Magasinet Min Boligforening #33 - Drift & udvikling

#33 juni 2026

Min Boligforening

Tema:

Drift og udvikling i boligforeningen

Drift

Få sty r p å hverdagen i boligforeningen - fr a drif t ti l vedligehold

Læs med fra side 10

U D vik L ing

Sådan styrke r i ejendommen p å sigt - med fokus på fremtid og investeringer

Læs med fra side 46

Ekstrati LL æg

Bestyrelsens værktøjskasse - redskabe r til arbejdet i praksis

Læs med fra side 86

Til B e ST yrel S er

andel ejer almen

BOLIGEXPERTEN

Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

• Administration udelukkende af foreninger

• Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik

• Markedets førende digitale platforme

• Korte svartider og høj tilgængelighed

• Administration af ca. 580 foreninger og ca. 25.000 lejligheder

Salgschef

ckj@boligexperten.dk

Telefon 44 22 97 16

Boligexperten er det naturlige valg, hvis foreningen ønsker et rådgivningshus med mere end 35 års erfaring, hvor alle eksperter er samlet under samme tag, og hvor dagligdagen kun handler om at servicere bestyrelser og beboere i andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Camilla Kornerup Johansen

indholdsfortegnelse

i denne udgave har vi opdelt indholdet i to spor - drift og udvikling - så i nemt kan finde viden og inspiration til både den daglige drift og foreningens fremtidige udvikling.

Del 1:

DRIFT

d aglig drift - praktiske løsninger: i denne del sætter vi fokus på den praktiske hverdag i boligforeningen – fra vedligehold og sikkerhed til drift af bygningen og de opgaver, der får det hele til at fungere.

Kravene til automatiske døre er skærpet

g rønne arealer på den nemme måde

d erfor bør i prioritere regelmæssig fejning

en guide til foreningens årshjul

n år drift kræver struktur - Sådan skaber i overblik

derfor virker jeres brandsikkerhedsinstrukser ikke

Sådan får jeres belægninger længere levetid

Del 2:

l angsigtede valg - fremtidens løsninger: Her retter vi blikket fremad og ser på investeringer, renoveringer og nye løsninger, der kan styrke ejendommen.

e r digitale værktøjer vejen frem i bestyrelsesarbejdet?

Fra akutte lappeløsninger til langsigtet planlægning

Fra traditionel nøgle til digital adgang i Taastrupgaard

Overvej solceller når i renoverer

ai i bestyrelseslokalet: Teknologiens nye muligheder

Bestyrelsesportal giver bedre overblik i boligforeningen

Én facade. Ét system. e nsartet kvalitet.

Sådan finansierer i foreningens store projekter

d erfor ender byggekonflikter ofte i juridisk skyttegravskrig

eK s TR a TI llæ G :

B es TYR else N s V æ RKTØJ s K asse

redskaber til arbejdet i praksis: e t udvalg af konkrete værktøjer, skabeloner og gode råd, der kan gøre bestyrelsesarbejdet mere overskueligt og effektivt.

d et gode og effektive bestyrelsesmøde - Bedre samarbejde og drift

Sådan undgår og håndterer i konflikter i boligforeningen

g uide: Sådan passer i bedst på jeres fælles faciliteter

Skabeloner til bestyrelsesarbejdet

Brevkassen: Få svar på det, i er i tvivl om

kom til Boligforeningernes Dag

202 6 i a arhus

Lørdag d. 24. oktober fra kl. 9-16, a arhus Congress Center, 8000 a arhus C

– messen kun for andels-, ejer og almene boligforeninger

g ør bestyrelsesarbejdet lettere i jeres boligforening a lt for boligforeninger samlet ét sted: Hør spændende oplæg, netværk med andre foreninger og mød leverandører og rådgivere, der kan hjælpe jer med kommende projekter!

a rrangeres i samarbejde med:

Tilmeld jer gratis ved at scanne QR-koden

Få rådgivning sendt direkte til din indbakke

Scan QR-koden og tilmeld dig vores nyhedsbrev

Så modtager du ekspertviden og nyheder direkte i indbakken.

Få professionel hjælp fra DEAS Foreninger

Hos DEAS har vi specialister i foreningsadministration, der kan aflaste jeres bestyrelse, sikre overblik og skabe ro i jeres hverdag.

Lad os tage hånd om det praktiske – så I kan fokusere på det, der virkelig betyder noget.

få styr på driften

– og retning på udviklingen

Hvordan skaber man en boligforening, der både fungerer

godt i hverdagen og er rustet til fremtiden?

Bestyrelsesarbejdet i en boligforening spænder bredt. Det handler både om at få hverdagen til at fungere – og samtidig træffe de rigtige beslutninger for fremtiden. Drift og udvikling hænger tæt sammen, og netop balancen mellem de to er afgørende for en sund og velfungerende boligforening.

Derfor har vi i denne udgave af Magasinet Min Boligforening delt indholdet op i to spor: drift og udvikling. På den måde kan I som bestyrelse nemt finde inspiration og viden, der enten hjælper jer i den daglige drift eller giver jer perspektiver på, hvordan I kan arbejde mere strategisk med jeres forening.

I kan bl.a. læse om brandsikkerhed på s. 34, få indsigt i finansiering af store projekter på s. 68, eller blive klogere på energieffektive bygninger, og hvordan I fremtidssikrer foreningens ejendom - både økonomisk og klimamæssigt på s. 57. Målet er at gøre det lettere for jer at navigere i både de små og store beslutninger og spare tid i en travl hverdag.

Ekstrati LL æg:

Bestyrelsens værktøjskasse

I ekstratillægget Bestyrelsens værktøjskasse får I konkrete guides, skabeloner og eksempler fra brevkassen, som I kan bruge direkte i bestyrelsesarbejdet. Her finder I bl.a. hjælp til at afholde effektive møder, håndtere konflikter og passe på jeres fælles faciliteter. Målet er enkelt: at gøre bestyrelsesarbejdet nemmere, mere overskueligt og mindre tidskrævende, uden at gå på kompromis med kvaliteten i jeres beslutninger. Læs med fra side 86.

“Her finder i bl.a. hjælp til at afholde effektive møder, håndtere konflikter og passe på jeres fælles faciliteter. Målet er enkelt: at gøre bestyrelsesarbejdet nemmere.”

Rigtig god læselyst!

Carsten V. Jagerkilde

Carsten V. Jagerkilde, a nsv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening Minboligforening.dk info@minbf.dk

Magasinet Min Boligforening, 33. udgivelse, juni 2026 tema: Drift & udvikling f orsidefoto: Caroline Flaga Vindelev Udgiver: Min Boligforening a p s , Trekronergade 100, 2500 Valby, tlf.: 70 22 82 00 a nsvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde redaktør: e mma R. Helms, emma@minbf.dk Layout: a nja l ey Christensen Distribueret oplag: 6.500 a nnoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Maibritt Frovin, maibritt@minbf.dk s enior projektleder: s iw Wahl e gede, siw@minbf.dk Projektkoordinator: Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk, Caroline Flaga Vindelev, caroline@minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk issn : 2596-5549 tryk: K ls Pureprint Distribution: Bladkompagniet a / s a rtikelbidrag: a rtikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt a nnonce).

Foto: Martin Søby.

“ g od drift er sjældent synlig - men den mærkes med det samme, når den mangler.”

Boligforeningens drift –

når

hverdagen skal fungere

i DE nn E DEL sætt E r

vi BL .a. f O k U s På:

• Vedligehold og pleje af både bygning og udearealer

• Praktiske opgaver som rengøring og daglig drift

• sikkerhed og ansvar i hverdagen - fra brandkrav til tekniske installationer

• Hvordan man skaber struktur og overblik i driften året rundt

Læs mere i magasinet

DRIFT

e n velfungerende boligforening er afhængig af, at driften spiller - hver dag. d et er her, reglerne møder virkeligheden, og hvor de små beslutninger i hverdagen har stor betydning for både sikkerhed, trivsel og økonomi.

Drift handler ikke kun om at få tingene til at køre, men om at gøre det rigtigt. Om at sikre, at bygningen fungerer som den skal.

I praksis opstår udfordringer ofte i spændet mellem regler og hverdag. e n branddør, der holdes åben, en automatisk dør, der ikke lever op til kravene, eller grønne områder, der kræver mere vedligehold end forventet. Drift handler derfor i høj grad om at finde løsninger, der fungerer i virkeligheden - ikke kun på papiret.

I de følgende artikler får du konkrete indsigter, gode råd og inspiration til, hvordan du som bestyrelse kan være med til at skabe en tryg, velfungerende og effektiv hverdag i boligforeningen – hele året rundt.

“ s ærligt hængselssiden kræver opmærksomhed. Her kan der opstå alvorlige skader, især på børns fingre, hvis døren ikke er sikret korrekt.”

k ravene til automatiske døre er skærpet

- Her er, hvad jeres boligforening bør vide om sikkerhed og C e -mærkning

a utomatiske døre er en smart løsning i boligforeninger, hvor opgangene bliver brugt flittigt, men de skærpede krav gør det vigtigere at have styr på sikkerhed og løbende service.

aGert Mejlshede

Salgschef

Mejlshede Låse A/S

utomatiske døre gør hverdagen lettere.

De hjælper beboerne med at komme nemt ind og ud af ejendommen - også når de har barnevogn, indkøbsposer, cykel eller rollator med sig. Samtidig kan automatiske døre være en vigtig del af en mere tilgængelig ejendom.

Flere boligforeninger overser de nye krav efter, at sikkerheden inden for dørautomatik er blevet skærpet.

I dag er det ikke længere nok at se på selve døråbneren som et enkelt produkt. Det er ikke kun automatikken, der skal vurderes, men hele løsningen omkring døren, herunder skr E v E t a f :

sensorer, styring og sikkerhedsfunktioner, så ingen får klemt fingrene i døren eller bliver væltet omkuld.

For boligforeninger er det vigtigt, fordi ansvaret i sidste ende kan ende hos jer. Døren skal ikke bare virke, men være sikker og godkendt efter loven.

n år døren bliver en maskine

Mange forbinder CE-mærkning med selve produktet, man får leveret. Men ved automatiske døre er det afgørende at forstå, at det ikke nødvendigvis er nok, at komponenterne hver især er godkendt.

Når automatikken monteres på døren, bliver den samlede løsning omfattet af reglerne for maskiner og skal derfor vurderes og dokumenteres derefter.

Hva D B ør

BE styr EL s E r kræv E v ED insta LL ati O n?

l everandøren skal kunne dokumentere, at installationen lever op til gældende krav. Derfor bør I kræve at få udleveret:

• Overensstemmelseserklæring

• l ogbog

• Brugsanvisning på dansk

• Tydelig mærkning af installationen

Dokumentationen er med til at sikre, at løsningen er planlagt og udført korrekt.

“ i nstallationen skal sikre,

at

døren ikke kan ramme personer,

der passerer gennem åbningen. Det gælder

både, når døren åbner og lukker.”

Det overrasker ofte bestyrelser og administratorer, fordi døren kan se enkel ud, men der bag løsningen ligger omfattende krav til blandt andet risikovurdering, indstilling, test og dokumentation.

Særligt hængselssiden kræver opmærksomhed. Her kan der opstå alvorlige skader, især på børns fingre, hvis døren ikke er sikret korrekt. Derfor er dørens bagkant en vigtig del i vurderingen af, om installationen er sikker for dem, der bruger døren hver dag.

Installationen skal sikre, at døren ikke kan ramme personer, der passerer gennem åbningen. Det gælder både, når døren åbner og lukker. I ejendomme med mange daglige brugere er det særligt vigtigt, at døren giver en tryg og sikker passage.

i ngen dør uden vedligeholdelse

Det er vigtigt at være opmærksom på service og løbende vedligehold. Sensorer og sikkerhedsfunktioner er kun en tryghed, hvis de også fungerer i praksis over tid.

Selv en korrekt installeret dør kan blive usikker, hvis sensorer bliver

fejljusteret, dækket til eller ikke reagerer, som de skal. Når automatikken kontrolleres jævnligt, er det langt lettere at opdage eventuelle fejl, før de udvikler sig til en reel risiko for beboerne.

For mange boligforeninger er automatiske døre en klar fordel i hverdagen, og de kan være med til at skabe en mere tilgængelig og velfungerende opgang.

s can QR-koden og læs mere

Men netop fordi dørene bruges af mange mennesker hver dag, handler det ikke kun om komfort. Det handler også om, at løsningen er sikker, korrekt dokumenteret og passer til den ejendom, den skal fungere i.

“

s elv en korrekt installeret

dør kan blive

usikker,

hvis sensorer bliver fejljusteret, dækket til eller ikke reagerer, som de skal.”

Derfor bør boligforeninger ikke nøjes med at spørge, om døren virker. De bør også spørge, om den er korrekt sikret, dokumenteret og kan holdes sikker over tid.

Denne dør er fremragende på mange måder. Nu også med Svanemærket.

Vores svalegangsdør Y33 er verdens første ståldør, der er blevet svanemærket. Det skyldes, at den er et godt valg, når du ønsker at reducere klimapåvirkningen, minimere energitab og samtidig skabe et behageligt indeklima.

Døren beskytter også mod brand, støj og indbrud og kan bruges i generationer uden at blive skæv og utæt. Du kan også få den lavet af op til 100 procent genvundet stål, hvis du ønsker det.

Læs gerne mere på daloc.dk/svanen

m ere end bare pænt: Derfor bør i prioritere regelmæssig fejning

d et er let at

tænke, at rene udearealer først og fremmest handler om det visuelle udtryk. m en regelmæssig fejning og vedligeholdelse af fællesarealerne handler i lige så høj grad om at undgå skader og beskytte både ejendommen og beboerne.

kE v E t a f :

Anders Riis Kastrup CMO, JD Entreprise

limaforandringer betyder flere og voldsommere regnskyl - og det stiller nye krav til ejendommens vedligeholdelse. For selvom kloaksystemer og dræn er vigtige elementer i skybrudssikring, er overfladevedligeholdelse faktisk også en afgørende

faktor. Hvis blade, skidt og affald får lov at samle sig i rendesten og afløb, kan det hurtigt føre til tilstopning og oversvømmelser ved kraftig regn. Ved at planlægge regelmæssig fejning undgår foreningen akutte og dyre problemer - som oversvømmelser i kældre, beskadigede belægninger eller tilstoppede riste. Det koster mere at udbedre skader, end det gør at vedligeholde løbende. Derfor giver en fast vedligeholdelsesplan både økonomisk og praktisk ro for bestyrelsen.

Beskyt belægningen

- og undgå dyre reparationer Udover risikoen for oversvømmelser kan manglende fejning og rengøring også påvirke belægningens holdbarhed. Når blade og fugt får lov at ligge i længere tid, tiltrækker det fugt, som kan trænge ned i asfalt og fliser. Det skaber sprækker og forkorter levetiden på belægningen. Ved at holde belægningerne rene kan man udskyde behovet for reparationer og nyanlæg i mange år.

“Hvis blade, skidt og affald får lov at samle sig i rendesten og afløb, kan det hurtigt føre til tilstopning og oversvømmelser ved kraftig regn.”

skr

Mere end bare fejning

Fejning er blot én af de opgaver, der bidrager til at holde boligforeningens fællesarealer rene, sikre og præsentable. Men det samlede vedligeholdelsesbehov strækker sig ofte længere end dét - og derfor kan det være en fordel at samarbejde med en leverandør, der dækker flere opgaver i én løsning. Vi tilbyder også ydelser som brøndtømning, højtryksspuling og ukrudtsbekæmpelse. Det betyder, at foreningen kan samle en større del af vedligeholdelsen ét sted - uden behov for at koordinere mellem flere aktører.

Derudover håndterer vi affaldet korrekt efter opgaverne. For eksempel klassificeres det affald, der opsamles ved fejning, som klasse 3-affald, hvilket stiller krav til korrekt bortskaffelse. Det ansvar varetager vi som en del af opgaven, så bestyrelsen ikke skal bekymre sig om affaldshåndtering.

4

år L ig E f EJ ning E r - MED H v E r DE r E s fO r M å L

1. forårsfejning:

Fjerner vinterens rester af sand, salt og snavs og gør arealerne klar til brug.

2. sommerfejning: sikrer pæne arealer til ophold og tager højde for pollen, støv og organisk materiale samt ukrudtsfejning med stålbørste.

3. Efterårsfejning:

Fjerner blade og nedfald, der ellers kan tilstoppe afløb og danne grobund for alger samt ukrudtsfejning med stålbørste.

4. v interklargøring:

Forbereder områderne til vinterens udfordringer med is og sne og fjerner det sidste affald.

“ n år blade og fugt får lov at ligge i længere tid, tiltrækker det fugt, som kan trænge ned i asfalt og fliser. Det skaber sprækker og forkorter levetiden på belægningen.“

s can QR-koden og læs mere

n år drift kræver struktur

Sådan skaber i overblik, kvalitet og tryghed i den daglige drift af boligforeningen.

iskr E v E t a f :

Anders Burholt

Daglig leder

RengøringsAgenterne ApS

en boligforening er der mange opgaver, der skal fungere i hverdagen. Trappevask, renhold af fællesarealer, tilsyn, græsslåning og løbende vedligehold er alt sammen en del af driften – og noget, man først lægger mærke til, når det ikke fungerer.

