Magasinet Min Boligforening #9 - Valg af Rådgiver

Magasinet

januar 2020

Min Boligforening 9. udgivelse

til bestyrelser i

valg af rådgivere tema:

andels- og ejerboligforeninger

Gratis Magasin!

Nye muligheder for boligforeninger der går op i sundhed, miljø og penge side 33 Andelsboliger - værd at vide om værdiansættelse side 38

Case: In s o u r c in g i e je r fo r e n in g e n P e b li n g egaarde n s id e 2 3

Konflikthåndtering i boligforeninger side 48

Extra

I N T E RN E T • D A G L I G D R I F T RENOVERING & VEDLIGEHOLDELSE A D M I N I S T R AT O R & A D VO K AT O G M E G E T M E R E

30 år – udelukkende med foreningsadministration

» Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk Telefon 33 22 99 41

» »

Boligexperten er Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger. 100% fokus på foreninger.

Vi tilbyder Full Service Administration, som omfatter administratorer, bogholdere, økonomer, advokater og byggeteknikere. Den daglige kontaktperson trækker således på et bagland af in-house eksperter.

Foreningen får tilknyttet en fast kontaktperson. Vi benytter ikke teamrådgivning.

» » »

Nye foreninger nævner høj tilgængelighed og korte svartider, som et stort aktiv ved skiftet til Boligexperten.

Boligexperten var i 2003 første administrator med online adgang til bestyrelserne og vi er stadig førende på IT-området til bestyrelser og beboere.

Vi er ikke som mange andre administrationsselskaber vokset i størrelse ved opkøb af andre selskaber, men er valgt direkte som ny administrator af hver enkelt af vores nuværende ca. 425 foreninger.

» »

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

Vi har ca. 60 ansatte med høj anciennitet og stabilitet, som kun arbejder med foreninger. Vi administrerer ca. 425 foreninger, som svarer til mere end 20.000 lejligheder.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

EJENDOMS

RENOVERING TAGRENOVERING FACADERENOVERING TAGBOLIG LAR ALTAN TAGTERRASSE VINDUESUDSKIFTNING GÅRDRENOVERING TRAPPERENOVERING ELEVATOR ENERGIRENOVERING BADEVÆRELSESRENOVERING VEDLIGEHOLDELSESPLAN BYFORNYELSE VURDERING AF ANDELS LEJLIGHED FUGT- OG SKIMMELSVAMPUDBEDRING ENERGIMÆRKNING TILSTANDSRAPPORT BYGGE- OG ØKONOMISTYRING

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige­ holdelsen og udviklingen af ejendommen?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

G BYG

ETE

KN

ISK

RÅD

GIV

NIN

G

VEL K O M M E N

“

For mange bestyrelser det kan virke som en uoverkommelig opgave at kende for og imod brugen af rådgivere.

Kære bestyrelsesmedlem

”

I denne udgave af Magasinet, retter vi blikket mod rådgivere, der kan være af afgørende betydning for en andels- eller ejerboligforening.

D

er findes mange forskellige måder at drive en boligforening på, og behovet for

rådgivning vil variere fra forening til forening. Vi ønsker at klæde bestyrelsen bedst muligt på og sætter derfor fokus på både administratorer, tekniske rådgivere (arkitekter og rådgivende ingeniører) samt finansielle rådgivere. Enhver af disse typer rådgivere kan nemlig hjælpe bestyrelsen i retning mod en mere sund boligforening.

Troværdige og erfarne rådgivere gør en forskel Hvorfor er rådgivning vigtigt? God

men, for at boligforeningen oplever

dan smart administration kan sikre

rådgivning er ikke en udgift, men er

en problemfri byggesag. Rådgivning

sunde løsninger i jeres forening på

derimod en investering i, og sikring

fra eksperter er ligeledes afgørende,

side 33.

af, at daglig driftbudget eller et

når bestyrelsen skal planlægge de

byggeprojekt ikke løber af sporet,

langsigtede projekter, der skal til for

om ejerforeningen Peblingegaarden

og at bygherre ikke betaler over-

at vedligeholde ejendommen på en

i København, der selv varetager en

priser til leverandørerne. Derudover

bæredygtig og rentabel måde. For

stor del af administrationen og al

sikrer samarbejde med erfarne råd-

mange bestyrelser kan det virke som

ejendomsservice i foreningen. Læs

givere, at der er forsvarlig back-up,

en uoverkommelig opgave at kende

mere om hvordan insourcing har

hvis noget skulle gå galt i proces-

for og imod brugen af rådgivere,

mindsket mange af omkostningerne

sen. Rådgivning er derfor vigtigt

samt hvordan man får valgt netop

for boligforeningen på side 23.

både for foreningens drift, men

den rådgiver eller administrator, der

også for sikring af at ejendommen

matcher boligforeningens behov.

vedligeholdes og udvikles.

Vi håber, at gøre det lettere for

Rådgivning der letter bestyrelsesarbejdet

I kan desuden læse en case om

Rigtig god læselyst!

bestyrelserne med denne udgave af

Med venlig hilsen

Magasinet Min Boligforening.

Carsten V. Jagerkilde

Dyk ned i artiklerne i denne ud-

I en optimal byggesag er rådgivere

gave, hvor I som bestyrelse bl.a.

løbende i kontakt og samarbejder.

kan blive klogere på værdiansæt-

Det er en forudsætning, at både

telse i andelsboligforeninger på

en byggesagkyndig rådgiver, en

side 38, få gode råd til hvordan

byggesagsadministration samt en

man griber vedligeholdelsespro-

finansiel rådgiver arbejder tæt sam-

jekter an på side 43, og hør hvorva l g a f

r å d g i v e rE

/

5

Carsten V. Jagerkilde Ansv. redaktør Magasinet Min Boligforening

OBS! En række af vores gratis events inviterer vi kun til via vores nyhedsbrev.

Husk at tilmelde dig nyhedsbrevet p å w w w . m i n bo l i g f o r e n i n g . d k

Internet til boligforeninger

Op til 1000 Mbit Fra 95 kr. pr. mĂĽned

Hurtigt, stabilt internet og byens bedste kundeservice

www.fiberby.dk/nyt

8877 8758

I N D H O LD

side 23 S par penge ved insourci n g

side 52

side 10 Ny administrator 10 16 19

side 19

Ski f t a f a d m in i strator

H vem skal være vores administrator.

Adga n gs kon trol

A ndelsboliger værd at vide

38

om værdiansættelse.

S par beboerne for tusindvis af

43

N år renoveringsprojekter

S kal din boligforening også

48

Konflikthåndtering

52

D et er ikke hverdagskost

kroner hvert år.

være en del af den nøgleløse fremtid?

23 28 33

I nsourcing kan give store

besparelser for boligforeningen.

H vad kan man kræve af en rådgiver?

N ye muligheder for boligforeninger der går op i

sundhed, miljø og økonomi.

side 43 G ode råd ved re n overi ng

står for døren.

i boligforeninger.

at skifte sin administrator gennem 12 år.

57

S ådan er du garanteret en

professionel administrator.

side 16 S par pe n ge på jeres Fiber n et

Magasinet Min Boligforening, 9. udg., Januar 2020 Forsidefoto: iStock Udgiver: Min Boligforening v/ ARENA Marketing Aps, Gammel Køge Landevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf. 70 22 82 00 Ansv. redaktør: Carsten V. Jagerkilde Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.500 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk. Projektkoordinator: Sarah Yadgar, sarah@minbf.dk, Sebastian Christensen, sebastian@minbf.dk, Emma R. Hansson, emma@minbf.dk, Siw W. Petersen, siw@minbf.dk. Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk, ISSN: 25965549 Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagniet A/S, Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). ARENA Marketing Aps er medlem af Danske Medier.

Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol. Senest kontrollerede oplag: 7.305. Periode: 07/2018-06/2019

va l g a f

r å d g i v e rE

/

7

“

En god “ke mi”, og administrators evne til sætte sig ind i foreningens behov, er afgørende for et effektivt bestyrelsesarbejde.

1 0

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Hvem skal

være vores administrator I Storkøbenhavn er der mere end 100 udbydere af ejendomsadministration, og heraf har kun ca. halvdelen mere end fem medarbejdere.

De største i branchen er kommet til gennem de seneste 30 år, primært gennem opkøb, og ejes alle af fonde eller udenlandske selskaber.

K

endetegnet for administratormar-

opnå en naturlig tilgang i foreninger

kedet er, at vi, som i bankverde-

på ca. 15 til 20% årligt. Boligexperten,

nen, har to meget store spillere,

Vest Administrationen og Boligadministratorerne er gode eksempler på dette.

nemlig Newsec A/S og DEAS, som kan sammenlignes med Nordea og Danske

Flemming Nielsen

Flemming Nielsen Partner, Center for Vækst og Udvikling

Har været leder og direktør i administratorbranchen gennem 20 år og har varetaget administrationen af mindre og mellemstore administrationsfirmaer - samt en af de største i branchen.

Siden 2009 har Flemming Nielsen været ejer af og direktør for Center for Vækst og Udvikling samt for firmaet Prosedo, der er tæt på administratorbranchen og som årligt udarbejder brancheanalyser.

“

Bank. Newsec og DEAS omsætter mere

Nye krav fra lovgivning og

end alle de ca. 40 andre selskaber, målt

flere ydelser hos administrator:

efter antal ejendomme i administration,

Gennem de sidste 30 år har branchen

på markedet tilsammen.

udviklet sig henimod en større mangfoldighed af ydelser fra ejendomsad-

Da begge selskabers primære omsætning kommer fra drift af udlejnings- og

ministratorerne, og mange bestyrelser

erhvervsejendomme, kan Newsec og

forventer desuden, at en ejendoms-

DEAS godt kalde sig specialister i

administrator kan rådgive om langt

udlejningsejendomme, idet mindre end

flere sagsområder end tidligere. Der er

30% af deres omsætning kommer fra

kommet øget lovkrav, bl.a. regler om

administration af boligforeninger.

hvidvaskning og i 2018 desuden GDPR (der omhandler beskyttelse af per-

De store selskaber har gennem de seneste 25 år primært vækstet på for-

sondata og datasikkerhed). Derudover

eningsområdet gennem opkøb af andre

stiller boligforeningerne stadig større

ejendomsadministrationsfirmaer.

krav til ejendomsadministrator om at

En stor del af de mellemstore ejen-

stille data og systemer til rådighed for

domsadministrationsfirmaer har specia-

bestyrelserne og ejendommens beboere

liseret sig i kun at administrere ejer- og

for dermed at gøre det lettere at være

andelsboligforeninger og har kunne

bestyrelse og beboer.

Mange bestyrelser forventer, at en ejendomsadministrator kan rådgive om langt flere sagsområder end tidligere.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

1 1

”

“

Brancheforeningen EjendomDanmark har udarbejdet og anbefalet brug af en standardkontrakt.

Overholder I dataforordningen?

dan bestyrelsesmedlemmerne må

I henhold til den nye dataforord-

behandle persondata, og hvordan

ning står det også klart for bran-

de sikrer disse data. F.eks. skal

cheforeningen, at boligforeningen

relevante persondata slettes, når

er dataansvarlig. Det giver en lang

bestyrelsesmedlemmer afgår.

”

Væsentlige ændringer siden analysen: C o b b l e s t on e e r

række udfordringer for bestyrel-

Har din bestyrelse indgået de

sen at overholde dataforordnin-

nødvendige databehandleraftaler,

til estimeret 170-

gen, idet de fleste frivillige be-

eller forventer I, at administrator

180 medarbejdere.

styrelsesmedlemmer naturligt ikke

tager sig af dette? De fleste forenin-

er klar over hvilke persondata,

ger forventer, at deres administrator

der behandles i forbindelse med

kan rådgive foreningen og bestyrel-

administrationen af deres ejen-

sen i forhold vedrørende GDPR.

dom. Endvidere har foreningen

Grafen nedenfor viser antal

typisk ikke udarbejdet procedurer

medarbejdere for de største

og forretningsgange for, hvor-

udbydere i markedet ultimo 2018.

u l t i m o 2 0 1 9 v ok s e t

Ve s t A d m i n i s t r a t i on e n A / S har købt to m i n d r e e j e n d o m sa d m i n i s t r a t i on e r , s v a r en d e t i l c a . fem medarbejdere.

a nt a l ans a t t e

1 2

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

ja nua r

2 0 2 0

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

historis k ud v ik l ing a f o m s æ tni ng e n (i % af forrige års oms æ t nin g ) 2 0 1 4 , 2 0 1 5 , 2 0 1 6 , 2 0 1 7 , 2 0 1 8 40% 30% 20% 10% 0%

Vælg en administrator,

web og app løsninger som admini-

ses af, at grundhonoraret for at

som kan holde på kunderne,

strator stiller til rådighed for be-

administrere en ejendom stort

og som udvikler sig

styrelsen, vicevært og beboerne.

set har været uændret gennem de

Som det ses af ovenstående graf,

seneste 20 år på trods af, at der

har væksten gennem de seneste

Tjener administratorerne

er kommet ca. 30-40% flere op-

år primært ligget hos de mellem-

mange penge?

gaver som følge af lovgivningen.

store administrationsselskaber.

