allergi

leret ud igen, behøver en lille

ikke gør noget ved det, kan

og andre ubehagelige gener

smule fugt ikke være proble-

foreningen risikere, at fugt

hos de mennesker, der bor i

matisk. Man vil i langt de fleste

og skimmel breder sig. Det

bygningen. Svampe i boligerne

tilfælde kunne måle forhøjet

kan i værste fald medføre et

(f.eks. skimmelsvamp) kan

fugtighed i kælderkonstruk-

svampeangreb af f.eks. ægte

bl.a. give irriterede øjne, luft-

tionerne, uden at man af den

hussvamp, som i sidste ende

vejsgener, hovedpine, svim-

grund behøver at gøre noget.

“

De boligforeninger, der ikke sikrer sig, har store problemer, da kun få forsikringsselskaber ønsker at tegne en forsikring på bygningen.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

3 3

”

HVOR DAN OVER

FÅ R V I

FUG TE N

I

KO NT RO L

KÆ LD E R E N ?

Første step

er at gøre jeres kælder klar til

Løsning

Er der fugt i kælderen, bør I

perioder med stor risiko for sky-

Forholdet er som nævnt helt

alts å t a g e a f f æ r e i e t e l l e r a n d e t

brud. En generel forebyggelse vil

normalt, og det skal man blot

omf a n g . Nå r f u g t e n e r e t p r o-

i mange tilfælde kunne redde jer

lære at leve med. En lodret

ble m , k a n d e t k l a r t a n b e f a l e s a t

for mange problemer.

fugtspærre (omfangsdræn) kan

kon t a k t e e n by g g e t e k n i s k rå d -

Der findes et utal af løsninger

hjælpe på det, men det vil ikke

give r fo r g e n n e m g a n g a f k æ l d e-

for at komme den indtrængende

ren o g f å u d a r b e j d e t e t n o t a t ,

fugt til livs, og der er både ind-

som b e s k r ive r t i l s t a n d e n o g v u r-

og udvendige løsninger. Umiddel-

Fugt- og inde-

der e r o m f a n g o g eve n t u e l å r s a g

bart er det anbefalelsesværdigt at

klimaproblemer

til f u g t p r o b l e m e r n e . N o t a t e t v i l

anvende en løsning til udbedring,

Hvis der er registreret fugt- og

bla n d t a n d e t p r øve a t k l a r l æ g g e ,

der stopper fugten ved kilden.

indeklimaproblemer i lejligheder,

om t ræ ko n s t r u k t i o n e r e r u d s a t

Dette er normalt en udvendig

er det ikke tilstrækkeligt blot

for a n g r e b a f rå d o g s va m p ,

løsning.

med en renovering af lejligheden.

sam t o m f u g t k i l d e n e r ove r-

fjerne fugten helt.

Det er vigtigt at stoppe fugten

flad eva n d , u t æ t t e l e d n i n g e r e l l e r

Opstigende grundfugt

gru n dva n d m m .

- et naturligt onde

ved dens kilde.

Opstigende grundfugt er noget

Løsning

En hurtig reaktion er afgørende

af det mest naturlige for ældre

Omfangsdrænet skal suppleres

Skulle der opstå en vandskade

kældervægge. Her er der tale om,

med etablering af en vandret

i kælderen, er det vigtigt at

at fugten fra jorden, hvor kælder-

fugtspærre som placeres så

reagere hurtigt. Ellers risikerer

væggens fundament står på, bliver

tæt på kældergulvet som muligt

boligforeningen varige fugtska-

suget op igennem den ældre beton

for at bremse opstigningen af

der, som kan udvikle sig til skim-

og/eller mursten via kapillar-

fugten.

melsvamp mm. Hvis jeres kælder

virkningen - det vil sige spontan

Dette kan f.eks. gøres ved at

ligger lavt i forhold til kloaksy-

strømning af vand i porøst mate-

sprøjte fugtbremsende kemika-

stemet, er kælderen særlig udsat,

riale. Tegn på dette ses i stort set

lier ind i kældervæggen eller ved

når regnvandet vælter ned, og

alle kældre og kendes ved, at den

at skære en rille i kældervæggen

kloaksystemet overbelastes. Det

nederste halve til hele meter af

for efterfølgende at presse en

bedste, boligforeningen kan gøre,

puds er porøs og ”boblende”.

metalplade ind.

HVORNÅR KAN FUGT I KÆLDEREN BLIVE ET PROBLEM? Hvis boligforeningen begyn-

rens byggetekniske kvalitet

væg- eller gulvkonstruktioner

der at bruge kælderen til an-

og kræver større kontrol over

ikke er udført byggeteknisk

dre formål, end den oprinde-

fugten.

korrekt.

ligt er bygget til, kan fugten

Fugten kan også skabe

Der er mange eksempler

blive et problem. Før i tiden

problemer, hvis den ikke

på, at fugtproblemerne i en

brugte man kælderen til kul

bliver bortventileret men i

kælder er blevet forværret,

og koks, viktualierum og

stedet akkumuleret i luf-

når man har forsøgt at løse

vaskerum, men i dag ønsker

ten og i konstruktioner, så

problemet med fugt og kulde

vi tørre og varme kældre, der

der kan dannes grobund for

ved at isolere kælderen på

kan bruges til flere formål,

forskellige former for svampe

den indvendige side. Det er

f.eks. opbevaring, hobbyrum,

(typisk skimmelsvamp). Fugt

derfor vigtigt, at opgaven

opholdsrum og lignende. Det

kan ophobes, hvis kælderen

bliver grebet rigtig an, hvis

stiller større krav til kælde-

ikke udluftes, eller hvis f.eks.

kælderen skal renoveres.

