Håndbogen for Min Boligforening 2021

2021

håndbogen 40. årgang

for Min Boligforening

40

For andels- og ejerboligforeninger

TEMA: Det gode naboskab s. 16

år med Håndbogen for Min Boligforening!

Altaner

Indeklima

Ny i bestyrelsen

Det gode naboskab over altankanten

Nyt mærke giver klar besked om boligens indeklima

Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

Se side 26

Se side 102

Se side 228

Få S!kret din boligforening 24/7 Sikret er specialister i sikring for boligforeninger Kontakt os på tlf.:

Vi er leveringsdygtige i klassificerede låsesystemer, adgangskontrol, pumper på døre, automatik på porte og opgangsdøre, samt sikring af porte til gård og cykelkælder, også som specialløsninger.

38 79 14 14

Det kan for eksempel være med sikkerhedsskinner på døre, der gør det besværligt for uvedkommende at få adgang uautoriseret. Oplukning og service – døgnet rundt.

Sikret A/S, Låsesmeden i Vanløse · Ålekistevej 66 2720 Vanløse · Tlf.: 38 79 14 14 · www.sikret.dk

Øg sikkerheden med adgangskontrol

Med adgangskontrol fra E-Secure kan du være tryg hele døgnet. Med brugervenlig adgangskontrol gøres det nemmere for dig at styre, hvem der må færdes i bygningen, hvor og hvornår.

Det er både lettere og sikrere end helt almindelige nøgler, da du hurtigt

kan annullere adgangskort og nøglebrikker samt udstede nye.

Vi tilbyder også at lave et tilbud på en samlet pakke, hvis I ønsker en eller flere andre dele til at styrke jeres sikkerhed i virksomheden, forening m.m.

Kontakt os, hvis du ønsker mere information eller et uforpligtende møde

E-Secure ApS · Gl. Evetoftevej 58 · 3300 Frederiksværk Tlf.: 5033 0000 · Mail: salg@e-secure.dk

Håndbogen for Min Boligforening 2021

Foto: Mihai Moisa

til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger 40. årgang Håndbogen for Min Boligforening 2021, 40. årgang • Tema: Det gode naboskab • Forsidefoto: Josh Wilburne • Udgiver: Min Boligforening Aps, Gammel Køge Landevej 55, 2500 Valby, Tlf. 70228200 • Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk • Distribueret oplag: 7.700 eksemplarer • Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk • Projektkoordinatorer: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk, Siw W. Petersen, siw@minbf.dk, Emilie Schäfferling, emilie@minbf.dk Lay-out: Anja Ley Christensen • Tryk: KLS PurePrint • Distribution: Bladkompagniet A/S Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde • Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale.

Min Boligforening ApS er medlem af Danske Medier.

Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol • Senest kontrollerede oplag: 7.628 • Periode: 2018-2019 Kolofon

3

30 ÅR – udelukkende med foreningsadministration

»

Boligexperten er Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger. 100% fokus på foreninger.

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

»

Vi tilbyder Full Service Administration, som omfatter administratorer, bogholdere, økonomer, advokater og byggeteknikere. Den daglige kontaktperson trækker således på et bagland af in-house eksperter.

Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk Telefon 33 22 99 41

»

Foreningen får tilknyttet en fast kontaktperson. Vi benytter ikke teamrådgivning.

» »

Nye foreninger nævner høj tilgængelighed og korte svar-

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved

tider, som et stort aktiv ved

skift af administrator og vi

skiftet til Boligexperten.

sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

Boligexperten var i 2003 første administrator med online adgang til bestyrelserne og vi er stadig førende på IT-området til bestyrelser og beboere.

»

» »

Vi har ca. 60 ansatte med høj anciennitet og stabilitet, som kun arbejder med foreninger. Vi administrerer ca. 440 foreninger,

Vi er ikke som mange andre

som svarer til mere end

administrationsselskaber vokset

21.000 lejligheder.

i størrelse ved opkøb af andre selskaber, men er valgt direkte som ny administrator af hver enkelt af vores nuværende ca.

440 foreninger.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Vi skaber plads til livet!

Altanen giver ekstra plads til morgenkaffen, barnevognen, en god bog eller hygge med vennerne.

Nyd solen og den friske luft, hjemme hos dig selv.

Bylivet pĂĽ den gode mĂĽde. www.balco.dk tel: 36 46 42 60

GØR DIN BOLIGFORENING FREMTIDSKLAR KOM TIL DANMARKS FØRSTE MESSE FOR ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER SAMT ALMENE BOLIGFORENINGER

LØRDAG DEN 17. APRIL FRA 9-19 I FORUM KØBENHAVN Nye altaner, nye vinduer, ny rådgiver eller bare en masse ny inspiration?

Her får du og bestyrelsen inspiration til opgaverne nu og her og i årene frem.

Mød leverandører, rådgivere og inspirerende fagfolk under samme tag. Og få den seneste viden med hjem fra talerne på vores Hovedscene og Torvescene. Hele Danmarks Peter Mygind styrer dagen. Mød også de andre bestyrelser i vores Netværkslounge.

GRATIS TILMELDING PÅ WWW.BFDAG.DK

Arrangeret af Min Boligforening v/ ARENA Marketing Aps i samarbejde med:

Peter Mygind Konferencier

Messe Mød leverendører, rådgivere og fagfolk

MESSENS HOVEDTEMAER:

BÆREDYGTIGHED DEN GODE BOLIGFORENING FLERE M2 TIL BOLIGFORENINGEN

Få viden med hjem 25 oplægsholdere klar til at inspirere

Netværkslounge Vidensdeling og netværk

Min Boligforening og Databeskyttelsesforordningen Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev.

Formål med indsamling af persondata Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer.

Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende: • For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis: • Håndbogen for Min Boligforening, der udkommer årligt.

• Magasinet for Min Boligforening, der udkommer tre gange årligt.

• Events herunder vores Gå-hjem møder, VidenSeminarer og CaféAftner.

• Nyhedsbreve.

• Til at kunne svare på dine spørgsmål eller klager • At give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager.

• At underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser.

• For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser.

Hvilke informationer behandler vi?

Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs.

• Navn, adresse, telefonnr., e-mail.

• Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/kontaktperson).

• Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester.

Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata Vi kontrollerer at de persondata, som vi behandler om dig, ikke er urigtige eller vildledende.

Vi sørger også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk.

Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grunden til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publikationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gemmer vi kun hovedadressen for din boligforening.

Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisationer eller anden tredjepart.

Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er oplysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse.

Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk.

Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33577273. Telefon 70 22 82 00.

E-mail info@minbf.dk.

Håndbogen for Min Boligforening 2021

Gratis for boligforeningerne

Få adgang til viden, inspiration og netværk, og gør det nemmere at være bestyrelse i en andels- og ejerboligforening.

H

os Min Boligforening er vores vigtigste opgave at gøre bestyrelserne i andels- og ejerboligforeningerne dygtigere til deres hverv, så det bliver nemmere og enklere at bestyre.

Det gør vi på baggrund af det fundament af viden og netværk, som vi har opbygget gennem 40 års udgivelser af Håndbogen.

Der er mange forskellige opgaver og aspekter, der skal tages højde for som bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening. Vores ambition er at belyse alt, hvad der måtte være relevant inden for bæredygtighed, økonomisk såvel som miljømæssigt samt inden for vedligeholdelse og drift af ejendommen, der kan forbedre ejendomsværdien på lang sigt. Hertil kommer vores fokus på det ofte oversete sociale liv i foreningen. Alle områder er med til at tilføre værdi og livskvalitet til boligforeningen - både for bestyrelsen og de øvrige beboere i foreningen.

I dette års udgave af Håndbogen for Min Boligforening har vi 46 artikler fordelt på 306 sider. Håndbogen kan bruges som opslagsværk i bestyrelsesarbejdet, og de 20 sektioner har til formål at gøre det nemt for jer at navigere i Håndbogen og finde netop den artikel, som I leder efter. Læs med i dette års temasektion, hvor vi i år sætter fokus på det gode naboskab.

Vi ønsker fortsat at levere viden og inspiration til boligforeningerne samt facilitere netværk blandt bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger. Derfor tilbyder vi en række gratis events i 2021, herunder Gå-hjem møde, VidenSeminarer og CaféAftener. Vores events i 2021 kan findes på www.minboligforening.dk, hvor tilmelding også sker.

Som noget nyt lancerer Min Boligforening i 2021 Boligforeningernes Dag - Danmarks første messe kun for andels- og ejerboligforeninger samt almene boligforeninger.

Læs mere om messen på www.bfdag.dk.

Vi ønsker jer god læselyst, og vi glæder os til at møde jer til messen og ved vores øvrige arrangementer i det kommende år.

På vegne af hele teamet bag Min Boligforening

Carsten V. Jagerkilde Ansvarlig redaktør, Håndbogen for Min Boligforening

Velkommen

11

Indhold s.

235 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andels- og ejerboligforeninger. Opdelt i 20 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.

16

Det gode naboskab

s. 18 Det gode foreningsliv s. 22 Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem? s. 26 Altaner kræver hensyntagen til andre mennesker

s.

30

Ejendomsadministration/jura

s. 32 Bestyrelsens ansvar i byggesager s. 36 Administrators rolle s. 42 Slut med at betale for meget, når boligen skal sælges s. 44 Flyttesyn digitaliseres - tidsbesparende og bedre service for lejerne 12

s.

46

s.

62

Ejendomsservice

Energioptimering

s. 48 Hvorfor skal vores boligforening samarbejde med et ekstern ejendomsserviceselskab?

s. 64 Få solens stråler på lager

s. 52 Boligforeninger kan reducere danskernes klimaaftryk med gratis pakkebokse s. 56 Facility Management i øjenhøjde s. 60 Rene belægninger uden kemi

s. 68 Brug bygas for pengepungen og miljøets skyld s. 72 Guleroden er vokset med ny tilskudsordning

s.

76

Forbrug

s. 78 Digitalisering skaber nye muligheder og et forbedret indeklima s. 82 Fremtidssikrede forbrugsmålere og fleksibel service s. 86 Forbrugsmåling - skræddersyede løsninger til hjemmet s. 88 Nye regler og større fokus på energieffektiv drift skaber stigende efterspørgsel på et fremtidssikret system til boligadministration

s.

94

Indeklima, isolering & ventilation

s. 96 Så meget betyder en åben dør for indeklimaet

s.

110

Installationer, vand, varme & el

s. 112 Hvorfor er sikkerhed i netværket så vigtigt? s. 116 Grøn fjernvarme kan realisere 44% af DK’s klimamål! s. 118 Giv beboerne billigt & bedre internet

s.

123

vaskeri

s. 124 Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have et indbydende fællesvaskeri

s.

132

altan

s. 134 Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt s. 138 Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 128 Spar penge, besvær og CO2

s. 102 Nyt mærke giver klar besked om boligens indeklima s. 106 Slut med at skrotte værdifulde vinduer Indholdsfortegnelse

13

s.

142 s. 166

elevator/trappe

s. 144 Få elevator i din boligforening

s.

149

låse, adgangskontrol & døre

s. 150 Ejendom i Odense har valgt fremtidens nøglefrie og bæredygtige adgangskontrolsystem s. 156 Skræddersyede sikringsløsninger skaber tryghed i jeres forening s. 160 Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere s. 162 Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

s. 168 En bæredygtig boligforening s. 172 Den gode byggesag i andelsog ejerforeninger s. 176 Foreningens faste rådgiver og ekspert

s.

180

Genanvendelse

s. 182 Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse

s.

186

Tag, tagterrasse & tagbolig

s. 188 Har jeres boligforening guld på loftet? s. 192 Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi igang?

s.

196 s. 206 s. 226

Vinduer & facade

Gårdanlæg, miljø & urban gardening

Bestyrelsesarbejde & vedtæger

s. 198 257 år gammelt russisk trick giver boligforeninger sundt og billigt indeklima

s. 208 Sikkerhed på legepladsen er vigtigt

s. 228 Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

212 s. 202 s.

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

s. 204 Effektiv rørfornyelse med faldstamme relining

Kælder & skybrudssikring

s. 214 Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

s. 232 Vedtægter for andelsboligforening xx s. 244 Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger s. 248 Bekendtgørelse om Normalvedtægt for ejerforeninger

s. 216 Fugtig kældervæg - sådan skal du efterisolere

s.

221

Regnskab, økonomi & valuar

s. 222 Valuarvurdering efter Blackstonereglerne

15

Foto: Johanna Dahlberg

16

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

det gode naboskab

det gode naboskab

En velfungerende forening og bestyrelsesarbejdet afhÌnger i høj grad af opbygningen af et foreningsfÌllesskab og sociale relationer beboerne imellem.

Det gode naboskab

17

advertorial

det gode

Foreningsliv Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

Af Allan Rigelsø adm. direktør Boligadministratorerne

F

oreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.

Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer.

Formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforenin-

18

gen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.

For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler, hvem vi er, og hvilke værdier vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op - kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.

Et godt hjem er ikke noget, man bare kan købe. Det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de fire vægge, som de ydre rammer - altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

Godt naboskab Et godt naboskab ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets be-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

det gode naboskab tydning for opfattelsen af ens eget hjem.

Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker, f.eks. i etagebyggeri, og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, som man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.

Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder

de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom, som man bor i, synes i højere grad end tidligere at blive betragtet som et personligt visitkort - noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger, som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne.

Det gode naboskab

19

Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, som man stolt kan vise frem.

Deleøkonomi En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det, at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke er netop ordet økonomi. Deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore, har alle et betydeligt økonomisk incitament.

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje, og i mindre grad etablere, deleordninger omkring biler, trailere m.v.

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det, at dele ting med hinanden, flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammen-

Sociale arrangementer De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommer-

fester. Mange foreninger har over tid oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.

Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter, og ildsjæle med gode ideer er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.

Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes. Men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem.

Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

Læs mere på www.boadm.dk

det gode naboskab

lignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.

ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.

Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening at dele ting, end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.

Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

“Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser.”

Det gode naboskab

21

Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås?

Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

22

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

skribent Min Boligforening

N

år man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Det kan være børn, der tramper i gulvet en tidlig morgen, naboen der spiller for høj musik, eller underboen der altid efterlader skraldeposen på bagtrappen. Både små som store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselige rykker med ind bag hjemmets fire vægge.

Fælles aftaler i foreningen Et godt socialt miljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en husorden – regler for hvad man ikke må. Ofte kan disse regler lyde en anelse som lovtekster, og uanset hvilke regler det drejer sig om, vil der være forskellige fortolkninger af dem beboerne imellem.

Jesper Bastholm Munk, konfliktmægler hos Center for Konfliktløsning, kommer med et forslag. “Overvej i bestyrelsen at lave et oplæg, der formulerer tingene mere positivt, og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. Hvordan snakker vi med hinanden om tingene i foreningen? Hvad gør vi, hvis vi er uenige om noget?”. Han fortsætter, “et par gode råd til, hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husordenen”.

Godt naboskab skaber tryghed og større tolerance Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. For hvor meget skal man egentlig blande sig i naboens liv? Et godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan, og om, vi tager konflikter op. For det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden. Brok er sjældent en god måde at indlede et naboskab på.

“Hils på din nabo i opgangen, og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå”, fortæller Jesper Bastholm Munk, der har stor erfaring med konfliktmægling mellem beboere.

det gode naboskab

Emma R. Hansson

Tag konflikten i opløbet Hvis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet.

Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der i perioder havde brug for ro, og hendes overbo, der var mor til tre børn.

“Det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden.”

Det gode naboskab

23

Sådan udvikler konflikter sig

Uoverensstemmelser “Vi vil ikke det samme.”

Personificering “Det er din skyld.”

Problemet vokser “Der er meget i vejen, og det er ikke første gang.”

Samtalen opgives “Det nytter jo ikke noget.”

Fjendebilleder “De er dårlige mennesker.”

Åben fjendtlighed “At skade hinanden.”

Polarisering “Lad os komme væk.”

24

Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove.

“Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet”, siger Jesper Bastholm Munk og fortsætter, ”sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det”. Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. Ofte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo.

Sørg for ikke at optrappe konflikten Ofte drejer uenigheder i boligforeninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. Ofte kan man selv komme til at optrappe konflikten. Det kan være, at man begynder at gøre ting, som man normalt ikke ville gøre. Måske begynder man at tale dårligt om naboen til andre eller stoppe med at hilse i opgangen.

Den ældre kvinde havde både været oppe og tale med overboen, og der var også blevet banket på rørene, når det blev for galt. Overboen gik og blev irriteret på underboens brok, og underboen mente, at overboen ikke havde styr på børneopdragelse.

“Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere komplekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd”, forklarer Jesper Bastholm Munk. Når

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.

Mægling kan hjælpe I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Konfliktmæglingen mellem de to kvinder var nødvendigt for at genetablere kontakten. Til mæglingen fik de begge lov til at fortælle deres side af sagen. Med mæglers hjælp fik de også mulighed for at udtrykke, hvordan de følte, og hvad de havde behov for. “I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag”, fortæller Jesper Bastholm Munk.

Fælles løsninger gavner naboskabet De to kvinder endte ikke med at blive de bedste naboer, men de indgik en aftale om, hvordan de skulle håndtere det, hvis der i fremtiden opstod problemer. “De aftalte, at underboen måtte ringe på be-

tingelsen af, at overboen ikke behøvede at kommentere på det”, fortæller Jesper Bastholm Munk, “hun ville simpelthen blive for vred, når hun stod i en situation med tre børn, der skulle ud af døren og en frustreret underbo i røret”. I stedet var løsningen, at overboen ville lytte og tage sig af sagen, men uden at skulle forklare sig yderligere over for underboen.

Livssituationen har betydning for adfærd og tolerance Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflikter. Har man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode? Begge dele kan have stor betydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. “Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen”, understreger Jesper Bastholm Munk. “Derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden”.

Læs mere om konfliktmægling på www.konfliktloesning.dk

Foto & illustration: iStock, Center for konfliktløsning.

Gode råd til at undgå konflikter: • Konkrete råd: Hvordan taler I om, og håndterer, konflikter i foreningen?

• Kom hinanden ved: Hils på din nabo og byd nye velkommen i foreningen.

• Vær nysgerrig: Tramper naboen i gulvet hver morgen? Bank på og

hør, hvad der sker.

Ofte er naboen slet ikke klar over, at du bliver generet.

• Tag konflikten i opløbet: Jo længere tid du venter, jo mere får du optrappet konflikten.

Tag i stedet sagen op hurtigst muligt.

Det gode naboskab

• Konfliktmægling: Hvis sagen er kørt af sporet, så kontakt en mægler, der kan hjælpe med at få en god dialog mellem dig og den anden part.

• Husk på: Vi bor tæt sammen. Lær at udvise hensyn og lær at håndtere uenigheder.

25

Altaner kræver

Hensyntagen til andre mennesker Drømmen er altanen, der fungerer som en udendørs dagligstue, hvor man kan drikke sin kaffe i fred. Men naboerne kommer også tættere på – på godt og ondt.

26

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Af Maja Wolters

Seniorforsker, Antropolog, Ph.d., BUILD, Aalborg Universitet

Praktikant, Stud. Scient. Anth., BUILD, Aalborg Universitet

byen bor man tæt, og naboer kan ofte høres gennem væggen eller genboen skimtes gennem vinduet. Med tilføjelsen af altaner forstærkes det indkig i naboernes liv, da en del af den private bolig trækkes ud på bygningsfacaden. Grænser mellem private boliger markeres herved ikke kun af bestandige mure, men også i stigende grad af transparente altangitre og åbne altandøre.

Det åbner boligen op og giver beboeren mulighed for at trække frisk luft, men det betyder også, at naboer og byliv kommer endnu tættere på – både fysisk,

det gode naboskab

I

Af Marie Stender

visuelt og lydligt. Særligt om sommeren, når dørene ofte står åbne, og der er aktivitet på altanerne, forandres grænserne mellem boliger og de fælles rum.

Nogle beboere supplerer selv med nye grænser for at værne om privatlivet.

Det kan være ved at sætte læhegn eller afskærmninger op, men også mere diskret gennem store kurvepotter, møbler eller voluminøs beplantning. Selvom altanen bliver dækket til med værn eller læhegn, kan andre sanseindtryk dog stadig krydse grænser; man kan høre hvad naboen taler om, og lugte hvad

Diagrammet viser den procentvise forekomst af aktivitet på tre case-ejendommes bygnings-facader med altaner. Registreringerne af aktivitet er foregået tre gange i hver ejendom på sommerdage med godt vejr i tidsrummet 17-21. Hver bevægelse på en given altan er registreret, og en gang i timen er der registreret antallet af altaner, hvor der ikke forekommer liv eller bevægelse – de udgør kategorien ’Ingen aktivitet’.

Det gode naboskab

27

de skal have til aftensmad. Samtidig er der en klar norm om, at det er hyggeligt, hvis man ikke afskærmer sig for meget.

Derfor fortæller flere beboere også, at grænser kan skabes mere subtilt ved at regulere kropssprog, f.eks. ved at vende ryggen til, eller tage høretelefoner på for at signalere, at man ønsker at være i fred.

Naboskab over altankanten Nogle naboer hilser eller snakker over altankanten, men så er det typisk fordi, der forud for kontakten er etableret en naborelation, eksempelvis ved at have hilst i opgangen eller til generalforsamlingen.

Det kan både opleves som positivt og negativt, at naboerne kommer tættere på. Nogen mener, at det, at man i højere grad kan se hinanden på altanerne, bidrager til en øget tolerance, kendskab og kontakt. Livet i gårdrummet trækkes op ad facaden – og naboer får små indblik i hinandens liv, også selvom de

28

“Med tilføjelsen af altaner forstærkes det indkig i naboernes liv, da en del af den private bolig trækkes ud på bygningsfacaden.”

ikke taler sammen. Her opleves åbningen af boligen mod byen og fællesskabet som et positivt signal. Andre fremhæver, at altanerne æder gårdens fælles rum, og at de mere diffuse grænser fører til nye typer af konflikter blandt beboerne, fordi man fra altanerne i højere grad konfronteres med naboens liv.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Man bidrager selv til hyggen I forbindelse med etablering af altaner opstår der ofte overvejelser om, hvorvidt man skal have nedskrevne regler for altanbrug, og i flere ejendomme er der enkelte regler, eksempelvis i forbindelse med grill, støj og inventar på altanen.

Flere synes, at det er godt med regler for, hvordan beboerne må bruge deres altaner, fordi det potentielt kan mindske konflikter. Andre mener, at altanreglerne er unødvendige, fordi det væsentlige er, at alle viser hensyn til hinanden.

Typisk er denne hensyntagen knyttet til nogle nye normer for naboskab, der forhandles løbende som altanerne skyder frem. Det handler især om, hvad der står fremme på altanen, og hvordan altanerne bruges. De fleste beboere er enige om, at det er upassende og endda skamfuldt, hvis der står skrald på altanen, eller hvis altanen primært bruges til rodet opbevaring.

“Man bidrager selv til hyggen”, siger en beboer, og fremhæver derved, at man i indretningen af altanens private rum også bør tage hensyn til, hvordan altanen påvirker gårdrummet, samt naboers og forbipasserendes udsigt. Ligeledes fortæller beboere om, at de tilpasser

deres egen opførsel til altannaboernes opførsel. Mange er opmærksomme på ikke at støje til gene for naboerne, ligesom flere også fortæller om, hvornår det er passende og hensynsfuldt at tage kontakt til naboer på altanen. Selvom altanen er et uderum tilknyttet den private bolig, kræver altaner en anden hensyntagen til naboerne, end hvis man blot opholder sig inde i lejligheden eller i en afskærmet have.

det gode naboskab

Det kan især være udfordrende, hvis naboen har en markant anden dagsrytme, livsform eller normer end én selv.

Ligeledes kan der også opstå konflikter i forbindelse med beslutning om altaner, hvis ikke alle beboere ønsker eller har mulighed for at få altan, eller de nye altaner forringer underboens lysindfald væsentligt.

“Det kan især være udfordrende, hvis naboen har en markant anden dagsrytme, livsform eller normer end én selv.”

Altaners Sociale Liv er et forskningsprojekt, der er initieret af BUILD (tidl.

Statens Byggeforskningsinstitut) og finansieret af Grundejernes Investeringsfond, Altan.dk og Aalborg Universitet. Projektet bygger på feltarbejde i tre case-ejendomme i København i sommeren 2019 og 2020, og har til formål at skabe et mere nuanceret og dybdegående indblik i, hvordan altaner bruges, og hvordan de forandrer – og afspejler forandringer i – livet i byen.

Læs mere her: www.altanliv.aau.dk

Det gode naboskab

29

30

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

ejendomsadministration/jura Foto: iStock

ejendomsadministration/ jura Ejendomsadministration bliver mere automatiseret og nemmere, og der tilbydes bedre kommunikationsveje mellem administrator, bestyrelse og beboere.

Ejendomsadministration/Jura

31

advertorial

Af Nicholas Wantzin Advokat & indehaver Wantzin Ejendomsadvokater

Bestyrelsens ansvar i byggesager Engang imellem er det en god idĂŠ at forholde sig til, hvorfor man er bestyrelsesmedlem i en andels- eller ejerforening, og hvad mĂĽlet med en bestyrelse i foreningen egentlig er.

32

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Hvordan sikrer man, at ejendommen har det godt?

En opdateret vedligeholdelsesplan er altid et godt redskab. Ikke kun til at styre foreningens økonomi, men også for andelsboligforeninger, der skal forholde sig til andelskronen med rettidig omhu!

Når man skal gennemføre en byggesag i andels- og ejerforeninger, så er det en god idé ikke blot at komme frem til, at foreningen f.eks. skal have et nyt tag. Det er en god idé, at man bruger foreningens tekniske rådgiver ved alt, hvad der vedrører det byggetekniske. I den forbindelse kunne man også se på, om det giver mening at give de øverste lejligheder mulighed for at knopskyde, eller om man hellere skal lave nye selvstændige lejligheder, fælleslokaler eller en tagterrasse. En kombination er også en mulighed, men elevatorer er heller ikke en dårlig idé, så beboerne kommer derop.

Et så simpelt forslag rummer meget, og der er meget at holde styr på. Man får ikke et erstatningsansvar som bestyrelse, såfremt man ikke undersøger muligheden for f.eks. knopskydninger, men en del beboere vil nok mene, at det er bestyrelsens ansvar at undersøge sådanne ting.

Rådgivers ansvar Ofte vil man i den forbindelse bruge sin nuværende administrator som rådgiver, der også vil bistå foreningen som byggesagsadministrator. Men er dette nu også den rette? Ofte vil det være en god idé, at man bruger en rådgiver, som har erfaring med lignende projekter - uanset hvilken rådgiver man taler om. Derved bør den grundige undersøgelsesproces op til generalforsamlingen også blive nemmere for bestyrelsen.

Inden en vedtagelse på generalforsamlingen er det vigtigt, at man drøfter projektet med:

ejendomsadministration/jura

B

estyrelsens opgave er at virkeliggøre foreningens formål og tage de initiativer, der i den forbindelse er påkrævet. Det store aktiv i en andels- og ejerforening er foreningens ejendom. Det er ikke uvæsentligt, i hvilken stand ejendommen bliver holdt. Derfor skal bestyrelsen også kigge på de vedligeholdelsesopgaver, der er brug for på ejendommen og selvfølgelig reagere hurtigt, hvis der opstår en skade på ejendommen.

· Foreningen · Teknikeren · Advokaten · Bank/realkredit · Valuaren (kun ved andelsboligforeninger) · Evt. foreningens revisor i andelsboligforeninger Det er vigtigt, at de enkelte kommer med deres del til indkaldelsen. Husk, det handler om samspil, da de hver især skal levere deres!

Hvordan vælger vi den rette rådgiver?

Når man nu skal vælge sin rådgiver, så handler det indledningsvis om kemi og faglighed. Men der er også forskel på ansvar og den forsikringsdækning, som den enkelte rådgiver har. Ofte spørger man ikke sin administrator om deres forsikringsdækning.

Når jeg er ude for at undervise bestyrelser om ansvar, har jeg aldrig mødt et bestyrelsesmedlem, der kan oplyse om deres administrators forsikringsdækning.

Rådgivere har normalt et 10-årigt

Ejendomsadministration/Jura

33

“Såfremt forsikringerne ikke tegnes, er det bestyrelsens ansvar.” forældelsesansvar, men flere forsøger at begrænse deres ansvar, både når det kommer til beløb og løbeperiode.

Vil man gerne have rådgivere, der ønsker at begrænse deres ansvar? Nej vel! Og vil man gerne have en rådgiver, der ikke vil dække et tab ved dennes rådgivning svarende til det tab, som andels- og ejerforeningen har fået?

Nej vel! Men de fleste gør det alligevel, fordi det ikke er noget, som de er opmærksomme på, eller også bliver de besnakket, når det kommer op.

Ansvar til generalforsamling Hvert år har andels- og ejerforeninger generalforsamlinger, og ofte føler nogle, at det er lige meget, hvem der bliver dirigent. Kravet, der kan stilles til f.eks. en advokat kontra en administrator, er ej heller det samme.

Så på generalforsamlingen hvor vi skal vedtage vores tagprojekt, er det så ligegyldigt, hvem der bliver dirigent?

Nej. Dirigenten skal være opmærksom på, hvad der skal til for at vedtage projektet. Det er ikke det samme, der skal til i de enkelte foreninger! Allerede her skal bestyrelsen være opmærksom på det ansvar, som dirigenten har. Derfor er en god idé at overlade dirigentrollen til f.eks. advokaten.

34

Hvad bør kigges igennem efter generalforsamling?

To sager er ikke ens, men ofte skal foreningen efter generalforsamlingen have bistand til: • Aftalen med teknikeren •J uridisk bistand vedrørende udbudsmaterialet • Udfærdigelse af entreprisekontrakt • Gennemgang af garantier • Tegning af forsikringer •Ø konomisk styring og varsling af evtuelle lejere •J uridisk rådgivning under byggeriet, herunder vurdering af berettigelsen af ekstraregninger • Udarbejdelse af byggeregnskab Bestyrelsens ansvar Såfremt projektet vedtages, så er det bestyrelsens ansvar, at projektet bliver gennemført inden for den ramme, der gives på generalforsamlingen. Kan bestyrelsen blive ansvarlig og eventuelt erstatningsansvarlig, såfremt

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foreningen kan tabe penge For en del år siden kom en bestyrelse til mig.

De havde fået gennemført en byggesag, men der var mange mangler. Teknikeren var gået konkurs og entreprenøren ligeså. Entreprenøren havde fået stillet en garanti på sædvanlig vis, men denne kunne ikke dække manglerne.

Fokus kom herefter til at gå på byggesagsadministratoren og teknikken, der altså var gået konkurs. Aftalen med byggesagsadministrator gik I store træk ud på alene bistand til betaling af regninger. Under min gennemgang fandt jeg ud af, at der ikke engang havde været tegnet entrepriseforsikring/all-risk og udvidelse af eksisterende bygningspolice, for så vidt angår brand og storm. Tænk, hvis der var sket en skade! Teknikeren havde endvidere en forsikring, der alene havde en dækning på 2,5 mio. kroner. En del af dækningssummen var der allerede taget af grundet andre ansvarssager. Foreningen fik en dækning på cirka 1,4 mio. kroner, selvom der var mangler for

cirka 10 mio. kroner. Altså et tab på cirka 8,6 mio. kroner for foreningen.

Men hvordan kunne det gå så galt?

Foreningen havde ikke fået en ordentlig rådgivning – det giver sig selv. Foreningen burde have haft en klar aftale om, hvad byggesagsadministratoren stod for og ikke stod for. I forhold til teknikeren, så burde man have haft drøftet, om der skulle have været tegnet en projektansvarsforsikring, og i forhold til entreprenøren skulle man nok havde haft stillet garantier på 15% af entreprisesummen inklusive moms fremfor eksklusive moms.

Da bestyrelsen troede, at alt var løst, og foreningen så skulle drøfte, hvorledes de fik lukket hullet, var der en beboer, der spurgte ind til bestyrelsens ansvar, herunder økonomisk. Bestyrelsen havde en bestyrelsesansvarsforsikring på kr. 1,5 mio kroner. Måske skulle man så begynde her. Medmindre man har lagt det hele over til en advokat, der sørger for alt, så bør man i forbindelse med byggesager som bestyrelse tegne en bestyrelsesansvarsforsikring svarende til projektets udgift. Og måske en besvigelsesforsikring på det samme beløb.

Læs mere på www.wzn.dk

ejendomsadministration/jura

projektet ikke gennemføres? Svaret er ja.

Den første aftale, som bestyrelsen skal se på, er, om, og i givet fald hvem, der skal benyttes som byggesagsadministrator. Hvad bør det koste? Tænker de fleste sikkert, men glemmer det måske vigtigste - nemlig hvad man får for pengene, og hvad bygge-sagsadministratorens ansvar er? Her kan det være en fordel at kigge på, hvad andre kan levere, eller f.eks. lade byggesagen blive administreret af en ekstern advokat.