Man kunne forestille sig, at ad-

Når man skal ud og vælge en ny

Det skyldes bl.a., at det har været

ministrationsselskaberne, ligesom

administrator, vil man kunne er-

vanskeligt for de største i bran-

bankerne, tjener mange penge.

fare, at der er meget stor forskel

chen at finde selskaber, der var

Det kan man dog ikke ligefrem

på, hvordan administrationsaf-

villige til at sælge deres admini-

sige, idet afkastet af omsætningen

talerne er skruet sammen. Bran-

stration. Vores opfattelse er, at

gennem de seneste år for de stør-

cheforeningen EjendomDanmark

det er en fordel at blive admini-

ste firmaer kun i gennemsnit har

har udarbejdet og anbefalet brug

streret af et firma, der har stabi-

udgjort 10,0%.

af en standardkontrakt, men den

litet og udviser en jævn udvikling

Newsec resultat er i 2018 præ-

bliver kun benyttet i meget ringe

over årene. Det er typisk også

get af ekstraordinære omkostnin-

omfang. Der er også meget stor

dem, der udvikler deres produkter

ger som følge af udskiftning af

forskel på, hvad der skal betales

og systemer til gavn for kunderne

ledelsen.

for serviceydelser ud over selve

og samtidig dem, der har været

Der er meget små marginaler i

bedst til at holde på kunderne.

indtjeningen på ejendomsadmini-

det min opfattelse, at det samlede

Derfor er det også vigtigt før valg

stration. Det kræver stor indsigt i

honorar for at administrere en

af administrator at søge oplysning

både arbejdsopgaver, jura og IT

ejendom er meget ens for 80%

om kundestabiliteten. Husk tillige

at tjene penge i branchen. Kon-

af administrationsselskabernes

at få oplysning om hvilke online,

kurrencen er hård, hvilket kan

vedkommende.

grundhonoraret. Men alt i alt er

historis k udvik l in g a f o v e r sk u d s g r a d en 2014 , 2 0 1 6 , 2 0 1 7 , 2 0 1 8

va l g a f

r å d g i v e rE

/

1 3

I bør som minimum få afklaret følgende hos administrator: • Antal medar b e j d e r e • Antal foreningsejendomme i administration • Antal lejemå l i administrat i on • G enn emsn itl i g v æk s t ( p r i o r i t é r e t s e lskab i fremdrift)

• K un destabil i t e t ( s i k r e r a t a d m i nistrator h a r t i l f r e d s e k u nder)

• B liver der st i l l e t øk ono -

Hvad bør boligforeningen så gå

og nemmere for bestyrelserne

efter ved valg af ny administrator?

og beboerne.

misk e data t i l g æng e l i g

Foreningerne bør altid forsøge at

on lin e for b e s t y r e l s en ?

finde det advokatfirma eller ad-

ministrator ud fra et ønske om, at

ministrationsselskab, der er bedst

der er én person, der er tæt på

til at opfylde de konkrete behov,

ejendommen, og som er den, der

som foreningen har. Behovene er

udfører de fleste af arbejdsopga-

forskellige fra forening til for-

verne på ejendommen og således

ening i forhold til hjælp i forbin-

er dybt inde i foreningens forhold.

delse med generalforsamlinger,

En sådan tilknytning giver ofte en

bestyrelsesmøder, rådgivning i

nemmere kommunikation og letter

forbindelse med byggesager, lån

bestyrelsen i deres arbejde.

• Hjemmeside in t e g r e r e t med admi nis t r a t o r s systemer • Digital k omm un ik a t i on med fore nin g e rne (letter b e s t y r e l s e n s a rbejde betydeligt)

• Jurist/Advo k a t inh o u s e eller tilkn yt t e t

og GDPR mv.

• Tilbydes byg g e s a g s -

Vi vil anbefale bestyrelsen at

En række af de mindre og

administrat i on ?

tage et møde med flere admi-

mellemstore firmaer har tilknyt-

nistratorer, før der besluttes

tet jurister tæt på de enkelte

hvilken administrator, der skal

foreninger. Endvidere kan flere

bruges fremadrettet. En god

af disse tilbyde en del selvbetje-

“kemi”, og administrators evne

ningsværktøjer på nettet i form af

til sætte sig ind i foreningens

e r d e r c a . 3 5 a n dre væsentlige

beboerboks og kontaktoplysnin-

behov, er afgørende for et effek-

s p i l l e r e p å m a r k edet.

ger, som gør arbejdet hurtigere

tivt bestyrelsesarbejde. n

• R ådgivni ng i forhold til GDPR U d o v e r d e 1 5 a d ministrationsf i r m a e r d e r e r n ævnt i analysen,

mellem 4 o g 1 0 ans a t t e :

m a r k ed s si t u a ti o n

Mange foreninger vælger ad-

• a dmi ni s t r a t ion D a nm a r k • a dministration jens arentoft

a n d r e o v e r 1 0 an s a t t e :

• drach m ann

• a d mi ni strat ion Danmark

• e jendomsv irke a/s

• f rede tellefsen

• a dv ice ejendoms-

• focus advokater p / s

ejendo m sad mi n is-

ad mi nistrat ion

• hhh administration

• advodan glostrup

• hupfeld & hove

• advodan hillerød

• jordan løgstrup

• andelsbo

• a d v o k a t fi r m aet

• n icola i g iødesen

• a zets ejendo ms-

• n ord ejendo m s-

ad mi nistrat i on

• b o li g d a t a a dmi n i s t r a tion aps • b r u u n e j e n d om sa dmi n i s t r aion • b y & b o li g a dmi n i s t r a tion

ad min istrat ion aps • n y-c ejendo m sadmi n istrat ion

administrat ion

• a dvokaterne i

• adlex mürsch

marker

• N aver ejendoms-

• advodan hels ingør

trat ion

• w antz in ejendom s -

rosenborggade

advokater • h erbo ad ministrat ion a/ s • s jeldan i

• b oelsk ifte ad mi nistrat ion • d ansk ad ministrat ions center a/s

advokater

• real administration

• d omibus (Egemar & Clausen)

• vopa

• e jendomsadministrationen

• toft administration

1 4

/

MIN

4 b a/s

B O LIGF O RE N I N G

bol igadministrat io n • s kovgaard als ig • s par nord ejendo m sad mi nistrat ion • valdal advokatf ir ma

/

jan ua r

2 0 2 0

Få hjælp til at gøre drømme til virkelighed Hos Sjeldani hjælper vi vores kunder med rådgivning på højt fagligt niveau, så drømme og idéer kan føres ud i livet.

Vores administration er 100% digital. Det sparer tid og papir og gør det nemt at være aktiv i din boligforening.

Vi ved, at vores kunder og deres hjem er noget særligt – så det er vi også.

Ring til Kirsten Sjeldan og hør, hvordan vi kan hjælpe din forening med den rigtige administration.

Ring i dag på tlf.: 33 28 00 80

I N T ER N E T

Spar beboerne for

tusindvis af kroner hvert år Andels- og ejerforeninger kan etablere hurtigt internet og samtidig opnå markante besparelser for beboerne.

Det er penge i at eje

Sådan etablerer

ejendommens netværk Byggelovgivningen kræver, at alle beboelsesejendomme er udstyret

Jacob Frederiksen Direktør Fiberby

F

1. Beslut den type netværk

(tv, internet, telefoni). Lovgivnin-

(FiberLAN eller FTTH), som

gen forholder sig ikke til hvem,

matcher ejendommen.

ejendommen, og ejerskabet er

2. Undersøg priser og vil-

centralt for udvalget af internet-

kår hos internetudbydere,

produkter til beboerne, og hvil-

der tilbyder netværket.

ken pris slutbrugeren betaler. ore n i n g e n k a n å r l i g t

sparer penge

med netværk til signalforsyning

der ejer netværkskablingen i

Jacob Frederiksen

I et netværk og

Lov g iv ningsmæssigt er You -

3. Estimer beboernes nuværende internetha-

s p a r e h ve r b e b o e r fo r

S e e /TD C defineret som en do -

f l e r e t u s i n d e k r o n e r, ve d

m i n e r e n de udbyder i markedet,

stigheder og -priser, og

at eje ejendommens internet-

o g d e r fo r er de blevet pålagt at

beregn den besparelse

k a b l i n g . M e d e j e r s k a b ove r

å b n e d e r es netværk for an -

som beboerne opnår. Se

k a b l e r n e k a n fo r e n i n g e n n e m l i g

d r e i n t e r netudbydere. You S ee/

væ l g e l eve ra n d ø r, l i g e s o m d e

TDC o p kræver dog en lejepris,

også regneeksemplerne

k a n u d s k i f t e l eve ra n d ø r e n , h v i s

n å r k u n d en har valgt en anden

p r o d u k t e t e l l e r s e r v i c e n i k ke

i n t e r n e t udbyder. Det betyder, at

4. Beregn hvor hurtigt

er god nok.

s e l vo m en beboer f.eks. har valgt

etableringsomkostninger

I d e f l e s t e b o l i g fo r e n i n g e r

Fa s t s p e e d eller Hiper som inter-

til netværket er tjent ind.

e j e s k a b l e r n e d o g a f e t fo r s y -

n e t u d by der, skal denne udbyder

ningsselskab, og det udgør en

b e t a l e l e je til You See/ TD C for at

Regn med at etableringen

s o l i d b a r r i e r e fo r l ave r e p r i s e r

b e ny t t e kablerne. Det er natur-

til beboerne. I størstedelen af

l i g v i s e t fordyrende mellemled,

b o l i g fo r e n i n g e r n e e j e s n e t væ r-

s o m b l o kerer for lavere priser

ke t a f Yo u S e e / TD C .

fo r s l u t b rugerne.

“

ovenfor.

af netværket koster ca.

3.500 kr. pr. lejlighed for FiberLAN og ca. 7.000 kr. for FTTH. 5. Indhent tilbud fra en eller flere internetleveran-

Byggelovgivningen kræver, at alle

dører og overvej hvilket, som bedst matcher for-

beboelsesejendomme er udstyret med netværk til signalforsyning.

1 6

/

MIN

”

B O LIGF O RE N I N G

/

ja n ua r

eningens krav til kvalitet, pris og serviceniveau.

2 0 2 0

advertorial

AR T I K EL

“

Normalt er det en særdeles god forretning at eje internetkablingen i ejendommen.

”

Hvordan får man ejerskab

De to typer af netværk:

Med en FiberLAN-installation

over netværket?

FiberLAN er skabt til

er det også nemt og billigt for

Det er en god forretning at eje

internet i etageejendomme

foreningen at udskifte internetle-

internetkablingen i en ejendom,

Når man i dag installerer netværk

verandøren, hvilket giver frihed i

og det er svært at få ejeren

til internet i en ejendom, er det

tilfælde af, at foreningen ikke er

(f.eks. YouSee/TDC eller Fibia)

baseret på fibernet, og her findes

tilfreds med eksisterende leveran-

til at overdrage eller sælge net-

to typer netværk: ”Fiber-To-The-

dørs pris, kvalitet eller service.

værket i ejendommen til forenin-

Home” (FTTH) og FiberLAN, som

gen. Som boligforening kan man

begge er tidssvarende teknolo-

fremmest, at kablerne egner sig til

dog sagtens installere et andet

gier til højhastighedsinternet.

at blive ført over længere afstande

netværk med nye stik i lejlighe-

N å r rå d g ive r e a n b e f a l e r

Fordelen ved FTTH er først og

og udendørs, hvilket gør FTTH sær-

derne - ved siden af det eksiste-

F i b e r L A N - n e t væ r k t i l e t a g e -

deles velegnet til boliger, der ligger

rende netværk.Det har den fordel,

ejendomme, hænger det sammen

spredt, såsom parcelhuse og ræk-

at beboerne nu kan vælge billigt

m e d , a t F i b e r L A N ko s t e r o m -

kehuse. Til gengæld er etableringen

internet fra én internetudbyder

k r i n g d e t h a l ve a f e t F TT H -

betydelig dyrere, hvorfor FTTH

og samtidig modtage kabel-tv

n e t væ r k a t e t a b l e r e . D e r fo r

oftest tilbydes som lejet netværk,

og tv-pakker via antennestikket

b l ive r i n t e r n e t i b o l i g e r n e

dvs. at udbyderen ejer netværket og

som hidtil.

billigere med FiberLAN.

så er foreningen lige vidt. n

Godt tip!