3 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

K ÆL D E R

Højt grundvandsspejl

grundfugt, er etablering af et

I nogle områder står grundvands-

elektrisk felt i kælderydervæg-

spejl meget højt omkring byg-

gen. På kældervæggenes ind-

ningens kælder. I andre områder,

vendige side sendes der svage

står vandspejlet lavere men stiger

impulser af jævnstrøm ind i

midlertidigt ved kraftigere ned-

murværket, så vandet i væggene

bør, (kraftig regn, sky- eller tø-

bliver positivt ladet. Dernæst

brud). Dette gør, at hele kælderen

bliver et negativt ladet spyd pla-

står i vand - svarende til at man

ceret i den omkringliggende jord,

trykker en spand ned i en balje

og spyddet tiltrækker det positivt

vand. Vandtrykket stiger omkring

ladede vand. På den måde bliver

kælderen, og hvis der f.eks. er

vandet ledt væk fra murværket

huller eller revner i kælderyder-

og ud i jorden omkring huset og

væggene eller gulvet, vil vandet

forhindrer samtidig også en ny

blive presset ind.

opstigning af fugt i ejendommen.

Løsning

Kondensdannelse

Skal disse problemer undgås,

Kondensdannelse på kælder-

handler det om at få tætnet yder-

væggene er ligesom opstigende

væggene (f.eks. ved etablering af

grundfugt helt naturligt. Det er

omfangsdræn) og/eller gulvet.

ofte kondensproblematikken, der

En nyere løsning på markedet til “bekæmpelse” af opstigende

giver de fleste problemer med skimmelsvampe.

“

Skulle der opstå en

vandskade i kælderen, er det vigtigt at reagere hurtigt.

Det er vigtigt at stoppe fugten ved

Foto: iStock

kilden for at undgå, at det spreder sig til lejligheder og skaber indeklimaproblemer.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

3 5

”

K ÆL D E R

“

Umiddelbart er det anbefalelsesværdigt at anvende en løsning til udbedring, der stopper fugten ved kilden. Dette er normalt en udvendig løsning.

”

Skurken er kolde vægge (og

er stor risiko for, at det fyldte

gulve), hvor fugten i luften vil

kloaknet kan få afløbsledningerne

fortætte på væggenes overflade

til at løbe over og fylde kælderen

og give fugt/vand, som giver

med kloakvand til stor skade for

grobund for skimmelvækst.

både bygningsdelene og inven-

Om vinteren er det typisk over

taret.

terræn ud mod den kolde vinterluft. Om sommeren er det oftest

Løsning

under terræn. Luften om som-

For at undgå skader ved skybrud

meren indeholder meget fugt,

skal afløbsinstallationerne ændres,

og når denne varme fugtige luft

så der ikke er risiko for skadelig

møder de kølige kælderover-

oversvømmelse ifm. opstuvning i

flader, dannes kondens.

hovedafløbssystemet.

En løsning kunne være etablering

Løsning

af højvandslukkere foran gulvafløb,

For at undgå kondensdannelse

toiletter mm. i kælderen. De bolig-

handler det om at holde en god

foreninger, der ikke sikrer sig, har

og relativ høj temperatur nede

store problemer, da kun få forsik-

i kælderen (også om sommeren)

ringsselskaber ønsker at tegne en

ved etablering af radiatorer

forsikring på bygningen.

kombineret med en god, effek-

En anden løsning kunne være at

tiv og kontinuerlig ventilation.

koble regn- og overfladevand fra

Ventilationen kan enten være

hovedafløbssystemet og derved

naturlig eller mekanisk. Ved me-

mindske risikoen for opstuvning i

kanisk ventilation sikres en mere

dette. Regn- og overfladevandet

konstant og ensartet ventilation,

skal håndteres på egen matrikel.

hvor luften på intet tidspunkt

Et sådan projekt, også kaldet

står stille.

LAR (Lokal Afledning/Anvendelse af Regnvand), kan sammen med

Skybrud

et ”klogt” design af boligforenin-

Skybrudssikring er på alle læber

gens terræn ikke bare minimere

i øjeblikket. Og ikke uden grund.

risikoen af vandskader i kælderen

De senere år er skybruddene

ved skybrud men også forskønne

blevet voldsommere og mere

boligforeningens friarealer og

frekvent. Særligt bygninger med

indbyde beboerne til brug af

gulvafløb og toiletter i kælderen

disse.

er udsatte, da der ved skybrud

Læs mere på www.trioarkitekter.dk

“

Fugt og svampe i kælderen kan sprede sig

og give allergi og andre ubehagelige gener

3 6

/

M I N

hos de mennesker, der bor i bygningen.

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

”

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig.

Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

3378 2388 eller gå på

lsb.dk/erhverv

Vi er branchenørder, så er det sagt! Derfor deltager vi løbende på seminarer og store messer. Vi kan simpelthen ikke lade vær’. For jo bedre dialog, desto bedre er vi til at rådgive og sparre med dig.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Ring

K ÆL DE R

&

FU GT

Hvordan hjælper jeres administrator jer ved kælderprojekter og fugtsikring?

Selvom vand er forudsætningen for alt liv, kan vand på uønskede steder være svært at komme til livs. Det gælder f.eks. i mange bygninger - ikke mindst de, der som på Østerbro og det gamle Christianshavn ligger lige over grundvandsspejlet, hvor kælderfugt er et stort problem. anden administrator til byggesagen, end den, de benytter til den daglige administration af foreningen. At en boligadministrator har ekspertise i og fokus på foreningens daglige drift er ikke ensbetydende med at være

Kasper Fløe Svenningsen

en god byggeadministrator. Er-

Kasper Fløe Svenningsen Administrerende direk t ør Blomfelt Administration

N

faring og fokus samt teknisk og økonomisk forståelse er nogle af de fremmeste værdier som

år fugten skal ned-

byggesagsadministrator, hvil-

bringes, er korrekt

ket netop gør sådanne ekstra

overfladebehandling

egnede til større renoverings-

af kælderen, der sikrer diffu-

projekter.

sion (åndbarhed), ventilation med elektriske ventilatorer og

Løbende information

opvarmning, det naturlige sted at

I ethvert byggeprojekt er infor-

begynde. Hvor dette ikke er til-

mation nøglen til succes. Derfor

strækkeligt, bliver der ofte behov

bør der lægges stor vægt på

for mere komplekse og kreative

løbende information til besty-

løsninger, som munder ud i regu-

relse og beboere - både i form

lære byggesager.

af nyhedsbreve og ved at stille

Mange foreninger er ikke helt

et informationssystem til rådig-

klar over, hvad man skal bruge

hed, hvor det er muligt at finde

administrator til i sammenhæng

de nødvendige informationer,

med skybrud og fugtproblemer.

når man har brug for dem.

Mange ved heller ikke, at de

Arbejdet som bestyrelse,

har mulighed for at vælge en

særligt under en byggesag, er, 3 8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

advertorial

udover at være ulønnet, ofte øre-

lynafleder for bestyrelsen, som

Renoveringsprojekter kan op-

tævernes holdeplads. Der er altid

omvendt kan sidde lidt i baggrun-

deles i 3-4 faser, som for enhver

nogen, der kunne have gjort det

den og træde frem og markere

forening er vigtige at få styr på,

bedre, hurtigere eller billigere.

sig, når omstændighederne byder

når der er et renoveringsprojekt

Hvis bestyrelsen fra begyndelsen

det. Det er trods alt bestyrelsen

i støbeskeen. Overblikket og den

kører administrator og rådgiver i

og ikke rådgiver og administrator,

gode kommunikation øger chan-

stilling, vil de overtage ’ledelsen’

der skal bo i foreningen efter-

cerne for et vellykket projekt

af projektet og dermed også agere

følgende.

betragteligt.

“

Renoverings-

projekter kan opdeles i 3-4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

3 9

”

K ÆL DE R

i

Fase 1:

I DE

&

O G

FU GT

UD V I K L I N G

enhver byggesag er det

banker for indhentelse af tilbud

mens projektet er på skitseblok-

afgørende, at man allerede

om bedst mulig finansiering ved

ken, så den generelle tilslutning

fra projektets første fase har

optagelse af byggekredit samt

til projektet og dets udformning

tilbud på All-Risk forsikring.

vejes blandt medlemmerne. Det vil

en tæt dialog med sin admini-

strator om, hvordan projektet

Med rammebudgettet i hånden

selvfølgelig afhænge af projektets

skal struktureres og finansieres.

kan bestyrelsen indkalde med-

art og omfang, om beboermøder

Administrator sidder med en ikke

lemmerne til en generalforsamling

bør afholdes. Når bestyrelsen

uvæsentlig viden om, hvad der

med henblik på vedtagelse af det

føler sig tryg ved, at foreningens

tillades af kommunen, banker og

ønskede projekt.

medlemmer forstår projektet

realkreditinstitutter, samt hvor-

og dets konsekvenser for dem,

ledes projektets gennemførelse

Konsekvensberegninger

indkalder administrator til en

påvirker ejendommens og lejlig-

ved forskellige scenarier

generalforsamling, hvor projektets

hedernes værdi.

På baggrund af rammebudget-

økonomi og finansiering sættes til

tet udarbejder administrator en

afstemning. Administrator del-

Rammebudget, lånetilbud

oversigt over den økonomiske på-

tager på generalforsamlingen og

& forsikringstilbud

virkning for den enkelte beboer

agerer som oftest både dirigent

Der udarbejdes et rammebudget

ved valg af hver enkelt finansie-

og referent, så administrator står

for det påtænkte renoveringspro-

ringsform, som bestyrelsen øn-

som garant overfor foreningen for,

jekt baseret enten på estimat fra

sker at tilbyde beboerne på den

at beslutningerne er vedtaget med

byggeteknisk rådgiver eller på

kommende generalforsamling.

det nødvendige flertal og i over-

baggrund af tilbud fra håndvær-

ensstemmelse med vedtægterne.

kere. I rammebudgettet indgår

Beboermøde &

Efter generalforsamlingen sørger

tillige forventede udgifter til råd-

generalforsamling

administrator for at udarbejde og

givere, finansiering og forsikring.