Såfremt forsikringerne ikke tegnes, er det bestyrelsens ansvar. Men såfremt det fremgår af aftalen med byggesagsadministrator, at det er noget, som advokaten skal sørge for, så er det denne, der får ansvaret og dermed regningen, såfremt der kommer et tab.

Hvad bør en bestyrelse gøre?

• Sørg for at få forsikringsdækning svarende til hvor galt det kan gå.

• Sørg for at få nogle rådgivere, der tør stå på mål for deres rådgivning og ikke begrænser deres ansvar.

• Sørg for at finde referencer, som også har brugt de rådgivere, som I gerne vil bruge.

Ejendomsadministration/Jura

35

advertorial

Af Kasper Fløe Svenningsen Administrerende direktør Herbo-Administration A/S

Administrators rolle Hvilken rolle kan eller bør administrator have i en forening? Den konkrete administrationsaftale beskriver naturligvis omfanget af, hvad der er inkluderet i administrationen af netop din ejendom, men i denne artikel kan I blive klogere på, hvad administrators rolle overordnet er.

36

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Administrators ansvar Som medlem af EjendomDanmarks administratorsektion skal administrator leve op til de etiske retningslinjer, som bygger på de etiske normer i EjendomDanmark og på foreningens ønske om, at ejendomsadministration i Danmark sker under respekt for etiske regler i resten af Europa.

Et helt grundlæggende princip for administratorerne er, at man skal være sig bevidst om sin samfundsmæssige rolle som vogter af det byggede miljø, der er en meget vigtig del af samfundets økonomi og sociale velfærd. For at sikre dette stilles der krav til faglighed, efteruddannelse, forsøg på mægling med og mellem beboere samt respekt for beboerne.

Administrator er med andre ord tiltænkt en rolle, som dels omhandler servicering af kunderne i form af bogføring, betaling, spa-

rring for ejer og bestyrelse samt praktisk koordinering af ansatte og leverandører, og dels som vogter over det byggede miljø til glæde for samfundet i al almindelighed.

Sidstnævnte er et ikke ubetydeligt åg at pålægge den enkelte administrator, og det er næppe et ansvar, der fylder meget i den menige administrators hverdag, som kan være både hektisk og foranderlig.

Som selskaber er det imidlertid et ansvar, som vi prioriterer at leve op til.

ejendomsadministration/jura

S

om administratorer oplever vi løbende, at de foreninger, som vi møder, ikke er helt klar over, hvilken funktion administrator udfylder. Nogle foreninger anlægger det synspunkt, at alt i denne verden er administrators ansvar, mens andre antager, at alt er bestyrelsens ansvar og dermed ender med at udføre en del af administrators arbejde.

Nye kunder Når vi får nye kunder i administration, er der retningslinjer for, hvad den tidligere administrator skal levere og hvornår.

Først og fremmest skal der indgås en administrations- og databehandleraftale. Dernæst skal der etableres adgang til NEM-ID, Betalingsservice, kontofuldmagter, og ejendommens beboere og opkrævninger skal sammen med ejendommens dokumenter lægges ind i administrators systemer.

Det er en unødigt tung proces som følge af, at alle parter i processen har sin egen tolkning af de efterhånden mange og krævende tiltag, der er kommet i det seneste tiår grundet AML (anti-hvidvask), GDPR (persondata), PSD2

“Kort sagt tager administrator sig af alt det praktiske i forbindelse med driften, så bestyrelsen kan fokusere på, hvor foreningen skal hen på længere sigt.”

Ejendomsadministration/Jura

37

“Der stilles krav til faglighed, efteruddannelse, forsøg på mægling med og mellem beboere samt respekt for beboerne.”

(Payment Service Directive) m.fl. Hver bank og hver leverandør har deres proces til efterlevelse af reglerne. Her træder administrator til som teknisk specialist og guider foreningen igennem processerne, så administrationen kan komme hurtigt og smidigt op at køre.

Definition af administrators rolle I nye kundeforhold oplever vi ofte et behov for at definere administrators rolle i forhold til bestyrelsen. Administrator er en medspiller – ikke en modspiller. Administrator er en leverandør til foreningen, ligesom revisor, vicevært m.fl. er det. Men i mit perspektiv udgør administrator direktionen i foreningen. En direktion som foreningen altid vil have muligheden for at afskedige, hvis de er utilfredse, men ikke desto mindre en afgørende og central del af foreningens drift. Bestyrelsen er som oftest ulønnet og skal prioritere sin tid på en måde, så der fokuseres på de store linjer og den generelle beboertilfredshed.

Administrator varetager rollen med overblikket over foreningens drift. Det drejer sig om økonomi og regnskab, kommunikation med myndighederne, indberetninger til SKAT, Grundejernes Investeringsfond, Andelsboliginfo m.fl. Desuden 38

håndterer administrator behandlingen af klager fra og over beboere, kontakten til banker, bestilling af energimærke og vedligeholdelsesplaner, rådgiver og sekretariat under byggesager, kommunikation med valuar ved udarbejdelsen af valuarvurderinger samt udsendelse og afregning ifm. forbrugsregnskaber.

Kort sagt tager administrator sig af alt det praktiske i forbindelse med driften, så bestyrelsen kan fokusere på, hvor foreningen skal hen på længere sigt og kan følge foreningens økonomiske udvikling på en let og overskuelig måde.

Generalforsamlinger Det fremgår af foreningens vedtægter, at der årligt skal afholdes en ordinær generalforsamling, samt hvordan der kan indkaldes til denne. Administrator udarbejder udkast til dagsorden, udkast til budget, sender bogføringen til revision og sender det færdige regnskab til godkendelse i bestyrelsen, samler forslag fra medlemmerne og rådgiver bestyrelsen om, hvordan forslag skal formuleres, så de er egnede til at blive vedtaget på en generalforsamling.

Derudover bistår administrator bestyrelsen med formulering af forslag til vedtægtsændringer, præsentationen af foreslåede

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

ejendomsadministration/jura

større vedligeholdelsesarbejder og indhentelse af tilbud fra rådgivere og byggelån fra banker. Når hele generalforsamlingspakken er klar og godkendt af bestyrelsen, sørger administrator for at udsende indkaldelsen rettidigt. Kommer der efterfølgende forslag fra medlemmerne, sørger administrator også for at udsende disse samlet og evt. med bestyrelsens kommentarer eller indstilling.

På selve generalforsamlingen er administrator som oftest hvervet som dirigent og referent, ligesom administrator (i tæt samarbejde med rådgiver og bestyrelse) præsenterer forslag til vedligeholdelsesarbejder, ændrede vedtægter mv. Når referatet er godkendt og underskrevet, tilgængeliggør administrator det for foreningens medlemmer.

Ejendommens vedligehold og byggesager Administrator følger i samråd med bestyrelsen op på foreningens vedligeholdelsesplan og bistår med indhentelse af tilbud på arbejdernes udførelse. Mindre arbejder udføres efter indhentelse af 1-2 tilbud, mens større projekter behandles som deciderede byggesager.

Ved en byggesag forstås typisk større arbejder på ejendommen såsom facaderenovering, dør- og vinduesudskiftning, tagudskiftning og eventuel etablering af

“Vælg en administrator, hvor du oplever en god kemi og naturlig tillid.”

Ejendomsadministration/Jura

39

“Bestyrelsen er som oftest ulønnet og skal prioritere sin tid på en måde, så der fokuseres på de store linjer og den generelle beboertilfredshed.”

tagboliger, udskiftning af varme-, vandog el-installationer, udskiftning/foring/ relining af faldstammer, etablering eller udskiftning af altaner, gårdprojekter, fugtsikring mv. I denne type sager er det vigtigt, at administrator er med i processen fra begyndelsen.

Først skal foreningen finde en god teknisk rådgiver, som sammen med bestyrelsen og administrator kan lave oplæg om den rigtige løsning med budget til fremlæggelse på en generalforsamling.

Herefter indhenter administrator tilbud på byggelån, der passer til foreningen og beregner konsekvensen for den enkelte bolig ved gennemførelse af projektet i de ’pakker’, som bestyrelsen er blevet enige om at lægge op til vedtagelse med de mulige finansieringsmodeller.

Dette er, sammen med rådgivers gennemgang af projektet, et vigtigt værktøj for det enkelte medlems forståelse af, hvad de skal forholde sig til.

40

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Optagelse og omlægning af lån Administrator bistår foreningen ved optagelse og omlægning af lån. Administrator følger med i den generelle renteudvikling og vil typisk tage fat i foreningen, når det er gunstigt at omlægge lånet. Det er foreningen selv, der har ansvaret og beslutningskompetencen i forbindelse med foreningens lån, men med en professionel administrator vil bestyrelsen løbende blive gjort opmærksom på gunstige muligheder for låneomlægning. Når en låneomlægning er besluttet, sørger administrator for kommunikation og dokumentation i forhold til bank eller realkredit.

ejendomsadministration/jura

Når projektet er vedtaget, bistår administrator med aftaler om teknisk rådgivning og byggesagsadministration. Mens teknisk rådgiver tegner og laver udbud til entreprenører, varetager administrator kommunikationen med bestyrelse og beboere, tegner all-risk forsikring til foreningen og etablerer byggekreditten. Desuden varsler administrator relevante beboere om de forventede huslejestigninger.

Under selve projektets udførelse sørger administrator for at afregne omkostninger i relation til byggesagen efter attestation af teknisk rådgiver og bestyrelsen.

Administrator deltager på byggemøder og bistår, sammen med teknisk rådgiver, bestyrelsen, når der opstår uforudsete forhindringer og udgifter under projektets udførelse. Når projektet står færdigt og er blevet godkendt, udarbejdes der et endeligt byggeregnskab, som danner grundlag for endelig varsling af husleje-, boligafgifts- eller fællesudgiftsstigning.

Administrator er således en del af byggesagen fra idé til afslutning, og i større byggesager giver det den fordel, at mens bestyrelsen kan være skiftet ud undervejs i projektet, så vil administrator som udgangspunkt være den samme og kender projektet i detaljen.

Hvem er den rette administrator?

Når alt kommer til alt er de fleste administrationsselskaber i Danmark ordentlige selskaber med ønsket om at skabe den bedste admini-stration af og for deres kunder. Derfor er det også min vurdering, at administratorer, ligesom alle andre mennesker, er forskellige personer med forskellige præferencer, interesser og prioriteter i livet. Derfor bør du vælge en administrator, der passer til dig og din bestyrelse. Vælg en administrator, hvor du oplever en god kemi og naturlig tillid - en administrator, hvor du er tryg ved at overlade din formentlig vigtigste investering – boligen.

Læs mere på www.herbo.dk

“Her træder administrator til som teknisk specialist og guider foreningen igennem processerne, så administrationen kan komme hurtigt og smidigt op at køre.”

Ejendomsadministration/Jura

41

advertorial

Slut med at betale for meget

Når boligen skal sælges Din bolig er ikke bare dit hjem. Det er også en mulig formue, som du har skabt og passet på gennem årene. Derfor er det fair, at så meget som muligt af den bliver hos dig.

AF Anne-Marie Eybye Ejendomsmægler & Valuar, RobinHus • Pernille Ulrich Holmsted Ejendomsmægler & Valuar, RobinHus • Rico Juhl Ejendomsmægler, RobinHus • Nathalie Middelboe Ejendomsmægler & Valuar, RobinHus Thomas Feveile Salg & Vurdering, RobinHus • Lisbeth Victorin Ejendomsmægler & Valuar, RobinHus • Jesper Blossfeld Ejendomsmægler, RobinHus

N

år man ønsker at sælge sin ejendom, er det vigtigt, at man som sælger føler sig tryg ved mægler og ved forløbet. Og så bør det desuden ikke koste en formue at sælge sin bolig.

Betal ikke mere end nødvendigt Når en bolig skal sælges, er der en række udgifter forbundet med det. Udgifter til ejendomsmægler går bl.a. til lønninger og husleje til virksomhedens butikker mv.

Udfordringen er, at der kun er én til at betale for de omkostninger, når du sælger din bolig – og det er dig. Derfor har vi f.eks. fravalgt at bruge penge på butikker, for at I kan spare penge, når I ønsker at sælge jeres ejendom.

42

Med 20 år i branchen er vores erfaring nemlig, at det stadig er langt de fleste, der betaler mere end nødvendigt, og ikke får mere ud af den værdi, der gemmer sig i deres bolig. Så vi har skåret det unødvendige fra, og det betyder, at du både kan få et fast lavt salær og en mægler, der sikrer dig tryghed og struktur på hele forløbet.

Selvsalgskoncept giver bedre salg RobinHus begyndte som selvsalgskoncept i 1999, men de seneste 10 år har fokus været på det, man kalder medsalg, hvor sælgeren i begrænset omfang deltager i processen. Samtidig har man tilpasset sig den digitale virkelighed, så kunder bliver

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

de fleste, der betaler mere end nødvendigt.”

tilbudt alt fra målrettede digitale marketingpakker til digitale salgsmaterialer og guides til boligstyling og fremvisninger. Én ting er, som det hele tiden har været: Hos RobinHus viser sælger selv

ejendomsadministration/jura

“Det er stadig langt

boligen frem. Ikke fordi RobinHus ikke vil, men fordi det giver bedst mening.

Når sælger er med i processen og selv viser frem, har vi erfaret, at det giver et bedre salg. Langt de fleste købere vil hellere høre historien om boligen fra de mennesker, der kender den bedst. Faktisk er det 80 % af køberne, der foretrækker det. Det betyder også, at man selv kan tilrettelægge, hvornår det passer ind i ens hverdag at vise boligen frem, så man ikke i salgsperioden konstant skal være i beredskab – det gør det nemmere for dig, der gerne vil sælge din ejendom.

Læs mere på www.robinhus.dk

“Når sælger er med i processen og selv viser frem, har vi erfaret, at det giver et bedre salg.”

Ejendomsadministration/Jura

43

advertorial

Flyttesyn digitaliseres – tidsbesparende og bedre service for lejerne Hvem ønsker ikke at gøre sit arbejde nemmere, mere enkelt og samtidig give en bedre og hurtigere service for sine lejere – gør du ikke?

44

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Markedsansvarlig SEF Energi A/S

Foto: iStock

F

lyttesyn er en uundgåelig arbejdsdel i enhver boligforening med to flyttesyn pr. lejemål – én for fraflytter og én for tilflytter. Det kræver for mange boligforeninger en masse papirarbejde og tung administration. I boligforeningen er det oftest varmemesteren, der typisk forestår flyttesynet og noterer på papir og tager billeder af lejemålets tilstand, som senere skal indtastes i et digitalt system. Herefter kan der laves en rapport, som sendes til lejer og arkivering i boligforeningen – en tung og besværlig proces for et flyttesyn.

“Mange mindre eller mellemstore boligforeninger ønsker at gøre deres flyttesynsproces nemmere, men har ikke tilstrækkelige flytninger til, at kunne retfærdiggøre de økonomiske aspekter som ligger i de store etablerede flyttesynsportaler, der er tiltænkt boligforeninger med lejemål over 3.000 boliger”, udtaler Morten Jensen, der er Key Account Manager hos energiselskabet SEF Energi.

Så besværligt behøver arbejdet ikke at være

Med en digital flyttesynsportal fra SEF Energi får boligforeningen mange fordele ved at anvende denne portal, som ikke koster noget at anvende. Fordelene med Flyttesynsportalen, som nemt fungerer på en tablet, er, at det vil afløse de fysiske papirer, som viceværten har med rundt sammen med et kamera eller smartphone.

Selve flyttesynet foregår kun ét sted, herunder gennemgangen af lejemålet og det administrative - nemlig i det pågældende lejemål.

Flyttesynet tages trin-for-trin og data og billeddokumentation samles for lejemålets tilstand og til sidst dannes der en færdig rapport, som man kan gennemgå med lejer, og der kan underskrives digitalt. Herefter modtager de parter, der skal have dokumentation, ved at det sendes elektronisk med det samme.

Bedst af alt, så tilbyder SEF Energi denne flyttesynsløsning uden omkostninger for boligforeningen!

Du kan læse mere om flyttesyn www.sef.dk/flyttesyn

ejendomsadministration/jura

Af Mark Sundstrup

“Selve flyttesynet foregår kun ét sted, herunder gennemgangen af lejemålet og det administrative - nemlig i det pågældende lejemål.”

Ejendomsadministration/Jura

45

Foto: Bob Van Aubel

46

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

ejendomsservice

ejendomsservice Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver?

Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger.

Ejendomsservice

47

advertorial

Hvorfor skal vores bolig forening samarbejde med et

Eksternt ejendomsserviceselskab?

Opgaverne er mange i en boligforening, og som frivilligt bestyrelsesmedlem kan det være meget at gabe over, når man har ansvaret for hele ejendommens drift. Der kan være meget værdi at hente for boligforeninger, hvis man uddelegerer en række af de opgaver, der hører til en boligforenings drift.

Af Per Brabo Indehaver, BRABO Ejendomsservice

S

ervice i forbindelse med ejendommens vedligeholdelse og stand er omfattende, men bestyrelsen kan spare tid ved at samarbejde med et eksternt ejendomsserviceselskab. Det giver plads til at fordybe sig i andre dele af bestyrelsesarbejdet.

48

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

“Opgaverne løber hurtigt op, og det kan være svært at holde styr på, hvem der gør hvad og hvornår.”

Ejendomsservice

ejendomsservice

En velholdt ejendom giver glade beboere og mere tid til foreningsarbejde Bestyrelsen i en boligforening bruger mange timer helt frivilligt på at sikre, at alt fungerer, som det skal, og foreningens beboere er glade. Det stiller store krav, men ved at vælge et eksternt ejendomsserviceselskab der favner bredt, sparer det bestyrelsen for en masse arbejde.

49

50

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: iStock

Akut vagtordning giver tryghed for beboerne Somme tider opstår der akutte behov for ejendomsservice, som for eksempel problemer med vandskader, der kræver opmærksomhed hurtigt. Derudover er der ingen, der synes, at det er rart at stå uden varme eller strøm på grund af pludseligt opståede problemer. Det er derfor en fordel at vælge et ejendomsserviceselskab med akut vagtordning, hvor man kan

“Det kræver, at nogen slår græs, klipper hække og ordner bede.”

ejendomsservice

Alle foretrækker, at ejendommen er pæn og præsentabel. Det er opgaver som trappevask, hovedrengøring og malerarbejde blandt andet med til at sikre. Desuden giver det stor værdi for mange beboere, at gården er velholdt og er et sted, hvor man har lyst til at opholde sig. Men det kræver, at nogen slår græs, klipper hække og ordner bede. Tilmed kommer de mere sæsonbetonede opgaver som snerydning og saltning af fortove, der bidrager til, at man kan færdes sikkert omkring ejendommen.

Opgaverne løber hurtigt op, og det kan være svært at holde styr på, hvem der gør hvad og hvornår. Når disse typer opgaver er samlet et sted, for eksempel hos et eksternt ejendomsserviceselskab, bliver det simpelt for bestyrelsen at sikre en velholdt ejendom.

ringe 24/7 med problemer, der ikke kan vente. Det skaber sikkerhed og tryghed for beboerne og gør ligeledes, at bestyrelsen ikke står med dét ansvar på sig.

Skræddersyede løsninger der passer til jeres forening Når man overlader en stor del af ejendommens drift til et eksternt ejendomsserviceselskab, er det vigtigt, at både beboere og bestyrelse føler sig trygge. Det er trods alt deres ejendom og deres hjem, som det drejer sig om. For os er det vigtigt at sikre dette. Det gør vi blandt andet ved at tilbyde skræddersyede kontrakter og finde løsninger, der passer præcis til jeres forenings behov. Vi gør det i samråd med bestyrelsen og/eller administrator, så tingene bliver koordineret bedst muligt. Desuden kommer vi også gerne ud på bestyrelsesmøder, når det er påkrævet for at få afstemt alle forventninger.

Læs mere www.brabo.dk

“Det er derfor en fordel at vælge et ejendomsserviceselskab med akut vagtordning, hvor man kan ringe 24/7 med problemer, der ikke kan vente.”

Ejendomsservice

51

advertorial

Boligforeninger kan reducere danskernes klimaaftryk med

Gratis pakkebokse Og gøre hverdagen lettere for deres beboere samtidig Med en pakkeboks i boligforeningen kan leveringen af pakker gøres mere effektiv, samtidig med at beboerne ikke behøver at starte bilen for at hente en pakke i den anden ende af byen. Det giver plus på klimakontoen.

Af Camilla Bevensee Presseansvarlig Nordic Infrastructure

T

ransportbranchen er en af de helt store syndere, når det kommer til CO2-udledning, både globalt og inden for Danmarks grænser.

Med en internethandel der er eksploderet, er pakkeleveringen en større og større del af den varetransport, som vi ser på vejene, og det fører til, at transporten ved onlinehandel er på vej til at blive en enorm klimabelastning. En lokal pakkeboks kan reducere klimaaftrykket med mere end 50 procent.

Det er særligt den del af transporten, hvor pakkerne skal leveres direkte til kundens dør så hurtigt som muligt, også kaldet last mile, der er en klimasynder og står for 60 procent af CO2-udledningen ved levering af en pakke.

52

Forskningen bakker op Forskning viser, at der er flere måder at reducere klimabelastningen ved transport og levering af pakker, og en mere effektiv levering er en af dem. Netbutikken Zalando har regnet ud, at hvis man kan få kunderne til at hente deres pakker i en pakkeboks, frem for at de får dem leveret direkte til døren, kan man reducere CO2udledningen med op til 50 procent. Andre undersøgelser viser, at reduktionen bliver endnu højere, når pakkeboksen står, der hvor pakkemodtagerne bor.

En pakkeboks sparer leveringsfirmaer for lange omveje og unødvendige stop, når de forgæves forsøger at levere pakker hjem til folk. Fordi ordrerne kan samles, og fragtmanden kan komme af med flere pakker ad gangen i en pakkeboks, er det også ensbetydende med færre og mere effektive leveringsruter. Især når pakkeboksene står i områder med mange beboere samlet, er besparelserne for klimaet værd at satse på, og der er også mange fordele for beboerne selv.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

ejendomsservice

“Hvis man kan få kunderne til at hente deres pakker i en pakkeboks, frem for at de får dem leveret direkte til døren, kan man reducere CO2-udledningen.”

Ejendomsservice

53

Nærboks skaber tryghed I mange boligforeninger, hvor beboerne har fælles opgange, kan det være problematisk at få leveret pakker hjem til hoveddøren.

Med en fælles pakkeboks i foreningen kan alle beboere være sikre på en succesfuld levering af deres pakker, og de kan trygt hente pakkerne, når det passer dem.

Trafik til en pakkeboks skaber også tryghed og mere sikkerhed på steder, som ellers ville ligge øde hen i dagtimerne.

Trygheden er i høj grad en del af rationalet for ejendomsadministratorer, når beslutningen om at få en pakkeboks bliver taget.

I Urbanplanen på det sydlige Amagerbro i København indgår pakkeboksløsningen Nærboks i et storstilet projekt, som skal skabe mere lys, tryghed og trivsel for de

54

“Trafik til en pakkeboks skaber også tryghed og mere sikkerhed.”

mere end 6.000 beboere. På fem lokationer har der fra midt på sommeren været opstillet Nærboks pakkebokse til glæde for beboerne i området, fordi pakkerne nu kan hentes lige neden for boligblokken, men også fordi Nærboks nu skaber mere gående liv og trafik til vaskehuse og fælleshuse, hvor boksene står opstillet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Nærboks er fuldstændig omkostningsfri En Nærboks er gratis at få stillet op, og alle kan få en boks stillet op, så længe den kan stå frit tilgængeligt, for dem der

ejendomsservice

Pakker hentes indenfor gåafstand Nærboks er Danmarks største og tætteste netværk af pakkebokse og leverer over 30.000 pakker om ugen. Med 1548 aktive bokse på næsten 1100 lokationer har rigtig mange danskere en Nærboks inden for gåafstand, så de nemt kan hente deres pakker, uden at skulle starte bilen eller tage bussen.

En Nærboks pakkeboks står udendørs, så pakkerne kan afhentes hele døgnet, og beboerne sparer turen til posthuset samtidig med, at de bidrager til en mere effektiv levering, der er bedre for klimaet.

Nærboks udvider deres netværk med flere bokse og nye lokationer hver uge, og Lars Simonsen, direktør for Nordic Infrastructure, som er virksomheden bag Nærboks, mener, at der fortsat er et stort potentiale for opstillingen af pakkebokse.

“Vores langsigtede mål er opstilling af 10.000 pakkebokse i Danmark på mere end 4.000 lokationer. Vi kan se, at hver gang vi etablerer en ny Nærboks i gåafstand fra et etagebyggeri, så får vi hurtigt fyldt pakkeboksen. Tidligere undersøgelser viser også, at to ud af tre pakkemodtagere foretrækker at hente pakken i en pakkeboks tæt på, hvor de bor i en boks 24 timer i døgnet.”

Det er ikke kun til gavn for den enkelte beboer at have en pakkeboks i nærheden, for med øget trafik og mindre usikkerhed omkring levering, kan hele nærområdet få gavn af den tryghed, som pakkeboksen kan være med til at skabe.

skal aflevere og hente pakker i boksen.

Boksen kan opstilles på under fem minutter og flyttes efter behov. Firmaet bag Nærboks står for alle omkostninger ved opstillingen og ved evt. vedligehold fremover. Netværket af Nærboks pakkebokse betjenes allerede i dag af de landsdækkende distributører DHL Express, Bring og PostNord.

Læs mere på www.nordicinfrastructure.dk

“En Nærboks er gratis at få stillet op, og alle kan

Ejendomsservice

få en boks stillet op.”

55

advertorial

Facility Management i øjenhøjde Bag ordet facility management, som jo slet og ret betyder vedligehold af faciliteter eller bygninger, ligger opgaver, der typisk ville sortere under de ”gamle” viceværter, som vi kender det fra de dage, hvor Meyer satte knoppen fast i Huset på Christianshavn.

56

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Bestyrelsesformand Simply Facility Group

F

acility management dækker med andre ord over alt fra trappevask til at spotte tegn på nedslidning af en ejendom. Hos den nystartede virksomhed Simply Facility i Måløv tillader partner og Driftsdirektør Thomas Hansen sig at tænke stort og siger: “Vi vil forsøge Med IT-systemet kan foreninger se rapporter og bestille opgaver, hvilket gør drift og vedligehold af ejendommen simpelt.

at gøre rengøringsfaget til et stolt erhverv igen og bringe viceværterne tilbage til ejendommene. Det skaber værdi for vores kunder og gør os i stand til at reagere proaktivt på et marked, der bærer præg af, at man kun får den ydelse, som man betaler for”.

ejendomsservice

Af Kaj Ove Thougaard

Vær på forkant med vedligehold Et eksempel er en kunde som havde erhvervet en rigtig fin ejendom på Østerbro, hvor Simply Facility skulle give tilbud på rengøring af trapper samt fejning af gårdmiljø.

Indgangspartiet til ejendommen bestod af massive egetræsdøre i 6 meters højde, stadigt med de oprindelige dørpumper. Samtidigt var malingen på de store Dannebrogsvinduer begyndt at krakelere på udvendig side. Vi tilbød at smøre portene, når vi alligevel kom på ejendommen, for at forlænge levetiden, samtidigt med at vi rådgav kunden om at indhente tilbud på maling af vinduer indenfor en overskuelig fremtid. Omkostningerne til nye dørpumper som følge af manglende vedligehold, eller udskiftning af

“Systemet er så enkelt, at en bestyrelse ville kunne følge med i alle opgaver, der er løst.”

Ejendomsservice

57

vinduer pga. råd i de gamle, ville have løbet op i adskillige tusinde kroner.

“Vi går bygningerne igennem mindst to gange om året for vores kunder.”

58

System gør det simpelt at få overblik over opgaver “Denne historie er desværre ikke et enkeltstående tilfælde, hvilket er grunden til, at vi går bygningerne igennem mindst to gange om året for vores kunder. Vi udfærdiger en rapport, som vi så

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: iStock

Vedligeholdelse af ejendommen skaber værdi for beboere, og kan skabe besparelser på længere sigt.

fag. Og for at det ikke skal være løgn, kan man også holde styr på det enkelte lejemål, så de ikke selv behøver, at sidde og regne håndværkerfradraget ud, når selvangivelsen skal udfyldes. Kort sagt har vi forsøgt gøre det så nemt og enkelt som muligt at arbejde med driften af foreningens værdier, uden at man behøver være ekspert på området.”

ejendomsservice

deler med dem via vores IT-system. Her kan foreningerne se rapporter, de kan bestille opgaver - ja vi kan endda håndtere, at man helt ned på beboerniveau booker rengøring eller vinduespudsning”, udtaler Thomas og fortsætter: “Systemet er så enkelt, at en bestyrelse ville kunne følge med i alle opgaver, der er løst, opgaver der ligger i fremtiden samt status på økonomi af de enkelte

Bæredygtige produkter og arbejdsgange Slutteligt udtaler Thomas sig, at baggrunden for virksomheden er at bringe stoltheden tilbage til faget og give markedet et løft. Samtidigt fokuseres der benhårdt på grønne produkter med fokus på at skåne miljøet og arbejdsgange, der er bæredygtige. Rengøringsfaget i dag bærer præg af nedslidning af personale, fordi markedet er presset, da pris ses som et afgørende parameter. Paradoksalt nok er dårlig rengøring en af de store syndere i at vira kan overleve og smitte. Vi mener ikke, at det bør være besværligt for boligforeninger at foretage enkle valg i forbindelse med vedligehold af ejendommen.

Læs mere på www.simplyfacility.dk

“Vi kan endda håndtere, at man helt ned på beboerniveau booker rengøring eller vinduespudsning.”

Ejendomsservice

59

advertorial

Rene belægninger uden kemi De udendørs byrum kan være betagende og er områder, som man gerne skal have lyst til at opholde sig i. Flot ser det ud, når et projekt er færdigt, og træer, buske og belægning står skarpt.

medejer, CityRenhold ApS

E

ndnu flottere er det, når byrummene efter noget tid er vokset bedre til og bliver fyldt med mennesker. Men med tiden sætter både natur og mennesker sit præg på det det udendørs rum. Flise- og stenbelægningen risikerer at miste glansen takket være alger og almindeligt snavs.

Vedligeholdelse af udendørsarealer Vedligeholdelse af foreningens ejendom, både indenfor og udendørs, er vigtigt for mange beboere. Når gårde og fortovsarealer er pæne og præsentable, giver det flere beboere lyst til at opholde sig i disse områder, og det skaber værdi for foreningens beboere.

Simpel løsning uden skader Det behøver ikke være besværligt at komme problemet med genstridige

60

alger og snavs til livs. Mange foreninger vælger at få hjælp udefra til ejendommens praktiske opgaver i fællesarealerne, men rensning af belægninger er også en simpel opgave, som f.eks. viceværten selv kan klare, med det rette udstyr.

Anvender man en højtryksrenser til at rense belægningen, får man ofte skader på stenene. Men med en ny terrasserenser i Danmark, TerrazzaMC, kan hårde lodrette og vandrette overflader, både ude og inde, renses, uden at der opstår skader i belægningen.

En miljøvenlig rensemaskine Vi skal alle gøre vores for at passe på miljøet, og der er også en stigende interesse blandt boligforeninger for miljøvenlige løsninger. Maskinen til rensning af fortove og gårdarealer er 100% økologisk, fordi den fungerer helt uden kemi og rengøringsmidler. Den løsnede snavs, blandet med lidt vand, danner et fremragende naturligt rensemiddel.

Brugen af vand, det lave støjniveau og lave energiforbrug giver lavere CO2 udslip, og det gavner miljøet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: iStock

Af Henrik Bindner

Hvordan fungerer det?

Terrasserenseren renser med et stort børstehoved forsynet med nylonbørster med enkelte metaltråde. I takt med at børsterne bliver slidt ned, lægger man afstandsklodser i, så hele børsten udnyttes, før den skal skiftes – det sikrer længst mulig holdbarhed. Den enkle konstruktion er elektrisk drevet og skal kobles på 220 V. Der er ikke en vandforsyning koblet på børsten, så der skal vandes manuelt først. Slibemidlet er almindeligt fugesand, som drysses ud på den våde belægning, og så er det blot at starte børsten.

“Det behøver ikke være besværligt at komme problemet med genstridige alger og snavs til livs.”

ejendomsservice

Terrasserenseren er desuden mere effektiv en de maskiner, som bruger gas eller damp. Maskinen fjerner eksempelvis olie, cementklatter og maling, og kan bruges på stort set alle overflader.

Det er derfor simpelt for f.eks. foreningens vicevært at betjene maskinen, og sikre at gårde og fortove i og omkring ejendommen holdes rene og pæne, og dermed skabe indbydende fællesområder for foreningens beboere.