Selvom ejendommen har et netværk, som er ejet af en tv-/internetudbyder, som f.eks YouSee/TDC, kan det være en fordel at etablerer et nyt netværk ”ved siden af” det eksisterende netværk. Fordelen er her, at beboerne nu kan vælge billigt internet fra én internetudbyder, og samtidig modtage kabel-tv og tv-pakker via antennestikket som hidtil.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

1 7

Cubus Administration ApS Selvadministrerende foreninger - hvorfor administrator?

Steen

Bestyrelser i selvadministrerende boligforeninger har et stort ansvar,

Skals

og ofte skal opgaver for foreningen udføres i dagtimerne, hvor de fleste bestyrelsesmedlemmer er på arbejde. Det er derfor værd at overveje, at blive administreret af et professionelt administrationsfirma.

Cubus Administration har mange års erfaringer med administration af både andels- og ejerboligforeninger, udlejningsejendomme, varmelaug og gårdlaug. Der er i dag ansat 5 ejendomsadministratorer og tilknyttet 3 advokater hos Cubus Advokaterne.

Cubus Administration tilbyder foreningerne egen hjemmeside, hvor Cubus Administration sørger for at ajourføring af materiale, andelsoverdragelser, godkendelse af bilag, godkendelse af generalforsamlinger og regnskaber foregår elektronisk.

Hvad kan en administrator hjælpe med?

• Udarbejdelse af det årlige nøgletalsskema i foreningen.

• Udarbejdelse af de korrekte overdragelsesaftaler.

• KORREKT ANDELSKRONEBEREGNING. • Rådgivning vedrørende foreningens økonomi.

Derudover vil foreningen med stor sandsynlighed opleve et fald i en del udgifter. Udgifter til administration vil f.eks. kunne finansieres ved de besparelser, der kan opnås på andelsboligforeningens forsikring, administrationsbidrag på kreditforeningslånet, udgifter til bogføring mv.

Steen Skals, Administrationschef

Nav n: Cubus A dmi ni strat ion ApS Beligge nhed: D ronn ingens Tværgade 30, 5.

1302 K øbenhavn K Etableret: 2007 Ko ntak toplys n inger: telefo n 33 28 30 04

E-mail ss@lawf ir m.dk hjemmeside

www.cubusadministration.dk

advertorial

A d g a n g skont r o l

Skal din boligforening også være en del af den nøgleløse fremtid?

I dag findes der rigtig mange gode alternativer til almindelige mekaniske låsesystemer, men hvordan får man valgt en ny og moderne elektronisk adgangskontrolløsning, der kan leve op til både at være kosteffektiv, let at administrere og vedligeholde samt designmæssigt helt i top?

“ Rebecca Hejgaard Jebjerg Rebecca Hejgaard Jebjerg Marketingansvarlig DanZafe A/S

D

For de fleste handler det om øget sikkerhed, og derfor er det også vigtigt, at systemet passer til bygningen.

en beslutning stod boligforeningen Eskildsgade 12-15 på Vesterbro for nyligt over for. Bestyrelsen valgte at søge råd-

givning hos en låsesmed og indhente to tilbud. Et på en fornyelse af det eksisterende Ruko nøgle-

system og et på et moderne briksystem. Foreningens problematik var primært, at der var ALT for mange nøgler i omløb, og det skabte usikkerhed om ubudne gæster i opgangen og kælderen.

Låsesmeden som rådgiver ”Når vi rådgiver kunder om valg af låsesystem, er det vigtig at danne sig det fulde overblik over alle adgangsforhold i ejendommen - porte, kælderrum, vaskekældre, loftrum mm. På den måde sikrer vi, at hvert låsesystem er tilpasset og skræddersyet den enkelte kundes behov.

For de fleste handler det om øget sikkerhed, og derfor er det også vigtigt, at systemet passer til bygningen - men også til dens brugere. Det kan også være et spørgsmål om kvalitet og bevaring af en bygnings æstetiske look, der kan være afgørende for valg af et låsesystem”, udtaler Tobias Damberg fra Wegges Låse og Sikring. ”Som rådgiver er det derfor vigtigt, at kunden føler sig tryg i beslutningsprocessen, da meget va l g a f

r å d g i v e rE

/

1 9

”

A d g a n g skont r o l

“

Ikke en boligforening

er ens, og det betyder, at der er mange forskellige behov.

af vores arbejde handler om tillid”,

” Anbefalinger

Låsesmeden giver her et par anbefalinger til hvad bolig-

slutter Tobias Damberg.

foreningen bør tænke over, før man vælger et system.

Skab tryghed med

Den digitale løsning

med en åben administrationshjemme-

det rigtige system

Først og fremmest bør man vælge

side, som let giver adgang til at

Efter rådgivning valgte bolig-

et digitalt adgangskontrolsystem,

tilføje eller fjerne rettigheder for

foreningen Eskildsgade 12-15 på

som har mulighed for at kombi-

beboere, f.eks. i forbindelse med

Vesterbro et briksystem fra tyske

nere online og offline løsninger.

til- og fraflytning. Dette øger sik-

SimonsVoss. Et par af de afgørende

Ligeledes er det vigtigt, at de

kerheden for hele boligforeningen.

bevæggrunde for at foreningen

forskellige systemkomponenter

valgte denne løsning var, at de

kan op- og nedgraderes ubegræn-

vælge et adgangskontrolsystem

selv nemt kunne lukke for brikker,

set, og at teknikken er enkel og

uden bekostelige kabelinstallatio-

når de mistede dem. For de fleste

kræver meget lidt vedligeholdelse.

ner, og som ikke kræver forboring

beboere, var det noget, som skabte

Systemet skal på samme måde

i dørene. Herved undgår man at

øget tryghed i foreningen. Udover

være fremtidssikret, så alle ældre

ødelægge eventuelt gamle fyld-

det var brikkerne billigere end

moduler kan forblive kompatible

ningsdøre. Dette taler ligeledes for

nøglerne, og systemets lave drifts-

og funktionelle, selv når ny teknik

at vælge et adgangskontrolsystem,

omkostninger var også afgørende

kommer til.

der design- og kvalitetsmæssigt

At systemet snakker sammen

for, at valget faldt på det moderne

Det giver også god mening at

opfylder alle væsentlige krav.

med port, vaskekælder og lignede

adgangskontrolsystem.

er også vigtigt, ligesom integra-

Design selv jeres løsning

Inddrag en låsesmed

tion med andre løsninger, såsom

Adgangskontrol behøver heller

som rådgiver

alarm, bookingsystemer eller

ikke være kedeligt, og i dag findes

Men hvordan får en boligforening

lignede, kan være en fordel.

der en løsning, hvor man selv kan vælge fx. RAL farvekoden på

så valgt den rigtige elektroniske adgangskontrolløsning? Der er mange

Gør det simpelt og sikkert

langskiltet eller opgradere løsnin-

forskellige løsninger, og netop derfor

Dernæst er lave driftsomkostnin-

gen med et smukt og tidløst Arne

kan det være en god idé at inddrage

ger vigtigt at tage hensyn til. En

Jacobsen dørgreb. Derved kan man

en rådgiver. Ikke en boligforening er

lang batterilevetid på langskilte

nemt finde løsninger, der design-

ens, og det betyder, at der er mange

(navneskilte), og øvrige strøm-

mæssigt fungerer, hvad enten det

forskellige behov, når det kommer

forbrugende enheder, er at fore-

er til en gammel bevaringsværdig

til adgangskontrol. En rådgiver kan

trække. Herved opnås et maksimalt

bygning eller til et mere moderne

hjælpe jer med at få det helt rig-

antal åbninger samt minimalt be-

byggeri.

tige system, som er skræddersyet

hov for service. Ligeledes kan det

For mere infor mation se

til netop jeres boligforening.

være vigtigt at vælge et system 2 0

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

www.simons-voss.com/dk 2 0 2 0

Wantzin Ejendomsadvokater er eksperter inden for boligområdet

Har du brug for juridisk rådgivning, hjælper vi med:

www.wzn.dk

Ejendomsadministration og advokat i ét

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

72 15 11 15

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

Inso u r c i n g

Insourcing

kan give store besparelser for boligforeninger Det er en stor opgave at sidde i bestyrelsen og have ansvaret for, at alt i foreningen fungerer. Derfor vĂŚlger mange at outsource opgaverne til en administrator. Men foreningen kan spare penge ved at ansĂŚtte en dedikeret person til at varetage disse opgaver.

va l g a f

r ĂĽ d g i v e rE

/

2 3

Inso u r c i n g

opgaverne frivilligt. Men Henrik

Ønsker I at

Nyborg fandt en anden løsning,

høre mere om

der har givet foreningen væsent-

insourcing og økonomi-

lige besparelser. Han udviklede i

modellen, kan Henrik Nyborg kontaktes på

sin tid en økonomimodel, der også

nyborg.henrik@

kan anvendes af andre foreninger,

gmail.com eller

som ønsker at få et overblik over,

Emma R. Hansson

de insourcer opgaver i stedet for

Emma R. Hansson Skribent Min Boligforening

I

tlf.: 26 32 49 88

hvad de eventuelt kan spare, når at outsource til et eksternt administrationsselskab. Og det er jo netop det, som de fleste boligforeninger gør.

ejerforeningen Peblingegaarden på Nørre Søgade, der består

Fra outsourcing til insourcing

af 98 lejligheder fordelt på 3

Formålet var blandt andet, at

opgange, er der også rigeligt at

stoppe alle de fordyrende mellem-

se til. De har både altaner, eleva-

led og småregninger der forekom-

tor, parkeringskælder med elektri-

mer i mange boligforeninger. Bo-

ske porte, fællesvaskeri og hvad

ligforeningerne kan ikke fratrække

man ellers kunne forestille sig,

momsen, så selv de mange småting

der hører til i en boligforening i

kan i løbet af et år blive til store

hjertet af København. Men med

omkostninger. Endvidere er det

mange goder følger også mange

vigtigt, at der er ordentlig kon-

reparationer og meget vedligehol-

trol, med det arbejde der udføres

delsesarbejde.

og de tilhørende fakturaer. Henrik Nyborg meldte sig ud af besty-

Høje omkostninger og

relsen pga. habilitetsregler og

utilfredse beboere

blev i stedet bestyrelsessekretær

Da Henrik Nyborg sad i bestyrel-

og tog ansvaret for ejendommen.

sen, undrede han sig over, hvor

“Det har medført, at vi har sparet

højt foreningens omkostningsni-

en masse penge, nedsat fælles-

veau var, sammenlignet med den

udgifterne og fået et meget højt

service de fik. Der var i øvrigt en

serviceniveau”, udtaler han.

generel følelse af utilfredshed, der spredte sig i foreningen, som

Undgå unødvendige udgifter

bestyrelsen så sig nødsaget til at

I ejerforeningen Peblingegaar-

forholde sig til.

den har man gennemgået alle omkostningsarter, og man har

En økonomimodel der giver overblik

opnået besparelser stort set

Behovet for at outsource opgaver

hele vejen rundt. For at nævne

i mange foreninger er forståeligt.

et enkelt eksempel var de elek-

Der er meget at holde styr på

triske hejseporte til parkerings-

for bestyrelsen, som varetager

kælderen meget dyre i drift. Det

“

Behovet for at outsource opgaver i mange foreninger er forståeligt.

2 4

/

MI N

B O LIGF O RE N I N G

/

”

jan ua r

2 0 2 0

viste sig, at de ofte hopp e d e u d

d e r fo r blev det hurtigt en bety -

omkring 25-30%. “ Det har givet

af g e a r, n å r f . e k s . s k ra l d e m æ n d

d e l i g d riftsudgift. En udgift som

økonomisk plads til gode istand -

pre s s e d e p o r t e n o p . H ve r g a n g

nu e r s paret væk, da foreningen

sættelsesarbejder, hvorved vi har

det s ke t e , r i n g e de a d m i n i s t ra t o r

s e l v f i k ser problemet. Det før-

opnået et betydeligt kvalitets -

til p o r t f i r m a e t , s o m ko m u d o g

s t e å r s parede foreningen rundt

løft”, siger Henrik Nyborg.

fiks e d e d e t - o g d e r e f t e r s e n d t e

r e g n e t 400.000-500.000 kro -

en r e g n i n g m e d kø r s e l , t i m e l ø n

n e r, h vorefter de satte fælles -

Økonomiske og sociale fordele

og m o m s . De t s ke t e m a n g e g a n g e

u d g i f t e rne ned. Foreningen har

For foreningen har insourcing af

i lø b e t a f e t å r i fo r e n i n g e n , o g

s æ n ke t omkostningsniveauet med

opgaver optimeret boligforenin-

“

Formålet var blandt andet, at stoppe alle de fordyrende mellemled og småregninger der forekommer i mange boligforeninger.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

2 5

”

Inso u r c i n g

Fakta:

gen - både økonomisk, ser-

Ikke udelukkende

vicemæssigt og socialt. “Ved at

selvadministrerende

have manden-på-pladsen er vi

Foreningen varetager i dag selv

langt mere synlige for beboer-

hele administrationen og al ejen-

ne, og opgaverne bliver klaret

domsservice. Kun en begrænset

hurtigere, fordi vi springer

del af opgaverne udføres af hånd-

mange mellemled over”, siger

værkere, og det skyldes, at der er

boligforening selv klarer en

Henrik Nyborg. I foreningen

grænser for, hvad man må udføre

række af de opgaver, som

bliver der ikke kun taget hånd

selv. Og naturligvis er der også

ellers blev uddelegeret til

om tingene, når skaden er sket.

visse ting, man ikke selv kan. End-

eksterne samarbejdspartnere.

