Issuu

Magas i n et

#34

oktober 2 0 2 6

Min Boligforening T il b es tyrelser

andel

ejer

almen

Te ma:

Ejendommen fra kælder til kvist

bygningen indefra

ejendommens ydre

Ekstratillæg

Fra kælder og installationer

Tag, facade og de dele,

forvalter. Få overblik og

til indeklima og brandssikring

der beskytter ejendommen

træf gode beslutninger

Læs med fra side 10

Læs med fra side 58

Læs med fra side 92

Bestyrelsen som bygningens

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

• Administration udelukkende af foreninger • Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik

Camilla Kornerup Johansen

• Markedets førende digitale platforme

Salgschef ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16

• Korte svartider og høj tilgængelighed • Administration af ca. 580 foreninger og ca. 25.000 lejligheder

Boligexperten er det naturlige valg, hvis foreningen ønsker et rådgivningshus med mere end 35 års erfaring, hvor alle eksperter er samlet under samme tag, og hvor dagligdagen kun handler om at servicere bestyrelser og beboere i andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Indholdsfortegnelse I denne udgave tager vi jer med fra kælder til kvist og har opdelt indholdet i to dele: Bygningen indefra og Ejendommens ydre - så I nemt kan finde viden og inspiration til hele ejendommen.

Del 1:

Bygningen indefra

Bag facaden findes ejendommens usynlige fundament - intallationer og konstruktioner, der får bygningen til at fungere i hverdagen.

s. 12

s. 15

Guide: 6 ting du selv kan gøre

Støtte til varmekælderen

Elevator i eksisterende

for at forbedre indeklimaet

Har I problemer med varmen?

ejendomme

s. 24

s. 18

s. 27

s. 3 0

Når vaskeriet bliver mere

Fra forbrugsdata

En ren opgang kræver

end et praktisk rum

til energibesparelser

mere end vand og sæbe

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

20 2 6

s. 35

s. 3 9

Den brandsikring, I aldrig ser, men altid hæfter for

s. 4 4

Bæredygtige faldstammer:

Tørreloftet kan være ejen-

Kundekontakt, kvalitet & miljøvenlighed

dommens næste mulighed

s. 46

s. 50

s. 54

Den usynlige bygningsdel - fra

Adgangskontrolsystem

Få styr på miljøskadelige stoffer

fugtig kælder til værdifulde m

til fremtiden

før renoveringen går i gang

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

IND H OLDS F OR T EGNELSE

Del 2:

Ejendommens ydre

Langsigtede valg - fremtidens løsninger: Her retter vi blikket fremad og ser på investeringer, renoveringer og nye løsninger, der kan styrke ejendommen.

s. 60

s. 6 6

Sådan ruster I jer mod fremtidens klimaskader

s. 62

Fejl i taget kan forvandle en

Når temperaturen falder og sneen daler:

tagbrand til en katastrofe

Regler for snerydning i Danmark

s. 79

s. 71

s. 8 4

Fra kælder til

Overvej solceller,

kvist - og ti år frem

når I skal renovere tag

s. 74 En altan er en god investering - undgå de typiske fejl

M IN B OLIG F ORENING

s. 8 8 4 støttepuljer som andelsog ejerforeninger bør kende OKTOBER

20 2 6

Altaner i eksisterende byggeri

E k s t r at i l l æ g :

B e s t y r e l s e n s o m b y g n i n g e n s f o rva lt e r

Som bestyrelse er I med til at passe på ejendommen og sikre dens udvikling. I ekstratillægget får I viden og værktøjer til rollen som bygningens forvalter.

s. 94

s. 9 8

Når bestyrelsen skifter

Bestyrelsens årshjul - sådan

- sådan bevarer I vigtig viden

holder I ejendommen sund

s. 104

s. 10 8

Bygge- og renoveringsprojekter: Hvem rådgiver bestyrelsen ?

s. 112

Kend jeres ejendom:

Bestyrelsens økonomiske ansvar

De vigtigst dokumenter

begynder med overblik F RA K Æ LDER T IL K V IS T

Vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej. Ring 3378 2388 eller gå på lsb.dk/erhverv

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl · 2026.08 · 1535-1

Gør det let for jer selv

Kend jeres bygning – og beskyt den mod skader Hvad kræver det at passe godt på foreningens ejendom? I dette magasin ser vi på bygningens vigtigste dele fra kælder til kvist, mens ekstratillægget dykker ned i bestyrelsens rolle som bygningens forvalter.

n boligforening består af langt mere end de lejligheder, beboerne færdes i til daglig. Under jorden gemmer sig rør, kloakker og teknikrum. Over hove-

det besky tter tagkonstruktionen mod vind og vejr. Imellem dem finder vi facader, vinduer, altaner og installationer, som alle kræver løbende opmærksomhed for at fungere – og holde i mange år. I denne udgave af magasinet retter vi blikket mod selve bygningen. Fra kælder til kvist sætter vi fokus på de bygningsdele, der udgør rammen om boligforeningen, og på hvordan bestyrelsen kan forebygge skader, prioritere vedligehold og træffe de rigtige beslutninger, før små problemer udvikler sig til store udgifter. Magasinet er inddelt i to dele: Første del tager jer med ned under terræn og ind bag facaderne, hvor vi ser nærmere på blandt andet kældre, installationer og indeklima. I anden del bevæger vi os ud og op på bygningen med fokus på tag, altaner og udearealer – og på, hvordan de bedst vedligeholdes og udvikles.

Ekstratillæg: Bestyrelsen som bygningens forvalter Bagerst i magasinet f inder I ekstratillægget “Bestyrelsen som bygningens forvalter”. Her fly tter vi fokus fra bygningen

Vi sætter fokus på bestyrelsens rolle i planlægning, samarbejde med rådgivere og håndværkere, kommunikation med beboerne og sikring af, at vigtig viden om ejendommen bevares – også når bestyrelsen skifter.

til dem, der har ansvaret for den. Vi sætter fokus på bestyrelsens rolle i planlægning, samarbejde med rådgivere og håndværkere, kommunikation med beboerne og sikring af, at vigtig viden om ejendommen bevares – også når bestyrelsen skifter. Målet er at klæde bestyrelsen på til at forvalte ejendommen med både overblik og langsigtet omtanke.

minboligforening.dk/nyhedsbrev

Rigtig god læselyst!

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde, Ansv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

facebook.com/minboligforening Minboligforening.dk

info@minbf.dk

Magasinet Min Boligforening, 34. udgivelse, oktober 2026 Tema: Ejendommen fra kælder til kvist Forsidefoto: Caroline Flaga Vindelev Udgiver: Min Boligforening ApS, Trekronergade 100, 2500 Valby, tlf.: 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde Redaktør: Emma R. Helms, emma@minbf.dk Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 6.500 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Maibritt Frovin, maibritt@minbf.dk Senior projektleder: Siw Wahl Egede, siw@minbf.dk Projektkoordinator: Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk, Caroline Flaga Vindelev, caroline@minbf.dk, Mette Lybye Grundahl, mette@minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk ISSN: 2596-5549 Tryk: KLS Pureprint Distribution: Bladkompagniet A/S Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Annonce).

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

IN T ROD U K T ION

Bygningen indefra – det usynlige fundament for en sund ejendom 10

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

byg n i n g e n i n d e f r a

Det er ikke kun de synlige bygningsdele, der har betydning for ejendommens tilstand. Bag facaden, under gulve og i kældre findes konstruktioner og installationer, som er afgørende for både bygningens levetid, beboerkomfort og økonomi. Et godt kendskab til bygningens indre gør det lettere at opdage potentielle problemer i tide og planlægge vedligeholdelsen, før mindre skader udvikler sig til større og dyrere renoveringer.

“De alvorligste skader er ofte dem, der udvikler sig i det skjulte.”

Bygningens indre er fundamentet for en velfungerende ejendom. Når installationer, konstruktioner og tekniske anlæg fungerer, mærkes de sjældent. Men når de svigter, kan konsekvenserne være både omfattende og omkostningstunge. Derfor er

I denne del sætter vi bl.a. fokus på: • Kældre, faldstammer og sikring mod fugt og vand • Indeklima, rengøring og gode rammer i ejendommen • Varme, forbrugsmåling og effektiv drift af installationer Læs mere i magasinet

forebyggelse, løbende eftersyn og et godt overblik blandt bestyrelsens vigtigste værktøjer. I de følgende artikler får du viden, konkrete råd og inspiration til, hvordan du kan passe på ejendommens skjulte værdier og skabe de bedste rammer for en sund bygning indefra – både i dag og mange år frem. F RA K Æ LDER T IL K V IS T

i ndekli ma

Vi tilbringer mellem 80-90% af vores tid indendørs ifølge Miljøstyrelsen. Derfor har indeklimaet stor betydning for både vores sundhed og trivsel. og små forbedringer i hverdagen.

SKRE V ET A F :

En byggeteknisk rådgiver kan

Katrine Degnegaard Kommunikations-

Ved at starte med de små juste-

klimaproblemerne skyldes bygnin-

ringer kan I få en fornemmelse af, om

gens tilstand eller beboeradfærd

indeklimaet forbedres – og om det

t dårligt indeklima kan

– og hvornår det kan betale sig at

er nok. Hvis problemerne fortsætter,

skyldes mange ting: fugt,

tænke i større løsninger, som f.eks.

kan det være tid til at inddrage en

mangelfuld udluftning, util-

ventilation eller energirenovering.

fagperson, der kan se nærmere på

Min Boligforening

boligforeningen:

hjælpe med at vurdere, om inde-

medarbejder

eller som inspiration til at dele i

strækkelig opvarmning – eller en

Men det behøver ikke altid være

kombination af det hele. I ældre

komplekst. Der er nemlig flere ting,

Et godt indeklima er ikke kun et

ejendomme kan det i nogle tilfælde

man selv kan gøre for at forbedre

spørgsmål om komfort, men også

være nødvendigt med større reno-

indeklimaet – her og nu.

om sundhed, trivsel og værdien af

veringstiltag, men ofte kan meget

Her får du seks enkle råd, du selv

også løses med justering af vaner

kan følge i hverdagen – som beboer

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

ejendommens samlede tilstand.

jeres boliger – både nu og på længere sigt.

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

DU ER INDE I VARMEN

Med Fjernvarme i radiatorene har I allerede den helt rigtige varmeløsning i boligforeningen - den er energi-effektiv og giver den bedste komfort. Fjernvarmen er fremtidens energisystem bl.a. på Frederiksberg og en forudsætning for den Grønne omstilling. Tilbud om gratis kursus - Bliv dus med fjernvarmen: Fjernvarmeanlæg skal passes og vedligeholdes, så de hele tiden kører optimalt med minimalt ernergispild - og det kræver sin ”Varmemester”- Har I mistanke om, at der måske er energibesparelser at hente i jeres forening, så tilbyder Energispring Frederiksberg i samarbejde med Frederiksberg Forsyning et gratis kursus for viceværter, der er driftsansvarlige for fjernvarmecentraler i etageejendomme på Frederiksberg. Kurset: Deltagere på kurset får nyttig viden og gode tips om fjernvarmedrift fra kælder til kvist. De bliver bedre i stand til at optimere, effektivisere og vedligeholde centralen samt vurdere, hvornår fx en teknikker skal tilkaldes eller en komponent udskiftes. Tilmelding: Kurset afholdes den 4. nov. 2026 kl. 9-12.30 inkl. netværk og sandwich. Det sker hos Frederiksberg Forsyning, Stæhr Johansens Vej 38. Tilmelding senest 30. okt. via Energispring Frederiksberg på: frederiksberg-vpm.nemtilmeld.dk/81/ eller brug:

Bliv en del af Energispring-netværket på: www.frb-forsyning.dk baeredygtig.frederiksberg.dk/energispring-frederiksberg

RÅDGIVNING TIL ANDELS- OG EJERFORENINGER

Én partner – Ét ansvar

Overblik over ejendommen. Tryghed i beslutningerne. Vi hjælper bestyrelsen med at prioritere vedligeholdelse, energi og renovering.

Vedligeholdelsesplaner

Energioptimering

Bygherrerådgivning

Kend ejendommens tilstand og planlæg de kommende udgifter.

Få overblik over mulighederne for at reducere energiforbruget.

Få styr på projekt, økonomi og kvalitet undervejs.

ingemanfischer.dk

70 70 15 31 · info@ingemanfischer.dk

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Støtte til varmekælderen Har I problemer med varmen i ejendommen? ”Der er desværre problemer i kæld-

SKRE V ET A F : Morten Seifert Specialkonsulent Københavns Kommune

n del københavnske ejendomme har varmekældre med gamle anlæg, der ikke

virker ordentligt. Ofte ses det ved,

“Varmekælderpuljen kan søges af etageboligejendomme med mere end fem boliger, og processen er enkel.”

at tilbageløbsvandet i fjernvarmen

rene under nogle af Københavns ejendomme,” fortæller projektleder Eik Buhl Petterson fra Klima-, Miljøog Teknikforvaltningen. ”Nogle af de ældre anlæg er ineffektive og sluger energi. Det giver dårlig komfort for borgerne, og det er dyrt. Det er vigtigt, at foreningerne får set på problemerne. Det er derfor, vi har

ikke er tilstrækkeligt kølet. Beboere

Københavns Kommunes Varmekæl-

i de yderste boliger i sådanne ejen-

derpulje støtter derfor opgradering

domme oplever måske, at radiatoren

af varmekældre i etageboligejen-

etageboligejendomme med mere

ikke rigtig giver nok. Sådanne anlæg

domme. Puljen støtter både profes-

end fem boliger, og processen er

risikerer at få flere problemer, når

sionel rådgivning med anbefalinger

enkel. Foreningen udf ylder blot et

HOFOR de kommende år gradvis sæn-

til drift, og der er også penge til

ansøgningsskema med det ønskede

ker fremløbstemperaturen i fjernvar-

tekniske forbedringer som varmt-

projekt. Puljen kan støtte op til 50%

men i hovedstaden for at effektivise-

vandsbeholder, varmevekslere,

af udgifterne til rådgivning og til

re og fremtidssikre varmeforsyningen.

ventiler mv.

udskiftning af komponenter.

oprettet Varmekælderpuljen.” Varmekælderpuljen kan søges af

“Sådanne anlæg risikerer at få flere problemer, når HOFOR de kommende år gradvis sænker fremløbstemperaturen i fjernvarmen i hovedstaden.” F RA K Æ LDER T IL K V IS T

V AR M EK Æ LDER

”Vi havde længe haft problemer. Særligt dem på 2. sal havde svært ved at få ordentlig varme. En af vores beboere hørte så, at vi kunne få tilskud til at få undersøgt vores varmekælder. Vi søgte Varmekælderpuljen om tilskud til både rådgivning og ud-

”Vi havde længe haft problemer. Særligt dem på 2. sal havde svært ved at få ordentlig varme.

skiftning af komponenter og var så

Nyt liv i kælderen

heldige at få tilsagn til begge dele.

at kunne få dækket næsten 50% af

under Backersvej 11

Vi f ik svar snart efter, og kommu-

udgifterne. Ellers havde vi nok ikke

Karin Eriksen fra E/F Backersvej 11

nen havde valgt et privat rådgiver-

fået investeret i uvildig rådgivning.

på Amager glæder sig over Varme-

f irma til at hjælpe os med gennem-

Rådgiveren lavede en liste med

kælderpuljen. Anlægget i deres

gangen af varmekælderen.

prioriterede anbefalinger, og på det

lille ejendom havde problemer med

Vi følte en stor sikkerhed med

grundlag vedtog vi en plan. Rådgive-

at følge med, de var usikre på, om

rådgiveren, som var meget kvali-

ren var med på generalforsamlingen

anlægget ville kunne klare den

f iceret, og han fandt flere svage

og forklarede de forskellige forslag

kommende sænkning af fjernvarme-

punkter i vores system.

til optimering af kælderen, så vi kun-

temperaturen, og tilbageløbstemperaturen var for høj.

For en ejendom med kun seks

ne forstå det. Vi valgte faktisk også

lejligheder er det helt uvurderligt

at få lavet ting, der ikke var tilskud til for at optimere systemet, fordi rådgiveren anbefalede det. Noget er allerede lavet, andet er stadig i gang. For os blev ansøgningen og tilskuddet fra Varmekælderpuljen anled ningen til at komme i gang med at opgradere vores gamle varmekælder. Vi er meget glade.”

“Fremtidens fjernvarme”

Scan QR-koden og læs mere

Scan QR-koden og læs mere om varmekælderpuljen

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Foto: iStock og Emilie Patricia Dam-Krogh.

Frem mod 2033 sænker HOFOR fremløbstemperaturen i hovedstadens fjernvarmesystem til max 75 grader på de koldeste dage. De fleste anlæg er allerede klar til dette, men nogle ældre anlæg kan have brug for justering eller opgradering.

+ ORDENTLIGHED + TILLIDSFULDHED + MENNESKELIGHED +

Vi er for dig og din byggesag

BYGGETEKNISK RÅDGIVNING SIDEN 1999 ARKITEKTER + BYGNINGSKONSTRUKTØRER + INGENIØRER WWW.ETPLUS.DK | 3315 1520

ANNON C E

ELE V A T ORER

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Elevator i eksisterende ejendomme En elevator kan forbedre tilgængeligheden markant, men i ældre ejendomme kræver den rette løsning grundig analyse af bygning, brandforhold, arkitektur og økonomi. SKRE V ET A F : Niels Aalbæk Jensen Salgschef ElevatorCPH

t etablere en elevator i en eksisterende etageejendom er ofte en større

beslutning for en andels- eller

“Her kan den eksisterende trappe fjernes helt eller delvist, og elevatoren etableres i det areal, som trappen tidligere optog.”

ejerforening. Det gælder både øko-

ligger hovedtrappens nederste repos hævet over gadeniveau på grund af en høj kælder. Fra gården kan det derimod ofte være muligt at etablere direkte og niveaufri adgang til elevatoren. Det kan gøre en stor forskel for kørestolsbrugere og gangbesværede, men også i dagligdagen med rollator, barnevogn, cykel eller tunge indkøb.

nomisk og byggeteknisk, men også

placering. Her kan den eksisterende

En bagtrappe har imidlertid ofte

fordi projektet får betyd ning for

trappe fjernes helt eller delvist, og

en funktion i ejendommens eksiste-

ejendommens indretning og beboer-

elevatoren etableres i det areal,

rende brand- og flugtvejsstrategi.

nes hverdag mange år frem.

som trappen tidligere optog.

Når trappen ændres eller fjernes,

En væsentlig fordel er, at elevato-

skal konsekvenserne derfor under-

løsning. Den rigtige placering

ren kan integreres inde i bygningen

søges grundigt. Det kan eksempelvis

af hænger blandt andet af ejendom-

og derfor kun i begrænset omfang

mens opbygning, trappeforhold,

ændrer ejendommens facade. I nogle

adgang fra gade eller gård, brand-

projekter vil det dog være nødven-

og flugtvejsforhold, konstruktioner

digt at etablere en mindre kvist eller

og de arkitektoniske rammer.

anden tilpasning ved taget.

Der f indes sjældent én standard-

Derfor bør et elevatorprojekt

Bagtrappen kan samtidig give en

begynde med en samlet vurdering

særlig fordel i forhold til tilgænge-

af mulighederne, inden bestyrelsen

lighed. I mange ældre ejendomme

“I mange ældre københavnske ejendomme er bagtrappen en oplagt placering.”

beslutter sig for en bestemt løsning eller elevatorleverandør. I mange ældre etageejendomme står valget mellem elevator i bagtrappen, elevator i hovedtrappen eller et udvendigt elevatortårn. Har ejendommen allerede elevator, kan spørgsmålet i stedet være, om den eksisterende elevator bør moderniseres eller udskiftes.

Elevatorer i bagtrapper I mange ældre københavnske ejendomme er bagtrappen en oplagt

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

ELE V A T ORER

Lasse Ingeman og Niels Aalbæk Jensen foran deres butikker på Sønder Boulevard 67. Her reduceres eller ombygges

bestyrelsen tage med i vurderingen,

trappeløbene, så der skabes til-

især hvis et af projektets hovedfor-

strækkelig plads til en elevatorskakt

mål er at forbedre tilgængeligheden.

i midten. På ElevatorCPHs hjemme-

I ældre og bevaringsværdige op-

side beskrives en hovedtrappe på

gange er de arkitektoniske forhold

omkring 2,70 meters bredde som et

desuden vigtige. Gelændere, værn,

typisk udgangspunkt for at kunne

stuk, lysindfald og proportioner kan

undersøge denne mulighed, men

være væsentlige elementer, som en

medføre behov for installation

den enkelte ejendom skal altid

ny elevator skal respektere.

af sprinkleranlæg, ændringer af

vurderes konkret.

“Hvis der ikke er en egnet placering inde i ejendommen, kan elevatoren etableres i et udvendigt tårn.”

brandadskillelser, døre eller andre brandsikkerhedsmæssige tiltag.

Fordelen ved denne løsning er

Hvis der ikke er en egnet placering

Elevatoren bliver en naturlig del af

inde i ejendommen, kan elevatoren

at elevatoren ikke bør betragtes

hovedopgangen og giver adgang

etableres i et udvendigt tårn, typisk

som en isoleret installation. Den

tæt ved lejlighedernes hoveddøre.

mod gårdfacaden.

påvirker bygningen omkring sig og

Samtidig kan en transparent eller

skal projekteres som en del af den

arkitektonisk bearbejdet elevator-

samlede ejendom.

skakt ofte indpasses i de eksiste-

Det er netop en af årsagerne til,

rende trapperum uden at fjerne op-

Elevatorindbygning i hovedtrapper

Udvendige elevator tårne

først og fremmest placeringen.

levelsen af den oprindelige trappe. Til gengæld er elevator i hoved-

I ejendomme med store og brede

trappen ikke automatisk ensbety-

hovedtrapper kan elevatoren i

dende med niveaufri adgang. Hvis

nogle tilfælde placeres i det åbne

hovedtrappen ligger flere trin over

rum mellem trappeløbene – den

fortovet, vil der fortsat være en

såkaldte durchsicht.

niveauforskel fra gaden. Det bør

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

“Gelændere, værn, stuk, lysindfald og proportioner kan være væsentlige elementer, som en ny elevator skal respektere.”

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

ELE V A T ORER

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

Tårnet kan udføres i eksempelvis glas og stål eller med en mere lukket facadebeklæd ning. Fordelen er, at der ofte er større frihed til at dimensionere elevatoren end inde i eksisterende trapperum. Det kan

EJENDO M M ENS YDRE

“Mange ældre elevatorer kan fortsat moderniseres og levetidsforlænges.”

EKS T RA T ILL Æ G

ikke alene handler om at få en pris på en ny elevator, men om at vurdere hvilken løsning der samlet set er bedst for ejendommen over de kommende år.