Læs mere på www.cityrenhold.dk

Ejendomsservice

61

62

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

energioptimering Foto: iStock

energioptimering Mange ejendomme rummer store potentialer for energirenovering- og optimering. Med de rette løsninger er der büde penge og CO2 at spare.

Energioptimering

63

advertorial

“Beboerne behøver ikke længere tænke over at skulle sætte vasken over om natten, fordi det er billigst.”

64

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

energioptimering

Få solens stråler på lager Solcelleanlæg er et populært valg i mange boligforeninger.

Anlægget anvender solens stråler til at producere strøm og er således betinget af den mængde solstråler, som solen afgiver, og det skaber en problematik: Solen er nemlig oftest fremme, når vi ikke er hjemme til at udnytte energien fra den.

Med et batteri får beboere fleksibilitet i forhold til at bruge den egenproducerede strøm fra boligforeningens solcelleanlæg.

Energioptimering

65

Af Sille Ørnberg Head of Marketing XOLTA

D

et betyder, at mange går glip af den selvproducerede, grønne energi og i stedet må betale for konventionel strøm fra elnettet. Men med et batterisystem kan I opbevare solens stråler. Det sikrer bedre udnyttelse af solens energi og bringer udgifterne til el ned i jeres forening.

Forener produktion og behov XOLTA, der er en del af den erfarne batteristyringsvirksomhed Lithium Balance, har udviklet en batteriløsning, der gør det nemmere for jeres boligforening, at få det optimale ud af jeres solcelleanlæg.

Batteriet er på størrelse med et stort køleskab og oplagrer overskudskapaciteten fra solens energi, som herefter ligger tilgængelig for beboerne.

“Batteriet er først og fremmest med til at sikre, at beboerne får del i den egenproducerede strøm, men det giver også en helt anden fleksibilitet. Beboerne behøver ikke længere tænke over

at skulle sætte vasken over om natten, fordi det er billigst. Med batteriet kan man bruge sin egenproducerede strøm på de tidspunkter, hvor man faktisk har behov for det,” fortæller Lars Kruse, der er chef for XOLTAs batteriafdeling.

Større forbrugerbevidsthed Boligforeningen Hedemarken, der ligger i Albertslund, har undergået en større energirenovering, og i den sammenhæng er et samarbejde mellem XOLTA, COWI og Landsbyggefonden blevet sat i søen.

Boligforeningen har fået monteret et batteri, der fremover skal sikre, at beboerne får størst mulig glæde af den strøm, som foreningens solcelleanlæg producerer. Med XOLTAs app kan både ejendomsadministratorer og beboere holde øje med forbruget, der visualiseres via forskellige grafer i app’en – smart og fascinerende. “Med appen kan man følge med i forbruget og se, hvor meget man har sparet i

“Mange går glip af den selvproducerede, grønne energi og må i stedet betale for konventionel strøm fra elnettet.”

66

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

energioptimering

boligforeningen; både på daglig basis og totalt. Det giver en helt anden og større forbrugerbevidsthed,“ fortæller Christian Bjørn Rasmussen, der er produktionsansvarlig i XOLTA. Skalerbare løsninger Det er nemt for boligforeninger, der ønsker at udnytte energien fra deres solceller bedre, at få etableret et batterilager. Batterisystemet installeres nemt, og det eneste, det kræver, er et solcelleanlæg, som det kan tilkobles – og et sted at stå. Batteriet er kompatibelt med alle slags solceller, og det er desuden skalerbart. Har en boligforening behov for mere end ét batteri, kan det nemt lade sig gøre. Uanset hvor mange batterier, der tilknyttes solcellerne, agerer de sammen som ét anlæg.

Læs mere på www.xolta.com/da

fakta Et intelligent XOLTA solcellebatteri flytter ikke blot forbruget fra et tidspunkt til et andet. Det tager højde for vejrprognoser, elpriser og historisk elforbrug for at finde ud af, hvornår det bedst betaler sig at lagre eller bruge jeres solenergi, og hvornår det er økonomisk bedst at købe strøm fra elnettet.

XOLTAs BAT-79 er bygget til at stå ude i alt slags vejr, det har et energiindhold på 79 kWh og en op- og afladning på 30 kW. Sidst i 2020 kommer der også batterimoduler på 5 og 10 kWh på markedet til de mindre boligforeninger.

Energioptimering

67

advertorial

“Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2.”

68

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

energioptimering

Brug bygas for pengepungens og miljøets skyld En gastørretumbler på bygas er det miljørigtige valg - og så er der penge at spare. HOFOR støtter tilmed ved at etablere 40 gratis gasstik

Af Mette Ørskov Drifts- og energiplanlægger, HOFOR

I

HOFOR har vi en vision om en CO2neutral bygasforsyning. Og vi gør os umage for at nå målet allerede i 2025.

Derfor producerer vi bygassen ved at blande biogas, der er lavet af københavnernes spildevand, naturgas og ren

luft. På den måde bliver spildevand ikke spildt, for toiletvand, opvaskevand mv. bliver til miljørigtig biogas. Derved sparer vi årligt klimaet for 3.000 tons CO2.

Bygas – mange fordele Langt de fleste ejendomme i København har bygas. Det er der flere fordele ved. Bygassen er miljørigtig og billigere end el, men giver også en anden fordel. I det moderne hjem vil vi gerne have mange el-apparater, f.eks. vaskemaskine, mikroovn, køleskab og hånd

Energioptimering

69

pisker. Men i mange ældre ejendomme er der ikke indlagt strøm “nok” til nutidens behov. Derfor kan et gaskomfur være en god løsning, og så koster det kun 750 kr. om året at bruge gas til madlavning - ligegyldigt hvor meget gas, man bruger.

Der findes mange gasapparater på markedet, og man kan på facebook.dk/ gasentusiasterne finde mere inspiration.

I de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør, så er I klar til bygas. I kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Gas til vaskeriet Inden for de seneste år er der tilsluttet over 700 gastørretumblere til bygas.

“Investeringen ved at skifte til bygas er hurtigt tjent hjem.”

Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere.

Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug i en boligforening kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig

I mange ældre ejendomme er der ikke indlagt strøm “nok” til nutidens behov, men i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør, så er I klar til bygas.

70

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt. I kan også få gode forslag til placering af gasmåler og få vejledning om gasinstallation og aftræk. Det er gratis at få en konsulent ud.

energioptimering

spares 750 kg. CO2. På gastumbler.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved at skifte til gastørretumblere.

En gastørretumbler virker som en eltumbler, bortset fra at varmen til tørring af tøjet kommer fra en gasbrænder i stedet for et elvarmelegeme. En gastørretumbler kan tilmed fås til samme pris som en eltumbler, så investeringen ved at skifte til bygas er hurtigt tjent hjem.

Man kan også få en bygastørretumbler til husholdningsbrug. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

I kan få en konsulent fra HOFOR hjem til jeres boligforening, så I kan høre mere

Nybyggeri og renovering Hvis I skal renovere eller bygge nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren desuden undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR. Er I de heldige?

Vi vil gerne hjælpe jer med at få fordelene ved bygas. Derfor støtter vi boligforeninger ved at etablere 40 gratis gasstik. Kontakt HOFOR, for at høre om I kan blive en af de heldige foreninger.

Skriv på gasservice@hofor.dk.

“Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere.”

Energioptimering

71

Guleroden er vokset med

Ny tilskudsordning Vil I have det lunere i din boligforening? Sü er timingen perfekt – for en ny tilskudsordning har set dagens lys og gjort det mere attraktivt at energirenovere etageejendomme.

72

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

projektleder Videncenter for Energibesparelser i Bygninger

C

a. 30 procent af energiforbruget i Danmarks ca. 100.000 etageejendomme kan spares, viser analyser. Det hænger sammen med, at mange af etageejendommene er opført i en tid,

hvor der ikke var lovkrav om isolering.

Energirenovering af disse ejendomme er dermed en vigtig brik i Danmarks grønne omstilling – og derfor er der netop åbnet en ny tilskudsordning til at energiforbedre Danmarks boliger.

Den nye tilskudsordning løber helt frem til 2026. Alene i år er der 245 mio. kr. i puljen, som fungerer efter først-til-mølle princippet fra år til år. Man kan bl.a. søge om tilskud til efterisolering, udskiftning af døre og vinduer og etablering af ventilation med varmegenvinding. Læs, hvordan I søger hos Energistyrelsen: www.ens.dk/service/tilskudsstoetteordninger/bygningspuljen

energioptimering

Af Kristian Vielwerth

Energimærkningsrapporten viser vejen Et godt sted at starte, hvis I vil i gang, er den lovpligtige energimærkning af ejendommen. Den er på én og samme tid en deklaration af bygningens energimæssige tilstand og en handlingsplan for, hvordan den kan forbedres. Alle eksisterende energimærkninger af boliger kan findes på www.boligejer.dk. Og hvis jeres forening gerne selv vil regne videre på mulighederne, kan I også bruge besparelsesberegneren fra Videncenter for Energibesparelser i Bygninger, som findes på ByggeriOgEnergi.dk.

Ca. 30% af energiforbruget i Danmarks ca. 100.000 etageejendomme kan spares.

Energioptimering

73

Ja, der er barrierer – men også gode løsninger Det gode ved energibesparende tiltag er dog ikke alene muligheden for tilskud eller besparelser – men i høj grad også at de typisk både forbedrer indeklimaet og ejendommens værdi. Alligevel er der ofte en række barrierer forbundet med at realisere energirenoveringer i praksis.

F.eks. kan det i boligforeninger være svært at blive enige om, hvad der skal laves, og hvordan regningen og besparelsen skal fordeles, og måske kan projektet forekomme uoverskueligt.

Enhver ejendom skal imidlertid vedligeholdes løbende – og her er der en gylden mulighed. Laves der et projekt med en langsigtet finansiering på f.eks. 30 år sammen med vedligeholdelsesopgaver, vil de fleste simple energirenoveringer som efterisolering af loft eller hulmursisolering kunne betale sig fra dag ét. Efterisolering af ydervægge er mere omkostningstungt, men sker det, når facaden alligevel skal vedligeholdes, kan regnestykket også her blive positivt. Endelig kan det ofte betale sig med et langt sigte at skifte til enten fjernvarme, hvis det findes i jeres område,

Få svar og vejledning hos Videncentret Videncenter for Energibesparelser i Bygninger er en del af Energistyrelsens målrettede energispareindsats. Alle Videncentrets værktøjer nævnt i denne artikel er frit tilgængelige og kan findes på ByggeriOgEnergi.dk. Man kan også få svar og vejledning på tlf. 72 20 22 55 eller info@ByggeriOgEnergi.dk.

74

eller varmepumpe – frem for olie eller gas. Har I allerede fjernvarme, er der typisk også gode muligheder for at optimere det eksisterende fjernvarmeanlæg.

På hjemmesiden www.BygherrensDrejebog.dk har Videncentret samlet information til netop boligforeninger, så de kan overvinde eventuelle barrierer og sætte fokus på energirenovering.

Sådan udføres arbejdet Ifølge bygningsreglementet (BR18) er det et lovkrav, at man ved ombygning og andre forandringer (dvs. renovering) skal gennemføre energibesparelser i det omfang, det er rentabelt og ikke

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

giver risiko for fugtskader. Men det er en teknisk lovgivning, så hvordan sikrer man sig som almindelig boligforening, at man overholder bygningsreglementet?

En oplagt hjælp er at følge de beskrivelser, som findes i Videncentrets Energiløsninger. Energiløsningerne, der er frit tilgængelige, beskriver, hvordan 24 forskellige energibesparende tiltag i etageejendomme udføres både efter reglerne og på teknisk korrekt vis. De er illustreret med tegninger og indeholder udførelsesbeskrivelser og en tjekliste, som trin for trin gennemgår, hvad man skal være opmærksom på, når man monterer nye installationer eller renoverer

energioptimering

Alene i år er der 245 mio. kr. i puljen, som fungerer efter først-til-mølle princippet fra år til år.

bygningsdele. Dermed får boligforeningen et godt grundlag, som kan bruges til at tage stilling til forslag fra rådgivere og håndværkere.

Ventilation skal der til Og sidst men ikke mindst: Glem endelig ikke ventilationen! Når I tætner jeres ejendom med efterisolering eller nye vinduer, er det meget vigtigt at sikre, at der er ordentlig ventilation – fordi ventilationen ikke længere kan ske gennem utætheder i bygningen. Her kan I også bruge Videncentrets Energiløsninger, som omfatter beskrivelser af forskellige ventilationsløsninger.

Energioptimering

75

76

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug Foto: iStock

forbrug

I 2022 bliver månedsvis forbrugsoplysning et krav.

For mange boligforeninger er det en øjenåbner, hvor mange penge der kan spares på vand, varme og el ved at følge sit eget forbrug Forbrug

77

advertorial

Digitalisering skaber nye muligheder og et forbedret indeklima Fjernaflæste forbrugsmålinger og nye digitale løsninger er et vigtigt teknologisk skridt – og det gavner både klimaet, økonomien og menneskers sundhed.

Af Per Sahl-Madsen Salgsdirektør Techem Danmark A/S

M

ed introduktionen af EED (Energy Effective Directive) i EU blev det vedtaget, at fremtidens forbrugsaflæsning skal være fjernaflæst, fordi vi skal blive bedre til at spare på de globale ressourcer af hensyn til vores fælles fremtid.

Nogle vil måske mene, at det medfører unødvendigt besvær at overholde EED. Men lovgivningen er ganske klar, og helt objektivt åbner den også for nye muligheder med digitale løsninger og services, der medfører store fordele for både ejendomsejere, administration og forbrugere. Det er sundt for klimaet, godt for økonomien og er tilmed en mulighed for at forbedre indeklimaet i hjemmet.

78

Teknologien sikrer indeklima I kombination med fjernaflæste målere kan en boligforening også vælge at installere temperatur- og fugtmålere i alle lejemål. Dermed får både boligforeningen og beboere løbende adgang til opdaterede data og sikrer boligernes indeklima.

Dårligt indeklima kan nemlig skabe en stor og skjult udfordring, hvor kombinationen af forkert temperatur, høj luftfugtighed og manglende udluftning hurtigt kan medføre fugtskader og udvikling af skimmelsvamp.

Da skimmelsvamp er særdeles skadeligt for vores helbred, hvis det ikke bliver opdaget i tide, kan udbedring af skaderne på en bygning blive en både omfangsrig og omkostningstung affære.

Derfor er det mere hensigtsmæssigt at udnytte de teknologiske muligheder med løsninger til at forebygge skimmelsvamp, så der kan blive grebet ind i samme øjeblik, hvor et eventuelt udbrud bliver konstateret.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug Første vigtige milepæl mod den fjernaflæste fremtid var allerede d. 25 oktober 2020. Fra denne dato dikterer EED, at alle forbrugsmålere ved totalinstallation og renoveringer skal være fjernaflæste. Desuden har forbrugerne også krav på to gange årligt, fra 25. oktober 2020, at få vist kvartalsvis forbrugsaflæsninger og digital adgang til disse data.

Forbrug

79

Hjælper hele boligforeningen Fjernaflæste målere og målere til indeklima kombineret med digitale forbrugsopgørelser og andre digitale løsninger, kan derfor uden tvivl hjælpe enhver boligforening, bestyrelse samt beboere med vigtig viden.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at det, udover de mange digitale muligheder, også sikrer, at den gældende lovgivning bliver overholdt.

Hvad er digital forbrugsafregning?

Fjernaflæste forbrugsmålere betyder, at alle beboere i lejemål fremover kan få nye digitale løsninger.

Via en app kan de f.eks. følge deres individuelle forbrug og modtage alarmer, hvis deres forbrug er uhensigtsmæssig. Dette giver desuden markant større muligheder for, at en driftsorganisation kan opdage, hvis der skulle opstå lækager i forsyningsnettet.

Men også digital forbrugsafregning baseret på data fra fjernaflæsning vil medføre markante administrative besparelser i både tid og vareforbrug og dermed også omkostninger.

I denne tid hvor vores samfund af gode grunde har fået øget fokus på den grønne omstilling og unødvendigt forbrug, gør det også en stor forskel, at forbrugsregnskaber ikke længere skal printes på papir, lægges i kuverter og efterfølgende sendes til alle.

Dette giver også den administrative organisation mulighed for at udnytte de vigtige administrative ressourcer til andre vigtige områder.

80

Selvom det endelige krav, til at alle forbrugsmålere skal være fjernaflæst, først er gældende fra 2027, kan der derfor være store fordele ved komme forrest i køen og påbegynde udskiftningen i god tid.

Techem har allerede nu knowhow og store erfaring med, hvordan teknologier, fjernaflæste forbrugsmålere, fremtidssikrede løsninger samt ikke mindst EED, skaber gevinst for både aflæsning, fordelingsregnskaber og forbrugsmønstre.

Lavthængende frugter Det er mange gode grunde til at foretage udskiftningen i god tid. Jo tidligere fjernaflæst teknologi bliver integreret, des hurtigere kan både boligforeninger og forbrugere plukke det, vi kalder de lavt hængende frugter. Det vil sige en række nemme ressourcebesparelser, der også medfører økonomiske fordele.

Techem løfter sin del af ansvaret i branchen for, at bygningsmassen bliver opgraderet, hvor der er behov. Når vi samtidig inddrager FN’s Verdensmål 2030 i regnestykket, er der jo endnu en

“Det er sundt for klimaet, godt for økonomien og er tilmed en mulighed for at forbedre indeklimaet.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

“Dårligt indeklima kan skabe dårligt helbred for beboere og forøgede renoveringsudgifter for boligforeningen.”

Forbrug

Følg forbruget online med Techem BeboerApp

Forbrug

særdeles god grund til at sætte i værk allerede nu. Det skylder vi både os selv og de næste generationer, da vi trods alt kun har fået jorden til låns.

Læs mere på www.techem.dk

Med den digitale løsning, Techem BeboerApp, ved hånden har beboere altid adgang til en forbrugsstatus online, der på en nem og intuitiv måde leder opmærksomheden mod på vigtige informationer.

En overskuelig statusmeddelelse viser, om der er uforudsete udsving på vand- og energiforbruget. Men det er f.eks. også muligt at se forbrugsniveauet i forhold til de øvrige naboer i ejendommen eller boligforeningen.

Der er også mulighed for at indstille en individuel forbrugsalarm i forhold til det maksimale ønskede forbrug og efterfølgende modtage push-beskeder på mobilen, hvis der er unødvendige udsving.

81

advertorial

Fremtidssikrede forbrugsmålere og fleksibel service Af Martin Posselt Teknisk Chef Wise Home A/S

Landets andels- og ejerboligforeninger skal sikre, at de har valgt en leverandør, der kan imødekomme både nuværende og fremtidige behov. Det siger et nyt EU-direktiv, der stiller nye krav til forbrugsmålinger fremover.

B

estyrelser i mindre andels- og ejerboligforeninger bliver ofte kastet ud i at skulle træffe store beslutninger, der rækker ud i fremtiden, og det kan være en udfordring at finde frem til den rigtige løsning blandt mange alternativer.

Sådan var det også i Ejerforeningen Ishøj Centrum, hvor de mekaniske forbrugsmålere stod over for en nødvendig udskiftning. Jagten på en troværdig samarbejdspartner blev skudt i gang. I

82

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug

“Forbrugsmålere er

Forbrug

front for ejerforeningens søgen stod tidligere ingeniør Knud Bendtsen.

“Jeg satte to ufravigelige krav til vores kommende forbrugsmålere, nemlig at de skulle være elektroniske, og firmaet skulle være dansk. I min research faldt jeg over Wise Home, som er en ny spiller på markedet og derfor ikke belastet af en fortid med mekaniske målere. Virksomheden er født digital, og det ser jeg som en kæmpe fordel, ” fortæller Knud Bendtsen.

en investering ud i en ukendt fremtid.

En ting er dog sikkert - den bliver mere og mere digital.”

83

Investering i en mere digital fremtid Forbrugsmålere er en investering ud i en ukendt fremtid. En ting er dog sikkert - den bliver mere og mere digital.

Både i form af lovkrav og krav om større effektivitet.

“Udviklingen går hurtigt, og vi føler, at Wise Home har fingeren på pulsen med en platform, der kan følge med fremtidens behov for integration af services, ” siger Knud Bendtsen.

Det gælder også for det nye EUdirektiv om fjernaflæsning, der betyder, at det meget snart er slut med at banke på hos private for at måle forbruget. For i fremtiden skal aflæsnin-

5 anbefalinger til en fremtidssikret forbrugsmåling 1. Fjernaflæsning hver time frem for månedsværdier eller sjældnere. Kun på den måde kan målingerne bruges til adfærdsregulering og besparelser.

2. Forbruget skal visualiseres for beboerne på en måde, der er hurtig at bruge og nem at forstå.

3. Løsningen skal nemt kunne integreres med eksisterende systemer, så data kun indtastes ét sted. Det sparer tid og penge.

4. Platformen skal understøtte mere end bare forbrugsmålinger. Her er måling af indeklima og alarm om oversvømmelse er oplagte udvidelser.

5. M ålerne og den tekniske platform skal være langtidsholdbare og skal nemt kunne imødekomme nye krav i fremtiden.

84

“Forbrugsmåling har længe hængt fast i fortidens teknologi og tankesæt.”

gen ske digitalt, hvilket Ejerforeningen Ishøj Centrum nu også er klar til.

Skræddersyet montage og tæt samarbejde I valget af leverandør lagde ejerforeningen vægt på, at den valgte partner kunne stå for montagearbejdet og var fleksibel at samarbejde med.

“På grund af længden på de eksisterende målere kunne vi ikke bruge en standardløsning. Det krævede en samarbejdspartner, der var klar til at gå i dialog og finde en løsning tilpasset vores særlige forhold,” uddyber Knud Bendtsen og tilføjer, “Wise Home og montørteamet var utrolig samarbejdsvillige og positive over for ejerforeningens ideer og forslag.”

En nytænkning af forbrugsregnskabet Efter mange år i branchen kunne Per Holst se et stort potentiale i at kombinere veludviklet teknologi og digitaliserede processer. Derfor stiftede han i 2016 virksomheden Wise Home.

“Målet med Wise Home har fra start været at gøre det besværlige nemt.

Forbrugsmåling har længe hængt fast

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug

“Ejerforeningen satte to ufravigelige krav til de kommende forbrugsmålere, nemlig at de skulle være elektroniske, og firmaet skulle være dansk.”

i fortidens teknologi og tankesæt, men vores løsning er udtænkt og udført til et digitalt samfund,” siger Per Holst fra Wise Home og fortsætter: “Der kommer flere og flere lovkrav på området, og det bør ikke være boligforeningens opgave at følge med i EUdirektiver, men derimod boligforeningens samarbejdspartner på området.”

Se mere på www.wisehome.dk Forbrug

85

advertorial

Forbrugsmåling – Skræddersyede løsninger til hjemmet Gør forbruget transparent og få en korrekt fordeling af forbrugsudgifter samt hjælp beboerne til at spare penge og øge bidraget til klimabeskyttelse.

“EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis.”

86

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Salgsdirektør ista Danmark A/S

E

n af tidens største emner er, at vi skal behandle vores naturlige ressourcer, såsom vand og energi, ansvarligt. EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis. Vores produkter opfylder dette krav. Det betyder, at det individuelle energi- og vandforbrug gøres transparent for beboerne, så de kan spare energi, forbrugsomkostninger og CO2.

Beboere kan nemlig yde et aktivt bidrag til klimabeskyttelse ved et transparent forbrug, og hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter. Det er både en fordel for beboerne og miljøet.

Gør det simpelt for beboere Med smarte helheds – eller skræddersyede løsninger til forbrugsmåling, hvad end det

“Hver husholdning kan med transparent

er varme-, vand- eller energiforbrug, gøres forbrugsmålingen simpelt for beboere.

Vælger man radiobaserede produkter, slipper man tilmed for de årlige aflæsningsbesøg. Radioenheden sender automatisk en besked til leverandøren, hvis der er en fejl på en måler. Leverandøren kan derfor reagere hurtigt – uden at I selv skal gøre noget.

Forbrug

Af Hans Finne

Ansvarlighed ista tænker på omverdenen, og derfor har vi altid FN’s verdensmål inkorporeret i vores forretningsstrategi. Vi har udvalgt fem ud af de 17 mål, hvor vi mener, vi bidrager mest og gør den største forskel: Bæredygtig energi (7), Anstændige jobs og økonomisk vækst (8), Bæredygtige byer og lokalsamfund (11), Ansvarligt forbrug og produktion (12) og Klimaindsats (13).

Personlig sikkerhed EU og GDPR stiller store krav til persondata og beskyttelsen heraf. Det kan være svært at navigere i. ista har udarbejdet en række systemer og procedurer, der sikrer, at vores kunders persondata altid er beskyttet. Eksempelvis benytter vi Sikkermail, der krypterer alle korrespondancer og sikrer data mellem ista, beboere og administrator, så I som bestyrelse eller administrator ikke skal bekymre jer.

Læs mere på www.ista.com

forbrug gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug.”

Forbrug

87

advertorial

“Der er klare økonomiske fordele ved at spare på energien.”

88

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug

Nye regler og større fokus på energieffektiv drift skaber stigende efterspørgsel på et

Fremtidssikret system til boligadministration Fra den 25. oktober 2020 skal beboere informeres om deres energiforbrug minimum to gange om året, og det skærper kravene til, hvor ofte der hentes forbrugsdata. Samtidig er der stigende politisk fokus på, at der er et stort klimapotentiale i energieffektiv bygningsdrift i den almene sektor.

Forbrug

89

Boligadministratorerne har fået øjnene op for, at der er et stort potentiale i at samle administration og drift i samme system, når de skal arbejde med energieffektiv bygningsdrift.

90

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Forbrug

Af Dorte Elizabeth Ankerstjerne Kommunikationsmedarbejder, KeepFocus A/S

Boligadministration og bygningsdrift i samme system Med de nye regler for beboerinformation, og interessen for energirigtig drift i den almene sektor, er der skabt markant stigende efterspørgsel på energisystemer, som både kan håndtere energidata til boligadministration og samtidig være en effektiv platform til at drive energirigtig bygningsdrift.

KeepFocus henter data på timebasis, og systemet kan dermed allerede nu imødekomme kravene til månedsvis forbrugsoplysning, som træder i kraft per 1. januar 2022 – godt og vel, endda.

Samtidig har platformen i knap 30 år været et anerkendt værktøj til energioptimering i private og offentlige virksomheder, og ved at samle bygningens energidata i ét system får boligadministratoren adgang til at sammenligne energiforbru

“Allerede pr. 1. januar 2022 skal beboerne have oplysning om deres forbrug på månedsbasis.”

Forbrug

91

“Energieffektiv bygningsdrift reducerer energiforbruget og er et af de områder, hvor man kan opnå den største CO2-gevinst.”

get på tværs af afdelinger, teknikrum, blokke, opgange, lejligheder og helt ned til den enkelte måler – på timebasis.

Systemet fra KeepFocus er blevet populært i den almene boligsektor, fordi det giver mulighed for at hente beboernes forbrugsdata til fordelingsregnskabet og drive professionel energieffektiv bygningsdrift på samme platform. Der er blandt andet mulighed for at definere forskellige alarmer, beregne CO2-udledning og sammenholde data, som synliggør vandskader, mangelfuld rørisolering eller utilstrækkelig afkøling af returvarme - og samtidig overvåge unormalt, intet eller negativt forbrug hos beboerne.

Intelligent bygningsdrift er vejen til grøn omstilling Bygningsdrift har ikke traditionelt set været et fokusområde i boligbranchen, og det betyder, at der er et kæmpe uudnyttet potentiale. Energieffektiv bygningsdrift reducerer energiforbruget og er et 92

af de områder, hvor man kan opnå den største CO2-gevinst til den mindste pris.

Det konkluderer Klimapartnerskabet for bygge- og anlægssektoren, som fremhæver, at bygningsdrift i den almene sektor rummer et stort potentiale i bestræbelserne om at opfylde klimalovens mål om en reduktion på 70%.

Forbrugsoplysninger til beboerne flere gange om året Fra den 25. oktober 2020 skal boligadministrationer informere beboerne om deres energiforbrug minimum to gange årligt - og en gang i kvartalet til de beboere, der modtager elektroniske fakturaer eller ønsker det.

Allerede pr. 1. januar 2022 skal beboerne have oplysning om deres forbrug på månedsbasis, og tanken er, at beboerne ser, hvordan dagens daglige gøremål påvirker deres energiforbrug.

Boligadministratorerne er med de nye regler forpligtet til at indsamle forbrugsdata minimum en gang om måneden fra 2022 og skal desuden, sammen med fakturaen, forsyne beboeren med en oversigt, der grafisk viser sammenligninger til tidligere forbrug og andre beboeres forbrug.

Med adgang til at følge deres forbrug løbende oparbejder beboerne en bevidsthed om, at energiforbruget er noget de selv kan påvirke, og fordi der er klare økonomiske fordele ved at spare på energien, håber man i EU, at de bliver motiveret til at bruge energi med omtanke.

For de boligadministratorer der ikke i forvejen har automatisk opsamling af beboernes forbrugsdata, kan de nye

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

En fremtidssikret platform til beboerinformation KeepFocus har i mange år arbejdet for at minimere ressourceforbruget, og allerede i 2015 kom beboerløsningen KeepFocus Cards, som giver beboerne adgang til at følge deres forbrug af el,

vand og varme på års-, måneds- og dagsbasis med sammenligninger til deres tidligere forbrug og andre beboeres forbrug. Appen overholder dermed de formelle krav, som er formuleret i de nye regler – også fra 1. januar 2022.

KeepFocus Cards er koblet på samme system, som bruges til boligadministration og bygningsdrift og henter derfor også data fra time til time. Det gør løsningen særlig effektiv i forhold til at skabe besparelser blandt beboerne, da de kan følge effekten af deres handlinger med øjeblikkelig virkning – for eksempel hvordan et bads varighed påvirker vandforbruget eller hvilke apparater, der bruger meget strøm.

Læs mere på www.keepfocus.dk

Forbrug

krav til hyppigere forbrugsinformation og de forskellige sammenligninger give nogle udfordringer. Samtidig blev der, med anbefalingerne fra Regeringens klimapartnerskab for bygge- og anlægssektoren, i marts 2020 sat fokus på grøn bygningsdrift i den almene sektor, og det giver boligadministratorerne mulighed for at overveje nye måder at arbejde med energidata.

Med beboerløsningen KeepFocus Cards får beboerne mulighed for at følge med i deres energiforbrug på dagsbasis, og det er med til at synliggøre, hvad der i løbet af dagen påvirker forbruget.

Forbrug

93

Foto: iStock

94

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Indeklimaet er ofte helt overset i boligforeninger, men det har stor betydning for bĂĽde beboernes sundhed og velvĂŚre samt ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov.

Indeklima, isolering & ventilation

indeklima, isolering & ventilation

indeklima, isolering & ventilation

95

Så meget betyder

En åben dør for indeklimaet En åben dør til børneværelset om natten sikrer, at indeklimaet på værelset er godt, når de små sover – også selvom der sover flere børn på samme værelse.

96

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

indeklima, isolering & ventilation

“Et godt indeklima på børneværelset er vigtigt, da et for højt CO2-niveau kan

svække børnenes udvikling og indlæring.”

Indeklima, isolering & ventilation

97

Af Julie Trolle Boding Journalist Bolius

H

vor stor betydning har det egentlig, om døren til børneværelset er åben eller lukket om natten, når børnene sover?

Det har faktisk ret stor betydning for indeklimaet, viser målinger, som Videncentret Bolius har foretaget. Når døren til børne-værelset er lukket, kommer CO2-niveauet nemlig op mellem 4.000 og 5.000 ppm i løbet af natten. Arbejdstilsynet anbefaler, at CO2-niveauet ikke overstiger 1.000 ppm.

– Målingerne har gjort indtryk. Det har været meget tydeligt at se, hvornår døren ind til børneværelset har været åben om

natten, og hvornår den har været lukket.

Så foruden at lufte ud tre gange om dagen, kan man gøre meget for børnene ved at holde døren åben ind til deres værelse.

Det er en nem løsning, og det giver rigtig meget bedre luft, siger fagekspert Tue Patursson, der har foretaget målingerne i sit hjem.

Hvordan er indeklimaet på børneværelset om natten?

Her ser du tre eksempler på, hvordan indeklimaet er på et børneværelse om natten. De to første grafer viser forskellen mellem en nat, hvor døren til værelset

Lukket dør om natten

98

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

god idé at lufte ud med gennemtræk inden sengetid, så partikler, fugt og CO2 bliver fjernet.” har været lukket, og en nat, hvor døren har været åben.

Som det fremgår af graferne er det allervigtigste at lade døren stå åben til børneværelset om natten. Står den på klem, bør den være mindst 20 cm åben.