F.eks. sørger de for løbende at

videre har bestyrelsen sikret sig

tjek ke , a t a l l e i n s t a l l a t i o n e r e r

ved at lade opkrævninger, betalin-

vel f u n g e r e n d e , a t a l t d e t e l e k-

ger, bogføring og ejerskiftesager

tris ke f u n g e r e r, a t va s ke r i e t e r

foretages af et eksternt bureau,

ren t o g i o r d e n , o g a t u d e n d ø r s

ligesom rengskab udføres af re-

pla n t e r b l ive r p a s s e t m v. D e t

visor. Det er en streg, som for-

har s t o r væ r d i fo r fo r e n i n g e n

eningen har trukket i sandet, for

og d e n s b e b o e r e , m e n e r H e n r i k

at undgå at hverken bestyrelsen

Ny b o r g . “ N å r t i n g e n e f u n g e r e r,

eller bestyrelsessekretær Henrik

så b l ive r a l l e t i l f r e d s e , ve n l i g e

Nyborg, kan blive beskyldt for at

og u d a dve n d t e - d e t g ive r e n

have adgang til pengekassen.

hel t a n d e n p o s i t iv t o n e o g å n d

Det er med til at sikre en tillids-

Hvad er insourcing?

Insourcing betyder, at en

Insourcing kan give væ sentlige besparelser for boligforeninger ved at sprin ge fordyrende mellemled over, når opgaver skal løses Insourcing giver boligforeningen større kontrol over beslutninger Insourcing kan bidrage til at opgaver udføres hurtigere, hvis foreningen f.eks. har en

i bo l i g fo r e n i n g e n ” , u n d e r s t r e-

fuld og sund boligforening - både

dedikeret person ansat til at

ger h a n .

økonomisk og socialt. n

varetage opgaverne.

“

Foreningen har sænket omkostningsniveauet med omkring 25-30%.

2 6

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

Vi er branchenørder, så er det sagt! Derfor deltager vi løbende på seminarer og store messer. Vi kan simpelthen ikke lade vær’. For jo bedre dialog, desto bedre er vi til at rådgive og sparre med dig.

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

3378 2388

Ring: – og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet.

– eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Hvad kan man kræve af en rådgiver?

Hvornår skal man bruge en rådgiver? Det skal man alle de gange,

hvor man ikke selv ved nok, eller har tid, til at udføre arbejdet selv. res forenings behov - både når det

generel god stemning, og hoved-

kommer til service og prisniveau.

årsagen ligger ofte i at have kom-

Sine fortsatte, “vi har lige haft

petente rådgivere omkring sig.”

et salg, hvor en af vores andels-

Nicholas Wantzin Nicholas Wantzin Indehaver Wantzin Ejendomsadvokater

A

t sidde i en bestyrelse

havere solgte sin andel for at

Men hvordan finder man

flytte i rækkehus med sin kæreste,

så den rigtige rådgiver

der samtidigt solgte sin andel.

eller administrator?

Efter handlen kontaktede de os

To foreninger er ikke ens, så hvad

og sagde, at det var gået meget

er jeres behov? Dette spørgsmål

nemt igennem bl.a. pga. det gode

stiller jeg typisk foreninger, som

samspil mellem ejendomsadmini-

kontakter mig for at få et tilbud

strationen og foreningen.”

på ejendomsadministration. Tre

Og netop det er jo formålet

er ikke noget, der bare

med at have en rådgiver tilknyttet

kræver tid, det er også

foreningen. Foreningsarbejdet skal

overordnede punkter går dog typisk igen: 1. Service. Det vil sige

noget, der medfører et ansvar.

helst være så simpelt og gnid-

Derfor er det en god idé, at få

ningsfrit som muligt, og det kan

reaktionstid fra faste

tilknyttet en rådgiver, når det

den rigtige rådgiver eller admini-

kontaktpersoner – bliver

er nødvendigt. Ikke blot for at

strator bidrage til at opnå.

telefonen taget og

spare tid og penge, men også

En god rådgiver eller admini-

for at sørge for at der bliver

strator bidrager til en sund for-

taget ansvar.

ening. ”I er gode til at finde andre rådgivere til os. Vi havde tidligere

kommer der svar?

2. Er de svar der kommer rigtige? Mange gange kommer rådgivning fra an-

Vælg en rådgiver der passer

en tekniker, som vi selv fandt, der

til jeres forenings behov

ikke forstod os. På et møde med

I julen talte jeg med Sine, der er

bestyrelsen kunne den tekniske

formand i en af vores foreninger.

rådgiver ikke overskue, at vi var

En forening, som Wantzin Ejen-

almindelige mennesker, der ikke

Få tilknyttet en advokat til jeres

domsadvokater (tidligere Grubbe

havde forstand på vedligeholdelse

forening og undgå problemer

Advokater) stiftede for ca. 20

af ejendommen”, fortalte Sine og

Det siges, at to ejendomsadmi-

år siden. Jeg spurgte hende om,

fortsatte, “I fandt en anden tekni-

nistrationer ikke er ens. Og nej,

hvorfor de bliver hos os.

satte, der ikke er uddannet.

3. Overholdes fristerne?

ker, der kunne tale, så vi forstod

det er de ikke, da de ansatte er

“Fordi I passer til os, passer

det, men også en som ikke anbe-

forskellige. Men i virkeligheden

på vores forening, og til en god

falede noget, som vi ikke havde

er der ikke så stor forskel. Bort-

pris”, svarede Sine. Og det er

brug for. Der er flere grunde til

set fra en håndfuld, så bruger alle

væsentligt, når man skal vælge

at foreningen er sund, at økono-

ejendomsadministrationer admini-

rådgiver eller administrator. At

mien er god, at ejendommen bliver

stratorer, måske med en jurist/ad-

det er en, der passer til netop je-

holdt i god stand, og at der er en

vokat i huset, som de kan spørge,

2 8

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

advertorial

“

Foreninger, der betaler lidt mere i det årlige administrationshonorar for at

have en advokat tilknyttet henvendelserne, sparer penge i det lange løb.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

2 9

”

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

såfremt det er nødvendigt, eller

honorar for at have en advokat

talt med tre firmaer. Alle var ejet

kunden ønsker det.

tilknyttet henvendelserne, sparer

af en advokat, men det som de

penge i det lange løb ved at holde

havde svært ved at forstå var, at

bør være kunden, der bestemmer,

foreningen ud af problemer. Dette

alle advokater havde ejendomsad-

hvornår man skal have en advokat

har ikke kun medført en økono-

ministrationen i et separat selskab,

inde over.

misk besparelse på lang sigt, men

hvor der ikke er advokater, og

også en tidsmæssigt besparelse

hvor det var en ejendomsadmini-

samt færre konflikter i foreningen.

strator, der skulle rådgive dem. Alt

Udfordringen er, at det ikke

Kunden kan ofte ikke se, om der er et problem eller ej. Hvis man mærker, at der er noget galt

Men hvem skal man så bruge?

det som de allerede havde.

med en selv, så går man til lægen

På Danske Advokater kan man

for at få det undersøgt. Såfremt

søge og se, hvem der underviser

betaler mange foreninger 3-6% i

der er noget galt, så kan man

andre advokater indenfor f.eks.

byggesagsadministration for stan-

tage sygdommen i opløbet, og

andelsboligret. Man kan også

dardkontrakter uden anden råd-

helbredelse vil i hvert fald være

undersøge, hvem som underviser

givning. Foreninger skal ikke være

nemmere, end hvis man venter, til

bestyrelses­m edlemmer hos bran-

en standardvare. Ved at bruge en

man ligger på hospitalet.

cheorganisationer.

advokat får man konkret, indi-

Hvis nu alle forespørgsler fra

Taler vi f.eks. om byggesager,

viduel rådgivning, der passer til

foreninger kommer igennem en

Hvem skal sidde

den enkelte sag, til et fast honorar

advokats hænder, og forespørgs-

med vores forening?

eller på timebasis. Og man kan

ler på generalforsamlinger bliver

Mange gange er det sælgeren

sagtens bruge en anden advokat,

behandlet af en advokat, så hol-

eller ejeren for de respektive

end den som ejendomsadministra-

der man nemmere en forening ude

ejendomsadministrationer, der

tionen måtte samarbejde med.

af problemer. Men foreninger kan

kommer ud. Men som forening

Så derfor kan det give mening

godt være advokatforskrækket,

kan I godt kræve at møde jeres

at bruge en advokat forebyggende

fordi det siges, at det kan være

kontaktpersoner!

som ejendomsadministrator og

dyrt at have en advokat tilknyt-

Jeg blev selv for nylig kontaktet

tet. Det er det nødvendigvis ikke.

Foreninger, der betaler lidt mere i det årlige administrations-

“

bruge en advokat i hele proces-

af en forening i København NV,

sen. Det kan ende med at være

der ønskede en advokatejendoms-

billigst med korrekt rådgivning fra

administration. Foreningen havde

begyndelsen! n

Foreningsarbejdet skal helst være så simpelt og gnidningsfrit som muligt.

”

Det giver mening at bruge en advokat forebyggende som ejendomsadministrator.

3 0

/

MI N

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

“

Ved at bruge en advokat får man

konkret, individuel rådgivning til et fast honorar eller på timebasis.

”

Hvad kan man kræve af en rådgiver?

va l g a f

r å d g i v e rE

/

3 1

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 27 års erfaring i branchen.

Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62 • 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

advertorial

e n e r g i r å d g i vn i n g

“

Omdrejningspunktet for de forskellige koncepter er ’smart’ administration, hvor forbrug måles, visualiseres og afregnes hver måned.

”

Nye muligheder for

boligforeninger der går op i

sundhed, miljø og økonomi Selvom Landsbyggefondens ambition er, at de nye koncepter udbredes i hele den almene sektor, som er fondens virkefelt, har disse projekter en også relevans for andels- og ejerlejligheder. Det kan nemlig have mange fordele, at kende til sin ejendoms energiforbrug og -behov.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

3 3

“

Månedsrapportering og ekstra betaling får en del – men ikke alle – beboere til at vælge et indeklima, der er sundere for dem selv.

”

Grønne løsninger via

huslejen. Aconto betaling er erklæret

smart administration

død. Her er en introduktion til nogle

Grønne ambitioner forudsætter, at

af de nye koncepter, som andels- og

ejendommens indeklima og energi

ejerboligforeninger kan gøre brug af.

bliver synligt for både beboere og

Göran Wilke Göran Wilke Direktør Exergi

S

driftspersonale. I et koncept erstattes

Fordeling af varmeudgifter

det traditionelle varmefordelings-

I dag fordeler en boligafdeling de

regnskab med betaling for det, som

samlede varmeudgifter ud fra målt

beboerne reelt har indflydelse på

varmeforbrug i radiatorerne. Varme-

– deres indeklima. En anden løsning

fordelingsregnskaber har nogle ind-

omhandler fælles indkøb af elektrici-

byggede uretfærdigheder og er årsag

tet, der giver mulighed for opladning

til en række sager om skimmelsvamp.

elvo m Fo n d e n s a m b i t i o n

af elbiler og etablering af fælles sol-

e r, a t d e nye ko n c e p-

celleanlæg. Endelig er der et koncept,

store mængder varme indbyrdes. Det

ter udbredes i hele den

For det første udveksler lejligheder

hvor ventilationen i hvert lejemål

er ydervæggene, som er godt isoleret -

alm e n e s e k t o r, s o m e r fo n d e n s

styres efter lejlighedernes aktuelle

ikke skillevæggene mellem lejligheder-

virke f e l t , h a r d i s s e p r o j e k t e r

behov for frisk luft. Det sikrer et godt

ne. SBI har beregnet, at man kan spare

en l i g e s å s t o r r e l eva n s fo r a l l e

indeklima og et lavt energiforbrug.

op til 70% af varmen fra egne radiato-

Omdrejningspunktet for de for-

rer ved blot at holde stuetemperaturen

nem l i g h ave m a n g e fo r d e l e , a t

skellige koncepter er ’smart’ admini-

2° C under naboernes. Umiddelbart er

ken d e t i l s i n e j e n d o m s e n e r g i-

stration, hvor forbrug måles, visua-

det til gavn for egen økonomi, men skidt

for b r u g o g - b e h ov.

liseres og afregnes hver måned via

for naboerne og det gode naboskab.