Derfor er en af de vigtigste forudsætninger for god drift, at bestyrelsen og leverandøren har en fælles forståelse af opgaven fra starten. Hvad skal udføres? Hvor ofte? Og hvilken kvalitet kan foreningen forvente? Vi oplever, at den bedste drift begynder med en grundig forventningsafstemning.

k lare aftaler forebygger misforståelser

En typisk udfordring opstår, når opgaver kun er beskrevet meget overordnet. Hvis der blot står “trappevask” i en aftale eller på en faktura, kan det være svært for bestyrelsen at vide, hvad der egentlig er inkluderet. Derfor bør aftalen være så konkret som muligt. Det kan handle om, hvor ofte hovedtrapper, bagtrapper, vaskekældre og fællesarealer rengøres, hvilke opgaver der udføres i faste intervaller, og hvordan der følges op på kvaliteten.

En god arbejdsbeskrivelse er ikke bare en enkelt linje. Den skal fungere som en drejebog, hvor det tydeligt fremgår, hvad der bliver gjort, hvornår og hvordan. Det gør samarbejdet lettere, også når der kommer nye medlemmer i bestyrelsen, som skal sætte sig ind i tidligere aftaler.

n år leverandøren har øjne på ejendommen

God drift handler ikke kun om at løse de opgaver, der står på planen. Det handler også om at have blik for ejendommen som helhed. Når vi løbende kommer på en ejendom, kan vi ofte opdage forhold, som bestyrelsen måske ikke selv ser i hverdagen. Det kan være en slidt trappe, forkert behandling af gulve,

“Med arbejdsplaner, kvalitetsrapporter og opgavestyring samlet ét sted, får både medarbejdere og bestyrelse et klart overblik.”

løse fliser eller fællesarealer, der kræver ekstra opmærksomhed. Et eksempel er ældre trapper med linoleum, hvor forkert rengøring eller brug af forkerte midler kan slide unødigt på overfladen. Her kan en opskuring og den rette behandling i nogle tilfælde forlænge trappens levetid og udskyde en større renovering. Netop derfor giver det god mening at få leverandøren ud på ejendommen, inden der indgås en aftale. Et fysisk møde giver mulighed for at gennemgå opgaven, stille spørgsmål og få øje på forhold, der ellers nemt bliver overset, og samtidig sikre, at forventningerne er afstemt fra start.

Samtidig oplever vi, at mange boligforeninger med fordel kan samle flere driftsopgaver hos én leverandør. Når der er mange forskellige aktører inde over, øges behovet for koordinering, og risikoen for misforståelser eller opgaver, der falder mellem to stole, bliver større. En samlet løsning kan skabe bedre overblik og mere stabil drift.

g ennemsigtighed giver tryghed

For mange bestyrelser er det vigtigt at kunne følge med i, om opgaverne bliver udført som aftalt. Det gælder især i foreninger, hvor bestyrelsesarbejdet varetages frivilligt, og hvor tiden er begrænset.

Her kan digitale værktøjer være en stor hjælp. Med arbejdsplaner, kvalitetsrapporter og opgavestyring samlet ét sted, får både medarbejdere og bestyrelse et klart overblik. Når det er synligt, hvornår en opgave er udført, hvem der har udført den, og hvad der ligger i planen fremadrettet, bliver det langt nemmere at følge op og undgå misforståelser.

Den form for gennemsigtighed skaber tryghed i samarbejdet og gør det tydeligt, hvad der er gjort, og hvad der kommer.

Pris bør ikke stå alene

Når en boligforening skal vælge leverandør til ejendomsservice, spiller prisen naturligt en rolle. Men den bør ikke stå alene.

Vi oplever ofte, at foreninger indhenter såkaldte “Google-tilbud”,

tr E rå D ti L BE styr EL s En

1. f å leverandøren ud på ejendommen

Et tilbud bør tage udgangspunkt i den konkrete ejendom – ikke kun i antal opgange eller kvadratmeter. Det giver bedre forventningsafstemning og færre overraskelser.

2. tydelige

arbejdsbeskrivelser

Sørg for, at det er beskrevet præcist, hvilke opgaver der udføres, hvor ofte de udføres,

hvor prisen gives uden, at leverandøren har set ejendommen. Det kan være fristende, men giver sjældent et retvisende billede af opgaven, hvilket kan føre til misforståelser og utilfredshed senere.

Samtidig hænger pris og kvalitet ofte sammen. I rengøringsbranchen er der nogle grundlæggende forhold, der skal være på plads, blandt andet den tid, der er afsat til opgaven, og de vilkår medarbejderne

og hvad der er inkluderet. Det gør samarbejdet lettere at følge op på, også når bestyrelsen skifter medlemmer.

3. vælg en løsning, der giver overblik og stabilitet Bestyrelsen bør kunne følge med i, hvad der bliver gjort på ejendommen, f.eks. via digitale systemer. Det skaber gennemsigtighed, tillid og bedre opfølgning.

arbejder under. Hvis prisen presses for langt ned, kan det være svært at levere en stabil løsning.

Derfor giver det mening at se på, hvad der faktisk ligger bag prisen, og om løsningen hænger sammen i praksis.

Valget af rengøringsmidler er også en del af den vurdering. I boligforeninger, hvor mange mennesker færdes dagligt, kan det have betydning, hvilke produkter der anvendes. Det er derfor en god idé at vælge en certificeret svanemærket leverandør, der ikke benytter kemi, der er skadelig for mennesker og miljø. Det giver et bedre indeklima i opgangene og skaber et bedre miljø for både medarbejdere, børn og folk med allergier.

Bestyrelsen bør desuden overveje, hvor meget tid der bruges på opfølgning og koordinering. Hvis man vælger en løsning, der kræver meget løbende håndtering, kan det i praksis blive dyrere, ikke mindst i form af tid og ressourcer i bestyrelsen.

s can QR-koden og læs mere

“Hvis der blot står “trappevask” i en aftale eller på en faktura, kan det være svært for bestyrelsen at vide, hvad der egentlig er inkluderet.”

BESTYRELSENS VÆRKTØJSKASSE

BESTYRELSENS VÆRKTØJSKASSE

Frigør tid til værdiskabende bestyrelsesarbejde.

Frigør tid til værdiskabende bestyrelsesarbejde.

Enkelt og sikkert.

Enkelt og sikkert.

BetterBoards bestyrelsesportal er et professionelt cloudbaseret værktøj til digitalisering, planlægning, eksekvering og opfølgning af bestyrelsesarbejdet.

BetterBoards bestyrelsesportal er et professionelt cloudbaseret værktøj til digitalisering, planlægning, eksekvering og opfølgning af bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesportalen skaber rammerne for et professionelt og struktureret workflow for bestyrelsen, advisoryboardet etc.

Bestyrelsesportalen skaber rammerne for et professionelt og struktureret workflow for bestyrelsen, advisoryboardet etc.

Rollebaseret adgangsniveau giver samtidig mulighed for, at fx revisoren og sekretæren kan distribuere og arkivere fortrolige dokumenter for bestyrelsen. Enkelt, sikkert og effektivt.

Rollebaseret adgangsniveau giver samtidig mulighed for, at fx revisoren og sekretæren kan distribuere og arkivere fortrolige dokumenter for bestyrelsen. Enkelt, sikkert og effektivt.

Hvorfor vælge BetterBoards bestyrelsesportal?

Mødebog

Mappestruktur

Kommentarværktøj

Kræver ingen installation

Automatisk mødearkiv

Overblik over bestyrelsens arbejde

Referatfunktion

Mødeafholdelse

Digital agenda

AI assistent

Årshjul

Søgefunktion

Forenings plan for hele bestyrelsen (5 brugere), online support, drift og Kr. 215/md.

Forenings plan for hele bestyrelsen (5 brugere), online support, drift og vedligehold.

Årlig fakturering Kr. 215/md.

Ønsker du at høre mere?

Få en gratis og uforpligtende online præsentation –og oplev, hvordan en digital bestyrelsesportal kan effektivisere jeres arbejde og styrke samarbejdet. Bliv ringet op og hør, hvordan I hurtigt kommer i gang.

Lars Horshauge Sales Executive

g rønn E ar E a LE r på den nemme måde

i ndbydende områder til leg og afslapning kræver vedligeholdelse.

Heldigvis findes der en måde, der gør både driften og økonomien lettere end nogensinde – og med bedre resultater.

iskr E v E t a f : Lisbeth Vestergård

DM Greenkeeping

ntet skriger dansk sommer, som børn der leger, og voksne der slænger sig i græsset. Derfor er det af gode grunde noget, mange boligforeninger gerne vil kunne tilbyde deres beboere – men logistikken og driften kan give store hovedpiner og presse budgetterne. Så hvordan opnår boligforeningen flotte resultater uden, at det skal koste en formue?

Hemmeligheden bag sundt græs

Der er kort fortalt tre overordnede behov, alle der drømmer om en

grøn og blød græsplæne skal være opmærksomme på at sikre: næring, klipning og luft.

Næring handler naturligvis om, at græsset ligesom alle andre levende organismer skal have noget at leve af. Derfor er det en rigtig god ide at gøde græsset op til 4 gange om året, så græsset får næring til at vokse og blive stærkt. Det er nemlig dét, der hjælper den grønne farve på vej.

Men velnæret græs øger behov nummer 2: klipning. Det får nemlig græsset til at vokse kraftigt! Og det betyder naturligvis, at græsset skal klippes ofte, hvis det skal se pænt ud, beholde den grønne farve og blive dejligt blødt. De fleste boligforeninger kender nok den klassiske aftale, hvor de får besøg 1-2 gange

om måneden af en havetraktor, der majer hele plænen ned og efterlader store klumper afklippet græs i sirlige baner rundt på plænerne.

Det er både træls at kigge på og irriterende for beboerne, der får afklippet græs over alt på tøj og fødder, hvis de så meget som nærmer sig græsset. Men det er faktisk også dårligt nyt for selve plænen!

Delvist skader det væksten i græsset, fordi der bliver klippet for meget af på én gang, så græsset bliver gult og trist. Og delvist fordi de omfattende græsklumper blokerer for plænens tredje behov: luft. Får klumperne lov at blive liggende, vil de hurtigt ende med at kvæle græsset nedenunder og lave bare, døde pletter i plænen.

“Praktiske aftalemodeller gør det muligt at overlade selve klipningen til robotter, mens foreningen selv står for den løbende drift af dem.”

g ræss E ts 3 BEHO v:

1. n æring: sundt græs kræver en balanceret indsats mellem gødning, hyppig klipning og god luftcirkulation

2. k lipning: Hyppig, skånsom klipning styrker græssets vækst og mindsker risikoen for gule pletter og græsklumper

3. Luft: luft til rødderne er afgørende – ophobning af afklippet græs kan kvæle plænen og skabe bare områder

Der er altså brug for en meget mere regelmæssig klipning - og de rette redskaber og maskiner, som kan sørge for en skånsom, effektiv og daglig klipning af græsset helt uden at sprænge budgettet.

r obotterne kommer - med godt nyt

Det er gået stærkt med udviklingen af teknologien i robotplæneklippere de sidste par år. Man skal ikke ret langt tilbage, før de primært var blinde, utilregnelige maskiner der kørte rundt i haven på må og få. Man skulle bøvle med at grave kantkabler ned, der var ingen garanti for, at den tog hele arealet, og den holdt sig ikke tilbage for noget – eller nogen.

I dag er det heldigvis en helt anden historie! Der findes nemlig stærke og intelligente maskiner - f.eks. Fra Segway Navimow - til at klare klipningen.

Kantkabler er erstattet med GPS, maskinerne klipper struktureret, så hele arealet bliver dækket jævnt, og de er fyldt med kameraer og sensorer, der registrerer og undviger forhindringer, så beboerne trygt kan opholde sig på græsset, mens det bliver klippet - uden at skulle bekymre sig for maskinerne.

Og det bedste af det hele er, at der findes maskiner til alle typer og størrelser af areal og dermed alle boligforeningers behov.

tag opgaven hjem og få bedre kvalitet

Den nyeste robotteknologi gør det muligt at organisere plejen af grønne arealer på en anden måde end tidligere. I stedet for at vente på havetraktoren udefra kan en større del af den daglige drift håndteres internt i boligforeningen.

Praktiske aftalemodeller gør det muligt at overlade selve klipningen til robotter, mens foreningen selv står for den løbende drift af dem. Det indebærer typisk, at man modtager notifikationer via en app, skifter klinger med jævne mellemrum og lejlighedsvis håndterer mindre driftsmeddelelser fra maskinen.

Det giver mulighed for at tilpasse klipningen løbende – både i forhold til sæson, vejrforhold og brugen af arealerne – i stedet for at være bundet til faste intervaller.

Samtidig kan mere specialiserede opgaver som gødningsplaner og vinteropbevaring fortsat varetages eksternt som en del af aftalen, hvilket reducerer behovet for selv at stå for den mere tekniske del af plejen.

s can QR-koden og læs mere

www.Luccon.dk

Luccon A/S - din be L ægningS rådgiver

Vi er specialister i vedligeholdelse og nyanlæg med rådgivning indenfor alle former for belægninger, uanset om det er granit, beton, grus eller asfalt.

Hvorfor er vedligeholdelse så vigtigt?

Belægninger, der ignoreres, forværres og kan ende med en dyr totalrenovering. Vedligeholdelse forlænger levetiden og øger værdien.

Vores ekspertise:

• Udbud • Fagtilsyn

• Bygherrerådgivning

• Projekt- og byggeledelse

• Arbejdsmiljøkoordinering

Luccon A/S tilbydder skræddersyede drift- og vedligeholdelsesplaner, der hjælper jer med forebyggelse af skader. Vi sørger for udbud, fagtilsyn, koordinering mellem forskellige aktører, tidsstyring, kvalitetssikring og meget mere, så I ikke skal bekymre jer om noget. Øg salgsværdien af din ejendom ved at sikre smukke og velholdte belægninger.

“Et godt årshjul er ikke en standardskabelon, der uden videre kan kopieres fra én boligforening til en anden. Det skal afspejle den konkrete forenings virkelighed.”

den velforberedte bestyrelse:

En g U i DE til

foreningens årshjul

e t årshjul kan være nøglen til at optimere bestyrelsesarbejdet og skabe en sund forening.

rskr E v E t a f :

Nikolaj Karlsson Direktør for Foreninger og Private Investorer i DEAS

eferatet skal skrives, nye medlemmer skal finde deres rolle, og de gode intentioner fra mødet skal omsættes til konkret handling. Det er netop her, mange boligforeninger risikerer at tabe momentum. For hvordan sikrer bestyrelsen, at vigtige opgaver ikke drukner mellem drift, mails og hverdagsbeslutninger?

For ejer- og andelsforeninger kan årshjulet være forskellen på en bestyrelse, der løber efter problemerne, og en, der arbejder mere forudseende.

Efter generalforsamlingen kan det være fristende for bestyrelsen at gå direkte videre til næste opgave. Men det første skridt er ikke at handle hurtigt. Det er at handle rigtigt.

For bestyrelsen begynder året med generalforsamlingens beslut -

ninger. Hvad blev vedtaget? Hvem blev valgt? Skal der følges op økonomisk, juridisk eller praktisk? Og hvad er tidsplanen? Kort sagt står opgaverne ofte i kø!

Kortlægningen af disse opgaver er afgørende for, hvordan året bliver i foreningen. Her kan et kort, veltilrettelagt opstartsmøde give bestyrelsen det overblik, der senere bliver selve fundamentet for årshjulet.

Opstartsmødet:

s kab en fælles retning

Det første bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen bør afholdes hurtigt, mens der er momentum i arbejdet. En klar mødestruktur fra start forebygger, at opgaver ender mellem to stole og forbliver punkter i et referat. Det første møde er derfor ikke bare en formalitet, men fundamentet for hele årets bestyrelsesarbejde.

Mødet skal udelukkende bruges til at skabe fælles retning og introducere nye bestyrelsesmedlemmer

“En klar mødestruktur fra start forebygger, at opgaver ender mellem to stole og forbliver punkter i et referat.”

• Regnskab og budget

• Vedligeholdelsesplan

• Generalforsamling

• Forsikringer

• Beboerinformation

• større projekter, f.eks. renovering

Husk desuden at notere ansvarshavende, næste opfølgning og frist ved alle opgaverne. Noter også om det er lovpligtigt, personfølsomt eller lignende og brug de tre skal-bør-kan niveauer.

til arbejdet. Start med at gennemgå referatet og de vedtagne forslag, så alle i bestyrelsen har samme forståelse af mandatet. Herefter bør opgaverne omsættes til konkrete handlinger med ansvarsfordeling og frister, eventuelt understøttet med hjælp fra administrator, rådgivere eller leverandører.

g ør årshjulet til bestyrelsens opfølgningsværktøj I mange boligforeninger er udfordringen sjældent, at bestyrelsen mangler vilje, men at opgaverne konkurrerer med arbejde, familieliv, driftssager, beboerhenvendelser og nye problemer, der hele tiden opstår. Derfor bør årshjulet ikke kun vise årets faste begivenheder, men også hvornår bestyrelsen skal følge op på de beslutninger, den allerede har truffet. Hvis der er vedtaget et vedligeholdelsesprojekt, skal der stå, hvornår der skal indhentes tilbud, finansieringen skal afklares, beboerne skal orienteres, og hvornår sagen igen skal på dagsordenen.

På den måde bliver årshjulet ikke bare en kalender. Det bliver bestyrelsens fælles hukommelse, særligt

å rs HJULE ts in DHOLD :

” først blev der truffet beslutninger på generalforsamlingen. Dernæst blev de fordelt på første bestyrelsesmøde. n u skal de fastholdes, følges op og omsættes til fremdrift.”