Men det er også en god idé at lufte ud med gennemtræk inden sengetid, så partikler, fugt og CO2 bliver fjernet.

indeklima, isolering & ventilation

“Det er også en

På den sidste graf er der luftet ud med gennemtræk inden sengetid. Det betyder, at luften er god, når barnet lægger sig til at sove. Men på trods af et godt udgangspunkt steg CO2-niveauet om natten til fire en halv gange over grænseværdien, når døren blev lukket om natten.

Kvaliteten af luften på børneværelset kan variere efter værelsets størrelse, herunder højden til loftet, antallet af børn på værelset, om der er friskluftsventiler i vinduerne eller ydervæggen, og efter hvor tæt vinduer og døre lukker.

Har du et ventilationssystem, behøver du ikke udluftning, men det er stadig en god idé at holde døren åben til børneværelset om natten.

Målingerne er uvidenskabelige, men stemmer overens med videnskabelige undersøgelser, bl.a. andet fra DTU Byg.

Åben dør om natten

Indeklima, isolering & ventilation

99

“Det er også en god idé at lufte ud med gennemtræk inden sengetid, så partikler, fugt og CO2 bliver fjernet.”

100

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

værelset er åben eller lukket. Ifølge undersøgelsen “Danskerne i det byggede miljø” fra 2019 fra Videncentret Bolius og Realdania er døren til børneværelset helt lukket hos hver femte af børnefamilierne, mens den står på klem (5-10 cm) hos næsten hver fjerde.

Friskluftsventiler hjælper på indeklimaet Det har også en positiv indvirkning på indeklimaet, hvis du har mulighed for at åbne friskluftsventiler i vinduet, men ikke alle vinduer har det installeret.

Friskluftsventiler giver den bedste effekt, hvis der f.eks. er en sprække med luft under døren ind til værelset, så luften fra hele boligen kan cirkulere og blive udskiftet.

Find mere på www.bolius.dk/ aabn-doeren

indeklima, isolering & ventilation

Indeklima vigtigt for børns udvikling Et godt indeklima på børneværelset er vigtigt, da et for højt CO2-niveau kan svække børnenes udvikling og indlæring. 7 ud af 10 børnefamilier har et indeklima mellem kl. 19 og 07, hvor der er mere CO2 i luften end anbefalet.

Hver fjerde familie havde et gennemsnitligt CO2-niveau, der oversteg grænseværdien med 50 procent.

Det viser et studie, som Realdania har lavet sammen med bureauet /KL.7, der arbejder med adfærdsdesign.

For at opnå et godt indeklima er det stadig et godt råd at lufte ud med gennemtræk i 5-10 minutter tre gange om dagen – og det er særligt en god idé at lave en udluftning på børneværelset lige inden sovetid.

Men når først børnene sover, gør det en ret stor forskel, om døren til børne-

Udluftning inden sengetid, lukket dør om natten

Indeklima, isolering & ventilation

101

“IK-kompas måler ikke på brugernes adfærd, men direkte på hvordan de fysiske rammer i boligen giver potentiale for at skabe et godt indeklima.”

102

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Klar besked om boligens indeklima Indeklima kan være en svær størrelse at snakke om. Hvad er godt indeklima? Og hvad kan vi som boligforening gøre for at forbedre indeklimaet? En ny mærkningsordning for indeklima lanceres i januar 2021 og vil fremadrettet muliggøre en klar dialog omkring indeklima ud fra en A-G-bogstavskala.

indeklima, isolering & ventilation

Nyt mærke giver

Af Tine Steen Larsen lektor, BUILD Aalborg Universitet

Ø

get fokus på indeklima, klar dialog og et redskab til bedre forståelse af indeklimaets kvalitet i vores boliger er nogle af målene for et nyt værktøj til vurdering af IndeklimaKvalitet i boliger. Værktøjet hedder IK-kompas og er udviklet af samfundspartnerskabet REBUS. Det er ambitionen for værktøjet, og den tilhørende A-G-skala, at man fremover kan vurdere indeklima på en langt mere forståelig og brugbar måde med henblik på at inddrage og forbedre indeklimaet ved både renoveringer og nybyg i boligforeninger.

Hvad udgør boligens indeklima?

Boligens indeklima omfatter både temperaturforhold (for koldt/for varmt/træk fra f.eks. vinduer), luftkvalitet (muligheder for ventilation,

Indeklima, isolering & ventilation

103

vinduer kunne give mere dagslys og direkte sollys i boligen, men samtidig øges risikoen for overtemperatur og dårligere akustik.

Figur 1. Vurdering af bygningens fysiske rammer og potentialet for et godt indeklima i boligen foretages med IK-kompas (1). Det oplevede indeklima kan vurderes ved at bede beboerne udfylde spørgeskemaet udviklet i REBUS (2).

kvaliteten af luften udefra, forurening i boligen fra komfur eller andet), lysforhold (adgang til dagslys, direkte sollys i boligen, gener fra indkig) og lydforhold (støj udefra, støj fra naboer, lydforhold i egen bolig). Det er disse fire områder, der tilsammen udgør boligens indeklima.

IK-kompas vurderer alle fire dele i en holistisk vurdering, der synliggør, at nogle ændringer vil påvirke indeklimaet på flere parametre på en gang. F.eks. vil nye, større Kort om REBUS REBUS er et samfundspartnerskab, hvor alle led fra byggeriets værdikæde er repræsenteret. REBUS står for ”Renovating Buildings Sustainably” og partnerskabets mål er at finde nye løsninger på de udfordringer, som præger renoveringsområdet i dag, herunder at sikre øget prioritering af indeklima. Projektet er støttet af Innovationsfonden, Realdania og Grundejernes Investeringsfond. Deltagerne i partnerskabet er BUILD Aalborg Universitet, Teknologisk Institut, Danmarks Tekniske Universitet, SaintGobain Nordic A/S, Henning Larsen Architects A/S, COWI A/S, Enemærke & Petersen a/s, Frederikshavn Boligforening og Himmerland Boligforening.

104

IK-kompas vurderer boligens rammer for et godt indeklima Når man snakker indeklima, kommer man ikke ud over beboernes egen påvirkning af især temperaturforhold samt luftkvalitet. Laver man målinger af disse parametre i flere identiske boliger, vil målingerne ofte vise meget forskellige resultater pga. beboernes egne handlinger i boligen. Det kan være, at nogle er gode til at lufte ud, og andre åbner aldrig vinduerne. Forhold indenfor lys og lyd er knap så påvirkelige af brugeradfærden, men ligger mere i selve bygningsdesignet, da f.eks. akustiklofter eller vinduernes størrelse er fastlagt her.

IK-kompas måler ikke på brugernes adfærd, men direkte på hvordan de fysiske rammer i boligen giver potentiale for at skabe et godt indeklima i boligen. Det er dermed selve bygningen der får et mærke for IndeklimaKvalitet, ikke beboerne. Da der ikke skal gennemføres målinger i boligerne, men udelukkende registreres på de fysiske forhold, bliver værktøjet også billigt at bruge. Værktøjet kan suppleres af et spørgeskema for også at inddrage beboernes oplevede indeklima. Tankegangen bag dette er illustreret i Figur 1.

IK-kompas omfatter som nævnt både en vurdering boligens termiske (TER), visuelle (VIS) og akustiske (AKU) indeklima samt luftkvaliteten (ATM). Parametrene i værktøjet er udvalgt ud fra deres påvirkning på beboernes komfort og sundhed. Herudover er brugernes mulighed for selv at kunne justere deres indeklima også medtaget for at sikre fokus på den store betydning, det har for beboernes følelse af at være i kontrol og for deres tilfredshed med det

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Figur 2. Eksempel på præsentation af score af IndeklimaKvalitet i IK-kompas målrettet beboerne.

Foto: iStock

oplevede indeklima. Resultatet fra vurderingen kaldes boligens IndeklimaKvalitet.

Beboere får overblik over IndeklimaKvaliteten Formidlingen af IndeklimaKvalitet foregår i to forskellige detaljeringsniveauer. For beboerne var ønsket at resultatet, på en lettilgængelig og letforståelig måde, hurtigt kunne give et overblik over potentialet for et godt indeklima i en bolig. På denne måde kan beboere tydeligt aflæse de nuværende problemområder, men også hvor forbedringsmulighederne findes ved en forestående renovering, som de via beboerdemokrati skal godkende. Dette gøres via oversigten vist i Figur 2, som giver en samlet vurdering af boligens IndeklimaKvalitet angivet med ét bogstav fra A til G, som vi i dag også kender det fra energimærket.

Indeklimakompasset Vil man gå et spadestik dybere i IK-kompas og øge detaljeringsgraden, kan man i stedet gøre brug af indeklima-kompasset. Kompasset er udviklet til ingeniører og arkitekter, så de allerede tidligt i designprocessen kan se, hvor boligens indeklima fungerer godt, og hvor der er plads til forbedringer. Kompasset opererer indenfor de samme områder som den overordnede vurdering, men viser yderligere detaljer omkring scoren for alle områder. Disse detaljer er relevante for beslutningstagerne, når de endelige byggetekniske løsninger skal fastlægges. Et eksempel på indeklimakompasset ses i Figur 3.

IK-kompas er i REBUS udviklet til etageboliger, men projektteamet ser potentiale i at videreudvikle værktøjet til andre bygningstyper efter færdig-gørelsen af REBUS projektet.

indeklima, isolering & ventilation

Samtidig gives en særskilt vurdering af de fire vurderingsområder. Igen angivet med et let-identificerbart bogstav.

Figur 3. Eksempel på Indeklimakompasset i IK-kompas, som er udviklet til at hjælpe rådgivere med beslutninger omkring indeklima og effekten på indeklimaet af de valg der tages.

Indeklima, isolering & ventilation

105

advertorial

Af Charlotte Daugbjerg Sørensen journalist

Slut med at skrotte værdifulde vinduer Den ældre del af bygningsmassen står for en stor del af CO2-udledningen, og mange boligforeninger står foran omfattende energirenoveringsprojekter med f.eks. isolering af gavle og vægge, nye vinduer og nye tage de kommende år.

Vinduesglas smeltes om til glasuld “De gamle vinduer bliver udskiftet i klimaets tjeneste, når der skal energirenoveres.

Derfor er det ærgerligt, når entreprenøren sender dem på genbrugscentralen, hvor de risikerer at blive downcyklet til asfalt 106

“Det handler også om at energirenovere med byggematerialer, som sætter det mindst mulige klimaaftryk.”

eller ender på deponi. Vinduerne kan sagtens genanvendes til nyt glas eller glasuldsisolering, og vores koncept ’Fra glas til uld’ gør det muligt at recirkulere op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer,” fortæller Peter Hedegård.

ISOVERs produktions set-up kan producere glasuld med op til 80 procent

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: Renoveret façade i København, Saint-Gobain Denmark A/S.

I

Vamdrup ved Kolding ligger SaintGobain ISOVERs glasuldsfabrik, der er en af verdens mest moderne af sin slags.

ISOVER har udviklet en model, så glasset fra de kasserede vinduer bliver recirkuleret og forvandlet til isoleringsmaterialet glasuld.

“Energirenovering handler ikke blot om at reducere energiforbruget og CO2udledningen fra den enkelte bygning. Det handler også om at energirenovere med byggematerialer, som sætter det mindst mulige klimaaftryk,” fortæller Peter Hedegård, Business Relations Director hos Saint-Gobain Denmark A/S.

indeklima, isolering & ventilation Indeklima, isolering & ventilation

107

recirkuleret glas. Rent praktisk foregår ’Fra glas til uld’-modellen ved, at der på byggepladsen bliver opsat containere eller bure, som er forbeholdt vinduer. Det betyder, at vinduerne ikke bliver blandet sammen med det øvrige renoveringsaffald, og de bliver efterfølgende kørt til sortering på nærmeste affaldscenter. Rammer og glas bliver skilt ad, og hvis rammerne er af træ, kan de også gøre gavn som f.eks. biobrændsel. Det rene glas bliver kørt til glasuldsfabrikken i Vamdrup, hvor det efter en tur i smelteovnen bliver forvandlet til glasuld med høj isoleringsevne.

Beboere og boligforeninger bidrager til grøn omstilling “Lige nu får vi for eksempel en container fyldt med glas om ugen i forbindelse med et større renoveringsprojekt på Nørrebro i København. Og selv om transporten medfører en CO2-udledning, så er der stadig en betragtelig reduktion at hente ved at benytte genbrugsglas. Hvis man afleverer f.eks. 50 ruder á 25 kilo til os, så kan vi lave glasuld nok til at isolere en gavl på 300 kvadratmeter med 195 mm glasuld,” forklarer Peter Hedegård og fortsætter: “Selvom mange danskere i forvejen bidrager flittigt ved at putte f.eks. syltetøjsglas, glas fra syltede agurker og

108

“Vi skal kunne dokumentere, hvor meget energi og hvor mange ressourcer, der bliver brugt i løbet af hele livscyklussen.”

øl- og vinflasker i genbrugscontaineren, så oplever vi faktisk mangel på genbrugsglas til vores cirkulære produktion af ny glasuld. Så ved at sørge for, at de gamle vinduer bliver genbrugt til fremstilling af glasuld, bidrager beboere og boligforeninger positivt til den grønne omstilling.”

Bygninger står for cirka 40 procent af Danmarks energiforbrug, og både kommunerne og EU-Kommissionen har renoveringer på dagsordenen som led i den økonomiske genopretning i kølvandet på Corona-krisen.

Styr på miljøregnskabet Og netop fordi der lige nu er momentum for at klæde vores bygningsmasse på til

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Det betyder konkret, at når en boligforening sender glas fra gamle vinduer til ISOVERs cirkulære produktion, bliver miljø- og CO2-regnskabet for den cirkulært producerede glasuld bedre.

“Vi har som producent et medansvar for løbende at udvikle nye metoder til at bruge færre ressourcer, til at udlede mindre CO2 og til at genanvende og upcycle så mange råstoffer som muligt.

Derfor har vi med ’Fra glas til uld’metoden gjort det så let som muligt for bygherre og entreprenør at bidrage til, at de kasserede vinduer i et renoveringsprojekt bliver recirkuleret og ’genopstår’ som glasuld til isolering,” siger Peter Hedegård.

Læs mere på www.saint-gobain.dk

indeklima, isolering & ventilation

at bruge mindre energi til opvarmning og til at holde på varmen, er det ifølge Peter Hedegård vigtigt, at vi også har fokus på, hvad selve energirenoveringen koster på energi- og miljøkontoen.

Et af de konkrete redskaber til at holde regnskab og dermed motivere byggebranchen til at nedbringe klimaaftrykket, når der bygges nyt eller renoveres, er en EPD – Environmental Product Declaration. Det er en miljømæssig varedeklaration, som gør det muligt at udarbejde et miljø- og CO2-regnskab. Det er et omstændigt, men nødvendigt, tiltag for at nedbringe energiog ressourceforbruget, og Saint-Gobain Denmark er en af de virksomheder i byggebranchen, der har flest EPD’er til rådighed.

“Hvis vi skal beskytte vores klode bedst muligt og spare på de naturlige ressourcer, når vi energirenoverer, så er vi nødt til at zoome ind på den samlede livscyklus for hver enkelt bygningsdel. Det betyder, at vi skal kunne dokumentere, hvor meget energi og hvor mange ressourcer, der bliver brugt i løbet af hele livscyklussen. De seneste årtiers fokus på grønt og bæredygtigt byggeri har heldigvis resulteret i gode redskaber til dokumentation, så det er i dag muligt at udarbejde et miljø- og CO2-regnskab for mange af de enkelte bygningsdele, herunder isoleringsmaterialet,” fortæller Peter Hedegård.

“Vores koncept ’Fra glas til uld’ gør det muligt at recirkulere op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer.”

Indeklima, isolering & ventilation

109

Foto: Markus Spiske

110

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el

Nye eller nyligt renoverede installationer giver büde større driftsikkerhed og optimering af ressourceforbruget i andelsog ejerboligforeninger. Og sü er det godt for miljøet.

Installationer, vand, varme & el

111

advertorial

“Det gør det langt sværere, for ikke at sige umuligt, for en hacker at bryde ind.”

112

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

I dag spiller datasikkerhed en væsentlig rolle, og det er uundgåeligt at forholde sig til. Vi kender truslerne, men vi er måske i tvivl om, hvordan vi undgår indbrud i vores netværk. Svaret er helt enkelt: Et sikkert netværk er vejen udenom alle truslerne.

Installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el

Hvorfor er sikkerhed i netværket så vigtigt?

113

Af Nadia Rudberg SoMe Konsulent Dansk Kabel TV

D

et er en stor fordel, at man er på forkant, og gør hvad man kan for at forhindre et brud på sit netværk, fremfor at vente til det er sket og efterfølgende skulle rydde op efter et angreb. Men hvordan gør man det?

Hvordan sikrer man sit netværk rigtigt?

Flere indgange til netværket skaber usikkerhed I boligforeninger har man typisk installeret en IP-adresse pr. produkt eller funktion.

Det kan være én IP-adresse til bredbånd, én til overvågning og én til dørtelefoni mv.

114

Det kan vise sig at blive et problem – for jo flere indgange eller IP-adresser man har, jo nemmere er det for en hacker at bryde ind i netværket. Et netværk er aldrig mere sikkert end det svageste led – og derfor gælder det om at skabe så få ”led” som muligt.

Det er nemmere at hacke et netværk, hvor trafikken er blandet Når man designer et netværk til boligforeninger, skal man være opmærksom på, at hacking ikke kun kan ske udefra og ind i netværket.

Man kan faktisk både blive angrebet udefra og indefra. Og det stiller krav til, hvordan et netværk er opbygget, for at sikkerheden er i top over for begge typer af angreb.

En af de vigtigste faktorer, når man skal bygge et sikkert netværk, er, at man sørger for, at datatrafikken ikke bliver blandet for meget sammen. Man kan sammenligne det

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

med en racerbane med flere spor. Her vil det optimale selvfølgelig være, at alle spor eller veje er adskilt af et hegn, sådan at bilerne ikke kan køre ind til hinanden og dermed køre galt. Det samme gør sig gældende i et netværk.

Her er det optimale ligeledes, at der kan køre mange spor på samme netværk, men at de alle er adskilte. Man kan også kalde det for ’flere netværk i netværket’.

Denne løsning gør, at de interne spor ikke kan se hinanden, og det sikrer en potentiel hacking inde fra netværket.

Ny innovativ løsning I Dansk Kabel TV har vi i mange år arbejdet med netop sikkerhed i netværket, og gennem årene har vi manglet muligheden for at levere en ordentlig sikkerhed til vores kunder. Derfor har vi udviklet vores eget netværksprodukt – der bygger på ét lukket kredsløb, hvor der kun er én indgang. På den måde kan vi fokusere alt vores energi på at optimere sikkerheden på lige netop den indgang, og det gør det langt sværere, for ikke at sige umuligt, for en hacker at bryde ind.

Mere end blot sikkerhed Ejendommen Nordbro på Nørrebro har valgt HyperConnect, og løsningen giver mere end blot sikkerhed for beboerne.

Løsningen danner fundamentet for mange af byggeriets andre løsninger såsom WiFi, energistyring og dørtelefoni.

“Med HyperConnect er det hele koblet på systemet. Så når folk ringer på døren, så ringer det på deres mobil, og når de skal booke en vaskemaskine, gør de det via en app og betaler over huslejen den efterfølgende måned. Det gør bare hverdagen nemmere for dem,” siger Martin Staal, driftschef hos Nordbro.

Nordbro har valgt en løsning, hvor de har en energi-visualisering på en app, så alle varmemålere er koblet op på HyperConnect. På den måde kan beboerne let se, hvor meget energi de bruger.

Martin uddyber: “Der er en stor besparelse i det for beboerne, fordi de bliver opmærksomme på, hvor meget energi de bruger med det samme. Man kan desuden sætte alarm på, så de får besked, hvis de bruger for meget, og det giver folk en stor tryghed”. Løsningen skaber større sikkerhed i netværket, letter administrationen, og beboerne får en nemmere hverdag og sparer tilmed penge.

Læs mere på www.danskkabeltv.dk/forening

Installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el

“Jo flere indgange eller IP-adresser man har, jo nemmere er det for en hacker at bryde ind i netværket.”

Vi kalder vores netværk for HyperConnect.

Med HyperConnect opnås en større sikkerhed, fordi vi bygger et lukket netværk.

Samtidig giver det en lang række andre fordele for foreningen, bl.a. i forhold til administrationen, da boligforeningens løsninger som adgangskontrol, dørtelefoni, vaskerum mv. kan kobles på netværket og derfor samles og administreres fra ét sted.

115

advertorial

“Den grønne fjernvarme produceres i dag primært med energi fra vind, sol og biomasse.”

116

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Kommunikationskonsulent Frederiksberg Forsyning

Grøn fjernvarme kan realisere 44% af Dk’s klimamål!

installationer, vand, varme & el

Af Pia Rasmussen

For at nå Danmarks klimamål, må vi udnytte forhåndenværende ressourcer bedre - en varmepumpe gør fjernvarmen endnu grønnere på Frederiksberg.

Foto: iStock

F

jernvarmeteknologien er en grøn succeshistorie. Fjernvarmen har siden begyndelsen i 1903 været omstillingsparat, og den har i årenes løb spillet en større og større rolle på den grønne energiagenda. I dag er den en afgørende del af fremtidens energisystem og en af de “hotte” løsninger på klimakrisen.

Den grønne fjernvarme produceres i dag primært med energi fra vind, sol, biomasse og andre bæredygtige teknologier, og med målet om 100% CO2-neutral fjernvarme i 2025 kan 44% af Danmarks ambitiøse klimamål på 70% mindre CO2 udledning i 2030 realiseres alene med fjernvarmeteknologi.

Hos Frederiksberg Forsyning udnytter vi potentialet, når vi på vores nye vandværk via en varmepumpe helt forenklet vil trække energi ud af drikkevandet og sende det videre til fjernvarmenettet.

Varmepumpen er et godt eksempel på at genanvende de forhåndenværende ressourcer - noget som forsyningssektoren altid har været god til. Det er et eksempel på lokal, bæredygtig brug af ressourcer.

Den grønne fjernvarme kan bidrage til, at vi lykkes med den grønne omstilling, og på Frederiksberg er vi godt på vej. Siden 2000 har stort set alle på Frederiksberg nemlig været en del af det billige, grønne og komfortable fjernvarmefælleskab - det er god energi!

Læs mere på www.frb-forsyning.dk/godenergi

44% af Danmarks klimamål kan realiseres med fjernvarmeteknologi.

Installationer, vand, varme & el

117

advertorial

billigt & bedre internet Giv beboerne

Når andels-/ejerforeningen etablerer et netværk med hurtigt internet, kan hver beboer spare tusindvis af kroner om året. Men kun hvis foreningen selv ejer netværket!

Af JaKob Frederiksen Direktør Fiberby

Jeres forening kan sagtens tage sagen i egen hånd og installere et netværk med nye stik i lejlighederne.

M

ange bliver overraskede, når de opdager, at boligforeningen ikke ejer de kabler i ejendommen, som forsyner lejlighederne med internet. I de fleste ejendomme ejes kablerne af et forsyningsselskab, som f.eks. Yousee/TDC, og det giver højere internetpriser til beboerne.

Et forsyningsselskab, som ejer internetkablerne i en ejendom, skal efter lovgivningen åbne for, at andre udbydere kan bruge kablerne og levere internet til beboerne. Men hvad mange ikke er opmærksomme på er, at forsyningsselskabet til gengæld kræver, at den nye udbyder, som f.eks. kan hedde Fastspeed eller Hiper, betaler en lejeafgift for at bruge kablerne.

Denne lejeafgift gør naturligvis internetforbindelsen dyrere for de enkelte beboere.

118

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

“Det er en god forretning for foreningen selv at eje ejendommens kabler til internet.”

Installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el

Foreningen kan vælge at fjerne det fordyrende mellemled ved at tage ejerskab over ejendommens internetkabling. Når foreningen selv ejer kablerne i ejendommen, kan den frit vælge internetudbyder, og dermed kan beboerne spare tusindvis af kroner på internet hvert år. Det er en mulighed, som et stigende antal boligforeninger benytter sig af.

119

Hvordan tager foreningen ejerskab over netværket i ejendommen?

Det kan være vanskeligt for foreningen at få ejeren af kablerne (f.eks. Yousee/TDC eller Fibia) til at afgive ejerskabet til netværket i ejendommen, fordi de naturligvis nødigt vil opgive den solide indtjening.

I den situation kan boligforeningen dog sagtens tage sagen i egen hånd og installere et netværk med nye stik i lejlighederne. Dette netværk fungerer sammen med det eksisterende netværk til internet og tv. Når der er to netværk i ejendommen, giver det beboerne større valgfrihed. Nu kan de nemlig vælge det nye, billige internet i tillæg til de eksisterende muligheder for tv/internet i det “gamle” netværk. Erfaringerne viser dog, at mange beboere i den situation vælger helt at opsige tv-pakkerne og skifter over til tv-streaming.

De to typer af netværk: FiberLAN er skabt til internet i etageejendomme Når man i dag installerer netværk til internet i en ejendom, er det baseret på fibernet, og man skelner mellem to typer af netværk: ”Fiber-To-The-Home” (forkortet FTTH) og FiberLAN. Uafhængige?

Rådgivere anbefaler FiberLAN-netværk til etageejendomme, fordi FiberLAN kun koster omkring det halve at etablere i forhold til et FTTH-netværk, uden at kvaliteten bliver ringere. Således bliver internet billigere med et FiberLAN-netværk.

Med et FiberLAN-netværk har foreningen desuden et bredt udvalg af internetleverandører at vælge imellem, og derfor er det nemt at udskifte leverandøren i

Guide: Sådan får I et netværk og vælger udbyder 1. B eslut hvilken type netværk (FiberLAN eller FTTH), som passer til jeres ejendom. Etagebyggeri matcher normalt FiberLAN, mens spredt bebyggelse normalt matcher FTTH. 2. U ndersøg priser og vilkår hos de forskellige internetudbydere, der tilbyder FiberLAN eller FTTH til boligforeninger. Spørg omkring og undersøg anmeldelserne af de forskellige udbydere på Trustpilot.

3. O vervej om beboernes behov for internethastigheder og -priser er ensartede eller mere individuelle.

Dvs. om alle beboere har brug for høje hastigheder, eller om nogle foretrækker lavere hastigheder og

120

dermed lavere priser. Derefter kan I lave et overslag over den gennemsnitlige besparelse, som beboerne opnår. Se også regneeksemplerne.

4. Ud fra den gennemsnitlige besparelse pr. beboer kan I beregne hvor hurtigt etableringen af netværket er tjent ind.

Regn med at etableringen af netværket koster ca. 3.500 kr. pr. lejlighed for FiberLAN og ca. 7.000 kr. for FTTH. 5. Når I er parate, indhenter I nemt et konkret tilbud fra en eller flere leverandører, og så kan I overveje hvilket tilbud, der bedst matcher foreningens krav til kvalitet, pris og serviceniveau. Kontroller f.eks. også udbyderne på Trustpilot.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

installationer, vand, varme & el tilfælde af, at foreningen ikke er tilfreds med prisen, kvaliteten eller servicen hos leverandøren.

På den anden side er fordelene ved FTTH-netværket, at det er mere velegnet til spredt bebyggelse, fordi denne type af kabler er velegnede til udendørs installation og til større afstande. FTTH er altså særdeles velegnet i forbindelse med f.eks. parcelhuse og rækkehuse, som ligger spredt. Til gengæld koster et FTTH-netværk betydelig mere at installere. Af den grund ses foreningsejede FTTH-netværk sjældent, og hvis en forening vælger at få

installeret et FTTH-netværk, som de ikke selv ejer, er man nået lige vidt i forhold til at spare beboerne for penge.

Læs mere på www.fiberby.dk Faktaboks Når ejendommes netværk til internet og tv er ejet af en udbyder, som f.eks Yousee/TDC, er det ofte en fordel, hvis foreningen etablerer sit eget, nye netværk. Så kan beboerne vælge billigt internet og samtidig have mulighederne for tv/internet i det “gamle” netværk.

Installationer, vand, varme & el

121

SKIDE GODT KØBENHAVN Det, I trækker ud, laver vi til

bæredygtig bygas.

Det er en god plan for miljøet.

20450 Hofor ann servicebogen 125x190 k1.indd 1

19/10/2020 14.48

vaskeri Foto: Mat Reding

vaskeri Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder. Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt mindre fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri.

Vaskeri

123

advertorial

Det har aldrig været nemmere for boligforeningen at have

Et indbydende fællesvaskeri Har jeres fællesvaskeri fulgt med tiden, og lever det op til de standarder, man som bruger forventer i dag?

Af Michael Sand Adm. direktør Nortec A/S

F

lere og flere boligforeninger vælger at indrette et attraktivt fællesvaskeri som en del af ejendommens faciliteter. Det kan gøres uden etableringsomkostninger, og udlicitering af vedligeholdelse og administration kan bidrage til en sund økonomi.

Der er så mange fordele ved fællesvaskerier, at de fortsat vælges til. Det handler om større og mere effektive maskiner, miljøvenlig teknologi og mindre etableringsomkostninger sammenlignet med installering af husholdningsvaskemaskiner i alle lejligheder.

For beboerne betyder det desuden lækkert designede maskiner, der tilbyder

124

både ekstremt korte vaske- og tørretider, ekstra stor kapacitet og attraktive priser.

Men for boligforeningerne er det vigtigste måske muligheden for udlicitering af driften. Når en serviceleverandør påtager sig både drift, vedligeholdelse og administration, bliver økonomien gennemskuelig og arbejdsbyrden mindre.

Nyt vaskeri uden investering Fællesvaskerier kan tilpasses behovene i forskellige boligforeninger. Et øget fokus på miljøhensyn og et stigende behov for stabil økonomi har for eksempel affødt krav om mere energieffektive maskiner og for faste, gennemskuelige omkostninger. Og det har vi hos Nortec taget til os.

Det er også en fordel at vælge en leverandør, der er skarpe på at dimensionere antal og typer maskiner i det enkelte vaskeri, så det indrettes præcis efter beboernes behov. Digitaliseringen

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Vaskeri

skeriet. Driftsaftalen bliver herefter en fast post på budgettet, som kan sikre stabilitet i både driften og budgettet.

vaskeri

har desuden skabt stor brugervenlighed i programmer og betjening. Vi har for eksempel udviklet en app, der bl.a. gør det muligt at booke vask, tjekke ledige tider, “tanke op” og holde øje med sit forbrug.

Alt det har vi samlet i en totalløsning, som vi kalder TotalCare. Med den tegner man som boligforening en gennemskuelig driftsaftale, hvorefter Nortec indretter et professionelt vaskeri i et anvist lokale – uden omkostninger for boligforeningen. Herefter varetager vi vedligeholdelse, reparationer og administration af forbruget. Vores indtjening er så enten en fast pris pr. start eller et fast månedligt beløb, som dækker hele va-

“Der er så mange fordele ved fællesvaskerier, at de fortsat vælges til af beboerne.”

125

Driftsaftale er bedre end eje En lang række boligforeninger har tilvalgt modellen. Andelsboligforeningen Sundbygård i København har nu for anden gang valgt at fortsætte med TotalCare og indgået en driftsaftale for deres fællesvaskeri.

“Vi ejede tidligere selv vaskeriet, men drift og nyanskaffelse af maskiner var blevet dyrt og besværligt,” fortæller vicevært René Rasmussen. “Med den her ordning er der taget hånd om hele driften ned til påfyldning af sæbe, og er der problemer, kan jeg ringe til vores faste teknikker, der hurtigt får os op at køre igen,” forklarer René Rasmussen, der selv

126

“Fællesvaskerier kan tilpasses behovene i forskellige boligforeninger.”

bor i boligforeningen og er medlem af dens bestyrelse. “Maskinernes brugerflade er desuden så nem at anvende for selv de ældre beboere, at jeg kun meget sjældent bliver bedt om at hjælpe.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

vaskeri

Og så er der økonomien. “Prisen pr. vask er meget rimelig sammenlignet med for eksempel offentlige vaskerier. Vi har i øvrigt installeret to nye gasdrevne tørretumblere, og jeg kan allerede nu se, at vi vil kunne aflæse markante besparelser på elforbruget,” vurderer han.

Lettere for både brugere og administration En totalløsning kan også lette administrationsbyrden. Vi tilbyder brugerne forskellige bekvemme betalingsløsninger, der forenkler administrationen og sikrer brugerne, at de kun betaler for det faktiske forbrug.

De fleste vælger en løsning, hvor brugerne af vaskeriet får udleveret hver en personlig vaskebrik, der fungerer som både nøgle og betalingsmiddel. Brugeren betaler selv pr. vask og får kredit frem til næste afregning af husleje. Betalingen for deres individuelle vaskeforbrug lægges herefter til huslejeopkrævningen. Det giver en væsentlig besparelse i administrationsarbejdet, og betalingen er let for lejerne.