Elevatorprojekt som

derfor være muligt at etablere en større kabine med bedre plads til

ude af drift, hvis reservedele bliver

samlet byggeopgave

kørestol, hjælper, barnevogn og

vanskelige eller kostbare at skaffe,

En væsentlig del af et elevator-

transport af større genstande.

eller hvis udgifterne til service og

projekt ligger uden for selve

reparationer fortsætter med at

elevatorteknikken. Når der ændres

en ny bygningsdel. Det betyder

stige, bør en komplet udskiftning

i trapper, etagedæk, tage eller

blandt andet, at fundering, fast-

indgå i overvejelserne.

facader, kommer almindelig byg-

Til gengæld er et udvendigt tårn

gørelse til ejendommen, vejrlig,

Ved en udskiftning vil den eksi-

ningsprojektering hurtigt i spil.

afvanding, brandforhold og facade-

sterende skakt ofte kunne genbru-

Derfor er det en god ide at alli-

udtryk skal behandles i projektet.

ges, mens selve elevatoren – her-

ere sig med en rådgivende ingeniør,

under eksempelvis kabine, styring,

som har kompetencer indenfor ar-

hederne skal også undersøges nøje.

drivsystem og døre – udskiftes

kitektur, bygningskonstruktion og

I nogle ejendomme kan elevatoren

eller tilpasses.

viden om brand og konstruktion.

Adgangen fra elevatoren til lejlig-

kobles direkte på en repos, mens

For bestyrelsen handler det der-

Det gør det muligt at behandle

den andre steder stopper ved en

for om at sammenligne den forven-

elevatorprojektet som en samlet

mellemrepos, hvor beboeren fortsat

tede levetid og økonomi ved fort-

byggeopgave i stedet for først

skal gå et halvt trappeløb op el-

sat reparation eller modernisering

at vælge elevator og derefter

ler ned. En udvendig elevator kan

med investeringen i en ny elevator.

forsøge at få bygningen tilpasset

derfor være en god løsning uden

Driftsstabilitet, energiforbrug,

omkring den.

nødvendigvis at give fuld niveaufri

komfort, støjniveau og fremtidig

adgang.

adgang til reservedele bør indgå i

vendigt at beregne nye stålkon-

vurderingen.

struktioner, kontrollere eksiste-

Udskif tning af gamle elevatorer

En uaf hængig gennemgang kan

rende etagedæk, ændre trappeløb,

være særlig relevant her, fordi det

projektere en kvist, dokumentere

Når en ejendom allerede har elevator, er den bedste løsning ikke nødvendigvis at udskifte den. Mange ældre elevatorer kan fortsat moderniseres og levetidsforlænges. Men på et tidspunkt kan balancen tippe. Hvis elevatoren ofte er

Det kan eksempelvis være nød-

brandsikkerheden eller bearbejde

“Ved en udskiftning vil den eksisterende skakt ofte kunne genbruges.”

et ny t elevatortårn arkitektonisk. For bestyrelsen er den vigtigste beslutning i begyndelsen derfor sjældent, hvilken fabrikat der skal stå på elevatoren. Først bør det af klares, hvilken løsning der passer bedst til ejendommen, hvor god tilgængelighed den giver, hvilke

Hvad koster de forskellige elevatorløsninger?

bygningsarbejder den kræver, og

Løsning

Vejledende pris

tes at koste.

Elevator i bagtrappe

2,1–2,9 mio. kr.

Elevator i hovedtrappe

1,2–2,8 mio. kr.

Elevator i udvendigt tårn

0,8–1,7 mio. kr.

Priserne er vejledende. Den endelige økonomi afhænger blandt andet af ejendommens konstruktion, antal etager, brandkrav, adgangsforhold, elevatorstørrelse og nødvendige følgearbejder.

hvad det samlede projekt forvenNår disse spørgsmål er belyst, er grundlaget væsentligt bedre for at træffe en beslutning og senere indhente sammenlignelige tilbud.

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

V ASKERI

Når vaskeriet bliver mere end et praktisk rum Fællesvaskeriet løser en praktisk opgave i ejendommen. Men i en tid, hvor de naturlige møder mellem mennesker bliver færre, kan det fælles vaskeri også få en social betydning. nogle af de små, tilfældige møder i hverdagen bliver færre. Her har boligforeningens fællesarealer en interessant rolle. For mens gården, opgangen og vaskeriet først og fremmest har praktiske funktioner, er de også steder, hvor beboere naturligt krydser hinandens vej. Fællesvaskeriet skiller sig ud, fordi beboerne opholder sig der, mens der f yldes maskiner, sorteres tøj, ventes og foldes. Det skaber små pauser, hvor en samtale kan opstå uden at være planlagt. Et fællesvaskeri kan naturligvis ikke løse ensomhed. Men netop koblingen mellem vaskeriet og det sociale fællesSKRE V ET A F : Steen Duus Salgsdirektør & medejer Nortec

i går i vaskeriet for at

men rammerne omkring vores bolig

skab er noget, vi hos Nortec har

og lokalområde kan have betyd ning

valgt at engagere os i. Som en del af

for, hvor og hvordan vi møder andre

vores arbejde med fællesvaskerier

mennesker.

har vi en bestyrelsespost i Folke-

Mange af hverdagens praktiske

vaske tøj – ikke for at få

gøremål kan i dag klares uden

mentet udspringer af et ønske om

nye venner. Alligevel kan

kontakt med andre. Vi handler på

at undersøge, hvordan de steder, vi

turen ned med vasketøj føre noget

nettet, kommunikerer digitalt, og

allerede deler i hverdagen, kan under-

andet med sig: Et hej til naboen,

mange har deres egen vaskemaskine

støtte mødet mellem mennesker.

en kort snak, mens maskinen kører,

i boligen. Det betyder samtidig, at

Kan indretningen

eller bare oplevelsen af at blive set af et andet menneske. Det kan lyde som en lille ting. Men de små, uformelle møder er ikke en selvfølge.

Når de naturlige mødesteder bliver færre 656.200 danskere bor alene i boligforeninger.

At bo alene er ikke

det samme som at være ensom,

bevægelsen mod Ensomhed. Engage-

M IN B OLIG F ORENING

“Når der alligevel skal investeres i et fællesvaskeri, kan det være værd at tænke lidt længere end maskiner og kvadratmeter.” OKTOBER

2 0 2 6

gøre en forskel? Når et fællesvaskeri skal renoveres, er fokus naturligt på maskiner, kapacitet, energiforbrug og drift. Men det kan også være relevant at se på selve rummet: Er det lyst og overskueligt? Er der et sted at folde tøjet? Kan man sidde ned, mens man venter? Og er det i det hele taget et rum, man har lyst til at opholde sig i?

I Morbærhaven under Albertslund

venligt miljø. Det er forholdsvis enk-

er, hvor mennesker deler hverdag.

Ungdomsboliger blev f ire fælles-

le greb, som ikke ændrer vaskeriets

Der findes allerede eksempler på vas-

vaskerier totalrenoveret i 2023.

primære funktion, men som kan

kerier, hvor man har bygget videre på

Her var ønsket både at skabe funk-

gøre det mere naturligt at opholde

den tanke med blandt andet bog- og

tionelle vaskerier og at give bedre

sig i rummet og møde andre.

spilby tte, strikkeklubber, lektie-ca-

rammer for naboskabet blandt

féer eller små arrangementer. Andre

De små møder tæller også

steder handler det måske blot om at

Der blev blandt andet arbejdet

Fællesskab behøver ikke altid være

skabe et rart rum, hvor der er mulig-

med opholdsområder, borde til at

fællesspisning, sommerfest eller

hed for at sige hej og falde i snak.

folde vasketøj, grønne planter,

arbejdsdag. Det kan også opstå

For bestyrelsen er pointen ikke,

enkel skiltning og et lyst og bruger-

i de helt almindelige situation-

at vaskeriet skal være boligforening-

områdets beboere.

ens nye fælleshus. Men når der alligevel skal investeres i et fællesvaskeri, kan det være værd at tænke lidt længere end maskiner og kvadratmeter. For måske kan et rum, der allerede er en del af beboernes hverdag, også bidrage med noget andet end rent tøj. *)

Kilde: Sundhedstilstanden blandt

beboere i almene boliger 2017 (SDU 2018)

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

professionel snerydning - din pålidelige partner gennem vinteren • Snerydning og saltning i hele landet • Vi overvåger vejret døgnet rundt • Miljøvenlige tømidler hvis I ønsker det • Kvittering på sms eller mail når vi har været på ejendommen Vi har mere end 20 års erfaring i branchen og varetager over 700 adresser på landsplan.

Fuglebækvej 3D • 2770 Kastrup tlf.: 70 20 90 79 • info@vinterservice.dk

Er jeres brandsikring dokumenteret korrekt? BR18 gør kontrol og dokumentation af passiv

brandsikring lovpligtig for alle bygninger, uanset alder. Vi hjælper jer med at få dokumentationen i orden, så I ikke risikerer at miste forsikringsdækningen. Grundig brandteknisk gennemgang Fuld BR18-dokumentation Erfaren brandrådgivning til boligforeninger

Kontakt os i dag

29 92 87 89

kontakt@brandkontrol.dk

brandkontrol.dk

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Fra forbrugsdata til energibesparelser For ejer- og andelsforeninger er energiforbrug mere end et spørgsmål om den årlige afregning. Med aktuelle og præcise data får bestyrelsen et bedre grundlag for at følge ejendommens drift, opdage afvigelser og vurdere, hvor der kan spares energi og reduceres omkostninger.

“Erfaringer viser, at hyppigere information kan føre til yderligere besparelser på omkring 10 procent eller mere.”

SKRE V ET A F : ista

gør det muligt at reagere på et højt forbrug, mens det sker. Erfaringer viser, at hyppigere information kan

Synlighed kan ændre adfærd

føre til yderligere besparelser på

Individuel måling og afregning gør

omkring 10 procent eller mere.

beboerne mere opmærksomme på

“Hyppige forbrugsdata gør det

“Individuel måling og afregning gør beboerne mere opmærksomme på deres forbrug.”

deres forbrug. Effekten kan styr-

muligt at opdage unødigt højt

kes, når de løbende kan følge ud-

varmeforbrug i tide og justere

viklingen digitalt frem for først at

adfærden, før energien går til

gang derfor gøre det lettere at

se resultatet på årsopgørelsen.

spilde,” siger Jens Lunding fra ista.

ændre vaner og samtidig reducere

Månedlige forbrugsoplysninger

For beboerne kan den digitale ad-

både energiforbrug og udgifter.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

F OR B R U GS M Å LING

“Hyppigere information kan føre til yderligere besparelser på omkring 10 procent eller mere.” Data kan styrke ejendommens drif t For bestyrelsen ligger værdien især i muligheden for at se mønstre og afvigelser i ejendommens samlede forbrug. Et usædvanligt højt varmeforbrug kan eksempelvis være anled ning til at undersøge varmeanlægget eller andre tekniske forhold. Det gælder både ældre ejendomme med et stort energiforbrug

bedringer, kan historiske og aktuelle

og nyere byggeri, hvor driften ikke

forbrugsdata være med til at kvali-

nødvendigvis fungerer optimalt.

ficere beslutningen. Data kan give

Hvis et varmeanlæg eksempelvis

et dokumenteret udgangspunkt og

kører med unødigt høje tempera-

efterfølgende bruges til at vurdere

turer, kan det øge varmetabet og

effekten af de gennemførte tiltag.

påvirke effektiviteten i både fjern-

D e t g ø r d e t l e t t e re a t f ø l g e, o m

varmeanlæg og varmepumper.

“Månedlige forbrugsoplysninger gør det muligt at reagere på et højt forbrug, mens det sker.”

e n i n v es t e r i n g l e v e r o p t i l f o r -

Forbrugsdata kan dermed være

v e n t n i n g e r n e, o g g i v e r s a m t i d i g

på faktiske data for el og fjern-

et ny ttigt supplement til den tekni-

b es t y re l s e n e t ko n k re t g r u n d l a g

varme. Oplysningerne kan samles

ske rådgivning, når bestyrelsen

f o r d i a l o g e n m e d a d m i n i s t ra t o r,

på tværs af ejendomme og give et

skal vurdere, hvor det giver mening

d r i f t s p e rs o n a l e o g rå d g i v e re.

samlet billede af udviklingen.

Fra energiforbrug

samtidig reducere manuelt arbejde

Et værktøj til investeringer

til CO₂-overblik

og gøre dokumentationen mere

og opfølgning

Forbrugsdata kan også anvendes til

enkel. For bestyrelsen betyder det

Når bestyrelsen skal tage stilling til

CO 2 -rapportering. Rapporteringen

et bedre overblik, når energiforbrug

energirenoveringer eller andre for-

kan eksempelvis baseres

og CO 2 skal indgå i arbejdet med

at sætte ind.

Automatiseret rapportering kan

ejendommens fremtidige udvikling. Med digitale målinger og løbende adgang til forbrugsdata får ejer- og andelsforeninger et værktøj, der kan bruges på tværs af beboeradfærd, drift, økonomi og investeringer. Hos ista hjælper vi med at gøre data anvendelige, så bestyrelsen kan gå fra at følge forbruget til at handle på det.

Scan QR-koden og læs mere

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Tak fordi du renoverer Når du renoverer din ejendom, passer du på mere end en bygning. Du passer på de rammer, vi skal leve i – også i fremtiden. Fremtidens ejendomme står her allerede. Lad os passe godt på dem sammen. 32 57 82 50 Bangbeen.dk

Renovering med respekt ...for ejendommenes historie, omgivelser og arkitektur. For dem, der bor, færdes og arbejder i dem. Og for vores fælles miljø og fremtid.

EJENDO M SSER V I C E

“En arbejdsplan, en log eller periodiske kvalitetskontroller kan give bestyrelse og leverandør et fælles grundlag for opfølgningen.“

En ren opgang kræver mere end vand og sæbe Opgangens materialer, trafik og årstid stiller forskellige krav til rengøringen. Den rette indsats beskytter fællesarealerne og kan begrænse unødigt slid.

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

EJENDO M SSER V I C E

SKRE V ET A F : Rengøringsagenterne

ver dag følger sand, støv og fugt med beboerne ind gennem gadedøren og videre

op gennem bygningen. Om vinteren kommer vejsalt og sjap oveni. Det

“En fast aftale bør kunne justeres efter sæsonen og den trafik, der er i netop jeres opgang.”

sætter ikke kun sit præg på oplevelsen af opgangen. Snavset kan

sin besky ttelse ved for kraftig kemi.

også slide på gulve og trapper, hvis

Før rengøringen planlægges, er

det får lov at ligge – eller hvis over-

det derfor en god idé at kortlægge

fladerne bliver behandlet forkert.

overfladerne og deres behov.

Forskellige materialer

Sliddet begynder

kræver forskellig pleje

allerede ved gadedøren

Vejen fra gadedør til lejlighed kan

Når sand og små partikler bliver

gå hen over flere forskellige mate-

trådt hen over gulvet, virker de som

rialer. Indgangspartiet kan være af

slibemiddel. Derfor begynder en

sten eller terrazzo, mens trapper

grundig rengøring med at fjerne løst

og reposer er belagt med linoleum

snavs ved fejning eller støvsugning,

eller træ. Undervejs møder man

inden gulvet vaskes. Særligt ind-

også gelændere, paneler, radiatorer,

gangspartiet og de nederste etager

postkasser og vindueskarme, som

kræver opmærksomhed, fordi be-

alle er en del af opgangen, men ikke

lastningen som regel er størst her.

nødvendigvis skal behandles ens.

Men behovet er ikke det samme

Træ bør for eksempel vaskes med

hele året. Efteråret bringer blade

begrænset vand mængde og et mid-

og fugt, mens vinteren giver grus,

del, der ikke angriber lakken. Sten

sjap og vejsalt. Salt kan sætte sig

kræver produkter, der passer til

som belægninger og bør fjernes

stentypen, mens linoleum kan miste

med en metode, der passer til gulvet. En fast aftale bør derfor kunne justeres efter sæsonen og den

En god RENGØRINGSaftale tager højde for:

• Materialerne og deres stand i opgang og indgangsparti

En klar plan fjerner unødig tvivl Når materialerne og behovet er

• Trafik, belastning og skiftende behov gennem året

kendt, skal opgaven beskrives.

• Tydelig udlægning af, hvilke flader og opgaver, aftalen omfatter, og hvor ofte de tilses

dække meget forskelligt. Nogle

gøring. Det bør også fremgå,

aftaler omfatter alene trin og re-

hvordan der meldes om skader.

poser, mens andre også inkluderer

Den løbende rengøring kan nemlig

gelændere, postkasser, paneler,

give mulighed for at opdage løse

dørkarme, lyskontakter, radiatorer

belægninger, slid eller fugt, før

og spindelvæv. Uden en præcis

problemet vokser.

• Egnede rengøringsmidler, korrekt dosering og et passende vandforbrug • Opfølgning, dokumentation og melding om eventuelle skader

traf ik, der er i netop jeres opgang.

“Før rengøringen planlægges, er det en god idé at kortlægge overfladerne og deres behov.”

M IN B OLIG F ORENING

Begrebet trappevask kan nemlig

beskrivelse bliver resultatet svært at vurdere.

Dosering af rengøringsmiddel

Arbejdsbeskrivelsen bør angive

har betydning for resultatet

områder, opgaver og intervaller og

Mere rengøringsmiddel giver ikke

skelne mellem den faste rengøring,

nødvendigvis et bedre resultat.

periodisk aftørring og hovedren-

Overdosering kan efterlade en

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

hinde, som binder ny t snavs, og

Mærket kan derfor indgå som ét af

Når materialer, belastning og sæson

øger samtidig forbruget af kemi.

flere pejlemærker i vurderingen.

tænkes ind i samme plan, bliver

Det samme gælder vand: Den rette

trappevasken mere end en kosme-

mængde af hænger af både meto-

Opfølgning skaber

tisk opgave. Den bliver en praktisk

den og materialet.

et fælles grundlag

del af vedligeholdelsen af bygningen

Det bør være aftalt, hvordan

indefra.

Det er derfor vigtigt, at midlerne doseres korrekt, og at medarbejder-

afvigelser registreres, hvem der

ne er instrueret i overfladerne. En

kontaktes, og hvornår behovet vur-

svanemærket rengøringsservice er

deres igen. En arbejdsplan, en log

underlagt krav til blandt andet kemi-

eller periodiske kvalitetskontroller

kalier, ressourceforbrug, transport,

kan give bestyrelse og leverandør

arbejdsmiljø og kvalitetssikring.

et fælles grundlag for opfølgningen.

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

Er dit varmeforbrug for højt? Varmeforbrug i bygninger har stor betydning for klimaet. Med ista får du adgang til data og digitale værktøjer, der kan gøre det nemmere at få overblik og tage velinformerede beslutninger om energiforbruget. • Overvåge forbruget løbende • Dokumentere effekten af ændringer • Prioritere indsatser med fakta i hånden

Borupvang 5B ▕ 2750 Ballerup ▕ ista@ista.dk ▕ + 45 77 32 33 00

Til jer i bestyrelsen

Det er rart at vide, hvad der venter En 10-årig vedligeholdelsesplan er ikke en liste over problemer. Det er en plan for, hvordan jeres ejendom bliver bedre år for år. I ved, hvad der skal ske hvornår, hvad I skal spare op til, og hvad I roligt kan gå i gang med. Ro i økonomien. Ingen pludselige regninger til beboerne Ro i bestyrelsen. Beslutninger på et oplyst grundlag, år efter år Ro om ejendommen. Værdien holder, når vedligeholdelsen er planlagt Jens Aaberg og Christoffer Pilgaard arkitekter m.a.a. To faste kontaktpersoner, som I kan ringe direkte til.

Passion for arkitekturen. Vi passer på det, der gør netop jeres ejendom unik og spændende Og plads til det sjove. Når det nødvendige er planlagt, viser der sig som regel også råd til at forbedre

Ring for en uforpligtende snak om jeres ejendom Jens Aaberg 40 50 84 45 · Christoffer Pilgaard 30 54 05 99 · aaberg-pilgaard.dk

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Bæredygtige faldstammer o p n å s m e d k u n d e ko n ta k t, kvalitet og miljøvenlighed Relining af faldstammer er en nem, hurtig og grøn måde at udbedre slidte faldstammer på. For at hele projektet er bæredygtigt, handler det både om

Foto: iStock.

kvaliteten af produkt og ydelse og god kundekontakt. Nøglen er kommunikation.

“For at sikre bæredygtigheden er det vigtigt, at projektet ulejliger beboeren mindst muligt.”

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

F ALDS T A M M ER

Den gode oplevelse bør starte, lige

SKRE V ET A F : Heine Buhl

fra projektet sættes i gang, til det

Hvad skal du gøre,

Ad m. Direktør

er slut. Her er nøglen kommunikation

hvis dit afløbsrør

Greenpipe

og tilstrækkelig med information til beboeren. Alle kan lave fejl, men

er tilstoppet?

n faldstamme har - ligesom

det handler om at være eksplicitte

Step 1: Forsøg først at rense

os mennesker - en forventet

omkring det, så problemet kan løses

ved at hælde 1-2 liter næsten

levetid. Det er uundgåeligt, at

med det samme. Beboeren skal vide,

kogende vand i afløbsrøret.

de med tiden skal udbedres. Heldigvis

præcis hvad der sker, når det sker.

behøver denne proces ikke at være besværlig og langvarig. Der findes

Kvalitetssikring af

nemlig en både nem og grøn løsning.

arbejdet i det skjulte

Step 2: Er afløbsrøret stadig stoppet til, kan du forsøge med en svupper.

Relining indebærer, at faldstammen

Kvalitet er en kunstart - specielt i

Step 3: Virker ingen af de

renoveres, så man undgår at udskifte.

en branche som faldstammerenove-

to nævnte løsninger, skal du

Det er en bæredygtig løsning, hvor

ring. Arbejdet med relining af fald-

have hjælp af et professionelt

man slipper for et større byggepro-

stammer foregår i det skjulte, hvor

spulefirma.

jekt med for eksempel huller i gulvet.

hverken arbejdsgiver eller kunde

Besparelsen på byggematerialer samt

kan se det færdige resultat.

nedrivning og opsætning er op mod

For at man som boligforening

transparens i arbejdet skaber en

100 kg CO 2 pr. lejlighed, der renoveres.

kan være tryg ved, at det færdige

stor tryghed for boligforeningen,

arbejde er udført, som det skal,

der med dokumentation for arbejdet

Beboeren i fokus

er det derfor vigtigt, at arbejdet

kan vide sig sikker på, at de relinede

Bæredygtighed er mere end blot

kvalitetssikres. Her gør teknologien

rør nu kan holde i mere end 50 år.

at udføre et grønt stykke arbejde.

det muligt at få et kig ind i de ellers

Det er også sammenhængen mellem

svært tilgængelige faldstammer.

ydelse, kvalitet og kundetilfredshed.

Med et kamera, der sænkes ned i

højde for faldstammerne?