MIN

2 0 2 0

typ e r a f l e j l i g h e d e r. D e t k a n

3 4

/

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

e n e r g i r å d g i vn i n g

For det andet vælger en del beboere, i forsøget på at spare på varmeregningen, at skrue alt for meget ned for varmen eller blokere

Visualisering af indeklima samt vand- og varmeforbrug.

ventilationen. Det er den lige vej til fugtproblemer og skimmelsvamp.

Det er meget dyrt at renovere

for mennesker. Tilsvarende skal

gende måned. Forsøg med ’dynamisk

lejligheder, som har haft skim-

den relative luftfugtighed hverken

varmeregnskab’ gennemføres nu i ca.

melsvamp, men det er også direkte

være for lav eller for høj af hensyn

1.000 lejligheder i den almene sektor.

sundhedsfarligt.

til beboernes sundhed og bygnin-

Andels- og ejerboligforeninger

gen. Endelig skal CO 2 -niveauet

kan ved simpelt flertal beslutte,

Dynamisk varmeregnskab

holdes nede, da høj koncentration

at de skal skifte det traditionelle

giver bedre indeklima

er usundt og bl.a. begrænser evnen

varmefordelingsregnskab ud med

Med ’dynamisk varmeregnskab’

til at lære og være kreativ.

dynamisk varmeregnskab, hvor

laver vi om på afregning og ar-

Hver måned får beboerne en rap-

samlede varmeudgifter fordeles

bejdsfordeling. Da beboerne reelt

port, der beskriver deres indeklima,

kun har indflydelse på temperatur,

med en forhøjet betaling ved ringe

fugt og udluftning/CO 2 , er det de

indeklima. Månedsrapportering og

Fælles indkøb af el baner

parametre, som de skal betale for.

ekstra betaling får en del – men ikke

vej for besparelser

Temperaturen skal ikke være for

alle – beboere til at vælge et inde-

De fleste lejligheder køber deres

høj, da det forøger energiforbruget

klima, der er sundere for dem selv,

egen strøm. Men boligforeninger

og ikke for lav, da det ikke er godt

bygningen og miljøet i den efterføl-

kan beslutte, at hele boligforeningen

va l g a f

r å d g i v e rE

/

3 5

efter det målte indeklima.

e ne r g i r å d g i vn in g

brugen af bygningen forøger ’forureningen’ med gasser, partikler og vanddamp.

Det betyder, at behovet for ventilation afhænger af, om der er mange eller få personer til stede, samt deres aktivitetsniveau. Tomme boliger kan nøjes med et meget lavt luftskifte. Når familien er hjemme og aktiv med madlavning, rengøring og bad, er behovet for at skaffe frisk luft til gengæld stort.

I ældre lejligheder ventileres der ofte for lidt. I nyere huse med balanceret og konstant ventilation er det omvendt tit overventilering i timer med tomme boliger med dertil hørende energispild.

I et nyt projekt anvendes indeklima målinger til at styre ventilationen i de enkete lejligheder. Når koncentrationen af CO 2 og fugt ændres, så justeres udsugningen i køkken og bad. Månedsrapporter giver beboere og afdeling dokumentation for, at indeklimaet er godt og energispildet minimalt.

Ejerskab til egne data og netværk Et centralt punkt i projekterne er, Indeklima: Temperatur, fugt og CO2 i lejligheden.

at boligforeningen sikres adgang og ejerskab til bygningens informa-

køber el ind på vegne af beboerne.

el, men nu også for måling og af-

tioner om indeklima og energi. Det

Det sparer penge og åbner op

regning internt i ejendommen - dvs.

gør det enklere og billigere at finde

for, at ejendommen kan etablere

et ’elselskab indenfor matriklen’.

energispild og lejligheder med et

egne lade-standere og bruge

Den økonomiske besparelse ved

usundt indeklima.

strøm fra fælles solceller i de en-

fælleskøb ligger i at boligforenin-

kelte lejligheder. Alt afregnet via

gen kan købe strømmen lidt billi-

samtidig, at man står frit, når samar-

huslejen hver måned.

gere og til væsentlig lavere abon-

bejdspartnere og leverandører skal væl-

I Danmark har netselskaber

Ejerskab til bygningens data betyder

nementsbetaling. Omvendt skal man

ges. Bestyrelsen og boligforeningen har

monopol på at levere og måle

opkræve betaling for el via hus-

selv nøglen til bygningens ’Black Box’.

elektricitet til forbrugerne.

lejen, hvor flere økonomisystemer

Forbrugerne skal omvendt selv

automatisk kan hente forbrugs- og

løse netværk til at håndtere dataop-

vælge, hvilket elhandels-selskab

betalingsoplysninger.

samling fra sensorer og målere. Igen

de ønsker at købe strømmen fra.

I flere projekter etableres der tråd-

handler det om at man sikrer sig valg-

Netselskabets elmåler er dét sted,

Ventilation som tilpasses

frihed med at vælge udstyr og samar-

hvor den købte el leveres, måles

behovet for frisk luft

bejdspartnere. Når alt med datahjem-

og afregnes.

Når vi taler om det ydre klima, er

tagning og infrastruktur er på plads,

det kraftværker, industri, boliger,

kommer alle idéerne til, hvad der også

Hvis en boligforening vælger at købe strøm på vegne af alle

biler, landbrug m.v., som står for

skal måles. Er vinduer og døre lukke-

beboere, flyttes afregningen fra

udledningen af drivhusgasser. Inde

de? Er der ledige vaskemaskiner? Skal

elmålere i de enkelte lejligheder til

i bygninger er den største forure-

der være en alarm, når skraldespande

en ny hovedmåler. Boligforeningen

ner os selv. Mennesket producerer

er ved at være fulde? n

bliver dermed ansvarlig for køb af

fugt, CO 2 og andre gasser, og selve

Se mere på www.exergi.dk

3 6

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

Boelskifte administration H vorfor skal du væ lge os som administrator ?

Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi. Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op. Den gode rådgivning,

Andreas Elleby Advokatfuldmægtig

medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger

Martin Leth Hansen Advokat (H) og partner

mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration.

Nav n: B oelsk ifte

Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

ad mi n i strat i on

fakta om firmaet

Beligge nhed: Solbjergvej 3,

Ti lbydes beboer p r o fil e r , d e r ti l l a d e r k ommu n i k a ti o n fri t imellem beb o e r e , b e s t y r e l s e o g a dmi n i s t r a t o r

Ja

A d ministrator o g b e s t y r e l s e k a n s e n d e S M S d irekte ti l beboe r n e

Ja

Beboerboks, hvo r d e r k omm u n i k e r e s u d e n a t m a n skal kende hver e n k e l t b e b o e r s k o n t a k ti n f o r m a ti o n

Ja

Dokumentarkiv f.eks. indkaldelser, referater og vedtægter

Ja

Online bilagsgodkendelse. Digital og automatiseret godkendelse

Ja

Økonomiske data. Oversigt over foreningens økonomiske data, der kan t il g å s a f b e s t y r e l s e n d ø g n e t r u n d t

Ja

Hjemm esi de inte g r e r e t m e d a dmi n i s t r a t o r s s y s t em e r

Ja

Jur i st/advokat t il k n y t t e t Ti lbyder bygges a g s a dmi ni s t r a ti o n

2000 Frederiksberg E tableret: 1951

Ja advokat tilknyttet Ja

Ko nta k toplys ninger: telefo n 38 16 06 16 E-mail kontakt@ boelskifteadm.dk hjemmeside www. boelskifteadministration.dk

V æ r d i a ns æ tt e l s e

“

Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i 2018.

3 8

/

MI N

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

advertorial

Andelsboliger

værd at vide om værdiansættelse Når der sker overdragelser af andele i andelsboligforeninger, har foreningen mulighed for at vælge mellem tre vurderingsprincipper for ejendommen. Der er mange overvejelser, som man bør gøre sig, da der både er fordele og ulemper ved alle mulighederne.

Gælden i ejendommen skal, afhængig af vurderingsprincip, medtages til følgende værdier: • Pantebrevsgæld - (A) • Kursværdi af gælden tillagt kursværdien af renteaftaler - (B) + (C)

Erik Dahl

Erik Dahl Statsaut. revisor, Partner, BRANDT Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

D

Peter Arent Benkjer Peter Arent Benkjer Statsaut. revisor, Partner, BRANDT Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Nedenfor ser vi nærmere på de forskellige metoder, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af andelsbeviset.

Anskaffelsesprisen Denne værdiansættelse anvendes af mange

e tre vurderingsprincipper fremgår af andelsboliglovens § 5, stk.

2. Mulighederne er følgende:

andelsboligforeninger i de første år. Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien. Samtidig er der den fordel, at kursværdien af gælden kun skal medtages til pantebrevsgælden – der skal altså

(A) Anskaffelsesprisen (B) Handelsværdi (valuarvurdering) (C) Offentlig ejendomsværdi

ikke foretages kursregulering, hvilket kan være en stor fordel. Dette betyder også, at eventuelt negativ værdi af en renteaftale ikke skal medtages som gæld. Ulempen er, at udviklingen i

Hertil kan tillægges værdien af forbed-

ejendomspriserne ikke indregnes.

ringer, som er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Der

Handelsværdi (valuarvurdering)

er dog den begrænsning, at andelsbolig-

Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i

foreningen de første 2 år efter stiftelsen

2018. Dette er sket med bekendtgørelse om vur-

skal anvende anskaffelsessummen, når

dering af ejendomme tilhørende private andelsbo-

foreningen er stiftet ved erhvervelse af en

ligforeninger ved valuar. Denne bekendtgørelse er

udlejningsejendom.

trådt i kraft for vurderinger foretaget efter 1/10 2018. va l g a f

r å d g i v e rE

/

3 9

Fakta:

Der stilles større krav

efter samme regler som for udlej-

til valuaren bl.a.:

ningsejendomme, hvilket betyder,

• Uddannelseskrav.

at der ved vurderingen er indregnet moderniseringspotentiale.

• Ansvarsforsikring.

Hvis muligheden for indregning

• Kendskab til markedet

beskæres eller falder bort, vil det

for boligudlejnings-

betyde, at værdien opgjort efter

ejendomme.

valuarmetoden falder betydeligt.

Copenhagen Economics har

• Beregningsmetode.

for EjendomDanmark udarbejdet

• Driftsbudget herunder

rapporten ”Regulering af private

lejefastsættelse.

udlejningsejendomme – Konse-

• Driftsbudget herunder

kvenser af et indgreb i boligregu-

krav til vedligeholdelse

leringslovens § 5 stk. 2 ”. Denne

og administration.

rapport konkluderer, at andelsbo-

• Besigtigelse af

liger i København vil falde 50-65

ejendommen.

% af andelsboligernes værdi, hvis muligheden for indregning

• Krav til præsentation

bortfalder.

i vurderingsrapport

Fordelen ved anvendelse af

– herunder en lang

handelsværdi (valuarvurdering)

række oplysningskrav.

er, at udviklingen af ejendomspriserne indregnes i værdien.

Ovenstående krav har medført

Ulempen er udgifterne til valu-

ekstra arbejde for valuaren, og

arvurdering – samt usikkerheden

derfor er prisen for valuarvur-

omkring indregning af moderni-

deringerne steget. Vurderingen

seringspotentialet.

er gældende i 18 måneder og kan derfor ikke anvendes i 2 regn-

Offentlig ejendomsværdi

skabsår. Derfor vil det i praksis

Denne værdiansættelse er tid-

være nødvendigt at få udarbejdet

ligere blevet brugt af mange

en valuarvurdering hvert år.

andelsboligforeninger. Problemet

nye vurderinger skulle så gerne

Den seneste tid har der væ-

med denne værdiansættelse er,

vise handelsværdien for ejendom-

ret stor fokus på udenlandske

at SKAT ikke har foretaget nye

men – ulempen er dog, at denne

kapitalselskabers forhøjelse af

vurderinger siden 2012. Værdien

vurdering er fratrukket 20 %,

huslejer i udlejningsejendomme i

efter den offentlige ejendoms-

hvilket er lagt ind for at undgå

forbindelse med moderniseringer.

værdi er derfor ofte en del lavere

for høje vurderinger. Det må

Ministeren har derfor varslet æn-

end handelsværdien, og det med-

derfor antages, at de fremtidige

dringer i forbindelse med indreg-

fører så, at andelshaverne kunne

offentlige vurderinger fortsat vil

ning af disse moderniseringer i

få en højere pris for andelen, hvis

være mindre end handelsværdien.

huslejen.

de anvendte handelsværdi (valuarvurdering).