Endelig betyder det, at de som vasker oftest, betaler mest.

En anden betalingsmodel giver brugeren mulighed for at “tanke sin vaskebrik op” via kreditkort eller MobilePay. Med denne løsning foregår afregningen digitalt, og boligforeningen er helt fri for administration i forbindelse med betaling af vask.

Udviklingen inden for vaskeribranchen fortsætter ufortrødent med mere miljø- og omkostningseffektive samt skånsomme maskiner, så spørger man Nortec, så har fællesvaskerier stadig en lys fremtid.

Læs mere på www.nortec.dk Vaskeri

“For boligforeningerne er det vigtigste måske muligheden for udlicitering af driften.”

127

advertorial

Af Steen kofoed andersen salgschef L’Easy Business

Spar penge, besvær og CO2 Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 i København har tidligere købt deres vaskemaskiner og tørretumblere. Resultatet var hyppige nedbrud, udskiftning af maskiner og driftsstop i op til en uge.

F

or boligforeninger er der mange grunde til at lease sit vaskeri. Både penge og besvær kan spares, og samtidig er det også en grønnere og mere bæredygtig løsning. Vælger man en løsning gennem L’EASY Business, er aftalen altid inkl. service og reservedele i hele leasingperioden. Det giver mindre besvær, færre udgifter og flere tilfredse beboere.

En driftsikker løsning til gavn for alle Med en operationel leasingaftale har andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 fået en driftssikker og miljørigtig løsning med to professionelle vaskemaskiner og en tørretumbler fra Electrolux, der hver dag leverer gode vaskeresultater. Med de topmoderne maskiner har foreningen og dens beboere tilmed reduceret deres CO2-aftryk markant. I dag slipper

128

andelsforeningen for bøvl med administration og service. Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter. Opstår der nedbrud, tilkaldes der service hos leverandøren, som sørger for, at det hele kører igen – til glæde for både beboere og administration.

Operationel leasing Små månedlige ydelser, betalt via fælleskassen eller fordelt per lejlighed.

Brugerbetalt vaskeri Afregnes automatisk per vask direkte med brugerne. I skal ikke have en krone op af lommen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

vaskeri Grøn samvittighed Leasing gavner også klima og miljø. Nyt udstyr bruger mindre energi, og når en aftale udløber, bliver udstyret leaset videre til en ny bruger. Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på. Det samme gør beboerne, der i dag efterspørger miljørigtige løsninger.

Ingen boligforeninger er ens Boligforeninger har vidt forskellige behov. Derfor samarbejder vi både med Miele og Electrolux Professionel, så vi Vaskeri

“Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter.”

129

med markedets største udvalg, kan skræddersy løsninger for enhver boligforening. Begge mærker er helt fremme, når det gælder teknologi, der belaster miljøet mindst muligt. For L’EASY Business er det helt afgørende at levere udstyr, der sænker den samlede CO2-udledning.

Installationstjek uden omkostninger Før vi afgiver et tilbud, laver vi et installationstjek, så vi er sikre på, at maskinerne passer til boligforeningens vaskeri. Vi undersøger el- og vvs-installationer, afløb og vandtilførsel og undgår på den måde, at processen trækker ud, pga. mangler eller behov for ekstraudstyr. En sokkel kan f.eks. være vigtigt ekstraudstyr. Udover

130

”Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på.”

bedre arbejdsstilling giver det et flot og roligt udtryk, når alle maskinerne står i samme højde og er i samme størrelse. Vi tilbyder altid at forberede vaskerummet til nyt udstyr ved at optimere vandtilførsel, strøm, afløb, malerarbejde og opsætning

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

af nye borde mm. Arbejdet bliver udført af faste samarbejdspartnere til aftalt pris. Og alle omkostninger kan indgå i aftalen.

Levering alle ugens dage Boligforeninger skal allerede fra starten mærke den fleksibilitet, vores koncept bygger på. Så når man har valgt sin vaskeløsning, leverer vi alle ugens dage på et tidspunkt, der passer boligforeningen og bestyrelsen.

Vælg en løsning, der matcher jeres behov Vores koncept bygger på valgfrihed og fleksibilitet. Det gælder også finansieringen.

Vælger I operationel leasing, betales ydelsen via fælleskassen eller fordeles per lejlighed.

“Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne.

Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.”

Vaskeri

Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.

Hvad end I vælger, er aftalen altid med levering, installering og service inkl. reservedele og fuld forsikring i hele leasingperioden.

Se mere på www.leasybusiness.dk

Ingen pludselige udgifter.

Reparation uden omkostninger

“Vi havde til at begynde med en konsulent ude og fortælle om de muligheder, han ville anbefale til vores forening. På baggrund heraf valgte vi en række maskiner, som blev leveret på under en uge. Selve levering og installation tog ikke mange timer, og ”Peter” kørte ikke, før han var sikker på, at det hele virkede. Vi valgte en leasingaftale med L’EASY Business, fordi de kunne tilbyde maskiner, der kunne klare at blive brugt flere gange dagligt. Samtidig tilbød de en løsning, hvor vi altid kender den månedlige udgift og ikke pludseligt står med udgifter til reparation ved nedbrud.

Og hvis noget går i stykker, sørger L’EASY Business for reparation uden omkostninger.“ Jens Ulrik Mathiesen, Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10, København

131

132

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

altan

altan

Foto: Till Daling

Vi elsker udeliv og dyrker det bĂĽde ude og hjemme.

Derfor gür altanen aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder for boligforeninger.

Altan

133

advertorial

134

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Af Jesper Larsson Sales and Marketing Manager, Sunparadise Danmark (tidl. Windoor Danmark)

Altaner lukket med glas åbner for øget herligheds værdi året rundt Udnyt mulighederne: Altaner lukket med glas kan bruges hele året, og særligt i ældre ejendomme er der kontante gevinster at hente ifølge beregninger fra Statens Byggeforskningsinstitut.

H

vorfor investere i nye altaner i foreningen? Det skal man, fordi altanen tilfører den ekstra herlighedsværdi til boligen, som ikke bare kommer af ekstra opholdsrum, men også af helt nye muligheder for udeliv året rundt.

Bedre indeklima og trivsel Der er mange fordele ved glasinddækkede altaner. Det er med til at reducere den daglige støj, som er usundt for os mennesker. Støj kan nemlig være en stor stressfaktor og give en række forskellige sygdomme. Forureningen udefra, som lukkes ind i din bolig med en åben altan, mindskes også. Det er med til at sikre et bedre indeklima i Altan

din bolig, hvilket har stor betydning for menneskers sundhed, trivsel og livskvalitet.

Der er besparelser at hente Altaner, som er lukket med glas, har også vist sig at have en gavnlig effekt på varmeregningen, især i ældre ejendomme.

Undersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at man kan reducere varmeforbruget med op til 5 %. Vi har gode erfaringer med, at varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas. Øger boligens værdi Hvis du bor i lejlighed, er altaner med til at gøre en stor forskel. Altanen giver 135

flere kvadratmeter til boligen, og fordi altanen kan lukkes af, kan den bruges året rundt.

Altanen er ikke kun værdifuld, mens du bor i boligen, men også hvis du ønsker at sælge din lejlighed i fremtiden. Både design, arkitektur og funktionalitet tilfører nemlig værdi til boligen.

Så er en ny altan prisen værd? JA siger ejendomsmægler Gitte Grønlund fra NyBolig på Frederiksberg.

Altaner tilfører værdi til boligen - både mens du bor der, men også hvis du ønsker at sælge.

136

“Varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas.”

Glasinddækkede altaner sikrer et bedre indeklima, fordi forurening udefra ikke lukkes ind i boligen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Glasinddækning kræver specialister For at få det fulde udbytte af en glasinddækning og sikre lang holdbarhed er det

Altan

vigtigt, at man vælger en leverandør med stor erfaring på området. Erfaring er også vigtig for at finde de rigtige designmæssige løsninger, der samtidig matcher behov, økonomi og ønsker hos boligforeningen og beboerne. Vi inviterer gerne kunder forbi vores showroom i Roskilde til at opleve mulighederne og få en snak om, hvilke løsninger der bedst passer til ejendommen.

Læs mere på www.sunparadise.dk

altan

“Lejlighedens merværdi efter opsætning af altanen øges som minimum med det dobbelte af den udgift, som altanen koster. Dvs. hvis udgiften til altanen udgør 100.000-130.000 kr., vil lejligheden kunne sælges for 250.000 kr. mere som minimum, når altanen er sat op.”

137

advertorial

Din egen altan – fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at “altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

V

i lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde.

For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden.

For byboeren i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gar-

138

dening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk).

Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inde- og udendørs.

Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning og dermed mindskes gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp.

Kan man forestille sig et liv uden altan?

De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan, føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

altan højt på ønskesedlen hos mange andelsog ejerboligforeninger i de større byer.

At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste ejendomme i dag. Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig Altan

med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder.

For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov.

Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv.

139

“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”

Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med.

Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge, om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.

De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise, dvs. at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver, såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere.

Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altanleverandørens job er at vejlede boligforeningen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen.

Involvering af øvrige beboere Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Myndighedstilladelser Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune.

Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndigheds-

behandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gennemgang af kvalitet, proces og levering.

Da en altan hovedsagelig vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed.

Læs mere på www.balco.dk

“En altan repræsenterer en værdiforøgelse for ejeren samt gør lejligheden mere attraktiv i salgsøjemed.”

Altan

141

Foto: Niels Jørgensen

142

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

elevator/trappe

elevator/trappe Flere og flere bliver boende længere i deres lejligheder.

Funktionelle elevatorer eller trappelifte gør dette muligt, fordi det hjælper både ældre og børnefamilier samt øger ejendomsværdien.

Elevator/trappe

143

144

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

elevator/trappe

Få elevator i din boligforening Giv børnefamilier og gangbesværede nemmere adgang til lejlighederne, og skab lige adgang for alle med elevatorer.

Af Niels Aalbæk Jensen Partner, Salg- & Marketingdirektør, MinElevator

Elevator/trappe

145

V

idste du, at 30%, af alle der bor i lejligheder, selv er periodisk eller permanent gangbesværede, har et gangbesværet familiemedlem eller en ven som er det? Det kan betyde isolation i egen lejlighed fra familie, venner og omverdenen. Elevatorer vil betyde, at du kan blive boende i din egen lejlighed, også selvom du er gangbesværet.

Børnefamilierne får også stor hjælp af elevatorer. Der er mange trapper op til 3., 4. og 5.sal, specielt for de små ben og med de tunge indkøbsposer. En elevator kan derfor gøre en uvurderlig forskel i øget livskvalitet for mange mennesker i flere årtier frem.

Der er tre typiske muligheder for placering af elevatorer: I bagtrappen, hovedtrappen eller udvendigt.

Elevator i hovedtrappen Fordele: ·P ræsentabel og niveaufri adgang til lejlighederne. ·K ræver ikke brandsikring af ejendommen. · I ndgår harmonisk i hovedtrappens arkitektur. ·H astighed 0,63 m/s = 23 sek. fra terræn til 5. sal.

Du får en præsentabel løsning med adgang til din hoveddør. Det kræver ikke brandsikring af ejendommen, og det kan gøres, så det æstetisk harmonerer med opgangens arkitektur. Hvis der er plads i trappemidten, det vi kalder durchsichten, så er det en forholdsvis enkel operation.

146

Glasskakt Elevatoren skal have en skakt at køre i. Den skal være lukket af sikkerhedshensyn og kan være med forskellige beklædning. Ofte vil en hvidlakeret stålramme med glas på alle sider være en rigtig god løsning. Glas har en fin evne til at blende ind med ældre bygningers konstruktioner og udtryk.

Glasskakten giver en let konstruktion, som faktisk kan se ud som om den altid har stået der.

Vi gør plads til elevatoren Hvis der ikke er plads i hovedtrappen, kan vi reducere trappeløbenes bredde og derved gøre plads til en elevator i midten.

Vi banker vanger, gelænder og balustre af, skærer trappen til og sætter vanger og gelænder på igen, så trappen ser fin og nydelig ud, næsten som før, men nu med en hurtigkørende elevator.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Elevator i bagtrappen Fordele: · Direkte adgang til lejlighederne. · Ændrer minimalt på ejendommens udseende. · Elevator direkte til vaskekælder, cykelkælder eller loft. · Egen baggang/entré på reposerne. · Lige adgang for alle – også gangbesværede · Hastighed 1 m/s = 15 sek. fra terræn til 5.sal.

Fotos: KONE

I stedet for bagtrappen indbygger vi elevatorer. Vi river selve trappen ned og beholder oftest reposet, som bliver til en lille elevatorentré. I nogle tilfælde er trapperummet ikke særlig dybt, og derfor er det bedst med direkte adgang fra elevatoren til lejligheden.

Elevator i bagtrappen er en god og praktisk løsning, da man ofte kommer hjem og stiller sin cykel i baggården eller cykelkælderen, og derfra vil der være få meter til elevatoren, hvor man 15 sekunder efter er oppe i sin lejlighed på 5.sal.

Kabineplads til 4-5 personer, kørestol og klapvogn Størrelsen på elevatorkabinen vil være på 4-5 personer, og der vil være plads til klap-

vogn, kørestol eller rollator, så gangbesværede og småbørnsfamilier får nem og komfortabel adgang.

Elevator udvendigt Fordele: · Direkte og niveaufri adgang til lejlighederne. · Kræver ikke brandsikring af ejendommen ved landing på hovedtrappens mellemreposer. · Optager ikke indvendig plads. · Hastighed 1 m/s = 15 sek. fra terræn til 5.sal.

elevator/trappe

Kabine med plads til 3-4 personer Som det eneste elevatorfirma kan MinElevator tilbyde at indbygge en helt unik elevatorløsning fra KONE Prospace, hvor kabinens bredde er identisk med døråbningen. Det giver 15 cm. mere dørbredde end alle andre elevatormodeller på markedet og plads til 3-5 personer, klapvogn, kørestol eller rollator.

Skakt matcher med facade og gårdmiljø Nogle gange er en udvendig elevator den bedste eller eneste løsning. Udendørs elevatorer kræver særlig hensyn til den omgivende arkitektur, men med specialdesignede elevatorskakte kan det sagtens lade sig gøre.

Vi sætter elevatoren op ad facaden i en udendørs elevatorskakt. Den kan beklædes med glas eller med trælister i lærketræ. Der er mange løsninger og det er vigtigt at elevatortårnets beklædning matcher facade og gårdmiljø.

Kabineplads til 6-8 personer, kørestol og klapvogn Fordelen er helt klart, at elevatorkabinen kan blive så stor, at der er plads til en cykel eller en stor kørestol.

Kabinen kan, efter forholdene, blive lige så stor som du måtte ønske. Den kan for eksempel blive 1100x1400mm, og dermed er den Type 2 godkendt som handicapvenlig.

Læs mere på www.MinElevator.dk

Elevator/trappe

147

Få S!kret din boligforening 24/7 Sikret er specialister i sikring for boligforeninger Kontakt os på tlf.:

Vi er leveringsdygtige i klassificerede låsesystemer, adgangskontrol, pumper på døre, automatik på porte og opgangsdøre, samt sikring af porte til gård og cykelkælder, også som specialløsninger.

38 79 14 14

Det kan for eksempel være med sikkerhedsskinner på døre, der gør det besværligt for uvedkommende at få adgang uautoriseret. Oplukning og service – døgnet rundt.

Sikret A/S, Låsesmeden i Vanløse · Ålekistevej 66 2720 Vanløse · Tlf.: 38 79 14 14 · www.sikret.dk

Øg sikkerheden med adgangskontrol

Med adgangskontrol fra E-Secure kan du være tryg hele døgnet. Med brugervenlig adgangskontrol gøres det nemmere for dig at styre, hvem der må færdes i bygningen, hvor og hvornår.

Det er både lettere og sikrere end helt almindelige nøgler, da du hurtigt

kan annullere adgangskort og nøglebrikker samt udstede nye.

Vi tilbyder også at lave et tilbud på en samlet pakke, hvis I ønsker en eller flere andre dele til at styrke jeres sikkerhed i virksomheden, forening m.m.

Kontakt os, hvis du ønsker mere information eller et uforpligtende møde

E-Secure ApS · Gl. Evetoftevej 58 · 3300 Frederiksværk Tlf.: 5033 0000 · Mail: salg@e-secure.dk

låse, adgangskontrol & døre Foto: iStock

låse, adgangskontrol & døre Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og er tilgængelige for alle typer boligforeninger.

Låse, adgangskontrol & døre

149

advertorial

“En nøglefri ejendom skaber brugervenlighed samt det bedste og sikreste miljø.”

150

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Fremtidens nøglefrie og bæredygtige adgangskontrolsystem

låse, adgangskontrol & døre

Ejendom i Odense har valgt

Det nybyggede PFA Kollegie i Odense har installeret dørtelefoni og trådløse låse for at skabe et trygt miljø for de studerende.

Låse, adgangskontrol & døre

151

Af Brian Søncksen Key Account Manager, ASSA ABLOY Opening Solutions A/S

L

igesom det er afgørende med trygge og sikre adgangsforhold for andels- og ejerboligforeninger i større byer, så er det også vigtigt med trygge studiemiljøer og boligforhold for studerende. PFA Kollegiet i Odense er en ny og moderne ejendom med fokus på at skabe et trygt og sikkert miljø, som de studerende frit kan færdes rundt i.

Tryghed og sikkerhed er i PFA Kollegiet skabt gennem en nøglefri ejendom. Den flotte ejendom består af 298 lejligheder, store fælleskøkkener og gårdarealer med masser af plads til at styrke fællesskabet mellem de studerende. Her er det alt lige fra fælles madlavning til fredagsbar og fitness, der indbyder til, at man kan skabe nære relationer og gode stunder.

Det nøglefrie kollegie giver de studerende en stor frihed Med PFA kollegiets fokus på at skabe en tryg base for de studerende er det naturligt, at der var et ønske om en nøglefri ejendom.

Bevægeligheden rundt i ejendommen skal være let for de studerende samtidig med, at de ikke skal bekymre sig om, at uvedkommende har adgang til deres hjem. PFA Kollegiet i Odense har derfor installeret to WellCom dørtelefoner, som gør hverdagen nemmere for de studerende.

Dørtelefonerne tilbyder f.eks. tovejskommunikation – en smart og fleksibel feature.

Får beboerne besøg af familie og venner, eller skal de have leveret en pakke, så er det nemt for gæsterne at finde dén beboer, de skal besøge via dørtelefonen. Dørtelefonen ringer med video til beboerens mobil, hvorfra det er muligt at besvare og åbne opgangsdøren på afstand. Det betyder, at beboerne kan lukke gæster eller postbuddet ind i ejendommen - uanset om de sidder til fredagsbar, er i fitness eller står nede i Netto. En super effektiv funktion, der bidrager til en øget frihed og en fleksibel hverdag.

De har også alle fået en personlig nøglebrik, som giver dem adgang til ejendommen, deres egen lejlighed og de mange fællesarea-

“De nye adgangssystemer kan løbende opgraderes, og passer ind i enhver grøn og bæredygtig ejendom.”

152

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Trådløse låse giver en mere bæredygtig ejendom PFA Kollegiet havde foruden fokus på fællesskab også et ønske om at skabe en bæredygtig ejendom. Valget faldt derfor på trådløse dørgreb til kollegiets 298 lejligheder. Det betyder, at de studerende nemt og enkelt kan tilgå deres egen lejlighed med den personlige nøglebrik, og at kollegiet ikke behøvede at trække kilometer lange kabler rundt i hele huset. PFA Kollegiets adgangssystem sikrer også, at kun kollegiets beboere har adgang til fællesarealerne.

låse, adgangskontrol & døre

ler. Det betyder, at de ikke skal holde styr på diverse nøgler til både opgangsdør, lejlighedsdør, vaskeri, kælderrum og fællesrum.

Nyt cloudbaseret adgangskontrolsystem giver en enklere administration IncedoTM Open er et eksempel cloudbaseret adgangskontrolsystem, der står over for at blive lanceret i Danmark, og som PFA Kollegiet i Odense har fået installeret som de første. Via adgangssystemet kan kollegiets administrator nemt og enkelt styre beboernes adgangsrettigheder. Administratoren kan til hver en tid se, hvem der har benyttet en lås, og på hvilket tidspunkt døren er åbnet eller lukket. Det er med til at skabe en øget tryghed for de studerende, da det altid er muligt at undersøge, hvem der har været hvor og hvornår.

At PFA Kollegiet ønskede en nøglefri ejendom er tæt knyttet til et ønske om en mere enkel administration af adgangsforholdene.

En nøglefri ejendom skaber det bedste og sikreste miljø, da man undgår bekymringer om manglende tilbagelevering af nøgler.

Adgangskontrolsystemet fra ASSA ABLOY Opening Solutions er med til at understøtte Låse, adgangskontrol & døre

153

154

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

låse, adgangskontrol & døre

en bæredygtig profil. På sigt vil det også være muligt at visualisere en energimåling, hvilket giver administratoren mulighed for at holde øje med forbruget af el, vand og varme for på denne måde at mindske et overforbrug, der også har konsekvenser for både vores klima og samfund.

Flere bæredygtige løsninger på vej Skulle nye behov opstå, så kan det eksisterende system til hver en tid udvides. En mulig implementering er låsesystemet PULSE, der er et digitalt låsesystem helt uden batterier, hvor låsesystemet selv genererer den nødvendige energi, når nøglen indsættes i cylinderen og drejes. Et system, der passer ind i enhver grøn og bæredygtig ejendom.

Systemet er ikke bare fremstillet med tanke på kvalitet og design. Det er tilmed skabt ud fra et ønske om at skabe tryghed for alle brugerne - du, jeg og kommende generationer - og med tanke på vores klima.

Dette digitale låsesystem gør også adgangen til ejendomme nemmere for brugerne. Et brugervenlig system, hvor vi ikke skal tænke på at vende nøglen den rigtige vej for at låse døren op. Nøglen har et symmetrisk design, og kan derfor indsættes i cylinderen på flere leder. En af de små ting, der gør vores tilgængelighed og hverdag nemmere.

Skulle PFA Kollegiet i fremtiden have behov for at installere PULSE, så indeholder nøglen en chip, der gør, at den også kan fungere som et adgangskort. Ved mistede nøgler er skaden ikke stor, da ejendommens administrator enkelt kan deaktivere den mistede nøgle. Herved spares ærgerlige omkostninger til omstilling af øvrige indgangsnøgler.

Som med eksemplet fra PFA Kollegiet i Odense, så er de højteknologiske adgangsog låsesystemer i høj grad på indtog også i andels- og ejerboligforeninger. De skaber brugervenlighed, sikkerhed, sparede driftsomkostninger og høj grad af fleksibilitet til gavn for administrator, bestyrelse og beboere. Og klimaet.

Læs mere på www.assaabloyopeningsolutions.dk/da

“På sigt vil det også være muligt at visualisere en energimåling, hvilket giver boligforeningen mulighed for at holde øje med forbruget.”

Låse, adgangskontrol & døre

155

advertorial

“Med adgangskontrol bliver det nemmere at styre, hvem der færdes i og omkring bygningen.”

156

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

låse, adgangskontrol & døre

Skræddersyede sikringsløsninger skaber tryghed i jeres forening Der er utallige løsninger på markedet for boligforeninger, som ønsker at øge sikkerheden i og omkring ejendommen. Adgangskontrol, alarmer og videoovervågning kan blandt andet bidrage til dette - og ordentlig sikkerhed skaber tryghed for beboerne.

A

bygningen. Med nøglebrikker til foreningens beboere sparer I både tid og penge og øger samtidig sikkerheden. Det bliver også lettere for bestyrelsen at administrere, hvem der har adgang til hvilke steder og hvornår. Og så slipper I desuden for at skulle skifte låsen ved bortkomne nøgler, og ved til- og fraflytninger kan i nemt lukke adgangen for visse nøglebrikker eller udstede nye.

Sikkerhed bliver simpelt med adgangskontrol Med adgangskontrol bliver det nemmere at styre, hvem der færdes i og omkring

Skræddersyede løsninger der letter hverdagen At få adgang til sin ejendom skal gerne være simpelt for alle. Derfor er et brugervenligt adgangskontrolsystem en absolut nødvendighed, så alle foreningens beboere nemt og sikkert kan anvende f.eks. nøglebrikkerne. Men hver forening har

Af Jan Dahl Sikkerhedsrådgiver E-Secure ApS

lle kender den traditionelle lås, som man skal bruge en nøgle til.

Men det kan være svært at holde styr på, hvem der har en, og hvem der ikke længere må have den. Ikke mindst kan det være rigtig dyrt, hvis en af forenings beboere mister sin nøgle, og låsen og alle resterende nøgler skal skiftes ud.

Låse, adgangskontrol & døre

157

“Det er f.eks. ofte mere fordelagtigt at eje fremfor blot at leje jeres sikringsløsninger.”

forskellige behov. Nogle ønsker måske blot simpel adgangskontrol til opgange mv., mens andre måske har et ønske om mere omfattende sikring af ejendommen, hvor systemet også integreres med tyverialarm, videoovervågning, tågesikring eller port- og elevatorstyring.

158

Vi skræddersyer vores løsninger, så det passer til lige netop jeres behov for at skabe tryghed og sikkerhed i foreningen.

Mulighederne for at kunne tilpasse f.eks. alarmen er næsten uendelige i forhold til både adgangskontrol, røgalarm, video, styring mm. Alt styres intelligent gennem

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

én og samme app, og vi tilføjer hele tiden nye smarte funktioner, der er med til at lette jeres hverdag.

Foto: iStock

Overvågning under byggesager Står jeres forening overfor en fremtidig byggesag eller renovering? I sådanne tilfælde kan der være mange mennesker, som kommer og går i løbet af en dag. For nogle beboere kan det måske skabe en utryghed, når det ikke længere kun er foreningens beboere, som har adgang til ejendommen.

Overvågning kan både bruges til både større mindre områder. Ofte kan videoovervågning i sig selv agere som skræmmemiddel overfor dem, som ikke har ret til at være på området, og det kan bidrage til at skabe mere tryghed blandt beboerne.

For at sikre den korrekte løsning kommer vi altid ud og gennemgår stedet, eller de steder, hvor I ønsker overvågning, før vi foreslår, hvilken løsning der vil være den mest optimale.

låse, adgangskontrol & døre

“Alt styres intelligent gennem én og samme app.”

vælge en fleksibel løsning. Det er f.eks. ofte mere fordelagtigt at eje fremfor blot at leje jeres sikringsløsninger. Det betyder nemlig, at I nemt kan udbygge, opgradere, nedjustere eller nedtage løsning, præcis når I ønsker det. Og så bestemmer I også selv, hvornår det er tid til at investere i nyt udstyr og ny teknologi.

E-secure tilbyder den slags løsninger, og så forhandler vi desuden kun adgangskontrolsystemer, som er ISO 9001-certificeret, og vores alarmsystemer er forsikringsgodkendte. Med den korrekte form for sikring af jeres forening, kan alle beboere føle sig trygge døgnet rundt.

Læs mere på www.esecure.dk Videoovervågning kan skabe tryghed under byggesager, hvor andre end beboere færdes ved ejendommen.

Hvad er den rigtige løsning for os?

Når I skal vælge, hvem der skal hjælpe med at sikre jeres ejendom, om det drejer sig om adgangskontrol, videoovervågning eller noget tredje, så er det fornuftigt at Låse, adgangskontrol & døre

159

advertorial

Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere Det hænder hos boligforeninger, at cykler, barnevogne eller andet bliver stjålet fra gården på grund af dårlig aflåsning af porte og døre. Det skaber utryghed hos beboerne.

Af Steen Houby Projektchef Sikret

H

ærværk, tyveri og indbrud i gården kan skabe stor utryghed blandt boligforeningens beboere. Derudover er det selvfølgelig til stort besvær, hvis cykler og andet forsvinder, fordi gården ikke er ordentligt sikret.

Det er et problem, der let kan løses, hvis foreningen sørger for at få ordentlig adgangskontrol til ejendommen.

Fra utryghed til tryghed I Vanløse er en stor forening på 100 ejerboliger blevet langt tryggere. Beboerne havde over en længere periode følt sig utrygge, netop fordi ejendele fra gården forsvandt, og de ligeledes oplevede en del hærværk.

Løsningen for boligforeningen blev, at den eksisterende jernport blev forhøjet.

Det betød, at det ikke længere var muligt at kravle over den. Derudover blev porten monteret med automatik og briksystem.

Briksystemet blev monteret på samtlige døre og på porten. For beboerne i ejerforeningen i Vanløse har det skabt langt mere tryghed og samtidig sikret foreningen mod hærværk og tyveri.

Gamle ejendomme med nye løsninger Det skal også være muligt for gamle ejendomme at få etableret nye låsesystemer, dørautomatik og adgangskontrol. Ved mange af de ældre ejendomme, skal der oftest trylles med specielle løsninger, både

160

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

løsning giver en sund forening!”

teknisk og æstetisk, når der skal monteres låsesikring og portautomatik. I København er rigtig mange ejendomme af ældre dato, og derfor har Sikret gjort meget ud af at være specialister inden for dette.

“Der er forskellige behov alt afhængig af, hvilken boligforening det drejer sig om.”

låse, adgangskontrol & døre

“Den korrekte

Boligforeninger har forskellige behov En sikring hos boligforeninger starter altid med en dialog. Der er forskellige behov alt afhængig af, hvilken boligforening det drejer sig om, og om ejendommen er af ældre eller nyere dato. Der bør tages højde for både beboernes, bestyrelsen og administrationens ønsker om, og oplevelser af, sikringsbehovet i ejendommen.

Den korrekte løsning skaber nemlig tryghed og sikkerhed blandt ejendommens beboere – og det giver en sund forening!

Læs mere på www.sikret.dk

Låse, adgangskontrol & døre

161

advertorial

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

Af Gert Mejlshede salgschef Mejlshede Låse A/S

Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen?

Hvad er der galt med vores nuværende låse?

Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.

162

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Hvorfor så nøglebrikker?

For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøglebrikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan programmeres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det.

I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker.

Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres.

Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne, der ikke

Låse, adgangskontrol & døre

163

længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang til netop dette område, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre.

Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! – De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ureller dagstype styring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500.

Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen.

Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som f.eks. meget lave installationsomkostninger.

Hvad koster det?

Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler.

Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøg164

“Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.”

lerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle.

Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol.

Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance mellem udgiften til de forskellige typer nøgler og adgangskontrol for hver enkelt ejendom. I nogle ejendomme give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere.

De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at nøglebrikken kun skal hen i nærheden

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

låse, adgangskontrol & døre af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne.

De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold.

Det er normalt, at ejendommen tegner en servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangskontrolsystemer kan også leases på for-

nuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang.

Kan vi kombinere det med vores dørtelefon?

Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed.

Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv.

Læs mere på www.mejlshede.dk

Låse, adgangskontrol & døre

165

166

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: Diri

Løbende og især bæredygtig renovering har stor betydning for en vel-vedligeholdt ejendom. Men for mange boligforeninger står deres fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse.

Med en strategi for vedligeholdelse og renoveringer kan I sikre bedre løsninger og fremtidens økonomi.

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

167

advertorial

168

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Flere og flere boligforeninger har et ønske om at bidrage til den bæredygtige omstilling. En bæredygtig renovering har til formål at mindske energiforbruget i foreningen, men hvordan sikrer vi den rette balance mellem æstetik og ansvarlighed?

Af Ole Brockdorff

Arkitekt maa Trio Arkitekter

E

n bæredygtig udvikling betyder, at de forandringsprocesser, der finder sted i vores samfund, skal have en kvalitet, der sikrer, at de er i stand til at opretholde et godt liv for os alle. Bæredygtig udvikling betyder, at der er nogle elementer i vores samfund, som skal bevares eller bringes videre.

Det kan for eksempel være det gode liv, naturressourcer, de økologiske kredsløb, den sociale organisering, kulturen eller økonomien.

Hvornår er en renovering bæredygtig?

For at en renovering, til- eller ombygning, af en bygning betragtes som bæredygtig, skal bæredygtigheden strække sig fra start til slut i en byggeproces. Fra råvareindvinding over brugsfasen til nedrivning,

bortskaffelse og recirkulering. Bæredygtig renovering handler om at mindske energiforbruget – men det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

En bæredygtig boligforening er karakteriseret ved, at den i renovering, til-/ombygnings-, bygge- og driftsfasen bruger miljøvenlige eller genanvendelige materialer. Derudover skal der arbejdes mod et reduceret energi- og ressourceforbrug. Og så skal den gøre brug af

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

En bæredygtig boligforening

“Det er vigtigt, at der ikke opstår en modsætning mellem æstetik og ansvarlighed.”