- n ikolaj Karlsson

s å D an B r U g E r i års HJULE t ti L

BE styr EL s E sM ø DE rn E

e t årshjul har først værdi, når det bruges aktivt på bestyrelsesmøderne. Derfor bør årshjulet være et fast punkt på dagsordenen. Ikke nødvendigvis som en lang gennemgang, men som en kort status for at afklare:

- Hvad er på vej?

- Hvad er forsinket?

- Hvad kræver en beslutning?

- Hvad skal beboerne vide?

når der kommer nye medlemmer ind, eller når de daglige opgaver presser sig på.

f ra opfølgning til prioritering:

Hvad skal ske først?

Når årshjulet er fyldt med diverse opgaver, opstår næste udfordring: Bestyrelsen skal prioritere.

Det kan lyde enkelt, men i praksis er det ofte her, arbejdet bliver vanskeligt. Årshjulet skal ikke kun vise, hvad bestyrelsen skal gøre. Det skal også hjælpe bestyrelsen med at vurdere, hvad der skal behandles først.

En praktisk tilgang er at inddele opgaverne i tre niveauer: s kal-opgaver : Opgaver, som bestyrelsen ikke kan vælge fra. Det kan

være regnskab, budget, generalforsamling, forsikringsforhold, lovpligtige eller vedtægtsbestemte frister.

Bør-opgaver : Opgaver, der har betydning for foreningens økonomi, drift og vedligeholdelse, men hvor tidspunktet ofte kan planlæg -

“ i mange boligforeninger er udfordringen sjældent, at bestyrelsen mangler vilje, men at opgaverne konkurrerer med arbejde, familieliv, driftssager, beboerhenvendelser og nye problemer, der hele tiden opstår.”

ges. Det kan være gennemgang af serviceaftaler, vedligeholdelsesplan, energitiltag, udbud af større arbejder eller opfølgning på leverandører.

k an-opgaver : Opgaver, der kan skabe værdi, trivsel eller bedre struktur, men som ikke bør skubbe de vigtigste opgaver til side. Det kan være sociale arrangementer, ekstra beboerinitiativer eller mindre forbedringer.

Denne opdeling gør det lettere for bestyrelsen at prioritere opgaverne hensigtsmæssigt. Det er ikke nødvendigvis den sag, der fylder mest i

indbakken, som har størst betydning for foreningens økonomi eller drift.

ø konomien skal ind i årshjulet Økonomien bør ikke ligge ved siden af årshjulet, men være en del af det. Bestyrelsen skal løbende forholde sig til vedligeholdelse, forsikringer, energipriser, lån og andre udgifter, før de udvikler sig til hastesager. Hvis økonomiske spørgsmål først drøftes ved budgetgodkendelsen, eller når et projekt bliver akut, mister bestyrelsen handlerum. Et årshjul hjælper med at placere de økonomiske beslutninger på de rigtige tidspunkter, så bestyrelsen

kan indhente tilbud, vurdere konsekvenser og forberede beslutninger ordentligt. Det skaber sammenhæng mellem budget, vedligeholdelse og større projekter og gør det lettere at arbejde langsigtet frem for reaktivt.

Når I arbejder på årshjulet, så husk at inkludere disse spørgsmål: Hvornår skal vi kende tallene? Hvornår skal vi træffe beslutning? Hvornår skal beboerne informeres? Det hjælper til at skabe klarhed over økonomien igennem hele året og ikke kun op til generalforsamlingen.

Samtidig giver det bedre kommunikation med beboerne, fordi vars -

linger, budgetændringer og vedligeholdelsesarbejder kan forklares i god tid og i en tydelig sammenhæng.

Et årshjul skal passe til foreningen

Et godt årshjul er ikke en standardskabelon, der uden videre kan kopieres fra én boligforening til en anden. Det skal afspejle den konkrete forenings virkelighed: Ejendommens stand, økonomien, vedtægterne, faste frister, aktuelle beslutninger og opgaver, bestyrelsen allerede har påtaget sig.

For nogle foreninger vil tyngden ligge på vedligeholdelse og byggeprojekter. For andre handler det især om budget, fællesudgifter, forsikringer, beboerkommunikation eller bedre struktur på bestyrelsesmøderne. Netop derfor bør årshjulet ikke betragtes som et færdigt dokument, men som et arbejdsredskab, der skal justeres, når foreningens behov ændrer sig.

En naturlig start på arbejdet er derfor at tage fat i administrator, der kender foreningen og kan hjælpe bestyrelsen med at få de faste opgaver, frister og beslutningspunkter lagt ind i en praktisk årsplan, så årshjulet passer til jeres økonomi, generalforsamling, regnskab, vedligeholdelse og beboerkommunikation.

Det vigtigste er ikke, om årshjulet er rundt, firkantet, digitalt eller trykt på papir. Det vigtigste er, at bestyrelsen bruger det. Som fælles hukommelse, opfølgningsværktøj og en enkel måde at skabe overblik over det ansvar, der følger med at drive en boligforening.

Når årshjulet bliver brugt aktivt, er det ikke bare en kalender. Det er bestyrelsens vej til mere overblik, bedre kontinuitet, kortere møder og et mere effektivt bestyrelsesår.

s can QR-koden og læs mere

Derfor virker jeres brandsikkerhedsinstrukser ikke

Hvis man vil have beboere til at overholde brandsikkerhedsreglerne i en ejendom, er man nødt til at forstå deres adfærd og gøre det nemmere for dem at gøre det rigtige. Beboerinddragelse og fokus på ejendommens design er derfor vejen til en mere brandsikker bygning.

kskr E v E t a f :

Sanne

A.R. Amtoft, Communication Manager, DBI - Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

iler i branddøre, barnevogne i trappeopgange eller oplag i flugtvejsgange er blot nogle af de brandsikkerhedsforseelser, man finder i beboelsesejendomme. Fælles for dem alle er, at de løser et praktisk problem for en eller flere beboere i en ejendom. For ofte er beboernes behov ikke tænkt tilstrækkeligt ind, da man designede bygningen. Og det giver bagslag, for så finder de bare deres egne brandfarlige løsninger.

Det og meget andet blev slået fast, da DBI for nylig afholdt to gratis arrangementer for bygningsejere. Her stillede DBI med en brandrådgiver, en antropolog og en ekspert i strategisk design, som sammen guidede deltagerne gennem brandkrav, brugerforståelse og adfærdsdesign.

”En bygning kan være nok så brandsikkert designet – i praksis afhænger brandsikkerheden dog af, om brandsikkerhedsreglerne bliver overholdt. Og det er bygningsejers ansvar at instruere beboerne i en ejendom, så de følger reglerne og også ved, hvad de skal gøre i tilfælde af brand. Listen af forhold, de skal instrueres i, er lang og om -

“ test løsningen først, evaluér den derefter, og justér den efter behov, før den skaleres.”

fatter alt fra flugtvejsforhold, placering af slukningsudstyr og åbne branddøre til regler vedr. affald, rygning, levende lys, brandbart materiale i flugtvejsgange m.m.,” sagde Alexander Skaarup-Bertelsen, brandrådgiver hos DBI, og tilføjede:

”Kompleksiteten i Bygningsreglementet er blevet større, og det kan for mange karambolere med almindelige hverdagsudfordringer. Desuden er kravene om instruktion af bygningsbrugere blevet skærpet.”

Bygningsreglementet er gennemtænkt

Selvom det nok kan være svært at få øje på for nogle beboere, er der ifølge Alexander Skaarup-Bertelsen faktisk en mening med galskaben i Bygningsreglementet:

”Reglerne er ikke lavet for reglernes egen skyld. Men de harmonerer ikke altid med den logik og det effektivitetsbehov, som folk har i deres hverdag. Og er reglerne for

”En bygning kan være nok så brandsikkert designet – i praksis afhænger brandsikkerheden dog af, om brandsikkerhedsreglerne bliver overholdt.”

“ i mplementering af nye løsninger sker ikke af sig selv. s å vores råd lyder: test løsningen først, evaluér den derefter, og justér den efter behov, før den skaleres.”

besværlige, dårligt kommunikeret eller vanskelige at se meningen med, stiger risikoen for, at de ikke bliver overholdt,” sagde Alexander Skaarup-Bertelsen og fortsatte:

”Skal man f.eks. ind og ud ad en dør mange gange, er det nemt lige at sætte en kile i døren. Og mangler der en cykelkælder, stiller man måske sin cykel et uhensigtsmæssigt sted. Ofte er der tale om ejendomme, der ikke er designet til beboernes behov i forhold til bl.a. plads og opbevaring, men også manglende viden om brandsikkerhed spiller en rolle.”

a dfærd giver mening for den enkelte

Ifølge antropolog hos DBI, Mette

Marie Vad Karsten, er almindelig oplysning sjældent nok til at få folk til at ændre adfærd. Dels kan instrukser forstås meget forskelligt, og dels handler mennesker ganske enkelt ud fra, hvad der giver mening for dem.

”Folk bryder ikke regler for at være på tværs. De gør bare det, der er nemmest i situationen, og det, der løser et konkret problem for dem. Så ønsker man en adfærdsændring, nytter det ikke at fratage dem den løsning, de har fundet på deres problem, uden at give dem en alternativ løsning. I så fald finder de bare

” folk bryder ikke regler for at være på tværs. De gør bare det, der er nemmest i situationen, og det, der løser et konkret problem for dem.”

andre løsninger, der heller ikke duer,” sagde Mette Marie Vad Karsten og fortsatte:

”Hvis en intervention skal have en effekt, er man nødt til at forstå, hvorfor mennesker handler, som de gør, og mindske ’gappet’ mellem regler og virkelighed. For at forstå

beboernes behov kan man bl.a. gøre brug af observationer, interviews, fokusgrupper eller spørgeskemaer. Med den slags greb er det muligt at nå ind til kernen af folks behov og bevæggrunde.”

a dfærd og omgivelser påvirker hinanden

Hvis der i en ejendom mangler et opbevaringssted til barnevogne, kan folk være tilbøjelige til at placere deres barnevogn i trappeopgangen. Står der først én vogn i opgangen, sender det et signal til

ti P s ti L E n ME r E

B ran D sikk E r a Dfær D i EJE n DOMME n

1. Undersøg og forstå, hvorfor beboerne handler, som de gør

2. Gør det nemmere for beboerne at gøre det rigtige

3. Tjek løbende, om jeres løsninger stadig understøtter den ønskede adfærd

den næste om, at dette er stedet for barnevogne.

”I dette tilfælde matcher omgivelserne ikke beboernes behov. Derfor påvirker omgivelserne beboernes adfærd, ligesom adfærden kommer til at forme omgivelserne. På den måde hænger omgivelser og adfærd sammen og påvirker hinanden,” forklarede Sidse Ansbjerg Bordal, Strategic Design Lead hos DBI, og uddybede:

”Når regler brydes, er der ofte tale om et designproblem. Derfor er vi nødt til at ændre omgivelserne for

at ændre folks adfærd. Det skal gøres nemt at gøre det rigtige og svært at gøre det forkerte. Desuden skal vi være opmærksomme på, at folk er forskellige og har forskellige behov. Så løsninger skal kunne fungere på tværs og give mening for flere forskellige beboere, ellers fungerer de ikke i praksis.”

Løsninger skal findes i fællesskab

Ifølge Sidse Ansbjerg Bordal og Mette Marie Vad Karsten skal

“Det skal gøres nemt at gøre det rigtige og svært at gøre det forkerte.”

“Det er bygningsejers ansvar at instruere beboerne i en ejendom, så de følger reglerne og også ved, hvad de skal gøre i tilfælde af brand.”

løsninger dog ikke presses ned over hovedet på folk, men skabes sammen:

”Beboerne i en ejendom skal involveres aktivt, deres forskellige perspektiver bringes i spil, og løsningerne udvikles i fællesskab. Samskabelse åbner for et større mulighedsrum og fører til løsninger, der virker og giver mening for flest muligt. Samtidig styrker det ejerskabet og mindsker modstanden,” sagde Sidse Ansbjerg Bordal.

i mplementering af nye løsninger

Nye løsninger bør i første omgang betragtes som hypoteser om, hvad der fungerer. Derfor er det en god idé at afprøve dem i en afgrænset periode, før de bredes ud i fuld skala.

”Implementering af nye løsninger sker ikke af sig selv. Så vores råd lyder: Test løsningen først, evaluér den derefter, og justér den efter behov, før den skaleres,” sagde Mette

Marie Vad Karsten og fastslog:

”Forvent dog ikke, at det hele så bare spiller. For verden forandrer sig, løsninger forældes, og også ved denne type løsninger er der brug for drift, kontrol og vedligehold. Derfor skal man løbende tjekke, om løsningerne stadig holder og understøtter den ønskede adfærd, eller om der evt. er brug for opdateringer.”

“ s tår der først én vogn i opgangen, sender det et signal til den næste om, at dette er stedet for barnevogne.”

s can QR-koden og læs mere

Eksperter i græspleje

- også til boligforeninger

Vedligehold boligforeningens grønne arealer

nemmere og billigere med DM Greenkeeping

Vi tilbyder bland andet at vedligeholde eksisterende arealer, opsætning og klipning med robotplæneklippere og at anlægge helt nye områder med et flot, velplejet udtryk fra dag ét – som regel til en lavere pris end andre tilbud på markedet.

Besøg dmgreenkeeping.dk/erhverv eller ring 2728 5151 for mere information og et uforpligtende tilbud.

Adgangskontrol, låsesystemer og dørtelefoni til boligforeninger

Hvordan sørger I for smidig adgang til opgang, kælder og loft for alle beboere, mens kun den enkelte beboer har adgang til sin egen lejlighed?

Og hvordan sørger I for at alle døre er forsvarligt lukkede, så brandsikkerheden er i orden?

Vælg en adgangsløsning, der er bygget til driftssikkerhed i mange år og kan integreres på tværs af døre, fællesarealer og indgange.

Vælg en adgangsløsning, der kombinerer høj sikkerhed, enkel administration og fleksibilitet i hverdagen – uanset om der er tale om få opgange eller store bebyggelser.

Digitale låsesystemer med brandgodkendte cylindre, batterifri løsning med nem vedligeholdelse.

Dørtelefon med HD-video, hvor beboeren kan se, hvem der ringer på døren og låse op via svarapparatet i lejligheden eller via mobilen.

s ådan får jeres belægninger længere levetid

Vil i gerne undgå overraskelser i budgettet for vedligeholdelse af jeres belægninger? Vil i være på forkant, før det ender galt – og dyrt?

Og vil i gerne forlænge levetiden på jeres belægninger?

“Huller og revner i asfalt er mere end blot kosmetiske skader - de kan udvikle sig til større og dyrere bekendtskaber, hvis de ikke bliver udbedret i tide.”

Uskr E v E t a f :

Louise Via Borchersen Indehaver/Projektleder Luccon A/S

anset om i har mange m² at vedligeholde eller mindre arealer, om det er grus, sten, fliser eller asfalt, så er vedligeholdelse vigtig. Alle typer belægninger kræver regelmæssig vedligeholdelse. Manglende vedligeholdelse medfører nedbrydning af belægningen og i værste fald af selve vejkassen. Det kan ende i en dyr istandsættelse eller en totalrenovering. Regelmæssig vedligeholdelse sikrer, at jeres belægninger holder længere og fremstår pænere.

Det er med belægninger som med klimaskærme på bygninger eller indvendigt inventar: De skal vedli -

“ vedligehold jeres belægninger, som i vedligeholder jeres klimaskærme, bygninger og andre anlæg.”

geholdes for at holde længst muligt. Regelmæssig vedligeholdelse kan bestå af simple opgaver, men det kræver, at man kender dem og ved, hvad der er behov for.

Over tid påvirkes belægninger af belastning fra vores daglige brug, vejr, trafik, sol, frost/tø perioder og ved naturlig nedbrydning. Uden løbende vedligeholdelse kan der opstå skader, som udvikler sig over tid, nogle hurtigere og mere alvorlige end andre.

a lle typer af belægninger skal vedligeholdes

Uanset om belægningerne er nyetablerede, af ældre dato eller af forskellige materialetyper, kræver de løbende vedligeholdelse. Uden vedligeholdelse nedbrydes belægningen, samtidig med at udseendet hurtigt forringes. En investering i belægningerne i foreningen vil give jeres område et værdimæssigt løft. Både børn og voksne vil få glæde af at opholde sig i foreningens fællesarealer i smukke omgivelser.

Vedligeholdelse omfatter blandt andet reparation af fuger, lapning af huller, udbedring af rodskader og sætninger samt opretning af ujævne overflader.

Tætte fuger i brobelagte arealer er med til at binde belægningsstenene sammen og forhindre, at der trænger vand ned i de underliggende gruslag. Vand i de underliggende lag kan udvaske de fine materialer, hvilket over tid kan medføre huller og lunker samt forringe bæreevnen.

Tætte fuger og fjernelse af uønsket bevoksning mellem belægningsstenene forlænger belægningens levetid. Ved fjernelse af bevoksning er det vigtigt samtidig at genfylde fugerne med egnet fuge-materiale, så de forbliver tætte.

Træer i nærheden af belægninger kan ligeledes påvirke belægningens holdbarhed negativt. Rødder søger ofte de mest uhensigtsmæssige steder og kan med tiden beskadige belægningen. Det anbefales derfor at sikre, at træers rødder ikke kan trænge ind under belægningen – uanset om der er tale om brolægning, asfalt eller grus.