For at sikre bæredygtigheden er det

faldstammen, kan man foretage en

Faldstammer er en del af boligfor-

altså vigtigt, at projektet ulejliger

TV-inspektion, hvor resultatet bliver

eningen, som skiller sig ud. Springer

beboeren mindst muligt - også selv-

f ilmet. På den måde kan man sikre,

et vandrør, kan man se det - og der

om klokken er 7:30 om morgenen.

at kvaliteten er i orden. Denne

er konsekvenser med det samme.

Tager vedligeholdelsesplanen

Med faldstammer er det en helt anden sag. Siver en faldstamme på grund af gennemtæring, kan det uden at man bemærker det mindste - fugte en hel etageadskillelse, som i værste fald kan medføre svamp og andre fugtskader. Faldstammer holder i lang tid, som hovedregel 50-70 år. Derfor kan det være let at komme til at fortrænge dem i planlægningsprocessen. Står faldstammerne nævnt i vedligeholdelsesplanen, bliver man mindet om, at man skal holde øje med dem, og man undgår, at projektet kommer som en uforudset udgift.

Scan QR-koden og læs mere

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Overlad trygt jeres byggeprojekt til os

”En sund ejendom kræver overblik, rettidig omhu og teknisk ekspertise.” Mark Stender Byggeteknisk rådgiver

Scan QR-koden og læs om byggeprojekter hos DEAS

Professionel vedligeholdelse sikrer værdien af jeres fælles hjem DEAS’ byggetekniske rådgivere arbejder for at gøre jeres ejendom fremtidssikret gennem systematik og faglig indsigt. Vi hjælper med byggesagsadministration, finansering, byggeteknisk rådgivning, driftsledelse og meget mere.

foreninger.deas.dk

Få viden, inspiration og invitation er til gratis eve nts direkte i indbakken

Tilmeld dig Min Boligforenings nyhedbrev Og kom i godt selskab med over 6.000 andre bestyrelsemedlemmer! Få viden og inspiration, der kan gøre arbejdet nemmere for bestyrelsesmedlemmer i andelsog ejerboligforeninger. • Se highlights fra artikler, der er relevante for arbejdet i en boligforening. • Bliv inviteret til vores gratis events, hvor bestyrelserne kan deltage og få inspiration samt møde og netværke med rådgivere og leverandører.

Tilmeld dig her

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Den brandsikring, I aldrig ser, men altid hæfter for Passiv brandsikring holder ild og røg tilbage, når det går galt. Den skal kontrolleres hvert år, og ansvaret for, at det sker, ligger hos jeres bestyrelse.

“Hvert år rykker brandvæsenet ud til omkring 3.000 boligbrande i Danmark. De fleste starter i køkkenet, og fire ud af fem skyldes menneskelig uopmærksomhed snarere end tekniske fejl.”

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

PASSI V B RANDSIKRING

SKRE V ET A F : Peter Rasmussen Teknisk konsulent, brandsikring Brandkontrol.dk

vert år rykker brandvæsenet ud til omkring 3.000 boligbrande i Danmark. De

fleste starter i køkkenet, og f ire ud af fem skyldes menneskelig uop-

I en andelsboligforening ejer foreningen hele ejendommen, og bestyrelsen har ansvaret samlet.

brandsikring hvert år, i alle typer bygninger og uanset alder (kapitel 5, §§ 82 og 137). Ansvaret ligger hos ejeren, og i praksis er det bestyrelsen, der skal sikre, at kontrollen bliver gennemført og dokumenteret. For ejendomme med byggetilladelse efter BR18 skal en brandrådgiver desuden udarbejde en DKV-plan, en drifts-, kontrol- og vedligeholdelses-

mærksomhed snarere end tekniske fejl. Om branden bliver standset i

døre og de fuger og tætninger, der

plan, inden bygningen tages i brug.

det rum, den opstår i, eller breder

lukker huller omkring rør og kabler.

Har jeres ejendom aldrig fået en

sig til resten af opgangen, af hæn-

Formålet er, at ild og røg holdes

sådan plan, er I ikke fritaget for kravet om årlig kontrol.

ger ofte af noget, næsten ingen i

tilbage i det rum, hvor branden

bestyrelsen har lagt mærke til:

starter, i typisk omkring en time.

den passive brandsikring.

Den time er ofte det, der afgør, om

Andels- eller ejerforening:

beboerne når ud, og om brandvæ-

reglerne gælder begge

Det, der holder

senet når frem, før branden spreder

Det er uden betyd ning for kravet,

branden tilbage

sig videre. I praksis er det ofte små

om I er organiseret som andels-

Brandsikring f indes i to lag. Det

ting, der svigter: en brandfuge, der

boligforening eller ejerforening. I en

aktive lag reagerer, når uheldet er

er lavet forkert efter en kabelgen-

andelsboligforening ejer foreningen

ude: røgalarmer, branddørlukkere

nemføring, eller en branddør, der

hele ejendommen, og bestyrelsen

og sprinkleranlæg. Det passive lag

ikke lukker helt tæt.

har ansvaret samlet. I en ejerforening ejer beboerne deres egen

er bygget ind i selve konstruktionen og arbejder hele tiden - uden strøm

BR18 gør det lovpligtigt

bolig, mens ejerforeningen har

og uden at nogen skal aktivere det.

Siden bygningsreglementet BR18

ansvaret for fællesarealer, tag,

Det er brandvægge, brandadskil-

trådte i kraft, har det været lov-

kældre og de brandadskillende kon-

lende dæk mellem etagerne, brand-

pligtigt at kontrollere den passive

struktioner mellem lejlighederne. I begge tilfælde er det bestyrelsen, der hæfter for, at kontrollen sker.

Når dokumentationen mangler En manglende kontrol er sjældent kun en formalitet. Myndighederne kan udstede påbud og bøder, hvis brandsikkerheden ikke er dokumenteret ordentligt. Men det, der ofte rammer hårdest, er forsikringen. Selskabet lægger vægt på, om den passive brandsikring er kontrolleret og dokumenteret, når en brandskade skal vurderes, og med hvilket beløb den dækkes. Uden dokumentation kan foreningen stå svagt netop dér, hvor man har mest brug for opbakning, og i værste fald kan selskabet nedsætte erstatningen eller helt afvise at dække skaden. Dertil kommer, at bestyrelsen i yderste konsekvens kan blive holdt personligt ansvarlig, hvis kravene er forsømt.

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

To brande, to udfald Fokus på brandsikkerhed er vokset markant de senere år, ikke mindst efter en række opsigtsvækkende brande. Både myndigheder og for-

“Med arbejdsplaner, kvalitetsrapporter og opgavestyring samlet ét sted, får både medarbejdere og bestyrelse et klart overblik.”

sikringsselskaber stiller i stigende grad skarpt på, om den passive

søgelser pegede på flere mangler

gangen. Er der for nylig lavet el-,

brandsikring rent faktisk er kon-

i den passive brandsikring, blandt

køkken- eller badeværelsesarbejde

trolleret frem for blot antaget at

andet på loftet og i brandvæggen.

i en af lejlighederne, er det også

To år senere brændte Børsen i

værd at sikre sig, at de brand-

være i orden. I marts 2022 brød der brand ud

København under en renovering.

adskillende konstruktioner er ført

i taget på et boligkompleks i Van-

Her holdt en brand mur, og den ene

korrekt tilbage bagefter. Det er

løse. På 1 time og 18 minutter stod

halvdel af bygningen kunne red-

desuden en god idé at have

hele tagfladen i flammer, branden

des og står stadig i dag. Forskellen

bredte sig ned gennem etagerne,

mellem de to brande viser, med hvor

og 130 familier mistede deres hjem.

stor vægt den passive brandsikring

Bygningen måtte rives ned. Under-

tæller, når det virkelig gælder.

“Siden bygningsreglementet BR18 trådte i kraft, har det været lovpligtigt at kontrollere den passive brandsikring hvert år.”

Hvad bestyrelsen selv kan holde øje med Mellem de årlige kontroller kan bestyrelsen selv holde øje med nogle typiske advarselstegn: branddøre, der ikke lukker helt i eller står fastkilet, synlige huller eller revner omkring rør- og kabelgennemføringer og skunk- eller pulterrum uden

Kort om passiv brandsikring Passiv brandsikring er brandvægge, branddøre og tætninger i konstruktionen, der virker uden strøm. Den skal ifølge BR18 kontrolleres hvert år og holde ild og røg tilbage i cirka 60 minutter. Kravet gælder alle bygninger, også ældre uden DKV-plan, og ansvaret ligger hos bestyrelsen.

ordentlig adskillelse til naboop-

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

PASSI V B RANDSIKRING

seneste kontrolrapport og eventu-

“En manglende kontrol er sjældent kun en formalitet. Myndighederne kan udstede påbud og bøder, hvis brandsikkerheden ikke er dokumenteret ordentligt.”

elle DKV-planer liggende tilgængeligt, så de hurtigt kan f indes frem, hvis forsikringsselskabet efterspørger dem.

Sådan får I styr på det Et typisk forløb er enkelt: En teknisk

udarbejder en rapport med billed-

rådgiver med ekspertise i brand-

dokumentation af eventuelle fejl og

sikring gennemgår bygningens

mangler, som bestyrelsen kan bruge

brandadskillende konstruktioner og

internt og over for forsikringsselskabet. Findes der noget, der skal rettes, kan foreningen selv hente håndværkere ind, eller den tekniske rådigver kan stå for hele forløbet: tilbud, koordinering og slutkontrol, så alt ender korrekt dokumenteret. Med en fast aftale bliver den passive brandsikring kontrolleret regelmæssigt, og dokumentationen opbevares i mindst fem år. Bestyrel-

Brande i Danmark Brandvæsenet rykker årligt ud til omkring 3.000 boligbrande i Danmark. Mellem 50 og 80 mennesker omkommer i brand hvert år, og de fleste brande opstår i køkkenet. Fire ud af fem skyldes menneskelig uopmærksomhed frem for tekniske fejl. God passiv brandsikring giver den tid, der skal til for at nå i sikkerhed.

sen får samtidig besked, når det er tid til næste kontrol, så de ikke selv skal huske på det. Ved renovering eller ombygning kan aftalen også bidrage til, at brandsikringen og eventuelle DKV-planer bliver tilpasset de ændrede forhold.

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Scan QR-koden og læs mere

VI ER POLYGON

Vi sikrer jeres sociale fællesskab ved at forebygge, kontrollere og minimere skader efter vand, brand og klima. Som en af Europas førende aktører inden for skadeservice og fugtteknik er Polygon klar til at støtte boligforeninger, når skader opstår. Vi tilbyder akut hjælp døgnet rundt i hele landet samt professionel udbedring af overfladeskader der sparer boligforeninger tid, penge og ressourcer. Vores formål er at understøtte en sund økonomi i boligforeningen og skabe tryghed for foreningens beboere og fællesskabet som helhed. Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale eller et møde om mulighederne for en tilkaldeaftale: Telefon: 72 28 28 18 l Akuttelefon: 72 28 28 19 E-mail: info-pdk@polygongroup.com

www.polygon.dk

ANNON C E

T ØRRELO F T ER

Tørreloftet kan være ejendommens næste mulighed Mange ældre ejendomme rummer uudnyttede kvadratmeter lige over hovedet. En tidlig afklaring kan vise, om tørreloftet kan skabe nye muligheder. Tænk lof tsprojektet sammen med ejendommen Et loftsprojekt står sjældent alene. Hvis taget nærmer sig en renovering, facaden skal istandsættes, installationer opgraderes eller andre større arbejder er på vej, kan det være relevant at se projekterne i sammenhæng. Det kan give mulighed for at koor dinere arbejderne, begrænse gener for beboerne og skabe en mere samlet plan for ejendommens udvikling. I nogle projekter kan etableringen af nye kvadratmeter samtidig bidrage økonomisk til andre nødvendige arbejder på ejendommen. Men potentialet varierer fra ejendom til ejendom. Derfor bør bearealet kan bruges bedre – og om

styrelsen kende både de tekniske,

Lasse Ingeman Michaelsen

en udvikling samtidig kan bidrage til

juridiske og økonomiske forudsæt-

Direktør

ejendommens langsigtede øko-

ninger, før generalforsamlingen

nomi og vedligeholdelse. Det første

skal tage stilling.

SKRE V ET A F :

Ingeman Fischer A/S

skridt er ikke at tegne nye boliger, mange andelsog ejerforeninger

men at undersøge potentialet.

er tørreloftet et areal, der histo-

Loftshøjde, dagslys, adgangsfor-

risk har været brugt til tørring,

hold, brand, konstruktioner, instal-

opbevaring og pulterrum. I dag kan

lationer og ejendommens arkitektur

det være relevant at undersøge, om

er blandt de forhold, der har betydning for, hvad der realistisk kan lade

“I nogle projekter kan etableringen af nye kvadratmeter samtidig bidrage økonomisk til andre nødvendige arbejder på ejendommen.” 44

M IN B OLIG F ORENING

sig gøre. Hertil kommer myndighedskrav, vedtægter, ejerforhold og økonomi. En tidlig screening kan derfor være et vigtigt beslutningsværktøj for bestyrelsen. Den kan blandt andet afdække, hvilke muligheder ejendommen rummer, hvilke udfordringer der skal håndteres, og om projektet overhovedet er realistisk at arbejde videre med.

OKTOBER

2 0 2 6

Det hjælper en rådgiver med: • Indledende screening og potentialevurdering • Myndigheds- og planafklaring • Budget og beslutningsgrundlag • Projektering, udbud og entreprenørvalg • Byggeledelse og fagtilsyn • Aflevering og opfølgning

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

“Det er vigtigt at have en rådgiver med helt fra de første undersøgelser.” Fra idé til færdigt byggeri Det er vigtigt at have en rådgiver med helt fra de første undersøgelser af loftets muligheder til projektering, myndighedsdialog, udbud, byggeledelse, tilsyn og aflevering. Som rådgiver er vores opgave at gøre et komplekst projekt overskueligt og give bestyrelsen et fagligt grundlag at træffe beslutninger ud fra. For nogle ejendomme ender konklusionen med nye boliger. For andre med en bedre plan for taget og ejendommens vedligeholdelse. Det afgørende er at få undersøgt mulighederne, før de bliver afskrevet.

“En tidlig screening kan være et vigtigt beslutningsværktøj.”

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

K Æ LDER

D e n u s y n l i g e byg n i n g s d e l

- fra fugtig kælder til værdifulde kvadratmeter Kælderen er en af ejendommens mest oversete bygningsdele. Læs hvordan I går fra fugtige lokaler til gennemført fugtsikring, tørre kvadratmeter og på sigt øget ejendomsværdi.

SKRE V ET A F : Kasper Kjær Haslebo Partner, Bygningskonstruktør MAK, ETPLUS

mange boligforeninger er kælderen en af de mest oversete bygningsdele. Beboerne skæn-

ker sjældent den fælles kælder og dens konstruktioner mange tanker

“Eftersom kælderydervæggene er skjult under jorden, opdages skaderne ofte først, når fugten har spredt sig i kælderarealet.”

i hverdagen. Derfor er det også det område på ejendommen, der

herunder kældervægge og funda-

oftest afsættes færrest midler til

mentet, der bærer hele ejendom-

i budgetterne. De fleste betrag-

men. En fugtig kælder påvirker byg-

ter udelukkende kælderen som en

ningens samlede sundhed, forringer

praktisk nødvendighed, der til tider

indeklimaet og kan betyde forhøjet

opfattes mere som en kilde til be-

energiforbrug i lejlighederne belig-

svær end til gavn, især når kraftig

gende over kælderen. Men med den

regn og skybrud kan være skyld i

rette løsning kan kælderen dog

nye fugtproblemer.

gøres både tør, sund og brugbar.

På trods af status som den oversete bygningsdel er det kælderen,

Fra kedelige til værdifulde kvadratmeter Når vi rådgiver boligforeninger, møder vi ofte spørgsmål som, hvad kan en gammel kælder reelt bruges til? Faktisk mener vi, at der ligger et stort, uudny ttet potentiale i mange foreningers kældre. Der kan f.eks. ligge gode muligheder for ejendomsudvikling ved at optimere de kvadratmeter, der i dag er “spildte”. Sådan en transformation kræver dog, at fugtproblemerne løses som det første. Når fugten i kælderen er væk, åbner der sig nye muligheder for at

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

etablere nye tørre depotrum, moderne vaskekældre, cykelparkering, værksteder eller måske et fællesrum til gavn for beboerne. En tør kælder fjerner desuden risikoen for skimmelsvamp og nedbrydning af bygnings-

EJENDO M M ENS YDRE

“De fleste betragter udelukkende kælderen som en praktisk nødvendighed.”

dele, sikrer ejendommens samlede

EKS T RA T ILL Æ G

Eftersom kælderydervæggene er skjult under jorden, opdages skaderne ofte først, når fugten har spredt sig i kælderarealet. Stigende grundvand og hyppige skybrud om sommeren og efteråret forværrer ligeledes problemerne.

værdi og danner muligheden for nye

massivt murværk lader grundvand

Håndteres fugten ikke korrekt og

rammer om fællesskabet i foreningen.

og fugt trække direkte ind i kon-

i tide, kan det føre til omfattende

struktionen. Uden udvendig fugt-

bygningsskader, sundhedsskadelig

Skjulte udfordringer

sikring eller tilstrækkelig ventilation

skimmelvækst og i værste fald

med fugt og vand

ophobes fugten i rummet, hvilket

råd- og svampeangreb i trækon-

Fugt og vandindtrængning hører

skaber grobund for skader på både

struktionerne/træbjælkerne eller

til de større udfordringer i ældre

bygningen og beboernes opbeva-

korrosion af stålkonstruktioner i

kældre, da kælderydervægge af

rede genstande.

etageadskillelsen.

Symptomer på fugt i kælderen Tjekliste til tegn på fugt i kælderen:

¨ Overflader: Puds skaller af, maling bobler, og der opstår hvide saltudblomstringer.

¨ Lugt og vækst: Lugt af mug, mørke skimmelplamager eller opfugtet træværk.

¨ Indbo: Mug, fugt eller beskadigede papkasser og reoler under opbevaring.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

K Æ LDER

Hvordan sikres kælderen bedst mod fugt? Når vi som rådgivere besigtiger en kælder, undersøger vi først og fremmest konstruktionens sundhed og stabilitet. Vi ser efter tegn på

“En fugtig kælder påvirker bygningens samlede sundhed, forringer indeklimaet og kan betyde forhøjet energiforbrug i lejlighederne beliggende over kælderen.”

opstigende grundvand samt skader i murværk eller betongulve. Mange

murværk og vægge. Indvendigt kan

gulvafløb og toiletter i kælderen,

ældre kældre er sparsomt ventile-

det give mening at sørge for stabil

da et overbelastet kloaksystem

ret, hvilket gør det vanskeligt for

varme og effektiv ventilation, f.eks.

kan presse spildevand baglæns

fugt og kondens at slippe ud.

mekanisk, der sikrer en konstant

op gennem bygningens kloakrør.

luftudskiftning i rummet, så luften

En effektiv forebyggelse kræver,

ikke står stille.

at kælderens afløbsinstallationer

Når de første tegn på fugtpåvirkning viser sig, er det afgørende

sikres, f.eks. ved at montere et

at stoppe fugttilførslen ved udgangspunktet. Vurderer vi, at der

Skybrudssikring

højvandslukke eller etablere en

er tale om indtrængende fugt, er

– et vigtigt sted at star te

pumpestation foran kældertoilet

et omfangsdræn eller en udvendig

Skybruddene er over årene blevet

og gulvafløb i kælderen. En grun-

fugtspærring den mest effektive

både voldsommere og hyppigere.

dig besigtigelse af ejendommens

løsning til at holde vandet ude af

Særligt udsatte er ejendomme med

installationer afdækker, hvilken teknisk løsning der passer bedst til foreningens forhold. Udover at besky tte bygningsdele og inventar

“Med den rette løsning kan kælderen dog gøres både tør, sund og brugbar.”

mod dyre vandskader er en korrekt skybrudssikring ofte et krav fra forsikringsselskaberne.

LAR – er det relevant for foreningen? Hvor højvandslukkere stopper kloakvand i at løbe baglæns, handler LAR (Lokal Afled ning af Regnvand) om at håndtere regnvandet på egen matrikel, før det når kloakken. Ved at af koble regnvandet fra tag og belægninger ledes det til faskiner og grønne nedsivningsarealer. Det letter presset på det offentlige kloaknet og minimerer risikoen for oversvømmelse omkring kælderen. Et LAR-projekt sikrer ikke kun ejendommen, men giver også mulighed for at forskønne fællesarealerne og styrke biodiversiteten i området. Vi har bl.a. gennemført et LARprojekt i en forening med oversvømmede kloakker og regnvand. Her er tagvandet blevet af koblet fra fælleskloakken via nye nedløb og ledet til regnbede og faskiner i haven, hvor det siver naturligt ned. Projektet sikrede kælderen

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Ved at investere i fugt- og skybrudssikring i jeres boligforening beskytter I bygningsmassen, indeklimaet i stueetagen bliver forbedret, og gentagne skader kan undgås.

mod fugt og vandindtrængning,

er essentielle for at undgå tilstop-

samtidig gav det haven et løft

pede brønde og sikre, at regnvandet

med grønne blomsterbede. Selv

ledes hurtigt væk fra bygningen.

det mest gennemtænkte sky-

Tegn på dårligt afløb og skybrudssikring

brudsanlæg eller LAR-projekt kan

Et sundt fundament er lig

svigte, hvis man glemmer driften.

med en sund forening

Tjekliste: Er kælderområdet

Matriklens kloakbrønde, nedløb og

Istandsættelse af kælderen udgør

gearet til skybrud?

sandfang skal renses med jævne

et vigtigt fundament for en sund

mellemrum. Regelmæssige eftersyn

og fremtidssikret ejendom. Ved at investere i fugt- og skybrudssikring i jeres boligforening besky tter I

¨ Dårlig afledning: Vandet stiger i gulvafløb ved kraftig regn eller ledes langsomt væk.

bygningsmassen, indeklimaet i

¨ Stoppede brønde: Sand-

stueetagen bliver forbedret, og

fang og kloakbrønde er fyldte

gentagne skader kan undgås.

og blokerer for gennem-

Derved kan man transformere den mørke og fugtige kælder fra en løbende udgiftspost til et trygt og funktionelt område for beboerne, et sted man kan opbevare sine genstande,

strømning.

¨ Bagskyl: Vand eller skidt kan trænge op gennem kælderafløb og toiletter.

mødes på kryds og tværs i hobby- og aktivitetsrum eller tage en hyggelig Foto: iStock.

snak i vaske- eller cykelkælderen. Forbedringer, som er med til at skabe

Scan QR-koden og læs mere

både menneskelig værdi og sikre foreningens værdi mange år frem.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

ADGANGSKON T ROL

“Når nogen ringer fra indgangen, kan opkaldet gå direkte til beboerens mobiltelefon. Herfra er det muligt at tale med den besøgende og åbne indgangsdøren.”