Det kan være en god idé at af-

udsende referat af generalforsam-

Administrator kontakter relevante

holde et eller flere beboermøder,

lingen.

4 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

i

Fase 2:

P ro j ek t

& af t aler

projekteringsfasen er admini-

gelser (ABR & AB92), for så vidt

ændringer i entreprisekontrakten

strator særligt aktiv, da alle af-

angår praktisk administrative for-

samt indhenter og kontrollerer

taler og formalia skal på plads

hold samt forbereder og medvir-

indholdet af sikkerhedsstillelser

ker ved indhentelse af tilbud og/

fra entreprenør.

forud for byggefasen.

eller gennemførelse af licitation.

Udbud og kontrakter

Projektet udbydes typisk til tre

Finansiering & forsikring

Efter projektets vedtagelse indgås

entreprenører. Også her spiller

På baggrund af det, der blev

rådgiveraftale med den valgte

både rådgiver og administrators

besluttet på generalforsamlingen,

byggetekniske rådgiver, som på

erfaringer med den pågældende

sørger administrator for opret-

dette tidspunkt typisk allerede har

entreprenør ind, ligesom forenin-

telse af byggekredit samt teg-

været involveret i sagen gennem

gen kan have særlige ønsker til,

ning af All-Risk forsikring inden

en længere periode. Administrator

hvem der inviteres med i licita-

byggefasens påbegyndelse.

gennemgår (evt. i samarbejde med

tionen. Administrator sørger for

foreningens advokat) rådgiverkon-

et baggrundstjek af de bydende

Varsling af lejere

trakten og sikrer, at den indgås på

entreprenører for at sikre, at

Hvor projektet giver anledning

rimelige vilkår.

foreningen sikres bedst muligt.

til det, varsler administrator

Administrator gennemgår (i

Administrator bistår ved besty-

foreløbige lejeforhøjelser i

samarbejde med rådgiver) ud-

relsens beslutning om valg af ud-

overensstemmelse med leje-

budsgrundlagets beskrivelser og

førende entreprenør(er), gennem-

lovens regler herfor samt varsler

tegningsmateriale samt fællesbetin-

læser og kommer med forslag til

projektets påbegyndelse.

Administrator hjælper bestyrelsen igennem byggesager - lige fra start til slut, og det gør bestyrelsesarbejdet lettere.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

4 1

K ÆL DE R

“

&

FU GT

Erfarings mæssigt ko mm er foreninger bedre igenne m et bygge projekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret.

4 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

”

ok t ober

2 0 2 1

i

Fase 3:

B y ggefa s en

forbindelse med byggefasens

sagskonti i administrators bog-

indebærer finansiering og forsik-

opstart medvirker administra-

føringssystem, der sikrer løbende

ring med en fordeling på med-

tor ved tilrettelæggelsen af

overblik over betalte og udestå-

lemsniveau, så det enkelte medlem

byggemødestruktur- og udform-

ende afregninger i forbindelse

kan se byggesagens endelige

ning - herunder mødereferaternes

med projektet.

økonomiske konsekvens for sin

principielle indhold og frister

Administrator fremsender en-

lejlighed.

for fremkomst. Byggesagsadmi-

treprenørens løbende afregninger

nistrator deltager normalt ikke i

til attestation hos byggerådgiver

Endelig varsling

ugentlige byggemøder på byg-

og sørger efterfølgende for at

Ved projektets afslutning varsles

gepladsen, men det kan aftales

kontrollere, at afregningen stem-

den endelige lejeforhøjelse, da

med byggeledelsen efter behov.

mer overens med kontrakten og

projektets omfang og økonomi

Administrator rådgiver forenin-

det aftalte samt fremsender disse

ofte kan ændre sig undervejs.

gens bestyrelse om eventuelle

til betaling.

Der varsles overfor både er-

problemer i forhold til entrepre-

Ved projektets afslutning

hvervs- og boliglejere.

nører, tekniske rådgivere m.fl. un-

hjemtager administrator byg-

der byggeriets gang og medvirker

gelånet samt opgør og afslutter

Afleveringsforretning

sammen med byggerådgiver ved

byggekredit. Endelig ajourfører

samt 1- og 5-årsgennemgang

fastlæggelsen af procedurer for

administrator driftsbudgettet og

Sammen med byggerådgiver

aftaler om udførelse og kontrol

foretager eventuelle reguleringer

bistår administrator ved gen-

af ekstraarbejder.

i opkrævningerne hos medlem-

nemførelsen af afleveringsfor-

merne.

retning og tilrettelæggelsen og

Løbende betalinger

gennemførelsen af registrering af

Når det kommer til økonomisk

Byggeregnskab

mangler samt den efterfølgende

styring af byggesagen, ser man

På baggrund af entrepriseregn-

kontrol af mangelafhjælpningen.

som forening meget hurtigt

skab fremsendt fra byggeteknisk

Tilvælges det, deltager og bistår

værdien af en erfaren byggesags-

rådgiver udarbejder administra-

administrator desuden ved 1- og

administrator.

tor det endelige byggeregnskab

5-års gennemgang og udbedring

med de samlede omkostninger i

af konstaterede mangler samt fri-

forbindelse med projektet. Dette

givelse af entreprenørgarantier.