Valuarvurderingen som foreta-

I 2021 kommer der nye ejen-

ges for ejendomme ejet af andels-

domsvurderinger fra SKAT. Disse

boligforeninger er udarbejdet

“

Fordelen ved anvendelse af offentlig ejendomsværdi er, at vurderingsprincippet er nemt at anvende. Om den nye vurdering så

I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT. 4 0

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

V æ r d i a ns æ tt e l s e

“

Som andelshaver bør man i høj grad gøre

sig nogle overvejelser i forbindelse med valg a f v u r d e r i n g s m e t o d e f o r e j e n d o mm e n .

er tæt på handelsprisen – det kom-

værdi foreningen ønsker at med-

mer tiden til at vise. Ulempen er, at

tage ejendommen til.

værdien ikke er ajour med den ak-

”

mod foreningen fra køberne.

Som andelshaver bør man i høj

Ønskes den højeste værdi, må

grad gøre sig nogle overvejelser

tuelle handelspris, ligesom gælden

der foretages en konkret bereg-

i forbindelse med valg af vurde-

skal medtages til kursværdi.

ning heraf. Herunder skal det også

ringsmetode for ejendommen. Det

vurderes, om det giver mening at

vigtigste er efter vores opfattelse,

Hvad skal andels-

få foretaget en valuarvurdering,

at andelsboligforeningen tager

boligforeningen så gøre?

eller om det blot vil være en eks-

stilling til, hvorledes den sikrer

I forbindelse med udarbejdelse af

tra udgift for foreningen. Risikoen,

en stabil andelskrone. Løbende

årsrapporten for andelsboligfor-

for at reglerne om valuarvurderin-

udsving i værdiansættelse kan

eningen skal værdien af andelene

gerne bliver ændret, er til stede,

nemlig medføre en usikkerhed, som

opgøres. Der skal derfor foretages

og dette kan medføre lavere vær-

potentielt kan skade foreningen. n

en konkret vurdering af, hvilken

dier og måske krav om erstatning

Læs mere på www.brandtrevision.dk

va l g a f

r å d g i v e rE

/

4 1

skab s e l l æ f ergi n E F E S

Styrk boligforeningens fællesskab

Køb el i fællesskab og opnå flere fordele...

• • • • • • •

Et værdibaseret fællesskab styrker miljøet, reducerer udgifterne og øger værdien for boligforeningen Vindstrøm og fokus på elsparetiltag Kraftig reduktion i de faste abonnementspriser for hver enkelt lejer Betaling via huslejen, let og overskueligt Månedsafregning af reelt elforbrug, ingen acontobetaling Løbende oversigt over elforbrug Ekstra ydelser: f.eks. ladestandere til elbiler og solceller på taget

Få mere for pengene og styrk fællesskabet...

Læs mere på sef.dk/energifællesskab eller ring til vores konsulent Morten Jensen på 20 51 09 55 ENERGI TIL HANDLING...

SEF ENERGI A/S

FÅBORGVEJ 44

5700 SVENDBORG

TLF. 62 20 11 20

SEF@SEF.DK

WWW.SEF.DK

R å d g i vni n g v e d

r e no v e r i n g

Når renoverings-

projekter

står for døren

Den årlige generalforsamling nærmer sig, og der er normalt meget snak frem og tilbage om hvilke renoveringer, som skal foretages i det nye budgetår.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

4 3

R å d g i vn i n g v e d

“

r e no v e r i n g

Foreningens

ønsker og krav til

et vindue skal med i overvejelserne.

4 4

/

MIN

”

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

Vinduesrenovering... udskiftning, er der flere ting, man skal forholde sig til. Vinduer kommer i forskellige typer og kvaliteter, men også fra forskellige producenter.

Oprindeligt blev vinduer fremstillet af kvalitets kernetræ,

Morgan Nilsson

med enkelt lag glas, som dog i dag er energimæssigt utidssva-

Morgan Nilsson Indehaver, byggeteknisk rådgiver BygningsRaad ApS

K

rende. Vinduerne kunne så være forsynet med forsatsrammer, som enten var monteret samtidig

øbenhavn har flotte ejen-

med vinduet eller senere efter-

domme og endda mange

monteret. I denne kombination

med masser af historie.

af trævinduer med enkelt lag

Ejendommene er en blanding

glas og forsatsvinduer kommer

af almene boliger, kommunale

man isoleringsmæssigt på niveau

ejendomme, udlejningsejendom-

med et termovindue.

me samt ejer- og andelsboligforeninger.

Igennem årene har vinduer udviklet sig, og materialerne har

Men kører man igennem byen,

været mange, f.eks. træ, jern,

ser man også straks, at vedli-

plast og aluminium, alt efter

geholdelsesstanden er meget

hvilken brug eller arkitektoniske

forskellig. Nogle ejendomme

stil, hvori de har været benyttet.

står flot og renoverede, som sprudlede de i deres storheds-

Hvad skal man så gå efter,

tid, alt imens andre ejendomme

når vinduerne skal udskiftes?

ser meget forfaldne ud.

Ofte hører jeg, at folk har fokus

Det mest iøjenfaldende på

på en bestemt producent eller

ejendommen er typisk vinduer

håndværksvirksomhed. Men det

og facader, som i øvrigt er en

giver jo ikke nødvendigvis de

del af ejendommens klimaskærm.

rette vinduer til ejendommen,

Disse skal medvirke til en tæt

da en bestemt producent ikke

bygning, men udadtil medvirker

altid producerer vinduer i den

de også til æstetikken i by-

stil, eller de materialer, som

billedet.

passer til ejendommens udtryk.

Håndværkeren vil ikke nødven-

Hvilke vinduer skal vi vælge?

digvis fokusere på ejendommens

Hvis man som boligforening står

æstetik og behov, men mere på

over for en kommende vindues-

et godt vindue.

“

En god rådgiver styrer jer sikkert og trygt gennem

byggesagen fra start til slut.

va l g a f

r å d g i v e rE

/

4 5

”

R å d g i vn i n g v e d

“

r e no v e r i n g

Når man renoverer eller udskifter vinduer, bør man kigge på, om der skulle være synergiarbejder.

”

Derfor bør man først undersøge,

krav og brugerkrav, så kan man

ninger til lift eller stillads, hvorfor

om ejendommen er fredet eller lig-

sammenholde det med foreningens

den samlede pris på trævinduer

ger i høj bevaringsværdi, hvorved

økonomiske råderum. Det hænger

over tid nemt overstiger prisen på

der kunne være særlige forhold,

normalt sådan sammen, at jo flere

træ-alu vinduer.

som gør sig gældende. Det kan

krav man stiller til et vindue, des

betyde, at de eksisterende vinduer

dyrere bliver det.

skal bevares. Man bør så vælge

Kan man få tilskud til vinduer?

Man vil typisk i indkøbspris

Der findes forskellige mulighe-

vinduer i materialer og udseende,

kunne spare penge på at montere

der for tilskud til vinduer- f.eks.

som dels passer ind i ejendommens

et trævindue fremfor et træ-alu

tilskud til energirenovering eller

samlede æstetiske udtryk, men som

vindue, så lige nu og her har man

i forbindelse med støjisolering.

samtidig kan leve op til nutidens

sparet penge. Men kigger man på

Derfor er det en god idé at un-

energimæssige krav.

vedligeholdelsesomkostningerne,

dersøge, hvilke muligheder jeres

vil et trævindue normalt skulle

ejendom har, inden I påbegynder

Hvad er det økonomiske råderum?

males pr. 5-7 år for at bevare

en renovering, da der er tale om

Når man har samlet krav til beva-

standen, hvilket udover malerom-

rigtig mange penge. I København

ringsværdi, energikrav, æstetiske

kostninger også medfører omkost-

kan der eksempelvis opnås tilskud

4 6

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

Tjekliste

til støjrenovering på op til 33%,

Det er vigtigt, at man som byg-

dog med et maksimeret støttebe-

herre (foreningen) er opmærk-

løb på mellem 5.000-8.000 kr.

som på dette krav, da det er jer,

For en vinduesudskiftning

pr. vindue.

som har ansvaret for korrekt

og renovering:

bortskaffelse af miljøfarlige Synergiarbejder

stoffer. Samtidig er det vigtig at

3 Vælg en byggeteknisk ¨

Når man renoverer eller udskif-

kende omfanget af miljøfarlige

ter vinduer, bør man kigge på,

stoffer, når man udbyder byg-

rådgiver (spørg gerne flere).

om der skulle være synergiarbej-

gesagen - dels så entreprenøren

¨

der, som kan svare sig at udbed-

ved hvilke risici der er forbun-

kan gennemgå rådgiveraftalen,

re samtidig. Det kunne være rens

det med sagen, men også så man

af facader, udbedring af beska-

opnår den bedste pris.

inden aftalen indgås.

¨

digede fuger eller sætningsska-

Advokat eller administrator

Tal løsninger i samråd

der i murværket, nye sålbænke

Skal man bruge en rådgiver?

med jeres rådgiver, og stil

eller udbedring af tagrender

Det er altid en god ide at vælge

eller nedløb.

en byggeteknisk rådgiver, når

gerne mange spørgsmål.

Hvorfor egentligt det? Når man bruger så mange penge på

større renoveringsarbejder skal

¨

gennemføres på ejendommen.

fremlægge projektet og økonomi

Lad eventuelt rådgiver

leje af lifte eller stilladser, så

En god rådgiver har styr på

kan man lige så godt udnytte

fredning og bevaringsværdier,

dette fuldt ud, så man ikke få år

og tænker helhedsløsninger ind

¨

senere skal betale denne udgift

i forhold til æstetik, energi- og

igen for at udbedre en anden

brugerkrav, så I får vinduer, som

ning- eller bevaringsværdi.

bygningsdel.

både passer til ejendommen, men

på en generalforsamling.

samtidig kan holde på varmen.

Miljøscreening

Rådgiveren vil normalt kunne

Rådgiver tjekker jeres fred-

¨

Få lavet miljøscreening.

¨

Lad rådgiver projektere og

Når man renoverer eller udskif-

genkende eventuelle syner-

udbyde entreprisen til forskel-

ter vinduerne på en ejendom,

giarbejder, som bør foreslås

lige entreprenører for at få den

skal man forinden have foretaget

at blive gennemført samtidig.

bedste pris.

en miljøscreening for miljøfarlige

Rådgiveren kender typisk også

stoffer. Det kunne være PCB,

til ansøgning af forskellige til-

¨

klorerede paraffiner, tungmetal-

skudsordninger. En god rådgiver

kan gennemgå entreprise-

ler mv. Der kan både være miljø-

styrer jer sikkert og trygt gen-

aftalen, inden den sendes

farlige stoffer i vinduet eller

nem byggesagen fra start

fugerne omkring.

til slut. n

til entreprenøren.

¨

Advokat eller administrator

Rådgiver forestår tilsyn og

byggemøder undervejs i projektet.

¨

Rådgiver forestår

afleveringsforretning.

Dette er ikke en fuldstændig liste eller drejebog men en opremsning af, hvad man bør være opmærksom på ved en større renovering. Så når renoveringsopgaverne står for døren, så er anbefalingen herfra at tage en snak med din rådgiver, så foreningen kommer

Facade og vinduer er en del af bygningens klimaskærm.

va l g a f

bedst muligt igennem de større r å d g i v e rE

/

4 7

renoveringer.

AR T I K EL

Konflikt håndtering i boligforeninger

Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes.

Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket? være børn, der tramper i gulvet en

orden – regler for hvad man ikke

tidlig morgen, naboen der spiller

må. Ofte kan disse regler lyde en

for høj musik en onsdag aften, el-

anelse som lovtekster, og uanset

ler underboen der altid efterlader

hvilke regler det drejer sig om, vil

skraldeposen på bagtrappen. Både

der være forskellige fortolkninger

små som store ting kan gå en på

af dem beboerne imellem.

nerverne, når de øvrige beboeres

Emma R. Hansson Emma R. Hansson Skribent Min Boligforening

N

Jesper Bastholm Munk, konflikt-

hverdag pludselige rykker med ind

mægler hos Center for Konflikt-

bag hjemmets fire vægge.

løsning, kommer med et forslag.