Konstateres der lunker i belægningen, bør disse udbedres hurtigst

muligt. Lunker kan opstå som følge af rødder, høj trafikbelastning eller utætte kloakrør. Det bør tilstræbes, at belægningen rettes op, så der ikke står vand på overfladen, men i stedet ledes til det ønskede afvandingspunkt – eksempelvis et regnbed eller en nedløbsrist afhængigt af forholdene. Ved etablering af regnbede anbefales det på forhånd at undersøge jordens nedsivningsevne.

Huller og revner i asfalt er mere end blot kosmetiske skader – de kan udvikle sig til større og dyrere bekendtskaber, hvis de ikke bliver udbedret i tide.

Når der opstår huller i belægningen, bør de lappes hurtigst muligt, så overfladen igen bliver tæt og jævn. Revner bør revneforsegles, så vand ikke trænger ned gennem asfalten. Hvis vand først får adgang til de underliggende lag, kan det svække bæreevnen og føre til frostsprængninger, sætninger og yderligere nedbrydning af belægningen.

Ved at reagere tidligt på skader forhindrer man, at små problemer udvikler sig til omfattende reparationer. Regelmæssig reparation og vedligeholdelse forlænger derfor asfaltbelægningens levetid og sikrer en mere stabil og holdbar overflade.

Generelt gælder det, at en velholdt belægning har en væsentligt længere levetid end en, der ikke vedligeholdes - uanset materialetype.

Tilpas vedligeholdte belægninger øger tilgængeligheden og mindsker desuden risikoen for faldulykker.

Indbydende, smukke og velholdte udearealer i jeres forening kan samtidig bidrage til at øge boligens

værdi. Områderne vil desuden fremstå mere indbydende og behagelige at opholde sig i.

v edligeholdelsesplan – Et økonomisk værktøj En vedligeholdelsesplan for jeres belægninger kan være en værdifuld investering for jer. Den hjælper jer med at skabe overblik og undgå uforudsete udgifter. Vedligeholdelsesplanen, der indeholder en kapitalisering/et økonomisk overblik, kan desuden anvendes som et brugbart værktøj ved indstillinger til generalforsamlinger, hvor der skal træffes beslutninger om brug af penge.

Planen tager udgangspunkt i en tilstandsregistrering, hvor belæg -

“ i skal sikre jer, at den rådgiver i indgår kontrakt med, er specialist og besidder de korrekte kompetencer, for netop det i søger råd, hjælp og vejledning til.”

“En vedligeholdelsesplan for jeres belægninger kan være en værdifuld investering for jer.”

ningerne gennemgås, eventuelle skader registreres, og restlevetiden vurderes. På den baggrund udarbejdes en oversigt over de økonomiske behov – både her og nu og i de kommende år. Det giver jer et solidt beslutningsgrundlag og bedre mulighed for at planlægge budgettet.

Vedligeholdelsesplanen tilpasses jeres forening og jeres behov. Den kan udarbejdes for en årrække, der passer til jeres økonomiske planlægning, og den kan hjælpe jer med at prioritere de midler, I har til rådighed. For at skabe et godt overblik kan planen opdeles efter belægningstyper og områder. Det er også muligt at

“Uden vedligeholdelse nedbrydes belægningen, samtidig med at udseendet hurtigt forringes.”

områder, placering af cykler, parkeringspladser, renovation mm. Derudover kan rådgivning være relevant i forhold til valg af materialer og ikke mindst udarbejdelse af udbudsmateriale samt indgåelse af kontrakt med en entreprenør.

Jeres specialiserede rådgiver vil lede jer igennem udbudsprocessen, indhente tilbud, svare på spørgsmål fra de bydende og vurdere tilbud for konditionsmæssighed samt eventuelle regnefejl. Rådgiveren varetager jeres interesser og præsenterer en anbefaling for jer på basis af jeres kriterier.

Projekt- og byggeledelse, tilsyn og fagtilsyn

Bygherrerådgiveren kan varetage projekt- og byggeledelse, tilsyn og fagtilsyn. Ved projekt- og byggeledelse styres processerne i jeres projekt fra opstart til endelig aflevering.

supplere med billeder, så det er nemt at identificere de enkelte områder. Planen fungerer som et praktisk og økonomisk styringsværktøj i hverdagen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at den ikke er statisk. Belægninger nedbrydes over tid –ligesom tag, vinduer og facader – og derfor bør planen løbende opdateres, så den afspejler den aktuelle tilstand og de reelle behov.

Bygherrerådgivning og udbud

Foreninger kan have gavn af en bygherrerådgiver, når der skal træffes beslutninger om vedligeholdelse eller renovering af belægninger. Belægningsarbejder udføres af specialister på området og er lige så specifikt et arbejde som udbud og udførelse af eksempelvis en facade-, vindues- eller tagrenovering. En rådgiver kan hjælpe jer med projektets faser fra idé til handling. Der kan være forskellige hensyn, som skal tages, såsom handicapvenlighed, opholds- eller lege-

Projekt- og byggeledelsen koordinerer processer, tidsplaner, økonomi og kvalitet, så arbejdet udføres korrekt og i den aftalte standard. Projektledelsen gennemføres med afsæt i AB 18.

Tilsyn og fagtilsyn sikrer, at entreprenøren overholder relevante forskrifter og arbejdsbeskrivelser samt leverer arbejdet i den aftalte kvalitet. Fagtilsynet fokuserer især på kvalitet, udførelse og materialer og bidrager til at opdage fejl og mangler i tide, så de kan udbedres undervejs i processen.

Vælger I som forening at indgå aftale med en rådgiver, som på jeres vegne skal udføre tilsyn og fagtilsyn, er det vigtigt, at I sikrer jer, at den person, som udfører opgaven, har de korrekte kompetencer til netop det stykke arbejde, der skal udføres.

s can QR-koden og læs mere

Gør det let for jer selv

Vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

Ring 3378 2388 eller gå på lsb.dk/erhverv

“Udvikling handler ikke kun om forandring - men om at træffe de rigtige beslutninger i tide.”

Boligforeningens udvikling

– når blikket rettes

mod fremtiden

i DE nn E DEL sætt E r

vi BL .a. f O k U s På:

• energieffektive løsninger og nye måder at udnytte ressourcer på

• strategisk planlægning og værktøjer til at træffe bedre beslutninger

• Digitale muligheder i bestyrelsesarbejdet

• Renoveringer, der skaber langsigtet værdi

• Finansiering og økonomi i større projekter

Læs mere i magasinet

UDVIK l ING

Hvordan sikrer man, at boligforeningen ikke bare fungerer i dag - men også i morgen? d et er kernen i udvikling. Her handler det om at løfte blikket, tænke langsigtet og træffe beslutninger, der rækker ud over den daglige drift.

Udvikling er de valg, der rækker ud over den daglige drift. Det handler bl.a. om at planlægge renoveringer, arbejde med energiløsninger og finde de investeringer, der giver mening på sigt.

I takt med nye krav, teknologiske muligheder og et øget fokus på grøn omstilling bliver udvikling en stadig vigtigere del af arbejdet i boligforeninger. Det gælder både ved investeringer i energiløsninger, ved planlægning af renoveringer og i brugen af digitale værktøjer i det daglige arbejde.

I artiklerne får du indsigt, inspiration og konkrete perspektiver på, hvordan boligforeninger kan abejde strategisk med udvikling og skabe løsninger, der både gavner økonomien, beboerne og bygningen på lang sigt.

Er digitale værktøjer vejen frem i bestyrelsesarbejdet?

d igitale værktøjer åbner døre til nye måder at gribe bestyrelsesarbejdet an på.

Sammen med Ole l indholm m adsen fra ProBo stiller vi skarpt på, hvordan disse værktøjer påvirker bestyrelsesarbejdet, og hvilke udfordringer og muligheder de fører med sig.

vskr E v

E t a f :

Caroline Flaga Vindelev

Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

i befinder os for alvor ved en skillevej , når det kommer til brugen af digitale værktøjer – en skillevej, der er tydelig at få øje på i bestyrelsesarbejdet i boligforeninger, hvor flere og flere yngre - og digitalt velbevandrede - generationer melder sig ind, men hvor arbejdsgangene stadig er præget af en traditionel og analog tilgang. Så hvad byder fremtiden egentlig på, når det kommer til digitalisering af bestyrelsesarbejdet?

Et Corona-skub til digitale muligheder indenfor bestyrelsesarbejde

Da Corona-pandemien lammede verden, måtte samtlige brancher og sektorer øjeblikkeligt tilpasse sig de nye omstændigheder. Med raketfart blev der udviklet værktøjer, som gjorde det muligt at arbejde, samarbejde og løse opgaver på hidtil uset digital vis.

“Hvis man skal have hjælp til noget, der ikke fungerer, så er det sjældent muligt på en platform som facebook.”

Til de flestes store held fortsatte denne digitale udvikling med hastige skridt efter, at Coronapandemien var ovre, og i dag står vi i en verden af muligheder inden for digitale løsninger, som gør op med, hvordan mange arbejdsgange tidligere er foregået. Disse digitale værktøjer kan bl.a. have enormt stor værdi i en boligforenings bestyrelse, da de gør det muligt at arbejde smartere og mere effektivt.

”I dag muliggør digitale løsninger f.eks. at deltage til et møde i realtid fra sommerhuset eller rejsen og gør det endda muligt at stemme på lige fod med andre fysisk tilstedeværende i foreningen. Alt i alt gør det det hele mere fleksibelt. Og faktisk kan vi se, at stemmeprocenten øges til generalforsamlinger, hvis foreningen stiller mulighed for digital deltagelse til rådighed.”

Sådan fortæller Ole Lindholm Madsen, der er Product Manager hos ProBo, og uddyber: “Nye digitale værktøjer gør det f.eks. også muligt at uddelegere og holde overblik over bestyrelsesmedlemmers individuelle opgaver eller at sende akutbeskeder ud til alle beboere i foreningen på én gang.”

Også AI er ved at finde sin vej ind i de digitale løsninger til bestyrelsesarbejdet. Med kommende værktøjer til bestyrelsesarbejde med integreret AI bliver det muligt at løse

ellers “kedeligt rugbrødsarbejde” på rekordtid, så bestyrelsesmedlemmerne i stedet kan koncentrere sig om de væsentligste opgaver, der står for døren.

“Du kan f.eks. bede AI-værktøjet om at få at vide, hvad foreningen har brugt på VVS-arbejde de sidste to år, og så dykker den ned i foreningens økonomiske data, regner det hele sammen for dig og giver dig et svar,” fortæller Ole Lindholm Madsen.

f remtidens sikkerhedsbehov Med øget digitalisering af bestyrelsesarbejdet følger også større behov for og opmærksomhed på datasikkerhed. Netop her er det værd at overveje, hvilke digitale løsninger man som forening og bestyrelse gør brug af og hvordan. Ole Lindholm Madsen understreger, at det bliver stadig vigtigere at vælge værktøjer, der kan håndtere den store mængde data, som en bestyrelse arbejder med og i tråd med gældende GDPR-regler.

Mange bestyrelser kan nikke genkendende til at anvende Facebook i stor udstrækning - til kommunikation om dagligdagen i foreningen, til organisering af generalforsamlinger og fællesdage eller til kommunikation bestyrelsen imellem.

Men Facebook beskytter hverken data eller står til rådighed, hvis tekniske problemer opstår: ”Hvis man skal have hjælp til noget, der ikke

fungerer, så er det sjældent muligt på en platform som Facebook,” udpensler Ole Lindholm Madsen.

k unsten at favne alles behov Selvom digitale systemer og værktøjer kan være med til at effektivisere og optimere bestyrelsesarbejdet, hører det fortsat til sjældenhederne, at bestyrelser i landets boligforeninger har rykket arbejdsprocesserne markant i en digital retning.

”Hos os mærkede vi tydeligt, at interessen for digitale generalforsamlinger faldt hurtigt, da Danmark blev åbnet op igen efter Corona-pandemien,” fortæller Ole Lindholm Madsen.

Men hvorfor egentlig det? Ole Lindholm Madsen peger på, at den manglende interesse hænger sammen med de dybe traditioner, der

ligger bag den måde, generalforsamlinger afvikles på: ”Det er svært at gøre op med de vaner, der hersker i forbindelse med generalforsamlinger, nemlig at man fysisk møder op og stiller et forslag, fysisk stemmer om tingene osv.”

Alligevel forudser Ole Lindholm Madsen, at udviklingen kommer til at gå sin helt naturlige gang: ”Den nye og kommende generation af bestyrelsesmedlemmer er langt mere digitalt anlagte end tidligere, og de

har forventninger om, at de værktøjer, de bruger, lever op til standarder, de kender fra andre platforme som f.eks. Facebook og Instagram.”

Men godt bestyrelsesarbejde kan på mange parametre koges ned til godt samarbejde – og godt samarbejde handler bl.a. om at tage højde for hinandens forskelligheder og behov. Netop derfor kan en hybridløsning i form af en mellemvej mellem en digital og og traditionel arbejdsgang også være et godt sted

at starte, hvor der tages højde for både udvikling og mulighed for at tilpasse sig denne udvikling.

”Man kunne jo sagtens forestille sig at starte et sted, hvor man afvikler en klassisk generalforsamling, men hvor de tidsintervaller, man stemmer i, udvides ved hjælp af digitale løsninger, eller hvor beskeder til beboere i foreningen sendes ud via et internt digitalt kommunikationssystem osv.,” fortæller Ole Lindholm Madsen.

“Den nye og kommende generation af bestyrelsesmedlemmer er langt mere digitalt anlagte end tidligere, og de har forventninger om, at de værktøjer, de bruger, lever op til standarder, de kender fra andre platforme som f.eks. facebook og i nstagram.”

“ i kan få støtte af s olcellepuljen i københavns kommune til at få undersøgt potentialet for solceller i jeres boligforening.”

Overvej solceller, når i renoverer

Solceller kan være en god investering, hvis i vil fremtidssikre jeres ejendom både økonomisk og klimamæssigt. n år der allerede arbejdes på taget eller facaden, kan det være både nemmere og billigere at tænke solceller ind.

skr E v E t a f : Københavns Kommune

Et første fingerpeg

En hurtig indikation af, om solceller giver mening hos jer, kan I få ved hjælp af Solkortet, som er et gratis værktøj fra Københavns Kommune. Solkortet giver et hurtigt overblik over solindstrålingen på jeres tag – og dermed et første fingerpeg om potentialet. Det kan også være en god idé at se eksempler fra andre boligfor -

eninger, der allerede har etableret solceller. Københavns Kommune har samlet en række eksempler.

Det næste skridt:

f å professionel hjælp

Selvom I hurtigt kan få en indikation af potentialet og mulighederne, er der stadig mange spørgsmål, der melder sig, som kan være svære at vurdere på egen hånd. Derfor kan det være en god idé at få hjælp fra en teknisk rådgiver tidligt i processen.

En teknisk rådgiver kan hjælpe med at:

• Vurdere om jeres bygning egner sig til solceller (konstruktion og arkitektur)

• Tilpasse anlægget til jeres elforbrug

• Håndtere myndighedskrav

I kan få støtte af Solcellepuljen i Københavns Kommune til at få undersøgt potentialet for solceller i jeres boligforening. Det kan give

jer et solidt beslutningsgrundlag til jeres bestyrelsesmøde eller generalforsamling:

• s tøtte: 50 % af udgiften til en teknisk rådgiver

• Maksimum: 20.000 kr. og op til 60.000 kr. ved flere bygninger

I kan selv søge Solcellepuljen – eller lade jeres administrator eller en rådgiver gøre det med fuldmagt

ø konomien

Økonomien afhænger af mange forhold, men for mange boligforeninger kan solceller være en god investering – især hvis det etableres i forbindelse med anden renovering. Tilbagebetalingstiden ligger for mange mellem 8 og 15 år, og derefter vil anlægget være en indtægtskilde for foreningen.

Jo bedre anlægget passer til jeres elforbrug, desto større er sandsynligheden for, at det bliver en god investering. For at give en fornemmelse af økonomien følger her to regneeksempler.

Et eksempel er en boligforening med 30 lejligheder, hvor solcelleanlægget kun er tilsluttet fællesforbruget og med tilknyttet batteri. Et andet eksempel er en boligforening også med 30 lejligheder og tilknyttet batteri, men hvor solcelleanlægget ved hjælp af bimålere dækker både fællesforbrug og individuelt forbrug.

Eksemplerne viser, at investeringen i et solcelleanlæg, der både kan dække fælles og individuelt elforbrug, er størst – men ligeså er besparelsen. Derved har det større anlæg en kortere tilbagebetalingstid.

Det rette dimensionerede solcelleanlæg er vigtigt for at lave den

s olkortet og eksempler:

eKS em P el 1:

B OL igf O r E ning MED

s OLCELLE an L æg ti L

fæ LLE s f O r B r U g

27m 2 solceller, 6kWp med integrerede solceller på 3,8% af taget og batteri på 10kWh.

s amlet årsforbrug:

3.844 Kwh

s elvforsyningsgrad: 3,75%

CO 2 -besparelse pr. år: 0,3 ton

i nvestering: 100.000 kr.

ø konomisk besparelse pr. år: 5.600 kr.

s impel tilbagebetalingstid: 16,7 år

rette investering og sikre en sund økonomi. Det kan en teknisk rådgiver med støtte af Solcellepuljen hjælpe med.

Energistyrelsens pulje til etablering af solceller

Energistyrelsen har etableret en pulje til etablering af solceller i

s olcellepuljen:

eKS em P el 2:

B OL igfO r E ning MED

s OLCELLE an L æg

ti L fæ LLE s O g in D ivi DUELt f O r B r U g

235 m 2 solceller, 50kWp med integrerede solceller på 33% af taget og batteri på 80 kWh.

s amlet årsforbrug:

78.844 Kwh

s elvforsyningsgrad: 45,4%

CO2-besparelse pr. år: 2,9 ton

i nvestering: 1.400.000 kr.