3 spørgsmål inden valget Når ejerforeningen vælger adgangskontrolsystem, er tre spørgsmål vigtige: 1 Er systemet åbent og muligt at integrere? 2 Kan det vokse med ejendommens behov? 3 Hvad bliver de samlede

omkostninger gennem systemets levetid?

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Sådan vælger ejerforeningen et

adgangskontrolsystem til fremtiden Et nyt adgangskontrolsystem er en langsigtet investering. Ved at tænke på fremtidige behov allerede fra begyndelsen kan ejerforeningen få en løsning, der fungerer i dag – og som kan udvikles, når behovene ændrer sig.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

ADGANGSKON T ROL

SKRE V ET A F :

til at tænke længere frem. Hvordan

Ola Thörnqvist

ser behovene ud om fem eller ti år?

Export Manager Denmark

Hvilke funktioner kan blive aktuelle

Axema

fremover? Og hvor meget tid skal den løbende ad ministration tage?

t adgangskontrolsystem,

Et moderne adgangskontrol-

der kræver stadig mere

system kan danne grundlag for

vedligeholdelse, et dørtele-

fonsystem, der skal udskiftes, eller

flere funktioner i ejendommen. Der-

nøgler, der hele tiden bliver væk.

for kan det gøre en stor forskel på

Ofte er det et konkret problem, der

længere sigt at tænke både dagens

får en ejerforening til at begynde

og morgendagens behov igennem

at se sig om efter en ny løsning.

fra begyndelsen.

Men når investeringen alligevel skal foretages, er der god grund

Star t med behovene – ikke teknikken

“En bortkommen adgangsbrik kan spærres og erstattes med en ny, uden at låse eller cylindre skal udskiftes.”

M IN B OLIG F ORENING

Det første skridt er at kortlægge,

nistrationen være en vigtig del af

hvad der rent faktisk skal forbed-

regnestykket. Med et digitalt ad-

res. Er det et ældre låsesystem,

gangskontrolsystem kan adgangs-

der er blevet dyrt at vedligeholde?

rettigheder ad ministreres centralt,

Skal dørtelefonen udskiftes? Er der

og ændringer kan foretages, uden

problemer med bortkomne nøgler,

at hver enkelt dør skal håndteres

eller tager ad ministrationen unø-

separat. En bortkommen adgangs-

digt meget tid?

brik kan spærres og erstattes med

I en ejendom med mange indgange og fællesarealer kan ad mi-

OKTOBER

2 0 2 6

en ny, uden at låse eller cylindre skal udskiftes.

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Tænk nogle år frem Det er nemt at tage udgangspunkt i det behov, der er mest presserende. Men den løsning, der er rigtig i dag, skal også fungere, når forudsætningerne ændrer sig. Et skalerbart adgangskontrolsystem giver ejerforeningen mulighed for at begynde med de døre og funktioner, der er behov for i dag, og bygge videre senere. Indgange og fællesarealer kan f.eks. suppleres med dørtelefon, booking og digitale informationstavler. På den måde behøver ejerforeningen hverken træffe alle beslutninger eller foretage hele investeringen på én gang.

Se på de samlede omkostninger Indkøbsprisen er naturligvis en vigtig faktor, men det siger ikke alt om, hvad et adgangskontrolsystem koster over tid. Service, vedligeholdelse og ikke mindst ad ministration påvirker også de samlede

“Det er nemt at tage udgangspunkt i det behov, der er mest presserende. Men den løsning, der er rigtig i dag, skal også fungere, når forudsætningerne ændrer sig.”

omkostninger. lige systemer sammenlignes. På

Flere funktioner

system kræver stadig flere repara-

den måde får bestyrelsen et bedre

– én samlet løsning

tioner, kan omkostningerne grad-

billede af de samlede omkostninger

Når der opstår nye behov, er det

vist stige. Samtidig kan komponen-

– ikke kun ved selve købet, men

en fordel ikke at skulle begynde

ter og reservedele blive sværere

gennem hele systemets levetid.

forfra. Med et skalerbart system

Når et ældre adgangskontrol-

at skaffe. Det er derfor relevant at

kan flere funktioner tilføjes efter-

undersøge både udgifter til ad mini-

Enkelt for dem,

hånden og ad ministreres som dele

stration, service, vedligeholdelse

der bruger det

af den samme løsning.

og eventuelle licenser, når forskel-

Teknikken skal også fungere i

VAKA

VAKA® er et skalerbart adgangskontrolsystem fra Axema. Det kan udbygges i takt med ejendommens behov og suppleres med blandt andet dørtelefon, booking og digitale informationstavler. Administrationen sker centralt, og VAKA® har ingen licensafgifter eller løbende omkostninger.

En ejerforening har måske i dag

hverdagen. Det gælder både for

brug for adgangskontrol til indgange

beboerne og for den, der står for

og fællesarealer, men ønsker senere

ad ministrationen.

at supplere med andre funktioner.

Dørtelefon er et godt eksempel.

At fremtidssikre behøver derfor

Når nogen ringer fra indgangen,

ikke at betyde, at alt skal instal-

kan opkaldet gå direkte til bebo-

leres fra begyndelsen. Det handler

erens mobiltelefon. Herfra er det

snarere om at vælge et adgangs-

muligt at tale med den besøgende

kontrolsystem, der holder mulig-

og åbne indgangsdøren, uden at

hederne åbne.

der er behov for et separat svarapparat i boligen. For beboerne er det enkelt. For ejerforeningen betyder det samti-

Scan QR-koden og læs mere

dig, at dørtelefonen kan blive en del af en større løsning i ejendommen.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

M ILJØS C REENING

Miljøscreening:

Få styr på miljøskadelige stoffer, før renoveringen går i gang Første skridt i en renovering er ikke altid det mest synlige. Før projektet går i gang, er det vigtigt at undersøge de materialer, der skal renoveres. En miljøscreening kan afdække asbest, PCB, bly og andre miljøskadelige stoffer og dermed forebygge både sundhedsrisici og uforudsete udgifter. SKRE V ET A F : Maja Grønby Kommunikationsog marketingchef Bang og Beenfeldt

år en boligforening skal

“Det handler om at vide, hvad man går i gang med, før man går i gang.”

screening en vigtig del af forberedelsen til en renovering. “Det handler om at vide, hvad man går i gang med, før man går i gang. Når vi undersøger miljøforholdene tidligt, kan vi tage højde for dem i både projektering, økonomi og tidsplan –

renovere, er der meget at sig i blandt andet maling, fuger,

og samtidig sikre, at arbejdet kan ud-

renoveres? Hvad kommer det til at

fliseklæb, tagmaterialer og rørind-

føres forsvarligt,” siger Alex Krøldrup,

koste? Hvornår kan arbejdet gå i

dækninger.

som er chef for Miljø, bæredygtighed

tage stilling til. Hvad skal

gang?

Det er ikke nødvendigvis et

& sikkerhed i Bang & Beenfeldt.

Men før man kommer så langt,

problem, så længe materialerne er

er der et vigtigt spørgsmål: Hvad

intakte og bliver siddende, hvor de

Det store overblik,

indeholder de materialer, der skal

er. Men når der skal bores, skæres,

før projektet tager form

arbejdes med? I ældre ejendomme

slibes eller rives ned, kan situa-

Alex Krøldrup og hans team er

kan miljøskadelige stoffer gemme

tionen ændre sig. Derfor er miljø-

typisk nogle af de første, der bliver koblet på en renoveringssag, fordi de skaber det grundlag, resten af renoveringen skal bygge videre på. Det foregår med en indledende miljøscreening, hvor de undersøger, om der er risiko for miljøskadelige stoffer i de dele af ejendommen, der skal renoveres.

Miljøskadelige stoffer kan gemme sig i blandt andet maling, fuger, fliseklæb. 54

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

“I ældre ejendomme kan miljøskadelige stoffer gemme sig i blandt andet maling, fuger, fliseklæb, tagmaterialer og rørinddækninger.”

BYGNINGEN INDEFRA

EJENDO M M ENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

“Når vi undersøger miljøforholdene tidligt, kan vi tage højde for dem i både projektering, økonomi og tidsplan – og samtidig sikre, at arbejdet kan udføres forsvarligt.”

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

M ILJØS C REENING

“Stofferne kan både være sundhedsskadelige for dem, der udfører renoveringsarbejdet, og for beboerne, hvis de ikke håndteres korrekt.”

“En miljøscreening er måske ikke det mest synlige element i en renovering. Men den kan få stor betydning for både sikkerhed, økonomi og planlægning.”

• P CB i fuger, maling og andre byggematerialer • B ly og tungmetaller i maling og andre overflader Stofferne kan både være sundhedsskadelige for dem, der udfører

Screeningen tager blandt andet

for at få adgang til de relevante

renoveringsarbejdet, og for bebo-

udgangspunkt i ejendommens alder,

bygningsdele.

erne, hvis de ikke håndteres korrekt.

byggematerialer og det konkrete

Med andre ord giver screeningen

Derfor er det vigtigt at kende forhol-

renoveringsprojekt. Det er nemlig

et første, indledende overblik. Den

dene, inden renoveringen går i gang.

ikke de samme forhold, man skal un-

efterfølgende kortlægning giver et

dersøge ved et tagprojekt som ved

mere præcist billede.

Hvis en miljøscreening og kortlæg-

en renovering af badeværelser eller

Asbest er ikke det eneste

ning viser, at der f indes miljøskadeli-

Viser screeningen tegn på miljø-

Asbest er det miljøskadelige stof,

ge stoffer, kan det være nødvendigt

skadelige stoffer, kan næste skridt

de fleste tænker på. Men det er

med miljøsanering.

være en mere detaljeret miljøkort-

langt fra det eneste, der kan dukke

installationer i kælderen.

Når sanering er påkrævet

“Omfanget af hænger af, hvad

lægning. Her undersøges konkrete

op i en ældre ejendom. Af hængigt

der er blevet fundet, og hvor i

materialer gennem prøvetagning,

af ejendommens alder og mate-

bygningen det f indes. Nogle gange

så man kan fastslå, hvilke stoffer

rialer kan man også støde på for

er opgaven begrænset til bestemte

der f indes, og hvor de er placeret.

eksempel:

materialer eller områder. Andre gan-

I den forbindelse vil det ofte være

• A sbest i tagmaterialer, rør-

ge kan sanering få større betyd ning

nødvendigt med destruktive indgreb

inddækninger og fliseklæb

for projektet. Det er netop derfor,

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

BYGNINGEN INDEFRA

det er en fordel at kende forholdene tidligt,” slår Alex Krøldrup fast. En miljøsanering kan være både tidskrævende og omkostningstung. Hvis behovet først bliver opdaget, efter entreprenøren er gået i gang, kan det føre til ekstra undersøgelser, ændringer i projektet, forsinkelser og uforudsete udgifter. Er forholdene derimod kendt på

EJENDO M M ENS YDRE

“Som boligforening og bygherre har man ansvar for, at miljøskadelige stoffer håndteres korrekt i forbindelse med byggearbejdet.”

forhånd, kan saneringen indgå i

EKS T RA T ILL Æ G

Godt at vide Hvad er en miljøscreening? En indledende undersøgelse af, om der er risiko for miljøskadelige stoffer i de dele af ejendommen, der skal renoveres. Hvad er en miljøkortlægning? En mere detaljeret

projektets økonomi og tidsplan fra

Når man ved, hvad der f indes i byg-

undersøgelse, der fastslår,

begyndelsen.

ningen, er det lettere at tilrette-

hvilke miljøskadelige stoffer

lægge arbejdet korrekt, informere

En del af bygherrens ansvar

der findes, og hvor de

de involverede og afsætte penge til

er placeret.

Som boligforening og bygherre har

eventuel miljøsanering. Det handler

man ansvar for, at miljøskadelige

ikke om at gøre renoveringsprojek-

stoffer håndteres korrekt i forbin-

tet mere kompliceret. Tværtimod

finder asbest? Asbest skal

delse med byggearbejdet.

handler det om at skabe et bedre

håndteres efter gældende

grundlag for at gennemføre det.

regler. Afhængigt af forhol-

Det kan være svært for en bestyrelse at vide, hvilke undersøgelser der er

Jo tidligere man kender ejendom-

Hvad sker der, hvis man

dene kan det være nødven-

nødvendige, og hvornår de skal gen-

mens miljøforhold, desto bedre

digt at sanere materialet,

nemføres. Derfor er det en fordel at få

kan man planlægge renoveringen,

før det øvrige renoverings-

en rådgiver med tidligt i processen.

og desto mindre er risikoen for ube-

arbejde kan udføres.

“Som rådgivere kan vi hjælpe med

hagelige og fordyrende overraskel-

Hvornår bør man få lavet

at vurdere behovet for miljøscreening

ser undervejs.

og kortlægning, sørge for de nød-

ligt som muligt - gerne som

vendige undersøgelser og indarbejde

en del af de indledende

resultaterne i det videre projekt. Det sikrer, at miljøforholdene bliver en del af planlægningen fra begyndelsen, i stedet for at blive en uventet og

en miljøscreening? Så tid-

Scan QR-koden og læs mere

undersøgelser, før projektet færdigprojekteres og sendes i udbud.

fordyrende udfordring under udførelsen,” siger Alex Krøldrup.

En lille undersøgelse med stor betydning En miljøscreening er måske ikke det mest synlige element i en renovering. Men den kan få stor betydning for bå– de sikkerhed, økonomi og planlægning.

“Asbest er det miljøskadelige stof, de fleste tænker på. Men det er langt fra det eneste, der kan dukke op i en ældre ejendom.”

Alex Krøldrup, afdelingschef for Miljø, Bæredygtighed & Sikkerhed i Bang & Beenfeldt F RA K Æ LDER T IL K V IS T

IN T ROD U K T ION

“Den bedste renovering er ofte den, der kan planlægges - ikke den, der bliver nødvendig fra den ene dag til den anden.”

Ejendommens ydre – det, der beskytter bygningen 58

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

ejendommens ydre

Tag, facade, vinduer og udearealer er bygningens værn mod vind, vejr og daglig slitage og afgørende for ejendommens levetid, udtryk og værdi. Derfor er det vigtigt at kende ejendommens beskyttende bygningsdele - og vide, hvornår de kræver opmærksomhed. Løbende eftersyn og rettidig vedligeholdelse kan være forskellen på en mindre reparation og en omfattende renovering. Jo tidligere skader opdages, desto lettere – og ofte billigere – er de at håndtere. Bygningens ydre udsættes hver dag for regn, frost, sol og temperatursvingninger. Over tid sætter det sine spor, og derfor er regelmæssig vedligeholdelse og et godt overblik afgørende for at beskytte både bygningen og foreningens økonomi.

I denne del sætter vi bl.a. fokus på: • Altaner og vedligeholdelse af ejendommens ydre • Tag, brandsikring og beskyttelse af ejendommen • Solceller, snerydning og praktiske løsninger udendørs Læs mere i magasinet

Det handler ikke kun om æstetik – men om at sikre, at ejendommen fungerer og holder i mange år frem. I de følgende artikler får du viden, konkrete råd og inspiration til, hvordan du kan passe på bygningens ydre, forebygge skader og træffe de rigtige beslutninger, når vedligeholdelse og renovering står for døren. F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

SKADESER V I C E

Sådan ruster boligforeningen sig mod

fremtidens klimaskader Klimaforandringer stiller nye krav til boligforeningers forebyggelse og beredskab. Tre forhold er især vigtige, når skader skal forebygges – eller begrænses, når de først er sket. SKRE V ET A F :

Samtidig kan stigende temperaturer

Simone Rosenkilde

“Ifølge DMI forventes antallet af skybrud at stige med helt op mod 70 procent.”

og mere ekstrem nedbør skabe nye ud-

ESG & Marketing

fordringer for bygninger og indeklima.

Juniorkonsulent

Det stiller større krav til boligforening-

Polygon Danmark

ernes forebyggelse og beredskab.

Et ændret risikobillede

“Når ekstremt vejr rammer, kan

for boligforeninger

de første timer have stor betyd ning

Klimaforandringerne øger risikoen

for skadens omfang. Jo hurtigere

for naturrelaterede hændelser som

man får overblik over situationen

flere steder i landet, kan det lige-

kraftig regn og storme, der udfor-

og iværksat den rette indsats,

ledes være relevant at undersøge,

drer boligforeninger i hele landet.

desto bedre er mulighederne for at

om samarbejdspartneren har den

Ifølge DMI forventes antallet af

begrænse konsekvenserne,” siger

nødvendige geograf iske dækning.

skybrud at stige med helt op mod

Torben Nalepa, afdelingsleder for

70 procent.

Vand & Skimmel i Polygon Danmark. Et godt beredskab handler blandt andet om at have de rette samarbejdspartnere på plads, inden

hurtig indsats ikke nødvendigvis om

skaden opstår. Ved valg af sam-

at gøre mest muligt hurtigst muligt.

arbejdspartner er der især tre for-

Det handler om at træffe de rigtige

hold, boligforeningen med fordel

beslutninger fra begyndelsen.

Derfor bør boligforeningen også være opmærksom på de faglige kom-

Hjælpen skal være til-

petencer hos den valgte samarbejds-

gængelig, når skaden sker

partner. Fugt- og vandskader kan

Klimarelaterede skader kan ikke

være komplekse, og en mangelfuld

planlægges efter et skema. Et

vurdering kan betyde, at problemer

skybrud, en storm eller en større

først viser sig senere. Det er derfor

vandskade kan opstå på alle tider

relevant at se på, om virksomheden

af døgnet, og derfor er muligheden

råder over uddannede og erfarne

for hurtig assistance en vigtig del

medarbejdere med de nødvendige

af boligforeningens beredskab.

kompetencer til at vurdere skadens

Et døgnbemandet beredskab er derfor værd at have med i overvejelserne, når der vælges samarbejdspartner. Det gælder ikke kun

M IN B OLIG F ORENING

afgørende

Når en skade er sket, handler en

kan være opmærksom på.

Faglighed er

omfang og vælge den rette indsats.

Kapaciteten skal række, når mange

muligheden for at få kontakt, men

rammes samtidig

også muligheden for at få faglig

Ved omfattende vejrhændelser

hjælp frem til ejendommen hurtigt.

kan udfordringen være en anden

Har boligforeningen ejendomme

end ved den enkelte vandskade. Et

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

“Det bedste tidspunkt at tage stilling til beredskabet er, før skaden opstår.”

kraftigt skybrud kan ramme mange

ressourcer og mulighed for hurtigt

Bestyrelse, vicevært og ad ministra-

ejendomme inden for samme områ-

at skalere indsatsen, når mange

tion bør vide, hvem der skal kontak-

de på kort tid og dermed skabe stor

skader opstår samtidig.

tes, og hvordan der skal handles,

efterspørgsel efter både mandskab og materiel. Boligforeninger kan derfor med

hvis eksempelvis et skybrud med-

Beredskabet begynder

fører vand i kælderen eller andre

før skaden

dele af ejendommen.

fordel se på, om deres samarbejds-

Klimaforandringer kan ikke forhin-

For bestyrelsen handler klima-

partner har tilstrækkelig kapacitet

dres af den enkelte boligforening,

tilpasning derfor ikke alene om lang-

til større hændelser. Det indebæ-

men konsekvenserne kan begræn-

sigtede investeringer i bygningerne.

rer både adgang til specialiseret

ses. Forebyggelsen begynder

Det handler også om løbende vedlige-

udstyr, tilstrækkelige mandskabs-

blandt andet med løbende vedlige-

holdelse, opmærksomhed på ejen-

holdelse af ejendommen. Det kan

dommens sårbarheder og et bered-

eksempelvis være at sikre, at tag-

skab, der kan aktiveres hurtigt. Det

render og afløb holdes fri, at kældre

bedste tidspunkt at tage stilling til

og andre udsatte områder løbende

beredskabet er, før skaden opstår.

“Klimaforandringer kan ikke forhindres af den enkelte boligforening, men konsekvenserne kan begrænses.”

kontrolleres for tegn på fugt, og at tidligere skader eller problemområder er kendt af bestyrelsen og ad ministrationen.

Scan QR-koden og læs mere

Samtidig er det en fordel at have klare procedurer, før skaden opstår.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B RANDSIKRING A F T AG

”Vi ser igen og igen, at de brandmæssige adskillelser og opdelinger enten er forkert udført eller helt mangler.”

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Foto: iStock.

“Det anbefales altid, at boligforeninger kontakter en professionel brandrådgiver, som kan gennemføre en grundig undersøgelse og konstatere, om der er fejl eller mangler, som kræver udbedring.”

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Fejl i taget kan forvandle en tagbrand til en katastrofe Tagbrande kan få alvorlige konsekvenser, hvis der er fejl i tagkonstruktionen. Derfor er det afgørende, at både bygningsejere og håndværkere har styr på, hvordan man bygger og renoverer tage brandsikkert. SKRE V ET A F : Sanne A. R. Amtoft Communication Manager

angivet i den oprindelige bygge-

og værdier.

tilladelse. Allerøverst manglede

De senere år har vist flere

der adskillende vægge i spids-

eksempler på, hvor galt det

loftet, og derfor kunne branden

kan gå. Et af de mere bemær-

sprede sig i hele bygningens

n tagbrand kan udvikle sig

kelsesværdige og alvorlige er

længde. Samtidig passerede un-

voldsomt og hurtigt sprede

tagbranden i en etageejendom i

derbrædderne i tagkonstruktionen

sig til store dele af en

DBI – Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

for både mennesker, bygninger

Vanløse, som på rekordtid førte

brandvæggen, og brandvæggen

bygning, hvis de brand mæssige

til en totalskadet bygning og 130

var ikke ført ud i tagfoden. Hertil

adskillelser og opdelinger i tag-

hjemløse familier i 2022.

kom, at bygningen var opført med

konstruktionen ikke fungerer, som

At branden kunne sprede sig

ventilerede hulrum, der passerede

de skal. Men også andre fejl i tag-

så hurtigt, skyldtes først og

skellene mellem lejlighederne,

konstruktionen kan puste til ilden.

fremmest, at taget ikke var kon-

hvilket også gav branden mulig-

Det kan få alvorlige konsekvenser

strueret og vedligeholdt som

hed for at sprede sig.