“Overvej i bestyrelsen at lave et

Lav interne aftaler i foreningen

oplæg der formulerer tingene mere

Et godt socialt miljø i boligfor-

positivt og læg vægt på, hvordan I

år man deler vægge

eningen er et fornuftigt sted at

kan imødekomme hinandens behov.

og lofter med naboen,

starte, hvis man ønsker at undgå

Hvordan snakker vi med hinanden

underboen og overboen,

konflikter. Bestyrelsen kan skabe

om tingene i foreningen? Hvad gør

er det ikke utænkeligt, at der

rammerne for dette. I de fleste

vi, hvis vi er uenige om noget?”.

kan opstå gnidninger. Det kan

foreninger vil der være en hus-

Han fortsætter, “et par gode råd

4 8

/

MI N

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

g o d t

“

n a bosk a b

Hils på din nabo i opgangen og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter.

”

til, hvad man gør, når uenigheder

på, hvad der foregår. Ofte er din

øgede behov for ro, og under-

opstår, kan være et godt tillæg til

nabo slet ikke klar over, at noget,

boen mente, at overboen ikke

husordenen”.

som han eller hun gør, går dig på.

havde styr på børneopdragelse.

Så vær ikke bange for at tage en Kom hinanden ved

snak med din nabo.

“Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre.

Det kan være vanskeligt at finde

Det giver en ro at sætte folk i

en balance mellem privatliv og

Sørg for ikke at optrappe konflikten

kasser, men folk er meget mere

fællesskab i en boligforening.

Ofte drejer uenigheder i boligfor-

komplekse, og der kan være

For hvor meget skal man egent-

eninger sig om støjgener. Vores

mange ting, der ligger til grund

lig blande sig i naboens liv? Et

hjem er vores base, og den vil vi

for naboens adfærd”, forklarer

godt naboskab kan dog have stor

gerne selv bestemme over. Så når

Jesper. Når man indeni danner

betydning for, hvordan, og om,

naboen larmer og trænger ind på

sig et billede af naboen, som en

vi tager konflikter op. For det er

vores territorium, kan det lægge

der altid larmer og aldrig tager

som regel nemmere at fortælle

an til konflikt. Ofte kan man selv

hensyn, kan det være svært at

naboen, hvis noget går en på, når

komme til at optrappe konflikten.

klare konflikten selv.

man kender hinanden – selv blot

Det kan være man begynder at gøre

en smule. Brok er sjældent en god

ting, som man normalt ikke ville

måde at indlede et naboskab på.

gøre. Måske begynder man at tale

“Hils på din nabo i opgangen og

dårligt om naboen til andre eller

byd de nye velkommen. Det skaber

stoppe med at hilse i opgangen.

større tolerance og gør det nem-

Den ældre kvinde havde både

mere at håndtere konflikter, hvis

været oppe og banke på hos over-

de alligevel skulle opstå”, fortæller

boen, og der var også blevet

Jesper, der har stor erfaring med

banket på rørene, når det

konfliktmægling mellem beboere.

blev for galt. Overboen gik og troede, at hendes

Hvad gør man, hvis noget går en på?

underbo fejlede noget

Hvis du hver morgen vågner ved,

psykisk pga. hendes

at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet. Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der i perioder var lidt skrøbelig og havde brug for ro, og hendes overbo der var mor til tre børn. Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove.

“Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet”, siger Jesper og fortsætter, ”sker det gentagne gange? Så tag det op!

Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det”. Det er ikke forbudt at være nysgerrig va l g a f

r å d g i v e rE

/

4 9

go d t

Tips: 6 gode råd til at undgå konflikter: 1. O pstil nogle konkrete råd i foreningen til,

hvordan I taler om, og håndterer, konflikter.

2. K om hinanden ved: Hils på din nabo og byd nye

n a bosk a b

Mægling kan hjælpe

ikke behøvede at kommentere på

I mange tilfælde kan beboere

det”, fortæller Jesper, “hun ville

godt selv klare konflikterne. Men

simpelthen blive for vred, når

nogle gange kan rådgivning være

hun stod i en situation, med tre

nødvendigt. Konfliktmæglingen

børn der skulle ud af døren, og

mellem de to kvinder var nødven-

en frustreret underbo i røret”. I

digt for at genetablere kontakten.

stedet var løsningen, at overboen

Til mæglingen fik de begge lov

ville lytte og tage sig af sagen,

til at fortælle deres side af sagen.

men uden at skulle forklare sig

Med mæglers hjælp fik de også

yderligere over for underboen.

mulighed for at udtrykke, hvor-

velkommen i foreningen.

3. V ær nysgerrig: Tramper naboen i gulvet hver morgen? Bank på og hør hvad der sker. Ofte er naboen slet ikke klar over, at du kan høre det.

4. T ag konflikten i opløbet: Jo længere tid du venter,

dan de følte, og hvad de havde

Værd at huske på

behov for. “I sådanne tilfælde vil

Livssituation spiller en vigtig

begge parter langsomt begynde

rolle, når det kommer til konflik-

at forstå hinanden og komme med

ter. Har man det rigtig godt, eller

løsningsforslag”, fortæller Jesper

er man inde i en dårlig periode?

og fortsætter, “som mægler hjæl-

Begge dele kan have stor be-

per vi de to parter til ikke blot

tydning for både adfærd, men

at se hinanden som f.eks. en ung

også vores tolerance for andres

mor og en ældre sur kvinde”.

adfærd. “Vi har alle forskellige

jo mere får du optrappet

måder at udtrykke os på, når vi

konflikten. Tag i stedet

Fælles løsninger

synes, at noget er forkert. Men

sagen op hurtigst muligt

De to kvinder endte ikke med at

vi skal lære at bo tæt sammen”,

blive de bedste naboer, men de

understreger Jesper. “Derfor er

indgik en aftale om, hvordan de

det vigtigt, at vi lærer, hvordan

skulle håndtere det, hvis der i

vi håndterer dét at være uenige

fremtiden opstod problemer. “De

med hinanden”. n

aftalte at underboen måtte ringe,

Læs mere om konf liktmæg ling på

på betingelsen af at overboen

www.konf liktloesning.dk

5. K onfliktmægling: Hvis sagen er kørt af sporet, så kontakt en mægler, der kan hjælpe med at få en god dialog mellem dig og den anden part.

“

6. H usk på: Vi bor tæt

sammen. Lær at udvise hensyn og lær at

Ofte er din nabo slet ikke klar over, at

noget, som han eller hun gør, går dig på.

håndtere uenigheder.

5 0

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

brandtrevision.dk

Revision & rådgivning af andelsboligforeninger Nærværende revisorer

Book et møde

I forbindelse med revision af andelsboligforeningernes årsrapporter kan vi tilbyde assistance på en lang række områder:

Til en uforpligtende snak og evt. tilbud på: www.brandtrevision.dk/abf

• Omlægning af lån

Du er naturligvis også meget velkommen til at kontakte os direkte.

• Opgørelse af andelsværdien • Nøgleoplysninger • Salg af andele • Vedligeholdelsesplaner • Budget og huslejeberegning • Deltagelse på bestyrelsesmøder og generalforsamlinger

KØBENHAVN: Peter Arent Benkjer Statsautoriseret revisor, partner D: 33 37 60 16 M: 26 77 99 78 peab@brandtrevision.dk

FREDERICIA: Søren Fricke Statsautoriseret revisor, partner D: 76 34 40 05 M: 29 36 19 43 sr@brandtrevision.dk

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab København | Aarhus | Esbjerg | Kolding | Skive | Fredericia Thisted | Nykøbing Mors | Fjerritslev | Hurup Thy | Hanstholm

Kong Gulerod.dk

AARHUS: Erik Dahl Statsautoriseret revisor, partner D: 87 43 58 83 M: 30 13 64 87 ed@brandtrevision.dk

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

“

Vi havde et glimrende samarbejde med vores tidligere

administrator, indtil de blev opkøbt af et andet, større firma.

Fakta

om boligforeningen N a vn: A / B A v e d ø r e l e j r e n I , Hvi d o v r e St i f t e t : 2 0 0 1

Ant a l enh e d e r : 4 7 l e j l ig h e d e r

F o r m and : Bj a r n e F r it z b ø g e r g e n n em 1 1 å r .

Va r i g h e d : H a f t t id l ig e r e a d mi ni s t r a t o r i 1 2 å r (h e r a f v a r s e l s k a b e t o p k ø b t

a f a n d e t f i r m a d e 3 s i d s t e å r) .

5 2

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

”

Det er ikke hverdagskost

at skifte sin administrator gennem 12 år Selvom langt størstedelen af samarbejder mellem en boligforening og en administrator er langvarige, er det altid sundt at lave et tjek i markedet hver 3-4 år. Vi har spurgt bestyrelsesformanden fra A/B Avedørelejren I, hvad der fik dem til at skifte administrator efter 12 års samarbejde.

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde Redaktør Min Boligforening

F

daglige drift og problemløsning

de sidste 11 år. Bjarne Fritzbøger

omkring f.eks. huslejeopkræv-

husker, at det især var den mang-

ning, regnskab, interne konflikter,

lende opfølgning ved lejligheds-

klargøring til generalforsamlinger

salg og skiftende kontaktpersoner,

og meget andet. En administrator

der gav utilfredshed i bestyrelsen.

bliver hurtigt en integreret del af

Efter flere opfølgningsmøder med

foreningen og flettet ind i små og

den tidligere administrator blev

store opgaver. Det betyder om-

det besluttet på en ekstraordinær

vendt, at det kræver grundige og

generalforsamling at finde en ny

seriøse overvejelser, førend man

administrator.

overvejer at skifte administrator, mest fordi “man ved hvad man har,

or de fleste bestyrelser i en

og ikke hvad man får”.

andels- eller ejerboligforening bygger et samarbejde

Den tidligere administrator blev

5 egenskaber ved en god administrator v/ Bjarne Fritzbøger 1. Dygtighed i arbejdet

med en rådgiver på tillid og gen-

opkøbt af en anden og større

nemsigtighed. En rådgiver, uanset

For A/B Avedørelejren I gik der nok

om det er en administrator, en

lidt for lang tid, inden beslutningen

arkitekt eller en finansiel rådgiver,

om at finde en ny administrator

2. Punktlighed (ingen sjusk)

“overlever” ofte bestyrelsen og er

blev taget. “Vi havde et glimrende

3. Serviceminded overfor

en gennemgående samarbejdspart-

samarbejde med vores tidligere

ner for flere bestyrelser gennem

administrator, indtil de blev opkøbt

årene. Det betyder, at de ved mere

af et andet, større firma. Da util-

om boligforeningen, dens stand

fredsheden først meldte sig blandt

lære at kende – og de

og dens beboere end nytiltrådte

beboerne og i bestyrelsen, gik der

kan lære os at kende.

bestyrelsesmedlemmer.

et års tid, inden vi besluttede os

For en administrator er et tæt

Bjarne Fritzbøger, der har været

rende, da man sammen forestår den

foreningens bestyrelsesformand va l g a f

r å d g i v e rE

/

skabsførelse/jura etc.)

beboere og bestyrelse.

for at skifte administrator” udtaler

samarbejde med bestyrelsen afgø-

(salg af andele/regn-

4. Gerne faste kontaktpersoner som man kan

5. Opdatering af nyt lovstof og nyheder på området – og formidling heraf.

5 3

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Valgte 3 administratorer

Han besøgte alle 3 administrato-

Pris var af betydning,

i “lukket udbud”

rer og på hans anbefaling indbød

men ikke afgørende

“Via blandt andet at forhøre os hos

de den ene af dem til et bestyrel-

For bestyrelsen i A/B Avedørelejren

5 andre andelsboligforeninger fik

sesmøde, hvor administrator gav

I var prisen ikke vigtigste parame-

vi udvalgt 3 administratorer, som vi

en præsentation, og der var en

ter ved udvælgelsen. Som Bjarne

gerne ville møde og indbyde til at

længere dialog med dem. En enig

Fritzbøger udtaler “Det nye admini-

give et bud på administrationsop-

bestyrelse indstillede efterfølgen-

strationsfirma virkede kompetente,

gaven. En af dem vi indbød kendte

de dem som ny administrator til

de havde den nødvendige volumen,

vi lidt til fra Min Boligforenings

beslutning på en ny ekstraordinær

honoraret virkede rimeligt, og det

events”, fortæller Bjarne Fritzbøger.

generalforsamling.

var samtidig ikke et “supermarked”, hvor vi blot var et nummer i rækken.” Men pris alene var ikke det afgørende. Den nye administrator ligger små 12% over den tidligere administrators honorar og blandt de 3, der var indbudt til at byde på opgaven, lå de midt i med 10% til hver side.