Der udarbejdes et byggebudget og etableres selvstændige bygge-

“

Mange foreninger er ikke helt klar over, hvad man skal bruge

administrator til i sammenhæng med skybrud og fugtproblemer.

i

Fase 4:

Drif t

perioden efter byggeriets af-

bistår administrator foreningen

administrator kan yde under en

slutning sørger administrator

med en ajourføring af vedlige-

byggesag, er naturligvis op til

for at opkræve de lejevars-

holdelsesplanen, når dette giver

foreningen selv. Erfaringsmæssigt

mening efter endt projekt.

kommer foreninger bedre igen-

linger, der er fremsendt samt de reguleringer, der er besluttet for

”

Som det måske fremgår, kan

nem et byggeprojekt, når de har

medlemmerne. Dernæst indgås

foreningen drage nytte af en

sikret sig, at de rette rådgivere er

serviceaftaler de steder, hvor

deres administrator fra idéfase

involveret på et tidligt tidspunkt

projektet har gjort dette relevant,

og frem til længe efter, at pro-

og formår at have et smidigt og

så det udførte arbejde kan få den

jektet er afsluttet. Om foreningen

effektivt samarbejde.

længst mulige levetid. Endelig

ønsker den erfaring og bistand,

Læs mere på www.blomfelt.dk

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

4 3

s k y br u d s s ikring

“

Mange tror, at det kun er kælder og kloak, der giver

problemer. Det er en fejlantagelse. Ved skybrud kommer

vand først og fremmest oppefra og kan skabe problemer alle vegne, hvis bygningen har svage områder.

Hele ejendommen skal skybrudssikres – så gennemgå den med en professionel.

4 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

”

Gør hele jeres ejendom

sky brudssikk e r Hurtige nødløsninger kan gøre skaden værre

– læs her om, hvordan I kan skybrudssikre hele ejendommen.

Jesper Krog

Jesper Krog, Teknisk direktør, Gaihede, ingeniører og arkitekter

P

å 150 år er mængden af regnvand ifølge DMI steget med mere end 15 procent

fra 650 mm om året til 750 mm.

Antallet af skybrud er i tilsvarende stigning og peakede i 2019 med 152 skybrud – et skybrud vil sige, at der falder 15 mm vand på 30 minutter.

Så “Houston, we’ve got a problem” - og det har I og jeres ejendom også.

Hvis jeres ejendom ikke er skybrudssikret, kan I endda få et meget dyrt problem.

Uønsket vand i bygningen er en ubehagelig gæst, som er svær at få til at gå. Det ender ofte med at blive et uoverskueligt problem for hele ejendommen og dens konstruktioner. Derfor skal I handle stille og velovervejet nu i stedet for i panik efter et skybrud - og et par højvandslukkere i kælderafløbene er ikke nok.

Mange tror, at det kun er kælder og kloak, der giver problemer. Det er en fejlantagelse. Ved skybrud kommer vand først og fremmest oppefra og kan skabe problemer alle vegne, hvis bygningen har svage områder.

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

4 5

s k y br u d s s ikring

“

Uønsket vand i bygningen er en ubehagelig gæst,

som er svær at få til at gå. Det ender ofte med at blive et uoverskueligt problem for hele ejendommen.

”

Her kan regnvand skabe problemer i jeres ejendom: Tag, tagterrasse,

hældninger kan skabe store

Hele ejendommen:

skorsten og kviste:

vandproblemer i lejlig-

I er i foreningen nødt til at

De bygningsdele, der er mest

heden, for ejendommens

skybrudssikre hele ejendom-

udsatte, ud over kloak-delen,

facader og med altanens

men og udearealet. Det er en

er taget og tagterrasse. Selv

stabilitet.

god investering. Det koster en del mere end bare energi

om et tag er tæt ved almindeligt nedbør og ser stabilt

Terrænniveau og kloakker:

at rydde op efter skybrud. Til

ud, er det ikke sikkert, at det

Der er selvfølgelig også

sammenligning kan et sky-

kan modstå en skylle på mel-

store udfordringer, når vi

brud i løbet af få minutter

lem 15 og 30 mm i løbet af en

nærmer os der, hvor byg-

smadre mere, end almindeligt

halv time.

ningen møder jorden - og

slid forårsager gennem 100 år.

For både byggerådgiver for

Det kan være en god idé at

derunder. Ud over klassike-

lave et tjek af samlinger ved

ren med opstigende kloak-

ejer- og andelsboligforenin-

skorstene, kviste og tag-

vand grundet overfyldte of-

ger og for jer som boligfor-

render samt nedløb. Og så

fentlige kloakrør er der alle

ening er en af de vigtigste

er der især med flade tage

de andre ting, I skal tage

redskaber en såkaldt ved-

og tagterrasser en naturlig

højde for. Det kan være

ligeholdelsesplan for ejen-

udfordring. Her er det ekstra

kældervinduer, lyskasser,

dommen. Den udarbejdes af

afgørende, at vandaflednin-

og afløb, og så er der altid

rådgiver og giver en analyse

gen er i orden.

store udfordringer med

af bygningen - også i forhold

kældertrapper ved skybrud.

til skybrudssikring.