ø konomisk besparelse pr. år: 108.000 kr.

s impel tilbagebetalingstid: 13 år

boligforeninger. Undersøgelsen af potentialet for solceller i jeres boligforening kan med fordel vedlægges en ansøgning til Energistyrelsens pulje og derved styrke mulighederne for at opnå støtte. På den måde kan I sænke boligforeningens udgifter og yderligere styrke jeres økonomi.

Københavns Kommunes byfornyelsespuljer:

Én facade. Ét system. Ensartet kvalitet.

Pudsede facader opbygges ofte som komplette systemer, hvor lag, materialer og detaljer er teknisk afstemt på forhånd. d et giver et mere præcist grundlag for projektering, udførelse og ensartet kvalitet i byggeriet.

skr E v E t a f : Kenneth Eriksen Sales Manager Mapei

f acaden som samlet konstruktion

Moderne pudsede facader er ikke længere blot overflader, men flerlagede konstruktioner, hvor samspillet mellem underlag, armering, puds og detaljer er afgørende. I den sammenhæng har systemopbyggede facadeløsninger vundet indpas, fordi de tager højde for hele konstruktionen – ikke kun det synlige slutlag.

Et udbredt eksempel er ventilerede, pudsede facader, hvor pudssystemet monteres på en uorganisk, cementbaseret pudsbærer fastgjort på ventilerede stål - eller trækonstruktioner. Her er både luftspalte, dræn og trykudligning integrerede dele af løsningen, så fugt kan ledes væk fra konstruktionen gennem kontrolleret ventilation.

v entileret facade med fastlagt lagopbygning I systemopbyggede facadeløsninger er lagene defineret på forhånd. En typisk opbygning består af:

• Ventileret lægtesystem i stål eller træ

• Uorganisk, cementbaseret pudsbærer

• Fastlagt armerings- og grundpudslag

• Grunder og slutpuds med specificeret kornstørrelse og lagtykkelse

Den ventilerede opbygning forudsætter korrekt dimensioneret luftspalte samt ind- og udluftning ved sokkel og facadeafslutning. Hertil kommer detaljerede løsninger ved vinduer, døre, bevægelsesfuger og tagafslutninger. I systemløsninger er disse detaljer beskrevet og dokumenteret som en del af den samlede konstruktion.

to systemer: s amme princip, forskellig teknik

Inden for samme hovedprincip findes der ofte flere systemvarianter. I praksis kan to ventilerede pudssystemer være opbygget på samme pudsbærer og lægtesystem, men adskille sig i valg af pudstype og armeringsopbygning.

Den ene løsning kan være baseret på cementbaseret puds , hvor armeringsnet indlejres i et grundpudslag med fastlagte minimumstykkelser. Den anden kan være baseret på akrylbaseret puds , hvor både spartel- og grundpudslag udføres med mere fleksible materialer.

Forskellene gør det muligt at vælge system ud fra bygningens belastninger, detaljering og ønsket overfladeudtryk – uden at ændre den overordnede facadeopbygning.

Detaljer som en integreret del af systemet

En væsentlig forskel mellem systemopbyggede facader og traditionel sammensætning af enkeltprodukter er håndteringen af detaljer. Bevægelsesfuger, hjørner, vinduessmyg, beslag og gennemføringer er alle kritiske punkter, hvor fejl ofte opstår. I systemløsninger er disse punkter beskrevet ud fra faste tekniske principper, herunder:

• Krav til maksimal tilladt deformation af den underliggende konstruktion

• Placering og udformning af bevægelsesfuger ved større facadeflader

• Krav til overlap af armeringsnet og diagonalforstærkning ved åbninger

• Fastlagte tolerancer for planhed og lagtykkelser

Dermed vurderes facaden ikke kun ud fra det visuelle resultat, men som en samlet teknisk konstruktion.

kvalitet gennem forudsigelighed

Når produkter, lagtykkelser og udførelsesrækkefølge er defineret

Puds

2. Lim (f.eks. Mapetherm AR1 GG) 3. Isolationsplade

4. Glattende og udjævnende lag (Mapetherm AR1 GG)

5. Armeringsnet

6. Udjævnende lag (Mapetherm AR1 GG)

7. Grunding (Silancolor Base Coat Plus)

8. Forankring

Toplag (Silancolor Tonachino Plus)

“ facaden vurderes ikke kun ud fra det visuelle resultat, men som en samlet teknisk konstruktion.”

på forhånd, reduceres variationen i udførelsen. Monteringen bliver mere overskuelig, fordi systemet angiver, hvordan overgange mellem lag skal udføres, og hvilke tolerancer der gælder.

Resultatet er ikke nødvendigvis en facade uden vedligehold, men en facade, hvor kvaliteten i udførelsen er mere ensartet, og hvor konstruktionen fungerer som forudsat.

Et fælles teknisk grundlag

Når facaden opbygges som et system, etableres et fælles teknisk grundlag for projektering og udførelse. Det ændrer ikke facadens grundlæggende funktion, men skaber større klarhed i opbygning, detaljer og montage – og dermed bedre forudsætninger for en ensartet og robust facade.

s can QR-koden og læs mere

VI PASSER PÅ DIN EJENDOM

Ring allerede nu på 44 11 18 18

- så du får overskud til det, der betyder mest for dig eller læs mere på matthiesen.as

planlægning og værdiskabelse

l æs hvordan i skifter fra dyre akutte lappeløsninger til strategisk vedligehold, der sikrer jeres forening frem mod 2033 – og derved bliver klar til fremtidens krav.

sskr E v E t a f : Kasper Kjær Haslebo Partner & Bygningskonstruktør MAK ETPLUS.

om valgt bestyrelse sidder man med det overordnede ansvar på vegne af hele foreningens ejendom.

Det er en opgave, der kræver både overblik og svære beslutninger. For hvordan navigerer man bedst mellem daglig drift, og de ofte store og nødvendige vedligeholdelsesprojekter?

Det kan føles som et tungt ansvar at skulle prioritere foreningens midler, især når man skal vurdere, hvilke indsatser der er mest kritiske her og nu. Essensen i en sund bygning er en effektiv og velvedligeholdt klimaskærm. En tæt klimaskærm handler ikke kun om at tætne sprækker og revner; det handler også om at sikre

beboernes komfort. Når vinduerne f.eks. er vedligeholdte og tætte, elimineres træk og kulde, hvilket skaber et sundt indeklima og en mærkbart højere komfort i hverdagen. Vi oplever tit, at vedligeholdelse først sker, når skaden er sket. Men små revner i facaden eller en utæt fuge kan på sigt udvikle sig til alvorlige fugtskader og konstruktionsfejl, hvis det ikke håndteres i tide. Som byggetekniske rådgivere er vores vigtigste opgave at hjælpe bestyrelsen med at skifte perspektiv fra at “slukke brande” til at forstå vigtigheden af forebyggende planlægning og energioptimering. Ved at sikre rettidig vedligeholdelse opnår man ikke blot en sundere bygning, men også lavere varmeudgifter –samt ikke mindst en mere stabil driftsøkonomi med færre uforudsete reparationer.

Bygningens “yderste skal”, klimaskærmen, fungerer som foreningens vigtigste værn mod skader fra vejrlig samt unødigt energitab.

Hva D BE står k L i M askær ME n af?

• taget: Beskytter mod vejrlig og minimerer varmetab.

• facader: Bygningens største flade. stopper kuldebroer og fugt.

• v induer & døre: Dele, der er mest udsatte for slid af brugere, kræver tætning for at sikre komforten.

• fundament & sokkel: Basen, der sikrer mod opstigende fugt og giver stabilitet.

Det er her, bygningens tekniske levetid og beboernes daglige komfort sikres. For at forstå, hvor man skal sætte ind, er det vigtigt at se på de fire bygningselementer, der tilsammen udgør en sund klimaskærm.

s tyr på driften giver foreningen frihed til at vælge En misligholdt klimaskærm påvirker ikke kun komforten; den har direkte indflydelse på ejendommens samlede tilstand. Som rådgivere besigtiger vi utallige ejendomme, og vi ser en tydelig tendens. De foreninger, der prioriterer løbende vedligehold og energioptimering, har langt lettere ved at finansiere deres store projekter. Det skyldes bl.a., at ejendommen fremstår som en god og sund investering for pengeinstitutterne.

“Erfaringen viser, at de bedste projekter opstår, når renoveringer tænkes sammen i en større helhed.”

Vedligeholdelsesplanen er bestyrelsens vigtigste værktøj til at igangsætte projekterne, før skaderne opstår. Dertil kommer den visuelle værdi, for en velholdt facade sender en stærkere signalværdi om en sund forening med styr på økonomien end den nedslidte naboforening. Det skaber tryghed for beboerne og virker også mere tiltrækkende for potentielle købere. Det er netop her, vi som byggetekniske rådgivere træder til. Vi guider bestyrelsen og i samarbejde med dem, udfærdiger vi en prioriteringsliste. Hvad kræver akut handling, og hvad der kan vente? Vi sørger for at sammensætte en plan, der giver byggeteknisk og økonomisk mening over de næste 5-10 år.

n år helheden skaber de bedste resultater

Erfaringen viser, at de bedste projekter opstår, når renoveringer tænkes sammen i en større helhed. Vi har set eksempler, hvor nye vin -

duer alene ikke fjernede kulden, fordi facadens ydervægge stadig havde kuldebroer. I et konkret tilfælde koblede vi vinduesudskiftningen med efterisolering af facadens brystninger. Først her opnåede foreningen præcis det, de ønskede; en jævn rumtemperatur, et sundere indeklima og en markant lavere varmeregning.

Udskiftning til moderne energiruder er en af de mest effektive former for energioptimering, men det kræver, at man ser på hele facaden som et samlet hele. Det understreger vi gang på gang, når vi vejleder vores foreninger. Det er alfa og omega med en grundig vurdering fra starten, så kan vi bedst muligt kortlægge årsagerne og sikre den bedste løsning mange år frem.

Er jeres varmeanlæg klar til 2033?

Til slut er der en vigtig faktor, man skal være opmærksom på. Netop samspillet mellem bygningens ydre og indre, for hvad hjælper det med en tæt facade, hvis varmesystemet

“Udskiftning til moderne energiruder er en af de mest effektive former for energioptimering.”

“ s må revner i facaden eller en utæt fuge kan på sigt udvikle sig til alvorlige fugtskader og konstruktionsfejl.”

indeni ikke kan følge med? Som led i den grønne omstilling sænker HOFOR fremløbstemperaturen i fjernvarmenettet allerede nu og frem mod 2033. Her forventes en betydelig ændring med konsekvenser for mange fjernvarmekunder i København. Mange af de eksisterende varmeanlæg er dimensioneret efter andre temperatursæt, end dem vi beregner efter i dag. Konkret betyder det, at de gamle varmevekslere, 1-strengs anlæg eller generelt ældre varmeanlæg ikke kan følge med. Varmeydelsen i lejlighederne er simpelthen ikke tilstrækkelig nok til at udligne bygningens varmetab – også selvom man gennemfører facade-, tag- og vinduesrenoveringer. Det handler ikke kun om komfort, men om et sundt indeklima.

Vi anbefaler derfor, at man allerede nu tænker varmeanlægget ind i de kommende renoveringer. Vi mener, at konklusionen er klar: Det er samspillet mellem en tæt klimaskærm og en optimeret varmecentral og varmeanlæg, der er forudsætningen for, at beboerne kan holde varmen fra 2033.

Det er et plus for dig og din forening, hvis I sørger for at fremtidssikre foreningens tekniske anlæg, samtidig med at I opretholder en sund klimaskærm – derved undgår I unødige omkostninger til lappeløsninger og løbende småjusteringer.

s can QR-koden og læs mere

DRIFTSVENLIG FACADERENOVERING MED KERAMISKE

LØSNINGER FRA MAPEI

Den rigtige facadeløsning kan mærkes i driften.

Mapetherm Tile System kombinerer præcis montering, innovative materialer og høj holdbarhed, så facaden kræver mindre vedligehold og forbliver modstandsdygtig i mange år.

Læs mere på mapei.dk

ai i bestyrelseslokalet: fra papirbunker til strategisk medspiller

Kunstig intelligens er ikke længere forbeholdt techgiganter og store virksomheder. For bestyrelserne i landets boligforeninger, åbner teknologien helt nye muligheder for at lette arbejdsbyrden, styrke beslutningerne og frigøre tid – så der bliver mere overskud til det, hvervet i virkeligheden handler om: at passe godt på ejendommen og fællesskabet.

“ for en bestyrelse betyder det, at forberedelsestiden kan mere end halveres - uden at kvaliteten falder.”

skr E v E t a f :

Kasper Fløe Svenningsen

Adm. direktør, Blomfelt

Den stille revolution i mødelokalet

Hvert år bruger danske bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger tusindvis af frivillige timer på at læse vedligeholdelsesrapporter, gennemgå tilbud fra håndværkere, formulere forslag til generalforsamlingen, besvare beboerhenvendelser og på at navigere i vedtægter, husordener og andelsboliglovgivning. Det er hjerteblod – men det er også arbejde, der ofte trækker tænder ud, særligt i bestyrelser, hvor medlemmerne har fuldtidsjob ved siden af tillidshvervet. Her er AI ved at flytte sig fra at være en abstrakt fremtidsteknologi til at være et helt konkret arbejdsredskab på spisebordet. Værktøjer som ChatGPT, Microsoft Copilot, Google Gemini, Mistrals Le Chat og Anthropics Claude kan i dag på få sekunder opsummere en 60-siders tilstandsrapport, lave udkast til en dagsorden til generalforsamlingen eller forklare en kompliceret paragraf i andelsboligloven på letforståeligt dansk. For en bestyrelse betyder det, at forberedelsestiden kan mere end halveres – uden at kvaliteten falder.

Hvor giver ai mest mening i ejendommens hverdag? t ilstandsrapporter og tilbud : Tre håndværkertilbud på en tagrenovering fylder hurtigt 50 sider

med tekniske termer. AI kan opstille tilbuddene side om side, fremhæve forskelle i materialer, garantier og forbehold – og gøre bestyrelsen i stand til at træffe et oplyst valg uden at være ingeniør. i ndkaldelser og referater : Den klassiske flaskehals i ethvert bestyrelsesarbejde. Med AI kan udkast til indkaldelser, dagsordener og referater genereres på minutter –også fra en lydoptagelse af mødet. Sekretæren bliver dermed redaktør i stedet for stenograf.

Beboerkommunikation : Opslagene i opgangen, nyhedsbrevet til andelshaverne, det skarpe svar på en klage over støj fra naboen – er alle eksempler på tekster, som AI kan levere et velformuleret udkast til.

Bestyrelsen skal stadig kvalitetssikre og sætte sit eget aftryk, men det blanke papir er væk. ø konomi og budget : Mange foreninger sidder på regnskaber og

budgetter, der sjældent bliver brugt strategisk. AI-værktøjer kan hjælpe med at gennemgå tal, sammenligne fællesudgifter med tidligere år og forklare, hvorfor varmeregnskabet pludselig stiger. AI erstatter ikke administrator eller revisor, men gør det lettere for bestyrelsen at stille de rigtige spørgsmål.

Juridisk førstehjælp : Hvad må man egentlig ifølge vedtægterne? Kan en andelshaver sætte altankasser op uden tilladelse? Hvad siger normalvedtægten om udlejning? AI kan ikke erstatte foreningens advokat, men kan fungere som et hurtigt første udkast, der giver bestyrelsen et velargumenteret udgangspunkt på få minutter.

f ordelene rækker længere end tidsbesparelsen

Den åbenlyse gevinst er tid. Men den dybere fordel er kvalitet i beslutningerne. Når bestyrelsen ikke længere skal bruge halvdelen af mødet på at

3 ai -værktø JE r BE styr EL s E n kan start E MED

1. Chat g P t (Open ai ):

Bredt anvendelig - god til referater, beboerbreve og resuméer af lange rapporter. Vælg betalt version ved fortrolige data.

2. Microsoft Copilot: Indbygget i Word, Excel og Outlook. Stærk, hvis bestyrelsen allerede bruger Microsoft 365 til regnskab og dokumenter.

3. n otebookLM ( g oogle): Specialiseret i at analysere uploadede PDF’er – ideelt til tilstandsrapporter, håndværkertilbud og anden teknisk dokumentation.

orientere sig i materialet, bliver der plads til reel debat: Skal vi optage lån til vinduerne nu, eller venter vi to år? Hvordan prioriterer vi mellem tag, faldstammer og gårdrenovering?

Samtidig sænker AI tærsklen for, hvem der kan påtage sig et bestyrelseshverv. Mange dygtige beboere takker nej til posten som formand eller kasserer, fordi de frygter arbejdsbyrden. Når de administrative opgaver kan håndteres på en brøkdel af tiden, bliver det lettere at rekruttere – og fastholde – frivillige kræfter, så det ikke altid er Tordenskjolds soldater, der trækker læsset.