De vigtigste principper for et brandsikkert tag • Brandvægge og brand-

• Ventilationsåbningerne i

så redningsberedskabet får

adskillende vægge skal

tagfoden skal have den rette

mere tid til at bekæmpe ilden.

være bygget til at kunne

størrelse og konstruktion, som

modstå belastningen fra

sikrer tilstrækkelig ventilation

• Brandkamme af samme

en brand og skal slutte helt

af taget og samtidig forhindrer

konstruktion som den under-

tæt op mod tagdækningen.

flammer fra boligerne neden-

liggende brandadskillelse skal

Derudover skal alle gen-

under i at bevæge sig op i tag-

bygges i den korrekte højde og

nemføringer være lukket

konstruktionen i tilfælde af brand.

afdækkes forsvarligt.

mende materiale, så disse

• Undertaget skal beskyttes, så

• Brandkamserstatninger som

ikke svækker den adskil-

flammer nedefra ikke kan få fat i de

alternativ til brandkamme skal

lende funktion og lader

brandbare materialer. En korrekt

sikre tagkonstruktionen langs

branden slippe igennem.

udført tagfod forsinker branden,

brandvæggene.

med korrekt brandhæm-

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B RANDSIKRING A F T AG

www.brandsikretage.dk og henvender sig dels til bestyrelsesmedlemmer og administratorer i etageejendomme, der skal i gang med et tagprojekt, og dels til håndværkere, der arbejder med at bygge og renovere tage.

Hvad kan boligforeninger selv holde øje med? Mindst én gang om året bør alle boligforeninger tjekke, om tag og loftsrum lever op til kravene om brandsikkerhed. Ved at gå en runde på loftet er det muligt at spotte nogle af de mest iøjnefaldende brandfælder.

Typiske fejl i tagkonstruktioner

brug af undertag, når tagrummet

”De ting, man især skal være

”Vi har de senere år set alt for

anvendes som depot eller oplags-

opmærksom på, er: Hvad opbeva-

mange eksempler på tagbrande, der

rum,” siger Brian V. Jensen.

res der i tagrummet? Er vægge og

endte med at blive større, end de

Fejlene kan være svære at op-

burde. Vi kan nok desværre ikke helt

dage, når først arbejdet er udført,

alle døre og lemme, som de skal? Er

undgå tagbrande, men vi kan være

men de kan få stor betyd ning, hvis

undertaget besky ttet? Er de elek-

med til at sætte fokus på brand-

der senere opstår brand.

triske installationer i god stand? Fungerer alle røgalarmer? Og er

sikkerheden i etagebyggeri, så vi sikrer liv og værdier og undgår, at

Gode råd samlet i

trapperne holdt fri?” siger Brian V.

en tagbrand spreder sig unødigt,”

oplysningsmateriale

Jensen og fastslår:

siger DBI’s markedschef for byggeri,

Det er derfor vigtigt allerede fra

Brian V. Jensen og uddyber:

start at være opmærksom på fald-

foreninger kontakter en professio-

gruberne både ved nybyggeri og ved

nel brandrådgiver, som kan gen-

renovering af eksisterende tage.

nemføre en grundig undersøgelse

”Bl.a. ser vi igen og igen, at de brand mæssige adskillelser og opdelinger enten er forkert udført

For at gøre det lettere at bygge

eller helt mangler. Det er også en

og renovere tage korrekt har DBI

klassiker, at håndværkerne ikke har

opdateret sin vejled ning om brand-

brandtætnet gennemføringer af

sikre tage og udarbejdet omfat-

f.eks. led ninger og fjernvarmerør

tende oplysningsmateriale, som

ordentligt. Desuden ser vi forkert

kan downloades gratis. Materialet f indes i et lettilgængeligt format på hjemmesiden

Det siger reglerne • Bygningsejer har ansvaret for, at bygningen lever op til de gældende krav for brandsikring. • Bygherre har ansvaret for korrekt udført arbejde ved ombygning og renovering. • Reglerne for brandsikring af ejendomme findes i Bygningsreglementet 2018 (BR18) § 82-158: bygningsreglementet.dk.

etageadskillelser tætte? Lukker

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

“Det anbefales dog altid, at bolig-

og konstatere, om der er fejl eller mangler, som kræver udbedring.”

Scan QR-koden og læs mere

Solid faglighed Personlig service Nyt navn - samme tryghed og ekspertise Overblik i hverdagen der gør bestyrelsens arbejde lettere og giver jer mere tid til det, der betyder noget

+20 års erfaring med foreninger Rådgivning tæt på Jurdisk, økonomisk og byggesagsrådgivning Èn samlet app

Katrine Madsen Teamchef

Scan og se mere

Patrick Kuklinski Direktør

Louise Holmen Teamchef

Anette Langetoft Teamchef

Vanja Dragojevic Teamchef

Kom hurtigt i gang Få online prisoverslag på under 1 min. Ejendomsadministration | Ejerforeninger | Andelsboligforeninger

ANNON C E

SNERYDNING

Når temperaturen falder og sneen daler:

Regler for snerydning i Danmark Lovgivningen for snerydning i Danmark pålægger ejendomsejere at rydde sne og sikre mod glatføre - også i etageejendomme. Vi guider dig gennem love, regler og ansvar for sneydning.

SKRE V ET A F : Ruban Wilken Baskaran, Salgschef Vinterservice

e færreste tænker over det, når vinteren melder sin ankomst - men ansvaret for sneryd ning og glat-

førebekæmpelse ligger hos grundejeren. Også

Alle grundejere

selvom man bor i en andels- eller ejerlejlighed.

i Danmark har

For boligforeninger betyder det, at bolig-

pligt til at:

foreningen har en række juridiske forpligtelser, som det er vigtigt at kende og tage

• Rydde sne

alvorligt. For reglerne er klare, og konsekven-

• Bekæmpe glatføre

serne ved at overse dem kan være alvorlige.

• Overvåge forholdene Hvem har ansvaret - beboeren,

løbende i tidsrummet kl.

foreningen eller kommunen?

7-22 (kl. 8-22 på søndage)

Når det sner, er det nemt at tro, at det

Hvis sneen bliver ved med

offentlige tager sig af sneryd ningen og

at falde, skal man derfor

glatførebekæmpelsen, men det gælder som

også blive ved med at holde

udgangspunkt kun offentlige veje og cykel-

arealerne sikre

stier. Ansvaret for at sikre adgangsforhold til og fra ejendommen hviler ifølge dansk lovgivning for sneryd ning på grundejeren.

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

SNERYDNING

Snerydning der er skånsom for miljøet Snerydning og glatførebekæmpelse behøver ikke at skade miljøet. Ved at bruge de rette materialer undgår man at skade vegetation og metalarbejde. Vælg f.eks.: • CMA og kaliumformiat: Miljøvenligt men dyrere

Men hvad vil det sige, når man

fælles-veje, som grundejerforenin-

bor i en boligforening?

gen står for driften af, vil ansvaret for sneryd ning typisk også ligge

Andelsboligforeninger: I en

hos grundejerforeningen. Det gæl-

andelsforening er det foreningen

der både ryd ning og glatførebe-

som helhed, som har ansvaret. Det

kæmpelse af veje, stier og fælles-

er altså bestyrelsen, der skal sik-

arealer.

re, at der bliver ryddet og saltet. Mange vælger at indgå aftale med

Hvor skal der ryddes?

en ekstern leverandør - men an-

Sneryd ningspligten gælder ikke

svaret kan ikke fly ttes, blot fordi

kun lige foran hoveddøren. Den

man har betalt sig fra arbejdet.

gælder alle færdselsområder, som beboere og gæster færdes på.

• Urea: Mindre korrosivt end vejsalt • Grus og sand: Øger friktion

Ejerforeninger: I ejerforeninger kan ansvarsfordelingen være lidt mere kompleks. Er der tale om fæl-

• F ortove (min. 2 meter passage)

lesarealer, har foreningen pligten.

• D e første 10 meter fra

Vælger man en professionel

Men der kan være individuelle for-

ejendommens skel

aktør til at udføre snerydning

pligtelser kny ttet til den enkelte

• Indgange - både for- og bagdøre

og glatførebekæmpelsen,

ejer. Det af hænger af foreningens

• I ndkørsler, havegange,

som arbejder bæredygtigt

vedtægter og evt. driftsaftaler.

uden kemisk påvirkning

stier og parkeringspladser • Trapper og ramper

og miljøbevidst, kan foreningen mindske påvirkningen af

Grundejerforeninger: Mange

• A dgang til postkasser, affalds-

både natur og nærområde

grundejerforeninger udgjort af

beholdere og serviceindgange

- uden at gå på kompromis

huse eller rækkehuse ad ministre-

med sikkerheden.

rer fællesveje, stier og grønne områder. Er der tale om private

Det vil sige:

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

• O mråder omkring brandhaner og traf ikskilte • Serviceindgange for leverandører

B YGNINGEN INDE F RA

“Det kræver både planlægning, overblik og løbende indsats - især i vinterperioder med skiftende vejr.”

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Hvad sker der, hvis reglerne

at samarbejde med en professionel

ikke overholdes?

leverandør. Det sikrer, at arbejdet

Hvis nogen kommer til skade på grund

bliver udført rettidigt og korrekt,

af manglende snerydning, kan det få

at der er dokumentation på plads i

store konsekvenser for boligforenin-

tilfælde af uheld, og at foreningen

gen. Der er tale om et erstatningsan-

ikke selv skal stå med det praktiske

svar, som kan føre til krav om betaling

ansvar midt i en snestorm.

for bl.a. læge- og behandlingsom-

Samtidig kan en professionel

Og så er det væsentligt at skrive

kostninger, tabt arbejdsfortjeneste,

aktør hjælpe med at vælge mate-

bag øret, at boligforeninger også

smertegodtgørelse, ødelagte ejen-

rialer og metoder, der både virker

har ansvar for at sikre mod vertikale

dele og langsigtede følgeskader,

effektivt og tager hensyn til miljø

farer - det vil sige farer fra oven. Is-

og som i værste fald kan løbe op i

og omgivelser.

tapper og sne, der risikerer at falde

flere hundrede tusinde kroner.

ned fra taget og udgøre en fare for

Derudover risikerer foreningen

forbipasserende, skal altså fjernes.

også bøder, ekstraregninger, hvis

Det handler ikke kun om at få fjernet sne - men om at gøre det klogt og ansvarligt.

kommunen foretager ryd ningen og

Hvordan skal snerydningen

sender regningen, og begrænset

udføres?

eller bortfaldende dækning fra for-

Det er ikke nok bare at skubbe

sikringen ved forsømmelse.

sneen lidt til siden. Ryd ning og glat-

Derfor er det afgørende, at for-

førebekæmpelse skal udføres effek-

eningen både har styr på ansvaret

tivt og efter gældende standarder.

og kan dokumentere, at opgaven

Sne skal fjernes fra alle nødven-

bliver løst. Det kan være gennem bil-

dige områder, og der må ikke være

leder, logbog eller aftaler med leve-

ujævne flader, huller eller bloke-

randør, der dokumenterer arbejdet.

Snerydning - før, under og efter vinteren Før vinteren • Lav en klar plan og ansvarsfordeling • Indgå evt. aftale med professionel leverandør

ringer. Sneen må gerne lægges i bunker, men må ikke spærre for

Slip for bekymringer

cykelstier, fodgængerfelter eller

med en fast vinteraf tale

udsyn i traf ikken.

Sneryd ning og glatførebekæmpelse

Til glatførebekæmpelse bruges

kan virke som en simpel praktisk

typisk vejsalt, grus, sand og andre

opgave, men det kræver både

godkendte materialer. Der skal især

planlægning, overblik og løbende

saltes ved ramper, sving, skrænter

indsats - især i vinterperioder med

og områder i skygge, hvor isen ofte

skiftende vejr. For mange boligfor-

ligger længe.

eninger giver det derfor god mening

• Tjek forsikringsdækning I løbet af vinteren • Overvåg vejret løbende • Sørg for dokumentation af indsatsen • Justér rydning og saltning efter forholdene Efter vinteren • Evaluer og opdater jeres vinterplan • Tag højde for erfaringer og beboerfeedback • Overvej justering af forsikringsforhold og samarbejdsaftaler

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

Relining af faldstammer

Gør en forskel for klimaet! Greenpipe reliner faldtammer for boligforeninger og driftsselskaber i hele landet. Med relining genbruges de eksisterende rør, så I undgår en omfattende udskiftning Derfor vælger boligforeninger Greenpipe • Lavere CO2 -aftryk end ved traditionel udskiftning af faldstammer • En hurtigere proces med færre gener for beboerne • En langtidsholdbar løsning, med fokus på høj kvalitet

RING til os på tlf.: 40 56 19 76 Hør, hvordan vi kan hjælpe jeres boligforening med relining af faldstammer

Greenpipe A/S • Faldstamme Relining Ny Vestergårdsvej 17 F, 3500 Værløse +45 40 56 19 76 • kontakt@greenpipe.dk www.greenpipe.dk

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Fra kælder til kvist - og ti år frem En gennemarbejdet vedligeholdelsesplan er et rigtig godt værktøj for en boligforening. Den viser, hvad der kræver vedligeholdelse, hvad der haster, hvad det koster, og hvor ejendommens største kvaliteter ligger. SKRE V ET A F : Christoffer Pilgaard Arkitekt MA A Aaberg & Pilgaard

e fleste bestyrelser kender det. Der er en fugtplet i

”Det er sjældent de synlige skader, der bliver dyre. Det er dem, der har fået lov at stå.”

kælderen, en tagrende der

Derfor er en vedligeholdelsesplan også et solidt fælles beslutningsgrundlag.

Den rigtige rækkefølge er den billigste Vedligeholdelse, der sker i tide og i den rigtige rækkefølge, er en

løber over, og en generalforsamling

I en ejer- eller andelsboligforening

god vedligeholdelse. Et utæt tag

om f ire måneder. Spørgsmålet er

skal beslutningen træffes sammen,

ødelægger ikke kun taget. Det

sjældent, om noget skal laves, men

betales sammen og forsvares over

kan give følgeskader, der ødelæg-

hvad der skal laves først, og hvor-

for naboer, der ikke nødvendigvis

ger spær, etagedæk og til sidst

dan det skal f inansieres.

har set det samme som bestyrelsen.

skader på lejlighederne under.

En typisk københavnsk foreningsejendom ved Peblinge Dossering, hvor vi har udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

V EDLIGE H OLDELSESPLAN

En plan, der ser ti år frem, gør det muligt at spare op til de tunge poster i stedet for at skulle f inde pengene med kort varsel. Den gør samtidig bestyrelsesarbejdet mindre personaf hængigt. Planen bliver liggende, når bestyrelsen skiftes ud, og giver en ny siddende bestyrelse overblik til at sætte de nødvendige projekter i gang.

Fokus på hele bygningen En gennemgang bør omfatte hele ejendommen: tag og kviste, facader, vinduer, sokkel, trapper, kælder og de tekniske installationer. Det er sjældent de synlige skader, der bliver dyre. Det er dem, ingen har kigget efter: fugten bag en kældervæg, en utæt inddækning ved en kvist, eller

Rettidig omhu. De rådne partier i rammerne er skåret ud og erstattet med nyt træ, mens resten af rammen og det eksisterende glas er bevaret. Materialer og håndværk i de oprindelige vinduer er så gode, at de efter en istandsættelse holder mindst lige så længe som nye.

en tagrende, hvor vand er hældt ad facaden gennem en årrække.

byggeriets kvaliteter også bliver vægtet. En sådan værdisætning af

Bygningens kvaliteter?

ejendommen er nemlig med til at

Nogle planer ser kun på det bygge-

besvare et spørgsmål, som en ren

tekniske, men det bedste er, hvis

registrering af bygningens tilstand ikke stiller: Hvor ligger kvaliteterne og værdien i huset, og er der noget,

HVAD BØR PLANEN INDEHOLDE? • En registrering og beskrivelse af alle bygningsdele, dvs. af hele ejendommen, tag og kviste, facader, vinduer, sokkel, trapper, kælder, fællesarealer og installationer • En værdisætning: arkitektur, kulturhistorie og sammenhæng med omgivelserne

man skal passe ekstra godt på? I restaureringsfaget ser man på bygningens arkitektur, historie og forhold til omgivelserne. Det handler kort sagt om at forstå, hvad der

En plan, der kun beskriver byg-

gør huset særligt. Ellers risikerer

ningens tilstand, kan fortælle,

man, at små ændringer over tid

hvad der skal gøres. En plan, der

langsomt fjerner flere og flere af

også beskriver ejendommens

de kvaliteter, man egentlig gerne

kvalitet, fortæller også, hvad

ville bevare.

man skal passe ekstra på.

Det kan for eksempel være at

De fleste etageejendomme i

istandsætte de oprindelige vinduer

København er opført mellem 1880

• Et 10-års budget med overslag, der kan lægges direkte ind i foreningens budget

frem for at udskifte dem, kende

og 1960. Det er vigtigt at passe på

husets tidligere farver når faca-

dem - for foreningens økonomi, for

den skal males, eller genbruge

boligernes indeklima, for husets

• En prioritering: hvad haster, og hvad kan vente

tagsten, der har både patina og

arkitektur og historie. Og fordi den

samme levetid som nye ville have.

mest bæredygtige bygning er den,

• Anbefalinger, der er til at handle på

VEDLIGEHOLDELSESPLAN

Planen bør revideres mindst hvert femte år - og i øvrigt også altid efter større arbejder.

der allerede står.

Alle ejendomme har kvaliteter Man behøver ikke at bo i en bevaringsværdig bygning, før en vedligeholdelsesplan med fokus på ejendommens kvaliteter giver mening.

“En plan, der ser ti år frem, gør det muligt at spare op til de tunge poster i stedet for at skulle finde pengene med kort varsel.”

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Scan QR-koden og læs mere

ANNON C E

AL T ANER

En altan er en god investering - men mange boligforeninger begår de samme fejl Fra økonomi og myndighedskrav til kvalitet og langsigtede løsninger. Der er flere ting at tage stilling til, når boligforeningen ønsker altaner. Her får I indblik i de typiske faldgruber – og gode råd til en vellykket proces.

SKRE V ET A F : Thomas Dalkær Salgskonsulent Altana A/S

lere og flere boligforeninger drømmer om at få altaner. Ikke kun som en forbedring af ejen-

dommen, men som en måde at skabe noget, mange savner i hverdagen, nemlig et lille frirum midt i byen. Et sted at træde ud for at få luft. Et sted man kan søge hen for mere sol og ro midt i byen. Ønsket om en altan starter ofte med de bedste hensigter. Men det er langt fra alle altanprojekter, der ender med at blive den succes, man først forestillede sig. For mange begår de samme fejl og oplever bump på vejen. Fejl, der ikke bare koster tid og penge, men som kan mærkes i mange år frem i foreningen.

Man ser kun på prisen Det er naturligt, at økonomi f ylder i en boligforening. Men når beslut-

“Det er vigtigt at få afklaret muligheder og begrænsninger tidligt i processen, herunder hvilke krav kommunen stiller til projektet. “ 74

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

ningen primært træffes ud fra prisen, risikerer man at overse det vigtigste; hvad altanen faktisk skal bidrage med både for den enkelte beboer og for hele foreningen. Samtidig bør økonomi vurderes bredere end selve tilbudsprisen. Et altanprojekt er en langsigtet investering, og derfor er det vigtigt at undersøge leverandørens økonomiske soliditet, erfaring og evne til at gennemføre projektet inden

EJENDOMMENS YDRE

“I sidste ende er det dét, det hele handler om. Ikke altanen i sig selv, men det liv, den skaber og muliggør. Morgenkaffen i solen. Et frirum, der skaber værdi hver eneste dag.”

EKS T RA T ILL Æ G

for de aftalte rammer. En lavere pris på de indhentede tilbud kan virke attraktiv her og nu, men for boligforeninger handler tryghed også om at vælge en samarbejdspartner med dokumenteret kreditværdighed og økonomisk stabilitet. Det giver en større sikkerhed for, at hele projektet gennemføres uden økonomiske overraskelser og uforudsete udfordringer undervejs.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

ANNON C E

AL T ANER

have en betyd ning, hvor altanerne

Men selv når økonomien er på plads, er der andre forhold, som kan få betyd ning for projektet. Det er nemlig ikke alle altanønsker eller krav, der kan realiseres i praksis. Ønsket om en stor altan mod gaden kan f.eks. støde på krav fra kommunen eller særlige hensyn til ejen-

“Et altanprojekt kan hurtigt vise sig at være en større opgave, end mange forventer.”

produceres. For boligforeninger, der vælger danskproducerede altaner, giver det ekstra tryghed, at produktionen foregår tæt på projektet. ”En god proces fra starten er altafgørende. Ikke kun for at få projektet gennemført, men for at sikre, at alle i foreningen føler sig trygge igen-

dommens arkitektur. Derfor er det vigtigt at få af klaret muligheder og

Man undervurderer processen

nem hele processen og kan stå inde

begrænsninger tidligt i processen,

Et altanprojekt kan hurtigt vise sig

for beslutningen bagefter”, forkla-

herunder hvilke krav kommunen

at være en større opgave, end man-

rer Altanas salgskonsulent Thomas

stiller til projektet.

ge forventer. Processen involverer

Dalkær. ”Når hele altanprocessen er

Lysindfald, altanens størrelse,

flere instanser og godkendelser, der

gennemtænkt fra start, bliver vejen

placering og anvendelsesmulig-

alle skal falde på plads, før den nye

fra idé til færdigt frirum markant

heder spiller alle en stor rolle for

altan kan stå klar til ibrugtagning.

mere overskuelig.” Et godt råd er at

det endelige resultat. Hvis disse

Der er myndighedsgodkendelser,

være grundig helt fra begyndelsen.

forhold ikke vurderes grundigt fra

hensyn til ejendommens arkitektur,

Start med at af klare, hvordan alta-

starten, risikerer man at ende med

dialog med beboere og en række

nen skal bruges, hvilke ønsker der

en løsning, som ikke lever op til be-

beslutninger undervejs, der alle

er i foreningen, og hvilke løsninger

boernes forventninger eller ud ny t-

hver især har stor betyd ning for det

der passer bedst til ejendommen.

ter ejendommens fulde potentiale.

endelige resultat. Samtidig kan det

Når behov, forventninger og rammer def ineres tydeligt fra start, bliver processen langt nemmere og ofte hurtigere. Resultatet er en altan, der fungerer i hverdagen og bliver det frirum, man havde drømt om.

Man tænker for kor tsigtet Altaner er en investering, der skal holde mange år ud i fremtiden. Derfor bør kvalitet, holdbarhed, proces og dokumentation vægtes lige så højt som anskaffelsesprisen. Et langsigtet perspektiv i beslutningsprocessen kan være med til at sikre en løsning, der både skaber ejendomsmæssig værdi og værdi for beboerne. Alligevel sker det ofte, at beslutninger træffes med fokus på ”her og nu”-behov. En veludført altanløsning løfter ikke kun den enkelte bolig, den kan også styrke hele ejendommens samlede udtryk og værdi. En gennemarbejdet altanløsning kan f.eks. gøre ejendommen mere attraktiv at bo i, forbedre ejendomsværdien, styrke salgbarheden samt skabe en mere harmonisk og sammenhængende oplevelse af bygningen som helhed. Omvendt kan en løsning, der

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

“Et altanprojekt er en langsigtet investering, og derfor er det vigtigt at undersøge leverandørens økonomiske soliditet, erfaring og evne til at gennemføre projektet inden for de aftalte rammer.” ikke er tilpasset ejendommen, have den modsatte effekt. I sidste ende handler det ikke kun om at få en altan, men om at f inde den rigtige løsning til ejendommen.