Selv en brist her kan forårsage fugt, skimmel og

Rådgiver tjekker blandt an-

Endelig skal I være op-

svamp i tagkonstruktionen

mærksomme på stigende

det de særlige bygnings- og

og de øverste lejligheder, så

grundvandsspejl efter en

ejendomsdele, I skal have fo-

det er vigtigt, at have styr

periode med skybrud eller

kus på for at undgå skybruds-

på taget.

megen nedbør.

skader.

Vinduer og sålbænke: Som med alt andet i jeres ejendom er der ofte udfordringer, hvor forskellige elementer og byggematerialer møder hinanden – især ved vinduer, fuger og sålbænke.

Utætte, ikke-vedligeholdte vinduer og fuger giver vand direkte adgang til boliger og hulrum i murværk med risiko for fugtskader til følge.

Altaner: Altaner er et helt kapitel for sig selv. Både selve altanDette er fokusområderne ved skybruds-tjek.

konstruktionen og forkerte

4 6

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

Hos AB Boyesgade på Vesterbro blev der blandt andet gravet omfangsdræn ned for at holde vand ude af bygningen.

Løsninger på udfordringer

For at løse problemerne blev

Solidariske klimaløsninger

ved skybrud

der udført følgende tiltag:

En anden og lidt mere speciel sag er

Der findes mange og store udfor-

• Etablering af overløbssikring

Københavns Teknik- og Miljøforvalt-

dringer, som kan opstå i en ejendom

i gavlene: Overløbssikringen

ning, som har til huse på Njalsgade

i tilfælde af skybrud. Men fortvivl

gør, at vandet bliver ført væk

på Islands Brygge. I løbet af to år

ikke – der findes løsninger på pro-

fra taget, hvis det når en vis

oplevede de hele fire oversvømmel-

blemerne. I følgende afsnit kommer

højde.

ser, der ramte deres byggesagsarkiv.

to eksempler på langtidsholdbare

Bygningen var en udfordring at

• Ovenlysvinduerne og installa-

løsninger i to forskellige ejendom-

tionerne blev hævet, så de

skybrudssikre, fordi den tilhørende

me, der på hver deres måde har væ-

nu ligger på et niveau, der er

gård er asfalteret. Det betød, at

ret generet af skybrudsproblemer.

over tagkanten.

regnvandet skulle ledes ud i hoved-

Flade tage og problemer ved terræn Det første eksempel er en større ejerforening i Kokkedal ved navn EF Nordhøjparken. Ejendommen har flade tage med få afløb placeret på midten af tagene. Foreningen var generet af, at afløbene ikke kunne følge med ved kraftig regn, hvilket resulterede i, at der samledes store mængder vand på

Dette bassin blev

taget, som sev ind i ejendommen.

bygget for at af laste

På taget var der desuden oven-

ved skybrud i

lysvinduer og installationer, som lå

en bygning i Njals-

under tagkanten. Det betød, at de

gade i København.

lå under vand ved skybrud. k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

4 7

s k y br u d s s ikring

“

På 150 år er mængden af regnvand ifølge DMI steget med mere end 15 procent.

”

kloakken. Den blev dog hurtigt

Husk også at tænke

projekter, som går under navnet

fyldt op, hvilket resulterede i, at

i LAR-løsninger

LAR-løsninger. Det dækker over

vandet røg tilbage til bygningen

Løsningen for København Tek-

løsninger, hvor regnvandet går

og ned i kælderen.

nik- og Miljøforvaltning er et

fra at være en gene til at være en

Det var derfor nødvendigt at

meget godt eksempel på de ting,

ressource, som for eksempel kan

tænke i nye baner og finde på en

vi skal tænke over, når en ejendom

bruges til bække, søer og spæn-

måde at opbevare vandet på, indtil

skal modstå kommende skybrud.

det igen var muligt at pumpe det

Løsningen minder samtidig om de

dende udearealer. n Læs mere på www.gaihede.dk

over i kloakken eller i stedet bruge det til genanvendelse. Derfor hjalp vi Københavns Byggesagsarkiv, en del af København Teknik- og Miljøforvaltning, med en særlig løsning: nemlig en såkaldt solidarisk løsning.

Nede i kælderen på bygningen var en tom cykelkælder. Den brugte vi som løsning ved at lave to kæm-

Fjern organiske materialer fra kælderen Tjek jeres kælder for

Linoleum: Mange gamle

organiske byggematerialer.

gulve har linoleum som

De skal fjernes, inden der

gulvbelægning.

kommer vand i kælderen ved et skybrud - af to grunde. For det første er

pebassiner i rummet. Bassinerne er

organiske byggematerialer

installeret og dimensioneret, så de

og vand en giftig og øde-

kan opbevare overskudsvandet, når

læggende cocktail, der

der kommer et skybrud.

spreder bakterier og skimmel. For det andet afviser

Ved en sådan løsning tager bygningsejeren sig altså af det regnvand, som falder på egen matrikel, og gemmer på det, til der atter er plads til at pumpe det i den offent-

Gips: Fugtige gipsvægge er vækstreder for skimmel og bakterier.