Endelig styrker AI demokratiet i foreningen. Når en lang teknisk rapport om betonskader kan oversættes til et letforståeligt resumé, får alle bestyrelsesmedlemmer – ikke kun ingeniøren på 3. sal – en reel chance for at deltage på lige fod i diskussionerne. Det samme gælder generalforsamlingen, hvor AI-genererede sammendrag kan klæde menige medlemmer bedre på inden afstemningen.

f aldgruberne man skal kende AI er ikke en mirakelkur. Sprogmodel -

B E styr EL s E ns ai - HU sk EL ist E

3 Kontroller altid AI’ens output – ansvaret er bestyrelsens

3 Indtast aldrig CPRnumre, restancelister eller beboerklager i gratis tjenester

3 Skriv en kort intern retningslinje for AI-brug

3 Udpeg en AI-ansvarlig i bestyrelsen

3 Start med én opgave – evaluer – udvid

lerne kan finde på at “hallucinere” –altså opdigte paragraffer, m²-priser eller tal, der lyder rigtige, men ikke er det. Derfor gælder en jernhård regel: Bestyrelsen har altid det fulde ansvar for det, der sendes ud i foreningens navn. Et AI-genereret udkast skal læses, kontrolleres og godkendes som ethvert andet udkast – især når det gælder økonomi og jura.

Dertil kommer databeskyttelsen. Beboerlister, restanceoversigter, klagesager og personlige oplysninger om andelshavere må ikke tastes ind i en gratis offentlig AI-tjeneste. Her bør bestyrelsen vælge løsninger, hvor data ikke bruges til træning –typisk betalte erhvervsversioner – og udarbejde en kort intern retningslinje for, hvad AI må og ikke må berøre. Ligeledes er det den dataansvarliges ansvar at sikre, at data ikke forlader EU. Det betyder at både model og dataopbevaring skal være inden for EU. I Blomfelt benytter vi franske Mistral med en hosted server i Tyskland, men der er en række muligheder.

s ådan kommer bestyrelsen i gang

Start småt. Vælg én konkret opgave – for eksempel referatskrivning eller en sammenligning af tre håndværkertilbud – og lad ét bestyrelsesmedlem afprøve et AI-værktøj over et par måneder. Evaluér på et bestyrelses -

møde: Hvad fungerede? Hvor blev der sparet tid? Hvilke fejl skulle rettes?

Når den første erfaring er høstet, kan brugen hurtigt udvides. Man kan overveje at udpege en “AI-ansvarlig” i bestyrelsen – ikke en ekspert, men en nysgerrig sjæl, der holder sig opdateret og deler praktiske tips med kollegerne over en kop kaffe.

f remtiden står og banker på døren

Om få år vil det formentlig virke lige så mærkeligt at skrive et bestyrelsesreferat i hånden, som det i dag virker at sende et fysisk brev til alle andelshavere i stedet for en mail. AI bliver ikke en konkurrent til det frivillige bestyrelsesarbejde – det bliver en stille assistent, der frigør tid og energi til det, ingen algoritme kan: Nabofællesskabet, sommerfesten i gården og den menneskelige dømmekraft, som er foreningslivets DNA.

For de andels- og ejerforeningsbestyrelser, der tør tage skridtet nu, venter både lettere arbejdsgange og muligheden for at bruge teknologien til at træffe klogere beslutninger om ejendommens fremtid.

s can QR-koden og læs mere

Kontakt os for en uforpligtende dialog

på tlf.: 4060 6161 eller fejebil@jde.as

Din pro F essionelle partner

i u D en D ørs ve D ligehol D else

JD entreprise aps er en landsdækkende fejeentreprenør med speciale i vedligeholdelse af udendørsarealer for bl.a. boligforeninger.

skræddersyede løsninger til bolig- og grundejerforeninger

Vi forstår de unukke behov, som bolig- og grundejerforeninger har, når det kommer til vedligeholdelse af fællesarealer.

Derfor tilbyder vi:

• regelmæssig fejning af veje og stier

• højtryksspuling af fliser og facader

• snerydning og glatførebekæmpelse

• Fleksible aftaler tilpasset jeres behov og budget

j D entrepriseaps. D k

Vi arbejder med fokus på bæredygtighed og benytter miljøvenlige metoder og udstyr.

Med os får i en pålidelig samarbejdspartner med erfaring, hvalitet og rådgivning i højsædet.

“Med den rigtige plan og rådgivning kan selv store projekter gennemføres uden at vælte økonomien.”

Fra T ørrel OFT T

il Tag T erra SS e: s ådan finansierer i foreningens store projekter

Følg de vigtigste råd, når foreningen planlægger større renoveringer.

Line

kE v E t a f :

Ordkløver og murstenstolk

limasikring, altaner, lysindfald, udskiftning af faldstammer, forbedring af taget og andre store projekter er noget, som adskillige boligforeninger overvejer i disse år.

Lån & Spars erhvervsrådgiver Christian Fahnøe har mange års erfaring på området og kommer her med sine bedste råd til prioritering og finansiering af større renoveringsprojekter.

s å Dan kOMME r i i gang

1. Få lavet en drifts- og vedligeholdelsesplan

2. Involver rådgiveren fra banken

3. Prioriter projekterne sammen

4. Kend beboerne og deres ønsker

5. Udarbejd budget

6. Få råd om realkreditog banklån

“Det første, man skal få lavet, er en drifts- og vedligeholdelsesplan for foreningen. Det er simpelthen nøglen. For med den i hånden har I som forening et overblik over de ting, I gerne vil have lavet både nu og i de kommende år. Det giver jer mulighed for at prioritere projekterne og også fordele dem over en årrække, så I undgår voldsomme huslejestigninger,” siger Christian Fahnøe.

a lle skal kunne blive boende

Det er da også drifts- og vedligeholdelsesplanen, som banken såvel som realkreditinstituttet helst vil se, når der skal søges finansiering. For planen giver dem en bedre mulighed for at nikke ja til lånet til både første og gerne kommende projekter - og samtidig tilgodese beboernes individuelle økonomier.

“Sammen med bestyrelsen og ejendomsadministrationen gennemgår jeg budgettet og lånemulighederne, så vi kan se, hvordan ejendommen kan blive forbedret med de lavest mulige huslejestigninger.”

“For uanset om det er en andels- eller ejerforening, der skal renoveres, er det jo altid sådan, at de mennesker, der bor i foreningen, har forskellige aldre, ønsker og økonomier. Og de

skr

Pedersen,

skal høres, og der skal tages hensyn til deres ønsker og forskellighed, for at det fælleslån, som foreningen optager, bliver skruet sammen, så alle kan være med og kan blive boende,” siger Christian Fahnøe.

r ådgivning

i flere bølger

Christian Fahnøe er derfor som regel med i de indledende møder med bestyrelse og administration, og sidenhen deltager han også på generalforsamlingen og er parat til at tale med de enkelte beboere efterfølgende.

“Jeg er jo den, der kommer med en pose penge og også med rådgivning på bagsiden af den. Det er mit job at sørge for, at bestyrelsen og beboerne får ro i maven. De skal kunne sætte ansigt på mig, for vi er jo inde og røre ved folks privatøkonomi. I en typisk forening er der både unge og studerende med et mindre indkomstgrundlag, folk i job, nogle, der ’sidder mellem 2 stillinger’, og så er der som regel også seniorer,” siger han og fortsætter:

“Som bank kan vi tilbyde at være fleksible over for de enkelte beboere ved, at de får mulighed for at indfri deres respektive del af fælleslånet, når de vil. Hvis man nu f.eks. arver eller vinder i Eurojackpot, så vil man måske gerne indfri sin del af fælleslånet. Og det skal man have mulighed for.”

Lidt forskel på ejer- og andelsforeningers lån

Christian Fahnøe forklarer, at denne mulighed er nemmere i ejerboligforeninger,

tO f EJL , i ikk E M å BE gå

• Sæt ikke for mange projekter i gang samtidig

• Vent ikke for længe med renoveringen, så huset falder i værdi

hvor man er sin egen herre, end i andelsboligforeninger, hvor det er lidt anderledes.

“I andelsforeninger har man brugsretten til sin lejlighed. Man er medlem af foreningen og ejer som sådan ikke lejligheden. Derfor kan man som samlet andelsboligforening ofte få en realkreditfinansiering og et fælleslån i banken. Og vi tilpasser selvfølgelig den samlede finansiering til den enkelte andelsboligforening, så det bliver favorabelt for foreningen og dens beboere.”

n ye krav til gamle ejendomme

I 90’erne handlede mange renoveringsprojekter i de store byforeninger om at flytte toiletter ind fra bagtrappen og etablere badeværelser i lejlighederne. I dag handler det mere om lys og luft og livskvalitet, det vil sige altaner, lysindfald og en række andre forbedringer - men selvfølgelig handler det også om vedligehold af fundamenter, tage, vinduer og andet, som de efterhånden mange gamle etagebyggerier i de store byer kæmper med pga. alder.

“Klimaændringerne gør, at mange oplever, at vi kigger ind i en fremtid med grundvandsstigninger og færre,

men langt mere voldsomme regnbyger. Så for mange er klimasikring af fundamentet i fokus. I Lån & Spar er vi meget fokuserede på ESG – altså miljø, sociale forhold og den måde, renoveringen, driften og vedligehold af ejendomme sker. F.eks. sætter vi pris på, at der indregnes genbrugsmaterialer, ligesom hovedentreprenør og samarbejdspartnere skal være i orden. Dét og dém forholder vi os til –for sort arbejde, underbetaling og sikkerhed, der er sparet væk, går ganske enkelt ikke,” siger Christian Fahnøe.

“Mit råd til både andelsboligforeninger og ejerforeninger er, at det vigtigste er at komme i gang i god tid og få det rette overblik. Og med den rigtige plan og rådgivning kan selv store projekter gennemføres uden at vælte økonomien – med tryghed for alle beboere og med en ejendom, der i stedet for at falde i værdi pga. slitage og alder, stiger i værdi til alles fordel,” afslutter Christian Fahnøe.

s can QR-koden og læs mere

a rkitekt & i n G eniører

• Altanprojekter/Tagterrasser

• VVS projekter, varme, brugsvand og faldstammer

• Kloak/dræn

• Tagudskiftning

• Facaderenovering

• Vinduesudskiftning

• Badeværelsesrenovering

• Udnyttelse af loftrum til tagboliger

• Skybrudssikring

• Energioptimering/energimærke

• Anlægsarbejde/gårdsanering

• Brandskader/brandsikring

• Skimmel og miljøsager

fra traditionel nøgle til digital adgang i taastrupgaard

Fremtidssikret drift og øget tryghed: e n helhedsplan til 1,5 mia. kr. moderniserer ikke kun boligerne – men også sikkerheden

“En adgangsløsning skal fungere stabilt - både tidligt om morgenen og sent om aftenen - også når ejendomskontoret er lukket.”

Mskr E v E t a f :

Steen Larsen, Salgschef – Digital adgangskontrol

ASSA ABLOY Opening Solutions Denmark

idt på v estegnen gennemgår taastrupgaard, et boligområde i taastrup, en markant transformation. Den omfattende helhedsplan moderniserer 725 boliger og løfter bebyggelsen fra 1970’ernes standard til nutidens krav om komfort, kvalitet og sikkerhed. Samtidig er der taget strategiske valg, som skal sikre, at området også er rustet til fremtidens behov.

Et af disse valg er overgangen fra traditionelle nøgler til en digital

PUL s E D igita LE L

ås E syst EM

• 1:1 udskiftning af eksisterende cylindre

• PULSE cylindrene er godkendt til branddøre

• Ingen behov for batterier eller ledninger

• Mistede nøgler kan nemt annulleres i systemet

• Cloudbaseret administrations-software giver fleksibel adgang og nem styring

• Ergonomisk, symmetrisk nøgle med tydelige lysdioder, der viser adgangsstatus

adgangsløsning – et skridt, der ikke kun understøtter den daglige drift, men også bidrager til at fremtidssikre be-byggelsen.

For ejendomschef, Michael Riis Nyrand, var det en naturlig beslutning at tænke adgangsløsningen ind som en integreret del af moderniseringen:

- ”Vi er gået fra almindelige låsecylindre til nu at have et elektronisk låsesystem, hvor alt nøglebehandling sker nede fra ejendomskontoret, og alt foregår elektronisk.”

Digital adgang som en del af den samlede udvikling

Adgangsløsningen i Taastrupgaard er ikke implementeret som et enkelt tiltag, men som en del af en bredere strategi for drift, sikkerhed og fremtidig udvikling. Når man alligevel moderniserer boligerne, giver det mulighed for samtidig at sikre en robust drift mange år frem, når det kommer til sikkerheden.

f leksibilitet uden nøglekaos

Efter en grundig research valgte Taastrupgaard en digital adgangsløsning, der skaber markant større fleksibilitet i den daglige drift. Med den nye løsning er der ikke længere behov for at udskifte låsecylindre, håndtere fysisk nøgleopbevaring eller administrere manuelle nøgleudleveringer.

Der er ingen traditionel nøgleadministration, når der er håndværkere, der skal besøge lejemålene. Med beboernes fuldmagt kan ejendomskontoret programmere adgangen direkte i systemet, så håndværkere får midlertidig adgang til de relevante boliger. Når arbejdet er afsluttet, ophører adgangen automatisk, og der er igen kun adgang via beboerens egen nøgle. Dermed fjernes en stor del af den klassiske nøglehåndtering – også i forbindelse med håndværkerbesøg.

Effektive arbejdsgange

For ejendomskontoret betyder den digitale adgang en væsentlig effektivisering af arbejdsgangene. Man sparer tid på administration, reducerer fejl og får bedre overblik over adgange. Samtidig giver løsningen beboerne øget tryghed og bekvemmelighed, fordi de slipper for at aflevere og afhente nøgler eller få ændret deres lås.

“Man sparer tid på administration, reducerer fejl og får bedre overblik over adgange.”

For at understøtte overgangen har Taastrupgaard blandt andet lavet nøgleringe med QR-koder, som leder beboerne til en kort instruktionsvideo.

Et stærkt samarbejde giver en tryg implementering

Det er ikke uden udfordringer at udskifte et helt adgangssystem i en bebyggelse af denne størrelse. Overgangen fra traditionelle nøgler og mekaniske cylindre til digitale nøgler og elektroniske cylindere kræver planlægning, koordinering og tæt opfølgning - særligt fordi det handler om beboernes adgang til deres eget hjem.

I Taastrupgaard har fokus derfor ikke været at undgå udfordringer, men at håndtere dem professio -

” v i er gået fra almindelige låsecylindre til nu at have et elektronisk låsesystem, hvor alt nøglebehandling sker nede fra ejendomskontoret, og alt foregår elektronisk.”

- e jendomschef, Michael Riis Nyrand

nelt og hurtigt, når de opstår. En adgangsløsning skal fungere stabilt – både tidligt om morgenen og sent om aftenen – også når ejendomskontoret er lukket.

Netop derfor har det været vigtigt for Taastrupgaard med et godt samarbejde med låsesmed, Dansk Låse & Industrisikring og låseleverandøren, ASSA ABLOY, for at sikre en tryg og og succesfuld implementering.

Ifølge Ronni Honoré, Direktør, Dansk Låse & Industrisikring, har det tætte samspil været afgørende:

”I Taastrupgaard har vi en installation på 2.500 låsecylindere, knap 4000 nøgler og 50 online læsere, og der har det været utrolig vigtigt, at vi har haft et godt sammenspil mellem Dansk Låse og ASSA ABLOY. Og det har fungeret rigtig godt, professionelt og stort set problemfrit.”

a dministration uden geografiske begrænsninger

Den digitale løsning betyder samtidig, at systemet kan administreres centralt – og på afstand. Via en cloudbaseret platform kan adgange oprettes, ændres og opdateres, uanset hvor medarbejderen befinder sig.

O M ka B /ak B

taastr UP gaar D

i taastr UP

Taastrupgaard er en almen boligafdeling under boligselskabet AKB Taastrup, der administreres af KAB. Boligområdet rummer en bred sammensætning af boligtyper – herunder ungdomsboliger, boliger til enkeltpersoner og familieboliger – og er i fuld gang med en omfattende modernisering.

- ”Og der har vi så også den fordel, at vi jo kan håndtere låsesystemet fra ejendomskontoret. Vi kan også håndtere det hjemmefra, idet hele computersystemet ligger i skyen. Vi kan tilgå det alle steder fra og faktisk kode en nøgle 100 m væk eller 100 km væk, som man så opdaterer i vores dørlåse herovre. Og så kan man sådan set få en ny feature på den nøglekode 100km væk.”

Fleksibiliteten giver en ny robusthed i driften – særligt i en stor bebyggelse, hvor adgang ofte skal håndteres hurtigt og effektivt.

k lar til fremtidens behov Med den digitale adgangsløsning har Taastrupgaard fået et system, der understøtter både nutidens drift og fremtidens krav. Sikkerhed, fleksibilitet og effektiv administration går hånd i hånd, og løsningen kan udvikles i takt med bebyggelsens behov. Ejendomskontoret

“Med den digitale adgangsløsning har taastrupgaard fået et system, der understøtter både nutidens drift og fremtidens krav.”

har fuld kontrol over adgange, mens beboerne oplever en løsning, der er både enkel og tryg.

Moderniseringen af Taastrupgaard viser, hvordan digitale adgangsløsninger kan spille en central rolle i udviklingen af boligorganisationer – til gavn for både beboere, drift og samarbejdspartnere.

s can QR-koden og læs mere

Ejendomsservice fra kælder

til kvist

Med over 20 års brancheerfaring leverer RengøringsAgenterne en komplet totalløsning inden for professionel ejendomsdri� i Storkøbenhavn.

Vi forener vores høje standarder med moderne udstyr og Svanemærket rengøring i alt fra trappevask og ejendomsservice �l effek�v graffi�rens og professionel vinduespudsning.

Ved at samle alle jeres servicebehov hos en professionel partner sikrer I både ejendommens langsigtede værdi og beboernes daglige trivsel.