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

169

alternative opvarmningsmetoder. Kort sagt: En bygning, der består af materialer og tekniske systemer (afløb, vand og varme), der på alle tidspunkter i bygningens livscyklus påvirker miljøet minimalt.

Bæredygtighed og arkitektoniske hensyn Arkitekten er her den oplagte samarbejdspartner for boligforeningen. Når vi som arkitekter renoverer, bygger om eller til, kan vi vælge at gengive det eksisterende eller at forlænge den oprindelige tanke bag bygningsarkitektur i en nutidig udgave.

Vores løsninger udspringer af de specifikke bygningspotentialer, og æstetikken skal integreres, så det bidrager til et sundt og godt indeklima, hvor renoveringen er optimeret i forhold til brugernes behov. Vi arbejder derfor analytisk med at identificere ånden i en bygning og

170

finde løsninger, der optimerer og gentænker det konkrete bygningsværk.

En bæredygtig renovering skal som al anden arkitektur være ansvarlig. For at vi når derhen, skal vi udfordre os selv og boligforeningen, og det er vigtigt, at der ikke opstår en modsætning mellem æstetik og ansvarlighed, da vores projekter kun er en succes, hvis økonomiske, teknologiske og bæredygtige aspekter er fuldt integreret i det arkitektoniske koncept.

Når et bæredygtigt renoveringsprojekt virkelig lykkes, er det fordi, det på én gang overrasker med sine innovative løsninger og samtidig udnytter styrkerne i det eksisterende.

Det er jo ikke nok at sikre CO2-regnskabet. Vi skal også sikre, at huset får et sundt og behageligt indeklima, en æstetisk og holdbar levetidsforlængelse, at vi kan vedligeholde de nye forbedringer, og endelig at det også er økonomiske rentabelt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Økonomi Der er flere muligheder for økonomisk tilskud til boligforeninger for gennemførelse af bæredygtige projekter. F.eks. er der i Københavns Kommune i øjeblikket tilskud gennem ” Byfornyelsespuljen”, ”Støjrenoveringspuljen”, samt forsyningsselskaber mm.

Bæredygtige renoveringer skal bl.a. fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer.

En ny moderne tagbolig vil f.eks. ikke kun forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til en renovering af den underliggende ejendom med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima. Det giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen, og på sigt en reduceret boligafgift.

Fordelene ved bæredygtig renovering Der er udført projekter hvor beboere inden renoveringen tændte for varmen i september måned pga. træk og kulde-gener, og hvor de efter renoveringen først skruer op på termostaten i december.

Der kunne måles en helt konkret værdi for beboere, idet foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93%.

Heraf var over 75% af energiforbruget til opvarmning i boligerne reduceret. Ved at efterisolere bygningskroppen, udskifte vinduer og etablere effektive varmegenvindingsanlæg sikres desuden både frisk luft i boligerne og genanvendelse af op til 85% af varmen i bebyggelsen.

Rådgivning om bæredygtighed i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund.

Samtidigt skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv.

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd. Samtidig er der stor opbakning til, at omstillingen gerne må koste noget på kort sigt, hvis den giver gevinst på langt sigt.

Læs mere på www.trioarkitekter.dk

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

“Bæredygtige renoveringer skal bl.a. fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter.”

“Foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93%.”

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

171

advertorial

Den gode byggesag i andels - og ejerforeninger Der er mange processer at holde styr på, når man som forening står overfor en byggesag. For hvordan kan man egentlig sikre, at alt forløber som det skal?

172

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Advokat SMEjendomme

Byggesager – hvor begynder man?

Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres.

I andelsboligforeninger er det et bilag til regnskabet, der skal godkendes på den

årlige generalforsamling. I ejerforeninger kan det være mere frivilligt, om man vil lave en.

På generalforsamlingen bør man have et punkt, hvor bestyrelsen foreslår større opgaver som facaderenovering og tagomlægning eller vinduesudskiftning/renovering.

Hvis vedtægterne ikke forlanger et kvalificeret (to tredjedeles flertal) flertal, kan punktet vedtages med simpelt flertal af de fremmødte. Det bør fremgå, hvad udgiften beløber sig til, og hvordan finansieringen skal ske - dette kan være via opsparing, grundfond, fælleslån eller endelig kontant betaling af ejerne eller andelshaverne.

Man kan ofte have brug for en byggekredit undervejs. I så fald skal banken også inddrages tidligt. Hvis man allerede har et overslag over udgiften, kan dette anføres i indkaldelsen. Ellers skal der afsættes midler til, at en byggerådgiver laver et forprojekt og indhenter priser oftest i licitation.

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

Af Thomas Marker

“Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales.”

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

173

Undgå at være forpligtet af laveste bud Ved licitation bør det anføres, at bygherrer ikke er forpligtet til at tage laveste bud. Således kan man tage den, der er bedst på visse opgaver frem for andre. Nogle gange kan man forhandle med de bydende, hvis man af priserne kan se, at én er dyrere end andre på nogle poster. Administrator og teknisk rådgiver laver herefter en rådgiver- og entrepriseaftale med den, der vandt licitationen.

Fredede ejendomme Mange fredede bygninger har fået en handlingsplan foræret af Kulturstyrelsen, som kan bruges som vejledning, i forhold til hvilken rækkefølge vedligeholdelsesopgaverne skal tages. Er ejendommen fredet, eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning. Ofte kan man søge om tilskud fra Kulturstyrelsen eller Energistyrelsen samtidig.

Hvordan sikrer man en god byggeproces?

Selve byggeriet er ikke noget, som man nødvendigvis skal glæde sig til.

“Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres.”

174

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Det er støjende, larmende og oftest på umulige tidspunkter. Så er man advaret! Men med god kommunikation og hyppige byggemøder, hvor en fra bestyrelsen og rådgiver samt evt. administrator er med, får I det alle lettere.

Byggemøde holdes som regel en gang ugentligt - oftest i en skurvogn tæt på ejendommen. Kaffen er ikke god, men møderne er nødvendige for at få drøftet alle problemer undervejs. Der skal også aftales, om der er ekstraarbejder, og om noget skal udgå af entreprisen (såkaldt +/- regnskab).

Regnskaber har betydning for valuarvurdering Efter en mangelgennemgang laver administrator det endelige regnskab, der viser, hvad der i alt blev forbrugt, og hvad der skal opkræves af ejerne eller optages lån for. I andelsboligforeninger skal man huske at nævne vedligehol-

delser og renoveringer i året overfor en evt. valuar, så dette kan medtages i DCFmodellen, som påvirker valuarvurderingen i enten negativ eller positiv retning.

Er der udlejning i ejendommen, skal der også indgives regnskab til Grundejernes Investeringsfond, hvor man kan søge midler tilbage.

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

“Er ejendommen fredet, eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning om byggetilladelsen.”

Den gode byggesag Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales. Skal taget f.eks. laves, kan man overveje at lave tagboliger. Hvis der skal laves nye vinduer, kan det overvejes at opsætte altaner.

Spørg din administrator til råds, før I beslutter, hvilken rækkefølge tingene skal tages i, da det ofte kan betale sig at bruge stillads til flere ting end blot tagudskiftning, når det alligevel er opsat.

Se mere på www.advokat-marker.dk

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

175

advertorial

Foreningens faste

rådgiver og ekspert Det er et stort ansvar at være bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening. Med en fast rådgiver tilknyttet kan arbejdet lettes betydeligt for bestyrelsen, så der skabes mere tid til andre projekter og til at holde fokus på den daglige drift.

176

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Direktør Ingeman Fischer ApS

B

estyrelserne i andels- og ejerboligforeninger dedikerer meget af deres tid frivilligt for at få foreningen til at løbe rundt. Det er et stort ansvar, da der er mange opgaver og projekter, der skal varetages. Især i forhold til kommende byggeprojekter, kan det være

tungt arbejde for bestyrelsen. Derfor er det en god idé at have en fast rådgiver tilknyttet jeres ejendom.

Fordelene ved en fast tilknyttet rådgiver For en fast tilknyttet rådgiver er det først og fremmest væsentligt at kortlægge bestyrelsens behov, for derefter at kunne udarbejde en prioritetsplan for de langsigtede kloge beslutninger. Som oftest træder en teknisk rådgiver til som en professionel sparringspartner, der tager ansvar, og kan bidrage til at lette bestyrelsesarbejdet. Når en boligforening har en fast rådgiver tilknyttet, betyder det, at foreningen får et sagligt grundlag at kunne budgetplanlægge ud fra.

Budgetplanlægning baseret på ekspertgrundlag Det første der sker, når man som boligforening får tilknyttet en professionel rådgiver, er, at ejendommens fysiske og energitekniske tilstand bliver gennemgået og alle skader fra kælder til kvist kortlægges grundigt. Dette resulterer

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

Af Lasse Ingeman

“Når man som boligforening ønsker en fast rådgiver tilknyttet, er det en fordel at vælge en virksomhed, der favner bredt.”

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

177

i en bygningsrapport samt en 10-årig drift- og vedligeholdelsesplan, hvor den bygningsmæssige tilstand gør bestyrelsen i

“Det er et stort ansvar at være bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening.”

178

stand til at prioritere og træffe de langsigtede beslutninger for foreningens vedligeholdelsesprojekter. Foruden at rapporten skaber en generel tryghed i bestyrelsen og gør det let at redegøre for deres prioriteringer over for foreningen, giver den også alle beboerne det samme overblik over, hvad bestyrelsen nu bruger pengene på.

En helhedsplan der letter bestyrelsesarbejdet Når man som boligforening ønsker en fast rådgiver tilknyttet, er det en fordel at vælge en virksomhed, der favner

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

bredt. Det betyder nemlig, at foreningen kan få hjælp i alle led af en eventuel byggeproces og i den forbindelse slipper for at søge hjælp andetsteds.

Skal jeres forening eksempelvis have etableret nyt tag, vil vores rådgivere kunne hjælpe jer med at konkretisere jeres tanker, idéer og behov, til noget man kan bygge efter. Med hjælp fra vores arkitektteam laves der skitser og ansøges om byggetilladelser, ingeniørerne hjælper med de statiske beregninger, og vores konstruktører fører tilsyn og sikrer, at byggeriet overholder alle regler og anvisninger.

Derudover varetager vores energiteknolog hele den energimæssige del af byggeprocessen, der bliver tænkt ind i helheden, hvor der kan skabes værdi og besparelser på den lange bane.

Med et skarpt bagland i ryggen kan I altså som boligforening få en 360 graders rådgivning af ejendommen samt en helhedsplan for det samlede byggeri – og det gør bestyrelsesarbejdet mere simpelt!

Langsigtede kloge beslutninger I foreningen AB Garvergaarden fik de udarbejdet en bygningsrapport og prioriteringsplan af Ingeman Fischer ApS. “Vi kan nu træffe de langsigtede kloge beslutninger”, siger bestyrelsesformand Jørgen Schlosser. Ejendommen blev gennemgået fra kælder til kvist, og det har hjulpet bestyrelsen med at prioritere de vigtigste projekter. “At have en tilknyttet rådgiver kan fungere som en god samarbejdspartner for bestyrelser, der ikke selv har sagkundskaben til at rådgive og træffe beslutninger, der har betydning på lang sigt”, uddyber Jørgen Schlosser.

Læs mere på www.ingemanfischer.dk

vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

“En teknisk rådgiver træder til som en professionel sparringspartner, der kan bidrage til at lette bestyrelsesarbejdet.”

En rådgiver og ekspert kan bl.a. hjælpe jer med: • Bygningsrapport.

• 10-årig drift og vedligeholdelsesplan.

• Kortlægnings af bygningens energitekniske tilstand.

• Statiske beregninger.

• Ansøgning om byggetilladelser.

• Rådgivning fra start til slut i et projekt.

Vedligeholdelsesplan, byggeproces & renovering

179

180

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: iStock

Genanvendelse (eller upcycling) af byggematerialer er ikke kun mere bæredygtigt, men også nødvendigt hvis bygningsrenovering skal bidrage til at forbedre miljø og klima. Og det er enklere end man skulle tro.

Genanvendelse

genanvendelse

Genanvendelse

181

Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse Af Katrine Hauge Smith Seniorkonsulent Teknologisk Institut

Byggeaffald tegner sig for ca. 40% af alt affald i Danmark. Samtidig er vi udfordret på jomfruelige materialer, og derfor er det vigtigt, at vi genanvender vores byggeaffald på den mest optimale måde.

D

en nuværende indvinding af råstoffer i Danmark er begrænset, så det er nødvendigt at øge genanvendelsespotentialet for ressourcer fra byggeriet, så de kan bruges igen. Vores eksisterende bygningsmasse skal derfor betragtes som en ressourcebank med værdifulde materialer, og når bygningsdele rives ned – enten ved renovering eller total nedrivning – bliver nedrivningsprocessen et produktionssted for en stor mængde genanvendelige materialer. Når du bygger nyt eller renoverer, opstår der affald, som skal håndteres. Men det er afgørende for

182

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Smith, som til daglig arbejder på Teknologisk Institut og er ekspert i cirkulær økonomi.

Et af de områder, som særligt udfordrer, er netop dokumentation og sporbarhed.

- I dag kæmper vi med fortidens synder – i form af f.eks. asbest, PCB og bly, som er bygget ind i vores bygninger. Det er en udfordring, både når vi skal bo i det, rive

Genanvendelse

Genanvendelse

værdien af det byggeaffald, der opstår, hvordan håndteringen er foregået.

- Det er et faktum, at vi i dag nedknuser rigtig meget af vores byggeaffald og bruger det i f.eks. vejfyld. Hvis vi kan blive bedre til at genanvende, så har vi meget at vinde, men samtidig skal vi være opmærksomme på at fjerne skadelige stoffer fra affaldet, siger Katrine Hauge

183

Et bygningspas skal indeholde: • En overordnet beskrivelse af konstruktionsdele i byggeriet.

• Oplysning om mængder og dimensioner at materialer der indgår.

• Oplysning om materialetyper samt placering i byggeriet.

• Oplysning om eventuelle kemikalier og specifikke produkter i de anvendte materialer.

• Anvisninger til hvordan materialerne er samlet, samt hvordan de adskilles ved nedtagning – det gør det lettere at skille byggematerialerne ad igen uden at ødelægge dem, så de dermed kan genbruges.

det ned og ønsker at genanvende materialer. Bygningen skal derfor kortlægges for skadelige stoffer inden den rives ned eller renoveres. Selv om de skadelige stoffer ikke er et problem, når vi bor i huset, kan det godt blive et problem, når vi håndterer affaldet, forklarer Katrine Hauge Smith.

Fra affald til ressource Ifølge Katrine Hauge Smith, kan det være en god ide at supplere en kortlægning af

“Det er vigtigt, at vi får styr på dokumentationen både nu og i fremtiden.”

184

skadelige stoffer med en såkaldt ressourcekortlægning. Hvis vi vil have mere cirkulær økonomi og genanvendelse, skal vi nemlig have større fokus på ressourcerne i bygningen både før, under og efter nedrivningen.

Men vi skal også tænke os om, når vi bygger nyt eller bygger nye materialer ind i vores bygninger, f.eks. når vi renoverer.

- Det er vigtigt, at vi får styr på dokumentationen både nu og i fremtiden. For det er klart, at vi ikke ønsker at stå med dokumentationsudfordringer og miljøskadelige stoffer i vores bygninger om 50 år, som vi gør i dag. Derfor anbefaler vi f.eks., at man

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

indfører et såkaldt bygningspas. Det tror vi kan være en løsning på at få det overblik fremadrettet, som vi mangler i dag, siger Katrine Hauge Smith.

For boligforeningernes vedkommende er det relevant at diskutere og undersøge foreningens ejendom for eventuelle skadelige stoffer og lave en bredere ressourcekortlægning med den tekniske rådgiver, der forestår boligforeningens drift- og vedligeholdelsesplan. Herved kan man tage ansvar for fremtidig ressourceanvendelse og øge bæredygtigheden gennem øget genanvendelse.

Genanvendelse

“Selv om de skadelige stoffer ikke er et problem, når vi bor i huset, kan det godt blive et problem, når vi håndterer affaldet.”

Med et bygningspas får man: • Styr på informationer og dokumentation af byggeriet.

• Alle oplysninger samlet ét sted.

• Mulighed for at planlægge nedrivninger og undgå uforudsete overraskelser.

• Overblik over bygningens ressourcer, hvilket letter affaldshåndteringen.

• Mulighed for at udnytte ressourcer bedst muligt i et cirkulært perspektiv.

Genanvendelse

185

186

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: Nick Karvounis

Boligforeningers øverste etage er mere end bare et tag over hovedet. Udnyttelse af tagrum til boliger giver en bedre energiudnyttelse for alle beboere, og i et nyt tag kan der tilmed integreres usynlige solceller.

tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

Tag, tagterrasse & tagbolig

187

advertorial

Tagboliger giver muligheder for at opnå boligmæssige kvaliteter, der har betydning for menneskers trivsel.

188

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Guld på loftet?

Fremtidens boligbyggeri i København skal ikke kun ske på tomme byggegrunde i nye bydele. Den tomme plads under tagene på byens eksisterende bygninger skal også inddrages.

Af Ole Brockdorff

Arkitekt maa Trio Arkitekter

tag, tagterrasse & tagbolig

Har jeres boligforening

K

øbenhavns Kommune ønsker at fremme mulighederne for at etablere tagboliger i og på eksisterende bygninger og dermed fortætte byen med udgangspunkt i den eksisterende bygningsmasse.

I tagboliger er der optimale muligheder for at opnå nogle boligmæssige kvaliteter, som ellers kan være svære at tilvejebringe, når man bygger nyt i en

Tag, tagterrasse & tagbolig

189

tæt bebygget by. For eksempel er mulighederne for adgang til dagslys og udsigt til himlen bedre øverst i en bygning, og det er faktorer, der har en væsentlig betydning for menneskers trivsel.

Mange muligheder for udnyttelse af tagrummet De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Derfor lavede man typisk tagkonstruktioner på 45o, der gjorde at regn og sne let løb af. Rummet under taget blev brugt til vaskerum, tørrelofter og rum til opbevaringen.

Ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer vi bygningen. Men tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til.

Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind.

Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. Man kan f.eks. etablere en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrøn-

190

“Ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer vi bygningen.”

nede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre, og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning.

På de flade tage kan der dog også etableres boliger, erhverv mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag.

Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor der selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Bæredygtige fordele og urban gardening Energioptimering og begrønning af tage, tagterrasser og tagaltaner vil have en positiv effekt på vores mål om at reducere CO2 belastningen og på den lange bane blive CO2-neutrale.

ARKITEKTONISKE HENSYN

FRI- OG OPHOLDSAREALER

I forbindelse med etablering af tagboliger er det vigtigt, at man er opmærksom på de særlige hensyn, der skal tages til Københavns historiske og arkitektoniske værdifulde bygninger og områder.

Trivsel og tryghed i boligområder hænger tæt sammen med omgivelserne. Derfor er det vigtigt, at man tænker disse aspekter ind i arbejdet med udearealerne, så også bynatur, byliv og fællesskaber styrkes.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: Till Daling

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Ja, der er stor politisk vilje. Men politiske ambitioner, og forvaltningernes grundlag og muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet, går ikke altid hånd i hånd.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis

byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse.

Helhedsvurderinger efter byggeloven indebærer udøvelse af skøn med inddragelse af saglige kriterier. Retningslinjer for tagboliger berører fire emner af stor betydning for helhedsvurderingen af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger: Arkitektoniske hensyn, dagslys, friareal og parkering.

Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Københavns Kommune offentliggjorde i maj 2019 nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse.

tag, tagterrasse & tagbolig

Etablering af tagboliger er en del af den bæredygtige renovering/modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor, og det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Etablering af tagterrasser og tag-altaner, samt begrønning af disse, ligger i tråd med filosofien bag Urban Gardening. Urban Gardening er, at bymennesker, ved at dyrke frugt og grønt mellem husene, i byhaver, baggården og på tagterrasser og altaner, både kan få smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har desuden påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiver, en følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Læs med i artiklen på næste side, og bliv klogere på, hvordan I kommer igang, hvis I ønsker at udnytte foreningens tagrum.

“Retningslinjer for tagboliger berører fire emner af stor betydning for helhedsvurderingen.”

DAGSLYS

PARKERING

Gode dagslysforhold i arbejds-, opholds- og beboelsesrum bidrager til god livskvalitet. Når byen udvikles, og bygninger til- og ombygges, skal man sikre, at både nye og eksisterende boliger og erhvervslejemål har gode dagslysforhold.

I Københavns Kommunes planlægning er der taget stilling til, hvor meget parkering der skal etableres på en ejendom i forbindelse med nybyggeri samt om- og tilbygninger.

Tag, tagterrasse & tagbolig

191

advertorial

Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi igang?

At etablere tagbolig og/eller tagterrasse i boligforeningens tagrum er ikke noget, man bare lige gør. Der er kriterier, som man skal leve op til og mange beslutninger, der skal tages, men med god planlægning og rådgivning kan det blive en stor succes.

192

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Arkitekt maa Trio Arkitekter

I

mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage. Udnyttelse af tagetagen kan nemlig vise sig at være meget attraktiv økonomisk, med mulighed for at forbedre ejendommen.

Etablering af nye tagboliger bliver ofte tilbudt som en ’gratis’ mulighed af en developer, som samtidig køber retten til at videresælge boligerne. Ejendommen får måske ved samme lejlighed nyt tag “gratis”, eller der bliver udført andre tiltrængte renoveringsarbejder. Det er et meget tillokkende tilbud for mange boligforeninger, men kan også give problemer i forhold til, hvem der bestemmer over hvad.

Det første skridt: Arkitektoniske hensyn Én af kriterierne i helhedsvurderingen, som forvaltningen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, er “arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn/kvalitet kan være svært at definere. Det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne, f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over byens tage og med mulighed for at etablere et grønt areal.

Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstruktionen og placeringen af installationer. Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt.

Det første boligforeningen bør gøre er derfor at finde en arkitekt, der ved, hvad der skal tages hensyn til, og som har erfaring med projekteringen af tagboliger. Den rette arkitekt eller rådgiver vil nemlig være bekendt med den krævede disciplin, der skal til for at styre projektforløbet succesfuldt gennem en dialogorienteret proces med bygherre, bruger/beboer, myndighed, rådgiver og entreprenører.

tag, tagterrasse & tagbolig

Af Ole Brockdorff

Udvidelse eller nye boliger?

En tagbolig kan enten indrettes som en ny, selvstændig bolig eller som udvidelse

“God planlægning kan spare tid og penge i projekteringsog byggefasen.”

Tag, tagterrasse & tagbolig

193

Der er mange muligheder for at udnytte tagrummet, og man kommer et langt skridt hen ad vejen, hvis man etablerer en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder.

“Den rette arkitekt eller rådgiver vil nemlig være bekendt med den krævede disciplin, der skal til for at styre projektforløbet.”

Vejen til succes Etableringen af nye tagboliger er en proces, som heldigvis går godt rigtig mange gange. Men der er selvfølgelig også nogle udfordringer eller faldgruber, som man bliver nødt til at være opmærksom på, når man skal beslutte sig for at indrette et ’kig til stjernerne’ under taget.

Både før og under en byggesag er det en fordel at have en tæt dialog med de berørte parter, ikke mindst ejendommens beboere, men også ejerne og beboerne af de omkringliggende ejendomme. Beboerne i en ejendom, hvor man vil ændre anvendelse af tagetagen, berøres altid af byggesagen. Det er derfor vigtigt, at man i beslutningspro-

cessen interesserer sig for, at de eksisterende beboere ser fordelene i projektet og ikke kun fokuserer på ulemper.

God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen. Derfor er det vigtigt at komme godt fra land og få udarbejdet et godt byggeprogram som grundlag for beslutningen om at etablere tagboliger. Man kommer et langt skridt hen ad vejen, såfremt man som bygherre kan etablere en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder.

Uanset om I ønsker at etablere tagterrasse, udvide eksisterende boliger eller etablere nye tagboliger, så er det altid vigtigt, at have en arkitekt eller rådgiver med ombord.

Læs mere på www.trioarkitekter.dk

tag, tagterrasse & tagbolig

af den eksisterende bolig, der ligger under tagrummet.

Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/ eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer.

Der er fordele og ulemper både ved at etablere nye boliger og ved at udvide af de eksisterende boliger. En selvstændig bolig kan lejes ud til markedsprisen, men kravene til byggeriet er større, end hvis der blot er tale om en udvidelse. Der er f.eks. strengere krav til brandsikring og lydisolering, man skal føre trappe op, og man skal etablere køkken, bad og toilet.

Byggeopgaver, der griber ind i ældre konstruktioner, kræver grundige forundersøgelser og omhyggelig tilstandsvurdering. De udførte løsninger må ikke medføre skader. På følgende områder skal man være særlig opmærksom: • Tagkonstruktionens og tagdækningens udformning og alder.

• Detaljer, f.eks. i forbindelse med kviste, vinduer, gennemføringer og skotrender.

• Varme- og lydisolering.

• Fugt- og brandsikringsforanstaltninger.

• Nye vådrum på eksisterende træbjælkelag.

• Statiske forhold ved ændret brug af tagrummet.

• Installationstekniske ændringer.

• De mange forskellige sammenbygninger af materialer med forskellig levetid.

Tag, tagterrasse & tagbolig

195

Foto: Carlo Villarica

196

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

vinduer & facade

vinduer & facade En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facader. Nye eller renoverede vinduer kan give en tocifret procentbesparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning.

Vinduer & facade

197

advertorial

198

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

vinduer & facade

257 År gammelt russisk trick giver boligforeninger

Sundt og billigt indeklima Boligforeninger sparer mange penge ved at renovere med utætte vinduer, som gør ventilationsanlæg og genhusning overflødige.

Af Peter L. Clausen CEO Horn Group ApS

D

et lyder tosset. Hvorfor skulle man erstatte gamle vinduer med nye, som ikke er tætte?

Men det er præcis, hvad flere boligforeninger gør, og det sparer dem for mange penge.

Mange vinduer kan fås med ventiler til frisk luft, men de slipper ikke nok luft ind. Og om vinteren, hvor udluftning er ekstra vigtigt, lukker mange beboere for dem, for at undgå træk. Derfor bruger vi det gamle russiske trick fra Vinterpaladset i Ventilationsvinduer. De utætte vinduer er nemlig designet til at slippe så meget luft ind, at de effektivt erstatter mekanisk ventilation.

Fanger tabt varme Tricket går ud på at fange varmen, som normalt forsvinder ud gennem vores vinduer. Med Ventilationsvinduer genvinder du effektivt den tabte varme i frisk luft. Luften slipper ind i bunden af vinduet og stiger til vejrs, når den bliver varmere. I toppen af vinduet kommer den ind i så store mængder, at beboerne aldrig behøver at lufte ud selv.

Men luften skal også ud igen. Det klarer de eksisterende aftræk i køkken og bad så godt, at der ikke skal instal

Vinduer & facade

“Boliger med få vinduer kan også få gavn af konceptet.”

199

leres andet end vinduer. Derfor kan din boligforening blive fri for at genhuse beboere. Ventilationsvinduerne kræver ikke strøm. Men de kan suppleres med en centralt placeret varmepumpe, som skærer endnu dybere i energiforbruget.

Fungerer i mange boliger Boliger med få vinduer kan også få gavn af konceptet. Horn Group har brugt konceptet til altandøre i Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9 på Østerbro – en del af Københavns Klimakarré.

“Vi frygtede nedhængte lofter og støjende ventilationsanlæg. Derfor er vi blevet positivt overraskede over den diskrete og effektive løsning. Altandørene og vinduerne ser almindelige ud, men jeg skal love for, at de gør en forskel,” fortæller formand Bjarne G. Pedersen.

Ventilationsvinduet er lige nu med i aktuelle projekter med 3.000 boliger – både nybyggerier og renoveringer – herunder for Boligforeningen Sjælland, Frederikshavn Boligforening og Bo-Vest med flere.

Se mere på ventilationsvinduet.dk

“Tricket går ud på at fange varmen, som normalt forsvinder ud gennem vores vinduer.”

200

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

almindelige ud, men jeg skal love for, at de gør en forskel.”

Teknologisk Institut har påvist, at effekten er god nok til, at det sjældent kan betale sig at installere mekanisk ventilation.

vinduer & facade

“Altandørene og vinduerne ser

Foto: Azka Rayhansyah

202

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

I mange ejendomme er faldstammerne nu så gamle og forfaldne, at de skal fornyes. Men skal de skiftes, eller kan en renovering, der er nemmere, hurtigere og billigere gøre det?

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

203

Effektiv rørfornyelse med faldstamme relining Med relining af faldstammer sikres en CO2-besparelse på 100 kg i hver lejlighed, og metoden er dermed med til at fremme en bæredygtig retning.

Af Søren Dallov Ibsen Direktør Greenpipe

T

ærede, utætte og porøse faldstammer i køkkener og badeværelser er et stort problem, der kan få fatale konsekvenser, hvis ikke det udbedres. Alligevel udsætter mange renovering af faldstammerne, da det kan virke uoverskueligt og forstyrrende i hverdagen. Vælger man at benytte relining til renovering af faldstammerne, får man ikke blot faldstammer, der tager sig ud som nye – man mindsker også beboergener og byggeaffald betydeligt.

Bæredygtig metode Greenpipe A/S har eksisteret siden 2010 og reliner faldstammer og afløbssystemer i mere end 1000 boliger årligt i hele landet. Kundegruppen spænder bredt: Fra almene boliger og store virksomheder til andels- og ejerboligforeninger.

Relining indbefatter både strømpeforing og coating af faldstammerne.

Først renses rørene med en roterende rensekæde, herefter tørres de med varm luft, og afslutningsvist coates faldstammerørene med polyurethan.

Materialet polyurethan er gennemtestet af Teknologisk Institut og indeholder de samme egenskaber som konventionelle rør. Det betyder, at når renoveringen er

Faldstamme Relining - Processen Rådgivning

Forberedelse

- Gennemgang af ejendommen.

- Faldstamme inspektion, evt. med TV inspektion og tilstandsrapport.

- Præsentation af løsningen på bestyrelsesmøde eller generalforsamlingen (hvis ønsket).

204

- Afmontering af toiletter og vandlåse.

- Afdækning af gulve hvor vi arbejder.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Rensning - Faldstammen renses mekanisk med kæde og vand (om nødvendig med spuling).

“Greenpipe udviser høj professionalisme. De er gode til at håndtere og informere beboerne, og de reagerer godt og hurtigt, hvis der er særlige hensyn at tage i forbindelse med renoveringen.”

- Marcus Hansen fra SORI

gennemført, opnår de renoverede faldstammer samme levetid som helt nye rør.

Genbrug af eksisterende byggematerialer taler altså ind i den grønne retning, der ses globalt, og vælger man relining, kan man spare intet mindre end 100 kg CO2 pr. lejlighed.

Beboerservice er afgørende Relining er en metode, der sikrer, at beboernes hverdag fungerer optimalt, mens lejlighederne undergår renoveringen.

Med relining vil der hverken være støv

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Ingeniørfirmaet SORI, der flere gange har ført tilsyn med Greenpipe’s renoveringer, bekræfter at en høj grad af beboerservice er afgørende for den samlede oplevelse af renoveringsopgaven.

eller byggeaffald, og renoveringen kan udføres på to dage.

Christof Strelander fra Greenpipe udtaler “Beboerservice er enormt afgørende for os, og det er vigtigt, at beboerne føler sig trygge under renoveringen. Derfor sørger vi for at informere på en ordentlig måde, og vi ønsker at tilgodese den enkeltes behov, så alle er tilfredse. Vi får utrolig positiv respons fra boligforeningerne, og er meget stolte af den måde, vi servicerer beboerne på.”

Se mere på www.greenpipe.dk

Relining processen tager typisk kun 1-3 dage per lejlighed Udtørring

Relining

- Faldstammen udtørres med varm luft.

- Indvendig TV-inspektion for at dokumentere at faldstammen er rengjort 100%.

- Polyurethan sprøjtes i et jævnt, glat lag på indersiden af faldstammen med Greenpipe’s robot-styrede “Reliner”.

Aflevering - Indvendig TV-inspektion og dokumentation af det færdige resultat.

- Montering af toiletter og vandlåse.

- Aflevering af projektet.

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

205

Foto: Markus Spiske

206

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Livet i byen giver for mange større mening og livskvalitet, når man har adgang til velindrettede fællesarealer med mulighed for at pynte med blomster og dyrke grønt og frugt.

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

207

advertorial

“Det kræver specialviden at undgå at begå dyre fodfejl.”

208

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

Sikkerhed på legepladsen er vigtigT Skærpede regler bør interessere alle med en legeplads og udendørs aktivitetsområder Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

209

af Janne Riken Marketingchef Dalpin

I

nspektion af udendørs legepladser og aktivitetsområde er et kompliceret område. Det kræver specialviden at undgå at begå dyre fodfejl, og de nye regler på området udgør lidt af en fælde, som man skal være bevidst om, hvis man er ansvarlig på området.