Maling: De fleste malingstyper indeholder organiske materialer og kan give grobund for vækst af skimmel.

flere forsikringsselskaber

Tapet: Er lavet af papir

at dække skybrudssager i

og skimmel kan let vokse

kældre, hvis der er organi-

“usynligt” på bagsiden.

ske materialer involveret.

MDF-plader: Populært plademateriale består af

lige kloak. Samtidig kan vandet

Organiske bygge-

træfibre og lim.

af veje og kloakker. Vandet bliver

materialer er:

Løft i øvrigt organisk indbo

dermed ikke bare skubbet videre

Træ: Som gulvbelægning

fra gulvet, så der ikke er di-

til naboer, som man eksempelvis

eller vægbeklædning.

bruges til genanvendelse og spuling

rekte kontakt til kældergulv.

gør med et højvandslukke.

4 8

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

Vil du gerne værne om dit barns musiktalent? Og samtidig bevare et godt naboskab? Så skal du givetvis bare have den rigtige hoveddør til din lejlighed.

Vi fremstillede vores allerførste dør, så den kunne modstå brand. Det var 1942. Siden har hver eneste dør, vi har udviklet, haft et vigtigt formål.

At stoppe tyve, støj, brand, giftige

røggasser, træk og mados. At sørge for, at du kan bo og leve trygt, sikkert og godt.

Vores virksomhed har også et tydeligt formål. At hjælpe dig med det, du har brug for for at få den rette hoveddør til din lejlighed. Og at gøre det så enkelt som muligt at skifte den du har.

Læs mere på daloc.dk/trygthjem

Mange ældre bygninger er ikke lavet til de store mængder nedbør, vi ser i dag.

“

I 2020 blev der ifølge Forsikring

& Pension anmeldt 8.457 vandskader på store beboelsesejendomme i Danmark.

5 0

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

”

ok t ober

2 0 2 1

advertorial

S K Y B R UDSS I K R I N G

Når vandet kommer nedefra Selvom det kan være en kompliceret proces at skybrudssikre en ejendom, tør vi godt garantere, at det er det hele værd.

Ofte kan der endda opstå uforudsete fordele.

Karina Bertram

Karina Bertram, Byggesagsadministrator, ØENS Ejendomsadministration A/S

D

“

Forsikring & Pension anmeldt

lavet til de store mængder ned-

8.457 vandskader på store bebo-

bør, vi ser i dag, og man kan ge-

elsesejendomme i Danmark. De

nerelt spare penge ved at komme

225 var direkte følge af et sky-

problemerne i forkøbet. Uden

brud. Til sammenligning var der i

ekspertise og kyndig rådgivning

2011, hvor vi den 2. juli oplevede

kan byggesagen dog blive en lang

det historiske skybrud, hele

og besværlig proces, og besty-

5.470 skader på større beboelses-

relsen risikerer at påtage sig et

ejendomme, som var direkte

udvidet ansvar.

forårsaget af et skybrud.

Afgørende med ekspertviden

er var nogle beboere i

Mange spørgsmål melder sig

Jesper Bjarnø arbejder til daglig

stuelejlighederne, der

Ofte står boligforeningen på bar

som ejendomsmester. Derfor var

klagede over, at det var

bund, når de oplever problemer

han ikke på lige så bar bund, som

begyndt at lugte underligt hos

med eksempelvis fugt og svamp

dem. Det lugtede også mærkeligt

i ejendommen. Vandskader kan

i kælderen, og da vi undersøgte

være en uhåndgribelig størrelse.

det, fandt vi hvide krystaller

Hvor dybt stikker det? Bliver folk

Derfor er skybrudssikring en god idé

på kældervæggene og svamp i

nødt til at flytte? Kan man nøjes

Hvis økonomien er til det,

etageadskillelsen. Da jeg så også

med at behandle det konkrete

anbefaler vi altid, at ejen-

opdagede, at der voksede små,

problem, eller bør man gå i gang

dommen skybrudssikres.

hvide sporer ud af propperne på

med en grundig skybrudssikring?

Det skyldes at:

de vinflasker, jeg havde stående i

Og hvad vil det betyde for den

mit kælderrum – der vidste jeg, at

månedlige boligafgift og værdien

den var helt gal.”

af lejlighederne, hvis foreningen

Sådan fortæller Jesper Bjarnø,

• M ange bygninger er opført på en tid, hvor det regnede væsentligt mindre.

må optage et større lån? Det er

der er bestyrelsesformand i A/B

nogle af de spørgsmål, vi som

Carl Johans Gade 7-13, som

ejendomsadministrator støder

ØENS Ejendomsadministration

på i foreningerne.

• V andskader kan være svære at få øje på i tide.

• D et er billigere at komme

Hvis økonomien er til det, er

problemerne i forkøbet.

nistrator for. Han er langtfra den

det som udgangspunkt altid en

• D er kan i nogle tilfælde

eneste formand, som har ople-

god idé med skybrudssikring –

laves forbedringer, som

vet at stå med det overordnede

også hvis der ikke allerede er

fører til værdistigning i

ansvar for en vandskade på sin

problemer med fugt og svamp.

ejendommen.

ejendom. I 2020 blev der ifølge

Mange ældre bygninger er ikke

A/S i mange år har været admi-

k æ l d er ,

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

5 1

S K Y B R UDSS I K R I N G

Princip for fugtsikring af muret kældervæg med kombination af udvendigt dræn og indskæring af fugtspærre tværs gennem kældervæg.

mange andre er, når der kommer vandskade på bygningen.