• H vilke behov har beboerne,

Et frirum der gør en forskel

og hvordan f inder man en fælles

I sidste ende er det dét, det hele

balance mellem dem?

handler om. Ikke altanen i sig selv,

• E r leverandøren økonomisk stabil

men det liv, den skaber og mulig -

og i stand til at følge projektet

gør. Morgenkaffen i solen. Et fri -

sikkert til dørs?

rum, der skaber værdi hver eneste

Sådan ser en god altanproces ud

dag. Netop derfor kan det betale

De mest vellykkede altanprojekter

Herfra følger en proces, hvor

sig at gøre sig umage fra starten.

starter med de rigtige spørgsmål:

rådgivning, design og udførelse

For en altan er ikke blot en for -

• H vad skal altanen kunne i

hænger tæt sammen, og hvor

bedring af din bolig, det er en god

der er fuld transparens omkring

investering i både din hverdag og

økonomi, tidslinje og forventninger.

din ejendom. Men kun når proces-

Når altanløsningen tilpasses den

sen er gennemtænkt, økonomien

enkelte ejendom i stedet for at

er transparent, og beslutningerne

være baseret på standardiserede

træffes på et solidt grundlag,

altanmodeller, bliver resultatet

bliver det en langsigtet investe -

både funktionelt, æstetisk og har-

ring, som både beboere og bolig -

monisk integreret i bygningen.

forening kan få glæde af mange år

hverdagen? • H vordan passer den til ejendommens arkitektoniske udtryk?

Det skaber et klart overblik for

ud i fremtiden.

alle parter og sikrer, at projektet udvikler sig i den rigtige retning fra start til slut. Og når det lykkes, er resultatet ikke bare en bygge-

Scan QR-koden og læs mere

teknisk løsning, men et reelt løft af boligen.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

B Y F ORNYELSE I KØ B EN H A V N

4 støttepuljer som andelsog ejerforeninger bør kende Fra varmekælderen og de støjbelastede vinduer til facaden og de uudnyttede kvadratmeter under taget. Københavns Kommune har flere støtteordninger, som kan gøre det økonomisk lettere at vedligeholde, renovere og udvikle en etageejendom. til ejendommen, hvor meget der

aktuelle muligheder for andels-

kan søges, og hvornår i processen

og ejerforeninger i Københavns

ansøgningen skal indsendes. Ord-

Kommune. Fælles for dem er, at

ningerne dækker nemlig forskellige

foreningen bør undersøge støtte-

behov. Nogle støtter den indled-

mulighederne tidligt. Allerede

or en bestyrelse kan det

ende rådgivning, mens andre også

udført rådgivning eller igangsatte

være vanskeligt at gennem-

bidrager til selve byggearbejdet.

arbejder kan som udgangspunkt

skue, hvilken pulje der passer

Her får I et samlet overblik over f ire

ikke opnå støtte.

SKRE V ET A F : Nicolaj W. Sevel Partner, Arkitekt & Bygningskonstruktør, Plan1

“Bygningsrenoveringspuljen er relevant ved større projekter som nyt tag, facaderenovering eller udskiftning af vinduer og yderdøre.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

S T Ø T T EP U LJER

Når trafikstøjen trænger ind gennem vinduerne

STØT TE: 50% af udgiften til projektet Normalt maks. 25.000 kr. pr. støjbelastet bolig og trappeopgang ANSØGNING: Næste ansøgningsfrist er 19. oktober 2026.

Støjpuljen kan støtte renovering, støjdæmpning eller udskiftning af vinduer på gadesiden i ejendomme ved traf ikerede veje. Vejstøjen skal som udgangspunkt være mindst 58 dB, og de eksisterende vinduer

skal isolere dårligt mod støj.

Få varmekælderen klar

ligt ældre anlæg kan have behov

Ejendommen skal desuden en-

til fremtidens fjernvarme

for justering eller opgradering.

ten være opført før 1960 og have

Varmekælderpuljen kan søges af

væsentligt nedslidte vinduer eller

STØT TE: 50% af udgiften til

etageejendomme med mindst fem

have et gyldigt energimærke, hvor

rådgivning, maks. 10.000 kr.

boliger i Københavns Kommune,

vinduer er angivet som et rentabelt

STØT TE: 40.000 kr. til kompo-

som forsynes af HOFOR. Der kan

energitiltag.

nenter pr. varmekælder.

søges støtte til en professionel screening eller til udskiftning af

ANSØGNING: Puljen er åben.

udvalgte komponenter i varme-

Ansøgninger behandles

kælderen.

løbende

En screening kan afdække, om udfordringen skyldes drift, indre-

Frem mod 2033 sænker HOFOR

gulering eller nedslidte komponen-

temperaturen i fjernvarmesyste-

ter og give bestyrelsen et konkret

met. Derfor skal ejendommens var-

grundlag for de næste skridt. Har

meanlæg kunne fungere effektivt

foreningen flere varmekældre, kan

ved lavere temperaturer, og sær-

der søges støtte til op til tre.

“Varmekælderpuljen kan søges af etageejendomme med mindst fem boliger i Københavns Kommune, som forsynes af HOFOR.”

PULJE

HVAD KAN I FÅ? ANSØGNING

Varmekælderpuljen

50% af udgiften til rådgivning, maks. 10.000 kr. 40.000 kr. til komponenter pr. varmekælder

Støjpuljen

50% af udgiften til projektet Normalt maks. 25.000 kr. pr. støjbelastet bolig

Bygningsrenoveringspuljen

M IN B OLIG F ORENING

22. februar 2027

50% af udgiften til rådgivning Maks. 300.000 kr. Særlige projekter kan få mere

19. oktober 2026

33% af udgiften til projektet Normalt maks 100.000 kr. pr. bolig

Plads til flere

Løbende

OKTOBER

2 0 2 6

Løbende

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Bygningsrenoveringspuljen er rele-

“Bygningsrenoveringspuljen er relevant ved større projekter som nyt tag, facaderenovering eller udskiftning af vinduer og yderdøre.” Støtten kan forhøjes til 30.000 kr. pr. støjbelastet bolig eller trapperum, hvis projektet gør en særlig indsats for at bevare oprindelige vinduer eller løfte ejendommens bevaringsværdi. Foreninger, der går videre i ansøgningsprocessen, kan desuden få 50 procent til byggeteknisk rådgivning, dog højst 20.000 kr. En rådgiver kan afklare, om ejendom-

tag, facaderenovering eller udskiftning af vinduer og yderdøre. Den kan søges af privatejede etageboligejendomme, herunder andels-

Op til 100.000 kr. pr. bolig til større renoveringer

STØT TE: 33% af udgiften til projektet Normalt maks. 100.000 kr. pr. bolig. Særlige projekter kan få mere. ANSØGNING: Puljen åbner

men opfylder kriterierne, vurdere vin-

1. december 2026.

duerne og finde en løsning, der forener

Fristen er 22. februar 2027.

støjdæmpning, energi og arkitektur.

vant ved større projekter som ny t

og ejerforeninger.

Puljen kan blandt andet støtte: • Tag, facader, vinduer og yderdøre • E nergiforbedringer, herunder isolering og tiltag fra energimærket • S kybrudssikring, eksempelvis ved kældernedgange • E tablering af toilet og bad, hvor det mangler For ejendomme med SAVE-værdi 1 til 3, eller projekter der markant

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

XXXXXXXXXXX

“Særlige projekter, eksempelvis klimavenlige boformer, seniorboliger eller selvstændige tagboliger i andelsforeninger, kan opnå op til 100 procent i støtte.”

løfter den arkitektoniske kvalitet, kan støtten udgøre 50 procent, dog højst 125.000 kr. pr. bolig.

andet mulighedsstudier, skitseforslag, byggeteknisk rådgivning, brandrådgivning og miljøscreening. Den dækker ikke selve byggeriet. Særlige projekter, eksempelvis klimavenlige boformer, seniorboliger eller selvstændige tagbolig-

Fra uudnyttet lof t eller

er i andelsforeninger, kan opnå op

erhverv til nye boliger

til 100 procent i støtte, fortsat med et loft på 300.000 kr. Ansøgninger

Der kan desuden gives ekstra

STØT TE: 50% af udgiften

behandles løbende, så længe der

tilskud på 75.000 kr. pr. lejlighed,

til rådgivning

er midler.

der mangler bad, og 125.000 kr. pr.

Maks. 300.000 kr.

lejlighed, der mangler toilet eller

Særlige projekter kan få mere.

både toilet og bad.

Star t med ejendommen, ikke med puljen

Ansøgningen foregår i to trin. Går projektet videre, skal forening-

ANSØGNING: Foransøgninger

Tag udgangspunkt i ejendommens

behandles løbende

behov, og sammenhold vedlige-

en udarbejde en kvalif iceret ansøg-

holdelsesplanen med energimær-

ning med en byggeteknisk rådgiver

Har ejendommen et uud ny ttet loft,

ket, SAVE-værdien, støjkortet og

tilkny ttet. I andelsog ejerfore-

tomme erhvervslokaler eller store

de tekniske forhold. Så kan projek-

ninger kræver det også opbakning

boliger, der kan opdeles, kan Plads

tet afgrænses, økonomien vurderes

fra generalforsamlingen.

til flere være relevant. Puljen

og den rette pulje vælges.

støtter rådgivning, der af klarer,

Undersøg mulighederne, før

om idéen kan blive til et realistisk

arbejdet sættes i gang. Ellers kan

og myndighedsmæssigt muligt

foreningen miste muligheden for

boligprojekt.

støtte.

Det kan være tagboliger, omdannelse fra erhverv til bolig, opdeling af eksisterende boliger eller nye boligarealer oven på eller i direkte sammenhæng med bygningen. Støtten kan bruges til blandt

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Scan QR-koden og læs mere

Nyhed! Ståldøre af 100% genbrugsstål.

For hvert vigtigt øjeblik er der en dør med et formål. Du tænker måske ikke på dem hele tiden. Men dørene er der altid, midt i livets afgørende øjeblikke. Som når du tager skridtet ind i din allerførste lejlighed. Det er til den slags betydningsfulde begivenheder, at vi skaber vores døre. Hver eneste af vores døre har et klart formål, og sådan har det været, siden vi fremstillede vores første dør i 1942. At skabe tryghed og trivsel – at redde liv. Ligeledes har vores virksomhed et vigtigt formål. At hjælpe dig med at få succes med dine projekter fra start til slut. Læs mere om vores døre hos daloc.dk

SOL C ELLER

“Tilbagebetalingstiden ligger for mange mellem 8 og 15 år, og derefter vil anlægget være en indtægtskilde for foreningen.”

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Overvej solceller, når I skal renovere tag Vil jeres boligforening gerne fremtidssikre jeres ejendom, gøre noget godt for klimaet og for jeres økonomi? Solceller på taget kan være en god investering, især hvis I står overfor renovering af tag eller facade. Københavns Kommune giver støtte til screening, så I kan få undersøgt, om jeres ejendom egner sig til solceller.

SKRE V ET A F : Kø b en h av n s Ko m m u n e

Et første fingerpeg I kan få en hurtig indikation af, om solceller er relevante på jeres bygning, ved at tjekke jeres adresse på Københavns Kommunes Solkort. Solkortet giver et hurtigt overblik over solindstrålingen på jeres tag og dermed et første f ingerpeg om potentialet. Det kan også være en god idé at se eksempler fra andre boligforeninger, der allerede har etableret solceller, både for at få indtryk af det visuelle udtryk, økonomiske forudsætninger og processen i foreningen. Københavns Kommune har samlet en række eksempler, som er tilgængelige på hjemmesiden - følg

“I kan få en hurtig indikation af, om solceller er relevante på jeres bygning, ved at tjekke jeres adresse på Københavns Kommunes Solkort.”

QR-kode i slutningen af artiklen.

Det næste skridt: Få professionel hjælp Hvis solkortet viser potentiale, og I er nysgerrige efter at undersøge, om det er økonomisk rentabelt og teknisk muligt at sætte solceller på jeres tag, kan det være en god idé at få hjælp fra en teknisk rådgiver tidligt i processen. Den tekniske rådgiver kan bidrage til at kvalificere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

SOL C ELLER

debatten i jeres forening og give

• T ilpasse anlægget til jeres elfor-

• S tøtte: 50 % af udgiften til en

jer et solidt beslutningsgrundlag

brug og opstille en businesscase

teknisk rådgiver

til jeres bestyrelsesmøde eller

(er det rentabelt?)

• M aksimum: 20.000 kr. for en

generalforsamling.

• H åndtere myndighedskrav

enkelt bygning og op til 60.000 kr.

En teknisk rådgiver

Gennem Københavns Kommunes

kan hjælpe med at:

solcellepulje kan I få støtte til at få

Bestyrelsen kan selv søge Solcelle-

•V urdere om jeres bygning egner

undersøgt potentialet for solceller i

puljen eller lade jeres ad ministra-

sig til solceller (kan konstruktionen

jeres boligforening. Puljen støtter ud-

tor eller en rådgiver gøre det med

bære et solcelleanlæg og kan det

gifter til screening af ejendommen(e)

fuld magt.

indpasses arkitektonisk?)

foretaget af teknisk rådgiver med:

ved flere bygninger

Økonomien Hvor rentabelt et solcelleprojekt vil være på jeres ejendom af hæn-

Eksempel 1:

Eksempel 2:

Boligforening med solcelleanlæg til fælles forbrug

Boligforening med solcelleanlæg til fælles og individuelt forbrug

27m2 solceller, 6kWp med

235 m2 solceller, 50kWp med

integrerede solceller på 3,8%

integrerede solceller på 33%

af taget og batteri på 10kWh.

af taget og batteri på 80 kWh.

Samlet årsforbrug:

jeres elforbrug, desto større er

3.844 Kwh

78.844 Kwh

sandsynligheden for, at det bliver

Selvforsyningsgrad:

3,75%

45,4%

CO2 -besparelse pr. år:

CO2-besparelse pr. år:

0,3 ton

2,9 ton

Investering: 100.000 kr.

Investering: 1.400.000 kr.

Økonomisk besparelse

strøm til fælles forbrug. Eksempel 2

pr. år: 5.600 kr.

pr. år: 108.000 kr.

viser økonomien for en tilsvarende

Simpel tilbage-

boligforening også med 30 lejlighe-

betalingstid: 16,7 år

betalingstid: 13 år

ger af mange forhold, men for mange boligforeninger kan solceller være en god investering, hvis de etableres i forbindelse med anden renovering. Tilbagebetalingstiden ligger for mange mellem 8 og 15 år, og derefter vil anlægget være en indtægtskilde for foreningen. Jo bedre anlægget passer til

en god investering. For at give en fornemmelse af økonomien følger her to regneeksempler. Eksempel 1 viser økonomien for en boligforening med 30 lejligheder, hvor solcelleanlægget er etableret med batteri og udelukkende leverer

der og tilkny ttet batteri, men hvor solcelleanlægget ved hjælp af bimålere dækker både fællesforbrug og individuelt forbrug. Løsningen i eksempel 2 går også under betegnelsen bag-måler-system.

“For mange boligforeninger kan solceller være en god investering, hvis de etableres i forbindelse med anden renovering.” 86

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

“Hvis I på baggrund af screeningen ønsker at gå videre med et solcelleanlæg på jeres bygning, kan I søge Energistyrelsens pulje til etablering af solceller i boligforeninger.”

Anlæggene har forskellige størrelser, da de er dimensioneret til forbruget. Eksemplerne viser, at investeringen i et solcelleanlæg, der både kan dække fælles og individuelt elforbrug, er størst, men det samme er besparelsen. Dermed har det større anlæg i eksempel 2 en kortere tilbagebetalingstid. Det er meget vigtigt, at solcel-

“Eksemplerne viser, at investeringen i et solcelleanlæg, der både kan dække fælles og individuelt elforbrug, er størst, men det samme er besparelsen.”

til etablering af solceller Hvis I på baggrund af screeningen ønsker at gå videre med et solcelleanlæg på jeres bygning, kan I søge Energistyrelsens pulje til etablering af solceller i boligforeninger. I kan med fordel vedlægge jeres screening fra solcellepuljen, hvis I ansøger Energistyrelsens pulje og på den måde styrke mulighederne for at opnå støtte fra Energistyrelsen.

leanlægget dimensioneres til jeres

Foto: iStock.

Energistyrelsens pulje

forenings afregningssystem og

puljen kan hjælpe jer med at sætte

Screeningen kan også vedlægges,

forbrug, hvis det skal kunne give

dette regnestykke korrekt op og få

hvis I ansøger bygningsrenoverings-

økonomisk mening. En teknisk

grundlaget for at træffe den rig-

puljen for en samlet helhedsreno-

rådgiver med støtte fra Solcelle-

tige beslutning for jeres forening.

vering, og understøtte jeres sag.

Solkortet og eksempler:

Solcellepuljen:

Københavns Kommunes byfornyelsespuljer:

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

AL T ANER

“I de alvorligste tilfælde kan udbredt korrosion føre til, at dele af altanen svækkes, betonstykker falder ned – eller at altanen i værste fald kollapser.”

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Altaner i eksisterende byggeri:

Hvad skal bestyrelsen være opmærksom på? Altaner er en vigtig del af mange etageejendomme – men de kræver løbende opmærksomhed, eftersyn og Foto: iStock.

vedligeholdelse. Især ældre altaner kan gemme på skader, som ikke altid er synlige for beboere og bestyrelse.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

AL T ANER

SKRE V ET A F :

“Hvis bestyrelsen eller beboerne opdager tegn på skader, er det vigtigt at reagere hurtigt og få professionel hjælp.”

Thomas Cornelius, ph.d., er

ligeholdelse og renovering – og kan

konstrueret, og giver baggrund for

borg Universitet. Han er en

hjælpe bestyrelser med at forstå,

at forstå forskellene på altantyper.

af forfatterne til SBI-anvis-

hvornår der er behov for professio-

Synlige faresignaler kan blandt

ning 282 – Altaner i eksiste-

Camilla Larsen Schmidt Seniorkommunikationskonsulent Akademisk Forlag

i har talt med Thomas Cornelius, seniorforsker hos BUILD, Aalborg Universitet,

og en af forfatterne bag den nye SBI-anvisning 282 – Altaner i eksisterende byggeri. Anvisningen giver

seniorforsker på BUILD, Aal-

viden om altantyper, eftersyn, ved-

nel rådgivning.

andet være afskalninger på under-

rende byggeri. Anvisning-

siden eller siderne af betonaltaner.

erne kan købes i bogform

Hvilke tegn skal

Det kan være tegn på rust eller an-

på akademisk.dk og i digitalt

bestyrelsen og beboerne

dre konstruktionsmæssige proble-

abonnement på anvisninger.dk.

være opmærksomme på?

mer, som bør undersøges nærmere.

Nogle af de mest alvorlige proble-

En særlig altantype kræver

mer ved altaner kan være skjulte

ekstra opmærksomhed: altaner på

udført korrekt, kan fugt trænge ind

i konstruktionen. Derfor er det

udliggerjern. Det er altaner, der

og skabe både synlige og skjulte

vigtigt først at vide, hvilken type al-

er fastgjort i etagedækket med

skader.

taner ejendommen har. I SBI-anvis-

indstøbte stålprof iler, som går ind

Ifølge Thomas Cornelius f indes

ning 282 beskrives otte arketyper

gennem muren. Hvis stålet ikke er

der omkring 60.000 altaner af denne

af altaner, som dækker en stor del

tilstrækkeligt besky ttet mod kor-

type i Danmark, og mange af dem

af de altaner, der f indes i Danmark.

rosion, eller hvis samlingen mel-

er mere end 30 år gamle. Netop

Anvisningen viser, hvordan de er

lem facade og altanplade ikke er

ældre, udkragede altaner bør derfor efterses af en professionel. I det hele taget skal man holde godt øje med ældre altaner. Når vi taler om altaner, der hænger fast på bygningens mure (fagudtrykket er udkragede altaner), skal man holde øje med fastgørelsen på bygningen. Fastgørelsen er jo altafgørende for sikkerheden, og hvis de er over 30 år, skal de tilses af en professionel. Mange altaner har det jo f int, men risikoen øges med alderen. I de alvorligste tilfælde kan udbredt korrosion føre til, at dele af altanen svækkes, betonstykker falder ned – eller at altanen i værste fald kollapser.

“Som bygningsejer har foreningen – og dermed bestyrelsen – ansvaret for, at bygningens konstruktioner er i forsvarlig stand. Det gælder også altaner.” 90

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Hvad er bestyrelsens ansvar? Som bygningsejer har foreningen – og dermed bestyrelsen – ansvaret for, at bygningens konstruktioner er i forsvarlig stand. Det gælder også altaner.

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDOMMENS YDRE

EKS T RA T ILL Æ G

Det betyder, at bestyrelsen bør sikre, at altanerne bliver efterset og vedligeholdt, særligt hvis de er ældre eller viser tegn på skader. SBI-anvisning 282 indeholder blandt andet vejled ning om eftersynsintervaller, metoder til eftersyn og vurdering af, hvilket niveau en eventuel renovering bør have. I nogle tilfælde kan det være nok med løbende tekniske kontroller. I andre tilfælde kan der være behov for delvis eller gennemgribende renovering – og i de mest alvorlige tilfælde kan altanerne være så skadede, at de må fjernes.

Hvad bør man gøre, hvis man identificerer problemer? Hvis bestyrelsen eller beboerne

I bygninger, hvor etagedækket er et træbjælkelag, er altanen ofte med udliggerjern og en altanplade af beton eller armeret beton (udkragede altaner). Altaner med udliggerjern er typisk opført på bygninger i perioden fra 1900 til 1960.

opdager tegn på skader, er det vigtigt at reagere hurtigt og få professionel hjælp. Skader på altaner bør ikke vurderes på baggrund af et hurtigt visuelt indtryk alene, da de mest alvorlige problemer ofte kan være skjulte. En fagperson kan hjælpe med at vurdere altantypen, skadernes omfang og behovet for yderligere undersøgelser, eftersyn eller renovering.

Ansvisnigen kan købes her

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

“Et godt overblik er ofte den bedste investering i en sund ejendom.”