210

Det fortæller Bjarne Terndrup, der er adm. direktør for virksomheden DALPIN, som netop er ekspert i inspektion af legepladser og aktivitetsområder.

Nye regler på området Bjarne Terndrup forklarer, at der netop er kommet nye regler, som siger, at inspektion skal udføres af en uafhængig part - og altså ikke længere kan udføres af en person, som f.eks. har været involveret i byggeriet af legepladsen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Manglende viden kan skabe problemer DALPIN samarbejder med ca. 35 kommuner. De løser også opgaver for boligselskaber, grundejerforeninger og institutioner. Odense-virksomheden har ikke bare stor praktisk erfaring i sit felt.

Direktøren sidder som deltager med ved de borde, hvor både danske og europæiske standarder på området bliver udfærdiget.

Bjarne Terndrup oplever, at mange af de aktører, der tegner, opfører eller ejer

En af udfordringerne er, at mange aktører ikke har forstået, hvor detaljeret kravene på området er.

“Hvis man ønsker at etablere legeplads i foreningens gård, kan det derfor være en god idé at inddrage specialister.”

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

Derudover er bygningsreglementet fra 2018 mere specifikt, end mange går og tror. ”Det er vigtigt at forstå, at der i reglementet fra 2018 blev defineret en række krav. Selvom der er tale om en bekendtgørelse, så indeholder den specifikke henvisninger til, hvor man kan finde de krav. Når der peges på standarder, så bliver de reelt grundlaget for lovgivningen. Med bygningsreglementet bliver ellers frivillige standarder til lov”, siger Bjarne Terndrup.

aktivitetsområder, endnu ikke har forstået, hvor detaljerede kravene i dag er. ”Der er stor mangel på viden om området. Det gælder alt fra arkitekterne, producentledet, montørledet til dem, der drifter det. Ofte tror de, at legepladsområdet er ganske simpelt.

Men det er det ikke. Det er nogle af de største standarder, der alene fylder ca.

265 A4- sider”, siger han og tilføjer: ”Vi oplever desværre nogle gange, at vi kommer til efterinstallationsinspektion og finder mange problemer, som kunne være undgået, hvis man havde haft indsigt i reglerne. Det kan skabe problemer og uenighed om, hvem der er ansvarlig.

Det hele kan altså blive kostbart for den udførende part” Hvis man ønsker at etablere legeplads i foreningens gård, kan det derfor være en god idé at inddrage specialister, der er særligt opmærksomme på de detaljerede krav og standarder, der er på området, for at undgå problemer i sidste ende.

Læs mere på www.dalpin.dk

211

Foto: Osman Rana

212

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

kælder & skybrudssikring

kælder & skybrudssikring

Klimaet og vejret forandrer sig, og nogle boligforeninger har svært ved at sikre ejendommen fuld ud mod de skybrud, som bliver hyppigere.

Men der findes flere løsninger mod vandindtrængen og høj vandstand.

Kælder & Skybrudssikring

213

advertorial

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge Tørring af tøj kan gøres hurtigere og langt mere klimavenligt med affutgning i forhold til opvarmning. Affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler, og opvarmning kan dermed helt undværes.

Af kirsten tolstrup marketing manager munters a/s

Affugtning i stedet for opvarmning kan spare mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling.

Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring.

Ved at installere sorptionsaffugtning i

tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Hvordan fungerer det?

Metoden skaber den tilstand, som vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring.

Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

214

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

• Store energibesparelser i forhold til opvarmning.

• Meget kort tørretid.

• Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper.

• Forhindrer mug og skimmel.

• Automatisk start/stop.

• Nem installation.

• Nem vedligeholdelse.

“Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum.”

kælder & skybrudssikring

Fordelene ved et affugtet tørrerum

Se mere på www.munters.dk/toerrerum

tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. “gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur

og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget.

Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol. Munters kan også levere systemer til ophængning af tøjet.

Med affugterne kan også leveres de nødvendige kanaldele til montagen samt opstart og indregulering af hele systemet.

Kælder & Skybrudssikring

215

Fugtig kældervæg – sådan skal du efterisolere Fugtige kældervægge er ikke et ukendt fænomen i den danske bygningsmasse. Udover udfordringer med fugt, oplever mange problemer med saltudfældninger, afskallende puds, misfarvninger og i visse tilfælde jordslået eller muggen lugt. Løsningen er efterisolering – men det skal gøres korrekt.

Af Thor Hansen Sektionsleder, civilingeniør, ph.d., Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

216

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

“Er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat.”

kælder & skybrudssikring

D

e fleste har oplevet at befinde sig i en fugtig kælder – og mange vil kunne genkalde sig både lugten og følelsen, for den er ikke behagelig. For mange er motivationen for at skabe en mere brugbar kælder derfor stor. Der er flere ting man kan gøre indledningsvist, men er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat.

“Står man med en kælder, hvor indeklimaet ikke er godt, kan man starte med at forbedre forholdene ved at sikre, at der er tilstrækkelig opvarmning og ventilation, at der er foretaget hensigtsmæssige valg af indvendige overfladebehandlinger, og at indretningen er passende – det er fx ikke hensigtsmæssigt at stable mange ting op langs ydervæggen,” forklarer Thor Hansen, som er fugtspecialist på Teknologisk Institut.

Hvis ovenstående ikke hjælper, så er det formentlig fordi fugtbelastningen er høj, og så skal der andre metoder i brug, hvis ønsket er at gøre kælderrummene mere anvendelige eller at reducere energiforbruget.

“Kælderydervægge og -gulve i den ældre bygningsmasse er som regel uisolerede. Det betyder, at deres overflader er kolde, energitabet stort og at fugtbelastningen kan være høj. Det er muligt at forbedre disse forhold ved at isolere kælderydervæggene udefra og etablere et drænsystem. Det er en forholdsvis omkostningstung løsning, men det er en fugtsikker og robust løsning, som vi ved virker,” understreger Thor Hansen og tilføjer, at den nemme løsning, hvor man udfører en indvendig efterisolering af kælderydervægge, ikke kan anbefales.

“Når man laver en indvendig efterisolering af en kælderydervæg, gør man samtidig kælderydervæggen koldere.

Det giver stor risiko for fugtophobning og skimmelsvampevækst, og det vil på sigt påvirke indeklimaet negativt,” forklarer Thor Hansen, som ikke sjældent er ude på sager, hvor indvendig efterisolering har forværret problemerne i kælderen.

Fugten skal ledes væk Når man efterisolerer kældervæggen udvendigt, bliver væggen varm, og dermed bliver de indvendige overflader også varmere, hvilket nedsætter fugtniveauet samt skimmelrisikoen og reducerer energitabet. Hvis man samtidig vælger et diffusionsåbent isoleringsmateriale Registrering af fugtniveau inden vurdering af udbedringsforslag.

Kælder & Skybrudssikring

217

og fravælger diffusionstætte membraner som fx grundmursplader, bitumenmembraner eller asfaltering, vil fugten fra kælderydervægge kunne fordampe begge veje – både mod indeklimaet men også mod jorden.

“Når vi taler om efterisolering og fugt, så gælder det om at få fugten væk. Derfor er den optimale løsning at sikre, at fugten kan fordampe begge veje. Fordi jorden er væsentlige koldere, vil fordampningen være størst den vej. Så hvis der på den udvendige side af kælderydervæggen kun er diffusionsåbne materialer, kan fugten med tiden forlade konstruktionen, og så står vi pludselig med en tør og anvendelig kælder,” forklarer Thor Hansen.

Når man etablerer en udvendig efterisolering, er det som udgangspunkt en god ide også at etablere et omfangsdræn, som leder overskydende fugt og nedsivende overfladevand bort fra kælderkonstruktionen. I sjældne tilfælde er der også behov for at sænke en høj grundvandsstand, hvilket kræver dybere rådgivning af renovering samt behov for f.eks. stikdræn udover et omfangsdræn.

Ingen nemme og billige løsninger Selvom udvendig efterisolering kan gøre kælderen langt mere anvendelig, så påpeger Thor Hansen, at disse tiltag ikke nødvendigvis vil løse alle udfordringer i en kælder.

Grundlæggende anbefalinger Udvendig kælderisolering og etablering af omfangsdræn kræver nøje planlægning, og det kræver bygge- og fugtteknisk viden. Arbejdet udføres sektionsvis, for at opretholde stabiliteten i kælderen og dermed hele bygningen.

Dræn: Inden der etableres omfangsdræn, anbefales det at foretage en geoteknisk analyse for at vurdere, om et omfangsdræn er nødvendigt. Samtidig skal det belyses, om jordbundsforholdene kræver en vurdering af en statiker med henblik på udskridningsfare under byggearbejderne. Placering og dimensionering af omfangsdræn skal afstemmes med jordbundsforholdene.

Udvendig kælderisolering: Det anbefales, at efterisoleringen udføres fra så

218

langt nede på kælderydervæggen/fundamentet som muligt til over terræn og op, så soklen ligeledes bliver efterisoleret. Der kan dog vælges en mindre tykkelse over terræn af arkitektoniske grunde.

Kælderens indeklima og indretning: Isolering og dræn af kælderydervægge bør suppleres med passende indvendige overfladebehandlinger, tilpas rumtemperatur året rundt samt tilstrækkelig ventilation (ca. 0,5 gange i timen, svarende til ca. 25 m³ luftskifte pr. time i en 100 m² kælder).

Det er desuden en betingelse, at møbler og bohave ikke er i tæt kontakt med gulve og vægge, men at der er et velventileret mellemrum mellem vægge og møbler.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

med høj fugtighed til en tørre og anvendelig kælder er en stor investering.”

“I en ældre ejendom vil kældergulvet stadigvæk være uisoleret, og der vil ske en vis opsivning af grundfugt fra gulvet, selvom man har fået styr på fugt fra væggene. Det skal man tage højde for ved indretning af kælderen,” siger Thor Hansen og fortsætter: “Alternativt, men igen omkostningstungt, kan fugt fra f.eks. skillevægge standses ved at etablere en vandret fugtmembran lige over gulvet. I kælderydervægge kan det være svært at etablere en ubrudt vandret fugtmembran og standsning af fugtopstigning i kældergulve kræver en opbrydning af gulvene og en fugtsikring af et nyt kældergulv,” forklarer Thor Hansen.

At gå fra en kælder med høj fugtighed til en tørre og anvendelig kælder er en stor investering. Derfor er svaret på, om der findes en billigere løsning også ganske kort.

“Nej. Vi ved, at der på markedet er forskellige produkter som plæderer for udtørring i form af osmotiske kræfter, enten ved strøm eller magnetisme. Vi har haft flere sager, hvor disse systemer er afprøvet, men hvor effekten af udtørringen ikke har været til stede. Så hvis man skal sikre en tørre kælder, skal man investere i korrekt efterisolering og omfangsdræning,” slutter Thor Hansen.

kælder & skybrudssikring

“At gå fra en kælder

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret Ring

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet.

– eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde.

Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Annonce_Bolig_Håndbogen_2020_125x190.indd 1

15.10.2020 13.57

Foto: Josh Appel

Ejendomsvurderinger er i disse år et varmt emne for især andelsboligforeninger, ligesom finansiering af renovering og vedligeholdelse har stor betydning for en forenings økonomi.

regnskab, økonomi & valuar

regnskab, økonomi & valuar

Regnskab, økonomi & valuar

221

advertorial

Valuarvurdering efter Blackstone - reglerne Hen over sommeren 2020 trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft.

Den følgende artikel kortlægger de vigtigste nye ting, man som andelshaver og valuar vurderingsmand skal være opmærksom på.

“Lovindgrebets betydning er slet ikke så stort for andelsboligforeninger, som man kunne have frygtet.”

222

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Vurderingschef STAD Valuar

F

ormålet med lovindgrebet har primært sigte på at vanskeliggøre det attraktive ved at opkøbe ejendomme med henblik på at renovere dem og øge huslejen for store kapitalfonde mv. Dog har indgrebet også nogle følgevirkninger, der griber ud over den egentlige målgruppe - det vil blandt andet sige andelsboligforeninger.

regnestykket, når man som valuar skal opgøre værdien af en andelsboligforenings ejendom, hvis energimærke er ringere end C. For ejendomme der har energimærke C eller bedre, har lovindgrebet ingen eller tæt på ingen betydning.

3

1

LEJEBREMSEN Det tredje emne, som lovindgrebet vedrører, er visse tiltag, der for det første begrænser, hvor høj en leje sat under det lejedes værdi kan være, og for det andet at besværliggøre adgangen til overhovedet at kunne opkræve denne leje. I praksis er der her tale om en ny og lidt uprøvet situation for huslejeankenævnene, så betydningen heraf bliver noget, som tiden der kommer, vil vise betydningen af.

2

“For ejendomme der har energimærke C eller bedre, har lovindgrebet ingen eller tæt på ingen betydning.”

Lovingrebet indeholder 3 indsatsområder: KARENSPERIODEN Når man opkøber en boliginvesteringsejendom, bliver der pålagt den nye ejer en 5-årig karensperiode, før denne kan begynde at ombygge lejlighederne, og opnå den mere attraktive leje - det lejedes værdi. Men denne regel gælder IKKE, når der er tale om en andelsbolig, hvilket i praksis betyder, at lovindgrebets betydning slet ikke er så stort for andelsboligforeninger, som man kunne have frygtet.

ENERGIMÆRKEKRAV En stor del af lovindgrebet handler om ejendommenes stand og energikvalitet. Kravet til ejendom, for at man kan ombygge den og kræve det lejedes værdi, er nu, at ejendommen skal have energimærke C. Dette har betydning for

regnskab, økonomi & valuar

af Emil Ellekilde

Regnskab, økonomi & valuar

223

“Det er ikke sikkert, at revisoren kan underskrive årsregnskabet baseret på en valuarrapport, der egentlig er forældet.”

Indefrysning Hvis en andelsforening har fået udarbejdet en valuarrapport senest d.30.06.2020, har foreningen i princippet mulighed for at genbruge denne rapport uendeligt til at fastsætte deres andelskrone (’uendeligt’ stopper den dag, man skifter vurderingsmetode igen, dvs. anvender en ny valuarrapport til at fastsætte andelskronen eller skifter vurderingsprincip).

Hvis denne mulighed er den mest attraktive for andelsforeningen, skal denne dog være opmærksom på, at det ikke er sikkert, at revisoren kan

224

underskrive årsregnskabet baseret på en valuarrapport, der egentlig er forældet.

To forskellige typer af vurderingsrapporter Her kan vi imidlertid også være behjælpelige, idet vi fremadrettet tilbyder andelsboligforeningerne et valg mellem to typer af vurderingsrapporter, nemlig:

1

En VALUARRAPPORT Der i princippet er den samme rapport som året før, med enkelte rettelser jf. den nye lov.

2

Et VURDERINGSNOTAT Som er en slags meget forenklet udgave af en valuarrapport.

Vurderingsnotatet er udregnet på nøjagtig samme måde som en valuarrapport (så vurderingssummen er den samme), men det kan ikke anvendes som grundlag til at fastsætte andelskronen. Det viser dog forskellen mellem en aktuel vurdering og den indefrosne vurdering, og det kan dermed anvendes til at afslutte årsrapporten.

Hermed vil det være muligt for en læser af årsrapporten selv at forholde sig til, om andelskronen virker fair eller realistisk, når man kan se forskellen på de to vurderingssummer.

Den gode nyhed for andelsforeningerne er, at eftersom vurderingsnotatet er noget lettere at udarbejde, vil det efter alt at dømme også blive en billigere rapport.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

regnskab, økonomi & valuar Gratis vejledende estimat Alt dette er dog en ret indviklet løsning på et problem, der aldrig var andelshavernes, og vi vil som altid gerne være behjælpelige med et gratis vejledende

estimat på, hvad vi skønner en ejendom er værd, og vi stiller også gerne op til andelsforeningernes generalforsamlinger for at forklare sammenhængene.

Læs mere på www.staderhverv.dk/valuar

“Eftersom vurderingsnotatet er noget lettere at udarbejde, vil det efter alt at dømme også blive en billigere rapport.”

Regnskab, økonomi & valuar

225

226

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2021

Bestyrelsesarbejde & vedtægter Foto: Dylan Gillis

Bestyrelsesarbejde & vedtægter Der er meget at holde styr på som bestyrelse i en boligforening.

Generalforsamlingen og boligforeningens vedtægter er, sammen med den tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, som bestyrelsen navigerer efter i en andels- eller ejerboligforening.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

227

Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

Af Emma R. Hansson skribent Min Boligforening

Bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, og hvad det kræver af dig, som er ny eller måske ønsker at blive en del af bestyrelsen.

B

estyrelsen står for at sikre den daglige drift i en boligforening. “Det kan være kontakt til ejendomsserviceselskabet, der holder ejendommen ved lige, praktikken i forbindelse med fraflytninger og meget mere”, fortæller Birgit Mortensen, der har været bestyrelsesformand i andelsboligforeningen AB Siesta i Glostrup i over 15 år. Bestyrelsen skal også varetage og repræsentere medlemmernes interesser og sikre de gode relationer i foreningen. Foreningslivet omhandler nemlig også det gode fællesskab, uddyber Birgit Mortensen: “Vi sørger for en række sociale aktiviteter i foreningen som for eksempel spisning efter generalforsamlinger, julearrangementer

228

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Hvad er bestyrelsens opgaver?

Rammerne for bestyrelsesarbejdet er baseret på foreningens vedtægter, generalforsamlingen samt det godkendte budget, hvor det fremgår, hvor mange penge der er sat af til diverse opgaver og projekter.

Opgaver består eksempelvis af forberedelse og indkaldelse til generalforsamlingen, kontakt til leverandører, administrator, ejere

og lejere og håndtering af diverse sager (klagesager, byggesager mv.). Det er alt sammen opgaver, der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt. “Det bedste ved at være i bestyrelsen er, at jeg kan være med til at sørge for, at ejendommen bliver holdt ved lige, og vi ikke lige pludselig kommer i problemer, hvis den har fået lov at forfalde”, fortæller Birgit Mortensen. “Når man sidder i bestyrelsen skal man have en interesse for ejendommen og ikke kun have ens egne interesser for øje”.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

eller grill i gården efter arbejdsdage. Det er rigtig vigtigt at prøve at få alle med”.

229

bliver også væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger.”

Hvordan sikrer man det gode bestyrelsesarbejde?

Som bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening kan det være en god idé at uddelegere opgaver, både til administrator og vicevært, men også til arbejdsgrupper og udvalg, for at lette bestyrelsesarbejdet.

Man kan også med fordel have en klar arbejds- og ansvarsfordeling bestyrelsesmedlemmerne imellem, så alle ikke skal kunne alt. “Det er rigtig vigtigt, at man som formand evner at uddelegere opgaver, så hele bestyrelsen er med”, fortæller Birgit Mortensen. “Det nytter ikke noget, at man sidder som formand, og holder det hele for sig selv. Hvis man er væk, er der jo ingen, der aner noget.” Et tæt samarbejde mellem alle i bestyrelsen er vigtigt for en sund boligforening.

Bestyrelsesarbejdet bliver også væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger og søger professionel hjælp, når der er behov for det.

I større projekter hverken kan eller skal bestyrelsen fungere som eksperter. Selvom det er en ekstra udgift, kan det ofte godt betale sig at få en ekspert med om bord.

230

God kommunikation God kommunikation, og rammer for dette, er vigtigt i en sund forening. Det gælder både mellem bestyrelsen, der med fordel kan aftale, at der holdes regelmæssige møder, men også kommunikation til foreningens øvrige beboere.

Når der skal træffes beslutninger, er det vigtigt også at have andre beboere med på råd. “Det er jo ikke kun bestyrelsens penge, og beboerne skal også føle sig hørt. Jo mere information man kan give til dem, jo gladere er de, og jo bedre trives de”, fortæller Birgit Mortensen. Fastlæg derfor telefon- eller kontortider, og hvis I har en hjemmeside,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Foto: iStock og Mihai Moisa.

“Bestyrelsesarbejdet

“Fagfolk ser mange ting, som vi som lægmænd ikke ser. En byggerådgiver kan hjælpe med, at arbejdet forløber, som det skal og lever op til de krav, som der er. Så selvom det er en ekstra udgift, kan man på den lange bane undgå pludselige ekstraregninger, hvis der opstår fejl”, fortæller Birgit Mortensen.

Ansvar og forsikring Der påhviler bestyrelsen et vis ansvar, og det skal man vide som bestyrelsesmedlem. “Hvis noget er akut, skal man også være klar til at handle, og spørge sig selv i bestyrelsen, om det er noget, man kan forsvare at bruge penge på, så det er et stort ansvar over for ejendommens øvrige beboere”, fortæller Birgit Mortensen.

Men der er også opgaver, som bestyrelsen ikke skal klare. Bestyrelsen skal f.eks. ikke lave administrators arbejde eller agere vicevært i foreningen.

Når man bor i en forening, har alle et ansvar - men fordi bestyrelsen er dem, der har mandat til at træffe beslutninger (dog på baggrund af generalforsamlingen og vedtægter), er det altid en god idé at tegne en bestyrelsesansvarsforsikring. En sådan forsikring kan give erstatning for formuetab samt dække sagsomkostninger, hvis der skulle ske fejl eller opstå problemer - f.eks. i forbindelse med byggesager, generalforsamlingsbeslutninger, overdragelser mv.

Hvad kræver det, hvis man gerne vil være med i bestyrelsen?

Hvor meget tid der skal lægges i bestyrelsesarbejde afhænger af mange faktorere

såsom størrelsen på foreningen samt igangværende og kommende projekter.

“Hvis man har større projekter i gang, giver det en del ekstra arbejde, og det gælder også i tiden op til et nyt projekt. Det kan kræve flere bestyrelsesmøder eller ekstraordinære generalforsamlinger, så man er nødt til at være indstillet på, at det kræver noget af en”, fortæller Birgit Mortensen.

Hvis man er interesseret eller nysgerrig på bestyrelsesarbejdet, kan man med fordel deltage som suppleant til at begynde med.

“På den måde kan man deltage, når man har mulighed for det og stadig få referater fra de møder, hvor man ikke kan deltage. Det er en god måde at få et indblik i bestyrelsesarbejdet og vurdere, om man har tid og lyst til at forpligte sig”, fortæller Birgit Mortensen.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

så opdater den løbende, så beboere kan følge med i, hvad der sker i foreningen.

Lyt, lær og vær nysgerrig Det bedste man kan gøre, når man er ny i bestyrelsen, er at lytte; både på de andre bestyrelsesmedlemmers erfaringer men også på fagfolk. “Det kan være en god idé at hjælpe med at indhente tilbud til konkrete projekter og læse op på de forskellige virksomheder, der er på tale. På den måde får man et meget bedre indblik i, hvad der foregår i foreningen”, afslutter Birgit Mortensen. Og så skal man heller ikke være bange for at stille spørgsmål, være nysgerrig og komme med idéer.

“Det er alt sammen opgaver, der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt.”

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

231

Vedtægter for andelsboligforeningen XX Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 Navn og hjemsted Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 Formål Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.

§ 3 Medlemmer Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4.

Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver.

Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,

232

og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 Indskud Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen.

Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

§ 5 Hæftelse Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b.

Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto.

Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 7 Benyttelse af Andelsboligen Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter.

Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v.

Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

233

Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1.

Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen.

Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at

234

vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.

Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk.

1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn

Benyttelse af andelsboligen

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

§ 10 Forandringer Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.

Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning.

Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen.

Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger.

Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 Fremleje Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år.

Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes.

Stk. 2 Fremleje eller –lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

§ 12 Husorden Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.

Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 Overdragelse Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2.

Bestyrelsen skal godkende den nye andels

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

235

haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede.

Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling.

Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt

236

nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil.

Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl.

Avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.

Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in-

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse.

Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular.

Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf.

Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

237

om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen.

Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.

Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for

238

den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren.

Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

Fremgangsmåde

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 Dødsfald Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen.

Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge: A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre.

C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død.

Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker

berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15.

Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

§ 16 Ubenyttede andelsboliger

§ 18 Samlivsophævelse Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fortsætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig.

Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboligen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

239

salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 19 Opsigelse Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og sin brugsret til andelsboligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 Eksklusion Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå

240

§ 21 Generalforsamling Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.

Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen: 1. Valg af dirigent og referant 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften.

5. Forslag 6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator.

D Administrator.

Med angivelse af dagsorden.

§ 22 Indkaldelse m.v.

Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før.

Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsam-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling.

Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.

Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelser er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 Dirigent m.v.

§ 23 Flertal Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk.

2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal.

Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

241

§ 25 Bestyrelse

§ 27

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.

Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen.

Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 26 Bestyrelsesmedlemmer Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse.

Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen.

Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling.

Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

242

§ 28 Tegningsret Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 Administration Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser.

Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har

Bestyrelsesmedlemmer

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

§ 30 Årsrapport Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten.

Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam-

lingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser.

Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

§ 31 Revision Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto.

Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger.

Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 Opløsning Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.

Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue.

Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX. Forbehold: “Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

243

Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017).

Udarbejdet af ABF.

Ved solidarisk hæftelse § 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Ved begrænsning af andelshavers pantsætningsmulighed § 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for

244

afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

Korttidsudlejning

“En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Begrænsning af forandringer

Ved manglende deltagelse i fællesarbejde I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet.

Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud.

Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning.

Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde.

Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, ar-

§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse.

Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade- eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

bejdsopgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.

Korttidsudlejning I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske.

Andelshaveren har ansvaret for at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager, jf. stk. 4.

Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

245

Husdyr § 12 kan erstattes af: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere.

Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere.

Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat.

Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Indstillingsmuligheder § 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af: C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelses summen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:

246

C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Ved støttet byggeri med indekslån: I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes: F En andelshaver er, uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/tæppernes alder og forventede normale levetid.

Vurderingsmand: § 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

El og vvs eftersyn: § 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter, besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmæg-

Indstillingsmuligheder

“Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten.”

ler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

Intern revisor: I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

Hårde hvidevarer/tæpper ejet af foreningen:

Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneorienterede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtægten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til, at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældrekøb og sammenlægning af andelsboliger.

Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

247

Bekendtgørelse om

Normalvedtægt for ejerforeninger Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Den er udgivet af Erhvervsstyrelsen. Grundet den nye ejerlejlighedslov vedtaget i juni 2020 kommer der nye normalvedtægter for ejerforeninger ultimo 2020.

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder § 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen.

Stk. 2 For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

§ 2 Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2 De af bestyrelsen trufne afgørelser kan

248

af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9.

Stk. 3 Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Stk. 4 Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

§ 3 Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 4 Forslag

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen.

Stk. 2 Der udarbejdes referat af forhandlingerne.

Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling.

Stk. 2 Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 5 Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

§ 6 Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret.

Stk. 2 Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil.

Stk. 3 Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

3) F orelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

4) F orelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

5) Forslag, jf. § 4.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse.

7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.

8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.

10) Valg af revisor 11) Eventuelt Stk. 2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 7 Dirigent og referat

§ 8 Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter.

Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år.

Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3 Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

249

formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 4 Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 5 Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.

§ 9 Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 2 Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.

Stk. 3 Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer.

Stk. 5 Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 6 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 7 Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 8 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet.

Referatet underskrives senest på det efterføl-

250

gende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 9 Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring.

§ 10 Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator.

Stk. 2 Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 11 Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.

§ 12 Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden.

Stk. 2 Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2021

Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret.

Stk. 2 Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer.

Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 14 Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret.

Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 15 Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.

Stk. 2 Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.

Stk. 3 Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsesog fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.

Stk. 4 Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning.

Stk. 5 Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

§ 13 Revision

§ 16 Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand.

§ 17 Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr.

41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4.

Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Forbehold: Min Boligforening ApS tager forbehold for fejl af gengivelser.

Bestyrelsesarbejde & vedtægter

251

Oversigt over bigragsydere og virksomheder med kontaktinformationer

252

Skrevet af

Artikel

Side

Advokatfirmaet Marker Tlf.: 33 11 00 70, www.advokat-marker.dk

Den gode byggesag i andels- og ejerforeninger

s. 172

ASSA ABLOY Tlf.: 44 54 44 54, www.assaabloyopeningsolutions.dk

Ejendom i Odense har valgt fremtidens nøglefrie og bæredygtige adgangskontrolsystem

s. 150

Balco A/S Tlf.: 36 46 42 60, www.balco.dk

Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 138

Boligadministratorerne A/S Tlf.: 33 38 11 11, www.boadm.dk

Det gode foreningsliv

s. 18

Brabo Ejendomsservice Tlf.: 35 14 51 49, www.brabo.dk

Hvorfor skal vores boligforening samarbejde med et eksternt ejendomsserviceselskab?

s. 48

BUILD - institut for byggeri, by og mennesker Tlf.: 99 40 25 25, www.build.aau.dk

Altaner kræver hensyntagen til andre mennesker Nyt mærke giver klar besked om boligens indeklima

City Renhold ApS Tlf.: 40 32 41 02, www.cityrenhold.dk

Rene belægninger uden kemi

Dalpin ApS Tlf.: 25 10 25 01, www.dalpin.dk

Sikkerhed på legepladsen er vigtigt

s. 208

Dansk Kabel TV A/S Tlf.: 69 12 12 12, www.danskkabeltv.dk/forening

Hvorfor er sikkerhed i netværket så vigtigt?

s. 112

E-Secure Tlf.: 50 33 00 00, www.e-secure.dk

Skræddersyede sikringsløsninger skaber tryghed i jeres forening

s. 156

Fiberby Tlf.: 33 23 00 99, www.fiberby.dk

Giv beboerne billigt & bedre internet

s. 118

Frederiksberg Forsyning Tlf.: 38 18 50 00, www.frb-forsyning.dk

Grøn fjernvarme kan realisere 44% af DK’s klimamål!

s. 116

Greenpipe A/S Tlf.: 40 56 19 76, www.greenpipe.dk

Effektiv rørfornyelse med faldstamme relining

s. 204

Herbo-Administration A/S Tlf.: 33 25 63 11, www.herbo.dk

Administrators rolle

s. 36

HOFOR - Hovedstadens Forsyningsselskab Tlf.: 33 95 33 95, www.hofor.dk

Brug bygas for pengepungen og miljøets skyld

s. 68

Horn Group ApS Tlf.: 81 81 81 10, www.ventilationsvinduet.dk

257 år gammelt russisk trick giver boligforeninger sundt og billigt indeklima

s. 26 s. 102

s. 198

Foto: Mihai Moisa

s. 60

253

254

Skrevet af

Artikel

Side

Ingeman Fischer Tlf.: 70 70 15 31, www.ingemanfischer.dk

Foreningens faste rådgiver og ekspert

s. 176

Isover v/ Saint-Gobain Denmark A/S Tlf.: 72 17 17 17, www.isover.dk

Slut med at skrotte værdifulde vinduer

s. 106

ista Danmark A/S Tlf.: 77 32 32 32, www.ista.dk

Forbrugsmåling - skræddersyede løsninger til hjemmet

s. 86

KeepFocus A/S Tlf.: 70 20 19 99, www.keepfocus.dk

Nye regler og større fokus på energieffektiv drift skaber stigende efterspørgsel på et fremtidssikret system til boligadministration

s. 88

L’EASY Business Tlf.: 72 15 11 15, www.leasybusiness.dk

Spar penge, besvær og CO2

s. 128

Mejlshede Låse A/S Tlf.: 35 39 39 39, www.mejlshede.dk

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

s. 162

Min Boligforening Tlf.: 70 22 82 00, www.minboligforening.dk

Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

s. 22 s. 228

MiNELEVATOR Tlf.: 40 95 03 05, www.minelevator.dk

Få elevator i din boligforening

s. 144

Munters Tlf.: 44 95 33 55, www.munters.com/da

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

s. 214

Nordic Infrastructure Tlf.: 21 41 05 26, www.nordicinfrastructure.dk

Boligforeninger kan reducere danskernes klimaaftryk med gratis pakkebokse

Nortec A/S Tlf.: 70 25 62 56, www.nortec.dk

Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have et indbydende fællesvaskeri

RobinHus Tlf.: 33 11 10 06, www.robinhus.dk

Slut med at betale for meget, når boligen skal sælges

s. 42

SEF Energy Tlf.: 62 20 11 20, www.sef.dk

Flyttesyn digitaliseres - tidsbesparende og bedre service for lejerne

s. 44

Sikret A/S Tlf.: 38 79 14 14, www.sikret.dk

Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere

Simply Facility Group ApS Tlf.: 70 90 90 20, www.simplyfacility.dk

Facility Management i øjenhøjde

STAD Erhverv Tlf.: 32 83 06 10, www.staderhverv.dk

Valuarvurdering efter Blackstone-reglerne

s. 222

Sunparadise Danmark Tlf.: 88 18 58 58, www.sunparadise.dk

Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt

s. 134

Techem Danmark A/S Tlf.: 87 44 77 00, www.techem.dk

Digitalisering skaber nye muligheder og et forbedret indeklima

s. 52

s. 124

s. 160

s. 56

s. 78

Skrevet af

Artikel

Side

Teknologisk Institut Tlf.: 72 20 20 00, www.teknologisk.dk

Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse Fugtig kældervæg - sådan skal du efterisolere

s. 182 s. 216

Trio Arkitekter Tlf.: 33 15 15 20, www.trioarkitekter.dk

En bæredygtig boligforening Har jeres boligforening guld på loftet?

Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi igang?

s. 168 s. 188 s. 192

Videncenter for Energibesparelser i Bygninger Tlf.: 72 20 22 55, www.ByggeriOgEnergi.dk

Guleroden er vokset med ny tilskudsordning

s. 72

Videncentret Bolius Tlf.: 70 23 63 13, www.bolius.dk

Så meget betyder en åben dør for indeklimaet

s. 96

Wantzin Ejendomsadvokater Tlf.: 33 13 11 35, www.wzn.dk

Bestyrelsens ansvar i byggesager

s. 32

Wise Home A/S Tlf.: 20 69 35 01, www.wisehome.dk

Fremtidssikrede forbrugsmålere og fleksibel service

s. 82

XOLTA Tlf.: 70 60 20 17, www.xolta.com

Få solens stråler på lager

s. 64

255

GØR DIN BOLIGFORENING FREMTIDSKLAR KOM TIL DANMARKS FØRSTE MESSE FOR ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER SAMT ALMENE BOLIGFORENINGER

LØRDAG DEN 17. APRIL FRA 9-19 I FORUM KØBENHAVN Nye altaner, nye vinduer, ny rådgiver eller bare en masse ny inspiration?

Her får du og bestyrelsen inspiration til opgaverne nu og her og i årene frem.

Mød leverandører, rådgivere og inspirerende fagfolk under samme tag. Og få den seneste viden med hjem fra talerne på vores Hovedscene og Torvescene. Hele Danmarks Peter Mygind styrer dagen. Mød også de andre bestyrelser i vores Netværkslounge.

GRATIS TILMELDING PÅ WWW.BFDAG.DK

Arrangeret af Min Boligforening v/ ARENA Marketing Aps i samarbejde med:

Peter Mygind Konferencier

Messe Mød leverendører, rådgivere og fagfolk

MESSENS HOVEDTEMAER:

BÆREDYGTIGHED DEN GODE BOLIGFORENING FLERE M2 TIL BOLIGFORENINGEN

Få viden med hjem 25 oplægsholdere klar til at inspirere

Netværkslounge Vidensdeling og netværk

Gå-hjem møde Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

“ Det har været rigtig rart at møde leverandørerne til den her mini-messe, hvor man på mere uformelle vilkår kan få lov at snakke om ting, man helt sikkert har overvejet.”

Bjørn Amdi Sloth, Formand, om Gå-hjem møde

Se hele eventoversigten på

www.minboligforening.dk

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 10.000 KR. OG MERE END 750 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ GASTUMBLER.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • oktober 2018

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

19076 HOFOR Ann_Fællesvaskeriet_123x190.indd 1

25/10/2018 13.32

PULSE Fremtidens digitale låsesystem - helt uden batterier • Én nøgle til alle behov • Høj sikkerhed • Intet batteri i nøglen eller cylinderen

HAR

VN TIL ET NA

SKIFT

www.assaabloyopeningsolutions.dk

Experience a safer and more open world

Fagregister Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger.

Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret kan kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk. adgangskontrol & låseservice s. 262

ingeniører/rådgivende

s. 287

administration/jura

s. 264

malermestre

s. 289

arkitekter

s. 271

pakker/udbringning

s. 290

banker

s. 272

skadeservice

s. 291

Ejendomsmæglere

s. 273

solceller/batteri

s. 292

ejendomsservice

s. 274

tag/facade

s. 293

el-installatører

s. 277

Tørrerum/Ventilation/Isolering s. 294

Energiselskaber

s. 278

valuarer

entreprenører

s. 279

varmeforsyninger/varmeanlæg s. 297

fibernet

s. 280

vaskeri

s. 298

forbrugsmålere/ forbrugsregnskab

s. 282

vinduer

s. 300

gårdanlæg & legeplads

s. 286

vvs-installatører

s. 301

s. 295

261

262

adgangskontrol & lĂĽseservice

V E L K O M M E N

adgangskontrol & låseservice

Bohemian.dk

Er du nogen gange kommet til at lukke en eller anden klovn ind i opgangen?

Ja? Det kan du heldigvis nemt undgå ved at opgradere din dørtelefon eller adgangskontrol. Få præcis den løsning, du ønsker, med eksempelvis kodelås, video eller andet.

Desuden kan du få serviceret dit nuværende låsesystem, installeret automatiske døråbnere og få en dørlukker med forsinkelse til din cykel-

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

kælder og port, så du kan nå at få det hele med ind, inden døren lukker.

Er du interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde netop din ejendom? Skal vi komme ud og holde et sikringsoplæg til dit næste bestyrelsesmøde? Eller ønsker du blot en gratis og uforpligtende gennemgang af dit nuværende anlæg?

Så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

263 3084_Mejlshede_annonce til Servicehåndbogen_helside_10.20.indd 1

22-10-2020 14:51:30

administration/jura

Ring til os på tlf.: 38 16 06 16 og hør nærmere

Hvorfor skal du vælge os som administrator?

Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi.

Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op.

Den gode rådgivning, medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration.

Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

Solbjergvej 3, 2000 Frederiksberg Telefon: 38 16 06 16 kontakt@boelskifteadm.dk www.boelskifteadministration.dk

264

administration/jura

BYGGESAGSADMINISTRATION Wantzin Ejendomsadvokater er specialister i byggesagsadministration, og vi varetager foreningens behov og interesser – fra idé til færdigt projekt.

Administrativt Økonomisk Juridisk Med os som byggesagsadministrator kan I som bestyrelse og forening føle jer trygge gennem hele forløbet.

“

Vi hjælper jer sikkert igennem fra projektfasen, til byggesagen er gennemført, afleveret og godkendt.

Wantzin Ejendomsadvokater - Adelgade 15 - 1304 København K Tlf: 33 13 11 35 - mail@wzn.dk - wzn.dk

265

administration/jura

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove - din tætte samarbejdspartner Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar, baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen.

Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62, 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

266

administration/jura

Her får du nytænkende ejendomsadministration med 100 års erfaring

Kontakt Kasper Fløe Svenningsen nu på 26253673 eller læs mere på herbo.dk

267

administration/jura

Selvadministrerende foreninger - hvorfor administrator?

Bestyrelser i selvadministrerende boligforeninger har et stort ansvar, og ofte skal opgaver for foreningen udføres i dagtimerne, hvor de fleste bestyrelsesmedlemmer er på arbejde. Det er derfor værd at overveje, at blive administreret af et professionelt administrationsfirma.

Cubus Administration tilbyder foreningerne egen hjemmeside, hvor Cubus Administration sørger for at ajourføring af materiale, andelsoverdragelser, godkendelse af bilag, godkendelse af generalforsamlinger og regnskaber foregår elektronisk.

Hvad kan en administrator hjælpe med?

Udarbejdelse af det årlige nøgletalsskema i foreningen.

Udarbejdelse af de korrekte overdragelsesaftaler.

• Korrekt andelskroneberegning.

• Rådgivning vedrørende foreningens økonomi.

• •

Dronningens Tværgade 30, 5. 1302 Kbh K x tlf 33 28 30 04 x ss@lawfirm.dk x www.cubusadministration.dk

268

ADMINISTRATOR

administration/jura

Valg af ny Vælg os hvis I ønsker: • Fokus på foreningsadministration Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning.

• Én primær kontaktperson Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab.

• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

269

administration/jura

Specialist i fredede ejendomme og bygninger i Københavns indre by

Kom forbi til en kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med

Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.

Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.

Thomas Marker

Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø

18.10.2019 10.41

“ Man får altid ny viden, som man kan bruge til noget. Der er altid noget, der kan blive forbedret i ens andelsforening.”

Liselotte Cheves, Bestyrelsesmedlem, om Gå-hjem møde

Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk 270

Se hele oversigten på

www.minboligforening.dk

arkitekter

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen.

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejds­ partner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

Trio_MinBoligforening_125x190.indd 1

GET

EK

K NIS

RÅD

GIV

NIN

G

23.10.2020 11.38

271

banker

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret Ring

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet.

– eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde.

Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

272

Annonce_Bolig_Håndbogen_2020_125x190.indd 1

15.10.2020 13.57

Ejendomsmæglere

Jeres lokale RobinHus mæglere Pernille Ulrich Holmsted Østerbro & Amager Tlf. 24 93 21 93 - Mail pho@robinhus.dk Nathalie Middelboe Sydkysten Tlf. 51 19 67 77 - Mail nmi@robinhus.dk

Altid fast lavt salær

Lisbeth Victorin Hillerød, Allerød & Fredensborg Tlf. 53 60 20 81 - Mail lvi@robinhus.dk

34.995 inkl. moms

Thomas Feveile Hvidovre, Brøndby & Vallensbæk Tlf. 40 14 28 95 - Mail tfe@robinhus.dk Anne-Marie Eybye København K, Gentofte & Lyngby Taarbæk Tlf. 23 64 85 29 - Mail ame@robinhus.dk Jesper Blossfeld Hørsholm, Rungsted Kyst, Nivå & Helsingør Tlf. 26 11 77 64 - Mail jbl@robinhus.dk Rico Juhl Valby Og København SV Tlf. 61 71 00 03 - Mail rj@robinhus.dk

Pernille

Nathalie

Lisbeth

Thomas

Anne-Marie

Jesper

Rico

Robinhus.dk 273

ejendomsservice

FEJEKOSTEN EJENDOMSSERVICE APS ER ET MEGET DEDIKERET HOLD SOM LEVERER STABIL KVALITET TIL EN FAIR PRIS VI TILBYDER FØLGENDE YDELSER: Grøn pleje

TRAPPEVASK

EJENDOMSSERVICE

GRØN PLEJE

Pasning af grønne områder

Snerydning og saltning Når sneen falder, skal der selvfølgelig foretages snerydning hurtigst muligt.

Således kan beboere, gæster og forbipasserende færdes trygt i gården og på fortov.

SNERYDNING

der passer til jeres behov. Ring til os på telefon 53 501 601 og få et uforpligtende tilbud på snerydning.

Hos Fejekosten har vi mange års erfaring med snerydning.

Selvom der ikke loves snevejr i vejrudsigten, er det en god ide at indgå en aftale med os om snerydning. Så er alt klar når sneen falder – vi rykker ud og udfører snerydning, og du kan læne dig tilbage med god samvittighed. Vi udfører snerydning for både små og store ejendomme og vi laver en aftale om snerydning, der passer netop til jeres ejendoms behov.

RYDNING AF PULTERRUM

Med grøn pleje fra Fejekosten, bliver jeres grønne områder holdt pæne og præsentable. Grøn pleje varierer naturligvis fra ejendom til ejendom, men

ENGANGSOPGAVER

Vi rykker ud og rydder sneen, og strøer salt, når det er nødvendigt – selvfølgelig uden at overdrive. For meget salt er ikke godt for hverken miljøet eller jeres belægning. Hvis I har specielle ønsker og behov vedrørende snerydning, så lad os tage en snak.

• • • • •

Til større projekter i ejendommens grønne områder, eller i tilfælde hvor der er brug for særlig ekspertise, kan vi trække på vores erfarne samarbejdspartnere, for eksempel til fældning af træer, kraftig beskæring eller Vi holder også øje med områdets generelle tilstand, så I ved, om der bliver behov for større reparationer eller ændringer på lidt længere sigt.

KONTORRENGØRING

Hos os får du et højt serviceniveau og vores medarbejdere er alle effektive, stabile og loyale. Du vil ikke fortryde det, hvis du indgår en aftale om snerydning med os. Vi har et meget højt fastholdelses niveau blandt vores kunder, netop på grund af vores service og stabilitet.

SKADESERVICE

Kliping/trimning af hæk Græsslåning og trimning af kanter Lugning af ukrudt Beskæring af buske og træer efter behov Fjernelse af visne blade, blomster og andet grønt affald

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

VINDUESPUDSNING AF TRAPPEOPGANGE

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

Tlf.:32 3211 11 67 mail: christian@fejekosten.dk christian@fejekosten.dk Tlf: 6789 89 mail: Trekronergade Valby Søvangsvej 1,126G, 2650 2500 Hvidovre Kontakt os

tlf. 53 501 601 e-mail: nc@fejekosten.dk Web: www.fejekosten.dk Trekronergade 126G, 2500 Valby og få et uforpligtigende tilbud.

274

der passer dig!

Vi tilbyder professionel og skræddersyet ejendomsservice. Med mere end 20 års erfaring udfører vi alle opgaver - store som små med omhu.

ejendomsservice

Skræddersyet løsning

4 Viceværtservice 4 El, vand & varme 4 Vinduespolering 4 Skadeservice 4 Havearbejde 4 Hovedrengøring 4 Trappevask 4 Flyttelejligheder 4 Nedrivning 4 Malerarbejde

Vores dedikerede og pålidelige team af fagfolk sætter en ære i at levere kvalitet i enhver opgave.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud.

4 Saltning 4 Snerydning

Brabo@brabo.dk - tlf. 35 145 149 275

ejendomsservice

Alt samlet på et sted...

RENGØRING • HÅNDVÆRKERSERVICE • VINDUESPOLERING • HAVESERVICE

Tlf.: 70 90 90 20 • simplyfacility.dk 276

Med over 30 års erfaring er vi eksperter i at levere fleksible og effektive løsninger, der tager udgangspunkt i kundens specifikke ønsker og behov.

Ejendomsservice, rengøring og vinduespolering er vores håndværk og levevej.

• Miljøvenlig rengøring

• Ejendomsservice - Facility service

• Vinduespolering

• Trappevask

ejendomsservice

City Renhold - et erfarent rengøringshold

• Ejendomsservice og -vedligehold • Flise-terrasserens

Opnå skånsom og miljøvenlig rens af mange typer overflader med Terrezza MC

Hammermøllevej 15, 3150 Hellebæk Tlf.: 40 32 41 02

EL-INSTALLATØRER

Vidste du at 89% vil deltage i Gå-hjem mødet en anden gang?

Deltag i vores Gå-hjem møde i 2021.

Se hele oversigten på

www.minboligforening.dk

• Aut. el-installatør el-installatør • El-Installationer El-Installationer • Dørtelefonanlæg Svagstrøm • IT-Installationer EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

Vils Tag 220 E-m

el-installatører

Gå-hjem møde

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

277

Energiselskaber

” Vi indgik samarbejde med SEF Energi med baggrund i stigende administrative udfordringer, når beboere skulle ind- og udflytte fra vores lejligheder. Det var derfor vores ønske at få et samarbejde med en el-leverandør til vores lejere, som kunne levere en service der var overskuelig og let tilgængelig for både vores lejere og for os som administration.”

Claus Sieben Hansen, Teknisk chef ved Almenbo

Sidder du med tung og besværlig flyttesyn – ønsker du tidsbesparende og bedre service for lejerne?

Lejeren flytter – enten ind eller ud. Det er uundgåeligt. Hvis ikke det sker korrekt, kan det blive en dyr affære. Så det skal gøres rigtigt. Vi tilbyde attraktive løsninger og håndtering af flyttesyn og tomgangsmålere og den videre administration af boligerne.

Med vores flyttesyns-portal kan du minimere det administrative arbejde, vores digitale platform hjælper dig igennem flytningen og sørge for at tilmelde lejer til alle forsyningsselskaber: • • • • • •

Oprette og gemme lejemål Lave flyttesyn. Rapporten bliver tilsendt i pdf og gemt online Registrere aflæsninger af forbrugsmålere Lave tilmelding og framelding af el, vand og varme Håndtere tomgangsmålere, hvilket letter administrationen Invitere lejeren med, så de føler sig som en del af processen

Hør mere ved at kontakte Morten Jensen på 20 51 09 55 eller læs mere på www.sef.dk/flyttesyn

278

Unavngivet 1 1

2020-10-22 11:17:25

entreprenører

AL & HOLM

“ Der er ikke andre aktører, som tilbyder det I gør. I facilitere møder med nogle, som er relevante for os.”

malerfirma ApS

Nicolaj Bjerre, Bestyrelsesmedlem, om VidenSeminar

Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk Hold dig opdateret om kommende arrangementer på

www.minboligforening.dk

www.alogholmmalerfirma.dk

“ Man får altid ny viden, som man kan bruge til noget. Der er altid noget, der kan blive forbedret i ens andelsforening.”

Liselotte Cheves, Bestyrelsesmedlem, om Gå-hjem møde

Se hele oversigten på

www.minboligforening.dk

279

fibernet

ÉT NETVÆRK - ÉN PARTNER Dansk Kabel TV kan som én af de eneste levere samlede løsninger i netværk og sikring til boligforeninger over hele landet. Vi tager ansvar hele vejen rundt. Lige fra installationen af den løsning, der matcher foreningens ønsker og muligheder, til den efterfølgende overvågning, support og vedligeholdelse.

Døgnet rundt sidder vores professionelle medarbejdere klar til at hjælpe jer og jeres beboere.

Kontakt os

Få mere information eller en uforpligtende snak med vores rådgivere:

Tlf.: 69 12 12 12 danskkabeltv.dk/ forening

280

fibernet

Stabil internetforsyning til andels- og ejerforeninger

Op til 1000 Mbit fra 95 kr. www.fiberby.dk

8877 8758

KØBENHAVNS INTERNETFORSYNING 281

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

Se dit varmeforbrug online og opsæt forbrugsmål

“

Det er lovpligtigt

Beboerne i ejendommen skal nu have adgang til aflæsningsværdier mindst 2 gange om året.

Det får du nemt med Techem Beboer App og mere til: Sammenlign dit forbrug med gennemsnittet Digitale forbrugsopgørelser lige ved hånden Stop uhensigtsmæssigt forbrug og lækager Connect allerede din boligforening i dag til Techem Online Univers, ring og hør hvordan tlf.: 87 44 77 05. dit Techem Team

Læs mere om lovgivningen: www.techem.dk/eu FN’S VERDENSMÅL www.techem.dk/verdensmaalene

Fokus på ressourcer

VidenSeminar Deltag i vores VidenSeminarer i 2021 og blive klogere konkrete bygge- og renoveringsprojekter.

Hold dig opdateret om kommende arrangementer på 282

www.minboligforening.dk

Opdag fordelene ved at samle bygningsdrift, data til fordelingsregnskaber og digitale beboerløsninger i ét system.

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

En verden til forskel

Vejlsøvej 51 8600 Silkeborg 70 20 19 99 info@keepfocus.dk

Automatisk dataopsamling hver time Validerede data til jeres fordelingsregnskaber En hjælpende hånd til bæredygtig bygningsdrift på en brugervenlig platform Opdag fejl, spild og lækager med et fleksibelt og sikkert alarmsystem CO2-overvågning Individuel energiinformation til beboerne Tag styring over jeres bygningsdrift, så energien udnyttes bedst muligt, og I undgår straffeafgift for manglende afkøling på returvarmen.

Giv jeres beboere mulighed for at spare energi og penge med et værktøj, som viser deres personlige forbrug fordelt på el, vand og varme.

283

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

Skal du have nye målere?

Du kan regne med os!

Hos ista har vi kundens bedste interesse for øje og gør din hverdag lettere.

Vi håndterer dit vand- og varmeforbrug – effektivt, sikkert, transparent!

Vi leverer: • Intelligente helhedsløsninger til måling af forbrug og indeklima • Kvalitetsregnskaber til tiden.

90% inden for 30 dage • Adgang til online forbrugsvisning Ring til os på 77 32 33 00 og få et tilbud. ista Danmark A/S Borupvang 5B  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Gå-hjem møde Deltag i vores Gå-hjem møde i 2021, hvor du kan høre spændende oplæg og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Se hele oversigten på

www.minboligforening.dk

284

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

Ved du, hvad fremtiden bringer?

Nej, tænker du. Det samme gør vi. Men vi tør godt forudsige, at den bliver mere digital end i dag. Derfor er forbrugsmåling fra Wise Home født digitalt med fleksibilitet og fremtiden for øje. Læs mere om, hvordan vi forenkler forbrugsregnskaber på www.wisehome.dk

– en god investering

285

gårdanlæg & legeplads

HAR DU STYR PÅ SIKKERHEDEN PÅ LEGEPLADSEN? Vidste du fx at det er lovpligtig at få lavet en årlig hovedinspektion på offentlige legepladser?

Hos DALPIN tilbyder vi inspektioner af din legeplads af certificerede legepladsinspektører i henhold til gældende standarder

pl

rh sikke ed - in s

ng - uddan vn i n i g

KURSER

s ad

e els

Lege

Vil du have mere viden om legepladssikkerhed, så tilbyder vi en række kurser skræddersyet til jeres behov

DROPTEST

Vi kan måle faldunderlagets stødabsoberende egenskaber med en droptest

ktion - råd pe

Eksperter i legepladssikkerhed, inspektion, rådgivning og uddannelse Kontakt Janne for mere info mail@dalpin.dk +45 2510 2501 dalpin.dk 286

•

Bygningsrapport

•

10-årig drift og vedligeholdelsplan

•

Kortlægning af bygningens energitekniske tilstand

•

Statiske beregninger

•

Ansøgning om byggetilladelser

•

Rådgivning i alle byggeriets faser

ingeniører/rådgivende

Foreningens faste rådgiver og ekspert på jeres ejendom

Ring til os på 70701531 eller læs mere her ingemanfischer.dk

Stå stærkt med et skarpt bagland og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.

Hos Ingeman Fischer er I sikret en professionel rådgiver og fast sparringspartner, der tager hånd om vedligeholdelsen af jeres boligforening. Vi hjælper jer med at træffe de kloge langsigtede beslutninger og prioritere ejendommens projekter baseret på ekspertgrundlag og mange års erfaring i branchen.

Med arkitekter, konstruktører og ingeniører under samme tag, udgør vi et stærkt tværfagligt fællesskab, der varetager alle faserne i et byggeprojekt. Det betyder at I som boligforening står stærkt med et skarpt bagland i ryggen og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.

287

ingeniører/rådgivende

HAR I UDFORDRINGER MED VAND? BRUG DEN RIGTIGE RÅDGIVER Hos Silberg Rådgivende Ingeniører arbejder vi fokuseret med rådgivning i alle typer af sager, hvor vandet uønsket kommer ind i din ejendom.

Vi kan hjælpe jer fra start af konstateret udfordring til færdig løsning, og møder dig i øjenhøjde.

Løsningen behøver ikke altid være forbundet med store udgifter, og det er vigtigt at komme rigtigt fra start for at finde den rigtige løsning, inden udbedring eller sikring igangsættes.

Kontakt os for et uforpligtende møde allerede i dag! www.silberg-ingenioerer.dk tlf. 60 56 13 43

SKYBRUDSSIKRING

KLOAKRENOVERING

FUGTSIKRING

LAR

UTILSIGTET VANDINDTRÆNGNING

Få styr på jeres udfordring, som flere store almene boligforeninger, kommuner, andels- og ejerforeninger allerede gør, med vores hjælp!

288

ingeniører/rådgivende

Malerfirmaet Tom Hansen – 9710

• Autoriseret kloakmester • Tilstandsrapporter udføres af bestikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Vedligeholdelsesplaner Løbende vedligeholdelse af ejendommen er vigtigt, særligt i foreninger hvor der med skiftende bestyrelser altid bør være en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse.

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

malermestre

Skab overblik og lav en plan for fremtidig vedligeholdelse

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Hold dig opdateret om kommende arrangementer på

www.minboligforening.dk 289

pakker/udbringning

Gør hverdagen lettere med Nærboks Nærboks tilbyder gratis opstilling af en pakkeboks i jeres boligforening, så I kan hente pakker tæt på jer. Alt I skal gøre er at finde en placering på jeres areal og sende os en mail, så kommer vi med en Nærboks til jer.

Nemt, hurtigt og fleksibelt.

Læs mere på Nærboks.dk eller send en mail til andelsbolig@naerboks.dk og få en gratis Nærboks.

290

skadeservice

Få en fast aftale med BELFOR Ejendomsvagt

En aftale med Ejendomsvagt sikrer hurtig hjælp på en akut skade - året rundt Vores services ved vagttelefon og akut skadeservice: • • • •

Passer jeres vagttelefon udenfor normal arbejdstid – alle ugens dage året rundt Rekvirerer jeres håndværkere jf. aftale ved akut skade Kører akut skadeservice for jer – 24 timer i døgnet hele året rundt Prioriterer jer som Aftalekunde i skybrudssituationer – og vi er hos jer indenfor max 3 timer

BELFOR Ejendomsvagt sørger for skadeservice, affugtning og fugtteknik og sikrer: • Standsning af følgeskader og afdækning af bygning • Fotoregistrering af sagens omfang og løsøre • Opsugning af vand, udluftning og opsætning af affugter • Rengøring af skadet materiel, inventar og lugtsanering • Sikring af bygning, lukning og låse • Behandling af fugt og skimmel • Elektronisk registrering af alt i vores skadesystem • Skadesrapport Vi håndterer også kontakten til jeres forsikringsselskab.

Har du brug for hjælp eller yderligere information, så kontakt os og hør nærmere.

Døgnvagt 70 122 122 Vi gør skaden god igen

291 11

solceller/batteri

Foto: Dion Madsen/Øbro 95

FÅ MERE UD AF JERES SOLCELLER Når solen skinner og solcellerne producerer mest strøm, er vi oftest ikke hjemme til at bruge den.

De danskproducerede XOLTA batterier • lagrer overskydende solstrøm til senere brug.

Derved kan boligforeninger få bedre del i deres egenproducerede strøm og købe mindre af den dyre strøm fra elnettet.

• er sikre og designet til både at kunne stå ude og inde.

www.xolta.com/da eller tlf. 70602017

292

AD Oktober2020_HåndbogMinBoligforening_125x190mm.indd 1

14-10-2020 13:06:00

293

tag/facade

Tørrerum/Ventilation/Isolering

Recirkulering af gamle vinduesruder til ny isolering Ved renovering af bygninger er det nu muligt at genbruge glasset fra de gamle vinduer, og få det smeltet om til glasuldsisolering, som kan benyttes til fx facadeisolering eller som ekstra isolering på loftet.

Glasuldsisolering fra ISOVER består af minimum 95 procent ren glasuld, hvoraf op til 80 procent kommer fra genbrugsglas.

Sådan gør I, hvis I ønsker at genbruge vinduesglasset til ny isolering: Kontakt Saint-Gobain for at lave en aftale om et forløb, som passer til jeres byggeproces, samt få hjælp til udbudsbeskrivelsen, så I sikrer, at glasset genbruges og bearbejdes til isolering.

Saint-Gobain ISOVER Kurt Hoe kurt.hoe@saint-gobain.com 26 87 50 95

SPAR PÅ ENERGIEN I TØRRERUMMET I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning.

Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag.

• Hurtig tørring, dermed større kapacitet • Sluk helt for varmen • Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling • Nem installation og minimal vedligeholdelse • Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i daginstitutioner Tlf.: 4495 3355 / info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum 294

valuarer

VALUARVURDERINGER Også efter “Blackstone”-indgrebet • Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen • Vi deltager gerne på jeres generalforsamling • Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering • Vi vurderer ca. 500 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn • Vi er selvfølgelig medlem af DE • Vi udarbejder også et vurderingsnotat, som anvendes til brug for indefrosne valuarvurderinger

“Blackstone” indgrebet

Hvis en andelsboligforening vælger at ’indefryse’ deres valuarvurdering, har foreningen højst sandsynligvis brug for et vurderingsnotat, til at fastslå den aktuelle værdi af ejendommen. Kontakt os for at høre nærmere om denne mulighed.

Skal vi også vurdere jeres andelsboligforening?

Se mere på staderhverv.dk/valuar

STAD Valuar – En del af STAD Erhverv Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

295

valuarer

Ejendomsmægler & Valuar MDE Styrk andelsboligforeningens økonomi med en valuarvurdering i forhold til den p.t. suspenderede offentlige vurdering. Vore valuarvurderinger er baseret på en konkret besigtigelse med gennemgang af ejendommen, udgifter og indtægter for optimering af drift og vedligehold.

Ydelse af rådgivning ved planlagte eller gennemførte byggeprojekter for forbedring af foreningens samlede økonomi.

Peder Skrams Gade 27

Tlf. +45 33 14 07 38

1054 København K

M. +45 26 25 95 87 hanstrebbien@mail.tele.dk

296

Medlem af

Medlem af

varmeforsyninger/varmeanlæg Når du har fjernvarme, er du en del af et grønt varmefællesskab, og det kan du godt være stolt af. Fjernvarmen er nemlig bæredygtig varmeforsyning – nu og i fremtiden. Vil du vide mere om den grønne fjernvarme, så tjek ind på www.frb-forsyning.dk/godenergi

297

vaskeri

FÅ ET ATTRAKTIVT OG MILJØVENLIGT VASKERI I JERES FORENING

Hos Nortec® ved vi, at et fællesvaskeri skal være

Vores egne serviceteknikere sørger for den løben-

funktionelt, indbydende og omkostningseffektivt.

de servicering af maskinerne og vores kundecen-

Alt det får I med TotalCare™ – en løsning, hvor I

ter kan stå for administration af brugere. Kontakt

udliciterer vaskeridriften til Nortec® og får et fuldt

os og få et uforpligtende oplæg på en TotalCare-

udstyret og miljøvenligt vaskeri stillet til rådighed

løsning tilpasset jeres forenings særlige ønsker

– helt uden etableringsomkostninger.

og behov.

NORTEC A/S | 70 256 256 | W W W. N O R T E C . D K

298

vaskeri

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere.

Leveret, installeret og serviceret.

Med markedets bedste og bredeste udvalg, kan vi skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

Levering og installering.

Fri service og reservedele.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring.

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommmen!

Leasing gavner både økonomi og miljø Leaser I gennem L’EASY Business, siger I farvel til brug-og-smid-væk og goddag til brug-og-giv-videre. Læs mere på leasybusiness.dk

72 15 11 15 LB_MinBF_125x190_0819.indd 1

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

17/07/2019 11.03

299

vinduer

Din boligforening kan spare penge og samtidigt

FÅ SUNDE BOLIGER OG TILFREDSE BEBOERE

Har din boligforening problemer med gamle vinduer og dårligt indeklima?

Så kan du løse dem begge på én gang uden at genhuse beboerne.

Beboerne i boligforeninger som Frederikshavns Boligforening og Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9 på Østerbro får allerede glæde af vinduerne i deres hverdag og energiregnskab.

Din boligforening kan også spare det mekaniske ventilationsanlæg væk ved hjælp af Ventilationsvinduer.

Hvis I vil skære ekstra i energiforbruget, kan Ventilationsvinduer kombineres med en centralt placeret varmepumpe, som genvinder energien i den gamle luft til varmt vand og gulvvarme.

“JEG SKAL LOVE FOR, AT DE GØR EN FORSKEL!” Bjarne G. Pedersen, formand, Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9

Få et gratis tjek af jeres vinduer og indeklima.

Ring på 81 81 81 10 Eller se mere om de intelligente vinduer på ventilationsvinduet.dk

300

ventilationsvinduet.dk

Ejendomsservice

vvs-installatører

Alt i Vand, Varme og Sanitet Fjernvarme Vagtordning

TLF 38 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre www.dehlsen.dk · dehlsen@dehlsen.dk

VidenSeminar “ Særdeles relevant teknisk, juridisk og økonomisk information. Tæt kontakt med mulige leverandører og ikke mindst tid til netværk og erfaringsudveksling med bestyrelsesmedlemmer fra andre andelsbolig- og ejerforening.”

Bjarne Fritzbøger, Formand, om VidenSeminar

Hold dig opdateret om kommende arrangementer på

www.minboligforening.dk

301

Noter

302

303

304

BYGNINGSRENOVERING

35 ÅRS ERFARING MED ETAGEEJENDOMME PLAN FOR VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE RENOVERING AF FACADE, TAG OG VINDUER NYE ALTANER / ETABLERING AF ELEVATOR OPTIMERING AF ENERGIFORBRUG OG C02-AFTRYK SIKRING MOD KLIMAUDFORDRINGER NYE BOLIGER I TAGETAGE BYGGE- OG ØKONOMISTYRING KONTAKT OS OG HØR, HVAD VI KAN HJÆLPE JER MED Pålsson Arkitekter AS Svanevej 26 2400 København NV +45 3819 7703 Mail: bolig@paalsson.dk www.paalsson.dk

Et ekstra værelse med masser af frisk luft Vi har altid både altaner, udestuer og facader der passer præcis til din ejendom. Fælles for dem begge er, at de giver dig et ekstra værelse med masser af frisk luft

Sunparadise Danmark A/S

Tel: +45 88 18 58 58

Håndbog_bagside.indd 1

www.sunparadise.dk

10-10-2020 07:41:22