+45 70 10 75 76 info@ren-agenterne.dk www.ren-agenterne.dk

- Trappevask

- Ejendomsservice

- Vinduespolering

- Privatrengøring

TEGNESTUE

Uanset om du står overfor nybyggeri, til- eller ombygning, får vi dit projekt trygt gennem hele processen – fra de første streger til godkendt byggetilladelse.

FACILITY MANAGEMENT &

Vi digitaliserer eksisterende ejendomme hurtigt og præcist ved hjælp af 3D-scanning og struktureret databehandling. Resultatet er opdaterede, valide og ensartede bygningsdata, som kan integreres direkte i jeres FM-platform. Det betyder at I slipper for manuelle opmålinger, usikre tegninger og fragmenteret dokumentation.

3D-SCANNING

Vi leverer komplette løsninger inden for bygningsscanning. Præcis 3D-scanning og databehandling - hele vejen til færdige tegninger og 3Dmodeller.

Gør hverdagen lettere med automatiske døre

Tunge døre kan nemt blive en besværlig dans, når favnen er fuld af indkøb, børn eller cykler. Med dørautomatik slipper I for besværet og mindsker også slid på døren.

Tag fat i Mejlshede Låse, hvis du vil høre mere om en løsning, der passer til jeres boligforening.

Ring på 35 39 39 39 – eller læs mere på mejlshede.dk

Bestyrelsesportal giver bedre overblik i boligforeningen

n år dokumenter, opgaver og beslutninger samles ét sikkert sted, får boligforeningens bestyrelse mere overblik, mindre administration og bedre fremdrift.

Bskr E v E t a f :

Lars Horshauge

Sales Executive

BetterBoard

estyrelsesarbejde i en boligforening bygger på engagement, tillid og ansvar. Men det er også et arbejde, der kræver struktur. Der skal indkaldes til møder, deles dokumenter, skrives re -

ferater, behandles fortrolige oplysninger, følges op på beslutninger og holdes styr på årets mange frister. For mange bestyrelser foregår meget af arbejdet stadig i mailbokse, private mapper og på lokale computere. Det kan virke enkelt i hverdagen, men det skaber hurtigt udfordringer.

Hvilken version af referatet er den rigtige? Hvor ligger tilbuddet

fra håndværkeren? Hvem følger op på beboerhenvendelsen? Og hvad sker der, når et bestyrelsesmedlem stopper?

Ét samlet sted til bestyrelsens arbejde Med en bestyrelsesportal får boligforeningen ét fælles digitalt arbejdsrum. Her kan bestyrelsen samle dagsordener, referater, doku

“Hvilken version af referatet er den rigtige? Hvor ligger tilbuddet fra håndværkeren? Hvem følger op på beboerhenvendelsen? Og hvad sker der, når et bestyrelsesmedlem stopper?”

menter, opgaver, årshjul og underskrifter. Det gør det lettere at finde det rigtige materiale, forberede sig til møder og sikre, at vigtige beslutninger ikke forsvinder i gamle mailtråde.

Det er især en fordel, når nye medlemmer træder ind i bestyrelsen. I stedet for at skulle have videresendt gamle dokumenter og lange mailkæder kan de få adgang til relevant historik, tidligere beslutninger og igangværende opgaver fra første dag. Det giver hurtigere onboarding og en mere stabil overlevering fra én bestyrelse til den næste.

En moderne bestyrelsesportal er samtidig nem at komme i gang med.

sendes rundt i almindelige mails. Bestyrelsen har samtidig ansvar for at behandle personoplysninger i overensstemmelse med gældende GDPR-regler.

I en portal kan dokumenter og kommunikation håndteres mere kontrolleret, sikkert og krypteret. Adgangen kan styres, og bestyrelsen får et bedre grundlag for at arbejde professionelt med fortrolighed, datasikkerhed og dokumentation.

“En bestyrelsesportal handler ikke kun om digitalisering. Det handler om at give bestyrelsen ro, overblik og en sikker ramme for de beslutninger, der betyder noget for hele foreningen,” siger Stefan Schelde Hansen, Founder & CEO i BetterBoard.

Den kræver typisk hverken installation på lokale computere eller integration med andre systemer og kan tilgås direkte via internettet. Det gør løsningen enkel at tage i brug for hele bestyrelsen – uanset tekniske forudsætninger eller IT-erfaring.

s ikker håndtering af data og dokumenter Sikkerhed er en anden væsentlig grund til at bruge en bestyrelsesportal. Boligforeningsbestyrelser håndterer ofte oplysninger om beboere, økonomi, klager, kontrakter og andre fortrolige forhold. Den type oplysninger bør ikke ligge spredt på lokale computere eller

O P gav E f U nkti O n: f ra beslutning til handling Efter et bestyrelsesmøde ligger der ofte en række opgaver: nogen skal kontakte administrator, indhente tilbud, følge op på en beboersag eller undersøge en vedligeholdelsesopgave. Med en opgavefunktion i en bestyrelsesportal kan opgaver oprettes, fordeles og følges ét sted. Der kan sættes ansvarlig, deadline og beskrivelse på opgaven, og automatiske påmindelser kan hjælpe med at sikre fremdrift. Det gør det tydeligt, hvem der gør hvad, og hvad der skal følges op på til næste møde.

å rs HJUL : Overblik over årets rytme

En boligforening har mange faste opgaver, som vender tilbage år efter år: generalforsamling, regnskab, budget, vedligeholdelse, forsikringer, møder og større projekter. Et årshjul giver bestyrelsen et fælles overblik over årets vigtigste aktiviteter og deadlines. Det gør det lettere at planlægge i god tid, fordele ansvar og undgå, at vigtige opgaver bliver glemt. For nye be -

“Det handler om at give bestyrelsen ro, overblik og en sikker ramme for de beslutninger, der betyder noget for hele foreningen.”

styrelsesmedlemmer giver årshjulet samtidig et hurtigt indblik i foreningens faste arbejdsgange.

E-signat U r :

Effektiv og sikker underskrift

Bestyrelsesreferatet er et af bestyrelsens vigtigste dokumenter. Det dokumenterer beslutninger og ansvar og skal kunne godkendes og underskrives på en sikker måde. Med e-signatur kan referater og andre dokumenter underskrives digitalt, blandt andet med MitID. Det sparer tid, reducerer behovet for

print og scanning og giver bestyrelsen et bedre overblik over, hvem der har underskrevet. Når dokumentet er underskrevet, kan det opbevares samlet og sikkert i portalen.

En bestyrelsesportal løser ikke alle opgaver for bestyrelsen. Men den giver et stærkt fundament for at arbejde mere professionelt, sikkert og effektivt. For boligforeninger betyder det mindre tid brugt på administration og mere tid til det, bestyrelsen egentlig er sat i verden for: at skabe gode rammer for beboerne og foreningen.

5 f O r DELE v ED E n BEstyrELsEsPOrtaL:

1. Alt samlet ét sted

2. Nemmere onboarding af nye medlemmer

3. Mindre tid brugt på at lede i mails

4. Sikker håndtering af fortrolige oplysninger

5. Bedre opfølgning på opgaver, frister og referater

s can QR-koden og læs mere

“Byggebranchens nuværende kurs mod juridiske maratonforløb er ikke bare et spørgsmål om paragraffer; det er et spørgsmål om en fejlslagen kultur”.

retssag frem for hurtig afgørelse:

Derfor ender byggekonflikter ofte i juridisk skyttegravskrig

Trods a B 18-systemets mål om færre lange byggeretssager ser vi i 2026 en paradoksal tendens: Flere boligforeninger ender i tunge voldgiftssager frem for en “hurtig afgørelse”. Tendensen er drevet af defensiv rådgivning og frygt for de økonomiske konsekvenser.

Dskr E v E t a f : Morten Quirinus

Direktør, Arkitekt og Bygningskonstruktør Promana A/S

a a B 18 blev indført, var ambitionen klar: færre lange og dyre byggesager.

Med “konfliktløsningstrappen” og muligheden for en hurtig afgørelse skulle uenigheder løses hurtigt, så byggeriet kunne fortsætte.

Tanken er enkel. En fagkyndig opmand træffer en hurtig beslutning, så parterne kan komme videre uden at gå i stå i en lang proces.

Men sådan ser virkeligheden ikke helt ud i 2026. Især blandt andelsog ejerforeninger vælger mange at springe de hurtige løsninger over og gå direkte i voldgift. Det betyder, at flere konflikter ender i lange og tunge juridiske forløb frem for at blive løst undervejs.

“Bag kulisserne spiller administratorer og advokater en afgørende rolle. Men deres incitamenter er ikke altid de samme som foreningens.”

f rygten for det midlertidige:

Den økonomiske “dobbeltstraf”

En af de største barrierer for at bruge den hurtige afgørelse er, at den er midlertidigt bindende. Det betyder, at beslutningen gælder med det samme – også selvom sagen senere kan blive prøvet igen. Opmanden træffer sin beslutning hurtigt på et begrænset grundlag for at holde byggeriet i gang og sikre fremdrift. Men for en boligforening med stram likviditet kan det føles som gambling.

Hvis en forening taber en sag hos opmanden, skal pengene betales med det samme. Selv hvis foreningen efterfølgende vælger at anlægge en voldgiftssag for at få omstødt afgørelsen, er likviditeten drænet her og nu.

Derfor argumenterer advokater ofte for at vælge den lange proces fra starten, så man undgår risikoen for at betale to gange: først til entreprenøren (opmandsafgørelsen) og derefter til de juridiske omkostninger ved den efterfølgende voldgift.

n år det sikre valg bliver det dyre valg for for foreningen Bag kulisserne spiller administratorer og advokater en afgørende rolle. Men deres incitamenter er ikke altid de samme som foreningens.

Anbefaler rådgiveren en hurtig afgørelse , og er resultatet ikke tilfredsstillende, kan det bagefter blive kritiseret som en for hurtig og overfladisk løsning uden tilstrækkelig bevisførelse.

Anbefaler rådgiveren derimod voldgift , er processen måske lang

og dyr for foreningen, men rådgiveren er sikret. Her bliver alle sten vendt, der bruges autoriserede skønsmænd, og processen følger en fastlagt juridisk protokol, som minimerer risikoen for professionelt ansvar.

Konsekvensen af en rådgivers defensive tilgang er, at mange foreninger ender i lange og dyre forløb. Ikke nødvendigvis fordi det er den bedste løsning – men fordi det er den mindst risikable anbefaling for rådgiveren.

Cas E : Ejerforeningen

“ s tjernen” - En advarsel om procesmæssigt dræn Et aktuelt eksempel fra 2025/2026 illustrerer problemet. Ejerforeningen “Stjernen” stod med en konflikt om en facaderenovering til 4 mio. kr. På grund af uenighed om murerarbejdet tilbageholdt foreningen 800.000 kr.

Foreningens advokat frarådede en hurtig afgørelse med henvisning til

sagens kompleksitet. I stedet blev der iværksat syn og skøn efterfulgt af en voldgiftssag.

s tatus 18 måneder senere: Foreningen har brugt 300.000 kr. på juridisk bistand og tekniske eksperter. r esultat: De fik medhold i, at der skulle gives et afslag i prisen på 200.000 kr.

Det vil sige, at foreningen teknisk set har vundet sagen, men på grund af advokatregninger og tidsforbrug har de faktisk tabt penge i forhold til, hvis de blot havde betalt entreprenøren fra start – eller havde accepteret en hurtig opmandskendelse på 6 uger.

Hvornår giver den hurtige vej mening?

På trods af den juridiske forsigtighed bør bestyrelser i boligforeninger stille sig kritiske over for rådgivernes modstand mod hurtige afgørelser. Der findes flere scenarier, hvor opmanden (AB 18) er det mest effektive værktøj:

1. Likviditetsst y rin g : Når det er vigtigere at kende foreningens økonomiske ramme nu, end at få ret om to år.

2. a f g rænsede tvister: Ved uenighed om ekstraarbejder, tidsfristforlængelse eller dagbøder, hvor de tekniske detaljer er overskuelige.

3. Pro j ektfremdrift: Ved igangværende renoveringer, hvor en konflikt truer med at standse alt arbejde.

Et opgør med kulturen

Byggebranchen i 2026 har brug for et kulturelt opgør med den defensive rådgivning. Hvis AB 18-systemets intentioner skal indfries, kræver det, at administratorer og advokater tør

anbefale den hurtige proces - også når den ikke er “perfekt”.

For de enkelte foreninger handler det om at turde stille spørgsmålet: “Er vi villige til at betale 300.000 kr. i sagsomkostninger for at få chancen for at vinde 200.000 kr. om to år?”

Ofte vil svaret pege direkte mod AB 18 og konfliktløsningstrappens hurtige trin.

v ejen frem: Mod til at vælge det hurtige frem for det perfekte Byggebranchens nuværende kurs mod juridiske maratonforløb er ikke bare et spørgsmål om paragraffer; det er et spørgsmål om en fejlslagen kultur. Når vi i 2026 ser foreninger bruge flere penge på advokater end på selve udbedringen af de fejl, konflikten bunder i, er systemet holdt op med at tjene dem, det var bygget til at hjælpe.

For at bryde med de juridiske skyttegravskrige kræver det, at

“næste gang, din administrator eller advokat foreslår voldgift, så stop op og spørg: Er vi ved at bygge en retssag, eller er vi ved at bygge en ejendom?”

boligforeninger genvinder kontrollen over deres egne konflikter. Det kræver bestyrelser, der tør se sine rådgivere i øjnene og prioritere en ”god nok” løsning i dag frem for en teoretisk perfekt sejr om to år.

En hurtig afgørelse med AB 18 er ikke en ”light-løsning” - det er en pragmatisk løsning. Den anerkender, at i byggeriet er tid ofte penge, og at et dårligt forlig eller en hurtig opmandskendelse ofte er bedre end en juridisk totaloplevelse, der efterlader foreningen økonomisk drænet og med ødelagte samarbejdsrelationer.

Konklusionen er klar: Den defensive rådgivning må vige pladsen for sund fornuft. Næste gang, din administrator eller advokat foreslår voldgift, så stop op og spørg: Er vi ved at bygge en retssag, eller er vi ved at bygge en ejendom?

Svaret bør diktere jeres næste skridt på konfliktløsningstrappen.

s can QR-koden og læs mere

Bestyrelsens værktøjskasse

“

s truktur og klare rammer er ofte nøglen til et velfungerende bestyrelsesarbejde.”

i DE nn E DEL fin DE r

i BL an D t an DE t:

• Udvalgte spørgsmål og svar fra brevkassen

• skabeloner til f.eks. forretningsorden og husorden

• Guides til vedligehold og brug af fællesfaciliteter

• Råd til håndtering af konflikter i foreningen

• Inspiration til godt bestyrelsesarbejde og effektive møder

Læs mere i magasinet

eK s TR a TI llæ G

Bestyrelsesarbejdet i en boligforening kan være både krævende og komplekst. Heldigvis er der gode værktøjer, der kan støtte jer undervejs.

I dette magasins ekstratillæg samler vi en række konkrete værktøjer, der kan gøre bestyrelsesarbejdet lettere og mere effektivt. Indholdet er en forlængelse af værktøjskassen på minbf.dk og giver jer et udvalg af de mest relevante ressourcer – samlet ét sted.

Bestyrelsesarbejde handler ikke kun om regler og ansvar – men også om samarbejde, kommunikation og struktur. Med de rette værktøjer bliver det nemmere at skabe klare rammer, undgå misforståelser og sikre, at arbejdet i bestyrelsen fungerer i praksis.

“ g ode værktøjer gør det nemmere at træffe gode beslutninger.”

Uanset om I er nye i bestyrelsen eller har mange års erfaring, finder I her inspiration og konkrete redskaber, som kan styrke jeres arbejde og gøre hverdagen lidt nemmere.

Det gode og effektive bestyrelsesmøde

e t velforberedt og godt struktureret

bestyrelsesmøde kan gøre hele

forskellen – både for samarbejdet i bestyrelsen og for foreningens drift.

“Et godt møde kræver en klar struktur, hvor der både er sat startog sluttidspunkt.”

Foto og illustrationer: iStock og Goodstudio.

Bskr E v E t a f :

Katrine Degnegaard Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

estyrelsesmøder er et vigtigt omdrejningspunkt i enhver boligforening. Her bliver store og små beslutninger truffet, og driften af ejendommen holdt på sporet. Men selv de bedste intentioner kan drukne, hvis dagsordenen er uklar, diskussionerne løber af sporet, eller opgaverne bliver glemt bagefter.

Her er nogle enkle principper til at få mere ud af jeres møder – og gøre dem både mere effektive og mere givende for alle rundt om bordet.

En klar dagsorden

giver mødet retning

Det hele starter med dagsordenen. Den skaber både struktur og forventningsafstemning, og gør det lettere for alle at møde forberedte op. Dagsordenen bør sendes ud i god tid og gøre det tydeligt, hvad formålet med hvert punkt er: Skal I træffe en beslutning, orientere hinanden eller vende en idé?

Det kan være en god idé at bruge en fast skabelon, hvor bestyrelsesmedlemmer eller ansvarlige for forskellige områder (f.eks. økonomi, beboerhenvendelser, vedligehold, kontakt til administrator mv.) kan bidrage med relevante punkter. På den måde bliver dagsordenen et fælles ansvar, og ikke bare formandens to-do-liste.

t i P ! Aftal f.eks., at alle input skal være ført til dagsordenen senest tre dage før mødet. Det giver både overblik og hjælper referenten, fordi punkterne allerede er formuleret på forhånd.