Bestyrelsen som bygningens forvalter – ansvar, overblik og planlægning 92

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

E ks t r at i l l æ g

En bygning passer ikke sig selv. Bag en velfungerende boligforening står en bestyrelse, der prioriterer vedligeholdelse og sikrer, at ejendommen udvikler sig i den rigtige retning. Det kræver overblik, planlægning og et godt samarbejde med både beboere, administrator og rådgivere. Bestyrelsens opgave er ikke at være byggefaglig ekspert, men at stille de rigtige spørgsmål, skabe struktur og sikre, at beslutninger træffes på et oplyst grundlag. Bestyrelsesarbejdet handler i høj grad om at skabe kontinuitet. Viden om ejendommen skal bevares, også når medlemmer skiftes ud, og større projekter strækker sig over flere valgperioder. Med de rette værktøjer og arbejdsgange bliver det lettere at

I denne del finder I blandt andet:

planlægge, prioritere og sikre, at

• Bestyrelsens økonomiske

på – både nu og i fremtiden.

ansvar • Samarbejdet med rådgivere og leverandører • Vigtige dokumenter, Foto: iStock.

overlevering og årshjul Læs mere i magasinet

ejendommen bliver passet godt I de følgende artikler finder du konkrete værktøjer, guides og inspiration, der kan styrke bestyrelsens arbejde og gøre det lettere at forvalte ejendommen med både ansvar og langsigtet omtanke. F RA K Æ LDER T IL K V IS T

Foto: iStock.

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

“Den bedste løsning er at gøre viden fælles og let tilgængelig.”

Når bestyrelsen skifter – sådan bevarer I vigtig viden Bestyrelsesmedlemmer kommer og går, men bygningen bliver. Som bygningens forvalter har bestyrelsen ansvar for at bevare den viden, der knytter sig til ejendommen.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

Problemet opstår først, når histo-

SKRE V ET A F : Katrine Degnegaard

rikken forsvinder med de afgående

Kommunikations-

medlemmer.

medarbejder

Det kan føre til dobbeltarbejde,

Min Boligforening

unødvendige udgifter og beslutninestyrelsen i en boligfor-

ger, der træffes uden kendskab til

ening forvalter ikke kun

tidligere erfaringer. Måske bliver

mursten, installationer og

den samme rådgiver kontaktet igen,

“Når viden allerede er samlet, bliver selve overdragelsen til nye bestyrelsesmedlemmer enkel.”

økonomi. Den forvalter også den

selvom samarbejdet tidligere blev af-

viden, der kny tter sig til ejendom-

sluttet. Eller måske bliver et projekt

om, hvordan dokumenterne bedst

men. Hvilke rådgivere var involveret

planlagt, uden at den nye bestyrelse

organiseres, kan det være en god

i tagrenoveringen? Hvor ligger teg-

ved, at der allerede findes undersø-

idé at sparre med jeres ad ministra-

ningerne? Hvorfor blev netop den

gelser eller tilbud på området.

tor. Ad ministratoren ser mange for-

løsning valgt? Og hvilke erfaringer

skellige bestyrelser arbejde og har

gjorde bestyrelsen sig undervejs?

Saml den fælles hukommelse

ofte gode erfaringer med, hvordan andre foreninger skaber overblik.

Den viden er ofte afgørende,

Den bedste løsning er at gøre viden

når bestyrelsen skal træffe nye

fælles og let tilgængelig. Saml derfor

beslutninger om bygningen og for-

foreningens vigtigste dokumenter

kun værdi, hvis den bliver holdt

eningens fremtid. Alligevel f indes

ét sted. Det kan blandt andet være:

opdateret. Derfor bør bestyrelsen

den eksisterende viden mange

En fælles vidensbank skaber dog

have en fast rutine for løbende at

steder kun i hukommelsen hos de

• Vedligeholdelsesplan

dokumentere beslutninger, projekter

bestyrelsesmedlemmer, der har

• Tegninger

og erfaringer. Det gælder både refe-

været med i mange år. Det lægger

•R eferater med tidligere

rater fra bestyrelsesmøder, opdate-

et stort ansvar på deres skuldre og

beslutninger

ringer af vedligeholdelsesplanen og

gør det samtidig sværere for nye

• Serviceaftaler

notater om større opgaver, der er

bestyrelsesmedlemmer at komme

•K ontaktoplysninger på

gennemført.

godt fra start. Hvis viden ikke bliver dokumenteret, risikerer foreningen

faste samarbejdspartnere

• Driftsmanualer

i praksis at begynde forfra, hver

Når et projekt afsluttes, kan det være en fordel kort at beskrive, hvad der blev gjort, hvilke løsninger

Hvis foreningen har en digital plat-

der blev valgt, og hvilke erfaringer

form, kan den med fordel bruges

bestyrelsen gjorde sig undervejs.

Bestyrelsen skif ter,

som fælles dokumentarkiv. På den

Det behøver ikke være omfattende

bygningen gør ikke

måde kan alle i bestyrelsen finde op-

– det vigtigste er, at arbejdet do-

Udskiftning i bestyrelsen er en

lysningerne, både hjemmefra og un-

kumenteres løbende, så kommende

naturlig del af foreningslivet.

der bestyrelsesmøderne. Er I i tvivl

bestyrelser kan bygge videre på

gang bestyrelsen skifter.

den viden, der allerede f indes.

Brug vedligeholdelsesplanen aktivt Mange boligforeninger har allerede en drift- og vedligeholdelsesplan. Men værdien af hænger af, om den bliver brugt aktivt. Når et projekt afsluttes, bør planen opdateres. Er vinduerne blevet udskiftet? Er taget blevet repareret? Hvornår blev arbejdet udført, hvem blev det udført af og hvilke materialer blev anvendt? På den måde bliver planen ikke blot en ønskeliste over kommende projekter, men et levende arbejdsredskab, der dokumenterer ejen-

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

træde til, hvis det bliver nødvendigt. Det kan samtidig være en fordel at notere, hvorfor tidligere samarbejder ophørte. Den viden kan være værdifuld for en fremtidig bestyrelse.

Kend bygningen - også bag væggene I mange ældre ejendomme kan det være en stor fordel at vide, hvordan bygningen er skruet sammen. Hvor løber rørene? Hvor sidder afspærringsventilerne? Hvordan er elinstallationerne ført? Og hvor f inder man tegningerne over de skjulte installationer? Hvis der opstår en akut vandskade eller et andet uforudset problem, kan det gøre en stor forskel hurtigt at kunne f inde de rette oplysninger. Det kan forkorte reaktionstiden, begrænse skaderne og i sidste ende spare både tid og penge. Derfor bør bygningstegninger, installationsoversigter og andre tekniske dokumenter være samlet og let tilgængelige. Det kan også være en god idé at supplere med korte beskrivelser eller noter, hvis der er særlige forhold ved ejendommen, som ikke fremgår tydeligt af tegningerne.

Gør overdragelsen til en fast rutine

“En fælles vidensbank skaber kun værdi, hvis den bliver vedligeholdt og brugt aktivt i det daglige arbejde.”

Når viden allerede er samlet, bliver selve overdragelsen til nye bestyrelsesmedlemmer mere enkel. En kort introduktion mellem afgående og nye bestyrelsesmedlemmer kan

dommens udvikling gennem årene.

lettere at sammenligne tilbud, hvis

være nok til at gennemgå aktuelle

Samtidig giver det nye bestyrelses-

der skal f indes en ny leverandør, og

projekter, kommende opgaver, faste

medlemmer et hurtigt overblik

det giver bestyrelsen mulighed for

samarbejdspartnere og særlige

over, hvad der er lavet, og hvad

hurtigt at slå op, hvad en eksiste-

forhold ved ejendommen, som måske

der venter.

rende aftale egentlig omfatter.

ikke fremgår af dokumenterne.

Hvis der eksempelvis opstår

Bestyrelser skifter, men bygningen

Skab overblik over

utilfredshed med trappevasken, kan

bliver. Det bør viden om den også

samarbejdspar tnerne

hele bestyrelsen se, hvilke opgaver

gøre. Når viden deles, dokumenteres

De fleste boligforeninger har en

der indgår i aftalen, også selvom

og opdateres løbende, bliver det

række faste samarbejdspartnere.

ansvaret normalt ligger hos ét be-

lettere at træffe gode beslutninger,

Derfor er det en fordel at samle

stemt bestyrelsesmedlem. Det gør

fortsætte langsigtede planer og

både kontaktoplysninger og ser-

bestyrelsesarbejdet mere fleksibelt,

skabe tryghed for både nuværende

viceaftaler ét sted. Det gør det

fordi andre medlemmer hurtigt kan

og kommende bestyrelser.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

“Et godt årshjul bør være mere end en liste over praktiske vedligeholdelsesopgaver. Det bør samle tre spor: bygningen, driften og økonomien.”

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

Bestyrelsens årshjul – s å d a n h o l d e r I e j e n d o mm e n sund fra kælder til kvist God bygningsforvaltning handler om at være på forkant. Et årshjul samler vedligeholdelse, drift og økonomi og giver bestyrelsen et fælles overblik.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

SKRE V ET A F : Pamela Jacobsen

tur og samtidig fungere som et

Afdelingschef

arbejdsredskab for bestyrelse og

Boligexperten Ad ministration

Et årshjul kan skabe den struk-

ad ministrator.

aget holder ikke evigt. Det

Tre spor – ét årshjul

gør vinduer, faldstammer

Et godt årshjul bør være mere

og varmeanlæg heller ikke.

“Efter vinteren er det naturligt at se ejendommen efter fra kælder til kvist.”

end en liste over praktiske vedlige-

ske hvornår, hvem der følger op,

Alligevel kan det være fristende at

holdelsesopgaver. Det bør samle

og hvilke beslutninger bestyrelsen

udskyde vedligeholdelsen, så læn-

tre spor: bygningen, driften og

skal tage.

ge alting tilsyneladende fungerer.

økonomien.

Som bestyrelse er opgaven

Hvad skal efterses, vedligehold-

Forår – giv ejendommen

imidlertid ikke kun at reagere, når

es eller udskiftes? Hvilke løbende

et sundhedstjek

noget går galt. Bestyrelsen har

aftaler, installationer og leverandø-

Efter vinteren er det naturligt at

en rolle som bygningens forvalter

rer skal der følges op på? Og hvilke

se ejendommen efter fra kælder

og dermed en opgave i at tænke

udgifter venter – både næste år

til kvist. Er der kommet revner i

fremad. Det kræver ikke bygge-

og længere ude i fremtiden?

facaden? Har taget eller tagrenderne taget skade? Er der fugt i

teknisk ekspertise, men overblik

Når områderne ses i sammen-

over ejendommens tilstand, drift,

hæng, bliver årshjulet et styrings-

kælderen? Hvordan ser udearealer,

vedligeholdelse og økonomi.

værktøj, der viser, hvad der skal

belægninger og træværk ud? Bestyrelsen behøver ikke selv foretage eftersynet. Opgaven er at sikre, at det bliver gjort, og at der følges op på observationer, som kræver handling. For mange foreninger falder generalforsamlingen også her. Bestyrelsen bør derfor have overblik over vedligeholdelsesplanen og projekter, der kræver beslutning eller f inansiering. Ad ministrator kan hjælpe med at samle det økonomiske og ad ministrative grundlag, så beslutningerne træffes på et oplyst grundlag.

Sommer – fra beslutning til handling Forår og sommer er typisk perioder, hvor mange vedligeholdelsesprojekter gennemføres. Når arbejdet er sat i gang, stopper bestyrelsens opgave ikke. Der skal følges op på fremdrift, økonomi og eventuelle ændringer. Her er ad ministrator ofte bestyrelsens nærmeste sparringspartner. Ad ministrator kan hjælpe leverandører, følge økonomien og sikre, at bestyrelsens beslutninger bliver fulgt til dørs. Ved større eller

100

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Foto: iStock.

med at koordinere rådgivere og

B YGNINGEN INDE F RA

• Budget

dec.

• Varme og vinterberedskab

EJENDO M M ENS YDRE

• Regnskab

JAN.

nov.

• Evaluér året og

EKSTRATI L L ÆG

• Generalforsamling feb.

• Planlæg årets vedligehold

planlæg det næste okt.

sep. • Følg op på projekter • Vedligeholdelsesplan • Næste års budget

teknisk komplicerede projekter vil der typisk også være behov for en byggeteknisk rådgiver. Bestyrelsens opgave er ikke selv at føre teknisk tilsyn, men at sikre, at de rette fagligheder er

mar.

Bestyrelsens årshjul

aug.

apr. maj

jul.

jun.

• Forårstjek • Tag, facade og udearealer • Igangsæt projekter

“En vedligeholdelsesplan uden økonomisk planlægning risikerer at blive en ønskeliste, mens et budget uden blik for ejendommens vedligeholdelsesbehov kan give en falsk tryghed.”

involveret, og at ansvar og roller er tydeligt placeret. Når projektet

udskudt så længe, at risikoen for

Kontinuitet når

er afsluttet, bør dokumentation

følgeskader stiger?

bestyrelsen skif ter

og garantier gemmes til fremtidige bestyrelser.

Her kan ad ministrator hjælpe

Årshjulet har end nu en fordel: Det

med at koble de tekniske planer til

gør bestyrelsens arbejde mindre

budget, likviditet og den langsig-

personaf hængigt. Bestyrelses-

Efterår – forbind

tede økonomi. En vedligeholdelses-

medlemmer kommer og går, mens

mursten med økonomi

plan uden økonomisk planlægning

ejendommen består.

Efteråret er et naturligt tidspunkt

risikerer at blive en ønskeliste,

at rette blikket mod næste års

mens et budget uden blik for ejen-

kontinuiteten ved at bevare over-

budget. Men god økonomisk plan-

dommens vedligeholdelsesbehov

blikket over tidligere beslutninger,

lægning stopper ikke ved næste

kan give en falsk tryghed.

igangværende projekter, økonomi

årsskifte.

Her kan ad ministrator bidrage til

og kommende behov. Et fælles

Vedligeholdelsesplanen bør vise,

Vinter – drif t og evaluering

årshjul giver bestyrelse og ad mini-

hvilke større arbejder der kan for-

Når temperaturen falder, kommer

strator et fast udgangspunkt for

ventes i de kommende år. Bestyrel-

bygningens tekniske drift tydeli-

dialogen og gør det lettere for

sen bør derfor løbende spørge: Har

gere i fokus. Varmeanlæg, venti-

nye bestyrelsesmedlemmer at

foreningen økonomi til den vedlige-

lation, energiforbrug og vinter -

tage over.

holdelse, der venter? Er der behov

beredskab er oplagte områder at

Det er måske netop kernen i rollen

for at øge opsparingen? Skal et

følge. Store udsving eller gentag -

som bygningens forvalter: at passe

større projekt f inansieres på anden

ne driftsproblemer bør undersø -

på ejendommen her og nu og sam-

måde? Og er nogle arbejder blevet

ges nærmere.

tidig sikre, at den står på et sundt

Vinteren er samtidig et godt

“Årshjulet har endnu en fordel: Det gør bestyrelsens arbejde mindre personafhængigt.”

tidspunkt til at evaluere året sam-

f ysisk og økonomisk fundament for dem, der kommer efter.

men med ad ministrator. Hvilke arbejder blev gennemført? Hvilke blev udskudt? Har nye problemer vist sig? Skal vedligeholdelsesplanen

Scan QR-koden og læs mere

justeres? Og hvad skal på dagsordenen i det kommende år?

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

101

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

“Et godt byggeprojekt kræver klare roller og et tæt samarbejde.”

102

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

B yg g e - o g r e n ov e r i n g s p r o j e k t e r :

Hvem rådgiver bestyrelsen? Bygge- og renoveringsprojekter, store som små, kræver typisk rådgivning fra eksperter. Administratoren, banken, den tekniske rådgiver og forsikringsselskabet giver her deres bedste råd, som kan hjælpe jer med at sikre, at jeres projekter forløber så gnidningsfrit som muligt.

SKRE V ET A F : Caroline Flaga Vindelev Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

SKRE V ET A F : Mette Lybye Grundahl Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

vordan kommer vi i gang, hvem hjælper os fra start til slut, og kan

det overhovedet betale sig at renovere? Det er nogle af de spørgsmål, der kan opstå, når bygge- og renoveringsprojekter står for døren. Men det kan være både omkostningsfuldt og besværligt at begå fejl. Her kan I blive klogere på, hvilke rådgivere der bistår bestyrelsen og få eksperternes gode råd til kommende projekter.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

103

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

AD M INIS T RA T OR

Hvordan kommer vi i gang? EKS P ERT : Pamela Jacobsen Afdelingschef Boligexperten Ad ministration

oget af det første, bestyrelsen bør gøre ved et større byggeeller re-

noveringsprojekt, er at inddrage

er at sikre, at processen omkring

“Administrationen sikrer, at projektet hænger sammen administrativt, juridisk og økonomisk.”

byggeriet fungerer, så bestyrelsen kan fokusere på at træffe de rigtige beslutninger for foreningen,” fortæller Pamela Jacobsen. Ad ministratoren er desuden med til at omsætte den tekniske rådgivning til et beslutningsgrundlag, som bestyrelsen kan forholde sig til. “Et byggeeller renoveringspro-

sin ad ministrator. Det sker typisk, inden byggesagen bliver vedtaget

gerer ad ministratoren som bindeled

jekt er ofte den største investering,

på generalforsamlingen.

mellem bestyrelsen, den tekniske

en boligforening foretager. Derfor

rådgiver, banken, entreprenøren og

bør bestyrelsen ikke stå alene med

øvrige samarbejdspartnere.

opgaven,” understreger hun.

Pamela Jacobsen, afdelingschef hos Boligexperten Ad ministration, beskriver ad ministratorer som et

“Ad ministratoren sikrer, at projek-

ekstra bestyrelsesmedlem – men

tet hænger sammen ad ministrativt,

et, der har været igennem mange

juridisk og økonomisk, og at besty-

Administrators råd:

byggesager før.

relsen har et solidt beslutnings-

Få den rette rådgivning

“De fleste bestyrelser står måske kun over for én stor renovering i deres tid, mens en ad ministrator

grundlag gennem hele forløbet,” forklarer Pamela Jacobsen. Et godt byggeprojekt kræver klare

med fra starten “Den rette rådgivning fra star-

har erfaring fra mange projekter.

roller og et tæt samarbejde. Den

ten er ganske enkelt alfa og

Derfor kan de være en værdifuld

tekniske rådgiver står for de bygge-

omega for et godt projekt,”

sparringspartner og hjælpe be-

faglige forhold som projektering,

fortæller Pamela Jacobsen.

styrelsen med at træffe de rigtige

udbud, kvalitetssikring og tilsyn.

beslutninger,” fortæller hun.

Ad ministratoren har fokus på

Ad ministratoren følger projektet

økonomi, jura, kontraktforhold,

fra de første overvejelser om gen-

f inansiering og ad ministration,

nemførelse og f inansiering til den

mens bestyrelsen træffer de over-

løbende økonomi- og processtyring

ord nede beslutninger.

og siden byggeregnskabet og den

“Den tekniske rådgiver er ekspert

endelige aflevering. Samtidig fun-

i byggeriet. Ad ministrators opgave

Administrator og de øvrige rådgivere bliver alt for ofte først involveret, når projektet allerede er defineret. Men det er i den indledende fase, at omfang, økonomi, finansiering, risici og proces skal afklares. “Jo bedre beslutningsgrundlaget er fra begyndelsen, desto

104

større er sandsynligheden

Eksperternes råd:

Den byggetekniske rådgiver:

Administrator: Involver jeres

Få ejendommens behov grun-

rådgivere tidligt - en god

digt undersøgt, læg et reali-

start giver de bedste forud-

stisk budget og få en uvildig

sætninger.

rådgiver med tidligt.

Banken: Tag banken med tid-

Forsikringsselskabet: Sørg

skabe overblik,” forklarer hun

ligt, og se finansieringen som

for at afklare foreningens for-

og understreger, at det giver

en del af den samlede plan for

sikringsforhold, inden projektet

færre uforudsete overraskelser

ejendommens økonomi og

går i gang, og at I har en entre-

og et bedre resultat for både

kommende vedligeholdelse.

priseforsikring.

bestyrelsen og beboerne.

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

for, at projektet forløber som planlagt. De rette kompetencer kan hjælpe bestyrelsen med at stille de rigtige spørgsmål, udfordre forudsætningerne og

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

banken

Hvad med finansiering? EKS P ERT : Christian Fahnøe Erhvervsrådgiver Lån & Spar

år en boligforening står over for et større byggeeller renoveringsprojekt,

handler bankens rolle om mere end at låne penge ud. Banken fungerer også som økonomisk sparringspartner og hjælper bestyrelsen med at f inde en f inansiering, der passer til både projektet og foreningens samlede økonomi. “Det handler blandt andet om at skabe overblik over projektets samlede økonomi, vurdere forskel-

for, at ejendommen fortsat skal

stor opgave, men ejendommen kan

lige f inansieringsmuligheder og

vedligeholdes i fremtiden,” forklarer

have andre investeringer foran sig,”

se på, hvordan projektet påvirker

Christian Fahnøe.

fortæller Christian Fahnøe.

foreningens økonomi både på kort

Banken ser også på projektets

Bestyrelsen behøver ikke have

og lang sigt,” fortæller Christian

budget, tilbud fra entreprenører

alle svar klar, inden den kontakter

Fahnøe fra Lån & Spar.

og reserver til uforudsete udgifter.

banken. Men det er en fordel at

Derudover skal de formelle forhold

have blandt andet drifts- og ved-

erne for f inansiering, ser den

være på plads, blandt andet forenin-

ligeholdelsesplan, projektbeskrivel-

derfor ikke kun på det konkrete

gens vedtægter og reglerne for be-

se, de seneste årsregnskaber og

projekt. Foreningens årsregnskaber,

slutninger om lån og større arbejder.

det aktuelle budget ved hånden.