Den største hindring for at skifte administrator Bjarne Fritzbøger husker, hvor uoverskueligt alting var, da alle ting pegede på, at de skulle i gang med at skifte til en ny administrator. Og det er uoverskueligt, fordi der er mange administrationsselskaber at vælge imellem, og fordi de udefra kan se meget ens ud. For A/B Avedørelejren I tog det ca. et halvt år at skifte administrator, dvs. forberedelse, beslutning og opsigelse. Men selvom det kan virke uoverskueligt, så kan Bjarne Fritzbøger godt fortryde, at de ikke skiftede noget tidligere. Den tidligere administrator fik for mange chancer uden

5

at samarbejdet blev bedre. “Men det

etaper, der gør det nemmere at finde en ny administrator

er ikke hverdagskost at skifte sit administrationsselskab ud gennem 12 år” pointerer han.

1. Konkretisér utilfredsheden

ved besøg på et bestyrelses-

og gå i dialog med oprindelig

møde.

administrator om problem-

4. Bestyrelsen udarbejder for

stillingerne.

og imod et skifte, og ind-

2. Hvis det ikke hjælper, så

kalder til generalforsamling

kontakt 2–3 andre admini-

med forslag om ny admini-

stratorer, undersøg og aftal

strator

evt. besøg hos dem.

beslutningen kan skiftet ske

istrationsfirmaer, der, hver

– og så kommer al over-

for sig, kan præsentere sig

dragelsesarbejdet.

MIN

B O LIGF O RE N I N G

give videre er: Vær opsøgende og afsøg markedet af administratorer og spørg i jeres netværk af boligskaber uanset hvor godt I kan lide

3. Udvælg et eller to admin-

/

De bedste råd Bjarne Fritzbøger vil

foreninger. Tag kontakt til flere sel-

5. Efter generalforsamligs-

5 4

Det bedste råd til andre

den første administrator I møder, og ikke mindst hav hele bestyrelsen med i forløbet. n

/

jan ua r

2 0 2 0

ANNONCE

Pressemeddelelse

Frovin Vinduer & Døre / København den 10. december 2019

Ny rapport viser: Andelsboligforening får markant bedre støjreduktion end forventet En helt ny rapport udarbejdet af lydmålingsvirksomheden Delta viser, at andelsboligforeningen Parcelbroen har fået reduceret støjen med op mod 47 decibel efter, at samtlige 120 vinduer er blevet udskiftet. Det er markant mere en forventet og således en væsentlig forbedring af indeklimaet i de mange boliger.

Tidligere på året fik andelsboligforeningen Parcelbroen på Indre Nørrebro i København udskiftet samtlige 120 vinduer i forbindelse med et større renoveringsprojekt. Her blev bygherren lovet, at en særlig kombination af koblede vinduer og indvendige forsatsrammer ikke alene ville bevare bygningens oprindelige udtryk, men også dæmpe støjen i den trafikudsatte bygning med hele 41 decibel og således skabe et betydeligt bedre indeklima for beboerne.

En af dem, der har glæde af den væsentlige støjreduktion i hverdagen, er Line Mejer, der bor i en af boligerne, som vender ud mod Griffenfeldsgade. Hun kan mærke, at de nye vinduer har givet en bedre komfort i hverdagen på flere parametre:

Men nu viser en helt ny rapport, som bygherren, entreprenøren og vinduesproducenten har bestilt i fællesskab, at støjreduktionen faktisk har vist sig at være endnu bedre end forventet. Testen har nemlig vist, at lydreduktionen i bygningen er helt op mod 47 decibel, hvilket er blandt de absolutbedste lydperformancer inden for vinduesbranchen. Det glæder både bygherren og vinduesproducenten Frovin Vinduer & Døre, der har leveret de mange vinduer:

- Der er sket en betydelig ændring af indeklimaet i boligen. Før var vinduerne utætte, og jeg kunne tydeligt høre bilerne, der kører på den store vej, Åboulevarden, som ligger lige op til min bolig. Nu er der blevet så stille, at man slet ikke fornemmer, at man faktisk er på Indre Nørrebro i København, og det giver både mig og de andre beboere en værdi i hverdagen, lyder det fra Line Mejer, der udover at være beboer i Parcelbroen også er formand for andelsboligforeningen.

- Vi har længe haft en god fornemmelse af, at vi har undervurderet vores vinduer i forhold til, hvor støjreducerende de faktisk er. Derfor er vi selvfølgelig også enormt glade for, at vores koblede vinduer nu i endnu højere grad har fået en blåstempling, når det gælder lydisolering, og at vi samtidig kan bidrage til, at beboerne har fået et markant bedre indeklima, lyder det fra salgschef hos Frovin Vinduer & Døre, Claus Haastrup, som fortsætter:

Foruden støjreduktionen har de særegne koblede vinduer også bidraget til, at den bevaringsværdige bygnings oprindelige arkitektur med den klassiske stil fra det forrige århundrede er blevet bevaret. Koblede vinduer stammer nemlig helt tilbage fra 1840’erne og var en populær vinduestype op igennem 1900-tallet, og i dag er Frovin specialiseret i at lave den gamle vinduestype med nutidens funktionaliteter.

- Det har nemlig flere gange været bevist, at støj i hjemmet kan føre til både fysiske og psykiske sygdomme. Blandt andet har en rapport fra WHO fastslået, at trafikstøj helt ned til 53 decibel er sundhedsskadeligt og kan føre til blandt andet stress, diabetes, blodpropper og for tidlig død. Derfor er det også vigtigt, at der nu i endnu højere grad kommer fokus på indeklimaet og støjniveauet i de danske hjem.

Om renoveringsprojektet

- Jeg fornemmer ikke, at jeg bor på Indre Nørrebro.

Det er lydmålingsvirksomheden Delta, som har foretaget lydmålingen både før og efter, vinduerne er blevet skiftet. Her blev støjbelastningen målt i en lejlighed på henholdsvis anden og tredje sal, som viste reduktionen på op til de 47 decibel.

Frovin Vinduer og Døre A/S

Bygherre: A/B Parcelbroen Entreprenør: Bygenergi ApS Rådgiver: Gaihede a/s Vinduesleverandør: Frovin Vinduer & Døre

Frovin Vinduer og Døre blev grundlagt i 1975 og har siden 2006 været en del af det børsnoterede Inwido, Europas største vindueskoncern og et naturligt hjem for regionens stærkeste firmaer inden for komfort, indeklima og tryghed. I 2018 omsatte Inwido for 6,7 milliarder SEK og havde en operationel EBITA-margin på 9,9%. Inwido beskæftiger ca. 4500 medarbejdere og har virksomheder i Danmark, Estland, Finland, Irland, Litauen, Norge, Polen, Rumænien, Storbritannien, Sverige, Tyskland og Østrig.

For mere information kontakt venligst: Claus Haastrup, Head of Sales i Frovin, tlf. 26 25 41 41, e-mail: claus.assenholthaastrup@frovin.dk Presseservice: Gitte Dons, Publicity, tlf. 28 30 29 86, e-mail: gitte@publicity.dk

Hold dig opdateret med istaNyt! ista er din varmeregnskabsleverandør, der holder dig opdateret med, hvad der sker i branchen.

I istaNyt besvarer vi spørgsmål og giver dig indsigt i nye tiltag, love og regler indenfor forbrugsmåling.

Tilmeld dig gratis på www.ista.dk

ista Danmark A/S  Telefon 77 32 32 32  www.ista.dk

Tilmeld dig vores gratis events og få alt at vide om emnet på en enkelt aften Næste event: VidenSeminar Tema: Rør og faldstammer

Tirsdag d. 4. februar Bygningskulturens Hus (Kbh.)

Tilmelding på www.minboligforening.dk Klik på fanen “Eventoversigt”

“Alene det, at man får et rum, hvor man kan møde andre foreninger og bestyrelser, det giver meget.”

Birgit Hansen, Formand, om VidenSeminar

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

Sådan er du garanteret en

professionel administrator

NÅR I SKAL VÆLGE NY ADMINISTRATOR TIL AT ADMINISTRERE JERES ANDELS- ELLEr EJERBOLIGFORENING, KAN DET VÆRE LIDT AF EN JUNGLE. MEN HVIS I VÆLGER EN ADMINISTRATOR, DER ER MEDLEM AF

EJENDOMDANMARK, ER I SIKRET EN PROFESSIONEL SAMARBEJDSPARTNER.

D Jannick Nytoft

Jannick Nytoft Administrerende direktør EjendomDanmark

“

e t er altid en god ide at se

etiske normer. De etiske normer

s i g om, når man skal vælge

har eksisteret siden 2007 og ud -

e n administrator til at

gør rammen for, hvordan man som

a d m i n i s t r e re sin ejer- eller andels-

administrator skal opføre sig over

b o l i g fo r e n i ng. Der er mange

for blandt andet kunder, lejere

h e n s y n , m e n hvis man vælger et

og myndigheder. A dministrator

m e d l e m a f Ejendom D anmark, er

skriver blandt andet under på, at

m a n ko m m et et meget langt stykke

klientens midler holdes adskilt fra

i fo r h o l d t i l at vælge den rigtige

egne midler, samt at virksomheden

a d m i n i s t ra t or. For som medlem

har en kriminalitets- og ansvars -

s k a l e n a d ministrator følge et sæt

forsikring. “ D et er en blåstempling at være medlem af Ejendom Danmark. Det

Kunderne skal være trygge og vide,

skal vi selvfølgelig værne om. De etiske normer skal være med til at

at hvis man vælger en administrator, der er medlem af EjendomDanmark,

så får man en ydelse af høj kvalitet. va l g a f

skabe en øget stolthed, kvalitet og konkurrence i branchen,” siger

”

r å d g i v e rE

/

Jannick Nytoft, der er administre rende direktør i E jendom D anmark.

5 7

VALG AF AD M I N I S T RA T O R

“

der bliver nu blandt andet

stillet større krav til uddannelse af administratorerne.

”

Et medlemskab, der forpligter

EjendomDanmark reviderede i 2016 de etiske normer, og der bliver nu blandt andet stillet større krav til uddannelse af administratorerne. Kompleksiteten i arbejdet som administrator er stærkt stigende. De etiske normer har derfor til formål at styrke administratorerne på flere områder.

“Vi kan med de nye etiske normer bedre sikre, at alle administratorer har fokus på at yde en professionel indsats, og vi kan i sidste ende ekskludere et medlem, som ikke vil leve op til branchens fælles standarder”, siger Jannick Nytoft.

Ejer- eller andelsboligforeninger,

Fakta:

der er utilfredse med deres administrator, har mulighed for at klage til EjendomDanmark. Der skal indbetales et mindre klagegebyr, men det

Fi n d din p r o f e s s io n e l l e

refunderes, hvis klager får medhold.

a d mi n is t r a t o r p å www.ejd.dk/liste, o g l æ s

Kig efter logoet

m e r e om h v ad e t m e d l e m s k a b

Ejendomsadministratorer, der er

af E j e n d omD a nm a r k in d e b æ r e r

medlem af EjendomDanmark, skal

p å www.ejd.dk/medlem

synligt henvise til deres medlemskab på deres hjemmeside, hvor admini-

Kig e f t e r l o g o e t , n å r d u

stratorerne som oftest vil gøre det

v æ l g e r a dmini s t r a t o r

ved at bruge EjendomDanmarks logo.

“Kunderne skal være trygge og vide, at hvis man vælger en administrator, der er medlem af EjendomDanmark, så får man en ydelse af høj kvalitet”, slutter Jannick Nytoft. n

Om E jendomDanmar k EjendomDanmark er en erhvervsorganisation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark.

Organisationens medlemmer dækker cirka 85 procent af det professionelle ejendomsmarked. Som organisation sørger vi for, at branchens synspunkter bliver hørt i ministerierne og på Christiansborg. EjendomDanmark har et etableret netværk på den politiske scene i ind- og udland og et omfattende netværk af samarbejdspartnere på det danske og det internationale ejendomsmarked. En af organisationens vigtigste opgaver er at arbejde for, at branchens stemme giver genlyd i medierne og den offentlige debat. Derudover er det organisationens mål at bidrage til udviklingen af en faglig stærk og professionel ejendomsbranche.

5 8

/

MIN

B O LIGF O RE N I N G

/

jan ua r

2 0 2 0

Balco Altaner - Fra idé til virkelighed Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen.

Balco Altaner har arkitekter tilknyttet, der kan lave skitsetegninger af ejendommen med jeres nye altaner. Med en erfaren leverandør af altaner, bliver proceduren betydeligt nemmere, så I kommer rigtig fra start og godt i mål. Kontakt os www.balco.dk

SimonsVoss er fremtidens adgangskontrol a litet n io t k n u f , t e t li Tysk kva design og

Marielundvej 45D 2730 Herlev Tlf. 38 28 31 11

Info@danzafe.dk www.danzafe.dk