Hold styr på tiden

Et godt møde kræver en klar struktur, hvor der både er sat start- og

“ tydelig rollefordeling sikrer, at intet falder mellem to stole, og at alle ved, hvad de skal.”

sluttidspunkt. Det lyder måske som en detalje, men det kan gøre en stor forskel. Når alle ved, hvornår mødet begynder og slutter, er det nemmere at prioritere tiden – og sikre, at man når det vigtigste, uden at mødet trækker ud til langt ud på aftenen.

Ved at afsætte tid til hvert punkt på dagsordenen, undgår man, at enkelte emner tager overhånd eller udvikler sig til en løs snak. Det skaber fremdrift, fokus og respekt for alles tid og energi.

r ollefordeling skaber overblik

Hvem tager kontakten til maleren?

Hvem skriver referat? Og hvem følger op på det punkt, I talte om sidste gang?

Et godt bestyrelsesmøde begynder før mødet – og fortsætter bagefter. Tydelig rollefordeling sikrer, at intet falder mellem to stole, og at alle ved, hvad de skal. Udpeg gerne en mødeleder og en referent på forhånd, og sørg for, at hvert punkt på dagsordenen har en ansvarlig tilknyttet.

r eferatet skal være til at arbejde videre med

Et godt referat er ikke en minutiøs gengivelse, men et brugbart arbejdsredskab. Det skal være

tydeligt, hvem der skal gøre hvad, og hvornår det skal være gjort.

Brug dagsordenens punkter som overskrifter – og skriv kort, hvad der blev drøftet, besluttet, og hvem der følger op. Når dagsordenen allerede har været detaljeret, er referatet ofte en naturlig forlængelse, hvor man blot tilføjer drøftelser og konklusioner.

s kab en god mødekultur

Hvordan mødet starter, og hvordan I taler sammen, har stor betydning for både samarbejdet og effektiviteten. En god stemning gør det nemmere for alle at byde ind og tage ansvar.

Start f.eks. med et par minutters uformel snak over kaffe eller sodavand, inden dagsordenen går i gang. Det giver en blød indledning, hvor man lige får set hinanden i øjnene og stemt sig ind på mødet. Husk også at give plads til forskellige stemmer – også dem, der ikke taler højest. Når alle føler sig velkomne og trygge, er det lettere at træffe gode beslutninger sammen.

t i P ! Nogle bestyrelser vælger at starte mødet med at spise et hurtigt aftensmåltid sammen –f.eks. pizza fra det lokale pizzeria. Det behøver ikke være noget særligt, men det kan være en god måde at styrke fællesskabet og relationerne.

s kabelon til bestyrelsesreferat

Download her

“Et godt referat er ikke minutiøs gengivelse, men et brugbart arbejdsredskab. Det skal være tydeligt, hvem der skal gøre hvad, og hvornår det skal være gjort.”

g uide: Sådan passer I bedst på jeres fælles faciliteter

Forenigens fælles faciliteter skaber rammerne for både en praktisk hverdag og godt naboskab. m en hvis ingen tager ansvar, risikerer man slid, misbrug – og dårlig stemning. Her får i en guide til, hvordan i bedst passer på jeres fælles faciliteter, og en skabelon til at formulere en enkel og brugbar gårdorden.

skr E v E t a f :

Katrine Degnegaard Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

t ydelige rammer skaber tryghed

Når det er uklart, hvad man må – og ikke må – kan der hurtigt opstå misforståelser. Derfor er det en god idé at have skriftlige retningslinjer for brugen af fælles faciliteter. Det kan være en fælles gårdorden eller en husorden, der f.eks. inkluderer regler for cykelparkering, eller hvordan fælleslokalet bookes. Jo tydeligere rammer, jo nemmere er det at sikre, at alle bruger faciliteterne med respekt for både tingene og hinanden.

Eks EMPEL :

• Må man ryge i gården?

• Skal man rydde op i vaskekælderen efter brug?

• Hvornår må fælleslokalet bruges – og hvordan bookes det?

Udpeg en ansvarlig – men fordel opgaverne

Det er en fordel at have en kontaktperson for de enkelte fælles faciliteter. Det gør det nemmere at følge op på brug, fejlmeldinger eller eventuelle uenigheder. Det behøver ikke være én person, der står for det hele – opgaverne kan med fordel fordeles på flere beboere eller bestyrelsesmedlemmer.

t i P : Sæt tydelig kontaktinformation op i fælleslokaler eller ved vaskeriet – f.eks. hvem man kontakter, hvis noget er i stykker.

g ør vedligeholdelse til en fast del af driften

Som så meget andet slides fælles faciliteter hurtigt, hvis de ikke vedligeholdes regelmæssigt. Derfor bør rengøring og service indgå i jeres vedligeholdelsesplan og driftsbudget. Det gælder f.eks. affaldssystemer, cykelskure, legepladser 1 2 3

og tekniske installationer i vaskeri eller fælleslokale.

• Invitér til fælles arbejdsdage i gården

• Opret brugergrupper til f.eks. drivhus eller fælleslokale

g ør reglerne synlige – og rimelige

Selv de bedste regler virker kun, hvis de er nemme at forstå og tilgængelige for alle. Brug et venligt, tydeligt sprog, og vis gerne hensyn i formuleringen – det øger sandsynligheden for, at reglerne faktisk bliver overholdt.

Eks EMPEL :

I stedet for: ”Det er forbudt at larme i gården efter kl. 22!”

Så prøv med:

• ”Af hensyn til beboernes nattero, beder vi om ro i gården efter kl. 22.”

4 5

i nvolvér beboerne og skab ejerskab

Jo mere beboerne føler, at fælles faciliteterne er deres, jo bedre passer de på dem. Derfor er det vigtigt at gøre faciliteterne til noget, man er fælles om – ikke kun i brug, men også i vedligehold og beslutninger.

t i P :

• Spørg til beboernes behov og ønsker i et spørgeskema eller på generalforsamlingen

6

n år flere foreninger deler gården

I mange byejendomme er gården et fællesareal, der deles mellem flere boligforeninger – og det kan gøre ansvaret for drift og vedligeholdelse lidt mere komplekst. Her kan et gårdlaug være en god løsning. Et gårdlaug består typisk af repræsentanter fra hver forening og kan fungere som fælles forum for vedligeholdelse, beslutninger og praktisk koordinering.

For at sikre klare rammer er det en fordel at udarbejde én fælles gårdorden, som alle foreninger bakker op om. Det skaber overblik og gør det lettere for beboerne at vide, hvad der gælder.

t i P : Hold fælles arbejdsdage med tid til både praktisk arbejde og socialt samvær – det styrker fællesskabet på tværs af foreningerne.

s kabelon til gårdorden

Download her

s kabeloner

Find færdige skabeloner til alt fra dagsordener og referater til ansøgninger og indkaldelser. m aterialerne kan downloades og tilpasses jeres egen forening – så i sparer tid og får styr på formaliteterne.

m ed en forretningsorden bliver bestyrelsens handlinger mere gennemsigtige både internt, men også overfor foreningens medlemmer.

s kabelon til forretningsorden

Download her

g eneralforsamling

g ør indkaldelsen til jeres næste generalforsamling lettere. d ownload skabelonen og tilpas blot, så den passer til netop jeres forening!

Indkaldelse til generalforsamling

Download her f orretningsorden

Husorden

Husordenen kan bruges som tillæg til foreningens vedtægter og skal skabe klare rammer for, hvordan beboerne omgås hinanden og ejendommen.

s kabelon til husorden

Download her

“Med en forretningsorden bliver bestyrelsens handlinger mere gennemsigtige både internt, men også overfor foreningens medlemmer.”

Flere praktiske og brugsklare skabeloner

Download her

g uide:

s ådan undgår og håndterer i konflikter i boligforeningen

Vi guider jer til, hvad i som forening kan gøre for at forebygge og undgå konflikter

– og hvordan i bedst håndterer dem, hvis de alligevel opstår.

“ f ind en løsning, begge parter kan leve med. Målet er ikke at blive bedste venner – det handler om at forebygge fremtidige konflikter.”

Uskr E v E t a f :

Caroline Flaga Vindelev Kommunikationsmedarbejder Min Boligforening

overensstemmelser er en naturlig del af livet, når mange mennesker deler mure og lever under samme tag. Men som forening kan I gøre meget for at forebygge, at de opstår – og for at sikre, at uoverensstemmelser ikke eskalerer til omfattende konflikter. Vi guider dig til, hvad I som forening kan gøre for at forebygge og undgå konflikter – og hvordan I bedst håndterer dem, hvis de alligevel opstår.

Udvid husordenen, så den omfatter konflikthåndtering i foreningen

De fleste foreninger har en husorden for, hvad man må og ikke må i foreningen. Her bør I ligeledes inkludere retningslinjer for, hvordan konflikter håndteres i foreningen.

• Udform positive, letforståelige retningslinjer for konflikthåndtering: Sørg for, at retningslinjerne er letforståelige, og at de fokuserer på ønsket adfærd – det, beboerne gerne må – frem for forbud – det, de ikke må. På den måde er I allerede med til at fremme den positive og imødekommende adfærd blandt beboerne.

• g iv beboerne konkrete råd:

Det kan ligeledes være en god ide at komme med et par gode råd til, hvordan beboerne konkret kan tage fat i uenigheder på en konstruk -

tiv måde – det kunne f.eks. være, hvordan man starter en konstruktiv samtale med overboen osv.

“Jo længere tid man venter med at håndtere en uoverensstemmelse eller irritation, jo mere konfliktoptrappende er det.”

t ilskynd til hverdagskontakt mellem beboerne

Det er nemmere at fortælle naboen, at noget går én på, hvis man kender hinanden. Et godt naboskab kan altså have stor betydning for, hvordan og om vi tager konflikter op.

• t ilskynd til kontakt:

Sørg for at opfordre til hverdagskontakt mellem beboerne som f.eks. at hilse på hinanden i trappeopgangen, fællesvaskeriet og gården og at byde nye naboer velkommen.

• a rrangér sociale aktiviteter:

Et stærkt redskab til et styrket naboskab og forståelsen for hinanden er sociale aktiviteter og arrangementer i foreningen. Det kunne f.eks. være arbejdsdage, fællesspisning eller en gårdfest.

Håndtér konflikter, inden de vokser sig store

Jo længere tid man venter med at håndtere en uoverensstemmelse eller irritation, jo mere konfliktoptrappende er det.

• tag problemer i opløbet:

Sørg for at håndtere konflikter i foreningen så hurtigt som muligt. På den måde kan I påvirke, at uoverensstemmelser ikke når at vokse sig til en større konflikt.

“Jo længere tid man venter med at håndtere en uoverensstemmelse eller irritation, jo mere konfliktoptrappende er det.”

“Det vigtigt også at se fremad og overveje, hvordan i kan forebygge, at lignende situationer gentager sig.”

• v ær nysgerrige og lyttende:

Ofte er naboen ikke klar over, at deres adfærd generer andre. En åben samtale kan afklare eksisterende misforståelser.

• Undgå optrapning:

Forsøg altid at undgå fjendtlighed eller bagtalelse i konflikten. Ofte handler en uoverensstemmelse om misforståelser, og det er meget nemmere at finde en løsning, hvis man holder hovedet koldt og taler åbent sammen.

f ind en fælles løsning

Bare fordi en konflikt er håndteret her og nu, betyder det ikke, at der ikke kan opstå nye. Derfor er det vigtigt også at se fremad og overveje, hvordan I kan forebygge, at lignende situationer gentager sig.

• Lav en konkret aftale:

Find en løsning, begge parter kan leve med. Målet er ikke at blive bedste venner – det handler om at forebygge fremtidige konflikter. Og netop dét kan en fælles aftale være med til.

• f ormulér klare forventninger: Få begge parter til at sætte ord på, hvad de hver især har brug for, hvis noget lignende skulle ske igen. Når begge parter ved, hvad de kan forvente af hinanden, bliver det lettere at undgå misforståelser og frustrationer fremover.

Bre VK a SS en: få svar på det, i er i tvivl om

Står i med et spørgsmål i bestyrelsen og mangler et klart svar? i m in Boligforenings brevkasse får i svar fra eksperter, der kender boligforeningernes hverdag.

“De tager

udgangspunkt i virkelige problemstillinger, og giver jer brugbar viden, i kan handle på.”

f aglig sparring – helt ned i praksis I Min Boligforenings brevkasse svarer eksperter fra branchen på konkrete spørgsmål fra bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger. Det kan være alt fra juridiske gråzoner og byggetekniske udfordringer til samarbejde i bestyrelsen og drift af ejendommen. Fælles for svarene er, at de tager udgangspunkt i virkelige problemstillinger, og giver jer brugbar viden, I kan handle på.

De T s PØRG e R a NDR e B es TYR else R OM :

Hvilke type

forsikringer bør en boligforening have?

Andelsboligforening, Odder Formand

s var fra forsikringsagentur

e n andelsforening ville blive klogere på, hvilke forsikringer der er relevante, og hvad man især skal være opmærksom på. Her lød anbefalingen at vælge en løsning, der er målrettet boligforeninger, da den udover de klassiske dækninger også omfatter forhold som bestyrelsesansvar og fælles faciliteter. Samtidig blev det fremhævet, at bestyrelsen bør gennemgå forsikringerne jævnligt og være særligt opmærksom på f.eks. afskrivninger og dækningsniveau, da det kan få stor betydning ved en skade.

revner i facaden

– skal vi være bekymrede?

Andelsboligforening, Kastrup Formand

s var fra byggeteknisk rådgiver

e n forening oplevede flere revner omkring vinduer og hjørner og var i tvivl om, hvorvidt det var alvorligt. Her forklarede en byggeteknisk rådgiver, at små, stabile revner ofte er harmløse og skyldes naturlige bevægelser i bygningen. r evner er ofte blot kosmetiske, når de ikke udvikler sig. m en hvis revnerne vokser, er gennemgående eller opstår de samme steder igen og igen, kan det være tegn på sætningsskader. a nbefalingen var at få dem vurderet i tide, da tidlig indsats ofte kan forebygge større og dyrere skader.

skal bestyrelsens referater deles med beboerne?

Andelsboligforening, Hjørring Formand

s var fra administrator

e n andelsforening var i tvivl om, hvorvidt referater fra bestyrelsesmøder skal deles med beboerne. Svaret var, at det først og fremmest afhænger af vedtægterne – der er som udgangspunkt ikke krav om hverken indhold eller deling. i praksis vælger nogle foreninger at dele referater, mens andre i stedet informerer via nyhedsbreve. a nbefalingen er at fokusere på klar og løbende kommunikation, der skaber tryghed, samtidig med at man undgår misforståelser og sikrer, at personfølsomme oplysninger ikke deles.

s til dit eget spørgsmål

Hvad gør man, når ingen vil tage formandsposten?

Ejerforening, Vejle Menigt bestyrelsesmedlem

s var fra administrator

e n ejerforening stod i den udfordrende situation, at ingen ønskede at påtage sig formandsposten. Her lød svaret, at en ejerforening godt kan fungere uden en formand, men at det kræver en vedtægtsændring og en tydelig fordeling af ansvar i bestyrelsen. Samtidig blev det fremhævet, at mange foreninger oplever formandsposten som svær at besætte, og at løsninger som forretningsorden, opgavefordeling eller ekstern hjælp i nogle tilfælde kan være nødvendige for at sikre foreningens drift.

Har I et spørgsmål i jeres bestyrelse? Så kan I sende det til brevkassen og få svar fra eksperterne. Det er gratis og anonymt, og jeres spørgsmål kan samtidig hjælpe andre bestyrelser, der står i en lignende situation. Se de fulde svar og find endnu flere spørgsmål og svar i værktøjskassen på minboligforening.dk

s end dit spørgsmål til brevkassen her

Min Boligforening

Til B e ST yrel S er

andel ejer almen

l æs med i næste magasin:

Ekstrati LL æg:

Bestyrelsen som bygningens forvalter

i ekstratillægget samler vi viden, værktøjer og inspiration til arbejdet med vedligeholdelse og renovering og klæder bestyrelsen på til at tage styringen - både internt og i samar bejde med administrator og rådgivere. n æste magasin udkommer d. 10. oktober 2026

Tema: Ejendommen fra kælder til kvist

Fra tagets tilstand til indeklimaet i tørrekælderen: d er er mange forhold at holde styr på i en boligforening. i næste udgave af magasinet stiller vi skarpt på ejendommens kritiske punkter og typiske risici og viser, hvordan i forebygger skader og sikrer en sund drift. Få indsigt i alt fra skjulte installationer og brandsikring til facader, tag og udearealer.

Tilmeld jer vores nyhedsbrev

t ilmeld jer vores nyhedsbrev på minboligforening.dk og bliv opdateret på kommende events og udgivelser.

k ry D s & tværs

Klassisk kryds og tværs med ord fra boligforeningens hverdag - nogle svar finder du hjælp til i magasinet

fINDES I

bESTyrELSENS

uDEruM pL aN fO r M ø DE

SaMTaLE ak TIv DELTag ELSE

fO rENIN g ENS jurIDIS kE gru NDL ag

værkTøjSkaSSE IN g EN STøj

-LINg

SaMMENHOLD

Held og lykke - og god fornøjelse!

*Konkurrencen løber indtil 16/6, og vinderne får direkte besked på mail senest d. 18/6.

Deltag i konkurrencen! Tallene i felterne danner et løsningsord. s end ordet til info@minbf.dk og vær med i lodtrækningen om et gavekort til Løgismose på 500 kr.* Husk at skrive dit navn i mailen.