Når banken vurderer mulighed-

budgetter, eksisterende gæld og

En udfordring kan være, at

likviditet indgår også i vurderingen.

banken først bliver inddraget sent

Samtidig giver en drifts- og vedlige-

i processen. Det kan gøre det van-

Bankens råd:

holdelsesplan eller tilstandsrapport

skeligere at få projekt, økonomi og

Involver banken tidligt

et billede af de udgifter, der kan

f inansiering til at hænge sammen.

vente i de kommende år. “Vi ser ikke isoleret på ét en-

“Vi oplever nogle gange, at bestyrelser fokuserer meget på den

Bankens vigtigste råd er at tænke finansieringen ind i den langsigtede plan for ejendom-

kelt lån, men på foreningens sam-

aktuelle ydelse på et lån, men i

lede økonomiske situation. På den

mindre grad på foreningens sam-

måde kan f inansieringen tilpas-

lede økonomi og kommende vedlige-

ses foreningens reelle økonomiske

holdelsesbehov. Et ny t tag eller en

“Kom i dialog med banken

bæreevne og samtidig tage højde

facaderenovering løser måske én

tidligt, og hav en drifts- og

men – og ikke kun som en løsning på den aktuelle udgift.

vedligeholdelsesplan, så I kan

“Banken fungerer også som økonomisk sparringspartner og hjælper bestyrelsen med at finde en finansiering, der passer til både projektet og foreningens samlede økonomi.”

se finansieringen som en del af den samlede plan for ejendommens økonomi og fremtidige vedligeholdelse,” lyder rådet fra Christian Fahnøe.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

105

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

B YGGE T EKNISK R Å DGI V ER

Hvem sikrer det gode samarbejde? EKS P ERT : Jan Crone Foster Partner & Bygnings-

renoveringsprojekt. Det kan ikke al-

tet, økonomi og tidsplan.

tid undgås, men god information kan

“Bestyrelsen skal træffe beslut-

konstruktør

ningerne. Vores opgave er at sørge

MMAKE

går i gang, følger rådgiveren kvali-

gøre processen mere overskuelig. “Beboerne behøver ikke være glade

for, at de ikke skal drive byggesagen

for støjen eller stilladset, men de

selv,” forklarer Jan Crone Foster.

skal opleve, at der er styr på proces-

med et større byggeeller

Rådgiveren fungerer samtidig

sen, og at de bliver taget alvorligt,”

renoveringsprojekt, bliver

som bindeled mellem de mange

år en boligforening går i gang

bestyrelsen bygherre på vegne af for-

understreger Jan Crone Foster.

involverede parter. “Vi oversætter tekniske problem-

eningen. Det er et stort ansvar, men bestyrelsen skal ikke samtidig være

stillinger til beslutninger, besty-

Den byggetekniske

eksperter i byggeri. Her spiller den

relsen kan forstå, og bestyrelsens

byggetekniske rådgiver en vigtig rolle.

beslutninger til klare krav, som

rådgivers råd:

“Vores vigtigste opgave er at gøre

entreprenøren kan arbejde efter,” fortæller han.

et komplekst byggeprojekt forstå-

Vær forberedt på det uforudsete Når man renoverer en eksiste-

eligt og styrbart og give bestyrelsen

Klare roller og god kommunika-

et fagligt grundlag for at træffe de

tion er vigtige, fordi misforståelser

rende bygning, kan der vise

rigtige beslutninger,” fortæller Jan

om tid, økonomi, kvalitet og ansvar

sig skjulte skader, fugt, gamle

Crone Foster fra MMAKE.

kan udvikle sig til konflikter. Faste

installationer eller andre for-

Rådgiveren hjælper fra starten

byggemøder, skriftlige referater og

hold, som ikke kunne konsta-

med at afdække ejendommens behov

tydelige beslutninger er derfor med

teres på forhånd. Bestyrelsen

og vurdere, hvad der bør repareres,

til at holde projektet på rette spor.

kan mindske usikkerheden

renoveres eller udskiftes. Herefter

Kommunikationen gælder også

med relevante forundersø-

hjælper rådgiveren med blandt an-

beboerne. Støj, støv, stillads,

gelser og en realistisk reserve

det løsningsmuligheder, budget og

adgang til boliger og ændringer i

til uforudsete udgifter.

beslutningsgrundlag. Når projektet

tidsplanen kan være en del af et

“Et godt projekt er ikke nødvendigvis et projekt uden problemer. Det er et projekt, hvor problemerne bliver opdaget tidligt og håndteret professionelt,” fortæller Jan Crone Foster. Hans råd er derfor at bruge tiden godt, inden projektet går i gang: “Få ejendommens behov ordentligt undersøgt, skab et realistisk beslutningsgrundlag og budget, og få en uvildig rådgiver med tidligt. De fleste

“Bestyrelsen skal træffe beslutningerne. Vores opgave er at sørge for, at de ikke skal drive byggesagen selv. 106

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

dyre problemer er langt lettere at forebygge på tegnebrættet end at løse på byggepladsen.”

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

forsikring

Hvilke forsikringer bør vi have? EKS P ERT : Kasper Magelund Forsikringsmægler og Partner Söderberg & Partners

projektets omfang og risiko og med en tilstrækkelig sum i forhold

Forsikrings-

til entrepriseværdien.

mæglerens råd:

“Entrepriseforsikringen dækker typisk pludselige og uforudsete

Få styr på forsikringerne inden projektstart

n boligforenings alminde–

skader på selve entreprisen

lige bygningsforsikring

under byggeperioden, herunder

“Det vigtigste råd er at få

dækker som udgangspunkt

udførte arbejder, byggemateria -

afklaret forsikringsforhold-

den eksisterende ejendom, mens

ler og skader på den eksisteren-

ene, inden projektet går i

større om- og tilbygningsprojekter

de bygning. Den sikrer dermed

gang. Mange tror, at entre-

samt renoveringsarbejder normalt

boligforeningen mod store øko -

prenørens forsikringer og

er undtaget fra dækningen. Det

nomiske tab, hvis der opstår en

en bygningsforsikring alene

fortæller Kasper Magelund, der er

skade under byggeriet,” forklarer

er tilstrækkelige, men det er

forsikringsmægler og partner hos

Kasper.

vigtigt at sikre, at der er teg-

Entrepriseforsikringen og en-

net en entrepriseforsikring,

Nogle selskaber tilbyder en

treprenørens erhvervsansvarsfor-

som passer til projektet,”

udvidet entreprisedækning til

sikring supplerer hinanden, men

fortæller Kasper.

mindre projekter op til en bestemt

har forskellige formål. Entreprise-

forsikringssum, der - af hængigt af

forsikringen dækker som ud-

Bestyrelsen bør undersøge,

betingelserne - kan dække både

gangspunkt skader på entrepri-

selve entreprisen og skader på den

sen under byggeperioden – også

eksisterende bygning, som opstår

ved fejl fra entreprenøren eller en

ifm. arbejdet.

underentreprenør.

Söderberg & Partners.

“Dækningen varierer meget

“Formålet er at sikre, at skaden

fra selskab til selskab, og der vil

kan udbedres hurtigt, uden at

ofte være både beløbsgrænser

man først skal af klare ansvarsfor-

og begrænsninger i, hvilke typer

holdene. Efterfølgende kan forsik-

arbejder der er omfattet,” fortæl -

ringsselskabet, hvis betingelser-

ler Kasper.

ne er opf yldt, rette et regreskrav

Ved større projekter anbefaler

mod den ansvarlige entreprenør

Kasper som udgangspunkt en sær-

eller dennes erhvervsansvarsfor-

skilt entrepriseforsikring tilpasset

sikring,” fortæller Kasper.

om det konkrete projekt er dækket, om forsikringssummen er tilstrækkelig, og om den eksisterende bygning er dækket under byggeperioden. Det bør også fremgå, hvem der er medforsikret på entrepriseforsikringen. Samtidig bør bestyrelsen sikre sig, at entreprenører og underentreprenører har en gyldig erhvervsansvarsforsikring med en passende dækningssum samt de nød-

Foto: iStock.

vendige autorisationer og er-

Hvem gør hvad?

• Den tekniske rådgiver sikrer

• Administratoren sørger for at

det gode samarbejde mellem

indhente tilbud fra den bygge-

alle parter og sikrer at projekter

teknisk rådgiver og gennemgår

lever op til alle krav, herunder

finansiering, forsikring, kontrak-

tid, kvalitet og økonomi

ter og regnskaber

• Forsikringsselskabet råd-

• Banken er foreningens spar-

giver bestyrelsen, så de er or-

ringspartner, der sørger for, at

dentligt forsikret både under og

foreningen ikke kaster sig ud i

efter et projekt, så økonomisk

projekter, der ikke er økonomi til

tab for foreningen kan undgås

faring med den type arbejde, der skal udføres. “Det er også en god idé at sikre, at der arbejdes efter AB 18, ABT 18 eller en anden klart aftalt entreprisestandard, da det skaber klare rammer for ansvarsfordeling og håndtering af eventuelle tvister,” understreger Kasper.

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

107

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

Bestyrelsens økonomiske ansvar begynder med overblik En stærk økonomi begynder i bestyrelseslokalet. Bestyrelsen skal kende ejendommens tilstand, tage problemerne i opløbet og vide, hvornår der skal hentes hjælp udefra.

108

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

“Økonomien bliver sårbar, hvis man ikke er på forkant og venter for længe med at reagere.” SKRE V ET A F : Line Pedersen Ordkløver og murstenstolk

om boligbestyrelse skal man ikke kunne det hele selv. Men man skal have

overblik, kunne stille de rigtige spørgsmål og søge økonomisk rådgivning i tide, siger Lån & Spars erhvervsrådgiver Christian Fahnøe: “Boligbestyrelserne består af frivillige, der vil foreningen det bedste, men som sjældent er hverken økonomer eller f inansieringseksperter. Sådan må det være, og bestyrelsen behøver jo ikke have alle svarene selv. De skal bare vide, hvornår de skal søge professionel hjælp – særligt når det kommer til økonomi i forbindelse med vedligeholdelse og andre større beslutninger,” siger han og tilføjer: “Hvis jeg styrter på cyklen og kommer til skade, forsøger jeg jo heller ikke selv at ord ne det, men får lægens råd og hjælp.”

Budget, drif t og vedligeholdelse skal hænge sammen Når Christian Fahnøe rådgiver boligbestyrelser, ser han først og fremmest på, om budget, drift,

“Som boligbestyrelse skal man ikke kunne det hele selv.”

opsparing og vedligeholdelsesplan hænger sammen. “Økonomisk robusthed er ikke lig med, at foreningen har mange penge stående på kontoen,” påpeger han og uddyber: “Den skal have noget på kistebunden. Men den skal ikke bare spare op og op

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

109

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

uden plan, for så er huslejen sat

de års udgifter. For med planen i

højere end nødvendigt - og det er

hånden ved bestyrelsen, hvad der

ingen tjent med.”

venter. Skal taget skiftes? Er der begyndende fugtskjolder på facaden?

“Når man kender de kommende opgaver, kan man også planlægge økonomien.”

Vedligeholdelsesplanen er

Er der installationer, som nærmer

bestyrelsens vigtigste værktøj

sig udløbsdatoen?” Når man kender

Det bedste styreværktøj er ifølge

de kommende opgaver, kan man

Christian Fahnøe en drifts- og ved-

også planlægge økonomien og ved,

ligeholdelsesplan.

hvad der kan betales af den løbende

“Økonomien bliver sårbar, hvis

“Det er grundlaget for en stærk

drift, hvad der skal spares op til, og

man ikke er på forkant og venter

økonomi, der kan bære de kommen-

hvornår det giver mening med et lån.

for længe med at reagere. Fugt i kælderen, revner i facaden eller begyndende problemer ved vinduer og

De typiske fejl: for meget, for lidt og for sent Tre fejl, som går igen i boligforeninger: 1 Foreningen har for stor op-

sparing uden en konkret plan, så beboerne betaler mere end nødvendigt, uden at pengene arbejder for et klart formål. 2 Foreningen har for få penge

sparet op og har svært ved

at handle hurtigt, når noget uventet opstår. 3 Bestyrelsen har ikke en opdateret drifts- og vedligeholdelsesplan og kan dermed ikke styre økonomien sikkert ind i fremtiden.

døre bliver dyrere at arbejde med, jo længere tid man venter,” siger Christian Fahnøe.

Spar op til det overskuelige – lån til det store Et centralt spørgsmål for mange er, hvornår det giver mening at spare op, og hvornår lånef inansiering er den rigtige løsning. “Som tommelf ingerregel bør for-

110

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

“Som tommelfingerregel bør foreningen selv kunne betale mindre og overskuelige opgaver.” eningen selv kunne betale mindre og overskuelige opgaver. Det kan fx være nye låse, skilte, vedligeholdelse af fællesarealer eller forbedringer af legepladsen. Men de større projekter kræver typisk en anden tilgang. Skal taget renoveres, facaden istandsættes, eller skal der installeres elevatorer, skal man ikke vente mange år på at spare hele beløbet op. Her kan et lån være den ansvarlige løsning, så

Tre råd fra erhvervs-

udgiften fordeles over en længere

rådgiveren

periode uden store huslejestig-

Christian Fahnøes tre vigtigste

ninger,” fortæller Christian Fahnøe

råd til boligforeningernes besty-

og uddyber:

relser lyder:

“Det betyder ikke, at foreningen altid skal låne. Men det betyder, at

1) Vær i god tid. Vent ikke, til

bestyrelsen bør undersøge mulig-

skaden er akut, eller økonomien

hederne tidligt.”

er presset.

Banklån eller realkredit

2) Dan jer overblik. Brug drifts-

Når spørgsmålet er, om foreningen

og vedligeholdelsesplanen aktivt,

er bedst tjent med banklån, real-

og sørg for, at jeres budget og

kredit eller en kombination, siger

opsparing hænger sammen med

Christian Fahnøe:

udgifter, der venter i horisonten.

“Banklån kan være mere fleksible end realkredit i visse situationer,

3) Søg rådgivning. I skal ikke

mens realkredit kan være mest

kunne alt selv, men I skal tage

relevant i andre. I dag er forskel-

ansvar for at indhente den nød-

len på renten på realkreditlånet

vendige viden, før I lader gene-

og banklånet meget lille. Men med

ralforsamlingen træffe store

banklånet kan man holde pause

økonomiske beslutninger.

Tænk som en husejer Se på folk, der fx ejer en villa. De klipper hækken, beskærer træerne og renser tagrenderne. Og i den proces opdager de, hvis der er hul i taget. De holder øje med deres værdier og sikrer, at tingene bliver gjort hen ad vejen. Villaejeren ved, at det er hendes eller hans eget ansvar at få gjort noget ved det tidligt. Det tankesæt kunne jeg godt tænke mig, at boligbestyrelserne arbejdede mere efter, siger Christian Fahnøe.

med indbetalingerne, betale lånet ud før tid mv.” “Pointen er dog ikke, at den ene løsning altid er bedre end den anden. Pointen er, at foreningen bør få mulighederne belyst, før den beslutter sig. Så vær proaktive, og inviter fx banken med på generalforsamlingen, når finansieringen skal drøftes,” afslutter Christian Fahnøe.

“Med banklånet kan man holde pause med indbetalingerne, betale lånet ud før tid mv.”

Scan QR-koden og læs mere

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

111

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

Kend jeres ejendom:

De vigtigste dokumenter og hvordan I bruger dem Fra vedligeholdelsesplan og energimærke til vedtægter og BBR. Få overblik over den viden, der hjælper bestyrelsen med at prioritere, planlægge og træffe beslutninger om ejendommen.

SKRE V ET A F : Mark Stender Senior Team Manager Byggeteknisk rådgivning i DEAS

n bestyrelse behøver ikke kende hver eneste mursten, installation eller paragraf i foreningen,

men den bør vide, hvor den vigtigste

“Det kan være en god øvelse for bestyrelsen at sikre, at de vigtigste dokumenter er samlet og tilgængelige.”

viden om ejendommen f indes.

Vedligeholdelsesplanen: Hvad skal prioriteres de kommende år? Vedligeholdelsesplanen er et af bestyrelsens vigtigste styringsværktøjer. Den giver et samlet billede af ejendommens byggetekniske tilstand og hjælper med at prioritere kommende arbejder. En god vedligeholdelsesplan ser

For når der skal træffes beslutnin-

ét dokument, der giver hele svaret.

typisk flere år frem og beskriver

ger om alt fra et ny t tag til energi-

Derfor får du her en guide til nogle

blandt andet bygningsdelenes til-

forbedringer eller ændringer af

af de dokumenter, I som bestyrelse

stand, forventede levetid, behovet

fællesarealerne, er det sjældent

bør kende og bruge aktivt.

for vedligeholdelse og et overslag over de kommende udgifter. Den giver bestyrelsen mulighed for at planlægge i stedet for først at reagere, når problemet er blevet akut. Når planen er udarbejdet, må I endelig ikke lade den blive glemt. Den skal bruges løbende i budgetlægning og opdateres, når der er udført større arbejder, eller ejendommens behov ændrer sig. Så får I bedst den fulde værdi af vedligeholdelsesplanen.

Energimærket: Mere end et bogstav Energimærket fortæller ikke kun, hvor energieffektiv ejendommen er. Rapporten kan også indeholde forslag til energiforbedringer og dermed give bestyrelsen inspiration til kommende projekter.

112

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

B YGNINGEN INDE F RA

EJENDO M M ENS YDRE

EKSTRATI L L ÆG

Det interessante opstår især, når

gerne blev udarbejdet, og de viser

Vær særligt opmærksom på datoen.

energimærket ses sammen med

derfor ikke nødvendigvis de fakti-

En teknisk vurdering er et øjebliksbil-

vedligeholdelsesplanen. Skal taget

ske forhold i dag.

lede, og forholdene kan have ændret

f.eks. renoveres, kan det være rele-

Når foreningen gennemfører en

sig siden. Brug derfor rapporterne

vant samtidig at undersøge mulig-

byggesag, er det derfor også vigtigt

som en del af historikken om ejen-

hederne for energiforbedringer.

at gemme relevante tegninger,

dommen, men vær opmærksom på,

beskrivelser, tilladelser og øvrig

om vurderingerne stadig er aktuelle.

På den måde kan to dokumenter tilsammen give et bedre beslut-

dokumentation. Det gør det lettere

ningsgrundlag end hvert dokument

for både den nuværende og de kom-

Vedtægterne:

for sig.

mende bestyrelser at finde historik-

Hvem kan beslutte hvad?

ken frem, næste gang der skal træf-

Hvor de tekniske dokumenter fortæl-

fes beslutninger om ejendommen.

ler noget om ejendommen, fortæller

Bygningstegninger og byggesagsarkiv:

vedtægterne noget om rammerne for

Hvad ved vi om ejendommen?

Tekniske undersøgelser

foreningen. De beskriver blandt an-

Gamle bygningstegninger, bygge-

og rappor ter:

det bestyrelsens og generalforsam-

tilladelser og materiale fra tidligere

Et øjebliksbillede

lingens kompetencer, medlemmernes

byggesager kan være værdifulde,

Har foreningen tidligere fået un-

rettigheder og pligter samt reglerne

når foreningen skal vedligeholde,

dersøgt konkrete dele af ejendom-

for, hvordan beslutninger træffes.

renovere eller bygge om.

men eller udført en byggeteknisk

Ved større renoveringer er det derfor

gennemgang, kan rapporterne her-

ikke nok at vide, hvad der teknisk bør

om blandt andet konstruktioner,

fra indeholde værdifuld viden om

gøres. Bestyrelsen skal også vide,

installationer og tidligere ændrin-

ejendommens tilstand og tidligere

hvordan beslutningen skal træffes,

ger af ejendommen. Det kan derfor

konstaterede problemer.

og der f indes svaret i vedtægterne.

Materialet kan give vigtig viden

være et godt udgangspunkt, når et ny t projekt skal undersøges. Gamle tegninger skal dog læses med et vist forbehold. Ejendommen

“Vedtægterne fastlægger de overordnede juridiske og organisatoriske rammer.”

kan være ændret, siden tegnin-

F RA K Æ LDER T IL K V IS T

113

B ES T YRELSEN s o m b y g n i n g e n s f o r v a l t e r

Husordenen:

regulerer mange af de praktiske

Spillereglerne i hverdagen

forhold i hverdagen.

Husordenen er måske ikke et

“Vedligeholdelsesplanen er et af bestyrelsens vigtigste styringsværktøjer.”

byggeteknisk dokument, men den

BBR:

er vigtig for den daglige drift af

Stemmer oplysningerne

foreningen. Her f indes de praktis-

med ejendommen?

ke spilleregler for livet i ejendom-

BBR-meddelelsen indeholder en

men, f.eks. brug af fællesarealer,

række grundlæggende oplysninger

ejendommen. Det er især relevant,

støj, affald og andre forhold, der

om ejendommen, blandt andet om

hvis der gennem tiden er foretaget

har betyd ning for beboerne.

arealer, anvendelse, byggeår og

ombygninger, tilbygninger eller

bygningsforhold.

andre ændringer.

Vedtægterne og husordenen

Som bestyrelse behøver I ikke

Opdager I, at oplysningerne ikke

Vedtægterne fastlægger de over-

bruge BBR-oplysningerne i det

stemmer med de faktiske forhold,

ord nede juridiske og organisato-

daglige, men det er en god idé at

bør det undersøges nærmere og om

riske rammer, mens husordenen

vide, hvad der er registreret om

nødvendigt rettes. Husk samtidig, at

bør derfor ikke blandes sammen.

en registrering i BBR ikke i sig selv er dokumentation for, at et byggeri eller en ændring er lovligt.

Dokumenterne er stærkest, når de bruges sammen Det vigtigste er ikke, at bestyrelsen kan alle dokumenterne udenad. Det vigtige er at vide, hvad de fortæller, hvor de f indes, og hvornår de skal frem. Overvejer I f.eks. en større renovering, kan vedligeholdelsesplanen fortælle, hvad der bør prioriteres, tegninger og tidligere byggesager kan give viden om ejendommens opbygning og historik, energimærket kan pege på muligheder for energioptimering, og vedtægterne kan fortælle, hvordan beslutningen skal træffes. Det kan derfor være en god øvelse for bestyrelsen at sikre, at de vigtigste dokumenter er samlet og tilgængelige, så værdifuld viden om ejendommen ikke forsvinder, når bestyrelsesmedlemmer udskiftes. Jo bedre bestyrelsen kender ejendommen og den viden, der allerede f indes om den, desto bedre er grundlaget for at prioritere, planlægge økonomien og træffe gode beslutninger på foreningens vegne.

Scan QR-koden og læs mere

114

M IN B OLIG F ORENING

OKTOBER

2 0 2 6

Magas i n et

#35

f ebruar 2027

Min Boligforening T il b es tyrelser

andel

ejer

almen

I messemagasinet kan du bl.a. læse • U dvalgte programpunkter • Interview med messens oplægsholdere • Artikler fra messens mange udstillere

Næste magasin udkommer d. 11. februar 2027

Læs med i næste magasin: T e m a: Boligforeningernes Dag Kbh. 2027 Næste udgave af Magasinet Min Boligforening er dedikeret til årets messe for bestyrelser i boligforeninger, der næste gang afholdes den 13. marts i Lokomotivværkstedet, KBH. Læs interview med oplægholdere og præsentation af messens tema og mange udstillere. Det giver dig et overblik over

Tilmeld jer vores nyhedsbrev

programmet og klæder dig på til en dag med ny viden, netværk og inspiration. Tilmeld jer vores nyhedsbrev på minboligforening.dk og bliv opdateret på kommende events og udgivelser.

Kryds & tværs Tag en tur fra kælder til kvist med vores kryds og tværs. Her gemmer sig ord fra boligforeningens hverdag – nogle finder du i magasinet, andre har du måske allerede styr på. FÆLLES UDERUM PRIVAT UDERUM

TRAPPE

tag, vinduer, facade

mod brand husfront

ringeklokke

bestyrelses

trives i fugt

luftkvalitet

...

byggeprojekt

afløbs -rør sover du under under stueetagen

lyttes - ikke læses

utilfreds

to ens

farverigt landekode

modsat tidlig

økonomisk plan stor indgang sige vov

Deltag i konkurrencen! under taget

Held og lykke - og god fornøjelse! * Konkurrencen løber til og med d. 28/10. Vinderen får direkte besked på mail senest d. 2/11.

Tallene i de markerede felter danner et løsningsord. Send løsningsordet til sofie@minbf.dk og vær med i lodtrækningen om et gavekort til Løgismose på 500 kr.* Husk at skrive dit fulde navn i mailen.