“Jeg ringede med det samme til vores faste byggetekniske rådgiver. Jeg ved, at jo mere fagviden man kan læne sig op ad i de her byggesager, jo bedre. Da de havde foretaget deres undersøgelser, var vi i foreningen ikke i tvivl om, at vi blev nødt til at lave den helt store omgang og blandt andet lægge omfangsdræn og indsætte vandret fugtspærre i bunden af kældervæggene. Ellers ville problemet bare komme igen,” fortæller Jesper Bjarnø.

De fleste foreninger har ikke en fast byggeteknisk rådgiver tilknyttet. I det tilfælde kan en ejendomsadministrator hjælpe med at finde den rette.

Når foreningen i samarbejde med den byggetekniske rådgiver har defineret byggesagens omfang, opstår der en lang række praktiske opgaver. Der skal blandt andet undersøges, hvordan byggesagen kan finansieres, og hvordan beslutningen om at sætte sagen i gang kan træffes, så alt foregår i overensstemmelse med foreningens vedtægter og eventuel relevant lovgivning. Når sagen er godkendt, kan der så indhentes tilbud, indgås aftaler, og man kan komme i gang. Der er ikke noget at sige til, hvis et sådant projekt kan virke uoverskueligt. Derfor er ØENS blandt de administratorer, der tilbyder en ekstra service kaldet ”professionel byggesagsadministra-

Jesper Bjarnø

tion”. Her hjælper administrator

arbejder til daglig som

foreningen gennem processen

Ejendomsmester. Derfor

og sørger blandt andet for,

var han ikke på lige så

at der er styr på finansiering,

bar bund, som mange

forsikring og beslutningskom-

andre er, når der kommer

petence. Administrator bistår

vandskade på bygningen.

også foreningen gennem selve byggeperioden.

5 2

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

“

Hvis økonomien

Illustration: www.cortexfugtspærre.dk

er til det, er det som

udgangspunkt altid en god idé med skybruds-

sikring – også hvis der ikke allerede er problemer med fugt og svamp.

k æ l d er ,

”

fug t

og

s k y br u d s s ikring

/

5 3

S K Y B R UDSS I K R I N G

“

De samlede forbedringer på ejendommen betød, at udgifterne ved

byggeriet nogenlunde kunne opvejes ved en stigning i andelskronen.

Hjælp til alle led i processen

“I sidste ende er det jo også lidt

ejendom, tør vi godt garantere,

Der kan være flere fordele ved den

en iskold kalkule fra vores side.

at det er det hele værd. Foruden

erfaring og pondus, som det giver,

Tror vi på, at den professionelle

det åbenlyse i den ekstra tryg-

når man som administrator repræ-

byggesagsadministration kan

hed og en bedre beskyttelse mod

senterer en lang række foreninger.

spare os flere penge, end det

vandskader, kan der også opstå

En erfaren byggsagsadministrator

koster? Det har vi så valgt at

muligheder for at lave forbedrin-

kan både hjælpe med at forhandle

sige, at det gør vi her,” siger

ger på bygningen. I den konkrete

finansieringsmuligheder hos banken

Jesper Bjarnø.

sag fik A/B Carl Johans Gade 7-13

og tage kontakt til rådgivere og

“ØENS har virkelig taget nogle

eksempelvis nye og betydeligt

entreprenører. Hvis administrator

kampe for os med entreprenø-

større opbevaringsrum i kælderen,

også har egne advokater tilknyttet,

rerne. Der har vi undgået en stor

hvor gamle trævægge blev skiftet

kan eventuelle juridiske problem-

ekstraregning på de uforudsete

ud med nye jerngitre. Der blev

stillinger også løses hurtigt.

udgifter. Samtidig har det været

også lavet bedre ventilation, og

Inden beslutningen om en bygge-

guld værd for mig at have min

facaden vil komme til at fremstå

sag træffes, hjælper administrator

personlige kontakt, som jeg altid

væsentligt pænere, når først al

med at opstille budgetopslag og

har kunnet ringe til. Det har gi-

fugt er ude af den. Faktisk betød

konsekvensberegninger af de for-

vet en tryghed.”

de samlede forbedringer på ejen-

skellige forslag fra entreprenøren

dommen, at udgifterne ved byg-

og er undervejs i processen behjæl-

Uforudsete fordele

geriet nogenlunde kunne opvejes

pelig, hvis der opstår uenigheder

Selvom det kan være en kompli-

om uforudsete udgifter.

ceret proces at skybrudssikre en

ved en stigning i andelskronen. n Læs mere på www.oadv.dk

For uden det åbenlyse i den ekstra tr yghed og en bedre beskyttelse mod vandskader, kan der også opstå muligheder for at lave forbedringer på bygningen.

5 4

/

M I N

BOLIGF O R EN I N G

/

ok t ober

2 0 2 1

”

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

72 15 11 15

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

DIN EJENDOMSADMINISTRATOR

70 20 91 20 info@blomfelt.dk